BOSTADSRÄTT förklarar utförligt och med många
praktiska exempel hur en bostadsrättsförening drivs, medlemmarnas rättigheter och skyldigheter, vilket ansvar styrelsen har mm. Boken är skriven både för dig som är aktiv i en förening, t ex styrelseledamot, och för dig som är bostadsrättsinnehavare.
UR INNEHÅLLET Att bilda en bostadsrättsförening
• Registrering • Firmateckning • Stadgar • Styrelsen • Ekonomisk plan • Medlemmarna • Föreningsstämman • Ombilda hyresrätt till bostadsrätt • Föreningens ekonomi • Löpande redovisning • Årsredovisning • Revision • Föreningens skatt • Anställda • Förhandsavtal • Insatser och avgifter • Upplåtelse • Köpa och sälja bostadsrätt • Arv och gåva • Rättigheter och skyldigheter • Vräkning och tvångsförsäljning • Pant sättning • Uthyrning • Kapitalvinstberäkning • Uppskov vid byte • Andelstal • Inre och yttre reparationsfonder • Obestånd, likvidation och konkurs • ROT-avdrag • Deklaration
FÖRFATTARNA Björn Lundén och Ulf Bokelund
Svensson har skrivit ett stort antal böcker om skatt, ekonomi och juridik för företag och föreningar. De är dessutom ofta anlitade som utbildare när det gäller bl a styrelse- och föreningsfrågor.
– KUNSKAPSFÖRETAGET FÖR FÖRETAGSKUNSKAP –
www.blinfo.se
Bostadsrätt
BJÖRN LUNDÉN & ULF BOKELUND SVENSSON
14:e upplagan
BJÖRN LUNDÉN & ULF BOKELUND SVENSSON
BOSTADS RÄTT
Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna
Bostadsrätt Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna av Björn Lundén och Ulf Bokelund Svensson
Fjortonde upplagan
Björn Lundén Information AB Box 84, 820 64 Näsviken. Tel: 0650-54 14 00 ∙ Fax: 0650-54 14 01 info@blinfo.se ∙ www.blinfo.se Copyright författarna och Björn Lundén Information AB 2011. Omslag och sättning av Anki Wallner, Björn Lundén Information AB. Teckensnitten är Century Schoolbook och Franklin Gothic. Brödtexten är tryckt i 10 punkters teckengrad med 12 punkters kägel. Denna upplaga av boken är tryckt i 3 000 exemplar hos Elanders AB i Mölnlycke. Tidigare upplagor är tryckta i sammanlagt 48 500 exemplar.
Den här boken är en klimatneutral trycksak. Läs mer på www.klimatneutral.se. Fjortonde upplagan, september 2011 ISBN 978-91-7027-739-9
Innehåll Om boken.................................................................................................7 Bostadsrättsföreningar och andra boendeformer.................................9 Bilda bostadsrättsförening................................................................... 14 Stadgar..................................................................................................16 Registrering av föreningen..................................................................21 Förhandsavtal.......................................................................................26 Ekonomisk plan....................................................................................30 Upplåtelse av bostadsrätt.....................................................................38 Ombilda hyresrätt till bostadsrätt.......................................................44 Insatser och avgifter.............................................................................57 Differentierade årsavgifter...................................................................68 Medlemmarna.......................................................................................72 Medlems- och lägenhetsförteckning....................................................84 Likhetsprincipen...................................................................................88 Rättigheter och skyldigheter................................................................92 Bostadsrättshavarens vårdplikt..........................................................97 Sundhet, ordning och skick................................................................109 Uthyrning av lägenheten................................................................... 113 Avsägelse............................................................................................. 118 Uppsägning.........................................................................................121 Föreningsstämman.............................................................................133 Ansvarsfrihet...................................................................................... 157 Styrelsen..............................................................................................160 Firma och firmateckning................................................................... 177 5
