WINKELVASTGOED
Winkelvastgoed heb je in soorten en maten. En elke soort kent z’n specifieke uitdagingen. Bij Altera Vastgoed heeft men de keuze gemaakt zich te specialiseren in food & convenience. Een marktsegment dat minder last heeft van online dan bijvoorbeeld high street en dat structurele groei laat zien. Maar het is ook een segment dat een sterke hands-on-mentaliteit vereist.
Specialist met S
CN spreekt af op winkelcentrum Toolenburg in Hoofddorp met Jaap van der Bijl (CEO) en Ivo Groenhuizen (Hoofd Assetmanagement Retail). Een winkelcentrum dat geopend is in 1992, in 1994 de NRW Jaarprijs won en dat Altera Vastgoed al sinds haar oprichting in 2000 in portefeuille heeft. Toolenburg is wat Jaap van der Bijl betreft een prima voorbeeld van het type winkelcentrum dat Altera Vastgoed sinds de bijstelling van de strategie in 2017 graag als belegging heeft. ‘In het verleden richtten we ons op diverse segmenten winkelvastgoed. Omdat uit eigen onderzoek bleek dat food & convenience minder gevoelig is voor koopkrachtafvloeiing naar e-commerce, past de risico-rendementsverhouding hiervan heel goed bij de vereisten van onze aandeelhouders, wat vooral pensioenfondsen en verzekeraars zijn. Het is daarom dat wij de ambitie hebben om het nummer-1 winkelfonds van Nederland te worden met winkelvastgoed in food & convenience.’ Maar wat verstaan de heren nu precies onder food & convenience-winkelvastgoed? ‘Voor ons winkelfonds hebben we het dan over wijkwinkelcentra en ook solitair supermarktvastgoed. Toolenburg is dan een uitstekend voorbeeld van een wijkwinkelcentrum met een accent op food & convenience. Het is gelegen in een goed verzorgingsgebied, midden in de wijk. De consument komt hier voor de dagelijkse en wekelijkse boodschappen. De twee supermarkten (Albert Heijn en Dirk) zorgen voor een breed aanbod, dat door kleinere winkels (food-speciaalzaken, maar ook een drogist, slijterijen andere winkels en horeca) aangevuld wordt. Toolenburg heeft daarmee een 8 scn 2018 | 5
compleet aanbod voor de mensen die hier wonen en die snel en gemakkelijk hun boodschappen willen doen.’ STABIELE BELEGGING Van der Bijl begrijpt natuurlijk dat beleggers – pensioen fondsen en verzekeraars – ook in andere categorieën beleggen. ‘Maar het bijzondere van dit type winkelvastgoed is dat het goede inkomsten en een hoog direct rendement genereert, hoger dan in het segment comparison shopping. Onze research laat ook zien dat dit type winkelen ook veel minder gevoelig is voor ontwikkelingen in de economie, het consumentenvertrouwen en de veranderingen in voorkeuren van consumenten. Daarmee is het een stabielere belegging en voor Altera Vastgoed een logische keuze om in te specialiseren.’ Maar dat is niet het enige: ‘Wat ons ook heel erg aanspreekt, is dat dit type winkelvastgoed goed aansluit op grote maatschappelijke trends zoals de trek naar de grote steden. Dat zie je terug in het woningbouwvolume. Stel je eens voor wat dit gaat betekenen voor de omzet van dit soort retailers. Daar komt bij dat de diverse doelgroepen van consumenten convenience voor hun dagelijkse benodigdheden erg waarderen’, zegt Van der Bijl. Dat convenience-aspect heeft ook te maken met het gegeven dat de consument niet altijd voor winkelen naar een binnenstad wil reizen. ‘Een inwoner van Hoofddorp zal ook best een keer de eigen binnenstad of die van Amsterdam of Den Haag willen bezoeken. Voor de gezelligheid of om recreatief te winkelen. De consument maakt continu afwegingen. Om daar tegenwicht aan te geven moeten ook winkelcentra als Toolenburg niet