9789144105543 by Smakprov Media AB

FASTIGHETSFÖRMEDLING

OLA JINGRYD LOTTA SEGERGREN

Kopieringsförbud Detta verk är skyddat av upphovsrättslagen. Kopiering, utöver lärares och studenters begränsade rätt att kopiera för undervisningsändamål enligt Bonus Copyright Access kopieringsavtal är förbjuden. För information om avtalet hänvisas till utbildningsanordnarens huvudman eller Bonus Copyright Access. Vid utgivning av detta verk som e-bok, är e-boken kopieringsskyddad. Den som bryter mot lagen om upphovsrätt kan åtalas av allmän åklagare och dömas till böter eller fängelse i upp till två år samt bli skyldig att erlägga ersättning till upphovsman eller rättsinnehavare. Studentlitteratur har både digital och traditionell bokutgivning. Studentlitteraturs trycksaker är miljöanpassade, både när det gäller papper och tryckprocess.

Art.nr 36436 ISBN 978-91-44-10554-3 Upplaga 4:1 © Författarna och Studentlitteratur 2015 www.studentlitteratur.se Studentlitteratur AB, Lund Omslagslayout: Anna Åström Omslagsbild: Kucherenko Anastasiia/Shutterstock.com Printed by Eurographic Danmark A/S, Denmark 2015

INNEHÅLL

Förkortningar 9 Förord 11 1 Från yrke till profession 15

Ett paradigmskifte 15 Varför en profession och inte ett yrke? 18 Vad är en profession? 19 Akademisk utbildning 20 Tyst kunskap, erfarenhet och praktik 22 Branschorganisation 23 Registrering och auktorisation 23 Etik på riktigt 25 Service åt allmänheten 25 Identitet 25 En blivande profession? 26 Delaktighet i branschens utveckling 27 Personlig utveckling 27 Akademisk utveckling 28 Branschens utveckling 29 2 Den reglerade professionen 33

Regleringen 34 Tillämpliga författningar 34 God fastighetsmäklarsed och mäklarrättens källor 36 Registrering och statlig insyn 42 Utbildningskrav 45 Omsorgsplikt 45 Personligt ansvar 47 Tvingande i konsumentfall 49 © F ö r fa t t a r na oc h S t uden t li t t e r a t u r

Innehåll

Ett internationellt perspektiv 51 Sanktionerna 53 Straffrättsligt ansvar 54 Civilrättsligt ansvar 55 Disciplinansvar 60 3 Etik, omsorg och personligt ansvar 67

Etik och moraliska dilemman 67 Etik och företagskultur 71 Etik och personligt ansvar 72 4 Mäklarens opartiskhet och självständighet 73

Opartiskhet 74 Självständighet 81 Förbud mot självinträde 82 Förbud mot närståendeförmedling 83 Förbud mot handel med fastigheter 86 Förbud mot förtroenderubbande verksamhet 88 5 Diskrimineringslagen 97

Diskrimineringsgrunderna 99 Kön 99 Könsöverskridande identitet eller uttryck 100 Etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning 100 Funktionsnedsättning 101 Sexuell läggning 101 Ålder 101 Sex typer av diskriminering 101 Direkt diskriminering 102 Indirekt diskriminering 104 Bristande tillgänglighet 106 Trakasserier 107 Sexuella trakasserier 107 Instruktion att diskriminera 108 4

Innehåll

Situationer där diskriminering är förbjuden 108 Diskrimineringsersättning 110 Delad bevisbörda 110 6 Marknadskommunikation 113

Integrerad marknadskommunikation 113 Varumärkesbyggande 115 Företagskultur och intern marknadsföring 118 Personligt varumärke 119 Relations- eller transaktionsmarknadsföring? 120 Företagens ansvar 123 Traditionell marknadsföring 125 Direktreklam 126 Annonser – i olika former 127 Internet 128 Tv- och radioreklam 130 Bussreklam och annonstavlor 130 Skyltfönster 131 Årsredovisningar och andra publikationer 131 Säljstöd och tilläggstjänster 132 Public relations 133 7 Det professionella mötet 135