Löpande redovisning..........................................................................180 Årsredovisning....................................................................................184 Revision...............................................................................................192 Föreningens ekonomi..........................................................................202 Inre fond.............................................................................................. 210 Yttre fond............................................................................................. 213 Föreningens inkomstskatt................................................................. 215 Fastighetsavgift och fastighetsskatt..................................................228 Moms...................................................................................................230 Föreningens deklaration....................................................................233 Självförvaltning..................................................................................235 Anställda.............................................................................................237 Fusion..................................................................................................241 Obestånd, likvidation och konkurs....................................................245 Köpa bostadsrätt.................................................................................257 Friköp av småhus...............................................................................264 Pantsättning.......................................................................................271 Uthyrning – skatteregler....................................................................276 Näringsbostadsrätt.............................................................................280 Sälja bostadsrätt.................................................................................282 Sälja bostadsrätt – skatteregler.........................................................287 Uppskov vid bostadsbyte....................................................................309 ROT-avdrag.........................................................................................336 Arv, gåva, bodelning...........................................................................341 Sökordsregister.............................................................................. 344
6
Om boken I den här boken tar vi främst upp de juridiska bestämmelserna som gäller för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. Vi går också in på andra bestämmelser som rör verksamheten i en bostadsrätts förening, t ex reglerna om beskattning av föreningen och skatte reglerna för den som säljer eller hyr ut en bostadsrätt. Boken vänder sig främst till dig som är medlem i en bostadsrättsförening eller sitter i styrelsen. Boken bör också kunna vara till stor nytta för dem som planerar att starta en bostadsrättsförening och för dem som sysslar med ekonomisk rådgivning. Nytt i den här utgåvan Regeringsrätten (numera högsta förvaltningsdomstolen) gick emot Skatterättsnämndens förhandsbesked om att alla ränteinkomster i en bostadsrättsförening skulle vara skattepliktiga, eftersom de skulle räknas som sidointäkter. Nu gäller att ränteinkomster från ett normalt driftskapital är skattefria, medan ränteinkomster från överskjutande kapitalplaceringar är skattepliktiga. Detta har lett till att Skatteverket har ändrat sitt ställningstagande, och att ett antal bostadsrättsföreningar bör begära omprövning av tidigare deklarationer. Läs om detta i kapitlet Föreningens inkomstskatt. Vi har skrivit ett nytt kapitel om skattereduktion för husarbete (ROT-avdrag). Kapitlet heter ROT-avdrag. Några kammarrättsdomar har överklagats, och vi har nu tagit in regeringsrättsdomarna i stället. I december 2010 kom en utredning om en ny lag för Ekonomiska föreningar. Den berör också i viss mån bostadsrättsföreningar. Förslagen har lagt in i boktexten. Det gäller främst frågor om revision, verkställande direktör och delning. Ett avsnitt om ägarlägenheter har införts i boken med jämförelse med bostadsrätter. Blanketter och belopp har uppdaterats, liksom paragrafhänvis ningarna.
7
