Sistema Registral Venezolano

Editorial

Los Sistemas Registrales en la rama del derecho

Según Fernández (2001), el sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual, dicho en forma resumida, sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro". Existen diversas opiniones sobre la ubicación del derecho registral en el campo del derecho, entre las cuales se tienen:

Las que consideran al derecho registral como una disciplina independiente del derecho y debido a sus características especiales puede estar tanto en el derecho público como en el derecho privado. Los que opinan que el derecho registral carece de autonomía y pertenece al derecho público o al privado y dentro de este último en el derecho civil. Y los que consideran como parte del derecho público y lo ubican dentro del derecho administrativo.

El autor Calvo Baca (1998), lo ubica dentro del derecho público, formando parte de los entes públicos menores que constituyen la organización jurídica del estado al servicio de la colectividad. En Venezuela el derecho registral se regula por el conjunto de registro o instituciones regístrales a que se contrae los artículos 1913 al 1928 del código civil y la ley de registro público y notariado.

Oponibilidad de los actos regístrales. Sino son inscritos y publicados como prevé la ley, no pueden ser opuestos a terceros a menos que se pruebe que estos lo conocían. Si son inscritos y publicados conformen a la ley pueden ser opuestos a terceros sin ellos puedan alegar que no los conocían.

EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO

sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante y de folio personal. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la

veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso. Fernández (2001). Se dice, que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).

En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscripción, al respecto el Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales". También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros".

Es por esto, que en Venezuela el instrumento público hace plena fé, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar.

Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro. De allí, que el Código Civil venezolano expresa tácitamente en su Título XII, Capítulo II, Artículo 1120 establece que la no-inscripción de un

adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente que los Registros de la propiedad tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros). Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros establecen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).

CLASIFICACIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL

sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.

Sistema registral Franceses Llamado también de la trascripción, clandestinidad, es un régimen registral de origen romano, donde la adquisición de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales sobre esta, se materializan por el simple consentimiento de las partes la trascripción solo produce efectos, con respecto a terceros no pueden establecer limitaciones al absoluto y donde el propietario puede disponer libremente de sus bienes inmuebles, sin limitaciones alguna al ejercicio de sus derechos. Obligar al titular de un derecho de propiedad al sometimiento de alguna institución estatal para que cumpla formalidades de publicidad es una restricción o renegación del carácter

esencial de la propiedad y de su tendencia individualista.

Por lo antes expuesto, en el sistema registral Francés existe un predominio del titulo sea voluntad individual para crear, modificar, transmitir o extinguir derechos sobre inmuebles y carecen de publicidad, los contrato solo son conocidos por las partes. Esta falta de publicidad es fuente de constantes litigios impera un régimen de clandestinidad absoluta.

Características

No recibe directamente derecho reales, solo los documentos o títulos en sentidos formal (registro de documentos)

No produce efectos constitutivos o con validantes, solo declarativos o de publicidad.

No existen los principios de legitimación o fe pública registral.

La trascripción o inscripción son voluntarias.

Los títulos susceptibles de trascripción no pueden ser opuestos a terceros que transcribieren o inscribieren los suyos, aunque fueran estos de fecha posterior.

Sistema Alemán o Germano

Este sistema tiene como base el registro territorial que se llevado en cada circunscripción en los que deben inscribirse todas las transferencias de bienes inmuebles y las imposiciones de derechos reales sobre estos.

La inscripción se realiza previa clarificación del titulo por los funcionarios del registro, una vez hecha la inscripción quedan bajo el amparo de registro y los actos y contratos merecen fe pública, tienen valor absoluto, por lo tanto no pueden tacharlos ni observarlos.

Características

Es obligatorio la inscripción en los libros de registro los actos para crear, modificar, transmitir o extinguir derechos sobre inmuebles

La inscripción es el único medio de adquirir derechos reales.

Es indispensable el consentimiento de las partes seguido de su inscripción en el registro para considerar valido la transmisión de la propiedad o constituir otros derechos reales. El catastro de la propiedad es indispensable para la inscripción, verifica la realidad jurídica para realizar ambos la publicidad efectiva adquiriendo su valor. Indiscutible.

El registro hace plena fe, por lo tanto el valor de las inscripciones resulta absoluto.

Sistema Australiano o Torrens

Llamado acta Torrens por su creador Sr: Robert Richard Torrens; este sistema apuntaba a una triple finalidad u objetivo, inscribir la propiedad completamente liberada de las cargas ocultas, dará conocer los derechos reales que la afectaran y movilizar tanto la tierra como el crédito

hipotecario.

El sistema australiano sintetiza los principios fundamentarles de todo buen sistema registral como los son: sustantividad de la inscripción, publicidad y garantía que presta el estado a quien ha registrado el derecho, principios que se realizaba. La inscripción primera de dominio es facultativa, para la cual se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades de orden sustantivo, como el examen minucioso de los títulos y de orden adjetivo como la publicidad en los diarios para que las personas que se crean con derecho se presenten cumpliendo este tramite, es obligatoria la inscripción para las sucesivas trasmisiones y constituciones de derecho reales. El estado ampara los derechos inscritos reconociendo su legitimidad, toda vez que la inscripción se efectúa a base de titulo saneados.

