9789144118390

VÄRDERING AV SMÅHUS OCH BOSTADSRÄTTER

FREDRIK BRUNES

Kopieringsförbud

Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access.

Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad.

Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare.

Studentlitteratur har både digital och traditionell bok utgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 39572 ISBN 978-91-44-11839-0 Upplaga 1:1

© Författaren och Studentlitteratur 2018 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund

Omslagslayout: Jens Martin/Signalera Omslagsbild: Hans Berggren/Johnér Bildbyrå

Printed by Interak, Poland 2018

INNEHÅLL

Förord 7

1 Inledning 9

Hur utförs en värdering? 9

Vilka ämnen behöver man kunna? 10

Vem är du? 10

Bokens disposition 10

2 Ortsprismetoden 13

Värdering av småhus med areametoden 13

Värdering av småhus med K/T-metoden 17

Värdering av bostadsrätt med areametoden 19

Sammanfattning 22

3 Definitioner 25

Marknadsvärde 25

Bedömning av marknadsvärde och köpeskilling 30 Kommer värderingsobjektet inte att säljas till bedömt marknadsvärde? 30

Sammanfattning 33

4

Arbetsgången vid värdering av småhus 35

Förberedelser, steg 1 36

Informationsinsamling, steg 2 38

Beräkningar för bedömning av marknadsvärdet, steg 3 62

Avslutande frågor 64

Sammanfattning 66

5 Arbetsgången vid värdering av bostadsrätter 69

Förberedelser, steg 1 69 Informationsinsamling, steg 2 70 Beräkningar för bedömning av marknadsvärdet, steg 3 90 Sammanfattning 93

6

Osäkerhet i värdering 95

Varför uppstår osäkerhet i bedömningar av marknadsvärdet? 95 Vad påverkar storleken på osäkerheten? 99 Sammanfattning 103

7

Pristeori 105

Varför ändras priset över tid? 110 en vanlig modell 114 Varför är priset där efterfrågan och utbud möts? 119 Sammanfattning 120

8 Fastighetstaxering och andra expertsystem 123

Fastighetstaxering 124 e xpertsystem 132 Sammanfattning 136

9 Marknadsanalys 137

Marknadsanalysfrågan, steg 1 138 Undersökningsstrategi, steg 2 139 Urval, steg 3 140 Datainsamling, steg 4 141 Analys, steg 5 146 resultat och presentation, steg 6 147 Sammanfattning 148

10 Värdering av storhus 149

Ortsprismetoden 149

Avkastningsmetoden 153

Direktavkastningsmetoden och kassaflödesmetoden 157

Sammanfattning 163

11 Vad händer med marknadsvärdet på lång sikt? 165

Ortens befolkningsutveckling 166

Ortens fysiska utveckling och påverkan på marknadsvärden 170

Bedöma en orts befolkningstillväxt 174

Sammanfattning 178

Litteratur 181 Facit 183 Sakregister 197

Definitioner

I föregående kapitel studerade vi hur ortsprismetoden kan användas för att bedöma marknadsvärdet. Innan vi går vidare med fördjupad kunskap om ortsprismetoden i kapitel 4 och 5 är det viktigt att vi har klart för oss vad en del begrepp betyder. Dessa begrepp är:

• marknadsvärde

• bedömning av marknadsvärde

• köpeskilling.

Poängen med att vara noggrann med begrepp är att då vet involverade parter, det vill säga köpare, säljare, banker, mäklare med mera, vad som avses. Vi börjar med begreppet marknadsvärde.

Marknadsvärde

Marknadsvärde är ett centralt begrepp inom fastighetsvärdering där aktörerna inom branschen, det vill säga auktoriserade fastighetsvärderare från organisationen Samhällsbyggarna, har kommit överens om följande definition:

Marknadsvärde är det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad utan partsrelation och tvång och med tillräcklig marknadsföringstid.

För att vi ska lära oss definitionen och förstå den ska vi dela upp definitionen i fyra delar och studera respektive del. Vi ska sålunda studera:

• … det mest sannolika priset …

• … på en öppen och fri marknad …

• … utan partsrelation och tvång …

• … med tillräcklig marknadsföringstid.

För att förstå begreppet det mest sannolika priset krävs lite fantasi. Tänk er att värderingsobjektet såldes 10 000 gånger samma dag. Men det är ju omöjligt tänker du. Jag sa ju att det krävdes fantasi. Om värderingsobjektet säljs 10 000 gånger samma dag så är marknadsvärdet medelvärdet av dessa hypotetiska försäljningar, se tabell 3.1.

