9789163715600

HUSKร PETS

ABC Catharina Hillerstrรถm Vagli

Innehåll Din ekonomi sid 7 Boendekostnadskalkyl sid 7 Att ta med i boendekostnadskalkyl sid 8 Vad ska finnas med i en underhållsplan? sid 10 Lånelöfte sid 10 Bottenlån sid 11 Topplån sid 11 Ränta och amortering sid 12 Säkerhetsbyte - flytta med fördelaktiga lån sid 12 Ränteperioder när du sålt - innan tillträde sid 12 Hur sätter bankerna räntorna? sid 13 Ränteavdrag sid 14 Reavinst tidigare försäljning sid 14

Vad är en fastighet? sid 15 Fast eller lös egendom sid 15 Övriga fastigheter sid 16

Friliggande eller radhus

sid 17 Friliggande villa sid 18 Parhus sid 19 Radhus sid 19 Kedjehus sid 19 Grupphusområde sid 19 Tomt sid 20 Kommunen och detaljplanerna sid 23 Kataloghus eller arkitektritat sid 23 Byggprocessen sid 23 Slutbesiktning och slutbevis sid 24

Börja leta

sid 25 Sök på nätet sid 25 Området sid 27 Underhandsförsäljning sid 29

Visning sid 31 Undersök fastigheten sid 32 Okulär besiktning ute sid 33 Hängrännor och stuprör sid 36 Okulär besiktning inne sid 37 Kök sid 41 Vatten, avlopp och våtutrymmen sid 43 Uppvärmning sid 45 El sid 46 TV och bredband sid 46 Planlösning sid 47 Eldstad sid 47 Källare sid 48 Krypgrund sid 49 Platta på mark sid 49 Vind sid 50 Lyhört sid 53 Fråga, fråga, fråga sid 53 Egen brunn och enskilt avlopp sid 54 Storleken sid 55 Bygglov och servitut sid 56 Servitut sid 56 Nyttjanderätt sid 57 Samfällighet sid 58 Friköpt eller tomträtt sid 59 Radon sid 59 Energideklaration sid 60 Friskrivning sid 61 Driftskostnader sid 62

Budgivning - accepterat pris sid 63 Accepterat pris sid 63 Öppen eller sluten budgivning sid 65 Taktik vid budgivning sid 65 Högsta bud sid 65 När säljare accepterat ditt bud sid 67 Köpekontraktet sid 69 Innan du skriver under sid 69

Undersökningsplikten och svävarvillkoret sid 69 Andra svävarvillkor sid 72 Formkrav sid 74 Utöver formkraven sid 74 Depositionsavtal sid 74 Fastighetsmäklarens skyldigheter sid 74 Makemedgivande sid 77 Dödsbo som säljer sid 77 Överförmyndarsamtycke sid 77 Köpa privat sid 77 Äganderättens övergång sid 77

Plikten att undersöka huset sid 78 Säljarens skyldigheter sid 80 Tillträde sid 81 Syn innan tillträde sid 81 Själva tillträdet sid 81 Köpebrev och likvidavräkning sid 81 Lagfart sid 82 Pantbrev sid 83 Övrigt sid 83 Efter tillträdet sid 84 Osynliga fel sid 84 Dolda fel sid 84

Olika tiders sätt att bygga sid 86 1700-tal sid 87 1800-tal sid 88 1900-tal, sekelskifte sid 89 1910-tal, nationalromantiken sid 90 1920-tal, nyklassicism sid 91 1930-tal, småstugor och funkis sid 93 1940-tal, folkhemmet sid 94 1950-tal, arkitektritat och abc-städerna sid 95 1960-tal, med amerikanska influenser sid 97 1970-tal, miljonprogrammet sid 99 1980-tal, stora styckebyggda kataloghus sid 100

1990-tal, blandade stilar sid 101 2000-tal, nymodernism sid 103

Fastighetsmäklaren och uppdraget sid 104 Objektsbeskrivningen sid 106 Bostadens skick sid 106 Boendekostnadskalkyl sid 107 Ansvaret för uppdraget sid 107 Budgivning sid 107 Förteckning över anbud och övrig dokumentation sid 108 Vem bestämmer vem som för köpa och till vilket pris? sid 109 Fastighetsmäklaren och undersökningsplikten sid 109 Lagen om åtgärder mot penningtvätt sid 109 Fastighetsmäklaren har att förhålla sig till sid 110 Checklista

sid 111 Friköpt eller tomträtt sid 111 Besiktigat sid 111 Vad har gjorts och när? sid 112 Uppvärmning sid 116 Vattenberedaren sid 119 Ventilation sid 120 Driftskostnader sid 120 Frågelista sid 120 Bygglov sid 120 Radon sid 121 Energideklaration sid 121 Samfällighet sid 122 Servitut och nyttjanderätt sid 122 KabelTV, parabol och bredband sid 123 Eldstad sid 123 Övrigt sid 123

Jordabalken sid 124 Fastighetsmäklarlag

sid 129

För dig som vill veta mer sid 135

­- 6 -

Visning Gå på många visningar för att skaffa dig en uppfattning och bra jämförelse av vad du kan få för dina pengar, framförallt få en känsla för var och hur du vill bo. Nästan alltid låter vi känslorna styra när det gäller boende. Det är bra att sätta upp ramar och kriterier för vad som är viktigt för just dig och om det är möjligt var trogen dessa.

Ett hus ska vara en plats som ger välbefinnande och trivsel samtidigt som det är viktigt att du är saklig och helt införstådd med vad det är du köper. En hel del går att göra om eller ändra så att du får det precis som du vill, men tänkt på att läget alltid är det allra viktigaste när det gäller en bostads värde, och läget kan du aldrig ändra på.

Läget i eller utanför staden, läget i området, läget på tomten. Nära kommunikationer, skolor, förskolor, restauranger, affärer, natur, bad eller med utsikt. Modernt eller gammalt. Renoverat eller renoveringsobjekt.

Väg noga in vad som är viktigt för dig. Och tänk en tanke på vad som är ­- 31 -

attraktivt för andra, vad som gör ett hus lättsålt om du av någon anledning skulle vilja sälja inom överskådlig tid.

Tänkt inte på din nästa bostad som ett investeringsobjekt. Ingen av oss vet vad som kommer att ske i framtiden. Över tid går dock de allra flesta bostäder upp i pris, speciellt i attraktiva områden i storstadsregionerna.

UNDERSÖK FASTIGHETEN Undersök hela fastigheten noga. Som köpare är det du som har en undersökningsplikt. I alla bostadsaffärer ligger det ett starkare ansvar på köparen, säljaren har en upplysningsskyldighet men det är du som köpare som har en plikt. Mycket av det vi går igenom på följande sidor i detta kapitel kommer en besiktningsman att ta upp när du köper ditt hus och låter göra en besiktning. Men innan du kommer så långt att du ­- 32 -

Köpekontraktet INNAN DU SKRIVER UNDER När allt är klart och förberedelserna för kontrakt påbörjas be mäklaren skicka över ett utkast av kontraktet till dig så att du i lugn och ro hinner gå igenom det och ställa frågor om vad allt betyder. De allra flesta fastighetsmäklarna arbetar med standardkontrakt som är framtagna av endera Mäklarsamfundet eller Fastighetsmäklarförbundet. Avtal som är tydliga och har stark juridisk bärighet både för köparen och säljaren.

Det är en enkel sak att få ett utkast via mail och borde vara självklart vid alla skrivningar. Vill du göra ändringar eller tillägg brukar det vara en stor fördel att allt är färdigförhandlat och överenskommet innan säljare och köpare möter varandra för själva skrivningen. Fastighetsmäklaren har en skyldighet att hjälpa till att skriva så att det blir så tydligt som möjligt och att det tillvaratar både säljaren och köparens intressen.

UNDERSÖKNINGSPLIKTEN OCH SVÄVARVILLKORET Som köpare ska du ges möjlighet att undersöka fastigheten. Du kan endera undersöka innan själva undertecknandet eller så skrivs kontraktet med villkor, ett så kallat svävarvillkor, där du ges möjlighet att under en viss tid undersöka fastigheten och om du inte vill stå fast vid köpet därefter så ska du kunna begära återgång. Köpet hävs inte utan det går tillbaka i sin helhet.

Fördelen med att undersöka innan är att du vet exakt vad du köper och förhandlingar om vem som ska åtgärda eventuellt framkomna fel eller en prisreduktion är avklarade vid kontraktskrivningen. Nackdelen är att säljaren inte är förpliktigad att sälja till dig när du gjort en undersökning ­- 69 -

med anledning av att fastighetsköpet lyder under Jordabalken och det endast är det skrivna ordet som gäller.

De allra flesta skriver kontakt först och undersöker sedan. Kontraktet skrivs med ett så kallat svävarvillkor där du som köpare får en rimlig tidsfrist att undersöka fastigheten, vanligen 2-3 veckor. I villkoret ska det finns tydliga anvisningar för hur åberopandet av rätten till återgång ska gå till. Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar en öppen besiktningsklausul där du som köpare ska kunna begära återgång oavsett anledning.

­- 70 -

Plikten att undersöka huset Undersökningsplikten är styrande vid köp av en fastighet. Säljaren har en upplysningsskyldighet men köparen har per definition en plikt vilken är reglerad i Jordabalken 4 kap 19§. Det ligger alltså ett större ansvar på köparen än på säljare och som köpare av en fastighet förväntas du undersöka fastigheten för att kunna finna sådana fel och brister som kan upptäckas vid en noggrann undersökning.

