AEDES-MAGAZINE NR.1 2022

Aedes magazine

2022

1

Samenwerken in de regio:

het begin van alles

' KRIJG JE EEN EERLIJKE KANS EN PAK JE DIE OOK?'

' EEN HUISEIGENAAR KRIJGT MEER SUBSIDIE DAN EEN HUURDER'

IN DIDAM MOGEN BEWONERS ÉCHT MEEDENKEN

Advertentie

1 MERK - 1 PLATFORM

HET COMPLETE WONINGBOUWKWARTET + + + +

VERWARMEN KOELEN WARM TAPWATER VENTILEREN

WIJ HEBBEN ALLES IN HUIS Naast onze warmtepomp, die warmte, koeling en warm tapwater biedt, heeft Mitsubishi Electric voortaan ook ventilatie met warmteterugwinning (WTW) in het programma.

Met deze vierde kaart bieden wij, vanaf begin 2022, met één merk en een digitaal platform een compleet geïntegreerde totaaloplossing voor de woningbouw.

WWW.ALKLIMA.NL

Neem gerust contact op voor een vrijblijvende afspraak en ontdek de flexibele mogelijkheden van de Ecodan-warmtepompen van Mitsubishi Electric.

Commentaar Xxxxxxxx

‘Samen werken aan goed wonen’

Foto: Phil Nijhuis

D

e Actieagenda Wonen draagt niet voor niets de titel Samen werken aan goed wonen. Voor alle grote opgaven van de volkshuisvesting die voor ons liggen geldt: we kunnen het niet alleen. Maar we willen het ook niet alleen. De landelijke opgave zoals geschetst in de Actieagenda, die voor een groot deel spoort met het nieuwe regeerakkoord, vereist intensieve samenwerking op lokaal en regionaal niveau.

Daar moeten immers de bouwlocaties worden ontwikkeld, daar zullen renovatie en verduurzaming moeten worden geprogrammeerd.

En daar zullen we afspraken moeten maken over hoe gecoördineerde inzet van wonen, zorg, welzijn en veiligheid de leefbaarheid van wijken en buurten moet verbeteren.

In de Actieagenda Wonen staat beschreven welke investeringen mogelijk worden als de verhuurderheffing wordt afgeschaft. Gelukkig is het nu zover. De woningcorporaties hebben zich in diezelfde Actieagenda meer dan bereid verklaard prestatieafspraken te willen maken over de inzet van die investeringsruimte. En

dat zal de noodzaak tot lokale en regionale samenwerking fors doen toenemen. In de eerste plaats omdat prestatieafspraken wederkerig moeten zijn. Meer nieuwbouw staat of valt met een voortvarende ontwikkeling van locaties en met snellere procedures.

Investeren in leefbaarheid vergt koppeling tussen het fysieke en het sociale domein. Hier zullen we dus afspraken moeten maken met lokale en regionale overheden. Van de nieuwe minister kunnen en mogen we verwachten dat meer regie gaat helpen bij de totstandkoming en uitvoering van wederkerige afspraken.

Maar ook de samenwerking tussen woningcorporaties onderling zal nieuwe impulsen krijgen. De regionale opgaven van de volkshuisvesting kunnen in veel gevallen niet door

1 corporatie worden gedragen. Het vergt meer samenwerking om een stabiele bouwstroom te ontwikkelen die investeringen mogelijk maakt in circulair en modulair bouwen.

Een samenwerking ook vaak over de regionale grenzen heen.

Meer dan ooit verwacht de samenleving prestaties van onze sector. Meer dan ooit zullen we die door samenwerking moeten leveren.

Martin van Rijn voorzitter

Aedes-Magazine 1/2022 - 3

Maart 2022

Inhoud COLOFON

AEDES-MAGAZINE IS ZOWEL EEN GEDRUKTE ALS DIGITALE UITGAVE van Aedes vereniging van woningcorporaties. Het magazine is gratis en verschijnt 4 keer per jaar. Abonnementen gedrukt: (088) 2333700, publicaties@aedes.nl en online: www.aedes.nl/abonneren ONZE REDACTIE: Margriet Pflug en Natasja Verheij (hoofd- en eindredactie); Leonie Harbers en Wiebeke Sittrop (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie) AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE: Wiep van Apeldoorn, Nanda de Beer, Vincent Bijlo, Werry Crone, Curve, Floris Dogterom, Rivka Groenier, Yoko Heiligers, Marlies Kolthof, Olaf Kraak, Michelle Muus, Joke Schut, Renée Sommer, Wolter Top, Lisette Vos, Martin Waalboer, Marjon van Weersch, Marco de Wilde, Allard Willemse CONCEPT EN REALISATIE: MPG. ADVERTENTIES: SGNM. AUTEURSRECHTEN VOORBEHOUDEN ISSN 1388-8528

4-

22 Stand van het land 3

Commentaar Martin van Rijn

‘Samen werken aan goed wonen.’

6

8

Buitenkijken

De Bakemabuurt in Amsterdam is weer klaar voor de toekomst.

Samenwerking in de regio

In de regio hebben corporaties soms heel andere problemen dan in de grote steden.

12 Trends

Scheidend SER-voorzitter Mariëtte Hamer geeft haar visie op de waarde van wonen.

18 Goedemorgen ...

Projectontwikkelaar Harm Janssen: ‘Mijn vak is geen hit-and-run.’

25 Column Marco de Wilde ‘Van welk misbruik is er sprake als je met een modaal inkomen een betaalbaar huis huurt?’

26 Hoe dan?

In Didam mogen bewoners écht meedenken.

32 Toezicht

Lokale netwerken, hoe houd je daar toezicht op?

35 Column Vincent Bijlo

‘Bouwen tot op het geitenveldje van de kinderboerderij.’

Mohamed Baba: ‘Goed wonen zorgt dat je kunt bijdragen aan de samenleving.’

8

12

22

40 Blikopener

3 partijen over prestatieafspraken in Schiedam: ‘We willen iets bereiken voor mensen met lage inkomens.’

44

44 Slimmer & beter

Innovaties en samenwerking voor goed en betaalbaar wonen.

46 Binnenkijken

2 jongens over hun deelcontract: ‘Dit moeten meer corporaties doen.’

49 Scheefcampagne

40 corporaties in het noorden en oosten van het land vragen om regionaal maatwerk.

‘ Ik vond het heel fijn mee te kunnen denken over mijn eigen woning’

49

Bewoonster Rita Berendsen, pagina 30

26

Aedes-Magazine 1/2022 - 5

Buitenkijken

Klaar voor de toekomst De Bakemabuurt in Amsterdam Geuzenveld is weer klaar voor de toekomst. Woningcorporatie Stadgenoot en de gemeente zijn 7 jaar bezig geweest met renoveren, slopen, bouwen én vernieuwen van de openbare ruimte.

Foto: Olaf Kraak

Stap voor stap en in overleg met de buurtbewoners is er flink geïnvesteerd in de kwaliteit van de 370 woningen (258 sociale huur, 48 middenhuur en 64 koop). De nieuwbouwwoningen zijn ruimer, duurzamer en met een lift bereikbaar. De gemeente heeft de straten en het groen opgeknapt en voor de kinderen 1 grote en 2 kleine speeltuinen aangelegd.

De inrichting is open en groen om ontmoeting tussen buurt-bewoners te stimuleren. Het is een eigentijdse vertaling van het oorspronkelijke ontwerp van architect Jaap Bakema uit 1957.

6-

Samenwerking Xxxxxxxx

8-

SAMENWERKING IN DE REGIO

‘Het credo bouwen, bouwen, bouwen past niet overal’ Er is een nijpend tekort aan sociale huurwoningen en op het gebied van duurzaamheid moeten grote stappen worden gezet. Dat is het grote verhaal.

In de regio hebben corporaties en bestuurders soms heel andere – of extra – problemen. 3 wethouders over de knelpunten en oplossingen in hun gemeenten.

‘Laten we het samen doen en ideeën uit de regio leidend laten zijn.’

Tekst: Rivka Groenier, illustratie: Yoko Heiligers

B

ouwen, opknappen en verduurzamen: dat is wat de komende jaren de sector te doen staat.

De opgave is pittig: alleen al tot 2025 moeten er 150.000 nieuwe sociale woningen bijkomen, is de afspraak met het Rijk. Het goede nieuws is dat er dankzij de structurele verlaging van de verhuurderheffing meer geld beschikbaar is: tot 2035 een extra investeringsruimte van 8,6 miljard euro.

Dat geld is niet alleen bestemd voor bouw, ook in verduurzaming moet flink worden geïnvesteerd. Ongeveer 250.000 woningen moeten voor 2028 een beter energielabel krijgen, anders krijgen bewoners korting op de huur. Daarnaast mogen er over 5 jaar geen slecht onderhouden woningen meer zijn. Deze maatschappelijke opgave stelt gemeenten en corporaties op de proef. Elke regio kent

daarbij zo zijn eigen knelpunten, maar er zijn ook creatieve oplossingen.

REGIO PARKSTAD LIMBURG LEEFBAARHEID Structurele leegstand, slecht onderhoud en overlast: de leefbaarheid is in de regio Parkstad Limburg het grootste knelpunt, vertelt Tim Weijers, wethouder wonen in de gemeente Kerkrade. De regio telt ongeveer 130.000 particuliere woningen.

Vooral de arbeiderswijken die stammen uit de mijnbouwtijd, zijn zorgenkindjes in Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Landgraaf. Zo is het aantal ‘kwetsbare’ koopwoningen extreem hoog, waarbij de eigenaren moeite hebben om de hypotheek op te brengen, onderhoud te plegen of energiebesparende maatregelen te nemen. ‘Het gaat om maar liefst 20.000 woningen.’

De regio werkt bij het verbeteren van de leefbaarheid samen met corporaties. ‘Die hebben de afgelopen jaren al fors ingegre-

pen met sloop en nieuwbouw. Waar we nu samen naar kijken is het particuliere bezit.’

Gemeenten en corporaties hebben hierover prestatieafspraken gemaakt. ‘Per jaar kopen corporaties 100 woningen op, soms met hulp van een zogenoemde inpondmakelaar, een bedrijf dat particuliere woningen eerst koopt en renoveert en vervolgens afstoot aan corporaties zodat zij die kunnen verhuren.’ Bij een eerste pilot hebben corporaties 20 woningen op die manier aangekocht. ‘Dat gaan we nu breder trekken in een groter zoekgebied en stevig opschalen.’ Het is een omslag, stelt de wethouder, die gaat zorgen dat woningen weer onderhouden worden en buurten meer leefbaar. ‘Corporaties hebben lang woningen verkocht aan particulieren, nu komen koopwoningen juist weer in de huursector terecht.’

De samenwerking gaat goed, zegt hij. ‘De gemeenten hebben regionaal regelmatig bestuurlijk overleg waarbij de corporaties ook aanschuiven. Er is een goede wisselwerking, we kunnen het niet zonder elkaar.’ Corpora-

Aedes-Magazine 1/2022 - 9

Nieuwbouw

ties staan meer tussen de bewoners, vindt de wethouder. ‘Zij komen ook achter de voordeur, er worden contacten gelegd. Zo krijgen bewoners meer gevoel voor hun eigen wijk, wat de leefbaarheid verbetert.’