Om boken Bokhänvisningar Bostadsrättslagen hänvisar i många fall till lagen om ekonomiska föreningar. I vår bok EKONOMISKA FÖRENINGAR kan du läsa mer om föreningslagen och i boken REVISION kan du tränga djupare in i vad som gäller för revision i föreningar. I vår bok REDOVISNING I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR kan du läsa om redovisning, t ex om budgetering, nivån på årsavgifterna, hantering av den yttre fonden, underhållsplanen och årsredovisningen. I den här boken behandlas dessa avsnitt endast kortfattat. Laghänvisningar och rättsfall Vi har lagt in en hel del laghänvisningar löpande i boken. Lagtext erna finner du i aktuell version på vår hemsida på, www.blinfo.se (se mer om detta nedan). Vi refererar också ett antal intressanta rättsfall. Observera att rättsfallsreferaten är redigerade av oss. Vill du veta den exakta ordalydelsen, måste du läsa domen i original. Mallarna i boken I boken finns ett antal dokumentmallar som kommer från vårt mallpaket för bostadsrättsföreningar. Paketet innehåller 27 dokumentmallar för lägenhets- och medlemshantering, överlåtelse, upplåtelse, föreningsstämman, uppsägning, tillsägelser, mm. Läs mer och beställ på www.blinfo.se/dokumentmallar. Tack Detta är den fjortonde utgåvan av boken. Vi är mycket tacksamma för de tips och förslag till förbättringar som vi fått från våra läsare och tar tacksamt emot sådana även inför nästa utgåva. Vi vill också tacka alla trevliga, engagerade och inspirerande kursdeltagare på våra bostadsrättskurser runt om i landet. Boken uppdateras på vår hemsida På vår hemsida www.blinfo.se kan du gå in och titta efter ändringar och kompletteringar som inträffat efter att vi tryckt den här upp lagan. På så sätt är boken aktuell under längre tid. När du befinner dig på startsidan väljer du Gratistjänster, BL Bok Plus och därefter boken Bostadsrätt. Näsviken i september 2011 Björn Lundén, Ulf Bokelund Svensson
8
Bostadsrättsföreningar och andra boendeformer Historik 1930 kom den första bostadsrättslagen. 1971 kom en ny bostadsrättslag, som byggde på den äldre lagen, och 1982 omarbetades lagen. Den nuvarande lagen är från 1991. Vissa ändringar och tillägg har sedan gjorts. Idag är de flesta sammanslutningar inom bostadskooperationen bostadsrättsföreningar, där föreningen äger fastigheten, men där medlemmarna har en nyttjanderätt till en viss bostadsrätt (till en viss lägenhet). En lägenhet kan vara en bostad eller en lokal. Statistik I Sverige finns det ca 26 000 registrerade bostadsrättsföreningar. Uppskattningsvis 20 400 bostadsrättsföreningar är aktiva, dvs de äger hus där bostadsrättslägenheter har upplåtits. Resterande föreningar är passiva i avvaktan på att köpa eller bygga ett hus. Det saknas säkra uppgifter om antalet bostadsrättslägenheter i landet men det torde röra sig om 750 000–800 000 lägenheter. Bostadsföreningar Det finns också ett antal bostadsföreningar som inte räknas som bostadsrättsföreningar. Ett exempel är den kooperativa hyresrättsföreningen SKB (Stockholms Kooperativa Bostadsförening) som har drygt 83 000 medlemmar och ca 7 300 lägenheter. I en bostadsförening äger föreningen fastigheten och medlemmarna hyr sina bostäder. Lägenheten kan inte säljas, utan när medlemmen flyttar, får han tillbaka insatsen. Bostadsföreningar kan ombildas till bostadsrättsföreningar på ett ganska enkelt sätt (en omregistrering). I den här boken behandlar vi inte bostadsföreningar. Kooperativ hyresrätt Kooperativ hyresrätt är en boendeform som ligger mellan hyresrätt och bostadsrätt. Läs mer om denna sist i detta kapitel. 9
Bostadsrättsföreningar och andra boendeformer Dagens bostadsrättsföreningar En bostadsrättsförening är en speciell sorts ekonomisk förening som har till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. Föreningen måste ha minst tre medlemmar och upplåta minst tre lägenheter. Medlemmarna styr i demokratisk anda med föreningsstämman som högsta beslutande organ. Föreningen måste anta stadgar och namn, utse en styrelse och ha minst en revisor. Föreningen ansvarar normalt endast för det yttre underhållet, dvs underhållet av föreningens hus och mark. Det inre underhållet, dvs underhållet av en viss lägenhet och den mark som upplåtits tillsammans med lägenheten, ansvarar bostadsrättshavaren för. Lagar och bestämmelser De lagar som gäller bostadsrättsföreningar är främst följande: • Bostadsrättslagen (BRL) som innehåller de grundläggande bestämmelserna om bostadsrätt och bostadsrättsföreningar. • Delar av lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL), t ex beträffande styrelsen, föreningens ledning och förenings stämman. • Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) som innehåller reglerna om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. • Lagen om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, som innehåller bestämmelserna om att bostadsföreningar kan ombildas till bostadsrättsföreningar enligt bostadsrättslagen. Enklast hittar du aktuella lagtexter som berör bostadsrättsföreningar på vår hemsida www.blinfo.se. Välj menypunkten Gratistjänster, BL Bok Plus och boken BOSTADSRÄTT. Skadestånd, straff och viten Bestämmelserna om skadestånd, straff och viten är i stort sett de samma i en bostadsrättsförening som i en vanlig ekonomisk före ning. Vi går inte närmare in på bestämmelserna om straff och viten i den här boken. Skadestånd kan du läsa om i kapitlen Föreningsstämman, Styrelsen samt Revision. §§ BRL 10 kap 1–2§§ EFL 16 kap