Som köpare kan du inte i efterhand kräva ersättning för fel som borde framgått vid undersökningen av fastigheten. Du kan inte heller få ersättning för fel eller brister som du borde ha förväntat dig att finna i den aktuella fastigheten. T.ex. om byggnaden är uppförd med metoder som vid byggnadstillfället var normala och accepterade, men som senare visat sig orsaka skador av en eller annan anledning, är detta en typ av skador som du som köpare kan ha anledning att förvänta dig.

När du undersöker fastigheten är det väl investerade pengar att ta in en egen besiktningman. Även om fastigheten är besiktigad av säljaren och det finns möjlighet att köpa över dennes besiktning och sedan ta dit samma besiktningsman för genomgång, är det alltid bra att få ytterligare en bedömning av en opartisk person. Du tar på så sätt inte över säljarens tidigare gjorda besiktning utan fullföljer din undersökningsplikt med att göra en helt egen besiktning vilket är att rekommendera i alla lägen. Medverka alltid själv vid besiktningen och ställ så många ­- 78 -

frågor som möjligt. Besiktningsmännen har en gedigen kunskap och erfarenhet att dela med sig av. Oberoende besiktningsmän finns att hitta på www.sbr.se hemsidan för Sveriges Byggingenjörers Riksförbund.

Det ingår också i din undersökningsplikt att kontrollera med kommunen om det finns något på gång i närområdet t. ex vägbygge, planer för nybyggnation eller förtätning av bostadsområdet, skola, köpcentrum mm.

Information om närområdet är inget som vare sig säljare eller mäklare brukar berätta om då det anses vara allmänt känt.

Det står dig helt fritt att ta med dig den du tycker är lämplig när du undersöker fastigheten och vid sidan av besiktningsmannen så kan det ­- 79 -

Checklista Nedan finns en sammanställning av vad som är viktigt att tänka på och gå igenom när du är på visning okulärt, med hjälp av objektsbeskrivning och vad som kan framkomma på ett besiktningsprotokoll om huset är besiktigat innan det säljs.

FRIKÖPT ELLER TOMTRÄTT Det ska alltid framkomma tydligt om det är friköpt eller med tomträtt, uppgiften kommer från fastighetsutdraget. Är det tomträtt ska det finnas uppgift på årskostnaden samt hur länge nuvarande avtalstid för avgälden gäller. Går det att köpa loss tomten? Till vilken kostnad? Kommunen kan ge besked.

BESIKTIGAT Många säljare väljer att besiktiga fastigheten innan försäljning eftersom de tecknar en försäkring mot dolda fel. Mycket bra information finns att hämta där. Kom bara ihåg att en befintlig besiktning inte fritar köparen från undersökningsplikten.

Köper du en fastighet som redan är besiktigad blir du oftast erbjuden att köpa över den med en genomgång via telefon eller på plats med den besiktningsman som gjort själva besiktningen. Oftast blir det billigare än att ta in en egen besiktningsman, men det är dock alltid att rekommendera att göra en helt egen besiktning. Att som köpare genomföra undersökningsplikten till fullo med en egen besiktning och att få ett andra omdöme är att betrakta som en liten kostnad i sammanhanget. ­- 111 -

VAD HAR GJORTS OCH NÄR? Vi tar upp olika delar av huset och de vanligaste material som de är byggda av. Vi har också tagit med årtal för vad besiktningsmän generellt brukar ange som normal minsta livslängd. Årtalen ska ses som en vägledning och inte några utfästelser då mycket är beroende på underhåll och skötsel.

Tak - Papptak (20 år).

- Shingel plattor (20-25 år).

- Tegel en- eller tvåkupiga, (40-50 år).

- Glaserat tegel (mer än 50 år).

- Betongpannor, (40-50 år).

- Plåttak, falsat (50 år), håller länge om de underhålls med målning regelbundet.

- Plåttak, granulerad och lackad profilplåt (30-35 år).

- Zink (50 år).

- Koppar (50 år).

- Sedum (20-30 år).

Fasad - Trä behöver målas om med intervall om ca 15 år.

- Puts (30-40 år) beroende på eventuell sprickbildning samt smuts.

- Kalksandsten, mexitegel (minst 30 år), är känslig för sprickor.

- Tegel kan hålla i stort sett hur länge som helst. Ju äldre teglet är desto hårdare är det bränt. Frostsprängningar och sättskador är risk här.

Kräver mycket lite underhåll.

- Plåtfasad (20-30 år) lite underhåll, ommålningsbart. Känsligt för stötar.

- Eternitplattor (40-50 år) när du ska åtgärda eller byta kontakta fackman! ­- 112 -

Bostadsköpet är den enskilt största affären för de allra flesta och vi gör i snitt fem till sex bostadsaffärer under vår livstid. Att vara väl förberedd är viktigt i alla affärsuppgörelser och husköp är inget undantag.

Den här boken är framtagen för att ge dig som köpare en bra grund när du ska fatta dina beslut i bostadsaffären och en trygghet i hur själva processen ser ut.

Författaren, Catharina Hillerström Vagli, är registrerad fastighetsmäklare med många års erfarenhet av att förmedla privatbostäder.