Säljmötet 136 Struktur och säljteknik 136 Förberedelser 137 Att komma i tid 139 Maktbalans 140 Välkommen in! Det inledande samtalet 141 Behovsanalysen – frågefasen 144 8 Kundmötet 149

Social kompetens och emotionell intelligens 150 Självkänsla, självförtroende och självsäkerhet 152

Innehåll

Den intrapersonella processen – vad händer inom oss i mötet med andra? 153 Känslor och värderingar 154 Förväntningar och förutfattade meningar 156 Första intrycket påverkar 157 Kroppsspråket 158 Ögonkontakt 159 Mimik 160 Olater 160 Kroppshållning 161 Yttre attribut 161 Hygien 162 Beröring 163 Rösten 164 Intonation 164 9 Uppdragsavtalet 167

Avtalet är personligt 167 Skriftlighetskrav 168 Ångerrätt 170 Vad bör tas med i uppdragsavtalet? 171 Ensamrätt 174 Uppsägning av uppdragsavtalet 175 Oregistrerade medhjälpare 177 10 Mäklarens ersättning 181

Olika sätt att beräkna ersättningen 181 Rätten till provision 183 Förmedlingsuppdrag 184 Bindande överlåtelse 184 Anvisning 188 Orsakssamband 188 Rätt till provision – två typfall 189 Uppdragsgivaren säljer på egen hand till en köpare som mäklaren anvisat 189 6

Innehåll

Uppdragsgivaren anlitar ny mäklare och säljer till en köpare som den första mäklaren anvisat 190 11 Mäklarens ansvar för information 193

Kontrollplikten – vilken information måste mäklaren inhämta? 194 Närmare om förfoganderätten 199 Förmedling för dödsbo 199 Förmedling där ägaren är gift eller sambo 201 Överlåtelseförbud och hembudsvillkor 205 Samäganderätt 208 Närmare om belastningar 209 Inteckningar och pantsättningar 209 Servitut och nyttjanderätter 211 Den allmänna upplysningsplikten – vad måste mäklaren berätta om? 214 Utredningsplikten – mäklarens ansvar för informationens riktighet 222 Objektsbeskrivningen 230 Övrig formaliserad upplysningsplikt till parterna 231 Budgivningen 232 Lockpriser 236 Dokumentation av uppdraget 240 Journal 240 Anbudsförteckning 241 Penningtvättslagen 242 12 Att visa en bostad 247

Några enkla råd 248 Inför visningen 252 Uppföljning 253 13 Rådgivningsplikten 255

Vilken form tar sig mäklarens rådgivning? 255 Vilka kunskapsområden omfattas? 258

Innehåll

Rådgivningens svårighetsgrad 264 Rådgivning och mäklarens opartiskhet 267 Formaliserad rådgivningsplikt 269 Verka för att säljaren lämnar upplysningar 269 Verka för att köparen undersöker 274 Lämna skriftlig information om köparens undersökningsplikt 276 Rådgivning i vissa viktiga typsituationer 277 Förbesiktningar 277 Undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt 281 Medlemskapsklausuler 284 14 Mäklarens kontraktsskapande 287

Identifiera potentiella konfliktfrågor 290 Föreslå kontraktslösningar på de identifierade problemen 295 Utforma kontrakten på ett godtagbart sätt 298 Förklara kontraktsklausulerna och dessas relation till gällande rätt 303 Verka för att alla överenskommelser dokumenteras 305 Rådgivning, omsorg och den gemensamma partsviljan 307 Tillträdet 309 15 Hantering av parternas pengar 311

Skyldighet att verka för handpenning 312 Depositionsavtal eller skyndsam utbetalning 313 Depositionsavtalet 314 Hantering av deponerade medel 315 16 Relationen fortsätter 319

Utvärdering 320 Uppföljning 321 Sedan då? 322 Referenser 323 Sakregister 327 8

KAPITEL 3

Etik, omsorg och personligt ansvar

8 § FML anger att ”fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse”. Genom praxis har det som FML kallar god fastighetsmäklarsed vuxit fram, och den fungerar i dag som en brygga mellan juridik och etik. Det här kapitlet behandlar den etiska utgångspunkten.

