LÄGENHETSKÖPETS
ABC Catharina Hillerström Vagli
Innehåll Din ekonomi sid 7 Boendekostnadskalkyl sid 7 Att ta med i boendekostnadskalkyl sid 9 Lånelöfte sid 10 Bottenlån sid 10 Topplån sid 11 Betalning av ränta och amortering sid 12 Säkerhetsbyte - flytta med fördelaktiga lån sid 12 Ränteperioder när du sålt - innan tillträde sid 13 Hur sätter bankerna räntorna? sid 13 Ränteavdrag sid 13 Reavinst tidigare försäljning sid 14 Övriga kostnader i samband med köp sid 14
Börja leta
sid 15 Sök på nätet sid 15 Området sid 18 Underhandsförsäljning sid 19
Vad är en bostadsrättsförening? sid 21 Inte alltid traditionell lägenhet sid 22 Vilka lagar är det som styr sid 24 Visning sid 26 Undersök lägenheten sid 27 Köket sid 29 Badrummet sid 31 Stambyte sid 34 El sid 35 Avgiften sid 36 Framtida avgiftshöjning sid 39
Storleken sid 40 Förråd sid 41 Tvättstuga sid 41 Garage/parkering sid 43 Övriga gemensamma ytor sid 43 Energideklaration och radon sid 43 Stadgar sid 45 Trivselregler sid 45 Frågelista sid 46 Kontakta styrelsen sid 47 Titta en andra gång sid 47
Föreningens ekonomi sid 48 Årsredovisningen sid 48 Skuldsättningsgrad sid 49 Underhållsplanen sid 51 Lokaler som hyrs ut sid 53 Oäkta förening? sid 53 Köpa i nyligen ombildad sid 54 Dolda reserver sid 55 Kapitaltillskott sid 56 Momsregistrerad förening sid 56
Budgivning - accepterat pris sid 57 Accepterat pris sid 57 Budgivning sid 58 Högsta bud sid 60 När säljare accepterat ditt bud sid 60
Dags för avtal sid 62 Innan du skriver under sid 62 Köparens undersökningsplikt sid 64 Kontakta alltid styrelsen innan du skriver under sid 65 Dolda fel sid 65 Lägenhetens skick sid 65 Vad ingår sid 65 Formkrav sid 67
Utöver formkraven sid 67 Titta på avtalet innan sid 67 Medlemskap sid 68 Depositionsavtal sid 68 Fastighetsmäklarens skyldigheter sid 68 Köpa privat sid 69 Äganderättens övergång sid 69 Bostadsrättsförening som säljer hyresrätt sid 69
Tillträde sid 70 Syn innan tillträde sid 70 Själva tillträdet sid 70
Andra former av ägande liknande bostadsrätt
sid 72 Bostadsförening (BF) sid 72 Ägarlägenhet sid 72 Andelslägenhet via handelsbolag sid 74 Andelslägenhet i hyresrätt sid 74
Nyproduktion sid 75 Reservationsavtal (bokningsavtal) sid 75 Förhandsavtal sid 75 Upplåtelseavtal sid 77 Formkrav sid 77 Insats sid 78 Inflyttning = slutlikvid sid 78 Ekonomi i nyproduktion sid 78 Fastighetsmäklaren och uppdraget sid 79 Objektsbeskrivningen sid 81 Bostadens skick sid 82 Boendekostnadskalkyl sid 82 Ansvar för uppdraget sid 82 Budgivning sid 82 Förteckning över anbud och övrig dokumentation sid 83 Vem bestämmer vem som får köpa och till vilket pris sid 83
Fastighetsmäklaren och undersökningsplikten Lagen om åtgärder mot penningtvätt Fastighetsmäklaren har att förhålla sig till
sid 84 sid 84 sid 84
Byggnadsstilar sid 85 1880 Nyrenässans sid 85 1890 Nystilar sid 85 1900 Jugend sid 86 1910 Nationalromantik sid 86 1920 Klassicism sid 86 1930 Funkis sid 87 1940 Folkhemmet sid 87 1950 ABC staden sid 89 1960 Rekordår sid 89 1970 Miljonprogram sid 89 1980 Postmodernism sid 89 1990 Stilblandning - nymodernism sid 90 2000 Nyfunkis sid 90
Checklista
sid 91
Bostadsrättslag sid 94 Fastighetsmäklarlag
sid 125
För dig som vill veta mer
sid 131
