SCN5-2018

THEMA

5 | 2018

www.scn.today

SHOPPING CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Duurzaam winkelvastgoed

Waar staan we?

Altera specialiseert in food & convenience

Meer of minder parkeer­ plaatsen? Twee visies

Waarom stenen winkels winnen en webwinkels niet

Studiereizen van NRW en SSM

Niederlande

for

business

De Christmasworld laat uw wensen uitkomen. Ontdek nu het nieuwe beursconcept, met nog meer keus aan seizoensgebonden en feestelijke decoraties!

Wij verheugen ons op uw bezoek. christmasworld.messefrankfurt.com

NIET ALLEEN DE WINKELVASTGOEDMARKT VERANDERT

DU: 12.10.2018

all you wish

67898-012_CW_allgemein_SCN_ShoppingCentreNews_98x258 • FOGRA 39 • CMYK • bs: 04.10.2018

Seasonal Decoration at its best 25 t/m 29. 1. 2019

WIJ OOK LET OP ONZE AANKONDIGING IN EDITIE 6 (NET VOOR KERST)

Helder en creatief in tekst en beeld 06 2440 4721 | info@studiohyperion.nl

6 | 2013

E G CENTR SHOPPIN en retail

NEWS

ebieden ra, winkelg winkelcent

CENTRE SHOPPING

NEWS 15

1JA5 AR

(2013) #6

zal als marktplaats voor verse bloemen en sierplanten zeker uw enthousiasme wekken.

am.indd

_Rotterd

1

15:22

Is de toekom st echt zo drama doemdenkers tisch voor de ons winkels als 30 tot 50% minde willen doen laten gelove sommige n? Zal ‘intern r winkelvoorra et’ leiden tot of in Solingen leeg te staan? ad? Komen complete binnen Toph steden wat nu?

Lelystad, De waarheid bij HEMA Soethierov er kent vele e de niet zo Jorin gedaa sombe nten. En r als menigeen world denkt. De toekom is in ieder geval lang is zelfs bijzon Christmas der zonnig. st voor fysieke en SCN naar In NRW ieder sector winkels Met geval ‘branc als totaal. hebreed’. Dus voor de In 2013 is Hans begonnen met komst van de de artikelreeks fysieke retail’. over de ‘zonni Negen artikel deld in het ge toeboek dat nu en later zijn voor u ligt. deze gebun hoofdstukken Alle negen worden gepres artikelen, die Shopping Centre enteerd, zijn nu als voorgepublic News. En dat eerd in de inmiddels vaak heeft zijn gevolg in de region en gehad. Hans ale en landel zijn positieve heeft ijke media opgetr én realistische verhaal te vertolk eden om en.

Dit boek bevat veel Veel Hosannaverh feiten over hoe het echt gaat ‘met alen over de de winkels’.

Maar het boek webbranche worden feilloo bevat boven al veel s gefileerd. ren van winkel s en winkelcentra praktische tips om het functionete verbeteren.

‘Shoppen’ zit in onze genen . En winkels van binnen vormen de steden. Winke drijvende kracht ls zijn dé ontmo zullen altijd blijven bestaa etingsplek bij n. ‘The end of retail is overra uitstek . En ted.’

2309 WatNouEi

nde COVER.in

2 scn 2018 | 5

dd 1

09-12-13

inkels

OM MAB.C W W W.

01-10-13

SCN_230x300mm dd 1 AB_adv_ M569_M 2013-06 Cover.in 2176 SCN

Hans van Telling en is direct onderzoeks eur van - en advies burea Hij is specia list op het gebiedu Strabo. winkelcentr van umonderzoek en -advies.

indevanw

m

#Watnoue indevanWink els

#watnoue

‘Vertica

a brand is what you feel, and s think ay it is

succesvolle winkelgebieden

en

tt e rd a D e Rl o City’

tjes Lichtpun

hans van telling

info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 (0) 70 262 90 71

Nieuwe richtlijnen voor

SCN

10:20

3211 NRW resultaten

hans van te llingen

#watnou eindevan winkels 18-04-16 13:59

2016 v05.indd 1

met een Woo rd vooraf van trendWa tcher adjiedj Bak as

over de zo nn van Winkels ige toekomst , en Winkelg Winkelcentr a ebieden

10-05-16

10:17

INHOUD

2018 | 5

in deze editie

www.scn.today NIEUWS Vierkant en Snelders starten Vierders Wiskunde in het winkelcentrum MK Themed attractions

4 5 59

REIZEN EN CONGRESSEN Completely Marketplace NRW in Spanje ICSC Retail innovation forum Winkellocatiemarkt 2018 NRW Jaarcongres SSM: the day after tomorrow

7 22 32 37 48 56

FOCUS OP DUURZAAMHEID Interview Rachelle Vingerhoeds MVGM over duurzaamheid Kronenburg van het gas af

12 14 17

RUBRIEKEN EN COLUMNS VISIE EN REVIEWS Altera, specialist met ambitie Transformatie van de winkelmarkt VanHaren en de vinken van Darwin E-commerce, het domste businessmodel Carlo de Weijer over parkeren Waarom warenhuizen winnaars worden Ontdekkingsstraten in Assen

8 18 20 26 35 40 50

Personalia 4 In de pels 4 Verwaaijen: Feestje 5 De Nieuwe Winkelstraat 6 John Nijsten: meten, een update 54 Anneloes de Fouw 55 Beurs en congres 58 Vlugschrift 59 In the pipeline 60 B2B-pagina's 64

COVER: DE BRINK IN LAREN (NH). FOTO: SCN

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2018 | 5 3

Vierkant en Snelders starten Vierders bv

O

nder de naam Vierders bv hebben René Vierkant (1966) en Huub Snelders (1959) hun jarenlange ervaring en kennis op het gebied van vastgoed gebundeld. Vanaf heden bieden zij beleggers, bedrijven en binnensteden duurzame oplossingen voor al hun vastgoeden huisvestingsvraagstukken. Zij doen dit niet alleen voor eigenaren en ondernemers, maar ook voor gemeenten, provincies en rijksoverheid.

Vierkant en Snelders hebben jarenlange ervaring op het gebied van vastgoed, in de brede zin van het woord. Zo werkte Vierkant jarenlang in de institutionele wereld van beleggen in vastgoed bij bijvoorbeeld Syntrus Achmea. Snelders werkte als vastgoedexpert voor beleggers, bedrijven en binnensteden onder andere bij VBA Makelaars, WPM Retail, Bilfinger Real Estate en Holland Immo Group.

TOEGEVOEGDE WAARDE “Vierders is ontstaan vanuit de wens om echt van toegevoegde waarde te zijn voor onze klanten – beleggers, bedrijven en binnensteden”, aldus Vierkant. “Vertrouwen, integriteit en respect zijn de basis waarop wij werken en zakendoen. Die pijlers zijn onlosmakelijk verbonden met ons en met onze manier van werken.”

Vierders doet dan ook meer dan alleen adviseren: ze denken en kijken verder dan de vraag die gesteld wordt. “Als ervaren sparringpartner gaan we samen in gesprek over alle huisvestings- of vastgoedvraagstukken.

Wij denken en kijken verder dan de huidige situatie. Alleen zo kun je duurzame oplossingen realiseren,” vertelt Snelders.

Weten wat Vierders voor u als belegger, bedrijf of binnenstad kan betekenen? Neem dan contact op met Vierders: www.vierders.nl. ←

Als de ballon knapt, wie ruimt dan het plastic op?

In de pels D E N K E N, P R AT E N, D O EN 4 scn 2018 | 5

personalia

NIEUWS

Ben Timmer is per 1 oktober in dienst getreden bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance als assetmanager winkels. Hij werkte voorheen als zelfstandige, onder meer voor Syntrus Achmea.

Timmer heeft een ruime ervaring binnen zowel winkelvastgoedbedrijven als retailorganisaties.

Zo was hij onder meer hoofd verhuur bij het voormalige Corio en hoofd vastgoed bij HEMA en Miss Etam. Bij Syntrus Achmea krijgt hij de verantwoordelijkheid over diverse winkelcentra en solitaire winkelpanden verspreid over heel Nederland.

NEINVER, een bedrijf gespecialiseerd in investeringen, ontwikkeling en management van vastgoed, heeft Petra de Vlieger (33) aangesteld als senior leasing manager bij NEINVER’S Amsterdam The Style Outlets, het eerste outletcentrum in de Randstad, dat wordt ontwikkeld op het SugarCity terrein in Halfweg. Bij Amsterdam The Style Outlets wordt De Vlieger verantwoordelijk voor de leasing van de retailruimte in het outletcentrum.

Zij zal werkzaam zijn vanuit het Nederlandse kantoor dat over een aantal weken haar deuren opent op het SugarCityterrein in Halfweg. De afgelopen vier jaar was Petra werkzaam als (senior) leasing manager bij Unibail-Rodamco, waar ze onder andere werkte voor Stadshart Amstelveen en de leasing van de Mall of the Netherlands.

Redevco benoemde Marrit Laning en Thierry Cahierre tot fund directors voor de groeiende tak van vastgoedinvesteringen.

Bouwkundig ingenieur Guido van Elst (40) gaat bij NEOO diverse winkel- en binnenstedelijke ontwikkelingsprojecten technisch begeleiden. Van Elst was de afgelopen vijftien jaar werkzaam bij Rotteveel M⁴ Bouwmanagement en vastgoedadvies. In die rol heeft hij een groot aantal vastgoedprojecten begeleid van planvorming tot en met oplevering.

THEMA

verwaaijen Tijd voor een feestje

S

Beleef wiskunde in het winkelcentrum In het Aquis Plaza winkelcentrum in Aken (D) werd de redactie tijdens een vakantie-uitje verrast door de aanwezigheid van een meer­ daags educatief entertainment-event gericht op kinderen. Onder de noemer ‘MatheMagie’ wordt onder begeleiding van een medewer­ ker de kinderen een ‘avontuur in het rijk der getallen’ beloofd. Dit aan de hand van zes thema-eilanden, die in het Aquis Plaza ruim opgesteld konden worden. Op het moment van het bezoek was er een zeer enthousiaste schoolklas bezig met de geboden uitdagin­ gen. De aanwezige begeleider vertelde des­ gevraagd dat veel scholen niet de mogelijk­ heid en ook niet de materialen hebben om beeldend en uitgebreid op deze materie in te gaan. MatheMagie is hiervoor een prachtige oplossing.

MatheMagie werd van 29 augustus t/m 5 sep­ tember in Aquis Plaza gehouden. Het event is een initiatief van de Stiftung Rechnen en het Mathematikum wiskundemuseum in Gies­ sen. De uitwerking en organisatie is in handen van EuroScience GmbH. Zie ook onderstaande links. ← www.stiftungrechnen.de www.mathematikum.de www.euroscience.de

lingers en ballonnen kunnen weer uit de kast. Feestelijke kledij nog even snel naar de stomerij. Schoenen nog even poetsen. Want er valt wat te vieren.

Strabo bestaat dit jaar 35 jaar! Een respectabele leeftijd. Zo’n beetje de gemiddelde leeftijd van een fractievoorzitter in de Tweede Kamer. Begonnen als een stichting met als doel het bieden van werkervaring aan pas afgestudeerde geografen en planologen. In een tijd van grote werkloosheid en onbeperkte studieduur. Opgericht door -destijds hoogleraar- Ed Nozeman en een drietal studenten van de VU die zelf al snel wat anders gingen doen. Maar wel als bestuursleden bij Strabo betrokken bleven. In de beginperiode hebben tientallen mensen werkervaring opgedaan bij Strabo en velen van hen zijn daarna goed terecht gekomen in de vastgoedbranche.

Dit was in een periode waar ook Stec (Nijmegen) en Stogo (Utrecht) het licht zagen.

Waar deze clubs lang aan de universiteiten verbonden bleven, is Strabo direct de commerciële kant opgegaan. Inhoudelijke binding met de VU was er niet. Opdrachten kwamen vooral van ontwikkelaars, beleggers, beheerders maar ook gemeentes. Was in het begin de scope nog heel breed, van zorginstellingen tot kantoren, van winkelcentra tot woningcomplexen. In de loop der tijd ontstond er meer focus op de winkelmarkt, waarbij regelmatig uitstapjes gemaakt werden naar woningmarkt.

De kracht van Strabo? Adviseren op basis van een gedegen, representatief onderzoek met zelf verzamelde data. Door interviews op straat, online of telefonisch. Of door het analyseren van data en die in databases ontsluiten. Met een eigen, door de wol geverfd veldwerkapparaat dat zorgt voor een representatief en herhaalbaar onderzoek.

Dat laatste betekent ook dat we regelmatig in dezelfde centra terugkomen. En soms voor twee of drie eigenaren een onderzoek

gedaan hebben. Omdat de basis KPI’s (herkomst, bestedingen) altijd terug komen, kan je mooie reeksen maken. Van de in de tijd teruglopende aantrekkingskracht van een V&D-vestiging, de rise and fall van de koopavond tot een verschuiving van het koopmoment naar de late namiddag.

Waar vroeger geklaagd werd over de wisselende openingstijden van winkeliers (“de bakker gaat tussen de middag van half een tot half twee dicht, de slager van twaalf tot één en de juwelier van twaalf tot twee”) is het nu de (onvolledige) deelname aan de koopzondag of koopavond.

V

ijfendertig jaar, een mooie tijd waarvan ik er zelf zo’n 83% heb meegemaakt. Eerst als stagiair en junior projectleider. Later mede-eigenaar van een inmiddels van stichting naar bv omgeturnd bedrijf.

En al een kwart eeuw samen met mijn zakenpartner Hans van Tellingen. In de vastgoedbranche een unicum! Op een enkel Amsterdams makelaarsduo na, is een dergelijke langdurige samenwerking voor vrijwel niemand weggelegd. We hebben alle overname-aanvragen afgewimpeld, hebben alle interne meningsverschillen altijd weten op te lossen en hebben alle economische crises doorstaan. Ook Strabo heeft wel een tikkie gehad van de vorige recessie, maar we zijn daar sterker uitgekomen.

Kortom, alle reden om niet te vergeten mijn pak bij de stomerij op te halen. De bakker tijdig te informeren over het aantal taarten dat gemaakt moet worden. En vooral met veel plezier terug te kijken op een mooie en spannende tijd. En vooruit te kijken naar een mooie periode die nog voor ons ligt.

PS: Heeft de uitnodiging voor ons lustrumcongres op 27 november u niet bereikt, neem dan contact met mij op. ←

JEROEN VERWAAIJEN, DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO VERWAAIJEN@STRABO.NL OF @JPVERWAAIJEN

scn 2018 | 5 5

COLUMN

dnws –gerri wijnen Meters die niet gemist worden Compacte centra en saneren van win­ kelmeters: in retailland hebben we er onze mond vol van. Maar in de praktijk blijft het bij woorden, constateert Geri Wijnen, expert van Platform De Nieuwe Winkelstraat (DNWS). Maar … niet in Oosterhout, daar ging men voortvarend te werk.

I

k merk dat de focus nog te vaak ligt op symptoombestrijding zoals het tegengaan van leegstand. Maar leegstand op zichzelf is – meestal – niet het échte probleem.

Waar het wel om gaat is het teveel aan meters op de verkeerde plekken! Het aanbod is versnipperd over te veel straten met te lange loopafstanden. Voor echte verandering heb je wel lef nodig. Lef om uit te durven zoomen en te bekijken wat het gebied daadwerkelijk nodig heeft om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven. Om moeilijke gesprekken aan te gaan, keuzes maken en vooral ook door te zetten in uitvoering. Het vraag ook om een integrale aanpak met een sterke lokale samenwerking (de basis voor alles) , duidelijke toekomstvisie, en professionele uitvoeringskracht.

E

en goed voorbeeld van zo’n integrale aanpak komt uit de binnenstad van Oosterhout, waar men na jaren van crisis en leegstand het roer om wilde gooien. Ik werd daarbij betrokken omdat men een binnenstadsvisie wilde laten opstellen. Tegelijkertijd werd de stuurgroep Bruisende Binnenstad in het leven geroepen, bestaande uit winkel- en horecaondernemers, vastgoedpartijen en de gemeente. En er werd een professionele binnenstadsmanager aangetrokken.

Kernboodschap van de visie werd dat de regionale verzorgingsfunctie van weleer nooit meer zal terugkeren. Daarvoor

is het centrum is te langgerekt en er zijn teveel meters. Vertaald naar harde cijfers: een overaanbod van zo’n 5.500 tot 8.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak.

Een boodschap die enerzijds weerstand opriep “Kom niet aan mijn winkel”, maar anderzijds juist hielp om vooruit te kunnen kijken. De binnenstadsmanager en de stuurgroep bleken hierbij onmisbaar in het verbinden van mensen en de neuzen dezelfde kant op krijgen.

G

elukkig meldde zich tijdens het visietraject een ontwikkelaar met het plan om drie voormalige bankgebouwen aan de achterzijde van het winkelgebied, het Arendsplein, naar woningen te transformeren. En er kon daarom snel geschakeld worden. In een bijeenkomst over de binnenstadsvisie werd deze oplossing aan de belanghebbenden voorgelegd.

Die werden meteen enthousiast door de kansen die ze zagen. De weg voor verdere uitwerking stond zo ineens open.

Zo’n 2.600 vierkante meter aan winkelmeters uit de markt halen, heeft een compacter centrum met een aantrekkelijker openbare ruimte als gevolg. Bonus: 150 woningen erbij, dus nog meer levendigheid in het centrum, meer draagvlak voor voorzieningen. Een ideale uitkomst waarmee iedereen tevreden was. Eind vorig jaar werd een stedenbouwkundige visie opgesteld en momenteel wordt door de betrokken partijen onderzocht of men tot een haalbaar plan kan komen.

De combinatie van visie, samenwerking en uitvoeringskracht hebben er in Oosterhout toe geleid dat de benodigde stappen om meters uit de markt te halen nu worden gezet. Wilt u ook toewerken naar een compact en toekomstbestendig centrum? Als DNWS-expert ben ik u graag van dienst in een kom-in-actietraject. ←

GERI WIJNEN IS NAAST DNWS-EXPERT ALS ADVISEUR RETAIL WERKZAAM BIJ BRO.

6 scn 2018 | 5

BEURS EN CONGRES

Op 11 september werd voor de derde keer het winkelvastgoedevent Completely Marketplace gehouden. ‘Een event zonder franje,’ zoals de organisator zegt, omdat de formule uitsluitend gericht is op ‘dealmaking’. En ook nu weer een succes, dus de editie-2019 staat al in de steigers.

Completely Marketplace

O

mdat deze keer de focus lag op de gehele Benelux-winkelmarkt en niet alleen op Nederland, was er een sterke Belgische vertegenwoordiging. Bijna driehonderd deelnemers registreerden zich voor de Completely Marketplace en zij kwamen uit maar liefst acht verschillende landen. Ook dit jaar was Multi de hoofdsponsor van de bijeenkomst en maar liefst 150 retailers gaven zich voor deze dag op. Wat bewijst dat de winkelmarkt in de Benelux springlevend is!

Nieuw voor 2018 was de inbreng van NRW. Brigit Gerritse van NRW zat drie paneldiscussies voor die gingen over de waarde van big data, het belang van het branden van een winkelcentrum en over de rol van food & beverage als redders van een locatie en of dat altijd zo zou blijven.

De dag werd zowel door NRW als ook de Belgische council BLSC en de retailersorganisatie Vastgoed Overleg (VGO) en het Retail Forum Belgium (RFB) ondersteund.

KANSEN VOOR RETAILMERKEN Simon Miller van Completely Events en tevens de organisator van Completely Marketplace Benelux zei nog het volgende: ‘We waren aangenaam verrast te zien dat zich dit jaar meer retailers hadden aangemeld dan ooit tevoren. Daar hebben wij ons natuurlijk sterk voor ingezet. Toch ontbraken er nog veel retailbrands op deze dag. Onze focus ligt er dan ook op om nog nauwer met onze partners samen te werken om het maximaal haalbare aantal retailers en horecaformules naar deze dag te krijgen. We willen hen duidelijk maken dat de Completely Retail Marketplace voor hen de manier is om te zien welke kansen er voor hen nog liggen in de Benelux.’ ← scn 2018 | 5 7

WINKELVASTGOED

Winkelvastgoed heb je in soorten en maten. En elke soort kent z’n specifieke uitdagingen. Bij Altera Vastgoed heeft men de keuze gemaakt zich te specialiseren in food & convenience. Een marktsegment dat minder last heeft van online dan bijvoorbeeld high street en dat structurele groei laat zien. Maar het is ook een segment dat een sterke hands-on-mentaliteit vereist.

Specialist met S

CN spreekt af op winkelcentrum Toolenburg in Hoofddorp met Jaap van der Bijl (CEO) en Ivo Groenhuizen (Hoofd Assetmanagement Retail). Een winkelcentrum dat geopend is in 1992, in 1994 de NRW Jaarprijs won en dat Altera Vastgoed al sinds haar oprichting in 2000 in portefeuille heeft. Toolenburg is wat Jaap van der Bijl betreft een prima voorbeeld van het type winkelcentrum dat Altera Vastgoed sinds de bijstelling van de strategie in 2017 graag als belegging heeft.

‘In het verleden richtten we ons op diverse segmenten winkelvastgoed. Omdat uit eigen onderzoek bleek dat food & convenience minder gevoelig is voor koopkrachtafvloeiing naar e-commerce, past de risico-rendementsverhouding hiervan heel goed bij de vereisten van onze aandeelhouders, wat vooral pensioenfondsen en verzekeraars zijn. Het is daarom dat wij de ambitie hebben om het nummer-1 winkelfonds van Nederland te worden met winkelvastgoed in food & convenience.’

Maar wat verstaan de heren nu precies onder food & convenience-winkelvastgoed? ‘Voor ons winkelfonds hebben we het dan over wijkwinkelcentra en ook solitair supermarktvastgoed. Toolenburg is dan een uitstekend voorbeeld van een wijkwinkelcentrum met een accent op food & convenience. Het is gelegen in een goed verzorgingsgebied, midden in de wijk. De consument komt hier voor de dagelijkse en wekelijkse boodschappen. De twee supermarkten (Albert Heijn en Dirk) zorgen voor een breed aanbod, dat door kleinere winkels (food-speciaalzaken, maar ook een drogist, slijterijen andere winkels en horeca) aangevuld wordt. Toolenburg heeft daarmee een 8 scn 2018 | 5

compleet aanbod voor de mensen die hier wonen en die snel en gemakkelijk hun boodschappen willen doen.’

STABIELE BELEGGING Van der Bijl begrijpt natuurlijk dat beleggers – pensioen­ fondsen en verzekeraars – ook in andere categorieën beleggen. ‘Maar het bijzondere van dit type winkelvastgoed is dat het goede inkomsten en een hoog direct rendement genereert, hoger dan in het segment comparison shopping. Onze research laat ook zien dat dit type winkelen ook veel minder gevoelig is voor ontwikkelingen in de economie, het consumentenvertrouwen en de veranderingen in voorkeuren van consumenten. Daarmee is het een stabielere belegging en voor Altera Vastgoed een logische keuze om in te specialiseren.’

Maar dat is niet het enige: ‘Wat ons ook heel erg aanspreekt, is dat dit type winkelvastgoed goed aansluit op grote maatschappelijke trends zoals de trek naar de grote steden. Dat zie je terug in het woningbouwvolume. Stel je eens voor wat dit gaat betekenen voor de omzet van dit soort retailers. Daar komt bij dat de diverse doelgroepen van consumenten convenience voor hun dagelijkse benodigdheden erg waarderen’, zegt Van der Bijl.

Dat convenience-aspect heeft ook te maken met het gegeven dat de consument niet altijd voor winkelen naar een binnenstad wil reizen. ‘Een inwoner van Hoofddorp zal ook best een keer de eigen binnenstad of die van Amsterdam of Den Haag willen bezoeken. Voor de gezelligheid of om recreatief te winkelen. De consument maakt continu afwegingen. Om daar tegenwicht aan te geven moeten ook winkelcentra als Toolenburg niet

WINKELVASTGOED

Altera Vastgoed wil nummer 1 zijn in food & conveniencevastgoed Ivo Groenhuizen (l) en Jaap van der Bijl

ambitie ‘Food & convenience zijn minder gevoelig voor de effecten van e-tail’ alleen convenience, maar ook de juiste verblijfskwaliteit en branchering bieden. Ouders die de kinderen naar school hebben gebracht willen daarna het boodschappen doen soms combineren met even koffiedrinken. Maar dat wel op een efficiënte manier, met een goede bereikbaarheid en gratis parkeren.’

‘Daarnaast denken wij dat de sociale functie van dit soort winkelcentra nog zal toenemen. Het gaat niet alleen maar om het winkelen, maar ook om het elkaar kunnen ontmoeten, om functies als de apotheek, de kinderopvang en noem maar op. Waar je als consument woont, waar je zelf je leven hebt en waar je kinderen opgroeien, dat moet als thuis, als veilig en vertrouwd voelen. En dat is wat wij met onze food & conveniencewinkelcentra willen bieden.’

ORGANISATIE Altera Vastgoed heeft op het kantoor in Amstelveen een eigen winkelteam dat onder leiding staat van Ivo Groenhuizen (Hoofd Assetmanagement Retail). Groenhuizen: ‘Dit team bestaat uit een aantal assetmanagers, een marketing-promotiemanager, een technisch manager en

ikzelf. Met elkaar zorgen we voor een goed niveau van ons winkelvastgoed. Maar het gaat verder dan het toezien op beheer dat alleen op schoon, heel en veilig is gericht.

Zo vinden we het ook belangrijk om vanuit de customer journey naar onze winkelcentra te kijken. Wie is die klant? Wat beweegt hem of haar? Wat is het motief om naar een winkelcentrum als Toolenburg te komen? Voor dit winkelcentrum is dat een of meerdere boodschappenbezoeken per week. Naar de Albert Heijn, de Dirk of de drogist. Maar een ander motief is het gemak, dat tot uiting komt in het aanbod, de bereikbaarheid, het gratis parkeren en de vindbaarheid (zowel online als offline).’

‘Daarnaast is het belangrijk dat het gewoon goed voelt.

Toolenburg heeft een prettig verblijfsklimaat, je bent beschut van de weerselementen en is er voor de consument die weinig tijd heeft en alleen het noodzakelijke koopt, maar ook voor de consument die even de tijd neemt voor een kopje koffie met gebak. Dat moet je faciliteren, zoals met dit terras van de bakker waar wij nu zitten. Dit type gemak zit dus niet alleen in de aanwezigheid van de twee supermarkten. Ook de andere winkels en de horeca spelen daar een belangrijke rol in en maken dat onze consument hier voor veel terecht kan en niet per se naar elders hoeft te gaan. Het gaat om de totale verblijfservaring.’

SAMENWERKING Groenhuizen benadrukt het belang van de samenwerking tussen eigenaar en ondernemers: ‘Er is de afgelopen jaren natuurlijk veel veranderd. In de behoeften van de consument, in de retail en in de manier waarop men scn 2018 | 5 9

FOTO: SCN

WINKELVASTGOED

aankopen doet. Waar vroeger in winkelcentra van deze grootte de marketing en promotie vooral door de ondernemers verzorgd werden, is het in deze tijd belangrijk om dat als eigenaar en ondernemers sámen te doen en hen te vragen waar wij in kunnen assisteren of bijdragen om het geheel te versterken.’

‘Daar komt bij dat wij als eigenaar de ervaringen van meerdere winkelcentra in kunnen brengen. Kijk, onze belangen zijn in feite dezelfde als die van de retailers.

Het is niet meer wij-zij. We zijn allemaal gebaat bij stabiliteit en duurzame relaties. Als eigenaar moet je je dan ook benaderbaar opstellen en zo werkt dat ook bij Altera Vastgoed. Dat doen we overigens niet helemaal alleen: we werken nog steeds samen met een aantal externe professionele propertymanagers, waarbij het uitgangspunt is dat alle betrokkenen doen waar zij goed in zijn en dat je gezamenlijk vanuit een gedeelde visie opereert. Dat kan betekenen dat er soms meerdere partijen aan tafel zitten.