De kabinetsplannen bieden kansen, denkt Weijers. ‘De afbouw van de verhuurderheffing geeft lucht en we gaan zeker weer een beroep doen op het volkshuisvestingsfonds.’ Hij blijft wel kritisch. ‘Het credo bouwen, bouwen, bouwen, past niet overal. Wij zijn al jarenlang een krimpgebied, maar hebben naast verdunning ook behoefte aan vernieuwing. Je moet hier het juiste product op de juiste plek toevoegen, zoals geschikte woningen voor

Tim Weijers

wethouder Wonen in Kerkrade

‘Wij zijn al jaren een krimpgebied.

Wij hebben behoefte aan vernieuwing’

10 -

jongeren om die groep hier te houden, en levensloopbestendige woningen vanwege de vergrijzing.’

ZWOLLE - KLIMAATBESTENDIGHEID In Zwolle is klimaatadaptatie een hot item, vanwege de kwetsbare ligging van de stad in de IJssel-Vechtdelta. Wethouder wonen Ed Anker: ‘Zwolle ligt op het laagste punt van Overijssel. Er stroomt ongelooflijk veel water uit de omliggende heuvels langs de stad. En bij noordwesterstorm stuwt het IJsselmeer het water ook onze kant op.’ Om op het ergste te zijn voorbereid, is de stad volgens Anker daarom ‘bijna extreem bezig’ met een goede waterberging en waterafvoer.

Dat gebeurt in de openbare ruimte met slimme oplossingen: het nieuwe stationsplein heeft een ingenieuze dubbele bodem om water op te vangen voordat het naar de lagergelegen woonwijken sijpelt. De fietsenkelder onder het plein fungeert als overloop bij extreme wateroverlast. ‘We ontwerpen de stad als een spons die water zo goed mogelijk vasthoudt.’

Ook bij alle bouwplannen in Zwolle staat de klimaatadaptatie hoog op de agenda. De gemeente werkt daarbij nauw samen met corporaties, vertelt Anker. ‘Waterbeheer is misschien niet het eerste waar een corporatie aan denkt. Maar hier begrijpen ze heel goed waarom het belangrijk is.’ Als voorbeeld noemt hij een groot project van Openbaar Belang, waar 180 woningen worden gesloopt en minimaal 230 sociale huurwoningen teruggebouwd. In die complexen wordt het water op ingenieuze wijze afgevoerd. ‘Via een soort drietrapssysteem waarbij water eerst op het dak wordt opgevangen, dan in de binnentuin, waarna het via een kanaaltje kan afstromen.

Echt een slim ontwerp en een prachtig voorbeeld van een goede samenwerking, waarbij klimaatbestendigheid vanaf het begin een wezenlijk onderdeel is.’

Zwolle wil de komende jaren veel huizen bouwen. ‘Minimaal 1.000 woningen per jaar’, zegt Anker. ‘Dat is nodig omdat Zwolle een grote aantrekkingskracht heeft vanwege de centrale ligging en goede bereikbaarheid.’ Die ambitie vraagt om goede samenwerking tussen gemeente en corporaties. Ook op bestuurlijk gebied versterken gemeente en corporaties

elkaar. Ze trokken samen op in een poging een woondeal te krijgen van het Rijk, om de groei te kunnen versnellen. ‘Dat is nog niet gelukt, ondanks een motie in de Kamer. Heel jammer, want we konden de kortingen die erbij horen goed gebruiken.’

FOODVALLEY - WACHTLIJSTEN De regio Foodvalley (Barneveld, Ede, Nijkerk, Rhenen, Renswoude, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen) kampt met lange wachtlijsten en een grote vraag naar betaalbare woningen, vertelt de Nijkerkse woonwethouder Harke Dijksterhuis. ‘Wij voelen de druk op onze woningmarkt vanuit de Randstad. Je kunt

‘Waterafvoer in een nieuw te bouwen complex is een prachtig voorbeeld van een goede samenwerking’

Ed Anker

wethouder Wonen in Zwolle

in onze regio mooi in het groen wonen, met goede spoor- en wegverbindingen en lagere prijzen.’ Met name onder de eigen bevolking is de vraag naar sociale huurwoningen enorm gestegen. ‘In Nijkerk moet je nu al 6 à 7 jaar wachten. Je ziet hier mensen van 28 die noodgedwongen nog bij hun ouders wonen.’

Elke 2 maanden is er bestuurlijk overleg over bouwen en wonen waarbij ook de corporaties aan tafel zitten. ‘Binnen een regionaal actieprogramma werken we samen aan verschillende projecten.’ Dat is hard nodig want tot 2040 moeten er in de regio maar liefst 40.000 nieuwe woningen bij komen. Er wordt gewerkt aan een convenant met corporaties, projectontwikkelaars en beleggers om harde afspraken te maken. De corporaties zijn hierbij onmisbaar, zegt Dijksterhuis. ‘Alleen al vanwege de opgave van 30 tot 35% sociale huur bij nieuwbouw.’

Tijdens de bijeenkomsten wordt veel kennis gedeeld. ‘Corporaties nemen zelf initiatieven; binnenkort gaan we met de samenwerkende corporaties op excursie in Wageningen, kijken naar de warmtetransitie in sociale huurwoningen. Ik zie dat corporaties echt een vliegwiel kunnen zijn voor de transitie.’

Wat corporaties vooral inbrengen, zegt Dijksterhuis, net als zijn collega in Limburg, is de stem van de samenleving. ‘Zij staan dicht bij huurders, weten wat er leeft onder mensen met de lagere inkomens. Ze zorgen voor een realiteitscheck.’ Hij noemt meer voorbeelden van goede samenwerking in zijn regio. ’Anders Wonen, waarbij een aantal gemeenten samen met corporaties woonvormen neerzetten voor mensen die nergens meer terecht kunnen. We werken ook aan huisvesting voor arbeidsmigranten en we hebben in Nijkerk net een project afgerond met 50 tiny houses voor starters.’ Dat project bewijst hoe hoog de nood is, stelt hij. ‘Er waren 800 gegadigden.’

Dijksterhuis is blij dat er een nieuw kabinet is.

‘De afbouw van de verhuurderheffing geeft lucht. Dat er een nieuw ministerie voor woningbouw is opgericht, bewijst dat de regering

het onderwerp serieus neemt.’ Tegelijkertijd is hij waakzaam. ‘Als het Rijk zegt: “Plemp daar maar 40.000 woningen neer”, dan gaat het niet goed. Laten we het vooral samen doen en de ideeën uit de regio leidend laten zijn. Dat is de enige manier om met draagvlak betaalbare woningen te realiseren. Wij weten wat er leeft bij de inwoners, kennen de locaties, de projectontwikkelaars en corporaties.’ De urgentie wordt gevoeld bij de regering stelt hij. ‘Maar het woonprobleem los je niet in 2 jaar op. Er moeten ook mensen zijn om plannen te maken en die woningen te bouwen. Dat kan weleens de echte bottleneck worden.’

Lees meer over samenwerking tussen woningcorporaties en gemeenten op Aedes.nl/regionalewoningmarkten

Harke Dijksterhuis

wethouder Wonen in Nijkerk

‘Als het Rijk zegt: “Plemp daar maar 40.000 woningen neer”, dan gaat het niet goed’ Aedes-Magazine 1/2022 - 11

Foto: Sicco van Grieken

AEDES-LEZING DE WAARDE VAN WONEN De woningmarkt is volledig terug in het maatschappelijke debat.

Wonen is ook zoveel meer dan een dak boven je hoofd. Daarom heeft Aedes het initiatief genomen voor een jaarlijks terugkerende lezing: De waarde van wonen. Scheidend voorzitter van de Sociaal-Economische Raad Mariëtte Hamer reflecteerde als eerste op dit onderwerp.

12 -

Xxxxxxxx Trends

SER-VOORZITTER MARIËTTE HAMER OVER DE WAARDE VAN WONEN

‘Betaalbaar wonen is de basis van je bestaan’ Wat is de impact van een fijne, veilige thuisbasis op ons welzijn?

Over dat thema sprak scheidend SER-voorzitter Mariëtte Hamer tijdens de eerste Aedes-lezing De waarde van wonen.

W

Wat betekent wonen voor u?

‘In de drukte van alle dag is mijn huis de plek waar ik tot rust kom, me veilig voel, inspiratie opdoe, nadenk, kan ontspannen en inspannen. Kortom: mijn thuis. Daar reken ik ook de omgeving van mijn huis toe. Mijn leefomgeving waarin ik mijn familie en vrienden ontmoet, mijn buren, mijn sociale netwerk, mijn regio. Er zit zo veel vast aan wonen en de waarde daarvan. SEO Economische Onderzoek heeft veel van die factoren in beeld gebracht in de Kansenatlas.

Waar je woont, waar je opgroeit, beïnvloedt je kansen in de samenleving. Dat laat de Kansenatlas zien.’

Hoe je woont heeft dus impact op de sociaaleconomische positie. Wat je ervoor betaalt ook. Veel mensen wonen te duur, te onzeker, of blijven noodgedwongen lang bij hun ouders wonen. Hoe ziet u dat? Ligt hier een rol voor de SER? ‘Iedereen is het erover eens dat er een belangrijke opdracht voor politiek Den Haag ligt om de problemen op de woningmarkt op te lossen. In afstemming met de decentrale overheden, woningcorporaties en alle andere partners op de woningmarkt. Want iedereen zou in een betaalbaar huis moeten kunnen wonen. Dat is de basis van je bestaan. Helaas is dat voor steeds meer mensen al een tijd niet meer zo vanzelfsprekend.

De SER heeft hierin zeker een rol. In diverse verkenningen heeft de SER zich de afgelopen jaren uitgesproken over verschillende aspecten van de woningmarktproblematiek.

Bijvoorbeeld over de risico’s van hoge hypotheekschulden of over de woningmarktpositie van jongeren. Die is verder verslechterd, blijkt uit de verkenning Veelbelovend die het SER-jongerenplatform in januari publiceerde.

Dat geldt nog in grotere mate voor kwetsbare jongeren. Maar ook voor jongeren die gewoon een baan hebben en geld verdienen is het niet te doen. Ik zie het in mijn omgeving. Jongeren zitten vaak (net) naast de criteria voor een sociale huurwoning en door de studieschuld en de hoge prijzen kunnen ze geen huis kopen.

Het SER-jongerenplatform roept op tot een aanpak die specifiek voor jongeren de woningmarkt toegankelijker maakt.’

Aedes-Magazine 1/2022 - 13

Trends

‘We moeten slimme deeloplossingen bedenken, en de integrale opgaves niet uit het oog verliezen’ Wij zijn erg blij dat we weer een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben.

Hoe vindt u dat de minister naar zijn opdracht moet kijken?

‘De woningmarktparagraaf in het coalitieakkoord bevat een ambitieuze agenda, met een duidelijke ambitie om elk jaar 100.000 woningen te bouwen. Daar moet je provincies en gemeenten goed bij betrekken. Heb er oog voor dat de krapte op de arbeidsmarkt een van de risicofactoren is om de beoogde aantallen te halen. We werken aan een toegankelijke woningmarkt voor alle groepen in de Nederlandse samenleving: dat vraagt om een betere betaalbaarheid en om keuzes voor wie en waar er gebouwd wordt. En vergeet de verduurzamingsopgave in de fysieke leefomgeving niet. Die 100.000 woningen bouw je niet voor even.’

