Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte. Denna åttonde upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av docenten Richard Hager verksam vid Stockholms universitet. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan.
ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT
• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv
Anders Victorin Richard Hager
I DENNA BOK behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:
8
Anders Victorin Richard Hager
ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor
ISBN 978-91-7737-064-2
Åttonde upplagan
Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor Åttonde upplagan
ANDERS VICTORIN RICHARD HAGER
Innehåll
Förord 11 Kapitel 1 · Huvudfrågor i fastighetsrätten 13 1.1 Fastighetsrätt som ämne 13 1.2 Fastighetsrättens betydelse 14 1.3 Fastighetsrättsliga funktioner 15 1.3.1 Att klargöra ägandeförhållanden 15 1.3.2 Fastighetsköp m.m. 22 Skriftlig form 22 Standardvillkor 24 1.3.3 Fastigheten som kreditunderlag 25 1.3.4 Hyra och annan nyttjanderätt 28 1.3.5 Att skapa lämpliga fastigheter 33 1.3.6 Förutsättningar för bebyggelse och infrastruktur 36 1.3.6.1 Markanvändning 38 1.3.6.2 Markåtkomst 43 1.3.7 Exploateringen av naturresurser 47 1.3.8 Förutsättningar för en god miljö 52 1.3.8.1 Miljöbalken 52 Miljöskydd 54 Naturskydd 55 Kulturvård 55 1.3.9 Grannelagsförhållanden 56 1.3.10 Allemansrätten 58 1.3.11 Förvärvsfrågor 60
5
Innehåll
Kapitel 2 · Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör 63 2.1 Fast egendom och fastighet 63 2.2 Tillbehör till fastighet 67 2.2.1 Allmänt 67 2.2.2 Allmänna fastighetstillbehör 68 2.2.3 Byggnadstillbehör 70 2.2.4 Industritillbehör 73 2.3 Föremål som tillförts av annan än fastighetsägaren 76 2.3.1 Huvudregeln 76 2.3.2 Fastigheten och föremålet kommer ”i samma ägares hand” 78 2.3.3 Föremålet omfattas av företagshypotek 78 2.4 Fastighetsägaren tillför fastigheten egendom som tillhör annan 79 2.4.1 Huvudregeln – fastighetstillbehör och byggnadstillbehör 79 2.4.2 Industritillbehör 80 2.5 Överlåtelse av fastighet och överlåtelse av tillbehör 81 2.5.1 Överlåtelse av fastighet 81 2.5.2 Överlåtelse av tillbehör 82 2.6 Tomträtt m.m. 83 Kapitel 3 · Köp av fast egendom 84 3.1 Inledning – köp av lös och fast egendom 84 3.2 Formkrav m.m. 87 3.2.1 Allmänt 87 3.2.2 Bruket med två överlåtelsehandlingar 87 3.2.3 De grundläggande kraven 88 3.2.4 Formkravet beträffande vissa avtalsvillkor 95 3.2.5 Svävarklausuler 99 3.2.6 Arealförvärv och andelsförvärv 101 3.2.7 Löfte att sälja eller köpa fast egendom 102 3.3 Köpeavtalets centrala innehåll 108 3.3.1 Köparens prestationer 108 3.3.2 Säljarens förpliktelser 109 3.4 Närmare om försämring mellan avtalet och tillträdet 113
6
Innehåll
3.5 Kontraktsbrott 115 3.5.1 Allmänt 115 3.5.2 Köparens dröjsmål 115 3.5.3 Säljarens dröjsmål 119 3.6 Fel i fastighet 120 3.6.1 Allmänt 120 3.6.2 Rättsliga fel 121 3.6.3 Rådighetsfel 127 3.6.4 Hemulsansvaret 130 3.6.5 Felansvaret enligt 4:19 JB 132 3.6.6 Påföljder vid säljarens kontraktsbrott 157 3.6.7 Reklamation och preskription 162 3.6.8 Konsumentköp 165 3.7 Gåva av fast egendom 166 3.8 Byte av fast egendom 169 Kapitel 4 · Servitut 171 4.1 Inledning 171 4.2 Servitutsbegreppet 172 4.3 Servitut som tillbehör till fast egendom 176 4.4 Formkravet 177 4.5 Närmare om servitutsrekvisiten 178 4.5.1 Inledning 178 4.5.2 Servitutsbefogenheterna 179 4.5.3 Ändamålsenlig markanvändning 183 4.5.4 Den härskande fastigheten 186 4.5.5 Den tjänande fastigheten 190 4.6 Utnyttjandet av servitutet 192 4.7 Upphävande och ändring av servitut 194 Kapitel 5 · Fastighetspant 197 5.1 Inledning 197 5.2 Fastighetspanträttens konstruktion 198 5.3 Ansökan om inteckning m.m. 201 5.4 Närmare om vad som får intecknas 205
