9789176788301

Fastighetspant är kreditmarknadens viktigaste säkerhet. Ämnet är därför betydelsefullt för stora grupper inom fastighets- och kreditbranscherna, men också av intresse på annat sätt. Det system för inteckning och pantsättning, som utvecklats i Sverige, sprids idag över världen.

Ämnet behandlas här i tre huvuddelar: pantsättning, inteckning och exekution. Dessutom tar boken upp allmänna frågor om fastighetskredit, liksom förhållandet mellan panträtt och tvångsförvärv. Den beskriver också det pågående arbetet med reformer inom inskrivningsväsendet.

Ulf Jensen är sedan år 2000 professor i fastighetsinformationsteknik vid Lunds tekniska högskola.

9:e uppl

IUSTUS FÖRLAG

PANTRÄTT I FAST EGENDOM

Denna bok behandlar utförligt den svenska fastighetspanträtten. Den utkom första gången 1989 och är i första hand avsedd att vara lärobok i den juridiska utbildningen. Boken passar utmärkt att användas av praktiker, såsom banktjänstemän och fastighetsmäklare.

ULF JENSEN

9:e upplagan

01 02 FnL1 EkZpcm1hIEpvaG4gUGVyc3NvbgRKb2hu AE/piA8= 02 0040

ISBN 978-91-7678-830-1

Panträtt.9U.2.indd 1

8/1/12 1:29 PM

Ulf Jensen

Panträtt i fast egendom 9 upplagan

IUSTUS FÖRLAG

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 3

2012-08-13 11.28

Förord De viktigaste nyheterna i nionde upplagan är nog att Lantmäteriet helt tagit över inskrivningsverksamheten, att kraven på ingivare ökat eftersom det inte längre går att få ofullständiga ansökningar återskickade utan beslut och att förköpslagen inte längre belastar fastighetsrätten.

För 24 år sedan skrev jag första upplagan av denna bok. Då var inflationen hög och räntorna bara steg och steg. Beskrivningen av hur en panthavare skall värdera panten utgick nog från dessa (falska) axiom. Sedan kom krisen i början av 1990-talet. Panträttssystemet höll, men i många obeståndsfall fick vi prov på vilka misstag länsbostadsnämnder och banker kunde begå.

Inflationen bromsade in och därpå följde den kanske allra märkligaste perioden, när räntorna sjönk och det till slut gick att låna pengar till fastig­ heter för en ränta som understeg tre procent. Detta förde oss tillbaka i en begränsad inflation, där priserna på fastigheter och bostadsrätter steg men alla andra priser låg fast.

Och nu då? Räntorna är låga, men behovet av skyddsnät för bankerna gör att gapet mellan räntor på fastighetskrediter å ena sidan och statslåneräntan å andra sidan är stort. Gapet är också stort mellan utlånings- och inlåningsräntor. Det är med andra ord osäkert på kreditmarknaden och det gör att behovet av goda säkerheter – och det är vad boken behandlar – är större än någonsin.

Alltså är det fortfarande viktigt att studera och behärska detta område, som rör mer än tre tusen miljarder kronor bara i Sverige.

Lund den 16 juni 2012 Ulf Jensen

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 5

2012-08-13 11.28

Innehåll Förord 5 Förkortningar 15 1

Rättskällor och historik 17 1.1 Lagar och andra författningar 17 1.1.1 Jordabalken 17 1.1.2 Övriga författningar om inskrivning 18 1.2 Övriga rättskällor 20 1.2.1 Förarbeten 20 1.2.2 Praxis 21 1.2.3 Doktrinen 22 1.3 Kortfattad historik 23 1.3.1 Inledning 23 1.3.2 Några allmänna observationer 23 1.3.3 Hypotekarisk panträtt 24 1.3.4 Inskrivning och prioritet 25 1.3.4.1 Pantsättningens publicitet 25 1.3.4.2 Förmånsrättsordningen 26 1.3.5 Pantens utkrävande 27 1.3.6 Från inteckning till pantbrev 28

2 Inteckningsföremålet 31 2.1 Fastigheten 31 2.1.1 Fastighetstillbehör och tillbehörsförklaring 31 2.1.2 Förändringar i övrigt 34 2.2 Tomträtt 36 2.2.1 Innebörd 36 2.2.2 Inskrivning av tomträtt 37 2.2.3 Inskrivning i tomträtt 37 2.2.4 Pant i tomträtt 38

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 7

2012-08-13 11.28

8 Innehållsförteckning

3 Fastighetskrediter 39 3.1 Kreditgivarna 39 3.2 Kreditgivarnas upplåning 41 3.2.1 Obligationer 41 3.2.2 Säkerställda obligationer 43 3.2.3 Kapitaltäckning 44 3.2.4 Värdepapperisering 44 3.3 Något om lånevillkoren 45 3.3.1 Kreditprövning 45 3.3.2 Skuldebrevet 46 3.3.3 Rätt till förnyat lån 47 3.3.4 Förtida betalning 48 3.3.5 Övertagande av lån 48 4 Systematiken 49 4.1 Inledning 49 4.2 Pantbrevet 52 4.2.1 Standardisering 52 4.2.2 Pantbrevets giltighet 54 4.2.3 Pantbrevets funktioner 55 4.2.4 Supplerande regler 57 4.3 Pantavtalet 57 4.3.1 Fastighetens ägare 58 4.3.2 Fordringen 60 4.3.3 Pantförskrivningen 62 4.3.4 Tradition av pantbrevet 64 4.4 Förtida pantförskrivning 65 4.4.1 Pantförskrivningen 66 4.4.2 Traditionen 67 4.5 Datapantbrev 68 5

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 8

Godtrosförvärv efter överlåtelse 72 5.1 Grundfallet 73 5.1.1 Godtroskravet 74 5.1.1.1 Subjektiv och objektiv god tro 74 5.1.1.2 Gravationsbevis och andra register­ utdrag 75 5.1.2 Bakgrund 77 5.1.3 Partsintressena 78 5.1.4 Godtrosförvärv utan gravationsbevis? 79

2012-08-13 11.28

Innehållsförteckning 9

5.2 Grundfallets varianter 84 5.2.1 Överlåtelse av fordringen 84 5.2.2 Panträttsupplåtelse efter tvesala 85 5.2.3 Universalfång 86 5.3 Förändringar i fordringsförhållandet 88 5.3.1 Uppkomst av fordran efter överlåtelse 88 5.3.1.1 Villkorlig fordran 88 5.3.1.2 Generell pantförskrivning 89 5.3.1.3 Löpande krediter 89 5.3.2 Utbyte av fordran efter överlåtelse 91 5.4 Förtida pantförskrivning 94 5.5 Godtrosförvärv efter avstyckning 95 6