Tabell 3.1 Om värderingsobjektet skulle säljas många gånger vid samma tidpunkt är marknadsvärdet den genomsnittliga köpeskillingen (mnkr).

4,2 4,9 4,8 4,9 5,1 5,2 5,0 4,5 4,6 4,7 4,8 4,9 5,0 5,1 5,2 5,3

5,3 5,0 5,1 4,8 4,8 5,9 5,4 5,5 5,4 5,3 5,3 5,2 5,2 5,2 5,1 5,1

4,1 4,5 5,5 4,7 5,3 4,8 5,1 5,1 4,9 4,9 4,9 4,9 4,8 4,8 4,8 4,7

4,9 4,9 4,9 5,1 5,1 5,1 4,7 4,6 4,6 4,5 4,9 5,1 4,8 5,2 4,7 5,3 etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc. etc.

Medelvärdet = det mest sannolika priset = marknadsvärdet = 5,0

I tabell 3.1 visas exempel på köpeskilling som ett värderingsobjekt skulle säljas för om det såldes 10 000 gånger samma dag. I tabell 3.1. beräknas medelvärdet till 5,0 miljoner kronor, vilket är marknadsvärdet. ett annat sätt att åskådliggöra detta är att notera varje köpeskilling i ett diagram, se figur 3.1.

Antal försäljningar (st)

Köpeskilling (kr)

Marknadsvärdet 5 000 000

Figur 3.1 Marknadsvärdet är medelvärdet av alla köpeskillingar vid många försäljningar.

I figur 3.1 representerar den horisontella axeln köpeskillingen för de hypotetiska försäljningarna och den vertikala axeln representerar antalet försäljningar vid en specifik köpeskilling. Varje svart punkt i figuren representerar en möjlig försäljning. Medelvärdet av alla köpeskillingar vid försäljningarna är marknadsvärdet.

Som tabell 3.1 och figur 3.1. visar kommer köpeskillingen ibland att bli lite högre och ibland lite lägre än marknadsvärdet. Varför då? Det beror på omständigheter och slumpen, det kan vara att vid varje unik hypotetisk försäljning så varierade till exempel:

• hur många som fick information om att värderingsobjektet var till salu

• hur många som kom på visningen

• hur många som var med och gav bud

• vilken betalningsförmåga de som budade hade

• hur angelägna de som budade var att få köpa objektet.

Anta att i ett gynnsamt fall fick många information om att värderingsobjektet var till salu, många kom på visningen och var med och budade. De som budade hade hög betalningsförmåga och var angelägna om att få köpa värderingsobjektet. Då kan köpeskillingen till exempel ha blivit 5 200 000 kronor, figur 3.2.

Antal försäljningar (st)

5 200 000 kronor 3 Definitioner

Köpeskilling (kr)

Figur 3.2 En försäljning av många som sker samma dag där köpeskillingen blev 5 200 000 kronor.

I figur 3.2 visar pilen en gynnsam försäljning där köpeskillingen blev 5,2 miljoner kronor. Vid ett annat tillfälle var omständigheterna ogynnsamma med få som fick information om att värderingsobjektet var till salu, få som kom på visningen, få som var med och budade och av de som budade var betalningsförmågan lägre och de var inte lika angelägna. Då kan köpeskillingen ha blivit 4 800 000 kronor, se figur 3.3.

Antal försäljningar (st)

4 800 000 kronor

Köpeskilling (kr)

Marknadsvärdet 5 000 000

Figur 3.3 En försäljning av många som sker samma dag där köpeskillingen blev 4 800 000 kronor.

I figur 3.3 visar pilen en ogynnsam försäljning där köpeskillingen blev 4,8 miljoner kronor. På det här sättet skulle varje hypotetisk försäljning slumpmässigt ibland gynnas och ibland missgynnas och medelvärdet av alla dessa försäljningar skulle bli 5 miljoner kronor, vilket är marknadsvärdet.

Med frasen fri och öppen marknad menas att de 10 000 hypotetiska försäljningarna har skett under normala omständigheter då det förutsätts att försäljningarna har genomförts utan inskränkning på marknaden, det vill säga ingen villig köpare har exkluderats, se figur 3.4.

Figur 3.4 Fri och öppen marknad till vänster och begränsad marknad till höger.

I figur 3.4 är den vänstra delen en marknad som representerar en fri och öppen marknad och till höger en begränsad marknad. På en fri och öppen marknad borde köpeskillingen bli högre än på en begränsad marknad.

