ÖVNINGAR I FASTIGHETSRÄTT PER HENNING GR AUERS ANNICA ORLOV
Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.
Art.nr 39472 ISBN 978-91-44-11686-0 Upplaga 1:1 2 017 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Francisco Ortega Omslagsbild: Antony McAulay/Shutterstock.com Printed by Dimograf, Poland 2017
INNEHÅLL
Förord 11 Förkortningar 13
Kapitel 1 Inledning 15 Allmänt om juridisk problemlösning 15 Rättskälleläran 16 Lag 16 Förarbeten 17 Rättspraxis och doktrin 17 Var man hittar materialet 17 Kapitel 2 Fastigheten och dess tillbehör 19 Inledande repetitionsfrågor 19 Tillämpningsfrågor 20 Övningar utan lösningsförslag 22 Rättspraxis 24 Kapitel 3 Överlåtelse av fast egendom 25 Inledande repetitionsfrågor 25 Tillämpningsfrågor 25 Övningar utan lösningsförslag 28 Rättspraxis 30
5
Innehåll
Kapitel 4 Kontraktsbrott 31 Inledande repetitionsfrågor 31 Tillämpningsfrågor 32 Övningar utan lösningsförslag 34 Rättspraxis 36 Kapitel 5 Sakrättsliga frågor 39 Inledande repetitionsfrågor 39 Tillämpningsfrågor 40 Övningar utan lösningsförslag 43 Kapitel 6 Pant och exekutiv försäljning 47 Inledande repetitionsfrågor 47 Tillämpningsfrågor 48 Övningar utan lösningsförslag 52 Kapitel 7 Nyttjanderätt, tomträtt och servitut 55 Inledande repetitionsfrågor 55 Tillämpningsfrågor 56 Övningar utan lösningsförslag 59 Rättspraxis 61 Kapitel 8 Hyresrätt 63 Inledande repetitionsfrågor 63 Tillämpningsfrågor 64 Övningar utan lösningsförslag 69 Rättspraxis 71
6
Innehåll
Kapitel 9 Arrende 73 Inledande repetitionsfrågor 73 Tillämpningsfrågor 74 Övningar utan lösningsförslag 78 Rättspraxis 80 Kapitel 10 Bostadsrätt 81 Inledande repetitionsfrågor 81 Tillämpningsfrågor 82 Övningar utan lösningsförslag 84 Rättspraxis 87 Kapitel 11 Fastighetsbildning och gemensamma anordningar 89 Inledande repetitionsfrågor 89 Tillämpningsfrågor 90 Övningar utan lösningsförslag 93 Rättspraxis 97 Kapitel 12 Planfrågor (PBL) 99 Inledande repetitionsfrågor 99 Tillämpningsfrågor 100 Övningar utan lösningsförslag 101 Rättspraxis 104 Kapitel 13 Miljörättsliga frågor 105 Inledande repetitionsfrågor 105 Tillämpningsfrågor 106 Övningar utan lösningsförslag 109 Rättspraxis 112
7
Innehåll
Lösningsförslag 113 Kapitel 2 Fastigheten och dess tillbehör – Lösningsförslag 115
Svar på inledande repetitionsfrågor 115 Svar på tillämpningsfrågor. 120 Kapitel 3 Överlåtelse av fast egendom – Lösningsförslag 125
Svar på inledande repetitionsfrågor 125 Svar på tillämpningsfrågor. 126 Kapitel 4 Kontraktsbrott – Lösningsförslag 131
Svar på inledande repetitionsfrågor 131 Svar på tillämpningsfrågor. 134 Kapitel 5 Sakrättsliga frågor – Lösningsförslag 141
Svar på inledande repetitionsfrågor 141 Svar på tillämpningsfrågor. 142 Kapitel 6 Pant och exekutiv försäljning – Lösningsförslag 147
Svar på inledande repetitionsfrågor 147 Svar på tillämpningsfrågor. 148 Kapitel 7 Nyttjanderätt, tomträtt och servitut – Lösningsförslag 153
Svar på inledande repetitionsfrågor 153 Svar på tillämpningsfrågor. 156 Kapitel 8 Hyresrätt – Lösningsförslag 163
Svar på inledande repetitionsfrågor 163 Svar på tillämpningsfrågor. 164 Kapitel 9 Arrende – Lösningsförslag 173
Svar på inledande repetitionsfrågor 173 Svar på tillämpningsfrågor. 174 Kapitel 10 Bostadsrätt – Lösningsförslag 181
Svar på inledande repetitionsfrågor 181 Svar på tillämpningsfrågor. 183 8