U bent geboren in AmsterdamWest. Net als elders in Amsterdam, maar ook in andere steden trekken daar oorspronkelijke bewoners weg omdat de huizen te duur worden. Hoe kijkt u tegen deze ontwikkeling aan?

‘De stad zou voor iedereen bereikbaar moeten blijven, dus ook voor mensen met een kleine portemonnee of de middeninkomens.

Dat komt de diversiteit en leefbaarheid in de stad ten goede. En is bovendien belangrijk

Hoe verhoudt uw visie zich tot de werkelijkheid?

voor de arbeidsmarkt. Juist verpleegkundigen, politieagenten en leraren zijn in de stad hard nodig. Zij moeten daar een fatsoenlijke woning kunnen vinden, voor een redelijke prijs. Dat is ook in het publieke belang.’

Als geld en tijd geen bezwaar waren, hoe zou de woningmarkt er dan over 10 jaar uit moeten zien in uw persoonlijke optiek? Visionair dromen is toegestaan.

‘In de ideale wereld zou er een geschikte en betaalbare woning te vinden zijn op een plek waar je graag wil wonen. De inrichting van de leefomgeving draagt bij aan verbinding van mensen met elkaar en aan bestrijding van eenzaamheid. Het aantal daklozen is drastisch verminderd, het liefst tot nul. Slecht geïsoleerde woningen en energiearmoede bestaan niet meer. We bouwen klimaatneutrale huizen en maken gebruik van circulair materiaal. We krijgen ook meer diversiteit in woonvormen.

Ik hoor bijvoorbeeld steeds vaker dat ouders en volwassen kinderen bij elkaar in de buurt willen wonen. Ook daar is dan aandacht voor.’

‘Er zijn veel belemmeringen voor de bouwambitie: krapte op de arbeidsmarkt, te weinig geschikte bouwlocaties en problemen met pfas en stikstof. Er is geen one-size-fits-all oplossing, maar we kunnen wel slimme deeloplossingen bedenken, zolang we de integrale opgaves niet uit het oog verliezen.

Daarvoor moeten we niet te veel in onze eigen koker blijven denken, maar juist domeinoverstijgend en integraal werken aan al die deeloplossingen. Het zal niet gemakkelijk zijn om de grote ambities die nu zijn neergelegd waar te maken, maar er worden goede eerste stappen gezet. Er kan nu snel gestart worden met duurzaam (ver)bouwen voor iedereen.

Woningcorporaties vervullen hierin een sleutelpositie.’

MEER LEZEN? https://www.seo.nl/publicaties/seo-kansenatlas/ https://www.ser.nl/-/media/ser/downloads/ adviezen/2022/kansen-belemmeringenjongeren.pdf https://www.ser.nl/-/media/ser/downloads/ adviezen/2020/volatiliteit-economie.pdf

Advertentie

De nieuwe naam in warmtepompen voor bestaande bouw en nieuwbouw

• Geen buitendeel • Klein en flexibel formaat • Directe CO2-, gas- en geldbesparing/Lage initiële kosten • Werkt samen met elke cv-ketel (hybride) en onze hoogwaardige WPV-voorraadvaten (all-electric) • Eenvoudig te installeren en te onderhouden • De Nederlandse warmtepomp voor Nederlandse woningen • Kan ook koelen

Ontmoet Vincent Scan de QR-code of kijk op ontmoetvincent.nl

Advertentie

Ad Hoc houdt wijken leefbaar Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur, Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol en met aandacht voor uw rendement.

Bij een groot aantal woningcorporaties realiseren wij kwalitatief hoogstaand leegstandbeheer, waarbij wij u volledig ontzorgen!

Vol enthousiasme voeren we uw project met onze innovatieve concepten van A tot Z uit.

WWW.ADHOCBEHEER.NL Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag | ☎ 070 312 03 33 | ✉ relatiebeheer@adhocbeheer.nl Den Haag | Amsterdam | Breda | Arnhem | Rotterdam | Zwolle | Utrecht | Maastricht | Groningen | Den Bosch

60% van uw woningen in 4 jaar verduurzamen?

STICHTING

10

jaar

“Zelfs als u geen budget heeft, vertel ik graag wat Wocozon mogelijk maakt.”

Wij zetten ons in voor sociale huurders en verduurzaming.

Samen met u bouwen we aan een inclusieve energietransitie.

Met de beste service en slimme oplossingen. Voor nu én de toekomst. Wij regelen echt alles. Van zonnepanelen tot circulaire nieuwbouw, van beheer van bestaande panelen tot financiering van nieuwe. Dat doen we exclusief voor woningcorporaties, zonder winstoogmerk.

Met 30.000 verduurzaamde sociale huurwoningen weten we wat werkt. Dus bel of mail Wocozon en vertel mij wat uw ambitie is, dan vertel ik hoe we u kunnen helpen.

Wocozon.nl

085 - 744 10 58

woningcorporaties@wocozon.nl

adv-Wocozon-Aedes Magazine-2022v3.indd 1

Bel Roland van der Klauw, oprichter en directeur van Wocozon: 06 518 408 58

10-02-2022 10:58

Advertentie

NAAMPLAATJE AANPASSEN? DIGITAAL, ONLINE & DRAADLOOS DRAADLOZE VIDEO INTERCOMS VOOR APPARTEMENTEN

www.intratone.nl

‘We moeten als corporaties ons eerlijke verhaal vertellen en een menselijk gezicht laten zien’

Goedemorgen ...

Mohamed Baba BESTUURSVOORZITTER BIJ HAAG WONEN IN DEN HAAG

‘Het maakt niet uit wie je bent of waar je vandaan komt’, vindt Mohamed Baba. ‘Waar het om gaat is: krijg je een eerlijke kans en pak je die ook? Wat draag je bij?’ In zijn woning in Amsterdam vertelt hij wat volkshuisvesting voor hem betekent.

Tekst: Margriet Pflug, foto’s: Joke Schut

D

e veiligheid van een betaalbaar huis bieden in een fijne omgeving, dat is voor Mohamed Baba de kern van volkshuisvesting. Zodat iemand over een langere periode de rust ervaart om zich te ontwikkelen en bij te dragen aan de samenleving. Dat is niet overal een zekerheid in het leven. Baba spreekt uit ervaring. Hij groeide zelf op in een sociale huurwoning in Amsterdam-West. ‘In Nederland geboren en getogen en trots op mijn Marokkaanse roots.’ Zijn vader kwam in 1966 als jonge arbeidsmigrant naar Nederland. Van hem kreeg Baba mee om hard te werken en vooral alle kansen te grijpen om te studeren. En zich te omringen met mensen aan wie hij zich kan optrekken.

Die waarden geeft Baba ook weer mee aan zijn kinderen.

Baba werkt nu 6 jaar in de corporatiebranche, waarvan de laatste 2 jaar als bestuurder van Haag Wonen. ‘1 op de 10 Hagenaars woont in

een huis van ons.’ Veel van zijn aandacht gaat op dit moment naar het vroeg-naoorlogse Den Haag Zuidwest, waarvoor omvangrijke plannen op stapel staan. Begin januari mocht hij daar Hugo de Jonge ontvangen, de nieuwe minister voor volkshuisvesting, tijdens diens eerste werkbezoek.

KRACHT VAN HET VERHAAL Daarover zegt hij: ‘Het is zo belangrijk om als corporaties ons eerlijke verhaal te vertellen en een menselijk gezicht te laten zien.’ Hij gelooft in de kracht van het verhaal. ‘Als corporaties moeten we ons narratief op orde hebben. Wie zijn we, waar zijn we van, wie hebben we daarbij nodig, wat kunnen we betekenen.

En wat niet. We willen partner in de stad zijn.

Voor onze huurders en woningzoekenden. En voor onze samenwerkingspartners in de wijk, in de stad en in de politiek.’

Samen met de bewoners, collega-corporaties, ontwikkelaars, beleggers en de gemeente

Aedes-Magazine 1/2022 - 19

Goedemorgen ...

‘Volkshuisvesting gaat over veiligheid bieden’ wil Haag Wonen de komende jaren in Den Haag Zuidwest 8.500 woningen slopen en terugbouwen, 6.500 woningen renoveren en verduurzamen en samen met marktpartijen 10.000 extra woningen toevoegen. Betaalbare sociale huur, maar ook middenhuur en koop om mensen een wooncarrière te bieden in hun eigen wijk en het woningaanbod in Den Haag te vergroten. ‘Zo willen we veerkracht behouden en diversiteit stimuleren.’

In de plannen streven ze een cocktail na van (tijdelijke) ontmoetingsplaatsen, verbeteren van de openbare ruimte, vroegtijdig onderwijs in de Nederlandse taal, stagemogelijkheden en lokaal ondernemerschap en werkgelegenheid. Een bestuurlijke werkgroep onder voorzitterschap van de burgemeester zet de lange lijnen uit. ‘Tegelijkertijd zijn we daar bij Haag Wonen met kennis en informatie van onderop concreet mee aan de slag.’

VEILIGHEIDSGEVOEL Vorig jaar zijn de bewoners van Morgenstond geïnformeerd over sloopplannen voor

Mohamed Baba (49) Bestuursvoorzitter van: Haag Wonen (275 medewerkers, 22.000 woningen in Den Haag) Rijdt: elektrische Ford Thuissituatie: getrouwd en gezin met kinderen Opleiding: Bedrijfseconomie in Amsterdam en Tilburg Nevenactiviteiten: voorzitter Sociale Verhuurders Haaglanden, Alliantietrekker Wonen en Leefomgeving voor Den Haag Zuidwest, bestuurslid De Vernieuwde Stad, lid raad van toezicht Ouder Kind Teams Amsterdam

20 -

300 woningen in hun buurt. ‘Zo’n boodschap doet iets met hun veiligheidsgevoel. Mensen schrikken. Daarom zijn we bij iedereen langs gegaan. We kregen positieve reacties. We bieden de mogelijkheid om terug te keren in de nieuwbouw. En zijn nu aan het rekenen en tekenen om ook de kleine inkomens een goed en betaalbaar aanbod te kunnen bieden.’

Dagelijks werken 4 medewerkers van Haag Wonen vanuit een sloopwoning in de buurt.

Ze houden er spreekuur en iedereen uit Morgenstond kan zo binnenlopen. ‘Partner zijn in de stad is ook continu in gesprek zijn met onze huurders en woningzoekenden. Zichtbaar en benaderbaar zijn. Luisteren. Weten wat er speelt in de informele buurtnetwerken. Onze aanpak willen we voortdurend verbeteren.

We leren nog elke dag. De belangrijkste les?

Communiceren! Ook als je het niet weet.’

CREATIVITEIT Met onze nieuwbouwplannen moeten we nu ‘van de kant af’, zegt Baba. Er zijn middelen, er zijn plannen, er staan bouwers klaar. Maar de praktijk is weerbarstig. ‘De gemiddelde

doorlooptijd van idee tot planrealisatie is 7 jaar: 2 jaar bouw, techniek en geld, 5 jaar vergunningen en procedures. Hoe zorgen we samen met de gemeente voor versnelling, zodat we woningzoekenden sneller aan een huis kunnen helpen?’