7
Innehåll
5.5 Panträttens närmare innebörd 208 5.6 Pantsättningen 210 5.6.1 Pantsättning i huvudfallet 210 5.6.2 Andrahandspantsättning 212 5.6.3 Ägarhypotek 214 5.6.4 Förtida pantförskrivning 216 5.7 Inteckningsåtgärder 218 5.8 Gemensamma inteckningar 220 5.8.1 Allmänt 220 5.8.2 Inteckningsansvaret 221 5.8.3 Diskrepans 224 5.8.4 Relaxation 225 5.9 Exekution m.m. 228 5.9.1 Inledning 228 5.9.2 Utmätningen m.m. 229 5.9.3 Förhållandet till tredje man 231 5.9.4 Indragning 233 5.9.5 Förberedande åtgärder, följder m.m. 235 5.9.6 Bevakningssammanträde och sakägarförteckning 237 5.9.7 Skyddsbeloppet och lägsta budet m.m. 241 5.9.8 Försäljningen m.m. 244 5.9.9 Vissa verkningar av tvångsförvärv, ändrad fastighetsindelning m.m. 247 Kapitel 6 · Sakrättsliga frågor 249 6.1 Inledning 249 6.2 Besittning och äganderätt 249 6.3 Inskrivningsväsendet 251 6.4 Äganderättsövergången 254 6.5 Sakrättsliga regler avseende överlåtelsen 256 6.5.1 Allmänt 256 6.5.2 Dubbeldispositioner 257 Allmänt 257 Panträtt 260
8
Innehåll
6.5.3 Godtrosförvärv 263 Godtrosförvärv avseende äganderätt 264 Fall då godtrosförvärv inte uppstår 267 Godtrosförvärv av andra sakrätter 270 Nyttjanderätt, servitut m.m. 270 Panträtt 271 Ersättningsregeln 274 6.6 Hävd till fast egendom 275 6.6.1 Allmänt 275 6.6.2 20-årig hävd 276 6.6.3 10-årig hävd 277 6.6.4 Förhållandet mellan hävd och godtrosförvärv 278 Rättsfallsregister 279 Sakregister 283
9
Förord till 8 upplagan
Föreliggande åttonde upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt är i huvudsak att se som en uppdatering och omarbetning med hänsyn till lagstiftning och rättspraxis sedan förra upplagan gavs ut. Vissa i sammanhanget mer begränsade justeringar och tillägg i övrigt har även gjorts av framställningen. Täby i maj 2019 Richard Hager
Fastighetsrätt som ämne
Kapitel 1
Huvudfrågor i fastighetsrätten 1.1
Fastighetsrätt som ämne
Att fastighetsrätt ska utgöra ett självständigt ämne inom rättsvetenskapen är inte någon självklarhet. Det skulle t.ex. gå utmärkt att dela upp ämnet enligt den vanliga juridiska systematiken så att fastighetsköpet behandlas som en del av köprätten, fastighetspanträtten som en del av sakrätten, nyttjanderätten som en speciell avtalstyp tillsammans med hyra av lös sak, fastighetsbildningslagen, plan- och bygglagen som en del av den offentliga rätten, och så vidare. Trots detta är det inte så vanligt att en så konsekvent systematisk indelning av stoffet sker, även om naturligtvis en handbok i obligationsrätt eller sakrätt till stor del kommer att handla om fastighetsrättsliga företeelser. I de flesta länder är fastighetsrätt ett eget ämne, såväl inom studier som inom doktrinen. Det är främst praktiska skäl som ligger bakom att ett ämne som fastighetsrätt inom rättsvetenskapen ges en tematisk eller funktionell inriktning. De olika sakfrågorna har så starka ämnesmässiga, samhällsvetenskapliga, ekonomiska eller sektoriella samband att det är lättare att förstå dem om de behandlas i ett sammanhang. Det kan också påminnas om att en särskild fastighetsrättslig transaktion ofta innebär att s.a.s. andra fastighetsrättsliga frågeställningar måste besvaras eller åtminstone måste kännas till. Exempelvis måste den som köper en fastighet vari det upplåtits nyttjanderätter också känna till hur dessa nyttjande rätter rättsligt behandlas på samma sätt som panträttsliga frågeställningar nästan alltid måste besvaras i samband med ett fastighetsköp. Vidare är det så att i den mån köparen avser att exploatera fastigheten en rad andra frågeställningar måste kunna besvaras som hänger ihop med plan- och bygglagstiftningen, markåtkomstregleringen och miljörätten osv. Andra ämnen inom juridiken som också har en funktionell inriktning är exempelvis arbetsrätt, immaterialrätt och transporträtt. Fastighetsrätten behandlar på motsvarande sätt frågor som rör marken i ganska vid mening. Detta har också gjort att fastighetsrätt framstår som en specialinriktning bland praktiskt verksamma jurister. Det är också karakteristiskt för ämnen med denna indelning att de går över gränserna för vanlig juridisk systematik. De behandlar såväl civilrättsliga som offentligrättsliga frågor inom området. Inom fastighetsrätten behandlar den 13
Huvudfrågor i fastighetsrätten
allmänna fastighetsrätten huvudsakligen civilrättsliga frågor, i första hand sådana som regleras i jordabalken (JB), medan den speciella fastighetsrätten tar upp frågor av huvudsakligen offentligrättslig natur, t.ex. frågor om fastighetsbildning eller plan- och byggfrågor. Eftersom fastighetsrätten inom juristutbildningen studeras inom ramen för civilrätten och före studiet av förvaltningsrätten, kommer dock de offentligrättsliga frågorna att behandlas mera översiktligt, närmast i orienteringssyfte. En sådan mera tematisk eller funktionell indelning får inte skymma sikten för sambandet med andra rättsvetenskapliga ämnen och allmänna regler inom juridiken. Det är viktigt att man ser sambandet mellan allmänna regler, t.ex. inom obligationsrätt eller sakrätt, och de mera specifikt fastighetsrättsliga reglerna. Samtidigt måste man acceptera att på sådant sätt bildade ämnen kan komma att gå in på varandras områden. När det gäller fastighetsrätt gäller t.ex. sedan länge en sådan överlappning med miljörätten. Ämnet boenderätt har också fått en viss självständig ställning, som delvis går utanför det traditionellt fastighetsrättsliga området.
1.2
Fastighetsrättens betydelse
All mänsklig verksamhet av någon betydelse är beroende av utrymme på marken och i byggnader för att kunna utövas. Samtidigt har det ekonomiska systemet i alla tider byggt på utnyttjandet av naturresurser – ändliga eller förnyelsebara. Regleringen av frågor som rör mark och vatten speglar de skiftande ekonomiska system som rått vid olika tidpunkter, något som tydligt kan avläsas i fastighetsrättens historia.1 Att mark och fastigheter har stor ekonomisk betydelse också idag behöver inte särskilt understrykas. Det kan räcka med att påpeka att hushållen i genomsnitt lägger ned över 20 % av den disponibla inkomsten på boendet och att fastighetskredit alltjämt är den mest betydelsefulla kreditformen. Som exempel kan nämnas att den totala volymen av bankernas och bostadsinstitutens utlåning till hushållen avseende bostäder uppgår till strax över 3 300 miljarder kr.2 Tydligt är att ett fungerande fastighetsrättsligt system är en förutsättning för ekonomiskt välstånd och utveckling i de industrialiserade länderna. Rättsordningen skapar m.a.o. regler och institutioner, som är en förutsättning för ekonomisk aktivitet
1
Se vidare den fastighetsrättshistoriska framställningen Sundell, Svensk fastighetsrättshistoria, 2007. 2 Se Statistiska Centralbyråns Finansmarknadsstatistik mars 2019.
14
Fastighetsrättsliga funktioner
inom en marknadsekonomi. Inom fastighetsrätten är det fråga om formerna för ekonomiskt utnyttjande av marken och dess resurser. Samtidigt som fastighetsrätten numera på ett självklart sätt anknyter till marknadsekonomin och dess funktioner så finns flera krafter i verksamhet. Det finns ett legitimt intresse för samhället att samordna och planera olika verksamheter när det gäller användning av mark och naturresurser. Detta sker av ekonomiska och praktiska skäl – överexploatering ska förhindras, infrastrukturen i form av vatten, avlopp, elektricitet, vägar är ett i huvudsak samhälleligt ansvar osv., även om också på detta område en avsevärd privatisering sker. Av växande betydelse är emellertid ansvaret för naturresurser och miljö. Den rättsliga kontrollen över mark och vatten äger numera kanske huvudsakligen rum p.g.a. en strävan att trygga nuvarande och kommande generationers intresse av en god miljö och att säkra förutsättningarna för en långsiktigt hållbar utveckling.
1.3
Fastighetsrättsliga funktioner
Inom ett så omfattande område som fastighetsrätten kan det vara av intresse att försöka urskilja olika funktioner – huvudfrågor som är föremål för reglering och som delvis också måste vara föremål för reglering inom en marknadsekonomi. En sådan överblick ger också en viss förståelse för hur omfattande och ingående den rättsliga regleringen av markfrågor är. En diskussion av sådana frågor kan utformas på många olika sätt. Det som nu följer är ett sätt att presentera materialet, där framför allt sambandet mellan ekonomi och juridik betonas.
1.3.1 Att klargöra ägandeförhållanden Den kanske mest primära funktionen inom fastighetsrätten är att klargöra ägarförhållandena. I detta ligger två faktorer, nämligen dels att definiera vad äganderätten till fast egendom omfattar, dels att klargöra vem som är ägare. Den första frågan om vad äganderätten till fast egendom omfattar måste ta sin utgångspunkt i portalparagrafen i jordabalken (1:1 JB), som i första stycket lyder: ”Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.” Tanken med denna och flera andra bestämmelser är att äganderätt till jord i princip endast kan avse äganderätt till en fastighet. En fastighet är i första hand i princip ett avgränsat område på marken3 och 3
Utöver detta finns vissa ålderdomliga fastigheter som omtalas i 10 § lagen om införande av nya jordabalken (JP).
15
Huvudfrågor i fastighetsrätten
bildas genom beslut av fastighetsbildningsmyndigheten enligt bestämmelserna i fastighetsbildningslagen (FBL). Som framgår av det citerade stadgandet kan även en fastighet vara tredimensionellt avgränsad; i detta sammanhang räcker det med att konstatera att en sådan ”fastighetsrättslig kub” i övrigt behandlas som en ordinär fastighet, t.ex. när det gäller överlåtelse, uthyrning och pantsättning. Trots denna synnerligen konkreta utgångspunkt är fastighetsbegreppet en abstraktion. Förhållandet mellan fastighet och mark är nämligen inte konstant. En fastighet kan ges ändrade gränser och t.o.m. helt omlokaliseras (omarronderas) på marken och naturligtvis kan den få andra tillbehör (byggnader m.m.) utan att dess identitet i registerteknisk mening ändras. Detta ska diskuteras i det följande. Skyddet för äganderätten består här i att den enskilde fastighetsägaren som utgångspunkt är garanterad kompensation för ingrepp som negativt inverkar på fastighetens värde. Frågor om fastighetsbildning prövas vid en förrättning, alltså ett administrativt förfarande (2:2 FBL). När ärendet om fastighetsbildning är avgjort och vunnit laga kraft, förs erforderliga uppgifter, inklusive en karta, in i fastighetsregistrets allmänna del enligt 19 kap. FBL och lagen (2000:224) om fastighetsregister. Fastighetsregistret är datoriserat och förs av den statliga lantmäterimyndigheten. Fastighetsregistret består av flera olika register. Enligt 3 § lagen om fastighetsregister ska den fastighetsanknutna informationen vara uppdelad i 1. en allmän del, 2. en inskrivningsdel, 3. en adressdel, 4. en byggnadsdel, och 5. en taxeringsuppgiftsdel. Vidare får registret innehålla annan information som har samband med information som ingår i någon av de uppräknade delarna, s.k. tilläggsinformation. Enligt 3 § förordningen (2000:308) om fastighetsregister ska i fastighetsregistrets allmänna del redovisas 1. fastigheter och samfälligheter, 2. koordinater, 3. planer m.m., 4. gemensamhetsanläggningar m.m., samt 5. registerkarta
16
Fastighetsrättsliga funktioner I registren ges fastigheterna, som är registerenheter, en beteckning. Varje kommun utgör ett registerområde (med samma namn som kommunen) och detta indelas i trakter med särskilda namn som grundas på kvartersnamn, gårdsnamn eller liknande. Fastigheterna indelas i olika block, som grundas på fastigheternas gemensamma ursprung. Blocken ges nummer. Slutligen ges de olika fastigheterna inom samma block olika enhetsnummer. En fastighet med registerområdesnamn, traktnamn, blocknummer och enhetsnummer kan därför betecknas på t.ex. följande sätt: Växjö Åby 2:23. Inom registerenheter med huvudsakligen kvartersmark kan dock namnet bestå av registerområdesnamn, kvartersnamn och nummer, t.ex. Täby Gräddkannan 19. När det gäller fastigheter och samfälligheter ges detaljerade föreskrifter om hur redovisningen av uppgifter ska ske (21 § förordningen om fastighetsregister). Det gäller bl.a. registerbeteckning, om tomträtt är inskriven, tidigare registerbeteckning, adress, area och läge, antal registrerade områden, fiskeområden, andel i samfällighet eller gemensamhetsanläggning m.m. (Se närmare lagtexten.)
Det råder statligt (och kommunalt4) monopol på fastighetsbildningsåtgärder. Fastighetsbildning på grund av överenskommelse mellan enskilda, dvs. på privat väg (s.k. sämjedelning), är ogiltig (1:1 2 st. JB). På samma sätt är ett förvärv av visst område på marken (arealförvärv), som inte är en självständig fastighet, ogiltigt om inte fastighetsbildning sker i överensstämmelse med förvärvet (4:7 JB). Här framkommer också, den strax ovan nämnda regeln, att äganderätt till mark i princip endast kan omfatta en fastighet. En fastighets gränser bestäms alltså genom fastighetsbildningsförrättning. Det är i första hand den på marken utmärkta gränsen som är avgörande för vad som ska utgöra gränsen. I andra hand anses gränsen ha den sträckning som framgår av förrättningskartan och övriga omständigheter (se vidare 1:3 JB – se även om fastighetsbestämning 14 kap. FBL). En fastighet utgör som redan framgått i första hand ett område på marken. Den är m.a.o. vanligen tvådimensionellt bestämd. Äganderätten till fastigheten får anses omfatta ett visst djup under marken liksom ett visst utrymme ovanför marken.5 Några explicita regler om detta finns emellertid inte. Att en ägare 4
Se lagen (1995:1393) om kommunal lantmäterimyndighet. Ett trettiotal kommuner har kommunal lantmäterimyndighet. 5 Se Westerlind, Kommentar till jordabalken 1–5 kap. s. 50. Jfr Michanek, Energirätt, 1990 s. 458 ff. med hänvisningar. Undén, Svensk sakrätt II:1 Fast egendom, 4 uppl., 1960 s. 60 f. citerar med gillande § 905 i den tyska Bürgerliches Gezetsbuch: ”Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.”