Även med frasen utan partsrelation och tvång menas att de 10 000 hypotetiska försäljningarna har skett under normala omständigheter. Med partsrelation avses att det finns en relation mellan köpare och säljare vilket gör att köpeskillingen är lägre än vad den hade varit under normala omständigheter. Det kan vara att en förälder säljer till sin son eller dotter. Med tvång avses att säljaren på grund av trångmål har blivit tvungen att sälja på grund av till exempel finansiella problem.

Slutligen menas även med frasen med tillräcklig marknadsföringstid att de 10 000 hypotetiska försäljningarna har skett under normala omständigheter. Det betyder att försäljningarna ska genomföras efter tillräcklig marknadsföringstid, så att samtliga intresserade köpare hinner få kännedom om försäljningen, se figur 3.5.

Figur 3.5 Tillräcklig marknadsföringstid till vänster och för kort marknadsföringstid till höger.

I vänstra delen av figur 3.5 har samtliga intresserade köpare blivit informerade om försäljningen medan i den högra delen har några av de intresserade köparna inte blivit informerade.

Nu har vi beskrivit begreppet marknadsvärde som ett medelvärde av 10 000 hypotetiska försäljningar som har skett under normala omständigheter på en fri och öppen marknad utan partsrelation och tvång och med tillräcklig marknadsföringstid.

Bedömning av marknadsvärde och köpeskilling

eftersom försäljningarna i definitionen av marknadsvärdet inte är faktiska utan just hypotetiska är även medelvärdet och därmed marknadsvärdet hypotetiskt. Det finns ett marknadsvärde men ingen vet egentligen det exakta värdet, det finns inget facit. I stället försöker vi bedöma marknadsvärde med hjälp av ortsprismetoden. Tänk på att skilja mellan begreppen bedömt marknadsvärde, det vill säga den bedömning som görs med till exempel ortsprismetoden, och marknadsvärde, det vill säga det mest sannolika priset. Slutligen begreppet köpeskilling: det är vad ett hus eller en bostadsrätt faktiskt säljs för.

Frågor

1 Hur lyder definitionen av marknadsvärde?

2 Vad menas med frasen ”mest sannolika pris”?

3 Vad menas med frasen ”fri och öppen marknad”?

4 Vad menas med frasen ”utan partsrelation och tvång?”

5 Vad menas med frasen ”med tillräcklig marknadsföringstid”?

Kommer värderingsobjektet inte att säljas till bedömt marknadsvärde?

en återkommande fråga är om värderingsobjektet kommer att säljas till marknadsvärdet, det vill säga om värderingsobjektet skulle säljas samma dag som marknadsvärdet bedöms, blir köpeskillingen och bedömningen lika.

Anta att marknadsvärdet bedöms till 3 000 000 kronor och huset faktiskt säljs samma dag. Kommer då köpeskillingen att bli 3 000 000 kronor? Svaret är: antagligen inte. en följdfråga blir då: Varför inte?

Till att börja med är kanske bedömningen av marknadsvärdet dåligt gjord eller gjord med litet underlag. Bedömningen kanske baserades på ett fåtal jämförelseobjekt som avvek i kvalitet väldigt mycket från värderingsobjektet. Bedömningen av marknadsvärdet innehöll då en stor osäkerhet. Läs mer om osäkerhet i bedömning av marknadsvärde i kapitel 6.

Men även om bedömningen av marknadsvärdet vore helt korrekt och överensstämde helt och hållet med marknadsvärdet, till exempel att bedöm-

ningen av marknadsvärdet gjordes till 3 miljoner kronor och marknadsvärdet faktiskt är 3 miljoner kronor (observera att det inte är möjligt i praktiken men vi antar det för att belysa att köpeskilling och marknadsvärde ändå kan vara olika), så kommer köpeskillingen många gånger att avvika från marknadsvärdet på grund av olika omständigheter, se figur 3.6.

Antal försäljningar (st)

Köpeskilling (kr)

Marknadsvärdet 3 000 000

Figur 3.6 Mindre avvikelse mellan köpeskillingen och marknadsvärdet.

I figur 3.6 visar den röda punkten ett exempel på att köpeskillingen kan avvika i mindre grad från marknadsvärdet. Men avvikelsen kan vara ännu större, se figur 3.7.

Antal försäljningar (st)

Köpeskilling (kr)

Marknadsvärdet 3 000 000

Figur 3.7 Större avvikelse mellan köpeskillingen och marknadsvärdet.