Innehåll
Kapitel 11 Fastighetsbildning och gemensamma anordningar – Lösningsförslag 189
Svar på inledande repetitionsfrågor 189 Svar på tillämpningsfrågor. 191 Kapitel 12 Planfrågor (PBL) – Lösningsförslag 199
Svar på inledande repetitionsfrågor 199 Svar på tillämpningsfrågor. 202 Kapitel 13 Miljörättsliga frågor – Lösningsförslag 207
Svar på inledande repetitionsfrågor 207 Svar på tillämpningsfrågor. 208
Åskådningsmaterial 215
Formulär 1 Köpekontrakt 217 Formulär 2 Köpebrev 221 Formulär 3 Ansökan om lagfart 222 Formulär 4 Ansökan om inteckning 223 Formulär 5 Utdrag ur fastighetsregistret 224 Formulär 6 Utdrag ur pantbrevsregistret 226 Formulär 7 Hyresavtal 227 Formulär 8 Uppsägning av bostadshyresavtal 230 Formulär 9 Uppsägning av lokalhyresavtal 231 Formulär 10 Fastighetsbildningsåtgärder 232 Formulär 11 Detaljplan 234
9
KAPITEL 3
Överlåtelse av fast egendom
Inledande repetitionsfrågor 3.1 Vilka är formkraven vid överlåtelse av fast egendom? 3.2 Vad menas med dubbla köpehandlingar? 3.3 Vilken köpeskilling gäller om olika belopp avtalats i ett köpe kontrakt och en sidoöverenskommelse? 3.4 Vid vilken tidpunkt är parterna bundna vid ett fastighetsköp? 3.5 Vilka avtalsvillkor i ett fastighetsavtal måste vara skriftliga för att gälla? 3.6 Hur länge gäller ett återgångsvillkor? 3.7 Kan köparen få lagfart om återgångsvillkor avtalats? 3.8 Gäller avtal om köp av areal av mark som utgör del av en fastighet? 3.9 Kan en ideell andel av en fastighet säljas/köpas? 3.10 Vilken juridisk betydelse har den avtalade tillträdesdagen?
Tillämpningsfrågor 3.11 Följande klausul finns i ett i dagarna undertecknat köpekontrakt för en fastighet: Köpets fullbordan och bestånd är beroende av att köparen senast om två år beviljas bygglov för tillbyggnad av bostadshuset. Skulle köparen inte beviljas sådant bygglov har köparen rätt att kräva att köpet går tillbaka. Köpebrev ska upprättas på tillträdesdagen den 5 januari nästa år.
Förklara klausulens laglighet, lämplighet och juridiska konsekvenser.
25
3 Överlåtelse av fast egendom
3.12 Fastigheten Gläntan 4 i Svedala ska säljas till Lage Bok. Säljaren Alla Lire och hennes maka Inga Cent har sagt att de tänker ta med sig den inkopplade badtunnan som står i trädgården när de flyttar. Nedanstående avtal har upprättats. Förklara följande: a) Är avtalet bindande? b) Vilka ska skriva under köpebrevet den 1 mars för att lagfart ska kunna beviljas? c) Tillfaller badtunnan som står i trädgården köparen den 1 mars?
KÖPEKONTRAKT Säljare: Köpare:
Alla Lire 801020-xxxx Lage Bok 680901-xxxx
Andel 1/1 Andel 1/1
Undertecknad säljare överlåter härmed min fastighet till köparen för 3 miljoner kronor. Tillträde ska ske den 1 mars då köpebrev ska upprättas. Säljaren ska hämta egendom som inte ingår i köpet senast den 5 mars. Svedala den 9 januari 201x Säljarens underskrift
Köparens underskrift
Alla Lire
Lage Bok
3.13 Fred Rik har köpt en hyresfastighet av Inga Lire. Köpekontrakt är undertecknat den 1 februari och tillträde ska ske den 1 april. Han undrar nu över några saker som parterna glömt att skriva in i köpekontraktet: a) Vem ska få hyresintäkterna för februari och mars? b) Ingår alla fyra tvättmaskinerna och torktumlaren i tvättstugan i köpet? c) Vem ska betala för vattenskadan i tvättstugan som inträffade den 20 mars?
26
3 Överlåtelse av fast egendom
3.14 Amber är lycklig över att äntligen ha hittat en ägarlägenhet med utsikt över bron och havet. Det var många spekulanter med i budgivningen så priset blev ganska högt. Hon har undertecknat nedanstående avtal hos mäklaren. Amber undrar nu om hon verkligen har laglig rätt till ägarlägenheten eller om hon kan dra sig ur affären om hon skulle hitta en annan bostad till lägre pris. Förklara för Amber. Handpenningavtal Amber And har denna dag betalat en handpenning om 200 000 kr för ägarlägenheten Malmö Fiskmåsen 4. Köpeskillingen är 4,2 miljoner kr. Priset har fastställts genom bindande budgivning. Resterande del av köpeskillingen betalas vid tillträdet den 1 oktober då köpekontrakt ska upprättas. Malmö den 7 augusti 201x
Karl Svala
Amber And
3.15 Maj Vind är ute och övningskör med sin dotter. Efter en välbehövlig paus invid en sjö ser hon en ”Till salu”-skylt framför en sommarstuga. I trädgården finns fruktträd av alla de slag och bakom sommarstugan en liten lekstuga. Sommarstugans ägare, Åke Thunder, är hemma men berättar att han just lovat att sälja torpet till en avlägsen släkting som varit på besök. Maj som blir väldigt förtjust i stugan och erbjuder sig att betala 50 000 kr mer än släktingen erbjudit, och Åke slår genast till. Maj river ur en tom sida ur kartboken och skriver ”Åke Thunder säljer denna dag fastigheten Sjöbo Talldungen 1:3 till Maj Vind för 450 000 kr”. Åke och Maj undertecknar pappret och kommer överens om att Maj ska betala köpeskillingen om en vecka och då få nycklarna till stugan. Väl hemkommen funderar Maj över följande: a) Har Åkes släkting eller Maj träffat bindande avtal och fått äganderätten till stugan? b) Hur ska Maj göra för att bli officiell ägare till fastigheten? c) Kommer Maj, om hon blir ägare, även att få fruktskörden och lekstugan?
27
3 Överlåtelse av fast egendom
Övningar utan lösningsförslag 3.16 Pat Rik har köpt en släktgård av farbrodern Fred Rik med till trädesdag den 1 juli. De upprättar en köpehandling, varigenom Fred Rik överlåter fastigheten Söderslätt 1:3 till Pat Rik för 2 miljoner kr. Några saker har parterna muntligen kommit överens om: a) Säljaren ska behålla en torktumlare som står i stugans källarutrymme. b) Säljaren avsäger sig ansvaret för att han är rätt ägare. c) Köparen får inte överlåta fastigheten utan säljarens samtycke. d) Säljaren ska ha rätt att återfå fastigheten om köparen inte betalat köpeskillingen inom ett år. e) Säljaren avsäger sig ansvaret för dolda fel i fastigheten. f) Parterna glömde att avtala om vem som har rätt att ta hand om veteskörden i augusti. Pat Rik undrar nu dels om överenskommelserna i sig är bindande, dels vem som får skörda vetet? 3.17 Inga Cent sålde fastigheten Leråkern 1:171 till Katta Strof för 2,5 miljoner kr. Det visade sig att Inga kommit överens med köparen om att fastigheten skulle kosta 3 miljoner kr, men i köpehandlingarna uppgavs köpeskillingen vara 2,5 miljoner kr. Inga Cent ville nämligen inte beskattas för kapitalvinsten på skillnaden (500 000 kr). Två månader efter tillträdet upptäckte Katta Strof flera ganska allvarliga fel i byggnaden, bl.a. var taket otätt och takstolarna hade ganska allvarliga rötangrepp. Katta Strof är inte särskilt praktiskt lagd. Hon är dessutom ganska okunnig i juridiska frågor. Vilken köpeskilling gäller och vem ska betala för felen i byggnaden? 3.18 Alla Lire köpte en villa för drygt ett år sedan. I köpekontraktet fanns ett återgångsvillkor utan tidsbegränsning som innebar att köpet skulle återgå om säljaren inte fick sin utlandstjänst förlängd. Alla gick med på det, eftersom säljaren var nästan säker på att hon skulle få tjänsten förlängd. Överenskommelsen bekräftades även muntligen vid tillträdet men upptogs inte i köpebrevet. Säljaren har nu kontaktat Alla och begär att köpet ska gå tillbaka då att hon inte fick tjänsten. Alla vill inte flytta. Har säljaren rätt att få tillbaka huset? Vad gäller? 28
3 Överlåtelse av fast egendom