Características

Se orienta a la transmisión o constitución del dominio y demás derecho constitutiva, cumpliendo una finalidad de publicidad. Los medios constitutivos no dan el dominio o derecho real entre las partes. adquiriente queda desvinculado de toda relación con el titular anterior, de manera que libre de cargar y gravamen.

La protección del registro es total y se hace extensiva al titulo de propiedad expedida por el registro, que se configura como titulo real. Favorece la movilización territorial sean que disminuya la seguridad del trafico jurídico inmobiliario, por cuanto el adquiriente no puede ser afectado por los vicios en la titularidad.

SISTEMA INMOBILIARIO

Este registro tiene por objeto todo lo relativo a la inscripción de los actos o negocios jurídicos vinculados con derechos reales que afecten la propiedad inmobiliaria (Artículo 43, LRPN).

En ese sentido, el artículo 43 de la LRPN establece los actos que deben inscribirse en el registro inmobiliario, contándose entre otros, los siguientes: documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la propiedad; contratos de cesión, partición, adjudicación, sentencias ejecutoriadas sobre el dominio de

derechos reales; la constitución de hogar; lasdeclaraciones, los denuncios, permisos, contratos, títulos, concesiones y demás documentos que conforme a las leyes en materia de minas, hidrocarburos y demás minerales combustibles deban registrarse; los contratos de opción de compra-venta de inmuebles; las donaciones inmobiliarias y la separación de bienes entre cónyuges cuando existan inmuebles o derechos reales.

Se establece también que el catastro municipal será fuente de información registral inmobiliaria (Artículo 44, LRPN).

CLASIFICACIÓN DEL SISTEMA INMOBILIARIO

Sistemas que reducen el registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el derecho común, careciendo el registro de efectos constitutivos.

Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles.

Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que

se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo.

El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: solo que, para evitar, lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige el registro, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar".

Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades

(artículo 1924 Código Civil).

Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas).

No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes. Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación registral).

Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia registral vence a la realidad jurídica extraregistral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública

registral). Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.

Sistemas que atribuyen al registro eficacia constitutiva.

Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el derecho, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla. Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.

Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho que el registro da vida.

El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral).

NATURALEZA JURÍDICA DEL SISTEMA REGISTRAL

Según Alarcón (1997), expresa que la naturaleza de la función regístral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada con el derecho de Publicidad que emana una institución denominada los registros mercantiles, dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para de ello.

Es por ello que los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el registro, permite que los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el derecho de propiedad merece todos los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo económico tanto para el adquiriente del derecho y para el país en general.

De la misma manera, la naturaleza de la función registral radica en la seguridad jurídica que otorga el registro a través de la publicidad de ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que por este medio se determina el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurídicas, ya que a través de la publicidad se brinda una titularidad cierta y notoria en cuanto a los derechos, a fin de tener enterados a terceros, garantizándolos que las alteraciones ocultas no los afectarán.

La naturaleza jurídica la función regístral, se fundamentan a través de los principios regístrales, ya que éstos son la base del sistema registral, por cuanto constituyen reglas de orientación, fundamentales del derecho registral. Tal como lo señala García (2001), los principios regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral. Entendiéndose entonces que los principios regístrales son la base para el proceso de calificación del Registrador Público, estableciendo pautas a seguir para lograr la protección del Tercero Regístral.

CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO

Características Generales

Es un derecho regulador de la publicidad. Pone en conocimiento de los interesados para la tutela de sus derechos y del tránsito jurídico.

Es un derecho legitimador. Ya que a través de la existencia y la legalidad del título del cual proceder, imponer credibilidad en el registro.

Es un derecho protector Asegura y protege la confianza en el registro ya que el contenido registral prevalece sobre la realidad jurídica discordante.

Carece de Sustantividad No es una disciplina jurídica independiente sino parte integrante del derecho civil.

Características en territorio venezolano

Es considerado un sistema mixto. Sistema de oponibilidad de lo inscrito.

Convalidante: Ya que además de la oponibilidad de lo inscrito establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o “Iuris Tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre la verdad real y la registral) e integridad del contenido del registro.

Es decir que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuando a su contenido y legitimidad del titular y la forma exigida si fuese el caso.

Constitutivo de Folio Real: Porque las inscripciones registrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas naturales o jurídicas. Personal. De inscripción.

De transcripción: Ya que la elaboración de los asientos registrales se hace copiando los documentos de forma fiel y exacta.

CONCLUSIÓN

Los sistemas registrales necesitan un cambio en sus reglamentos actuales para garantizar una mejor regulación sobre toda en la parte de publicidad de bienes inmuebles para preservar la seguridad jurídica Donde lo principal es tomar en cuenta sus puntos de vista en cuanto a valor jurídico y régimen de registros

ENTRETENIMIENTO