Särskilda bestämmelser om skadestånd gäller för intygsgivare, se kapitlet Ekonomisk plan. §§ BRL 10 kap 1a §
10
Bostadsrättsföreningar och andra boendeformer Det finns särskilda bestämmelser om böter i vissa situationer, t ex när man uppsåtligen eller av oaktsamhet låter bli att föra en korrekt lägenhetsförteckning eller medlemsförteckning. Det är mycket ovanligt med denna typ av bötesstraff och vi behandlar därför inte frågan i den här boken. Se dock i kapitlet Medlems- och lägenhetsförteckning. §§ BRL 10 kap 3§
Kooperativ hyresrätt Kooperativ hyresrätt är en upplåtelseform som ligger mellan hyresrätt och bostadsrätt. Endast bostadslägenheter får upplåtas med kooperativ hyresrätt, inte lokaler. Kooperativ hyresrätt är i grunden en hyresrätt. Detta innebär att lägenheten inte kan säljas. Föreningsform Hyresgästerna tillhör en förening där de har inflytande över sitt boende inom ramen för föreningen. Föreningen bestämmer hyran för lägenheterna. Föreningsformen påminner mycket om en ekonomisk förening. Föreningen måste ha minst tre medlemmar och hyra ut minst tre lägenheter. Två modeller Det finns två typer av kooperativa hyresrättsföreningar: • Ägarmodellen innebär att föreningen äger det eller de hus där lägenheterna finns. • Hyresmodellen innebär att föreningen hyr lägenheter som de i sin tur upplåter med kooperativ hyresrätt. Föreningen kan hyra hela huset av fastighetsägaren, eller vissa lägenheter (dock minst tre). Medlemsinsatser, upplåtelseinsatser och hyra Liksom i andra ekonomiska föreningar betalar den kooperativa hyresgästföreningens medlemmar en medlemsinsats. Förutom medlemsinsatsen kan föreningen ta ut en upplåtelseinsats som betalas in i samband med att man upplåter en kooperativ hyresrätt till en medlem. Föreningen kan dock välja att endast ta ut en medlemsinsats. Om hyresgästen går ur föreningen har han rätt att få tillbaka både medlemsinsatsen och upplåtelseinsatsen. 11
Bostadsrättsföreningar och andra boendeformer En medlem som går ur föreningen ska inte kunna få tillbaka ett högre belopp från föreningen än det som han har betalat till för eningen som medlemsinsats. Däremot kan föreningen besluta att insatserna för en inträdande medlem ska indexuppräknas. Ombildning Bestämmelserna om ombildning från vanlig hyresrätt till bostadsrätt gäller även ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägar modellen. §§ Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt
Ägarlägenheter I maj 2009 infördes lagregler om en ny boendeform i Sverige – ägarlägenheter. Nu är det möjligt att äga sin egen lägenhet i ett fler bostadshus med full äganderätt. En bostadsrätt disponerar man, medan bostadsrättsföreningen äger fastigheten. En ägarlägenhet är en egen fastighet. Att köpa ägarlägenhet Efter att ha köpt en ägarlägenhet söker man lagfart på samma sätt som för andra typer av fastigheter. När man fått lagfart på sitt köp disponerar fastighetsägaren fullt ut över lägenheten. Man kan måla om, byta kök osv på samma sätt som med en bostadsrätt. Precis som för villa- eller radhusägare finns möjligheter att pantsätta och belåna sin ägarlägenhet på ett enklare sätt än för en bostadsrätt. Det finns inget som hindrar att någon äger flera ägarlägenheter. Köparen betalar stämpelskatt vid förvärv av ägarlägenhet och för uttag av pantbrev. De regler om beskattning och ränteavdrag som gäller för småhus gäller även för ägarlägenheter. Uthyrning Hyressättningen är inte fri utan bestäms till ett skäligt belopp enligt den så kallade bruksvärdesprincipen. Man behöver inget tillstånd till uthyrning, som man måste ha i de flesta fall i en bostadsrättsförening. Om grannen stör Särskilda bestämmelser om rättsförhållandet mellan grannar gäller. Reglerna innebär bland annat att en lägenhetsägare som allvarligt stör sina grannar kan föreläggas vid vite att upphöra med störningarna. Han eller hon kan dock inte avhysas, som i en bostadsrätts förening. 12
Bostadsrättsföreningar och andra boendeformer Att bilda en ägarlägenhet Ägarlägenheter bildas genom beslut i en lantmäteriförrättning efter att en skriftlig ansökan inlämnats till lantmäteriet. Vanligtvis är den sökande också ägare av den markfastighet som ska delas upp i ägarlägenhetsfastigheter. Förrättningsprocessen genomförs i dialog mellan lantmätare och berörda sakägare. Då bestäms hur ägar lägenheterna avgränsas och vilka delar av huset som är gemensam egendom som yttertak, fasader, hissar, stamledningar med mera. Samfällighetsförening För de gemensamma utrymmena bildas en samfällighet som varje ägarlägenhet i huset har andel i. För gemensamma anläggningar bildas en så kallad gemensamhetsanläggning som varje ägarlägenhet i huset också äger del i. Samfälligheten/gemensamhetsanläggningen