Page 1

E R I KA P B JÖR K DA H L

bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt­ janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift­ ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres­ avsnittet. I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål­ lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt. Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,

2

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

ERIKA P BJÖRKDAHL är docent i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.

ISBN 978-91-7737-118-2

UPPL AGA 2


HYRA, ARRENDE OCH BOSTADSRร„TT Andra upplagan erika p bjรถrkdahl


Innehåll

Innehåll Förord  13 Förkortningar  14 1 Nyttjanderätt som avtalsform  15 1.1 Inledande reflektioner  15 1.2 Definitioner av avtalstyperna  15 1.3 Kännetecken för avtalstypen  18 1.4 Disposition  21 Avdelning I 2 Hyresavtalet och dess uppbyggnad  25 2.1 Allmänt om avtalstypen hyra  25 2.2 Grundläggande kriterier för hyresavtal  26 2.2.1 Inledning  26 2.2.2 Ingående av avtal  26 2.2.3 Hus eller del av hus  32 2.2.4 Upplåtelse till nyttjande  35 2.2.5 Ersättning – hyra eller annat vederlag  36 2.2.5.1 Rekvisitet ersättning  36 2.2.5.2 Huvudregeln om bestämd hyra  37 2.2.5.3 Hyressättning bostadshyra  41 2.2.5.4 Hyressättning – lokalhyra  46 2.2.5.5 Betalningstidpunkt 48 2.2.5.6 Villkor om pant och borgen  49 2.3 Avtalets löptid  53 2.4 Hyresavtalets omfattning  54 2.4.1 Allmänt om avtalets omfattning  54 2.4.2 Ändring av hyresavtalets omfattning  56 2.5 Gränsdragning lokal och bostad  58 2.5.1 Avgörande kriterier för gränsdragning  58 2.5.2 Förändring av avtalstyp genom ändrad användning  60 5


Innehåll 2.6 Kopplade avtal, blandade avtal och centrumavtal  61 2.6.1 De icke renodlade hyresavtalen  61 2.6.2 Vägledning för när JB 12 kap. kan vara tillämpligt  62 2.6.3 Särskilt om tilläggsavtal till hyresavtalet  65 2.6.4 Särskilt om centrumavtal  67 3 Parternas skyldigheter vid avtals ingående  70 3.1 Allmänt om parternas skyldigheter  70 3.2 Upplysningsplikt vid avtals ingående  70 3.2.1 Inledande reflektioner om upplysningsplikt  70 3.2.2 Närmare om upplysningsplikten vid lokalhyra  72 3.2.3 Hyresgästens upplysningsplikt  73 3.3 Avtalat upplåtelseändamål  74 3.4 Lägenhetens skick vid avtals ingående  76 3.4.1 Allmänt om terminologin  76 3.4.2 Fullt brukbart skick  76 3.4.3 Avtalat och underförstått skick, samt ansvar för lämnade uppgifter  80 3.4.4 Hyresgästens undersökningsplikt  82 3.4.5 Befintligt skick  83 3.5 Kontraktsbrott och påföljder  85 3.5.1 Påföljdsreglernas uppbyggnad – JB 12 kap. 10–14 §§  85 3.5.2 Påföljder vid ringa kontraktsbrott  87 3.5.2.1 Avhjälpande, självhjälp och åtgärdsföreläggande  87 3.5.2.2 Nedsättning av hyran  90 3.5.3 Väsentligt kontraktsbrott – förtida upphörande av hyresavtalet – JB 12 kap. 10–14 §§  94 3.5.3.1 Allmänt om kravet på väsentlig avvikelse  94 3.5.3.2 Närmare om de olika hävningsreglerna  95 3.5.4 Hyresvärdens skadeståndsansvar vid hinder eller men i nyttjanderätten  98 4 Parternas rättigheter och skyldigheter under löpande avtal  102 4.1 Allmänt om ansvaret för hyresobjektet  102 4.2 Lägenhetens skick under löpande hyresavtal  103 4.2.1 Fullt brukbart skick och löpande underhåll  103 4.2.2 Avtalat skick och löpande underhåll – lokalhyra  106 4.2.3 Avtal om bättre skick och löpande underhåll – bostadshyra  107 4.2.4 Ombyggnationer på fastigheten  107 6