In onze visie moet iedereen zich ‘eigenaar’ voelen van het winkelcentrum’.

Van der Bijl vult aan: ‘Wij geloven in de kracht en het doorzettingsvermogen van de retailers. Waar nodig willen en kunnen wij dit ondersteunen met onze expertise en ervaring. Dat mag zowel de huurder als de belegger van ons verwachten. Op die manier dragen we bij aan het

‘Wij geloven in de kracht en het doorzettingsvermogen van retailers’ juiste omzetniveau voor de huurders, daarmee stabiele huurinkomsten en uiteindelijk ook een stabiel rendement voor de belegger.’

‘Kijk, een aantal grote retailers is prima toegerust om de uitdagingen van deze tijd te pareren. Maar voor de kleine ondernemer kan dat best lastig zijn. Die ondernemer willen wij als eigenaar graag helpen. Met de kennis vanuit onze research en met sturing vanuit ons winkelteam waardoor wij best practices uit andere winkelcentra kunnen injecteren waar dat nodig is.’

INTENSIEF BEHEER Dat klinkt alsof winkelvastgoed een behoorlijk intensieve tak van sport is. Intensiever dan woningen, kantoren en 10 scn 2018 | 5

ander bedrijfsmatig vastgoed? ‘Dat klopt’, zegt Van der Bijl. ‘En dat heeft alles te maken met hoe wij onze rol als vastgoedbelegger zien. Wij willen zorgen voor goede woningen, goede werkplekken en goede winkelvoorzieningen. Dat alles maakt een wijk en uiteindelijk de stad.

Vanuit ons werk hebben we invloed op de kwaliteit van dit geheel. En we zouden het niet goed doen als we ons vastgoed op z’n beloop zouden laten. Een actieve assetmanager besteedt tijd, aandacht en geld aan het vastgoed om het goed te maken. Dat past helemaal bij Altera Vastgoed: wij hebben die drive en zijn beslist geen passieve belegger.’

DUURZAAMHEID De verbeteringsoperatie op winkelcentrum Toolenburg is recentelijk afgerond, maar dat is voor Altera Vastgoed geen reden om op de lauweren te gaan rusten. Groenhuizen: ‘We kijken alweer naar de toekomst. Wat kunnen we nog doen op het gebied van duurzaamheid en ESG? Want dat is geen vraag meer van ‘of’, maar meer van ‘hoe en wanneer’. Naast schoon-heel-en-veilig kijken we ook naar bijvoorbeeld energieneutraliteit. Wat kunnen we in het kader van onze jaarlijkse cyclus hier nog in meenemen? Zonnepanelen?’

‘Maar behalve energie kijken we ook opnieuw naar de bereikbaarheid. Kunnen we iets met doelgroep parkeren?

En wat te denken van voorzieningen als een openbaar toilet? Daar hebben we zeker al diverse ideeën bij. Zowel

WINKELVASTGOED

Winkelcentrum Toolenburg, Hoofddorp

de ondernemer als de consument kunnen ons daarin feedback geven. Daar staan we voor open. Dat betekent dat je als eigenaar heel betrokken moet zijn bij zo’n winkelcentrum en er met regelmaat aanwezig moet zijn en je contacten moet onderhouden. Je mag ook niet te lang tevreden zijn met het resultaat van een vernieuwingsoperatie. Want dat heeft in deze tijd maar een relatief kortdurend effect. In feite ben je nooit klaar met je vastgoed.’

Groenhuizen: ‘Vandaag de dag kan zowel de retailer als de vastgoedeigenaar het zich niet meer permitteren om te veel op afstand te managen. Het is een continu proces.

Centraal staat daarbij de vraag: hoe kan het nóg beter?

Daarom benchmarken we onze centra ook ten opzichte van elkaar. Ook belangrijk is dat we kijken wat we samen met onze huurders kunnen doen. Zo bespreken we hier in Toolenburg momenteel het toevoegen van meer groenaankleding in het winkelgebied en of we dit samen met onze bloemist kunnen realiseren.’

COMPLIMENT AAN DE HUURDERS De upgrade van Toolenburg is ook zoiets waarin de samenwerking met de ondernemers van groot belang was. Groenhuizen: ‘Onze huurders van het eerste uur verdienen beslist een groot compliment. Want het betekent nogal wat voor een ondernemer die hier sinds de jaren negentig gevestigd is, als je in het kader van een upgrade van het winkelcentrum je winkel moet verplaatsen. Dat heeft echt impact. Maar onze mensen hebben samen met

de ondersteuning van de experts van Colliers en JLL het doel en het verhaal dat daarbij hoort duidelijk kunnen maken aan de ondernemers en zo het benodigde draagvlak verkregen.’

‘In Toolenburg hebben we het aantal entrees teruggebracht van vier naar drie en bij die entrees bijzondere winkelunits gerealiseerd. De uitbreidingsmeters voor de supermarkten zijn niet ten koste van het parkeren gegaan. Die hebben we gevonden in slimme verplaatsingen, waarbij we ook de leegstaande voormalige bibliotheek op +1 hebben betrokken. Een echte puzzel, en met de oplossing daarvan hebben we onze huurders uiteindelijk kunnen helpen en zij ons. Want je kunt dit niet alleen, je doet dit met elkaar. De recente ingreep is dankzij het wederzijds vertrouwen en geloof succesvol afgerond en dat is tevens de fundering voor hoe we verder gaan.’

GROEIAMBITIE Altera Vastgoed heeft momenteel negen conveniencewinkelcentra in portefeuille. Van der Bijl: ‘Wij hebben de ambitie ons winkelfonds naar een omvang te brengen van om en nabij een miljard euro. Vanwege die verschuiving naar food & convenience brengen we objecten die meer in de comparison-hoek zitten naar de markt, zoals recentelijk De Boreel en Ekkersrijt. Dat gaan we dit jaar en volgend jaar nog doen met een aantal andere objecten.

Daar staat tegenover dat we objecten zullen gaan aankopen die passen bij onze food & convenience-specialisatie.’

‘Daarbij kijken we vooral naar de Randstad, maar objecten elders in het land zijn zeker niet uitgesloten.

Dus kleinere en grotere food & convenience-centra, maar ook kijken we naar solitaire supermarkten. Bij dat alles is het voor ons belangrijk dat we het verzorgingsgebied begrijpen door ons te baseren op feiten en de realiteit.

En dat het object beantwoordt aan onze criteria en daarmee past bij onze strategie en manier van werken. Op die manier ontwikkelen we ons winkelfonds verder.’ ← WWW.ALTERAVASTGOED.NL

scn 2018 | 5 11

DUURZAAMHEID

Een interview met Rachelle Vingerhoeds, voorzitter Platform Duurzaam Winkelvastgoed

Waar staan we met duurzaamheid in het winkelvastgoed?

De implementatie van duurzaamheid in winkelvastgoed komt nog maar langzaam van de grond. Niet alleen staat het onderwerp niet bij alle stakeholders even hoog op de agenda, ook blijkt het lastig om als verhuurder hier met de huurder goede afspraken over te maken vanwege de gebruikelijke casco oplevering van winkels. Toch moeten er stappen gezet worden, al was het maar om de handhaving van de wetgeving voor te blijven, waar de overheid nu echt mee begint.

A

ls NRW-lid participeerde Rachelle Vingerhoeds in de commissie Duurzaamheid. De commissie Duurzaamheid heeft vanuit verschillende invalshoeken naar verduurzaming van winkelvastgoed gekeken: technisch, commercieel en juridisch, maar kwam daarmee eigenlijk niet goed verder. ‘We hadden het gevoel dat er een andere aanpak nodig was om duurzaamheid krachtiger naar de achterban te profileren en daarom hebben wij samenwerking gezocht met andere organisaties, zoals onder andere IVBN, DGBC, INRetail, VGO, VGM, NeVap, Vastgoedbelang, RVO en de Retailagenda. Gezamenlijk hebben we eind 2016 het Platform Duurzaam Winkelvastgoed gevormd dat inzet op bewustwording, het verstrekken van informatie en het zijn van een vraagbaak voor iedereen 12 scn 2018 | 5

die met de verduurzaming van winkelvastgoed te maken heeft.’

PARIJSBESTENDIG Het is goed om te weten dat parallel aan het platform de Dutch Green Building Council het deltaplan is gestart met als doel “Paris proof, samen naar een duurzaam gebouwde omgeving zonder CO2-uitstoot”. Van de werkgroep Retail is de onlangs tot greenleader uitgeroepen Anneke de Vries van Albert Heijn voorzitter. In die werkgroep zitten vooral de koplopers. Vingerhoeds: ‘Ook ons platform is daarop aangesloten met als doel aan kruisbestuiving te doen, van elkaar te leren en dit door te geven aan onze achterbannen van meerdere maar wat kleinere partijen. Waarbij de redenatie is dat veel kleine stappen net zo waardevol zijn als een paar grote stappen. Anders gezegd, we zijn hand in hand op weg naar Parijs en een

proberen een eenduidig geluid richting de markt te laten horen.’

Het platform heeft inmiddels al een aantal congressen georganiseerd: The Green Retail Expedition in februari 2017, The Next Step in november 2017 en op 27 november aanstaande wordt het congres Green Retail, Make it Happen georganiseerd. Dit congres draait om cocreatie (waarover later in dit artikel meer).

WAAR STAAN WE? Terug naar de kop van dit artikel: waar staan we met duurzaamheid in winkelvastgoed? Vingerhoeds: ‘Op dit moment in de tijd lopen met name enkele grote retailers en vastgoedbeleggers in duurzaamheid voorop. Zij richten zich onder andere op het terugbrengen van het energieverbruik van het gebouw en daarmee ook op het terugbrengen van de CO2-uitstoot. Deze koplopers gaan verder dan de wet- en regelgeving voorschrijft. Het is natuurlijk van belang dat ook de kleinere partijen hierin gaan volgen.’

En dat blijkt in de praktijk nog niet zo gemakkelijk. Om te beginnen is er het verschil tussen vastgoedeigenaar (verhuurder) en retailer (huurder). ‘De verhuurder verhuurt casco en de huurder is verantwoordelijk voor de gehele afbouw, inclusief installaties en pui. Verhuurders zijn in deze tijd al lang blij als hij zijn winkel (goed) heeft verhuurd. Extra investeren in de isolatie van de schil komt niet bij hem op, want dit verdient men niet terug in de hoogte van de huur. Een zelfstandige huurder daarentegen moet al zoveel uitgeven voor het aanbrengen van deugdelijke installaties en verlichting, dat hij daarbij eerder kijkt naar wat het hem bespaart op korte termijn dan op de lange termijn. Daarbij kijkt de bank bij het verstrekken van een lening aan de ondernemer niet mee naar de energiezuinigheid van installaties en/of verlichting.

De bank vraagt alleen naar de verduurzaming in de vorm van een energielabel als de eigenaar ook ondernemer is.’

MINIMUMEISEN ‘Maar ook de koplopers, zoals Redevco en a.s.r., hebben moeite met het komen tot goede afspraken met hun huurders. Zij

DUURZAAMHEID

Het Platform Duurzaam Winkelvastgoed is in 2014 opgericht als initiatief van NRW. Bij dit platform zijn aangesloten: Blue Building Institute, DGBC (Dutch Green Building Council), INretail, IVBN, NeVaP, NRW, Platform Duurzame Huisvesting, RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland), Vastgoed Belang, Vastgoedoverleg en VGM NL. Het platform stelt zich tot doel de sector zo goed mogelijk informeren en ondersteunen en de beleidsmakers adviseren.

Zie ook nrw.nl/over-ons/commissies/commissie-duurzaamheid/ of scan bijgaande QR-code.

schrijven bijvoorbeeld wel al de minimumeisen met betrekking tot de installaties en verlichting voor. Daarbij letten de meeste koplopers ook op dat het casco ook voldoet en verzamelen zij – voor zover dit lukt – de energiegegevens van hun huurders. Maar hoe dan verder? Hoe kunnen we nog meer synergie bereiken en gaan voldoen aan de doelstellingen van Parijs? Want die doelen zijn scherp.’

Vingerhoeds denkt dat dit kan worden bereikt als er veel meer een dialoog plaatsvindt tussen verhuurder en huurder, waarbij de mogelijkheden worden verkend en waarbij beide partijen profijt hebben van de investering. Dit vergt aandacht en tijd. Maar ook de financiële sector kan een belangrijke bijdrage leveren. ‘Bij kantoren zie je

FOTO: SCN

Platform Duurzaam Winkelvastgoed

steeds meer dat een duurzaam gebouw ook een hogere waarde heeft. Hopelijk wordt deze trend op korte termijn ook bij winkelvastgoed zichtbaar. In ieder geval worden taxateurs zich langzamerhand steeds meer bewust van het feit dat hier ook naar gekeken moet worden.’

ATTITUDEWIJZIGING Maar om duurzaamheid in het winkelvastgoed verder te brengen is er meer nodig.

Een attitudewijziging. Daarom zet het platform Duurzaam Winkelvastgoed sterk in op bewustwording. Vingerhoeds: ‘Bijvoorbeeld – heel praktisch – om te voorkomen dat je als vastgoedeigenaar en als retailer straks geconfronteerd wordt met strenge wet- en regelgeving en daaruit voortvloeiend de handhaving daarop.’

‘Maar wij willen eigenlijk proberen die gedragsverandering op een andere manier te bewerkstelligen. Wij willen bereiken dat de achterban als tweede natuur krijgt dat men goed voor het vastgoed en ook de huurders en bezoekers zorgt. Het is belangrijk dat daarbij buiten de kaders wordt gedacht, en dat daaruit oplossingen komen die misschien best wel voor de hand liggen, maar die door de wijze waarop de vastgoedwereld al lang opereert niet worden gezien. Dat is ook waar het om draait op ons komende congres van 27 november.

Het eerste deel van de middag zullen wij

worden meegenomen in het verhaal van onze sprekers en in het tweede deel van de middag zal cocreatie centraal staan, met als uitgangspunt de ideale verhuurder-huurder situatie en relatie. Waar komen we uit als we even niet kijken naar de rendementen op de investeringen? Kunnen we wellicht zo sneller verder komen en meer bereiken?’

DUURZAAMHEID IS BLIJVEND Feit is dat we nu wel kunnen stellen dat duurzaamheid niet iets is dat overwaait.

‘Nee, het is iets blijvends waarmee we echt aan de slag moeten. Kijk naar het akkoord van Parijs en het recentste, alarmerende rapport van de VN. En natuurlijk zijn ook de Sustainable Development Goals van de VN uit 2012 van belang. En dat is iets dat toch wel door meerdere partijen opgepakt wordt. Inmiddels begrijpen we wel dat we wat moeten gaan doen, maar de vraag is of we dan ook het juiste gaan doen.’

‘Dat is van een heleboel factoren afhankelijk. Niet alleen van financiële factoren, maar ook technologische ontwikkelingen (bijvoorbeeld opslag van energie en de beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel om duurzaamheid te implementeren, installeren en onderhouden). En dan is er natuurlijk de wil van zowel verhuurder als huurder om hieraan te gaan werken. Het komt, maar het moet wel door naar de volgende versnelling.’ ← scn 2018 | 5 13

DUURZAAMHEID

Roy Prinsen (l) en Eric Raaphorst

E

Duurzaamheid draait om meer dan alleen technische aanpassingen Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen hebben ook binnen het winkelvastgoed een steeds prominentere positie ingenomen. Het is een onderwerp waar vastgoedeigenaren serieus werk van maken: vanuit wetgeving, maatschappelijke ontwikkelingen en de vraag van bijvoorbeeld pensioenfondsen. Als vastgoeddienstverlener van formaat is MVGM hierop ingehaakt met een gespecialiseerd team.

14

scn 2018 | 5

ric Raaphorst, directeur van MVGM Winkels en MVGM Kantoren, denkt dat het onderwerp duurzaamheid in het winkelvastgoed weliswaar een langzame start heeft gehad, maar nu toch echt door is gedrongen. ‘Er waren een paar koplopers, maar de rest van de markt had een toch wat afwachtende houding omdat het a) geen issue voor hen was en b) er onduidelijkheid bestond over de kosten en wat het zou opleveren. Dat sentiment is eigenlijk pas recent veranderd, onder meer doordat de financiering van projecten een uitdaging begon te worden omdat hypotheekverstrekkers eisen aan de duurzaamheid van het vastgoed gingen stellen. Anders gezegd: voor niet duurzaam vastgoed moet men een hogere rente betalen. En dat raakte de kern van waar beleggers zich mee bezig houden: een goed rendement maken.’

Er is ook een prikkel doordat de duurzaamheid van een pand wordt meegenomen in taxaties. En straks zal er door de overheid gesanctioneerd worden. Immers, onze overheid heeft zich aan het Parijsakkoord gecommitteerd en moet stappen zetten om die doelen te behalen. Wanneer eigenaren niet voldoen aan het minimaal vereiste C-label heeft ook dit direct invloed op het rendement.

VAN INCIDENTELE KANSEN NAAR VERDUURZAMINGSAMBITIE Raaphorst: ‘Wij hebben met collega’s uit diverse vakgebieden de verduurzamingskansen onderzocht voor de vastgoedportefeuille die wij beheren. Hieruit bleek dat de kansen niet alleen liggen in technische oplossingen die je mee kan nemen met regulier onderhoud, maar bijvoorbeeld ook in de maatschappelijke verduurzaming van (winkel)vastgoed.

Roy Prinsen, duurzaamheidsmanager bij MVGM: ‘Vastgoedeigenaren werden vooral gedreven door het

DUURZAAMHEID

reguliere jaarlijkse budget. De ketel van object X moet vervangen worden; dan vervangen we die door een duurzamer model. Dát was hoe er met duurzaamheid werd omgegaan.

Maar het is beter om uit die projectgebonden exploitatiebegroting te stappen en op strategisch en tactisch niveau naar de hele portefeuille te kijken. We adviseren eigenaren om de doelstellingen voor bijvoorbeeld energielabels en jaarlijkse (technische) budgetten te bepalen als afgeleide van een bredere verduurzamingsambitie en een mvo-beleid voor een complete portefeuille.’

TOEKOMSTBESTENDIG WINKELVASTGOED Raaphorst vult aan: ‘Waar wil je dat je gebouwen of winkelcentra over vijf of tien jaar staan? Hoe duurzaam is het vastgoed en welke maatschappelijke functie vul je in met het vastgoed?’ Prinsen: ‘Die invalshoek maakt dat eigenaren anders naar hun vastgoed kijken. De roep om duurzaam vastgoed komt meer en meer vanuit de beleggers, de pensioenfondsen. Die willen zich niet meer verbinden aan ‘grijs’ vastgoed.’

Raaphorst: ‘We willen met onze opdrachtgevers een winkelomgeving creëren waarin consumenten en werknemers zich prettig voelen.

Daarnaast heb je als eigenaar ook verantwoording voor de maatschappelijke functie van het winkelvastgoed in een wijk. Hoe zorg je dat je

‘Investeren in duurzaamheid loont zowel voor de vastgoedeigenaar als de kleine winkelier’

met een wijkwinkelcentrum het hart van de wijk wordt? Welke functies zijn waardevol voor omwonenden en bezoekers naast retail? Je ziet hier al aan dat duurzaamheid een heel breed begrip is, met zowel harde als zachte factoren. Uiteindelijk gaat het niet meer zozeer om de stenen, maar om de rol die je speelt in de maatschappij.’

WINKELVASTGOED EEN ANDERE WERELD DAN KANTOREN Worden kantoren in de regel inclusief installaties en voorzieningen opgeleverd, voor winkels is dat anders. Daar hebben we het meestal over casco oplevering en afbouw door de huurder. Die bepaalt welke installaties (gas, elektra, klimaat) er gekozen worden en daarmee heeft de huurder dus direct effect op het certificaat dat toegekend wordt.

Prinsen: ‘De eigenaar van het winkelpand kan overigens wel een label aanvragen voor alleen het casco, maar daarmee ontbrak de stimulans om het qua duurzaamheid echt goed te doen.’

Raaphorst vult aan: ‘Een casco energielabel aanvragen is overigens heel nuttig in het kader van de financiering. We adviseren opdrachtgevers graag over de financiering van verduurzaming. En we kunnen door onze ervaring en door samenwerking met gespecialiseerde partners snel schakelen en meedenken over financierings- en subsidie vraagstukken.’

METEN IS WETEN De implementatie van duurzaamheid hangt niet alleen samen met financiering, een mentaliteitsverandering en technische ingrepen. Een belangrijke factor is ook het kunnen meten van alles dat met het gebouw of winkelcentrum te maken heeft.

Prinsen: ‘Gebouwen moeten slimmer worden. Met meet- en regeltechniek kan veel inzicht verkregen worden en kan het gebouw of het winkelcentrum geoptimaliseerd worden. Elk onderdeel (energie, klimaat, afval-

‘De wetgeving moet voor de verduurzaming van winkelvastgoed meer afgestemd worden op de rol van de huurder’ stromen etc.) heeft zijn eigen liniaal waarlangs we scores aflezen. En er zijn heel veel onderdelen – meer dan alleen maar die zonnepanelen waaraan men als eerste denkt als het over duurzaamheid gaat. We gebruiken deze gegevens om de eigenaar te adviseren wat we kunnen doen om mee te bewegen in de landelijke, Europese of wereldwijde benchmark als norm voor duurzaam vastgoed.

Als je bezig bent met BREEAM (instrument om integraal de duurzaamheid van vastgoed & gebieden te beoordelen) of GRESB (wereldwijde vastgoedbenchmark), dan moet je veel meer kunnen meten dan we nu vaak zien in de praktijk. Dat geldt zowel voor bestaand vastgoed als voor nieuwbouw.’

Dan is er ook nog het verschil tussen papier en praktijk. Prinsen: ‘Ook daarin heeft MVGM een rol. Elk pand heeft eigen unieke eigenschappen en dat betekent dat we per pand naar optimalisatiekansen kijken en verschillende scenario’s doorrekenen.

Doe je bijvoorbeeld niks aan isolatie, dan is dát het gevolg op het label. We moeten daarbij niet alleen naar de kosten kijken, maar ook naar de technische mogelijkheden. Want bijvoorbeeld een watervasthoudend dak kan je niet altijd plaatsen vanwege de draagkracht van de onderliggende constructie.’

DE AMBITIE: DUURZAAMHEID SAMEN MET EIGENAAR EN HUURDER Zoals gezegd, in het winkelvastgoed bepaalt meestal de huurder welke installaties er in zijn winkel komen.

En dat is toch wel lastig als het gaat scn 2018 | 5 15

DUURZAAMHEID

om het verkrijgen van de gewenste certificering voor een heel winkelcentrum. Prinsen: ‘Nu is het nog vaak zo dat wij als vastgoeddienstverlener wel aan de knoppen van het gebouw kunnen draaien, maar niet aan die van de winkel. Daarom is het onze ambitie om niet alleen met de eigenaar, maar ook met de gebruiker aan tafel te zitten. Dat we met de gebruiker kunnen praten over welke installatie en verlichting er in het winkelpand gaat komen. Of welke materialen er gebruikt gaan worden.’

‘Er wordt steeds vaker gewerkt met een zogenaamde green lease constructie. Dat is in feite een toevoeging aan het huurcontract waarin bepaald is dat huurder en verhuurder zich zullen inspannen om zoveel mogelijk te voldoen aan duurzaamheidsdoelstellingen. Maar als we het hebben over ‘verplichten’, dan is dat nog steeds lastig. Bovendien is niet uitgesloten dat een kandidaat huurder geen interesse heeft in vergaande duurzaamheidsmaatregelen, en dan afziet van de huur van dat pand. De belegger en vastgoeddienstverlener zoomen in op het gewenste en haalbare label voor het gebouw. Dit is effectiever wanneer je gebruikers hierin kan betrekken. Met dit als streven, zal de regelgeving verder verfijnd moeten worden. Dus met meer oog voor de rol van de eindgebruiker. Ik hoop dat het zover gaat komen en het is in elk geval mijn persoonlijke ambitie. Want wanneer het casco vastgoed voldoet aan de laatste duurzaamheidsdoelstellingen is het teleurstellend als er hierna een installatie wordt gebruikt die dit alles weer te niet doet.’

Prinsen merkt op dat de grotere retailers vaak al gevorderd zijn met het duurzaamheidsbeleid: ‘De acceptatie van duurzaamheid gaat van groot naar klein. En het zijn vaak de kleine winkeliers die denken dat investeren in duurzaamheid niet 16 scn 2018 | 5

MVGM is dé vastgoedregisseur en neemt de gehele of gedeeltelijke regie van de vastgoedportefeuilles van haar opdrachtgevers uit han­ den. Met ruim 800 medewerkers en een landelijke dekking vanuit 20 kantoren ontzorgt MVGM haar klanten op het gebied van vastgoed­ management voor woningen, winkels, kantoren, zorgvastgoed en VvE beheer. MVGM adviseert en voert taxaties uit en ontzorgt bij de koop, verkoop, aan- of verhuur van onroerend goed. Door de bundeling van krachten van de verschillende bedrijfsonderdelen kan MVGM een com­ pleet geïntegreerde benadering bieden van (internationale) ervaring en kennis van lokale ontwikkelingen.

Met 80.000 huurwoningen, 50.000 appartementen van 3.000 VvE’s en 3 miljoen vierkante meter aan kantoor- en bedrijfs- en 3 miljoen vier­ kante meter aan winkelruimte in beheer is MVGM de grootste vast­ goeddienstverlener van Nederland.

lonend is. Om die reden durven zij daarin niet te investeren. Daar ligt ook een rol voor MVGM: die kleine ondernemende huurders voorlichten en bij de hand nemen om hierin toch wat te bereiken.’

DUURZAME INKOOP VAN ONDERHOUD Raaphorst geeft aan dat ook van toeleveranciers een bijdrage verwacht wordt: ‘Zij moeten duidelijk aangeven wat de mogelijkheden en effecten zijn. Niet alleen als puur technische oplossing, maar vooral gericht op de toekomst als onderdeel van mvo. Voor de verduurzaming van het Nederlandse winkelvastgoed is dit niet minder dan noodzaak.

Daarbij hebben wij als vastgoeddienstverlener van formaat een goed vertrekpunt en een voorbeeldfunctie om hierop in te spelen. We creëren schaalvoordelen door collectieve inkoop waardoor we (qua duurzaamheid) randvoorwaarden kunnen stellen aan de leveranciers waar we mee werken. We hebben daarnaast ook een kennisschaalvoordeel door de ervaring van onze medewerkers en door de (big) data die we verzamelen en door vertalen naar optimalisatiekansen. Wat wij weten van onze objecten, kunnen we in het voordeel laten zijn van andere objecten. Want benchmarking is niet alleen van toe-

passing op commerciële parameters, maar ook op bijvoorbeeld technische processen.’

BUSINESSOPPORTUNITY OF VANUIT HET HART? Prinsen: ‘Het klinkt misschien als een cliché, maar voor mij persoonlijk doe ik dit vanuit het hart. Ik wil dat mijn dochter straks nog een goede wereld heeft om in te leven. Ik hoop daarbij dat we een soort vliegwieleffect kunnen creëren onder de opdrachtgevers waar we voor werken. We willen bijdragen aan de verschuiving van stenen naar mensen. Een duurzame, schone, circulaire en CO2-neutrale omgeving is de ambitie.’

Raaphorst: ‘Natuurlijk zit hier ook een businessmodel achter. Maar het begint met mensen die intrinsiek gemotiveerd zijn. Die elke dag stappen of stapjes zetten om Nederland en de wereld wat duurzamer te maken. En dat gaat gebeuren, want duurzaamheid is geen hype, maar iets dat blijft. En uiteindelijk gaat het niet om de stenen, maar om de kwaliteit van onze leefomgeving.’ ←

KIJK VOOR MEER INFORMATIE OP WWW. MVGM.NL OF NEEM CONTACT OP MET ERIC RAAPHORST, DIRECTEUR MVGM WINKELS EN MVGM KANTOREN VIA 06 54 30 64 03

THEMA

Van het gas af Op 10 oktober, de Dag van de Duurzaamheid werd in winkelcentrum Kronenburg officieel de gaskraan dichtgedraaid. Vanaf nu gaat het centrum volledig over op stadswarmte van Nuon. De overgang levert een directe CO2vermindering op van 85% in vergelijking met de oude warmtevoorziening op gas. De officiële handeling werd uitgevoerd door wethouder Martien Louwers van de gemeente Arnhem, commercieel directeur Arno van Gestel van Nuon Warmte en business unit manager Jeroen Verwolf van Wereldhave Nederland.