3.19 Sten Mark har erbjudit Bo K Skog att köpa hans fastighet Malmö Piren 5 för 1 500 000 kr och samtidigt sagt att Bo kunde fundera på saken i tio dagar. Dagen därpå, alltså innan tiodagarsperioden hade löpt ut, säljer Sten Mark fastigheten till Tage Blad för 2 000 000 kr. Kan Bo hävda att han har företräde framför herr Blad? Kan han rent av begära skadestånd av Sten Mark för att han svek sitt löfte att sälja till honom? 3.20 Granska följande avtal. Vilka fel och brister finns i det? Köpekontrakt Karl Karlsson, nedan kallad säljaren, överlåter härmed till Per Persson, nedan kallad köparen, fastigheten Svedala Hästhagen 2:49 för en köpeskilling på åttahundratusen (800 000) kr och på följande villkor i övrigt. § 1. Tillträde ska ske den 1 maj 2018 då betalning ska ske. § 2. Köparen ska överta säljarens inteckningslån på 600 000 kr i Lånamerabanken. Resterande del av köpeskillingen ska betalas genom utfärdande av en revers till säljaren. § 3. Köparen har rätt att låta köpet återgå om han inte lyckas sälja sin nuvarande bostad. § 4. Gäststugan på tomtens östra del är uthyrd till den 31 december 2019. Om hyres gästen vid tiden för avflyttning skulle få avtalet förlängt, ska detta köp återgå. § 5. Köparen förklarar sig nöjd med sin undersökning av fastigheten och är medveten om att fastigheten överlåts i befintligt skick. Säljaren förbehåller sig äganderätten till luftvärmepumpen. § 6. Med fastighetsinnehavet följer en skyldighet att tillhöra Hagens Samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningen Hagen ga:1. Malmö den 1 juli 2017
Karl Karlsson
Per Persson
Karl Karlsson
Per Persson
Ovanstående avtal godkännes:
Bo Haag Bo Haag Hyresgäst
29
3 Överlåtelse av fast egendom
Rättspraxis NJA 1974 s. 526 Även om handpenningsavtal i samband med planerat fastighetsköp inte upptagit en uttrycklig bestämmelse att handpenningen ska vara förverkad om köpet inte fullföljs, har säljaren ansetts äga rätt att ur handpenningen tillgodoräkna sig ersättning för särskild kostnad, som föranletts av hand penningsavtalet, men i övrigt vara skyldig att återbetala överskjutande del av handpenningen. NJA 1995 s. 178 Även om parterna i köpekontrakt kommit överens om att äganderätten till fastigheten ska övergå först på tillträdesdagen medförde inte en sådan klausul någon faktisk förändring i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer. Klausulen hade inte någon civilrättslig effekt gällande äganderättens övergång. NJA 2012 s. 1095 Avtalsbundenhet har ansetts uppkomma när köpehandling för fastighet successivt undertecknats, genom att den sist undertecknande parten gett ut handlingen till motparten eller till en person som har behörighet att med bindande verkan för denne ta emot handlingen, typiskt sett partens ombud. Bundenhet antas vidare uppkomma, inte bara när den av båda parter underskrivna handlingen lämnas till fastighetsmäklare, utan också när den ges in till inskrivningsmyndigheten i ett inskrivningsärende eller – i fråga om överlåtelse av ett markområde – till fastighetsbildningsmyndigheten för fastighetsbildning. Se även NJA 2007 s. 747 I och II. NJA 2016 s. 689 När köpekontrakt och köpebrev innehöll motstridiga uppgifter, ansågs innehållet i köpekontraktet i första hand läggas till grund för bedömningen av avtalsinnehållet.
30
Per Henning Grauers har varit universitetslektor i juridik med inriktning mot fastighetsvetenskap vid Malmö högskola. Under flera år ansvarade han för den grundläggande juridikutbildningen på fastighetsmäklar- och fastighetsföretagarprogrammen vid högskolan. Annica Orlov är universitetsadjunkt i juridik med inriktning mot fastighetsvetenskap och är examinator i fastighetsrätt på fastighetsförmedlings- och fastighetsföretagarprogrammen samt i uppdragsutbildningen för blivande mäklare vid Malmö högskola/Malmö universitet.
ÖVNINGAR I FASTIGHETSRÄTT Denna bok innehåller övningsmaterial som är avsett att användas vid studier och träning i juridisk problemlösning i främst allmän fastighetsrätt. Boken tar upp ett antal rättsliga huvudproblem på det fastighetsrättsliga området såsom tillbehörsfrågor, överlåtelse av fast egendom, kontraktsbrott, sakrättsliga frågor, panträtt, nyttjanderätt, servitut, tomträtt, hyra, arrende, bostadsrätt, fastighetsbildning och gemensamma anläggningar, planfrågor samt frågor som berör fastighetsägarens miljöansvar. Varje kapitel har inledande repetitionsfrågor och tillämpningsfrågor som har försetts med lösningsförslag. Som avslutning finns i kapitlen även några uppgifter utan lösningsförslag. Syftet är att dessa ska användas i lärarledd undervisning. Vissa kapitel innehåller även några korta rättsfallsreferat som kan användas vid rättsfallsseminarier eller vid självstudier. För att öka användbarheten i undervisning och självstudier har boken försetts med en avdelning med juridiska formulär. Tanken är att man ska kunna få olika fastighetsrättsliga dokument åskådliggjorda och även att utformningen av dessa dokument kan diskuteras vid lärarledda övningstillfällen. Boken vänder sig till studenter på utbildningar med juridiska inslag som t.ex. fastighetsförmedlings- och mäklarutbildningar, fastighetsföretagarutbildningar, samhällsplanerarutbildningar samt juridiska grundkurser med fastighetsinriktning. Art.nr 39472
studentlitteratur.se