förvaltas gemensamt av ägarlägenheternas ägare genom en samfällighetsförening. Ägarna är medlemmar i föreningen. Beroende på hur gemensamhetsanläggningen inrättas finns det möjligheter att styra driftskostnaderna så att el- och vattenförbrukning betalas på ägarlägenhets-/fastighetsnivå. På motsvarande sätt finns det möjlighet att i beslutet om gemensamhetsanläggning välja att låta den som äger en ägarlägenhet besluta om anslutning till bredband, kabel-TV och liknande. I en bostadsrättsförening blir detta kollektivt. Restriktioner Tills vidare får ägarlägenheter bara bildas på följande villkor: • Det är en sammanhållen enhet av minst tre ägarlägenhetsfastigheter. • Det är nyproduktion eller att utrymmet i fråga inte använts som bostad någon gång under de senaste 8 åren. Affärslokaler får inte delas in som ägarlägenhetsfastigheter, om de inte samtidigt byggs om till bostadslägenheter. §§ Prop 2008/09:91 Ägarlägenheter
13
Bilda bostadsrättsförening Ombildning När hyresgästerna går ihop i en bostadsrättsförening och köper fastigheten talar man om ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, till skillnad från nybildning. Läs mer om detta i kapitlet Ombilda hyresrätt till bostadsrätt. Nybildning En bostadsrättsförening kan bildas på flera sätt (förutom genom ombildning, se ovanstående avsnitt): • Byggmästarbildade bostadsrättsföreningar. • Bostadsrättsföreningar bildade av SBC (Sveriges BostadsrättsCentrum), HSB eller Riksbyggen. Det förekommer även (dock ganska sällan) att ett antal privatpersoner går ihop och bildar en bostadsrättsförening som sedan köper eller bygger ett hus. Byggmästarbildade bostadsrättsföreningar En byggmästarbildad bostadsrättsförening bildas av ett byggföretag. Till en början är föreningen en skrivbordsförening med anställda eller delägare i byggföretaget som medlemmar. Byggföretaget bygger huset i egen regi, dock ofta i samarbete med AB Bostadsgaranti. När allt är klart säljs bostadsrätterna till hugade spekulanter som tar över föreningen. Bostadsrättsföreningar bildade av SBC SBC bygger bostadsrätter för bosparare och medlemmar i SBC. När huset är färdigt bestämmer medlemmarna helt över föreningens förvaltning. HSB- eller Riksbyggenbildade bostadsrättsföreningar HSB och Riksbyggen bildar bostadsrättsföreningar för de hus som organisationerna bygger. De som blir bostadsrättshavare har oftast sparat och varit medlemmar i organisationen.
14
Bilda bostadsrättsförening Efter upplåtelsen av bostadsrätterna är föreningen mer eller mindre hårt knuten till HSB respektive Riksbyggen, t ex genom medlemskap. Ibland finns det bestämmelser i stadgarna som inskränker föreningens suveränitet, t ex när det gäller möjligheten att ändra stadgarna. Slapp betala avgift till HSB Bostadsrättsföreningen S:t Erik var en HSB-förening. Enligt stadgarna skulle föreningen vara medlem i HSB. Enligt den ekonomiska planen skulle S:t Erik betala avgäld till HSB med 14 375 kr per år i 20 år, dvs sammanlagt 287 500 kr. 1991 begärde S:t Erik utträde ur HSB och ändrade sina stadgar. Bostadsrättsföreningen slutade att betala avgälden och begärde tillbaka sitt andelskapital på 500 kr. S:t Erik ansåg inte att det fanns något avtal om betalning av avgälderna, utan stadgarna och den ekonomiska planen hade främst karaktären av interna regler, men innehöll inte någon betalnings utfästelse till HSB. HSB invände och hävdade att föreningsavgälden var en avtalsenlig förpliktelse som följde av stadgarna och som därför kvarstår också efter att S:t Erik beslutat att lämna HSB. Det faktum att S:t Erik betalat avgälden 1983–1991 visar att S:t Erik var medveten om skyldigheten att betala avgäld. Högsta Domstolen, HD, ansåg att förpliktelsen att betala avgäld till HSB endast var en stadgepunkt, och inte något bindande kontrakt. Skyldigheten att betala avgäld upphör därför när stadgarna ändras. S:t Erik slapp alltså betala avgälden. (NJA 1999 s 171)
Några frågor kring byggande Det finns en juridisk aspekt på byggandet som det känns angeläget att lyfta fram. Det förekommer att den nybildade föreningen låter bygga i egen regi. Förhållandet till byggentreprenören regleras i lag (1984:292) om avtalsvillkor mellan näringsidkare. Lagen förbjuder oskäliga villkor i avtal. Vid bedömningen av om ett avtalsvillkor ska anses som oskäligt, ska man ta särskild hänsyn till behovet av skydd för den som intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet, dvs i det här fallet bostadsrättsföreningen. Ett exempel på avtalsvillkor som kan anses oskäliga är skiljeklausuler. En förening som anser att ett villkor är oskäligt kan vända sig till Marknadsdomstolen, som är rättsinstans i sådana här ärenden. Flera bostadsrättsföreningar kan lämpligen gå samman i ett ärende, för att spara på krafterna.