O

nder het motto ‘iedere dag een beetje beter’ werkt Wereldhave voortdurend aan de verduurzaming van haar winkelcentra.

Belangrijke pijlers uit de strategie zijn het reduceren van de energieverbruiken en CO2-uitstoot, het behalen van een BREEAM duurzaamheidscertificaat, gescheiden afvalinzameling en recycling, het creëren van lokale werkgelegenheid, tevreden bezoekers en actief samenwerken met lokale sociale initiatieven. Recent ontving Wereldhave de ‘Five Star’ rating van de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) voor het vijfde jaar op rij. Met een score van 90 uit 100 staat Wereldhave als beursgenoteerd vastgoedfonds op de derde plaats van deze intern ationale benchmark.

WINKELCENTRUM KRONENBURG ALS DUURZAME VOORLOPER Naast de overgang op stadswarmte heeft Wereldhave de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in de verduurzaming van Kronenburg. Zo bevinden zich op het dak van het centrum 2140 zonnepanelen. Op momenten dat het winkelcentrum geen gebruik kan maken van zonne-energie wordt groene windenergie gebruikt. Alle toiletten, urinoirs en waterkranen zijn ingericht op efficiënt waterverbruik en besparen zo’n anderhalve liter water per bezoeker. Tenslotte kunnen bezoekers met een elektrische auto deze vlakbij de ingang opladen. De combinatie van deze maatregelen maakt winkelcentrum Kronenburg het duurzaamste winkelcentrum van Gelderland. ← scn 2018 | 5 17

VISIE

Transformatie van de winkelmarkt: halverwege?

De winkelvastgoedmarkt komt tot rust. Niet dat het veel beter gaat (een enkele plek daargelaten), maar het lijkt op z’n minst niet slechter te worden. Is de ommekeer daar? Mogen we weer vooruit kijken en hopen op groei?

Nog maar even niet, ben ik bang. Structuurverandering en transformatie hebben in de winkelvastgoedmarkt nog een lange en pittige weg te gaan.

G

elukkig ligt de tijd van ‘disruptie-profeten’ achter ons.

Talrijk waren de verhalen waarin een totale ommekeer van de markt werd gepredikt. Doorgaans met desastreuze gevolgen voor het fysieke deel van de winkelmarkt. Maar ook met open einden, onbeantwoorde vragen en gebrek aan perspectief voor verweesd achterblijvende delen van de ‘oude winkelmarkt’. Er gebeurde inderdaad veel, maar een armageddon is het zeker niet.

Wat er wel gebeurt, is niet mals. Door faillis­sementen verdwenen bekende namen uit onze winkelstraten. Op veel plaatsen daalden huren fors: fijn voor retailers maar een probleem voor eigenaren. Dat probleem is niet altijd zichtbaar door de lage rente.

De ontwikkelmarkt droogt op: zo groeit het volume niet maar vernieuwing blijft achterwege. En er is leegstand. Dat is een gezond economisch mechanisme, maar door omvang en locatie kan het een probleem zijn. Die leegstand concentreert zich overigens op specifieke plekken en in bepaalde steden: er zijn ook plekken en steden waar leegstand geen probleem is.

Waar de woning- en kantorenmarkt profiteren van economisch herstel, is dat voor winkels anders. Daar spelen nog twee fenomenen een rol: demografie en technologie.

18 scn 2018 | 5

Die demografie is simpel: steden groeien en perifere regio’s krimpen. Met nuances voor vergrijzing kun je het effect van krimp of groei vertalen naar de vraag in winkels en daarmee de behoefte aan winkelvastgoed.

Daarmee is overigens het probleem nog altijd groot voor plaatsen in krimpregio’s.

Daar is optreden nodig om de problemen van een krimpende markt op te vangen.

Nieuwe technologie is de enige echte gamechanger. Die verandert het winkellandschap structureel en de daarbij behorende transformatie heeft nog een heel erg lange weg te gaan.

BEPALEND VOOR DE TOEKOMST VAN FYSIEKE RETAIL Het inzicht groeit dat fysieke plekken weldegelijk een rol hebben in de winkelmarkt.

Drie zaken zijn essentieel bij het herdefiniëren van de rol en betekenis van de fysieke winkel voor de consument (customer journey) én voor de producent (distributieketen): ten eerste een logistieke revolutie, daarnaast contact met product en met verkoper, en ten slotte een bewuste mix van beleving en gemak.

HERSCHIKKING (REVOLUTIE) IN LOGISTIEK Internet heeft voor de consument geleid tot een revolutie in het koopproces. Door

online ligt de wereld aan je voeten en je hoeft de deur niet uit. Maar onvoldoende is het besef dat er nog een revolutie nodig is, namelijk in de logistiek. Het is mooi dat je zaken kunt bestellen maar daarmee heb je ze nog niet in huis. De last mile is lastig.

Vroeger ging iedereen zelf naar de winkel om zijn waar te halen; maar nu moet het bij iedereen thuisgebracht worden. De verwachting is vaak dat dit niets mag kosten, wat in de praktijk natuurlijk niet zo is. En ook retouren zijn een groot probleem.

Deze logistieke barrières worden geleidelijk geslecht. Deels door revolutionaire tech-ontwikkelingen waarvan wij nog maar nauwelijks kunnen bevatten wat er komt.

Maar ook doordat de klant beseft dat diensten geld kosten zodat een reële financiële afweging tussen on- en offline ontstaat. En door nieuwe rollen en extra betekenissen die de fysieke winkel krijgt in de distributieketen en in de customer journey; zowel voor traditionele winkels als voor online retailers.

CONTACT MET PRODUCT ÉN MET VERKOPER Sommige dingen moet je zien, voelen, ruiken. Natuurlijk kan het zonder, maar direct contact met het product voegt iets toe. Maar ook het belang van een klik tussen koper een verkoper is vaak immens. Veel online retailers ervaren in de praktijk het effect van fysieke winkels. Dat heeft te maken met service. Maar verkopen is ook een vak dat je kunt leren en waar je geschikt voor moet zijn. Laat geen ongeïnteresseerde jongeren of uitgebluste ouderen los op de klant: goed verkopen vergt mensen met hospitalityvaardigheden die echt geïnteresseerd zijn in de klant.

PROFILERING NAAR BELEVING EN GEMAK Met online als nieuwe route verandert de rol en betekenis van de ‘kooptrip’ voor de klant. Mensen gaan niet langer alleen op pad omdat ze iets nodig hebben, maar steeds meer ook omdat ze iets willen bele-

VISIE

Over de auteur: Arno Ruigrok is 30 jaar actief in winkelvastgoed op gebied van onderzoek, concepten, strategie en marketing. Gestart bij Kolpron, later bij Koolen City Developers en de laatste 20 jaar voor Multi Corporation. Begin 2018 is hij een eigen advies- en interim management-praktijk gestart: ArnoRuigrok – PlacesPropertiesPeople.

rol en invulling van online (van marketing tot verkoop) en over de last mile vergt dit uitspraken.

‘Het gaat erom dat je als winkelformule precies beseft hoe jij relevant bent voor je klant’ ven of anderen willen ontmoeten. Experience is dan belangrijk en dat kan op vele manieren invulling krijgen. De feitelijk aankoop kan in zo’n trip op de achtergrond raken. Winkels worden ook gebruikt als showroom om later thuis de aankoop online te doen.

Overigens is het te simpel om te denken dat winkels ‘beleving’ na moeten streven want heel vaak moet een winkel juist gemak voorop stellen, of service! Het gaat erom dat je als formule precies beseft hoe jij relevant bent voor jouw klant: wat is de rol van jouw winkel in de customer journey en wat moet jij doen om betekenis te hebben.

WAT MOET ER GEBEUREN Een onomkeerbaar feit: in retail ontstaan door technologie nieuwe routes. Niet zomaar een nieuw kanaal, maar een gefragmenteerd netwerk van nieuwe verbindingen tussen koper en verkoper. Dat geldt voor alle terreinen waar eerder fysiek contact nodig was om iets te laten stromen:

informatie, goederen, geld. Dit verandert de rol van de winkel: fundamenteel en structureel. Dat geldt als eerste voor de formule (rol en betekenis) maar daarna ook voor het businessmodel van vastgoed.

POINT OF ENGAGEMENT Al langer wordt gezegd dat de winkel niet langer point of transaction maar point of experience is. Maar dit doet de opgave tekort. Beter is (weer in het Engels) point of engagement’. Dat duidt op de volle breedte van rollen en betekenissen die de fysieke winkel voor de klant in het koopproces kan hebben. Dat verschilt van branche tot branche, van formule tot formule en van locatie tot locatie. Dit is het specifieke en unieke antwoord dat een retailer met zijn formule geeft op de vraag hoe hij vormgeeft aan zijn relatie met de klant. Op elk denkbaar punt: van convenience tot experience, over showroom naast voorraad, over informatie tegenover transactie, over community-vorming en nog veel meer. Maar ook over de

WAT IS VASTGOED WAARD? Als de rol van vastgoed verandert, zal ook de waarde (-perceptie) veranderen. In ieder geval zal de set variabelen die de waarde bepalen, fundamenteel wijzigen. Het vergt denkkracht om dat in beeld te krijgen. En dat kan onaangename conclusies opleveren. Een onderzoek door een subgroep van de ICSC, enkele jaren geleden, liet hier zinvol licht op schijnen: maar het was te vroeg voor bestuurders om daar wat mee te kunnen. Inmiddels lijkt dat veranderd: door de ICSC wordt dat onderzoek opnieuw opgestart. Op dit gebied is nog veel te verkennen, want nog maar een gedachtesprong: zijn logistiek en retail eigenlijk niet één markt?

VOOR DIT MOMENT De winkelmarkt staat nog veel te wachten maar een paar tussenconclusies zijn mogelijk. Om te beginnen is er geen sprake van disruptie maar wel van transformatie: een geleidelijke maar structurele verandering van de markt. Daarbij is duidelijk dat er beslist een functie is voor fysieke retail. Om die functie goed in te bedden is fundamentele herdefiniëring van de rol en betekenis van de fysieke winkel vereist, zowel in de customer journey (consument) als in de distributieketen (producent). Dat gaat om engagement: op welk moment wordt welke relatie met de klant aangegaan (online en offline), hoe geef je die vorm en hoe maak je hem intens. Dit zal ook de waardering voor en daarmee de waarde van vastgoed veranderen. Dus de traditionele relatie huurderverhuurder is toe aan revisie. ← scn 2018 | 5 19

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en bijdragen voor SCN.

VanHaren

en de vinken van Darwin

VanHaren mag zich met 145 winkels in Nederland marktleider noemen in de schoenenbranche. Jaarlijks gaan er een kleine zeven miljoen paar schoenen over de toonbank en via de webshop. In 2017 behaalde de formule een omzet van 190 miljoen euro.

I

n 2012 verscheen al een artikel over vanHaren in ons blad. De schoenenketen had toen 137 winkels in Nederland en was twee jaar eerder gestart met de webshop, die toen qua omzet vergelijkbaar was met de omzet van de beste winkel.

POSITIE HOUDEN Al jaren behoort vanHaren in ons land tot de top als het gaat om schoenenwinkels.

Hoe houdt vanHaren deze positie vast?

Hoe past de organisatie zich voortdurend aan aan de markt, zodat zij deze positie behoudt? We vroegen het Frank van Sebille, manager vastgoed bij de organisatie.

We treffen elkaar in de nieuwe winkel van vanHaren in het nieuwe centrum van Leidsche Rijn. VanHaren zit daar op de hoek van de Wenenpromenade met 680 m2 wvo. Het is een ruime, lichte en overzichtelijke winkel over twee lagen.

VRIJHEID Voordat ik me aanmeld, loop ik eerst door de winkel om deze te ‘ontdekken’. De winkel 20 scn 2018 | 5

is ruim qua opzet en de kasten waarin en waarop de schoenen gepresenteerd worden, komen tot ooghoogte (zelfs bij mij). Je kan erover heen kijken en dat maakt de winkel nog ‘ruimtelijker’. Ook de gangpaden tussen de kasten door zijn breed en de verlichting geeft in de hele winkel een ‘daglichteffect’.

Op de eerste verdieping is een ruime koffiecorner. Er staat een grote (lees)tafel met een aantal stoelen in de hoek van de winkel van waaruit je door iconische ramen twee kanten op naar buiten kijkt.

Als ik even stilsta om de winkel op me in te laten werken, ervaar ik vooral een gevoel van vrijheid; een uitermate plezierige ervaring.

BEHOUD MARKTPOSITIE Frank en ik schuiven aan tafel in de personeelsruimte en al snel zitten we diep in gesprek. Ik vraag hem hoe vanHaren haar marktpositie weet te behouden. Frank vertelt dat er tijdens de crisisjaren een ‘shake out’ heeft plaatsgevonden. Alleen de sterke, onderscheidende partijen hebben deze periode goed overleefd en vanHaren heeft de betere overgebleven partijen dichterbij

zien komen. Toch wordt de formule nog steeds als topbedrijf in haar branche gezien.

JA, EN …

‘We moeten ons voortdurend en consequent blijven ontwikkelen om onze marktpositie te behouden. Zo zijn we bijvoorbeeld een samenwerking met Wehkamp aangegaan. Daar wordt onze collectie nu ook verkocht. Deze samenwerking is voor ons beiden succesvol. Het is van belang dat we ons elke dag realiseren dat we om voorop te kunnen blijven lopen, heel hard moeten blijven werken.’

‘NEE’ BESTAAT NIET ‘Als gevolg van alle technologische ontwikkelingen hoeven we nooit meer ‘nee’ te verkopen. Als we een bepaalde schoen niet meer in de maat of kleur hebben die onze klant wil, dan bestellen we die in een andere winkel of online shop en de klant kan vervolgens kiezen of hij de schoenen in dit of een ander filiaal wil ophalen of dat hij de schoenen liever thuisbezorgd krijgt.’

‘Wij kijken voortdurend naar ons eigen functioneren. Als we vorig jaar een 9 scoorden en nu een 8,5 gaan we direct aan de slag om terug bij die 9 of nog hoger te komen. In de markt zien we ook formules die zakken van een 9 naar een 8 en zijn dan ook tevreden; een 8 is ook een goed cijfer. Wij doen dat niet. Wij repareren het dak als de zon schijnt. Zodra zich de noodzaak tot aanpassing aan de markt aandient, gaan we aan de slag. Sterker; we zijn meestal de noodzaak

DE VINKEN VAN DARWIN

voor. Het is ook ons streven om de noodzaak altijd voor te zijn.’

‘Als gevolg van deze houding en dit gedrag hebben wij tijdens de crisis eigenlijk of nauwelijks geen klappen gehad.’

JOUW KLANTEN HEBBEN JOUW SCHOENEN BETAALD ‘Die mate van betrokkenheid vragen we ook van onze medewerkers. De kwaliteit en gastvrijheid van onze medewerkers zijn bepalend voor ons succes.’ Om deze uitspraak kracht bij te zetten, vertelt Frank de volgende anekdote.

‘VanHaren organiseert zogenaamde ‘jaardagen’ voor alle vestigingsmanagers, assistent-managers en vestigingsmanagers in opleiding. Krein (Bons, CEO vanHaren, red.) vroeg tijdens zo’n jaardag eens aan alle aanwezigen: ‘Wie heeft jouw schoenen betaald?’ Daarop kwamen antwoorden als: ik zelf, mijn vrouw, mijn vader. Waarop Krein zei: ‘Jouw klanten hebben jouw schoenen betaald,’ om aan te geven dat alles in het bedrijf draait om de klant!’

Elk jaar doen we een medewerkerstevredenheidsonderzoek, vertelt Frank. ‘We scoren daarmee altijd boven de benchmark.

Enige tijd geleden bleek dat onze medewerkers zich te weinig gehoord voelden.

Daarop hebben we een ideeënbus gestart.

Alle ideeën krijgen aandacht. Onze medewerkers worden daar écht blij van!’

MET GOODWILL IN BELGIË Tot voor kort had vanHaren alleen winkels in Nederland. Nog niet zo lang geleden heeft de formule winkels in België geopend.

‘In België kwamen we niet zo makkelijk binnen’, vertelt Frank. ’In België doe je op een andere manier zaken. Je investeert een tijd in het opbouwen van een vertrouwensrelatie voordat je zaken doet. Wij hebben daartoe een aantal Belgische vastgoedeigenaren en makelaars bij ons uitgenodigd. We hebben hen uitgebreid gepresenteerd wie we zijn. Daarna zijn we naar Amsterdam gegaan en hebben de dag afgesloten met een etentje. We hebben die dag niet aangestuurd op locatiekeuze of winkels. Met deze benadering creëerden we goodwill en zo kwamen er ook winkels in België.’

VAN ‘OUBOLLIG’ TOT OP DE GEVEL Overigens was het zo’n zeventien jaar geleden voor vanHaren ook niet makkelijk om in nieuwe winkelcentra in Nederland een plek te veroveren. Als Frank een projectontwikkelaar benaderde, kreeg hij te horen: ‘Nee, Frank, vanHaren komt er niet in. Jullie zijn veel te oubollig.’ Dat maakte de uitdaging des te groter. Frank liet een cd

Frank van Sebille voor de vanHarenvestiging in Leiden

maken met alle relevante bedrijfsinformatie en presenteerde met regelmaat de nieuwe vooruitstrevende plannen.

‘In die tijd maakten projectontwikkelaars van die mooie boeken met artist impressions van de plannen. Op die plaatjes waren altijd de namen van winkels op de gevels ingetekend. vanHaren had zich ten doel gesteld ook op die gevels te verschijnen in de plannen. De eerste keer dat dat lukte, was in Delft, in de Gasthuisstraat. Dat was echt een feest! Nu wordt vanHaren bijna bij elke nieuwe wat grotere ontwikkeling benaderd vanuit de markt.’

EIGEN BENCHMARK ‘Dat Deichmann, de moederorganisatie van vanHaren in 25 landen en de VS actief is, geeft ons de gelegenheid goed te benchmarken. We zien dat verschillende collecties in verschillende landen verschillend geaccepteerd worden. Zo zijn op dit moment eigenlijk overal zwarte enkellaarsjes voor dames populair, maar in België hebben onze klanten er graag wat blingbling op, terwijl dat in Nederland minder goed valt,’ vertelt vastgoedmanager Frank van Sebille.

MERKEN VanHaren verkoopt schoenen van veel verschillende merken. Zo hebben ze voor iedere klant een passende schoen. Daarnaast worden er veel A-merken verkocht, zoals bijvoorbeeld Nike, Fila, Puma en Skechers.

VanHaren laat zich voorstaan op het feit dat het de winkel is met schoenen met de beste prijs-kwaliteitverhouding. Daarmee maakt de formule nog steeds de wens waar van Heinrich Deichmann, de oprichter van Deichmann Schuhe, waar vanHaren deel van uitmaakt. Hij wil zoveel mogelijk mensen in de gelegenheid stellen goede, betaalbare schoenen te dragen. Deze drijfveer bepaalt de hele bedrijfsvoering van vanHaren.

DARWIN EN DE SCHOENEN VAN VANHAREN Leggen we vanHaren als winkelformule langs de lat van de evolutieleer, dan slaagt de winkel met vlag en wimpel. De formule kijkt voortdurend naar zichzelf om continu te kunnen verbeteren; zich aan te passen aan een steeds veranderende marktvraag.

Darwin zou er vast zelf zijn schoenen gekocht hebben. ← scn 2018 | 5 21

NRW STUDIEREIS

Aqua di Valencia, een mooie flamenco en meer Toob Alers, algemeen directeur van Buro Toob (reclame en media),meldde zich voor het eerst aan voor de NRWstudiereis. In de Spaanse steden Madrid en Valencia werd hij aangenaam verrast.

D

e affiche van de driedaagse studiereis van de Nederlandse Raad Winkelcentra begin oktober naar Madrid en Valencia was in de eerste aanblik al mooi. Op het menu: Plaza Rio2, Mercado San Anton en Plaza San Miguel in Madrid. Bijgerechten als de wijk Salamanca, Mercado La Paz en La Platea en de toetjes Aqua Multispacio, Mercado Central en de City of Arts and Sciences van de beroemde architect Santiago Calatrava in Valencia lieten het water langs mijn lippen sijpelen. Ik besloot in mijn tienjarig lidmaatschap van de NRW op de vroege woensdagmorgen 3 oktober eens in te checken op de KL1701.

de landing in het zonnige Madrid. De verrassende digital signage geraffineerd doorgevoerd in de fencing en zuilen, wisten mij als ‘marcom-man’ te boeien en te binden.

Slimme toepassingen, die we snel in de Nederlandse centra en store terug zullen vinden, verrassen de bezoeker eigentijds en in hoge mate. Kosten nog moeite gespaard in de uitvoering van 200 miljoen euro naar het ontwerp van architect Chapman Taylor.

Na tapas en wijn te voet door de stad met twee gidsen.

We slenterden door districten Chueca en Malasana. De eerste ontmoeting met de Spaanse Mercado is hier een feit. De Mercado San Anton is zeker de opmaat naar meer tijdens deze trip. Een internationaal palet smaakbeleving ontmoet je hier aan de rand van trendy Spaanse wijken, waarin ruimte is voor de gay scene met locals en bewoners van buiten Madrid. Na een bezoek aan de vijf verdiepingen tellende Primark Store gevestigd aan de kransslagader van Madrid de Gran Via, weten we het zeker.

Primark is ook hier hot. “Bam” 12.000 m2 sinds 2015 geopend de grootste in Europa. In de eerste acht maanden na de opening bezochten 6.6 miljoen Spanjaarden de 40 in Spanje gevestigde winkels van deze formule.

MEER DAN EEN VISITEKAARTJE DELEN. Als groentjes samen met Anne Zomer (MVRO) en Erna Traanberg binnen het reisgezelschap van dertig personen, was er direct dynamiek en interactie. Retail vormt de Spaanse olijfolie binnen zo’n groep, merk ik. Deelnemers; ademen, ruiken, eten en drinken retail in al zijn verschijningsvormen tijdens zo’n trip. Je komt bijna met iedere deelnemer in aanraking; deelt overeenkomsten of verschillen en discussieert heerlijk waarom de markthal ‘Plaza San Miguel’ misschien anders functioneert dan de Markthal in 010. De citywalks en citybikes in een uitgekiend leergierig programma maakten mijn eerste studiereis tot een eerste onvergetelijke ervaring … en voor het examen over de reis bij mijn thuiskomst slaagde ik met vlag en wimpel.

MADRID, EEN WARE RETAILSTAD VOL MOOIE SINTERKLAASSURPRISES Het in 2017 geopende winkelcentrum Rio Plaza 2 met 140 retail outlets binnen de bijna 40.000 m2 met schitterende ketens als Mango, Armani, Pandora de hipermercado Alcampo en de Inditex Groep was de eerste surprise na 22 scn 2018 | 5

Het station van Valencia

NRW STUDIEREIS

nachting. Natuurlijk vult de avond zich met lekkere tapas en live flamenco muziek en dans in restaurant El Tablao.

Het is een mooie show. Het vurige Spaanse temperament zit in deze groep NRW’ers verborgen, merk ik snel.

Mercado Central, Valencia

Het gebouw is imposant. Grote, eigenlijk immense ledschermen trekken tijdens de citywalk mijn aandacht in het straatbeeld, soms slim geïntegreerd in het gevelbeeld, soms foeilelijk. De kleurrijke, metershoge animaties hebben niet alleen mijn aandacht zie ik; marketing J. PLAZA SAN MIGUEL Voor ik mijn koffertje kan openen in het Spaanse Hotel, pakken we nog even de Plaza San Miguel mee. Een vlaggenschip van de foodmarkets van Redevco. We krijgen het gevoel dat ze het begrip ‘markthal’ hier echt snappen.

We trekken natuurlijk vergelijkingen met Nederlandse concepten. De architectuur is schitterend, huurders staan in de rij. Dertien quickservice restaurants met mooi centrale gesitueerde terrassen, waar iedere bezoeker eet en drinkt, zitten propvol. Na de hapjes ben je direct geneigd nog iets culinairs te halen bij de buren. Heers niet maar verdeel, dan kan je vermenigvuldigen denk ik.

Een heel slim concept vinden we.

De overige dertig high-end verswaren- en delicatessenwinkels strelen diep al onze zintuigen. De gezellige gidsen leveren ons af bij ons hotel voor de eerste over-

Mercado de la Paz, Madrid

SALAMANCA EN IKEA Uitslapen is er niet bij begrijp ik. Brigit Gerritse, die zo’n reis op een voortreffelijke wijze in elkaar vlecht, zorgt ervoor dat we donderdagmorgen om negen uur braaf in het lokaal beneden zitten. We krijgen retailles van Redevco, die ons een goede inkijk geeft in de strategie die ze voeren en keuzes die ze hierdoor maken. Data, data, data is het sleutelwoord. Dan kan je de juiste analyses en keuzes maken.

Marrit Laning en Anna Misiura van Redevco nemen ons in een goed uur mee in de marketcycle, het retailers sentiment, de changing consumer-trends en het sentiment van de investeerders. Een zeer leerzaam uurtje als start van deze tweede dag.

Met onze Spaanse gidsen trekken we door de wijk Salamanca. De straten Calle Serrano en Calle José Ortega y Gasset worden ook wel de gouden mijl genoemd, hier vind je dan ook wel de meest luxe designwinkels van Madrid. Om een paar voorbeeldjes te noemen: Dior, Chanel, D&G en Louis Vuitton. De straat die parallel loopt van Calle Serrano, Calle Vélazquez, zit vol met de bekende en meer betaalbare winkelketens zoals Mango, H&M en Sfera. We bezoeken de tweede stadswinkel van Ikea als nieuw concept in Spanje. Deze flagship store is fraai gelegen in de Calle Serrano, de themawinkel bevat alles op het gebied van slaapkamers. Het concept spreekt niet alleen ons aan ook de Spaanse consument weet er zijn weg te vinden. Ik zie kansen voor de Nederlandse

Winkelcentrum Plaza Rio 2, Madrid scn 2018 | 5 23

NRW STUDIEREIS

binnenstedelijke woonboulevards of grotere steden. Het is een trekker! Na een voortreffelijke lunch in het Michelinsterrenrestaurant Cannala Bistro brengt een sneltrein ons naar de tweede stad van onze trip, Valencia.

VALENCIA, DE STAD VAN DE SINAASAPPELTJES, DOORKIJKJES EN …CALATRAVA Vanaf het treinstation pakken we de bus naar ons hotel.

Om zeven uur lopen we met twee Nederlandse gidsen via de Mercado Colón naar restaurant Vino Tinto. De Mercado Colón wordt niet meer als echte markthal gebruikt maar als markt met barretjes en cafeetjes. Er zijn twee verdiepingen, beide met horeca. Het is de plek waar de Valenciaan graag komt voor ontbijt, koffie, een horchata of voor de borrel.

De markt is een pareltje om te zien. Hij heeft een oppervlakte van 3.500 m2. Een glas aqua di Valencia met wat procentjes alcohol smaakt ons best. We lopen via de stierenvechtarena, waar festivals en stierengevechten de jaarkalender vullen, naar het treinstation Valencia Nord.

De invloeden uit de gotiek zijn zichtbaar, traditionele loketten met personeel ogen klantvriendelijk. Het interieur is een combinatie van hout, glas, marmer, metaal en keramiek.