17
Huvudfrågor i fastighetsrätten
t.ex. inte kan förbjuda överflygning av fastigheten är klart. Om ägaren kan förbjuda byggandet t.ex. av en mycket djup tunnel kan åtminstone diskuteras. Rättstillämpningen styrker under alla omständigheter att ägaren i varje fall har inflytande över byggande på ”tunnelbanedjup” och att byggandet av sådana tunnlar erfordrar ägarens tillstånd eller motsvarande. Numera kan vidare en fastighet ges en tredimensionell bestämning.6 Det är t.ex. möjligt att låta en fastighet skjuta in under en annan fastighet eller att s.a.s. som en egen fastighet avgränsa ett utrymme ovanpå en annan fastighet. Härigenom är det möjligt att bilda tredimensionella fastighetsutrymmen och tredimensionella fastigheter.7 En tredimensionell fastighet är en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt medan ett tredimensionellt fastighetsutrymme ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och är avgränsat både horisontellt och vertikalt. Syftet med reformen var att skapa bättre förutsättningar för, och i ett längre perspektiv trygga, ett fastighetsutnyttjande där olika verksamhetsutövare använder skilda plan inom en traditionell fastighet. Utrymmen som är avsedda att rymma anläggningar eller delar av anläggningar ska kunna brytas ut till särskilda fastigheter. Det blir därmed möjligt att bilda en fastighet ovanpå en kommersiell byggnad för bostadsbyggande. Ett annat exempel är att bilda en fastighet omfattande en tunnel under en annan fastighet. Det kan understrykas att det för att tredimensionella fastigheter ska kunna bildas krävs att det finns en vanlig fastighet, en markfastighet i botten. Det är vidare idag möjligt att, under vissa förutsättningar, bilda fastigheter av enskilda bostadslägenheter i flerfamiljshus och dessa kommer då att utgöra egna och separata fastigheter, s.k. ägarlägenheter.8 Som en begränsning och förutsättning för att kunna bilda ägarlägenheter gäller att det är fråga om nyproduktion eller att det vid ombyggnation av ett befintligt hus är så att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet (3:1 b FBL).9 Det bör även uppmärksammas att tredimensionell fastighetsbildning endast får ske som ett sista alternativ, då vanliga fastighetsbildningsåtgärder, t.ex. fastighetsbildningsservitut, inte ger önskat resultat (3:1 FBL). Vidare gäller att man inte får skapa ”tomma” tredimensionella fastigheter. De ska inrymma en byggnad eller annan anläggning. Fastighetsbildning får dock ske för en ännu icke uppförd 6
SFS 2003:626, prop. 2002/03:116. Se om definitionerna 1 kap. 1 a § jordabalken. 8 Se prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter. 9 Det har föreslagits att möjligheten till att bilda ägarlägenheter ska utvidgas, se SOU 2014:33 Från hyresrätt till äganderätt; förslagets framtid är idag oviss. 7
18
Fastighetsrättsliga funktioner
byggnad eller anläggning om det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen och fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid (3:1 a FBL). Uppförs inte anläggningen kan fastighetsbildningsbeslutet förfalla. I ett sådant fall ska inlösen ske enligt en viss företrädesordning (8:5–9 FBL). Detsamma gäller om en anläggning inom en tredimensionell fastighet har skadats eller förslitits i sådan omfattning att det hindrar utnyttjandet av andra fastigheter. Detta får dock inte ske om byggnaden eller anläggningen kan antas bli reparerad eller återuppförd. Tredimensionell fastighetsbildning kräver också speciella regler om granne lagsförhållanden. Bl.a. gäller enligt 3:8 JB att en ägare av en tredimensionell fastighet har ett särskilt ansvar för att hans eller hennes egen fastighet underhålls, så att skada inte orsakas andra tredimensionella utrymmen. Ägaren till den bristfälliga byggnaden eller anläggningen kan också åläggas att reparera denna (3:9 JB). Till fastigheten räknas också tillbehör. Fastighetstillbehören är först och främst fysiska. Till fastigheten hör t.ex. byggnader och träd och andra växter (s.k. allmänna fastighetstillbehör). Utöver detta talar man också om byggnadstillbehör och industritillbehör. Regler om de fysiska fastighetstillbehören ges i 2 kap. JB. Vidare talar man om rättsliga tillbehör till fastigheter, i första hand servitut och andelar i samfälligheter (se vidare nedan). Sammantaget ger reglerna om fastighetens omfattning en relativt stor säkerhet om vad en fastighet omfattar. Delvis fyller reglerna funktionen att främja omsättningens intressen och minska transaktionskostnaderna. Samtidigt måste reglerna ses i förhållande till själva fastighetsbegreppet och till äganderätten av en fastighet. Som framhållits här ovan är fastigheten egentligen en abstraktion – skyddet för äganderätten ligger i rätten till kompensation vid ingrepp och det tredjemansskydd som finns i anslutning till detta. Ett ytterligare primärt syfte för fastighetsrätten är att klargöra vem som är ägare till en fastighet och dessutom vilka sakrättsliga belastningar som finns i fastigheten. Denna mycket viktiga funktion fylls genom inskrivningsväsendet.10 Inskrivningsväsendet eller inskrivningssystemet handhas av inskrivningsmyndigheten; den statliga lantmäterimyndigheten är enligt 19:3 JB inskrivningsmyndighet. Verksamheten bedrivs vid inskrivningskontor, vilkas områden föreskrivs av regeringen. Antalet verksamhetsområden är numera i jämförelse med tidigare motsvarighet radikalt färre. Medan det tidigare fanns i princip ett för varje tingsrätt finns nu endast sju områden. När inskrivningsmyndigheten fattar beslut i ett inskrivningsärende, dvs. ärende om lagfart, inteckning eller annan inskrivning 10
Se härom 19 kap. jordabalken.
19
Huvudfrågor i fastighetsrätten
i fastighetsregistret, härtill kommer vissa anteckningar i detta register som ska ske enligt särskilt författningsstöd, ska detta föras in i fastighetsregistret; inskrivningen sker i den s.k. inskrivningsdelen11 (19:1 JB). Tidigare fördes manuella fastighetsböcker, något som dock upphörde 1995 sedan inskrivningsregistret, som var datoriserat, införts i hela landet. Fastighetsregistrets inskrivningsdel, som ersatte inskrivningsregistret, är som redan framgår av termen endast en del av fastighetsregistret, vilket är det fullständiga registret. De ändringar avseende fastigheter m.m. som görs av lantmäterimyndigheten införs i registrets allmänna del. De inskrivningar av äganderättsförhållanden, panträtt, tomträtt m.m. som förs in av inskrivningsmyndigheten förs in i inskrivningsdelen. Inskrivningsdelen upptar de olika fastigheterna. Det innehåller uppgifter om vem som är ägare (dvs. vem som har eller har sökt lagfart, typ av förvärv, köpeskilling m.m. – se närmare lagtexten 44 § förordning om fastighetsregister), om tomträtt (46–47 §§), om inteckningar, om inskriven nyttjanderätt, servitut m.m. (48 §). Inskrivningsdelen (liksom fastighetsregistrets allmänna del), är offentlig handling och envar kan studera det hos inskrivningsmyndigheten. Dessutom kan ett särskilt bevis om dessa förhållanden utfärdas på begäran av i första hand ägaren – gravationsbevis och fastighetsbevis. Gravationsbeviset upptar uppgifter om fastigheten, om vem som är lagfaren ägare, om inteckningar och inskrivna nyttjanderätter m.m. Gravationsbeviset fungerar som ett i offentlig ordning utfärdat intyg om vad fastighetsregistret innehåller per ett visst datum och har ett värde vid omsättning av fastigheter. Idag är det dock betydligt vanligare att endast ett utdrag från registret används i samband med överlåtelser. Ett mera fullständigt bevis är fastighetsbeviset, som innehåller de uppgifter som fastighetsregistret innehåller om fastigheten. Fastighetsbeviset gäller också som gravationsbevis. (Se vidare kungörelse (1974:1063) om fastighetsbevis m.m.) Fastighetsbildningsbeslut har konstitutiv verkan. Fastighetsregistrets allmänna del är i det avseendet helt pålitligt, på så sätt att det återger det verkliga läget för fastigheten, i varje fall så länge det inte skett felskrivning e.d. vid själva införandet av en uppgift. – Men hur är det då med fastighetsregistrets inskrivningsdel? Det är tydligt att detta register inte kan ges konstitutiv verkan. En registrering där påverkar i sig inte de underliggande rättsförhållandena.12 När det gäller fastighetsköp sker äganderättsövergången i och med kontraktet. Det 11
När det i den senare framställningen talas om fastighetsregistret avses fastighetsregistrets inskrivningsdel om inte annat uttryckligen framgår. 12 Jfr NJA 1982 s. 773 och 1997 s. 110.
20
Fastighetsrättsliga funktioner
finns dock en skyldighet för ägaren att söka lagfart på förvärvet (se vidare nedan) och utan att söka lagfart kan ägaren inte söka andra inskrivningsåtgärder, t.ex. ta ut pantbrev i fastigheten – lagfarten har i detta avseende en legitimerande funktion. När det gäller t.ex. nyttjanderätter finns dock inte en skyldighet att söka inskrivning och när det gäller vanlig hyresrätt kan t.o.m. avtalet föreskriva att inskrivning inte får ske. I stället knyter sig en rad sakrättsliga verkningar till inskrivningen av förvärv och rättigheter, bl.a. beträffande företräde vid dubbeldispositioner, som ska diskuteras i det följande (se nedan betr. reglerna i 7 och 17 kap. JB). Dock har lagfarten och annan inskrivning fått bilda utgångspunkt för exstinktiva förvärv av äganderätt och andra rättigheter under särskilda förhållanden. I 18 kap. JB ges bl.a. regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning. Tanken är att den som i god tro förvärvar fast egendom genom överlåtelse och därvid stödjer sig på att överlåtaren har lagfart, trots att överlåtaren inte är rätt ägare, gör ett godtrosförvärv. Undantag ställs dock upp för vissa starka ogiltighetsgrunder beträffande överlåtarens åtkomst. Om ett förvärv till följd av reglerna i 18 kap. kommer att gälla mot rätte ägaren åtar sig staten i princip att kompensera skadan. Liknande regler gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut och panträtt. Enligt bestämmelserna i 16 kap. JB kan fast egendom förvärvas exstinktivt genom hävd. Hävd förutsätter som en utgångspunkt att fast egendom innehafts med äganderättsanspråk efter lagfaret förvärv under 20 år (20-årig hävd). Har förvärvet skett i god tro genom överlåtelse räcker det dock med 10 år (10-årig hävd), se närmare om hävd nedan kap. 6. Det är tydligt att också dessa regler i hög grad bidrar till säkerhet och låga transaktionskostnader när det är fråga om överlåtelse eller upplåtelse av rättigheter i fast egendom. Om emellertid ett ogiltigt fastighetsförvärv inte ska bestå, trots reglerna om hävd och godtrosförvärv, kan det återgå på grund av att den från vilken förvärvet skedde för talan om ogiltighet. Det kan också inträffa att en tidigare ägare gör gällande bättre rätt till fast egendom och därför för en klandertalan mot den som för tillfället innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Regler om verkan av att en fastighet frånvinns någon efter klander finns bl.a. i 5 kap. JB. Den som blivit av med fastigheten kan i regel rikta krav på ersättning mot sin säljare (se 4:21 JB, som anger att om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, ska säljaren återbära köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta köparen för dennes skada). I detta sammanhang talar man om att säljaren har ett hemulsansvar, dvs. säljaren ansvarar för att han eller hon är rätt ägare. Detta ska diskuteras i samband med reglerna om fastighetsköp här nedan kap. 3.
21
Boken är i första hand avsedd att vara en lärobok att användas i undervisningen vid universiteten, men den vänder sig också till praktiker och diskussionen har delvis anpassats till detta syfte. Denna åttonde upplaga av Anders Victorins Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor är översedd och kompletterad, främst med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den förra upplagan utkom. Omarbetningen har gjorts av docenten Richard Hager verksam vid Stockholms universitet. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan.
ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT
• Fast egendom, fastighet och fastighetstillbehör • Köp av fast egendom • Servitut • Fastighetspant • Sakrättsliga frågor – Hävd och godtrosförvärv
Anders Victorin Richard Hager
I DENNA BOK behandlas viktiga delar av den allmänna fastighetsrätten och det kan framhållas att reglerna om köp av fast egendom ägnas särskild uppmärksamhet. Förutom allmän fastighetsrätt behandlas också, som en översikt för hela fastighetsrätten, vissa fastighetsrättsliga huvudfrågor i ett inledande kapitel. Övriga kapitel behandlar:
8
Anders Victorin Richard Hager
ALLMÄN FASTIGHETSRÄTT Fastighetstillbehör, fastighetsköp, servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor
ISBN 978-91-7737-064-2
Åttonde upplagan