9789176787960 by Smakprov Media AB

IUSTUS FÖRLAG

Denna tredje upplaga av Anders Victorins Bostadsrätt med en översikt av kooperativ hyresrätt är uppdaterad och kompletterad med hänsyn till utvecklingen i lagstiftning, rättspraxis och litteratur sedan den andra upplagan utkom. Den tredje upplagan har dessutom utvidgats med en utförligare behandling av föreningens organisation och uppgifter, av köp av bostadsrätt och av bostadsrätt som säkerhet för lån. Omarbetningen har gjorts av doktoranden Jonny Flodin verksam vid Kungliga Tekniska Högskolan. Anders Victorin, som avled 2006, var professor i fastighetsrätt vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska Högskolan.

Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt Upplaga 3

Bostadsrätt

Ur innehållet: • Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer • Organisation och bildande, föreningens uppgifter • Ombildning från hyresrätt • Köp av bostadsrätt • Bostadsrätt som säkerhet för lån • Att bo i bostadsrätt – bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, avgifter, lägenhetens skick m.m. • Översikt över kooperativ hyresrätt

Anders Victorin Jonny Flodin

I denna bok behandlas den praktiskt viktiga boendeformen bostadsrätt. Boken bygger i grunden på professor Anders Victorins välkända böcker om bostadsrätt. I boken ges också en översikt över kooperativ hyresrätt samt en framställning om existerande äldre former av bostadsrätt och kooperativ hyresrätt samt hur de förhåller sig till dagens lagstiftning.

Anders Victorin Jonny Flodin

IUSTUS FÖRLAG

Bostadsrätt.3u.4.indd 1

02 01 FnL1 EkZpcm1hIEpvaG4gUGVyc3NvbgRKb2hu AE6cmTQ= 02 0040

ISBN 978-91-7678-796-0

10/17/11 9:34 PM

Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt anders victorin jonny flodin

3:e omarbetade upplagan

IUSTUS FÖRLAG

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 3

2011-10-17 17.05

© Författarna och Iustus Förlag AB, tredje upplagan, Uppsala 2011 ISBN 978-91-7678-796-0 Sättning: Harnäs Text & Grafisk Form Tryck: Edita, Västerås 2011 Förlagets adress: Box 1994, 751 49 Uppsala Tfn: 018-65 03 30, fax: 018-69 30 99 Webbadress: www.iustus.se, e-post: kundtjanst@iustus.se

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 4

2011-10-17 17.05

Ur förord till första upplagan

Bostadsrätt är en välbekant och vedertagen upplåtelseform i Sverige. Kooperativ hyresrätt däremot är en ”nygammal” form med äldre förebilder, men med delvis nya politiska förtecken. När kooperativ hyresrätt som upplåtelseform nyligen permanentades efter att ha existerat genom provisorisk lagstiftning under ett antal år kom författaren till slutsatsen att bostadsrätt och kooperativ hyresrätt borde behandlas i samma bok. Det är naturligt att ta upp dessa ganska närliggande upplåtelseformer på samma gång. Denna slutsats förstärktes av det faktum att, när detta skrivs, det förekommer en intensiv diskussion om i vilka former allmännyttiga bostadsföretag skall få sälja ut bostäderna till hyresgästerna. Kooperativ hyresrätt kan mycket väl bli den enda form som tillåts, medan utförsäljning i bostadsrättsform inte längre blir möjlig. Då är det viktigt för såväl hyresgästerna som de allmännyttiga bostadsföretagen att förstå innebörden i de nya reglerna. – En annan sak är att det också förekommer en diskussion om införande av ägarlägenheter. Detta skall dock inte tas upp i här. Boken bygger delvis på tidigare böcker av mig och Peter Melz, som dock inte kunnat medverka i denna bok. I stället hänvisas de som är intresserade av beskattningsfrågor till renodlat skatterättslig litteratur. ––– En del av de synpunkter som framförs i boken kan ses som kontroversiella. Jag har dock velat föra diskussionen framåt, även om synpunkterna kanske senare skulle framstå som överspelade. Väddö 30 juni 2003 Anders Victorin

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 5

2011-10-17 17.05

Förord till andra upplagan

Den första upplagan av denna lärobok skrevs av professor Anders Victorin under 2003 och titeln löd Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt. Boken var en vidareutveckling av Victorins tidigare verk avseende bostadsrätt och hans redogörelse var skarpsinnig och visade prov på hans unika kunskaper inom ämnet. Efter Anders Victorins bortgång har vi åtagit oss arbetet med att ge ut boken i ny upplaga. I den nu aktuella upplagan har avsnitten om kooperativ hyresrätt separerats från behandlingen av bostadsrätt, vilket delvis är föranlett av att kooperativ hyresrätt ännu inte fått det genomslag som måhända var avsett vid den nya lagens tillkomst. Som en följd av denna omredigering har bokens titel något justerats. Föreliggande upplaga är i huvudsak en uppdatering, föranledd av ny lagstiftning och praxis under de fem år som gått sedan förra upplagan skrevs. Stockholm i maj 2008 Jonny Flodin och Richard Hager

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 6

2011-10-17 17.05

Förord till tredje upplagan

Den andra upplagan av denna lärobok ombesörjdes av mig och Richard Hager. Därefter har jag fått uppdraget och förtroendet att sköta denna den tredje upplagan av boken. Jag har gjort en del förändringar i denna upplaga. Kapitel 2 i tidigare upplagor – som handlade om organisation och bildande – har i den här upplagan delats upp i två kapitel, kapitel 2 om bildande och kapitel 3 om bostadsrättsföreningens organisation. Särskilt kapitel 3 har därvid utvidgats jämfört med tidigare upplagor. Det har naturligtvis fört med sig att numreringen av efterföljande kapitel har förskjutits. Jag har också gjort relativt omfattande ändringar i kapitel 6 (kapitel 5 i tidigare upplagor), bl.a. tas de köprättsliga reglerna upp lite mer utförligt än tidigare, vilket har fört med sig att kapitlet har omstrukturerats. Även i kapitel 7 (kapitel 6 i tidigare upplagor) har en del förändringar gjorts, bl.a. avseende utmätning av bostadsrätt. Även det kapitlet har strukturerats om. Det har inte varit min avsikt att ändra de grundläggande tankar och resonemang som präglat boken. Däremot har jag i vissa fall försökt sätta in tankarna och resonemangen i ett större sammanhang för att underlätta för läsaren. Jag vill tacka Jim Blomström, Olle Nordberg och Lukas Tigerstrand som har läst hela eller delar av manuskriptet och gjort värdefulla påpekanden. Bromma den 1 juli 2011 Jonny Flodin

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 7

2011-10-17 17.05

Innehåll Förkortningar 15 kapitel 1 · Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer 17 1.1 Inledning 17 1.2 Äganderätt 18 1.2.1 Ensamägande 18 1.2.2 Ägarlägenheter 19 1.3 Andelsägande 23 1.4 Indirekt ägande 27 1.4.1 Bostadsrätt 27 1.4.2 Kooperativ hyresrätt 31 1.4.3 Andra former 36 1.4.4 Upplåtelseförhållandet – upplåtelse på begränsad eller obegränsad tid 37 1.4.5 Förbudet mot andelsupplåtelse på begränsad tid 38 1.4.6 Förbudet mot andelsupplåtelse och kreditvärdet hos andelarna 41 1.4.7 Äldre föreningar och bolag 43 1.4.8 Något om handelsbolagskonstruktionen 52 1.4.9 Omregistrering av bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar 54 1.4.10 Skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. 54 kapitel 2 · Bildande av en bostadsrättsförening 56 2.1 Inledning 56 2.2 Allmänt om bildandet 58 2.3 Förutsättningarna för registrering 59 2.3.1 Det konstituerande mötet 61 2.3.2 Medlemskravet 63 2.3.3 Stadgarna 65 2.3.4 Föreningen ska ha utsett styrelse och revisorer 69 2.4 Medlemsförteckning 71 2.5 Registreringsprövningen 71