Innehåll 4.3 Påföljder vid avvikelser i lägenhetens skick  108 4.3.1 Allmänt om påföljdsreglernas tillämpning under löpande avtal  108 4.3.2 Åtgärdsföreläggande, hyresnedsättning och skadestånd m.m.  109 4.3.3 Upprustningsföreläggande och lägsta godtagbara standard 112 4.4 Hyresgästens inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 18 d–h §§  113 4.5 Hyresvärdens rätt till tillträde  118 4.5.1 Förutsättningar för hyresvärdens tillträde  118 4.5.2 Hyresgästens rätt till skadestånd på grund av värdens arbete  121 4.6 Hyresgästens rätt att ändra i lägenheten  122 4.6.1 Allmänt om utrymmet att vidta åtgärder i lägenheten  122 4.6.2 Bostadshyresgästens rätt att utföra målning tapetsering etc.  123 4.6.3 Lokalhyresgästens utrymme att vidta ändringar  126 4.7 Ändring av verksamhetsändamål  128 4.8 Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten  130 4.8.1 Allmänt om skyldigheten att vårda lägenheten  130 4.8.2 Åsidosättande av vårdplikten  133 4.8.2.1 Hyresgästens ansvar för skada  133 4.8.2.2 Hyresgästens ansvar för andra  136 4.9 Störningar, sundhet, ordning och gott skick  137 4.9.1 Allmänt om hyresgästens skyldighet att inte bete sig osnyggt 137 4.9.2 Hyresgästens skyldighet att inte störa  139 4.9.3 Hyresgästens skyldighet att iaktta sundhet, ordning och gott skick  140 4.9.4 Påföljder vid störningar och annat osnyggt beteende  140 4.10 Ordningsföreskrifter  142 5 Omförhandling och jämkning av avtal  145 5.1 Allmänna utgångspunkter för omförhandling och jämkning  145 5.2 Omförhandling och jämkning av bostadshyresavtal  146 5.2.1 Hyresavtal, förhandlingsordning och förhandlingsklausuler 146 5.2.2 Omförhandling av hyresavtal utan koppling till förhandlingsklausul och förhandlingsordning  147 7


Innehåll 5.2.3 Omförhandling vid hyresavtal med förhandlingsklausul och förhandlingsordning  149 5.2.4 Skäliga hyresvillkor vid bostadshyra  150 5.3 Omförhandling av lokalhyresavtal  151 5.4 Oskäliga avtalsvillkor – jämkning enligt AvtL 36 §  153 6 Partsväxling – substitution och sublokation  156 6.1 Huvudregler rörande partsväxling  156 6.2 Andrahandsuthyrning  158 6.3 Partiell sublokation – JB 12 kap. 41 §  163 6.4 Överlåtelse och övertagande av bostadslägenhet  164 6.4.1 Övertagande inom familjen eller genom familjerättsliga förvärv  164 6.4.2 Överlåtelse till närstående – JB 12 kap. 34 §  166 6.4.3 Överlåtelse genom byte  169 6.5 Överlåtelse av lokal  171 6.6 Parternas förpliktelser efter överlåtelse av hyresrätten  174 7 Avtals upphörande  177 7.1 Regler rörande hyresavtalets upphörande  177 7.1.1 Allmänna utgångspunkter för hyresavtalets upphörande  177 7.1.2 Uppsägningen och dess innehåll  178 7.1.3 Uppsägningstid  181 7.2 Förverkande av hyresrätten  183 7.2.1 Förverkanderegelns uppbyggnad  183 7.2.2 Förverkandegrunderna i JB 12 kap. 42 §  184 7.2.2.1 Punkterna 1 och 2 – Dröjsmål med hyran  184 7.2.2.2 Punkterna 3 och 4 – Otillåten överlåtelse eller uthyrning i andra hand  185 7.2.2.3 Punkt 5 – betalning i samband med överlåtelse och upplåtelse  187 7.2.2.4 Punkt 6 – oskälig hyra vid andrahandsuthyrning och inneboende  188 7.2.2.5 Punkt 7 – Lägenheten används i strid med avtalat ändamål eller värden lider men på grund av inneboende  188 7.2.2.6 Punkterna 8 och 9 – Ohyra, vanvård och osnyggt beteende  189