De eerste indrukken van Valencia zijn goed. Local stores maar ook de Inditexformules treffen we tijdens onze wandeling aan. We eten en drinken deze avond echt heerlijk in Vino Tinto. De tafelgesprekken zijn geanimeerd, ik merk dat een studiereis met de NRW meer is dan visitekaartjes uitwisselen. De deelnemers hebben zeer diverse achtergronden en dat maakt zo’n trip interessant en leuk, naarmate de avond vordert nemen de

Het reisgezelschap in Valencia

24 scn 2018 | 5

lachsalvo’s toe. In mijn hotelkamer blader ik nog even door de deelnemerslijst. De afgebeelde pasfoto’s hebben een eigen verhaal en inhoud gekregen.

EL CORTE INGLÉS, CITY OF ARTS EN SCIENCES EN AQUA MULTISPACIO ALS DESSERT De laatste dag pakken we de fiets en rijden we in twee groepen door Valencia. Het is echt een heerlijke stad. We drinken koffie aan de bar net buiten de Mercado Central.

Het is een prachtige hal en een van de grote bezienswaardigheden van de stad. Het gebouw bestaat uit ijzer, glas en keramiek. Het hoogste punt is dertig meter en als je goed kijkt zie je op het dak een groene papegaai. De markt heeft plek voor 959 kraampjes (volgens Wikipedia 300!). Een hotspot van de Mercado Central is ook de buitenkant. Wanneer je een rondje loopt rondom de markt zie je de kenmerkende blauw-gele keramieken tegels.

De Mercado Central beslaat 8.160 m2 en is in twee zones ingedeeld. Eén deel is de vismarkt. Het andere deel is de rest met brood, groenten, vlees en kruiden.

We trekken door de 17.000 m2 stadstuin – met een diversiteit aan bomen en bloemen – naar de City of Arts and Sciences. De drooggelegde rivierbedding biedt ruimte aan een Imaxtheater, het Science Museum, het Oceanografic (grootste aquarium van Europa) en het Palacio de las Artes. De architect Santiago Calatrava heeft werkelijk iets fantastisch gerealiseerd sinds 1989 in een tien jaar durend bouwproject. De camerafunctie van smartphones van de deelnemers doet zijn werk. Op sociale media worden de mooiste plaatjes naar het thuisfront gezonden. Valencia is zeker ‘instagrammable’.

Calatrava heeft de stad op de kaart van

Mercado de San Miguel (Redevco), Madrid

NRW STUDIEREIS

Valencia is een heerlijke stad en dankzij de creaties van Calatrava zeker ‘instagrammable’ Europese stedentrips gezet en toerisme zorgt voor handel in een stad. We stoppen richting strand nog even bij winkelcentrum Aqua Multispacio, dat iets gedateerd op me overkomt. Vier verdiepingen shoppingexperience met de bekende formules en de bovenste verdieping als horeca ingericht.

EL CORTE INGLÉS Ik heb het nog niet gehad over El Corte Inglés, de onmiskenbare Spaanse warenhuizen. Zowel in Madrid als in Valencia hebben we ze natuurlijk bezocht.

Het concept van de multibrandstore staat in veel landen onder druk. Maar in Spanje heeft het warenhuis toch nog bestaansrecht. Als je door El Corte Inglés loopt, waan je je in het V&D van een paar jaar geleden. Maar hier werkt het nog. El Corte Inglés zegt zelf dat het blijft innoveren, bijvoorbeeld met diensten als een personal shopper, een vipkamer om in alle rust te winkelen, en de mogelijkheid om aankopen binnen twee uur thuis te laten bezorgen.

Bioscoop in historisch gebouw, Madrid

De verklaring voor het succes van El Corte Inglés ligt vooral in het feit dat Spanjaarden minder gek zijn op online shoppen dan bijvoorbeeld de Nederlanders. In Nederland, met 16,8 miljoen inwoners, bedroegen de e-commercebestedingen in 2015 16,1 miljard euro, blijkt uit cijfers van Ecommerce Europe. Spanjaarden zijn met bijna drie keer zoveel mensen, maar gaven slechts 18,2 miljard euro uit. Daarnaast is op het gebied van warenhuizen in Spanje veel minder concurrentie.

PAELLA TOT BESLUIT Aan het strand van Valencia genieten we in de herfstzon van een heerlijke paella lunch, want die hadden we nog niet gehad. De blauwe brigade van onze nationale luchtvaarttrots brengt ons comfortabel terug naar het mooie Amsterdam. We zetten rond acht uur weer voet op Nederlandse bodem.

Een studiereis met de NRW creëert nieuwe inzichten in Europese retail in twee mooie steden, daarnaast biedt de raad nieuwe waardevolle contacten. Ik ben om en kijk uit naar de bestemming in 2019. In de groep worden al ideeën geopperd, maar nu ik Brigit Gerritse beter heb leren kennen, denk ik dat zij zelf wel met een verrassing uit de bus komt. Want dat was het: een heerlijke retailverrassing. Brigit bedankt! ← Toob Alers is algemeen directeur van Buro Toob (reclame en media), werkzaam voor diverse besturen, beheerders en eigenaren van winkelcentra in marketing communicatie. www. burotoob.nl. Toob was deze keer voor het eerst mee met een NRW Studiereis. Reacties?: toob@burotoob.nl / 06-28940554 / Twitter: @Toob_Alers

Op de fiets in Valencia

Aqua Multispacio, Valencia

scn 2018 | 5 25

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

E-COMMERCE IS HET DOMSTE BUSINESSMODEL TER WERELD

Z

DE WEBWINKEL ALS STERFHUISCONSTRUCTIE DOOR HANS VAN TELLINGEN, TADEK SOLARZ EN ERNEST SCHAAPMAN

Zijn naam: Pieter Zwart. Zijn beroep: eindbaas bij Coolblue.

Zijn missie: een absurd hoge klanttevredenheid. Chapeau.

Wie kent Pieter niet? Briljant ondernemer. Een PR-machine.

Begiftigd met een forse dosis humor. En bovendien ‘very likable’. In december 2017 zei hij het volgende: “E-commerce is het domste businessmodel ter wereld. Iedere webwinkel ziet er precies hetzelfde uit. Het is altijd iets met een plaatje.

Iets met een prijsje. En iets met een knopje. En daar zit precies het probleem. Dat plaatje is iets wat je zelf niet bedacht hebt. Dat knopje moet het gewoon doen. Dus uiteindelijk blijft er maar één ding over waarmee je je kunt onderscheiden. En dat is het (lage) prijsje. Aangezien ik alleen al in Nederland 60.000 concurrenten heb, snap je dat dit gewoon een race to the bottom is. Oftewel: geld verdienen met webwinkels maken, is bijna onmogelijk”. 1 Hé, maar dat is grappig. Dit lijken wel citaten uit ons eigen artikel (februari 2016, 2). Dat nu hoofdstuk 8 van #WatNouEindeVanWinkels is. Het meest gelezen retailartikel op www. retailtrends.nl ooit. Een artikel waarop veel reacties kwamen. Van (uiterst) positief tot (uitgesproken) vijandig. Want: “Kom niet aan de webwinkel. Dat is de toekomst!”. Mwah.

Dat is de vraag vonden wij. En vinden wij nog steeds. En zou Pieter dat nu ook door hebben? Dat je dus geen geld kunt verdienen met (alleen) webwinkels?

EEN AANTAL WEBWINKELFEITEN UIT SILICON VALLEY Het vorige artikel (3) uit deze reeks eindigde met twee (waargebeurde) verhalen.

Het eerste verhaal. Toen een van de auteurs, Hans van Tellingen, Cisco in Silicon Valley bezocht – in het najaar van 2016 – werd daar een cursus ‘disruptie’ gegeven. Over hoe je

26 scn 2018 | 5

met webshops geld kon verdienen. En hoe je de fysieke winkel kunt verslaan. Bij Cisco dachten ze dat 40% van alle aankopen in de VS al via het web gaat. En dat de toekomst voor webwinkels zonnig is. Maar de auteur van dit stuk wees fijntjes op het feit dat het omzetaandeel van Amerikaanse webshops minder dan 8% was. Officiële cijfers van ‘The US Government’. Consternatie alom. Zeker toen door de auteur het volgende werd verteld: “Echt geld verdienen kun je alleen met een stenen winkel. Zo’n beetje elke webshop lijdt verlies. Gebruik internet als hulpmiddel om mensen naar jouw winkel toe te halen.

Zodat de transactie daar plaatsvindt. Het liefste met een lange kassabon. Ingewikkelder dan dat is het niet”.

Het tweede verhaal. Dezelfde auteur bezocht ook Google.

Afgelopen voorjaar. Google is een stuk verder dan Cisco.

Waarom? Google gelooft in retail. Fysieke retail wel te verstaan. In meerdere presentaties werd dit benadrukt. De mogelijkheden van de zich oriënterende consument zijn inmiddels oneindig groot. Hoe krijg je die consument in jouw winkel? Dat is de essentie. In geen enkel land vertegenwoordigen de webaankopen meer dan 10%. En Google verwacht niet dat dit percentage de komende jaren heel veel zal stijgen.

Meer dan 90% van alle aankopen vindt dus nog steeds in de fysieke winkel plaats. En in die fysieke winkel kun je dus nog het meeste geld verdienen. Online zichtbaarheid is echter van groot belang. Maar internet dient met name om mensen naar de fysieke winkel toe te halen. Aldus Google. Internetgigant.

SAMENVATTING ‘HET PIRAMIDESPEL VAN ZALANDO’ Ons eerder genoemde artikel (4) van februari 2016 deed veel stof opwaaien. Wat waren de belangrijkste conclusies destijds?

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

→ Het geloof in de webshop is een soort religie. ‘Internetkerk’

is een goede benaming. → Als je denkt dat webshops dé toekomst zijn, dan doe je aan

achterhaald ‘2012-denken’. → Er is geen directe correlatie tussen internet en leegstand. → De pure webplayers zijn uiterst scheutig met informatie

over de omzet. En de grote percentages groei. Maar zij zijn niet scheutig met informatie over winst. Daar is zelfs bijna nooit sprake van. Sterker nog: de megaverliezen stapelen zich op. Vaak evenredig. Dus: hoe hoger de omzet, hoe hoger het verlies. Met name Zalando – gratis verzendingen en gratis retourzendingen, terwijl deze laatste naar verluidt zeventig procent bedragen – maakt het bont. Elk jaar in januari melden zij trots dat zij voor het eerst winst hebben gemaakt. Maar ergens in augustus blijkt dan dat er kennelijk nog ‘vergeten kosten’ zijn. Die van de ‘brutowinst’ moeten worden afgetrokken. Zalando lijkt zo een piramidespel te zijn. Op een gegeven moment loopt het spaak.

Bijvoorbeeld als de financiers Zalando zat zijn. In het artikel wordt een uitgebreide tabel getoond die onze stellingen ondersteunt.

KLOPPEN DIE CIJFERS? En kloppen de omzetgegevens eigenlijk wel? Verzend- en retourkosten zijn meestal bij de omzet inbegrepen. En tevens doet men aan ‘dropshipping’. De omzet van de aangesloten partner (een andere retailer) van het verkochte product wordt voor 100% meegerekend. Terwijl sommige producten alleen maar zijn verhandeld. En dus nooit in het bezit zijn geweest van de internetaanbieder. Zodat eigenlijk alleen de commissie als omzet gerekend moet worden. Als Bol zegt met 30% te groeien, zijn ze eigenlijk maar met 7 of 8% gegroeid.

Waarom gaan bedrijven als Zalando toch gewoon door? Dat kunnen zij zolang er sprake is van financiers. Maar deze willen toch ook geen geld gooien in een bodemloze put? Uiteindelijk niet. Zo is de verwachting.

Maar het zou ook anders kunnen. Op veel plekken worden fysieke winkels geopend door de vroegere ‘pure players’. Zodat zij volwaardige omnichannel-aanbieders worden. Zoals CoolBlue. Fietsenwinkel.nl. En op internationale schaal Amazon.

En Ali Baba (die zelfs complete winkelcentra opkoopt).

En verder kwam de Nederlandse onderzoeker Jesse Weltevreden tot de conclusie dat 80% van de e-tailers eigenlijk geen geld verdient. Zij zijn vaak niet eens vindbaar op het internet. Het zijn vaak ‘zolderkamerbedrijfjes’. En veel van die ‘winkels’ verdwijnen na een paar jaar weer. Natuurlijk zijn er ook bedrijven die wél vindbaar zijn. En die zelfs hoge omzetten behalen. Maar vaak wordt door deze bedrijven met name geconcurreerd op ‘prijs’. En dat is in 2018 niet anders. Zo blijkt hieruit.5 Discounters als Action en Primark hebben geen webshop en halen torenhoge omzetten. Hoge groeipercentages. En hoge winsten. Een webshop zou de winsten teniet doen. Want de lage marges laten geen verzend- en retourkosten toe, die door de retailer betaald moeten worden.

Op het internet wordt gericht gezocht en gekocht. Vaak blijft het bij één product. Er is sprake van een korte kassabon.

In de fysieke retail wordt vaak meer gekocht dan men van plan was te kopen. Een lange kassabon.

De van origine fysieke spelers als Zara en onze eigen vanHaren hebben een webshop. Maar het gros van de (hoge) omzet en de (grote) winst wordt behaald in de fysieke winkel.

Ook hier geldt dat de webshop meer als een service naar de klant wordt gezien. Om je bestaande klanten te houden. Om deze nog meer te laten besteden. En om nieuwe klanten te verkrijgen. Die daarna ook de winkel ingelokt worden als zij de bestelde spullen ophalen. En aldus een lange kassabon genereren.

De ICSC heeft berekend dat minimaal tachtig procent van alle (van origine fysieke) retailers met een webshop verlies maakt op de webshop. Maar als je een sterk merk bent, maakt dat niet uit. Je maakt het goed met de winst van de fysieke winkel. Maar juist als matig draaiende retailer kan een webshop meer ‘burden’ zijn dan ‘asset’. Een webshop is er eigenlijk alleen voor de betere retailers, die de verliezen hierop kunnen compenseren.

DREIGEN EN JUICHEN Er kwamen veel reacties. Sommigen uit de onlinewereld dreigden zelfs met juridische maatregelen. Dat was het slechte nieuws. Maar goed nieuws was er ook. Heel veel goed nieuws. De media – krant, radio, tv, tientallen interviews – smulden van het verhaal. In Nederland én België. Eindelijk werd het hosannagejuich van de webshops een keer doorgeprikt. En sindsdien komt ook CoolBlue met winstcijfers naar buiten. Wat ze voorheen niet deden. Heel erg minieme – bruto? – winstcijfers overigens. Waarbij je je moet afvragen scn 2018 | 5 27

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

of dit ook eigenlijk geen netto verliezen blijken te zijn. En daarbij: zijn de verliezen uit eerdere jaren al gecompenseerd?

In hoeverre is er sprake van eigen vermogen op de balans?

Maar meestal goed nieuws dus. En veel positieve reacties.

Maar wat je dan krijgt, is dat anderen er ook met je verhaal vandoor gaan. Dat is prima. Wordt ook toegejuicht door ons.

Als die mensen een bron gebruiken althans. Velen deden dat. Maar een aantal niet. Maar ach. Wat maakt het uit. Ons artikel uit 2016 raakte een snaar. Bij velen. En de boodschap mag gehoord worden. Een webshop is slechts een distributie­ kanaal. En is geen concurrent voor de stenen winkels.

WAAROM WEBWINKELS SCHADELIJK ZIJN VOOR DE MAATSCHAPPIJ Maar het verhaal gaat verder. Webwinkels doen soms meer kwaad dan goed. En zijn vaak zelfs schadelijk voor de maatschappij. In dit artikel, van oktober 2017, is daar het volgende over geschreven:6 → Webwinkels leiden tot meer verkeerscongestie en gevaarlijke situaties in de binnenstad; → Grote ‘consultancy firms’ (als McKinsey) hebben vaak weinig met retail. En doen verkeerde voorspellingen die veel te positief uitpakken voor de toekomst van de webwinkels; → Banken lijken retail ook vaak niet goed te vatten. En hebben webshops zwaar gefinancierd; → Webshops betalen geen (winst)belasting 7) → The ‘race to the bottom’ leidt tot lagere prijzen. En dus ook tot verlies bij fysieke retailers; → Webshops worden onevenredig bevoordeeld ten opzichte van fysieke winkeliers, er is geen gelijk speelveld; → De overheid – en dus de belastingbetaler – draait uiteindelijk voor de kosten op.

POSTORDERBEDRIJVEN WERDEN DESTIJDS VERZENDHUIZEN GENOEMD, GEEN WARENHUIS OF WINKEL

28 scn 2018 | 5

GROEIT HET INTERNETAANDEEL EIGENLIJK WEL ZO HARD? In 2015 hebben wij becijferd dat het internetaandeel in de totale retailomzet hooguit 7% bedroeg.8 En geen 18 of 23%.

Waar Thuiswinkel.org en GfK mee schermden destijds in 2015. Let wel: in dit percentage – van maximaal 7% – is ook omnichannel verwerkt (op het web bestellen, in de winkel halen; of in de winkel bestellen en het dan thuis laten bezorgen). Terwijl dit eigenlijk ook een fysieke component kent.

In een komend artikel en het komende boek Waarom stenen winkels winnen volgen de resultaten van de eerste betrouwbare meting. Die door Strabo is uitgevoerd. Met percentages onlineaandelen die dichter op de waarheid zitten dan ooit tevoren.

EEN WEBWINKEL IS EIGENLIJK EEN POSTORDERBEDRIJF Interessant is echter de these in hoeverre het onlineaandeel echt gegroeid is als je de vroegere postordermarktaandelen eraf trekt. Postorderbedrijven werden destijds verzendhuizen genoemd. Geen warenhuizen of winkels. Verder is Amerikaanse warenhuisketen Sears ooit begonnen als postorderbedrijf. Om later pas uit te groeien tot een fysieke warenhuisgigant. Amazon gaat dezelfde kant op.

Amazon? Ja, Amazon. Want een webwinkel is eigenlijk niets meer dan een postorderbedrijf. En Amazon (nu al met een fysiek aandeel van ruim 30%)9 gaat zich ontwikkelen tot een soort Sears.10 En opent in rap tempo winkels. Stenen winkels.

Vroeger werd er al bezorgd. Door de postorderbedrijven. Nu wordt er ook bezorgd. Door de webwinkels. Het enige verschil met vroeger is een handige bestelapp. Niet veel meer dan dat. Maar met bezorgen verdien je geen geld in de retail.

En daarom gingen de postorderbedrijven zich ontwikkelen tot fysieke aanbieder. En doen de huidige webwinkeliers hetzelfde.

HET VERLIESVEHIKEL VAN BOL.COM En dan. Bol.com. De eeuwige start up. Al sinds 1999 actief.

Mede-auteur Tadek Solarz heeft hier al sinds 2016 meerdere blogs aan gewijd.11 Het aardige is dat sinds vorig jaar Ahold Delhaize jaarcijfers produceert. En hieruit kun je, via een omweg, de verliescijfers van Bol.com distilleren. Deze bedragen jaarlijks zo’n 100 miljoen euro. Op een omzet van ruim een miljard. Dat lijkt geen duurzaam verdienmodel.12 In een ander blog vat mede-auteur Tadek Solarz het samen: “Daarmee lijkt het avontuur van de Nederlandse pure players voorlopig ten einde. Er is op dit moment kennelijk geen schaal in Nederland waarmee je als pure player een online warenhuis succesvol kan exploiteren. Verdere groei richting handelsplatform of investeren in fysieke winkels is onvermijdelijk”.

En in een weer een ander blog wordt ook de totale behaalde jaarlijks online omzet – van alle webwinkels tezamen – in Nederland (zo’n elf miljard) gerelativeerd: “Elf miljard omzet is natuurlijk een indrukwekkend getal. In perspectief is het echter nog steeds maar evenveel als de halfjaaromzet van Zara, dat er met zijn stenen winkels meer dan een miljard euro netto aan overhoudt. Wat in Nederland wordt verdiend, onder de streep, met het verplaatsen van die elf miljard euro

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

online omzet – waar online believers mee pronken – weet niemand”. En over de winsten – die geen echte winsten zijn – het volgende: “Nadat een ING-medewerker (gespecialiseerd in retail) juichend twitterde dat de ebitda van Coolblue was toegenomen, meldde ik dat ebitda nog geen winst was.

En dat de verhouding ebitda versus omzet wellicht ietwat aan de krappe kant was. Ik werd door hem neergezet als een dinosaurus. En we weten allemaal wat er met de dinosaurussen is gebeurd. Alles mag je zeggen natuurlijk, maar van een bankmedewerker had ik iets meer diepgang verwacht. Ebitda – inkomsten vóór aftrek van rente, belasting, afschrijvingen op activa, leningen en goodwill – is een vaag begrip.”

AMAZON, ZO ELEGANT ALS EEN KETTINGZAAG OK, zult u als lezer zeggen, dit is Nederland. In Amerika kan het wel. Winst maken. Zo maakt Amazon veel winst. Zou het?

In dit artikel 13 blijkt dat – op de retailverkopen – Amazon misschien wel een miljard dollar per jaar verlies lijdt. En winst wordt er alleen behaald met clouddiensten en aanverwante zaken. Het is zeer de vraag of de hoge beurswaarde van Amazon gerechtvaardigd is. En of Amazon nog heel lang dé uitdager zal blijven. Zo verwacht Doug Stephens, Amerikaans Retail Futurist, althans.14 In essentie zegt hij: “As a shopping experience, Amazon is about as elegant and enjoyable as a chainsaw”.

Stephens heeft overigens al veel over Amazon geschreven.

En door Retailtrends is hij ook geïnterviewd.15 Dat Amazon steeds nadrukkelijker investeert in echte winkels, is voor Stephens het bewijs dat het fysieke winkellandschap niet dood is. Logisch ook, vindt hij: “Want naar een winkel gaan is een menselijke activiteit, die afstamt van de dagen dat we nog jagers en verzamelaars waren. Het zit in ons DNA, de neiging om naar een winkel te gaan zal dus blijven”. Hij ziet Amazon nog veel jaren de lakens uitdelen, maar signaleert voor de onderneming ook risico’s aan de horizon: “Op een gegeven

DE VERWACHTINGEN VAN DE WEBSHOPECONOMIE ZIJN NIET GEREALISEERD moment is Amazon op het speelveld geen uitdager meer die de vrijheid heeft om geld te verkwanselen onder het motto van innovatie en groei”. Anders gezegd: ook Amazon is eindig.

HET FAILLIET VAN DE PLATFORMECONOMIE En de platformen als businessmodel? Bol is een platform.

Amazon is dat ook. In die zin dat je ook producten van anderen verkoopt. Volgens sommigen zijn platformen de toekomst.16 Maar wij denken dat de platforms (‘mooier Nederlands dan platformen’) eigenlijk de weg kwijt zijn. Alsof het niet meer om de producten gaat. Maar alleen om de distributiekanalen. Het gaat echter niet om het distributiekanaal. Het gaat om de spullen die je verkoopt. Dat moeten producten zijn die mensen ook willen hebben. En waarvoor ze willen betalen.

Zowel online als offline.

DE WEBSHOP IS PASSÉ De verwachtingen die de webshop-economie met zich meebracht zijn eigenlijk niet gerealiseerd. ‘Pure players’ spelen niet de belangrijke rol die werd verwacht. Zoals we eigenlijk al jaren roepen, blijkt ‘online’ een distributiemodel te zijn. Dat nu ook met succes als een servicemodel door alle winkels is omarmd. Kijk maar naar de gratis boodschappendiensten van scn 2018 | 5 29

DAT ER NIETS VERDIEND WERD, MAAKTE NIEMAND TOT VOOR KORT WAT UIT Jumbo en Albert Heijn. Men noemt het e-commerce. Maar dat is onzin. De kruidenier van vroeger bracht de boodschappen ’s avonds ook gratis bij je thuis. Dit betreft ‘gewoon’ goede service. ‘Piet de SRV-man’ deed elke avond een extra ronde, waarbij hij gratis de spullen bracht die hij overdag niet in zijn kar had. De hele e-commercediscussie is nogal hijgerig.

Daarbij is alles eigenlijk omnichannel geworden. De slechte winkelketens hebben door een waardeloze vermogenspositie de afgelopen tien jaar het loodje gelegd. Al die faillissementen stookten het onlinevuurtje op: “ Zie je wel, online heeft de toekomst, kijk eens naar al die bedrijven die kapot gaan. Dat komt door het internet”. Het bleek onzin. Zo blijkt. Nu de economie weer draait en de koopkracht weer meer op orde is. De meeste winkelbedrijven verdienen gewoon weer geld.

Verder gaan wij nu richting een nieuwe financiële situatie.

Wanneer de rente gaat oplopen komen er alternatieven voor 30 scn 2018 | 5

beleggers. De afgelopen jaren werd geïnvesteerd in de zogenaamde groeiaandelen. Zoals bijvoorbeeld Thuisbezorgd/ Takeaway. Niet omdat de resultaten zo goed zijn. Maar omdat er veel geld naar toe vloeit, stijgt de beurskoers als vanzelf.

Dat levert mooie – fictieve – rendementen op voor beleggers.

De helft van de omzet is echter verlies. Dat kun je met droge ogen nauwelijks een verdienmodel noemen. Veel van deze internetaandelen, vrijwel allemaal, keren geen dividend uit.

Dus zijn het eigenlijk geen aandelen voor beleggers. Maar wél aandelen voor speculanten. De geldpersen hebben de afgelopen jaren volop gedraaid. Een muur van ‘gratis geld’ stuwde de webshopeconomie.

Maar als je goed kijkt, zie je dat er een verandering op til is.

De geldpers draait steeds langzamer. De rente kruipt omhoog.

Zodra financiële markten gaan veranderen – en dat is in de afgelopen tien jaar nog niet gebeurd – breekt de volgende fase aan voor de online pure players die – omdat ze niet of nauwelijks geld verdienen – niet zo veel vet op de botten hebben. Zodra speculanten alternatieven hebben om te beleggen, valt de motor stil. Het zou zomaar kunnen dat wij dan een domino-effect gaan zien. De problemen bij bijvoorbeeld Tesla steken misschien wel het lont in het kruitvat. Waarna ‘lievelingsdisrupters’ als Uber en Airbnb – en andere platforms – het heel erg moeilijk gaan krijgen.

HET BLOEDBAD VAN UBER, TESLA EN TAKEAWAY Het is een soort bespiegeling die je niet veel leest. Iedereen schreeuwde dat de winkels naar de verdoemeis gingen vanwege het internet. Dat was onzinnig. Geld zoekt rendement en dat was te vinden in de onlinehoek. In die hoek groeiden de omzetten. Dat er geen ene mallemoer verdiend werd maakte niemand wat uit. Omzetgroei zorgde voor meerwaarde van die bedrijven en die werden meer waard omdat er meer geld ingestopt werd. Eigenlijk pomp je er een hoop lucht in. En

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www. strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met medeauteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2; ‘Waarom Stenen Winkels Winnen (en webwinkels verliezen)’. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling.

EEN WEBWINKEL RUNNEN IS EEN TAMELIJK DOMME ACTIVITEIT alleen de eerste investeerders profiteren. De laatste investeerders draaien voor de ellende op. Daar zijn bedrijven heel groot mee geworden. Zodra dat geld ergens anders kan renderen loopt die motor echter vast. De kassa’s van bijvoorbeeld Takeaway en Tesla zijn leeg. Daar moet steeds extern geld in.

Zodra dat niet meer komt is het van de ene op de andere dag afgelopen. Het zou zomaar kunnen dat we zoiets binnen twee jaar gaan meemaken. Nu hebben wij geen glazen bol. Maar dat het weerstandsvermogen van veel online bedrijven nauwelijks iets voorstelt is een publiek geheim. Met één zuchtje tegenwind is het simpelweg afgelopen.

Je kunt je wel voorstellen dat zoiets een bloedbad kan worden. Als het vertrouwen uit die online shopmarkt loopt, krijg je simpelweg geen financieringen meer. De bank of externe financiers trekken óf de stekker eruit óf de webretailer betaalt zich bont en blauw aan risico-opslag. Waardoor je nooit meer een euro kunt verdienen. In zo’n scenario gaan wij precies zien wat wij ook gezien hebben met de fysieke winkels. Maar dan andersom. Gebrekkig eigen vermogen. En banken die niet thuis geven. Tel uit je winst. Of beter: je verlies. Faillissementen zijn het gevolg.