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 9

2011-10-17 17.05

kapitel 3 · Bostadsrättsföreningens organisation 74 3.1 Föreningens uppgifter och organisation 74 3.2 Medlemskap i föreningen 75 3.3 Föreningsstämman 77 3.3.1 Rätt att närvara vid och delta i föreningsstämman 77 3.3.2 Medlems rösträtt 78 3.3.3 Ordinarie föreningsstämman 79 3.3.4 Extra föreningsstämma 80 3.3.5 Kallelse till föreningsstämman 81 3.3.6 Stämmans förlopp 82 3.3.7 Beslutsfattande 83 3.3.8 Generella begränsningar i föreningsstämmans kompetens att fatta beslut 88 3.3.9 Klander av stämmobeslut 91 3.4 Styrelsen som beslutsfattande organ 92 3.4.1 Allmänt om styrelsen 92 3.4.2 Beslutsfattande 93 3.4.3 Generella begränsningar i styrelsens kompetens att fatta beslut 95 3.4.4 Ogiltiga styrelsebeslut 95 3.5 Styrelsen som verkställande organ och särskilda firmatecknare 96 3.6 Revisorerna 97 3.7 Föreningsorganens skadeståndsansvar m.m. 98 3.7.1 Styrelseledamots och revisors ansvar mot föreningen 99 3.7.2 Styrelseledamots ansvar mot föreningsmedlem eller annan 100 3.7.3 Revisors skadeståndsansvar 101 3.7.4 Föreningsmedlems skadeståndsansvar 101 kapitel 4 · Upplåtelse av bostadsrätt 102 4.1 Allmänt 102 4.2 Upplåtelsen 102 4.3 Lägenhetsförteckning 107 4.4 Förutsättningar för upplåtelse av bostadsrätt. Ekonomisk plan m.m. 108 4.5 Förhandsavtal till bostadsrätt 115

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 10

2011-10-17 17.05

kapitel 5 · Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt 120 5.1 Allmänt om ombildning till bostadsrätt 120 5.2 Ombildningslagen 121 5.2.1 Bostadsrättsförening och intresseanmälan 123 5.2.2 Hembudet 126 5.2.3 Föreningens antagande av hembudet. Förvärv utan hembud 130 5.2.4 Majoritetsregler m.m. 133 5.2.5 Medlemmar och hyresgäster 134 5.2.6 Ekonomisk plan m.m. 136 5.2.7 Skyldighet att upplåta bostadsrätt, villkor för medlemskap m.m. 137 kapitel 6 · Övergång av bostadsrätt 141 6.1 Inledning 141 6.2 Förvärvarens rätt att utöva bostadsrätten 143 6.3 Förvärvarens inträde i föreningen 145 6.3.1 Insållningsklausuler 146 6.3.2 Skäligen kan nöja sig med förvärvaren som bostadsrättshavare 148 6.3.3 Andra bestämmelser om medlemskap vid övergång 149 6.3.4 Medlemskap vid ogiltiga förvärv 152 6.4 Juridiska personer som förvärvare av bostadsrätt 153 6.5 Makes och sambos samtycke 155 6.6 Köparens och säljarens ansvar gentemot föreningen 156 6.7 Formkrav vid överlåtelse av bostadsrätt 158 6.8 Föravtal avseende överlåtelse av bostadsrätt 163 6.9 Något om de köprättsliga reglerna 167 6.9.1 Tillämplig lagstiftning 167 6.9.2 Avlämnande m.m. 169 6.9.3 Risken och riskövergången 170 6.9.4 Säljarens förpliktelser och avtalsbrott 171 6.9.5 Påföljder vid säljarens avtalsbrott 177 6.9.6 Köparens förpliktelser och avtalsbrott 181 6.9.7 Påföljder vid köparens avtalsbrott 182 6.10 Sakrättsliga frågor vid köp av bostadsrätt 183 6.10.1 Exstinktiva godtrosförvärv 184 6.10.2 Dubbeldispositioner 184 6.10.3 Överlåtelse av uthyrd lägenhet 187 6.10.4 Köparens skydd mot säljarens borgenärer 189

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 11

2011-10-17 17.05

6.11 Andra fall av övergång 189 6.11.1 Bodelning m.m. 189 6.11.2 Dödsbo 193 6.11.3 Försäljning och gåva till närstående 195 6.11.4 Avsägelse av bostadsrätt 196 6.11.5 Förvärv av föreningen av lokal efter hembud 197 kapitel 7 · Bostadsrätt som kreditobjekt 198 7.1 Pantsättning av bostadsrätt 198 7.2 Bostadsrätten som kreditobjekt 200 7.3 Upplåtelse av panträtt 202 7.3.1 Pantförskrivningen 202 7.3.2 Pantfordran 203 7.3.3 Pantobjektet 203 7.3.4 Denutiation 204 7.3.5 Andrahandspantsättning 206 7.3.6 Anteckning i lägenhetsförteckningen 206 7.3.7 Pantsättningens verkan 207 7.4 Samtycke av make eller sambo 208 7.5 Godtrosförvärv av panträtt 210 7.6 Bostadsrättsföreningens panträtt för avgifter 210 7.7 Utmätning av bostadsrätt 213 7.7.1 Allmänt om utmätning 213 7.7.2 Beneficium 215 7.7.3 Exekutiv försäljning m.m. 217 7.8 Förvärv av bostadsrätt vid exekutiv försäljning 219 7.9 Bostadsrättshavarens konkurs 220 7.10 Pantsättning av andelar i bostadsföreningar m.m. 220 kapitel 8 · Att bo i bostadsrätt 223 8.1 Inledning 223 8.2 Bostadsrättshavarens rättigheter vid nyttjandet av lägenheten 223 8.2.1 Föreningens ansvar för lägenhetens skick m.m. 224 8.2.2 Ändringar i lägenheten 225 8.2.3 Andrahandsuthyrning 228 8.3 Bostadsrättshavarens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten 234 8.3.1 Lägenhetens användning 235 8.3.2 Vårdplikten 235

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 12

2011-10-17 17.05

8.3.3 ”Sundhet, ordning och gott skick” 239 8.3.4 Tillträde för föreningen 241 8.3.5 Bostadsrättshavarens skyldighet att underkasta sig föreningens reparationer och ändringar i lägenheten 241 8.3.6 Föreningens avgifter 245 8.3.7 Inbetalning av avgifter 250 8.3.8 Stora avgiftshöjningar 251 8.3.9 Förverkande av bostadsrätten 253 8.3.10 Något om meddelanden att vidta rättelse m.m. 258 8.3.11 Uppsägningen 258 8.3.12 Förfarandet, särskilt om tvångsförsäljning 259 kapitel 9 · Kooperativ hyresrätt 262 9.1 Kooperativa hyresrättsföreningar – organisation och bildande 262 9.1.1 Allmänt 262 9.1.2 Bildande 263 9.1.3 Beslutsfattande 264 9.1.4 Föreningsstämman 265 9.1.5 Styrelsen 266 9.2 Upplåtelse av kooperativ hyresrätt 266 9.2.1 Allmänt 266 9.2.2 Upplåtelsen 268 9.2.3 Ekonomisk plan m.m. 270 9.3 Ombildning till kooperativ hyresrätt 273 9.3.1 Ombildning till kooperativ hyresrätt i ägarmodellen 273 9.3.1.1 Föreningens beslut om ombildning 273 9.3.1.2 Ekonomisk plan 273 9.3.1.3 Rätt till kooperativ hyresrätt 274 9.3.2 Ombildning till kooperativ hyresrätt i hyresmodellen 274 9.3.2.1 Allmänt 274 9.3.2.2 Beslut om ombildning i hyresmodellen 276 9.3.2.3 Medlemmens rätt till kooperativ hyresrätt 277 9.3.2.4 Föreningens inträde som hyresvärd 277 9.3.2.5 Avtalet mellan fastighetsägaren och föreningen upphör 277 9.4 Förvärv av kooperativ hyresrätt 278 9.4.1 Allmänt om köp av kooperativ hyresrätt 278 9.4.2 Formkrav, ogiltighet, optioner 278 9.4.3 Vilka regler gäller mellan parterna? 279 9.4.4 Dubbelöverlåtelse 281