8


Innehåll 7.2.2.7 Punkt 10 – Hyresvärden vägras tillträde enligt 26 §  190 7.2.2.8 Punkt 11 – Avtalsenlig skyldighet  191 7.2.2.9 Punkt 12 – Brottslig verksamhet  193 7.3 Uppsägning av bostadshyresavtal  194 7.3.1 Uppsägning och det direkta besittningsskyddet  194 7.3.2 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid bostadshyra 196 7.3.2.1 Allmänt om tillämpningen av JB 12 kap. 46 §  196 7.3.2.2 Punkt 1 – Hyresrätten är förverkad  197 7.3.2.3 Punkt 2 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser  197 7.3.2.4 Punkt 3 och 4 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad  200 7.3.2.5 Punkt 5 – Lägenheten ska inte längre användas som bostad  201 7.3.2.6 Punkt 6 – Avtalet avser lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhets­ fastighet  202 7.3.2.7 Punkt 7 – Avtalet avser lägenhet som innehas med bostadsrätt  203 7.3.2.8 Punkterna 8 och 9 – Hyresförhållandet beror av anställning  203 7.3.2.9 Punkt 10 – Generalklausulen  204 7.3.3 Uppskov med avflyttning  206 7.4 Uppsägning av lokalhyresavtal  207 7.4.1 Uppsägning och det indirekta besittningsskyddet  207 7.4.2 Formalia vid uppsägning av lokalhyresavtal  209 7.4.3 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid lokalhyra  212 7.4.3.1 Punkt 1 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser  212 7.4.3.2 Punkterna 2 och 3 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad  214 7.4.3.3 Punkt 4 – Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet  216 7.4.3.4 Punkt 5 – Skäliga villkor och god sed  219 7.4.4 Hyresgästens uppsägning  221 7.4.4.1 Uppsägning till upphörande  221 7.4.4.2 Hyresgästens uppsägning för ändrade villkor  221

9


Innehåll 7.4.5 Ersättning enligt JB 12 kap. 58 b §  223 7.4.6 Uppskov med avflyttning  228 7.5 Lägenhetens skick vid avtals upphörande  229 7.6 Hyresgästens konkurs  231 Avdelning II 8 Arrende 237 8.1 Allmänt om arrende  237 8.2 De olika arrendetyperna  239 8.3 Ingående av arrendeavtal  243 8.3.1 Allmänna avtalsförutsättningar  243 8.3.2 Formkrav för avtals ingående  245 8.3.3 Ersättning för nyttjandet  247 8.3.4 Krav på bestämd tid  249 8.4 Parternas förpliktelser vid avtals ingående  249 8.4.1 Arrendeställets skick  249 8.4.2 Arrendeställets skick vid tillträdet – typfall jordbruksarrende 251 8.5 Parternas förpliktelser under arrendeförhållandet  252 8.5.1 Åligganden rörande arrendestället  252 8.5.2 Parternas förpliktelser – typfallet jordbruksarrende  254 8.6 Omförhandling och villkorsändring  259 8.7 Partsbyte  260 8.7.1 Överlåtelse och vidareupplåtelse av arrendet  260 8.7.2 Arrendatorns förköpsrätt  262 8.8 Arrendeavtalets upphörande  263 8.8.1 Allmänna förutsättningar för avtals upphörande  263 8.8.2 Uppsägning till upphörande  264 8.8.3 Uppsägning för villkorsändring  267 8.8.4 Uppsägning vid förverkande  267 8.8.5 Skyddet för arrendatorns investeringar  269 8.8.6 Arrendeställets skick vid avträde  269 9 Bostadsrätt 271 9.1 Bostadsrätten och dess konstruktion  271 9.1.1 Allmänt om bostadsrätt som upplåtelseform  271 9.1.2 Bostadsrättens juridiska konstruktion  272 9.2 Bildande av en bostadsrättsförening  273 9.2.1 Förutsättningar för bildande  273

