HUSKÖPETS ABC R Å D O CH TI PS N Ä R D U SK A KÖ PA H US
Catharina Hillerström Vagli
Innehåll Din ekonomi sid 5 Vad är en fastighet? sid 9 Friliggande eller radhus sid 11 Tomt sid 13 Börja leta sid 16 Visning sid 18 Budgivning - accepterat pris sid 28 Innan du skriver på sid 31 Kontrakt sid 34 Plikten att undersöka huset sid 35 Tillträde sid 38 Olika tiders sätt att bygga sid 39 Fastighetsmäklaren och uppdraget sid 45 Checklista sid 52 Jordabalken sid 58 För dig som vill veta mer
sid 63
Visning Gå på många visningar för att skaffa dig en uppfattning och bra jämförelse av vad du kan få för dina pengar. Och framförallt få en känsla för hur du vill bo. Oftast låter vi känslorna styra när det gäller bostäder, det kan vara bra att sätta upp ramar och kriterier för vad som är viktigt för just dig och om det är möjligt var trogen dessa. Ett hus ska vara en plats som ger välbefinnande och trivsel samtidigt som det är viktigt att du är saklig och helt införstådd med vad det är du köper. Mycket i ett hus går att göra om eller ändra så att du får det precis som du vill, men tänkt på att läget alltid är det allra viktigaste när det gäller en bostads värde, och läget kan du aldrig ändra på. UNDERSÖK FASTIGHETEN När du är på visning, titta så noga du kan både på utsidan och insidan. Ser huset och trädgården välvårdat ut, har säljaren varit rädd om huset, eller är det slitet? Finns det lukt av mögel eller fukt? Näsan är ett mycket bra instrument när vi pratar om husköp.
- 18 -
FRÅGA, FRÅGA, FRÅGA Ställ så många frågor som möjligt till mäklaren. Och om inte säljarens frågelista finns med i prospektet, be om att få titta på den. Är huset besiktigat innan och finns det i så fall några allvarliga anmärkningar? Be mäklaren förtydliga om du tycker att något verkar oklart. OKULÄR BESIKTNING Titta noga på allt som är synligt och lyft gärna på mattor och titta bakom gardinerna och runt radiatorerna, finns det fuktfläckar eller skador på golv? Hur är allmänskicket, välhållet, hemmafixat eller ser det ut som hantverkare varit på plats nyligen eller tidigare? Titta på golven, behöver de åtgärdas? Om det är trägolv är de slipbara? Hur är det med listverken, är det original eller nya, sitter de snyggt eller ser det slarvig ut? Hänger dörrarna rakt i förhållande till karm? Är de stilla om man öppnar dem en bit eller glider de upp p.g.a. att de sitter snett eller huset lutar? På 70-talshus är det ganska vanligt med dörrkarmar i plast. Knacka på dem om du är osäker, är det plast så både känns och hörs det. Är det målade väggar eller är det tapeter? Är det övermålade tapeter eller många lager? Knirrar det i trappan? Är det vävspända tak? Om det är äldre tak brukar det vara hyfsat enkelt att laga dem om de inte är allt för skadade. Plasttak, Barracudatak, var vanliga på 70-talet och är mycket brandfarliga, köper du huset chansa inte utan ta ned dem fortast möjligt. - 19 -
Plikten att undersöka huset För köparen är undersökningsplikten reglerad i Jordabalken 4 kap 19§. Som köpare av en fastighet har du skyldighet att undersöka fastigheten för att finna sådana fel och brister som kan upptäckas vid en noggrann undersökning. Som köpare kan du inte i efterhand kräva ersättning för fel som borde framgått vid undersökningen av fastigheten. Du kan inte heller få ersättning för fel eller brister som du borde ha förväntat dig att finna i den aktuella fastigheten. T.ex. om byggnaden är uppförd med metoder som vid bygg-
- 35 -
nadstillfället var normala och accepterade, men som senare visat sig orsaka skador av en eller annan anledning, är det en typ av skador som du som köpare kan ha anledning att förvänta dig. När du undersöker fastigheten är det väl investerade pengar att ta in en egen besiktningman. Även om fastigheten är besiktigad av säljaren och det finns möjlighet att köpa över besiktningen och sedan ta dit samma besiktningsman så är det alltid bra att få ytterligare en bedömning. Du tar på så sätt inte över säljarens tidigare gjorda besiktning utan fullföljer din undersökningsplikt med att göra en egen besiktning vilket är att rekommendera i alla lägen. Var alltid med själv vid besiktningen och ställ så många frågor som möjligt. Oberoende besiktningsmän finns att hitta på www.sbr.se hemsidan för Sveriges Byggingenjörers Riksförbund. Det ingår också i din undersökningsplikt att kontrollera med kommunen om det finns något på gång i närområdet t ex vägbygge, planer för nytt eller förtätning av bostadsområdet, skola, köpcentrum mm. Information om närområdet är inget som vare sig säljare eller mäklare brukar berätta om då det anses vara allmänt känt. Det står dig helt fritt att ta med dig den du tycker är lämplig när du undersöker fastigheten och vid sidan av besiktningsmannen så kan det i vissa lägen vara relevant att ta med exempelvis en elektriker eller en vvs konsult. Besiktningsmännen gör generella utlåtanden angående el och vvs, och en fackman kan ge dig en mer omfattande bedömning samt en prislapp på vad som behöver göras, om det nu behöver göras något. SÄLJARENS SKYLDIGHETER Säljaren är skyldig att lämna uppgift om alla fel och brister som denne känner till och hos mäklaren ska det finnas en ifylld frågelista som du som spekulant kan ta del av. Uppgifterna som är lämnade och står med i objekts- 36 -
Checklista Nedan finns en sammanställning av vad som är viktigt att tänka på och gå igenom på visning okulärt, med hjälp av objektsbeskrivning och vad som framkommer på ett besiktningsprotokoll om huset är besiktigat innan det säljs. FRIKÖPT ELLER TOMTRÄTT Ska stå i objektsbeskrivningen då uppgiften kommer från fastighetsutdraget. Om det är tomträtt ta reda på årskostnaden samt hur länge nuvarande avtalstid för avgälden gäller. Går det att köpa loss tomten? Till vilken kostnad? BESIKTIGAT Många säljare väljer att besiktiga fastigheten innan försäljning eftersom de tecknar en försäkring mot dolda fel. Mycket bra information finns att hämta där. Kom bara ihåg att en befintlig besiktning inte fritar köparen från undersökningsplikten. VAD HAR GJORTS OCH NÄR? Vi tar upp olika delar av huset och de vanligaste material som de är byggda av. Vi har också tagit med årtal för vad besiktningsmän generellt brukar ge som normal minsta livslängd, årtalen står inom parentes. Årtalen ska ses som en vägledning och inte några utfästelser då mycket är beroend på under håll och skötsel. Tak - Papptak (20 år). - Shingel plattor (20-25 år). - 50 -
Bostadsköpet är den enskilt största affären för de allra flesta och vi gör i snitt fem till sex bostadsaffärer under vår livstid. Att vara väl förberedd är grunden i alla affärsuppgörelser och husköp är inget undantag. Den här boken är framtagen för att ge dig som köpare en bra grund när du ska fatta dina beslut i bostadsaffären och en trygghet i hur själva processen ser ut.
Författaren, Catharina Hillerström Vagli, är registrerad fastighetsmäklare med många års erfarenhet av att förmedla privatbostäder.