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 13

2011-10-17 17.05

9.4.5 Makes och sambos samtycke 282 9.4.6 Köparens inträde i föreningen 283 9.4.7 Juridiska personer som förvärvare av kooperativ hyresrätt 284 9.4.8 Köparens och säljarens ansvar gentemot föreningen 288 9.4.9 Andra fall av övergång 291 9.4.10 Dödsbo 293 9.4.11 Avsägelse av kooperativ hyresrätt 294 9.5 Pantsättning och utmätning av andel i kooperativ hyresrätt 294 9.6 Att bo i kooperativ hyresrätt 295 9.6.1 Den kooperativa hyresgästens rättigheter vid nyttjandet av lägenheten 295 9.6.1.1 Den kooperativa hyresgästens användning av lägenheten 296 9.6.1.2 Föreningens ansvar för lägenhetens skick m.m. 296 9.6.1.3 Ändringar i lägenheten 300 9.6.1.4 Andrahandsuthyrning 301 9.6.2 Den kooperativa hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten 302 9.6.2.1 Vårdplikten 302 9.6.2.2 Sundhet, ordning och gott skick 304 9.6.2.3 Tillträde för föreningen 304 9.6.2.4 Den kooperative hyresgästens skyldighet att underkasta sig föreningens reparationer och ändringar i lägenheten 305 9.6.2.5 Avgifter och hyra till föreningen 306 9.6.2.6 Inbetalning av insatser och hyra 307 9.6.2.7 Stora avgiftshöjningar 311 9.6.2.8 Förverkande av kooperativ hyresrätt 311 9.6.2.9 Den kooperativa hyresgästens besittningsskydd 315 9.6.2.10 Vissa meddelanden till den kooperativa hyresgästen och hyresvärden 321 9.6.2.11 Uppsägning m.m. 321 Rättsfallsregister 323 Sakregister 325

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 14

2011-10-17 17.05

Förkortningar

AvtL Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område BD Opublicerade rättsfall från Bostadsdomstolen BoKoL Bostadsrättskontrollag BRL Bostadsrättslag dir. Regeringens direktiv till utredning EES Europeiska ekonomiska samarbetsområdet EU Europeiska unionen FB Föräldrabalk FL Lag om ekonomiska föreningar FRL Förmånsrättslag HBL Lag om handelsbolag och enkla bolag HD Högsta domstolen HFL Hyresförhandlingslag HSB Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsförening Hyreslagen 12 kap. jordabalken JB Jordabalk JT Juridisk Tidskrift vid Stockholms universitet KTH Kungl. Tekniska Högskolan LKH Lag om kooperativ hyresrätt LU Riksdagens lagutskott MD Marknadsdomstolens beslut NJA Nytt juridiskt arkiv, rättsfall från Högsta domstolen prop. Regeringens proposition till riksdagen PRV Patent- och registreringsverket RB Rättegångsbalk RBD Rättsfall från Bostadsdomstolen RH Rättsfall från hovrätterna RÅ Regeringsrättens årsbok, rättsfall från regeringsrätten SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SKB Stockholms kooperativa bostadsförening SOU Statens offentliga utredningar SvJT Svensk Juristtidning UB Utsökningsbalk VD Verkställande direktör ÄktB Äktenskapsbalk

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 15

2011-10-17 17.05

kapitel 1

Bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra besittningsformer 1.1 Inledning Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt är speciella former av nyttjanderätt till hus. Reglerna om bostadsrätt återfinns till största delen i bostadsrättslagen från 1991 (BRL), medan reglerna om kooperativ hyresrätt finns i lagen om kooperativ hyresrätt från 2002 (LKH). Som en inledning till den följande framställningen ska några av de viktigaste skillnaderna mellan bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och andra typer av nyttjanderätt till hus beskrivas. Det är inte möjligt att förstå reglerna om bostadsrätt och kooperativ hyresrätt om man inte ser dem i förhållande till andra former av nyttjanderätt. Framställningen kommer i det följande att gälla såväl bostäder som upplåtelse av lokaler (lägenheter upplåtna för annat ändamål än bostad, t.ex. butiker, kontor, verkstäder eller offentlig förvaltning m.m.). För enkelhetens skull kommer emellertid ordet bostad att användas. När särskilda regler gäller för lokaler kommer detta att anges. I kooperativ hyresrätt enligt lagen om kooperativ hyresrätt kan det endast vara frågan om bostäder. I Sverige, liksom i de flesta andra länder, kan en bostad innehas under flera olika rättsliga former. Det enklaste sättet att se på saken är att skilja mellan tre olika former för innehav, nämligen (a) ägande, (b) indirekt ägande samt (c) ickeägande.1 Ägande omfattar ensamägande och andelsägande. Indirekt ägande innebär att en juridisk person, vanligtvis en förening eller ett bolag, står som ägare till huset. De boende är medlemmar i föreningen eller andelsägare i bolaget. Rätten att nyttja lägenheten är tryggad genom ett särskilt avtal mellan associationen och medlemmen. Icke-ägande innebär i praktiken hyresrätt och någon gång arrende. Här finns alltså endast ett kontrakt mellan ägaren och nyttjaren.

En framställning som gäller nordiska förhållanden, där denna indelning kommer till användning är Nordisk Bustadsrett, TemaNord 1997:594.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 17

2011-10-17 17.05

Terminologin för olika upplåtelseformer är vacklande. För att förenkla framställningen har följande terminologi använts här. Med ”andelshus” menas ideella andelar i fastigheter. ”Handelsbolagshus” avser ägande genom ett handelsbolag. En ”besittningsförening” är en äldre ekonomisk förening, som upplåter nyttjanderätt till bostäder i huset med ständig besittningsrätt. En ”hyresförening” är en likaså äldre ekonomisk förening som upplåter bostäder till medlemmarna i hyresform. ”Kooperativ hyresrätt” betecknar upplåtelser enligt lagen om kooperativ hyresrätt. Vanlig hyresrätt enligt hyreslagstiftningen i 12 kap. JB (hyreslagen) och bostadsrätt enligt bostadsrättslagen behöver inte förklaras särskilt. En ägarlägenhet är enligt definitionen i 1 kap. 1 a § JB en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.

1.2 Äganderätt 1.2.1 Ensamägande Typexemplet på ägande av bostad är det egna hemmet. Ägaren bor i sitt radhus eller i sin villa. En byggnad är i de flesta fall fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB och utgör därmed fast egendom. Byggnaden är emellertid lös egendom om den har tillförts av någon annan än fastighetsägaren så länge som inte byggnaden och fastigheten har kommit i samme ägares hand (2 kap. 4 § JB). Husägaren kan exempelvis i ett sådant fall ha arrenderat marken av jordägaren. Är det fråga om arrende för bostadsändamål talar man enligt jordabalkens terminologi om bostadsarrende och är det fråga om arrende för kommersiella ändamål talar man om anläggningsarrende. – En form för nyttjanderätt till mark, som ligger äganderätten nära, är tomträtten. Den formen är viktig, men ska likväl inte diskuteras här. Det är i princip endast fastigheten i sin helhet som kan bli föremål för ägande rätt. Ett köp av ett visst område av en fastighet är ogiltigt, om inte området blir en särskild fastighet genom en fastighetsbildning (4 kap. 7 § JB). Å andra sidan går det bra att köpa en andel i hela fastigheten. Fastigheten kommer då att ha flera ägare som innehar varsin kvotdel i fastigheten (4 kap. 8 § JB). Lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning infördes 2004. Den innebär ett ganska radikalt brott mot tidigare principer för fastighetsbildning, eftersom den innebär att ett utrymme inom en ”vanlig fastighet” (markfastighet) under vissa förhållanden kan bilda en egen fastighet. Ursprungligen fick en sådan fastighet emellertid inte bildas för bostadsändamål om den inte innehåller minst fem lägenheter. Anledningen till detta är att lagstiftaren velat förhind ra att tredimensionell fastighetsbildning utnyttjas för att tillskapa ägarlägen-

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 18

2011-10-17 17.05

heter. En omsvängning har emellertid skett och 2009 infördes nya regler om ägarlägenheter.2 Det är således numera möjligt att inneha enskilda lägenheter i flerbostadshus med äganderätt. En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som är avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Möjligheterna att bilda ägarlägenhetsfastigheter är dock begränsade. Det krävs att det bildas en sammanhållen enhet med minst tre ägarlägenhetsfastigheter (3 kap. 1 b § 2 p. FBL). Dessutom får ägarlägenhetsfastigheter inte bildas genom ombildning av befintliga bostadsfastigheter. Tanken är att ägarlägenheter i första hand ska kunna bildas i nyproduktion. Det är emellertid möjligt att bygga om ett hus till ägarlägenheter, om det inte till någon del har använts som bostadslägenhet under en tid av åtta år före fastighetsbildningsbeslutet (3 kap. 1 b § 1 p. FBL).3

1.2.2 Ägarlägenheter Det finns inte anledning att här gå in på de regler som gäller för innehav av småhus. Det skulle föra alldeles för långt. Det kan dock finnas skäl att säga något om ägarlägenheter. I betänkandet Att äga sin lägenhet (SOU 2002:21) utreddes ägarlägenheter. Efter remissbehandling av förslaget gjorde regeringen år 2004 bedömningen att ägarlägenheter inte borde införas. Efter regeringsskiftet gjordes en omprövning av den bedömningen, vilken mynnade ut i att regeringen föreslog att ägarlägenheter skulle införas. Riksdagen antog regeringens proposition och lagstiftning om ägarlägenheter infördes år 2009.4 Det är således numera möjligt att bilda ägarlägenheter.5 Det har skett genom en modell som bygger på tredimensionell fastighetsbildning. Som nämnts krävs det att huset ska innehålla minst tre ägarlägenheter och det är inte möjligt att ombilda från hyresrätt eller bostadsrätt till ägarlägenheter. Ägarlägenheter finns i de allra flesta europeiska länder, bl.a. i Tyskland, Schweiz, Holland och Frankrike. De finns också i våra nordiska grannländer – Danmark, Norge och Island. I Finland använder man sig dock av ett annat system – aktielägenheter – där nyttjanderätten till bostaden är kopplad till en aktie i ett bostadsaktiebolag. Det är med andra ord fråga om en form av indirekt ägande.6 2

Lag (2009:183) om ändring i fastighetsbildningslagen. Pressmeddelande från SCB den 6 maj 2011 nr 2011:112. 4 Ägarlägenheter infördes genom ändring av fastighetsbildningslagen (SFS 2009:183) och av jordabalken (SFS 2009:180). 5 Förarbetena till lagändringen är prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16 och rskr 2008/09:170. 6 Jfr prop. 2008/09:91 s. 29. Något motsägelsefullt karakteriseras i propositionen lägenheter i finska bostadsaktiebolag som indirekt ägande medan svenska bostadsrätter inte omtalas som 3

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 19

2011-10-17 17.05

Tanken med ägarlägenheter är att de enskilda lägenheterna i ett hus kan bli föremål för äganderätt. Det kan antingen vara fråga om direkt äganderätt till en lägenhet såsom i Danmark (ejerlejligheder) eller också fråga om äganderätt till en ideell andel i fastigheten, dvs. samäganderätt till fastigheten, kopplad till en evig nyttjanderätt till en viss lägenhet såsom i Norge (eijerseksjoner). I praktiken är skillnaden mellan dessa båda system liten. Den svenska modellen innebär att man äger sin lägenhet direkt och att den utgör en särskild slags tredimensionell fastighet. I förarbetena diskuteras fördelar och nackdelar med att införa ägarlägenheter.7 Som en fördel anförs att mångfalden och valfriheten i boendet – för dem som har råd att finansiera ett förvärv av ägarlägenheter – ökar genom ytterligare en form för boende i flerbostadshus. Därigenom kan olika önskemål och prioriteringar tillgodoses. En annan fördel är att ägarlägenheter stärker den enskilde lägenhetshavarens rätt, genom att han får större möjligheter att själv bestämma över sitt boende än vad som är möjligt i hyresrätt eller bostadsrätt. Detta skäl handlar reellt sett om att den som har en ägarlägenhet ska kunna överlåta den fritt och att han ska kunna hyra ut den utan något krav på samtycke.8 Jämfört med åtminstone hyresrätt är det klart att ägarlägenheter ger ägaren en tryggare ställning.9 Mot dessa fördelar kan man ställa de nackdelar som framhölls av regeringen år 2004, när regeringen kom fram till att ägarlägenheter inte borde införas. Regeringen pekade då på att det i praktiken inte fanns några påtagliga fördelar med ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter och att det fanns en risk för ökad segregation och problem i samband med uthyrning i stor omfattning av ägarlägenheter.10 Regeringen pekade också på att reglerna om tredimensionell fastighetsindelning nyligen hade införts och att det fanns anledning att avvakta och se hur den nya lagstiftningen tillämpas. Det har i tidigare upplagor av denna bok ifrågasatts om det finns ett behov indirekt ägande utan som en nyttjanderätt, som visserligen har likheter med äganderätt, s. 28. Man kan misstänka att skälet är att framhålla skillnaden mellan ägande och bostadsrätt. 7 Se prop. 2008/09:91 s. 37 ff. 8 Se prop. 2008/09:91 s. 39. 9 En hyresgäst kan få lägenheten förverkad och om lägenheten annars sägs upp av hyresvärden är hans rätt till förlängning av avtalet beroende av besittningsskyddsreglerna. Ägaren har även i övrigt ett större inflytande på sitt boende, samtidigt som han också har ansvaret för själva lägenhetens underhåll. En stor fördel jämfört med hyra är att ägaren kan välja hur han ska finansiera ägarlägenheten, vilket antingen kan ske genom upptagande av lån eller genom eget kapital, t.ex. från en försäljning av en villa. Eftersom det rör sig om kostnaderna för förvärvet, och det inte är tillåtet att ta betalt för en bostadshyresrätt, kan man dock hävda att jämförelsen haltar och att man istället bör jämföra med bostadsrätt. I så fall är skillnaderna betydligt mindre. 10 Se prop. 2003/04:115 s. 30 f.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 20

2011-10-17 17.05

av ägarlägenheter, eftersom de i första hand torde utgöra ett alternativ till bostadsrätter, och de praktiska skillnaderna är relativt få. Som framgått anförs i propositionen att en ägarlägenhet, till skillnad från en bostadsrätt, fritt kan överlåtas och hyras ut. I propositionen ställs frågan om man inte skulle kunna uppnå fördelarna med ägarlägenheter genom att ändra reglerna för bostadsrätter. Detta anses, mot bakgrund av bostadsrättens kooperativa karaktär, inte vara en lämplig lösning.11 En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som är avsedd för en enda bostad. Härigenom blir reglerna i jordabalken och andra författningar som gäller fastigheter tillämpliga. Det innebär bl.a. att fastigheten registreras i fastig hetsregistret som andra fastigheter, att överlåtelse sker i enlighet med 4 kap. JB, och att ägaren ska söka lagfart på sitt förvärv och att pantsättning sker i enlighet med reglerna i 6 kap. JB. Det innebär också att jordabalkens regler om godtrosförvärv och företräde på grund av inskrivning blir tillämpliga. Ägarlägenheter innebär att en byggnad delas upp på ett flertal fastigheter. Det går inte komma ifrån att det krävs någon slags samverka mellan ägarlägenhetsfastigheterna i fråga om gemensamma anordningar som tak, fasader, stomme, hiss, olika schakt och stamledningar. Tanken är att samverkan normalt ska ske genom inrättandet av en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsförening där ägarna är medlemmar.12 Närmare bestämmelser om samfällighetsföreningen finns i lagen om förvaltning av samfälligheter. Här kan noteras att samfällighetsföreningen har rätt att ta ut avgifter av medlemmarna och att föreningen har legal panträtt, med företräde framför panträtt upplåten av ägaren, i ägarlägenhetsfastigheten.13 Allmänna regler om grannelagsrätt och miljöskydd gäller, liksom för andra fastigheter, för ägarlägenhetsfastigheter. Dessa har emellertid inte ansetts tillräckliga utan den finns även särskilda regler om störningar i boendet i 3 kap. 11 § JB. De reglerna bygger till stor del på de regler som gäller för hyresrätter och bostadsrätter.14 Ägaren av en ägarlägenhet ska vid användningen av sin lägenhet se till att omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara 11

Se prop. 2008/09:91 s. 44. Se prop. 2008/09:91 s. 69 ff. 13 Beträffande legal panträtt, se lagen (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen om förvaltning av samfälligheter och 6 § 1 p FRL. 14 Rekvisiten i 3 kap. 11 § JB har utformats med 7 kap. 9 § BRL som förebild, se prop. 2008/09:91 s. 79 och 119 ff. Det finns dock en skillnad. En bostadsrättshavare ska rätta sig efter de ordningsföreskrifter föreningen har meddelat. Någon motsvarande regel finns inte för ägarlägenheter, där samfällighetsföreningen inte kan meddela ordningsföreskrifter för hela huset, utan endast den del som ingår i gemensamhetsanläggningen (19 a § lagen om förvaltning av samfälligheter). 12

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 21

2011-10-17 17.05

skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att störningarna inte skäligen bör tålas. Ägaren ska också iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför lägenheten. Det åligger även ägaren att hålla uppsyn över andra som vistas i lägenheten. Det gäller för personer som hör till ägarens hushåll, gäster, personer som ägaren har inrymt i lägenheten och personer som utför arbete i lägenheten för ägarens räkning. Så långt överensstämmer 3 kap. 11 § JB i stort sett ordagrant med 12 kap. 25 § JB och 7 kap. 9 § BRL. Däremot skiljer sig påföljderna vid överträdelse av bestämmelserna åt mellan å ena sidan ägarlägenheter och å andra sidan hyresrätt och bostadsrätt. Hyresrätter och bostadsrätter kan förverkas. Det kan inte ägarlägenheter. Inte heller kan ägaren av en ägarlägenhet förpliktas att flytta från lägenheten.15 Det anses vara ett för stort ingrepp i äganderätten. Istället kan ägaren till en annan ägarlägenhet eller samfällighetsföreningen föra talan om att den ansvarige ägaren vid vite ska se till att störningarna upphör. Härutöver gäller de särskilda reglerna för tredimensionella fastigheter om byggnadsarbeten i 3 kap. 5–7 §§ JB och 32 kap. 5 a § MB för ägarlägenhetsfastigheter. Dessa gör det möjligt för samfällighetsföreningen eller en ägare av en ägarlägenhet att för byggnadsarbeten få tillträde till en annan ägarlägenhet. Det finns dock inte något rätt för samfällighetsföreningen att utan stöd i avtal få tillträde till en ägarlägenhet för tillsyn.16 Likaså gäller reglerna för att förhindra vanvård i 3 kap. 5 och 8–10 §§ JB för ägarlägenheter. Dessa regler ska inte behandlas närmare. Det finns obestridligen fördelar med ägarlägenheter jämfört med bostadsrätter. Det beror framförallt på att de allmänna reglerna för fast egendom i jordabalken är tillämpliga, vilket medför bl.a. att fastighetstillbehör, inteckning och pantsättning samt godtrosförvärv är tydligt reglerade. Det är frågor där den bostadsrättsliga regleringen kan ses som bristfällig i vissa avseenden. Samtidigt kan det ifrågasättas om de skillnader som framförts som skäl för ägarlägenheter, fri överlåtbarhet och obegränsad rätt att hyra ut en ägarlägenhet, är tillräckliga för att vid sidan av bostadsrätter införa ägarlägenheter. Det är i dagsläget för tidigt att uttala sig om vilket genomslag ägarlägen heter kommer att få. Hittills har produktionen varit begränsad. Under år 2010 färdigställdes 10 625 lägenheter i flerbostadshus och av dessa var endast 85 stycken ägarlägenheter.17 15

En sådan lösning föreslogs i SOU 2002:21 s. 192 f. Den förkastades emellertid i propositionen eftersom det finns en risk att förbudet kringgås. 16 Se prop. 2008/09:91 s. 85 ff. 17 Sveriges officiella statistik, Statistiska meddelanden BO 20 SM 1101, korrigerad version. Av de 85 ägarlägenheterna finns 50 på Öckerö i Göteborgs norra skärgård.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 22

2011-10-17 17.05

1.3

Andelsägande

Även om man inte kan äga ett fysiskt bestämt område av en fastighet är det ändå möjligt att äga en fastighet gemensamt med andra. Man kan äga ideella andelar i en fastighet. Det är t.ex. vanligt att två personer, ofta äkta makar eller sambor, äger ett småhus gemensamt. En fastighetsägare kan sälja en andel av fastigheten till en hyresgäst. Andelarna uttrycks som bråktal – man kan i princip äga hur stor eller hur liten del av en fastighet som helst. Dessa ideella andelar kan köpas och säljas på samma sätt som vanliga fastigheter. Vid en försäljning är reglerna i 4 kap. JB tillämpliga, t.ex. när det gäller formkrav, svävarvillkor och felregler. Lagfart ska ansökas av köparen inom tre månader från förvärvet (20 kap. 1 § JB). Förhållandet mellan de olika delägarna är ett samägarförhållande (4 kap. 8 § JB), och regleras därför av samäganderättslagen från 1904.18 I fortsättningen kallas delägarna samägare för att markera detta. Samäganderättslagens bestämmelser går främst ut på att reglera situationer, där samägarna inte kan enas om hur egendomen ska förvaltas. Det finns också regler om försäljning av den gemensamma egendomen. Reglerna går i korthet ut på att, om samägarna inte kan enas om förvaltningen, envar av dem har rätt att begära att egendomen tillfälligt ska förvaltas av en ”god man” som förordnas av tingsrätten på orten (3 § samäganderättslagen). Var och en av samägarna har också rätt att begära hos rätten att fastigheten säljs på offentlig auktion, om samägarna inte har avtalat om annat. En sådan försäljning kan dock förhindras, om någon av de andra samägarna visar synner liga skäl för anstånd (6 § samäganderättslagen). Det säger sig självt att sådana regler är olämpliga i ett förhållande där syftet är att var och en av samägarna ska få en tryggad rätt till en bestämd lägenhet i huset. Samäganderättslagen är m.a.o. dåligt anpassad för ägande av sådana andelsfastigheter, men bestämmelserna i den lagen kan lyckligtvis i viktiga delar frångås genom avtal. Bland de första åtgärderna som samägare brukar vidta är därför att enas om att en annan ordning ska gälla dem emellan. Vad samägarna vanligen vill är att något som liknar ett bolagsförhållande ska gälla. Om samägarna önskar få till stånd ett fungerande samarbete på sikt krävs emellertid att avtalet blir utförligt och komplicerat. Det är åtskilliga saker som måste tas upp och regleras. Bland de viktigaste frågorna är följande. Samägarna måste komma överens om hur lägenheterna i huset ska disponeras. En sådan överenskommelse kan också gälla andra utrymmen i huset, t.ex. 18

När fler än tre personer äger en jordbruksfastighet tillsammans är vid sidan av samäganderättslagen även bestämmelserna i lagen (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter tillämpliga.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 23

2011-10-17 17.05

källare och vind, samt marken, särskilt om någon eller några av samägarna ska få disponera den ensam. Samägarna måste också komma överens om hur förvaltningen av gemensamma angelägenheter ska gå till. Det vanligast är att man utformar avtalet så att samägarna samlas till ett möte (husmöte) minst en gång om året för att besluta om gemensamma angelägenheter. Enklare frågor som rör löpande angelägenheter, t.ex. förande av räkenskaper, in- och utbetalningar o.d., bör anförtros åt någon eller några personer. Dessa bör också ha uppdrag att företräda delägarna som förtroendemän (sysslomän). Det är då viktigt att uppdraget preciseras så att gränsen mellan vad samägarna beslutar och vad som kan beslutas av sysslomännen är klar. När det gäller samägarnas gemensamma beslut är utgångspunkten att det för beslut i samäganderättsförhållanden fordras enighet (2 § samäganderätts lagen). Särskilt om samägarna är många är detta emellertid opraktiskt. Ett avtal bör därför innehålla regler om att vissa beslut kan fattas med enkel eller kvalificerade majoritet. Å andra sidan finns det vissa beslut som naturligt fordrar enighet mellan samägarna, t.ex. beslut om att riva huset eller genomföra större ändringsarbeten som påverkar enskilda samägares lägenheter i större utsträckning. Det finns emellertid också skäl mot att ha en sådan ordning. Om det råder oenighet mellan samägarna om t.ex. behovet av en större reparation, kan handlingsförlamning uppstå. Vad det hela egentligen gäller är frågan om trygghet i besittningen. Den som inte vill biträda ett beslut om en större reparation kan grunda sitt ställningstagande på ekonomiska skäl. Men tvisten mellan majoriteten och den enskilde kan i regel alltid lösas genom att den enskilde flyttar. För den som är tveksam om hur avtalet bör avfattas kan viss ledning hämtas i bostadsrättslagen. Man bör emellertid komma ihåg att det är tveksamt om ett avtal som ålägger en samägare att flytta i vissa situationer över huvud taget är bindande. Ett sådant villkor kan tänkas vara oskäligt mot samägaren enligt 36 § AvtL. Man bör vidare vara uppmärksam på att regler om skyldighet för en samägare att i vissa fall sälja sin andel eller rätt för den enskilde att hembjuda sin andel till samägarna och en motsvarande skyldighet för samägarna att lösa den enskilde samägarens andel kan stå i strid med reglerna om formkravet vid fastighetsköp enligt 4 kap. 1 § JB. Man får också anta att det inte går att utforma lämpliga vitesklausuler e.d., som framtvingar sådana skyldigheter.19 Det nu sist sagda har att göra med två andra viktiga saker som bör regleras i avtalet. Det är frågan om hur samägarna ska fördela ansvaret för avgifter och

Jfr t.ex. NJA 1965 s. 306. Se vidare Olsen, Ersättningsklausuler, ak. avh., 1986 s. 78 ff.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 24

2011-10-17 17.05

andra kostnader för huset. Det är också frågan om hur man ska förfara när en ägare vill lämna sin lägenhet och sälja sin andel till en annan tilltänkt ägare. Fördelningen av ansvaret för avgifter och kostnader kan göras relativt enkel. Det är vanligt att man fördelar de fasta utgifterna i förhållande till andelstal, som vanligtvis uttrycker lägenheternas storlek och kvalitet, medan driftsutgifterna fördelas i förhållande till faktisk eller beräknad förbrukning. Någon gång kan det finnas skäl att avvika från en sådan enkel beräkningsgrund, t.ex. om en av lägenheterna används som lokal med affärsrörelse. Frågan om nytillträdande samägare är av stor vikt. Det är två frågor som kommer i förgrunden, nämligen dels de övriga samägarnas intresse av att inte behöva godkänna en ny samägare som de inte vill acceptera, dels intresset av att den nye samägaren blir bunden av samägaravtalet. Det är vanligt att man, när det gäller den första frågan, försöker lösa den genom att i avtalet införa en bestämmelse om lösningsrätt för den eller de samägare som inte vill acceptera den tänkte förvärvaren. Som nyss nämnts är det dock tveksamt om sådana klausuler är giltiga. Den andra frågan kan i princip lösas genom en bestämmelse om att säljaren är skyldig att ta in en klausul i köpeavtalet att köparen accepterar avtalet mellan samägarna. Om säljaren underlåter att förbehålla samägaravtalet kan han bli skadeståndsskyldig mot de övriga samägarna. Däremot är det tveksamt om köparen blir bunden av samägaravtalet utan förbehåll.20 En ytterligare fråga av vikt är hur man ska förfara med en samägare som inte fullgör sina ekonomiska förpliktelser eller annars inte sköter sig vid utövandet av sin dispositionsrätt. Det kan vara nödvändigt att i avtalet, till den verkan det kan ha, ta in en bestämmelse som tvingar en sådan samägare att sälja sin andel och flytta. Som senare ska diskuteras har samäganderättsförhållandet den ”fördelen” framför t.ex. handelsbolagsförhållandet att det inte uppstår något hyresförhållande. En samägare har sålunda inte något på 12 kap. JB grundat skydd för sin besittning.21 Det finns inte heller något förbud mot att använda avtalsvillkor som kopplar ihop andelsrätt och dispositionsrätt. Å andra sidan har en sådan koppling inga sakrättsliga verkningar. Kommer det in en ny del ägare som inte är bunden av samägaravtalet har de andra delägarna svårt att göra gällande sina rättigheter. Men som en reflex av detta har en sådan ny ägare inte heller några rättigheter att disponera över en viss lägenhet. Det kan leda till 20

I det nedan diskuterade rättsfallet NJA 2007 s. 455 konstaterar Högsta domstolen att det är en omdiskuterad med ännu inte slutligen löst fråga, om ett villkor mellan samägare, att egen domen inte får säljas på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen, har någon verkan mot den som förvärvat en andel genom överlåtelse när säljaren inte har gjort förbehåll om villkoret. Se vidare hänvisningarna till doktrinen i rättsfallet. 21 Se NJA 1952 s. 37.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 25

2011-10-17 17.05

att han påyrkar att fastigheten eller huset ska säljas enligt 6 § samäganderätts lagen, så att han kan tillgodogöra sig det ekonomiska värdet av andelen. I detta sammanhang bör även följande rättsfall från Högsta domstolen uppmärksammas. NJA 2007 s. 455. Två makar ägde en fastighet tillsammans. De hade kommit överens om att fastigheten inte fick säljas enligt 6 § samäganderättslagen, dvs. ingen av makarna hade rätt att kräva att hela fastigheten skulle säljas på offentlig auktion för bådas räkning. Fastigheten utmättes för den ena makens skulder. Frågan i målet var om Kronofogdemyndigheten fick besluta att hela fastigheten skulle säljas, s.k. indragning. I 8 kap. 8 § UB stadgas att om en andel har utmätts och samägande rättslagen är tillämplig på samägandet så får Kronofogdemyndigheten besluta att hela egendomen ska säljas. Efter försäljningen fördelas köpeskillingen mellan sam ägarna i förhållande till deras andelar. Dock föreskrivs att 6 § samäganderättslagen gäller i fråga om hinder mot försäljning. Detta tolkades i ett tidigare fall, NJA 1991 s. 597, så att ett avtal mellan samägarna om att 6 § inte skulle vara tillämplig på samägandet förhindrade indragning. I det nu aktuella fallet, NJA 2007 s. 455, frångick Högsta domstolen denna tolkning. Ett förbud mot försäljning på offentlig auktion är inte bindande mot delägarens borgenärer annat än om det tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av egendomen.

Det är tydligt att detta rättsfall försvårar för andelsägande som boendeform. Emellertid har samäganderättförhållandet också andra nackdelar, som gör det mindre attraktivt som boendeform, frånsett vad som redan har sagts beträffande det komplicerade avtalsförhållandet och det faktum att sådana konstruktioner är ganska svaga civilrättsligt sett. Ett förvärv av en fastighet finansieras i regel – åtminstone till viss del – genom lån mot säkerhet i panträtt i fastigheten. Det kan ske genom att förvärvaren tar upp nya lån, antingen av säljaren (s.k. säljarrevers) eller av någon annan lämplig långivare, t.ex. en bank. Det kan också ske på så sätt att förvärvaren tar över säljarens lån. Vid överlåtelse av en ideell andel i en fastighet är förhållandena mera komplicerade. Det beror på att en andel i en fastighet inte kan intecknas och pantsättas separat (22 kap. 2 § 3 st. JB). Endast hela fastigheten kan pantsättas. När flera personer förvärvar en fastighet och sluter ett avtal om nyttjande av lägenheter kan fastigheten intecknas och pantsättas på samma sätt som vid överlåtelse av hela fastigheten. Det krävs att samtliga samägare deltar i pantsättningen för att den ska vara giltig. Det finns dock anledning att vara försiktig med att delta i något sådant. Om någon samägare inte kan betala sin del av lånet, får de övriga välja mellan att betala dennes lån eller att få fastigheten utmätt och såld.22 22

Jfr rättsfallet NJA 2007 s. 455 ovan.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 26

2011-10-17 17.05

Härtill kommer att det inte är så enkelt vid förvärv av en enstaka andel. En andel i en fastighet kan ju inte pantsättas separat. Detta medför att vid en försäljning av en andel i en fastighet har köparen inte tillgång till fastigheten som säkerhet för lån. För att nya lån ska kunna tas upp mot säkerhet i fastigheten fordras därför medgivande från övriga samägare. Det är osannolikt att ett sådant tillstånd skulle ges i ett enskilt fall, om detta inte är förutsatt i samägaravtalet på lämpligt sätt. Det finns olika sådana konstruktioner som på olika sätt gör det möjligt för den enskilde samägaren att utnyttja redan befintliga pantbrev i fastigheten som säkerhet för lån, i vart fall upp till en viss gräns. Framtiden för andelshus måste betecknas som osäker. Redan i samband med tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag diskuterades om sådana konstruktioner skulle förhindras.23 1983 års bostadsrättkommitté föreslog flera olika regler ägnade att förhindra vidare spridning av andelshusformen, bl.a. att förvärvstillstånd inte skulle medges enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. för upplåtelser och övergångar av andelshuslägenheter i vissa fall.24 Dessa förslag ledde inte till lagstiftning. Enligt direktiven till utredningen inför 1991 års bostadsrättslag skulle frågorna om andelsboende tas upp till ett samlat övervägande.25 Inte heller detta har lett till lagstiftning.

1.4 Indirekt ägande 1.4.1 Bostadsrätt Som tidigare har framhållits är bostadsrätt den konstruktion som lagstiftaren föredragit framför andra former av indirekt ägande. Den främsta anledningen till detta är att bostadsrättslagen innehåller betydelsefulla regler om bildande av föreningar som syftar till att skydda de enskilda som satsar pengar i ett projekt genom sina insatser. Vi återkommer senare till dessa regler. Men vad är då bostadsrätt? Bostadsrätt innebär enligt 1 kap. 4 § BRL en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot ersättning utan begränsning i tiden. En sådan nyttjanderätt får endast upplåtas av en bostadsrättsförening. Vidare gäller enligt 1 kap. 3 § BRL att bostadsrätt endast får upplåtas till medlem i föreningen. Det är medlemmens rätt i föreningen på grund av upplåtelsen som utgör bostadsrätten. Det framgår av dessa regler att det finns en koppling mellan medlemskapet i en bostadsrättsförening och innehavet av bostadsrätt. Men kopplingen är inte absolut. En bostadsrättshavare måste normalt vara medlem i föreningen. Där 23

Se prop. 1971:12 s. 92. Lagen om förvärv av hyresfastigheter upphävdes den 1 mars 2010 genom SFS 2010:24. 25 Dir. 1986:5. 24

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 27

2011-10-17 17.05

emot kan det finnas medlemmar i föreningen som inte är bostadsrättshavare. Detta medför att man måste skilja på två olika aspekter. Den första är det föreningsrättsliga förhållandet mellan medlemmen och bostadsrättsföreningen och det andra är upplåtelseförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren (nyttjanderättshavaren). En bostadsrättsförening är en särskild typ av ekonomisk förening, som är reglerad genom reglerna i bostadsrättslagen (som dock innehåller åtskilliga hänvisningar till lagen om ekonomiska föreningar). En bostadsrättsförening måste registreras som bostadsrättsförening och i firman (namnet) ska ordet bostadsrättsförening ingå (9 kap. 6 § BRL). Det ställs krav på att föreningen måste ha till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL).26 Det krävs att föreningen ska ha minst tre medlemmar och det krävs att stadgarna ska ha visst innehåll (9 kap. 5 § BRL). Medlemmarna utövar sitt inflytande över föreningens verksamhet genom att de kan närvara och rösta vid föreningsstämman. De kan också väljas till styrelsen och utföra andra funktioner i föreningen. Med vissa undantag följerbostadsrättslagen här samma principer som gäller för vanliga ekonomiska föreningar. Det finns särskilda bestämmelser om antagande av medlemmar i en bostadsrättsföre ning. Dessa bestämmelser är viktiga därför att endast medlemmar kan utöva bostadsrätten. Det finns också särskilda bestämmelser om utträde och uteslutning av medlemmar. Också dessa regler har fått sin prägel av det faktum att föreningen upplåter bostadsrätt och det krav på trygghet i besittningen som gäller. När en bostadsrätt har upplåtits till en medlem är det inte meningen att den ska återgå till föreningen, utan den ska i princip omsättas. En bostadsrätt har normalt ett ekonomiskt värde. Medlemmen kan tillgodogöra sig det värdet genom att sälja bostadsrätten och den kan också övergå till annan genom arv, bodelning och liknande transaktioner. Bostadsrätten kan vidare pantsättas på ett effektivt sätt.27 Slutligen innehåller bostadsrättslagen särskilda regler om upplåtelseförhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Reglerna präglas av det faktum att bostadsrätten gäller utan tidsbegränsning och att avtalet inte kan sägas upp mot bostadsrättshavarens vilja med mindre bostadsrätten har förverkats. En 26

Vid sidan av detta ändamål kan föreningen även driva verksamhet som understödjer upp låtelsen av lägenheter, såsom upplåtelse av garageplatser och uthyrning av lägenheter med hyresrätt. Upplåtelsen av lägenheter med bostadsrätt ska emellertid vara det väsentliga ändamålet, se kapitel 2.1. 27 Det finns emellertid vissa brister i systemet. För att komma till rätta med dem föreslås i SOU 1998:80 att ett centralt register inrättas och att bostadsrätter ska kunna intecknas på ungefär samma sätt som fastigheter. Förslaget har inte lett till lagstiftning. Jfr även Ds 2007:12.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 28

2011-10-17 17.05

annan viktig faktor är också att underhållsansvaret för fastigheten är fördelat mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna. En bostadsrättshavare svarar för underhållet av den egna lägenheten medan föreningen svarar för fastigheten och huset i övrigt. Bostadsrätten är därmed särpräglad och det är flera viktiga faktorer som skiljer den från en hyresrätt. Det är också dessa faktorer som skapar bostadsrättens särart ur ekonomisk synvinkel. Bostadsrätten ger ett indirekt inflytande för de boende genom att det är medlemmarna i en ekonomisk förening som äger huset. I hyresrätt har inte de boende ett sådant inflytande. I stället ges hyresgästerna inom hyresrätten inflytande genom att hyresgästen förhandlar om sitt individuella hyreskontrakt och inflytande ges även genom kollektiva förhandlingar enligt reglerna i hyresförhandlingslagen (HFL). Även om ett sådant inflytande kan gå långt kan det ändå inte mäta sig med det som ges genom det indirekta ägandet. På några punkter strävar emellertid lagstiftaren att ge hyresgästerna individuellt ett så stort inflytande som möjligt. Redan nu har bostadshyresgäster rätt att måla och tapetsera (12 kap. 24 a § JB). Hyreslagstiftningen ger hyresgästerna inflytan de över underhållet av den egna lägenheten efter kollektiva förhandlingar som delvis motsvarar det som bostadsrättshavaren har. Man talar där om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Vidare ges hyresgästerna mera individuellt inflytande över ombyggnader av huset. En annan utveckling i samma riktning är den kooperativa hyresrätten, som också lagreglerats. (Se nedan.) Tanken med detta är att upplåtelsen kommer att ske på begränsad tid och att rätten att överlåta hyresrätten är begränsad. Det nu sagda innebär att bostadsrätten kommer att behålla sin särart i ekonomiskt avseende. Det är flera faktorer som medverkar till detta. Bostadsrätten kan i princip överlåtas fritt. Det finns dock vissa undantag. En del föreningar har i sina stadgar bestämmelser om begränsning av överlåtelsevärdena, något som dock med tiden blivit mycket ovanligt. Andra föreningar har bestämmelser om att endast vissa kategorier får antas som medlemmar (s.k. insållningsklausuler). Den stora huvudmassan av föreningar har emellertid inte några sådana regler. (Det faktum att HSB har klausuler som kräver medlemskap i HSB-föreningen påverkar inte det sagda. HSB är en ekonomisk förening och därför öppen.) Detta medger en fri prisbildning på bostadsrätter. En bostadsrätt kan ses som en investering från den boendes sida. En försäljning kan ske med vinst eller förlust. Skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt ur boendesynpunkt berörs vidare i det följande.28

Se kapitel 9.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 29

2011-10-17 17.05

De senaste årens utveckling av priserna på bostadsrätter har fått många att höja på ögonbrynen. I en del fall verkar priserna inte ha någon som helst förankring i en ekonomisk verklighet. Det förefaller helt orealistiskt att betala flera miljoner kronor för en, inte ens särskilt attraktiv, lägenhet i centrala delar av Stockholm. Utan tvekan baserar sig en sådan prisbildning på andra faktorer än enbart tankar på att behöva bo billigt och bra. Här spelar förväntningar om kommande värdeökning utan tvekan en stor roll. En annan bidragande förklaring är att efterfrågan på hyresrätter i de centrala delarna av Stockholm vida överstiger tillgången och att bostadsrätt utgör ett substitut för den som kan betala för sitt boende. Bostadsbristen tenderar att driva priserna på bostadsrätter (och även småhus) i höjden. Bostadsrätterna utgör en fri och förhållandevis liten sektor i ett övrigt prisreglerat bestånd.29 Bostadshyreslägenheter kan som bekant inte säljas på ett lagligt sätt (12 kap. 65 § JB). Den som tar ut vederlag av en hyresgäst kan straffas.30 En viktig faktor i prisbildningen är att bostadsrättshavaren bidrar till före ningens finansiering av huset med en egen insats. Denna insats är bostadsrättshavaren i regel angelägen att få tillbaka vid en överlåtelse. I ett läge med vikande priser kan detta också skapa en viss tröghet i försäljningen av bostadsrätter. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som inte behöver eller ens är avsedd att gå med vinst. Inte heller gäller några regler om bruksvärde eller liknande. Beslut om vad det ska kosta att bo i föreningen fattas av föreningens styrelse efter föreningens ekonomiska behov. Ofta har föreningen ingen annan verksamhet än att förvalta det egna huset eller husen. Det är också ovanligt att en bostadsrättsförening bygger nya hus eller utvidgar sin verksamhet. Möjligen kan det förekomma om föreningens hus av någon anledning behöver rivas. I stället bildas en ny förening för att förvalta ett nytt hus eller ett nytt område. Detta innebär att föreningens kostnader för lån för att finansiera förvärvet av huset med tiden sjunker i takt med att lånen amorteras av, i vart fall tills det är dags att genomföra större renoveringsarbeten. Kostnaderna för underhåll i bostadsrättsföreningar är lägre än hyresvärdens kostnader i hyresrätt. De boende sköter själva det inre underhållet och de gör en hel del själva utan att anlita hantverkare. Förmodligen är bostadsrättshavare också mera aktsamma än hyresgäster just därför att de själva svarar för kostnaderna för förstöring och förslitning. 29

Enligt statistik från SCB utgjorde bostadsrättsandelen 37 procent av det totala antalet lägenheter i flerbostadshus i slutet av år 2010 (pressmeddelande 2011-05-31 nr 2011:143). 30 Jfr dock 12 kap. 65 a § JB och förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling när det gäller köavgifter och förmedlingsavgifter.

11-46 Iustus Bostadsrätt 17 okt.indd 30

2011-10-17 17.05

IUSTUS FÖRLAG

Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt Upplaga 3

Bostadsrätt

Anders Victorin Jonny Flodin

IUSTUS FÖRLAG

Bostadsrätt.3u.4.indd 1

02 01 FnL1 EkZpcm1hIEpvaG4gUGVyc3NvbgRKb2hu AE6cmTQ= 02 0040

ISBN 978-91-7678-796-0

10/17/11 9:34 PM