10


Innehåll 9.2.2 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt  277 9.2.3 Nybildning av bostadsrättsförening  279 9.3 Bostadsrättsföreningens löpande verksamhet  280 9.3.1 Föreningsstämman och dess uppgift  280 9.3.2 Styrelsen och dess ansvarsområden  281 9.3.3 Skyddsregler för medlemmarna  283 9.4 Upplåtelse av bostadsrätt  284 9.4.1 Allmänna förutsättningar för upplåtelse  284 9.4.2 Formkrav för upplåtelseavtalet  285 9.5 Överlåtelse av bostadsrätt  288 9.5.1 Formkrav för överlåtelse  288 9.5.2 Övergång av överlåtarens förpliktelser  291 9.5.3 Säljarens ansvar vid överlåtelsen  293 9.6 Löften om framtida köp och överlåtelse  296 9.6.1 Förhandsavtal  296 9.6.2 Framtida löfte om överlåtelse eller köp – föravtal  300 9.7 Pantsättning av bostadsrätt  301 9.8 Medlemskap i bostadsrättsförening  301 9.9 Parternas rättigheter och skyldigheter  305 9.9.1 Allmänt om bostadsrättshavarens skyldigheter  305 9.9.2 Lägenhetens skick  306 9.9.2.1 Ansvarsfördelning mellan förening och bostadsrättshavare  306 9.9.2.2 Bostadsrättshavarens ansvar för inre underhåll  307 9.9.2.3 Bostadsrättshavarens skadeståndsansvar  308 9.9.2.4 Förenings ansvar för yttre underhåll  309 9.10 Avtals upphörande – förverkande  309 10 Övriga nyttjanderätter  311 10.1 Annan nyttjanderätt   311 10.2 Benefik och partiell nyttjanderätt  311 10.3 Tomträtt  313 Avdelning III 11 Sakrättsliga frågor  319 11.1 Inledning  319 11.2 Nyttjanderättens skydd vid överlåtelse  319 11.2.1 Köp bryter legostämma  319 11.2.2 Nyttjanderätten skyddas genom inskrivning  321 11.2.3 Nyttjanderätten skyddas genom säljarens förbehåll  322 11


Innehåll 11.2.4 Nyttjanderätten skyddas genom tillträde och skriftligt avtal  324 11.2.5 Nyttjanderätten skyddas genom köparens onda tro  325 11.3 Rättigheter och förpliktelser efter överlåtelsen  327 11.4 Exekutiv försäljning av fastigheten  331 11.5 Obehöriga upplåtelser  332 11.5.1 Dubbelupplåtelse  332 11.5.2 Upplåtelse av annan än ägaren  332 Källförteckning  335 Offentligt tryck  335 Litteratur 337 Rättsfall  343 Sakregister  353

12


Förord

Förord Det är nu tre år sedan första upplagan av boken Hyra Arrende Bostadsrätt kom. Sedan dess har en del lagändringar gjorts, särskilt på hyresrättens område, och en rad avgöranden från Högsta domstolen och de högsta instanserna i hyres- och arrendemål har tillkommit. Ändringarna i hyresregleringen har huvudsakligen motiverats av målsättningen att minska svarthandel med hyreskontrakt. Bostadsrättslagen har inte varit föremål för några större ändringar trots att det finns brister i lagen som leder till en rad problem vid nyproduktion av bostadsrätter. Bristerna innebär att förvärvare av bostadsrätt har ett alltför dåligt skydd och det har visat sig leda till ekonomisk skada för förvärvarna. Detta har uppmärksammats både i en statlig utredning och i en granskning av Riksrevisionen, vilka båda förespråkar lagändringar men som alltså inte har genomförts. Föreliggande upplaga har uppdaterats med hänsyn till nämnda utveckling av lag och rättspraxis samt till ny och uppdaterad juridisk litteratur. Härutöver berörs sagda problematik på bostadsrättsområdet. Lagändringar, nya rättsfall och ny litteratur till och med maj 2020 har beaktats. Gamla Uppsala 17 augusti 2020 Erika P Björkdahl

13


1  Nyttjanderätt som avtalsform

1 Nyttjanderätt som avtalsform 1.1  Inledande reflektioner Hyra, arrende och bostadsrätt är frekvent använda avtalstyper i samhället idag. Tomträtt förekommer i något mindre omfattning, men är fortfarande en avtalstyp av betydelse. Samtliga nu nämnda avtalstyper utgör nyttjanderätter till fast egendom. Mer än hälften av alla bostäder i Sverige hyrs eller nyttjas med bostadsrätt. Näringsverksamhet bedrivs till övervägande delen i hyrda lokaler eller på arrenderad mark. Nyttjanderättsavtalens frekvens innebär att lagreglerna på området har stor praktisk betydelse och på grund av det stora antalet tvingande regler, betydande genomslagskraft i rättslivet. Med hänvisning till att boendet i så stor utsträckning baseras på en nyttjanderätt till fast egendom aktualiserar avtalstyperna frågor av social karaktär. Avtalen involverar också olika ekonomiska aspekter som följd av att en nyttjanderättshavare ofta investerar betydande belopp i eller på hyrd och arrenderad egendom samt vid förvärv av bostadsrätt. De sociala och ekonomiska aspekterna har motiverat att det nyttjanderättsliga området är föremål för en relativt omfattande och ingående reglering. Det har även motiverat vissa särlösningar som är främmande för andra rättsområden. I det följande berörs några aspekter som är kännetecknande och typiska för avtalstypen nyttjanderätt till fast egendom i syfte att skapa förståelse för avtalstypens karaktär och det nyttjanderättsliga regelverket. Redogörelsen inleds med en kort definition av nyttjanderätt till fast egendom och de olika avtalstyperna.