15
Stadgar Stadgarna är grunden I stadgarna beskrivs reglerna för föreningens verksamhet. För att få föreningen registrerad måste registreringsmyndigheten (Bolagsverket) godkänna stadgarna. Stadgarna får inte innehålla bestämmelser som är olagliga, otydliga, motsägelsefulla eller vilseledande. Om en olaglig bestämmelse trots allt skulle registreras, betyder detta inte att bestämmelsen blir laglig. Lagom är bäst Stadgarna är ett bra sätt att informera medlemmarna och andra intresserade om hur just den här bostadsrättsföreningen arbetar, men också om vilka allmänna regler som gäller för bostadsrätts föreningar. Detta blir en känslig balansgång. Å ena sidan bör inte stadgarna vara alltför knapphändiga. Men de bör inte heller vara så omfatt ande att ingen orkar läsa dem. Lagom är bäst. De bostadsrättsföreningar som är anslutna till någon av de bostadskooperativa organisationerna använder oftast deras mönsterstadgar (en sorts mall). Även om man inte tillhör någon sådan organisation kan man utgå från sådana stadgar och efter vissa justeringar använda dem. Vad stadgarna måste innehålla I lagen finns det uppräknat vad som måste finnas med i bostadsrättsföreningens stadgar. Följande måste finnas med: • Föreningens firma, dvs dess namn. • Föreningens säte, dvs den kommun där huset eller husen finns. • Föreningens ändamål, dvs att i föreningens hus upplåta lägen heter med bostadsrätt mot ersättning och utan tidsbegränsning. Har föreningen sidoverksamheter ska dessa också finnas med i ändamålsparagrafen. • Om upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut. 16
Stadgar • På vilket sätt årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift ska beräknas. • Om medlemmarna inte ska ha rätt att ta ut önskat pris när de överlåter sin bostadsrätt, kan stadgarna innehålla exakta regler för hur det maximala priset ska räknas ut (ovanligt). • Efter vilka grunder man räknar ut hur mycket som ska avsättas varje år för att säkerställa underhållet av föreningens hus (yttre fond). • Antal ledamöter i styrelsen och mandattid för styrelse och revi sorer inklusive suppleanter. Om någon ska tillsättas på annat sätt än genom föreningsstämman ska det förklaras hur. • Inom vilken tid efter bokslutsdagen föreningsstämman ska hållas (max 6 månader). • Hur och inom vilken tid kallelser till föreningsstämman och övriga meddelanden ska lämnas till medlemmarna. • Vilka ärenden som ska behandlas på ordinarie föreningsstämma. • Föreningens räkenskapsår. • Principerna för eventuell vinstfördelning. • Hur föreningens tillgångar ska fördelas när föreningen upplöses. §§ BRL 9 kap 5 §
Ytterligare några viktiga punkter Utöver de ovanstående punkterna, som alltså måste finnas med, finns ett antal punkter som bör vara med i stadgarna. Det gäller särskilt frågor om förhållandet mellan medlemmarna och före ningen, t ex om rättigheter och skyldigheter när det gäller underhåll och om vårdplikt (se kapitlet Rättigheter och skyldigheter). Det är bra om stadgarna är så utförliga och så specificerade som möjligt så att både förening och medlemmar så långt det är möjligt vet vem som har ansvar för vad. Arbetsplikt mm Vissa föreningar tar in bestämmelser i stadgarna om arbetsuppgifter, t ex arbetsdagar (städdagar och liknande). Men sådana arbetsupp gifter får man inte ålägga medlemmarna. Man får heller inte tvinga dem som inte fullgör arbetsplikten att betala en avgift (eller att belöna dem som fullgör arbetsplikten genom lägre årsavgift osv). Hembud En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in en bestämmelse om att när en lokal som är upplåten med bostadsrätt överlåts, ska föreningen eller medlemmarna ha rätt att lösa in bostadsrätten (hembud). Stadgarna ska i så fall beskriva hur detta ska göras praktiskt och hur ersättningen ska räknas ut. 17
Stadgar När det gäller bostadslägenheter får föreningen inte ha bestämmelser om hembud. §§ BRL 6 kap 9 §
Registrering Till anmälan om registrering av föreningen ska en bestyrkt kopia av föreningens stadgar bifogas. Stadgarna är offentliga. Den som vill se stadgarna för en förening kan beställa en kopia från Bolagsverket. Det kostar 80 kr. §§ Förordning (1987:978) om ekonomiska föreningar 5 §
Exempel på stadgar På www.bolagsverket.se finns ett exempel på minimistadgar.
