Föreningens avgift
Andrahandsuthyrning
-Andrahandsuthyrning måste godkännas av styrelsen
-Hämta i appenoch skicka in till service.BRF@serneke.se
-Anledning till uthyrningen
-Tidsbegränsat
-Korttidsuthyrning är inte tillåtet
-Konsekvens vid otillåten andrahandsuthyrning
-Uthyrning av Serneke bostad
-20 av 30 lghuthyrda
-Snitthyra 3 247kr/kvm/år = 14 882kr/mån för 55kvm
-Uthyrningstid 6 månader till 4 år
Boendestyrelse
-Boende i bostadsrätts-och samfällighetsföreningarnas styrelser
-Överlämning till boendestyrelser
-Styrelsen sköter den löpande verksamheten, har övergripande ansvar och företräder föreningen
-Vad kan styrelserna påverka?
-Årsavgifter
-Placering lån
-Skötsel av fastigheten
-Ordningsfrågor
Övergripande avtalsstruktur
Totalentreprenadavtal
Projektutvecklingsavtal
Bostadsrättsförening
Karlastaden Utveckling
Totalentreprenadavtal
Serneke Sverige
Upplåtelseavtal med bostadsrättshavare
Driftsavtal:
-Ekonomisk förvaltning (Ekonomipartner)
-Teknisk förvaltning (C/O Serneke/Optimal)
-Gym ( Hotellet)
-Concierge (KT Observation)
Hantering av eftermarknad (C/O Serneke)
Karlatornets samfällighetsförening
-Äger samfälld fastighet S:80
-Förvaltar 8 stgemensamhetsanläggningar (”GA”)
-Alla fastigheterna i Karlatornet har andelstal i dessa GA
-Styrelse kommer att bestå av representanter från varje brf samt ägarlägenheter
-Budget och debiteringslängd beslutas på årsstämma
-Fönsterputsning
-Egendomsförsäkring
-Drift av gem utrymmen mm
Care ofSerneke
Care ofSerneke
- Olika typer av ärenden
-Frågor om föreningen och huset
-Frågor till din brf-styrelse
-Felanmälningar
-Garantiärenden
Ditt ärende
1.Registrering i appen
2.Kategorisering av ärendetyp
3.Frågan skickas vidare ansvarig
4.Ev. återkoppling via Care ofSerneke, alt återkopplar ansvarig själv för tex uppföljning
• Utvecklad för Karlatornet
• Uppdatering på gång
Appen
KarlaGarage
• När öppnar det?
- Garage i Capella, 66 plvarav 30 med laddmöjligheter. Öppnade hösten -23. Drygt hälften uthyrda
- Garage under KT, 29 pl. med laddstolpe. 4 platser utan laddmöjlighet. Fsg startad.
• Hur bokar man plats?
- Skicka intresseanmälan till karlagarage@karlastaden.se
- https://garage.karlastaden.se/betalning_priser/
• Vad kostar det?
- Capella –1 990 kr/mån + 300 kr/mån för laddstolpe. Förbrtillk. 5kr/kWh
- Markparkering –1 395 kr/mån
- https://garage.karlastaden.se/betalning_priser/
KarlaMedia
• Vad är KarlaMedia?
- Ett bolag som samlar samtliga mediaslag (El, Fjärrvärme-kyla, VA, Sopsug, Sprinkler, Fiber) och säkerställer leverans till samtliga kunder i befintligt kvarter samt framtida utbyggnad av Karlastaden
• Status schablonavgift
- Nära förestående. Utredning av oberoende part har genomförts och analyseras för tillfället.
Inkomna frågor
Karlatornets samfällighetsförening / Fönsterputsning
-Byggentreprenör Serneke Sverige har inte färdigställt den första poleringen/putsningen av fönster än. Den putsning som pågår nu bekostas inte av samfälligheten.
-BMU (buildingmaintenanceunit) på taket är trasig vilket har försenat Serneke Sveriges arbete med att färdigställa fasaden, byta spruckna glas mm
-Alternativa arbetssätt utreds nu (rep).
-Det finns ingen risk för fara pgasaknade fasadbitar på tornet.
Fasad & fönsterputsning , forts
-Fönsterputsning planeras att utföras 2 ggr per år i den löpande förvaltningen. Budget för detta beslutas av samfälligheten.
-Samfälligheten kommer att driftsättas under vintern 24/25. På extra stämma kommer budget och debiteringslängd att fastställas.
-I bostadsrättsföreningens avgift ingår avsättningar för kostnader för tex fönsterputsning. Dessa pengar kommer att betalas till samfälligheten när den är driftssatt.
Hissar
-Hissarna kommer att omprogrammeras under v 37 och få sin permanenta inredning under v 39-40.
-Intelligent system som styr flödena för att optimera väntetider för alla boende i tornet. Alla 5 hissarna kommer att ligga i samma grupp. Hittills har låghissar och höghissar varit vars en grupp.
-Taggstyrning införs så att tagg kommer att krävas för att kalla på hissen på vån -2, -1, 0, 1 och 2 (på dessa våningar finns ”DOP”).
-Sifferkod införs för att besökare ska kunna kalla på hissen.
-För flyttar och ambulanser finns möjlighet att styra hissar med nyckel.
-Trafikflöden och väntetider kommer att löpande att utvärderas och optimeras.
-Nödtelefon finns i hissen. Är kopplad till Kones larmcentral.
-Skärmarna i hissarna går att använda. Blir upp till samfälligheten att besluta om detta och hur det ska fungera.
Säkerhet
-Kameraövervakning finns bland annat i
-lobby och huvudentre,
-hisshallar vån -2, -1, 0 och 1
-Vid teknikplan och utrymningsplatser uppåt i huset.
-Viktigt att alla som bor i huset inte släpper in obehöriga via porttelefonen eller genom att man slinker med någon annan in. Säkerheten i portelefonsystemet är god, någon sifferkod finns inte för passage.
-Vaktronderingfinns inte. Viss vaktronderinghar funnits under inflyttningsskedet, men är nu borttaget pgautebliven nytta.
-Framtida ändringar och kompletteringar beslutas av samfälligheten.
Digitala lås och passagesystem
-Låsen på lägenhetsdörrarna är kopplade till Karltornets överordnade passagesystem som styr behörigheter till alla dörrar.
-Nuvarande system kräver att man uppdaterar behörigheten till låsen på lägenhetsdörrarna var sjunde dag, annars slutar taggen att fungera där. Låsen på lägenhetsdörrarna är ett offline-system och det är taggarna som bär fram behörigheten till låsen. Tidsgränsen tvingar fram att alla uppdaterar sina behörigheter regelbundet.
-Många försäkringsbolag har inte några specifika krav på digitala dörrlås i sina hemförsäkringar oavsett hur man använder dem.
-Bostadsrättshavaren har underhållsansvar för låset på lägenhetsdörren. Lås får bytas efter godkännande av föreningen.
-Önskar man i framtiden att byta till något annat system i byggnaden så beslutas det av samfälligheten.
Källsortering
-I Karlatornet finns sopsugsom hanterar hushållssopor och matavfall.
-När bygglov beviljades för Karlatornet var kommunens policy att det ska finns gemensamma platser inom Karlastaden för källsortering (på allmän platsmark).
-Nuvarande policy är att det ska finns inom varje fastighet.
-Efter det att permanenta slutbesked har erhållits kan samfälligheten besluta om att införa källsortering. Utrymmen i källaren bör kunna omdisponeras för att möjliggöra detta.
Besiktningar
-Slutbesiktningar har genomförts av EPG. Vid tillträde delgavs besiktningsprotokollet till lägenheten. Påskriften innebär endast kvittens på mottagande.
-Bostadsrättshavare har ej getts möjlighet att närvara på besiktningen pga förutsättningarna i detta projekt (säkerhet, arbetsmiljö). Bostadsrättshavare är inte en formell part i besiktningen.
-Man kan anmäla synliga fel som inte upptäcktes vid slutbesiktningen inom 6 månader. Brf 1:2 hade slutbesiktning i november 2023.
-Garantitiden är fem år. Fel som uppstår under garantitiden kan felanmälasunder hela garantitiden.
-Det är bra att felanmälasaker man tycker är fel. Vid garantibesiktningen tittar man bland annat på de inkomna felanmälningarna under garantitiden.
-Bedömning av fel görs utifrån vad som är upphandlat i TE-avtalet. Många av de saker som diskuteras regleras i Hus-AMA, som är en branschstandard.
Knakande ljud
-Vid stark blåst upplever en del besvär pgaknakande ljud.
-Ljudmätning har gjorts. Ljudnivåer ligger inom folkhälsomyndighetens riktvärden, varför man inte kan hävda att byggentreprenören gjort något fel.
-Ljuden kan förändras över tid.
-Bevakas till garantibesiktning.
Korridormattor
-Problem finns med mattor i korridorer som släpper från underlaget etc.
-Serneke Sverige har en pågående dialog med den underentreprenör som har lagt mattorna. En översyn har gjorts men det är fortfarande inte bra.
-Dialog fortsätter.
-Om inte underentreprenören åtgärdar problemen så blir nästa steg att kalla till garantibesiktning.
Solskydd
• Solskydd är programmerade så att det går ner när inomhustemperaturen överstiger 25 C.
• Solskyddet går upp kl21 och mellan kl21-09 är solskyddets automatikläge blockerat för att inte störa.
• Tider och temperaturer går att ändra centralt.
• Respektive BRF är varsin grupp, det går inte att ha olika inställningar inom samma grupp.
• Ändringar av programmering och funktion beslutas/utreds av respektive brf.
Klimatkontroll
• För full forcering av ventilationen måste man manuellt öka fläkthastigheten till max.
I automatikläget är forceringen begränsad för att inte ljudnivån ska bli för hög.
Energideklaration
• Energideklaration ska göras av hela byggnaden när den är helt färdigställd. Prel under vinter 24/25.
Fastighetsförsäkring
• Hela Karlatornet inklpodiebyggnad upphandlar en gemensam fastighetsförsäkring. Eftersom försäkringsvärdet är så stort är det en panel av försäkringsgivare. Just nu har Allianz den största andelen i egendomsprogrammet. Bostadsrättstillägget ligger till 100% hos Länsförsäkringar.
• Förnyelse den 1 oktober, upphandling pågår.
Drift av samfällighetens allmänna utrymmen
• Karlatornetssamfällighetsförening upphandlar drift av allmänna utrymmen. Städning är den största kostnaden i driften.
• Städning av allmänna ytor entréplan 5 g/vecka
• Städning av gem kök 2 g/vecka
• Städning av bibliotek, aktivitetsrum 1 g/vecka.
• Städningavkorridorerpåallavåningsplan1g/varannanvecka(upphandlasavbrf)
• Nuvarande system med bokning av kök, bibliotek mm infördes för att ha kontroll på vem som har nyttjar respektive lokal. Från början fungerade alla boendetaggar till de allmänna utrymmena vilket ledde till missbruk. Enligt nuvarande ordningsregler ska den som nyttjar de bokningsbara utrymmena ska städa upp efter sig själv.
• På takterrassen finns ingen papperskorg, utan man förväntas ta med sig sitt eget skräp därifrån. Tidigare har funnits papperskorg, vilket ledde till stor nedskräpning och kostnader för samfälligheten.
• Evändringar i ordningsregler, utökad städning eller nya bokningssystem beslutas och bekostas av samfälligheten och belastar alla boende.
Vad händer runt Karlatornet?
• Byggnation av paviljongen påbörjas nu och blir klart under q3 2025. Då kommer observation deckatt
öppna sin verksamhet för fullt. När paviljongen är klar kommer även markarbeten från boendeentrén till Lindholmsallén att färdigställas.
• Byggarbeten i gropen kommer troligen att påbörjas inom kort. Här har AB Framtiden köpt 2 av 3 kvarter.
• Utbyggnad av hela Karlastaden kommer att ske i flera etapper. Ingen närmare tidplan är fastställd i dagsläget.
• Lastkajen och vändplanen framför hotellet kommer att finnas kvar tills arbeten påbörjas med kvarteren där.
• Markbeläggningen runt Karlatornet är hårdfogad och det bildas en hinna på stenen under applicering som slits bort med tiden.
2. Callisto; 74% AB Framtiden
3. Lynx; 100% AB Framtiden
5. Cassiopeja; 74% AB Framtiden
7. Auriga; 74% AB Framtiden
Paviljong tillhör Kv5 Cassiopeja
4. Virgo; 100% AB Framtiden
6. Aries; 74% AB Framtiden
