9789177370734 by Smakprov Media AB

Denna femte upplaga av Anders Victorins Bostadsrätt med en översikt av kooperativ hyresrätt är uppdaterad och kompletterad med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den fjärde upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av doktoranden Jonny Flodin verksam vid Kungliga Tekniska Högskolan. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska Högskolan.

Bostadsrätt

Ur innehållet: • Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer • Organisation och bildande, föreningens uppgifter • Ombildning från hyresrätt • Köp av bostadsrätt • Bostadsrätt som säkerhet för lån • Att bo i bostadsrätt – bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, avgifter, lägenhetens skick m.m. • Översikt över kooperativ hyresrätt

Anders Victorin Jonny Flodin

I DENNA BOK behandlas den praktiskt viktiga boendeformen bostadsrätt. Boken bygger i grunden på professor Anders Victorins välkända böcker om bostadsrätt. I boken ges också en översikt över kooperativ hyresrätt samt en framställning om existerande äldre former av bostadsrätt och kooperativ hyresrätt samt hur de förhåller sig till dagens lagstiftning.

5 ISBN 978-91-7737-073-4

Anders Victorin Jonny Flodin

Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt Upplaga 5

Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt ANDERS VICTORIN & JONNY FLODIN

5:e upplagan

© Författarna och Iustus Förlag AB, Uppsala 2020 Upplaga 5:1 ISBN 978-91-7737-073-4 Produktion: eddy.se ab, Visby 2020 Omslag: John Persson Förlagets adress: Box 1994, 751 49 Uppsala Tfn: 018-65 03 30 Webbadress: www.iustus.se, e-post: kundtjanst@iustus.se Printed by Eurographic Group, Denmark 2020

Ur förord till första upplagan

Bostadsrätt är en välbekant och vedertagen upplåtelseform i Sverige. Kooperativ hyresrätt däremot är en ”nygammal” form med äldre förebilder, men med delvis nya politiska förtecken. När kooperativ hyresrätt som upplåtelseform nyligen permanentades efter att ha existerat genom provisorisk lagstiftning under ett antal år kom författaren till slutsatsen att bostadsrätt och kooperativ hyresrätt borde behandlas i samma bok. Det är naturligt att ta upp dessa ganska närliggande upplåtelseformer på samma gång. Denna slutsats förstärktes av det faktum att, när detta skrivs, det förekommer en intensiv diskussion om i vilka former allmännyttiga bostadsföretag skall få sälja ut bostäderna till hyresgästerna. Kooperativ hyresrätt kan mycket väl bli den enda form som tillåts, medan utförsäljning i bostadsrättsform inte längre blir möjlig. Då är det viktigt för såväl hyresgästerna som de allmännyttiga bostadsföretagen att förstå innebörden i de nya reglerna. – En annan sak är att det också förekommer en diskussion om införande av ägarlägenheter. Detta skall dock inte tas upp i här. Boken bygger delvis på tidigare böcker av mig och Peter Melz, som dock inte kunnat medverka i denna bok. I stället hänvisas de som är intresserade av beskattningsfrågor till renodlat skatterättslig litteratur. ––– En del av de synpunkter som framförs i boken kan ses som kontroversiella. Jag har dock velat föra diskussionen framåt, även om synpunkterna kanske senare skulle framstå som överspelade. Väddö 30 juni 2003 Anders Victorin

Förord till femte upplagan

Den fjärde upplagan av denna lärobok gavs ut år 2016. Föreliggande upplaga är i huvudsak en uppdatering. Jag har beaktat ny lagstiftning och praxis fram till den 1 juni 2020. När det gäller lagstiftning kan noteras att lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar trädde i kraft den 1 juli 2018. I samband därmed infördes även förordningen (2018:769) om ekonomiska föreningar. Den nya lagstiftningen har betydelse även för bostadsrätter och kooperativa hyresrättsföreningar eftersom bostadsrättslagen och lagen om kooperativ hyresrätt hänvisar till stora delar av lagen om ekonomiska föreningar. Det har således medfört ändringar även i bostadsrättslagen och lagen om kooperativ hyresrätt. Det har även gjorts ändringar i de hyresrättsliga reglerna i 12 kap. JB. Det har även kommit flera principiellt intressanta rättsfall från Högsta domstolen och hovrätterna som avser bostadsrätt. Bromma den 30 juni 2020 Jonny Flodin

Innehåll

Förkortningar 13 Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer 15 1.1 Inledning 15 1.2 Äganderätt 16 1.2.1 Ensamägande 16 1.2.2 Ägarlägenheter 17 1.3 Andelsägande 21 1.4 Indirekt ägande 25 1.4.1 Bostadsrätt 25 1.4.2 Kooperativ hyresrätt 29 1.4.3 Andra former 35 1.4.4 Upplåtelseförhållandet – upplåtelse på begränsad eller obegränsad tid 35 1.4.5 Förbudet mot andelsupplåtelse på begränsad tid 36 1.4.6 Förbudet mot andelsupplåtelse och kreditvärdet hos andelarna 39 1.4.7 Äldre föreningar och bolag 42 1.4.8 Något om handelsbolagskonstruktionen 52 1.4.9 Omregistrering av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar 53 1.4.10 Skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. 54 Bildande av en bostadsrättsförening 55 2.1 Inledning 55 2.2 Allmänt om bildandet 57 2.3 Förutsättningarna för registrering 57 2.3.1 Det konstituerande mötet 60 2.3.2 Medlemskravet 61 2.3.3 Stadgarna 63 2.3.4 Föreningen ska ha utsett styrelse och revisorer 67

2.4 Medlemsförteckning 68 2.5 Registreringsprövningen 69 Bostadsrättsföreningens organisation 72 3.1 Föreningens uppgifter och organisation 72 3.2 Medlemskap i föreningen 73 3.3 Föreningsstämman 75 3.3.1 Rätt att närvara vid och delta i föreningsstämman 75 3.3.2 Medlems rösträtt 76 3.3.3 Ordinarie föreningsstämman 77 3.3.4 Extra föreningsstämma 78 3.3.5 Kallelse till föreningsstämman 79 3.3.6 Stämmans förlopp 81 3.3.7 Beslutsfattande 82 3.3.8 Generella begränsningar i föreningsstämmans kompetens att fatta beslut 87 3.3.9 Klander av stämmobeslut 89 3.4 Styrelsen som beslutsfattande organ 90 3.4.1 Allmänt om styrelsen 90 3.4.2 Beslutsfattande 92 3.4.3 Generella begränsningar i styrelsens kompetens att fatta beslut 94 3.4.4 Ogiltiga styrelsebeslut 94 3.5 Styrelsen som verkställande organ och särskilda firmatecknare 95 3.6 Revisorerna 96 3.7 Föreningsorganens skadeståndsansvar m.m. 97 3.7.1 Styrelseledamots ansvar mot föreningen 98 3.7.2 Styrelseledamots ansvar mot föreningsmedlem eller annan 99 3.7.3 Revisors skadeståndsansvar 100 3.7.4 Föreningsmedlems skadeståndsansvar 101 Upplåtelse av bostadsrätt 102 4.1 Allmänt 102 4.2 Upplåtelsen 102 4.3 Lägenhetsförteckning 107 4.4 Förutsättningar för upplåtelse av bostadsrätt. Ekonomisk plan m.m. 108 4.5 Förhandsavtal till bostadsrätt 115

Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt 121 5.1 Allmänt om ombildning till bostadsrätt 121 5.2 Ombildningslagen 122 5.2.1 Bostadsrättsförening och intresseanmälan 124 5.2.2 Hembudet 127 5.2.3 Föreningens antagande av hembudet. Förvärv utan hembud 131 5.2.4 Majoritetsregler m.m. 134 5.2.5 Medlemmar och hyresgäster 135 5.2.6 Ekonomisk plan m.m. 138 5.2.7 Skyldighet att upplåta bostadsrätt, villkor för medlemskap m.m. 139 Övergång av bostadsrätt 142 6.1 Inledning 142 6.2 Förvärvarens rätt att utöva bostadsrätten 144 6.3 Förvärvarens inträde i föreningen 146 6.3.1 Insållningsklausuler 147 6.3.2 Skäligen kan nöja sig med förvärvaren som bostadsrättshavare 150 6.3.3 Andra bestämmelser om medlemskap vid övergång 151 6.3.4 Medlemskap vid ogiltiga förvärv 154 6.4 Juridiska personer som förvärvare av bostadsrätt 155 6.5 Makes och sambos samtycke 157 6.6 Köparens och säljarens ansvar gentemot föreningen 158 6.7 Formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt 161 6.8 Föravtal avseende överlåtelse av bostadsrätt 166 6.9 Något om de köprättsliga reglerna 170 6.9.1 Tillämplig lagstiftning 170 6.9.2 Avlämnande m.m. 172 6.9.3 Risken och riskövergången 173 6.9.4 Säljarens förpliktelser och avtalsbrott 174 6.9.5 Påföljder vid säljarens avtalsbrott 181 6.9.6 Köparens förpliktelser och avtalsbrott 186 6.9.7 Påföljder vid köparens avtalsbrott 187 6.10 Sakrättsliga frågor vid köp av bostadsrätt 188 6.10.1 Exstinktiva godtrosförvärv 189 6.10.2 Dubbeldispositioner 189

6.10.3 Överlåtelse av uthyrd lägenhet 192 6.10.4 Köparens skydd mot säljarens borgenärer 194 6.11 Andra fall av övergång 194 6.11.1 Bodelning m.m. 194 6.11.2 Dödsbo 198 6.11.3 Försäljning och gåva till närstående 200 6.11.4 Avsägelse av bostadsrätt 201 6.11.5 Förvärv av föreningen av lokal efter hembud 202 Bostadsrätt som kreditobjekt 203 7.1 Pantsättning av bostadsrätt 203 7.2 Bostadsrätten som kreditobjekt 205 7.3 Upplåtelse av panträtt 207 7.3.1 Pantförskrivningen 207 7.3.2 Pantfordran 208 7.3.3 Pantobjektet 208 7.3.4 Denuntiation 209 7.3.5 Andrahandspantsättning 211 7.3.6 Anteckning i lägenhetsförteckningen 211 7.3.7 Pantsättningens verkan 212 7.4 Samtycke av make eller sambo 213 7.5 Godtrosförvärv av panträtt 214 7.6 Bostadsrättsföreningens panträtt för avgifter 215 7.7 Utmätning av bostadsrätt 217 7.7.1 Allmänt om utmätning 217 7.7.2 Beneficium 220 7.7.3 Exekutiv försäljning m.m. 222 7.8 Förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning 224 7.9 Bostadsrättshavarens konkurs 224 7.10 Pantsättning av andelar i bostadsföreningar m.m. 225 Att bo i bostadsrätt 228 8.1 Inledning 228 8.2 Bostadsrättshavarens rättigheter vid nyttjandet av lägenheten 228 8.2.1 Föreningens ansvar för lägenhetens skick m.m. 228 8.2.2 Ändringar i lägenheten 230 8.2.3 Andrahandsuthyrning 233 8.3 Bostadsrättshavarens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten 242 8.3.1 Lägenhetens användning 242

8.3.2 Vårdplikten 243 8.3.3 ”Sundhet, ordning och gott skick” 247 8.3.4 Tillträde för föreningen 249 8.3.5 Bostadsrättshavarens skyldighet att underkasta sig föreningens reparationer och ändringar i lägenheten 250 8.3.6 Föreningens avgifter 255 8.3.7 Inbetalning av avgifter 261 8.3.8 Stora avgiftshöjningar 262 8.3.9 Förverkande av bostadsrätten 263 8.3.10 Något om meddelanden att vidta rättelse m.m. 268 8.3.11 Uppsägningen 269 8.3.12 Förfarandet, särskilt om tvångsförsäljning 271 Kooperativ hyresrätt 274 9.1 Kooperativa hyresrättsföreningar – organisation och bildande 274 9.1.1 Allmänt 274 9.1.2 Bildande 275 9.1.3 Beslutsfattande 276 9.1.4 Föreningsstämman 277 9.1.5 Styrelsen 278 9.2 Upplåtelse av kooperativ hyresrätt 278 9.2.1 Allmänt 278 9.2.2 Upplåtelsen 279 9.2.3 Ekonomisk plan m.m. 282 9.3 Ombildning till kooperativ hyresrätt 284 9.3.1 Ombildning till kooperativ hyresrätt i ägarmodellen 284 9.3.1.1 Föreningens beslut om ombildning 284 9.3.1.2 Ekonomisk plan 285 9.3.1.3 Rätt till kooperativ hyresrätt 285 9.3.2 Ombildning till kooperativ hyresrätt i hyresmodellen 286 9.3.2.1 Allmänt 286 9.3.2.2 Beslut om ombildning i hyresmodellen 288 9.3.2.3 Medlemmens rätt till kooperativ hyresrätt 288 9.3.2.4 Föreningens inträde som hyresvärd 288 9.3.2.5 Avtalet mellan fastighetsägaren och föreningen upphör 289 9.4 Förvärv av kooperativ hyresrätt 289 9.4.1 Allmänt om köp av kooperativ hyresrätt 289 9.4.2 Formkrav, ogiltighet, optioner 290 9.4.3 Vilka regler gäller mellan parterna? 290

9.4.4 Dubbelöverlåtelse 293 9.4.5 Makes och sambos samtycke 294 9.4.6 Köparens inträde i föreningen 294 9.4.7 Juridiska personer som förvärvare av kooperativ hyresrätt 295 9.4.8 Köparens och säljarens ansvar gentemot föreningen 300 9.4.9 Andra fall av övergång 303 9.4.10 Dödsbo 305 9.4.11 Avsägelse av kooperativ hyresrätt 305 9.5 Pantsättning och utmätning av andel i kooperativ hyresrätt 306 9.6 Att bo i kooperativ hyresrätt 307 9.6.1 Den kooperativa hyresgästens rättigheter vid nyttjandet av lägenheten 307 9.6.1.1 Den kooperativa hyresgästens användning av lägenheten 307 9.6.1.2 Föreningens ansvar för lägenhetens skick m.m. 308 9.6.1.3 Ändringar i lägenheten 311 9.6.1.4 Andrahandsuthyrning 312 9.6.2 Den kooperativa hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten 314 9.6.2.1 Vårdplikten 314 9.6.2.2 Sundhet, ordning och gott skick 316 9.6.2.3 Tillträde för föreningen 316 9.6.2.4 Den kooperative hyresgästens skyldighet att underkasta sig föreningens reparationer och ändringar i lägenheten 317 9.6.2.5 Avgifter och hyra till föreningen 317 9.6.2.6 Inbetalning av insatser och hyra 319 9.6.2.7 Stora avgiftshöjningar 323 9.6.2.8 Förverkande av kooperativ hyresrätt 323 9.6.2.9 Den kooperativa hyresgästens besittningsskydd 328 9.6.2.10 Vissa meddelanden till den kooperativa hyresgästen och hyresvärden 334 9.6.2.11 Uppsägning m.m. 334 Rättsfallsregister 337 Sakregister 341

Kapitel 1

Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer 1.1 Inledning Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt är speciella former av nyttjanderätt till hus. Reglerna om bostadsrätt återfinns till största delen i bostadsrättslagen från 1991 (BRL), medan reglerna om kooperativ hyresrätt finns i lagen om kooperativ hyresrätt från 2002 (LKH). Som en inledning till den följande framställningen ska några av de viktigaste skillnaderna mellan bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra typer av nyttjanderätt till hus beskrivas. Det är inte möjligt att förstå reglerna om bostadsrätt och kooperativ hyresrätt om man inte ser dem i förhållande till andra former av nyttjanderätt. Framställningen kommer i det följande att gälla såväl bostäder som upplåtelse av lokaler (lägenheter upplåtna för annat ändamål än bostad, t.ex. butiker, kontor, verkstäder eller offentlig förvaltning m.m.). För enkelhetens skull kommer emellertid ordet bostad att användas. När särskilda regler gäller för lokaler kommer detta att anges. I kooperativ hyresrätt enligt lagen om kooperativ hyresrätt kan det endast vara frågan om bostäder. I Sverige, liksom i de flesta andra länder, kan en bostad innehas under flera olika rättsliga former. Det enklaste sättet att se på saken är att skilja mellan tre olika former för innehav, nämligen (a) ägande, (b) indirekt ägande samt (c) icke-ägande.1 Ägande omfattar ensamägande och andelsägande. Indirekt ägande innebär att en juridisk person, vanligtvis en förening eller ett bolag, står som ägare till huset. De boende är medlemmar i föreningen eller andelsägare i bolaget. Rätten att nyttja lägenheten är tryggad genom ett särskilt avtal mellan associationen och medlemmen. Icke-ägande innebär i praktiken hyresrätt och någon gång arrende. Här finns alltså endast ett kontrakt mellan ägaren och nyttjaren.

En framställning som gäller nordiska förhållanden, där denna indelning kommer till användning är Nordisk Bustadsrett, TemaNord 1997:594.

Terminologin för olika upplåtelseformer är vacklande. För att förenkla framställningen har följande terminologi använts här. Med ”andelshus” menas ideella andelar i fastigheter. ”Handelsbolagshus” avser ägande genom ett handelsbolag. En ”besittningsförening” är en äldre ekonomisk förening, som upplåter nyttjanderätt till bostäder i huset med ständig besittningsrätt. En ”hyresförening” är en likaså äldre ekonomisk förening som upplåter bostäder till medlemmarna i hyresform. ”Kooperativ hyresrätt” betecknar upplåtelser enligt lagen om kooperativ hyresrätt. Vanlig hyresrätt enligt hyreslagstiftningen i 12 kap. JB (hyreslagen) och bostadsrätt enligt bostadsrättslagen behöver inte förklaras särskilt. En ägarlägenhet är enligt definitionen i 1 kap. 1 a § JB en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.

1.2 Äganderätt 1.2.1 Ensamägande Typexemplet på ägande av bostad är det egna hemmet. Ägaren bor i sitt radhus eller i sin villa. En byggnad är i de flesta fall fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB och utgör därmed fast egendom. Byggnaden är emellertid lös egendom om den har tillförts av någon annan än fastighetsägaren så länge som inte byggnaden och fastigheten har kommit i samme ägares hand (2 kap. 4 § JB). Husägaren kan exempelvis i ett sådant fall ha arrenderat marken av jordägaren. Är det fråga om arrende för bostadsändamål talar man enligt jordabalkens terminologi om bostadsarrende och är det fråga om arrende för kommersiella ändamål talar man om anläggningsarrende. – En form för nyttjanderätt till mark, som ligger äganderätten nära, är tomträtten. Den formen är viktig, men ska likväl inte diskuteras här. Det är i princip endast fastigheten i sin helhet som kan bli föremål för äganderätt. Ett köp av ett visst område av en fastighet är ogiltigt, om inte området blir en särskild fastighet genom en fastighetsbildning (4 kap. 7 § JB). Å andra sidan går det bra att köpa en andel i hela fastigheten. Fastigheten kommer då att ha flera ägare som innehar varsin kvotdel i fastigheten (4 kap. 8 § JB). Lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning infördes 2004. Den innebär ett ganska radikalt brott mot tidigare principer för fastighetsbildning, eftersom den innebär att ett utrymme inom en ”vanlig fastighet” (markfastighet) under vissa förhållanden kan bilda en egen fastighet. Ursprungligen fick en sådan fastighet emellertid inte bildas för bostadsändamål om den inte innehöll minst fem lägenheter. Anledningen till detta var att lagstiftaren velat förhindra att tredimensionell fastighetsbildning utnyttjas för att tillskapa ägarlägenhe-

ter. En omsvängning har emellertid skett och 2009 infördes regler om ägar lägenheter.2 Det är således numera möjligt att inneha enskilda lägenheter i fler bostadshus med äganderätt. En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som är avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Möjligheterna att bilda ägarlägenhetsfastigheter är dock begränsade. Det krävs att det bildas en sammanhållen enhet med minst tre ägarlägenhetsfastigheter (3 kap. 1 b § 2 p. FBL). Dessutom får ägarlägenhetsfastigheter inte bildas genom ombildning av befintliga bostadsfastigheter. Tanken är att ägarlägenheter i första hand ska kunna bildas i nyproduktion. Det är emellertid möjligt att bygga om ett hus till ägarlägenheter, om det inte till någon del har använts som bostadslägenhet under en tid av åtta år före fastighetsbildningsbeslutet (3 kap. 1 b § 1 p. FBL).

1.2.2 Ägarlägenheter Det finns inte anledning att här gå in på de regler som gäller för innehav av småhus. Det skulle föra alldeles för långt. Det kan dock finnas skäl att säga något om ägarlägenheter. I betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21) utreddes ägarlägenheter. Efter remissbehandling av förslaget gjorde regeringen år 2004 bedömningen att ägarlägenheter inte borde införas. Efter regeringsskiftet gjordes en omprövning av den bedömningen, vilken mynnade ut i att regeringen föreslog att ägarlägenheter skulle införas. Riksdagen antog regeringens proposition och lagstiftning om ägarlägenheter infördes år 2009.3 Det är således numera möjligt att bilda ägarlägenheter.4 Det har skett genom en modell som bygger på tredimensionell fastighetsbildning. Som nämnts krävs det att huset ska innehålla minst tre ägarlägenheter och det är inte möjligt att ombilda från hyresrätt eller bostadsrätt till ägarlägenheter. Ägarlägenheter finns i de allra flesta europeiska länder, bl.a. i Tyskland, Schweiz, Holland och Frankrike. De finns också i våra nordiska grannländer – Danmark, Norge och Island. I Finland använder man sig dock av ett annat system – aktielägenheter – där nyttjanderätten till bostaden är kopplad till en aktie i ett bostadsaktiebolag. Det är med andra ord fråga om en form av indirekt ägande.5

Lag (2009:183) om ändring i fastighetsbildningslagen. Ägarlägenheter infördes genom ändring av fastighetsbildningslagen (SFS 2009:183) och av jordabalken (SFS 2009:180). 4 Förarbetena till lagändringen är prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16 och rskr 2008/09:170. 5 Jfr prop. 2008/09:91 s. 29. Något motsägelsefullt karakteriseras i propositionen lägenheter i finska bostadsaktiebolag som indirekt ägande medan svenska bostadsrätter inte omtalas som 3

Tanken med ägarlägenheter är att de enskilda lägenheterna i ett hus kan bli föremål för äganderätt. Det kan antingen vara fråga om direkt äganderätt till en lägenhet såsom i Danmark (ejerlejligheder) eller också fråga om äganderätt till en ideell andel i fastigheten, dvs. samäganderätt till fastigheten, kopplad till en evig nyttjanderätt till en viss lägenhet såsom i Norge (eijerseksjoner). I praktiken är skillnaden mellan dessa båda system liten. Den svenska modellen innebär att man äger sin lägenhet direkt och att den utgör en särskild slags tredimensionell fastighet. I förarbetena diskuteras fördelar och nackdelar med att införa ägarlägenheter.6 Som en fördel anförs att mångfalden och valfriheten i boendet – för dem som har råd att finansiera ett förvärv av ägarlägenheter – ökar genom ytterligare en form för boende i flerbostadshus. Därigenom kan olika önskemål och prioriteringar tillgodoses. En annan fördel är att ägarlägenheter stärker den enskilde lägenhetshavarens rätt, genom att han eller hon får större möjligheter att själv bestämma över sitt boende än vad som är möjligt i hyresrätt eller bostadsrätt. Detta skäl handlar reellt sett om att den som har en ägarlägenhet ska kunna överlåta den fritt och att han eller hon ska kunna hyra ut den utan något krav på samtycke.7 Jämfört med åtminstone hyresrätt är det klart att ägarlägenheter ger ägaren en tryggare ställning.8 Mot dessa fördelar kan man ställa de nackdelar som framhölls av regeringen år 2004, när regeringen kom fram till att ägarlägenheter inte borde införas. Regeringen pekade då på att det i praktiken inte fanns några påtagliga fördelar med ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter och att det fanns en risk för ökad segregation och problem i samband med uthyrning i stor omfattning av ägarlägenheter.9 Regeringen pekade också på att reglerna om tredimensionell fastighetsindelning nyligen hade införts och att det fanns anledning att avvakta och se hur den nya lagstiftningen tillämpas. indirekt ägande utan som en nyttjanderätt, som visserligen har likheter med äganderätt, s. 28. Man kan misstänka att skälet är att framhålla skillnaden mellan ägande och bostadsrätt. 6 Se prop. 2008/09:91 s. 37 ff. 7 Se prop. 2008/09:91 s. 39. 8 En hyresgäst kan få lägenheten förverkad och om lägenheten annars sägs upp av hyresvärden är hans eller hennes rätt till förlängning av avtalet beroende av besittningsskyddsreglerna. Ägaren har även i övrigt ett större inflytande på sitt boende, samtidigt som han eller hon också har ansvaret för själva lägenhetens underhåll. En stor fördel jämfört med hyra är att ägaren kan välja hur han eller hon ska finansiera ägarlägenheten, vilket antingen kan ske genom upptagande av lån eller genom eget kapital, t.ex. från en försäljning av en villa. Eftersom det rör sig om kostnaderna för förvärvet, och det inte är tillåtet att ta betalt för en bostadshyresrätt, kan man dock hävda att jämförelsen haltar och att man istället bör jämföra med bostadsrätt. I så fall är skillnaderna betydligt mindre. 9 Se prop. 2003/04:115 s. 30 f.

Det har i tidigare upplagor av denna bok ifrågasatts om det finns ett behov av ägarlägenheter, eftersom de i första hand torde utgöra ett alternativ till bostadsrätter, och de praktiska skillnaderna är relativt få. Som framgått anförs i propositionen att en ägarlägenhet, till skillnad från en bostadsrätt, fritt kan överlåtas och hyras ut. I propositionen ställs frågan om man inte skulle kunna uppnå fördelarna med ägarlägenheter genom att ändra reglerna för bostadsrätter. Detta anses, mot bakgrund av bostadsrättens kooperativa karaktär, inte vara en lämplig lösning.10 En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som är avsedd för en enda bostad. Härigenom blir reglerna i jordabalken och andra författningar som gäller fastigheter tillämpliga. Det innebär bl.a. att fastigheten registreras i fastighetsregistret som andra fastigheter, att överlåtelse sker i enlighet med 4 kap. JB, att ägaren ska söka lagfart på sitt förvärv och att pantsättning sker i enlighet med reglerna i 6 kap. JB. Det innebär också att jordabalkens regler om godtrosförvärv och företräde på grund av inskrivning blir tillämpliga. Ägarlägenheter innebär att en byggnad delas upp på ett flertal fastigheter. Det går inte komma ifrån att det krävs någon slags samverka mellan ägar lägenhetsfastigheterna i fråga om gemensamma anordningar som tak, fasader, stomme, hiss, olika schakt och stamledningar. Tanken är att samverkan normalt ska ske genom inrättandet av en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening där ägarna är medlemmar.11 Närmare bestämmelser om samfällighetsföreningen finns i lagen om förvaltning av samfälligheter. Här kan noteras att samfällighetsföreningen har rätt att ta ut avgifter av medlemmarna och att föreningen har legal panträtt, med företräde framför panträtt upplåten av ägaren, i ägarlägenhetsfastigheten.12 Allmänna regler om grannelagsrätt och miljöskydd gäller, liksom för andra fastigheter, för ägarlägenhetsfastigheter. Dessa har emellertid inte ansetts tillräckliga utan den finns även särskilda regler om störningar i boendet i 3 kap. 11 § JB. De reglerna bygger till stor del på de regler som gäller för hyresrätter och bostadsrätter.13 Ägaren av en ägarlägenhet ska vid användningen av sin 10

Se prop. 2008/09:91 s. 44. Se prop. 2008/09:91 s. 69 ff. 12 Beträffande legal panträtt, se lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter och 6 § 1 p. FRL. 13 Rekvisiten i 3 kap. 11 § JB har utformats med 7 kap. 9 § BRL som förebild, se prop. 2008/09:91 s. 79 och 119 ff. Det finns dock en skillnad. En bostadsrättshavare ska rätta sig efter de ordningsföreskrifter föreningen har meddelat. Någon motsvarande regel finns inte för ägarlägenheter, där samfällighetsföreningen inte kan meddela ordningsföreskrifter för hela huset, utan endast den del som ingår i gemensamhetsanläggningen (19 a § lagen om förvaltning av samfälligheter). 11

lägenhet se till att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att störningarna inte skäligen bör tålas. Ägaren ska också iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför lägenheten. Det åligger även ägaren att hålla uppsyn över andra som vistas i lägenheten. Det gäller för personer som hör till ägarens hushåll, gäster, personer som ägaren har inrymt i lägenheten och personer som utför arbete i lägenheten för ägarens räkning. Så långt överensstämmer 3 kap. 11 § JB i stort sett ordagrant med 12 kap. 25 § JB och 7 kap. 9 § BRL. Däremot skiljer sig påföljderna vid överträdelse av bestämmelserna åt mellan å ena sidan ägarlägenheter och å andra sidan hyresrätt och bostadsrätt. Hyresrätter och bostadsrätter kan förverkas. Det kan inte ägarlägenheter. Inte heller kan ägaren av en ägarlägenhet förpliktas att flytta från lägenheten.14 Det anses vara ett för stort ingrepp i äganderätten. Istället kan ägaren till en annan ägarlägenhet eller samfällighetsföreningen föra talan om att den ansvarige ägaren vid vite ska se till att störningarna upphör. Härutöver gäller de särskilda reglerna för tredimensionella fastigheter om byggnadsarbeten i 3 kap. 5–7 §§ JB och 32 kap. 5 a § MB för ägarlägenhetsfastigheter. Dessa gör det möjligt för samfällighetsföreningen eller en ägare av en ägarlägenhet att för byggnadsarbeten få tillträde till en annan ägarlägenhet. Det finns dock inte något rätt för samfällighetsföreningen att utan stöd i avtal få tillträde till en ägarlägenhet för tillsyn.15 Likaså gäller reglerna för att förhindra vanvård i 3 kap. 5 och 8–10 §§ JB för ägarlägenheter. Dessa regler ska inte behandlas närmare. Det finns obestridligen fördelar med ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter. Det beror framförallt på att de allmänna reglerna för fast egendom i jordabalken är tillämpliga, vilket medför bl.a. att fastighetstillbehör, inteckning och pantsättning samt godtrosförvärv är tydligt reglerade. Det är frågor där den bostadsrättsliga regleringen kan ses som bristfällig i vissa avseenden. Samtidigt kan det ifrågasättas om de skillnader som framförts som skäl för ägarlägenheter, fri överlåtbarhet och obegränsad rätt att hyra ut en ägarlägenhet, är tillräckliga för att vid sidan av bostadsrätter införa ägarlägenheter. Det är i dagsläget för tidigt att uttala sig om vilket genomslag ägarlägenheter kommer att få. Hittills har produktionen varit begränsad.

En sådan lösning föreslogs i SOU 2002:21 s. 192 f. Den förkastades emellertid i propositionen eftersom det finns en risk att förbudet kringgås. 15 Se prop. 2008/09:91 s. 85 ff.

Bostadsrätt

Anders Victorin Jonny Flodin

5 ISBN 978-91-7737-073-4

Anders Victorin Jonny Flodin

Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt Upplaga 5