Förvärv från obehörig 98 6.1 Den allmänna tillämpligheten 98 6.2 Klander och ogiltighetstalan 99 6.2.1 Ogiltighet 99 6.2.2 Ersättning från staten 102 6.2.3 Klander 104 6.2.4 Vidareupplåtelse 105 6.3 Hävning 106 6.3.1 Säljaren häver 106 6.3.2 Köparen häver 108 6.3.2.1 Avräkning 108 6.3.2.2 Grunder för avräkningen 109 6.3.2.3 Avräkningsbeloppet 110 6.3.2.4 Övrigt 110 6.4 Återgång av gåva 111 6.5 Andra ogiltigheter 112 6.5.1 Två parter 112 6.5.2 Fordringsöverlåtelser efter ogiltig pantsättning 113 6.5.2.1 Den ursprungliga pantförskrivningen ­ogiltig 113 6.5.2.2 Den ursprungliga fordringen ogiltig 114 6.5.3 Fordringsöverlåtelser efter giltig pantsättning 116

7

Företräde mellan anspråk 117 7.1 Inledning 117 7.2 Exstinktiva lösningar 120 7.2.1 Inledning och förklaring av schemat 120

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 9

2012-08-13 11.28

10 Innehållsförteckning

7.2.2 Överlåtelser och upplåtelser 120 7.2.3 Utmätning och konkurs 121 7.2.4 Inteckningar och panträtter 123 7.3 Prioriterande lösningar 126 7.3.1 Inledning 126 7.3.2 Bruksrätter 127 7.3.3 Utmätningar 128 7.3.4 Inteckningar 128 8 Panträttens värde – ägarhypotek och pantbrevstillägg 130 8.1 Inledning 130 8.2 Värderingens grunder 130 8.2.1 Fastighetsvärdering 131 8.2.2 Framförliggande fordringar 132 8.3 Ägarhypoteket 132 8.3.1 Funktion 132 8.3.2 Syfte 134 8.3.3 Uppkomst och utdelning 136 8.3.4 Koppling 137 8.4 Tillägg 138 8.4.1 Grundläggande regler 138 8.4.2 Tilläggens funktion 140 8.4.3 Tilläggens syfte 143 8.4.4 Blockregeln 145 8.4.5 Begränsning av tilläggsrätten 148 9 Andrahandspant 150 9.1 Upplåtelse 150 9.1.1 Pantsättningen 150 9.1.2 Panthavarförklaring 151 9.1.3 Godtrosförvärv 152 9.1.4 Prioritet 154 9.2 Några frågor om tillägg och block 155 9.2.1 Skillnaden mellan ny och gammal andrahands­ panträtt 155 9.2.2 Inteckningsåtgärder 155 9.2.3 Blockbildning 158 9.3 Panthavarens vårdplikt 159 9.4 Denuntiation vid borgenärsbyte 162

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 10

2012-08-13 11.28

Innehållsförteckning 11

10 Gemensamma inteckningar 164 10.1 Inledning 164 10.1.1 Syfte 164 10.1.2 Statistik 166 10.1.3 Tillkomst 167 10.2 Beslut om gemensam inteckning 169 10.3 Inteckningsansvar 172 10.3.1 Huvudregeln i JB 6:10 172 10.3.1.1 Primäransvar 172 10.3.1.2 Subsidiäransvar 173 10.3.2 Avstyckningsfallet i JB 6:11 2 st 175 10.3.2.1 Två fastigheter 175 10.3.2.2 Flera fastigheter 175 10.3.3 Kombinerade fall 176 10.4 Diskrepans 177 10.4.1 Diskrepans i 6:10-fall 179 10.4.2 Diskrepans i avstyckningsfall 181 10.4.2.1 En styckningslott 181 10.4.2.2 Flera styckningslotter 181 10.4.3 Diskrepans i det kombinerade fallet 182 10.5 Gemensamma inteckningar vid exekutiv auktion 183 10.5.1 Gemensamt utrop 183 10.5.2 Separat utrop 184 11 Att söka inteckning 185 11.1 Ansökningen 185 11.1.1 Ansökningshandlingar 185 11.1.2 IM:s handläggning 186 11.2 Kostnader 187 11.2.1 Stämpelskatt 187 11.2.2 Expeditionsavgifter 188 11.3 Avslagsgrunder 188 11.3.1 Lagfartskravet 188 11.3.2 Ansökningens utformning 190 11.3.2.1 Formella krav 190 11.3.2.2 Valuta 191 11.3.2.3 Helhet 192 11.3.3 Förfoganderättsinskränkning 193 11.3.4 Tomträttsinskrivning 193 11.3.5 Exekutiva åtgärder och tvångsförvärv 194

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 11

2012-08-13 11.28

12 Innehållsförteckning

11.4 Vilandeförklaring och vilandebevis 196 11.4.1 Vilandebeviset 196 11.4.2 Vilande lagfart 197 11.4.3 Talan mot förvärvaren 197 11.4.4 Äktamakemedgivande 198 11.4.5 Sambomedgivande 199 11.4.6 Myndighetstillstånd 200 11.5 Beviljande 200 11.6 Avvisning 200 11.7 Uppskov 201 11.7.1 Allmänt 201 11.7.2 Sammanläggningsfallet 202 11.7.3 Utredningsskäl 203 11.7.3.1 Det allmänna fallet 203 11.7.3.2 Annans rätt 203 11.7.3.3 Rådrum 203 11.8 Informella åtgärder 204 12 Inteckningsåtgärder 205 12.1 Inledning 205 12.2 Utbyte 207 12.3 Sammanföring 208 12.4 Dödning 209 12.4.1 Dödning med utbyte 210 12.4.2 Dödning med nyinteckning samt sanering 210 12.4.3 Dödande av förkommen handling 211 12.5 Utsträckning 212 12.5.1 De allmänna kraven 212 12.5.2 Utsträckning efter pantsättning 213 12.6 Relaxation 215 12.6.1 Relaxation vid 6:10-ansvar 217 12.6.1.1 Utan separata inteckningar 217 12.6.1.2 Med separata inteckningar 218 12.6.1.3 Flera fastigheter 219 12.6.2 Relaxation vid 6:11-ansvar 219 12.6.2.1 Två fastigheter 219 12.6.2.2 Flera fastigheter 220 12.6.3 Kombinationsfallet 222 12.6.4 Behörighetsfrågor m m 223 12.7 Nedsättning 223