1.2  Definitioner av avtalstyperna Nyttjanderätt till fast egendom definieras inte i lag men beskrivs vanligen som en genom avtal upplåten rätt för en annan person än ägaren att nyttja hela eller delar av en fastighet eller byggnad för ett överenskommet syfte. En nyttjanderätt innebär normalt en exklusiv rätt till det upplåtna 15


1  Nyttjanderätt som avtalsform

området eller utrymmet. Nyttjanderätten är personanknuten och skiljer sig därmed från andra upplåtelser av fast egendom, vilka i stället hör till en fastighet. För de flesta former av nyttjanderätt till fast egendom finns tvingande lagregler. Dessa återfinns i huvudsak i jordabalken (JB) kap. 7–15, men även särskilda bestämmelser i andra lagar eller författningar kan vara tillämpliga, se 7 kap. 1 § 3 st. Upplåtelser av hela eller delar av fastigheter eller byggnader kan ske för en rad olika ändamål. Ändamålet avgör vilken sorts nyttjanderätt det är fråga om och därmed vilka lagregler som ska tillämpas. Sker en upplåtelse i syfte att bereda boende aktualiseras nyttjanderättsformerna hyresrätt, bostadsrätt och bostadsarrende, vare sig det rör sig om permanentboende eller boende för fritidsändamål. Andra former av nyttjanderätt till fast egendom är arrendeslagen jordbruks-, anläggnings- och lägenhetsarrende. Samtliga nu nämnda nyttjanderätter kännetecknas av att de är knutna till enskilda personers önskemål och behov. En mer långsiktig rätt att nyttja annans mark följer med nyttjanderättsformen tomträtt. Som nyttjanderätt till fast egendom räknas även vissa upplåtelser som inte innebär en exklusiv rätt till ett visst område eller en viss byggnad utan en rätt att nyttja viss fastighet för ett mer begränsat ändamål, se JB 7 kap. 3 §. Som exempel kan nämnas rätt att ta grus eller sten, avverka skog, jaga eller fiska. Sådana begränsade nyttjanderätter benämns ibland partiella nyttjanderätter. Andra partiella nyttjanderätter kan vara betesrätt, rätt att ta väg över annans fastighet och rätt att sätta upp mobiltelefonantenner på taken i tätorter. Till nyttjanderätt till fast egendom kan också hänföras upplåtelser som på grund av sin benefika karaktär (upplåtelse utan vederlag) inte kan klassificeras som arrende eller hyra. Nyttjanderätter som dessa är endast till en del reglerade i lag. Viss reglering finns i JB kap. 7, 17 och 18 samt, för vissa former av nyttjande, i speciallagstiftning. I övrigt är parterna hänvisade till att själva avtala om de villkor som ska gälla för upplåtelsen. Nyttjanderätt är sällan det bästa alternativet när en fastighet som sådan lider av en brist därför att inte alla nödvändiga funktioner och förnödenheter kan tillhandahållas inom fastigheten, såsom tillgång till vatten. Fastigheten kan då kompletteras med ett servitut som belastar en annan fastighet så att de aktuella behoven tillgodoses. Ett servitut är varken på den belastade eller på den gynnade sidan personanknutet utan tillhör en viss fastighet oavsett vem som äger fastigheten. Med hänvisning härtill 16


1  Nyttjanderätt som avtalsform

klassificeras inte servitut som en nyttjanderätt varför avtalsformen inte kommer beröras i den fortsatta framställningen. Just vilken nyttjanderättsform som ska anses föreligga i ett enskilt fall bestäms utifrån fasta kriterier som följer av jordabalken och därtill hörande rättspraxis. Sålunda måste dessa kriterier vara uppfyllda för att ett avtal om nyttjande ska anses föreligga och kunna klassificeras exempelvis som ett lokalhyresavtal. Motsatsvis följer att enskilda parter inte råder över om deras avtal är det ena eller det andra, de faktiska omständigheterna avgör i stället vilken avtalstyp som är ifråga. I realiteten kan därför ett avtal som parterna har utgått från varit till exempel ett avtal om lägenhetsarrende, i själva verket vara ett avtal om lokalhyra, något som får konsekvenser framförallt med avseende på om nyttjanderättshavaren har besittningsskydd eller inte. På samma sätt kan ett avtal som parterna inte ens har tänkt ska utgöra ett nyttjanderättsavtal klassificeras just som det därför att kriterierna för när ett sådant avtal föreligger är uppfyllda. Följdriktigt har det för avtalsbestämningen inte någon betydelse hur parterna rubricerat ett avtal. I RBD 4:75 har en fråga av nu nämnt slag varit uppe till prövning. I fallet hade en fastighetsägare genom avtal upplåtit ett bostadshus, ett trädgårdsområde, en ekonomibyggnad, 5,5 hektar åkermark och 1,6 hektar betesmark. Parterna hade själva benämnt avtalet som varandes ett bostadshyreskontrakt. Oberoende av avtalsrubriceringen ansågs upplåtelsen utgöra ett avtal om jordbruksarrende, med motivering att det huvudsakliga syftet med avtalet var att bedriva hästuppfödning på den upplåtna egendomen.1 Även NJA 2001 s. 10 kan illustrera tillvägagångssättet. En person hade givits tillåtelse att ställa upp bord och sälja bröd i Stockholms tunnelbana. Överenskommelsen hade rubricerats som hyresavtal och i avtalet användes termer som hyresgäst, hyresvärd, hyrestid och hyra. Oavsett det ansågs hyra enligt jordabalkens tolfte kapitel inte föreligga. Anledningen härtill var bland annat att hyresgästen inte hade något fast försäljningsplats utan kunde flytta runt försäljningen både inom en och samma tunnelbanestation, och till andra stationer.

1

 Jfr RBD 39:82 där parterna hade rubricerat sitt avtal ”arrendeavtal”. Upplåtelsen avsåg stallbyggnader, ridvägar, ridbanor samt rasthage. På grund av att lokalerna var mer än ett underordnat moment i avtalet ansågs ett hyresavtal avseende lokal föreligga. Att upplåtelsen även involverar mark utgör i sig inte något hinder mot denna klassificering.

17


1  Nyttjanderätt som avtalsform

Mot bakgrund av hur reglerna är konstruerade är det alltså utomordentligt viktigt att ha klart för sig vilka kriterier som ska vara uppfyllda för att ett avtal ska klassificeras som ett nyttjanderättsavtal över huvud taget och för att utgöra ett avtal av det ena eller andra slaget.

1.3  Kännetecken för avtalstypen Utmärkande för avtal om hyra och arrende, till skillnad från många andra avtal på förmögenhetsrättens område, är dess starka sociala och ekonomiska betydelse för både enskilda och samhället i stort. Det är till exempel av stor vikt för en enskild person att han eller hon inte godtyckligt blir av med sin bostad, eller att boendekostnaden inte skjuter i höjden på ett okontrollerat sätt. För en näringsidkare är det nödvändigt att ha kontinuitet i sin verksamhet för att den ska vara lönsam och innebära en sådan trygghet i verksamhetens bedrivande att det stimulerar till investeringar. Vid just jordbruksarrende tangeras båda skyddsintressena. Det nu sagda präglar lagstiftningen på området. Skyddsaspekterna gör sig gällande även vid bostadsrätt och tomträtt men på grund av upplåtelseformernas struktur har regleringen där tagit sig ett lite annat uttryck. Avtal om nyttjanderätt till fast egendom utgör ett traditionellt civilrättsligt avtal på förmögenhetsrättens område. Kännetecknande för avtalstypen är att det är ett långvarigt avtal som innebär att prestationer ska utbytas fortlöpande. Detta kräver bland annat att parternas relation under avtalets löptid regleras. Ytterligare karakteristika är att genom avtalet tillhandahåller ena parten egendom som ska finnas i den andra partens besittning och nyttjas av denna, utan att upplåtaren har någon kontroll över egendomen. Nyttjanderättshavaren får som utgångspunkt en exklusiv rätt till den upplåtna egendomen. Dessa inslag innebär att det är viktigt att reglera vem som ansvarar för kvalitet och skador på egendomen under avtalsförhållandet. Som kommer att framgå i boken finns en rad tvingande lagregler rörande kvalitet och ansvar för skador, men beroende på nyttjanderättsform föreligger också avtalsfrihet. Det som nu sagts är inte speciellt just för avtal rörande fast egendom, utan gäller även vid många fall av hyra av lös egendom, men framförallt i närmast samtliga fall av leasing. Skillnaden är att det där i huvudsak råder avtalsfrihet.

18


1  Nyttjanderätt som avtalsform

Utmärkande för lagregleringen på området är att det har införts besittningsskydd för nyttjanderättshavaren, något som begränsar en fastighetsägares möjligheter att få ett nyttjanderättsavtal att upphöra. Det innebär konkret att om fastighetsägarens skäl för att få avtalet att upphöra inte väger tillräckligt tungt kommer avtalet förlängas – direkt besittningsskydd – alternativt får ägaren betala ersättning för avtalets upphörande – indirekt besittningsskydd. Besittningsskydd föreligger vid både hyra och arrende, lägenhetsarrende undantaget. I de kommersiella avtalen är skyddet indirekt och vid bostadsupplåtelser direkt. Bostadsrätt och tomträtt innebär till sin konstruktion att upplåtelsen ligger nära ägandet varför nyttjanderättshavarens behov av skydd har tagits tillvara på annat sätt. När det uppstår en tvist i avtal om hyra och arrende framträder en annan egenart för avtalstypen. Vissa hyrestvister ska hanteras i hyresnämnd i stället för allmän domstol. En tvist i hyresnämnd tas upp till slutligt avgörande i allmän domstol om nämndens beslut överklagas. I dagsläget är Svea hovrätt avd. 2 överinstans.2 Hyresnämnden är till att börja med behörig att medla och vara skiljenämnd i samtliga hyrestvister. Därutöver har den en begränsad behörighet att pröva tvister. Behörighet ges genom bemyndigande i lag och avser för närvarande bland annat tvister om ändrad användning av lokal, uppsägning av bostadshyresavtal, överlåtelse av hyresrätt och uppskov med avflyttning.3 Hyresnämnden har också den mer speciella uppgiften att verka för att parterna förlikas, oavsett om medling har begärts eller inte. Vissa arrendetvister hanteras på motsvarande sätt, men med skillnaden att uppdraget har tilldelats arrendenämnden. Beslut i en arrendetvist som överklagas prövas av den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Hovrätten utgör då högsta instans. De tvister som inte har delegerats till hyres- respektive arrendenämnd hanteras i allmän domstol. Inga specialdomstolar har inrättats för tvister som rör bostadsrätt och tomträtt. Ytterligare en omständighet ska beröras, en bostadshyresrättslig egenhet, men som egentligen inte påverkar avtalstypens status som sådan, nämligen intresseorganisationernas roll på hyresområdet. Parterna i hyresavtalet kan välja att representeras av intresseorganisationer i frågor eller tvister rörande 2

  Tidigare har det bland annat varit Svea Hovrätt avd. 16 och den numera avskaffade Bostadsdomstolen. 3   Se LAH 4 § 1 st.

19


1  Nyttjanderätt som avtalsform hyresförhållandet, varvid det vanligaste är att hyresgästen företräds av representanter från en hyresgästorganisation. Det förekommer även att hyresvärdar företräds av fastighetsägarorganisationer. På bostadshyresmarknaden framträder intresseorganisationernas roll tydligast vid förhandlingar rörande hyresvillkor där hyresvärdens motpart i förhandlingarna vanligtvis inte är de enskilda hyresgästerna, utan just intresseorganisationen. Ordningen är typiskt sett tidsbesparande eftersom förhandlingarna rör en större grupp hyresgäster, jämfört med om förhandlingar skulle föras med varje enskild hyresgäst. När hyresgästen representeras av en intresseorganisation ges dessutom utrymme för parterna att frångå vissa tvingande bestämmelser i jordabalkens tolfte kapitel. Detta utrymme motiveras av att hyresgästernas skyddsintressen anses tillgodosett i och med att organisationen företräder dem. Att hyresgästen företräds av en intresseorganisation kan i någon mån vara jämförbart med att man representeras av en fullmäktig, varför företeelsen inte nödvändigtvis måste anses tillskriva avtalstypen en särskild egenhet.

När en lagstiftning har tillkommit med sådana särskilda ändamål som jordabalkens åttonde till tolfte kapitel leder det många gånger till att reglerna blir specialanpassade för avtalstyperna i fråga. Konsekvensen kan då bli att regelverket i delar innebär ett avsteg från mer allmänna principer på rättsområdet, något som just brukar sägas vara fallet med jordabalkens nu nämnda regler. Regelverket skulle därmed inte harmoniera med mer allmänna kontraktsrättsliga regler. Detta stämmer delvis. I många frågor företer dock regelverket stora likheter med valet av lösningar på kontraktsrättens område i övrigt, varför det inte nödvändigtvis är illustrerande att beskriva jordabalkens regler som en särreglering. Det kan också vara en mindre lämplig utgångspunkt vid tillämpningen av reglerna, eftersom det riskerar att ge resultatet att avtalstypen avskärmas från den allmänna kontraktsrätten på ett sätt som varken är nödvändigt, eller har varit avsett av lagstiftaren. Infallsvinkeln att nyttjanderättsavtalet är präglat av allmänna kontraktsrättsliga synsätt ger även den positiva effekten att det i en oprövad fråga blir naturligt att välja en lösning som står i harmoni med kontraktsrätten i stort, något som skapar både förutsebarhet och systematik.4 Lösningen blir då förenlig med överväganden

4

  Jfr t.ex. Bäärnhielm, Fördel saklega s. 433 och Lindskog, Högsta domstolen och den kommersiella rätten s. 78 f.

20


1  Nyttjanderätt som avtalsform

som traditionellt gäller på området.5 Härvid måste fortfarande prövas om de grundläggande skyddsintressena bakom jordabalkens regler tillvaratas. Oavsett lagstiftningens tvingande karaktär kan den part till vars förmån en regel är uppställd – vilket typiskt sett är nyttjanderättshavaren – efterge sin rätt när den väl har aktualiserats. Parten i fråga kan således när en tvist uppstår, eller en händelse inträffar, i stället för att göra sin rätt gällande sluta en överenskommelse med ett annat innehåll än vad som följer av lag.6 Nyttjanderättshavaren kan dock inte i förväg efterge sina rättigheter, till exempel genom ett villkor i avtalet. Om nyttjanderättshavaren av olika anledningar ändå gör det, vilket kan vara fallet om han eller hon känner sig pressad av fastighetsägaren, har villkoret ingen verkan och kan därför inte göras gällande av fastighetsägaren.

1.4 Disposition Boken är uppdelad i tre avdelningar. Den första avdelningen rör hyra av bostad och lokal. De andra nyttjanderättsformerna arrende, bostadsrätt och tomträtt samt vissa övriga nyttjanderätter till fast egendom behandlas i avdelning två. I den tredje avdelningen berörs sakrättsliga aspekter vid partsbyten på fastighetsägarsidan, huvudsakligen rörande hyra och arrende. Anledningen till att nyttjanderättstypen hyra behandlas ensamt i en avdelning och långt mer omfattande än övriga nyttjanderättsformer är dels att hyra är den vanligaste avtalstypen, dels att hyresreglerna har utgjort förebild för utformningen av många regler rörande arrende och bostadsrätt. Vissa bestämmelser, bland annat avseende nyttjanderättshavarens förpliktelser under avtalstiden, regler om uppsägning och förverkande är närmast identiska oberoende av avtalstyp. För en rättvis beskrivning av reglerna tas utgångspunkt i ursprungsbestämmelserna varefter hänvisningar görs löpande. Tillvägagångssättet gör att onödiga upprepningar undviks. De olika kapitlen inleds med en ingående redogörelse för respektive nyttjanderätts karaktäristika. Därefter disponeras 5

  Ett illustrerande exempel är NJA 2011 s. 454 där en traditionell skadeståndsrättslig culpabedömning gjordes inom ramen för den hyresrättsliga skadeståndsbestämmelsen i JB 12 kap. 24 §. 6   Se t.ex. NJA II 1939 nr 5:1 s. 519.

21


1  Nyttjanderätt som avtalsform

kapitlen efter den övergripande strukturen avtalsslut, parternas skyldigheter vid avtals ingående, parternas förpliktelser under löpande avtal samt avtals upphörande. Beskrivningen av enskilda regler systematiseras sedan utifrån denna struktur. Kapitlet om bostadsrätt innehåller både nyttjanderättsliga aspekter på upplåtelseformen och vad som gäller vid överlåtelse av bostadsrätt, varvid rent köprättsliga aspekter belyses. Det senare innebär en avvikelse från bokens huvudinriktning – nyttjanderätt till fast egendom. Överlåtelsereglerna utgör dock en så väsentlig del av institutet bostadsrätt att de inte kan utelämnas om skildringen av avtalstypen ska bli illustrativ och relevant.

22


E R I KA P B JÖR K DA H L

bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt­ janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift­ ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres­ avsnittet. I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål­ lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt. Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,

2

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

ERIKA P BJÖRKDAHL är docent i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.

ISBN 978-91-7737-118-2

UPPL AGA 2

Profile for Smakprov Media AB

9789177371182  

9789177371182  

Profile for smakprov

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded