9789177371182

E R I KA P B JÖR K DA H L

bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt­ janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift­ ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres­ avsnittet.

I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål­ lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt.

Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,

2

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

ERIKA P BJÖRKDAHL är docent i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.

ISBN 978-91-7737-118-2

UPPL AGA 2

HYRA, ARRENDE OCH BOSTADSRร TT Andra upplagan erika p bjรถrkdahl

Innehåll

Innehåll Förord 13 Förkortningar 14 1 Nyttjanderätt som avtalsform 15 1.1 Inledande reflektioner 15 1.2 Definitioner av avtalstyperna 15 1.3 Kännetecken för avtalstypen 18 1.4 Disposition 21 Avdelning I 2 Hyresavtalet och dess uppbyggnad 25 2.1 Allmänt om avtalstypen hyra 25 2.2 Grundläggande kriterier för hyresavtal 26 2.2.1 Inledning 26 2.2.2 Ingående av avtal 26 2.2.3 Hus eller del av hus 32 2.2.4 Upplåtelse till nyttjande 35 2.2.5 Ersättning – hyra eller annat vederlag 36 2.2.5.1 Rekvisitet ersättning 36 2.2.5.2 Huvudregeln om bestämd hyra 37 2.2.5.3 Hyressättning bostadshyra 41 2.2.5.4 Hyressättning – lokalhyra 46 2.2.5.5 Betalningstidpunkt 48 2.2.5.6 Villkor om pant och borgen 49 2.3 Avtalets löptid 53 2.4 Hyresavtalets omfattning 54 2.4.1 Allmänt om avtalets omfattning 54 2.4.2 Ändring av hyresavtalets omfattning 56 2.5 Gränsdragning lokal och bostad 58 2.5.1 Avgörande kriterier för gränsdragning 58 2.5.2 Förändring av avtalstyp genom ändrad användning 60 5

Innehåll 2.6 Kopplade avtal, blandade avtal och centrumavtal 61 2.6.1 De icke renodlade hyresavtalen 61 2.6.2 Vägledning för när JB 12 kap. kan vara tillämpligt 62 2.6.3 Särskilt om tilläggsavtal till hyresavtalet 65 2.6.4 Särskilt om centrumavtal 67 3 Parternas skyldigheter vid avtals ingående 70 3.1 Allmänt om parternas skyldigheter 70 3.2 Upplysningsplikt vid avtals ingående 70 3.2.1 Inledande reflektioner om upplysningsplikt 70 3.2.2 Närmare om upplysningsplikten vid lokalhyra 72 3.2.3 Hyresgästens upplysningsplikt 73 3.3 Avtalat upplåtelseändamål 74 3.4 Lägenhetens skick vid avtals ingående 76 3.4.1 Allmänt om terminologin 76 3.4.2 Fullt brukbart skick 76 3.4.3 Avtalat och underförstått skick, samt ansvar för lämnade uppgifter 80 3.4.4 Hyresgästens undersökningsplikt 82 3.4.5 Befintligt skick 83 3.5 Kontraktsbrott och påföljder 85 3.5.1 Påföljdsreglernas uppbyggnad – JB 12 kap. 10–14 §§ 85 3.5.2 Påföljder vid ringa kontraktsbrott 87 3.5.2.1 Avhjälpande, självhjälp och åtgärdsföreläggande 87 3.5.2.2 Nedsättning av hyran 90 3.5.3 Väsentligt kontraktsbrott – förtida upphörande av hyresavtalet – JB 12 kap. 10–14 §§ 94 3.5.3.1 Allmänt om kravet på väsentlig avvikelse 94 3.5.3.2 Närmare om de olika hävningsreglerna 95 3.5.4 Hyresvärdens skadeståndsansvar vid hinder eller men i nyttjanderätten 98 4 Parternas rättigheter och skyldigheter under löpande avtal 102 4.1 Allmänt om ansvaret för hyresobjektet 102 4.2 Lägenhetens skick under löpande hyresavtal 103 4.2.1 Fullt brukbart skick och löpande underhåll 103 4.2.2 Avtalat skick och löpande underhåll – lokalhyra 106 4.2.3 Avtal om bättre skick och löpande underhåll – bostadshyra 107 4.2.4 Ombyggnationer på fastigheten 107 6

Innehåll 4.3 Påföljder vid avvikelser i lägenhetens skick 108 4.3.1 Allmänt om påföljdsreglernas tillämpning under löpande avtal 108 4.3.2 Åtgärdsföreläggande, hyresnedsättning och skadestånd m.m. 109 4.3.3 Upprustningsföreläggande och lägsta godtagbara standard 112 4.4 Hyresgästens inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete 18 d–h §§ 113 4.5 Hyresvärdens rätt till tillträde 118 4.5.1 Förutsättningar för hyresvärdens tillträde 118 4.5.2 Hyresgästens rätt till skadestånd på grund av värdens arbete 121 4.6 Hyresgästens rätt att ändra i lägenheten 122 4.6.1 Allmänt om utrymmet att vidta åtgärder i lägenheten 122 4.6.2 Bostadshyresgästens rätt att utföra målning tapetsering etc. 123 4.6.3 Lokalhyresgästens utrymme att vidta ändringar 126 4.7 Ändring av verksamhetsändamål 128 4.8 Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenheten 130 4.8.1 Allmänt om skyldigheten att vårda lägenheten 130 4.8.2 Åsidosättande av vårdplikten 133 4.8.2.1 Hyresgästens ansvar för skada 133 4.8.2.2 Hyresgästens ansvar för andra 136 4.9 Störningar, sundhet, ordning och gott skick 137 4.9.1 Allmänt om hyresgästens skyldighet att inte bete sig osnyggt 137 4.9.2 Hyresgästens skyldighet att inte störa 139 4.9.3 Hyresgästens skyldighet att iaktta sundhet, ordning och gott skick 140 4.9.4 Påföljder vid störningar och annat osnyggt beteende 140 4.10 Ordningsföreskrifter 142 5 Omförhandling och jämkning av avtal 145 5.1 Allmänna utgångspunkter för omförhandling och jämkning 145 5.2 Omförhandling och jämkning av bostadshyresavtal 146 5.2.1 Hyresavtal, förhandlingsordning och förhandlingsklausuler 146 5.2.2 Omförhandling av hyresavtal utan koppling till förhandlingsklausul och förhandlingsordning 147 7

Innehåll 5.2.3 Omförhandling vid hyresavtal med förhandlingsklausul och förhandlingsordning 149 5.2.4 Skäliga hyresvillkor vid bostadshyra 150 5.3 Omförhandling av lokalhyresavtal 151 5.4 Oskäliga avtalsvillkor – jämkning enligt AvtL 36 § 153 6 Partsväxling – substitution och sublokation 156 6.1 Huvudregler rörande partsväxling 156 6.2 Andrahandsuthyrning 158 6.3 Partiell sublokation – JB 12 kap. 41 § 163 6.4 Överlåtelse och övertagande av bostadslägenhet 164 6.4.1 Övertagande inom familjen eller genom familjerättsliga förvärv 164 6.4.2 Överlåtelse till närstående – JB 12 kap. 34 § 166 6.4.3 Överlåtelse genom byte 169 6.5 Överlåtelse av lokal 171 6.6 Parternas förpliktelser efter överlåtelse av hyresrätten 174 7 Avtals upphörande 177 7.1 Regler rörande hyresavtalets upphörande 177 7.1.1 Allmänna utgångspunkter för hyresavtalets upphörande 177 7.1.2 Uppsägningen och dess innehåll 178 7.1.3 Uppsägningstid 181 7.2 Förverkande av hyresrätten 183 7.2.1 Förverkanderegelns uppbyggnad 183 7.2.2 Förverkandegrunderna i JB 12 kap. 42 § 184 7.2.2.1 Punkterna 1 och 2 – Dröjsmål med hyran 184 7.2.2.2 Punkterna 3 och 4 – Otillåten överlåtelse eller uthyrning i andra hand 185 7.2.2.3 Punkt 5 – betalning i samband med överlåtelse och upplåtelse 187 7.2.2.4 Punkt 6 – oskälig hyra vid andrahandsuthyrning och inneboende 188 7.2.2.5 Punkt 7 – Lägenheten används i strid med avtalat ändamål eller värden lider men på grund av inneboende 188 7.2.2.6 Punkterna 8 och 9 – Ohyra, vanvård och osnyggt beteende 189

8

Innehåll 7.2.2.7 Punkt 10 – Hyresvärden vägras tillträde enligt 26 § 190 7.2.2.8 Punkt 11 – Avtalsenlig skyldighet 191 7.2.2.9 Punkt 12 – Brottslig verksamhet 193 7.3 Uppsägning av bostadshyresavtal 194 7.3.1 Uppsägning och det direkta besittningsskyddet 194 7.3.2 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid bostadshyra 196 7.3.2.1 Allmänt om tillämpningen av JB 12 kap. 46 § 196 7.3.2.2 Punkt 1 – Hyresrätten är förverkad 197 7.3.2.3 Punkt 2 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser 197 7.3.2.4 Punkt 3 och 4 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad 200 7.3.2.5 Punkt 5 – Lägenheten ska inte längre användas som bostad 201 7.3.2.6 Punkt 6 – Avtalet avser lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhets­ fastighet 202 7.3.2.7 Punkt 7 – Avtalet avser lägenhet som innehas med bostadsrätt 203 7.3.2.8 Punkterna 8 och 9 – Hyresförhållandet beror av anställning 203 7.3.2.9 Punkt 10 – Generalklausulen 204 7.3.3 Uppskov med avflyttning 206 7.4 Uppsägning av lokalhyresavtal 207 7.4.1 Uppsägning och det indirekta besittningsskyddet 207 7.4.2 Formalia vid uppsägning av lokalhyresavtal 209 7.4.3 De besittningsskyddsbrytande grunderna vid lokalhyra 212 7.4.3.1 Punkt 1 – Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser 212 7.4.3.2 Punkterna 2 och 3 – Huset ska rivas eller undergå större ombyggnad 214 7.4.3.3 Punkt 4 – Befogad anledning att upplösa hyresförhållandet 216 7.4.3.4 Punkt 5 – Skäliga villkor och god sed 219 7.4.4 Hyresgästens uppsägning 221 7.4.4.1 Uppsägning till upphörande 221 7.4.4.2 Hyresgästens uppsägning för ändrade villkor 221

9

Innehåll 7.4.5 Ersättning enligt JB 12 kap. 58 b § 223 7.4.6 Uppskov med avflyttning 228 7.5 Lägenhetens skick vid avtals upphörande 229 7.6 Hyresgästens konkurs 231 Avdelning II 8 Arrende 237 8.1 Allmänt om arrende 237 8.2 De olika arrendetyperna 239 8.3 Ingående av arrendeavtal 243 8.3.1 Allmänna avtalsförutsättningar 243 8.3.2 Formkrav för avtals ingående 245 8.3.3 Ersättning för nyttjandet 247 8.3.4 Krav på bestämd tid 249 8.4 Parternas förpliktelser vid avtals ingående 249 8.4.1 Arrendeställets skick 249 8.4.2 Arrendeställets skick vid tillträdet – typfall jordbruksarrende 251 8.5 Parternas förpliktelser under arrendeförhållandet 252 8.5.1 Åligganden rörande arrendestället 252 8.5.2 Parternas förpliktelser – typfallet jordbruksarrende 254 8.6 Omförhandling och villkorsändring 259 8.7 Partsbyte 260 8.7.1 Överlåtelse och vidareupplåtelse av arrendet 260 8.7.2 Arrendatorns förköpsrätt 262 8.8 Arrendeavtalets upphörande 263 8.8.1 Allmänna förutsättningar för avtals upphörande 263 8.8.2 Uppsägning till upphörande 264 8.8.3 Uppsägning för villkorsändring 267 8.8.4 Uppsägning vid förverkande 267 8.8.5 Skyddet för arrendatorns investeringar 269 8.8.6 Arrendeställets skick vid avträde 269 9 Bostadsrätt 271 9.1 Bostadsrätten och dess konstruktion 271 9.1.1 Allmänt om bostadsrätt som upplåtelseform 271 9.1.2 Bostadsrättens juridiska konstruktion 272 9.2 Bildande av en bostadsrättsförening 273 9.2.1 Förutsättningar för bildande 273

10

Innehåll 9.2.2 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt 277 9.2.3 Nybildning av bostadsrättsförening 279 9.3 Bostadsrättsföreningens löpande verksamhet 280 9.3.1 Föreningsstämman och dess uppgift 280 9.3.2 Styrelsen och dess ansvarsområden 281 9.3.3 Skyddsregler för medlemmarna 283 9.4 Upplåtelse av bostadsrätt 284 9.4.1 Allmänna förutsättningar för upplåtelse 284 9.4.2 Formkrav för upplåtelseavtalet 285 9.5 Överlåtelse av bostadsrätt 288 9.5.1 Formkrav för överlåtelse 288 9.5.2 Övergång av överlåtarens förpliktelser 291 9.5.3 Säljarens ansvar vid överlåtelsen 293 9.6 Löften om framtida köp och överlåtelse 296 9.6.1 Förhandsavtal 296 9.6.2 Framtida löfte om överlåtelse eller köp – föravtal 300 9.7 Pantsättning av bostadsrätt 301 9.8 Medlemskap i bostadsrättsförening 301 9.9 Parternas rättigheter och skyldigheter 305 9.9.1 Allmänt om bostadsrättshavarens skyldigheter 305 9.9.2 Lägenhetens skick 306 9.9.2.1 Ansvarsfördelning mellan förening och bostadsrättshavare 306 9.9.2.2 Bostadsrättshavarens ansvar för inre underhåll 307 9.9.2.3 Bostadsrättshavarens skadeståndsansvar 308 9.9.2.4 Förenings ansvar för yttre underhåll 309 9.10 Avtals upphörande – förverkande 309 10 Övriga nyttjanderätter 311 10.1 Annan nyttjanderätt 311 10.2 Benefik och partiell nyttjanderätt 311 10.3 Tomträtt 313 Avdelning III 11 Sakrättsliga frågor 319 11.1 Inledning 319 11.2 Nyttjanderättens skydd vid överlåtelse 319 11.2.1 Köp bryter legostämma 319 11.2.2 Nyttjanderätten skyddas genom inskrivning 321 11.2.3 Nyttjanderätten skyddas genom säljarens förbehåll 322 11

Innehåll 11.2.4 Nyttjanderätten skyddas genom tillträde och skriftligt avtal 324 11.2.5 Nyttjanderätten skyddas genom köparens onda tro 325 11.3 Rättigheter och förpliktelser efter överlåtelsen 327 11.4 Exekutiv försäljning av fastigheten 331 11.5 Obehöriga upplåtelser 332 11.5.1 Dubbelupplåtelse 332 11.5.2 Upplåtelse av annan än ägaren 332 Källförteckning 335 Offentligt tryck 335 Litteratur 337 Rättsfall 343 Sakregister 353

12

Förord

Förord Det är nu tre år sedan första upplagan av boken Hyra Arrende Bostadsrätt kom. Sedan dess har en del lagändringar gjorts, särskilt på hyresrättens område, och en rad avgöranden från Högsta domstolen och de högsta instanserna i hyres- och arrendemål har tillkommit. Ändringarna i hyresregleringen har huvudsakligen motiverats av målsättningen att minska svarthandel med hyreskontrakt. Bostadsrättslagen har inte varit föremål för några större ändringar trots att det finns brister i lagen som leder till en rad problem vid nyproduktion av bostadsrätter. Bristerna innebär att förvärvare av bostadsrätt har ett alltför dåligt skydd och det har visat sig leda till ekonomisk skada för förvärvarna. Detta har uppmärksammats både i en statlig utredning och i en granskning av Riksrevisionen, vilka båda förespråkar lagändringar men som alltså inte har genomförts.

Föreliggande upplaga har uppdaterats med hänsyn till nämnda utveckling av lag och rättspraxis samt till ny och uppdaterad juridisk litteratur.

Härutöver berörs sagda problematik på bostadsrättsområdet. Lagändringar, nya rättsfall och ny litteratur till och med maj 2020 har beaktats.

Gamla Uppsala 17 augusti 2020 Erika P Björkdahl

13

1 Nyttjanderätt som avtalsform

1 Nyttjanderätt som avtalsform 1.1 Inledande reflektioner Hyra, arrende och bostadsrätt är frekvent använda avtalstyper i samhället idag. Tomträtt förekommer i något mindre omfattning, men är fortfarande en avtalstyp av betydelse. Samtliga nu nämnda avtalstyper utgör nyttjanderätter till fast egendom. Mer än hälften av alla bostäder i Sverige hyrs eller nyttjas med bostadsrätt. Näringsverksamhet bedrivs till övervägande delen i hyrda lokaler eller på arrenderad mark.

Nyttjanderättsavtalens frekvens innebär att lagreglerna på området har stor praktisk betydelse och på grund av det stora antalet tvingande regler, betydande genomslagskraft i rättslivet. Med hänvisning till att boendet i så stor utsträckning baseras på en nyttjanderätt till fast egendom aktualiserar avtalstyperna frågor av social karaktär. Avtalen involverar också olika ekonomiska aspekter som följd av att en nyttjanderättshavare ofta investerar betydande belopp i eller på hyrd och arrenderad egendom samt vid förvärv av bostadsrätt. De sociala och ekonomiska aspekterna har motiverat att det nyttjanderättsliga området är föremål för en relativt omfattande och ingående reglering. Det har även motiverat vissa särlösningar som är främmande för andra rättsområden.

I det följande berörs några aspekter som är kännetecknande och typiska för avtalstypen nyttjanderätt till fast egendom i syfte att skapa förståelse för avtalstypens karaktär och det nyttjanderättsliga regelverket. Redogörelsen inleds med en kort definition av nyttjanderätt till fast egendom och de olika avtalstyperna.

1.2 Definitioner av avtalstyperna Nyttjanderätt till fast egendom definieras inte i lag men beskrivs vanligen som en genom avtal upplåten rätt för en annan person än ägaren att nyttja hela eller delar av en fastighet eller byggnad för ett överenskommet syfte. En nyttjanderätt innebär normalt en exklusiv rätt till det upplåtna 15

1 Nyttjanderätt som avtalsform

området eller utrymmet. Nyttjanderätten är personanknuten och skiljer sig därmed från andra upplåtelser av fast egendom, vilka i stället hör till en fastighet. För de flesta former av nyttjanderätt till fast egendom finns tvingande lagregler. Dessa återfinns i huvudsak i jordabalken (JB) kap.

7–15, men även särskilda bestämmelser i andra lagar eller författningar kan vara tillämpliga, se 7 kap. 1 § 3 st.

Upplåtelser av hela eller delar av fastigheter eller byggnader kan ske för en rad olika ändamål. Ändamålet avgör vilken sorts nyttjanderätt det är fråga om och därmed vilka lagregler som ska tillämpas. Sker en upplåtelse i syfte att bereda boende aktualiseras nyttjanderättsformerna hyresrätt, bostadsrätt och bostadsarrende, vare sig det rör sig om permanentboende eller boende för fritidsändamål. Andra former av nyttjanderätt till fast egendom är arrendeslagen jordbruks-, anläggnings- och lägenhetsarrende.

Samtliga nu nämnda nyttjanderätter kännetecknas av att de är knutna till enskilda personers önskemål och behov. En mer långsiktig rätt att nyttja annans mark följer med nyttjanderättsformen tomträtt.

Som nyttjanderätt till fast egendom räknas även vissa upplåtelser som inte innebär en exklusiv rätt till ett visst område eller en viss byggnad utan en rätt att nyttja viss fastighet för ett mer begränsat ändamål, se JB 7 kap.

3 §. Som exempel kan nämnas rätt att ta grus eller sten, avverka skog, jaga eller fiska. Sådana begränsade nyttjanderätter benämns ibland partiella nyttjanderätter. Andra partiella nyttjanderätter kan vara betesrätt, rätt att ta väg över annans fastighet och rätt att sätta upp mobiltelefonantenner på taken i tätorter.

Till nyttjanderätt till fast egendom kan också hänföras upplåtelser som på grund av sin benefika karaktär (upplåtelse utan vederlag) inte kan klassificeras som arrende eller hyra. Nyttjanderätter som dessa är endast till en del reglerade i lag. Viss reglering finns i JB kap. 7, 17 och 18 samt, för vissa former av nyttjande, i speciallagstiftning. I övrigt är parterna hänvisade till att själva avtala om de villkor som ska gälla för upplåtelsen.

Nyttjanderätt är sällan det bästa alternativet när en fastighet som sådan lider av en brist därför att inte alla nödvändiga funktioner och förnödenheter kan tillhandahållas inom fastigheten, såsom tillgång till vatten.

Fastigheten kan då kompletteras med ett servitut som belastar en annan fastighet så att de aktuella behoven tillgodoses. Ett servitut är varken på den belastade eller på den gynnade sidan personanknutet utan tillhör en viss fastighet oavsett vem som äger fastigheten. Med hänvisning härtill 16

1 Nyttjanderätt som avtalsform

klassificeras inte servitut som en nyttjanderätt varför avtalsformen inte kommer beröras i den fortsatta framställningen.

Just vilken nyttjanderättsform som ska anses föreligga i ett enskilt fall bestäms utifrån fasta kriterier som följer av jordabalken och därtill hörande rättspraxis. Sålunda måste dessa kriterier vara uppfyllda för att ett avtal om nyttjande ska anses föreligga och kunna klassificeras exempelvis som ett lokalhyresavtal. Motsatsvis följer att enskilda parter inte råder över om deras avtal är det ena eller det andra, de faktiska omständigheterna avgör i stället vilken avtalstyp som är ifråga. I realiteten kan därför ett avtal som parterna har utgått från varit till exempel ett avtal om lägenhetsarrende, i själva verket vara ett avtal om lokalhyra, något som får konsekvenser framförallt med avseende på om nyttjanderättshavaren har besittningsskydd eller inte. På samma sätt kan ett avtal som parterna inte ens har tänkt ska utgöra ett nyttjanderättsavtal klassificeras just som det därför att kriterierna för när ett sådant avtal föreligger är uppfyllda.

Följdriktigt har det för avtalsbestämningen inte någon betydelse hur parterna rubricerat ett avtal.

I RBD 4:75 har en fråga av nu nämnt slag varit uppe till prövning. I fallet hade en fastighetsägare genom avtal upplåtit ett bostadshus, ett trädgårdsområde, en ekonomibyggnad, 5,5 hektar åkermark och 1,6 hektar betesmark. Parterna hade själva benämnt avtalet som varandes ett bostadshyreskontrakt. Oberoende av avtalsrubriceringen ansågs upplåtelsen utgöra ett avtal om jordbruksarrende, med motivering att det huvudsakliga syftet med avtalet var att bedriva hästuppfödning på den upplåtna egendomen.1 Även NJA 2001 s. 10 kan illustrera tillvägagångssättet. En person hade givits tillåtelse att ställa upp bord och sälja bröd i Stockholms tunnelbana. Överenskommelsen hade rubricerats som hyresavtal och i avtalet användes termer som hyresgäst, hyresvärd, hyrestid och hyra. Oavsett det ansågs hyra enligt jordabalkens tolfte kapitel inte föreligga. Anledningen härtill var bland annat att hyresgästen inte hade något fast försäljningsplats utan kunde flytta runt försäljningen både inom en och samma tunnelbanestation, och till andra stationer.

1

Jfr RBD 39:82 där parterna hade rubricerat sitt avtal ”arrendeavtal”. Upplåtelsen avsåg stallbyggnader, ridvägar, ridbanor samt rasthage. På grund av att lokalerna var mer än ett underordnat moment i avtalet ansågs ett hyresavtal avseende lokal föreligga. Att upplåtelsen även involverar mark utgör i sig inte något hinder mot denna klassificering.

17

1 Nyttjanderätt som avtalsform

Mot bakgrund av hur reglerna är konstruerade är det alltså utomordentligt viktigt att ha klart för sig vilka kriterier som ska vara uppfyllda för att ett avtal ska klassificeras som ett nyttjanderättsavtal över huvud taget och för att utgöra ett avtal av det ena eller andra slaget.

1.3 Kännetecken för avtalstypen Utmärkande för avtal om hyra och arrende, till skillnad från många andra avtal på förmögenhetsrättens område, är dess starka sociala och ekonomiska betydelse för både enskilda och samhället i stort. Det är till exempel av stor vikt för en enskild person att han eller hon inte godtyckligt blir av med sin bostad, eller att boendekostnaden inte skjuter i höjden på ett okontrollerat sätt. För en näringsidkare är det nödvändigt att ha kontinuitet i sin verksamhet för att den ska vara lönsam och innebära en sådan trygghet i verksamhetens bedrivande att det stimulerar till investeringar.

Vid just jordbruksarrende tangeras båda skyddsintressena. Det nu sagda präglar lagstiftningen på området. Skyddsaspekterna gör sig gällande även vid bostadsrätt och tomträtt men på grund av upplåtelseformernas struktur har regleringen där tagit sig ett lite annat uttryck.

Avtal om nyttjanderätt till fast egendom utgör ett traditionellt civilrättsligt avtal på förmögenhetsrättens område. Kännetecknande för avtalstypen är att det är ett långvarigt avtal som innebär att prestationer ska utbytas fortlöpande. Detta kräver bland annat att parternas relation under avtalets löptid regleras. Ytterligare karakteristika är att genom avtalet tillhandahåller ena parten egendom som ska finnas i den andra partens besittning och nyttjas av denna, utan att upplåtaren har någon kontroll över egendomen. Nyttjanderättshavaren får som utgångspunkt en exklusiv rätt till den upplåtna egendomen. Dessa inslag innebär att det är viktigt att reglera vem som ansvarar för kvalitet och skador på egendomen under avtalsförhållandet. Som kommer att framgå i boken finns en rad tvingande lagregler rörande kvalitet och ansvar för skador, men beroende på nyttjanderättsform föreligger också avtalsfrihet. Det som nu sagts är inte speciellt just för avtal rörande fast egendom, utan gäller även vid många fall av hyra av lös egendom, men framförallt i närmast samtliga fall av leasing. Skillnaden är att det där i huvudsak råder avtalsfrihet.

18

1 Nyttjanderätt som avtalsform

Utmärkande för lagregleringen på området är att det har införts besittningsskydd för nyttjanderättshavaren, något som begränsar en fastighetsägares möjligheter att få ett nyttjanderättsavtal att upphöra. Det innebär konkret att om fastighetsägarens skäl för att få avtalet att upphöra inte väger tillräckligt tungt kommer avtalet förlängas – direkt besittningsskydd – alternativt får ägaren betala ersättning för avtalets upphörande – indirekt besittningsskydd. Besittningsskydd föreligger vid både hyra och arrende, lägenhetsarrende undantaget. I de kommersiella avtalen är skyddet indirekt och vid bostadsupplåtelser direkt. Bostadsrätt och tomträtt innebär till sin konstruktion att upplåtelsen ligger nära ägandet varför nyttjanderättshavarens behov av skydd har tagits tillvara på annat sätt.

När det uppstår en tvist i avtal om hyra och arrende framträder en annan egenart för avtalstypen. Vissa hyrestvister ska hanteras i hyresnämnd i stället för allmän domstol. En tvist i hyresnämnd tas upp till slutligt avgörande i allmän domstol om nämndens beslut överklagas. I dagsläget är Svea hovrätt avd. 2 överinstans.2 Hyresnämnden är till att börja med behörig att medla och vara skiljenämnd i samtliga hyrestvister.

Därutöver har den en begränsad behörighet att pröva tvister. Behörighet ges genom bemyndigande i lag och avser för närvarande bland annat tvister om ändrad användning av lokal, uppsägning av bostadshyresavtal, överlåtelse av hyresrätt och uppskov med avflyttning.3 Hyresnämnden har också den mer speciella uppgiften att verka för att parterna förlikas, oavsett om medling har begärts eller inte. Vissa arrendetvister hanteras på motsvarande sätt, men med skillnaden att uppdraget har tilldelats arrendenämnden. Beslut i en arrendetvist som överklagas prövas av den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Hovrätten utgör då högsta instans. De tvister som inte har delegerats till hyres- respektive arrendenämnd hanteras i allmän domstol. Inga specialdomstolar har inrättats för tvister som rör bostadsrätt och tomträtt.

Ytterligare en omständighet ska beröras, en bostadshyresrättslig egenhet, men som egentligen inte påverkar avtalstypens status som sådan, nämligen intresseorganisationernas roll på hyresområdet. Parterna i hyresavtalet kan välja att representeras av intresseorganisationer i frågor eller tvister rörande 2

Tidigare har det bland annat varit Svea Hovrätt avd. 16 och den numera avskaffade Bostadsdomstolen.

3 Se LAH 4 § 1 st.

19

1 Nyttjanderätt som avtalsform hyresförhållandet, varvid det vanligaste är att hyresgästen företräds av representanter från en hyresgästorganisation. Det förekommer även att hyresvärdar företräds av fastighetsägarorganisationer. På bostadshyresmarknaden framträder intresseorganisationernas roll tydligast vid förhandlingar rörande hyresvillkor där hyresvärdens motpart i förhandlingarna vanligtvis inte är de enskilda hyresgästerna, utan just intresseorganisationen. Ordningen är typiskt sett tidsbesparande eftersom förhandlingarna rör en större grupp hyresgäster, jämfört med om förhandlingar skulle föras med varje enskild hyresgäst. När hyresgästen representeras av en intresseorganisation ges dessutom utrymme för parterna att frångå vissa tvingande bestämmelser i jordabalkens tolfte kapitel. Detta utrymme motiveras av att hyresgästernas skyddsintressen anses tillgodosett i och med att organisationen företräder dem. Att hyresgästen företräds av en intresseorganisation kan i någon mån vara jämförbart med att man representeras av en fullmäktig, varför företeelsen inte nödvändigtvis måste anses tillskriva avtalstypen en särskild egenhet.

När en lagstiftning har tillkommit med sådana särskilda ändamål som jordabalkens åttonde till tolfte kapitel leder det många gånger till att reglerna blir specialanpassade för avtalstyperna i fråga. Konsekvensen kan då bli att regelverket i delar innebär ett avsteg från mer allmänna principer på rättsområdet, något som just brukar sägas vara fallet med jordabalkens nu nämnda regler. Regelverket skulle därmed inte harmoniera med mer allmänna kontraktsrättsliga regler. Detta stämmer delvis.

I många frågor företer dock regelverket stora likheter med valet av lösningar på kontraktsrättens område i övrigt, varför det inte nödvändigtvis är illustrerande att beskriva jordabalkens regler som en särreglering. Det kan också vara en mindre lämplig utgångspunkt vid tillämpningen av reglerna, eftersom det riskerar att ge resultatet att avtalstypen avskärmas från den allmänna kontraktsrätten på ett sätt som varken är nödvändigt, eller har varit avsett av lagstiftaren. Infallsvinkeln att nyttjanderättsavtalet är präglat av allmänna kontraktsrättsliga synsätt ger även den positiva effekten att det i en oprövad fråga blir naturligt att välja en lösning som står i harmoni med kontraktsrätten i stort, något som skapar både förutsebarhet och systematik.4 Lösningen blir då förenlig med överväganden

4

Jfr t.ex. Bäärnhielm, Fördel saklega s. 433 och Lindskog, Högsta domstolen och den kommersiella rätten s. 78 f.

20

1 Nyttjanderätt som avtalsform

som traditionellt gäller på området.5 Härvid måste fortfarande prövas om de grundläggande skyddsintressena bakom jordabalkens regler tillvaratas.

Oavsett lagstiftningens tvingande karaktär kan den part till vars förmån en regel är uppställd – vilket typiskt sett är nyttjanderättshavaren – efterge sin rätt när den väl har aktualiserats. Parten i fråga kan således när en tvist uppstår, eller en händelse inträffar, i stället för att göra sin rätt gällande sluta en överenskommelse med ett annat innehåll än vad som följer av lag.6 Nyttjanderättshavaren kan dock inte i förväg efterge sina rättigheter, till exempel genom ett villkor i avtalet. Om nyttjanderättshavaren av olika anledningar ändå gör det, vilket kan vara fallet om han eller hon känner sig pressad av fastighetsägaren, har villkoret ingen verkan och kan därför inte göras gällande av fastighetsägaren.

1.4 Disposition Boken är uppdelad i tre avdelningar. Den första avdelningen rör hyra av bostad och lokal. De andra nyttjanderättsformerna arrende, bostadsrätt och tomträtt samt vissa övriga nyttjanderätter till fast egendom behandlas i avdelning två. I den tredje avdelningen berörs sakrättsliga aspekter vid partsbyten på fastighetsägarsidan, huvudsakligen rörande hyra och arrende.

Anledningen till att nyttjanderättstypen hyra behandlas ensamt i en avdelning och långt mer omfattande än övriga nyttjanderättsformer är dels att hyra är den vanligaste avtalstypen, dels att hyresreglerna har utgjort förebild för utformningen av många regler rörande arrende och bostadsrätt. Vissa bestämmelser, bland annat avseende nyttjanderättshavarens förpliktelser under avtalstiden, regler om uppsägning och förverkande är närmast identiska oberoende av avtalstyp. För en rättvis beskrivning av reglerna tas utgångspunkt i ursprungsbestämmelserna varefter hänvisningar görs löpande. Tillvägagångssättet gör att onödiga upprepningar undviks. De olika kapitlen inleds med en ingående redogörelse för respektive nyttjanderätts karaktäristika. Därefter disponeras 5

Ett illustrerande exempel är NJA 2011 s. 454 där en traditionell skadeståndsrättslig culpabedömning gjordes inom ramen för den hyresrättsliga skadeståndsbestämmelsen i JB 12 kap. 24 §.

6 Se t.ex. NJA II 1939 nr 5:1 s. 519.

21

1 Nyttjanderätt som avtalsform

kapitlen efter den övergripande strukturen avtalsslut, parternas skyldigheter vid avtals ingående, parternas förpliktelser under löpande avtal samt avtals upphörande. Beskrivningen av enskilda regler systematiseras sedan utifrån denna struktur.

Kapitlet om bostadsrätt innehåller både nyttjanderättsliga aspekter på upplåtelseformen och vad som gäller vid överlåtelse av bostadsrätt, varvid rent köprättsliga aspekter belyses. Det senare innebär en avvikelse från bokens huvudinriktning – nyttjanderätt till fast egendom. Överlåtelsereglerna utgör dock en så väsentlig del av institutet bostadsrätt att de inte kan utelämnas om skildringen av avtalstypen ska bli illustrativ och relevant.

22

E R I KA P B JÖR K DA H L

bostadsrätt, hyra, tomträtt samt vissa andra nytt­ janderätter till fast egendom. Oberoende av vilken nyttjanderätt som är ifråga är intressekonflikterna mellan parterna ofta av liknande karaktär, vilket motiverar att tonvikten i framställningen lagts på en avtalstyp – hyra. Hyresreglerna har i lagstift­ ningsarbetet tjänat som utgångspunkt för många av reglerna avseende arrende och bostadsrätt; rörande vissa problem är reglerna identiska. I redogörelsen för övriga avtalstyper hänvisas löpande till hyres­ avsnittet.

I första hand berör boken relationen mellan fastighetsägare och nyttjanderättshavare, men i viss mån även hur en nyttjanderätt står sig i förhål­ lande till tredje man, till exempel vid överlåtelse av fastighet. Vidare behandlas regler om överlåtelse av bostadsrätt.

Boken är avsedd att vara kursbok men kan även ge vägledning för den som yrkesmässigt eller privat har frågor om nyttjanderätt.

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

I DENNA BOK behandlas regler rörande arrende,

2

E R I KA P B JÖR K DA H L

HYRA ARRENDE BOSTADSRÄTT

ERIKA P BJÖRKDAHL är docent i civilrätt och föreståndare för IFF – Institutet för Fastighetsrättslig Forskning vid Uppsala universitet.

ISBN 978-91-7737-118-2

UPPL AGA 2