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 12

2012-08-13 11.28

Innehållsförteckning 13

12.7.1 Det enkla fallet 223 12.7.2 Nedsättning av gemensamma inteckningar 224 12.8 Hinder mot inteckningsåtgärd 226 12.8.1 Läget enligt rättskällorna 226 12.8.2 Hinder mot utsträckning 227 12.8.3 Hinder mot relaxation 228 12.8.4 Hinder mot andra inteckningsåtgärder 230 12.8.5 Sammanfattning om hinder 230 13 Fastigheten tas i anspråk 232 13.1 Fordringsägarna 232 13.1.1 Utmätning för fordringar förenade med ­panträtt 232 13.1.2 Utmätning av pantbrev 233 13.1.3 Fastighetsutmätning 234 13.1.4 Konkurs 235 13.1.5 Indragning efter andelsutmätning 238 13.1.6 Indragning av gemensamt intecknade ­fastigheter 240 13.1.7 Vägar till exekutiv försäljning 241 13.2 Gäldenären 242 13.2.1 Presumtion och motbevisning 244 13.2.2 Utmätning hos överlåtare 244 13.2.3 Utmätning hos förvärvare 245 14 Exekutiv försäljning 246 14.1 Inledande åtgärder 247 14.1.1 Värdering och beskrivning 247 14.1.2 Säkerställande 248 14.1.3 Ytterligare förberedelser 250 14.2 Sakägarna 250 14.2.1 Bevakningssammanträdet 250 14.2.2 Sakägarförteckningen 251 14.2.3 Företrädesordningen 253 14.3 Köpeskillingen 254 14.3.1 Lägsta budet 254 14.3.2 Anslutning 255 14.3.3 Godtagbart inrop 256 14.3.4 Betalningen 257 14.3.4.1 Avräkning 257

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 13

2012-08-13 11.28

14 Innehållsförteckning

14.3.4.2 Handpenning 258 14.3.5 Fel i fastigheten 259 14.3.6 Inteckningar efter försäljning 260 14.4 Skydd för bruksrätter 260 14.4.1 Skydd utan förbehåll 261 14.4.2 Förbehållsutrop 262 14.4.2.1 En rättighet 262 14.4.2.2 Flera rättigheter 262 14.4.2.3 Ett exempel 263 14.4.3 Köparna och rättighetshavarna 264 14.5 Extraordinära försäljningsformer 265 14.5.1 Tillbehörsförsäljning 265 14.5.2 Underhandsförsäljning 265 15 Effekter av tvångsförvärv och ­fastighetsbildning 267 15.1 Expropriation 267 15.1.1 Löseskillingen 267 15.1.2 Nedsättning 268 15.1.3 Delexpropriation 268 15.1.4 Särskild rätt 269 15.1.5 Gemensamma inteckningar 271 15.2 Fastighetsreglering 271 15.3 Nybildning av fastighet 273 15.3.1 Avstyckning och klyvning 273 15.3.2 Sammanläggning 274 16 Internationell information 275 16.1 Inledning 275 16.2 Särskilda områden 276 16.2.1 Register 276 16.2.2 Pantsättning 277 16.2.3 Komparativa studier 277 16.2.4 Kredithantering 277 16.2.5 Övrigt 278 Källor och litteratur 279 Rättsfallsregister 283 Sakregister 285

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 14

2012-08-13 11.28

1 Rättskällor och historik

1.1 Lagar och andra författningar Detta inledande avsnitt behandlar kortfattat de författningar som styr fastighetspanträtten. I likhet med andra författare av juridiska läroböcker, utgår jag från att läsaren ständigt jämför min text med lagboken. Den, som tidigt kan skapa sig en bild av hur lagstiftningen är disponerad, har mycket bättre chanser att lära sig ämnet.

1.1.1 Jordabalken Den primära rättskällan för fastighetspanträtten är jordabalken. Den trädde i kraft 1972 och får räknas in bland nittonhundratalets främsta svenska lagverk. JB innebar inte bara en redigering av äldre, svåröverskådliga regler.

Teoretiskt och praktiskt viktiga förändringar följde också med, förändringar som var tillräckligt kontroversiella för att än idag vara omstridda. Ett sådant exempel är det abstrakta felbegreppet i 4:19, ett annat är panträttskonstruktionen.

Jordabalken består av två avdelningar. Den första (1–18 kap) har rubriken ”Rättsförhållanden rörande fast egendom” och den andra avdelningen (19–24 kap) ”Inskrivningsväsendet”. Med uppdelningen har lagstiftaren velat markera en indelning i en materiellrättslig och en inskrivningsrättslig del. Syftet var att öka överskådligheten,1 men systematiken medför också – i synnerhet på panträttens område – att svaren på fastighetsrättsliga frågor ofta måste sökas genom bläddring fram och tillbaka mellan olika ställen i JB. För panträttens del visar sig systematiken, genom att frågor om (grovt sett) pantsättning och panträttens värde finns i 6 kap, medan ansökan om

1

Prop 1970:20 B s 478.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 17

2012-08-13 11.28

18 Rättskällor och historik

inteckning beskrivs i 22 kap. En motsvarande uppdelning har fastighetsköprätten, där 4 kap handlar om köp och 20 kap om lagfart, tomträtt (13 respektive 21 kap) och övriga bruksrätter, där 7–12, 14 och 15 kap behandlar upplåtelser och 23 kap inskrivning.

6:1 är ett slags länk till 22 kap. Den centrala paragrafen beträffande pantsättning är 6:2, som kompletteras av 6:7, 6:7 a och 6:8 när någon annan än den rätte ägaren försökt pantsätta fastigheten. 6:8 är förbunden med 18 kap, som handlar om godtrosförvärv (efter behörighetsöverskridande) vid både överlåtelser och upplåtelser.

Regler om panträttens värde i vid mening återfinns i 6 kapitlets övriga paragrafer. De flesta av dem har ett starkt samband med UB 12 kap, som handlar om exekutiv försäljning av fastighet. Tanken är väl att materiella regler om panten och dess värde skall stå i JB och processuella regler om handläggning av försäljningen i UB, men de gränserna överskrids i bägge balkarna.

Inteckningsansökningar behandlas inte enbart i 22 kap. För all inskrivning finns dessutom samlande regler i 19 kap. De rör inskrivningsmyndigheten och dess arbete, liksom processuella frågor, såsom överklaganden.

Denna lagstiftning utgår numera helt från att inskrivning sker med ADBstöd.