Sålunda kommer varje svart punkt i figur 3.6 eller 3.7 som inte ligger nära medelvärdet att innebära en avvikelse mellan köpeskilling och marknadsvärdet. Att avvikelsen blev så stor i figur 3.7 beror återigen på omständigheter, till exempel:

• det var många som fick information om att värderingsobjektet var till salu

• det var många som kom på visningen

• det var många som var med och budade

• de som budade hade hög betalningsförmåga

• de som budade var angelägna om att köpa huset.

Låt oss sammanfatta med figur 3.8.

Köpeskilling och marknadsvärde kommer oftast att avvika från varandra på grund av omständigheterna kring köpet.

Figur 3.8 Tumregel att hålla sig till.

Men det är inte en tumregel utan undantag: avvikelsen mellan marknadsvärdet och köpeskillingen kan också bero på andra faktorer än slumpmässiga omständigheter kring köpet, se figur 3.9.

Antal försäljningar (st)

Köpeskilling (kr) Marknadsvärdet 3 000 000

Figur 3.9 En avvikelse mellan köpeskilling och marknadsvärde som är för stor för att förklaras av slumpen.

I figur 3.9 representerar den röda punkten en försäljning där köpeskillingen avviker så pass mycket att den inte kan förklaras av slumpen. Antingen är bedömningen av marknadsvärdet felaktig eller så motsvarade omständigheterna runt försäljningen inte kraven på begreppet marknadsvärde, det vill säga försäljningen skedde inte under normala omständigheter. Kanske var

marknaden inte öppen för alla, eller så var det inte tillräckligt med marknadsföringstid, eller så handlade det om en gåva eller tvång.

Vi ska avsluta det här avsnittet med en uppmaning om att vara noggrann med marknadsvärdedefinitionen och vara skeptisk till en mängd termer som ibland dyker upp, gärna i kvällspressen, som ”rätt pris” och ”ditt rätta marknadspris”. Det är oklart vad som menas med dessa termer. Använd därför konsekvent begreppet marknadsvärde och formuleringen bedömning av marknadsvärdet

Sammanfattning

I det här kapitlet har vi studerat de tre begreppen marknadsvärde, bedömning av marknadsvärde och köpeskilling. Marknadsvärde är ett hypotetiskt värde som inte kan observeras på marknaden utan enbart bedömas med hjälp av till exempel ortsprismetoden. Köpeskilling är vad värderingsobjektet slutligen säljs för och den kommer alltid att variera beroende på omständigheterna vid försäljningen. en mindre avvikelse mot bedömningen av marknadsvärdet är sålunda normal. en stor avvikelse kan däremot tyda på att bedömningen av marknadsvärdet var bristfälligt utförd eller att försäljningen av huset inte skedde under normala omständigheter.

6 På vilket sätt bör frasen på en fri och öppen marknad beaktas när man studerar köpeskillingen av ett jämförelseobjekt?

7 På vilket sätt bör frasen utan partsrelation eller tvång beaktas när man studerar köpeskillingen av ett jämförelseobjekt?

8 På vilket sätt bör frasen med tillräcklig marknadsföringstid beaktas när man studerar köpeskillingen av ett jämförelseobjekt?

9 Ange fyra anledningar till att köpeskillingen för ett objekt kan skilja sig från marknadsvärdet?

Frågor

Fredrik Brunes är teknologie doktor i bygg- och fastighetsekonomi och arbetar på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Hans forskning och undervisning är främst inriktad på fastighetsvärdering, men inkluderar även stadsbyggnadsekonomi. Han har också skrivit boken Fastighetsvärdering och marknadsanalys.

VÄRDERING AV SMÅHUS OCH BOSTADSRÄTTER

Kärnan i den här boken är att presentera hur bedömningen av marknadsvärdet på ett småhus eller en bostadrätt utförs. Metoden som används kallas ortsprismetoden och baseras på att hitta liknande jämförelseobjekt som nyligen har sålts.

Värdering av småhus och bostadsrätter behandlar även frågor som:

• Vad innebär att en byggnad har hög kvalitet?

• Vad menas med ett bra läge?

• Hur utförs en taxering av ett småhus?

Boken är unik eftersom det är den enda boken på marknaden som uttryckligen behandlar två frågor som många hus- och bostadsrättsinnehavare ställer sig:

• Vad är marknadsvärdet på min bostad?

• Vad kommer att hända med marknadsvärdet i framtiden?

Värdering av småhus och bostadsrätter innehåller instuderingsfrågor med facit och tips på litteratur för den som vill förkovra sig ytterligare. Boken vänder sig till studenter på mäklarutbildningar, men fungerar även som ett led i yrkesverksamma mäklares kompetensutveckling och som en orientering för dig som är intresserad av din bostads värde.

Art.nr 39572