Baba vertelt bevlogen over Den Haag Zuidwest. Maar, benadrukt hij, het gros van ons werk is uiteindelijk toch in de bestaande bouw in de hele stad. Onderhoud, verduurzaming en leefbaarheid. Hoe doe je dat zo optimaal mogelijk met de middelen die je hebt? Het geeft energie dat er meer middelen beschikbaar komen. Het schept ook verwachtingen. Gelukkig gaat het weer over volkshuisvesting.’

Baba: ‘Binnen de kaders van ons organisatieverhaal doe ik een beroep op de creativiteit van mijn mensen. Nodig ik ze uit te experimenteren. Elke dag menselijke afwegingen te maken, goed te luisteren en echt te helpen bouwen aan een mooie stad waar iedereen zich thuis voelt en meetelt. Onze pay-off is niet voor niks: Mooie stad.’

Advertentie

10

OVER HARM JANSSEN Harm Janssen (1973) is sinds 1 februari algemeen directeur Nederland van gebiedsontwikkelaar BPD. Daarvoor was hij 11 jaar regiodirecteur bij het bedrijf. Eerder was hij CDA-wethouder in Utrecht.

Zijn portefeuille bestond onder meer uit de herinrichting van het stationsgebied.

22 -

Stand van het land

PROJECTONTWIKKELAAR HARM JANSSEN OVER SAMENWERKEN IN GEBIEDSONTWIKKELING

‘Wij willen lang betrokken blijven bij een gebied’ Corporaties alleen kunnen de woningnood niet oplossen.

Samenwerken met gemeenten én marktpartijen is nodig. BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling is zo’n marktpartij. Harm Janssen, directeur BPD Nederland: ‘Samen bouwen we meer woningen dan ieder afzonderlijk en maken we wijken gemengder.’

Tekst: Marjon van Weersch, foto's: Allard Willemse

S

Commerciële partijen moeten hun verantwoordelijkheid nemen bij het oplossen van de wooncrisis.

Dat vraagt ook om betrokkenheid bij een gebied voor een lange periode.

amenwerking tussen projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten moet tegenwoordig vanzelfsprekend zijn.

‘Daar ben ik het voor de volle 100% mee eens.

Bij de huidige omvang van de woningnood zijn er nauwelijks situaties denkbaar waarin deze 3 partijen niet moeten samenwerken. We moeten met elkaar oplossingen vinden voor de grote vraag naar betaalbare woningen.

Over de volle breedte. Er is behoefte aan meer sociale huur, middenhuur, sociale koop en vrijesectorkoopwoningen. Bij dat vraagstuk zijn alle 3 de partijen betrokken. En we zien in de praktijk steeds vaker dat die samenwerking succesvol is. Op verschillende plekken in

het land werkt BPD samen met corporaties aan gebiedsontwikkeling. Kijk bijvoorbeeld naar wat we met Mitros in Utrecht doen. In de wijk Overvecht ontwikkelen wij nieuwe middenhuurwoningen op de plek waar Mitros een complex met sociale huurwoningen heeft gesloopt. In ruil daarvoor ontwikkelen wij voor de corporatie op locaties elders in de stad weer nieuwe sociale huurwoningen. Zo bouwen we samen meer woningen dan we ieder afzonderlijk hadden kunnen doen en worden wijken gemengder. Natuurlijk zitten we bij zo’n project samen met de gemeente aan tafel.

Die heeft er belang bij dat er in de hele stad een gevarieerd aanbod van woningen komt.’

‘Dat klopt, het is geen hit-and-run. Wij houden onze middenhuurwoningen langjarig voor de middenhuur beschikbaar in plaats van ze binnen een aantal jaar om te zetten naar de vrije huur- of koopsector. Met zo’n aanpak los je geen wooncrisis op, dan ben je alleen maar water naar de zee aan het dragen. Wij willen langdurig betrokken zijn bij een gebied.

Met ons BPD Woningfonds ontwikkelen wij middenhuurwoningen door heel Nederland.

We exploiteren die woningen ook zelf. Dat doen we 20 tot 25 jaar lang, met huren tussen € 750 en € 1.000 per maand. Zodat ze betaal-

Aedes-Magazine 1/2022 - 23

Stand van het land

‘Als je huurwoningen na 10 tot 15 jaar weer omzet naar vrije huur of koop draag je alleen maar water naar de zee’ baar blijven voor mensen met een middeninkomen. We merken dat veel woningcorporaties het fijn vinden dat wij die middenhuur voor onze rekening nemen. Dan kunnen zij hun investeringen volledig inzetten voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen en het verduurzamen van de bestaande voorraad.

Ook bij het toevoegen van sociale koopwoningen zijn we ons bewust van onze verantwoordelijkheid voor de lange termijn. Voor starters is het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Starterswoningen worden tegenwoordig vaak snel weer met flinke overwaarde doorverkocht. Daarom maakt BPD met gemeenten afspraken over een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Kortom: wij zijn een marktpartij met een lange adem.

De wooncrisis is niet in een paar jaar opgelost.’

Een marktpartij heeft de corporaties nodig om goede afspraken met gemeenten te kunnen maken.

‘Die samenwerking is in elk geval behulpzaam.

Corporaties hebben vaak al een goede relatie met gemeenten. Zij maken samen prestatieafspraken om volkshuisvestingsdoelen te bereiken. Die brede invalshoek vinden wij als gebiedsontwikkelaar belangrijk. Goed wonen is geen kwestie van goedkope huizen bouwen en klaar is Kees. Een leefbare buurt is minstens zo belangrijk. Ook voor ons. Maar het gaat toch vooral om het samenspel in de

driehoek: corporatie, gemeente en marktpartij. Daarbij zien we overigens dat corporaties kritisch zijn in de keuze van de commerciële partners. Ze zoeken naar partijen met een lange adem en professionele kennis. Bij veel gemeenten en corporaties is niet meer voldoende capaciteit beschikbaar om al het werk te doen dat nodig is. Gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer, er moet aan veel eisen worden voldaan. Energiezuinig, klimaatadaptief, betaalbaar. Dan is het prettig om te werken met een ervaren commerciële partij die voldoende deskundige mensen in huis heeft. Dat helpt ook bij het bedenken van innovatieve oplossingen. Zo heeft BPD samen met deltaWonen in Zwolle een complex gerealiseerd met een autodeelplan voor de bewoners. Door zo’n nieuwe kijk op mobiliteit hoefden we de schaarse grond niet op te offeren aan parkeerplaatsen.’

Projectontwikkelaars kunnen bijdragen aan het betaalbaar houden van woningen.

‘Zeker en dat doen we ook. Betaalbaarheid is voor ons heel belangrijk. Een sociale huur-

24 -

woning is voor ons een sociale huurwoning en dus niet ontwikkeld om weer snel naar de vrije markt over te hevelen. Hetzelfde geldt voor onze middenhuur. We zouden nog meer betaalbare woningen kunnen realiseren als we op grotere schaal kunnen werken. Gebiedsontwikkeling moet voor ons uiteindelijk natuurlijk wel financieel rendabel zijn. Juist door de combinatie van sociale huur, middenhuur, betaalbare koopwoningen en woningen voor de vrije markt is dat mogelijk. Dat werkt pas in grotere gebiedsontwikkelingen van minstens zo’n 200 woningen. En met 1.000 is het vanzelfsprekend nog efficiënter. Dan kun je bovendien goedkoper materialen inkopen en efficiënte bouwmethoden inzetten. Opschaling is dus echt een essentiële voorwaarde om meer tempo te krijgen in het toevoegen van betaalbare woningen.’

Lees op aedes.nl/nieuwbouw meer voorbeelden van samenwerking in gebiedsontwikkeling tussen corporaties, marktpartijen en gemeenten.

G Column

‘Dat een huiseigenaar nog altijd ruimer wordt gesubsidieerd dan een huurder gaat er domweg niet in’

Marco de Wilde directeur-bestuurder bij Woonstede in Ede

EEN LIEFDADIGHEID

Een paar keer per jaar kook ik voor daklozen.

Met heel veel vrijwilligers zorgen we voor een dagelijkse maaltijd voor zo’n 40 mensen. Ze betalen daar 1 euro voor. Onlangs vroeg een van de vrijwilligers zich hardop af of er geen misbruik van deze voorziening werd gemaakt.

Niet iedereen zag er volgens haar uit als een dak- of thuisloze.

De (buitengewoon aardige) weifelende vrouw in kwestie kan met een gerust hart bemiddeld worden genoemd.

De schijnbaar argeloze vraag legt een bijzonder fenomeen bloot: liefdadigheid oké, maar dan moet je er wel echt heel erg noodzakelijk recht op hebben. Je hoort er bijna letterlijk het verhaal van de toeslagenaffaire in doorklinken.

Dat onze samenleving als geheel juist buitengewoon veel liefdadigheid betracht voor welgestelden blijft onderbelicht.

Een kaartje voor de opera kost de overheid bijna € 200 per bezoeker. Ik vind dat geweldig! Maar als diezelfde cultuurliefhebber moeilijk doet over de vraag of je wel dakloos genoeg bent voor een goedkope maaltijd, gaat er toch iets mis.

Van welk misbruik is er sprake als je elke dag eet met 40 daklozen, van wie velen een psychiatrische aandoening hebben?

Foto: Wiep van Apeldoorn

In dat plaatje past het voornemen van de nieuwe regering om mensen met een hoger (of stijgend) inkomen een hogere huur te laten betalen. Het is nog onduidelijk hoe dat eruit gaat zien. Maar het ergste valt te vrezen. Het voornemen weerspiegelt dezelfde gedachte als die van de vrijwilliger: het kan niet de bedoeling zijn dat mensen met een (net iets) hoger inkomen dan het minimum, misbruik kunnen maken van een goedkoop huis. Dat een huiseigenaar nog altijd ruimer wordt gesubsidieerd dan een huurder gaat er domweg niet in. Het frame is daar gewoon te sterk voor. En dat maakt dat, naast alle goede voornemens in dit regeerakkoord (waarvoor hulde), dit zomaar het volgende volkshuisvestelijke paard van Troje kan zijn.

Van welk misbruik is er sprake als je met een modaal inkomen een betaalbaar huis huurt? Ik hoop van harte dat onze nieuwe minister zich goed beraadt voordat hij deze weg inslaat.

Betaalbaar huren is geen liefdadigheid.

Advertentie

Advertentie

We bekijken een gebied vanuit de behoefte van de bewoners.

Elke gemeenschap heeft zijn eigen verhaal. Timpaan houdt als maatschappelijk betrokken gebieds- en vastgoedontwikkelaar rekening met de identiteit en de historie van de bestaande omgeving op alle locaties waar wij ontwikkelen. Daarbij luisteren we naar de lokale bewoners en gebruikers. Wat vinden zij belangrijk? Timpaan levert innovatieve oplossingen die zorgen voor draagvlak. Op deze wijze dragen wij met onze projecten niet alleen bij aan prettig wonen, maar ook aan de vitaliteit van de leefomgeving.

Onze visie is dat bewoners van gebouwen en wijken elkaar makkelijk moeten kunnen vinden en helpen.

Waar meer onderlinge interactie is voelt men zich meer thuis, is er meer woongeluk en meer gevoel van samenhorigheid. Hierdoor wordt er beter voor het gebouw of de wijk gezorgd en is zo’n omgeving gezonder in de meest brede zin van het woord. Dit kan door gezamenlijke ruimtes op te nemen in een plan, maar ook door online de verbinding mogelijk te maken met een eigen projectapp. Benieuwd hoe we dat aanpakken? Neem contact op via info@timpaan.nl en 023 2001600. We vertellen u het graag.

Cascade in Alkmaar

www.timpaan.nl

SLIM & SNEL ENERGIE BESPAREN? Overstappen op LED-verlichting verlaagt het energieverbruik al snel met 50%. Maar wat als uw armaturen nog niet aan vervanging toe zijn?

Met de Oppluskit kunt u bestaande Lightronics armaturen eenvoudig en snel upgraden naar (slimme)LED-verlichting. Hiermee verlaagt u direct het energieverbruik en bespaart u tevens op onderhoudskosten.

Benieuwd hoe u uw omgeving duurzaam inricht met de Oppluskit?

ERVAAR DE KRACHT VAN LICHT

WWW.LIGHTRONICS.NL/OPPLUSKIT

Hoe dan?

‘We hadden geen vooropgezet plan, zelfs geen schets’ Betrek vanaf dag 1 bewoners bij ingrijpende renovatieprojecten.

Natuurlijk, dat kost tijd en geld, maar de plannen worden er beter door en uiteindelijk ben je sneller klaar. Klinkt dat te mooi om waar te zijn?

In de Bloemenbuurt in Didam werken corporatie Plavei, gemeente en bewoners eendrachtig samen. En het werkt!

Tekst: Floris Dogterom, foto’s: Martin Waalboer

H

et begon allemaal met een spandoek op een huis in de Bloemenbuurt in Didam, gemeente Montferland.

Daarop werd gerept over ‘klotewoningen vol tocht’. Voor directeur-bestuurder Arjan ter Bogt van corporatie Plavei was het aanleiding om bij de opsteller van de spandoektekst op de koffie te gaan. Ter plekke constateerde Ter Bogt dat hij onder het raam door naar buiten kon kijken, maar hij dacht ook dat het verder wel meeviel. Om toch tegemoet te komen aan de grieven van de bewoner werd een bouwkundig onderzoek uitgevoerd, ook bij andere huizen in de wijk. Conclusie: de hele buurt zou grootschalig gerenoveerd moeten worden. Ter Bogt: ‘Dat zou 25 miljoen gaan kosten. Dat heb ik in de begroting gezet. En verder heb ik vooralsnog niks gedaan. Want eerst wilde ik weten hoe de bewoners erover dachten.’ Daarover later meer.

Het project ging veel verder dan de toch al niet kinderachtige klus van de renovatie dan wel sloop en nieuwbouw van 220 woningen.

Want in overleg met de gemeente werd besloten om ook de openbare ruimte aan te pak-

ken. ‘De buurt was verrommeld, onder meer door het gebrek aan parkeerruimte: mensen parkeerden hun auto in de voortuintjes’, zegt Walter Gerritsen, wethouder volkshuisvesting bij de gemeente Montferland. ‘Bovendien wilden we in het kader van onze verduurzamingsagenda de wijk groener maken en een warmtenet aanleggen. Voor dat laatste moeten de straten toch open. Die gelegenheid wilden we aangrijpen om parkeerplaatsen aan te leggen, waarvoor de tuintjes gehalveerd moesten worden.’

SELECTIECOMMISSIE

de leefomgeving van de bewoners, besefte corporatiebestuurder Ter Bogt. Daar heb je draagvlak voor nodig. Daarom organiseerde Plavei samen met de gemeente eind december 2017 een dag waarop de bewoners niet alleen konden vertellen wat er anders moest in de wijk, maar ook waar ze trots op waren.

De 3 partijen ontwikkelden samen een plan van aanpak. In de loop der tijd werden nog diverse bijeenkomsten voor bewoners georganiseerd, om de voortgang van de plannen te bespreken en feedback op te halen. In aanloop naar de uitvoering van de nieuwbouw en renovatie werden meerdere selectiecommissies ingesteld. Daarin konden bewoners en omwonenden meedenken én meebeslissen over de verschillende plannen van meerdere aannemers.

Renovatie, sloop, de daarmee gepaard gaande verhuizing naar een al dan niet tijdelijke woning, nieuwbouw, gehalveerde tuintjes, een warmtenet: het was een enorme ingreep in Aedes-Magazine 1/2022 - 29

Hoe dan?

‘We hebben mensen ontmoet die iets willen betekenen voor hun buurt’

Arjan ter Bogt

directeur-bestuurder Plavei

Bewoonster Rita Berendsen beet zich vast in de plannen voor haar wijk.

30 -

Een van de bewoners in zo’n selectiecommissie was Rita Berendsen, van wie de woning gesloopt werd. Ze keert terug in een nieuwbouwwoning. De selectiecommissie kostte haar veel tijd, ‘want ik heb me er echt in vastgebeten’, zegt ze. ‘Maar het was het allemaal waard, het was hartstikke interessant en ik vond het heel fijn mee te kunnen denken over mijn eigen woning.’ Berendsen zag aanvankelijk veel scepsis en ook wel boosheid bij haar buurtgenoten. ‘Maar boosheid heeft geen nut. De renovatie ging toch gebeuren en je kunt je energie beter in positieve zaken steken.’ Ze voelde zich gehoord, zegt ze: ‘De communicatie was heel open en prettig – ik denk dat dat heel belangrijk is. Zodra er een nieuwe ontwikkeling was, kregen we een brief

Rita Berendsen tussen de fundering van haar nieuwe woning: 'Als ik nu op de foto moet laten zien hoe blij ik ben, dan moet ik er zó op!'

en Plavei is bij elke bewoner langs geweest om te horen hoe hij of zij tegen de sloop aankeek.’

SOEPELER Ook wethouder Gerritsen is heel positief over de samenwerking tussen de drie partijen.

‘We hadden geen vooropgezet plan, zelfs geen schets van hoe we het voor ons zagen.

Want als je die laat zien, denken mensen: het is al besloten. We hebben heel goed naar de bewoners geluisterd. Die kregen daardoor steeds meer vertrouwen in het proces. Dat

was heel mooi om te zien.’ Dat proces was wel tijdrovend en bovendien spendeerde de gemeente er een paar miljoen aan. ‘Maar,’ zegt Gerritsen, ‘in het begin kost bewonersparticipatie misschien veel tijd, uiteindelijk loopt alles er soepeler door. Omdat de bewoners achter de plannen gaan staan, krijg je ook de gemeenteraad makkelijker mee.’

Die ervaring heeft Ter Bogt ook. ‘Er waren steevast gemeenteraadsleden aanwezig bij de informatiebijeenkomsten, om zich te laten informeren. Ook de relatie met de huurdersvereniging was goed. Het verliep allemaal bijna organisch.’ Als het project in 2023 is afgerond, willen corporatie en gemeente voortgaan op het ingeslagen pad, zegt Ter Bogt tot slot: ‘Door dit project hebben we mensen leren kennen die wat willen betekenen voor de buurt. We blijven naar hun ideeën luisteren en samenwerken.’

‘We hebben heel goed naar bewoners geluisterd’

Walter Gerritsen

wethouder, gemeente Montferland

Aedes-Magazine 1/2022 - 31

ONDERZOEK TOEZICHT OP LOKALE NETWERKEN Welk type toezicht past bij welk type netwerk? Dat is volgens onderzoekers Cor van Montfort (VU Amsterdam) en Patrick Kenis (Tilburg University) de kern van het 2-jarig onderzoek naar toezicht op lokale netwerken, waar de VTW aan meewerkt. Aan het onderzoek doen 7 corporaties mee uit 7 netwerken: Wonen Limburg, Rochdale, Havensteder, Den Helder, Trivire, Bo-Ex en Zayaz.

32 -

Toezicht

WETENSCHAPPELIJK ONDERZOEK

Hoe houd je toezicht op lokale netwerken?

Corporaties werken steeds meer samen in een web van maatschappelijke partners (van zorg tot welzijn) om bewoners vooruit te helpen.

Die lokale netwerken zijn volop in beweging, zoals in de wijken Keent en Moesel in Weert waar Wonen Limburg actief is. Hoe houd je daar toezicht op? Dat is onderwerp van onderzoek.

Tekst: Lisette Vos, illustratie: Curve

O

nderzoeker Cor van Montfort liep met strategisch adviseur Dieneke Joosten van Wonen Limburg een uitgebreide ronde door de wijken Keent en Moesel in Weert, 1 van de 7 casussen van het 2-jarig wetenschappelijk onderzoek naar het toezicht op lokale netwerken (zie kader). Wonen Limburg en de gemeente werken langdurig samen met bewoners én maatschappelijke partners aan de ontwikkeling van de 2 wijken (zie kader). ‘De complexiteit én de langdurige samenwerking maken deze casus interessant’, zegt Van Montfort.

Van Montfort en Joosten bezochten het nog leegstaande pand waar beleidsmakers van 8 maatschappelijke partners – van zorg tot

politie – gaan uitproberen hoe zij die samenwerking het beste vorm kunnen geven. ‘De enige manier om dat te doen, is elkaar en ieders dagelijkse werk goed te leren kennen.

We worden eerst collega’s en we worden allemaal buren van onze bewoners in de wijk.

Over een jaar vertellen we onze bestuurders wat ze anders voor ons moeten organiseren om het samen nog beter te doen’, vertelt Joosten. ‘We knappen niet alleen de woningen en de openbare ruimte op, maar we vinden ook onszelf en onze samenwerking opnieuw uit.’

dat lokale netwerken – net als in Keent en Moesel – volop in beweging zijn. Wat willen partners samen bereiken, hoe krijgt die samenwerking vorm, wie heeft de regie, wat zijn de kansen en risico’s? ‘Dat is voor partners in lokale netwerken vaak een zoektocht. Dat is interessant, want wat betekent dat voor het toezicht?’, zegt onderzoeker Van Montfort.

‘Als je bijvoorbeeld te veel vanuit risico’s denkt, omdat er geen duidelijke kaders zijn, rem je wellicht eerder de samenwerking af.

Hoe beweeg je als RvC mee in die dynamiek van de netwerken?’

RvC-voorzitter Kees van der Luijt van Wonen Limburg – die meewerkt aan het onderzoek naar toezicht op de lokale netwerken –

ZOEKTOCHT Uit de eerste inventarisatie van de praktijkvoorbeelden uit het onderzoek blijkt

Aedes-Magazine 1/2022 - 33

Toezicht

onderschrijft het belang om langdurig samen te werken om meer voor de bewoners te bereiken. Wonen Limburg loopt daarin voorop, zoals in Keent en Moesel. Maar het is lastig om op die netwerken toezicht te houden, merkt hij. ‘Spreken de partners dezelfde taal, staan ze voor dezelfde doelen en belangen, hoe loopt de financiering, dat zijn relevante vragen. We houden nu vooral toezicht op onze eigen organisatie, net als de andere partners.

Een vorm van toezicht op het netwerk als geheel bestaat nog niet.’

‘RvC’s moeten leren vanuit netwerken te denken’ Cor van Montfort, onderzoeker

HOE DE HAZEN LOPEN De RvC-voorzitter is benieuwd naar de uitkomsten van het onderzoek. ‘Ik denk dat de partners eerst tot een werkbare samenwerking moeten komen, dan weten wij hoe de hazen lopen. Die vorm van samenwerking kun je als vertrekpunt nemen voor de invulling van het toezicht.’ De ontwikkeling van Keent en Moesel in Weert is in het werkgebied van

Wonen Limburg maar 1 van de vele voorbeelden van samenwerking: de corporatie is in 29 gemeenten actief, ieder met eigen lokale netwerken. ‘We zijn als RvC geen onderdeel van de oplossing. Die taak ligt bij het bestuur.

Gebruik ons zoveel als wenselijk om mee te denken,’ reageert Van der Luijt.

DIEPGEWORTELD GEBIEDSVISIE KEENT EN MOESEL IN WEERT De gemeente Weert en Wonen Limburg hebben samen een gebiedsvisie voor de komende 20 jaar opgesteld voor de wijken Keent en Moesel. Daarbij gaat het onder meer om renovatie en sloop van portiekflats, opknappen van de openbare ruimte en zorg voor bewoners (sociaal domein). In de stuurgroep zitten de bestuurder Ger Peeters van Wonen Limburg en de 2 betrokken wethouders.

Daarnaast werkt Wonen Limburg aan een integrale aanpak met verschillende partners (in zorg, welzijn en veiligheid).

Meer weten? www.weert.nl/keentmoesel

34 -

De onderzoekers houden komende tijd ontwerpsessies om de eerste uitkomsten van het onderzoek samen met onder meer de RvC’s van de 7 corporaties en hun partners te bespreken. Tijdens deze sessies werken zij nieuwe vormen van toezicht op lokale netwerken meer uit. Volgens Van Montfort blijkt in de praktijk dat toezichthouders nog vooral naar het belang van de eigen organisatie kijken. ‘Dat zit diepgeworteld. Ik begrijp dat: de opgaven voor corporaties zijn groot, je bent als RvC verantwoordelijk voor de continuïteit

van de eigen organisatie. Maar RvC’s moeten leren om ook vanuit netwerken te denken en daarover de goede vragen aan het bestuur te stellen.’

Voor strategisch adviseur Dieneke Joosten van Wonen Limburg staan de toezichthouders meer op afstand, maar ze heeft een duidelijke boodschap. ‘We hebben in de eerste plaats wetgevers nodig die beleid maken met, zoals ik het noem, ruimte voor de lokale werkelijkheid. Dat beleid maken we samen, wij als strategen en beleidsmakers met onze operationele collega’s in de wijk, onze bewoners en met onze netwerkpartners. Toezichthouders moeten ons daarvoor de ruimte geven. Ik begrijp de dilemma’s van toezicht. Verandering van onze manier van samenwerken kost tijd, terwijl we bijvoorbeeld ook midden in een wooncrisis zitten. Maar uiteindelijk komen al onze uitdagingen samen op wijkniveau, daar liggen de oplossingen.’

E Column

‘Bouwen tot op het geitenveldje van de kinderboerderij’

Vincent Bijlo

Foto: Werry Crone

cabaretier en schrijver

r gaat een zucht van verlichting door corporatieland. De verhuurderheffing wordt verlaagd en uiteindelijk afgeschaft. Zo kan er nog meer, nog beter en nog warmer gewoond worden.

En dat gaat niet in gelul, dat gaat in gebouw.

Bouwen, bouwen, bouwen, bouwen, tot op het geitenveldje van de kinderboerderij of in Polder Rijnenburg bij Utrecht aan toe.

Bij ons in de regio smijten de colleges van B&W huizen alle kanten op. Er ligt een flinke bouwopgave. Hoor de regionale beraadslagingen: Wethouder 1: ‘Wij hadden al zonnevelden gepland!’

Wethouder 2: ‘De zon schijnt voorlopig niet, wij nemen een windmolen en dan kunnen jullie mooi 2.400 woningen plannen, dan krijgen jullie van ons windstroom.’

Wethouder 1: ‘Wat? Willen jullie een windmolen daar, vlak bij onze gemeentegrens? Daar komt niks van in, bouwen jullie die 2.400 woningen even lekker zelf, wij maken zelf wel uit of de zon bij ons gaat schijnen.’

Wethouder 3: ‘Heren, heren, bedaar een beetje. Misschien moet u meer doen aan het verbeteren van de moraal van uw ingezetenen. Bij ons is de woningnood helemaal niet zo hoog, hier, op het randje van de Biblebelt is de levensduur van het huwelijk, en dan bedoel ik dat tussen man en vrouw, nog veel langer dan bij u.’

Wethouder 1: ‘Maar dat betekent niet dat u uw deel in de opgave niet kunt nemen. U heeft weer heel veel stikstof uitstotende boeren. Daar gaat u, met uw rentmeesterschap. U tast de natuur aan, straks hebben we alleen nog maar brandnetels en bramen en dan komt dat door u.’

Wethouder 2: ‘Maar dan kunnen we toch die brandnetels en bramen uit de grond trekken en daar woningen bouwen?’

Wethouder 1: ‘Maar dan hebben we helemaal geen natuur meer.’

Wethouder 3: ‘En dan, wat is natuur nog in dit land …’

Zo woedt de discussie over de herinrichting van het land voort.

Er zijn al talloze mogelijkheden geopperd. Tiny houses die je binnen kunt zetten, ondergronds bouwen, geluidswaltussenvilla’s, boomhutten als starterswoningen, knarrenhofjes op bedrijventerreinen, levensloopbestendige split level vechtscheidingswoningen, er is op woongebied meer te beleven dan in jaren. Aan de slag, denk in mogelijkheden!

Advertentie

Polygon lost het op • Lekdetectie • Herstel brand- en waterschade • Schimmelverwijdering

NIEUW: SPARK Een online communicatieportal waarmee u en uw huurder real-time informatie ontvangen. Zo blijft iedereen op de hoogte van het schadeherstelproces.

Wij ontzorgen u en uw huurder, beperken de gevolgschade en behouden de waarde van uw woning.

Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377

Always By Your Side.

LEKKAGE, SCHADE OF SCHIMMEL IN UW WONINGEN?

nederland@polygongroup.com Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl

De energieprijzen stijgen fors.

Hoe houdt u de woonlastenstijgingen binnen de perken?

Vele woningcorporaties spannen zich dagelijks in om de woonlasten, inclusief de collectieve energiekosten, voor huurders zo laag mogelijk te houden. De ontwikkelingen op de energiemarkt dragen daar echter niet aan bij: de energieprijzen zijn enorm gestegen. Om de prijsstijgingen enigszins binnen de perken te houden, biedt inkoopcollectief Aenergie corporaties de mogelijkheid van een gespreide energie-inkoop.

Laat u informeren over wat gespreide energie-inkoop voor uw corporatie kan betekenen.

Bel 035 – 33 33 500 of kijk op www.aenergie.nl

Nederlands grootste energie-inkoopcollectief voor woningcorporaties

Advertentie

Resultaatgericht samenwerken?

QuaWonen pakt het stapsgewijs aan

Jan Hinnen, adviseur vastgoed bij QuaWonen, weet dat RGS geen druk op de knop is. “Het betekent een andere manier van intern opleiden, van aansturen en van begroten. Maar soms ook andere keuzes maken voor onderhoud en renovatie van je woningvoorraad.

Daarom stapt QuaWonen pas bij de volgende cyclus van planmatig onderhoud volledig over op resultaatgericht samenwerken.

Daarna kijken we naar de renovatietrajecten.”

Lees zijn verhaal op vgokeur.nl/jan

Volg ons op linkedin.com/company/vgokeur

Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op vgokeur.nl

Advertentie

Samen met Bosch naar een gasloze toekomst.

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep.

Deze unieke SmartInduction kookplaat sluit u eenvoudig aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen aanpassingen in de meterkast meer nodig. De kookplaat is bovendien eenvoudig te plaatsen en gemakkelijk schoon te maken. Zo geniet uw huurder met een relatief lage investering van alle voordelen van inductie en kan er nauwkeuriger en energiezuiniger worden gekookt.

Ook verkrijgbaar in vrijstaande variant!

Vanaf nu ook verkrijgbaar in vrijstaande variant.

De unieke SmartInduction kookplaat is vanaf nu ook verkrijgbaar in een vrijstaande variant.

De kookplaat wordt hierbij geleverd in een strak randloos RVS frame voorzien van rubberen pootjes zodat hij snel en gemakkelijk op het aanrecht of op een laag model koelkast kan worden gezet.

Met het vrijstaande fornuis met inductiekookplaat biedt Bosch nog een andere oplossing om gasloos te koken.

020015-A

Met een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat van Bosch kookt uw huurder snel, zuinig en veilig. Het fornuis kan geplaatst worden waar u wilt; u bent hierbij niet gebonden aan een vaste plek. Reden te meer om de oude gaskookplaat te vervangen en elektrisch te gaan koken.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten.

Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

Advertentie

Strategie & inspiratie

voor woningcorporaties

24 MRT

Training Portefeuillesturing 1-daagse training | Den Dolder

7 apr

Seminar Betaalbaarheid van het Wonen 1-daags seminar | Doorn & via livestream

21 apr

Training Assetmanagement 1-daagse training | Den Dolder

19 mei

Training Financieel Sturen op Maatschappelijk Resultaat 1-daagse training | Den Dolder

jun

Seminar Leefbaarheid & Wijkontwikkeling 1-daags seminar | Den Dolder & via livestream

16 jun

Seminar Financiële Sturing 1-daags seminar | Doorn & via livestream

8

Met de seminars, trainingen en intervisiegroepen van De Corporatiestrateeg werken we samen aan jouw strategie.

Kijk voor meer informatie & aanmelden op: Corporatiestrateeg.nl/agenda

Nieuwe regels nieuwe kansen De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels en opgaven. Op meer dan één gebied. Energietransitie, verhuurderheffing, huurverlaging wegens inkomensachteruitgang, woonfraude. En telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden. Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 30 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoedrecht, huurrecht en overheidsrecht. Zij overzien het gehele speelveld en kunnen u dan ook met solide kennis van zaken Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, verduurzaming, renovatie, www.hielkemaco.nl bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20 volkshuisvesting.

Blikopener

PRESTATIEAFSPRAKEN IN SCHIEDAM

‘Goed om met elkaar in gesprek te gaan en te blijven’ In Schiedam maakten maakten huurdersvereniging HOW, woningcorporatie Woonplus en gemeente prestatieafspraken over nieuwbouw, het huisvesten van bijzondere doelgroepen, kwaliteitsverbetering van de huidige woningvoorraad en veiligheid & leefbaarheid. Alle 3 partijen zetten hun handtekening, al liet de huurdersvereniging een voorbehoud opnemen.

Tekst: Floris Dogterom

40 -

Said Ali

interim-voorzitter huurdersvereniging HOW

Foto: Martin Waalboer

‘Toen ik hoorde dat Schiedam van het gas af gaat, wilde ik als huurder mijn verantwoordelijkheid nemen en de belangen van huurders behartigen.

‘We maken ons zorgen over het tekort aan betaalbare woningen’

Ik ben voor groene energie, maar dit moet natuurlijk niet ten koste gaan van de bewoners, bijvoorbeeld omdat ze meer moeten gaan betalen. HOW zet zich onder andere in voor leefbare wijken en betaalbare, fatsoenlijke woningen. Er wordt veel gesloopt in Schiedam, maar in de nieuwbouw die ervoor terugkomt zijn minder woningen voor mensen met lage inkomens, die huursubsidie keihard nodig hebben.

We hebben daarom getwijfeld of we de prestatieafspraken zouden tekenen. Nadat we met verschillende adviseurs in gesprek zijn geweest, hebben we er uiteindelijk voor gekozen om het toch te doen. Er is een appendix toegevoegd aan de prestatieafspraken, waarin wij expliciet kenbaar maken dat wij ons zorgen maken over het tekort aan betaalbare woningen in Schiedam. Door de prestatieafspraken te tekenen hebben we de hoop dat we de komende jaren, samen met de corporatie en de gemeente, iets kunnen bereiken voor huurders met lage inkomens. Als we niet hadden getekend, hadden we helemaal geen invloed gehad. Wij hebben er alle vertrouwen in dat we samen mooie dingen kunnen bereiken voor huurders in Schiedam.’

Aedes-Magazine 1/2022 - 41

Blikopener

Emile Klep

directeur-bestuurder Woonplus

‘De Woonvisie van de gemeente en onze eigen strategie is heel duidelijk: we willen naar gemengde buurten toe. Daarin worden we gesteund door de huurders.

Foto: Michelle Muus

‘We willen naar gemengde buurten’

42 -

Een te grote clustering van sociale huur heeft negatieve consequenties voor de leefbaarheid.

In 2 wijken met meer dan de helft sociale huurwoningen gaan wij het percentage de komende jaren terugbrengen naar 40%. Daar komen duurdere huurwoningen en koopwoningen voor in de plaats. In andere wijken gaan we juist sociale huurwoningen bijbouwen. We gaan als corporatie ook terug de buurt in, om de leefkwaliteit te versterken en mensen te ondersteunen. We gaan hierbij actief samenwerken met de gemeente, welzijnsorganisaties en andere partijen, onder wie natuurlijk HOW. Ik denk dat we mooie afspraken met hen en de gemeente hebben gemaakt. Ik snap heel goed dat HOW zich zorgen maakt over het aantal betaalbare woningen, want zij komen op voor de belangen van de huidige huurders.

Maar tegelijkertijd merken wij dat er steeds meer behoefte ontstaat aan wat duurdere huurwoningen.

Daarover zijn we in gesprek. We zijn blij dat we het met HOW vrijwel overal over eens zijn. Over dat ene punt hebben we met elkaar nog wat meters te maken.’

Antoinette Laan

wethouder Wonen, Schiedam

‘Alle 4 de thema’s in de prestatieafspraken vind ik van belang, met de nadruk op een veilige en leefbare leefomgeving en huisvesting voor iedereen, omdat het dé onderwerpen zijn die bij iedereen in dit land hoog op de agenda staan.

Foto: Martin Waalboer

Wettelijk gezien moeten gemeenten en corporaties prestatieafspraken maken, maar wij vinden het ook heel belangrijk om de huurders erbij te betrekken.

Bouwen, bouwen, bouwen is het devies, en dat gaat het snelst als je aan de voorkant afspraken maakt en eventuele hobbels wegneemt. Bijvoorbeeld bezwaarschriften die ingediend worden wanneer je midden in het bouwproces zit. Het is goed om met elkaar in gesprek te gaan en te blijven, zodat je weet waar iedereen vandaan komt en waar de eventuele pijn zit. De huurdersvereniging heeft niet voor niks een appendix laten opnemen in de prestatieafspraken, over een punt waar zij een andere kijk op de zaak hebben. We zullen elkaar de komende 2 jaar regelmatig spreken en dan zal hun punt zeker terugkomen. De uitslag van de komende gemeenteraadsverkiezingen zal in elk geval niets veranderen aan de geplande uitvoering van de plannen. Want de gemeenteraad heeft er “ja” tegen gezegd en afspraak is afspraak. De burger mag rekenen op continuïteit van bestuur.’

‘Heel belangrijk om de huurders erbij te betrekken’

Innovatieve oplossingen

Slimmer & beter

Illustraties: Wolter Top

Zonnekunst

44 -

Kunst en duurzaamheid gaan hand in hand in Sittard. Op de gevels aan de zonkant van flats heeft Wonen Limburg zonnepanelen laten monteren die samen een kunstwerk vormen.

De corporatie heeft forse duurzaamheidsambities en wilde behalve het dak ook 2 gevels van de flat benutten om zonne-energie op te wekken. ZigZagSolar bedacht daarvoor een zigzag-oplossing: het zonnepaneel is naar de zon gericht en een decoratief paneel naar de

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland.

Dat doen zij door samen te werken en te innoveren.

omgeving. Samen vormen de panelen een gevelkunstwerk. Een kunstenaar maakte schetsenontwerpen waaruit de bewoners konden kiezen. Het gevelkunstwerk bestaat uit 200 zonnepanelen, samen goed voor 16.000 kWh per jaar. Deze energie wordt gebruikt voor de gemeenschappelijke ruimtes in de flat. Voor de bewoners betekent dit een besparing op hun servicekosten.

Meer weten? Mail Floriaan Koot: floriaan.koot@wonenlimburg.nl

24/7 een oogje in het zeil Vidomes heeft de bezem gehaald door de wirwar aan beveiligingscamera’s. Via een aanbestedingsprocedure beschikt de corporatie nu over een eenduidig en goed beveiligd systeem voor cameratoezicht.

Vidomes hangt honderden digitale camera’s met bijbehorende hardware op in ongeveer 60 woningcomplexen. De bewaartermijn en het uitlezen van beeld is in lijn met de AVG-privacywetgeving. En er is beleid vastgelegd voor de toepassing van cameratoezicht. Met een videomanagementsysteem kunnen geautoriseerde medewerkers altijd, overal en op verschillende apparaten de camera’s bedienen en de beelden bekijken. De werking van alle apparatuur wordt 24/7 gemonitord via het service- en monitoringsysteem van

de cameraleverancier. Dus nooit meer de onaangename verrassing dat een camera stuk is op het moment dat er beelden nodig zijn. ‘Vooral dat laatste is een enorme stap vooruit’, zegt projectleider Monique Kooij.

Meer weten? Mail Monique Kooij: m.kooij@vidomes.nl

Een huis in een

GARAGEBOX

Waar eerst spullen of auto’s stonden, wonen nu mensen. Staedion heeft samen met de gemeente Den Haag 7 garageboxen in het centrum omgebouwd tot 7 volledig geïsoleerde woningen.

In de straat zat oorspronkelijk op de begane grond een aantal garagebedrijven, later verhuurd als opslagruimte.

De straat werd steeds rommeliger met soms overlast

voor de bewoners van de woningen erboven. Naar een idee van een Staedion-medewerker heeft de corporatie er nu 4 sociale huurwoningen, 1 middenhuur- en 2 vrijesectorhuurwoningen van gemaakt. Ook zijn de entrees naar de bovenwoningen opgeknapt. De straat ziet er weer fris uit en is dankzij de extra woningen veel levendiger: een mooie impuls voor het imago van de buurt.

Meer weten? Mail Kim Farber: kim.farber@staedion.nl

Aedes-Magazine 1/2022 - 45

Tekst: Renée Sommer, foto: Martin Waalboer

‘Dit moeten veel meer corporaties gaan doen’

Binnenkijken

Fabian IJzer (r) woont samen met zijn beste vriend Tony in een ‘deelhuis’ in Raalte ‘Ik was al anderhalf jaar aan het zoeken naar woonruimte, maar het lukte niet. Ik ben 21 en mijn beste vriend Tony is 20. We woonden allebei nog bij onze ouders. Een paar maanden terug zag ik het aanbod van SallandWonen, dat je met vrienden samen een huis kon huren met een deelcontract.

Ik heb meteen gereageerd en tegen Tony gezegd: reageer ook, dan hebben we meer kans!

22 november werd ik gebeld door SallandWonen dat we mochten komen kijken, op 2 december zijn we verhuisd. We zijn er heel blij mee! Wij mogen hier 5 jaar blijven, daarna zien we wel weer.

Ik ken heel veel mensen die ook al heel lang aan het zoeken zijn. Ik vind dit een echt mooi initiatief van onze woningcorporatie, veel meer corporaties zouden dit moeten doen.

Tony en ik doen allebei de opleiding tot verkoopmedewerker. Ik kreeg net bericht via LinkedIn of ik verkoper buitendienst wilde worden bij een rioolbedrijf. Dat ga ik nu nog niet doen, want ik wil eerst mijn opleiding afmaken en mijn rijbewijs halen, maar het geeft wel een goed gevoel. Ineens komt alles op me af.’

Aedes-Magazine 1/2022 - 47

Advertentie

Recycling dakramen

DE VOLGENDE STAP NAAR CIRCULAIRE HELLENDE DAKEN Met de ondertekening van het convenant Recycling Dakramen tussen VELUX en de Stichting Dakmeester zetten de Dakmeesters, na het convenant recycling van betonnen dakpannen, de volgende stap op weg naar circulair HELLENDE DAKEN. De 24 bij de Stichting Dakmeester aan­ gesloten bedrijven hebben afgesproken om de oude VELUX dakramen via de Take­back Service van VELUX aan te bieden voor demontage. De daaruit voortvloeiende grondstofstromen worden vervolgens verwerkt in nieuwe producten en toepassingen. De Take­back Service wordt een integraal onderdeel van de unieke Daksysteemgarantie PLUS. Bekijk het filmpje op dakmeester.nl

KOMO

KOMO-

procescertificaat

Recycling

betondakpannen

Kwaliteitsnormering Digitaal dakdossier 15 JAAR

Garantiecertificaat

Voor 15 jaar

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS en een filmpje over de recycling van dakramen kijk op dakmeester.nl

Onze garantiepartners

Scheefcampagne

Foto: Yolanda Visser

‘GEEF ONS RUIMTE VOOR MAATWERK’ Om de woningnood in drukbevolkte delen van Nederland op te lossen, is het landelijk beleid voornamelijk gericht op bouwen.

In Noord- en Oost-Nederland is geen woningtekort, maar dreigt leegstand en verpaupering. Daarom voeren 40 corporaties campagne onder het motto: ‘Het landelijk woonbeleid is scheef, zet dat recht’. Lees meer op: scheefbeleid.nl.

CORPORATIES IN NOORD- EN OOST-NEDERLAND

‘Alles begint met denken vanuit de regio’ Wat als het credo bouwen, bouwen, bouwen maar beperkt van toepassing is? Als de vergrijzing plaatselijk veel harder toeslaat? Als je minder kunt lenen dan andere corporaties, omdat je onderpand domweg minder waard is? 40 corporaties in het noorden en oosten van Nederland vragen met hun Scheefcampagne om regionaal maatwerk.

Tekst: Marlies Kolthof

Scheefcampagne

UITGANGSPUNT IS VERTROUWEN Hetzelfde geldt voor de energietransitie.

‘Van het gas af betekent óf aansluiten op een warmtenet, of helemaal elektrisch. Wij weten allang dat een warmtenet hier op de meeste plaatsen niet haalbaar is. Dus wij moeten alle woningen 1 voor 1 van het gas afhalen.

Dat kost duizenden euro’s per huis extra.

Die extra kosten betalen zich in de Randstad terug door een hogere waarde van de woning.

Hier geldt dat niet.’

Birkenhäger vervolgt: ‘Dat vertaalt zich ook naar de verhouding tussen opgaven en middelen. Het gaat hier misschien om minder grote getallen, maar verhoudingsgewijs is het net zo ernstig. Bij de korting op de verhuurderheffing ligt de nadruk op verduurzaming en

50 -

Foto: Karin Keesmaat

D

e Scheefcampagne zag het licht in november 2020, op de voorpagina van Trouw. Veel regionale en lokale media volgden. Nog dezelfde week resulteerde dit in Kamervragen van het PvdA-Kamerlid Henk Nijboer. Daar bleef het niet bij. Er kwamen video’s met praktijkverhalen van corporatiebestuurders, en van huurders- en welzijnsorganisaties. De campagnetrein reed op volle snelheid door naar de Tweede Kamerverkiezingen.

De uitdagingen van het platteland zijn anders dan die van de grote steden. Toch focust het Haagse woonbeleid zich vooral op die laatste groep. ‘Af en toe voelt het alsof wij moeten verdedigen dat we hier ook opgaven hebben’, vertelt Els Birkenhäger, directeur van Sité Woondiensten in Doetinchem. ‘Toen het Volkshuisvestingsfonds ontstond, werd meteen gesproken over aanvragen voor de verduurzaming van honderden woningen tegelijk. Zoveel staan er bij ons niet eens in een heel dorp! Het lijkt alsof Den Haag geen besef heeft van onze schaal.’

Els Birkenhäger van Sité Woondiensten:

‘Het lijkt alsof Den Haag geen besef heeft van onze schaal’ nieuwbouw. Wij willen liever geen afspraken.

Het uitgangspunt moet het vertrouwen zijn dat wij weten wat nodig is. Laat ons het geld daarvoor inzetten.’

GEEN SLACHTOFFERROL Tijdens individuele gesprekken ontdekten corporatiebestuurders hun gezamenlijke zorg.

Zo ontstond het idee voor de Scheefcampagne. ‘We zijn een werkgroep gestart, met beleids- en communicatiecollega’s’, vertelt Irene Willems-Sloot, communicatieadviseur bij Accolade.

‘Een communicatiebureau uit Leeuwarden heeft ons geholpen bij de vraag hoe we onze boodschap in Den Haag voor het voetlicht konden brengen zonder in de slachtofferrol te kruipen.’

‘We wilden op een positieve manier de urgentie benadrukken. Die andere wooncrisis, die zich hier afspeelt, moest een gezicht krijgen’, vult haar collega Sandra Mulder van Woonservice aan.

LUISTEREN NAAR HUURDERS

GEMEENTERAADSVERKIEZINGEN Birkenhäger: ‘Het voordeel van deze regio is het ‘noaberschap’, men kent elkaar. Als corporatie zijn de lijntjes met gemeente, zorgpartijen en politie daardoor kort. Dat netwerk kunnen we zelfs nog uitbreiden naar ziekenhuizen en onderwijs, en dan samen optrekken richting Den Haag.’

Irene Willems-Sloot: ‘De kracht van een goede campagne is duidelijke keuzes maken en het goede moment kiezen. Dat kost tijd, maar het loont. Benut zowel sociale media als het netwerk in je directe omgeving.’ ‘En toon lef, wees ludiek’, vult Sandra Mulder aan.

‘Op het Binnenhof hadden we een abricampagne, met bewegende borden, waarop we de lijsttrekkers zelf aanspraken, namens de 40 woningcorporaties in Noord- en Oost-Nederland.’

INZETTEN OP VEERKRACHT De inhoud wordt voortdurend aangepast aan de actualiteit. 2 oorspronkelijke doelen konden worden afgevinkt: een minister voor Volkshuisvesting en afschaffing van de verhuurderheffing. Maar dat laatste leidt ook tot nieuwe zorgen, want hoe pakt dit uit? Vloeit het geld straks vanuit het platteland naar de grote steden? Ook bij krimp is het geld nog keihard nodig in de kleine kernen.

‘Daarnaast wil ik bij deze verkiezingen inzetten op veerkracht’, vertelt Els Birkenhäger. ‘In een aantal buurten waar wij woningen hebben, gaat het echt niet goed met de mensen.

Dat probleem is hier vergelijkbaar met de Randstad, blijkt uit onderzoek. Dat moet een belangrijk thema worden voor de komende 4 jaar. Want ruimte in het toewijzingsbeleid kan helpen.’

SUCCESFACTOR

Foto: Marloes Britstra

De situatie in het noorden en oosten is wezenlijk anders dan in de Randstad. Mulder: ‘Tot voor kort kon je in sommige dorpen voor een ton een rijtjeshuis kopen. Ook lagere inkomens gaven de voorkeur aan koop. In onze huizen zitten dus echt alleen de laagste inkomensgroepen.’ Tegelijk liggen de eisen aan een woning hoger. Hoogbouw is uitzondering op het platteland. Birkenhäger: ‘In de Randstad maakt het bij wijze van spreken niet uit wat je bouwt, er is vraag genoeg. Hier moet je goed luisteren naar wat huurders willen.’

De driedubbele vergrijzing in het noorden en oosten speelt ook een belangrijke rol. Sandra Mulder: ‘Mensen blijven langer zelfstandig wonen. Dus we bouwen nu veel levensloopbestendig, met slaapkamer en badkamer op de begane grond. Maar er moet later ook weer een gezin in kunnen, dus er moet ook ruimte boven zijn.’

Inmiddels richten de pijlen zich op de gemeenteraadsverkiezingen. Met presentaties voor kandidaat-raadsleden en berichten op sociale media. ‘Ook denken we na over een werkbezoek van onze nieuwe minister, of Kamerleden’, vertelt Sandra Mulder. ‘Misschien een ludieke fietstocht over de Col du VAM, de voormalige vuilnisbelt van Assen. De kracht van de Scheefcampagne ligt volgens mij vooral in de omvang van het gebied dat de 40 corporaties in Noord- en Oost-Nederland beslaan.’

Maar misschien wel het belangrijkste voor de komende tijd is de motivatie om door te gaan met de campagne. ‘We voelen onderling veel chemie’, vertelt Irene Willems-Sloot. ‘We zijn allemaal inwoners van deze regio en willen er samen voor gaan. Het scheve beleid moet worden rechtgetrokken.’ Els Birkenhäger vult aan: ‘En we hebben veel lol, ook dat is een succesfactor. We waren ons er meteen van bewust dat dit geen projectje was van een half jaar. We moeten elkaar de komende jaren blijven vasthouden. Totdat Den Haag ziet: alles begint met denken vanuit de regio.’

Aedes-Magazine 1/2022 - 51

Advertentie

DUURZAAM GEGARANDEERD

DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk voor het platte dak.

DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMO-procesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs de uitvoering van de werkzaamheden.

Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging.

GETOETST

Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard

GECONTROLEERD

garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie.

U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL

GEGARANDEERD GEBORGD

Advertentie

Wand- & vloersysteem Lichtgewicht grootformaat tegel Voor nieuwbouw en renovatie

Lichtgewicht

Keramisch wand- en vloersysteem Lichtgewicht grootformaat tegel

Hittebestendig

Op elk bouwsysteem direct toepasbaar Vrijwel voegloos

Krasvast

Spanning- en scheuroverbruggend Minimale overlast bewoners BKT renovatie

Circulair toepasbaar

binnen 3 dagen te realiseren Sanitair direct af te monteren Snijdbaar paneel

Zuurbestendig

Versneld en stofvrij werkproces Brede bereikbaarheid aan vakmensen Circulair toepasbaar

UV-bestendig

Duurzaam & onderhoudsarm Microcement met vezel

Vlekbestendig

Hardschuim Keramiek

Vraag ons proefpakket aan!

keratop.nl

Onderhoudsarm

Advertentie

Wat is de financiële impact van de nieuwe regelgeving op jouw corporatie?

Ortec Finance SAM geeft je makkelijk en snel inzicht met een impact analyse. mail Bel of r een voo Pieter nlijke o perso tratie ns o m de AM. van S

Meer informatie?

Pieter Postma  06 27 85 76 10  pieter.postma@ortec-finance.com

Executive Program Finance & Risk Management voor Woningcorporaties

Erasmus School of Accounting & Assurance

U wilt van nog meer waarde zijn voor uw organisatie door uw kennis te vergroten en uw inzicht te verdiepen op het terrein van financiële vraagstukken en van risicomanagement.

Voor dat doel heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam, het Executive Program Finance & Risk Management voor Woningcorporaties ontwikkeld. Ervaren wetenschappers en praktijkmensen behandelen in 8 bijeenkomsten de belangrijkste financiële- en risicogerelateerde vraagstukken en gaan daarover op interactieve wijze met u in discussie.

Locatie: Erasmus Universiteit Rotterdam Tijd: donderdagen v va an 16 16:00 -- 21 21:00 uur

wo oc o Aanmelden: w ww ww w..e s a a .n l/ w

Module 1

Module 2

Module 3

Module 4

Risk Management

Project Control

Internal Control

Financial Management

31 maart 2022

7 april 2022

21 april 2022

28 april 2022

Module 5

Module 6

Module 7

Module 8

Performance Management

Treasury Management

Financial Accounting

Corporate Governance

12 mei 2022

19 mei 2022

2 juni 2022

9 juni 2022

Het executive program wordt gemiddeld gewaardeerd op een 8.

Ook voor Woningcorporaties:

“De opleiding is een prachtige aanvulling op de kennis die je werkend in de corporatiebranche al hebt, echt een must do!”

Masterclass Data-Analytics, Process Mining en Databeveiliging

"Inhoud, ethiek, dilemma’s en balans tussen pragmatisme en noodzaak het komt allemaal uitvoerig aanbod."

donderdag 16 juni 2022

Meer informatie vindt u op de website: www.esaa.nl/woco. Of neem contact op met de Program Director drs. J.H. Mersmann: 06-21 46 12 42.

ESAA is een onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam

Erasmus University Rotterdam Make it happen.

Advertentie

Een woning voor opa Cees

Omdat zijn hart bij zijn kleinkinderen ligt

We willen graag dat opa Cees in de buurt van zijn kleinkinderen kan wonen. Dat is belangrijk voor opa Cees, maar ook voor de buurt.

Wonen moet voor iedereen betaalbaar blijven. Daarom hebben we BPD Woningfonds opgericht. Hiermee werken we samen met gemeenten en woningcorporaties aan meer middenhuurwoningen door heel Nederland. Van Alkmaar tot Almelo en van Groningen tot Rosmalen.

Meer weten over onze projecten, zoals bijvoorbeeld in Den Haag of Diemen?

Kijk op bpd.nl/woningfonds

Bouwen aan het hart van de buurt

Advertentie

MET EFFECTIEVE CONTROL NAAR MAATSCHAPPELIJK RESULTAAT

Het verschil maken Meer dan ooit kunnen woningcorporaties nu beter hun maatschappelijke opdracht invullen.

Nieuwe uitdagingen vereisen aanpassingen.

Om goed te sturen op resultaat zijn naast klassiek management en control ook alternatieve benaderingen noodzakelijk.

Soft controls versterken hierbij het gezamenlijk werken. Samen kom je verder.

Ook verder komen met soft controls? hofmeier.nl/softcontrols

Charissa Smit Sectormanager Woningcorporaties

hofmeier.nl