Pant- och inteckningsförhållanden kan vara av betydelse också i förhållandet mellan köpare och säljare. Regler av sådan, obligationsrättslig, betydelse finns i JB 4 kap, bl a i 4:16 och 4:27.

1.1.2 Övriga författningar om inskrivning Grunddragen för inskrivning regleras, som redan nämnts, i JB 19 kap. I 19:1 hänvisas till fastighetsregisterlagen från år 2000. Något bör här sägas om terminologin. Inskrivning i det gamla, manuella förfarandet gjordes i fastighetsboken. Mellan 1973 och 2000 skedde motsvarande noteringar i områden som datoriserats i inskrivningsregistret. Idag är båda dessa termer utmönstrade; inskrivningarna återfinns nu i fastighetsregistret, närmare bestämt i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Fastighetsregistret betecknar idag underlaget för den samlade information som kan fås genom sökning hos Lantmäteriet, motsvarande det som många praktiker förr kallade fastighetsdatasystemet eller FDS. Namnet utgår från den helhet som användaren ser, medan de gamla benämningarna byggde på att uppgifterna kommer från olika myndigheter. Dagens fastighetsregister (fastighetsregisterlagen 3 §) består av en allmän del med

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 18

2012-08-13 11.28

Rättskällor och historik 19

fastighetsbildningsuppgifter,2 den redan nämnda inskrivningsdelen, adressoch byggnadsdelar3 samt taxeringsuppgifter från skattemyndigheterna.

Fastighetsregisterlagens viktigaste uppgift är att reglera integritetsfrågor.

I 2 § omnämns de tillåtna användningsområdena för informationen. Man kan där notera att uppgifter får användas inte bara för klassiska syften som kreditgivning och försäljning, utan även för adressurval vid direkt marknadsföring och för ”fastighetsförvaltning, byggande och annan åtgärd”. Viktiga begränsningar (7 §) är att registret inte får ha namn eller personnummer som sökbegrepp och att sökning endast kan ske på en fastighet i taget.4 Fastighetsregistrets närmare utformning är beskriven i lagen (2000:224) om fastighetsregister, i förordningen (2000:308) om fastighetsregister, där inskrivningsdelen behandlas i 41–54 §§, och i inskrivningsförordningen (2000:309).

Inskrivningsärenden handläggs av inskrivningsmyndigheten (IM). Från den 1 juni 2008 finns det bara en inskrivningsmyndighet och den hör till Lantmäteriet, som helst tycks vilja kalla den verksamhetsgrenen för ”Fastig­ hetsinskrivningen”, men i all författningstext används ordet ”inskrivningsmyndigheten” och därför är det så även i denna bok.

Själva arbetet är förlagt till sju verksamhetsområden, indelade på samma sätt som hovrätternas områden är (i Svea hovrätts område finns två).5 Beslut i inskrivningsärenden överklagas i första hand till tingsrätten inom vars domkrets fastigheten ligger.

Beslut i inskrivningsärenden blir gällande efter hur de har förts in i registret, JB 19:19 1 st. Eftersom registret avgör rättsförhållandena är det också tillförlitligt (”publica fides”).

Principen om publica fides i inskrivningssammanhang är inte helt okomplicerad. Det är själva registreringen som är tillförlitlig och ett exempel på det är att en inteckning är giltig till dess den dödas, även om det senare skulle visas att ansökningen gjorts under omständligheter som skulle göra en vanlig rättshandling ogiltig (t ex råntvång enligt AvtL 28 §). Men registrering som avser förhållanden med sin grund i avtalet mellan parterna – hit hör framför allt lagfarter och registrering av nyttjanderätter och servitut – påverkar inte rättighetens giltighet; om köpet är ogiltigt kan det angripas även om förvär2

I det gamla systemet kallades denna del för fastighetsregistret.

Sådana uppgifter införs endast på kommunalt initiativ, se fastighetsregisterförordningen 55 och 60 §§.

4 Lantmäteriet får i enskilda fall tillåta sökningar på flera fastigheter.

5 Inskrivningskontoren ligger – från söder till norr – i Hässleholm, Eksjö, Uddevalla, Norrtälje, Mora, Härnösand och Skellefteå.

3

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 19

2012-08-13 11.28

20 Rättskällor och historik varen blivit lagfaren, se JB 19:40. Man brukar tala om att registrering i dessa fall – till skillnad från vad som är fallet i vissa andra länder – inte har någon konstitutiv verkan.

Inskrivningsregistrets uppgifter matas in vid terminaler hos det berörda inskrivningskontoret, där personalen kontrollerar besluten mot dagboksblad, frammatade ur en skrivare. Själva databasen ligger hos Lantmäteriet i Gävle och där sker också utskriften av pantbrev och andra bevis.

1.2 Övriga rättskällor 1.2.1 Förarbeten Reformering av fastighetsrätten har pågått under hela 1900-talet, men bakgrunden till dagens regelsystem kan begränsas till ett antal viktiga förarbeten. En utförlig beskrivning av JB:s tillkomst finns i Westerlind s 77–101.

De viktigaste delarna av förarbetena finns också återgivna i NJA II 1972.

Lagberedningens förslag till ny jordabalk (SOU 1960:24–26) ägnades på panträttens område åt främst två frågor: begränsningar av möjligheterna att använda pantbrevet ensamt som fordringsbevis och avskaffande av de gemensamma inteckningarna.

Tanken på att förändra pantbrevet förefaller ha blivit väl mottagen av remissinstanserna. Bland dem fanns Bankinspektionen, som önskade gå längre. Bankinspektionens förslag upptogs av jordabalksutredningen och det var i dess betänkande, Reviderat förslag till jordabalk (SOU 1963:55), som dagens pantbrev fick sin egentliga utformning. I det betänkandet föreslogs gemensamma inteckningar få finnas kvar, men med åtskilliga begränsningar, vilka vi idag finner i JB 22 kap.

Själva propositionen till jordabalk, 1970:20, är fortfarande en av de allra viktigaste rättskällorna på området. Den blev tämligen omfattande till formatet och innehåller två delar, A och B. Propositionen redovisar resonemangen hos departementschefen och lagrådet, paragraf för paragraf.

Indelningen gör det relativt enkelt att söka i texten, när man väl kommit på att registret finns i slutet av del A. Huvudpropositionen kompletteras av prop 1970:145 med övergångsbestämmelser och följdlagstiftning, men för panträttens del finns det kanske viktigaste tillägget i prop 1971:179.6 Där avhandlades framförallt godtrosförvärv enligt JB 6:7 och där lanserades möjligheten att godtros6

I prop 1971:20 med förslag till fastighetsförsäljningslag (alltså exekutiv försäljning) fanns

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 20

2012-08-13 11.28

Rättskällor och historik 21

förvärva med hjälp av ett gravationsbevis av godtagbar ålder (se numera JB 6:7 3 st).

Panträttsreglerna reviderades genom betänkandet Pantbrev (SOU 1982:57), som i sin tur ledde till prop 1984/85:54. Där ändrades beräkningsgrunden för det löpande tillägget (JB 6:3 1 st) och där kodifierades den nyss beskrivna regeln om godtagbara gravationsbevis, som dittills endast byggt på förarbetsuttalanden. Den viktigaste förändringen var dock den, att utmätningsborgenärer och andrahandspanthavare inte längre kunde komma åt tilläggen på pantbrevet (JB 6:3 3 st).7 För praktiken har datapantbreven (se avsnitt 4.5) haft stor betydelse.

Pantbrev i pappersform kan ersättas med en notering i ett särskilt register, vilket förenklar rutinerna hos de stora kreditgivarna. Datapantbreven regleras i lagen (1994:448) om pantbrevsregister. De viktigaste förarbetena är prop 1993/94:197 och 2002/03:57.

Den senaste mer betydelsefulla förändringen skedde 2008, när ansvaret för inskrivning flyttades över till Lantmäteriet. Skälen och detaljerna i förändringarna finns beskrivna i prop 2005/06:5, Lantmäteriverksamheten, och framför allt i prop 2007/08:54, Den nya inskrivningsmyndigheten, m.m.

1.2.2 Praxis Som läsaren av denna bok säkert kommer att upptäcka, är antalet väg­ ledande rättsfall på fastighetspanträttens område tämligen få. Orsaken härtill är inte lätt att utröna. En välvillig tolkning kan vara att panträttsreglerna blev så väl utformade i lagstiftningsarbetet, att behovet av utfyllande och tolkande praxis blev litet.

Trots de radikala förändringarna 1972, är det fortfarande någon gång möjligt att dra slutsatser om inteckningar från äldre rättsfall. Ett sådant område är exempelvis gemensamma inteckningars inbördes ansvar, men de flesta äldre prejudikaten saknar intresse idag.

Från hovrätterna är tillgänglig praxis i ämnet något fylligare, särskilt beträffande den rena inskrivningsjuridiken. Prejudikatsvärdet hos hovrättsfall är dock begränsat.

också vissa bestämmelser av betydelse för fastighetspanträtten. Reglerna där hamnade senare i UB 12 och 13 kap.

7 Tilläggen på pantbrevet beskrivs i kapitel 8.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 21

2012-08-13 11.28

22 Rättskällor och historik

1.2.3 Doktrinen Det finns tämligen få verk som behandlar fastighetspanträtt att tillgå. Det mest grundläggande är Westerlinds Kommentar till Jordabalken 6 kap.

Westerlind var utredningsman i jordabalksutredningen och hans kommentar innehåller ytterst noggranna redogörelser för panträttsreglernas bakgrund och uppkomst. Av laginnehållet ägnas själva grundreglerna för pantsättning störst utrymme. Boken är inte särskilt lättläst, varken i fråga om språk eller disposition. Den är också något gammal (utgiven 1977).

Dess koncentration på 6 kap gör att hela området fastighetspanträtt inte blir täckt, eftersom reglerna i 22 kap om inteckning endast behandlas anknytningsvis.

På läroboksområdet dominerade länge Olivecronas Fastighetspant. Bo­­ ken kan härledas ända tillbaka till 1920-talet och får nog sägas ha haft en för läroböcker osedvanligt auktoritativ ställning. Den långa tillkomsttiden yttrar sig inte minst i att behandlingen av gällande jordabalk sker utifrån äldre rätt. Läsaren förutsätts känna till de gamla reglerna och informeras om gällande rätt i perspektivet av att förändringar skett.

Ett i systematiken svårplacerbart verk är Handbok IM. De ges ut och förnyas av Lantmäteriet.8 En stor del av innehållet utgörs av anvisningar för hur olika beslut i inskrivningsärenden skall formuleras, men handboken återger också många rättsfall av betydelse på området. Det är ingen täckande översikt av inskrivningsjuridiken, snarare är det en punktvis hållen – men då mycket detaljerad – framställning.

Utöver dessa böcker, är annan förmögenhetsrättslig litteratur ibland användbar i sammanhanget. Fastighetspanträtt är i sin kärna en gren av sakrätten och de stora framställningarna på det området (Hessler, Allmän sakrätt, Håstad, Sakrätt i lös egendom, samt Rodhe, Handbok i sakrätt) är nog de som man oftast har anledning att gå till, men allra mest kan nog den intresserade finna i Panträtt av Walin. Staffan Myrdals omfattande verk Återpantsättning (2005) och Borgenärsskyddet (2002) bör också nämnas här.

Till fastighetspanträtten hör också det exekutiva förfarandet. Standardverket här är Kommentar till utsökningsbalken av Walin m fl. Gregows Utsökningsrätt är också en ofta åberopad bok.

Kunskaper om hur den svenska kreditmarknaden arbetar är värdefulla för den som studerar fastighetspanträtten. Ett överskådligt och lättillgängligt verk är här Svenskt kreditväsen av Thunholm, ett annat är Kredit8 Handboken är inte fritt tillgänglig på Lantmäteriets hemsida. Den går att köpa på dokumentsajten Docstoc.com.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 22

2012-08-13 11.28

Rättskällor och historik 23

handboken av Åke Tegin, men båda dessa böcker har några år på nacken.

I (Svante Bergströms och) Gertrud Lennanders Kredit och säkerhet finns också en sådan (kortfattad) framställning. Krediter behandlas också i Axel Adlercreutz, Finansieringsformers rättsliga reglering.

1.3 Kortfattad historik 1.3.1 Inledning Man kan mycket väl ställa sig frågan om det är nödvändigt att känna till ämnets historia för att behärska fastighetspanträtten. Själv tror jag att fastig­ hetsrättens historiska beroende ofta överdrivs, men det finns tillfällen, när aktuella tvister kräver att äldre rätt studeras.

De gamla regler som ännu påverkar den gällande rätten är här, i likhet med det mesta av den svenska juridiken, sällan mycket äldre än 100 år. För fastighetspanträtten är nyckelåret 1875, då en synnerligen viktig inteckningsförordning (IF) stadfästes. Motiven och praxis kring IF kan än idag ge svar på frågor om t ex gemensamma inteckningars inbördes ansvar.

Det är i panträtten sällsynt att rättsförhållandena direkt är knutna till äldre rätt. Övergångsbestämmelser har i allt väsentligt låtit de gamla inteckningarna förvandlas till pantbrev, med den följden att inteckningshandlingar utgivna för 150 år sedan fortfarande är användbara vid pantsättning. 9 Trots det nu sagda, är det nog ändå motiverat med ett orienterande historiskt avsnitt. Kursen rättshistoria ges numera i slutet av juristlinjen, vilket medför ett ansvar för de framförliggande kurserna att ge en historisk bakgrund till sina ämnen.

1.3.2 Några allmänna observationer Fastighetspanträttens historia, så långt den är känd, kan knappast betecknas som en jämn, logisk utveckling, där dagens tekniskt förfinade system hela tiden varit slutmålet. Snarare har det – åtminstone fram till 1875 – varit fråga om ett virrvarr av parallella regelsystem och historiska återvändsgränder. Två historiskt generella sanningar kan kanske ändå vaskas fram.

Panträttens utformning har alltid varit beroende av förhållandena inom 9

Som grund för framställningen har jag i denna del framförallt använt mig av Westerlind, Kommentar till Jordabalken 6 kap., ss 13–77, samt Hafström, Den svenska fastighetsrättens historia, ss 73–88. För den som önskar trängare djupare in i panträttens historia, har båda dessa författare goda hänvisningar till annan litteratur.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 23

2012-08-13 11.28

24 Rättskällor och historik

andra fastighetsrättsliga områden. I äldre tid var det reglerna för köp som färgade av sig, men släktskapet uttunnades med tiden och panträtten blev en självständig juridisk form. Fastighetsregistreringens utveckling har också påverkat panträtten och satt gränser, såväl ifråga om specialisering av den belånade fastigheten som beträffande publicitet kring pantsättningen.

Något som är slående – och förvånande med tanke på de stora värden som står på spel – är i hur hög grad panträtten utvecklats i praxis. I de flesta viktiga hänseenden har lagstiftarens roll begränsats till kodifiering av redan praktiserade regler, i den mån skriven lag alls förekommit. Än idag återfinns en stor del av fastighetspanträttens detaljer utanför den skrivna lagen.

1.3.3 Hypotekarisk panträtt Inom lösöresrätten krävs tradition till panthavaren för att en pantsättning skall vara giltig. Det är lätt att motivera denna ordning med att hänsyn till pantsättarens övriga borgenärer kräver en verklig uppoffring från hans sida och med att det annars skulle finnas stora risker för dubbeldispositioner. Å andra sidan kan den förlorade besittningen försvåra gäldenärens chanser att tjäna in tillräckligt med pengar för att återbetala lånet. Tänk t ex på en fattig musiker som pantsätter sitt instrument för att få bröd för dagen – hur skall han någonsin återlösa det?

Den sistnämnda synpunkten gör sig särskilt starkt gällande i fråga om fastigheter, som ofta utgör för ägarna nödvändiga produktionsfaktorer. I den mån så inte är fallet, är de istället bostäder och ett besittningsavstående är knappast heller där lämpligt. Vi betraktar det väl därför som självklart att den, som lånar pengar för att bygga sig ett hus, också får bo kvar där. Vi räknar alltså med att panträtten i fråga om fastigheter skall vara hypoteka­ risk, dvs gälla med bibehållen besittning för pantsättaren.

Den äldsta kända typen av fastighetspant beskrivs i landskapslagarna, våra äldsta skriftliga rättskällor, vilka daterar sig till tiden strax före och efter år 1300. Där förutsattes inte att pantsättaren lämnade ifrån sig fastigheten. Senare tiders historiker kom att kalla denna form förfallpant. Panthavaren övertog fastigheten med äganderätt, om inte pantsättaren kunde betala sin skuld. Till formen liknade förfallpantavtalet en försäljning med rätt till återköp inom viss tid, inte olik våra dagars säkerhetsöverlåtelse.10 10

Denna konstruktion används fortfarande i vissa amerikanska delstater (särskilt i New England) och kallas där title theory. Panthavarens övertagande av fastigheten är dock även där en så kraftfull effekt att man fördröjt den på olika sätt i rättspraxis.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 24

2012-08-13 11.28

Rättskällor och historik 25

Under medeltiden rådde i Sverige det av den katolska kyrkan givna förbudet mot att ta ränta. En kreditgivare kunde därför inte tjäna något på att låna ut pengar mot förfallpant, i synnerhet som mottagen avkastning från fastigheten även vid pantens förfall skulle gottskrivas gäldenären. Utanför den i lagen beskrivna förfallpanten uppstod därför under senare hälften av 1300-talet en annan form: brukspanten. Den utövades genom att borgenären tillträdde och brukade fastigheten under den tid försträckningsavtalet löpte, för att sedan återlämna den efter betalning. Som ersättning för lånet uppbar borgenären fastighetens avkastning. Brukspanten var vanligast på landsbygden. Eftersom borgenären skulle bruka jorden passade den illa för mer avancerad kreditgivning. När reformationen kom och förbudet mot ränta försvann, minskade också brukspanten i betydelse. Vid 1600-talets mitt fick den hypotekariska formen för pantsättning definitivt övertaget.

Pantsättning kan inte ha varit särskilt vanlig under äldre tid, i synnerhet inte utanför de små och fåtaliga städerna. Jordbruks- och hantverksproduktionen krävde inte några större kapitalmängder. Brukspanten tillät inte lån för investeringar i den pantsatta fastigheten. De tidsödande formerna för pantsättning och pantens infriande (se nedan) kan ha varit en ytterligare orsak till ovanligheten, men kanske också en verkan därav; först när pantsättning blev vanlig, uppstod ett tryck mot enklare hantering. Slutligen bör vi notera, att jordbruksfastigheterna inte alls såg ut som dagens självständiga enheter. En fastighetsägare hade före storskiftet en andel i sin by med äganderätt till en mängd små tegar och del i samfälligheter och få borgenärer kan ha varit intresserade av att överta en andel i vad som i realiteten nästan var ett kollektivjordbruk.

Brukspanten beskrevs under namnet införsel i 1734 års lag, men dess roll började bli utspelad, eftersom reglerna om förmånsrätt alltid gav företräde för inteckningar framför brukspant i samma fastighet. Slutgiltigt försvann brukspanten 1875.

1.3.4 Inskrivning och prioritet 1.3.4.1 Pantsättningens publicitet En förutsättning för hypotekarisk panträtt är att borgenären vid pant­ avtalet har möjlighet att ta reda på om fastigheten eventuellt redan blivit pantsatt till någon annan. Utvecklingen mot ökad publicitet kring fastighetspantsättningen skedde i långsam takt i Sverige.

Den medeltida rätten gjorde i fråga om fastigheter inte någon större åtskillnad mellan pantsättning och försäljning. Fastighetsköp under

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 25

2012-08-13 11.28

26 Rättskällor och historik

medel­tiden var starkt formbundna och ingicks under bestämda ceremonier och med ett antal vittnen (på landsbygden fastar). Detta bruk gällde även vid pantsättning. Ett annat typiskt drag var släktingarnas förköpsrätt till jord. Så kallas bördsjord kunde inte säljas utan att den hembjudits åt överlåtarens släktingar. Också här följde panträtten de köprättsliga reglerna. Panthavaren fick vid förfall inte överta panten utan att först pantsättaren och sedan dennes släktingar givits en möjlighet att lösa den. Med tiden började man emellertid betrakta köpe- och pantavtalen som bindande mellan parterna och ceremonierna och hembuden krävdes endast för det sakrättsliga fullbordandet. Under 1400-talet gick praxis ännu längre: de muntliga former som skulle säkra publiciteten kring pantsättningen ersattes – först i Stockholm – med inskrivning i protokoll (tänkeböcker).

Parterna började också dokumentera sina avtal skriftligt genom pantbrev.

Sådana pantbrev var av rent obligationsrättslig karaktär, eftersom deras uppgift var att beskriva överenskommelsen mellan pantsättare och panthavare. Våra dagars pantbrev, som är bevis om att inteckning skett, är någonting helt annat.

Brukspanten var inte lika beroende av publicitet, eftersom panthavarens besittning till fastigheten var synbar för alla. På landsbygden, där inskrivning var mindre vanlig än i städerna, kunde brukspanten behålla sin dominans långt in i nyare tid.

Tänkeböckerna påminner endast vagt om våra dagars fastighetsregister, där uppgifterna finns samlade kring varje fastighet. De var kronologiskt upplagda och tvingade den som sökte besked att gå igenom protokoll långt bakåt i tiden. Den protokollförande myndigheten kunde inte heller garantera att inskrivningarna var fullständiga. Ökad skrivkunnighet befäste så småningom inteckningarnas och protokollens roll för pantavtalet. Vid mitten av 1600-talet hade rättsläget i städerna nått dithän, att inteckning blivit nödvändig för att pantsättningen skulle ha verkan mot tredje man.

Till protokollen över inteckningar och lagfarter knöts från år 1876 ett register som underlättade för den som ville ta del av samtliga uppgifter för en fastighet. Först på 1930-talet uppnåddes att varje fastighet fick sitt eget upplägg i fastighetsböckerna.

1.3.4.2 Förmånsrättsordningen För de primitiva formerna av panträtt utgjorde inte frågan om konkurrens mellan borgenärerna något större problem, eftersom det endast fanns en panthavare. Inskrivningsväsendets utveckling ändrade emellertid på den

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 26

2012-08-13 11.28

Rättskällor och historik 27

saken och det blev nödvändigt att rangordna borgenärernas rätt till betalning. Vi talar idag om en förmånsrättsordning.

Bestämmande för vem av två panthavare, som först skulle ha rätt till betalning, blev tidpunkten för inteckningen. Helt utvecklad finner man denna regel från 1600-talets mitt och den hängde naturligtvis samman med den hypotekariska formens utveckling och med kravet på inskrivning för sakrättslig giltighet.

Vid denna tid uppträdde emellertid företeelser, som kom att missgynna panträttens ställning som realkredit. Det blev möjligt att inteckna för snart sagt vilka fordringar som helst, också utan medgivande från gäldenären. Skillnaden mellan frivillig och tvångsvis inteckning blev därmed mycket liten,11 vilket i motsvarande grad måste ha reducerat värdet för borgenären av att alls ingå något pantavtal med gäldenären. Stor skada för publiciteten medförde den mängd av legala (oinskrivna) förmånsrätter som nu godkändes, t ex lönefordringar och vissa krav från kronan. Sådana belastningar var omöjliga att förutse för panthavaren. Även i ett annat avseende var publicitetens betydelse liten. När förmånsrätt kunde förekomma utan inteckning, blev följden att pantavtalet ensamt kunde ge förmånsrätt. För att få god prioritet behövde dock borgenären fortfarande skaffa sig inteckning. Ett underligt bruk vid denna tid utgjorde dock det s k generalhypoteket, som gav borgenärerna rätt att skaffa sig inteckningar i all gäldenärens egendom, lös som fast.12 Mycket av olägenheterna rättades till i en förordning om inteckning 1730.

Tvångsinteckningarna fanns visserligen kvar, men rätten till sådana förutsatte fordringar med exekutiv verkan, motsvarande exekutionstitlar.

1.3.5 Pantens utkrävande Vid icke-hypotekarisk pantsättning ligger det alltid nära till hands att tänka sig att panten helt enkelt skall tillfalla borgenären, utan ytterligare krav åt något håll, om gäldenären inte förmår betala sin skuld. Förfarandet leder emellertid lätt till rättsförluster och är numera otillåtet också beträffande lösöre (AvtL 37 §). Inom fastighetspanträtten tycks förverkandefölj11

Olivecrona, Inteckningsförordningen, s 11, menar att en fördel med pantavtalet fortfarande var att ett sådant, till skillnad från tvångsinteckningarna, gav omedelbar exekutionstitel. Westerlind, s 45 not 59, ifrågasätter dock Olivecronas uttalande.

12 Vid närmare eftertanke är kanske inte generalhypoteket helt främmande för den som känner till det moderna företagsinteckningen, där ju också en obestämd egendomsmassa kan upplåtas som säkerhet. Företagsinteckning kan dock endast upplåtas i lös egendom.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 27

2012-08-13 11.28

28 Rättskällor och historik

den redan på 1200-talet ha ersatts av krav på redovisning till gäldenären av eventuella överskott. Kort därefter började man också kunna kräva gäldenären på restskulden, om inte fastigheten var tillräcklig för att borgenären skulle få full betalning.

Vid uträkningen av överskott eller restskuld utgick man inte från fastighetens försäljningsvärde, därtill var de köprättsliga reglerna alltför stelbenta. Istället var grunden för uträkningen en värdering, utförd av gode män.13 Från mitten av 1700-talet började offentlig auktion bli det vanliga sättet att utkräva panten. Mer utmejslade regler för hur sådana auktioner skulle gå till kom i 1877 års utsökningslag, där dock principerna om täckning och övertagande fick vänta till 1912.

Täckningsprincipen innebär att man bestämmer ett lägsta pris för att fastig­heten över huvud taget skall få säljas, uträknat så att alla sakägare inom det s k skyddsbeloppet, dvs de med bättre rätt än exekutionssökanden, får fullt betalt. Övertagandeprincipen låter inteckningar inom skyddsbeloppet förbli gällande även efter auktionen, vilket underlättar möjligheterna att finna köpare.14

1.3.6 Från inteckning till pantbrev I äldre tid betraktades fordran och inteckning som oupplösligt förenade; inteckning kunde över huvud taget inte ske utan att det fanns en fordran och inteckningen upphörde att gälla när skulden betalats.15 Denna syn dröjde kvar in i 1800-talet, men modifieringar började då uppträda. I praxis tilläts fastighetsägaren själv att ansöka om inteckning, men än viktigare var återutgivningsrättens inträde på scenen.

Den gamla regeln, att inteckningarna försvann i takt med fordringarna, gynnade framförallt panthavare med sämre rätt. När en framförliggande inteckning upphörde att gälla, ryckte nämligen deras rätt uppåt i förmånsrättsordningen. Det som då stärkt deras ställning var fastighetsägarens flitiga amorteringar på sitt bottenlån och man började nu anse att det var han som skulle få glädje av detta. Saken ordnades genom att fastighetsägaren,

13

Värdering spelar fortfarande en viss roll i HB 10:2, som dispositivt reglerar pantrealisation av lös egendom. Paragrafen anses dock vara obsolet och tillämpas i vart fall ytterst sällan.

14 Se vidare kapitel 14.

15 Lägg märke till mångtydigheten i det gamla begreppet ”inteckning”. Ordet användes såväl för själva beslutet om inskrivning (där det för övrigt också användes för bruksrättsinskrivningar), som för inteckningshandlingen.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 28

2012-08-13 11.28

Rättskällor och historik 29

efter slutamortering, återfick inteckningshandlingen och att han kunde belåna denna på nytt, med oförändrat god prioritet.

Förstärkningen av fastighetsägarens ställning i nu nämnda avseenden skedde fullt ut genom ägarhypotekets införande 1912. Innan dess hade de sämre prioriterade borgenärerna kvar vissa chanser till uppryckning.

Om en framförliggande inteckning vid exekutionstillfället var helt eller delvis obelånad, fortsatte utdelningen av köpeskilling omedelbart med nästa panthavare. Ägarhypoteket (se idag JB 6:9, men ägarhypoteket upphör kanske snart att finnas till) betydde, att utdelning till efterkommande panthavare inte kunde påbörjas, innan hela beloppet på inteckningen framför utbetalts, till en panthavare eller till fastighetsägaren, beroende på i vilken grad inteckningen svarade för några skulder.16 Återutgivningsrätten förde med sig en annan, viktig följd. Det var ”det egendomliga svenska bruket att använda dubbla reverser vid låne­ transaktioner”.17 Lagen utgick visserligen från en tänkt händelsekedja, där gäldenären lämnade ett skuldebrev i samband med lånet och där detta skuldebrev försågs med en inteckningsstämpel, varvid borgenären erhöll pant i fastigheten. I praktiken upprättades i stället oftast två skuldebrev.

Det ena användes uteslutande som ett bevis om inteckning, medan det andra, den s k omslagsreversen, innehöll de verkliga villkoren för lånet. Förfarandet var praktiskt betingat, eftersom det bl a underlättade omsättning av lån och gjorde det enkelt att låta flera inteckningar svara för samma fordran. En svaghet var dock att den ursprungliga tanken i viss mån levde kvar. Inteckningsreversen kunde åberopas ensam som fordringshandling och det hände att inteckningar godtrosförvärvades till skada för fastighetsägaren, som därigenom kunde bli tvungen att betala samma fordran två gånger. Inteckningshandlingen kunde också utmätas ensam och säljas exekutivt till köpare som på så sätt fick en fordran enligt inteckningsbeloppet mot fastighetsägaren.

Tradition av inteckningsreversen var ett nödvändigt rekvisit för panträtten. Panträtten fick ett därigenom ett system som var besläktat med lösöres- och värdepappersrättens krav på besittning.

I nuvarande JB har tanken bakom de dubbla handlingarna ytterligare utvecklats. Av inteckningsreversen har blivit ett pantbrev, som utfärdas av inskrivningsmyndigheten i samband med inteckningen. Pantbrevet en­­samt 16

Se vidare Åke Holmbäck, Ägarehypoteket i fast egendom enligt svensk rätt. Se också denna boks avsnitt 8.3.

17 Olivecrona, Inteckningsförordningen, s 142.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 29

2012-08-13 11.28

30 Rättskällor och historik

ger ingen rätt till betalning, utan endast när det överlämnats till borgenären och genom pantförskrivning är knutet till en fordran. Detta kan endast utföras av fastighetens rätte ägare. Därigenom ökade kraven på borgenärernas undersökning och den förslagna principen mötte vid införandet stort motstånd. Diskussionerna redovisas kortfattat i avsnitt 5.1.2.

12-44 Iustus Panträtt 13 aug 30

2012-08-13 11.28

Fastighetspant är kreditmarknadens viktigaste säkerhet. Ämnet är därför betydelsefullt för stora grupper inom fastighets- och kreditbranscherna, men också av intresse på annat sätt. Det system för inteckning och pantsättning, som utvecklats i Sverige, sprids idag över världen.

Ämnet behandlas här i tre huvuddelar: pantsättning, inteckning och exekution. Dessutom tar boken upp allmänna frågor om fastighetskredit, liksom förhållandet mellan panträtt och tvångsförvärv. Den beskriver också det pågående arbetet med reformer inom inskrivningsväsendet.

Ulf Jensen är sedan år 2000 professor i fastighetsinformationsteknik vid Lunds tekniska högskola.

9:e uppl

IUSTUS FÖRLAG

PANTRÄTT I FAST EGENDOM

Denna bok behandlar utförligt den svenska fastighetspanträtten. Den utkom första gången 1989 och är i första hand avsedd att vara lärobok i den juridiska utbildningen. Boken passar utmärkt att användas av praktiker, såsom banktjänstemän och fastighetsmäklare.

ULF JENSEN

9:e upplagan

01 02 FnL1 EkZpcm1hIEpvaG4gUGVyc3NvbgRKb2hu AE/piA8= 02 0040

ISBN 978-91-7678-830-1

Panträtt.9U.2.indd 1

8/1/12 1:29 PM