CONCLUSIE Is online zichtbaarheid eigenlijk met name een middel om klanten naar de echte winkel toe te lokken? En een service om jouw maat/kleur dezelfde dag of volgende dag thuis te laten bezorgen als het product niet op voorraad van de winkel is - met overigens wél gevolgen voor de marge vanwege de bezorgkosten -? Is een webwinkel eigenlijk alleen maar geschikt voor sterke fysieke retailers? En niet geschikt voor kwakkelende retailers – zie V&D, zie Blokker –? Te grote online marktaandelen leiden ertoe dat je in je eigen voet schiet als retailer. De onlinediscussie is daarmee een achterhoedegevecht. Uiteindelijk gaat het om de producten die je verkoopt.

De collectie. Én de service en het ondernemerschap.

En om weer terug te komen op de postorderbedrijven van vroeger: ook toen had je al luie mensen. Of mensen die een hekel hadden aan winkelen. Of slecht ter been waren. En dus vanuit hun stoel bestelden. Onlineverkoop is een distributiemodel.

Maar geen verdienmodel. Een webwinkel runnen is een tamelijk domme activiteit. Waarmee je zelden winst kunt maken. ←

Tadek Solarz is ondernemer en marketingman en is DGA van The Creative Marketing Group / CMG Nederland. De activiteiten van CMG bewegen zich op het snijvlak van marketing, communicatie en internettechnologie. Met een man of negentig is de groep goed voor een toptwintigpositie in Nederland.

Ernest Schaapman werkt op dit moment in de laatste fase aan een start-up in stealth mode tezamen met partners Samsung en MoodMedia.

Hij is altijd in de moderetail werkzaam geweest bij vele bedrijven en heeft ‘het centraal stellen van de klant’ tot kunst verheven.

__________________________

Noten

1 Scheurwater, H. ‘CoolBlue-eindbaas Pieter Zwart: e-commerce is domste businessmodel ter wereld’. Frank.news 4-12-2017.

2 Tellingen, H. et al. ‘Over het einde van (pure) ebshops en het piramidespel van Zalando’. In: Tellingen, H. et al. #Watnoueindevanwinkels. Huizen, 2016.

3 Soet, J. de et al. ‘Meer service en ondernemerschap: zo wordt je winkel een winnaar’. SCN 3, 2018 4 Tellingen, H. et al. ‘Over het einde van (pure) ebshops en het piramidespel van Zalando’. In: Tellingen, H. et al. #Watnoueindevanwinkels. Huizen, 2016.

5 Roggeveen, L. ‘Hoe je als kleine Nederlandse webshop het hoofd boven water houdt’. DeOndernemer.nl 07-09-2016.

6 Tellingen, H. ‘Waarom webwinkels schadelijk zijn voor de maatschappij’. Emerce, 7-11-2017.

7 Noort, W.van. ‘Groot en rijk als Amazon? Betaal geen belasting’.

NRC 5-11-2018.

8 Tellingen, H. van et al. ‘Online omzetaandeel overdreven voorgesteld’. Twinklemagazine.nl 10-7-2015.

9 ‘Retailers: E-commerce Sales als % of Total Sales’. Reddit.com (archived).

10 Lacy, L. ‘What Amazon Can Learn From Sears – Yes, Sears’. Adweek. com 25-06-2018.

11 Solarz, T. ‘Heeft internet retailer bol.com wel een verdienmodel?‘.

Tadeksolarz.blogspot.com 11-02-2016.

12 Boogert, E. ‘Bol.com drukt winst Ahold Delhaize’. Emerce.nl 8-11-2017.

13 Richman, D. ‘Amazon without AWS […]’. GeekWire.com 31-10-2016.

14 Stephens, D. ‘The end of Amazon’. Businessoffashion.com 5-9-2018.

15 Schiffers, M. ‘De fascinatiefase van data is over’. Retailtrends.nl 12-1-2018.

16 Molenaar, C. De kracht van platformstrategie. Amsterdam 2017.

scn 2018 | 5 31

ICSC

Wat zijn winkelcentra nu eigenlijk?

Op 26 en 27 september organiseerde de ICSC afdeling Europe haar jaarlijkse Retail Innovation Forum, deze keer in Amsterdam. Maar liefst zo’n 300 ‘delegates’ uit geheel Europa bezochten de bijeenkomst. SCN zocht twee presentaties uit. Ten eerste de lezing van Ralph Ardill.

H

et wordt vaak benadrukt: onze sector zit midden in de transitiefase. Van oude winkel en winkelcentraconcepten die het decennia goed gedaan hebben moeten we veranderen in nieuwe formats die een antwoord moeten geven op de veranderingen in de aanbodketen en consumentengedrag.

Eén van de veranderingen betreft ook de toegenomen behoefte aan foodservices. Of ‘food & beverage’ – F&B, zoals Angelsaksische landen zeggen. F&B is booming. We zien het in de groei in het aandeel meters in het winkellandschap en ook aan de aandacht die ontwikkelaars en eigenaren van winkelcentra eraan geven. Loop rond op het Osdorpplein of in Leidsche Rijn Centrum, kijk naar Hoog Catharijne of de plannen voor de Mall of the Netherlands en je ontkomt er niet aan: F&B is here to stay. Dat heeft ook te maken met de vraag in de kop van dit artikel, waarover straks meer.

ICSC Europe signaleert deze ontwikkeling natuurlijk ook al een tijdje en kent er een dusdanig belang aan toe dat men een speciale werkgroep geformeerd heeft voor F&B in winkelcentra. Deze groep wordt aangestuurd door Jonathan Doughty, global head of foodservice bij het Duitse ECE Projektmanagement. Wie het NRW-congres van 20 september bezocht heeft, begrijpt dat ICSC hiermee een goede keuze heeft gemaakt.

De werkgroep F&B moet de leden van ICSC gaan helpen met te leren begrijpen hoe 32 scn 2018 | 5

place making in winkelcentra werkt. Oftewel, ‘to understand and deliver F&B’. We gaan het zien.

Nu dan naar de lezing van Ralph Ardill, die ‘brand transformer’ van beroep is. Hij maakt zich zorgen over wat het imago van onze winkelcentra geworden is. Het is – aldus Ardill – tijd voor ‘a better, more innovative and positive message about our industry’. Want wat hem betreft is de vraag die nu aan de orde is ‘Will we be in business and if we are, will it be the shopping centre business?’. De komende tien jaar staan, zo denkt hij, nadrukkelijk in het teken van risico’s, transformatie en kansen. Maar het lastige is dat er heel veel keuzes mogelijk zijn. Zóveel, dat het bijna een excuus is om niets te doen. Daarom zal in de komende tien jaar duidelijk worden wie er in onze sector de winnaars en verliezers zullen zijn.

Wilt u geen verliezer zijn? Denk dat aan dit

‘We moeten meer doen met de behoeften, hoop, dromen en ambities van de mensen’

gezegde: ‘als je doet wat je altijd gedaan hebt, zul je krijgen wat je altijd al kreeg’.

Helaas is het zo dat in actie komen en veranderingen doorvoeren op zich ook al risicovol is. Volgens Ardill mislukt 70 procent van de veranderingsoperaties, wat meestal te maken heeft met a) de bedrijfscultuur (die niet mee verandert) en b) de mensen (die dezelfde zijn als voorheen).

Dat neemt niet weg dat Ardill vindt dat we ons niets aan moeten trekken van ‘doom stories’ onder de noemer ‘death of the mall’.

‘We moeten dit achter ons laten, maar hebben wel het probleem dat we onszelf in een hoek hebben vastgezet en we hebben niet de tijd noch het budget om dit te doorbreken.’

Wat hij daarmee bedoelt wordt getoond aan de hand van foto’s van het Southdale Center dat in 1956 het eerste overdekte winkelcentrum van de VS was. De foto’s laten zien dat er in de decennia daarna nauwelijks iets in dat oorspronkelijke concept veranderd is. En dat was niet de schuld van de bedenker, Victor Gruen. Die was voorstander van verandering en begon al vroeg over experience inbrengen. Maar zijn roep kreeg geen opvolging.

GEEN WINKELCENTRUM MEER Ardill denkt dat als het winkelcentrum wil overleven, we het geen winkelcentrum

ICSC

Op de ICSC-bijeenkomst sprak ook Peter Papadakos van Green Street Advisors. Een kort verslag van zijn lezing, die ging over enkele disruptors die onze sector raken.

Wat vertellen cijfers over de toekomst van onze winkelcentra? meer moeten noemen. Als we ervan uitgaan dat het internet iets wezenlijks mist – namelijk het fysiek samenbrengen van mensen – dan is het kernwoord ‘mensen’. Ardill: ‘We moeten meer doen met de behoeften, hoop, dromen en ambities van de mens. Daarin is veel meer mogelijk dan wat we tot nu toe plegen te doen. We zijn nog maar amper begonnen.’ Wat Ardill betreft nemen we afscheid van de term ‘shopping centre’ en gaan we het vanaf nu hebben over ‘people centre’ of ‘experience centre’.

En dan niet alleen omwille van de verandering van de term, maar met alle conceptuele veranderingen die daarbij horen. ‘Victor Gruen voorzag al heel lang geleden het belang van beleving.

Het is tijd dat onze sector daar werk van maakt en om te beginnen verandert in de experience centre industry’.

Wat is daarvoor nodig? Ardill liet hiervoor een waslijst aan trefwoorden zien, waaronder ‘engage, entertain, evolve’ en ‘care , involve, transform’. Of: ‘sustain, belong, serve’ en ‘connect, socialize, compel’. De boodschap: ‘werk aan experience en kom uit die shoppingcentrehoek waarin je jezelf hebt vastgezet’, aldus Ardill.

Een goed moment voor ICSC, NRW en ook SCN om nog eens over de naam van de eigen organisatie na te denken … ←

P

eter Papadakos werkt voor Green Street Advisors, een consultancybedrijf dat zich richt op beleggers in commercieel vastgoed.

In deze presentatie stond centraal wat cijfers kunnen vertellen over de toekomst van onze winkelcentra. Welke factoren bepalen nu en straks hoe succesvol onze huidige winkelcentra zullen zijn?

Papadakos meldde dat de cap rates (kapitalisatiefactor, netto inkomsten afgezet tegen de marktwaarde van het object) als gevolg van de fors opspelende disruptie van deze markt dalende zijn. Ook zijn de long term growth rates voor de verhuurinkomsten – afhankelijk van het soort winkelcentrum – laag, net even boven de inflatie.

HUURMODEL GEBASEERD OP M2 WERKT STRAKS NIET MEER De groei van e-commerce is een van de grote oorzaken en Papadakos stelt dat deze tak van retail in 2030 naar 30 procent (exclusief food) van het verkoopvolume kan groeien. In de VS en Europa in het algemeen dan. Voor China is de voorspelling zelfs 50 procent. Dit zal vooral winkelcentra in het lagere segment gaan raken. Centra die zich profileren met food en services zullen hier veel minder van te lijden hebben.

Een ander effect en risico van de toenemende e-tailing is dat van tenant downsizing. Sommige formules zullen minder ruimte nodig hebben, simpelweg omdat men online intensiever als verkoopme-

thode zal gaan inzetten. Dat wil zeggen dat men in de winkel de klant met technologie aan de hand gaat nemen en laat zien wat er qua assortiment of modellen van een bepaald product nog meer is.

Dit betekent dat een huurmodel dat geënt is op verkoopcijfers per vierkante meter niet meer werkt. Daar moet dus wat anders voor in de plaats komen.

PICK-UP POINTS EN WINKELCENTRA Zoals gezegd betreffen de prognoses voor het aandeel e-tailing alleen de non-food.

Maar ook de food is in ontwikkeling, ofschoon dit in de VS nog maar goed is voor één procent van de verkopen. Het aantal pick-up points groeit daar flink. Deels zijn dat solitaire locaties, maar deels ook locaties in of tegen een winkelcentrum aan. In de VS wordt nu gekeken naar wat het effect is van deze pick-up points op winkelcentra.

Maakt een consument er een combinatie­ bezoek van of is hij meteen weer vertrokken? Hoe kunnen vastgoedeigenaren van winkelcentra dit zo accomoderen dat ook pick-up points bijdragen aan de traffic in het winkelcentrum? Wel iets om over na te denken, want anders zie je deze consumenten niet vaak meer in je winkelcentrum!

KANS: STENEN RETAIL MOET AANSLUITEN OP BEHOEFTEN E-TAILERS Papadakos noemde ook het (positieve) verschijnsel dat er intussen veel web-only formules zijn die toch de stap naar stenen retail gemaakt hebben. Voor Amazon zijn scn 2018 | 5 33

ICSC

winkelcentra ook echt een deel van hun totaaloplossing, maar dan wel het liefst op A++ locaties (high traffic en hoogwaardig consumentenprofiel). En als aanvulling op hun online sales: want daar ligt het zwaartepunt.

De boodschap aan winkelcentrumeigenaren is dan ook: zorg dat je aansluiting vindt bij deze nieuwe ontwikkelingen. Zo zorgen bijvoorbeeld Simon Group en Westfield voor flexibele ruimte om deze e-tailers te accomoderen. Ook qua huurcontracten is men heel flexibel geworden: van een maand tot een jaar is prima af te spreken.

Voor de vastgoedeigenaren is dit fenomeen tevens aantrekkelijk omdat hier mee tijdelijke of strategische leegstand ingevuld kan worden.

Het zijn overigens niet alleen de vastgoedeigenaren (en retailers) die met de disruptie te maken hebben. Ook de makelaars merken intussen dat er grote veranderingen optreden. Hun werk kan namelijk prima ingevuld worden door online platforms, zoals www.appearhere.co.uk. Gericht op het bij elkaar brengen van retail-ideeën en (tijdelijke) winkelruimte draagt een concept als dit bij aan het versnellen van de verhuurprocedures.

INVESTEREN IN STENEN WINKEL­ CENTRUM OM DOOR TE KUNNEN GAAN Met de juiste investeringen kunnen winkelcentrumeigenaren vaak nog wel de juiste aanpassingen doen om door te kunnen met hun centrum. Maar dat kost geld. Hoeveel?

Papadakos noemt getallen voor (op een termijn van vijftien jaar) van 6 tot 15 procent van de huuropbrengsten. Dit resulteert dan in 1 tot 4,5 procent huurstijging. Voor hele grote centra zullen de investeringen relatief lager uitvallen.

DE AUTO, WINKELBEZOEK EN PARKEREN Ten aanzien van de auto is inmiddels te zien dat steeds minder mensen een rijbewijs hebben. Bovendien zit men vaak met meer mensen in een auto. Neem daarbij een ontwikkeling als de bestuurderloze auto, dan is de verwachting dat er op termijn steeds minder behoefte aan parkeerfaciliteiten zal zijn. Volgens Papadakos is een reductie met de helft op de parkeerfaciliteiten denkbaar. Vooral de grote high-quality malls hebben veel parkeerfaciliteiten. Voor hen ligt hier de kans om die parkeermeters 34 scn 2018 | 5

‘In de toekomst gaat het steevast om engagement, om echt contact met je klant’ naar iets anders te transformeren (niet per se retail) en zo een hogere meteropbrengst te realiseren. Voor een tegengeluid van Papadakos zorgt Carlo van de Weijer op de pagina’s hierna.

WINKELCENTRA: JA, MAAR ...

Ziet Papadakos nog wel toekomst in winkelcentra? Zeker wel, maar daarvoor geldt dan wel een hele waslijst aan randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden. Afhankelijk van het type centrum moeten convenience, service of experience (of combinaties daarvan) een grote rol gaan spelen.

In alle gevallen gaat

het in de toekomst om engagement: echt contact maken met je klant, niet alleen als retailer maar ook als winkelcentrum. En daarvoor moet per winkelcentrum de vraag beantwoord worden wat de klant precies in dat centrum zoekt en verwacht.

REACTIE Bij uw redacteur aan tafel zat tijdens deze lezing ook Arno Ruigrok (Arno Ruigrok Places Properties People). Hoe kijkt hij tegen deze materie aan?

‘Het effect van online op de toekomst van retail is nog steeds niet duidelijk. Maar dat er nog heel veel staat te gebeuren, is wel zeker. Kijk alleen maar naar het nog onbenutte potentieel van online retailers en nieuwe technologie. Intussen blijft er beslist een rol weggelegd voor fysieke retail, maar met hele grote veranderingen.

Allereerst verandert de functie van de winkel doordat online en fysiek naast elkaar komen te staan. Dat betekent vervolgens dat winkels en winkelcentra zich anders naar de klant moeten profileren. En tot slot verandert het businessmodel van retailvastgoed fundamenteel: het vestigingspunt blijft nodig maar niet langer alleen als verkooppunt maar veel meer als showroom.’ ←

PARKEREN

O

‘De parkeerbehoefte zal alleen nog maar toenemen’ Op de vorige pagina’s van deze editie doet Peter Papadakos nogal boude uitspraken over het autogebruik in de toekomst en het effect daarvan op de parkeerbehoefte. Naar zijn mening kan op termijn de parkeercapaciteit gehalveerd worden. SCN vroeg Carlo van de Weijer, director smart mobility aan de Technische Universiteit Eindhoven, om een reactie.

ver de aanname dat in de nabije toekomst iedereen gebruik maakt van zelfrijdende en wellicht ook gedeelde auto’s en de consequentie daarvan op de parkeerbehoefte, zegt Carlo van de Weijer: ‘Het is een veel voorkomende en verkeerde aanname. Zelfrijdende auto’s hebben in stadsverkeer waar veel ongeschreven regels gelden weinig te zoeken. Dat gaat nog decennia duren, als het al ooit lukt. Want het grote ruimtebeslag van auto’s lossen ze niet op, integendeel.

‘Dat ruimtebeslag is het probleem voor de toekomst, en de tolerantie voor auto’s zal afnemen, Dat geldt overigens veel minder voor kleine en middelgrote steden waar de auto in de praktijk nog prima in te passen is.’

Papadakos rept ook over de afgeno­ men interesse van in grote steden wonende jonge mensen in de auto en überhaupt het behalen van een rijbewijs.

Van de Weijer: ‘In Nederland zijn er geen statistieken die dit onderbouwen. Hooguit dat je zeer specifieke groepen kunt aanwijzen die dit gedrag vertonen, zoals jonge expats die een paar jaar in Nederland verblijven. Die gaan hier geen rijbewijs halen. Bovendien moet je onderzoeks­uitkomsten goed interpreteren. Dat op locaties waar veel jongeren wonen minder vaak de koppeling naar autobezit gemaakt kan worden, komt bijvoorbeeld door de opkomst van private lease. De auto staat dan niet op de naam en het adres van de gebruiker! Een administratief verschil dus.’

En het nodig blijven hebben van parkeergarages?

‘Ik denk juist dat er een flinke verschuiving gaat plaatsvinden van on-street naar off-street. Auto’s zullen dan minder een het straatbeeld te zien zijn en dus juist in garages scn 2018 | 5 35

PARKEREN

staan. Voor dat blik op straat neemt de tolerantie af, zeker ook omdat de functie van binnensteden van retail naar horeca verschuift. Blik op straat is in feite landschapsvervuiling. Daar mag je best een prijskaartje aan hangen in de vorm van het meer mogelijk maken van parkeren in een garage.’

Maar er zijn natuurlijk wel degelijk ontwikkelingen die de parkeer­ behoefte kunnen verminderen ‘Jazeker, zoals het thuisbezorgen van boodschappen of maaltijden. Maar ook een fenomeen als de opkomst van de elektrische fiets, waardoor mensen in een aantal gevallen (woon/werkverkeer, kleine boodschappen op korte afstand) de auto laten staan.’

‘Mensen begrijpen heel goed dat parkeren geld kost’

36 scn 2018 | 5

‘Daar staat tegenover dat het in gebruik goedkoper worden van de auto (door de opkomst van elektrische auto’s) wellicht ertoe leidt dat meer mensen auto gaan rijden en dan ontstaat er weer meer parkeerbehoefte. Bovendien brengt het bezit van de elektrische auto met zich mee dat meer bewoners de behoefte krijgen aan een vaste parkeerplek. En of die plek nu twintigduizend of – in de grote stad – vijftigduizend euro kost maakt dan blijkbaar niet uit. Dat maakt autorijden dan wel weer duurder, maar daar staan veel lagere kilometerkosten voor energie en onderhoud tegenover.’

En dan parkeren als dissatisfier: hoe kijkt Van de Weijer daar tegenaan?

‘De grootste dissatisfier is dat men bij een automaat de portemonnee moet trekken. Gewoon die handeling. Dat is al een stuk beter met een parkeer-app, maar als dit met andere technieken of met rekeningrijden (met een activatie voor betaald parkeren in een bepaald gebied) ook niet meer nodig zou zijn, dan is ook dit punt weggenomen. Want echt, de mensen begrijpen heel goed dat parkeren geld kost.’

‘Toch is een scenario denkbaar dat ook van invloed kan zijn op de benodigde parkeercapaciteit. Want als elektrisch, bestuurderloos rijden goedkoper uitpakt dan een paar uur in de grote stad parkeren, dan is het dus mogelijk de auto op te dragen rondjes rond de stad te blijven rijden. Onwaarschijnlijk? In elk geval geen reële optie vanwege de beperkte capaciteit van de wegen.’

In autogebruik spelen vele factoren een rol. Het voert te ver om die alle­ maal te bespreken, maar laten we eens kijken naar een ontwikkeling als autodelen, wat de potentie heeft om met minder auto’s uit te kunnen.

‘Ook dat zal onder de streep niet

leiden tot veel minder auto’s op straat, omdat autodelen voor sommigen in de plaats komt van fietsen of openbaar vervoer. Het gaat veelal om mensen die geen eigen auto hadden en die het gemakkelijk vinden er af en toe over te kunnen beschikken.

Het kan dus ook leiden tot juist meer auto’s op de weg.’

Maar het is toch wel zo dat iemand die een auto bezit, deze maar vijf procent van de tijd gebruikt.

‘Dat is nog steeds fors meer dan dat men een stofzuiger of boormachine gebruikt, en die zijn per minuut dat je ze gebruikt duurder dan een auto. Maar voor alles geldt dat het gemak van het bezit gewoon zwaar telt. Als je ’m nodig hebt, dan moet hij klaarstaan. Dat is iets dat toch wel van invloed is op sharing en of dit doorbreekt of niet. We zien overigens wereldwijd dat mensen tussen de 13 en 15 procent van hun inkomen voor de auto over hebben. Ook dat geeft aan hoe belangrijk de auto blijkbaar is.’

Is het openbaar vervoer voor een trip naar de stad een alternatief?

‘Nee, reizen per bus of trein is nog steeds – ondanks dat deze flink gesubsidieerd zijn – niet aantrekkelijk genoeg voor de meeste mensen.

De auto, zeker met meer inzittenden, is dan inclusief parkeren een voordeliger alternatief.’

Dus wat is de conclusie?

‘Als we de ontwikkelingen die leiden tot meer autogebruik en die leiden tot minder autogebruik salderen, zie ik uiteindelijk een iets grotere parkeerbehoefte ontstaan, vooral off-street. Neem daarbij dat de mens qua biologie een jager en verzamelaar is en je begrijpt dat men niet snel bereid is om afstand te doen van de auto. En dat is toch wel iets voor gemeenten om in hun ruimtelijke planning over na te denken.’ ←

WINKELOCATIEMARKT 2018

Winkellocatiemarkt Nederland 2018 Op 16 oktober jl. vond de zestiende editie van de Winkellocatiemarkt plaats in Hotel Figi in Zeist. Boris van der Gijp, director commercieel vastgoed bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, trad op als voorzitter en toonde zich daarbij heel proactief JORINE DE SOET | FOTO’S ELIZABETH HEIJLBLOM

I

ngrid Baggerman opent, namens SPRYG Real Estate Academy, organisator van het congres, de bijeenkomst en heet iedereen hartelijk welkom. Boris van der Gijp begint met een visualisatie. Hij schetst zijn beeld van de winkelmarkt. Er komt een storm op ons af, genaamd Alibaba, Amazon of een met een andere naam.

Na de storm zien we overal takken liggen, maar ook een aantal gebouwen die de storm doorstaan hebben en opgefrist zijn.

VIERDE INDUSTRIËLE REVOLUTIE Jeroen Lokerse, head of Netherlands Cushman & Wakefield neemt het podium. We maken nu de vierde industriële revolutie mee, vertelt hij. Veranderingen volgen elkaar in hoog tempo op. De huidige drivers van de retail zijn technologische ontwikkelingen, de wens van consumenten om het volle leven te leven en een toenemend bewustzijn. We willen meer gemak, meer plezier en meer beleving. Eten is daarbij van toenemend belang.

Jeroen sluit zijn betoog af met een overzicht waaruit blijkt dat wij in Nederland met 85,4 procent ons leven een 7 geven of hoger. Daarmee scoren we binnen Europa de eerste plaats. Bovendien zijn wij als land binnen Europa het best gepositioneerd na de industriële revolutie.

WE, MYSELF & AI Na Jeroen Lokerse betreedt Stefaan Vandist het podium met de uitspraak: ‘We, myself & AI’. Hij is trendwatcher en houdt zich bezig met toekomstverkenning. Hij schetst een wereld waarin wij in toenemende mate zelf bepalen wat een hype wordt.

Artificial intelligence betekent een kantelpunt in de geschiedenis. Vandist noemt daarbij een paar voorbeelden. Zo heeft Toyota een eigen kijk op retail ontwikkeld

en zelfrijdende auto’s bedacht die straks precies het product dat je wilt, thuis komen leveren. We zien elke maand startups, waar in toenemende mate maatwerk, transparantie en duurzaamheid van belang zijn. Vooral millennials willen weten waar hun spullen vandaan komen en bijna driekwart van hen geeft liever geld uit aan een ervaring dan aan spullen.

In 2020 zien we nog steeds 85 procent van de aankopen offline plaatsvinden, terwijl de oriëntatie in toenemende mate online is.

BELEGGEN IN (INTER)NATIONAAL PERSPECTIEF Stefaan wordt afgewisseld door Rik Eertink, sector leader Dutch retail platform CBRE Global. Rik is verantwoordelijk voor een behoorlijke nationale en internationale retailportefeuille. ‘Wij beleggen pensioengeld voor de hele lange termijn’, start hij zijn betoog.

Het gaat in toenemende mate om de beste stedelijke plekken. We weten niet hoe lang de Bijenkorf nog op de Dam in Amsterdam zit. We weten wel dat die plek altijd van waarde zal blijven. CBRE kijkt dan ook nadrukkelijker naar plekken dan naar de huidige invulling. De organisatie richt zich bij voorkeur op minder plekken, maar dan wel als dominante eigenaar. ‘Kernknooppunten’ noemen zij die locaties. scn 2018 | 5 37

WINKELOCATIEMARKT 2018

Op dit moment bevinden wij ons in een polariserende markt, waar de versnelling van de onzekerheid toeneemt.

De delta tussen het best en de slechtst presterende onroerend goed is toegenomen van 13 naar 27 procent, meer dan een verdubbeling.

BELANG VAN BALANS Harry Bijl van INretail neemt het stokje over. Hij vertelt dat de retailer in deze tijd vooral de juiste balans moet zien te vinden tussen geld verdienen en klantgericht zijn. Winkelcentra moeten de juiste balans vinden tussen economische en maatschappelijke belangen. Daarbij zijn duurzaamheid, het beperken van afval en recycling sleutelbegrippen. In toenemende mate gaan we bewuster consumeren. In dit landschap van veranderende omstandigheden moet de retailer zijn plek zien te vinden en te behouden.

In toenemende mate hebben retailers behoefte aan flexibele ruimten. De vastgoedmarkt moet hierop inspelen en dit faciliteren. Winkelgebieden moeten zowel kwantitatief als kwalitatief beter afgestemd worden op hun gebruikers. INretail zet daarbij vooral in op de ‘leefbare stad’.

HAARVATEN VAN DE MAATSCHAPPIJ ‘Samen investeren in een duurzame toekomst’, begint Anneke de Vries haar presentatie. De Vries is senior vicepresident Ahold Real Estate & Construction.

De supermarkt van morgen staat midden in de maatschappij, past de meest recente technologische ontwikkelingen toe, investeert en innoveert voortdurend. Offline en online zijn niet langer te onderscheiden. Ahold hanteert het begrip ‘inline’ voor zichzelf. Anneke: ‘Ahold functioneert heel maatschappelijk betrokken. We zijn op deze manier onderdeel van de haarvaten van de maatschappij en dat willen we ook. We willen dat mensen ons leuk vinden.’

‘Je bent als organisatie zo ‘weggeswipet’, zegt Anneke, terwijl ze met haar hand de beweging over de smartphone suggereert. ‘Je klant kan je zomaar niet meer leuk vinden. Daarom investeert en innoveert Ahold voortdurend en gaat graag partnerships aan om te zorgen dat we op alle facetten goed scoren.’

REISBUREAU Na de pauze neemt Jasper van Dijk, projectmanager winkels bij Coolblue het podium. Coolblue is op dit moment marktleider in Nederland en België in consumentenelektronica. ‘We zijn eigenlijk net een reisbureau’, zegt Jasper ‘Wij verzorgen de klantreis tot in de puntjes.’

Online kopen en verkopen, daar is niets aan, volgens Jasper. Het gaat om de service daaromheen. In 2016 is Coolblue daarom bijvoorbeeld gestart met een eigen bezorgservice.

Inmiddels heeft de organisatie negen fysieke winkels.

Daar waar Coolblue winkels opent, neemt de online verkoop toe. Hier kunnen klanten komen voor persoonlijk advies en mogen ze ‘kijken met hun handen’. Een aantal 38 scn 2018 | 5

Boris van der Gijp

apparaten kun je ter plekke uitproberen; een sensopathische ervaring noemt Jasper dat. Je kunt er natuurlijk ook artikelen ophalen en terugbrengen.

VERS EN ZICHTBAAR Carijn Grassi-Manders, director international real estate bij Five Guys, krijgt het woord. Five Guys is in 1986 opgericht in Washington DC en is een familiebedrijf. Tussen 1986 en 2000 openden zij nog vier zaken. Hun doel was altijd om met hun hamburger en service de beste te zijn.

In 2002 werd Five Guys een franchiseformule, waarna de organisatie bijzonder snel groeide. Op dit moment beschikt het restaurant wereldwijd over 1565 vestigingen en aan het eind van dit jaar zijn dat er nog tien meer.

Het succes van Five Guys zit ’m vooral in de kwaliteit van het product en de service. Bij alle vestigingen komt je binnen bij de keuken, zodat je precies ziet wat er gebeurt.

In 2016 wordt Five Guys uitgeroepen tot de populairste fastfoodketen in Engeland. Het bedrijf investeert geen geld in marketing en reclame, alleen in het product en de medewerkers.

SOCIAAL EN COMMERCIEEL Joep Langen, oprichter van Koeckebackers, retailkampioen 2017, krijgt het podium. Waar je als mens terecht komt, wordt voor een groot deel bepaald door de plek waar je wieg gestaan heeft, en die van Joep stond op de goede plek. Door dit inzicht wilde hij mensen van wie de wieg misschien op een wat minder gunstige plek gestaan heeft, betere kansen geven. Dit was de aanleiding om Koeckebackers op te richten.

Bij Koeckebackers worden koekjes gebakken. De koekjes zijn echter eigenlijk een bijproduct. Het gaat er bij de organisatie om om jongeren met een afstand tot de arbeidsmarkt een werkplek te geven, waar zij zich kunnen ontwikkelen, waar ze voelen dat ze verschil maken.

Als het goed gaat, kunnen ze daarna intern leiding gaan geven en zich inkopen of instromen in een andere reguliere baan.

Koeckebackers bewijst dat sociaal en commercieel hand in hand kunnen gaan. De ‘koecken’ zijn inmiddels op 180 locaties te koop.

WINKELOCATIEMARKT 2018

MALL OF THE NETHERLANDS Na Joep van de Koeckebackers krijgt Teun Koek de ruimte te vertellen over The Mall of the Netherlands.

Teun is project director Unibail-Rodamco-Westfield.

Eerst introduceert Teun kort zijn organisatie. UnibailRodamco beschikt over een belegd vermogen van 62 miljard euro en bezit en exploiteert 102 winkelcentra. De organisatie is aanwezig op twee continenten, in dertien landen.

Op dit moment wordt hard gewerkt aan de ‘Mall of the Netherlands’, waarin winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam getransformeerd wordt. The Mall of the Netherlands wordt het grootste overdekte winkelcentrum van ons land met 280 winkels en een kleine 120.000 m2. Unibail-Rodamco investeert 550 miljoen euro in de integrale herontwikkeling van het winkelcentrum.

Unibail-Rodamco is niet alleen een ontwikkelaar en een belegger. Zij doen ook het hele beheer en management zelf. Daarbij werkt de organisatie nauw samen met de exploitanten van het winkelcentrum. The Mall of the Netherlands heeft in 2020 de grand opening gepland.

COMPLEXE TRANSFORMATIE Na Teun geeft Françoise Dechesne, managing director Netherlands & Belgium bij Multi Corporations een toelichting op FORUM Rotterdam, nadat ze eerst uitgelegd heeft dat Multi én ontwikkelaar is en een private equity organisatie. Multi is actief in vijftien landen met drie miljoen m2 wvo en een belegd vermogen van 8,5 miljard euro.

FORUM Rotterdam heeft een lange aanlooptijd gehad.

Het gaat om de transformatie van het monumentale ABN-Amropand aan de Coolsingel, het voormalige Jungerhans pand en winkels aan de Lijnbaan. Er worden woningen, kantoren en winkels gerealiseerd. OMA tekende voor het ontwerp. In de loop der jaren zijn de plannen behoorlijk aangepast. Was het oorspronkelijke ontwerp introvert, het huidige ontwerp is juist extravert en opent zich aan alle kanten naar de omgeving. Er komt

straks onder meer een enorme vestiging van Primark met 12.000 m2. Donner heeft zijn nieuwe winkel al betrokken, maar is nog niet helemaal gereed. De winkel heeft gedurende de hele bouwperiode doorgewinkeld.

SLOTDEBAT Na alle presentaties vindt een debat plaats tussen Paul Trip, directeur MRP Development, Anneleen Desmyter, COE Qrf City Retail, Sander van Os, partner NEOO, Edwin van de Woestijne, director commercieel vastgoed

a.s.r. real estate, Marrit Laning, managing director fund management Redevco en Koenraad van Nieuwenburg. chief investment officer bij Retail Estates.

MEER DAN WINKELS Boris vraagt alle panelleden naar hun belang bij, kijk op en aanpak van retailvastgoed. Hoewel beleggen in retailvastgoed nog altijd in eerste instantie om rendement gaat, is iedereen van mening dat dat nu wel iets genuanceerder ligt dan een aantal jaren geleden. We moeten vooral plezierige en aantrekkelijke plekken realiseren waar mensen graag heengaan. Dat kan midden in traditionele centrumgebieden met veel grote trekkers, maar dat kan ook in aanloopstraten die mede als gevolg van een lagere huur ruimte bieden aan (bijzondere) startups en ‘knuffelwinkels’. Uniciteit en authenticiteit zijn medebepalend voor de aantrekkingskracht van gebieden. Maar ook baanwinkels in België blijken aantrekkelijk voor veel consumenten.

AANSLUITING BIJ ANDERE DOELGROEPEN We moeten ons wel meer gaan aanpassen aan veranderende doelgroepen. Millennials en allochtone consumenten hebben veelal een ander koopgedrag dan autochtonen van voor die tijd. Op dit moment sluiten onze retail, het retailvastgoed en de wijze waarop wij hier invulling aan geven daar nog onvoldoende bij aan. In het panel is unanimiteit over de gedachte dat geen van de betrokken partijen alleen serieuze oplossingen kan realiseren. Bundeling van krachten is hierbij voorwaarde.

Nadat we met elkaar besloten hebben dat een goede vraag-aanbodverhouding vooral tot stand komt door een goede samenwerking, sluit Ingrid de bijeenkomst af en gaan we aan de borrel. ← scn 2018 | 5 39

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

WAAROM WARENHUIZEN WINNAARS WORDEN EN DE V&D MOET TERUGKOMEN HET DEFINITIEVE RELAAS OVER WINKELWINNAARS EN WINKELVERLIEZERS

D

DOOR HANS VAN TELLINGEN, MARCEL REINARTZ EN ERNEST SCHAAPMAN

Drie jaar geleden, in november 2015, schreven wij dit artikel (1). Over winnaars en verliezers in retail. Een verhaal over winnaars in retail. Maar ook een relaas over de verliezers.

Een optimistisch artikel. Maar ook een realistisch stuk. Enig Darwinisme is de retail namelijk niet vreemd. Later werd dit artikel getransformeerd tot hoofdstuk 7 van #WatNouEindeVanWinkels. Wat waren de belangrijkste conclusies destijds? En wie zijn de huidige winnaars en verliezers? Wie worden de winnaars van de toekomst? En waarom is het warenhuis niet ten dode opgeschreven? En komt het middensegment terug – van nooit weggeweest? – In dit artikel de antwoorden. De retail staat namelijk aan de vooravond van een ongekende bloeiperiode. Juist: de fysieke retail.

Waarom stenen winkels winnen? Wij weten het. En wij melden het. Aan u.

SAMENVATTING EERDERE ARTIKEL ‘WINNAARS EN VERLIEZERS, NAMEN EN RUGNUMMERS’ (2015) In 2015, dus nog vóór het faillissement van V&D, schreven wij het volgende: De lijst van (volledig of deels) verliezende winkels is lang.

Miss Etam, Dixons. It’s, Polare, de Schoenenreus, Videoland, V&D. Waarom vielen deze ketens om? Of moest er doorgestart worden? ‘Geen kennis van klanten’. Geen kennis van een ‘veranderende tijd’. Geen contact meer met doelgroep.

Geen aanpassing van de formule. Gaan al die oud-klanten

40 scn 2018 | 5

dan naar ‘het internet’? Nou, in het geval van Videoland wel.

Maar in de meeste branches is er wat anders aan de hand.

Nieuwe fysieke aanbieders blijken de grootste concurrenten van de vaak wat stoffige bestaande ketens. De Action en Flying Tiger doen de Blokker en HEMA pijn. En de Primark is concurrerend voor de gehele branche van modeaanbieders in het lage en middensegment. In de doe-het-zelfbranche hebben Gamma en Praxis last van Hornbach. En verder zijn veel winkelketens ‘stuck in the middle’. Middenaanbieders en generieke aanbieders als V&D hebben het vaak moeilijk (en gaan vaak kapot).

WINNAARS IN 2015 De lijst van winkelwinnaars – in 2015 – is ook indrukwekkend. Denk aan Action. Rituals. Maar denk vooral ook aan buitenlandse ketens. Zoals Primark. Urban Outfitters. Zara.

Pull & Bear. Topshop. Apple. En binnenkort ‘Japanners’ als Muji en Uniqlo. In het supermarktlandschap doet Lidl het uitstekend. Kernwoorden: kwaliteit voor weinig geld (Lidl). Of: een modieus artikel voor weinig geld (Primark). Of: een duidelijke merkpositionering (tegen een forse prijs). Zoals Rituals.

Maar ook kleinere ketens doen het goed. Waarbij het onderscheid tussen horeca en retail is vervaagd. Hutspot. Stach. Ace & Tate. Of zij het redden? Sommige wel, andere weer niet. En dat is prima. Dynamiek is de motor van de retail. Als de trend aanslaat, nemen grotere ketens deze over.

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

Zijn er nog andere winnaars? Jazeker. Sommige webwinkelaanbieders, degenen die zich ook fysiek gaan manifesteren, zijn misschien uiteindelijk wél in staat zijn om winst te gaan maken.

En de zelfstandige winkeliers? Sommigen floreren in de aanloopstraten. Het is niet kiezen voor: óf ketens óf zelfstandige winkeliers. Het is ‘én-én’. Beide winkeltypen zijn van groot belang voor een florerend winkelgebied.

VERLIEZERS IN 2015 En wie zijn anno 2015 de verliezers bij de winkelcentra en winkelgebieden? Allereerst zijn er te veel meubelboulevards (137). Verder doen binnensteden in de periferie van Nederland – als Delfzijl, Den Helder en Geleen – het niet goed. Deze moeten, net als de bevolking daar, inkrimpen en ‘compactiseren’.

Ook steden die vermalen worden door buren met een groot winkelbestand zijn gedwongen tot gedeeltelijke sanering.

Bijvoorbeeld Schiedam in relatie tot Rotterdam en Vlaardingen. Of Helmond ten opzichte van Eindhoven. De zogenaamde ‘kleinere middelgrote steden’.

En de grotere middelgrote steden? Dat is een gemengd beeld. Als de ene stad (bijvoorbeeld Maastricht) het goed doet, kan dat ten koste gaan van een andere nabijgelegen stad (met een minder sterke identiteit, bijvoorbeeld Heerlen). Dat geldt ook op kleinere schaal. Uden doet het goed. Maar Veghel niet.

Zo zijn er legio voorbeelden.

Een vergelijkbaar verhaal tekent zich af bij stadsdeelcentra. Weinig onderscheidende stadsdeelcentra (vooral die met meerdere eigenaren, dus zonder dominante eigenaar) kunnen het lastig hebben. Zeker als er geen sprake is van een heldere positionering en marketingvisie.

En dan de wijkwinkelcentra en de buurtcentra. Ook binnen deze categorie vind je verliezers. Bijvoorbeeld in de buurtcentra met geen of maar één supermarkt (en dus onvoldoende massa). Tegelijkertijd moet je dan niet vreemd opkijken als een ander wijkcentrum (op bijvoorbeeld een kilometer afstand) het dan wél goed doet. Twee of drie supermarkten zijn vaak een vereiste. En een volledig aanbod aan andere ‘dagelijkse goederen’. Misschien moeten we maar eens af van ‘Christaller’. Het lukt niet om twee winkelcentra – die op 500 meter afstand van elkaar liggen – tegelijkertijd te laten floreren. Maak een wijkwinkelcentrum dat het al goed doet sterker (en dus ook groter). En saneer de slecht draaiende kleinere wijkcentra.

Maar dan: de winnaars in winkelgebieden en winkelcentra. Om te beginnen de vijf grote binnensteden. AmsterdamCentrum wordt steeds meer één groot kernwinkelgebied. Rotterdam doet het ook uitstekend. Er is een prachtige winkelas ontstaan van Lijnbaan via de Koopgoot naar de Markthal. Den Haag-Centrum is interessanter en drukker bezocht dan ooit.

Met de Spuistraat, Grote Marktstraat, de Oude en Nieuwe Passage én het nieuwe project Amadeus. Utrecht heeft een fenomenale historische binnenstad. Uit ons eigen onderzoek blijkt dat de omzet hier jaarlijks toeneemt. En dat terwijl de binnenstad één grote bouwput is. Verder is Eindhoven een trendy ‘hightech- en designstad’ met Demer, Rechtestraat, de

Heuvel en Piazza als uitstekende hoofdwinkeldestinaties. De les: soms schept aanbod vraag. Kijk bijvoorbeeld naar de Markthal. Met niet alleen ‘kijkers’, maar ook veel ‘kopers’. Of: De Hallen in Amsterdam-Oud West. Maak iets dat de mensen leuk en aangenaam vinden. En ze zullen komen. En veel geld besteden.

Maar er zijn ook ‘grotere middelgrote binnensteden’ die je als winnaars kunt bestempelen. Bijvoorbeeld Den Bosch.

Haarlem. Of Maastricht. Maar ook ‘jonge steden’ (qua bevolkingsopbouw) als Groningen zijn absolute winnaars.

De trek naar deze stad is enorm.

Ook grote regionale winkelgebieden/ stadsdeelcentra met één dominante eigenaar zijn vaak succesvol. Bijvoorbeeld Stadshart Amstelveen. Gelderlandplein Amsterdam. Alexandrium Rotterdam. Leidsenhage Leidschendam (binnenkort: The Mall of the Netherlands). Maar ook minder opvallende winkelcentra kunnen het goed doen.

Vanwege de ligging. En omdat alle grote ketens hier een filiaal hebben. Zoals

SOMS SCHEPT EEN GOED AANBOD DE VRAAG

scn 2018 | 5 41

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

Kronenburg Arnhem. CityPlaza Nieuwegein. Stadshart Zoetermeer. En Zuidplein Rotterdam (niet gelegen in een rijk verzorgingsgebied, maar toch heel succesvol). Zolang je branchering, aanbod en uitstraling maar matchen met je doelgroep, zijn de mogelijkheden voor dit soort centra legio.

En dan de sterke wijkwinkelcentra. Zoals Schelfhorst Almelo (jawel, ook in Almelo kan dat). Ellekoot Veenendaal.

Vleuterweide Utrecht. En veel andere verrassend goed draaiende wijkcentra. Meestal met meer dan één supermarkt. Als je bereikbaarheid, parkeren en aanbod maar op orde hebt.

Tot zover onze analyse in 2015. Toen nog niet velen waren overtuigd van herstel. Wij denken dat de situatie in dat jaar redelijk compleet door ons is opgesomd. En dat veel van wat toen is beschreven nog steeds geldt. Maar er zijn ook anderen die interessante studies hebben uitgevoerd. Wij willen die van Lindenaar & Co bijvoorbeeld niet onvermeld laten.

ONDERZOEK LINDENAAR & CO (2017) Wie zijn de winnaars in retail – in de niet-dagelijkse sector – volgens dit bureau?2 De winnaars zijn in vier categorieën te onderscheiden: → schaalbedrijven; → merken; → discounters en → nichespelers.

Bij de schaalbedrijven is de omzet in de jaren 2011-2016 gestegen. Met gemiddeld bijna 4% per jaar. Dat betreffen IKEA, Wehkamp, Coolblue, Swiss Sense en Nelson. Deze partijen profiteren van – logisch –- schaalvoordelen. Het zijn generalistische partijen. En zij verkopen (soms) merken van anderen.

Maar vaak ook eigen merken. Bij sommige van deze partijen staat de winstmarge overigens wel onder druk.

De merken (‘brandspelers’), zoals Rituals, Scotch & Soda, Suitsupply en Rivièra Maison, doen het vaak uitstekend. Door herkenbaarheid – en aantrekkelijkheid van het merk – zijn consumenten sneller geneigd om in de merkwinkels te kopen.

Merkretailers ondervinden minder concurrentie. Omdat de functionele eigenschap van het product vaak onderschikt is aan het merk. Consumenten zijn vaker bereid méér te betalen. Hierdoor profiteren brandspelers van gunstiger marges.

Met een hogere winstgevendheid als gevolg.

DISCOUNTERS EN NICHESPELERS Bij de discounters, oftewel de prijsvechters, draait alles om de beheersing van de inkoop, transport en distributie. Action, Jysk, terStal, Decathlon en New Yorker zijn voorbeelden. Zij boekten gemiddeld bijna 16% omzetgroei in afgelopen jaren.

Door procesbeheersing, efficiëntie en standaardisatie kan de retailer zijn producten tegen ‘een zeer concurrerende prijs’ aanbieden. Consumenten hebben niet altijd een binding met de prijsvechters. Zodat de (lage) prijs doorslaggevend is.

En dan de nichespelers. Dat zijn retailers als De Bijenkorf.

Bever. Schoonenberg Hoorcomfort. En Schaap & Citroen. Zij 42 scn 2018 | 5

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

richten zich op een specifiek, afwijkend marktsegment. Vaak een duur marktsegment. Dit zijn relatief kleine, maar potentieel winstgevende niches. Waarin je van schaalvoordelen niet veel hoeft te verwachten. Gemiddeld groeiden zij jaarlijks met 6,5% in de afgelopen vijf jaar.

De winnaars, oftewel de overlevers, bestaan nog omdat zij ingespeeld hebben op de behoefte van de consument. En zijn blijven innoveren en investeren. Nu de Nederlandse retailmarkt weer in de lift zit – en de macro-economische ontwikkelingen gunstig zijn – is er volop reden om te denken dat ook de toekomst er rooskleurig uitziet voor de overlevers.

WINNAARS EN VERLIEZERS VOLGENS LOCATUS (2018) En de situatie nu? Hoe brengen wij deze in kaart? Wij zijn groot fan van Locatus. Want dit bedrijf biedt een schat aan informatie. Nu heeft Locatus geen inzicht in de omzetten en de winstgevendheid van de retailbedrijven. Maar dit bedrijf registreert wel elk jaar consistent het aantal vestigingen van retailers. Wie zijn de grootste dalers in aantallen winkels in de periode 2013–2018? En wie zijn er verdwenen? Afbeelding 1 geeft uitsluitsel. Sommige retailers zijn gefailleerd. Zoals Free Record Shop. Anderen zijn gekrompen. Met Blokker als opvallende naam. Weer anderen zijn opgegaan in andere formules.

Zoals C1000. Dat Jumbo (of Coop) is geworden. Of Bart Smit.

Dat nu bijna overal Intertoys heet.

Winnaars in aantal winkelvestigingen zijn er ook. Zoals te zien in afbeelding 2. Sommige retailers zijn (sterk) gegroeid.

Waaronder vrij veel goedkope discountachtige aanbieders. En weer anderen zijn door overnames gegroeid. Zoals Jumbo en Coop.

In welke binnensteden/centrumgebieden – in plaatsen vanaf 30.000 inwoners – is de leegstand het hoogst in 2018?

En in welke het laagst? Afbeeldingen 3 en 4 vertellen een helder verhaal. De verliezers komen nog vrijwel naadloos overeen met het eerdere verhaal in 2015. In deze (vaak) kleinere middelgrote steden (vaak in de periferie of vlakbij een veel grotere stad) ontkom je niet aan sanering. Doen! Die Hoog­ straat in Schiedam gaat ’m echt niet meer worden.

WINNAARS Maar winnaars zijn er ook. Zoals de centrumgebieden van Amsterdam. Haarlem. Utrecht. En Amstelveen. Waar de leegstand erg gering is. Op of onder de frictieleegstand van 4 à 5% (de ‘gezonde’ leegstand). Opvallend is, dat er ook kleinere plaatsen als winnaar zijn te beschouwen. Zoals Heemskerk.

En Nieuw-Vennep. En verder (valt net buiten de ‘top’ centrumgebieden): de grotere middelgrote steden doen het tegenwoordig allemaal uitstekend. Aan het lijstje winnaars kunnen moeiteloos Tilburg en Enschede worden toegevoegd. In die laatste stad moet vaak ‘nee’ worden verkocht aan retailers.

Voor wie er dus geen plek is op dit moment.

En als alle type winkelgebieden en -centra van Nederland in afbeelding 5 worden weergegeven? Wie zijn dan de winnaars en verliezers? Waar is de hoogste leegstand? En de laagste?

En hoe heeft de leegstand zich ontwikkeld van 2013 tot en met

WINNAARS GENOEG IN DE BINNENSTEDEN, OOK IN KLEINERE KERNEN

scn 2018 | 5 43

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

in ‘de Post’ in Utrecht. Heerlijk, toch? Welkom in de binnenstad. Succes verzekerd.

2018? Verliezers vind je met name in hoofdwinkelgebieden (dat zijn dus de kleinere middelgrote steden, buiten de top 17 grootste binnensteden). De kernverzorgende centra (dat zijn de kleinere steden). En met name de stadsdeelcentra. Hier is de leegstand toegenomen.

Maar er zijn ook winnaars. Zoals de binnensteden van de zeventien grootste steden. De binnenstedelijke winkelstraten (ook in de top 17). De grootschalige concentraties (dat is opvallend, buiten de binnenstad). En onder de zogenaamde ‘verspreide bewinkeling’. Hier is de leegstand afgenomen.

HORECA EN BLURRING Daarnaast doet de (betere) horeca het uitstekend. Zo zijn de volgende uitbaters hip and happening: → ‘Food and beverage’: koffie- en theetentjes, biercafé, wijnbars; → ‘Streetfood’ (Vietnamees, Thais) en ‘fastfood’ (Burgers, Mexicaans, Sushi). → Maar ook Wagamama, Five Guys, Vapiano, TGIF – en andere ketens – zijn sterk expansief; → Verder neemt ‘blurring’ een grote vlucht.3 Wij zien steeds vaker nieuwe ontwikkelingen. Zoals: de ‘uitzendbar’ (in plaats van het uitzendbureau). De stomerijbar. De fietsenbar. De kappersbar. En ga zo nog even door.

WINKELS DIE TERUGKEREN NAAR DE BINNENSTAD Maar er zijn nog meer trends van belang. Bijvoorbeeld de bouwmarkten en webwinkels die ineens opduiken aan de rand van de binnenstad. Zoals de Praxis Citystore. Of Futurumshop (sportartikelen, begonnen op het internet). En verder, komt woninginrichting terug naar binnenstad? De IKEA experimenteert met stadswinkels. En de Søstrene Grene, uit Denemarken, vestigt zich op de Grote Markt in Groningen. En 44 scn 2018 | 5

WAAROM WARENHUIZEN WINNAARS WORDEN De naam Blokker is al gevallen. In dit artikel4 is door een van de auteurs al aangegeven dat Blokker weer terug moet naar zijn roots. Blokker moet weer een gezellig, knus warenhuis in huishoudelijke artikelen worden. Met meer keus. En huismerken. Blokker moet weer je beste vriendin zijn. En wat blijkt?

Blokker neemt dit advies ter harte. Zo blijkt uit de laatste berichten.

Al eerder benoemd is het gigantische succes van Action. Die niet alleen fors uitbreidt. Maar ook enorme winsten behaalt.

Action is in feite een warenhuis. Want ‘alles’ kun je er kopen.

Zelfs kleding. Het concept slaat aan. ‘Grabbelen en graaien’.

Dat is de kracht van het warenhuis. Zeker als de prijzen belachelijk laag zijn. Het spreekt de Nederlander aan. En het spreekt de buitenlander aan. Want in elk land is er een grote groep koopjesjagers. En in elk land waar Action zich vestigt is deze een doorslaand succes.

Zou dat ook kunnen lukken voor het middensegment? Het segment boven het discountsegment? Wij denken van wel.

Wij weten van wel. Uiteindelijk willen veel consumenten – in Nederland en daarbuiten – gewoon een goede deal maken.

Niet alleen maar ramsj kopen. Of – voor velen – veel te dure kwaliteitsspullen bij De Bijenkorf. Nu hebben wij al de HEMA. Die het – met enig vallen en opstaan – weer steeds beter gaat doen. Vroeger bevond de HEMA zich in het lage segment.

Maar met de komst van de Action vormt HEMA eigenlijk het nieuwe middensegment. HEMA gaat het redden. Maar alleen de HEMA in het middensegment is niet genoeg. Zijn er mogelijkheden voor een groter warenhuis in het middensegment?

Een warenhuis met bewust een breed assortiment? Met een herkenbare profilering? Waar de consument uiteindelijk veel meer spullen afrekent dan hij van plan was te kopen? Een warenhuis waar een lange kassabon wordt gehaald?

Maar het gaat toch overal slecht met de warenhuizen in het middensegment, zult u misschien denken? Niet alleen in Nederland. Maar ook in Amerika, Engeland en Duitsland?

Nou, deels wel. Maar niet overal. Zo maakt het Duitse Karstadt weer winst.5 Zijn in het Verenigd Koninkrijk Harrods (meer dan uitstekend) en John Lewis (heel redelijk) monumenten die nog steeds fier overeind staan. Is Macy’s in de Verenigde Staten nog steeds goed bezig.6 En bewijst Miss Etam in Nederland (OK, meer een modewarenhuis voor de niet al te piepjonge vrouw) 7 dat je een oude formule toch weer gezond nieuw leven in kunt blazen.

WAAROM GING V&D KAPOT? Het verdriet over het verlies van de V&D was groot. Maar bij sommigen, waaronder bij ons, overheerste ook de opluchting.

‘Die V&D?, dat kon toch echt niet meer?’. Inderdaad, niet in de vorm van 2016. Want waarom heeft de V&D het niet gered?

Onze analyse – en er zijn ook zeker nog meer redenen te bedenken – is als volgt:

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

→ De boeken- en de platenafdeling waren marktleider. En in

deze hoek vielen de meeste klappen. Hoewel de boekenverkoop – en jawel, ook de vinylverkoop – de laatste tijd weer in de lift zit, hebben streamingdiensten muziek en dvd voor een groot deel vervangen. → De supermarkt was vaak de basis van de V&D, door schaalvergroting in de totale branche hebben deze te kleine supers het niet gered; → Te weinig en steeds minder eigen merken; → Te veel shop-in-shopmerken (hoogwaardig en middle-ofthe-road door elkaar). Vervreemding van de basisconsument. Deze houdt niet van Desigual. Replay. Of Diesel. Deze hield van Liv, het huismerk. → Jarenlang slecht beleid en leeggeroofd door de hedgefunds.

HET GAT DAT V&D ACHTERLAAT EN DE FORSE STEKEN DIE HUDSON’S BAY LAAT VALLEN Goed, zult u denken. V&D is weg. Maar Hudson’s Bay komt ervoor in de plaats. En met Hudson’s Bay gaat het volgens velen niet lukken. En dus ook niet met ‘het warenhuis’ als concept. Maar is dat wel zo? Hudson’s Bay heeft fout op fout gestapeld. Maar dat wil niet zeggen dat het warenhuis als concept kansloos is. Wat is er mis gegaan?

Allereerst arrogantie. Hudson’s Bay kent een fors aantal medewerkers dat het vak bij De Bijenkorf heeft geleerd. ‘Wij weten hoe je een warenhuis bouwt’. Nu is dat zeker waar.

Maar Hudson’s Bay lijkt meer een gouden kooi. Mooi ontworpen. Maar elke warmte mist. Elke connectie met de – Nederlandse – klant ontbreekt. De verbinding met de oude V&Dklant had eerst hersteld moeten worden. Dan had je meteen krediet opgebouwd bij deze best nog omvangrijke klantenkring. Vergis je niet: de V&D’s in Groningen en Amstelveen bijvoorbeeld waren nog sterk winstgevend. Was bijvoorbeeld

begonnen met de klantenkaart van V&D. Had de oud-klanten de mogelijkheid geboden om de punten over te zetten naar een klantenkaart van Hudson’s Bay. En dan de collecties. Er had onderzoek moeten plaatsvinden onder de oud-klanten van V&D – én onder de beoogde nieuwe doelgroepen – om bevestigd te krijgen dat de ideeën over de collecties juist waren. V&D had ten tijde van het faillissement nog altijd een omzet van ruim 600 miljoen euro. En Hudson’s Bay heeft deze omzet al grotendeels laten liggen.

Door zich niet te richten op deze oud-klanten. En hun voorkeuren voor de collectie. Topman Beukema vertelde in 2017 exact wat de Hudson’s Bay in Nederland niet zal zijn. ‘Wij richten ons op een jong en trendy publiek’. En: ‘Je moet een T-shirt van 120 euro wel begrijpen’. Tja, in één keer ben je dan de sympathie kwijt van al die oude V&D-klanten.

Verder zou Hudson’s Bay vooruitstrevend zijn. En innovatief. Terwijl Hudson’s op een slap aftreksel van De Bijenkorf lijkt. Waarom heeft Hudson’s de belofte niet ingelost? Bijvoorbeeld als het gaat om de mogelijkheden die de digitale revolutie biedt? Zoals grote beeldschermen? Tablets bij de medewerkers? Kassa’s op de handheld van de medewerkers?

Dan was de pers lovend geweest. En was de consument naar de winkel gelokt. Dan was Hudson’s inderdaad vernieuwend geweest. En innovatief.

WINKEL ZONDER PUBLIEK Nu ogen de winkels zeker niet slecht. Vele malen beter dan de V&D ooit was. Er zijn uitstekende inbouwprofessionals aan de slag geweest. Maar toch mist het interieur warmte. Het is er te wit. Het licht is te fel. Of soms juist niet sterk genoeg.

En de winkels zijn (te) rustig. Er wordt te weinig gekocht. Het nieuwe trendy publiek laat de winkel vaak links liggen. Dus zie je er meestal de oude V&D-klant rondlopen (voor zover al niet

BLURRING NEEMT EEN HOGE VLUCHT: DE KAPPERSBAR, DE FIETSENBAR

scn 2018 | 5 45

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

NIET ALLE WARENHUIZEN ZIJN VERLIEZERS, DE BIJENKORF BEWIJST HET

afgehaakt). En die komt niet voor een T-shirt van 120 euro.

Die komt voor het oude V&D-gevoel. In een mooi nieuw jasje.

Maar deze consument vindt er maar weinig van zijn gading.

En bezoekt daarom Hudson’s niet nog een keer. Je kunt een winkel nog zo mooi inrichten. Maar zonder publiek oogt zo’n winkel koud. En kil.

En de collecties? Er is sprake van een allegaartje. Teveel merken die je overal kunt kopen (en dan met een beter assortiment). Hudson’s Bay is domweg niet onderscheidend genoeg.

En dan de horeca. De Bijenkorf had - onder leiding van de vorige directie - goed in de gaten dat klanten ook culinair verwend willen worden. Na de koerswijziging - en de verbouwing van de bovenste etage tot mini foodhall - kreeg de Bijenkorf vele lovende kritieken. Het zit er dan ook continu stampvol.

Kijk daar eens naar. Als Hudson’s.

En dan het personeel. Het huidige personeel bij Hudson’s is jong. En onervaren. En maakt een slecht opgeleide indruk. Een gemiste kans.

WINKELS MOETEN ERTOE DOEN Nu willen consumenten, ook de millennials en de generatie Z, wel degelijk fysiek winkelen. Maar dan moeten die winkels er wél toe doen. Dat geldt voor ‘local heroes’. En goede ketens.

Maar dat geldt ook voor warenhuizen. Nu zal een zelfstandig winkelier nooit de massa bereiken. Maar dit is ook niet zijn of haar doel. Klantcontact, service en onderscheidend vermogen bepalen zijn/haar succes. Maar het warenhuis richt zich op een groot publiek. Per definitie. En met meer dan 15.000 merken en leveranciers in Europa kan een warenhuis óók inspireren. Innoveren. En klanten aan zich binden met collecties.

Vernieuwend zijn in retail? Hoe doe je dat? Het is vrij simpel: ken je klant. En weet wie je doelgroepen zijn. Dat zijn er vele bij warenhuizen. En focus daar voor de volle 100% op. Lees het bijvoorbeeld in ons artikel ‘service en ondernemerschap’ (8).

46 scn 2018 | 5

Wees in staat om met die klant een connectie te maken. En kies duidelijk je assortiment.

Niet alle warenhuizen zijn verliezers. De Bijenkorf bewijst dat je zeer succesvol kunt zijn. De Action bewijst het. De HEMA bewijst het weer steeds meer. Ondanks een wat zwalkend ‘genderneutraal beleid’. En Hudson’s Bay zou het ook kunnen bewijzen. Al is het de vraag of Hudson’s Bay er als formule volgend jaar nog is.

DE SUCCESVOLLE TERUGKEER VAN DE – STENEN – V&D Het Duitse Karstadt (met Oostenrijkse eigenaar en weer winstgevend, als eerder al gemeld) en Galeria Kaufhof (eigenaar is Hudson’s Bay) zijn onlangs gefuseerd. En gaan een gemeenschappelijke Duitse formule uitdragen. Dat betreft waarschijnlijk een warenhuisformule in het middensegment.

Analoog aan de huidige Karstadt. Een dergelijke positionering zou hoogstwaarschijnlijk wél aanslaan in Nederland. Maar deze formule moet geen Duitse naam hebben. Dat valt niet goed. Maar ook een Engelse naam als Hudson’s Bay werkt vervreemdend. Dus moet het warenhuis een andere naam krijgen. Een Nederlandse naam. Noem het bijvoorbeeld ‘Ons warenhuis’. Of beter: noem het ‘V&D’. Koop die merkrechten op van Roland Kahn. En start een nieuw warenhuis met de oude merknaam. Als je het nu maar wél slim doet. Met moderne winkels. Met een groot en mooi assortiment. En met superpersoneel. Dat wordt een groot succes. Knus. Gezellig. Van alles wat. Grabbelen en graaien. De winkel voor de gewone Nederlander. De ‘Middenlander’ (9). Wij zien het helemaal zitten. V&D terug in het straatbeeld. In die prachtige oude V&D-panden. Die door de vastgoedeigenaren en Hudson’s Bay waanzinnig goed gerenoveerd zijn. Ga weer mooie (kortings) campagnes bedenken. Daar zijn Nederlanders gevoelig voor.

Laat de Circusweken terugkomen. Of noem het desnoods ‘De Dolle Dwaze Dagen’ (als die rechten niet meer bij de Bijenkorf in handen zijn). Creëer veel eigen merken. En geef La Place

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

een prominente plek. Met een goede prijs-kwaliteitverhouding ben je in staat om een goede deal met de Nederlander te maken. Deze wil een acceptabele kwaliteit. Voor niet al te veel geld. Van alleen ‘ramsj’ van de Action wordt niemand gelukkig.

En de online V&D waar nu mee geadverteerd wordt? Dat gaat niet werken.

EN DE HEMA? De HEMA is op de goede weg. Met beter voedsel. Gezellige zithoekjes. Mooie winkels. En veel typische HEMA-producten en eigen merken. Alhoewel? Dat laatste lijkt wat te verwateren. Focus dus juist weer méér op de eigen merken. En het typische HEMA design. Stop verder met rare experimenten als genderneutrale kleding. Dat is grachtengordelonzin. 95% van de mensen is hier helemaal niet mee bezig. De HEMA moet ‘gewoon’ zijn. En tegelijkertijd ‘eigenwijs’. Met betaalbaar ‘Dutch Design’. Kortom: de HEMA moet Nederlands zijn. En van ons allemaal. Inderdaad: de HEMA moet zich op zo veel mogelijk doelgroepen tegelijkertijd richten. Ook dat is een keuze. En tevens de juiste keuze.

CONCLUSIES De fysieke retail heeft zich opgericht. En is als een feniks uit de as herrezen. Alhoewel: de retail was nooit echt dood. Maar was in slaap gesukkeld. En dan komt een zware economische crisis hard aan. Feit is dat sinds 2015 er sprake is van herstel.

En fors herstel. De retail als branche is bezig aan een opmars.

Een grote bloeiperiode is nakende. Veel winkelgebieden zijn weer succesvol. En veel winkels doen het – weer – geweldig.

Zelfstandige winkeliers. Ketens. En ook warenhuisformules als Action en De Bijenkorf. In Nederland ontbreekt echter het echte middensegment. Hudson’s heeft veel te hoog ingezet.

Een meerderheid van de Nederlanders is echter nogal ‘middle of the road’. De meeste mensen wonen niet in de grachtengordel. En voor deze ‘gewone Nederlanders’, de Middenlanders, dient er dus een nieuwe warenhuisformule te komen. Juist.

In het middensegment. Noem die formule dan ‘V&D’. Voor de vergeten consument. Waarom niet? Volg de adviezen in dit artikel op. Dan verwachten wij dat succes aanstaande is. En als Hudson’s die merkrechten van V&D niet opkoopt? Dan doen wij het zelf. Opschieten, dus! ←

VOLG DE ADVIEZEN IN DIT ARTIKEL OP, DAN IS SUCCES AANSTAANDE

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan deel 2: Waarom Stenen Winkels Winnen (en webwinkels verliezen). Reacties?: vantellingen@ strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling.

Marcel Reinartz is directeur van RMA, Stedelijke Ontwikkeling en Vastgoed en is enkele decennia actief in de retail- en vastgoedsector als adviseur en projectmanager bij ontwikkeling, renovatie en transformatie van winkels, winkelgebieden en binnensteden (M.Reinartz@rma-bv.nl; / 06 23208746 / Twitter: @RMA_Advies).

Ernest Schaapman werkt op dit moment in de laatste fase aan een start-up in stealth mode tezamen met partners Samsung en MoodMedia. Hij is altijd in de moderetail werkzaam geweest bij vele bedrijven en heeft ‘het centraal stellen van de klant’ tot kunst verheven.

Met dank aan Koen Visser, projectleider bij Strabo, voor het maken van de grafieken en met dank aan Gertjan Slob van Locatus voor het leveren van waardevolle data.

NOTEN 1 strabo.nl/assets/uploads/documents/2286_SCN_2015-06_VanTellingen. pdf 2 retailtrends.nl/item/51851/overleven-in-retail-zo-doe-je-het 3 www.stadszaken.nl/ruimte/retail/1818/blurring-hoe-meer-hoe-beter 4 retailtrends.nl/item/48858/-het-probleem-van-blokker-is-niet-eenteveel-aan-keus-maar-een-gebrek-aan-keus 5 retailtrends.nl/nieuws/52325/waarom-karstadt-weer-winst-maakt-enwat-hudson-rsquo-s-bay-daarvan-kan-leren6 macrotrends.net/stocks/charts/M/macys/profit-margins 7 retailtrends.nl/item/53888/waarom-miss-etam-goud-in-handen-heeft 8 retailtrends.nl/item/53756/ meer-service-en-ondernemerschap-zo-wordt-je-winkel-een-winnaar.

9 eenvandaag.avrotros.nl/item/ eenvandaag-zet-het-middenland-op-de-kaart/ scn 2018 | 5 47

NRW JAARCONGRES

O

nze editie 4 (de NRW Special) werd na afloop van het NRW jaarcongres van 20 september met enthousiasme ontvangen. Maar omdat wij deze editie natuurlijk al een aantal weken vóór het congres samenstellen, ontbreken daarin de foto’s van het congres zelf. Deze hebben wij na afloop al snel online gezet, maar hierbij nog een kleine selectie om de sfeer te laten zien.

Winnaar MRP met inzending Catharinasteeg te Leiden was – zo bleek later – als snel de favoriet van de jury. Om juryvoorzitter René Vierkant nog maar eens aan te halen: ‘Met dit project is zeker niet altijd de makkelijkste weg bewandeld en zichtbaar is het lef en doorzettingsvermogen om historisch Leiden met het moderne stadsleven te verbinden. De atypische en daardoor bovengemiddeld aantrekkelijke grote winkelunit van H&M laat dit mooi zien, maar zeker

FOTO’S: SCN

ook de zeer geslaagde winkel annex café-restaurant van Via Mio naast de bijzondere en lokale gehuisveste ondernemers. Er is een hoogwaardig gebied ontstaan waar het lijkt alsof je er als bezoeker geheel vanzelf naar toe wordt getrokken en waar je vervolgens heerlijk blijft dwalen en waar je graag weer naar terugkeert. Precies zoals een retailontwikkeling hoort te zijn.’ ← VOOR MEER FOTO’S VAN SCN GEMAAKT TIJDENS HET NRW JAARCONGRES, GA NAAR WWW.FLICKR.COM/PHOTOS/SCNEWSNL/ ALBUMS/72157673636003648 OF SCAN BIJGAANDE QR-CODE.

NRW JAARCONGRES

Brigit Gerritse (l) en René Vierkant (r) met mensen die betrokken waren bij het winnende project Catharinasteeg

48 scn 2018 | 5

NRW JAARCONGRES

Catharinasteeg

Leiden

2018

Marrit Laning, voorzitter NRW

Juryvoorzitter RenĂŠ Vierkant

Keynote speaker Ben Woldring, Bencom Groep

Brigit Gerritse en Jonathan Doughty (ECE)

Keynote speaker Mike Thomson, The Big Picture

scn 2018 | 5 49

DE BINNENSTAD

Eduard Plate (consultant en manager bij Extenzio expertise centrum economie en ruimte) is o.a. centrummanager en adviseur Ontdekkingsstraten. Focus op de customerjourney en retail. Studie geografie en marketing, Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic leefstijl segmentatie en was directeur AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl Reacties: eduard@eduardplate.nl, website: www.eduardplate.nl

Joyce Richters van Pure Joys for moms and kids, in augustus gestart

Ontdekkingsstraten in centrum Hoe krijg je de binnenstad van Assen toekomst­bestendig? Men constateerde dat er van alles aan de hand was. De discussie over het Factory Outlet Centre, te veel winkelruimte, te weinig aantrekkingskracht, te weinig samenwerking, magere positionering. De leegstand was opgelopen naar 20 procent zonder uitzicht op herstel.

Daar is de afgelopen jaren hard en creatief aan gewerkt.

50 scn 2018 | 5

A

ssen, in 2013 nog bijna binnen­ stad van het jaar, staat aan de vooravond van een nieuwe fase.

Landelijke pilot voor stedelijke kavelruil. Er is een visie op de binnenstad gekomen met het werkplan Vaart in Assen. De verschillende sectoren in de binnenstad hebben zich verenigd.

Die start vraagt ondernemerschap en meer bezoekers. Ontdekkingsstraten dragen daaraan bij.

GELUKKIGSTE PROVINCIE ‘Sorry’, zei de fietser toen ik op het fietspad een foto van het net geopende Wapen van Drenthe stond te maken. Dat de Assenaren vriendelijk zijn bleek eerder al op het moment dat ik de weg vroeg naar ’t Wapen. De route werd door drie mensen uitgebreid uitgelegd. Assen is dan ook de hoofdstad van de meest gelukkige provincie van Nederland aldus CBS in 2017. “Rustig genoeg voor diepgang, en snel genoeg voor vernieuwing”, lichtte een ondernemer toe.

Grand café Wapen van Drenthe is een gemeentelijke monument uit

DE BINNENSTAD

Assen

Grand café Wapen van Drenthe, in augustus geopend, met acht appartementen

1780 aan de Vaart in Assen, aan de rand van het centrum vlakbij het Koopmansplein. Het historische ‘Heerenlogement’stond jaren leeg en is sinds augustus 2018 weer in ere hersteld. Het staat symbool voor het nieuwe Assen, in 2013 nog bijna binnenstad van het jaar, dat voor haar nieuwe start nadrukkelijk kijkt naar haar eigen DNA. ONTDEKKINGSSTRATEN Wat zijn Ontdekkingsstraten? Vaak weten inwoners en bezoekers van een stad wat je vooral op de A locaties in de binnenstad kan verwachten. Aan de ene kant is dat heel plezierig, maar aan de andere kant leidt het tot saaiheid. “We willen meer bijzondere winkels”, zeggen veel consumenten in onderzoek, “Om vervolgens heel vaak de formules op te zoeken”, voegen onderzoekers daar soms aan toe. Toch bewijzen het succes van bijvoorbeeld de Folkingestraat in Groningen, de 7 Straatjes in Arnhem dat consumenten zich aangetrokken voelen tot zulke straten.

Het zijn broedplaatsen van nieuwe ondernemers.

Het is een belangrijke rol van de

binnenstad om een bron van inspiratie te zijn, geeft Alexander Grit aan.

Hij is lector Ondernemen in verandering aan de Hanzehogeschool en Alfa College. Met een aantal partners en medewerkers hebben we de werkmethode Ontdekkingsstraten ontwikkeld en in een vignet beschreven.

Grit geeft wereldwijd lezingen over serendipiteit, ontdekken van het onverwachte als succesfactor. Het doel is om de overgang van een traditioneel georganiseerde retail ruimte naar een meer open georganiseerd systeem te ontwikkelen. Zo kan door nieuwe samenwerkingen de dyna-

miek in retail worden versterkt. Te denken valt aan onverwachte verbindingen tussen aan retail, cultuur, onderwijs, ambachten en bestuurders. De nieuwsgierigheid van bezoekers wordt geprikkeld. Tegelijk wordt nieuw ondernemerschap gestimuleerd.

HOE PAKT DAT UIT IN ASSEN? Cultuur is een belangrijke trekker.

In samenwerking met het Drents Museum kan er nadrukkelijker gezocht worden hoe grote tentoonstellingen vertaald kunnen worden naar de binnenstad. Naar aanleiding

ONTDEKKINGSSTRATEN Het vignet Ontdekkingsstraten is geschreven door Maaike de Jong, Ety de Vries, Alexander Grit en Eduard Plate als externe expert. Het is vertaald naar de praktijk. Vanuit de Lab Innovatie Werkplaats (Lab/IWP) is de werkmethode Ontdekkingsstraten ook toepasbaar in andere plaatsen. Een kenmerk is dat er een platform wordt gemaakt dat de expertise beschikbaar stelt die nodig is. Zowel vanuit onderwijs, bedrijfsleven, overheid als cultuur.

Het doel ervan is professioneel en praktisch stimuleren van ondernemerschap, van zowel bestaande als nieuwe ondernemers en het aantrekken van meer traffic. Het onderzoek met de Hanzehogeschool studenten in Assen wordt begeleid door André Bergsma. Meer informatie: eduard@eduardpplate.nl

scn 2018 | 5 51

DE BINNENSTAD

van de Iran tentoonstelling zou bijvoorbeeld een theehuis geopend kunnen worden, of een timmerwerkplaats. Bezoekers van het museum worden geprikkeld naar de binnenstad te gaan en vice versa. De begeleiding van dit proces vindt plaats vanuit een leegstaand pand, waar telkens de juiste expertise aanwezig zal zijn voor idee vorming of praktische oplossingen. Studenten gaan ondernemen, op een professionele manier, met toegevoegde waarde voor de binnenstad. Andere projecten zijn begeleiden nieuwe ondernemers, aansluiten bij sport in de binnenstad en helpen bij het indelen van de binnenstad in kwartieren.

Er ontstaat een creatief netwerk, vol onverwachte mogelijkheden waar steeds meer partijen bij betrokken raken. Participanten en ondernemers gaan hier gebruik van maken. Consumenten worden verrast, bestaande ondernemers krijgen steun die ze zoeken, nieuwe ondernemers zien kansen. Kenmerk is dat het netwerk gevoed wordt. In Assen bijvoorbeeld vanuit het Drents Museum. Het lab/IWP Ontdekkings-

Dominante leefstijlen

straten sluit aan bij het thema en expositie van dat moment. Op die manier wordt ruimte gemaakt voor ongezochte, onverwachte vondsten door bezoekers WARENHUIS VANDERVEEN Het Koopmansplein in Assen is het kloppende hart in de nieuwe Binnenstadsvisie. De opzet van het werkplan Vaart in Assen is dat de stadstraten gaan circuleren vanuit het Koopmansplein. Hier is het bijzondere warenhuis Vanderveen gevestigd. Een bijzonder warenhuis dat een voorbeeld is van een geheel eigen Ontdekkingsstraat.

Assen

Nederland

Index

8.1

5.8

139

Thuiswonende kinderen

37.1

34.3

108

Werkzaam bij overheid

16.0

11.5

139

1.5x modaal

22.5

19.7

114

Hoofdkostwinner 25-49 jaar

49.5

44.2

112

Carrieremakend met kinderen

Welvarende gezinnen met kinderen dominante leefstijl in Assen Bron Extenzio/4Orange

52 scn 2018 | 5

Het warenhuis werd in 1897 gesticht, inspelend op de komst van kazernes in Assen. In 1945 waren er emigratieplannen. Canadese officieren kenden alleen Hudson’s Bay en zagen warenhuis Van der Veen wel zitten als iets nieuws. De familie veranderde de naam vast in Vanderveen. Omdat er onverwachte mogelijkheden ontstonden belendende panden over te nemen in Assen besloot Vanderveen toch te blijven.

Nu zijn er zestig bijzondere shop-inshops die gerund worden door een vakspecialist, met een oppervlakte van 17.500 m2 en is Vanderveen na de Bijenkorf het tweede warenhuis van Nederland.

SUCCESVOLLE MUZIEKWINKEL Het is een bijzonder warenhuis.

“Elke afdeling is een eigen winkel, die allemaal eigen afspraken hebben”, zegt Nico van der Veen. “We kijken naar wat de ondernemer wil, welke ondersteuning nodig is en wat wij kunnen”. Daarbij is oog voor onverwachte mogelijkheden. Zo is de muziek afdeling begonnen aan een tweede jeugd door de onmiskenbare terugkeer van vinyl. “Om weer klaar te zijn voor deze tijd is het interieur opnieuw aangepakt”. Je proeft de passie als je er bent, met regelmatig optredens, bijzondere uitgaven en een grote klantbinding.

DE BINNENSTAD

Succesvolle muziekwinkel bij Vanderveen, Nico Vanderveen

Bijzonder is de tentoonstellingsruimte met bijzondere exposities, door de kunstenaar georganiseerd.

Het trekt cultuurliefhebbers, die bijvoorbeeld ook op zoek zijn naar de duurzame mode van Linda Dijkstra.

Ze heeft binnen Vanderveen haar fashion-maakstudio Bee-Dressed.

Deze mode ontwerpster uit het Groningse Leens maakt actuele mode, van duurzaam gemaakte stoffen.

“Klanten kunnen kiezen door wie de kleding hier gemaakt moet worden”, zegt Linda. “Dit is zo’n voorbeeld van een groeiend marktsegment en nieuw ondernemerschap waaraan we ruimte willen geven”, voegt Nico Vanderveen toe. Het warenhuis zit vol verrassingen. Hier ontdek je het onverwachte. Het ademt vooral ondernemerschap.

PURE JOYS Bij het naar buitengaan liep ik langs de kassa van Pure Joys. Het zag er nieuw en fris uit. Joyce Richters bleek haar deuren in augustus geopend te hebben. Met alle kenmerken van veel nieuwe retail ondernemers. “Ik werkte bij Prénatal, dat hier eerst jaren was gevestigd, maar ik mòèst iets nieuws doen, dat gevoel had ik al een tijd”. Ze heeft de opleiding small business en retail gedaan.

Ze kwam in januari terug van zwangerschapsverlof. Prénatal besloot te

vertrekken uit Assen, en bood haar een baan als filiaalmanager aan in Leeuwarden.

“Op deze locatie was al veertig jaar een babyzaak. Dat kleeft aan zo’n locatie”. Als geograaf en marketeer voel je precies aan wat Joyce bedoelt.

“Als je bovendien niet blij bent met wat je doet en er verandert iets in je leven dan maak je makkelijker een nieuwe stap”. Ze mailde naar Nico, er kwam een afspraak en er volgde een voorstel. “Hoe wil je het?”, had Nico Vanderveen gevraagd. Twijfel. Thuis antwoordde haar man “Wat dacht je

De werkmethode Ontdekkings­straten is eenvoudig toe te passen in andere plaatsen van vol gas gaan”? Het voelde goed.

“Want wat als je succes hebt met je droom, je ideeën en je passie en het is niet van jezelf?”

Pure Joys is een prachtige ruime zaak. De koffietafel is een verzamelpunt van klanten. ”Zaterdag zaten en drie gezinnen, ze hadden het gezel-

Linda Dijkstra, Bee-Dressed duurzame fashion

lig. De vaders konden rustig kletsen terwijl de moeders winkelden. Die gezelligheid, dàt wil ik”. Een aanwinst voor Assen, die helemaal past in het idee van Vaart in Assen en illustreert wat we met Ontdekkingsstraten willen bereiken.

TERRASSEN Iets verder aan de Brink volgen gezellige terrassen, met een groene brink waar zich het Drents Museum bevindt. Ik kan me goed voorstellen hoe er verbindingen tussen de tentoonstelling Iran en Pure Joys ontstaan. Het eigen DNA, het vernieuwende ondernemerschap van Vanderveen als Ontdekkingsruimte is daarvoor essentieel.

