Aspectos Procesales del Arrendamiento de Inmuebles en Chile

SERGIO ARENAS BENAVIDES ABOGADO U. DE CHILE

Aspectos Procesales del Arrendamiento de Inmuebles en Chile

Sergio Arenas Benavides(*) SUMARIO: I. El Arriendo (o Arrendamiento) - II. Arrendamiento de Inmuebles Urbanos - III. Arrendamiento de Inmuebles Rústicos o Rurales - IV. Comparativa Procesal entre Juicios de Arrendamiento de Inmuebles

I.

El Arriendo (o Arrendamiento)

En nuestro país el arriendo o arrendamiento se regula en el art. 1915 y siguientes del Código Civil. Se define legalmente como un contrato, en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Se pueden arrendar no sólo bienes materiales, muebles o inmuebles, sino también servicios (como los de un abogado, por ejemplo).

En el arriendo hay dos partes: 1. Arrendador: el que pone el bien a arrendar (o el servicio a ofrecer), y recibe el pago de arriendo.

2. Arrendatario: el que usa la cosa o servicio, y paga la renta al arrendador.

Y se pueden identificar tres elementos esenciales: 1. La Cosa o Servicio que se entrega del arrendador al arrendatario.

2. El Precio o Renta que debe pagar periódicamente el arrendatario al arrendador.

3. Y, obviamente, el Acuerdo de las partes, que es la base de todo contrato.

(*)

Abogado, Licenciado en Ciencias Jurídicas, Universidad de Chile. Magister en Derecho, Universidad de Talca.

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Una característica especial de este contrato es que es de tracto sucesivo, esto es, la relación contractual no se agota en el intercambio, sino que se mantiene en el tiempo. El contrato es además bilateral, oneroso y conmutativo (ambas partes se obligan y reciben un beneficio mutuo, y el valor de lo entregado se mira como equivalente), por regla general consensual, o sea basta sólo el consentimiento de las partes para quedar obligadas, aunque en el caso del arriendo de inmuebles debe constar por escrito (no necesariamente escritura pública) para efectos de publicidad, prueba y oponibilidad a terceros.

En el caso de arriendo de inmuebles, se hace distinción de predio urbano o rural. La calificación de un bien raíz dependerá, en gran medida, de lo que ordenen los instrumentos de planificación urbana respecto de la zona donde se erigen (ej. plan regulador).

II.

Arrendamiento de Inmuebles Urbanos

Se rige por la ley 18.101. Esta normativa innova poco respecto de los aspectos sustantivos del contrato, y regula más los temas procesales, estableciendo un procedimiento especial en su art. 8. Este procedimiento se aplica a los casos señalados en el art. 7 de esta ley (desahucio, terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo o por extinción del derecho del arrendador, indemnización de perjuicios, y otros relacionados). Se debe ver ante el juez de letras en lo civil correspondiente al lugar donde está el inmueble.

El procedimiento es verbal, sin perjuicio de lo cual las partes pueden presentar minutas escritas para establecer sus peticiones y razones jurídicas y fácticas. En la práctica, las demandas se presentan siempre por escrito, ya que se exige, además, que se mencionen los medios de prueba que se utilizarán en la causa. Respecto de patrocinio de abogado y mandato judicial, no se requerirá si lo demandado es de valor inferior a 4 unidades tributarias mensuales (o sea, pueden litigar personalmente).

El tribunal, al recibir la demanda, debe citar a una audiencia a celebrarse el quinto día hábil desde la notificación al demandado. Para efectos de la notificación, el domicilio del

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demandado será, de pleno derecho, el inmueble arrendado. Si se demanda el no pago de rentas, junto con la notificación se debe hacer el primero de dos requerimientos de pago.

La audiencia a celebrarse en este juicio sirve para contestación, conciliación y prueba, en un todo concentrado. Parte con la ratificación de la demanda por parte del demandante, y con el segundo de los requerimientos de pago, si procediere. Luego, el demandado puede contestar la demanda, señalando a su vez la prueba que va a utilizar para ello, y en caso de que la ley lo permita, puede reconvenir al demandante, esto es, contrademandar (y también debe señalar la prueba a ofrecer), caso en el cual el demandante reconvenido debe contestar la reconvención en el acto. Luego de ello, el juez instará a una conciliación entre las partes, pudiendo actuar como mediador. Si hay acuerdo, se hace un avenimiento y se termina el juicio. Si no, corresponde al juez determinar si existen hechos controvertidos o no, para continuar con la etapa de prueba o llamar a oír sentencia.

La prueba se rendirá inmediatamente en la misma audiencia, salvo si el demandado reconvino contra el demandante, caso en el que éste puede pedir al tribunal que se cite a nueva audiencia dentro de 5 días, para poder contestar la demanda. En ambos casos, la prueba se rinde directamente en la audiencia, sin mayores formalidades, y los testigos declararán directamente, lo mismo que la parte llamada a confesar por la contraria 1.

Una vez rendida la prueba, las partes se entenderán citadas por el juez a oír sentencia. No hay un plazo legal para dictar la sentencia, que por las reglas generales debería ser de 60 días, pero en la práctica se usa el mismo plazo de los juicios sumarios, es decir, 10 días. La prueba se analiza conforme al método de la sana crítica, esto es, con autonomía del juez pero con limitación de no contradecir la lógica, las máximas de experiencia o conocimientos científicos. La sentencia debe resolver el caso y a su vez los incidentes 2 que se produzcan durante la audiencia.

1

Existe discusión si se requiere o no de receptor judicial. Algunas veces los jueces lo exigen al no haber norma expresa que lo excepcione. Otras veces no lo requieren.

2 Los incidentes, conforme al art. 82 del Código de Procedimiento Civil, son todas las cuestiones accesorias de un juicio que requieran pronunciamiento especial del juez. Se pueden definir coloquialmente como “juicios pequeños” que se producen durante la tramitación del juicio principal. Son ejemplos de incidentes: la nulidad procesal, el abandono de procedimiento, acumulación de juicios, desistimiento, excepciones dilatorias.

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Contra la sentencia cabe el recurso de apelación, que se concede sólo en efecto devolutivo (es decir, puede pasarse inmediatamente a la etapa de ejecución del fallo) y tiene preferencia para su vista y fallo por la Corte de Apelaciones respectiva, el cual es más amplio ya que el tribunal de alzada puede resolver sobre cosas que, habiéndose visto en el juicio, no hayan sido objeto de resolución del juez de letras.

III.

Arrendamiento de Inmuebles Rústicos o Rurales

Está regulado por el decreto ley 993 de 1975. A diferencia del caso de los bienes raíces urbanos, esta normativa es más sustantiva, regulando los tipos de arriendo rural y otros contratos, y no regula en forma especial un procedimiento judicial. Solamente el art. 2 de la norma señala que el juez competente es el de letras en lo civil correspondiente al lugar donde está el inmueble, y que se tramitará en conformidad al procedimiento sumario, a menos que las partes decidan someter la contienda a un árbitro 3.

Pues bien, hay que ir a la norma señalada ahí, que corresponde a los arts. 680 y siguientes del código que se señala. El juicio sumario es un procedimiento especial establecido cuando la acción deducida requiera, por su naturaleza, una tramitación rápida para que sea eficaz, y no exista otro procedimiento aplicable. Además, el art. 680 inc. 2° señala diversos casos a los cuales su aplicación es obligatoria 4.

3

El arbitraje es un juicio privado en que las partes encargan a una persona que no es juez la resolución del asunto. El arbitraje es “de derecho” cuando su tramitación y resolución es conforme a la ley. Es “de equidad” cuando el procedimiento es el que las partes fijen y la resolución es en base a principios jurídicos que no son normas positivas. Y se permite otorgar al árbitro de derecho facultades de uno de equidad (llamado también “arbitrador”), limitando la aplicación de la ley sólo al sentenciar.

4 Deberá aplicarse, además, a los casos en que la ley ordene proceder sumariamente, o breve y sumariamente, o en otra forma análoga; constitución, ejercicio, modificación o extinción de servidumbres naturales o legales y sobre las prestaciones a que ellas den lugar; juicios sobre cobro de honorarios, excepto el caso del artículo 697; juicios sobre remoción de guardadores y a los que se susciten entre los representantes legales y sus representados; depósito necesario y comodato precario; acciones ordinarias a que se hayan convertido las ejecutivas, a virtud de lo dispuesto en el artículo 2515 del Código Civil; cuando se persiga únicamente la declaración impuesta por la ley o el contrato, de rendir una cuenta, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 696; el derecho que concede el Código de Aguas para hacer cegar un pozo; y juicios en que se deduzcan las acciones civiles derivadas de un delito o cuasidelito, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 del Código Procesal Penal y siempre que exista sentencia penal condenatoria ejecutoriada.

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Básicamente, es un juicio que se inicia por demanda, que puede iniciarse por demanda oral o escrita. Una vez recibida la demanda por el juez, éste debe llamar a comparendo a celebrarse el quinto día hábil desde la última notificación. El comparendo es una audiencia que se celebra en el tribunal, donde el demandado debe contestar la demanda y el juez intenta que las partes lleguen a un acuerdo. No se admite la reconvención, es decir, que el demandado contrademande al demandante.

Si no hay acuerdo, el juez puede decretar el “auto de prueba”, esto es, dar inicio a la etapa probatoria, la cual se tramita en un período largo, sin audiencias, sino que las partes deben ofrecer la prueba al tribunal. Este período es de 8 días, y la lista de testigos debe presentarse dentro de los dos primeros días (la audiencia de testigos debe celebrarse ante un receptor judicial). Excepcionalmente, el juez puede decidir no recibir la causa a prueba si no hay hechos controvertidos.

Asimismo, si el demandado no comparece a la audiencia, el demandante puede pedir que se acceda provisionalmente a la demanda, si prueba fundamento plausible para ello.

Una vez cumplido el período probatorio, el juez debe llamar a oír sentencia, la cual debe dictarse dentro de 10 días. La prueba será analizada conforme a las reglas del Código de Procedimiento Civil, es decir, es una prueba cuya apreciación debe ceñirse a pautas legales (prueba tasada).

Contra esta sentencia procede el recurso de apelación, que también permite que se resuelvan cosas vistas pero no resueltas en primera instancia. En este caso, se concede con efecto suspensivo (impidiendo ejecutar lo fallado hasta no resolverse la apelación), a menos que con ello se eludan los resultados de la resolución.

IV.

Comparativa Procesal entre Juicios de Arrendamiento de Inmuebles

Una vez hecha la reseña de ambos tipos de procedimiento, haremos una pequeña comparativa dialéctica en cuanto a las características de ambos procesos.

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a) En cuanto a la demanda Juicio de Arrendamiento Urbano (JAU)

Juicio de Arrendamiento Rural (JAR)

No dice nada, por lo que debe regir la norma Puede ser verbal, pero debe levantarse acta por general, o sea por escrito.

el tribunal (prácticamente ya no se usa)

b) En cuanto al patrocinio de abogado JAU

JAR

Se permite comparecencia personal en los Siempre requiere patrocinio de abogado y casos en que el monto de lo demandado es mandatario judicial inferior a 4 unidades tributarias mensuales

c) En cuanto al domicilio del demandado JAU

JAR

Se presume de derecho que el domicilio es el Hay que saber el domicilio del demandado inmueble materia del conflicto

conforme a las reglas generales

d) En cuanto a la contestación JAU

JAR

En ambos, se contesta en la audiencia de estilo

e) En cuanto a la audiencia o comparendo JAU

JAR

Ambas se celebran al quinto día hábil desde la notificación al demandado, ante el tribunal (generalmente un actuario del mismo)

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f) En cuanto a la reconvención o contrademanda JAU

JAR

Puede ejercerse en la audiencia, con indicación No se admite la reconvención de la prueba ofrecida al efecto. Se contesta en la misma audiencia.

g) En cuanto a la posibilidad de acceso provisional a la demanda JAU

JAR

No procede.

Procede en caso de rebeldía del demandado y siempre que existan antecedentes plausibles.

h) En cuanto a la prueba ofrecida JAU

JAR

La prueba del demandante (documental, No se ofrece prueba hasta la etapa probatoria testimonial, etc.) debe constar en la demanda.

En el caso de reconvención, el demandado debe mencionarla en la audiencia La prueba de testigos del demandado debe ser Los testigos deben ser ofrecidos en los dos ofrecida por escrito hasta las 12 horas del día primeros días de la etapa probatoria hábil anterior al de la audiencia

i) En cuanto a la oportunidad para rendir la prueba y cómo se rinde JAU

JAR

La audiencia misma es el lugar para rendir la Se rinde en la etapa probatoria, que dura 8 días. prueba.

Los documentos se presentan en la misma Los documentos se presentan por medio de la audiencia

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La declaración de testigos y confesión de parte La declaración de testigos y confesión de la se rinden en la misma audiencia.

contraparte se celebran ante un receptor judicial en audiencia aparte

Sólo pueden declarar hasta 4 testigos por parte

No hay límite del número de testigos

j) En cuanto a la valoración de la prueba JAU

JAR

Sana crítica (autonomía del juez con límites Prueba Legal o Tasada (parámetros fijados por lógicos, científicos y de experiencia)

la ley)

k) En cuanto a la sentencia JAU

JAR

Plazo: No hay (práctica: 10 días desde citación Plazo: 10 días desde citación a oír sentencia a oír sentencia) Debe pronunciarse sobre la petición principal y Se pronuncia, en general, sólo sobre el asunto todos los incidentes producidos en el juicio.

principal, pero pueden agregarse los incidentes que quedaron para resolverse aquí

l) En cuanto al recurso de apelación JAU

JAR

Se concede en el solo efecto devolutivo.

Se concede con efecto suspensivo, salvo si con ello se eluden los resultados de la resolución.

Goza de preferencia para vista y fallo.

No goza de preferencia.

En ambos, el tribunal de alzada puede fallar aquellos asuntos vistos en primera instancia pero que no fueron resueltos en la sentencia.

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