Visning Gå på många visningar för att skaffa dig en uppfattning och bra jämförelse av vad du kan få för dina pengar. Och framförallt få en känsla för var och hur du vill bo. Nästan alltid låter vi känslorna styra när det gäller boende. Det är bra att sätta upp ramar och kriterier för vad som är viktigt för just dig och om det är möjligt var trogen dessa. En lägenhet ska vara en plats som ger välbefinnande och trivsel samtidigt som det är viktigt att du är saklig och helt införstådd med vad det är du köper. En hel del går att göra om eller ändra så att du får det precis som du vill, men tänkt på att läget alltid är det allra viktigaste när det gäller en bostads värde, och läget kan du aldrig ändra på. Läget i staden, läget i området, läget i själva huset. Nära kommunikationer, skolor, förskolor, restauranger, affärer, natur, bad eller med utsikt eller mot innergård. Markplan eller längst upp. Med eller utan balkong. Med eller utan öppenspis, kakelugn. Modernt eller gammalt. Renoverat eller renoveringsobjekt. Finns det hiss? Väg noga in vad som är viktigt för dig. Och tänk en tanke på vad som är attraktivt för andra, vad som gör en lägenhet lättsåld om du av någon anledning skulle vilja sälja inom överskådlig tid. Tänkt inte på din nästa bostad som ett investeringsobjekt. Ingen av oss vet vad som kommer att ske i framtiden. Över tid går dock de allra flesta bostäder upp i pris, speciellt i attraktiva områden i storstäderna och vanligast är att mindre lägenheter har ett högre kvadratmeterpris än större lägenheter. - 26 -
UNDERSÖK LÄGENHETEN Undersök lägenheten noga. Som köpare är det du som har undersökningsplikt om än inte lika uttalad som i husaffärer. I alla bostadsaffärer ligger det dock ett starkare ansvar på köparen då säljaren har en upplysning skyldighet medan du som köpare har en plikt. När du är på visning kan du hinna med att undersöka en hel del okulärt (synligt). Ta gott om tid på dig och var förberedd. Att springa in och titta fem minuter i en lägenhet för att rusa till nästa är ingen bra idé för något så viktigt som ditt boende. Innan du ens kommer in i själva lägenheten börja med att titta extra noga redan i porten, hur ser ingången till trapphuset ut. Finns det hiss? Får en barnvagn plats och går det att flytta möbler i den? När du sedan kommer till själv lägenheten, titta på vad det är för typ av ytterdörr. Äldre trädörr, med eller utan brytskydd, som ofta gör det lyhört ut i trapphuset eller nyare säkerhetsdörr i stål. Är det brevlådeinkastet i dörren - 27 -
Föreningens ekonomi ÅRSREDOVISNINGEN Föreningens ekonomi är jätteviktigt när du ska köpa en bostadsrätt. Det spelar ingen roll om det är en urfräsch topplägenhet med bra läge om det är en förening med dålig ekonomi. Den lägenhet som du trodde var ett bra köp kan snabbt bli en riktigt dålig affär. Tittar man på bostäder ute på marknaden idag så finns det en hel del fina lägenheter som endera ligger länge ute till försäljning eller som har ett förhållandevis lågt kvadratmeterpris. Anledningen är nästan alltid att de har en hög avgift. Att köpa en 3:a på 90 kvm med över 7.500 kr i avgift per månad kan avskräcka de flesta. Om du köper en sådan lägenhet, tänk på att det kan bli lika svårt med en framtida försäljning. Är läget det omvända, låg avgift blir kvadratmeterpriset i stort sett alltid mycket högt. Läs årsredovisning noga. Sammanfattningen om året som varit brukar ge en bra bild om föreningen i stort och ofta står det om vilka underhåll som gjorts och vilka som ska göras inom de närmaste åren. Om det inte framkommer i årsredovisningen fråga ordföranden eller någon annan i styrelsen efter en underhållsplan. Hur ser balans- och resultaträkningen ut? Har föreningen gjort en förlust men balanserat den mot tidigare vinster så är det inget att oroa - 48 -
sig över. En förening har inte som målsättning att gå med vinst utan tanken är att det ska vara ett resultat i balans med avsättning till framtida reparationer och underhåll. SKULDSÄTTNINGSGRAD En enkel tumregel är att om man tar de långfristiga lånen och dividerar dem med kvm bostadsyta i föreningen så ska skulden helst inte överstiga 10.000 kr/kvm. På samma sätt kan man se på månadsavgiften. Om avgiften överstiger 1.000 kr/kvm och år då ska man nog titta lite mer noga på föreningens ekonomi i stort.
Årsavgiften ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll av fastigheten och dessutom räntor och amorteringar på lån. Ta reda på lägenhetens andelstal i föreningen och andelstal för avgiften, siffran är inte alltid densamma. Med andelstalet kan du även räkna ut din andel av föreningens skulder. - 49 -
Dags för avtal INNAN DU SKRIVER UNDER Var säker på att du har undersökt allting innan du skriver på överlåtelseavtalet. Eftersom det är en nyttjaderätt som överlåtes så befästes köpet med ett överlåtelseavtal och inte ett köpekontrakt som det ibland kallas för. Första gången en bostadsrätt säljs gör den det med ett upplåtelseavtal. Det går att villkora ett köp av en bostadsrätt med besiktning, men det är inte vanligt och risken är stor att säljaren väljer en annan köpare. Oavsett om du väljer att besiktiga eller ej fråga fastighetsmäklaren om att få titta på lägenheten en extra gång, helst i dagsljus, även om det är en snabb budgivning. Det är helt ok att ställa krav på att få se den tilltänkta bostaden en gång till, det är en miljonaffär (i de allra flesta fall) som du är på väg att göra och självklart ska du vara noga med och veta vad det är du köper. När du tittar på lägenheten passa på att ta med dig någon sakkunnig, eller hantverkare och få en uppskattning om vad som behöver göras och vad det kommer att kosta. Titta på det som du inte hann göra på den öppna visningen, de gemensamma ytorna såsom förråden, tvättstugan och gå runt i fastigheten för att bilda dig en uppfattning om skick. En bra sak är att ta hissen eller trapporna upp till översta våningen och gå sedan hela vägen ned. Är det prydligt eller stökigt i trapphuset? Är det många dörrar per våningsplan, verkar det lyhört? Om du väljer att göra en besiktning, gör det i så fall innan du skriver på avtalet. I en bostadsrätt är det främst våtrum och kopplingar till tvätt- och diskmaskin (om det finns sådana) som kontrolleras samt ett - 62 -
Nyproduktion
Att köpa en nyproducerad lägenhet skiljer sig en hel del från ”begagnatmarknaden” då den oftast köps på ritning. På följande sidor redovisas turordningen vid köp av nyproduktion. RESERVATIONSAVTAL (bokningsavtal) Köparen tecknar avtal med entreprenören och betalar in en mindre summa, oftast 20.000 kr - 30.000 kr. Vid tecknande av förhandsavtal och/eller upplåtelseavtal återbetalas reservationsavgiften. Det vill säga att pengarna förs vidare till föreningen. Reservationsavtalet är ett bra sätt för entreprenören att få en bild av vilket intresse som finns för projektet och det är inte bindande. Alla entreprenörer använder sig inte av reservationsavtal en del går direkt till förhandsavtal. FÖRHANDSAVTAL Förhandsavgalet är ett avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Avtalet tecknas med bostadsrättsföreningen vilken blir skyldig att upplåta och förhandstecknaren blir skyldig att förvärva bostadsrätten. Förhandsavtalet ska innehålla kostnadskalkyl, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, beräknad insats och årsavgift samt förskottsbelopp. Förskottet brukar ligga mellan 20.000 -100.000 kr och om ett reservationsavtal tecknats räknas den summan in i överskottet. Avtalet är bindande men om det skulle visa sig att bostadsrätten eller avgiften blir kraftigt förändrad, fördyrad, eller om projektet blir betydande - 75 -
Bostadsköpet är den enskilt största affären för de allra flesta och vi gör i snitt fem till sex bostadsaffärer under vår livstid. Att vara väl förberedd är viktigt i alla affärsuppgörelser och lägenhetsköp är inget undantag. Den här boken är framtagen för att ge dig som köpare en bra grund när du ska fatta dina beslut i bostadsaffären och en trygghet i hur själva processen ser ut.
Författaren, Catharina Hillerström Vagli, är registrerad fastighetsmäklare med många års erfarenhet av att förmedla privatbostäder.