CONCLUSIE Juist de overgangssituatie zoals onder andere bij Forum en Triade, het karakter van de verschillende straten als Gedempte Singel bieden Assen kansen tot aansprekende kwartieren te komen. Kwartieren, mits ze ruimte voor ontwikkeling bieden, kunnen een belangrijke impuls geven. Behalve winkels en horeca dragen mengvormen van functies, ambachten, start ups, cultuur, onderwijs en wonen bij aan Ontdekkingsruimten. Ofwel een vriendelijke stad, vol onverwachte ontdekkingen, met vernieuwend ondernemerschap. Dit biedt zicht op de gewenste groei van 3800 naar 5000 banen in de binnenstad van Assen. ← scn 2018 | 5 53

HUURZAKEN

HUURPRIJSWIJZIGING WINKELRUIMTE

Meten, een update DOOR JOHN NIJSTEN

I

IPMS 3-Retailer (Occupier) nu ook zonder buiten- en binnenmuren en kolommen.

n SCN 2014, editie 5, werd aandacht besteed aan enkele ontwikkelingen op het gebied van het meten van de oppervlakte van een ruimte.

De International Property Measurement Standards Coalition (ipmsc.org) had toen de IPMS for Offices Exposure Draft uitgebracht. Inmiddels is in juni 2018 uitgebracht de consultation draft voor de IPMS: ‘retail buildings’. Wat direct opvalt, is dat de coalitie geen aangesloten organisaties kent die geacht worden de belangen van retailers te waarborgen. Ook de geraadpleegde experts in het Standards Setting Committee (SSC) hebben geen directe binding met een retailorganisatie.

De coalitie onderkent dat er verschillende meetstandaarden voor de vloeroppervlakte zijn al naar gelang het de bouw, een transactie of een taxatie betreft. Zij is van mening dat er een standaard nodig is om de externe oppervlakte van een gebouw te meten voor planningsdoeleinden of voor de kostenbegroting van ontwikkelingsvoorstellen. Daarvoor dient ipms 1 (external). Deze komt grofweg overeen met de gross external area en de bvo. ipms 2 Retail (internal) is ontwikkeld ter bepaling van de interne oppervlakte van een gebouw uit efficiencyredenen en benchmarking. Mijn grootste bezwaar tegen de measurement standards in 2014 was dat altijd de constructieve binnenmuren meetellen. Om ook draagvlak bij gebruikers van de gebouwen te krijgen, en zeker bij retailers, leek mij een meer op het nut van de gebruiker gerichte norm op zijn plaats.

Onder de ipms 3-Retailer (occupier) worden drie verschillende meetstandaarden voor retail beschreven: ipms 3a Retail, ipms 54 scn 2018 | 5

3b Retail and ipms 3c Retail. Steeds dient te worden aangegeven welke van deze drie wordt c.q. is gebruikt. ipms 3a omvat de externe en interne muren en kolommen. Trappen worden op het laagste niveau gemeten. ipms 3b omvat niet de externe muren maar wel de interne muren en kolommen. Ipms 3c Retail (occupier) lijkt het meest op de vvo, de verhuurbare vloeroppervlakte op basis van nen 2580. De vvo is dus niet de (winkel)verkoopvloeroppervlakte, wvo.

De vvo wordt onder meer bij taxaties van retailvastgoed gebruikt. Gezien het belang wordt onderstaand de betreffende paragraaf 3.3.4 vermeld.

Definition The area in exclusive occupation excluding the Floor Area occupied by External Walls, full-height permanent internal walls and columns.

Measurement practice The area of exclusive occupancy in line with IPMS 3C – Retail is measured adopting the following hierarchy to: • the Finished Surface of shared walls between occupants and/or • the Shop Line and/or • the Internal Dominant Face for all External Walls and otherwise to • the Finished Surface.

The Floor Area occupied by stairs is only to be included at the lowest level. A vertical penetration, with a floor opening and surrounding walls, if any, of less than 0.1m2 (1 ft2) should not be separately identified and instead included in the Floor Area measurement of IPMS 3C – Retail.

Measurements included but stated separately: Balconies and Permanent Mezzanines are included in IPMS 3C – Retail and are to be measured to the inner face of the balustrade, but never to exceed the outside edge of the floor and shall be stated separately.

Gelukkig komt er dus een norm die de buiten- en binnenmuren en de kolommen niet in aanmerking neemt. Wel zal duidelijk moeten zijn wat permanente binnenmuren zijn. Mij lijkt dat het onderscheid constructief/niet-constructief c.q. dragend/niet-dragend een beslissingsfactor kan zijn.

De Finished Surface is “The wall surface directly above the horizontal wall-floor junction, ignoring skirting boards, cable trunking, heating and cooling units, and pipework.” De Internal Dominant Face (IDF) is “The inside surface area comprising more than 50% of the first 2.75 metres measured vertically from the floor, or to the ceiling if lower, for each IDF Wall Section.”

Hoewel de IPMS 3C – Retail (Occupier) het meest overeenkomt met de VVO op basis van onze NEN 2580 bestaan er ook verschillen. Naast uitsluiting van de buitenen binnenmuren behoren niet tot de VVO:

HUURZAKEN

de fouw Sloten vervangen

W

anneer een huurder de huur voor langere periode de huur niet betaalt kan een verhuurder geneigd zijn de sloten van het gehuurde te vervangen, zónder de huurder daarvan de nieuwe sleutels te geven.

De huurder voldoet immers niet zijn verplichtingen, waarom zou de verhuurder dat dan wel moeten doen? In een recente uitspraak heeft het Hof ArnhemLeeuwarden evenwel geoordeeld dat het vervangen van sloten niet de aangewezen weg voor een verhuurder is (Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133).

• een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties; • een trappenhuis, met inachtneming van de een-op-een regel; • een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht; • toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis; • een schalmgat of vide (volgens NEN 2580 vooralsnog indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4,0 m2); • een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; • de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m; • een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan -bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,5 m - groter is dan of gelijk is aan 0,5 m2; • een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de een-op-eenregel.

De bedoeling van het Standards Setting Committee (SSC) is dat uiteindelijk deze IMPS-standaarden wereldwijd worden gebruikt. Gezien de huidige verdere specificatie van uitsluitingen in de VVO zal dat niet zonder slag of stoot in Nederland gaan gebeuren. ←

D

e huurder huurde sinds 2008 een bedrijfsruimte in een bedrijfsverzamelgebouw, waarin hij een autopoets-/garagebedrijf uitoefende.

Doordat de huurder al geruime tijd de huur niet betaalde ontstond een flinke huurachterstand. Eind december 2014 heeft de verhuurder het slot van de gehuurde ruimte vervangen en daarmee de huurder de toegang tot de gehuurde ruimte ontzegd. De huurder heeft begin januari 2015 ontdekt dat hij de bedrijfsruimte niet meer in kon. Partijen zijn vervolgens in overleg getreden en zijn een einddatum voor de huur overeengekomen, maar werden het niet eens over de nog te betalen huur. De verhuurder vorderde in rechte de huurbetalingen van de huurder voor de gehele looptijd van de huurovereenkomst, ook gedurende de periode dat de huurder geen toegang had tot de bedrijfsruimte. De verhuurder stelde zich namelijk op het standpunt dat opschorting van zijn verplichtingen tot het verschaffen van huurgenot niet tot afstel, maar tot uitstel heeft geleidt, zodat de huurder nadat de huurovereenkomst is geëindigd weer gehouden was tot het doen van de huurbetalingen vanaf januari 2015 tot het einde van de

huur. De huurder stelde evenwel dat hij voor die periode geen huur verschuldigd is en recht heeft op vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat hem de toegang tot het gehuurde is ontzegd.

H

et Hof heeft voorop gesteld dat de verhuurder in beginsel bevoegd is zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst op te schorten, omdat de huurder tekort geschoten is.

Volgens het Hof gaat het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde evenwel verder dan dat, het maakt inbreuk op de verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst. Door het vervangen van de sloten schiet de verhuurder zélf toerekenbaar tekort. Het niet nakomen van de verplichting tot het verschaffen van huurgenot kan niet meer ongedaan gemaakt worden, men kan immers niet met terugwerkende kracht huurgenot verschaffen. Opschorting door de verhuurder op zichzelf leidt niet tot verval van de eigen verplichtingen van de huurder, maar omdat nakoming door de verhuurder in dit geval niet meer mogelijk is, is de huurder ook na het einde van de huurovereenkomst niet gehouden tot de huurbetalingen voor de periode dat hem toe toegang tot het gehuurde is ontzegt. Tevens heeft de huurder in een dergelijk geval in beginsel recht op vergoeding van zijn schade.

In onderhavige zaak wist de huurder zijn schade evenwel niet aannemelijk te maken, zodat zijn vordering tot schadevergoeding is afgewezen.

Ter afsluiting daarom het advies om als verhuurder niet de sloten te vervangen, althans niet zonder de huurder de nieuwe sleutel te overhandigen. De verhuurder schiet dan immers zelf tekort en is mogelijk schadeplichtig jegens de huurder. ←

ANNELOES DE FOUW, BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2018 | 5 55

BEURS EN CONGRES

The day

C

or-Jan Schreuder opent de bijeenkomst en heet de gastspreker van vandaag, Peter Hinssen welkom. Peter Hinssen is ondernemer, adviseur, keynote spreker en auteur. De Belg is een van de meest gevraagde thought leaders op het gebied van radicale innovatie, leiderschap en de impact op alles wat digitaal is in de maatschappij en het bedrijfsleven. Hij doceert op verschillende business schools, zoals de London Business School en MIT in Boston.

‘The day after tomorrow’ was de titel van de tweede lunchbijeenkomst dit jaar van de SSM op 12 september bij InnStyle in Maarssen.

VERSLAAFD AAN TECHNOLOGIE ‘Ik ben echt verslaafd aan technologie’, begint Peter zijn betoog. ‘Als u buiten in mijn auto kijkt, ziet u twee oude Apple Macintosh computers.

Die heb ik net opgehaald. Ik verzamel Macs. Ik heb net in België een kerk gekocht, een kloosterkapel. Dat wordt een museum voor Apple, de ‘Mater Mac Kapel’.’

INNOVATION TO WIN ‘Innovation is the only way to win!’

Om deze boodschap kracht bij te zetten, laat Peter ons een filmpje zien uit 1911 dat speelt in New York.

Ed Klein hield paarden en verkocht paarden. Uit angst zijn broodwinning kwijt te raken, verzette hij zich tegen auto’s en verloor hij zijn broodwinning. Aan de hand van verschillende voorbeelden laat Peter ons zien dat we noviteiten moeten omarmen en koesteren. Door de geschiedenis heen zien we enorme omwentelingen in de maatschappij als gevolg van vernieuwingen. Vanuit dat perspectief staat de huidige transitie niet op zichzelf.

HISTORIE VAN MAATSCHAPPELIJKE OMWENTELINGEN We bevinden ons op dit moment in een soort transformatiefase met de snelle ontwikkeling van technologische mogelijkheden. Eerder deden 56 scn 2018 | 5

Peter Hinssen

Cor-Jan Schreuder

BEURS EN CONGRES

after tomorrow zich ook ontwikkelingen voor, die enorme maatschappelijke omwentelingen tot gevold hadden.

Driehonderd jaar geleden vond de Franse revolutie plaats. Deze revolutie zorgde voor grote maatschappelijke veranderingen, maar de wereld draaide gewoon door. Ongeveer 150 jaar geleden hadden we de industriële revolutie. Arbeiders trokken van het platteland naar de steden om daar werk te vinden. Velen vreesden een ramp voor de landbouw, maar ook hier zetten de industrialisering door en viel de schade mee.

En nu hebben we Silicon Valley, het centrum voor hightechinnovatie.

Als Peter over zijn rondleidingen in Sillicon Valley vertelt, zegt hij: ‘There were many European questions’, om aan te geven dat in Europa veel mensen bij elke innovatie de neiging hebben ‘ja, maar …’ te zeggen. Hiermee geeft Hinssen aan dat we in Europa maar beperkt adaptief zijn als het om nieuwe ontwikkelingen gaat.

nen, zullen accepteren. Hij vergelijkt het acceptatieproces bij technologische verandering met de vijf stadia die we kennen voor het omgaan met rouwverwerking: ontkenning, woede, onderhandeling, depressie en aanvaarding.

PLATFORMS EN NETWERKEN ‘Wat er de komende vijftien jaar op ons afkomt, zal meer impact hebben dan wat de afgelopen dertig jaar gebeurd is’, betoogt Peter. In toenemende mate hebben we zogenaamde platform- en netwerkbedrijven, zoals bijvoorbeeld Uber. Je hebt geen concrete kapitaalgoederen meer, de organisatie van je netwerk is je kapitaal.

Mede door de ‘ja maar …’-houding hebben we in Europa nog een heel lange en moeizame weg te gaan voordat we de veranderingen en de snelheid waarmee deze zich aandie-

EXTRAPOLATIE ALS NORM Voor de meeste mensen is ‘een klein beetje veranderen vandaag’ de standaardmethode om naar morgen te kijken. Ze extrapoleren wat ze weten en denken dan: ‘dat zal morgen wel zijn’. Hinssen ziet honderden bedrijven op die manier naar het budget van volgend jaar kijken. Dat heeft tot nog toe goed gewerkt, maar nu de wereld sneller verandert dan ooit tevoren, werkt deze benadering niet meer. Wat je eigenlijk moet doen, is nadenken over wat er achter de horizon komt: The day after tomorrow, de titel van zijn laatste boek.

VERANDERINGEN GAAN SNELLER Veranderingen gaan sneller dan we ons kunnen voorstellen. Toyota heeft nu een zelfrijdende bus ontwikkeld, die gebruikt kan worden voor retail of ingezet kan worden als een ‘frietkot’. Volkswagen heeft inmiddels ook een zelfrijdende auto.

Hinssen noemt een heel aantal voorbeelden van technologische vooruitgang en de effecten op de bedrijfsvoering van verschillende organisaties. Bij deze enorme veranderingen kunnen we volgens hem grofweg twee soorten reacties hebben. Die van ‘Wow!’ en die van ‘Oei!’; het kan geweldig en enthousiasmerend zijn, maar ook beangstigend.

Maar dat moet je wel durven, kunnen en zien en dat is niet voor iedereen weggelegd. Aan de hand van een korte film laat Peter zien hoe David Bowie dat wél durfde en kon én echt een ‘ziener’ was. In een interview met Bowie in de jaren negentig van de vorige eeuw zegt de popster tegen BBC-icoon Jeremy Paxman, die zich sceptisch uitlaat over de mogelijkheden van internet: “No, you see, I

‘Wat je zou moeten doen, is nadenken over wat achter de horizon ligt’ don’t agree. I don’t think we’ve even seen the tip of the iceberg. I think the potential of what the internet is going to do to society, both good and bad, is unimaginable. I think we’re actually on the cusp of something exhilarating and terrifying.”Paxman houdt voet bij stuk: “It’s just a tool though, isn’t it?” Bowie reageert ironisch: “No, no, it’s an alien life form,”.

AMAZON EN WALMART Dan schetst Hinssen de concurrentiestrijd tussen Amazon en Walmart. Amazon groeide als zeer vernieuwend techbedrijf uit tot het derde grootste bedrijf ter wereld qua beurswaarde na Alphabet (Google) en Apple. Mede met behulp van de scn 2018 | 5 57

DE BINNENSTAD

beurs & congres

DINSDAG 27 NOVEMBER Rekenen aan gasloos vastgoed WOENSDAG 28 NOVEMBER Rotterdam Vastgoed 2018 DINSDAG 22 JANUARI Blockchain in vastgoed 2019 DONDERDAG 31 JANUARI Basiscursus vastgoedrekenen DONDERDAG 31 JANUARI Basiscursus taxeren van vastgoed DONDERDAG 31 JANUARI Brussels Real Estate 2019 www.spryg.com

8 NOVEMBER Supermarkt Vastgoedcongres ‘Locatie en Innovatie’ Hotel Oostzaan www.supermarktvastgoedcongres.nl 14-16 NOVEMBER Mapic Cannes (F) WWW.MAPIC.COM/MAPIC_2018 27 NOVEMBER Strabo: Waarom stenen winkels winnen (congres en boekpresentatie) Amsterdam, Westergastheater Vrijwel volgeboekt, maar mail: info@strabo.nl voor de laatste informatie 27 NOVEMBER Platform Duurzaam Winkelvastgoed Congres Greenretail ‘Make it happen’ www.nrw.nl (agenda)

58 scn 2018 | 5

Amazon Echo, die bij vele Amerikanen in de huiskamer staat, behaalt Amazon een groot marktaandeel (71 procent, augustus 2017). De Echo neemt bestellingen op via spraakcommando’s, die dan natuurlijk geleverd worden door Amazon.

Om de concurrentie met Amazon aan te kunnen is Walmart een samenwerking aangegaan met Google Home. waardoor klanten ook bij Walmart bestellingen kunnen plaatsen met behulp van een stemgestuurde robot. Daarnaast heeft Walmart de hele bevoorrading gerobotiseerd, zodat veel minder personeel nodig is (marktaandeel

‘How can we reboot our relevance?’ vraagt Hinssen.

En dan is het stil 24%, augustus 2017). Technologische vernieuwing en strategische samenwerkingsverbanden zijn bepalend in deze concurrentiestrijd.

AZIË Maar de échte grote technologische vooruitgang zien we in China. In China is er bijvoorbeeld WeChat.

WeChat loopt qua functies flink voor op Facebook, Twitter en WhatsApp en wordt gebruikt door 800 miljoen gebruikers. Je kunt ermee chatten, reserveren en betalen. En alles is transparant.

En dan hebben we ook India nog

als serieuze markt. Walmart heeft onlangs de overname van het Indiase Flipkart afgerond. Doel van de investering is niet alleen toegang tot de immense e-commerce markt in India, met 1,3 miljard inwoners, Flipkart heeft ook veel kennis op het gebied van kunstmatige intelligentie.

Kijken we zo van een afstand naar de marktverhoudingen in de wereld, dan zien we dat Europa de boot mist.

We doen in de wereld van de technologische vooruitgang niet mee en onderschatten het belang van verder kijken dan morgen, verder dan de horizon.

CULTUREEL IN PLAATS VAN TECHNISCH De problemen rond acceptatie van de snelle veranderingen zijn niet technisch van aard, maar cultureel. We zouden eerlijk naar onszelf moeten kijken en ons afvragen hoeveel tijd we doorbrengen met de ‘shit van gisteren’ en het controleren van onze organisatie en hoeveel tijd we spenderen aan onze klanten van vandaag en morgen.

Om mee te kunnen met deze tijd zou iedereen zichzelf de volgende vraag moeten stellen: ‘How can I reboot my relevance?’ Met deze opmerking sluit Peter Hinssen zijn indrukwekkende betoog af.

NIET LANGER VOORSPELBAAR Het is stil in de zaal. Iedereen lijkt aan zijn stoel vastgenageld te zitten. Cor-Jan Schreuder staat op en bedankt Peter Hinssen voor zijn optreden. Met de uitspraak: ‘Laten we ons voorbereiden op een wereld die niet langer voorspelbaar is’, sluit hij de bijeenkomst en nodigt iedereen uit voor de lunch. ←

THEMA

MK Themed Attractions

Henk Vlug, directeur Fortrus

t f i r h c s g u l V h Energiebedrijven (NLE): onzeker of de zon komend jaar schijnt

D

MK Illumination brengt in samenwerking met MK Themed Attractions uit Denemarken een totaalconcept met verlichting en thema-attracties voor steden, retail en culturele locaties.

U

it de jarenlange ervaring van MK Themed Attractions op dit gebied is gebleken dat zorgvuldig ontworpen gethematiseerde attracties een krachtige aantrekkingskracht kunnen hebben op bezoekers. De attractie kan daarbij niet alleen een prachtige beleving zijn, maar ook een educatieve, interactieve installatie die zowel jong als oud zal vermaken. Meest bekend zijn de (interactieve) Kerst opstellingen, maar uiteraard zijn er ook thema’s voor andere (feest)dagen zoals Pasen, Suikerfeest, Halloween, etc.

MK Themed Attractions heeft een grote expertise op het gebied van themaconcepten. De voor velen bekende adviseurs van MK Illumination Holland uit Heino, denken met de klant graag mee over creatieve ideeën voor een fraai themaconcept. Het doel is het winkelcentrum of de openbare ruimte tot een nog interessantere plaats voor de bezoeker te maken en te transformeren tot een omgeving die een bijzondere beleving geeft en langer doet verblijven.

Meer informatie is te vinden op mkthemedattractions.com/themed-attractions/cities-retail-spacescultural-places/ of scan met uw mobiele telefoon of tablet bijgaande QR-code. ← VOOR MEER INFORMATIE OF EEN AFSPRAAK KUNT U CONTACT OPNEMEN MET: BRAM HULSBOSCH (0)611 603

at retailers en verhuurders soms twijfelen aan de werkelijke rendementen van duurzame maatregelen is algemeen bekend. Veel stakeholders -waaronder energiebedrijvenhebben diverse programma’s lopen om duurzaamheid te stimuleren.

Dat moeten zij wel! Want wie meer dan zij zullen met de in gang gezette transitie te maken krijgen? Dat dit ook voor hen tot onzekerheden leidt is onvermijdelijk. Plaats je bijvoorbeeld als bedriif zonnepanelen, dan moet je die aanmelden zodat het energiebedrijf in de capaciteitsberekeningen hier rekening mee kan houden. Neem de slimme meters. Die moeten ons bewuster maken en men veronderstelt dat bewoners dan eerder geneigd zijn energiebesparende maatregelen te treffen. Naar mijn mening is dit klinkklare nonsens.

Ik vermoed dat energiebedrijven deze meters willen gebruiken om variabele tarieven te kunnen doorberekenen. Dus stroom op een zonnige zomerse dag zal misschien wel gratis worden. Maar op een grauwe kerstdag met temperaturen rond het vriespunt zal diezelfde stroom veel meer kosten. Volgens mij is variabele tarifering een plausibele reden en ik vraag mij af waarom men probeert dit te verhullen.

Daar kan ik nog wel een reden bij bedenken. Huidige rendements­ berekeningen van duurzame oplossingen gaan uit van een constante energieprijs. En de tussentijdse opslag bij het energiebedrijf is gratis.

Maar niets is gratis. Ja, de zon zegt men weleens. Maar daar zijn de energiebedrijven niet zo zeker van.

Een duurzame woning (‘nul op de meter woning’) heeft een voorschot van 70 euro per maand. Aan het eind krijgt men 170 terug. Toch gaat het voorschotbedrag met 100 euro per maand omhoog. En dat is niet voor het eerst: het speelt al drie jaar lang. Ieder jaar moet men opnieuw een verlaging van het voorschot aanvragen. Dat vraagt natuurlijk om nadere uitleg. Op basis van het gebruik wordt het voorschotbedrag berekend. En dus niet op basis van uw teruglevering!

Dat u een ander levenspatroon aanneemt, ligt niet in de verwachting. Maar ja … duurzame zonne-energie kent vele onzekerheden en die nemen de energiebedrijven niet in de berekeningen mee. Anders gezegd: het is vrij zeker dat ik komend jaar net zoveel energie gebruik als voorgaande jaren, maar is het onzeker of de zon wel gaat schijnen. Het gevolg is dat de rentabiliteitsberekeningen van zonnepanelen nog veel onzekerder worden.

Mijn advies aan eenieder: check uw afrekening en kijk of uw leverancier uw duurzame opbrengsten in het voorschotbedrag verdisconteerd heeft. ←

k Vlug Hen f

scn 2018 | 5 59

IN THE PIPELINE

ALKMAAR

Noorder Arcade en Ringers O 2018 M 30.000 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

AMSTERDAM

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019

BEVERWIJK

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

APELDOORN

BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2018 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Anklaar O 2019 M 14.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde BILTHOVEN

O 2018 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Vinkenplein

De Voorwaarts

O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

O 2020 M 40.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033

Hovenpassage O 2018 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

Westwijkplein

▼

Hof van Dedem

DELFT

AMSTELVEEN

O 2018 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

DEDEMSVAART

BOSKOOP ASSEN

De Citadel O 2018 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Centrum Zuid O 2018 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DRACHTEN

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 035 523 98 32

60 scn 2018 | 5

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

IN THE PIPELINE

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 2018 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

GORINCHEM

Hoog Dalem O 2018 M 6.650 m2 P AM Real Estate Development i.s.m. Heijmans Vastgoed I Joris Aanhane, T 030 281 7300 ▼

HARDERWIJK

Waterfront O 2018 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MIJDRECHT

De Lindeboom O 2017 M 5.500 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2018 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

’S-GRAVENHAGE

HENGELO

LEENS

Duinzigt

Lange Wemen

De Marren

O in ontwikkeling (start 2019) M 6.600 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

O 2022 M 10.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2018 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 ENSCHEDE

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2018 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

’S-HERTOGENBOSCH

O 2018 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

Gasthuiskwartier O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans Vastgoed I T 030 281 7300 ▼

Stationsgebied

Het Stroink O eind 2019 M 5.885 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

HAARLEM

O 2018 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

Schalkstad O 2018 M 6.500 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼ ’S-HERTOGENBOSCH

Boschveld O 2018 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 scn 2018 | 5 61

IN THE PIPELINE

MAASTRICHT

RIDDERKERK

ROTTERDAM

Brusselse Poort

Kuyperhof

Centrée

O 2018 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

O 2018 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

O 2018 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

UITHOORN

Zijdelwaard O 2018 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ROOSENDAAL

Tolbergcentrum

5

MEPPEL

Keijserstroom

O start 2019 M 6.070 m2 IMPRESSIE P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 29419285 ▼ plein

O 2018 M 10.000 m2 P Kroonenberg Groep, E.CP I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788 ▼

SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

O 2018 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

24

ROSMALEN

Centrumplan NIJMEGEN

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2018 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

PAPENDRECHT

Neude O 2018 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam REEUWIJK

Centrumplan O 2018 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

VEENENDAAL

Brouwerspoort O 2018 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

62 scn 2018 | 5

VIANEN

ZEIST

Hoef en Haag

De Clomp

O 2019 M 2000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2018 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457 WOGNUM

De Boogerd

Uw project in deze rubriek?

O 2018 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 035 523 98 32

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte .nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

scn 2018 | 5 63

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

ONTWIKKELING

AM Real Estate Development

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB Utrecht T 030 281 73 00 E info@amred.nl www.amred.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl I www.mk-illumination

64 scn 2018 | 5

ONTWIKKELING

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Televisieweg 91 1322 AK Almere

L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0572 391156 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

BRANDING

MARKETING

PROMOTIE EN ENTERTAINMENT

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

De Kleine Elst 26-28 5246 JH Rosmalen

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 073 6895367 E info@winkelcentrumpromotie.nl I www.winkelcentrumpromotie.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

PROMOTIE

Promo Extended Winkelcentrumpromotie op zijn best!

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

WinkelcentrumPromotie.nl Voor een bruisend winkelcentrum!

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

By Maureen

Ambachtsweg 3 3401 MK IJsselstein

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 2000 272 E info@promo-extended.com I www.promo-extended.com

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@bymaureen.nl I www.bymaureen.nl

scn 2018 | 5 65

PROMOTIE

1,2..8 Promotie Sterk in uitvoering!

COMMUNICATIE

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Buro voor de Boeg

Drenthehaven 24 3433 PB Nieuwegein

Postbus 23049 3001 KA Rotterdam

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 030 303 6228 E info@128promotie.nl W www.128promotie.nl

T 010 413 70 02 E info@burovoordeboeg.nl www.burovoordeboeg.nl

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

Adhoc horecamakelaars

PFM Passantentellingsystemen

PARKEREN

Interparking Nederland

Nassaukade 387, 1054 AE Amsterdam Thorbeckelaan 11, 2805 CA Gouda

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 020 705 15 2 | T 0182 533 355 E info@adhoc-hm.nl I  www.adhoc-hm.nl

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o)

CONSULTANCY

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

KIR Kordaat In Ruimte

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

66 scn 2018 | 5

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

COLOFON

colofon

ARCHITECTUUR

Shopping Centre NEWS jaargang 20 (2018), 5 • 68 pp.

K3H Architecten

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

CONGRES & EVENEMENT

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft.

Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

MVGM Winkels Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

VOOR UW PUBLICITEIT t 035 523 31 82 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman

UW BEDRIJF IN DEZE GIDS? MAIL VOOR INFORMATIE: MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 035 523 3182

GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen | Ben Hagen issn 1571 9243

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl