9789144124599 by Smakprov Media AB

BOLร N Kunskap fรถr SwedSecs licensiering

ANETTE RIDDER

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal, är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 39213 ISBN 978-91-44-12459-9 Upplaga 2:1 © Författaren och Studentlitteratur 2018 studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Francisco Ortega Omslagsbild: Shutterstock/Arthimedes Printed by Interak, Poland 2018

INNEHÅLL

Förord 7

1 Bolånerådgivning 9 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Lagar och förordningar 10 Banksekretess 20 Penningtvätt 22 Klagomålshantering 26 Jäv och intressekonflikt 27 SwedSec Licensiering AB 29 Sammanfattning 30

2 Det finansiella systemet 33 2.1 2.2

Finansiella aktörer 35 Bank 44 Sammanfattning 46

3 Samhällsekonomi 49 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Nationalekonomi 49 Ekonomisk politik 55 Obligationer och ränta 57 Ränta på bolån 61 Bostadsmarknaden 71 Sammanfattning 78

Innehåll

4 Bostad 81 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8

Lägenhet i bostadsrättsförening 81 Bostadsrättsföreningens ekonomi 85 Fastighet 90 Bostadsarrende 94 Samfällighet 95 Köp av bostad 96 Köp av bostadsrättslägenhet 102 Kapitalvinstbeskattning 104 Sammanfattning 105

5 Pantsättning av bostad 107 5.1 5.2 5.3 5.4

Panträtt 108 Pantsättning av lägenhet i bostadsrättsförening 110 Pantsättning av fastighet/tomträtt 113 Övriga fastighetsrättsliga åtgärder 120 Sammanfattning 124

6 Inkomstbeskattning för privatpersoner 127 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

Individbeskattningens grunder 128 Inkomst av tjänst 132 Inkomst av kapital 139 Skatteberäkning för inkomst av kapital 152 Kommunal fastighetsavgift och fastighetsskatt 153 ROT- och RUT-avdrag 154 Beräkning av slutlig skatt 156 Sammanfattning 156

7 Privatekonomi och familjerätt 159 7.1 7.2 7.3

Ekonomisk trygghet 160 Obestånd 167 Skuldsanering 172

Innehåll

7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9

Familjerätt 174 Sambolagen (2003:376) 177 Arv 180 Omyndig 186 God man/förvaltare 186 Fullmakt 188 Sammanfattning 190

8 Lån och bostadsfinansiering 193 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

Konsumentkreditlagen (2010:1846) 193 Lån 194 Lån utan säkerhet 198 Lån med säkerhet 201 Bostadsfinansiering 203 Utbetalning av bolån 220 Skuldebrev 221 Sammanfattning 223

9 Kreditprövning 225 9.1 9.2 9.3

Kreditupplysning 226 Bostaden som säkerhet 231 Bostadsköpet 233 Sammanfattning 235

Slutord 237 Referenser och vidare läsning 239 Sakregister 241

KAPITEL 1

Bolånerådgivning

Att ta ett bolån för att köpa en bostad är för många ett stort ekonomiskt steg som kommer att påverka den vardagliga ekonomin för en lång tid framöver. Felaktiga beslut kan få stora konsekvenser för privatpersoner. Därför är det av stor vikt att rådgivaren har förståelse för vilka faktorer som är viktiga vid bolånerådgivning. Olika val kan leda till olika konsekvenser och det är viktigt att dessa presenteras för kunden på ett förståeligt sätt. En rådgivningssituation uppstår då kunden har fog för att anta att råden är personligt riktade och ges utifrån en analys av kundens individuella ekonomiska situation, förutsättningar och behov. Motsatsen är marknadsföring som vänder sig till alla konsumenter, eller när kunden deltar i ett allmänt informationsmöte där eventuella råd är generella. En kund som i ett enskilt samtal med en rådgivare får förslag till olika alternativ har i högsta grad anledning att uppfatta dessa råd som personliga. God kreditgivningssed. I konsumentkreditlagen står att långivare ska iaktta god kreditgivningssed, vilket innebär att: • långivaren ska ta till vara konsumentens intressen med tillbörlig

omsorg

• långivaren ska försäkra sig om att konsumenten har förstått

låneavtalet

• långivaren ska lämna de förklaringar konsumenten behöver.

God kreditgivningssed innebär ingen skyldighet att lämna råd, men om det framgår att krediten är ofördelaktig för konsumenten bör långivaren avråda. Ett avslag på en kreditförfrågan är många gånger för kundens bästa men det © F ö rfat taren oc h S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

är inte alltid vad kunden anser vara det rätta beslutet. För att kunna ge rätt råd är det viktigt att rådgivaren skapar en god kundkännedom och gör en väl underbyggd analys av kundens ekonomiska situation, samt att hen har rätt kompetens. 1.1

Lagar och förordningar

Den 4 februari 2014 fastställde Europarlamentet bolånedirektivet Dir 2014:13 för att stärka konsumentskyddet på bolånemarknaden. Bolånedirektivet har till syfte att skapa gemensamma regler och en större trygghet för alla de konsumenter som är beroende av bolån för att finansiera sin bostad. Svenska regeringen tillsatte 2014 en utredning vars huvuduppdrag var att föreslå hur bolånedirektivet ska genomföras i svensk rätt. Utredningen har arbetat fram ett förslag – Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden – om en ny näringsrättslig lag för kreditgivare och kreditförmedlare av bolån och ett antal nya bestämmelser om bolån i konsumentkreditlagen. Utredningen har även sett över andra, närliggande frågor, till exempel konsumentens insyn i räntesättningen av bolån samt åtgärder för att främja en sund amorteringskultur och öka konsumentskyddet. Bolånedirektivet har nu genomförts i svensk rätt, huvudsakligen genom lagen (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter (LVB) samt genom vissa lagändringar i konsumentkreditlagen (2010:1846) och lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse (LBF), samt i ett flertal nya författningssamlingar med föreskrifter och allmänna råd från Finansinspektionen och Konsumentverket. Vi kommer här kort att gå igenom de viktigaste punkt erna i dessa lagar och rekommenderar att du som bolånerådgivare även läser dem i sin helhet. Lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse (LBF) innehåller bestämmelser för de företag som vill bedriva bankoch finansieringsrörelse, vilket kräver tillstånd av Finansinspektionen som även är den myndighet som utövar tillsyn. Lagen hanterar vad som krävs av ett finansiellt företag som önskar tillstånd. Här finns reglerna om banksekretess och några viktiga regler avseende kreditgivning, som till exempel:

1 Bolånerådgivning

• Ett kreditinstitut får enbart bevilja en kredit om det på goda grunder

kan förväntas att krediten blir återbetalad. • Kreditprövning ska vara organiserad så att den som fattar beslut i ett ärende har tillräckligt beslutsunderlag för att bedöma risken med att bevilja krediten. • Kreditbeslut ska dokumenteras så att beslutsunderlaget redovisas och att kreditärendets hantering även i övrigt kan följas. • Kreditinstitut ska tillämpa återbetalningsvillkor på bostadskrediter som är förenliga med en sund amorteringskultur och motverka alltför hög skuldsättning hos hushållen.

Lag (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter (LVB) är en ny lag som är ett direkt resultat av bolåneutredningen Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden. Lagen gäller för all yrkesmässig verksamhet med kredit givning, kreditförmedling och rådgivning i fråga om bostadskrediter till konsumenter. De företag som inte ansöker om tillstånd för finansiell verksamhet enligt LBF kan i stället få tillstånd till kreditgivning och rådgivning om bostadskrediter enligt LVB. Det kan till exempel vara kreditgivare som enbart arbetar med kreditgivning, kreditförmedlare som förmedlar bostadskrediter eller utländska kreditgivare eller kreditförmedlare. Även dessa företag beviljas tillstånd av Finansinspektionen, vilket kan ges till ett svenskt aktiebolag, en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt försäkrings företag. En utländsk kreditgivare får ges tillstånd av Finansinspektionen att driva verksamhet i Sverige enligt denna lag om företaget driver motsvarande verksamhet och står under betryggande tillsyn av en myndighet i det land där de har sitt säte. I LVB, kapitel 4, står följande: • Kreditgivare och kreditförmedlare ska handla hederligt, rättvist,

transparent och professionellt med beaktande av konsumentens rättigheter och intressen. • Kreditgivare och kreditförmedlare ska ha personal som har tillräcklig kunskap och kompetens för att sätta samman, erbjuda, bevilja eller förmedla bostadskreditavtal eller ge råd om bostadskrediter. • Personalen ska även ha tillräcklig kunskap och kompetens om kompletterande tjänster som tillhandahålls tillsammans med en bostadskredit. © F ö rfat taren oc h S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

• En kreditförmedlare av bostadskrediter får utge sig för att vara

oberoende endast om kreditförmedlaren utgår från ett tillräckligt stort antal kreditgivare på marknaden. • Den som utger sig för att vara oberoende får inte ta emot ersättning från någon annan än konsumenten. • Ersättning till personal som utför kreditprövning ska vara uppbyggd så att den –– främjar en sund och effektiv riskhantering –– motverkar ett överdrivet risktagande –– överensstämmer med kreditgivarens affärsstrategi, mål, värderingar och långsiktiga intressen –– undviker intressekonflikter –– inte är beroende av antalet beviljade låneansökningar eller försäljningsmål. Det är Finansinspektionen som har tillsyn över kreditförmedlare och kredit givare som beviljas tillstånd enligt LVB, och som även för ett register över dessa företag. Om en kreditgivare eller svensk kreditförmedlare åsidosätter sina skyldigheter enligt denna lag ska Finansinspektionen ingripa och kan då • • • • •

ge föreläggande om att företaget inom en viss tid vidtar åtgärder ge förbud att verkställa beslut ge företaget en anmärkning meddela företaget en varning återkalla företagets tillstånd.

Konsumentkreditlagen (2010:1846) (Kkrl) är den lag som gäller för krediter som en näringsidkare eller kreditförmedlare lämnar eller erbjuder till konsument, och numera omfattas även bostadslån av konsumentk redit lagens allmänna bestämmelser. Lagen är tvingande till konsumentens förmån, vilket innebär att kreditgivare inte får erbjuda sämre villkor än vad som gäller enligt lagen. I konsumentkreditlagen, kapitel 1 § 2, definieras några begrepp som berör bostadslån och därmed omfattas av de lagar som vi här nämner.

1 Bolånerådgivning

Med bostadskredit avses: • en kredit som är förenad med panträtt i fast egendom, tomträtt eller

bostadsrätt eller liknande • en kredit som tas i syfte att förvärva eller behålla fast egendom, tomträtt eller bostadsrätt eller liknande med undantag för om det är fråga om en tillfällig finansieringslösning. Detta innebär att även ett blancolån, som är ett lån utan säkerhet, samt lån med annan säkerhet än bostaden, regleras av de lagar som avser bostadskrediter – om ändamålet med krediten är att köpa eller behålla sin bostad. Utöver de regler som finns i nämnda lagar finns även författningssamlingar från Finansinspektionen och Konsumentverket. En författningssamling innehåller föreskrifter och allmänna råd från den myndighet som fått i uppdrag av regeringen att förtydliga en lag. Här följer några av de viktigaste författningssamlingarna för bolån. Konsumentverkets författningssamling KOVFS 2011:1 är Konsumentverkets allmänna råd avseende konsumentkrediter och gäller för tillämpningen av konsumentkreditlagen avseende bland annat god kreditgivningssed, kreditprövning och informationskrav till konsument innan ett kreditavtal ingås. Här finns även tillämpning av och beräkningsformel för effektiv ränta samt vad den standardiserade europeiska konsumentinformationen, ESIS, ska innehålla. Finansinspektionens föreskrifter är föreskrifter och allmänna råd, där vi bland annat kan nämna: • • • • • •

FFFS 2014:11 Allmänna råd om krediter i konsumentförhållanden FFFS 2016:16 Amortering av krediter mot säkerhet i bostad FFFS 2016:29 Verksamhet med bostadskrediter enligt LVB FFFS 2016:32 Information om ränta på bostadskrediter FFFS 2016:33 Begränsning av krediter mot säkerhet i bostad FFFS 2017:23 Ändring av FFFS 2016:16.

Målet för lagstiftarna är att ge konsumenterna ett gott skydd och att all kreditgivning ska ske efter god kreditgivningssed. Konsumenten ska få god © F ö rfat taren oc h S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

information och känna trygghet i att kreditgivning sker på goda grunder och alltid dokumenteras för att undvika missförstånd. God kreditgivningssed är ett begrepp som återkommer i flera av ovan nämnda lagar och regler. I konsumentkreditlagens inledande bestämmelser, 6 §, står att näringsidkaren ska ta till vara konsumentens intressen och ge de förklaringar som konsumenten behöver, och då det gäller bostadskrediter avser denna förklaringsskyldighet även andra tjänster som erbjuds tillsammans med bostadskrediten. Detta förtydligas i Konsumentverkets allmänna råd (KOVFS 2011:1) där det framgår att en näringsidkare ska agera med utgångspunkt från att ett kreditavtal har stor betydelse för konsumentens privatekonomi. Näringsidkarens förklaringsskyldighet enligt god kreditgivningssed innebär ingen skyldighet att lämna råd, men om det framgår att krediten är ofördelaktig för konsumenten bör långivaren avråda. Kreditprövning. En central fråga vid kreditgivning är vikten av kreditprövning. Både i lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse, kapitel 8, och i konsumentkreditlagen (2010:1846), 12 §, står att näringsidkaren ska pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra ett kredit avtal. Kredit får inte beviljas om det finns risk att kredittagaren inte klarar av återbetalning av krediten, och detta gäller även vid höjning av befintlig kredit. Om kreditprövningen avser en bostadskredit ska kreditgivaren upplysa konsumenten om vilka uppgifter som ska lämnas för kreditprövning och hur kreditgivaren kommer att kontrollera dessa för att på ett lämpligt sätt kunna säkerställa de ekonomiska uppgifter som behövs för att bedöma konsumentens återbetalningsförmåga. Kreditprövningen får inte grunda sig på att säkerhetens värde överstiger kreditbeloppet och skulle kunna återbetalas genom försäljning av bostaden. Detta gäller dock inte för en kredit som ska återbetalas när säkerheten överlåts med anledning av att kredittagaren uppnår en viss ålder eller avlider, så kallat seniorlån (se kapitel 8). KOVFS 2011:1 säger att kreditprövning bör ske även om kredittagaren lämnar säkerhet för hela kreditbeloppet. Kreditprövningen bör anpassas efter varje enskilt fall och kreditgivaren är skyldig att inhämta de uppgifter som behövs för att bedöma nuvarande och framtida återbetalningsförmåga. Uppgifter som konsumenten lämnar bör kontrolleras, till exempel genom 14

1 Bolånerådgivning

en aktuell kreditupplysning. Återbetalningsförmåga ska grunda sig på konsumentens och hushållets inkomster, utgifter, tillgångar och skulder. Utifrån dessa uppgifter bör en beräkning göras av konsumentens betalningsutrymme med hänsyn till skäliga levnadsomkostnader (se kapitel 9). Avslag på kreditansökan ska enligt Kkrl § 13 snarast meddelas konsumenten, och även orsaken till att krediten inte kan beviljas. Om avslag beror på uppgifter från extern databas ska konsumenten underrättas om vilken databas som använts. Att hänvisa till ett resultat från en riskprognos, så kallad scoring, är inte en tillfredsställande förklaring. Näringsidkaren bör tydligt ange anledningen till avslaget, så att konsumenten förstår vad som behöver förändras för att i framtiden få möjlighet att kunna beviljas en kredit (se kapitel 9). Information till konsument är en viktig del i att kunden ska känna trygghet. Informationen ska lämnas i god tid innan konsumenten ska fatta beslut och vara i skriftlig form eller finnas tillgänglig i någon annan läsbar och varaktig form på företagets hemsida. Allmän information ska lämnas av samtliga kreditgivare och de kreditförmedlare som är ombud för en eller flera kreditgivare. Om kreditförmedlaren enbart är knuten till en kreditgivare behöver kreditförmedlaren inte lämna denna information. Konsumenten ska få allmän information om bolån som inte är individuellt anpassad till kunden. Det kan till exempel vara: • • • • • • • • • •

kreditgivare och eventuell kreditförmedlare, med kontaktuppgifter vilka säkerheter som krävs för ett bolån villkor för värdering av bostaden information om bolån, såsom typ av ränta, bindningstid och löptider samt vilka konsekvenser de kan innebära för konsumenten hur kreditgivarens räntesättning bestäms när kreditgivaren får ändra räntesatsen amortering villkor för förtidslösen konsekvenser om kredittagaren inte betalar sin kredit enligt kreditavtal vilken valuta krediten kan lämnas i och vilka konsekvenser det kan medföra

1 Bolånerådgivning

• ett representativt exempel på lånebelopp och kreditkostnad • eventuella andra kostnader som betalas i samband med ett bolån • eventuella krav på tilläggstjänster.

Faktablad om bostadskrediter. När en kredit är beviljad ska näringsidkaren i god tid innan utbetalning överlämna ett EU-faktablad, som är ett standardiserat dokument för gemensam konsumentinformation – European standard information sheet, ESIS. Faktabladet ska vara personligt anpassat till konsumenten och innehålla information om: • • • • • • • • • • • • • • •

kreditgivare och eventuell kreditförmedlare förklaring avseende bolånet kreditbelopp räntesats och avgifter genomsnittlig räntesats för motsvarande kredit kreditgivarens finansieringskostnad faktorer som har påverkat kundens ränta effektiv ränta total kreditkostnad amortering, periodicitet och antal betalningar engångskostnader (exempelvis stämpelskatt för inteckning) möjligheten att förtidslösa lånet och kostnad för detta konsekvenser vid utebliven betalning information om betänketid på minst 7 dagar eventuell skyldighet att ingå avtal om tilläggstjänster.

Erbjudande om bostadskredit. När krediten är beviljad ska långivaren översända ett bindande erbjudande i en skriftlig handling, vilket ofta sker i ett kreditavtal som konsumenten ska godkänna. Erbjudandet ska innehålla samtliga kreditvillkor samt information om eventuell ränterabatt och om den är tidsbegränsad. Kreditgivaren är bunden av erbjudandet under hela betänketiden, som ska vara minst 7 dagar. Paketering. Kreditgivaren får inte kräva en tilläggstjänst för att bevilja ett bolån, utöver krav på att säkerheten är försäkrad och att det finns ett konto för betalning av månadskostnader för lånet. Övriga krav på till exempel 16

1 Bolånerådgivning

lönekonto eller att bli helkund med sparande och pension är så kallade kopplingsförbehåll, vilka inte är tillåtna enligt konsumentkreditlagen. Däremot får kreditgivaren erbjuda konsumenten en bättre ränta om kunden även köper andra finansiella produkter. Det ska då klart framgå vilken räntesats som erbjuds med respektive utan tilläggstjänsten och vad denna produkt eller tjänst kostar utan koppling till ett bolån. Dokumentation av kreditavtalet. Näringsidkaren ska dokumentera kreditavtalet som lämnas till kredittagaren, och utöver samtliga kreditvillkor ska dokumentationen enligt Kkrl §14 även innehålla uppgifter om: • • • • • • • •

konsumentens namn, personnummer och adress effektiv ränta konsumentens rätt att få en betalningsplan begärda försäkringar förfarande för att säga upp kreditavtalet konsumentens rätt att framställa invändningar hantering av eventuell tvist mellan konsument och kreditgivare tillsynsmyndighet för kreditgivaren.

Förändring av ränta och avgifter. Räntesatsen får endast ändras till konsumentens nackdel om det motiveras av ökade upplåningskostnader för kreditgivaren eller kreditpolitiska beslut. Vid en bostadskredit med längre löptid än 10 år och med en bunden räntesats får räntan efter bindningstiden ändras så att den motsvarar aktuell marknadsränta på motsvarande kredit. Ränteändringar ska aviseras kredittagaren innan de börjat gälla, och om det gäller bostadskredit får denna underrättelse ske genom annonsering i dagspress och personlig information i samband med nästa låneavisering. Bostadskrediter i utländsk valuta. Definitionen i konsumentkreditlagen på kredit i utländsk valuta är: • kredit i annan valuta än där konsumenten är bosatt • kredit i annan valuta än den konsumenten får sin inkomst i • kredit i annan valuta än den konsumenten har sin tillgång i.

1 Bolånerådgivning

Kredit i utländsk valuta kan därmed bli vanligt för dem som bor i Sverige och har sin anställning i ett företag som är beläget i ett annat land om lönen betalas i annan valuta än svenska kronor. Det kan till exempel gälla personer som bor i den svenska delen av Öresundsregionen och arbetar i Danmark, eller personer som får sitt bolån i en dansk bank med säkerhet i bostad i Sverige. Om bostadskrediten är i utländsk valuta ska kreditgivaren tillhandahålla ett arrangemang som begränsar risken för valutakursförändringar som försämrar konsumentens återbetalningsförmåga. Kreditgivaren ska även regelbundet varna kredittagaren vid valutakursförändringar som påverkar konsumentens betalningsutrymme med 20 procent mer än då kreditavtalet ingicks. Dokumentation avseende kredit i utländsk valuta ska innehålla uppgifter om hur konsumenten skyddas mot valutakursförändringar. Kreditgivarens rätt att kräva betalning i förtid. Enligt Kkrl § 32–36 har kreditgivaren rätt att få betalning i förtid om det har avtalats i kreditavtalet och om konsumenten • är i dröjsmål med betalning med ett belopp som överstiger 10 % av

kreditfordran i mer än en månad • är i dröjsmål med betalning med ett belopp som överstiger 5 % av kreditfordran om det avser flera betalningar • är i väsentligt dröjsmål med betalning • har för avsikt att undandra sig att betala sin skuld.

Kreditgivaren kan även ha rätt till förtida betalning om säkerheten för krediten har försämrats avsevärt. Det gäller endast om säkerheten har försämrats till följd av någon annan orsak än allmän prisnedgång på marknaden. Förtida betalning. Konsumenten har rätt att betala sin skuld i förtid och kreditgivaren har då rätt till ersättning om konsumenten har bundit sin ränta. Vid beräkning av ränteskillnadsersättningen används en jämförelse ränta som för krediter före 2014-07-01 är den aktuella räntan för stats obligationer eller statsskuldsväxlar. För krediter där räntan bundits efter 2014-07-01 används de nya reglerna som innebär att jämförelseräntan är den aktuella räntan för bostadsobligationer ökad med en procentenhet. 18

1 Bolånerådgivning

Ränteskillnadsersättningen beräknas som skillnaden mellan aktuell ränta på krediten och jämförelseräntan. En bra kalkyl för detta finns på Konsumenternas bankoch finansieringsbyrås hemsida (www.konsumenternas.se). Kreditförmedlare av bostadskrediter ska i rimlig tid innan kreditförmedlingen inleds informera konsumenten om • kreditförmedlarens namn, organisationsnummer och adress • det register där kreditförmedlaren finns registrerad • att kreditförmedlaren förmedlar kreditavtal från en eller flera • • • •

kreditgivare och vilka de är huruvida kreditförmedlaren kan erbjuda rådgivning möjlighet att framställa klagomål mot kreditförmedlaren de avgifter som konsumenten ska betala till kreditförmedlaren den ersättning som kreditförmedlaren får från kreditgivare.

Konsumenten ska upplysas om huruvida kreditförmedlaren erbjuder rådgivning om bostadskrediter, och om så är fallet ska konsumenten få information om • vilket produktsortiment rådgivningen utgår ifrån • hur stor avgift konsumenten ska betala för rådgivningen • huruvida rådgivningen är oberoende.

Kreditförmedlaren ska dokumentera vilka råd som getts till konsumenten och vad som förekommit vid rådgivningstillfället, och dokumentationen ska överlämnas till konsumenten. Marknadsföring av krediter. I Konsumentverkets allmänna råd står att marknadsföring enligt god kreditgivningssed ska vara måttfull och saklig, och krediter ska presenteras i neutrala ordalag. Krediter får inte framställas missledande och ge konsumenten intrycket att en kredit har ringa belastning på ekonomin. Här finns även uppgift om hur den effektiva räntan ska beräknas, vilken enligt Kkrl § 7 alltid ska informeras om vid marknadsföring av samtliga krediter. Den effektiva räntan är en jämförelseränta som tar hänsyn till aktuell räntesats och samtliga kostnader. Detta räknas om till © F ö rfat taren oc h S t uden t li t t erat ur

1 Bolånerådgivning

en räntesats som ska anges klart och tydligt i samband med marknads föringen som en hjälp för konsumenten att jämföra olika kreditavtal. Om den effektiva räntan inte anges som en procentsats ska uppgift lämnas om • • • • • •

kreditbelopp kreditränta avgifter och andra kostnader avtalets löptid storlek på avbetalningar. det totala beloppet som ska betalas under hela löptiden.

När det gäller bostadskrediter ska marknadsföringen även innehålla information om näringsidkaren samt om krediten förutsätter säkerhet i fast egendom, bostadsrätt eller liknande. Om marknadsföringen erbjuder angivna räntebindningstider ska information lämnas om genomsnittsränta på lämnade krediter. Denna information bör lämnas på näringsidkarens webbplats. Om krediten lämnas i annan valuta ska konsumenten även informeras om risken med valutakursförändringar. 1.2

Banksekretess

För att kunna ge god rådgivning behöver rådgivaren en mängd information om sin kund, information som kunden kanske inte ens delger sina närmaste, till exempel om inkomster, ekonomi, framtidsplaner och familjesituation. Det gäller för rådgivaren att skapa förtroende hos kunden så att det känns naturligt och bekvämt att lämna ut denna information. En viktig del i förtroendet är kundens vetskap om att alla som arbetar inom bankoch finansieringsrörelser omfattas av banksekretess. Banksekretessen regleras i lagen (2004:297) om bankoch finansieringsrörelse och innebär att samtliga anställda inom bankoch finansieringsrörelser har tystnadsplikt avseende samtliga enskilda kunders förhållande till banken. Det kan tyckas enkelt att uppfylla kraven om banksekretess, men ändå är det nog den lag som det är lättast att bryta mot. Som anställd är det viktigt att förstå att banksekretessen gäller: • alla uppgifter om kunden som inte är allmänt kända, inte bara de

som är av ekonomisk natur

1 Bolånerådgivning

• även övriga uppgifter som man i egenskap av banktjänsteman kan få,

till exempel om sjukdom eller skilsmässa • uppgiften att kunden är eller har varit kund i banken • både externt och inom företaget • även då banktjänstemannen avslutat sin anställning.

Banksekretess gäller gentemot alla personer som inte är formellt behöriga att företräda kunden, även närstående. Lagen skiljer på behörigt och obehörigt röjande av information. Behörigt röjande av information kan ske till ställföreträdare, men är då begränsad till information som uppdraget avser. Det kan till exempel vara: till förmyndare för omyndig till god man och förvaltare till dödsbodelägare i bouppteckning till konkursförvaltare till borgensman och annan pantsättare av säkerhet, som har rätt att få upplysningar om skulden • till kreditupplysningsföretag, som har rätt att få uppgifter om lämnade krediter och misskötta krediter. • • • • •

Äkta makar har inte automatiskt rätt att få information om varandras ekonomi, med ett visst undantag: om det är uppenbart att det ligger i kundens intresse att informationen lämnas. Denna möjlighet gäller inte för sambo. Det finns tillfällen då banken är behörig att lämna sekretessbelagda uppgifter till myndigheter, men detta är inget som utförs av en enskild banktjänsteman efter eget tycke utan det lyder under strikta regler och utförs ofta av en intern avdelning. Exempel på behörigt röjande till myndig heter kan vara: • upplysningar till Finansinspektionen enligt lagen om bankoch • • • •

finansieringsrörelse kontrolluppgifter till Skattemyndigheten upplysningar till polis och åklagarmyndighet vittnesmål i domstol åtgärder för att förhindra penningtvätt enligt penningtvättslagen

1 Bolånerådgivning

• upplysningar till Kronofogdemyndigheten med anledning av

utmätning.

Brott mot banksekretessen. Den anställde riskerar inte att själv bli ansvarig vid brott mot banksekretessen, till skillnad från vid brott mot tystnadsplikten, som kan medföra böter. Däremot kan företaget bli skadeståndsansvarigt för kundens ekonomiska skada, och framför allt kan brott mot banksekretessen slå hårt mot förtroendet för både den felande banken och hela banksystemet. För alla anställda i den finansiella sektorn är det alltså av största vikt att hantera sekretessbelagd information på rätt sätt, och ha förståelse för att banksekretessen gäller all information om kunden, även inom företaget och utan tidsgräns. 1.3

Penningtvätt

En annan viktig lag som påverkar hela den finansiella marknaden och även andra företag är penningtvättslagen. År 2005 kom EU:s första direktiv 91/308/EEG som innebar att företag inom EU måste vidta åtgärder så att de inte utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Sverige är även medlem i den internationella organisationen Financial Action Task Force (FATF), som tar fram internationella standarder för bland annat bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism. • Penningtvätt betyder att man försöker få pengar som kommer från

brottslig verksamhet att omvandlas till tillgångar som kan redovisas.

• Finansiering av terrorism innebär att man gör ekonomiska transak-

tioner som stöder terrorism.

För att uppfylla EU-direktivet och begränsa penningtvättsverksamhet, som i högsta grad är ett internationellt problem, stiftades i Sverige år 2009 lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, även kallad penningtvättslagen. Denna lag innebär att finansiella företag och övriga företag (t.ex. fastighetsmäklare, jurister och spelbolag) som i sin verksamhet riskerar att utnyttjas för otillåtna ekonomiska transaktioner måste göra en bedömning av risken för att bli verktyg för penningtvätt. Företaget och den anställde måste ha god kunskap om sin kund och kundens 22

1 Bolånerådgivning

ekonomiska affärer, och ekonomiska transaktioner som avviker från det normala måste rapporteras. Banken har även krav på sig att fortlöpande följa kundens transaktioner och rapportera vid misstanke om oegentligheter. Den 1 augusti 2015 utökades lagen med krav på större kontroll av personer i politiskt utsatt ställning (Politically Exposed Person, PEP), och i maj 2015 antog Europaparlamentet och Europarådet det fjärde penningt vättsdirek tivet, vilket har resulterat i den nya penningtvättslagen, lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Utöver penningtvättslagen finns även Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd i författningssamling FFFS 2009:1, med de senaste ändringarna och kompletteringarna i FFFS 2015:7 samt 2017:16. Dessa förtydligar och förstärker de åtgärder företag måste vidta och de rutiner de måste följa. För de företag som omfattas av lagen är det viktigt att: • de har ett riskbaserat förhållningssätt och kontinuerligt skapar • •

• •

rutiner för att förhindra att de utnyttjas för penningtvätt styrelsen utser en person som är centralt funktionsansvarig de skapar goda rutiner för att deras anställda ska kunna agera på rätt sätt för att uppnå god kundkännedom och förstå kundens affärstransaktion. Ju större risken är för att företaget ska utnyttjas för penningtvätt, desto mer omfattande åtgärder måste vidtas de löpande granskar transaktioner för att kunna upptäcka penningtvätt eller finansiering av terrorism de utbildar sina anställda och informerar om vilka åtgärder som krävs för att motverka penningtvätt, samt etablerar rutiner och skapar åtgärder för att skydda sina anställda som kan utsättas för hot med anledning av penningtvättslagen.

Penningtvätt handlar inte enbart om kontanter, utan kan även vara till exempel överföringar mellan konton, köp eller försäljning av olika tillgångar. Syftet med transaktionen är ofta att dölja pengarnas ursprung. Penningtvättslagen ställer höga krav på att företaget har god kunskap om sina kunder och deras ekonomiska transaktioner. Som anställd i ett företag som omfattas av penningtvättslagen har man därmed ett stort ansvar att kontrollera varje kunds transaktion, och att agera vid minsta misstanke.

Anette Ridder har arbetat nästan 30 år som privatekonomisk rådgivare och 8 år som utbildningsansvarig för olika rådgivningsutbildningar. Hon är även utbildad och praktiserande fastighetsmäklare.

BOLÅN Kunskap för SwedSecs licensiering Bolånekostnader är ofta en stor del av människors ekonomi. Därför är bolånerådgivning viktigt såväl för den enskilda bostadsköparen som för samhället i stort. År 2016 kom en ny lag om verksamhet med bostadskrediter, och numera ska bolånerådgivare licensieras hos SwedSec för att säkerställa en branschgemensam kompetens och öka konsumentskyddet. Bolån ger kunskaper motsvarande SwedSecs kunskapskrav för bolånelicens och syftar till att bolånerådgivare ska förstå hur privatpersoners ekonomi, i olika livssituationer, påverkas av ett bostadsköp. Boken ger en överskådlig och pedagogisk beskrivning av vad ett bolån innebär och innehåller allt som en rådgivare behöver för att kunna ge sina kunder en god bolånerådgivning. Denna andra upplaga är uppdaterad med de senaste reglerna för amortering samt aktuella lagändringar. Tillgång till en digital version av boken ingår. Den nås med hjälp av en kod på omslagets insida.

Andra upplagan

Art.nr 39213

studentlitteratur.se