Etik och moraliska dilemman Etik kommer från det grekiska ordet ethos, som betyder sed. En sed är ett beteende som över tid utvecklats till en sedvänja eller tradition. En sed kan också ha utvecklats till en lag eller en regel och seden är då att man följer dessa regler. Att följa regler eller seder och traditioner är för många något som görs omedvetet och utan nämnvärd reflektion. Om en person av någon anledning känner att hon vill bryta med omgivande seder och traditioner kan det upplevas att det krävs ett genomtänkt beslut eftersom brytningen kan innebära att personen vänder sig mot släkt och vänner. Det kan ge svåra konsekvenser för individen och om man väljer att bryta mot lagar och regler kan konsekvensen dessutom bli fängelsestraff. Reflektioner och funderingar som dessa är vad som kallas etik. Det vill säga tankar och funderingar över vårt beteende, över vilka värderingar vi har och vilka normer som egentligen gäller: • Varför gör jag så här?

• Vad händer om jag inte gör det?

• Hur kan jag göra i stället och vilka konsekvenser får det?

3 Etik, omsorg och personligt ansvar

Ett annat relevant begrepp är moral. Ordet kommer från latinets moralis, som betyder ”det som rör sederna”. En del menar att moral och etik är olika benämningar på samma sak. Andra menar att moral till skillnad från etik handlar om hur vi förhåller oss till våra yttre normer. Etik består då av reflektioner och moral av praktisk handling. Man brukar i dagligt tal prata om ett moraliskt dilemma. Det är när en person ställs mellan två olika plikter, där han är tvungen att göra en avvägning mellan olika intressen. För en fastighetsmäklare kan det innebära en pliktkollision mellan köparens, säljarens och fastighetsmäklarens egna intressen. De flesta människor har en mer eller mindre medveten uppfattning om vilka etiska regler de lever efter. Denna uppfattning formas genom uppfostran, skolgång, religion, umgänge, samhällsinformation, litteratur och andra media. Människor fostras in i reglerna av ett konsekvenstänkande ”Om jag gör eller inte gör så här kan följande hända.” De flesta kulturer har till exempel sagor med sensmoral som syftar till att hjälpa till att bygga upp en konsekvent och systematisk uppfattning om vilka handlingar som är riktiga eller felaktiga. När någon väljer att agera mot gängse etiska regler kan det bero på att personen har kommit fram till att gruppens moraluppfattning inte motsvarar det egna etiska tänkandet. Andra kan då prata om ett moraliskt förfall. Men vad eller vem bestämmer vad som är rätt och vad som är fel? Olika kulturer kan ha olika moraluppfattning, det vill säga olika regler om hur människan bör uppföra sig för att samhället eller kulturen ska bevaras. Inte ens den, som skulle kunna tyckas, yttersta regeln om att man inte ska döda är något som är genomgående och självklart i alla kulturer. Vi har krig och dödsstraff i stora delar av världen - handlingar som anses vara moraliska eftersom syftet är att bevara de yttre normerna. Dödsstraff innebär ju att en stat anser sig ha rätt att ta någons liv t.ex. som straff för att personen i fråga tagit någon annans liv, det vill säga brutit mot landets yttre normer. Brottet sanktionerar straffet som egentligen är samma brott. Eftersom etik är en komplicerad fråga finns det också flera olika förhållnings- och synsätt. Om vi stannar vid dödsstraffet kan den som utför dödstraffet luta sig mot en definition av etik som kallas regeletik. Bödelns handling är rätt eftersom hans agerande överensstämmer med det domslut som påbjuder dödsstraffet. Att han själv utför en handling vars konsekvens

3 Etik, omsorg och personligt ansvar

kanske strider mot hans eget etiska tänkande räknas inte. Hans agerande är moraliskt korrekt eftersom han följer en regel som han är satt att utföra. Konsekvensetik säger att handlingen är rätt om resultatet är gott eller i alla fall bättre än vad resultatet av någon annan handling skulle vara. Det är en väldigt användbar definition, precis som sinneslagsetiken. Den säger att om intentionen är god är handlingen rätt, oavsett konsekvensen. Ibland stannar intentionen dock vid en tanke. Den har med andra ord inte övergått till handling. De flesta har nog varit i situationen där man tänkt göra något snällt för någon annan men där det stannat vid tanken. Tanken har inget värde för personen man vill glädja, bara handlingen. Det finns fler definitioner av etik men de lämnas därhän i denna bok. Syftet med ovanstående genomgång är att visa att etik är något som egentligen bara fungerar när en person blivit medveten om vilka etiska regler han arbetar efter. Hur ska en fastighetsmäklare veta när hon hamnar i ett moraliskt dilemma om hon inte vet vilka etiska regler som ska styra hennes handlande? Tänk om mäklaren arbetar på en arbetsplats vars etiska regler inte stämmer med hennes egna. Hur påverkas hon av att kanske ha dagliga pliktkollisioner? Trubbas hennes egna etiska förhållningssätt av eller får det henne att må dåligt, och hur påverkar det i sådana fall hennes arbete? Vad har då denna korta beskrivning av etik med fastighetsmäklare att göra? En fastighetsmäklare har både fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed att förhålla sig till. Dessutom har de båda branschorganisationerna formulerat sina etiska regler. Många mäklarföretag har också egna etiska regler för sin verksamhet. Trots detta visar anmälningar till Fastighetsmäklarnämnden att det finns en ganska stor gråzon kvar i branschen.1 En zon som beträds, inte nödvändigtvis för att fastighetsmäklaren är omoralisk och väljer att begå en lagstridig handling, utan kanske snarare beroende på okunskap och brist på reflektion. Dessa fastighetsmäklare har inte funderat på vad fastighetsmäklaryrkets yttre normer egentligen innebär, varför de finns och vad som händer när man lämnar dem. Reflektion i en etisk fråga handlar om att fundera på konsekvensen av ens handlande eller undvikandet av handling. Ett etiskt, praktiskt tänkande för en fastighetsmäklare kan sammanfattas

1 FMI:s beslut samlas i årsböcker som återfinns på www.fmi.se.

3 Etik, omsorg och personligt ansvar

i tre frågor2 – frågor som fastighetsmäklaren kan ställa sig varje gång hon står inför ett moraliskt dilemma: • Är detta lagligt?

• Känns det bra ”i magen”?

• Skulle jag vilja se det på tv i kväll?

Frågorna är kopplade till våra drivkrafter och de motiv som driver oss att fatta beslut. Den första frågan är på sitt sätt enklast och definitivt mest konkret. Det är svårt att bortförklara något som är olagligt. Fastighetsmäklaren ska kunna skilja mellan vad som är lagligt och vad som är olagligt. Konsekvensen är i de flesta fall tydlig. Mäklaren vet att hon blir straffad om hon blir påkommen med att bryta mot lagen. Frågan om huruvida det känns bra i ”magen” handlar om det egna samvetet, den egna personliga kompassen som säger oss om något är rätt eller fel. Här vilar ett större ansvar på oss själva. Inte bara för att endast vi själva kan avgöra vad vårt samvete säger oss, utan också för att vi måste ge oss själva tid och utrymme för att lyssna på denna inre vägledare. Har en mäklare för mycket att göra kan det hända att hon inte hör eller känner vad samvetet försöker signalera. Hon nonchalerar varningarna och fattar beslut som egentligen inte är i samklang med hennes samvete. Effekten kan bli att hon får en obehagskänsla och blir besviken på sitt agerande. Mäklaren får dåligt samvete. För att undvika den känslan, lyssnar hon till sitt samvete innan hon fattar beslut. Den tredje frågan handlar om rädsla för bestraffning. Inte den juridiska, för mäklaren kanske rör sig i en gråzon och anser sig endast ha tänjt gränserna till en del. Samvetet har hon antingen kompromissat med eller så har hon inte definierat för sig själv vad som är rätt eller fel. Drivkraften på den här nivån handlar snarare om skammen i att bli påkommen. Vad kommer det att kosta varumärket eller det egna ryktet om beteendet kommer ut och upplevs av andra som oetiskt?

2 Frågorna är formulerade av Anna von Krusenstjerna, leg. psykolog, som undervisade på fastighetsmäklarprogrammet vid Malmö högskola 2003–2009.

3 Etik, omsorg och personligt ansvar

Etik och företagskultur Etiska diskussioner hanteras ofta lite styvmoderligt. Något som görs mer för syns skull, kanske för att det är politiskt korrekt, än för att man ser nyttan med det. Det är synd, för det finns ett tydligt samband mellan framgångrika, långsiktiga relationer och ett korrekt etiskt förhållningssätt. Ett företag kan arbeta med minimalistisk etik, något som berättar om vilka normer som ska gälla på ett företag. Det hjälper medarbetare att bedöma vad som är rätt eller fel och på så sätt undvika problem eller skandaler. Minimalistisk etik står för ett kortsiktigt tänkande. Maximalistisk etik innebär att företaget har skapat en gemensam värdeplattform3 som motiverar medarbetare att fatta korrekta beslut med utgångspunkt i organisationens formulerade värdegrund, inte för att undvika en skandal, utan för att det är ett riktigt val ur ett långsiktigt perspektiv. Det är alltså inte rädsla för konsekvenser som styr beslutet, utan en önskan att agera professionellt och kompetent. Om en fastighetsmäklare ska arbeta långsiktigt måste hon komma ifrån tanken på att undvika skandaler och i stället fokusera på att skapa en positiv yrkesbild som gagnar hela branschen.4 Anledningen till att etik finns på de flestas agendor är att marknaden ställer krav på ett etiskt förfarande. Fastighetsmäklarföretagen ingår i en samhällsstruktur, vilket innebär att konsumenten kan ha önskemål om engagemang eller ställningstagande vad gäller till exempel miljöfrågor, jämställdhet och sociala problem. Det är också en förutsättning för en mäklare som vill arbeta med långsiktiga relationer att hon har ett etiskt förhållningssätt. Väl hanterade relationer skapar rekommendationer som genererar fler uppdrag och nya rekommendationer. Många fastighetsmäklarföretag skulle tjäna på att se etik som ett ”hårt värde” i stället för ett ”mjukt” om det nu är så att det hårda prioriteras före det mjuka. De företag som kontinuerligt har en etisk diskussion på agendan bör få mer framgångsrika fastighetsmäklare med färre anmälningar. Med hjälp av kontinuerliga diskussioner på företaget, där samtliga medarbetare deltar, kan företagets etiska regler ges mer substans. Fastighetsmäklarnämndens beslut är offentliga och erbjuder ett utmärkt underlag för diskussioner. Att gemensamt läsa dem och sedan ställa sig frågan hur man på det egna företaget skulle hanterat en liknande situation är ett lika 3 Läs mer om värdegrunder och varumärkesplattformar i kapitel 6. 4 Philipsson (2004).

3 Etik, omsorg och personligt ansvar

enkelt som effektivt redskap för reflektion. Om diskussionen ska vara verkningsfull räcker det inte att enstämmigt säga: ”Så skulle vi aldrig göra!” Diskussionsdeltagarna måste använda sin empati för att sätta sig in i den anmälda fastighetsmäklarens situation och väga argument för och emot. Konsekvens mot handlande, etik mot förtjänst, långsiktigt kontra kortsiktigt affärsmannaskap. Även om frågorna tycks självklara blir diskussioner som utgår från den här typen av spekulation och reflektioner viktiga. Samtidigt bör de budskap och värderingar som företaget kommunicerar, internt likväl som externt, stämmas av gentemot vad som framkommer i diskussionerna.

Etik och personligt ansvar Även om företagsledningen är ansvarig för att det ges utrymme för och incitament till att föra kontinuerliga diskussioner kring etik, är det till syvende och sist upp till var och en att definiera för sig själv vad man anser är rätt eller fel. En fastighetsmäklare är personligt ansvarig såväl för sitt agerande som för sina beslut och får därmed själv stå för konsekvenserna. Om en fastighetsmäklare får dåligt rykte påverkar det givetvis arbetsgivarens varumärke, men det är mäklaren som personligen blir av med sin registrering om det vill sig riktigt illa. Att utveckla sitt etiska tänkande innebär inte per automatik att det blir lättare att förhålla sig till olika moraliska dilemman. Många kan nog snarare uppleva det tvärtom. Ju mer man funderar, desto färre svartvita upplevelser har man. Det är sällan som något är antingen det ena eller det andra, och ju fler perspektiv en person kan ha på en fråga, desto svårare kan det vara att avgöra vad som är rätt. Men till slut har några grundvärderingar formulerats och de får fungera som personliga rättesnören, även då svaret inte är enkelt eller givet. Det viktiga är att reflektera och våga ha en åsikt. Uppgift

Läs branschorganisationernas etiska regler och översätt dem till situationer som är bekanta för dig. Hur skulle du reagera, hantera situationen och agera? Fundera även över de tillsynsbeslut från FMN/FMI som det refereras till på flera ställen i boken. Hur skulle du ha gjort?

Ola Jingryd och Lotta Segergren har båda lång erfarenhet av att utbilda fastighetsmäklare. Lotta Segergren är författare och föredragshållare och var tidigare ansvarig för fastighetsmäklarutbildningen vid Malmö högskola. Ola Jingryd är universitetslektor i juridik vid Malmö högskola samt ledamot i Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd.

FASTIGHETSFÖRMEDLING Fastighetsmäklaryrket är idag en mycket kvalificerad och komplex profession som kräver kunskaper och färdigheter inom flera olika områden. För att bli en framgångsrik fastighetsmäklare bör man förhålla sig reflektivt till dessa olika funktioner och alltid sikta på att agera korrekt utifrån juridiska, etiska, affärsmässiga och medmänskliga perspektiv. Fastighetsförmedling innehåller två parallella spår: förmedling respektive juridik. Förmedling består i sin tur dels av själva utförandet av uppdraget, dels av försäljning, som är förutsättningen för att förmedlingen ska kunna komma till stånd. Man måste kunna sälja sin tjänst för att få ett förmedlingsuppdrag att utföra. Fastighetsmäklarlagen och övriga rättskällor som är tillämpliga på mäklarens arbete behandlas utförligt och med ett rättsvetenskapligt anslag, bland annat med belysande rättsfallsreferat. Boken behandlar även annan juridik som aktualiseras i samband med överlåtelse och förmedling av fastigheter och bostadsrätter, såsom köparens och säljarens ansvar för faktiska fel, bostadsrättslagens ansvarsfördelning mellan förening och medlem, servitut och samtycke från make eller sambo vid överlåtelse. Denna nya upplaga är utökad med bl.a. fler rättsfall samt fördjupningar och förtydliganden på flera områden. Boken vänder sig till såväl fastighetsmäklarutbildningarna som andra, såsom mäklare och jurister, som arbetar med fastighetsmäklarfrågor.

Fjärde upplagan

www.studentlitteratur.se

Art.nr 36436