Ändring av stadgarna Föreningsstämman beslutar Det är bara föreningsstämman som kan besluta om ändring av stadgarna. Det finns två metoder för beslut om ändring av stadgarna: • Om samtliga röstberättigade är överens om stadgeändringen, räcker det med beslut på en enda föreningsstämma. Observera att det inte räcker med de röstberättigade som är närvarande på stämman, utan samtliga röstberättigade i hela föreningen måste rösta för förslaget på stämman. Det brukar vara svårt i en större förening. • Annars måste man ta beslut på två på varandra följande föreningsstämmor (extra eller ordinarie). På den första stämman räcker det med enkel majoritet. Men på den andra stämman, där ändringsförslaget måste vara exakt likadant som vid den första stämman, måste minst två tredjedelar av de röstande medlemmarna rösta för beslutet. Beslutet är inte giltigt förrän den andra stämman också fattat beslut. Vid vissa stadgeändringar krävs ännu större majoritet (se längre fram i kapitlet). Det här betyder att det kan ta litet tid att ändra stadgarna. Den andra föreningsstämman får inte hållas för tätt inpå den första. Kallelsen till den andra stämman får inte göras förrän den första stämman hållits. Tidsintervallet mellan kallelse och stämma måste hållas. Se kapitlet Föreningsstämman. Ingen av stämmorna behöver vara en ordinarie föreningsstämma, såvida detta inte är bestämt i stadgarna. §§ BRL 9 kap 23§
18
Stadgar Vissa stadgeändringar kräver större majoritet För vissa stadgeändringar måste minst tre fjärdedelar av de röst ande på den andra stämman rösta för förslaget (såvida inte samtliga föreningens röstberättigade medlemmar är överens redan på den första stämman). Detta gäller stadgeändringar som innebär att sättet att räkna ut årsavgifterna ska ändras. Vid vissa andra stadgeändringar krävs ännu större majoritet på den andra stämman, nämligen att samtliga röstande på den andra stämman röstar för förslaget. Det gäller stadgeändringar som innebär att medlemmarnas rätt att få ut föreningens tillgångar vid upplösning av föreningen minskas. Ett beslut som leder till att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks, är giltigt bara om alla berörda bostadsrättshavare gått med på beslutet. Likaså om man tar in i stadgarna att före ningen eller medlemmarna ska ha rätt att lösa in bostadsrätten till en lokal så snart lokalen ska överlåtas. §§ BRL 9 kap 23–25 §§
Ärendet med i kallelsen I kallelsen till föreningsstämman ska det huvudsakliga innehållet i förslaget till stadgeändring vara med. Det enda fungerande sättet att uppfylla detta krav är att stadgeförslaget i sin helhet finns med i kallelsen till medlemmarna. I kallelsen till den andra stämman ska det finnas med vilket beslut den första stämman har fattat. Dessutom ska man ange att det andra beslutet kräver två tredjedels majoritet (eller den större majoritet som krävs enligt lagstiftningen). Stadgarna behöver inte skickas ut på nytt om inte den första stämman ändrade något i förslaget. Att lämna HSB eller Riksbyggen HSB- och Riksbyggenbildade bostadsrättsföreningar har ofta stadge bestämmelser som ger HSB eller Riksbyggen stort inflytande över föreningen, t ex rätt till styrelseposter mm. Vissa stadgebestämmelser kan innebära inskränkningar i föreningens rätt att ändra stadgarna. Stadgarna ger nämligen ofta HSB respektive Riksbyggen rätt att godkänna eller underkänna stadgeändringar.
19
Stadgar
Stadgarna behövde inte ändras på grund av p-platser Bostadsrättsföreningen Igelkotten beslutade på en föreningsstämma att bygga ut parkeringsutrymmena med tio platser till sammanlagt sjutton, vilket skulle kosta 500 000 kr. Beslutet togs med röstetalet 15–14. En medlem överklagade beslutet och hävdade att beslutet innebar en utvidgning av föreningens verksamhet, som inte fanns med i stadgarna. Sådana beslut måste tas på två stämmor. Att bygga parkeringsplatser är inte någon förändring eller utvidgning av föreningens verksamhet utan får anses ingå i verksamheten. Beslutet står alltså inte i strid med föreningens stadgar och har alltså inte heller fattats i strid med majoritesregeln för stadgeändringar. (Svea hovrätt dom 2001-03-15, målnr T 8028-00)
Registrering av stadgeändringen Om stadgarna ändras måste detta genast registreras hos Bolags verket. Beslut som bygger på den nya lydelsen får inte genomföras dessförinnan. En anmälan om ändring ska vara undertecknad av minst en styrelseledamot. Vid ändring av stadgarna ska två kopior av de nya stadgarna skickas in för registrering till bolagsverket. Av föreningsstämmo protokollet ska det framgå med vilken majoritet beslutet om stadgeändring har tagits. Om samtliga medlemmar varit närvarande ska detta framgå av protokollet. Detta är mycket viktigt. När stadgarna granskats och registrerats av Bolagsverket får föreningen ett exemplar av stadgarna i retur. Det kostar 900 kr att registrera en stadgeändring om du använder Bolagsverkets blankett. Via e-tjänsten kostar det 700 kr.
20
Böcker från Björn Lundén Information AB AKTIEBOLAG ANSTÄLLDA ATT AVSLUTA EN ANSTÄLLNING AVDRAG AVTAL BOKFÖRING BOKFÖRING & FÖRENKLAT ÅRSBOKSLUT BOKSLUT & ÅRSREDOVISNING I MINDRE AKTIEBOLAG – K2 BOKSLUTSANALYS BOSTADSRÄTT BOUPPTECKNING & ARVSKIFTE BUDGET BYTE AV FÖRETAGSFORM BYTE FRÅN ENSKILD FIRMA TILLAKTIEBOLAG BYTE FRÅN HANDELSBOLAG TILLAKTIEBOLAG DEKLARATIONSTEKNIK DET NYA SKATTEFÖRFARANDET EKONOMISK UPPSLAGSBOK EKONOMISKA FÖRENINGAR ENSKILD FIRMA FASTIGHETSBESKATTNING FASTIGHETSJURIDIK FEMTIO PLUS FINANSIERING FUSIONER & FISSIONER FÅMANSFÖRETAG FÄLLOR OCH FEL I PRAKTIKEN FÖRETAGETS EKONOMI FÖRETAGSKALKYLER FÖRETAGSJURIDISK UPPSLAGSBOK FÖRHANDLINGSTEKNIK FÖRMÅNER FÖRSÄLJNINGSTEKNIK GOD MAN & FÖRVALTARE GÅVA HANDELSBOLAG HÄSTVERKSAMHET IDEELLA FÖRENINGAR IDROTTSFÖRENINGAR INKÖPSTEKNIK
KOMPANJONER KOMPETENSFÖRSÄLJNING OCH PERSONLIG MARKNADSFÖRING KONCERNER KULTURARBETARBOKEN LANTBRUKARBOKEN LIKVIDATION LÖNEHANDBOKEN LÖNESÄTTNING MAKAR MALLAR & DOKUMENT MARKNADSFÖRING MOMS PENSIONSSTIFTELSER PERSONLIG EFFEKTIVITET PRESENTATIONSTEKNIK PRISSÄTTNING REDOVISNING I BOSTADSRÄTTS FÖRENINGAR REDOVISNING I IDEELLA FÖRENINGAR REDOVISNING I LANTBRUK REPRESENTATION REVISION I FÖRENINGAR SAMBOBOKEN ROT & RUT SAMFÄLLIGHETER SEMESTER & SJUKFRÅNVARO SKATTENYHETER SOLOFÖRETAG STARTA & DRIVA FÖRETAG START UP AND RUN A BUSINESS IN SWEDEN STIFTELSER STYRELSEARBETE I AKTIEBOLAG STYRELSEARBETE I FÖRENINGAR SÄLJA TJÄNSTER TESTAMENTSHANDBOKEN UTLANDSMOMS VARDAGSJURIDIK VD-BOKEN VÄRDEPAPPER VÄRDERING AV FÖRETAG ÄGARSKIFTE I FÖRETAG
www.blinfo.se
BOSTADSRÄTT förklarar utförligt och med många
praktiska exempel hur en bostadsrättsförening drivs, medlemmarnas rättigheter och skyldigheter, vilket ansvar styrelsen har mm. Boken är skriven både för dig som är aktiv i en förening, t ex styrelseledamot, och för dig som är bostadsrättsinnehavare.
UR INNEHÅLLET Att bilda en bostadsrättsförening
• Registrering • Firmateckning • Stadgar • Styrelsen • Ekonomisk plan • Medlemmarna • Föreningsstämman • Ombilda hyresrätt till bostadsrätt • Föreningens ekonomi • Löpande redovisning • Årsredovisning • Revision • Föreningens skatt • Anställda • Förhandsavtal • Insatser och avgifter • Upplåtelse • Köpa och sälja bostadsrätt • Arv och gåva • Rättigheter och skyldigheter • Vräkning och tvångsförsäljning • Pant sättning • Uthyrning • Kapitalvinstberäkning • Uppskov vid byte • Andelstal • Inre och yttre reparationsfonder • Obestånd, likvidation och konkurs • ROT-avdrag • Deklaration
FÖRFATTARNA Björn Lundén och Ulf Bokelund
Svensson har skrivit ett stort antal böcker om skatt, ekonomi och juridik för företag och föreningar. De är dessutom ofta anlitade som utbildare när det gäller bl a styrelse- och föreningsfrågor.
– KUNSKAPSFÖRETAGET FÖR FÖRETAGSKUNSKAP –
www.blinfo.se
Bostadsrätt
BJÖRN LUNDÉN & ULF BOKELUND SVENSSON
14:e upplagan
BJÖRN LUNDÉN & ULF BOKELUND SVENSSON
BOSTADS RÄTT
Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna