BOSTADSRÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YRELSEN
SLORACH, MARTINA
SANOMA UTBILDNING Postadress: Box 30091, 104 25 Stockholm Besöksadress: Alströmergatan 12, Stockholm Hemsida: www.sanomautbildning.se www.ekonomionline.se E-post: info@sanomautbildning.se ORDER OCH LÄROMEDELSINFORMATION Telefon: 08-587 642 10, Fax: 08-587 642 02 Redaktör/Projektledare: Amanda Schött Franzén Grafisk form: Filip Rensfelt och Finntorp Grafisk Form BOSTADSR ÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YRELSEN ISBN 978-91-523-2916-0 ©2015 Martina Slorach och Sanoma Utbildning AB, Stockholm Första tryckningen, första upplagan KOPIERINGSFÖRBUD! Detta verk är skyddat av lagen om upphovsrätt. Kopiering utöver lärares rätt att kopiera för undervisningsbruk enligt Bonus-Presskopias avtal, är förbjuden. Sådant avtal tecknas mellan upphovsrättsorganisationer och huvudman f ör utbildningsanordnare, t. ex. kommuner/universitet. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnares huvudman eller Bonus-Presskopia. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman/rättsinnehavare. Printed in Latvia by Livonia Print Riga 2015
BOSTADSR ÄTT – EN HANDBOK FÖR ST YR ELSEN Martina Slorach
Innehållsförteckning Förord 9 Förkortningar 10 Instanser, institutioner och myndigheter 10 Lagregister 11 Kapitel 1: Bildande av en förening 13 1:1 Inledning 15 1:2 Syfte och förutsätt ningar 15 1:3 Bildande och registrering 17 1:4 Förvärv av fastighet och hus 18 1:5 Ekonomisk plan 19 1:6 Lägenhetsförteckning och medlemsförteckning 20 Kapitel 2: Medlemskap i föreningen 23 2:1 Medlemskap 25 2:2 Tidpunkt för medlemskap 26 2:3 Förbud mot diskriminering 27 2:4 Medlemskapsprövning vid försäljning 29 2:5 Medlemskapsprövning vid bodelning 34 2:6 Medlemsprövning vid arv 35 2:7 Medlemsprövning vid gåva 36 2:8 Medlemsprövning vid tvångsförsäljning och exekutiv auktion 36
2:9 Juridiska personer 37 2:10 Undantag för sambos eller makar 39 2:11 Andelsförvärv 40 2:12 Utträde ur förening 41 2:13 Överklaga 41 2:14 Skadeståndsansvar för föreningen och styrelsen 43 Kapitel 3: Stadgarna 45 3:1 Föreningens grundlag 47 3:2 Registrering och tillåtna villkor 47 Kapitel 4: Stämman 51 4:1 Hur tas beslut? 53 4:2 Tidspunkter och frister för stämma 53 4:3 Rösträtt och närvaro 54 4:4 Kallelse 55 4:5 Beslut på stämman 62 4:6 Klander av stämmobeslut 67 Kapitel 5: Föreningens styrelse 71 5:1 Hur styrelsen väljs 73 5:2 Sammansättning och roller 73 5:3 Ansvarsområden och beslutanderätt 75 5:4 Ledamots avhopp 77 5:5 Styrelsemöte 77 5:6 Jäv 79 5:7 Delegation av arbets uppgifter 79
5:8 Styrelsens tystnads plikt 80 5:9 Styrelseledamöternas skadeståndsansvar 80 5:10 Likhetsprincipen 83 Kapitel 6: Bostadsrätt som upplåtelseform 85 6:1 Formkrav 87 6:2 Efter ombildning från hyresrätt 87 6:3 Upplåtelseavtal 89 6:4 Avgifter till föreningen 90 Kapitel 7: Överlåtelse 93 7:1 Formkrav vid försäljning 95 7:2 Formkrav vid gåva 97 7:3 Formkrav vid arv 98 7:4 Formkrav vid byte 101 7:5 Formkrav vid bodelning 101 7:6 Underåriga 101 7:7 Avsägelse 102 Kapitel 8: Föreningens ansvar 105 8:1 Föreningens ansvar vid upplåtelsen 107 8:2 Föreningens löpande ansvar för underhåll och reparationer 109 8:3 Varierande ansvars områden 111 8:4 Vattenskador 116 8:5 Brandskador 120 8:6 Sanering av ohyra 120
8:7 Föreningens ansvar för ordning i fastigheten 121 8:8 Om föreningen inte tar sitt ansvar 123 Kapitel 9: Medlemmarnas ansvar 129 9:1 Medlemmarnas ansvar för underhåll och reparationer 131 9:2 Förbud mot vissa åtgärder i lägenheten 132 9:3 Medlemmens ansvar för lägenhetens skick efter överlåtelse 134 9:4 Om medlemmen inte tar sitt ansvar 137 9:5 Medlemmens skyldighet att lämna föreningen tillträde 138 Kapitel 10: Förverkande 141 10:1 Förfarandet vid förverkande 143 10:2 Förverkandegrunder 146 10:3 Lathund för tidsfrister 165 Kapitel 11: Den löpande verksamheten i föreningen 167 11:1 Andrahandsupplåtelse 169 11:2 Rökning och grill-os 175 11:3 Stamrenoveringar 177 11:4 Arbetsmiljöansvar 179 11:5 Förändring av lägenhet 185 11:6 Fastighetsägar ansvaret 187 11:7 Försäkringar 199
Kapitel 12: Föreningens årscykel 201 12:1 Budget 203 12:2 Årsredovisning 203 12:3 Underhållsplan 205 Kapitel 13: Tvist – hur gör vi nu? 207 13:1 Hyresnämnden 209 13:2 Tingsrätten 210 13:3 Bostadsrättsnämnden 211 Kapitel 14: Uthyrning av lokaler, bostäder och parkeringsplatser 213 14:1 Uthyrning av bostäder 215 14:2 Uthyrning av lokaler 216 14:3 Parkeringsplatser – arrende 219 Sökord 222
Förord En bostadsrättsförening är en liten demokrati i vilken medlemmarna bestämmer hur fastigheten ska skötas och utvecklas. Uppdraget som styrelseledamot i en bostadsrättsförening är viktigt och stundtals mycket svårt. Till det tunga ansvaret kommer utmaningen att sköta uppdraget under sin fritid, vilket även ställer krav på tidseffektivitet. Professionella fastighetsägare har ofta erfarna och utbildade personer i styrelsen, men i en bostadsrättsförening är det de boende som styr, och de kan ha vitt skilda kompetensområden. Detta gör bostadsrättsföreningar till levande och spännande föreningar, men det kan ibland behövas ett juridiskt stöd i verksamheten, vilken denna bok är tänkt att ge. Jag har arbetat med bostadsrättsfrågor under många år, dels som anställd på Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, på HSB Riksförbund och även i arbetet som advokat. I arbetet har jag stött på alla möjliga frågor som kan uppstå i en förening, och jag har hållit många föreläsningar för kunskapstörstande styrelser. Det är min förhoppning att denna bok kan ge lättillgänglig hjälp i styrelsens arbete. Jag vill rikta ett stort tack till jur.kand Johan Kleveland som varit en mycket värdefull granskare av denna bok. Jag vill också tacka mina före detta kollegor på HSB Riksförbund som lärt mig massor och som jag håller varmt om hjärtat. En annan nyckelperson i arbetet med boken är min effektiva, kunniga och alltid trevliga redaktör Amanda Schött Franzén som med tålamod och energi har sett till att boken blev till. Jag önskar alla som åtar sig det viktiga uppdraget att vara styrelseledamot i en bostadsrättsförening ett stort lycka till och hoppas att boken kan underlätta i arbetet!
Advokat
Martina Slorach, Stockholm, november 2014
Förkortningar AM BD FAQ NJA OVK RBD RH SÖH
Arbetsmiljöverkets domar Bostadsdomstolens opublicerade domar Frequently Asked Questions Nytt Juridisk Arkiv (Avgöranden från Högsta domstolen) Obligatorisk ventilationskontroll Rättsfall från bostadsdomstolen Rättsfall från hovrätterna Domar från Svea hovrätt avd. 16 som överklagats från hyresnämnden
Instanser, institutioner och myndigheter Arbetsmiljöverket www.av.se Bolagsverket www.bolagsverket.se, www.verksamt.se Bostadsrättsnämnden www.bostadsrattsnamnden.se Boverket www.boverket.se Domstolsverket www.dom.se Hyresnämnden www.hyresnamnden.se Jordbruksverket www.jordbruksverket.se Konsumentverket www.konsumentverket.se Kronofogden www.kronofogden.se Länsstyrelsen www.lansstyrelsen.se Skatteverket www.skatteverket.se Socialnämnden på din hemkommuns hemsida, exempelvis www.nacka.se.
10
BOSTADSR ÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YREL SEN
Lagregister arbetsmiljölagen (1977:1160) bokföringslagen (1999:1078) bostadsrättsförordningen (1991:630) bostadsrättslagen (1991:614) brottsbalken (1962:700) diskrimineringslagen (2008:567) jordabalken (1970:994)(12 kap. JB, hyreslagen) köplagen (1990:931) lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar lagen (2003:778) om skydd mot olyckor miljöbalken (1998:808) ordningslagen (1993:1617) plan- och bygglagen (2010:900) räntelagen (1975:375) skadeståndslagen (1972:207) årsredovisningslagen (1995:1554)
FÖRKOR TNINGAR, INS TANSER …
11
K APITEL 1: BILDANDE AV EN FÖRENING
13
EN BOSTADSRÄTT ÄR EN EKONOMISK FÖRENING, DET VILL SÄGA EN JURIDISK PERSON SOM HAR TILL ÄNDAMÅL ATT FRÄMJA MEDLEMMARNAS EKONOMISKA INTRESSEN GENOM EKONOMISK VERKSAMHET, I VILKEN MEDLEMMARNA DELAR.
14
BOSTADSR ÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YREL SEN
1:1 Inledning En bostadsrättsförening främjar medlemmarnas ekonomiska intressen genom att upplåta bostäder till sina medlemmar. Upplåtelsen av lägenheterna ska vara utan tidsbegränsning, och ska ske mot ersättning. En bostadsrättsförening kan liknas vid en liten demokrati i vilken medlemmarna styr över hur fastigheten ska skötas och utvecklas. Detta lägger ett stort ansvar på föreningens medlemmar men ger samtidigt stora mögligheter till dem att påverka sitt boende, och i viss mån sin ekonomi.
1:2 Syfte och förutsättningar
Krav
Det finns bostadsrättsföreningar med olika syften, till exempel permanentboende eller semesterboende. I föreningens stadgar finner man de grundläggande reglerna för verksamheten, och där kan man också läsa föreningens ändamål, vilket styr vad som gäller för föreningens medlemmar. I korthet är det följande krav som måste vara uppfyllda för att en bostadsrättsförening ska kunna registreras och upplåta lägenheter med bostadsrätt: stadgar som registrerats av Bolagsverket, ekonomisk plan som godkänts av intygsgivare som utsetts av Boverket, minst tre lägenheter, minst tre medlemmar. Förutom de specifika lagar som gäller föreningens verksamhet måste en bostadsrättsförening även följa den uppsjö av regler som gäller för fastighetsägare. Föreningens stadgar kan liknas vid föreningens grundlag, däri finner man de specifika reglerna för just den föreningen.
K APITEL 1: BILDANDE AV EN FÖRENING
15
Föreningens verksamhet styrs främst av följande lagar och regler, i hierarkisk ordning: bostadsrättslagen (1991:614), lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar, stämmobeslut. Utöver dessa källor gäller givetvis de lagar och regler som gäller föreningen i egenskap av fastighetsägare, såsom planoch bygglagen (2010:900), miljöbalken (1998:808) och lagen (2003:778) om skydd mot olyckor.
Oäkta förening
Minst 60 %
En bostadsrättsförening beskattas olika beroende på om det är en så kallad ”äkta” eller ”oäkta” förening. Skatteverket benämner ”äkta” föreningar för ”privatbostadsföretag” och ”oäkta” föreningar för ”oäkta bostadsföretag”. Föreningens status bedöms vid utgången av varje beskattningsår. Föreningen är ”äkta” om det är en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till minst 60 % består i att tillhandahålla bostäder till de egna medlemmarna i de av föreningen ägda byggnaderna. Vid denna bedömning delas föreningens verksamhet upp i ”kvalificerad användning” och ”okvalificerad” användning. Den kvalificerade användningen måste överstiga 60 % annars är föreningen oäkta. Exempel på kvalificerad användning: den yta som medlemmarna använder som bostad, gemensamma ytor som har ett naturligt samband med bostäderna. Exempel på okvalificerad användning: bostadslägenheter som hyrs ut, lokaler, antenn eller reklamplats, bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer,
16
BOSTADSR ÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YREL SEN
gemensamhetsutrymmen som saknar naturlig anknytning till boendet, såsom festlokal eller övernattningslägenhet.
Skatteregler
När bostadsrättföreningen inte äger fastigheten ensam kan reglerna för äkta föreningar inte tillämpas. Detsamma gäller om det finns färre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet, se ovan angående kraven på bildandet av en förening. Om föreningen klassas som oäkta omfattas medlemmarna av helt andra skatteregler än ”äkta” bostadsrättsföreningar. Vid en försäljning av en lägenhet i en oäkta bostadsförening beskattas det på samma sätt som om du säljer en andel i ett aktiebolag eller ekonomisk förening. Det innebär att den eventuella vinsten beskattas som inkomst av kapital. Får du en förlust när du säljer får du dra av 70 % av förlusten. Det är inte möjligt att skjuta upp beskattningen av vinsten vid försäljning av en lägenhet i en oäkta bostadsförening. I vissa fall, till exempel om bostadsrättsföreningen är nybildad, kan bostadsrättsföreningen anses vara oäkta vid ingången av inkomståret. Skatten på vinsten blir då i enlighet med reglerna för oäkta bostadsföretag, men det går att få uppskov (om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda) om bostadsföreningen är äkta vid försäljningstidpunkten.
1:3 Bildande och registrering Konstituerande stämma
Bolagsverket
En bostadsrättsförening bildas genom att ett första möte hålls, en så kallad konstituerande stämma, vid vilket stadgarna godkänns och en styrelse och en revisor väljs av föreningens medlemmar. Protokoll ska föras vid mötet. En ansökan om registrering av föreningen ska sedan göras till Bolagsverket, vilket görs antingen via Bolagsverkets nätbaserade tjänst www.verksamt.se eller genom att en ansökningsblankett fylls i och skickas in per post. Protokollet från den konstituerande stämman ska skickas till Bolagsverket
K APITEL 1: BILDANDE AV EN FÖRENING
17
Juridisk person
Firmatecknare
tillsammans med stadgarna och ansökningsblanketten. Anmälan måste skickas in senast sex månader efter att medlemmarna fattat beslut om att starta föreningen. Bolagsverket kontrollerar att föreningens stadgar är i enlighet med lag, och att ingen annan förening har det föreslagna namnet. När Bolagsverket registrerat föreningen blir föreningen en juridisk person med ett organisationsnummer och föreningen tillsänds ett registreringsbevis. Föreningen kan därefter börja sin verksamhet och till exempel köpa en fastighet eller låta bygga ett hus på en fastighet. Om styrelsens medlemmar skulle börja agera i föreningens namn innan den registrerats kan de bli personligen ansvariga för de avtal som ingåtts. Det är därför att rekommendera att vänta med att teckna avtal till dess Bolagsverket registrerat föreningen. Styrelsen som utsetts av stämman ska också anmäla till Bolagsverket vilka styrelseledamöter som utsetts till firmatecknare. Det sker enklast genom att fylla i Bolagsverkets särskilda blankett.
1:4 Förvärv av fastighet och hus
Nyttjanderätt
18
När föreningen väl är registrerad och exempelvis har förvärvat ett hus medför det att alla medlemmar i föreningen på sätt och vis är delägare i fastigheten. Att köpa en bostadsrätt innebär att man blir medlem i föreningen, och därmed även indirekt delägare i fastigheten. En bostadsrättshavare får nyttjanderätt till en viss angiven lägenhet. Lägenheten är dock formellt föreningens egendom, även om stadgarna och bostadsrättslagen ger bostadsrättshavaren vissa rättigheter och skyldigheter att använda och ändra i lägenheten. Varje medlem ska betala en avgift till föreningen avsedd att täcka kostnaderna för fastighetens skötsel och drift samt kapitalkostnader.
BOSTADSR ÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YREL SEN
1:5 Ekonomisk plan När föreningen har förvärvat ett hus med minst tre lägenheter, och planerar att upplåta lägenheter i huset till medlemmarna måste först en ekonomisk plan registreras hos Bolagsverket. Bolagsverket Föreningens styrelse ska upprätta den ekonomiska planen. Planen ska innehålla uppgifter som gör det möjligt att bedöma föreningens ekonomiska ställning. Det betyder att det i planen Uppskattning av ska göras en uppskattning av kostnaderna för att bygga och underhålla fastigheten, och av löpande kostnader, samt en kostnaderna beräkning av vilka intäkter föreningen kommer att ha. Både utgifter som inkomster blir i viss mån uppskattade eftersom den ekonomiska planen oftast upprättas före det att föreningens verksamhet satt igång. Exempel på poster i den ekonomiska planen är uppvärmningskostnader, städkostnader, vatten- och avloppskostnader, hyresintäkter och intäkter i form av avgifter från medlemmarna. I bostadsrättsförordningen (1991:630) finns krav på vad Bostadsrättsen ekonomisk plan ska innehålla. I förordningen anges dock förordningen minimikrav, och det är tillåtet att även ta med andra uppgifter i planen. Boverket, som är en myndighet med ansvar för Boverket samhällsplanering, byggande och boende, har utfärdat allmänna råd om vad en ekonomisk plan ska innehålla, de går att finna på Boverkets hemsida www.boverket.se. Den Två intygsgivare ekonomiska planen ska godkännas av två intygsgivare som utses av Boverket. Planen ska upprättas i två exemplar och undertecknas av alla styrelseledamöter och av intygsgivarna. Bolagsverket gör ingen kontroll av att den ekonomiska planen är hållbar vid registreringen, utan kontrollen ligger på intygsgivarna. Den ekonomiska planen har störst betydelse för att bedöma nya föreningars stabilitet, äldre föreningars verksamhet är enklare att bedöma genom en genomgång av de senaste årens årsredovisningar. Om det efter att planen registrerats inträffar något som har väsentlig betydelse för föreningens verksamhet, till exempel att
K APITEL 1: BILDANDE AV EN FÖRENING
19
föreningen köper ett till hus som ska ombildas till bostadsrätter, så ska en ny ekonomisk plan upprättas och registreras. Det är styrelsen som upprättar den nya ekonomiska planen. Ibland räcker det med små justeringar i den gamla planen. ”Väsentlig betydelse” innebär att de ändrade förhållandena ska vara av stor betydelse för föreningen. Enstaka ombildningar av hyresrätter i föreningens hus är i de flesta fall inte tillräcklig anledning till en ny ekonomisk plan.
1:6 Lägenhetsförteckning och medlemsförteckning Föreningen ska vidare ha en lägenhetsförteckning och en medlemsförteckning. Lägenhetsförteckningen avser föreningens bostadsrättslägenheter och ska innehålla följande uppgifter: 1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, 2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, 3. bostadsrättshavarens namn, 4. insatsen för bostadsrätten, 5. om lägenheten pantsatts och datum för pantsättningen. Minimikrav
20
Kraven rörande lägenhetsförteckningen är minimikrav, så föreningen kan ta in även andra uppgifter i lägenhetsförteckningen om man så önskar, såsom boyta eller om lägenheten är uthyrd i andra hand. Om Kronofogden har meddelat föreningen att en lägenhet utmätts bör det också antecknas i lägenhetsförteckningen, men det är inget krav. Om lägenheten överlåtits ska överlåtelseavtalet (vid köp, byte eller gåva) bifogas lägenhetsförteckningen. En bostadsrättshavare har rätt att få utdrag ur lägenhetsförteckningen avseende den egna lägenheten. Lägenhetsförteckningen är dock inte
BOSTADSR ÄT T – EN HANDBOK FÖR ST YREL SEN
Pantsättning
offentlig, så vem som helst har inte rätt att ta del av den. När en lägenhet har pantsatts för ett lån eller liknande så meddelar banken detta till föreningen, det görs en så kallad denuntiation. Föreningen måste då så snart som möjligt notera pantsättningen i lägenhetsförteckningen. Styrelseledamöterna kan straffas med böter och bli tvungna att betala skadestånd om de inte för en korrekt lägenhetsförteckning. Det är därför mycket viktigt att varje denuntiation noteras nogsamt i lägenhetsförteckningen.
TÄNK PÅ! Alla pantsättningar av lägenheter måste registreras i lägenhetsförteckningen.
Medlemsförteckningen är en lista över namnen på föreningens medlemmar, deras postadress och vilken bostadsrätt de äger. Det är en handling som styrelsen är skyldig att visa upp på förfrågan från vem som helst. Föreningen måste alltså visa upp medlemsförteckningen för massmedia, Skatteverket eller vem som helst som ställer frågan. Man behöver inte tillhandahålla en kopia, men man måste visa upp medlemsförteckningen på ett för ögat läsbart sätt, det vill säga på en bildskärm eller papper.
TÄNK PÅ! Medlemsförteckningen måste visas upp för vem som helst som så begär.
K APITEL 1: BILDANDE AV EN FÖRENING
21
BOSTADSRÄTT – EN HANDBOK FÖR STYRELSEN Att vara styrelseledamot i en bostadsrättsförening ställer stora krav. Styrelsen ansvarar för det löpande arbetet i föreningen – men vad innebär det egentligen? BOSTADSRÄTT – EN HANDBOK FÖR STYRELSEN
är en praktisk och pedagogisk bok. Här kan du läsa svaren till vanliga, men även svåra, frågeställningar som en styrelse ställs inför. Boken genomsyras av exempel och illustrationer av situationer som är vanligt förekommande inom bostadsrättsföreningar. BOSTADSRÄTT – EN HANDBOK FÖR STYRELSEN
vänder sig till dig som är ledamot i styrelsen i en bostadsrättsförening. Den kan även med fördel användas av alla som vill ha en introduktion till de regler och lagar som gäller för bostadsrätter, exempelvis en bostadsrättsinnehavare.
advokat Martina Slorach. Hon har tidigare arbetat som fastighetsjurist på HSB och vid Hyres- och arrendenämnden i Stockholm.
Foto: Daniel Wroblewski
BOSTADSR ÄTT – EN HANDBOK FÖR STYR ELSEN är skriven av
ISBN 978-91-523-2916-0
www.sanomautbildning.se
(523-2916-0)