Page 1

SCN jaargang 14 | nr. 3 | 2012

shopping centre news winkelcentra, binnenstedelijke winkelgebieden en retail

Roppenheim

The Style Outlet

Herontwikkelen

en het belang van communicatie • Thema: marketing • De Soet bij vanHaren • Diverse columns • Nijsten rekent door

Brouwerspoort AM RED geeft Veenendaal allure


Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep is een actieve belegger en ontwikkelaar op het gebied van winkelen, werken en wonen. Kenmerkend voor de werkwijze is de snelle besluitvaardigheid, financiĂŤle daadkracht en creativiteit. www.kroonenberg.nl

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT


inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

marketing Waar kunnen we mee scoren? Couponing in Veenendaal Decoratie en beleving OnlyZ, multidisciplinair Hisa EAS 2012, Berlijn Communicatie tijdens verbouwing

35 36 37 38 40 43 44

jaargang 14 (2012), nr. 3 • 60 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl

rubrieken

advertenties

In the pipeline Beurzen en congressen Servicepagina’s 

50 55 56

abonnementen

nieuws

Uw winkelruimte projecten is ons bedrijf. Bouwfonds ASR en MAB in Terwijde Roppenheim Style outlets Brouwerspoort, Veenendaal

13 20 28

John Nijsten over voorschotten Huurprijzen: correctie van de L-vorm Jorine de Soet bij vanHaren De visie van WPM

Polarn in Nederland 4 Zara en Sting in De Vredenburg 4 Grave start met centrummanagement 4 Gratis proef digitale Pipeline 13 NRW Trendupdatecongres 27 Winkellocatiemarkt 2012 32 Congres supermarktvastgoed 32

columns

visies en reviews 6 7 14 18

Verwaaijen Getekend: Johan Haringsma Retailer Dorrestijn De nuance: Affourtit De Fouw

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl

5 12 33 39 47

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman Onze partners

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Wij zijn

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

| En wie bent u?

scn 3 | 2012 3


nieuws

Grave start Zweedse kinderkleding ook in Nederland

De winkelformule Polarm O.Pyret zal op korte termijn in enkele Nederlandse plaatsen op A1-locaties winkels van 150 tot 200 m2 openen. De introductie van deze formule in de Nederlandse vastgoedbranche gebeurt door Baas Consultants, aangesloten bij Diamon Retail in Stockholm. Polarn O. Pyret is een Zweeds premium kinderkleding merk dat bekend staat om hoge kwaliteit, functionaliteit en uniek design. Sinds de oprichting in 1976 is Polarn O. Pyret bij de eigen filosofie gebleven: kinderen hebben kleding nodig waar ze in kunnen spelen. De onderneming heeft 121 winkels, waarvan de helft in Zweden. Daarnaast zijn er webshops operationeel in Zweden, UK/Ierland, de Europese Unie en de VS. Het concept is eigendom van RNB retail and brands, een groep met een notering op de beurs van Stockholm.  • informatie: info@baasconsultants.com

Zara en The Sting in De Vredenburg

Berry Welten van de KvK Brabant (tweede van van tienduizend euro. Wethouder Gerard Adams

Tijdens een drukbezochte bijeenkomst in augustus heeft ondernemersvereniging Graveon de plannen voor centrummanagement gepresenteerd aan de ondernemers. Het Plan van aanpak centrummanagement Grave werd positief ontvangen zodat er in september daadwerkelijk kan worden gestart.

Corio is blij met de komst van The Sting in De Vredenburg in Utrecht, het eerste deel van het nieuwe Hoog Catharijne. De opening van de grote nieuwe winkel staat gepland voor december 2012. The Sting store zal bijna 3000 vierkante meter beslaan. Naast The Sting zal ook het Spaanse concern Zara een flagship store openen in De Vredenburg.

4 scn 3 | 2012

De Vredenburg is het eerste deel van de herontwikkeling van Hoog Catharijne. Het bestaat uit 6000 m2 winkelruimte, 76 appartementen en een ondergrondse fietsenstalling. Met de komst van The Sting en Zara is bijna alle retailruimte in De Vredenburg gevuld, voor de invulling van de laatste 300 m2 is Corio met een aantal partijen in gesprek.

De plannen omvatten onder meer de oprichting en organisatiestructuur van Stichting Centrummanagement Grave, een meerjarenbeleidsplan en een activiteitenplan. Verder zal er in 2013 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd worden naar de instelling van een ondernemersfonds. Uit zo’n fonds zouden de gezamenlijke activiteiten betaald kunnen worden. Het is de bedoeling hiervoor een reclamebelasting op basis van de woz-waarde in te stellen. initiatief  De contouren voor centrummanagement zijn uitgezet door Graveon en de Denktank winkelbe-


column

centrummanagement

verwaaijen Merkloos

A

foto: Dirk Kreijkamp.

fgelopen zomer ben ik met mijn gezin door Laos getrokken. Een prachtig land, veel cultuur, natuur en heerlijk eten. En pas een decennium bezig om te transformeren van een staatsgestuurde naar een meer kapitalistische economie. Vooralsnog gebeurt dat vrijwel zonder buitenlandse inmenging. Het resultaat is een bijna merk- en reclameloos land. De ochtend-, middagen avondmarkten zijn hier nog altijd van groot belang. Dit zijn de plekken waar je alles kan krijgen. Zo vers dat de door jou gekochte vis, kip, slang of pad ter plekke aan zijn eind geholpen en bereid wordt.

rechts) feliciteert wethouder Eric Daandels met de stimuleringsbijdrage en Graveon-voorzitter Jacqueline Le Grand tonen de bijbehorende cheque.

stand Centrum Grave. De initiatiefnemers zijn hierbij ondersteund door de Kamer van Koophandel Brabant en de gemeente. Bijzonder aan de opzet in Grave is een nauwere samenwerking tussen de centrumondernemers en de marktkooplieden. Samen gaan zij een nieuw marktconcept neerzetten. KvK Brabant ondersteunt de ambities van Grave en heeft vanuit het programma Centrummanagement Brabant een stimuleringsbijdrage toegekend. Berry Welten, vice voorzitter KvK Brabant, reikte op 27 augustus de bijbehorende cheque van tienduizend euro uit aan Graveon-voorzitter Jacqueline le Grand, en de wethouders Eric Daandels en Gerard Adams. De stimuleringsregeling behelst naast een financiële bijdrage ook inhoudelijke ondersteuning en coaching om het proces succesvol te laten verlopen. Programma Centrummanagement Brabant C  entrummanagement moet leiden tot krachtige en aan-

trekkelijke winkelcentra. De KvK vindt goed functionerende dorps- en stadscentra belangrijk voor het lokale en regionale vestigingsklimaat en wil daar een actieve bijdrage aan leveren. Het Programma centrummanagement bestaat onder meer uit themabijeenkomsten, een handboek en de stimuleringsregeling centrummanagement. Ruim veertig initiatieven in Brabant hebben gebruik gemaakt van deze regeling. •

Supermarkten zijn er (nog) niet, waardoor je struikelt over de kleine kruidenierswinkeltjes. Met hooguit 100 producten en een minimale voorraad. Waar iedereen ongeveer hetzelfde tegen een vergelijkbare prijs met een vergelijkbare onderhandelmarge verkoopt. Maar in de hoofdstad Vientiane (qua bevolkingsomvang vergelijkbaar met Almere) heb ik dan toch echt een heuse shopping mall gevonden. Een doorslaand succes was het niet bepaald. De leegstand lag op zo’n 40 à 50% van het beschikbare vloeroppervlak. Maar de roltrappen deden het, de airco werkte en er zaten best wel een paar leuke ondernemers tussen. En zelfs een L’Oreal shop! Zoals altijd heb ik de neiging om eerst de bovenste verdieping te bezoeken en dan langzaam af te dalen. Boven zat het foodcourt Lao-style. Een paar counters waar je noodle soup, sticky rice with pork/chicken of andere prima gerechten kon krijgen. Het had de ambiance van een tussenverdieping van een jaren zeventig bovengrondse parkeergarage van zes lagen. Versleten tafeltjes en stoelen in een donkere, slecht verlichte, betonnen en super ongezellige omgeving. Maar wel het drukstbezochte en schijnbaar ook het meest renderende deel van deze mall. Over een paar jaar zal je waarschijnlijk ook in Laos om de paar honderd meter een 7Eleven-super hebben. En luxe malls voor de gefortuneerde toerist en well to do Laotianen. Tot die tijd kan je je hier nog wanen in de ouderwetse Oostblok-tijd. Of voor mijzelf, een nostalgische trip maken naar mijn jongste jeugd met drie kruideniers op loopafstand. Thuis gekomen stap ik weer met een tevreden smile mijn favoriete super binnen. Minder beleving maar wel zo makkelijk! •

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl • @jpverwaaijen

scn 3 | 2012 5


huurkwesties

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

jurisprudentie

Voorschot op hogere huurprijs Een voorschot vragen op de verwachte hogere huurprijs, mag dat? Het Hof wikt en beschikt.

H

et hof te Den Bosch heeft bij arrest van 14 augustus 2012 (ljn: bx4718) in kort geding aan de verhuurder een voorschot op de verwachte hogere huurprijs toegewezen vooruitlopend op de uitkomst in de procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs op de voet van artikel 7:303 bw. Het verschil tussen de door de deskundige uiteindelijk geadviseerde huurprijs (€ 89.351,70 per jaar) en de op dit moment geldende huurprijs (€ 47.541,84 per jaar) bedraagt ruim € 40.000 per jaar. Naar het oordeel van het hof heeft de verhuurder voldoende onderbouwd dat hij een incassorisico loopt. Gelet op de stand van de procedure tot nadere huurprijsvaststelling, kan niet worden uitgesloten dat daarin pas omstreeks november 2012 vonnis zal worden gewezen. Indien de kantonrechter dan de bevindingen van de deskundige overneemt en de nader vast te stellen huurprijs in overeenstemming met het wettelijke uit-

6 scn 3 | 2012

gangspunt laat ingaan op 24 november 2010 (artikel 7:303 lid 4 bw in verband met artikel 7:304 lid 2 bw), zou huurder op dat moment een huurachterstand hebben van ruim € 80.000. Verhuurder had onder verwijzing naar jaarstukken van huurder gemotiveerd gesteld dat de financiële situatie van huurder niet rooskleurig is. Er is sprake van een beperkt eigen vermogen en van behoorlijke schulden. Huurder heeft dit niet gemotiveerd betwist. Ook de eigen stelling van huurder dat extreme huurverhogingen ter plaatse door de gemiddelde ondernemer niet kunnen worden gedragen, vormde volgens het hof een bevestiging van het incassorisico dat verhuurder loopt. Ook kwam aan de orde dat verhuurder wellicht niet in staat zal zijn de voorgeschoten huurverhogingen terug te betalen indien in de procedure tot huurprijsvaststelling zou worden beslist dat de huurprijs niet of slechts in geringe mate wordt verhoogd. Het hof is van oordeel dat dit risico aan de zijde van huurder door verhuurder in voldoende mate werd weggenomen door het aanbod een bankgarantie te stellen tot zekerheid van die terugbetaling. Na deze overwegingen over het incassorisico en het restitutierisico zag het hof zich geplaatst voor de vraag in hoeverre het bestaan en de omvang van de door verhuurder gestelde vordering vol-

doende aannemelijk zijn. Op dat punt is volgens het hof van belang dat de door de deskundige geadviseerde huurprijs ruim € 40.000 per jaar hoger is dan de thans nog geldende huurprijs. Het hof hield enerzijds ernstig rekening met de mogelijkheid dat in de procedure tot huurprijsvaststelling het rapport van de deskundige zal worden gevolgd en de huurprijs op een aanzienlijk hoger bedrag zal worden vastgesteld dan de nu nog geldende huur van € 47.541,84 per jaar. Anderzijds kan volgens het hof niet worden ontkend dat nog enige onzekerheid bestaat over de uitkomst van de genoemde procedure. Het hof acht het daarom bij afweging van de wederzijdse belangen gepast dat huurder aan verhuurder als voorschot bovenop de nog geldende huur een bedrag voldoet van € 30.000 per jaar, ofwel € 2.500 per maand. Het hof verbond hieraan de voorwaarde dat verhuurder een bankgarantie stelt. Overigens had huurder nog aangevoerd dat hij in de procedure tot nadere vaststelling van de huurprijs om gefaseerde invoering van de hogere huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 bw zal verzoeken. Dit bracht het hof in dit kort geding niet tot een ander oordeel omdat huurder in dit kort geding geen bijzondere omstandigheden had aangevoerd die toepassing van een gefaseerde invoer van de huurprijsverhoging rechtvaardigen.  •


huurkwesties

John Nijsten behandelt in zijn artikelenreeks drie methoden om een winkelpand te waarderen: de ITZA-methode, de functionele methode en de overall methode. Hij toonde al aan dat de ‘oude’ ITZA-methode tot onjuiste uitkomsten leidt. Daarna ging hij in op de functionele methode. In deze aflevering komt aan de orde wat te doen als de vorm en het front van de (verkoop)ruimte op begane grond afwijkt van de vergelijkingspanden. Daartoe wordt als voorbeeld een winkel met een L-vorm gebruikt. In de volgende aflevering behandelt hij de waardering van overige/secundaire ruimte op verdieping in de functionele methode.

Correctie van de L-vorm DIENSTINGANG

9m

B

12m

ZONE D 12m ZONE C 24m ZONE B

WINKEL A

WINKEL B 12m

ZONE A 12m WINKELSTRAAT

9m

ij de waardering van een winkelpand met de functionele methode is het de bedoeling vergelijkingspanden te selecteren die naast locatie/ligging ook qua pandaspecten als grootte, front, vorm en diepte zoveel mogelijk overeenstemmen. In een uitspraak van het hof te Den Bosch van 17 juli 2012, waarbij de functionele methode als uitgangspunt werd geaccepteerd en de bepleite zoneringsmethode werd afgewezen, kan worden afgeleid dat de keuze van de vergelijkingspanden ‘adequaat’ moet zijn. Toch is niet te voorkomen dat panden in de vergelijking moeten worden getrokken die op één of meer aspecten afwijken. Voor de verschillen in front en vorm bevat het boek van Douglas Scarrett (Property Valuation: the five methods, tweede druk, 2008) een aardig voorbeeld. In het voorbeeld hiernaast zijn twee winkels denkbeeldig in zones verdeeld met als doel huurprijzen te analyseren. De twee winkels hebben beide een diepte van 24 meter en een oppervlakte van 252 m². Winkel B heeft echter een front dat 25% minder is dan het front van winkel A namelijk 9 meter

>

lees verder op pagina

8 scn 3 | 2012 7


huurkwesties

De reacties

<

vervolg van pagina

7

ten opzichte van 12 meter. Na 12 meter versmalt winkel A en verbreedt winkel B. Scarrett zoneert deze winkels zoals gebruikelijk in het Verenigd Koninkrijk met dieptes voor elke zone van 6 meter. Door Scarrett wordt ervan uitgegaan dat winkel A, met het front van 12 meter, is verhuurd voor £ 110.000 per jaar. Hieronder zijn ponden voor het gemak omgezet naar euro’s tegen een koers van 1 op 1. Uitgaande van de huurprijs van winkel A en de oppervlaktes, fronten, vorm en dieptes van beide winkels is door mij op basis van acht mogelijke waarderingswijzen de huurwaarde van winkel B bepaald: 1 Via de overallmethode, dus één op één; 2 Via de Engelse itza-methode, dus met diepten van zes meter en met ‘halve backs’; 3 Via de door George ten Have beschreven methode met diepten van tien meter en afwaardering bij helfte; 4 Via de door George ten Have beschreven methode met diepten van tien meter en afwaardering met 25 % voor zone b en 50% voor zone c; 5 Via afwaardering van de 36 m² die niet achter het front ligt met 25 %; 6 Via afwaardering van de 36 m² die niet achter het front ligt met 50%; 7 Via natuurlijke zonering in verband met de vorm van de winkels met dieptes van twaalf meter met ‘halve backs’; 8 Via natuurlijke zonering in verband met de vorm van de winkels met dieptes van twaalf meter met afwaardering van zone b met 25% zodat zone b 75% van de waarde van zone a vertegenwoordigt. Waardering via de ook wel verdedigde zonering op basis van driemaal het front heeft geen zin daar de diepte van 24 meter kleiner is dan driemaal 12 of 9 meter. De uitkomsten verschillen nogal: Bij 1 is de uitkomst € 110.000 Bij 2 is de uitkomst € 92.632 Bij 3 is de uitkomst € 98.813,73 Bij 4 is de uitkomst € 104.500,10

8 scn 3 | 2012

‘Als waardering zou ik zeggen dat winkel B 36 A1 meters minder waard is dan winkel A.’

Bij 5 is de uitkomst € 106.071,93 Bij 6 is de uitkomst € 102.143,32 Bij 7 is de uitkomst € 100.000 Bij 8 is de uitkomst € 105.600 De volledige berekeningen zijn via j.nijsten@home.nl op te vragen. Welke uitkomst is de juiste?  De

vraag is welke uitkomst recht doet aan de huurwaarde van winkel B die, rekening houdend met de huurprijs van winkel A en de verschillen in front en vorm, door de gebruiker/huurder en eigenaar/ verhuurder hieraan zou worden toegekend. Korter geformuleerd: welke uitkomst komt het meest overeen met de praktijk?

Noch de Engelse methode, noch de methode-Ten Have geeft een bevredigende uitkomst Een aantal expansiemanagers van retailers, makelaars en deskundigen die zich bezig houden met huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 bw heb ik de tekening voorgelegd met vermelding dat de huurprijs van winkel A € 110.000 bedraagt en marktconform is. Gevraagd is wat zij in die situatie voor winkel B een reële huurprijs vinden. Verzocht werd om een praktische beoordeling en geen academische. Mogelijke overwegingen waren natuurlijk welkom. Mijn idee was het volgende. Stel de expansiemanagers vinden dat de betreffende winkels gelijke huurprijzen moeten hebben, dan is zonering in dit geval en wellicht in soortgelijke gevallen niet aan de orde. Stel deze medewerkers van retailers vinden dat de winkel B aanzienlijk in huurprijs naar beneden moet verschillen met winkel A dan komt misschien toch de itza-methode in beeld of in elk geval een bepaalde afwaarderingsystematiek. Deze kan sec betrekking hebben op het afwijkend front, op het feit dat een gedeelte van winkel B niet achter het front van deze winkel is gelegen of op beiden.

‘Als ik het snel overzie, dan vind ik er niet heel veel verschil tussen zitten. De een is de omgekeerde versie van de ander. Hier en daar een + en -. Kortom, beide rond dezelfde huurprijs.’ ‘In beginsel een correctie voor de publieksruimte begane grond toepassen van +5% bij B. Ligging en uitstraling front kunnen daarbij ook nog van belang zijn.’

‘Mijns inziens is een huur van € 106.000 of € 107.000 redelijk. De frontbreedte is wel minder maar het achtergedeelte weer groter; handig voor kleding. Het verschil van vijf meter en acht meter front vind ik groter dan negen en twaalf.’

‘Gezien de smallere pui, maar nog steeds ruim voldoende commercieel breed, en de wat smallere eerste meters van de winkel, zal de huurprijs van unit B niet veel hoeven afwijken van unit A. Ik zou zeggen vijf tot maximaal tien procent lager.’ ‘In beginsel zou ik geen onderscheid maken qua huurprijs met betrekking tot het aanbieden van de winkels in de huidige markt.’ ‘Qua beoordeling met betrekking tot de huurwaarde van unit B, zou je kunnen zeggen dat een frontbreedte van negen meter voor veel partijen in de huidige markt aan de onderkant of zelfs te smal is. Qua waardering zou je de lijn van negen meter frontbreedte maal 24 meter diepte op 100 procent kunnen stellen en drie meter (om de hoek) maal twaalf meter (vanaf de hoek naar achteren) op 75 procent kunnen stellen. In de huurprijsberekening zou dat betekenen dat de huurprijs op circa 105, 106 duizend euro uitkomt.’ ‘Uitgaande van 75 procent kom ik uit op 105 duizend euro (50 procent = 100 duizend euro).’ ‘Bovenstaande laat onverlet dat unit 2 minder interessant is en je dus vanuit die optiek een correctie/korting zou kunnen overwegen.’


huurkwesties

‘Zonder al te veel theoretische beslommeringen zou ik voor winkel A meer over hebben dan voor winkel B, omdat in A er meer meters upfront liggen dan in B. Het blijft een moeilijk keuze. Want het een en ander heeft er ook mee te maken voor welke huurder ik zoek en hoe de layout in de winkel geplaatst gaat worden. De prijs voor B zou voor mij tussen de € 100.000 en € 105.000 liggen.’

Constatering  De constatering is dat volgens het overgrote deel van de reacties de huurwaarde van winkel B in dit geval uitkomt tussen € 100.000 en € 110.000. Een bedrag van circa € 105.000 of net daarboven lijkt een goede afspiegeling van de meningen. Duidelijk is dat de Engelse methode in Nederland niet toepasbaar is. Zij geeft een volstrekt afwijkende uitkomst met € 92.632. Ook rigide doorvoering van de methode zoals verdedigd door George ten Have geeft met € 98.813,73 een huurwaarde die niet overeenstemt met het gevoel van de geraadpleegde personen. De afwaarderingen met 25% voor ofwel zone b ofwel het gedeelte van 36 m² geven de meeste overeenstemming met de gevoelswaarde. Bij dieptes van tien meter en afwaardering met 25% is de uitkomst € 104.500,10, bij natuurlijke zonering en afwaardering met 25% is de uitkomst € 105.600 en bij afwaardering van voornoemde 36 m² met dit percentage is de uitkomst € 106.071,93.

‘Zowel winkel A als winkel B hebben een behoorlijke lengte-breedteverhouding. Winkel A heeft een wat groter front dus deze is daardoor voor meer bedrijven iets meer geschikt. De huur van winkel B zou ik iets onder die van winkel A willen waarderen; in dit geval dus ongeveer € 100.000. Rekenkundig zou dit waarschijnlijk een groter verschil betekenen, dan tussen € 110.000 en € 100.000 maar winkel B is voor de meeste gebruikers eveneens geschikt. Sterker nog; als gevolg van het feit dat de rechter zijwand niet verspringt en de meeste winkelbedrijven hun klanten tegen de wijzers van de klok in laten lopen, is de belangrijkste wand van winkel B iets beter.’

Welke methode past nu het beste?  De ideale situatie, inhoudende

‘Mijn boerenverstand zegt dat B met een geringer front altijd minder commerciële binding met de hoofdwinkelstraat heeft. Dat moet zich vertalen in een lager huurbedrag. Spreekt voor zich.’ ‘In de praktijk is een winkel van 250 m² met een front van negen meter een ideale verhouding. De twaalf meter met een oppervlak van 250 m² is meestal weer te breed waardoor er te weinig wandruimte ontstaat voor de winkelier.’ ‘Het bedrag van een ton lijkt reëel. Ligt ook eraan of nog magazijn op deze oppervlakte moet worden gemaakt. Vindt winkel A aanzienlijk beter.’

De reacties van de deskundigen kunnen al snel als subjectief worden beoordeeld

‘In de markt ook € 110.000 te vragen. Als huurder de winkel hebben wil, betaalt hij dat ook. Komt uiteindelijk tussen € 100.000 en € 110.000 uit.’ ‘itza-berekening bijgesloten met afwaardering zone b 25%.’

dat op basis van een inschatting van de onderscheiden winkels als geheel waardering geschiedt, geeft te veel aanleiding

tot discussie. De reacties van de geraadpleegde deskundigen wijken soms aanzienlijk af. Het gevolg zal zijn dat al snel het verwijt wordt gemaakt dat de waardering te subjectief is bepaald. Voorts staat een zodanige toetsing te ver af van de wijze waarop in de praktijk met deze materie wordt omgegaan. Enige aansluiting bij het front en de afwijkende vorm ter bepaling van de huurwaarde van winkel B zal daarom de acceptatie van de te adviseren huurwaarde vergroten. Naar mijn mening is het steeds te verkiezen uit te gaan van de meest eenvoudige oplossing indien meerdere

mogelijkheden voorhanden zijn. Ontegenzeglijk is dat de afwaardering van het gedeelte van winkel B die niet achter het front ligt. In dit geval geeft een afwaardering met 25 % blijkbaar de juiste uitkomst. Door de geraadpleegde personen werd echter niet alleen het verschil in vorm verdisconteerd. Ook werd rekening gehouden met de verschillen in front. Daarbij verdient wel aantekening dat naar mijn mening terecht werd opgemerkt dat het een verschil maakt of de te vergelijken fronten negen en twaalf meter zijn of vijf en acht meter. In beide gevallen is het verschil absoluut steeds drie meter, maar het verschil wordt in beide gevallen anders gevoeld. Bezwaren  De afwaardering van de uitbouw bij winkel B stuit echter op bezwaren. In het voorbeeld is winkel B het onderhavige of litigieuze pand. Van winkel B moet de huurwaarde worden vastgesteld. Winkel A is het vergelijkingspand. Algemeen wordt aangenomen dat correcties dienen plaats te vinden bij de vergelijkingspanden en niet bij het pand waarvan de huurprijs moet worden vastgesteld. Het is in elk geval niet gebruikelijk dat al op voorhand en dus zonder concrete vergelijking een algemene correctie wordt doorgevoerd ten aanzien van het litigieuze pand. Correcties vinden plaats door het onderhavige pand als standaard te vergelijken met ieder van de in de vergelijking te betrekken panden waarbij van geval tot geval het verschil en de consequentie hiervan op de prijs worden beoordeeld en bij het te vergelijken pand worden verdisconteerd. “This means that adjustments are always made from the comparable to the subject.” […] “This says that if the comparable had been like the subject, it would […].” (Kenneth M. Lusht, Real Estate Valuation, Principles and Applications, 2001, p. 91). In lijn hiermee is binnen het rozoverleg afgesproken dat het onderhavige pand uitgangspunt is en dus niet een standaardwinkel. Anders geformuleerd: het onderhavige pand is de standaard en per vergelijkingspand moeten

>

lees verder op pagina

11 scn 3 | 2012 9


Visit Europe’s premier event for the leisure industry 9 - 11 October 2012 Register NOW at www.IAAPA.org/E AS or bring this ad onsite and save 50% on the regular registr ation fee!

NETWOrK

PAssION

CONNECTIONs EDUCATION

ATTrACTIONs

PEOPLE

Join more than 350 exhibitors showcasing products in more than 100 categories: from rides to playgrounds, from theming to 4D-cinemas and simulators, there is something for everyone. Learn from some of the leading leisure facility managers in Europe in the extensive conference programme with presentations on the latest trends and technologies in the attraction industry. And meet with more than 8.000 industry professionals and exchange ideas and experiences. Don’t miss Europe’s premier event for the leisure industry. Visit www.IAAPA.org.EAS for more information.


huurkwesties

<

vervolg van pagina

9

de verschillen in kaart worden gebracht en zo nodig worden gewaardeerd. Ook de opmerking in de toelichting die een bhac bij haar rapporten maakt dat de publieksruimte van het onderhavige pand altijd met 100 procent wordt gewaardeerd, zal zo zijn bedoeld. De consequentie is dat indien panden één op één met elkaar vergeleken kunnen worden, noch bij het vergelijkingspand noch bij het onderhavige pand correcties plaatsvinden ook al wijken beide panden af van de ideale winkel. In de procedure die heeft geleid tot voornoemde uitspraak van het hof te Den Bosch van 17 juni 2012 had de adviseur van de huurder van het onderhavige pand gesteld dat het een ‘pijpenla’ betrof en dat daarom zonering moest plaatsvinden. Het hof was van mening dat in het geval het onderhavige pand een ‘pijpenla’ betrof, dat dan ook gold voor een aantal vergelijkingspanden. Het hof kwam aan zonering niet toe. Zelf heb ik een kwestie onderhanden waarbij achter links in de verkoopruimte van de winkel waarvan de huurwaarde moet worden vastgesteld, een uitbouw is van circa 50 m² op een totaal oppervlak aan verkoopruimte van 250 m². Alle vergelijkingspanden hebben echter achter in de winkel eveneens een mindere functionaliteit. Eén vergelijkingspand kent aan het eind van de verkoopruimte op begane grond een gedeelte waar zich

gelijken dan bij elk pand voor de afwijking een correctiefactor te bepalen. Indien echter het onderhavige pand door de uitbouw zodanig afwijkt van de (meeste) vergelijkingspanden dat afwaardering van dit gedeelte op zijn plaats is, zie ik geen beletsel om deze afwaardering bij het onderhavige pand te doen bij de vaststelling van zijn herleide/ gecorrigeerde/toerekenbare oppervlakte. Ook in de itza-methode vindt afwaardering van zones bij het onderhavige pand plaats. Praktisch  In het voorbeeld bevindt de uitbouw zich na negen meter, is deze drie meter breed en negen meter diep. Een uitbouw komt echter voor in vele maten en vormen en op verschillende afstanden vanaf het front. Naar mijn mening kan een uitbouw niet standaard met een gelijk percentage worden

Het werken met standaarden bij correcties op vorm en breedte doet geen recht aan de verschillende situaties de paskamers bevinden op een sterk verlaagd niveau. Bij een ander vergelijkingspand loopt een gedeelte van de verkoopruimte, waar zich eveneens de paskamers bevinden, onder de mezzanine door en kent daar een verlaagd plafond. Weer een ander vergelijkingspand heeft achter een smalle doorgang naar de achtergelegen ruimte. Voorts heeft een vergelijkingspand links achter een uit stekende trap vóór een gedeelte van de verkoopruimte. Naar mijn mening is het dan beter om één op één te ver-

(af )gewaardeerd. Indien al na enkele meters een uitbouw van een beperkte breedte maar een aanzienlijke diepte voorkomt, is het zelfs maar zeer de vraag of de functionaliteit negatief wordt beïnvloed. Hetzelfde is het geval indien bij het front de ruime uitbouw vrijwel volledig te overzien is. Naar mijn mening kan in elk geval ook hier niet met standaarden worden gewerkt. Elke keer opnieuw moet de vraag gesteld worden of de functionaliteit voor de retailer mede gezien het gedrag van de consument

negatief wordt beïnvloed. Het automatisch afwaarderen van een uitbouw is naar mijn mening onjuist. Indien de functionaliteit negatief wordt beïnvloed kan afhankelijk van de feitelijke situatie een afwaarderingspercentage worden bepaald. Omdat de bhac’s op de begane grond de (constructief ) afgescheiden niet-publieksruimte met 50% plegen te waarderen, zal dit percentage variëren tussen 10% en 40%. Conclusie  Indien de verkoopruimte van een winkel een L-vorm betreft, en dus de breedte aan de frontzijde het grootst is, zal afwaardering niet snel op zijn plaats zijn. Dit is vooral niet het geval indien de entree gelegen is in het gedeelte van het front voor het diepste gedeelte en de versmalling nog een zodanige breedte heeft dat de functionaliteit vrijwel niet vermindert. Indien sprake is van een omgekeerde L-vorm, waarbij dus de breedte aan de frontzijde het kleinst is, hangt de waardering van de verkoopruimte c.q. de uitbouw af van een groot aantal omstandigheden. Deze zijn onder meer het zicht op de uitbouw vanaf de entree, de diepte waar de uitbouw begint, de breedte en diepte hiervan, maar ook de breedte en diepte van de overige verkoopruimte. Het werken met standaarden bij correcties op basis van vorm en breedte van het front doet geen recht aan de verschillende situaties die kunnen voorkomen. Afhankelijk van de concrete situatie dient steeds opnieuw een inschatting te worden gemaakt. Daarbij moet uitgangspunt zijn een beoordeling van de functionaliteit voor de retailer mede gezien het gedrag van de consument.  •

scn 3 | 2012 11


themaatje

Getekend: Johan Haringsma

Red or blue

L

ange tijd is er gesproken en geschreven over de bedreiging van internet voor de bestaande detailhandel. Bepaalde typen winkels zouden uit het winkellandschap verdwijnen en daarmee zou leegstand toenemen en de diversiteit en aantrekkelijkheid van winkelgebieden drastisch afnemen. De gedachtegang die daarbij werd gevolgd, was vooral defensief en zag internet als uiterst bedreigend nieuw kanaal. Reguliere aanbieders zouden per definitie de dupe worden. Het is een benadering die sterke distributieplanologische trekken vertoont. Kenmerk daarvan is dat de euro maar één keer kan worden uitgegeven en een besteding hier ten koste gaat van een besteding daar. Tegen deze benadering is veel in te brengen. De maatschappij verandert sterk. Ook behoeften en gedrag van consumenten veranderen in snel tempo. Dit dwingt tot innovatie van producten en diensten en de wijze waarop dat wordt aangeboden en naar de markt wordt gecommuniceerd. Het is niet zo dat internet bij het opvangen van deze maatschappelijke veranderingen het primaat heeft. Integendeel, het schept eveneens de noodzaak om de rol en betekenis van de fysieke retail te herdefiniëren. Daarin liggen mogelijk bedreigingen, maar ook kansen. Het kennen en vormgeven daarvan is de uitdaging die voorligt.   In de inmiddels vrij populaire blue-ocean strategy staat in dit soort processen ‘value creation’ centraal. Doel is de concurrentie door passende klantwaarde-innovatie buitenspel te zetten, want ‘richten op de concurrentie, verhoogt de concurrentie’. Winkelgebieden moeten zich in die gedachtegang opnieuw uitvinden om in de pas te lopen met de veranderingen die zich in de maatschappij voordoen. Dit dwingt ook tot een nieuwe aanpak in het vernieuwingsproces, waarbij: 1) Niet distributieplanologische kengetallen het uitgangspunt vormen, maar de betekenis die het gebied heeft binnen het grote geheel; 2) Marktgrenzen worden gedefinieerd aan de hand van de huidige klantwaarde en de mogelijkheden deze te versterken; 3) Duidelijk is wat klanten aanspreekt en waar bottlenecks zitten; 4) Informatie, kennis, visie, implementatie directe wisselwerking met elkaar hebben.   Klantwaardecreatie zit soms in grote, ingrijpende zaken. Maar af en toe zit het in simpele oplossingen voor bijna voor de hand liggende problemen. Dan is er met quick wins snel voordeel te behalen. Strategie en implementatie zijn geen gescheiden fasen maar gaan hand in hand. In organisatorische zin betekent dit uiteraard nogal wat. Vooral omdat disciplines en stakeholders vaak sterk gescheiden opereren en sterke betrokkenheid met het planobject en de lokale omstandigheden voorwaarden zijn. Gelukkig zien we daarin verbetering en trekken partijen steeds meer gezamenlijk op. Als we in staat zijn daarin ook handig en slagvaardig te opereren, ontstaat ongetwijfeld de klantwaarde-innovatie die de nieuwe tijd vraagt. •

12 scn 3 | 2012


nieuws

Bouwfonds ASR en MAB aan de slag in Terwijde

Onlangs sloten Bouwfonds ASR, MAB Development en de gemeente Utrecht de overeenkomst voor de realisatie van het wijkwinkelcentrum Terwijde in Utrecht. Tijdens de ondertekening werden tevens de eerste schetsen van het nieuwe winkelcentrum getoond. Winkelcentrum Terwijde wordt gesitueerd nabij station Terwijde in Utrecht en krijgt een totale oppervlakte van 12.000 m2. In het winkelcentrum komen veertig winkels voor met name de dagelijkse boodschappen. Er komen drie supermarkten waaronder een AH, een aantal kleinschalige speciaalzaken, verschillende horecagelegenheden en dienstverlening. Tevens worden in de eerste fase 285 woningen gerealiseerd, waarvan 200 appartementen in de vrijehuursector. Daarnaast komen er duizend parkeerplaatsen voor bezoekers en bewoners. Het wijkwinkelcentrum wordt rondom de monumentale boerderij Hof ter Weyde gebouwd, waar eerst archeologisch onderzoek wordt gedaan alvorens de bouw start. Naar verwachting start de bouw eind 2012 en opent het winkelcentrum eind 2014. De architecten zijn Wingerden Hovenier, Dana Ponec en Group A.   ASR Vastgoed Vermogens Beheer heeft namens het ASR Dutch Prime Retail Fund, het winkelfonds van ASR, de 12.000 m2  aangekocht. Dit fonds omvat een portefeuille van ongeveer € 1,1 miljard winkelvastgoed en een pijplijn van ongeveer 300 miljoen. Daarnaast is ASR Vastgoed Vermogensbeheer eindbelegger van de 200 appartementen in het winkelcentrum.  •

100 x gratis proef met SCN’s Pipelineoverzicht voor de iPad

SCN

wpırnojkeceteln

gıds ➜

ts van factshee se Nederland ecten in winkelproj ikkeling, ntw r)o (he ’s, eo vid foto’s, ssen contactadre en meer

erse gratis div r jaar, updates pe actueel dus altijd

V

2012

r voor onmisbaa anagers vastgoedm etens, van winkelk ars, ela ontwikk enz. makelaars,

tre news

pping cen SCN sho

oor deze digitale Pipelineversie kiezen wij voor het Nederlandse Tablisto-platform. Een iPad-reader waar al veel uitgevers voor gekozen hebben. Tablisto is gratis via de iTunes-store te downloaden. Dat is stap 1. Stap 2 is dat de gebruiker via de Tablisto-store publicaties van zijn of haar keuze downloadt. Soms zijn dat gratis publicaties, vaak ook betaalde.

Ons overzicht van in ontwikkeling zijnde winkelcentra is al vanaf het begin van Shopping Centre News een veelgelezen sectie. Van diverse bronnen hebben wij in de loop der jaren vernomen dat de Pipeline daadwerkelijk tot deals met retailers heeft geleid. De Pipeline gaat met haar tijd mee en verschijnt nu als digitale uitgave voor de iPad. Met meer interactieve mogelijkheden voor de lezer! SCN wil dit kersverse product gratis als proef aanbieden aan de eerste honderd aanmelders. U doet dit door een e-mail te zenden aan sales@scnews.nl, met in het onderwerpsveld ‘Pipelineproef’. Vervolgens krijgt u binnen twee weken van ons een digitale coupon die u in Tablisto kunt gebruiken voor het downloaden van onze digitale Pipeline. Deze coupon is exclusief aan uw e-mailadres verbonden en kan niet doorgegeven worden. De proef beperkt zich tot een eenmalige speciale uitgave. Als we de doorstart maken naar het definitieve product, dan zal voor deze publicatie een klein bedrag gevraagd gaan worden en krijgt

de abonnee gedurende één jaar gratis updates automatisch door. Waarom een digitale Pipeline? Zo op het eerste gezicht zal de layout

van de pagina’s u bekend voorkomen. Echter, wij gaan meer interactiviteit inbouwen. Het meest basic is de koppeling van de e-mailfunctie. U kunt dan heel gemakkelijk over een project informatie aanvragen. Maar ook gaan we fotoseries, animaties, video’s en videointerviews aan de projecten koppelen. Onze verwachting is dat ontwikkelaars al snel hun vermelding hiermee willen uitbreiden. Vandaar dat wij regelmatig updates zullen lanceren.  •

scn 3 | 2012 13


winkelformules

tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

winkelen, hoe gaan we dat doen?

vanHaren Al jaren zien we in binnensteden en wijkcentra het aantal vanHaren schoenenwinkels toenemen. Een goede reden om eens na te gaan hoe deze schoenengigant zich in deze tijd van transformatie in winkelland ontwikkelt.

F

rank van Sebille, vastgoedmanager bij vanHaren en ik treffen elkaar bij hun recent geopende winkel in het centrum van Den Haag. Deze vestiging is kort geleden uitgebreid en vormt de huidige flagshipstore. De winkel omvat zo’n 600 tot 700 m² winkelvloeroppervlakte en bevindt zich over drie verdiepingen. De opzet is zeer ruimtelijk, waardoor de winkel groter oogt. Dat er schoenen verkocht worden, is duidelijk. De hele winkel staat vol met schoenendozen van verschillende modellen. Er staat een enorme rij voor de kassa. De locatie van deze winkel is eveneens fantastisch; op de hoek van de Venestraat en de Vlamingstraat heeft vanHaren hier een volledige A1 locatie met tegenover zich een grote vestiging van h&m.

vanHaren tot nu  In 1929 begon Ivo van Haren in Waal-

wijk met het maken van schoenen. Hij opende zijn eerste winkel in de Hoogstraat in Rotterdam. Het aantal winkels groeide gestaag. Na de tweede wereldoorlog kwam de productie slechts langzaam op gang, maar Ivo van Haren, inmiddels bijgestaan door zijn zoons Jacques en Johann, sloeg zich er goed doorheen. Rond 1955 had het bedrijf zo’n honderd winkels en verschillende fabrieken en werkplaatsen. Van vader op zoon  In 1965 overlijdt Ivo van Haren en volgen zijn zoons hem op. In deze periode neemt de concurrentie sterk toe en is een aantal reorganisaties nodig om het bedrijf gezond te houden. Wanneer Jacques van Haren in 1984 besluit terug te treden om gezondheidsredenen, is er geen opvolging. Om die reden komen er fusiebesprekingen op gang.

14 scn 3 | 2012


winkelformules

Misverstand is uitgesloten: vanHaren verkoopt schoenen, heel veel schoenen.

Overname door Deichmann  Deichmann Schuhe neemt in 1985 vanHaren over. Deichmann bezit op dat moment al 330 filialen in Duitsland, 60 filialen in Zwitserland en 40 filialen in de Verenigde Staten. Oprichter Heinrich Deichmann is gepromoveerd in de theologie en podologie. Hij wil zo veel mogelijk mensen in de gelegenheid stellen goede, betaalbare schoenen te dragen. Zijn drijfveer bepaalt vanaf dat moment de hele bedrijfsvoering van vanHaren. VanHaren verkoopt schoenen met de beste prijs-kwaliteitverhouding: hoge kwaliteit voor een lage prijs, zodat iedereen schoenen bij vanHaren kan kopen. De gedachte: ‘Goede schoenen voor iedereen’  ‘Wij

accepteren lagere marges dan onze collega’s. Wij hebben echt een missie, namelijk dat ieder mens goede schoenen moet kunnen dragen, dus maken we schoenen die iedereen kan dragen’, zo vertelt Frank bevlogen. ‘Waar komen jouw schoenen vandaan?’ vraag ik. ‘Ik draag altijd schoenen van vanHaren’, zegt Frank, terwijl hij zijn voeten optilt om zijn boodschap kracht bij te zetten. ‘Schoenen zijn ons primaire product. Wij verkopen hoofdzakelijk schoenen. We zijn daarin geen trendsetter, we komen niet met het allerlaatste modieuze model. Maar we bepalen wel mede of een ‘trend zich set’. Wij kunnen die rol vervullen, omdat we voortdurend écht goed luisteren naar onze klanten. Dat betekent dat we steeds hoogmodische en alledaagse schoenen verkopen van een goede kwaliteit

>

lees verder op pagina

Frank van Sebille, vastgoedmanager bij vanHaren

‘Wij hebben altijd goed naar onze klanten geluisterd en we blijven dat doen’

17 scn 3 | 2012 15


Liefde voor de stad is... Onze liefde voor de stad Utrecht komt bijvoorbeeld terug in onze plannen voor het voormalig postkantoor aan de Neude. Wij koesteren de monumentale schoonheid van het gebouw en binnen die kaders hebben we een nieuwe invulling gevonden. Met een boutique hotel, grote winkelruimtes en horeca voegen we nieuwe elementen toe aan dit deel van de Utrechtse binnenstad. Hiermee zorgen we voor een economische impuls aan de omgeving én de sfeer en het karakter van de Oudegracht worden versterkt. Aan de zijde van de Neude – het horecaplein – worden nieuwe horecaformules en een prachtig hotel gevestigd. Liefde voor de stad, voor prachtige gebouwen en met een project de omgeving een impuls bezorgen. Dat is waar het voor ASR Vastgoed Ontwikkeling in projectontwikkeling om draait, ook in uw stad.

www.asr vastgoedontwikkeling.nl


winkelformules

<

vervolg van pagina

15

tegen een zeer scherpe prijs. In onze prijsklasse zijn we de beste voor dames, heren en kinderen.’ Organisatie  De organisatie is redelijk plat. De nationale directie bestaat uit drie personen; er zijn verschillende afdelingen voor onder meer de inkoop, visual merchandise, marketing, opleidingen, HR en vastgoed. De filiaalmanagers (nu: 137 winkels) worden aangestuurd door regiomanagers. Dienstbaarheid  Heinrich Deichmann wil écht zijn klanten dienen. Zo wil hij ook zijn personeel dienen. De meeste mensen werken al heel lang bij de organisatie en zijn zeer betrokken. In Nederland zijn er bijna 1500 medewerkers. Vol-

Deichmann Groep: onder goede arbeidsomstandigheden vervaardigen volwassenen in vrijheid de schoenen, die bij vanHaren verkocht worden. ‘Maatschappelijk verantwoord ondernemen noemen we dat hier nu’, vertelt Frank. Hij vervolgt: ‘Deichmann deed dat al voordat we het begrip hier uitgevonden hadden.’ Daarnaast heeft vanHaren zijn eigen stichting: Stichting Hulp, waarmee bijvoorbeeld een gemeenschap in India gestimuleerd wordt. Waar eerst kleine kinderen moesten werken in de kalkwinning, gaan zij nu naar school. Elke familie woont er nu in een gemetseld huis. Er bevindt zich een ziekenhuis waar ook artsen en verplegend personeel een goede opleiding kunnen genieten. Door deze benadering is de oorspronkelijk kansarme gemeenschap veranderd in een kansrijke. Feiten en cijfers  Frank van Sebille is ervan overtuigd dat de oprechte betrokkenheid van vanHaren en de Deichmann bij hun product en de markt mede tot gevolg heeft dat vanHaren het zo goed doet. De omzet van de Deichmann Groep bedroeg in 2011 in 21 Europese landen en de VS 4,13 miljard euro. Er werden 156 miljoen paar schoenen verkocht in 3175 winkelvestigingen. Tegen de stroom in verhoogde vanHaren in 2011 zijn omzet in Nederland met 4 procent ten opzichte van 2010, terwijl de schoenendetailhandel in het algemeen 2,5 procent omzetverlies leed (cbw-Mitex). Met 137 filialen en een online-shop is vanHaren op dit moment de grootste in het midden-/lagere segment van de schoenendetailhandel in ons land. Het Nederlandse marktaandeel bedraagt zo’n 10 procent. De fysieke winkels kennen in het algemeen een winkelvloeroppervlakte van 300 tot 400 m². Den Haag is daar (nu nog) een grote uitzondering op. In Deventer is men vijf jaar geleden als pilot een winkel van 1200 m² gestart. Daar wordt ook nadrukkelijk ingespeeld op het belang van service en welness in deze tijd. Zo treffen we daar bijvoorbeeld een pedicuresalon in de winkel en meer ruimte voor accessoires. Naast de exploitatie van de winkels heeft van Haren op dit moment ook zo’n 80 panden in eigendom. Deze bevinden zich alle op toplocaties en maken de organisatie mede tot een sterke marktpartij om zaken mee te doen. webshop  De webshop is twee jaar geleden gestart en

gens hen behoorde vanHaren in 2008, 2009, 2010 en 2011 tot de beste werkgevers van ons land; een prestatie om trots op te zijn. Frank illustreert de organisatiecultuur als hij vertelt: ‘Ons winkelpersoneel wordt zeer zorgvuldig opgeleid. Iedereen moet weten wat service is en wat onze producten te bieden hebben. Eén keer per jaar komt al het leidinggevend personeel bij elkaar en wordt toegesproken door Heinrich Deichmann. Dan gaat hij in op de normen en waarden van onze organisatie. Dat is elk jaar weer zo’n indrukwekkende bijeenkomst.’ Maatschappelijk verantwoord  Heinrich Deichmann draagt vanaf het begin zorg voor de code of conduct van de

bevindt zich qua omzet nu al in de top van de vanHaren-vestigingen. Frank zegt: ’Ik geloof in groei van het internetverkoopkanaal. Ik geloof echter niet dat het voor ons product zo’n enorme vlucht zal nemen als soms voorspeld wordt. Ik geloof wel dat het één niet langer zonder het ander kan. Mensen worden aangetrokken door een totaalbeleving; zo brengen ze voor de gezelligheid met elkaar gewoon een bezoek aan centrumgebieden en voor de efficiency een bezoek aan onze webshop. De consument koopt wanneer hij wil en waar hij wil.’ Toekomst: blijven luisteren  ‘Wij hebben altijd naar onze klanten geluisterd en blijven dat doen. Daar bevindt zich ook onze toekomst. Bovendien hebben wij altijd geluisterd vanuit een ‘runners-up’ mentaliteit. Dat betekent dat je als marktleider alleen marktleider kunt blijven als je dienend blijft aan je klanten . We willen vooraan blijven lopen. Dat vraagt van ons dat we continu scherp blijven; op internet en in onze fysieke winkels.’ •

scn 3 | 2012 17


visie

Frans Merks

Dat de vastgoedmarkt is veranderd weet WPM Development als geen ander. WPM staat midden in de retailmarkt en ziet de komende jaren nog geen einde komen aan de vele veranderingen waardoor meer dan ooit visie en expertise wordt vereist bij de bestaande winkelgebieden. Op zich is dit geen bijzondere situatie, aangezien juist de retailmarkt zich al decennia kenmerkt door het continue inspelen op wijzigend consumentengedrag, retaildynamiek en overheidsbeleid. Het is echter niet te ontkennen dat vanwege de crisis, maar bijvoorbeeld ook door de groeiende internetverkopen, de veranderingen wel ingrijpender zijn, elkaar sneller opvolgen en vooral een veel grotere onvoorspelbaarheid hebben. De komende jaren zullen we daarom nog vaak geconfronteerd worden met winkelcentra die niet meer goed functioneren en waarvan de exploitatie onder druk staat. We kijken niet alleen naar de centra die problematisch zijn, maar ook naar centra die na een beperkte ingreep of herverkaveling juist uitstekend kunnen blijven functioneren. Ook de vraagstelling en opgave van onze opdrachtgevers is hierdoor aan verandering onderhevig onder het besef dat de onbeperkte groei in de retailmarkt er uit is. Veel gemeenten merken dat hun voorgenomen plannen voor integrale binnenstedelijke herontwikkeling niet meer in deze veranderende tijd passen. Er zal een heroverweging moeten plaatsvinden op grond van het veranderde economische tij en de al langer bekende demografische ontwikkelingen zoals regionale of plaatselijke bevolkingskrimp en vergrijzing. De ambities en financiële uitgangspunten moeten logischerwijs ook worden gereset, zo niet in de tijd dan wel in omvang of programma. Dit betekent niet het einde van integrale gebiedsontwikkeling. Er zijn juist nog volop kansen op de vastgoedmarkt. Winkelen, een belangrijke drager van menig binnenstad, is en blijft onlosmakelijk verbonden met de stedelijke economie. Alleen de context is veranderd en zal blijven veranderen. WPM Development ondersteunt de gemeenten met het maken van principiële keuzes. Er dient meer gekeken te worden naar “wat moet” in plaats van naar “wat kan”. Dat vraagt om herbezinning op de nieuwe verhoudin-

‘Veranderingen maken al jaren substantieel deel uit van ons vak' 18 scn 3 | 2012


visie gen tussen vraag en aanbod; investeren in datgene wat nodig is om steden en winkelgebieden gezond en vitaal te houden en indien nodig keuzes te maken voor een gefaseerde aanpak binnen een lange termijn totaalvisie. We moeten op een maatschappelijk verantwoorde manier de functionele en kwalitatieve basis gezond houden en stimuleren. Wij geven als WPM Development met onze kennis en ervaring in projectontwikkeling de plannen weer een realistisch en realiseerbaar fundament. We hebben daarbij te maken met veel partijen, versnipperd eigendom en een veelheid aan belangen. Succesvolle (her)ontwikkelingsprojecten vragen om samenwerking van alle betrokken partijen. Iedere partij streeft naar het optimale resultaat of rendement. Dit betekent echter niet dat de belangen op één lijn liggen. De aanpak van WPM Development is erop gericht om deze belangen te stroomlijnen en partijen tot elkaar te brengen. Bij beleggers zien we dat de focus op het bestaande bezit belangrijker geworden is. We moeten inzetten op het versterken van winkelgebieden en -centra door verplaatsing van zittende ondernemers en het vernieuwen door het aantrekken van nieuwe retailmilieu-bepalende winkelbedrijven. Het winkelgebied moet door uitbreiding of renovatie op een verantwoorde manier worden verankerd in zijn omgeving, inclusief het openbaar gebied. Het businessmodel van herontwikkeling en exploitatie van bestaand is anders dan dat van nieuwbouw. Dit vraagt van ontwikkelaars, gemeentes, retailers en beleggers om een andere positie, een andere rol en een andere

Er moet meer gekeken worden naar ‘wat moet’ dan naar ‘wat kan’ mentaliteit. Herontwikkeling van winkelcentra is bijvoorbeeld ook hèt moment om verduurzaming mee te wegen in de rendementsberekening, evenals de timing van de bouwkundige ingrepen, onderhoud, huurdersprofiel en de nieuwe exploitatiehorizon. WPM Development levert hieraan een belangrijke bijdrage. De focus ligt bij ontwikkeling op de bredere context, een benadering vanuit de totaliteit. Dit betekent dat je moet weten waar je mee bezig bent: wie is de consument, wat wil die, wat wordt gevraagd van de retailer, wie is dat, wat moet ik

doen om ze te binden en niet onbelangrijk: hoe moet ik dat straks beheren en exploiteren. Dit vraagt om maatwerk, meer kwaliteit in plaats van kwantiteit. De maatlat van de ontwikkelaar is verschoven van meters naar millimeters.

De maatlat van de ontwikkelaar is verschoven van meters naar millimeters Bedrijfsprofiel WPM Development maakt deel uit van de WPM Groep die dit jaar haar 25-jarig bestaan viert. Development is een ontwikkelbedrijf gespecialiseerd in de (her-) ontwikkeling van winkelcentra en winkelgebieden. De manier van werken kenmerkt zich in het “ontzorgen” van de opdrachtgever en een doelgerichte, realistische en financieel verantwoorde aanpak van projecten. Met een team specialisten staat WPM Development voor de meest rendabele aanpak om meerwaarde te creëren en de exploitatie van winkelcentra te verbeteren. Intensieve samenwerking met de opdrachtgevers en andere specialisten binnen de WPM Groep zijn essentiële voorwaarden voor een succesvolle aanpak. Maatwerk is het resultaat. Opdrachtgevers van WPM Development zijn de grote beleggingsinstellingen in Nederland, particuliere beleggers woningcorporaties, verenigingen van eigenaren, projectontwikkelaars en gemeenten.

De waarde van het vastgoed wordt niet (langer) bepaald door de stenen en de huurder, maar door het creëren van mogelijkheden om het uiteindelijk exploitatieresultaat duurzaam te versterken. Service, entertainment, sfeer en beleving, e-commerce, social media en narrowcasting introduceren nieuwe elementen in winkelgebieden die een bijdrage kunnen leveren in dat exploitatieresultaat. Denken vanuit de retailer en de consument is essentieel. Multifunctionele centra waar het goed toeven is, daar ligt de toekomst. We moeten denken in andere bedrijfsmodellen bij de herontwikkeling en de exploitatie van winkelcentra. De oplossing ligt vaak niet in de stenen, maar in de kwalitatief functionele en economische samenhang van het geheel. WPM Development heeft een onmiskenbare kennisbron en jarenlange ervaring in huis als het om visie en exploitatie van winkelcentra gaat. Met deze kennis en ervaring sturen we doelgericht in de herontwikkelingsopgave, in het creëren van meerwaarde en het verbeteren van de exploitatie. •

Frans Merks en Sjaak Soldaat van WPM Development geven hun kernachtige visie op het vak van de projectontwikkelaar in het huidige tijdgewricht. Om opnieuw een realistisch fundament te creëren, is volgens hen een heroriëntatie nodig. De ontwikkelaar van gisteren dacht aan stenen, de moderne bouwer denkt aan de optimale mix voor de kritische consument. ‘Niet de meters tellen, maar het werken op de millimeter’

scn 3 | 2012 19


internationaal

Roppenheim

Eerste vrucht van samenwerking

20 scn 3 | 2012


internationaal

The Style Outlets

ng MAB Development en Neinver

Grenzen bestaan niet meer. In het winkelvastgoed weten we dat eigenlijk al sinds de ontwikkeling van CentrO Oberhausen (â&#x20AC;&#x2122;96), waarbij van meet af aan een grensoverschrijdend marktgebied richting Nederland vastgelegd werd. De truc is inmiddels vele keren herhaald en inderdaad, de consument blijkt zich niets van grenzen aan te trekken. >>

scn 3 | 2012 21


internationaal

22 scn 3 | 2012


internationaal

H

et Roppenheim The Style Outlets ligt in de Franse Elzas. Dit in Elzasser bouwstijl opgetrokken outlet center ligt vrijwel op de grens met Duitsland en moet consumenten in twee welvarende regio’s aanspreken: de Elzas en het over de grens gelegen Baden-Württemberg. Een gebied met 8,5 miljoen potentiële klanten (Straatsburg, Basel, Karlsruhe, Baden-Baden en Mannheim), dat ook nog eens meer dan 27 miljoen toeristen per jaar aantrekt.

Roppenheim The Style Outlets rekent voor het eerste jaar op 1,5 tot twee miljoen bezoekers en op termijn van drie jaar moeten dat er zo’n drie miljoen worden. concept Shopping Centre News bezocht Roppenheim The Style Outlets op een mooie zomerse zaterdag. Het outlet center ligt zoals gezegd net op de grens met Duitsland en is via de Autobahn A5 en Autoroute A35 en een klein stukje provinciale (maar gloednieuwe)

weg prima bereikbaar. De eerste aanblik als men aan komt rijden, is die van een Elzasser vestingstadje met een gracht, torentjes en toegangspoorten. Die stijl is ook aan de binnenzijde mooi doorgezet. Een middeleeuws vestingstadje, maar dan wel met merkenwinkels en in de huisstijl van het ‘The Style Outlets’-concept, dat door Neinver in 2009 gecreëerd is om al haar merkencentra bijeen te brengen onder de paraplu die de nieuwe generatie outlet centers kenmerkt. Roppenheim is het zesde centrum van dit merk en het eerste in Frankrijk. Jan Eijkemans, directeur internationaal bij mab Development: ‘Wij zijn een samenwerking met het Spaanse Neinver aangegaan om in Frankrijk en Duitsland een aantal outlet centers te gaan ontwikkelen en managen. In deze landen is mab Development al vele jaren actief en heeft daardoor de nodige kennis van en ervaring met de manier waarop er

>

lees verder op pagina

25

scn 3 | 2012 23


internationaal

fotografie: scn

24 scn 3 | 2012


internationaal <

vervolg van pagina

23

in deze landen gewerkt wordt. Neinver is sterk in het managen van dit soort centra en heeft ook het netwerk met de outlet-retailers. Daarnaast heeft Neinver een beleggingsfonds voor outlet centers, hetgeen voor ons als ontwikkelaar natuurlijk erg aantrekkelijk is.’ maximaal  Roppenheim The Style Outlets is meteen op de maximale grootte (27.280 m2) gerealiseerd en telt 111 winkels en restaurants. Ten tijde van het maken van deze reportage was al ruim 70 procent ingevuld. ‘Dat we meteen de volledige omvang gerealiseerd hebben, heeft te maken met het Franse vergunningenstelsel. Normaal gespro-

ken zie je dat bij dit soort centra eerst een deel gerealiseerd en ingevuld wordt en dan een paar jaar later het volgende deel. Des te mooier is het resultaat van 70 procent verhuur, want dat heeft hier betrekking op de totale omvang.’ fenomeen  Het fenomeen ‘outlet center’ is intussen ruim tien jaar in Europa bekend; het best presterende outlet center staat op dit moment in het Nederlandse Roermond. Hoe kijkt Jan Eijkemans tegen de ontwikkeling van dit fenomeen aan? ‘Het outlet center is intussen volledig geïntegreerd in de winkelhiërarchie. Waarom er altijd zo heftig —zie recentelijk Bleizo in Zuid-Holland — tegen geageerd wordt, dat begrijp ik niet. Immers, als een retailer of een

merk een webstore opent, dan wordt daar ook niet tegen geageerd. In het voorbeeld van Roermond is echt bewezen dat het outlet-concept en traditionele retailconcepten prima naast elkaar kunnen bestaan. Daar komt bij dat outlet-shopping voor de consument meer een dagje uit is, dan gewoon ‘winkelen’. Het is dus een heel ander bezoekdoel Jan Eijkemans kan melden dat in het kader van de samenwerking met Neinver inmiddels vier andere projecten in voorbereiding zijn. Honfleur en Bellegarde in Frankrijk, en in Duitsland twee nog niet name genoemde locaties. • Video: Het interview met Jan Eijkemans kunt u ook op video bekijken via www.youtube.com/scnewsnl

scn 3 | 2012 25


Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

Al 25 jaar biedt WPM Groep ‘samen meer waarde’ in de vastgoedmarkt. 25 jaar ervaring die telt. Zo blijft WPM Groep voor u een sterke, actieve en solide partner bij de exploitatie en transformatie van vastgoed. Nu én in de toekomst.


nrw

Trendupdatecongres NRW organiseert dinsdag 20 november in samenwerking met onderzoeksbureau GfK het eerste Trendupdate congres. Hier wordt ook de eerste NRW Trendupdate gepresenteerd waarin de meest actuele trends en ontwikkelingen binnen de winkelmarkt in kaart zijn gebracht.

D

e trendupdate is een vervolg op het traject van scenarioplanning dat NRW in 2011 samen met haar leden heeft afgelegd. Dat resulteerde in december 2011 in de publicatie De toekomst van winkelen: drie scenario’s voor 2025. Op basis van een aantal trends worden in deze toekomstverkenning drie mogelijke scenario’s voor het Nederlandse winkellandschap uitgewerkt. Gezien de relevantie van het onderwerp heeft nrw ervoor gekozen met een tweejaarlijkse trendupdate te monitoren hoe de onderliggende trends zich ontwikkelen. Uit onderzoek is gebleken dat de trends vermaak en beleving, clicks & bricks, consumentenver-

trouwen en dynamiek, aanbod en leegstand het meest op de directieagenda’s staan. Lucien van der Hoeven, managing director bij onderzoeksbureau GfK, vertelt meer over het marktonderzoek. sprekers  Tijdens het congres gaan kopstukken uit de markt verder

in op deze trends. Prof. dr. Jaap van Duijn, oud-topman van Robeco en columnist van De Financiële Telegraaf, gaat in op de vraag hoe bedrijven het vertrouwen van de consument weer kunnen laten groeien. Alan Thompson stelt dat de consument in de huidige markt aan de macht is. Maar wat zoekt de shopper van nu? Tom Coronel, bekend Nederlands autocoureur, maar daarnaast in 2011 door Emerce verkozen tot e-commerce man van 2011 voor zijn formule Create2Fit Webshops, is uitgenodigd om zijn visie te geven op het thema clicks & bricks. Onder leiding van dagvoorzitter Joost Hoebink van het Nederlands Debat Instituut gaan Cor Molenaar, bijzonder hoogleraar emarketing en distance selling aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en schrijver van het boek Het einde van winkels, en Tie Liebe, directeur van Liebe Vastgoed en nestor van projectontwikkelend Nederland het debat aan over dynamiek, aanbod en leegstand in de markt. events  Voorafgaand aan het congres wordt een speeddatingevent

georganiseerd, waarbij twintig mensen de gelegenheid krijgen om over de vier thema’s van het congres te praten met collega’s. Ook is er tijd ingeruimd om deel te nemen aan de New Babylon Experience, een zeer interessante rondleiding door het prachtige New Babylon in Den Haag waar het congres plaatsvindt.  • Voor meer informatie en inschrijving: www.nrw.nl

NRW jaarprijs 2013 Op 1 september is de inschrijving voor de NRW Jaarprijs 2013 van start gegaan. NRW leden hebben tot 1 november 2012 de tijd hun project in te dienen. Tijdens de Jaarvergadering op 10 april 2013 zal de winnaar van de 24e NRW Jaarprijs bekend worden gemaakt. Deze prestigieuze prijs heeft een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld en wordt ieder jaar toegekend aan een recent nieuw of herontwikkeld winkelproject. Bij de beoordeling van de ingediende projecten speelt de mate waarin het project een bijdrage levert aan de kwalitatieve ontwikkeling

van het winkelvastgoed in Nederland een belangrijke rol. In 2012 werd winkelcentrum Markthof in Hoofddorp uitgeroepen tot winnend project. Volgens de jury heeft het gehele centrumgebied van Hoofddorp door de herontwikkeling ‘een enorme impuls gekregen en is het totale gebied voor de consument veel aantrekkelijker geworden.’ De jury bestaat uit de leden van de NRW Raad van Toezicht, samen met een aantal externe deskundigen en staat onder voorzitterschap van Ron Cijs. •

scn 3 | 2012 27


projecten

Veenendaal versterkt regionale functie door toevoeging van meters ĂŠn kwaliteit

Brouwerspoort Bij de Nederlandse retailers staat Veenendaal-centrum al jarenlang bekend als een uitstekende locatie. Het eigentijdse en moderne centrum heeft een buitengewoon aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemers.

28 scn 3 | 2012


projecten

kwaliteit  De ontwikkelaar van Brouwerspoort is am red.

AM-RED-directeur Bart Kuil en Arianne Hollander, wethouder van Veenendaal

W

inkelstad Veenendaal staat bij Nederlandse retailers al jarenlang bekend als een uitstekende locatie. De stad trekt jaarlijks niet voor niets miljoenen bezoekers (ruim 200 duizend per week) uit een opvallend grote regio. En Veenendaal staat niet stil; in het centrumgebied wordt volop ontwikkeld. Het bestaande winkelhart wordt vernieuwd en flink uitgebreid. Zoals met de bouw van Brouwerspoort; een project van ontwikkelaar am red en gemeente Veenendaal. Daarmee krijgt Veenendaal er winkels, horeca, woningen, een gracht, een cultuurplein en twee cultuurclusters bij. Wat maakt Veenendaal zo aantrekkelijk voor retailers en consumenten? Wethouder Arianne Hollander denkt dat dit voor een belangrijk deel komt door de uitstekende bereikbaarheid van het centrum. ‘Er is een tijd geweest dat autogebruik echt ontmoedigd werd. Veenendaal heeft echter nadrukkelijk geïnvesteerd in de routing, zodat de automobilist snel komt waar hij moet zijn, snel een plek kan vinden in een van onze grote parkeergarages, met aantrekkelijke parkeertarieven en daadwerkelijk in hartje centrum. Bijvoorbeeld onder De Cultuurfabriek, een cultuurhuis waar onder andere de bibliotheek is gevestigd, of Albert Heijn.’

regiofunctie  Maar een goede bereikbaarheid is niet het enige. Om de voorzieningen te laten aansluiten op een voorziene groei van bijna 63 duizend inwoners nu naar 70 tot 80 duizend in 2030, plus de regiofunctie die winkelstad Veenendaal heeft, was het zaak een gedegen stedenbouwkundig plan te ontwerpen dat daarin voorziet. Het project Brouwers­poort is daarin de belangrijkste component. ‘Van origine heeft Veenendaal al een regiofunctie en is het de groeikern van het gebied. Wat winkelen betreft, meten we hier op koopavonden en zaterdagen dat meer dan de helft van het bezoek uit de regio komt. Onze voorzieningen moeten daar nu en in de toekomst qua volume en aantrekkelijkheid op aan blijven sluiten. Sterker nog, Veenendaal moet er ten opzichte van andere plaatsen in de regio echt blijven uitspringen’, zegt de wethouder.

Directeur Bart Kuil: ‘Met het project Brouwerspoort hebben wij beoogd een stuk kwaliteit aan het centrumgebied toe te voegen, onder andere in de vorm van bijzondere, sfeervolle gebouwen en hoogwaardige openbare ruimte. Dit versterkt bovendien het eigentijdse en open karakter van ons centrum. Ook wilden we de belevingswaarde vergroten door het terugbrengen van water in de vorm van een gracht, die er in historische tijden was. De gebouwen en de gracht staan niet op zichzelf, maar worden samengevoegd met functies als wonen, cultuur, diensten, horeca, kantoren en winkelen. Dit bij elkaar maakt echt dat Veenendaal een sprong voorwaarts in belevingswaarde realiseert. Maar dat niet alleen: ook de woonkwaliteit en de kwaliteit van de winkelomgeving voor zowel retailers als consument gaat daarmee een sprong vooruit.’ cultuur  Overigens is ‘cultuur’ in Veenendaal een breed begrip, waaronder vallen: de bibliotheek, het museum, cultuurhuis het Spectrum met daarin de muziekschool, de volksuniversiteit en dansschool, alsmede de talloze verwijzingen naar de recente historie van Veenendaal als centrum van de textielindustrie. En ‘wonen’ is niet alleen maar wonen, maar ook begeleid wonen. Het aspect ‘diensten’ komt prachtig tot uiting in clusters van de medische en zorgsector. ‘Inderdaad is er hier sprake van een flinke uitbreiding van centrumfuncties, op een manier die je qua omvang en kwaliteit nog niet eerder in Veenendaal hebt gezien en zelfs niet of nauwelijks in Nederland’, aldus Bart Kuil. In het project Brouwerspoort is de historie van Veenendaal als centrum van de textielindustrie goed terug te vinden. Op een knappe manier zijn bestaande en nieuwe panden aan-

‘Veenendaal heeft veel geïnvesteerd in de bereikbaarheid van het centrum’ eengeknoopt en zijn er, behalve in de naamgeving van straten en panden, ook ontwerpdetails te vinden die naar die historie verwijzen. Ook zijn authentieke elementen van de Hollandia wolfabriek bewaard gebleven en geïntegreerd in de nieuwbouw. Arianne Hollander: ‘Zo gebruiken we onze historie als kracht in deze herontwikkeling en zorgen we ervoor dat dit gebied aantrekkelijk is voor zowel ondernemers, als bewoners en publiek uit de regio.’ Nieuw winkelcircuit  Een belangrijk effect van Brouwers­ poort is dat het centrumgebied niet alleen is vergroot, maar

>

lees verder op pagina

30 scn 3 | 2012 29


projecten

Het Nieuwe Winkelen Op initiatief van het HBD en in samenwerking met ondernemers en gemeente, is in Veenendaal een concept ontwikkeld waarin de winkeliers beter inspelen op het veranderende koopgedrag van de consument en het gebruik van nieuwe media als internet, mobiele telefonie en social media. Voorbeelden hiervan zijn onder meer digitale passpiegels, locatiegebonden aanbiedingen (zie het artikel over ‘couponing’ elders in deze editie) en sms-diensten voor het winkelend publiek. Het doel: de consument een optimale winkelbeleving bieden en het optimaliseren van de omzetpotentie in de winkels. In Veenendaal is het landelijk informatiecentrum Het Nieuwe Winkelen gevestigd. Hier kunnen bezoekers kennismaken met de technieken die in Veenendaal worden toegepast. Zie: www.hetnieuwewinkelen.org, of scan de QR-code.

Artist impression van de Tricotage, onderdeel van Brouwerspoort

ook een andere routing heeft gekregen. De consument kan nu het bestaande en nieuwe winkelgebied belopen via een ‘winkel-acht’ of zelfs een dubbele acht. Op die route liggen dan de bestaande Corridor Passage, de Hoofdstraat, het recent vernieuwde Scheepjeshof, maar ook het Brouwerspoortgebied. Daarin wordt ook de (nog aan te leggen) beeldbepalende

‘Wij respecteren elkaars expertise, en we maken er gebruik van’ Brouwersgracht opgenomen. Bart Kuil: ‘Het project zit qua realisatie nu op ongeveer eenderde van het volume. We hebben nu winkels, woningen en een parkeergarage van ruim 500 plaatsen gerealiseerd. Ook de verbinding tussen het bestaande en het nieuwe centrumgebied in de vorm van de bijzondere Bernard van Kreelpoort is al gerealiseerd.’ winkels  Brouwerspoort kenmerkt zich ook door het wonenboven-winkels. ‘Vanuit de gemeente gezien, is wonen boven de winkel natuurlijk belangrijk met het oog op de veiligheid,

30 scn 3 | 2012

levendigheid en sociale contacten’, zegt Arianne Hollander. ‘Deze aanpak is bewezen aantrekkelijk voor de woonconsument. Men woont graag in een gebied waar wat te beleven is, waar veel functies zijn. Daarom hebben we ervoor gekozen om in dit gebied niet alleen een mix van wonen en winkels te hebben, maar zeker ook horeca en cultuur. De Cultuurfabriek met een bibliotheek, museum en kunstuitleen aan het Kees Stipplein is al gerealiseerd. De muziekschool en de volksuniversiteit volgen nog. Zodoende zijn we qua levendigheid en veiligheid in dit gebied niet afhankelijk van alleen de openingsuren van de winkels. Brouwerspoort zorgt ervoor dat het winkelhart overdag én ’s avonds bruist.’ Samenwerking  In het project Brouwerspoort trekken

gemeente en ontwikkelaar nadrukkelijk als partners op. Arianne Hollander is daar beslist enthousiast over: ‘Ik vind dat wij in dit project een uitzonderlijke samenwerking hebben. We doen het ook echt sámen in die zin dat we samen verantwoordelijkheid hebben voor wat er komt. De basis hierin is wederzijds vertrouwen.’ Bart Kuil: ‘Vertrouwen, maar ook duidelijkheid naar elkaar toe. Duidelijk zijn over waar je grenzen liggen en wat je wel en niet aankunt. Maar ook respecteren we elkaars expertise en maken daar gebruik van.’ Arianne Hollander: ‘Je moet het ook eens zijn over wat je gezamenlijk in het project gaat opnemen. Zoals De Cultuurfabriek. Daar moeten de middelen natuurlijk wel voor op tafel komen en het project moet ook gerealiseerd worden in de omvang die je hebt afgesproken. Dat is niet altijd gemakkelijk. Dit soort aspecten vereisen een maximale inspanning en die hebben de wethouders die op dit project gewerkt hebben ook altijd geleverd. Het betekent ook dat je tevoren met de toe-


projecten

Brouwerspoort omvat als het in 2017 helemaal gereed is: • 5.500 m2 winkels • 500 appartementen • parkeergarages (1400 auto’s) • fietsenstallingen (600 rijwielen) • 1000 m2 horeca • de Cultuurfabriek, waar onder andere de stadsbibliotheek is gevestigd die onlangs de tweede prijs won voor de beste bibliotheek van Nederland. • museum • Spectrum, waar in 2013 Volksuniversiteit Veenendaal en muziekschool De Muzen zich zullen vestigen • nieuwe en bekende retailers, waaronder WE store, The Sting, Rituals. Voor meer informatie over de verhuur van commerciële ruimtes, kunt u contact opnemen met AM Real Estate Development, tel. 030 – 281 73 00.

‘Onze ondernemers hebben lef. Daarom is Veenendaal nu pilotstad voor 'het nieuwe winkelen’ komstige gebruikers hele goede afspraken moet maken over wat hun wensen en bedoelingen zijn.’ Het Nieuwe Winkelen  Veenendaal is natuurlijk niet alleen een belangrijke winkelstad geworden dankzij de ontwikkelaars en de gemeente. Verre van dat. Arianne Hollander: ‘Wij hebben hier een hele actieve kern van vooruitstrevende ondernemers. Zij laten zien wat ondernemerschap is, door lef te tonen en kansen te benutten. Zo is in Veenendaal een unieke samenwerking ontstaan rond ‘het nieuwe winkelen’ Een project van het hbd dat winkelstad Veenendaal koos als pilotstad.’ ‘Bovendien worden er talloze evenementen van een hoog kaliber georganiseerd”, vervolgt de wethouder. “Veenendaal staat al in de top-10 van beste winkelsteden en ik denk dat we daarin alleen maar sterker zullen worden. Niet alleen voor ons primaire verzorgingsgebied, maar ook voor de regio. Veenendaal is een populaire winkelbestemming en we doen ons best om in 2013 de titel ‘Beste binnenstad’ te verdienen.’ beste binnenstad  Waarom verdient Veenendaal deze

1

2

3

titel? Arianne Hollander: “Omdat onze winkelstad compact en comfortabel ingericht is en een gevarieerd aanbod heeft van zowel grote winkelketens als een keur aan bijzondere speciaalzaken. Ook het bruisende karakter, door de mix van winkelen en wonen, met horeca en cultuur, maakt ons centrum aantrekkelijk. Voeg daar innovatie, een gezellige sfeer, goede bereikbaarheid en uitstekende en betaalbare parkeervoorzieningen aan toe, en je hebt goud in handen.’ Bart Kuil: ‘Het nieuwe centrumplan heeft in dit geheel wel een bijzondere rol. Het is de katalysator voor toekomstige ontwikkelingen en verbeteringen in het oude deel van het centrum. Brouwerspoort is op dit moment natuurlijk het best toegesneden op wat de markt qua winkelafmetingen en kwaliteit wenst. Dat resulteert in de interesse van winkelketens die iedereen graag in z’n winkelgebied wil hebben en leidde ertoe dat bijvoorbeeld Sting hier op een prominente plek gaat zitten.’ Arianne Hollander: ‘De gemeente heeft er overigens voor gekozen om niet alleen te investeren in het nieuwe gebied, maar doet dat ook in het bestaande winkelgebied. Zo is in de Hoofdstraat de openbare ruimte helemaal opnieuw ingericht en hebben we een visie ontwikkeld op eventueel nog in de toekomst vrijkomende industriële panden. Al met al wordt hier met het nodige lef iets neergezet dat in belangrijke mate het toch al succesvolle stadshart verder vooruit helpt en waar bestuurders, ondernemers en bewoners terecht trots op kunnen zijn.’ • 1 www.brouwerspoort.nl 2 www.amred.nl 3 videoreportage

scn 3 | 2012 31


congressen NRW TReNDupDATeCoNgRes DinsDag 20 november 2012 13:30 â&#x20AC;&#x201C;18.00 uur new babylon Den haag

Eerste congres over supermarktvastgoed Het platform Supermarkt en ruimte/ BVDW en het vakblad Foodpersonality organiseren op 8 november 2012 een congres over supermarktvastgoed.

I

n totaal maken ruim vierduizend locaties met een totaal winkeloppervlakte van bijna vier miljoen vierkante meter supermarktlocaties tot een belangrijke en gewilde beleggingscategorie in de vastgoedmarkt. Ondanks de economische crisis stijgt de omzet. Niet verwonderlijk, want er heerst een constante schaarste aan goede locaties dankzij schaalvergroting. Supermarktvastgoed kenmerkt zich door een laag leegstandsrisico. Verder hebben beleggers te maken met solvabele huurders, waardoor er sprake is van een relatief laag debiteurenrisico, en relatief lage onderhoudskosten.

De toekomst van winkelen MET EEN UPDATE VAN DE bELANGRijKSTE RETAiLTRENDS

Welke trends en ontwikkelingen staan op dit moment hoog op de agenda in de boardrooms? Kom dinsdag 20 november ook naar het NRW Trendupdate congres en laat u informeren over de toekomst van winkelen door kopstukken uit de markt! Laat u inspireren door topsprekers als prof. dr. Jaap van Duijn, oud-topman van Robeco en columnist van De FinanciĂŤle Telegraaf, Alan Thompson, directeur van Portland Design Associates, Tom Coronel, directeur van Create2Fit Webshops, Tie Liebe, directeur van Liebe Vastgoed en professor dr. Cor Molenaar, bijzonder hoogleraar eMarketing en distance selling aan de ErasmusUniversiteit Rotterdam. Zij praten u bij over de recente ontwikkelingen in de winkelsector. Schrijf u nu in voor het congres en ontvang een gratis exemplaar van de eerste NRW Trendupdate. Ga voor alle informatie en inschrijving naar www.nrw.nl.

in samenwerking met

ondernemers  Ook voor supermarktondernemers is vastgoedeigendom belangrijk. Projectontwikkelaars en gemeenten bieden vastgoedlocaties eerder aan een grote onderneming dan een zelfstandige supermarktondernemers. Om de positie bij het verwerven van vastgoedeigendom door supermarktondernemers te verbeteren is het Supermarktfonds opgericht. Tijdens het congres zal Ton ten Have (voorzitter van het Supermarktfonds) dit toelichten. trends  Wat zijn de trends in supermarktland? Zet de schaal-

vergroting verder door? Wat gaat internet betekenen? Vastgoedautoriteit Tie Liebe (Liebe Vastgoed) zal tijdens het congres zijn visie op de toekomst van supermarktvastgoed geven. Naast inhoudelijke bijdragen van twee gerenommeerde namen uit de wereld van supermarkten en vastgoed, wordt door een vakjury de beste supermarktlocatie van Nederland gekozen. Aan de hand van objectieve criteria worden supermarkten langs de meetlat gelegd en wordt per categorie een winnaar uitgeroepen. Kortom, een boeiend en leuk programma voor iedereen die zich professioneel bezighoudt met supermarkten en vastgoed. Supermarktvastgoedcongres, 8 november 2012, Hotel Houten. Voor meer informatie: www.supermarktenruimte.nl

32 scn 3 | 2012


column

de retailer Bestaansrecht winkeliersverenigingen

D winkellocatiemarkt Nederland 2012 De WinkellocatieMarkt – in de nieuwe formule – vindt dit jaar op 4 oktober in het winkelactieve Rotterdam plaats. Deze dertiende editie is volledig nieuw en verrassend opgezet: als running conference. De reacties uit de markt zijn zeer positief. Het belooft dan ook een boeiende dag te worden met pakkende en inspirerende content, afgewisseld met netwerkbreaks op verrassende locaties. Het event vindt dit jaar plaats in Rotterdam. Want in deze stad staat op winkelgebied enorm veel op stapel: winkelprojecten die in volle gang zijn of binnenkort van start gaan.

Programma WinkellocatieMarkt rotterdam, 4 oktober 2012 10:00 rotterdamse ochtend @Stadhuis

• opening door wethouder Hamit Karakus • rotterdams winkeldebat met o.a. Stadsontwikkeling Rotterdam • excursies naar Forum Rotterdam, Cool63, Markthal Rotterdam en RCD

13:15 lunch@Vapiano 14:30 trendmiddag @post rotterdam

• ambities retailers: Landmarkt en LODSH • trendwatchers: TU Eindhoven en Nyenrode • markt-keynotes: Jones Lang LaSalle en Wereldhave • primeur: IKEA geeft toelichting op unieke prijswinnende klantbenadering

e grote(re) winkelcentra ontplooien hun promotie-activiteiten steeds vaker middels een professionele aanpak via een extern marketing- en/of communicatiebureau, al dan niet ingegeven door de belegger. Het gros van de centra is echter afhankelijk van de plaatselijke ondernemers die zich vanuit collectief belang inzetten voor gezamenlijke activiteiten om het betreffende centrum te promoten. Vrijwillig, enthousiast en enkel gebaseerd op eigen ervaringen doen zij hun uiterste best er wat van de maken. In de regel is het de winkeliersvereniging die zich bezighoudt met het maken van plannen, het uitvoeren ervan en, niet te vergeten, het innen van de contributie om deze plannen te kunnen betalen. Er zijn helaas nog steeds ondernemers, waaronder diverse landelijke filiaalbedrijven, die het nut van gezamenlijke promotie activiteiten niet inzien en dus niet willen meebetalen. Van laatstgenoemden is algemeen bekend dat ten tijde van de huurcontractonderhandelingen het verplichte lidmaatschap van de winkeliersvereniging op voorhand dient te worden doorgehaald. Een voor mij onbegrijpelijke beslissing; een winkelcentrum en de attractiviteit van hun winkel draait immers niet alleen op hun eigen naamsbekendheid. Op dit moment wordt in het noorden van Nederland, ter vervanging van een verouderd huidig centrum, een gloednieuw winkelcentrum gebouwd. Het nieuwe winkelcentrum wordt eigendom van diverse appartementseigenaren, ondergebracht in een VVE. Dit gold overigens ook voor het oude centrum. De winkeliersvereniging van het oude centrum probeert via het opstellen van een huishoudelijk reglement waarin zij o.a. iets roept over de hoogte van de contributie aan de winkeliersvereniging, dit reglement onderdeel te laten zijn van het splitsingsreglement uit hoofde van haar ervaring in het bestaande centrum. Hierdoor worden alle individuele eigenaren van het nieuwe winkelcentrum gehouden om het verplichte lidmaatschap van hun huurders op te nemen in de huurcontracten. Ik vind dit een slimme zet, maar vraag me tegelijkertijd af waarom het initiatief daartoe vanuit de winkeliers moet komen en niet vanuit de ontwikkelaar. De ontwikkelaar van bovengenoemd winkelcentrum heeft uiteindelijk aangegeven dat hij aan het opnemen van dit huisreglement wel zijn medewerking wilde verlenen. Bij individuele discussies met eigenaren over het koopcontract en een inhoudelijk bezwaar op dit punt haken zij echter wel direct af. In de kopersvergaderingen ontstaan nu al diverse discussies, omdat de kopers/verhuurders van de filiaalbedrijven de bui op voorhand zien hangen. Alle inspanningen van de winkeliersvereniging ten spijt, staat het bestaansrecht van de nieuwe winkeliersvereniging op voorhand al onder druk als niet iedereen mee participeert. Als dit nu om schokkende bedragen zou gaan, zou ik dat nog enigszins begrijpen. Misschien dat er eens een (marketing)bureau kan opstaan om deze bedrijven te overtuigen van het belang van een collectief? •

Tinie Dorrestijn Manager vastgoedbeheer Plus Retail

16:30 Netwerkborrel @post rotterdam scn 2 | 2012 33


De bezoekersfrequentie De verblijfsduur

verhogen! vergroten!

Dinosauriërs: kies uit meer dan 100 verschillende modellen!

Wij verhuren attracties!

Wij hebben voortdurend meer dan 300 modellen uit de volgende thema‘s in voorraad:

Erven van de dino‘s: mammoet, sabeltand en co., bekend van vele tv-series! The FUTURE is WILD: de dieren van de toekomst veroveren vandaag!

www.wolterdesign.de

Sprookjesfiguren: laat u zich betoveren! Reuze-insecten: wij draaien de grootteverhouding mens-insect om! Giganten van de zee: voorouders van de haai (14m lang), roofvissen of schildpadden, zo groot als een VW-kever! Bij voldoende bestelvolume, bouwen we uw individuele expositie.

Wij bezoeken u graag en vrijblijvend, zodat we voor uw center een offerte op maat kunnen aanmaken. Zo wordt elke expositie individueel en aangepast voor elk center! - Expositiegrootte tussen 200 m2 - 10.000 m2. Transport, opbouw en afbraak samen met de borden nemen wij ten laste, u zorgt voor de decoratie en de verzekering. Heide 3 · D-31547 Rehburg - Loccum · Tel.:+49(0)5766 9419 -134 · Fax:+49(0)5766 9419 -139 · e-mail: wolterdesign@t-online.de

Holland_Anzeige_01.indd 1

MEER DAN ALLEEN EVENEMENTEN

TOF evenementen Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 info@tof-evenementen.nl www.tof-evenementen.nl

19.01.12 09:35


marketing

Winkelcentrummarketing:

Waar kunnen we het best mee scoren?

N Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

a bijna veertien jaar Shopping Centre News en ook bijna 25 jaar in het winkelcentrumvak, krijg ik nu eindelijk het gevoel dat marketing voor winkelcentra de positie begint te krijgen die het verdient. Weliswaar is de oorzaak van dit verschijnsel voor een deel terug te voeren op het gegeven dat het exploiteren van een winkelcentrum tegenwoordig niet meer vanzelf gaat, toch is er ook sprake van erkenning van marketing an sich. De winkelcentrumindustrie was (en is) altijd behoorlijk traditioneel ingesteld en gericht op cijfers. Binnen dat cijferen werd marketing lange tijd als

Het is duidelijk dat het in deze tijd van groot belang is om je marketing als winkelcentrum op orde te hebben. Passend bij de aard van het centrum (buurt-, wijk- enz.), passend bij de problematieken die er lopen, bij de marktpositie, bij de kansen en bedreigingen, de plaats op de curve van de levenscyclus en zo meer. poen, plan, planning  Voorts is natuurlijk iedereen op zoek naar de beste ideeën en middelen om in te zetten. Soms heeft dit wat weg van het najagen van de heilige graal. Maar daar kunt u gerust mee stoppen, want die is er niet. Toch is er wel degelijk iets waarmee u als winkelcentrum snel kunt scoren. En dat is het driemanschap Poen, Plan en Planning. De overeenkomst met de (basis) 4 P’s van de marketing zit ‘m alleen in de letter P. Verder niet. De drie P’s die hier bedoeld worden, vormen de basis. Een solide basis, want heeft u dit op orde, dan kunt u op een degelijke manier aan de slag. Met de zekerheid van een budget waar

POEN plan planning

kostenpost gezien en niet als instrument waarmee het onderscheid (mede) gemaakt kon worden. Nu zien eigenaren dat steeds meer in en zijn ook bereid om er zelf in te investeren en het voortouw te nemen. Neem daarbij dat ook de verjonging van onderaf nadrukkelijk een rol is gaan spelen en het mag niemand verbazen dat een nieuw verschijnsel als de nrw Marketingprijs zoveel inzendingen kent.

niveau  Toch moeten we niet overdreven doen over die winkelcentrummarketing. Feit is dat veel winkelcentra de principes hiervan al decennia toegepast hebben. Alleen, het niveau wilde nogal flink verschillen. En dat was/is dus voor een belangrijk deel afhankelijk van de geleverde inzet. Hoe sterk (in kwalitatieve zin) was de bezetting van de ondernemersvereniging? Was er voldoende tijd vrij te maken? Of voldoende budget om expertise in te huren? Was er sprake van teamwork tussen ondernemersvereniging en eigenaar/beheerder? Enzovoort.

partners achter staan en aan bijdragen. Met de bagage van een doorwrocht plan waarin kansen en bedreigingen, sterke en zwakke punten, doelstellingen en meer in omschreven worden. Met het organisatorische baken van een goede planning, waarin niet alleen naar momenten (de programmatische jaarkalender), maar ook naar bestedingen gekeken wordt. Natuurlijk, u kunt ook scoren met een geweldig event, een kei van een sales-promotion of een dijk van een reclamecampagne. Maar als u er voor zorgt dat deze (en de rest) ingebed zijn in de vruchtbare bodem van Poen, Plan en Planning, dan zorgt u voor slagkracht én continuïteit. En tot slot nog één tip: begin nú met de voorbereidingen voor volgend jaar. Formuleer doelstellingen en zoek draagvlak en funding in samenwerking. Vraag offertes aan, laat bureaus zich bij u presenteren. Het is zo 2013! •

scn 3 | 2012 35


marketing

Winkelstad Veenendaal experimenteert met couponing

O

p het Veenendaalse couponblad zullen lokale ondernemers de mogelijkheid krijgen om de consument een scherpe aanbieding te doen. Ondernemers kunnen een plekje op het Veenendaalse couponblad reserveren bij Netwerk VSP. Dit couponblad wordt huis aan huis verspreid in Veenendaal. Consumenten kunnen op vertoon van de kortingscoupon in de betreffende winkel mooie kortingen krijgen op producten. De samenwerkingspartners denken hiermee de binnenstadsondernemers én de consument een dienst te bewijzen. Onderzoek in opdracht van PostNL door Rijksuniversiteit Groningen en MetrixLab wijst namelijk uit: “Het beste werkt het om in een mailing een voordeeltje te bieden in de vorm van een (kortings) coupon. Door coupons toe te voegen,

36 scn 3 | 2012

r zomed Sporto bla coup Vneenendaal

voor de rtingen Aan ko er in m sportzo al da Veenen l op e sn Kijk rzijde de achte

maak je het voordeel heel tastbaar en trekt je mailing meer aandacht.”Dat couponbladen een groot succes zijn, zien we over de grens ook. Couponing is in Amerika en Engeland al een ware trend, er worden zelfs televisieprogramma’s als Extreme couponing over kortingsjagers gemaakt. Netwerk VSP brengt zelf al landelijke couponbladen uit en steunt met het Veenendaalse couponblad Het Nieuwe Winkelen en daarmee de lokale ondernemer. Succes  Gemeente, Bureau Binnen-

stad, Promotie Veenendaal en de andere samenwerkingspartners zijn tot nu toe tevreden over de pilot van Het Nieuwe

G

€400.-

KO RTI N

Netwerk VSP, Nederlands grootste huisaan-huisverspreider) gaat samen met de partners van Het Nieuwe Winkelen een couponblad met aanbiedingen van winkeliers uit Veenendaal uitbrengen. Het is voor het eerst dat een nationale verspreider een dergelijke lokale campagne opzet. Het experiment past daarmee goed in het project Het Nieuwe Winkelen, waar allerlei innovatieve acties worden genomen om consumenten te verleiden winkelstad Veenendaal te bezoeken.

Winkelen. Onlangs heeft Sanoma Media in Veenendaal met hen een succesvolle test afgerond waarbij consumenten in de regio advertenties van lokale aanbieders uit Veenendaal op hun mobiele telefoon konden lezen. Daarnaast is de eerste versie van de website www. winkelstadveenendaal.nl uitgebracht, wordt het landelijk informatiecentrum in de Scheepjeshof goed bezocht en is de groep van binnenstadsondernemers uitgebreid van twintig naar honderd deelnemers. Wel meer shoppen  CendrisMonitor

heeft onlangs resultaten van een nationale enquête gepresenteerd, waaruit zou blijken dat winkelen lang niet zo populair is als gedacht. Winkelstad Veenendaal ziet juist kansen, want uit de feitelijke gedragingen van consumenten blijkt het tegendeel: ‘funshoppen is een


marketing

Als we een ‘buzzword’ moeten aanwijzen waar iedereen in de winkelcentrumindustrie mee bezig is, dan is dat op dit moment toch wel ‘beleving’ of ‘experience’. Ontwikkelaars, architecten, retailers en adviseurs breken zich het hoofd over de vraag hoe die ‘beleving’ het best in een winkelomgeving vorm gegeven kan worden. Vreemd genoeg is er een allang bestaand middel dat daar prima in kan voorzien: de decoratie!

Decoratie niet te onderschatten factor in belevingswaarde

W van de populairste manieren van vrijetijdsbesteding in Nederland’ (cbs Vrijetijdsmonitor). Bovendien zet Veenendaal haar troef Het Nieuwe Winkelen in. De (mobiele) website is op 14 september online gegaan. Daarnaast wordt achter de schermen al gewerkt aan de volgende release en aan een voordeelkaart voor het winkelend publiek. Het Nieuwe Winkelen  Met Het Nieuwe Winkelen spelen binnenstadsondernemers in op de trend, dat consumenten (mobiel) internet gebruiken om te shoppen. De pilot van Het Nieuwe Winkelen in Veenendaal is mogelijk door  samenwerking tussen het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Ik Onderneem!, de gemeente Veenendaal, Bureau Binnenstad en Promotie Veenendaal, binnenstadsondernemers en ict-aanbieders. •

ietse van Rijen van All Art Design Project Decoratie is op dit gebied een specialist. ‘Wij zijn dagelijks bezig met de vraag hoe we de bezoekers van winkelcentra een prettig gevoel kunnen geven en hoe we iets van beleving kunnen toevoegen. Die ‘beleving’ zit niet altijd in grote en dure decors of bijzondere attributen. Het is vaak al voldoende om in lijn met de architectuur, de branchering en ook de huisstijl decoratiegroepen te plaatsen of op te

hangen. ‘Natuurlijk is het ook mogelijk om de decoratie af te stemmen op een actieperiode. Zo kun je een campagnebeeld heel goed terug laten komen in de decoratie en daarmee het effect vergroten. Voor dit doel hebben wij een grootformaat printer aangeschaft. Maar er zijn nog genoeg winkelcentra die niet werken met dit soort campagnes. Voor deze centra is de seizoensdecoratie nog steeds een prima instrument om sfeer en beleving toe te voegen.’ Voor welke consument?  De mensen van All Art Design Project Decoratie vinden het belangrijk om een decoratie te plaatsen die echt past bij het winkelcentrum. Wietse van Rijen: ‘Naast het budget proberen wij ook rekening te houden met het winkelende publiek (jong, oud, klassiek, modern), soort winkels en de architectuur van het gebouw. Daaruit halen wij ons idee voor de stijl die we willen toepassen.’

All Art Design Project Decoratie is inmiddels druk in de weer met plaatsingen van herfstdecoraties en met de voorbereidingen voor Kerst. Wilt u weten wat All Art Design Project Decoratie voor u kan doen? Stuur dan een email aan info@all-art-design.nl of bel met 0165508859. •

scn 3 | 2012 37


marketing

Zoveel winkelcentra, zoveel wensen. Dat geldt voor marketing, events, nieuwe media, pr en meer. Het ene winkelcentrum kiest voor een full-servicepakket dat een jaar of langer loopt, het andere voor een ad-hoc activiteit van een weekend. Als leverancier moet je daar rekening mee houden.

Multidisciplinair geheel naar keuze

N

ienke Steensma werkt als algemeen directeur bij de OnlyGroup in Haarlem. Het bijzondere van de OnlyGroup is dat zij uit een aantal bedrijven is opgebouwd, die elk een eigen specialisme vertegenwoordigen. Gemeenschappelijk kenmerk is dat ze alle gericht zijn op winkelcentra en winkelgebieden. Waarom deze aanpak? ‘Omdat de klant ons ook apart kan inschakelen: dus alleen een website laten bouwen, alleen de marketingcommunicatie, alleen een event of alleen de pr. Maar we kunnen ook een volledig jaarplan ontwikkelen waarin al die elementen ingeschakeld worden. De klant merkt op zich niets van die splitsing in onze bedrijfsactiviteiten, want alles loopt via één accountmanager.’ De bedrijven die onder de groep vallen zijn: Onlyprc (voor pr, communicatie en nieuwe media), OnlyZ (marketing en branding van winkelgebieden)

38 scn 3 | 2012

en OnsSausje (voor events, experience stores en tijdelijke winkels). Al met al werken er voor deze bedrijven nu zo’n vijftien vaste medewerkers/sters en een heel legioen aan vaste oproepkrachten. social media  ‘In het geval van een compleet jaarplan werken deze disciplines al snel allemaal met elkaar samen’, zegt Nienke Steensma. ‘Immers, een winkelcentrum kan vandaag de dag feitelijk niet zonder een website, maar ook niet zonder traditionele vormen van communicatie, zoals advertenties en affiches. Relatief nieuw is natuurlijk de ontwikkeling op het gebied van

Nienke Steensma

social media, zoals Twitter en Facebook. We zien dat steeds meer winkelcentra daar wat mee gaan doen en dat kan een goede zet zijn als je vooral ook een jongere doelgroep wilt bereiken. Wat men niet moet vergeten, is goed te kijken naar de doelgroep en het marktgebied. Als daar vooral senioren wonen, dan moet je zowel in je media slimme keuzes maken, als ook in je events. Dus geen grootscheepse sinterklaasintocht, maar juist een kleinschaliger event gericht op grootouders en kleinkinderen.’ ontwikkeling  De OnlyGroup werkt

in opdracht van eigenaren, beheer-

‘Steeds meer ondernemersverenigingen laten zich bijstaan door professionals’


estafettecolumn

de nuance Nieuwe tijd vraagt om duurzame betrokkenheid

L

ders en ook ondernemersverenigingen. Zit daar ook nog een ontwikkeling in? Nienke Steensma: ‘We zien dat beheerders vaak een voortrekkersrol vervullen en inventariseren wat de wensen en doelstellingen zijn. Vervolgens worden wij ingeschakeld om dat in te vullen. Maar we zien ook dat steeds meer ondernemersverenigingen zich willen laten bijstaan door professionals. Daarmee bereiken ze twee dingen: ten eerste kan er een hoger niveau bereikt worden, en ten tweede heeft men er geen omkijken naar. Het scheelt dus tijd voor de bestuursleden. Vanzelfsprekend willen ondernemersverenigingen wel meedenken over de koers en invulling, wat niet meer dan logisch is, omdat de retailers de meeste kennis van de doelgroep in huis hebben. Onze rol is goed naar beheerder en winkeliers te luisteren en ons aan te passen aan de budgettaire mogelijkheden. Wat wij overigens niet doen, is het echt begeleiden van ondernemersverenigingen. We richten ons sec op de hier genoemde taken en specialismen.’ Wat gaat de toekomst brengen? D  e OnlyGroup zit in een markt die

continu in beweging is. Wat verwacht Nienke Steensma voor de toekomst? ‘Ik denk dat websites — in een modernere aanpak — steeds belangrijker worden en ook social media. Wij hebben hiervoor al formats die snel te lanceren zijn en die geheel door de klant of indien gewenst door ons beheerd kunnen worden. Ook verwacht ik meer op beleving gerichte interactieve elementen in het winkelcentrum zelf, bijvoorbeeld in de decoratie of verlichting. Daarnaast zullen steeds meer eigenaren en beheerders niet alleen een jaarplan, maar vooral ook een strategisch plan wensen, waarbij goed gekeken wordt hoe het winkelcentrum in de markt gezet moet worden. Actueel is natuurlijk het bedenken van oplossingen voor leegstand. Onze fullserviceaanpak sluit op dit hele pakket naadloos aan.’ • oor meer informatie: nienke@onlyz.nl

ange tijd leek er geen vuiltje aan de lucht. De detailhandel expandeerde en schaalvergroting was troef. De vastgoedsector beleefde hoogtijjaren en huurprijzen stegen als vanzelfsprekend. Gemeentelijke overheden konden met zoveel investeringsdrift hun geluk niet op. Vanaf de jaren '60 zorgde de welvaartsgroei voor een grote dynamiek in de detailhandel. Natuurlijk er waren ook periodes van tegenspoed (zoals de jaren '80 ) met een kwakkelende economie, stagnerende bestedingen en toename van leegstand. Maar vanaf de jaren '90 van de vorige eeuw zat de vaart er goed in. Wat gepaard ging met aansprekende binnenstedelijke ontwikkelingen en een sterke toename van grootschalige projecten. Vanaf begin van deze eeuw werd de winkelplanning gedomineerd door de aandacht voor perifere detailhandel en de mogelijke komst van een mega mall. Natuurlijk waren hier en daar kritische signalen te horen, 'krijgen we niet wat veel winkelmeters in Nederland' en 'lijken die winkelstraten niet allemaal op elkaar'. Maar nog steeds was het overheersende beeld uitermate gunstig: winkels vormden een gegarandeerde bron van inkomsten, versterkten het imago van de stad en waren een risicoloze belegging.

ting en –planning definitief verlegd moet worden. De winkelsector zal zich deels opnieuw moeten uitvinden. Meer dan voorheen komt het aan op ondernemerschap, innovatiekracht en onderscheidend vermogen. Recente ontwikkelingen in de Amsterdamse binnenstad zijn daar een kenmerkend en inspirerend voorbeeld van.

Het beeld anno 2012 is drastisch veranderd. De fijnmazige winkelstructuur kraakt in zijn voegen. De langdurig stagnerende economie, de doorbraak van het internet, oplopende leegstand en soms regionale overbewinkeling, hebben als gevolg dat het verstandshuwelijk tussen detailhandel en vastgoed danig is bekoeld. (Internet)goeroes weten zelfs te melden dat de virtuele winkelwereld de fysieke zal overheersen, leegstand van winkels tot structurele verpaupering van steden zal leiden en veel winkelgebieden ten onder zullen gaan aan eenvormigheid. Waar het in 2009 nog ‘trending topic’ was waar de eerste megamall in Nederland zou moeten komen, lijkt amper drie jaar verder het devies te zijn ‘niets doen, stil zitten en de storm laten uitrazen‘.

Ontwikkelen en bouwen gaat steeds minder over stenen. De relatie met de gebruiker, de maatschappelijke functie en toekomstwaarde komen steeds centraler te staan. Traditionele rollen van de stedenbouwkundige, de ontwikkelaar, de architect en overheid veranderen daardoor sterk. Om inhoud te geven aan die nieuwe rol moeten actoren in de vastgoedketen de blik niet langer naar binnen richten. Ze moeten zich afvragen hoe vitale gebiedsontwikkelingen, leefbare wijken en duurzame steden kunnen worden gecreëerd die uitgaan van wensen, verlangens en behoeften van eindgebruikers. De vastgoedsector moet op zoek naar nieuwe werkwijzen, methodieken en organisatievormen om langdurige connecties te maken met hun klanten, afnemers en gebruikers van hun producten en diensten. De focus op een eenmalige levering dient plaats te maken voor het creëren van duurzame relaties. Dit zal leiden tot leef-, werk- en woonomgevingen die meegroeien met de eisen van de tijd en daarmee de wensen en behoeften van haar gebruikers.  •

Wijzigende marktomstandigheden dwingen tot heroriëntatie. De gebouwde omgeving zal zich moeten aanpassen aan snel veranderende wensen van de toekomstige, mondige en kritische generatie consumenten die zich bewegen in virtuele en fysieke aankoopplaatsen. Anders dan in voorgaande perioden van laagconjunctuur is er sprake van structurele veranderingen. Dit impliceert dat de koers bij vastgoedinrich-

In dynamische en leefbare steden speelt de vitaliteit van het vastgoed een cruciale rol. Het succes van toekomstige ontwikkelingen zal vooral worden bepaald door de mate waarin de vastgoedmarkt erin slaagt functie en gebruik aan te laten sluiten bij wat mensen voelen en beleven. Mensen hebben goede fysieke plekken nodig om te kunnen leven. Om te wonen, te werken, te winkelen en te recreëren. De behoefte aan sociale en fysieke leefgemeenschappen blijft. Sterker nog, die groeit. Maar de eisen die we stellen aan fysieke omgevingen komen steeds hoger te liggen; ze moeten immers de fysieke tegenhanger zijn van wat in de virtuele wereld plaatsvindt. Ook winkelgebieden moeten zichzelf opnieuw uitvinden. Dat kan alleen als er communicatie over en weer met gebruikers plaatsvindt, zodat effectieve innovatie van de waardeketen van het vastgoed kan ontstaan.

Pieter Affourtit, algemeen directeur WPM Groep

scn 3 | 2012 39


marketing

Volop aandacht voor uw Jeroen Roose-van Leijden is directeur van Hisa en richt zich met zijn bedrijf op advies en ondersteuning van ondernemersverenigingen en het organiseren van acties en evenemen­ ten in winkelgebieden. Het bedrijf bestaat dit jaar tien jaar en heeft nu tien medewerkers in dienst. Het interview vindt op het hoofd­ kantoor in bakermat Utrecht plaats, maar Hisa is intussen ook in andere plaatsen actief.

‘W

ij zijn oorspronkelijk in Utrecht begonnen, maar werken nu ook voor winkelgebieden en buurt- en wijkwinkelcentra in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag’, zegt Jeroen Roose-van Leijden, oprichter van Hisa. ‘Met Hisa profileren wij ons als specialist in stedelijke winkelgebieden en onze ambitie is dan ook om daarin uit te breiden. Weliswaar kunnen bepaalde typen problemen lokaal sterk verschillen, toch zijn er ook veel overeenkomsten. Wij kunnen op basis van onze ervaringen met wijkgericht werken en gemeentelijke organisaties ook heel goed en snel in andere gemeenten aan de slag.’

Marketing: een vak apart  Hisa

voert naast het winkelstraatmanagement ook veel marketingactiviteiten van winkelgebieden uit. ‘We merken dat er steeds meer vraag is naar professionele ondersteuning en dat daar vanuit eigenaren en beheerders ook nadrukkelijk op wordt gestuurd. Het komt nu eenmaal vaak voor dat een ondernemersvereniging, ondanks de beste bedoelingen, door gebrek aan kennis, tijd en creativiteit niet in staat is om via marketing dat onderscheidend vermogen te creëren dat zo belangrijk is. Samenwerken  ‘Je moet je gewoonweg onderscheiden van de winkelgebieden die in je directe omgeving zitten om daarmee de consument te bewegen juist voor jouw winkelgebied te kiezen’. Volgens Jeroen is de sleutel daarin ‘samen-

40 scn 3 | 2012

werking’. ‘Je kunt door contacten aan te gaan met bewonersverenigingen of in te haken op bestaande lokale initiatieven het onderscheidend vermogen dat al in een buurt of wijk zit gebruiken voor de profilering van je winkelgebied. Een goed voorbeeld hier van is de samenwerking met bewonersinitiatief Bolo Boost in Amsterdam West.’ Door te kijken naar de projecten die lopen in een gemeente kan ook samen met die gemeente en de ondernemersverenigingen in de winkelgebieden gewerkt worden aan de profilering van het gebied. ‘In Utrecht wordt door Hisa actief meegekeken hoe labels als ‘Museumkwartier’ en ‘Universiteitskwartier’ die een gemeente hanteert, ‘geladen’ kunnen worden. Met andere woorden hoe de ondernemersverenigingen hier met hun winkelgebied gebruik van kunnen maken en actief op in kunnen spelen.’ Financieren  Jeroen wijst ook op de mogelijkheden die BIZ, een ondernemersfonds, reclamebelasting of subsidies bieden bij het soms lastige proces van financiering van marketingactiviteiten. Toepassing van deze maatregelen

Jeroen Roose

draagt er aan bij om zaken vlot te trekken, met name in gebieden met versnipperd eigendom. Hisa organiseert  Ondernemers-

verenigingen ontberen vaak de kennis, ervaring, tijd, netwerk of mankracht die nodig is om winkelcentrummarketing goed op te zetten. De laatste jaren zijn de mogelijkheden door toepassingen via internet en social media ook aanzienlijk toegenomen. Jeroen: ‘De marketing van winkelgebieden heeft zich echt ontwikkeld als een specialisme. Hisa krijgt dan ook steeds vaker de vraag om — naast de algemene begeleiding die wij van oudsher leveren — ook de marketing te begeleiden, vooral ook omdat een eigenaar graag wil dat het geld dat er beschikbaar is, goed besteed wordt. Meer doordacht en slimmer. Een

‘Het vormgeven van dat kennisplatform zie ik als mijn belangrijkste taak voor de komende jaren’


marketing

winkelgebied belangrijke randvoorwaarde hiervoor is natuurlijk een goede jaarplanning. Maar ook een terugkoppeling en evaluatie van de effecten van ondernomen activiteiten wordt door Hisa geboden. Wat heeft het gekost en wat heeft het gebracht? Hisa zorgt naast de evaluatie ook voor een heldere verslaglegging en een goede administratie. Eind van het jaar een plastic tas met bonnetjes inleveren, dat gaat tegenwoordig niet meer.’ marketing  Nu wordt marketing

soms als tovermiddel gezien om ‘de

boel weer aan de gang te krijgen’. Is het niet veel belangrijker om simpelweg er voor te zorgen dat de basiskwaliteiten van het winkelgebied op orde zijn en zo het onderscheid te maken? Jeroen: ‘Het is ‘en-en’. Consumentenbeleving is opgebouwd uit een aantal elementen. Natuurlijk moet het winkelaanbod aantrekkelijk zijn, de openbare ruimte schoon, heel en veilig, maar wil je je onderscheiden ten opzichte van al die winkelgebieden die dat ook hebben, dan zul je toch wat meer moeten bieden. Daar komt bij, dat je met de factor

beleving niet alleen de consument een plezier doet, maar ook de ondernemers. Door volop aandacht te geven aan je winkelgebied kun je potentiële nieuwe retailers interesseren voor je gebied en zo wat doen aan eventuele leegstand. Met andere woorden: Laat zien waar je voor staat als winkelstraat!’ Vergrijzing en communicatie Zeker in binnenstedelijke winkelge-

bieden, kan vergrijzing een factor van belang zijn. Heeft Hisa daar ook al mee te maken? Jeroen: ‘We zien wel een verschuiving. Winkelgebieden staan sowieso steeds vaker stil bij de vraag ‘voor wie doen we het eigenlijk?’ Bereiken we de groep die we graag willen zien in ons winkelgebied en welke activiteiten en communicatie moeten we daar dan op los laten? Voorafgaand aan de organisatie van activiteiten of evenementen helpt een pragmatische quickscan ons om de inzet nog gerichter te plegen. Als je het hebt over een ‘grijze’ doelgroep, dan moet je er nadrukkelijk bij stil staan dat het geen zin heeft om vooral of alleen via internet en social media te communiceren. Voor die doelgroep is de ouderwetse affiche of advertentie in een lokaal medium nog steeds belangrijk.’ Slimmer organiseren  Evenementen voor winkelgebieden kenmerken zich vaak door een tijdspanne van één of enkele dagen. Zeker als het gaat om activiteiten of evenementen in de buitenlucht, is het risico van het ‘in het water vallen’ niet denkbeeldig. Hisa probeert zich dan ook te onderscheiden door activiteiten en evenementen over een langere periode ‘uit te smeren’. Jeroen: ‘Waar je een paar jaar geleden ‘een dag organiseerde’ is het nu meer de kunst om iets te ontwikkelen dat langer effect heeft. Dus een actie met een aanloopperiode die nieuwsgierig maakt en een nazorgperiode waarin het succes van de actie wordt gedeeld en verteld. Een van de acties die daar goed op aansluit, is onze Veilingactie. Niet alleen de veiling zelf is daarin belangrijk, maar ook de aanloop er naar toe alsmede de spin off in de maanden er na. Daar hebben we een informatieve brochure voor klaar liggen.’ • www.hisa.nl

scn 3 | 2012 41


v

MK Illumination ontwikkelt decoratieve verlichtingsconcepten die winkelcentra ondersteunen bij het opbouwen van een sterk merk en de juiste winkelbeleving.

MK Illumination â&#x20AC;&#x201C; the full service provider.

Visionary conceptual festive lighting in every aspect.

info@mk-illumination.nl www.mk-illumination.com Tel.: + 31 (0)572 760 008

Enlightening your vision.


marketing

EAS 2012, Berlijn D

e leveranciers aangesloten bij de IAAPA (International Association of Amusement Parks and Attractions) melden dat er steeds vaker producten verkocht worden aan winkelcentra. Het lijkt er dan ook op dat winkelcentra zich meer en meer ontwikkelen tot entertainment-centers. De jaarlijkse EAS-beurs ziet dan ook steeds vaker dat eigenaren en managers van winkelcentra zich komen oriënteren.

De organisatoren verwachten dit jaar meer dan 320 standhouders uit zo’n 80 landen met producten en diensten uit honderd categorieën. Op eas zijn er beslist niet alleen maar ‘amusement rides’ te zien. Ook bijvoorbeeld inflatables (opblaascreaties), architecten en designers gespecialiseerd in deze sector, games, videogames, weggeefartikelen, theaterproducties en nog veel meer zijn op eas te vinden.

Leren van elkaar eas biedt ook Voeg een Thema toe aan uw winkelcentrum  Op de eas laten fabri-

kanten en leveranciers van attracties zien hoe men bezoekersaantallen kan vergroten met hun producten. Daarnaast vindt men op de eas ook leveranciers van kerst- en evenementendecoratie. Diverse experts kunnen met u meedenken over het toevoegen van een thema aan uw winkelcentrum. Want juist een goed thema kan bijdragen aan het vergroten van de beleving van de consument en het verhogen van de verblijfsduur. Dit alles is dus te vinden op de eas, Europa’s belangrijkste event voor de attractie-industrie.

ruime netwerkmogelijkheden: er worden ruim 8000 bezoekers uit honderd landen verwacht. Daarmee is eas hét ontmoetingspunt voor partijen uit de leisure- en attractie-industrie. Het is ook de juiste plaats om kennis, expertise en praktijkvoorbeelden te delen. Speciaal voor het netwerken wordt de openingsreceptie op de avond van 9 oktober aanbevolen. Ook is er een ‘leadership breakfast’ op 10 oktober met Roland Mack, directeur van EuropaPark en IAAPA bestuursvoorziter, als keynote speaker. Mack deelt zijn visie op de toekomst voor de attractie-industrie en presenteert voorbeelden van

De Euro Attractions Show (EAS) 2012, de grootste Europese conferentie en beurs voor de attractie-industrie, vindt dit jaar plaats in Berlijn en wel van 9 tot en met 11 oktober. Uit de statistieken voor deze branche blijkt dat ook winkelcentra steeds vaker attracties toevoegen teneinde meer belevingswaarde te bieden. Het toevoegen van activiteiten en entertainment aan retailomgevingen levert meer bezoek op, verhoogt de verblijfsduur en zet een winkelcentrum op een onderscheidende positie in een steeds competitiever markt.

succesvolle ideeën die zijn bedrijf groot gemaakt hebben. Wilt u meer weten van indoor playgrounds en family entertainment centers? Dan is de fec-dag de gelegenheid bij uitstek. Seminars en discussies geven alle informatie die u maar kunt bedenken over dit groeiende onderdeel van deze industrie. 50% korting voor SCN-lezers Wilt u de eas bezoeken? Dan kunt u 50%

korting krijgen als u de eas-advertentie in deze scn-editie bij de registratiebalie in Berlijn toont. U kunt ook een e-mail zenden aan de heer Jakob Wahl (jwahl@ iaapa.org) en dan verwijzen naar ‘50% offer Shopping Centre News’. •

www.iapaa.org/EAS

scn 3 | 2012 43


marketing

Het Mercurius-centrum te Assen is oorspronkelijk in 1979 gerealiseerd en maakt nu onder regie van belegger CBRE Global Investors een belangrijke vernieuwingsoperatie door. Anne van Amsterdam, communicatiemanager bij WF Communicatie: â&#x20AC;&#x2DC;Het centrum voldeed niet meer aan de hedendaagse eisen van consument en ondernemers. Vandaar deze herontwikkeling, waarbij niet alleen de gevels gemoderniseerd worden, maar ook extra meters toegevoegd worden. Ook de koepeloverkapping is intussen verwijderd.â&#x20AC;&#x2122;

Anne van Amsterdam

44 scn 3 | 2012

Case: Het Mercurius-centrum te Assen

Het belang van


marketing

Ope20n12t

eind ren in haar deu s! Mercuriu

w w w.nie

uwmercu

rius.nl

nieuwsgierig  Maar al dat ‘informeren’ heeft nog een ander

doel. Anne van Amsterdam: ‘Wij willen ook bereiken dat de consument nieuwsgierig wordt naar het nieuwe Mercuriuscentrum. Daarom loopt gedurende de verbouwing een advertentiecampagne in de huis-aan-huiskrant . De ene keer is de boodschap dat men tijdens de verbouwing gewoon door kan winkelen, de andere keer delen we mee dat bijvoorbeeld H&M naar het Mercurius-centrum komt. Ook hebben wij op de

communicatie tijdens herontwikkeling

W

e zien het natuurlijk vaker, maar het is toch bijzonder dat er in de jaren tachtig en negentig zo’n hype is geweest dat alle winkelcentra zo’n overkapping moesten hebben en dat je nu steeds vaker ziet dat die weer weggehaald wordt. Anne van Amsterdam: ‘Daar is ook wel discussie over geweest, maar in het geval van het Mercurius-centrum is dit gewoon de beste oplossing omdat hierdoor het winkelcentrum veel meer onderdeel gaat uitmaken van de rest van de binnenstad. Het wordt nu een moderne winkelstraat.’

communicatie  Een herontwikkeling is natuurlijk nogal

ingrijpend. WF Communicatie is daarom gevraagd om er voor te zorgen dat tijdens de herontwikkeling de communicatie richting ondernemers en omwonenden goed geregeld is. ‘Belegger CBRE vindt het belangrijk dat deze doelgroepen goed geïnformeerd zijn over wat er gedurende de periode van de herontwikkeling allemaal gaat gebeuren. Een goede communicatie zal er dan ook aan bijdragen dat alle neuzen dezelfde kant op gaan staan. Anderzijds geeft elke verbouwing op bepaalde momenten overlast. Ook daar moet je duidelijk over zijn. Voor de informatie die we hiervoor nodig hebben staan we in contact met de projectontwikkelaar, de bouwer en de gemeente, van wie wij de details krijgen waarmee wij naar buiten kunnen. Voor de ondernemers en de omwonenden vervaardigen wij een aparte nieuwsbrief, deels met overlappende informatie, deels met doelgroep-specifieke informatie. Daarnaast is het informeren van consumenten ook belangrijk. Ook zij willen weten wat er met ‘hun’ winkelcentrum gebeurt.’

locatie een opvallende bouwsigning verzorgd, waarmee we de consument on the spot informeren. Het is dus een combinatie van prikkelen en informatie verstrekken.’ website  Voor de herontwikkeling heeft WF Communicatie

een speciale website gelanceerd (www.nieuwmercurius.nl). ‘Deze is vooral bedoeld voor de omwonenden, die nieuwsgierig zijn naar de ontwikkelingen. Om de zes weken worden de foto’s ververst en kan men zien hoe het Mercurius-centrum vordert en welke processen in de bouw doorgemaakt worden. Ook kan men hier alle verschenen nieuwsbrieven downloaden.’ heropening  Naar verwachting zal omstreeks april 2013 de

heropening zijn. In voorbereiding daarop heeft WF Communicatie ook een marketing-communicatiebeleidsplan geschreven. Anne van Amsterdam: ‘Bij een dergelijke vernieuwingsoperatie past ook een nieuwe marketingaanpak en een nieuw communicatieconcept. Dus ook in dat opzicht komt er een geheel nieuw gezicht voor het Mercurius-centrum. Dat zal zo rond de heropening, die door ons verzorgd wordt, gelanceerd worden. Nadien ligt er voor de ondernemers van Mercurius een nieuwe communicatie- en huisstijl klaar, waarmee zij hun eigen marketingcommunicatie professioneel kunnen voortzetten.’ Al met al een aanpak waar niet alleen de ondernemers en omwonenden wat aan hebben. Maar waar ook de eigenaar baat bij heeft, omdat het een feit is dat een heldere communicatie de smeerolie van een project kan zijn. •

scn 3 | 2012 45


Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

Begeleiding van veranderingstrajecten in winkelgebieden dewinkelcentrumcoach.nl

marian@dewinkelcentrumcoach.nl

mobiel 06 51 34 08 85


column

de fouw Een nieuw ROZ-model M A R K E T I N G / C O M M U N I C AT I E / P R O M O T I E P R E S E N TAT I E E N Z A N G

S

inds de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 zijn verhuurders en huurders van winkelruimte in een felle strijd verwikkeld over de inhoud van het ROZ-model huurovereenkomst voor winkelruimte. Het model uit 2003 zorgde voor de eerste patstelling tussen partijen. De verhuurders van winkelruimte vonden dat de nieuwe huurwetgeving in 2003 te veel in het voordeel van de huurder was (en derhalve in het nadeel van de verhuurder) en dat de mogelijkheden om deze onvoordelige huurwetgeving te omzeilen, in een modelhuurovereenkomst ten volle benut moesten worden. Dit leverde een nogal eenzijdig model ter faveure van de verhuurder op. Een tegenactie bleef niet lang uit. Ook de huurders gingen over tot het opstellen van een eigen modelhuurovereenkomst. Dit model, het model van de Raad Nederlandse Detailhandel (RND), was echter weer eenzijdig in het voordeel van de huurder, zodat dit door de verhuurders direct werd verworpen. De patstelling duurde derhalve voort. De praktijk liet echter zien dat partijen zoveel tijd kwijt waren met het onderhandelen over de inhoud van een huurovereenkomst, dat de ROZ genoodzaakt was in 2008 enigszins tegemoet te komen aan de klachten uit de markt. Deze tegemoetkoming was in de ogen van veel huurders echter minimaal, zodat ook het ROZ-model 2008 op weinig steun kon rekenen. Het model bleef in de markt een ergernis. Zo hielden sommige retailers dagelijks wel meerdere juristen aan het werk met het onderhandelen over de inhoud van te sluiten huurovereenkomsten. Deze tijd kon beter worden besteed.

Specialist in winkelcentra promotie T. 055 - 576 79 88 M. 06 - 25 12 58 79 maureen@promotionsbymaureen.nl www.maureenvanhaaren.nl

PROMOTIONSBYMAUREEN.NL

In 2010 was het dan eindelijk zover. Een werkgroep van vertegenwoordigers uit de retailmarkt (huurders, verhuurders, makelaars en beheerders) ging aan de slag met als doel een meer evenwichtig ROZ model te creëren. Een pittige klus, want om al die belangen min of meer op één lijn te krijgen is niet eenvoudig. Met de juiste inzet (het overleg nam een jaar in beslag!) en ook een beetje gezond verstand kwam men tot een eerste aanzet voor een nieuw model. De ROZ heeft deze kritisch bekeken en voorzien van haar eigen input, alsmede die van haar achterban. Het resultaat hiervan mag er zijn, eind september a.s. wordt er een nieuw model huurovereenkomst voor winkelruimte gepresenteerd. Het model beoogt transparanter en meer overzichtelijk te zijn, waarbij de belangen van verhuurder en huurder meer evenwichtig zijn vertegenwoordigd. Het zal vanzelfsprekend niet mogelijk zijn om aan alle belangen evenveel tegemoet te komen, dat blijft voor een deel nog een kwestie van goed onderhandelen. Wel is naar mijn idee voor een groot aantal moeilijke onderwerpen (zoals de staat van het gehuurde, de gebrekenregeling en renovatie) een goede oplossing gevonden, waardoor de onderhandelingen zeker sneller zal gaan verlopen. Graag neem ik u in mijn volgende column mee naar de inhoud van het model, zodat u een eigen mening kunt vormen! • anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

scn 3 | 2012 47


ADVERTORIAL

Verbeteren van energieprestatie is één manier om winkelvastgoed te verduurzamen De grootste belegger in Nederlands winkelvastgoed, Syntrus Achmea Real Estate & Finance, heeft het afgelopen jaar de energieprestatie van alle ruim 1300 winkelunits in de beleggingsportefeuille in kaart gebracht. Daarmee is Syntrus Achmea de eerste - en vooralsnog enige - belegger van wie de volledige winkelportefeuille is voorzien van gecertificeerde, bij Agentschap NL afgemelde duurzaamheidslabels. Om ook huurders bij verduurzaming te betrekken, werd bovendien het zogeheten duolabel ontwikkeld. Want volgens Syntrus Achmea is een duurzaam winkelpand meer dan een duurzaam casco.

René Vierkant, Director Winkelbeleggingen: “Het officiële duurzaamheidslabel voor commer­ cieel vastgoed heeft uitsluitend betrekking op het casco. Dat gaat ons niet ver genoeg. In het geval van winkels betreft het zelfs niet altijd het vol­ ledige casco; grote retailers brengen vaak zelf de winkelpui aan. De invloed van de eigenaar is dus betrekkelijk gering.”

Duolabel voor exterieur en interieur van winkels “Om onze huurders medever­ antwoordelijk te kunnen maken voor verduurzaming, hebben wij samen met ingenieursbureau Search het duolabel ontwikkeld. Dit duolabel is in feite een up­ grade van het officiële label, in die zin dat het op het exterieur en het interieur betrekking heeft. Aan de hand van een onafhanke­ lijke beoordeling van het geheel worden voor zowel de eigenaar als de huurder verbeteradviezen opgesteld. Effecten van maatrege­ len worden in beeld gebracht en teruggekoppeld.”

Winkeliers staan open voor energieadviezen

René Vierkant | director Winkelbeleggingen Syntrus Achmea

“De verbeteradviezen die op de winkelinrichting betrekking hebben, leggen we aan onze huurders voor”, vervolgt Vierkant. “Dat doen we op, zoals wij dat noemen, logische momenten. Bijvoorbeeld naar aanleiding van een door ons voorgenomen verbouwing of het periodieke contractoverleg. Het gaat altijd om praktische, goed uitvoerbare adviezen. Denk aan het aanbrengen van een energiezuinig warmtegordijn of toepassing van duurzame verlichting. Huurders staan beslist open voor deze adviezen. De grote winkelketens voeren vaak zelf al een duurzaamheidsbeleid, maar daarin ligt het accent op de inkoop, op de wijze waarop producten worden gemaakt en verhandeld. Een verbeterde energieprestatie


column

Winkelcentrum Zaandam

vormt daar een mooie aanvulling op. Ook dat hoort bij maatschappelijk verantwoord ondernemen. Voor de kleinere retailers is energiebesparing uiteraard een sterk argument om adviezen op te volgen. En wat het beleggersbelang betreft: duur­ zame panden blijven goed verhuurbare panden.”

Ook in citymarketing moet die samenhang het vertrekpunt zijn. Ons winkel­ vastgoed is hoofdzakelijk in de hoofdwinkelstraten te vinden, maar om te kunnen floreren, hebben deze straten een aantrekkelijke omgeving nodig. Daarnaast nemen wij onze verantwoordelijkheid door kritisch toe te zien op het soort retailers dat onze panden huurt. Grote aantrekkingskracht gaat uit van internationale hippe ketens. Daar zorgen wij voor.”

Beleggen is als zodanig al duurzaam

Groeiende vraag naar woningen in binnenstad biedt perspectief

Het begrip duurzaamheid wordt door Syntrus Achmea overigens nog breder uitgelegd dan alleen in termen van energieprestaties. René Vierkant: “Dat is inherent aan het feit dat we in opdracht van pensioenfondsen handelen. Dan staat alles wat je doet in het teken van de langere termijn. Wat dat betreft kun je stellen dat beleggen als zodanig al duurzaam is. Neem eens een kijkje op het door Syntrus Achmea gelan­ ceerde Wikistedia, een on­ en offline platform rond het wonen, werken en winkelen van 2030. Daar zie je wat wij onder duurzaamheid verstaan.”

Vitaal houden van binnensteden Syntrus Achmea belegt in winkelvastgoed in binnensteden en grote winkelcentra in stadswijken. Het gaat om een portefeuille met een totaal belegd vermogen van 2,5 miljard euro. “Een belangrijke voorwaarde voor rendement op de lange termijn is dat binnensteden vitaal blijven. Oude binnensteden staan er al meer dan honderd jaar en moeten zeker nog eens honderd jaar mee. Hun vitaliteit staat echter onder druk, onder andere als gevolg van internetwinkelen. Dat is niet gunstig voor de belegger, maar ook niet voor gemeenten, winkeliers, bewoners en winkel­ publiek. Wij voelen ons medeverantwoordelijk en stemmen ons beleid en ons handelen daarop af. Dat doen we op verschillende manieren. Zo brengen we regelmatig alle stakeholders in een stad bij elkaar om te praten over de kwali­ teit van de totale binnenstad. Binnenstadsbeleid moet in onze visie gericht zijn op het bewaken van de samenhang tussen de hoofdwinkelstraten en de aanloopstraten ­ veelal de ‘knuffelstraten’ met de leuke winkeltjes en horecabedrijven.

Het vitaliteitvraagstuk laat zich evenwel niet altijd en overal met winkels oplossen, weet Vierkant. “De wereld verandert, dat is een feit. Er zijn winkel­ straten die het op lange termijn niet gaan redden. Dan moet je op zoek naar alternatieven. En die zijn er. Zeer kansrijk is de grote schaarste die ontstaat aan woningen voor ouderen in binnensteden, al dan niet met zorgmogelijk­ heden. Waar ooit sprake was van een trek uit de steden, willen mensen nu weer terug. Terug naar de levendigheid en het hoge voorzieningenniveau van de stad. Met de vergrijzing neemt de vraag naar deze woningcategorie snel toe, maar het huidige aanbod is lang niet toereikend. De transformatie van winkelmilieu naar winkel­ en woonmilieu biedt een nieuwe economische basis voor stadsvernieuwing. Zo vang je twee vliegen in één klap: waar mensen wonen is behoefte aan voorzieningen en de leegstand wordt tegengegaan. Ook dat valt onder duurzaamheid. Duurzame kwaliteit van de binnenstad en een gunstige waardeontwikkeling voor de belegger. Vanwege het relatief stabiele rendement dat winkels al geruime tijd opleveren, willen pensioen­ fondsen daar graag in beleggen. Ontwikkelingscapaciteit is daarom een belangrijk criterium in ons aankoopbeleid.”

Over Syntrus Achmea Beleggen, financieren en ontwikkelen van vastgoed voor de beleggings­ portefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen zijn de kernactiviteiten van het vastgoedbedrijf. Daarbij wordt nadrukkelijk gezocht naar een balans tussen de financiële en de maatschappelijke meerwaarde van vastgoed en staan verantwoord rendement, duurzaamheid, kwaliteit en transparantie centraal.


projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Amstelstation

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

ALKMAAR

Ringers

amersfoort

Vathorst

O 2013 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼ Almere

Buitenmere Zuid

IJ-dock

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Banne

O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

50 scn 3 | 2012

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

Mosveld

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oosterdokseiland

legenda

Waterlandplein

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

amsterdam

o 2012 i 4.500 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. NCA cv I Jack de Vreede, T 070 3068578

Osdorpplein

Oostpoort

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Anklaar

O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543

Uw project in deze rubriek? Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl


projecten in de pijplijn

arnhem

beverwijk

breda

den haag

Schuytgraaf

Wijkerbaan

De Burcht

Nieuwe Haagse Passage

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Vastgoed) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P WABS Consultancy I T 030 600 42 00 ▼

BK40

o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

Hoge Vught

o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512

Achter de lange stallen

o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

assen

dedemsvaart

De Citadel

Centrumplan

o voorjaar 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Bilthoven

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

deventer

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Kwinkelier o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

berkel en rodenrijs

Centrumplan

berlicum

Schoolstraat

Entree Waterrijk

delft

Hovenpassage

o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

boskoop

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda

den haag

Spui/Kalvermarkt

o n.t.b. m 8500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i.s.m. Provast i T 030 257 35 12 ▼

dordrecht

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

drachten

Raadhuisplein

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P WABS Consultancy I T 030 600 42 00 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

52

scn 3 | 2012 51


projecten in de pijplijn

dreumel

enschede

haarlem

hoek van Holland

Dorpshart Dreumel

Stokhorst

Marsmanplein

Kaap de Goede Hoek

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

ermelo

De Verbinding O 2012 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Eemnes

De Buiten Ban

De Minnehof O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

gouda

Zuidelijk stationsgebied

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

harderwijk

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

eindhoven Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Meerrijk Meerhoven

O medio 2013 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

52 scn 3 | 2012

hoogvliet

gouda

GoStores

De Plu

O voorjaar 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I MAB Development Nederland, Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

heerlen

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed i T 0182-690900

's-Hertogenbosch

GZG

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

IJmuiden

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼


projecten in de pijplijn

kampen

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

maassluis

Stadscentrum Koningshoek

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

nijmegen

reeuwijk

De Citadel

Centrumplan

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Leens

De Marren O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

mijdrecht

De Lindenboom

leiden

Aalmarkt

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

oldebroek

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

ridderkerk

Koningshof fase III

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

o 2015 m 7500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

leimuiden

Dorpshart O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

nieuwegein

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

papendrecht

Land van Matena

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

Uw project in deze rubriek? Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

54

scn 3 | 2012 53


projecten in de pijplijn

rotterdam

Sassenheim

Post Rotterdam

Centrum

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Centrum

son en breugel

utrecht

Ekkersrijt

Groeneweg

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel

Watermanweg

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Neude

o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 35 12 ▼

De Rotterdam o 2013 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

Cool 63

o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

Forum Rotterdam

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

scheveningen

Norfolk

o n.t.b. m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900

sneek

Boschplein

O 2012 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

utrecht

Leidsche Rijn Centrum

o n.t.b. m 31.000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

De Vredenburg O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

Terwijde

O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

veenendaal

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

54 scn 3 | 2012


veenendaal

waddinxveen

zeist

zoetermeer

Brouwerspoort

Stadscentrum Be Fair

Allegro

Ritmeesterhof

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

vlaardingen Van Hogendorplaan

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394

o 2013 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

vlissingen

De Bestevaer o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waalwijk

De Els O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

zoetermeer

Cadenza

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394 ▼

zwolle

Katwolderplein

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

zeist

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

o 2012 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Oosterheem o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Dinsdag 30 oktober 2012 Vastgoedrekenen met Excel Amsterdam CS www.vastgoedtopics.com

8 oktober WPM Jubileumsymposium Amsterdam – DeLaMar Theater Wpmgroep25jaar.nl

Dinsdag 2 oktober 2012 Cursus vastgoedrekenen Amsterdam CS www.vastgoedtopics.com

Donderdag 1 november 2012 Den Haag Vastgoed® 2012 New Babylon www.denhaagvastgoed.nl

8-10 oktober Expo Real München www.exporeal.net

Donderdag 4 oktober 2012 WinkellocatieMarkt® 2012 Rotterdam www.winkellocatiemarkt.nl

Donderdag 29 november 2012 Brabant Vastgoed® 2012 www.brabantvastgoed.nl

14-16 november Mapic Cannes www.mapic.com

Donderdag 18 oktober 2012 Bedrijventerreinen & logistiek vastgoed® 2012 Brussel www.logistiekvastgoed.be

Nieuwe bestseller: Vastgoedrekenen met spreadsheets www.vastgoedrekenenmetspreadsheets.nl

20 november NRW Trendupdatecongres Den Haag www.nrw.nl

beurzen en congressen

O 3e kwartaal 2014 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

www.managementproducties.com scn 1 | 2012 55


servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Redevco Nederland Rembrandt Tower, Amstelplein 1, 1096 HA A'dam

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 020 521 8730 • E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar/belegger

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Postbus 59347, 1040 KH Amsterdam

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

ontwikkelaar

reclame

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/promotie

Ruud presenteert

T 06 53 36 27 93 E ruudvanderheijden@euronet.nl 56 scn 3 | 2012

ontwikkelaar

reclame

Hyperion creatieve communicatie Prinses Marijkehof 52, 1411 CN Naarden

T 06 2440 4721 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

marketing/promotie

Promotions by Maureen Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I  www.promotionsbymaureen.nl

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl


LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I  www.lookfeelconsultancy.nl

decoratie en events

communicatie en design

events/promotie

Weijers Fernandez communicatie organisatie OnlyPRC – PR communicatie en & Design

Weijers Fernandez organisatie Ons Sausje – Eventcommunicatie & Experience&Stores

Statenlaan 281,2f,5223 Bosch A. Hofmanweg 2031LGBHDen Haarlem

Statenlaan 281,2f,5223 Bosch A. Hofmanweg 2031LGBHDen Haarlem

T 023 531 4119 E info@prc.nl • I www.onlyprc.nl

T 023 532 2962 E info@onssausje.nl • I www.onssausje.nl

decoratie

decoratie

Bernd Wolter Design Heide 3, D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Flower and Shower Konijnenkamp 41, 7361 DD Beekbergen

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 055 843 26 63 • M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

decoratie

decoratie en illuminatie

servicepagina

branding en beleving

illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

illuminatie

illuminatie

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

Starlight Illumination for shopping areas

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

straatmanagement/communicatie

beveiliging

decoratie en illuminatie

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

consultancy

urban development Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Centurion Contactweg 26, 1014 BH Amsterdam

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

T 030 214 85 91 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 020 486 1776 • M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl • I www.centurioncd.nl

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl scn 3 | 2012 57


servicepagina

consultancy

marketing/consultancy

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

ZKA Consultants & planners Postbus 4833, 4803 EV Breda

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 076 565 88 77 • E info@zka.nl I www.zka.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

kennis & informatie

kennis & informatie

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

De Winkelcentrumcoach Sliklandseweg 1a, 3525 LB Rockanje

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 06 5134 0885 E dewinkelcentrumcoach@kpnmail.nl I www.bureaucoachingtraining.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

media

media

congres en evenement

media

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Uw bedrijf in deze rubriek? Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

58 scn 3 | 2012

juridisch

algemeen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl


Welkom in onze winkel Monumentaal erfgoed verdient het om behouden te worden. Door er een nieuwe bestemming aan te geven, bijvoorbeeld als winkel, cafĂŠ of restaurant. Daarmee bereiken wij niet alleen een duurzame oplossing voor het gebouw, maar dragen wij ook ons steentje bij aan de sfeer van de omgeving. Wij maken plekken waar mensen graag komen om te winkelen. En om zichzelf te kunnen bewonderen! www.synchroon.nl


Roppenheim

The Style Outlets ROPPENHEIM – FRANCE I N PARTNERSHIP WITH NEINVER

W W W. M A B .CO M

SHOP

SCN 3-2012  

Vakblad over winkelcentra, winkelgebieden en retail. Voor publiciteitsmogelijkheden, vraag onze mediakit aan: http://www.shopping-centre-new...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you