Issuu on Google+

SCN jaargang 11 | special | 2009

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

De Nederlandse Raad van Winkelcentra

Actueel

De nominaties

Ins en outs van alle projecten

NRW Jaarprijs 2009 Twintig jaar NRW Jaarprijs

Een overzicht

NRW New Generation

Visies op de toekomst

De meest spraakmakende winkelprojecten van Nederland


Multi Studio, Gouda

Genomineerd als

beste winkelproject van Nederland!

Met de realisatie van centrumplan ‘De Markt’ in Hardenberg is bijgedragen aan een duurzame toekomst voor het centrum van Hardenberg. Het bevordert niet alleen het vasthouden van de koopkracht, maar stimuleert ook de locale werkgelegenheid en verbetert de sociale cohesie van het stadscentrum. Tevens heeft Hardenberg door ‘De Markt’ een slag gemaakt van een koopcentrum naar een echte winkelstad. Hiermee is de regionale aantrekkingskracht aanzienlijk versterkt. Alle reden voor Multi, gemeente Hardenberg, Kroonenberg Groep en ondernemers om trots te zijn op dit bijzondere winkelproject.


voorwoord ‘En dan sluiten we gewoon de winkelstraat aan twee kanten af en dan hebben we vanzelf ons eigen gezellige A1 hoofdwinkelgebied.’

N

ee, dit is geen grapje, hoor, wat hierboven staat. In een aantrekkelijk lintdorp met zo’n 45.000 inwoners zonder echte winkelkern, nee, ik zal de naam niet noemen, daar wordt op zo’n manier over haar detailhandelsbeleid gesproken. Door de geachte wethouder van economische zaken cum suis. En de Raad knikt gezellig van ja, goed idee. Nou ja, knikt, eigenlijk knikkebolt ze, in de plaatselijke Raadzaal waar nog geen schijn van democratie heerst. Maar ja, wat moeten ze ook anders, het klinkt aannemelijk  en niemand heeft er voor gestudeerd, voor winkelplanning en retaildynamiek. En als college en gemeenteraad kun je niet overal verstand van hebben, toch? Natuurlijk zijn er wel wat adviesjes geschreven, door externe deskundigen die feilloos aanvoelen wat hun opdrachtgever graag geschreven ziet. De dubbele agenda’s van belanghebbenden in het ontwikkelingsproces laten zich nauwelijks verhullen. Kassa. Maar waar blijft die consument nu in dit verhaal? Is dit waar de bewoners op zitten te wachten? Dezelfde branchering, dezelfde sfeer, hetzelfde aanbod, dezelfde voorzieningen, alleen een beetje opgepimpt? Bovenstaand voorbeeld staat niet op zichzelf. Nog steeds wordt er zo vaak zomaar wat gedaan bij gebrek aan kennis en kunde binnen een gemeente. Waarom nu geen aandacht voor het ontwikkelen van een echte visie, met alle betrokken partijen: consument, gemeente, winkelier en ontwikkelaar. Een visie ontwikkelen in samenspraak met de mensen die er straks een aantrekkelijke winkel willen exploiteren, met bewoners die er graag willen winkelen en verblijven, samen een duurzame ontwikkeling realiseren, een third place. Gelukkig gaat er ook heel veel goed. De projecten die genomineerd zijn voor de nrw Jaarprijs 2009 zijn daar een uitstekend voorbeeld van, mooie resultaten van een goede samenwerking tussen partijen die samen wat moois wilden maken en daarvoor ook van hun eigen eilandjes af durfden te komen.

Het is zo’n stimulans om in de rapportages te lezen dat bijvoorbeeld de inwoners van Spijkenisse supertrots zijn op hun nieuwe stadscentrum en dat ook uitdragen. Dat de bewoners in Goirle heel bang waren om met de herontwikkeling van De Hovel hun eigen gezellige dorpshart kwijt te raken, maar hun nieuwe centrum overtreft hun verwachtingen! Een moderne en toch intieme winkelomgeving die als ontmoetingsplaats voor heel Goirle fungeert maar zo goed in elkaar steekt dat het, ongepland, ook veel nieuwe consumenten uit de wijde omtrek aantrekt die er graag winkelen, ondanks het feit dat op steenworp afstand toch een geweldig stadshart als Tilburg ligt. Om maar eens willekeurig twee van de zeven genomineerde projecten te noemen. Er is nog heel wat eer te behalen als er nog meer samengewerkt zou worden in onze sector tussen genoemde partijen. Samenwerking leidt tot synergie. Wij zien dat in de nrw terug: meer en meer wordt niet alleen de netwerkcomponent op prijs gesteld maar juist de kennisuitwisseling wordt in toenemende mate gewaardeerd. De werkzaamheid van drie taskforces duurzaamheid, winkelplanning en consumentenbeleving zijn daar een goed voorbeeld van, evenals de output van de nrw Commissie Research & Educatie en de activiteiten van de nrw New Generation. Zij leveren een enorme interactie op binnen de sector. Niet alleen de lunchbijeenkomsten worden gebruikt om met elkaar van gedachten te wisselen, maar juist binnen specifieke aandachts- en interessevelden vinden de nrw leden en hun branchegenoten elkaar. Dit blijft vervolgens niet onopgemerkt in de wereld waarin de nrw opereert: steeds meer partijen willen iets van de nrw – een mening, een reactie op een actualiteit, een stuk expertise of een rol als haarlemmerolie tussen de diverse actoren. Dat past de nrw en zij wil haar organisatie en programma hier snel nog beter op laten aansluiten. Dat is de uitdaging voor de komende jaren, dé natuurlijke autoriteit in de sector te zijn in een branche die kwalitatief steeds betere producten levert.  • Linda Kruit, algemeen secretaris NRW

nrw jaarprijs special | 2009 3


nrw jaarprijs 2009

inhoud 34

Spuimarkt Den Haag De winnaar van de nrw Jaarprijs 2009

Pieter Vreedeplein Tilburg Ruimte voor grote winkels in de binnenstad

44 De Markt Hardenberg Groots op de schaal van een provinciestad

Mosae Forum Maastricht Gedurfde toevoeging aan centrumgebied

52 Gooische Brink Hilversum

72

Nieuwe ronde, nieuwe kansen

4 nrw jaarprijs special | 2009

62


nrw jaarprijs 2009

Over deze speciale editie

De Hovel Goirle

68

Geduld wordt beloond met kwaliteit

Deze speciale editie van Shopping Centre News is uitgegeven ter gelegenheid van a) de nrw Jaarprijs 2009 en b) het gegeven dat de nrw Jaarprijs nu twintig jaar bestaat. Dit houdt in dat de lezer niet alleen over de wetenswaardigheden over de zeven inzendingen voor dit jaar kan lezen, maar ook over de winnaars van 1990 tot en met 2008. Voor een aantal centra zijn bovendien interviews gedaan met gemeenten, ontwikkelaars en retailers op zoek naar het antwoord op de vraag: voldoet zo’n prijswinnaar nu ook op termijn aan de verwachtingen? Een bijzondere inspanning is geleverd door de diverse werkgroepen (taskforces) die voor de nrw een scala aan onderwerpen uitdiepen. Hun bijdragen maken dit magazine bijna tot een handboek ‘hoe ontwikkel ik zelf een winkelcentrum’.

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. jaargang 11 (2009), special • 124 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.eu

Dankzij deze bijdragen en het overzicht van nieuwe en oudere projecten, denk ik dat u met deze editie een prima overzicht krijgt van de ontwikkeling die de winkelcentrumindustrie in Nederland doormaakt. Ik wens u veel leesplezier!

uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman, uitgever

vormgeving en prepress

redactie@scnews.eu

Hyperion creatieve communicatie, Almere

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

4400/4250 ex.

druk

Thieme, Almere

Twintig jaar NRW Jaarpijs

issn

58

Een beargumenteerd overzicht van twintig jaar ontwikkelingen in winkelcentrumland

10

De Stoep Spijkenisse Slimme oplossingen voor een prachtig winkelaanbod

Deze speciale editie is op 15 april uitgegeven ter gelegenheid van de nrwJaarprijs 2009. Nabestellen is zolang de voorraad strekt mogelijk door overboeking van € 17,50 per stuk (inclusief btw en verzendkosten) op Postbank 7611717 t.n.v. h.i.r.e. Shopping Centre Power, Huizen o.v.v. ‘nrw Special’ en het verzendadres. aan de redactie van deze speciale editie is meegewerkt door:

25

Twintig winnaars

Trends

Overzicht met commentaren van betrokkenen

Conceptdenkers en retailers over trends, vraagof aanbodgestuurd ontwikkelen en de ongrijpbare consument.

89

1571 9243

Patricia Weijmans, Kees van Vlastuin, Timo van Zandbrink (proMagazine) freelance redacteurs Secretariaat nrw Edwin Brugman uitgever/hoofdredacteur scn Jeroen van Heemskerck Düker Hyperion creatieve communicatie

nrw jaarprijs special | 2009 5


nrw

H

Als u dit artikel leest, dan is de overdracht van de voorzitters­ hamer als het goed is al een feit. Gerard Groener (Corio) heeft dan zijn tweejaarstermijn er op zit­ ten en Jan Willem Weissink (Ahold Vastgoed) mag beginnen met de voortzetting van het voorzitter­ schap van een goed functioneren­ de vereniging. Hoe kijken Groener en Weissink tegen verleden en toekomst van de NRW aan? Welke uitdagingen liggen er nog? Wat kan er beter?

et begin van het interview start met een ongedwongen beschouwing van de moderne techniek, die velen tegenwoordig gebruiken om structuur in het hectische weekprogramma aan te brengen. Gerard Groener blijkt een fervent fan van computers en pda’s van een merk dat genaamd is naar een fruitsoort (we gaan op deze plaats natuurlijk geen reclame maken). ‘Ik ben een digibeet, maar deze apparaten snap ik gewoon. Ideaal.’ Weissink maakt ons deelgenoot van zijn problemen met het doorgronden van z’n naar een andere fruitsoort vernoemde pda, waarvan hij de werking nog niet helemaal doorgrond heeft. Tja, het leven kan gecompliceerd zijn. Gelukkig hebben de heren meer verstand van winkelvastgoed... gespreid bedje Gerard Groener volg-

de op 19 april 2007 Pieter Affourtit als voorzitter op. Hij maakte overigens al een aantal jaren deel uit van het bestuur. Wat was de situatie destijds? ‘Ik kwam in een gespreid bedje terecht: het beleid voor de komende jaren was door het toenmalige bestuur goed uitgewerkt en de nrw maakte een flinke groei qua ledental door’, zegt Groener. ‘Ook het secretariaat heeft zich onder leiding van Linda Kruit op professionele wijze ontwikkeld en heeft het huidige pakket taken uitstekend onder de knie. Zo worden de lunchbijeenkomsten uitstekend georganiseerd, beter dan door welke organisatie die ik ken’, vervolgt Groener lovend.

Hij rept verder van de netwerkfunctie die nog steeds belangrijk is, maar ook van nieuwe initiatieven die de afgelopen twee jaar ontplooid zijn: ‘De nrw treedt meer naar buiten als opiniërende partij en is zij niet meer alleen faciliterend, zoals in het verleden. Zo is er recentelijk een opinie over de megamall naar buiten gebracht, maar ook worden er enquêtes uitgezet om te weten hoe een bepaald onderwerp onder de leden leeft. Voorbeelden zijn de kredietcrisis en de koopzondagen.’ Groei versus bestuurlijke uitdagingen Binnen het bestuur wordt ook

gesproken over de bestuursstructuur. Groener: ‘Pieter Affourtit heeft een tijdperk afgesloten waarin er op een niveau een bestuur was, dat ook nog eens heel veel tijd in haar taken stopte. Nog voor mijn aantreden had ik kenbaar gemaakt dat ik het niet op die manier zou doen en dat de nrw in deze fase een bestuur nodig had dat op iets meer afstand opereerde. Met een sterkere rol voor het secretariaat en wellicht ook een nog aan te stellen directeur, die nieuwe dingen van de grond kan trekken.’ Groener vindt dat dit alles te maken heeft met de groei van de organisatie. ‘Dat is nog niet klaar, maar we hebben stappen gemaakt. Verder ligt er een opgave aan de financieringskant. Daar zijn we nog niet helemaal uit, maar toch sluiten we het afgelopen jaar met een flinke plus af, ondanks het feit dat we veel meer dingen gedaan hebben.’

Bij de wisseling van de hamer Vertrekkend nrw voorzitter Gerard Groener en de nieuwe voorzitter Jan Willem Weissink

6 nrw jaarprijs special | 2009


nrw Waren er bepaalde dingen die je wilde bereiken tijdens je voorzitterschap? ‘Nee, ik had geen boodschappenlijstje. Ik kijk meer tegen de nrw aan als een vereniging die zich zelf voorthelpt. Je doet het niet als eenling en je zult als eenling ook geen enorme draai aan de dingen geven. Het enige wat je kunt doen is nieuwe dingen aanreiken en sommige daarvan worden opgepakt andere niet.’ Als Corio-man, ben en blijf je iemand die het nut van de nrw ziet zitten? ‘Absoluut: ik denk dat er veel medewerkers van Corio bij de nrw aangesloten zullen blijven. Voor mensen die in Nederland in deze business werken is het gewoon heel verstandig om lid te zijn. Zowel het netwerk als kennis delen is daarbij belangrijk. Als je kijkt naar de lunchbijeenkomsten –we zijn inmiddels teleurgesteld als er minder dan 200 mensen komen – denk ik dat de nrw prima functioneert als netwerk. Men heeft zo’n vijf keer per jaar de mogelijkheid om even wat mensen te spreken en kennis te maken met projecten waar men anders niet de gelegenheid voor krijgt.’

De nieuwe man Jan-Willem Weissink zit straks op de voorzittersstoel met een achtergrond vanuit vastgoed en winkels. Zelf zegt hij daarover: ‘Ahold Vastgoed is een vastgoedbedrijf binnen Ahold. Dus sta je met één voet in de retail en met de andere in het vastgoed. Binnen Ahold wordt je gezien als vastgoed en daarbuiten als retail. Ik opereer dus eigenlijk op het snijvlak van beide. Voordeel van deze functie is dat ik goed weet hoe een retailer werkt, omdat ik daar dagelijks mee te maken heb.’ Weissink is sinds 2005 lid van de nrw en is in 2008 toegetreden tot het bestuur. Over een bliksemcarrière gesproken... ‘Ja, ik was ook erg verrast met het telefoontje van Gerard. We hebben dan ook goed een en ander doorgesproken en vooral ook het verwachtingspatroon. Kijk, de nrw staat en functioneert goed, maar de rol van het bestuur is nu anders dan vroeger. Zelf heb ik vooral de progressie in zowel inhoud als ledental meegemaakt.’ register Weissink is niet van plan ra-

dicale dingen te doen. ‘Ik zal een aantal speerpunten uitkiezen, maar verder zal het enige jaren geleden ingezette beleid gewoon voortgezet worden. Dus geen radicale omzwaai, want het gaat op deze koers heel erg goed. Natuurlijk moeten er ook keuzes gemaakt worden: waar moeten we mee doorgaan en waarmee niet. Zo is er onlangs besloten om niet door te gaan met het online register van winkelcentra, wat een zeer kost-

baar iets was. Bij speerpunten moet je denken aan onderwerpen als: hoe gaan we verder om met de structuur van de vereniging. Zoals de bezetting van het secretariaat. Maar ook fondsenwerving zal belangrijk zijn. Studiereizen, lunchbijeenkomsten, de sectoropleiding bij de asre, al dat soort zaken is gewoon goed en zal gecontinueerd worden. De themabijeenkomsten op verschillende kennisgebieden (taskforces) vind ik erg belangrijk. We zullen een aantal kennisgebieden identificeren en daar duidelijke keuzes in maken en inschatten wat in de toekomst belangrijk wordt. Daar moeten we in investeren , zodat je die kennis kunt delen.’ Weissink ziet nog meer mogelijkheden voor de nrw: ‘Het voordeel van de nrw is dat de hele keten vertegenwoordigd is. Dat deelt dan ook wel zo efficiënt en slaat ook bruggen. Een voorbeeld: de kennis omtrent duurzaamheid. Maar zo zijn er meer. En zoals gezegd, wij willen meer opiniërend zijn, maar om dat te doen moet je wel van te voren bedenken waar je het over

>

lees verder op pagina

8

Gerard Groener (links) en Jan Willem Weissink

nrw jaarprijs special | 2009 7


nrw <

vervolg van pagina

8

wilt hebben en bij voorkeur niet reageren op incidenten. Wat zijn belangrijke vraagstukken voor onze sector, daar moeten we wat mee doen.’ Groener haakt hier op in: ‘Je moet ook je momenten kiezen om je te profileren. Soms moet je een moment pakken, zoals bij de megamall. We hebben eerst in Tilburg een debat georganiseerd en vervolgens zijn we in de begeleidingscommissie uitgenodigd, waarbij we vooral gekeken hebben naar de kwaliteit van het proces. Maar omdat onze achterban zo divers is, kunnen we niet zeggen ‘we moeten hier te ja of te nee een megamall hebben’. Anders was het met het onderwerp koopzondagen. Uit een enquête onder de leden bleek een bepaalde mening en die hebben we zo geventileerd. Hierin zie je ook een stuk ontwikkeling binnen de nrw.’ driehoek Ondanks de vele goede ont-

wikkelingen binnen de nrw, komt niet alles helemaal uit de verf zoals gewenst. De contacten aan de retailzijde bijvoorbeeld. In het nabije verleden heeft de nrw geprobeerd om samen met o.a. hbd en mkb op bepaalde gebieden op te trekken. Dat heeft geen echt vervolg gekregen. Groener: ‘Het is een vurige wens van mij om dit voort te zetten, liefst ook met de overheid er bij. Die driehoek kan niet om elkaar heen als we met succes winkelgebieden willen blijven ontwikkelen of regenereren. Wat ik dan ook altijd jammer heb gevonden, is dat we als vastgoed, overheid en gebruikers heel erg op ons eigen eilandje georganiseerd zijn. Maar zo komen we niet verder. We hebben geprobeerd die brug te slaan, maar dat is niet helemaal gelukt. We hebben helaas toch wat het imago een vastgoedclub te zijn, maar we willen juist graag een afspiegeling zijn van alle sectoren. En let wel: samenwerking tussen de drie sectoren is niet alleen een kans, maar ook een noodzaak.’ Weissink: ‘De ambitie moet zijn om de nrw voor het voetlicht te krijgen bij overheid en retailers. We hebben echter nog te weinig bekendheid bij de overheid. Daar ligt dus nog een taak’. Zitten er grenzen aan de groei van de nrw? Weissink: ‘Ja, je kunt kapot gaan aan je eigen succes. We moeten er aan werken dat er een bepaalde verhouding komt in onze doelgroepen. Tegelijkertijd willen we eigenlijk iedereen die in wat voor een rol dan ook te maken heeft met winkelcentra toegang geven tot het platform. Bij dit alles willen we het informele karakter bewaren!’ •

8 nrw jaarprijs special | 2009

NRW introduceert marketingjaarprijs Volgend jaar, april 2010, zal de NRW tezamen met de uitreiking van de NRW Jaarprijs voor de eerste maal een marketing­ jaarprijs uitreiken.

D

e doelstelling van de nrw Marketingprijs is om binnen de winkelvastgoedsector meer bekendheid te geven aan winkelcentrummarketing en erkenning te geven aan marketing- en marketingcommunicatieacties die binnen de beschikbare budgetten het meest innovatief zijn geweest en/of relatief de beste resultaten hebben bereikt. Hiermee wordt het uiteindelijk doel een optimale marketing van winkelcentra dan wel winkelgebieden te stimuleren en een verdere aanjager te zijn van professionalisering in de branche. De nrw Jaarprijs voor beste winkelcentrum(her-)ontwikkeling, die in 2009 voor de 20ste maal is uitgereikt, heeft een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld. In samenhang met de overige activiteiten van de nrw heeft de instelling van de jaarprijs tot doel een impuls te geven aan het denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande winkelvoorzieningen, onder meer in relatie tot omgeving en marktgebied. De in te voeren marketing jaarprijs zal inspirerende initiatieven in de marketing, marketingcommunicatie, promotie en PR van winkelcentra en winkelgebieden in Nederland waarderen en ondersteunen. innovatief en effectief Bij de in-

stelling van deze prijs in 2010 wordt de meest innovatieve dan wel effectieve activiteit dan wel de combinatie van beide op bovengenoemd vakgebied beoordeeld en beloond, waarbij (zo mogelijk aantoonbaar) gestegen bezoekersaantallen en/of detailhandelsverkopen, klantenbinding en loyalty, en een toename van klantwaarde/emotionele beleving zullen worden gewaardeerd door een vakjury.

Het huidige niveau van promotie- en marketingcampagnes in winkelcentra is overwegend niet hoog. Oorzaken zijn onder meer de overwegend zeer beperkte budgetten en de organisatiestructuur van marketing en promotie: veelal zijn goedwillende winkeliers eindverantwoordelijk voor de besteding van de promotie- en marketinggelden, en is er geen professionele begeleiding. Met het indienen van projecten voor de marketingprijs dragen de inzenders bij aan een verdere professionalisering binnen dit vakgebied. Een van de criteria zal naar verwachting zijn een gezamenlijke indiening door zowel de eigenaar van het winkelcentrum als de verantwoordelijke voor de uitvoering van de marketing (winkeliersvereniging dan wel de beheers- of managementorganisatie organisatie in samenwerking met de winkeliers). Vakprijs De prijs zal een vakprijs zijn

die aangeeft welk winkelcentrum in dat jaar geëxcelleerd heeft op het gebied van marketing, marketingcommunicatie en promotie. Het streven is dat de prijs op den duur een vergelijkbare status zal verwerven als de nrw Jaarprijs voor beste winkelcentrum(her-)ontwikkeling. Inzenders kunnen hun inzending ook aansluitend mee laten dingen voor de marketingawards van icsc Europe (International Council of Shopping Centers.) In Nederland wordt nog slechts zeer beperkt de effectiviteit van campagnes gemeten. Slechts enkele winkelcentra beschikken bijvoorbeeld over telsystemen voor passantentellingen. Ook omzetcijfers dan wel indexcijfers van winkeliers zijn nauwelijks bekend dan wel worden niet vrij gegeven. Het verdient daarom aanbeveling en stimulans om de meetbaarheid van marketinginspanningen zichtbaar te maken. Jury De jury zal bestaan uit nrw-leden uit het specifieke vakgebied in combinatie met marketing- en promotieprofessionals buiten de branche. Gekeken zal worden naar aspecte n als planning en strategie, creativiteit, prijs/kwaliteit en kosten/effectiviteit.  •


nrw

Nederlandse Raad van Winkelcentra toe aan nieuwe uitdagingen in de sector

I

n ruim twintig jaar is de nrw uitgegroeid van een kleine, in aanvang, netwerkorganisatie, naar een organisatie van meer dan 650 leden binnen een sector die zich meer en meer profileert als spin in het web van overheid, vastgoedpartijen en retailers. De nrw wil een innovatieve organisatie en platform binnen de winkelvastgoedsector zijn. Ruim 650 winkelvastgoedprofessionals vinden het de moeite waard om aangesloten te zijn bij de nrw. De nrw heeft de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt, waaruit je mag concluderen dat er vraag is naar hetgeen de nrw haar leden nu te bieden heeft. Maar is het product nrw nog steeds voldoende afgestemd op de leden?

van het product volledig zal aansluiten bij de wensen en eisen van haar leden en haar rol als spin in het web van de winkelvoorzieningenstructuur. Voor verenigingen worden veelal drie kernactiviteiten onderscheiden. Allereerst de strategisch positionering, ten tweede de brancheontwikkeling en ten slotte de activiteiten die gericht zijn op dienstverlening voor de leden. De inrichting van deze drie kernactiviteiten bepalen de noodzakelijke infrastructuur voor de vereniging. De nrw is ontstaan vanuit een netwerkfunctie. De bijeenkomsten zijn veelal activiteiten voor de individuele leden. De nrw schuift met haar activiteiten echter steeds meer richting kennisuitwisseling en expertise, een nieuwe kernactiviteit, die bijdraagt aan een verdere brancheontwikkeling.

Herpositioneren De nrw staat op

een kruispunt. In de afgelopen periode is intern veel gesproken over de vraag hoe de nrw zich nu verder moet gaan ontwikkelen. Daarbij is als kernvraag geformuleerd: Hoe ziet verdieping en verbreding van de platformfunctie van nrw er uit en wat betekent dat voor de vereniging? Teneinde deze vraag op een goede manier te kunnen beantwoorden heeft de nrw een professioneel adviesbureau ingeschakeld en bevindt zich nu midden in het herpositioneringtraject. Dit traject zal leiden tot een vernieuwde, sterke organisatie, waar-

Netwerkfunctie Uit interviews met

de eigen achterban en belangrijke stakeholders is duidelijk naar voren gekomen dat het bestaansrecht van de nrw de netwerkfunctie is. Dit zal ook in de toekomst voor de nrw een belangrijke functie blijven. Algemeen wordt benadrukt dat de verschuiving van de nrw naar een expertisecentrum en kenniscentrum echter ook een goede zaak is. Belangrijke thema’s waar de nrw zich de komende jaren op zal gaan richten zijn onder meer de overheid en haar rol bij winkelplanning, de consument en zijn (ver-

anderende) gedrag, de veranderende maatschappij en de samenwerking met alle onderliggende partijen in het Nederlandse winkellandschap. Specifiek kan daarbij gedacht worden aan de volgende aandachtsvelden en onderwerpen: wet- en regelgeving, planprocedures, bestemmingsplan- en ruimtelijke ordeningsvraagstukken, veranderend consumentengedrag, duurzaamheid, het verbeteren van begrip voor de verschillende actoren, het stimuleren van de samenwerking tussen vastgoed en detailhandel, en dergelijke. De nrw hoopt dit herpositioneringtraject in mei van dit jaar af te ronden en zal in het najaar haar nieuwe beleidsplan presenteren.  •

®

De Nederlandse Raad van Winkelcentra is ontstaan vanuit een netwerkfunctie, maar expertise wordt steeds belangrijker

®

EMOTIONAL MARKETING DESIGN CITY SHAPING

WWW.

BUHREN&VAN DEVENTER

.NL nrw jaarprijs special | 2009 9


20 jaar

Dit jaar wordt de twintigste NRW jaarprijs uitgereikt. Reden voor de NRW New Generation om met behulp van een masterclass 20 jaar terug te kijken in de tijd en op basis van ervaringen uit het verleden een visie te geven op de toe­ komst. In deze rapportage blikken wij graag met u terug op onze bevindingen.

1990

was het jaar waarin de SovjetUnie uiteenviel, Oost- en WestDuitsland herenigd werden, Mandela vrij kwam en McDonald’s haar eerste vestiging opende in Moskou. Kortom een bewogen jaar in de wereldgeschiedenis. Maar nog belangrijker voor bedrijven en instellingen die zich bezighouden met winkelcentra en hun omgeving wellicht was dat in 1990 de eerste nrw-jaarprijs werd uitgereikt aan winkelcentrum Zaailand te Leeuwarden. Dit jaar wordt de twintigste nrw jaarprijs uitgereikt, Reden voor de nrw New Generation om met behulp van een masterclass twintig jaar terug te kijken in de tijd en op basis van ervaringen uit het verleden een visie te geven op de toekomst. De centrale vraag van deze masterclass was: ‘wat moet een winkelcentrum in zich hebben om een kwalitatieve bijdrage te kunnen leveren aan en een stimulans te zijn voor de ontwikkeling van de sector?’ Allereerst werd er ingezoomd op een aantal winkelcentra die in de periode tussen 1990 en 2009 zijn ontwikkeld en genomineerd voor de nrw jaarprijs. Dit zijn projecten, die naar mening van de verschillende jury’s, onderscheidend zijn geweest en elementen in zich hebben die bijgedragen hebben geleverd aan een verhoging van de kwaliteit van de winkelstructuur en en een stimulans zijn geweest voor de ontwikkeling van de sector. In deze reeks artikelen blikken wij graag met u terug op onze bevindingen. Ontstaan NRW-jaarprijs Sinds de oprichting in 1986 is de Nederlandse Raad van Winkelcentra (nrw) dé toonaangevende organisatie voor bedrijven en instellingen die zich bezighouden met winkelcentra en hun omgeving. De nrw heeft zich hierbij tot doel gesteld ontwikkelingen in de winkelvastgoedsector te signaleren en middels haar platformfunctie dit veranderingsproces te stimuleren. In 1990, kort na de oprichting van de nrw is daarom een jaarlijkse prijs ingesteld voor de beste winkelvastgoedontwikkeling in Nederland. Het doel van deze nrw-jaarprijs is een impuls te geven aan het denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande winkelvoor-

10 nrw jaarprijs special | 2009

Twintig jaar

De laatste jaren zijn ‘nicheplayers’ sterk in opkomst als tegentrend van branchevervaging en filialisering

zieningen. Het winnende winkelcentrum moet leer­ elementen voor nieuwe ontwikkelingen bevatten. In de afgelopen twintig jaar zijn er 149 projecten genomineerd met een totaal vloeroppervlakte van ruim twee miljoen vierkante meter (acht procent van het totale winkelvloeroppervlak in Nederland en bijna eenderde van het totale winkelvloeroppervlak van planmatig ontwikkelde winkelcentra). Onder invloed van trends en ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde is het jurytraject in de loop der jaren geprofessionaliseerd. Zocht de jury twintig jaar geleden vooral aansluiting bij awards van de International Council of Shopping Centers en richtte zij zich voornamelijk op de fysieke en functionele kwaliteiten van een winkelcentrum, tegenwoordig wordt ook de mening van de consument en retailer, de eindgebruikers van het product, gevraagd en wordt de kennis van specialisten zoals een architect, trendwatcher en/of marketeer meegenomen bij het aanwijzen van de uiteindelijke prijswinnaar. Bij de nrw jaarprijs worden appels met peren vergeleken, ofwel, het komt voor dat een genomineerd wijkwinkelcentrum moet concurreren met een binnenstedelijke en/of perifere ontwikkeling voor het winnen van de prijs. De nrw New Generation heeft echter besloten om antwoord te kunnen geven op de vraag ‘waar een winkelcentrum aan zou moeten voldoen om over tien jaar de nrw-jaarprijs te winnen’ onderscheid te maken naar wijkwinkelcentra, stadsdeelcentra, binnenstedelijke ontwikkelingen en perifere projecten bij haar analyse en toekomstperspectief. Voordat op de verschillende typen winkelcentra wordt ingegaan, willen we u echter eerst in vogelvlucht meenemen naar twee decennia algemene trends en ontwikkelingen.


De NRW New Generation neemt u mee naar

NRW-jaarprijs: 1990-2009 Beleid: Van Christaller naar meer dynamiek? De

Nederlandse detailhandelstructuur wordt van oudsher gekenmerkt door een functioneel-hiërarchische fijnmazige structuur. Deze structuur was gebaseerd op de locatietheorie van Christaller, waarbij het uitgangspunt was dat om in de detailhandel een bepaald artikel rendabel te kunnen aanbieden, een bepaald draagvlak (omzet) benodigd is. Het benodigde draagvlak verschilt per artikel en kan relatief klein zijn als het gaat om de dagelijkse benodigde artikelen, zoals voedings- en genotmiddelen of groter bij artikelen die periodiek of zelden worden gekocht zoals meubelen. Bovenaan in de hiërarchie staan de gewestelijk verzorgende binnensteden, zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht. Onderaan in de hiërarchie vinden we de buurtwinkelcentra, voor de dagelijkse artikelen. Middels distributieplanologisch onderzoek moe(s)t aangetoond worden of voor uitbreidingen voldoende omzetdraagvlak aanwezig was. Vijftien jaar geleden begon men voorzichtig af te wijken van de principes van Christaller. Met de introductie van het pdv/ gdv-beleid is ruimte gecreëerd voor bepaalde branches in de periferie en voor grootschalige winkelunits op dertien stedelijke knooppunten. Als gevolg van de toenemende concurrentie van deze locaties kwam er meer en meer aandacht voor binnenstedelijke herontwikkelingen en herstructureringen. De onderlaag van de winkelstructuur, de buurtsteunpunten en –centra, verdween als gevolg van de concurrentie met wijk- en stadsdeelcentra, die een meer volledig dagelijks aanbod konden bieden. Tegenwoordig wordt dan ook nauwelijks meer gesproken over een functioneel–hiërarchische winkelstructuur, maar over een functionele indeling van de winkelstructuur bestaande uit drie componenten, te weten boodschappen doen, vergelijkend (recreatief ) winkelen en doelgericht winkelen. Nota ruimte In 2005 werd de Nota Ruimte door het Rijk geïntroduceerd, die ogenschijnlijk ruimte biedt voor een (overheids-)beleid gericht op verandering en vernieuwing, doordat de Nota Ruimte de verantwoordelijkheid voor de detailhandelsplanning bij de lagere overheden legt. Ook werd het pdv/gdv-beleid losgelaten, waardoor toenemende mogelijkheden ontstonden voor grootschalige detailhandel. Middels de motie van Bochove, werden deze vrijheden deels beperkt doordat nieuwe winkellocaties niet ten koste mogen gaan van de bestaande binnenstedelijke detailhandelstructuur. Daarnaast stellen de provincies gezamenlijk richtlijnen op met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel, die vervolgens door het kabinet worden geaccor-

deerd. Deze beleidswijzigen hebben er ondermeer voor gezorgd dat er meer concurrentie kwam tussen gemeenten op detailhandelsgebied. De vraag die de afgelopen vier jaar vele malen is gesteld, is of de Nota Ruimte de gewenste dynamiek tot stand brengt of dat het gaat leiden tot overbewinkeling en een wedloop tussen steden onderling. Tot op heden blijkt dat een groot aantal provincies en gemeenten het oude beleid gewoon voortzetten met in toenemende mate aandacht voor de centrumgebieden. De huidige ontwikkelingen met betrekking tot de kredietcrisis zullen hier zeker op van invloed zijn. Trends: Van small naar Xl en van offline naar online Ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde zijn onlos-

makelijk met elkaar verbonden. Maatschappelijke ontwikkelingen als een toename van de welvaart, (auto)mobiliteit, communicatie- en informatiemiddelen (o.a. internet), arbeidsparticipatie van de vrouw en demografische ontwikkelingen (o.a. vergrijzing, verkleuring en verdunning) hebben gezorgd voor wijzigingen in het winkelgedrag van de consument. Mede ingegeven door de calvinistische inslag van Nederlanders, hebben zich echter geen schokkende veranderingen voltrokken. Naast een toename van de bestedingsmogelijkheden en een afname van de vrije tijd heeft in het bijzonder de (elektronische) mobiliteit er voor gezorgd dat het gedrag van de consument is veranderd. De keuzevrijheid is toegenomen en via internet kan vierentwintig uur per dag producten bekeken en besteld worden. Winkelcentra moeten hierdoor steeds meer doen om de consument te binden. Het antwoord van de detailhandel op de veranderingen aan de vraagzijde waren ondermeer schaalvergroting en de daarmee samenhangende branchevervaging. Een trend die zich eerst voornamelijk voltrok in de periferie, maar zich de laatste jaren heeft verplaatst naar binnenstedelijke centra. Dit heeft soms ingrijpende gevolgen gehad voor bepaalde branches. Zo verdwijnen de versspeciaalzaken bijvoorbeeld onder druk van de supermarkten en het tijdsgebrek bij de consument, steeds meer uit de winkelcentra. lokale helden Een gevolg van de schaalvergroting is dat

steeds meer filiaalbedrijven zich in winkelcentra vestigen wat ten koste gaat van de lokale helden. Ook de oprukkende internationalisering van de retail en de roep om zekerheid met betrekking tot huurinkomsten bij ontwikkelaars en beleggers,

>

lees verder op pagina

13 nrw jaarprijs special | 2009 11


M o s a e Fo r u m g e n o m i n e e r d a l s b e s t e winkelcentrum van Nederland De NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra) heeft Mosae Forum genomineerd voor de prijs van beste winkelcentrum van Nederland. Mosae Forum is een uniek nieuw stadsdeel in het hart van Maastricht. Wonen, werken, winkelen, parkeren en recreĂŤren gaan er naadloos in elkaar over. Met oog voor detail en een bijzondere herwaardering van het historisch centrum. Grootschalige winkelruimten in combinatie met lokale specialisten en een unieke versmarkt in de historische gewelfkelders. 3W en de gemeente Maastricht zijn trots op dit succes en bedanken iedereen die heeft bijgedragen aan de totstandkoming. Kijk voor meer info op: www.mosaeforum.nl


20 jaar <

vervolg van pagina

11

dragen hieraan bij. Daar staat tegenover dat ‘nicheplayers’ de laatste jaren sterk in opkomst zijn als tegentrend van branchevervaging en filialisering. Naast schaalvergroting zijn er nog twee trends waarneembaar die hun effect hebben op de unitgrootte. Allereerst het efficiëntere voorraadbeheer in bijna alle branches, waardoor de behoefte aan magazijnruimte afneemt. Daarnaast zorgt het toevoegen van leisure in de winkels, het zogenaamde winkeltainment, juist voor een vraag naar meer meters. Leisure in de winkel kan bijvoorbeeld in de vorm van een klimwand in een sportzaak (try & buy), maar ook in de vorm van een speelhoek voor de kinderen. En dan zijn er ook nog de in enorm tempo voortschrijdende technologische ontwikkelingen (e-commerce). Ook deze

Het factory outlet centre, een nieuwe ontwikkeling in winkelcentrumland. Op de foto de opening van fase III van Batavia Stad in april 2009.

ontwikkeling is er debet aan dat sommige branches verdwijnen uit het straatbeeld. Boeken, cd’s, films en reizen zijn branches waarbinnen een groot deel van de omzet via Internet inmiddels gaat. Nederland is hierin voorloper in Europa en barrières als vertrouwen in betalingsystemen worden in snel tempo geslecht. Van Vinex naar factory outlet De beschreven ontwik-

kelingen hebben hun effect gehad op de (her)ontwikkelingen van winkelcentra. Sinds 1990 blijkt de groei vooral plaats te hebben gevonden in de hoofdwinkelgebieden en sinds 2000 juist in grootschalige en perifere projecten. De start van de jaren ’90 werd gekenmerkt door het terugvechten van de kernwinkelapparaten (kwa’s) ten opzichte van de wijk- en stadsdeel en om zich te wapenen tegen de verwachte groei van de perifere vestigingen. In veel binnensteden werden oude centra gerenoveerd en nieuwe passages toegevoegd. Ook nam de aandacht voor de uitstraling van winkelcentra meer en meer toe. In de Vinexwijken, voorkomend uit het beleid van de Vierde Nota Ruimte Extra, werden nieuwe wijkwinkelcentra gerealiseerd. Deze wijkwinkelcentra laten ten opzichte van oudere wijkwinkelcentra een duidelijk verschil zien. Naast de schaalvergroting, worden deze centra vaak ondersteund door sociale functies zoals een medisch centrum, waardoor ze als hart van de wijk moeten gaan functioneren. De ontwikkelingen bij de stadsdeelcentra hebben geleid tot een tweedeling. De kleine stadsdeelcentra zijn (her-)ontwik-

keld tot echte gemakscentra, waar de consument terecht kan voor de foodaankopen en een uitgebreid aanbod aan frequent benodigde non-foodartikelen. De grote stadsdeelcentra ontwikkelen zich meer en meer tot centra waar de consument vergelijkend kan winkelen en zijn hierdoor concurrerend geworden voor kernwinkelgebieden. Woonmalls Perifere themacentra zijn dankzij het pdv/gdv-

beleid hoofdzakelijk in de grote steden ontstaan. Woonmalls als Villa Arena en Alexandrium Woonmall zijn hier goede voorbeelden van. Vanaf 2000 is er een duidelijke trend waarneembaar van schaalvergroting in de projecten. Zowel binnenstedelijk als perifeer neemt de gemiddelde unitgrootte

steeds verder toe en worden projecten opgehangen aan grote trekkers. Ook vindt er langzaam maar zeker een verschuiving plaats van nieuwbouw naar herontwikkeling, aangezien Nederland steeds meer begint te beschikken over voldoende winkelmeters in verhouding met het aantal inwoners. Nieuwe concepten deden ook hun intrede: zoals de factory outlet centers, toename van retail of trafficlocaties, megasupermarkten en de mixed use projecten, waar met name leisure- en retailfuncties worden gecombineerd. Ontwikkelen vanuit een concept, waarbij de consument en retailer centraal staan, wint meer en meer aan belang. Want dat centra niet het eeuwige leven hebben, blijkt uit het feit dat al veel centra, waaronder de eerste twee prijswinnaars van de nrw-Jaarprijs, Zaailand te Leeuwarden en Markthof te Hoofdorp, inmiddels gerenoveerd worden of al zijn herontwikkeld. Wij nemen u graag mee In de navolgende artikelen wordt

ingegaan op de ontwikkelingen die de verschillende typen winkelcentra de afgelopen twintig jaar hebben doorgemaakt en hoe de New Generation de toekomst ziet van de verschillende typen: ‘Wat moet een centrum bieden om over tien jaar in aanmerking te kunnen komen voor de nrw-Jaarprijs?’. Zoals gezegd is de terugblik gebaseerd op een selectie van projecten die de afgelopen twintig jaar zijn genomineerd voor de nrw-jaarprijs.  • Bas Buvelot en Jeroen van der Weerd Namens de commissie NRW New Generation,

nrw jaarprijs special | 2009 13


20 jaar

B

uurt- en wijkwinkelcentra ontlenen hun bestaansrecht aan de behoefte om dicht bij de eigen woning op efficiënte wijze te kunnen voorzien in de dagelijkse boodschappen. Een goede bereikbaarheid en eenvoudige stedenbouwkundige structuur zijn hierbij van groot belang. De buurt- en wijkwinkelcentra vormen in de hiërarchische detailhandelsstructuur een afspiegeling van de aankoopbehoefte en positioneren zich daarmee in de onderste laag van de verzorgingshiërarchie. Waar buurtcentra in veel gevallen al het loodje hebben gelegd, danwel in toenemende mate te kenmerken zijn als ‘zieltogend’, is het wijkwinkelcentrum hard op weg om de gehele onderkant van het winkelspectrum, de dagelijkse boodschappen, invulling te geven. Wanneer deze trend zich doorzet, rijst de vraag of de grens van de verzorgingshiërarchie zich in de toekomst niet nog verder naar boven opschuift. Verliezen op termijn dan ook wijkwinkelcentra hun positie? Wanneer de wijkwinkelcentra die de afgelopen twintig jaar mee hebben gedaan aan de nrw-jaarprijs, worden bekeken, dan blijkt dat hier een aantal ontwikkelingen hebben plaatsgevonden die specifiek betrekking hebben op dit type winkelcentrum. Invloed van demografische ontwikkelingen op het wijkwinkelcentrum De typologie van Christaller gaat uit

van een homogene bevolking met een eenduidige gezinsopbouw. Dit uitgangspunt heeft er in het verleden voor gezorgd dat het wijkwinkelcentrum als zodanig een zeer homogene uitstraling heeft. Als je door je oogharen kijkt zie je zogezegd, maar zeer marginale verschillen tussen de verschillende wijkwinkelcentra in den lande. Onder invloed van demografische ontwikkelingen is de samenstelling van de Nederlandse wijken in de laatste twintig jaar echter sterk veranderd, van hoofdzakelijk homogeen naar een steeds meer heterogene bevolkingssamenstelling.

de werkgroep Laurens Maaijwee (Heijmans Vastgoed) Ellen Zwetheul (Strabo.) Inge Niks (iXin) Ferdy Schenk (SCM) Michiel Smits (BAM Vastgoed)

Door de gestegen levensverwachting en de naoorlogse geboortegolf heeft Nederland te maken met vergrijzing. Het aandeel 55-plussers is afgelopen tien jaar met 4,1 procent toegenomen tot 27,5 procent. Dit opgelopen aantal 55-plussers zorgt voor andere wensen voor aankoopplaatsen. Daarnaast is vanaf 1990 het aantal huishoudens in Nederland met twintig procent toegenomen terwijl de gemiddelde huishoudgrootte steeds kleiner is geworden. Er is dus sprake geweest van gezinsverdunning. Het verzorgingsgebied voor wijkwinkelcentra is in absolute aantallen vaak teruggelopen, waardoor er sprake is van een afname van de kwantitatieve vraag in de wijk. Hier staat echter tegenover dat het welvaartsniveau de afgelopen 20 jaar is toegenomen, wat heeft geleid tot een toenemende vraag naar kwaliteit en service. Daarnaast heeft de toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen voor een andere dynamiek in het gezinsleven gezorgd. Tijd is steeds schaarser geworden, waardoor de vraag naar efficiëntie is gegroeid. Ook is de culturele diversiteit van de Nederlandse bevolking toegenomen. De vraag vanuit deze groep is duidelijk anders dan van de autochtone Nederlander. Maar hebben deze maatschappelijke veranderingen nu geleid tot een wezenlijk ander type wijkwinkelcentrum? Het antwoord hierop is nee. De wijkwinkelcentra van nu zien er in grote lijnen nog steeds hetzelfde uit als twintig jaar geleden. Toch hebben zich uiteraard enkele verschuivingen voltrokken.

Jeroen de Heus (BPF Bouwinvest)

Grotere wijkwinkelcentra met minder winkels De

Diederik Bakker (UBS)

grootste verandering die sinds 1990 heeft plaatsgevonden binnen wijkwinkelcentra had betrekking op de branchering. On-

Tommy Walvius (BRO)

14 nrw jaarprijs special | 2009

der invloed van wijzigingen bij de consument en de ontwikkeling van bijvoorbeeld internet zijn branches als reisbureaus, videotheken, foto/filmzaken, stoffenzaken hier zo goed als verdwenen. Deze trend zich zet zich ook nu nog voort. Momenteel staan vooral de versspeciaalzaken onder druk. Het functioneren van wijkwinkelcentra wordt al jaren lang voor een belangrijk deel bepaald door de supermarkten. De supermarkt maar ook de drogist hebben het de afgelopen jaren dan ook juist weer erg goed gedaan. Hier is duidelijk een trend waarneembaar van schaalvergroting. De gemiddelde unitgrootte in dit type centrum neemt hierdoor steeds verder toe en het aantal units logischerwijs neemt af. Van MKB naar filialisering en AKB Het aandeel van het mkb (midden- en kleinbedrijf ) in dit type winkelcentrum neemt steeds verder af. De (vers)speciaalzaak is hierdoor uit het winkelbeeld aan het verdwijnen. Toch is het belang van goede speciaalzaken niet gering, aangezien zij kunnen zorgen voor een binding aan een wijkwinkelcentrum. Voorwaarde is wel dat zij onderscheidend zijn ten opzichte van het supermarktaanbod. De vrijgekomen meters worden opgenomen door landelijk filiaalbedrijf of door het akb (allochtoon kleinbedrijf). Naast de schaalvergroting van zittende winkelketens, vindt er ook een soort van schaalverkleining plaats doordat partijen als Hema en Shoeby zich in toenemende mate vestigen in wijkwinkelcentra. Deze branches, warenhuis en mode, ontbraken tot voor kort vaak in de wijkwinkelcentra. Opmerkelijk is de opkomst van het akb op het gebied van speciaalzaken. Steeds vaker treffen we winkels van allochtone ondernemers aan die inspelen op de steeds meer multiculturele samenstelling van bevolking. Van monofunctioneel naar mixed-use De rol die het wijkwinkelcentrum binnen de wijk inneemt is ook aan verandering onderhevig. Dit is met name te zien in wijkwinkelcentra in de Vinexwijken. Naast de toevoeging van woningen boven het wijkwinkelcentrum worden er functies als een medisch centrum, fitnesscentrum en dokterpost toegevoegd. Hierdoor ontwikkelt het wijkwinkelcentrum zich van een monofuntioneel centrum naar een mixed-used gebied. Heeft het wijkwinkelcentrum nog toekomst? Als gezegd zien we in de maatschappij verschillende ontwikkelingen die een verschillend antwoord zouden kunnen opleveren op de vraag hoe het wijkwinkelcentrum van de toekomst er,


Bestaat het wijkwinkelcentrum in de toekomst nog wel? laten we zeggen over 15 à 20 jaar, uit zal zien. Heeft het wijkwinkelcentrum überhaupt nog wel toekomst? Heeft het alleen nog bestaansrecht met de toevoeging van ondersteunende niet-detailhandelsfuncties waardoor het een hart van de wijk wordt? En wanneer we aan de rand van de stad grote supermarkten krijgen die voorzien in het aanbod van dagelijkse artikelen, hebben we dan nog wel wijkwinkelcentra nodig? De nrw New Generation verwacht dat voor de nabije toekomst op basis van de veranderende demografische samenstelling van de bevolking grofweg drie stromingen kunnen worden onderscheiden die bepalend zijn voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum. De consument wil het wijkwinkelcentrum als hart van de wijk Enerzijds krijgen we te maken met de vergrij-

zende samenleving die vraagt om voorzieningen relatief dicht bij huis, niet alleen winkelvoorzieningen, maar juist ook zorgvoorzieningen en sociaal maatschappelijke en culturele activiteiten. De koppeling van deze voorzieningen zorgt ervoor dat er een echt hart van de wijk ontstaat, waar mensen voor al hun dagelijkse behoeften terecht kunnen en en passent elkaar ook nog kunnen ontmoeten. Een kloppend hart van een woongebied zoals we dat nu eigenlijk ook al zien binnen wat grotere dorpen, waar alle functies die de gemeenschap op de dorpse schaal nodig heeft vertegenwoordigd zijn. Voor een dergelijk centrum moet dan wel voldoende draagvlak zijn. Het zou dus zo maar kunnen dat dit nog verder opschuift naar wat we nu een klein stadsdeelcentrum noemen. Maar in feite doet dit niet meer ter zake op het moment dat we denken in termen van winkelvoorzieningen voor specifieke doelgroepen

invulling van de meters. Door hier rekening mee te houden kan de binding aan het centrum verhoogd worden. De consument wil een efficiënte koopmachine N  aast de hang naar ontmoeten is er de generatie die juist alles

afgestemd wil hebben op efficiëntie en gemak. Een gezinsleven combineren met twee fulltime banen en een rijk sociaal leven kost nu eenmaal tijd. Tijd die steeds kostbaarder wordt, waardoor onze noodzakelijke dagelijkse behoeften niet meer tijd mogen vragen dan nodig. Deze ontwikkeling vraagt om een efficiënte koopmachine, waar zo weinig mogelijk tijd hoeft te worden doorgebracht. Boodschappen bestellen en laten bezorgen kan al, maar wellicht is een vorm waarbij vooraf online besteld kan worden, maar waar afgehaald kan worden op ieder gewenst tijdstip de meest geëigende vorm om aan de behoeften van deze levensstijl te kunnen voldoen. Juist aan de rand van de stad, in plaats van midden in de wijk, aan een uitvalsweg zouden boodschappenafhaalcentra kunnen ontstaan. Sociale aspecten spelen hier nauwelijks een rol, het enige dat telt is dat je zo snel en efficiënt mogelijk de goederen kan krijgen die je nodig hebt.

De consument wil een efficiënt wijkcentrum dat past bij zijn behoefte

De consument wil een wijkwinkelcentrum passend bij haar behoefte De tijd dat succesvolle wijkwinkelcen-

tra als een blauwdruk in iedere wijk in Nederland gerealiseerd konden worden is voorbij. De kwantitatieve samenstelling van het aantal inwoners van de wijk zal altijd van belang blijven voor de omvang van het wijkwinkelcentrum, maar de kwalitatieve samenstelling is bepalend voor de branchering en ondersteunende functies. Sociale klasse, gezinssamenstelling en afkomst onder andere creëren de randvoorwaarden voor de

Concluderend kunnen we zeggen dat in de toekomst het hiërarchische winkelpatroon van Christaller in afnemende mate leidend zal zijn bij de ontwikkeling van winkelcentra, maar dat steeds meer ingespeeld zal moeten worden op verschillende typen klanten, die een verschillende dienstverlening wensen. Dit kan betekenen dat we over 20 jaar helemaal niet meer over wijkwinkelcentra spreken, maar dat we verschillende typen winkelvoorzieningen hebben voor verschillende doelgroepen. We creëren een winkelstructuur die aansluit bij de heterogeniteit van de samenleving. De dagelijkse boodschappen kunnen we straks op verschillende manieren, in verschillende omgevingen doen. Of dit daadwerkelijk zo is, is minder relevant dan de opgave dat we anders moeten gaan nadenken over winkelplanning omdat, ondanks wat Balkenende en Rouvoet ons wijs proberen te maken, we in een ander Nederland leven dan het Nederland van de jaren ’50 en ’60. Er is zoveel veranderd sinds die tijd, waarom organiseren we dan nog steeds onze winkelfuncties op die manier? •

nrw jaarprijs special | 2009 15


20 jaar

I

n de hiërarchie van winkelvoorzieningen nemen stadsdeelcentra van oudsher de plaats in tussen het kleinere wijkwinkelcentrum en het gewestelijk verzorgend stadscentrum. Ze komen hierdoor ook alleen maar voor in steden waarvan het stadscentrum gekwalificeerd kan worden als gewestelijk verzorgend hoofdwinkelcentrum. Stadsdeelcentra voorzien enerzijds in de behoeften van inwoners van verschillende wijken en hebben daarmee een sterk wijkoverschrijdend karkater en functioneren anderzijds naast stadscentra. Hierdoor worden ze van oorsprong gekenmerkt door een dubbelfunctie: als basis wordt een zeer volledig pakket food aangeboden, aangevuld met een redelijk ontwikkeld non-foodaanbod, bedoeld voor het zogenaamde efficiënte winkelen. Veelal wordt er nog een onderscheid gemaakt tussen kleine en grote stadsdeelcentra, op basis van oppervlak, waarbij hier uitgegaan wordt van een indeling van 15 tot 30 duizend vierkante meter voor de kleine stadsdeelcentra en 30 tot 60 duizend voor de grote stadsdeelcentra.

omzetgroei De afgelopen twintig jaar is voor bijna alle stadsdeelcentra een periode geweest van forse omzetgroei. De oorzaak hiervan was dat dit type centrum optimaal kon inspelen in de toenemende consumentenbehoefte naar efficiency door tijdgebrek. De combinatie van goede bereikbaarheid, parkeren en de dubbelfunctie dienden hiervoor als basis. Dankzij deze omzetgroei heeft een groot aantal stadsdeelcentra in de afgelopen twintig jaar een of meerdere renovaties of uitbreidingen ondergaan. Een deel van deze centra heeft zich hierdoor ontwikkeld richting het niveau van een stadscentrum (van efficiënt winkelen naar recreatief winkelen) en een deel richting het niveau van een versterkt wijkwinkelcentrum (meer doelgericht bezoek). De ontwikkeling per centrum hangt af van de ontwikkeling in het verzorgingsgebied en de concurrentie. Veel stadsdeelcentra ondervinden steeds meer concurrentie van onderaf (sterke profilering wijkwinkelcentra en de komst van nieuwe wijkwinkelcentra). Van bovenaf is sprake van concurrentie in de vorm van attractieve grotere stadscentra met vernieuwende internationale winkelformules,. Op basis van de stadsdeelcentra die de afgelopen twintig jaar zijn ingediend voor de nrw-jaarprijs, is een overzicht gemaakt van de positieve en negatieve elementen welke typerend zijn voor dit type centrum. Positieve elementen Aangezien

deze centra planmatig opgezet zijn, is er goed nagedacht over de opzet, de layout. Dit heeft er toe geleid dat vrijwel overal sprake is van een duidelijke routing met goede zichtlijnen en trekkers op de uiteinden. Door de uitbreidingen heb-

16 nrw jaarprijs special | 2009

ben stadsdeelcentra bovendien uitstekend in kunnen spelen op een belangrijke trend: schaalvergroting. Bij een groot aantal stadsdeelcentra speelt de branchering in op de kwalitatieve samenstelling van het verzorgingsgebied. Een tweetal voorbeelden hiervan zijn de Brusselse Poort te Maastricht en het Gelderlandplein te Amsterdam. Hierdoor voelt de consument zich thuis in het winkelcentrum, wat leidt tot een hogere koopkrachtbinding. Ook is er bij de ontwikkelingen nagedacht over het toevoegen van parkeren op de juiste plekken. Echter het parkeren op piekmomenten is een aandachtspunt voor stadsdeelcentra in het algemeen. Daarnaast is er in de nieuwe centra aandacht besteed aan een efficiënte bevoorrading, welke in veel gevallen aan het oog van de consument onttrokken is. Negatieve elementen Een groot negatief aspect van bijna alle stadsdeelcentra is het introverte karakter, waardoor ze nauwelijks opgenomen zijn in de omgeving. De consument kijkt dus vaak tegen blinde gevels of achterkanten aan, wat niet uitnodigend overkomt. Bovendien is er bij veel ontwikkelingen nog te weinig aandacht geschonken aan het verblijfsklimaat van de openbare ruimte. Stadsdeelcentra, en dan met name de grotere, spelen dus nog in onvoldoende mate in op de recreatieve winkelfunctie. Daarnaast is er een duidelijk verschil aanwezig tussen de stadsdeelcentra welke in eigendom of beheer zijn bij één eigenaar-beheerder of waar sprake is van versnippering van het eigendom. Stadsdeelcentra in eigendom bij meerdere eigenaren


Basis bewaken, maar herprofilering noodzakelijk worden gekenmerkt door verschillen in uitstraling en kwaliteit van de verschillende deelgebieden. Dit in tegenstelling tot centra welke in eigendom zijn bij één eigenaar. Hier is sprake van een uniform kwaliteitsniveau van het gehele centrum. De toekomst Op basis van bovenstaande analyse van de

ontwikkeling binnen het type stadsdeelcentra in de afgelopen twintig jaar maar ook de verwachte ontwikkelingen aan de vraag- en aanbodzijde zal een toekomstbeeld geschetst worden voor dit type winkelcentra. Hierbij zijn twee grote ontwikkelingsrichtingen te onderscheiden. Ten eerste zal het centrum zich moeten herprofileren ten opzichte van concurrerende wijk- en stadscentra. Naast de brancheverbreding die plaatsvindt in de wijkwinkelcentra met de toevoeging van kleine warenhuizen en mode, zetten de stadscentra steeds meer in op de verblijfsfunctie. Stadsdeelcentra moeten zich onderscheiden door optimaal in te spelen op de efficiencyvoordelen die het centrum biedt. Ten tweede zal in de toekomst het verschil tussen de kleine en grote stadsdeelcentra waarschijnlijk alleen maar toenemen. Daar waar de kleine stadsdeelcentra zich veel meer zullen ontwikkelen tot een wijkwinkelcentrum plus, ontwikkelen de grote stadsdeelcentra zich steeds meer tot tweede centrumgebieden. Het toevoegen van ondersteunende functies, passend bij de verzorgingsfunctie, neemt aan belang toe. In de kleine stadsdeelcentra moet dan vooral gedacht worden aan functies zoals een bibliotheek, terwijl in de grotere stadsdeelcentra aan verblijfsduurverlengende functies gedacht moet worden, zoals kwalitatief goede horeca of een bioscoop.

De toename in de mobiliteit van de consument in combinatie met de goede bereikbaarheid van de stadsdeelcentra was altijd al een belangrijke succesfactor. In de toekomst dient dit gewaarborgd te blijven; men kan de dagelijkse boodschappen ook dichterbij huis doen en met iets meer moeite vindt men een breder en dieper niet-dagelijks aanbod in de binnensteden. De hoeveelheid en kwaliteit van het parkeren is daarnaast een belangrijke meerwaarde ten opzichte van de binnensteden. Naast de nabijheid van de parkeerplekken ten opzichte van het winkelaanbod is de tarifering een groot pluspunt voor de consument. Dit dient in de toekomst als belangrijk marketingtool richting de consument gebruikt te worden. Aandacht verdient het parkeren op piekmomenten, wat gezien het commerciële succes van de stadsdeelcentra leidt tot een te hoge parkeerdruk. Hiervoor dienen oplossingen bedacht te worden, waarbij verruiming van de openingstijden. Dit moet leiden tot een grotere spreiding van de consumenten.

In de toekomst zal het verschil tussen de kleine en grote stadsdeelcentra waarschijnlijk alleen maar toenemen.

Dubbelfunctie behouden Voor de toekomst is het van

groot belang om de basiskwaliteit van stadsdeelcentra te koesteren. Deze dubbelfunctie, naast aanbod in de dagelijkse ook in de niet-dagelijkse sector is en blijft een onderscheidend aspect ten opzichte van de boodschappen- en recreatieve centra. Deze efficiencyvoordelen voor de consument zullen ook in de toekomst van belang zijn bij het bewaken van de concurrentiepositie.

Management en eigendom Om de concurrentieslag met omliggende winkelgebieden aan te gaan is het van belang dat centra in volledig eigendom komen van één eigenaar en dat er professioneel commercieel beheer plaatsvindt. Op dit moment is er in een groot aantal stadsdeelcentra nog sprake van versnipperd eigendom, wat snel de werkgroep en adequaat inspelen op ontwikkelingen niet ten goede komt. Bovendien bemoeiGiovanni Verhaert lijkt dit het nastreven van een zogenaamde (Intermarqeting Group) ‘ideaalbranchering’ Saskia Koene (Bureau Stedelijke Planning)

Place to be creëren Voor de grote stads-

Remko Bak

deelcentra wordt de verblijfsfunctie van het winkelgebied steeds belangrijker. Aangezien consumenten in toenemende mate in dit type winkelcentrum ook recreatief winkelen is het van belang om elementen toe te voegen die verblijfsduurverlengend werken. Aankleding van de openbare ruimte en een passend horeca-aanbod zorgen voor een prettig verblijfsklimaat.  •

(Westerhof Bak & Partners) Charles Hartman (ING Real Estate) Jaap Grievink (BAM Vastgoed) Anky Vink (LMBS Retail) Frank Geuze (SCM) Alice de Groot (Corio Nederland Retail)

nrw jaarprijs special | 2009 17


20 jaar

H

et type winkelcentrum ‘kernwinkelgebied, streeken regionaal verzorgend’ komt voor in steden met een inwoneraantal tussen de 25 duizend en honderdduizend inwoners. De gemiddelde omvang van deze kernwinkelapparaten varieert van 20 tot 50 duizend m2 vvo. Sinds de jaren ’80 hebben gemeenten waarbinnen dit type winkelcentrum ligt hernieuwde aandacht voor de kwaliteit en omvang van hun centrumgebieden. Naast nieuwe ontwikkelingen resulteerden dit in een groot aantal renovaties van ontwikkelingen uit de jaren zeventig. Begin jaren negentig werden de inzendingen binnen dit type centrum voor de nrw Jaarprijs dan ook hoofdzakelijk gekenmerkt door gerenoveerde projecten uit de jaren zeventig. Deze centra worden gekenmerkt door passages bestaande uit een staalconstructie, vaak met een glazen overkapping. De Struytse Hoeck te Hellevoetsluis uit 1992 was het eerste centrum wat de traditie hiermee doorbrak en aandacht schonk aan de uitstraling van het openbaar gebied en de puien van winkeliers. In de loop der tijd zie je dat er meer aandacht wordt besteed aan het element uitstraling. Wat zijn achterhaalde elementen en welke elementen hebben de ontwikkelingen in de tijd juist doorstaan? En misschien nog wel belangrijker: wat kunnen we daaruit leren naar de toekomst toe? Sterke punten die de tand des tijds doorstaan 

• Bedienen van zowel dagelijks als recreatieve consument Allereerst is er sprake van een compleet winkelaanbod, zowel voor het food als voor het non-food segment. In of in de directe nabijheid liggen grote supermarkten die als trekkers fungeren op het gebied van dagelijkse boodschappen. Tegelijkertijd zijn er trekkers in de niet-dagelijkse sector; warenhuizen (v&d, Hema), modezaken (zoals c&a, h&m) of elektronicazaken (Mediamarkt). Hiermee verzorgen deze winkelcentra en de winkelgebieden waarin ze liggen zowel de consument die boodschappen wil doen als de recreatieve consument. • Lokale & regionale helden In enkele winkelcentra zijn regionale of lokale ‘helden’ prominent aanwezig. Zij behoren niet tot een grootwinkel- of ketenbedrijf, maar hebben in de loop der tijd in de omliggende regio een sterke naam opgebouwd. Dergelijke ondernemers geven het winkelcentrum kleur en zorgen voor onderscheidend vermogen ten opzichte van vergelijkbare winkelcentra of winkelcentra van een hogere orde in de omgeving. Deze “couleur locale” zorgt vaak voor een sterke binding aan dit winkelapparaat. • Parkeervoorzieningen In de meeste onderzochte winkelcentra zijn een goede bereikbaarheid en de beschikking over voldoende parkeerplaatsen terug te vinden. Beide zijn noodzakelijk om de consument die efficiënt boodschappen wil doen, te binden. Echter op piekmomenten, zoals de koopavonden en zaterdagen, blijkt het aantal parkeerplaatsen echter vaak onvoldoende te zijn, wat leidt tot chaotische situaties. Aangezien het parkeren een belangrijke asset is van dit type winkelcentrum, verdient dit in de toekomst aandacht. • Geen leegstand Het vrijwel ontbreken van leegstand in de onderzochte winkelcentra duidt er op dat het economisch functioneren van

18 nrw jaarprijs special | 2009

deze centra goed is. Hierdoor vinden de retailers dit ook een aantrekkelijk type centrum om zich in te vestigen. Achterhaalde elementen Naast de bovengenoemde ster-

ke punten, is er ook een aantal elementen aan te wijzen die de tand des tijds niet heeft doorstaan. In de meeste gevallen hebben die een nauwe band met de sterke punten. • Sec winkelaanbod Bij deze centra is doorgaans weliswaar sprake van een compleet winkelaanbod, maar een nadeel is dat het bij sec winkelaanbod blijft. Naast winkels zijn er weinig andere voorzieningen te vinden op horeca en dienstverlening na. Doordat zowel de horeca als dienstverlening vaak dezelfde openingstijden hebben als de winkels, is het winkelgebied na sluitingstijd vaak uitgestorven. Dit zorgt niet voor een veilig en bruisend centrumgebied in de avonduren. • Kwaliteit parkeren onvoldoende Het ‘comfort’ van het parkeren laat bij de meeste winkelcentra te wensen over. Er is sprake van kleine parkeerhavens, donkere parkeergarages of slechte in- en uitgangen. Aangezien ook in deze centra in toenemende mate sprake is van betaald parkeren komt de prijs/kwaliteitverhouding in het gedrang. Het parkeertarief is een offer dat de consument wil brengen om een bepaald winkelgebied te bezoeken. Dat betekent dat dit tarief in verhouding dient te staan met de geboden kwaliteit, wat bij deze centra lang niet altijd het geval is.

Dit type winkelgebieden moet zich blijven richten op de dubbelfunctie: de dagelijkse boodschap en recreatief shoppen

• Op niets uitlopende routes Bij een aantal onderzochte winkelcentra komt de routing niet goed uit de verf. Dit is vooral het geval als de trekkers niet goed gepositioneerd zijn en routes op ‘niets’ uitlopen; in ieder geval niet op iets wat consumenten trekt. Commercieel minder aantrekkelijke winkellocaties zijn het gevolg hiervan. Ook binnen de interne routing zijn valkuilen aan te wijzen. In sommige van deze winkelcentra is meerlaags winkelen geïntroduceerd. In de meeste gevallen heeft dat voor minder aantrekkelijke bovenetages gezorgd, waar aanmerkelijk minder loop van consumenten is. De toekomst Op basis van de geconstateerde sterke en

zwakke elementen is een aantal te verwachten trends en ontwikkelingen voor de toekomst te formuleren. Deze zijn in meer of mindere mate specifiek gericht op dit type winkelcentrum. Centraal hierbij staat de vraag hoe dit type zich kan onderscheiden van winkelgebieden van een hogere orde, de gewestelijke centra, maar tegelijkertijd een meerwaarde heeft ten opzichte van de omliggende kleinere centra. • Bereikbaarheid en parkeren cruciaal voor bestaansrecht Een goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid vormen cruciale aspecten in de strijd met winkelgebieden van hogere


Méér dan alleen winkelen

orde. De consument is bereid te betalen voor een goede parkeerkwaliteit. Moet de consument moeite doen om ‘binnen’ te komen, dan zal deze consument de volgende keer doorrijden naar een groter centrum, waar misschien wel dezelfde problemen worden ondervonden, maar waar sprake is van een aantrekkelijker aanbod. • Dubbelfunctie blijft belangrijk Net als bij de stadsdeelcentra moet dit type winkelgebieden zich blijven richten op de dubbelfunctie van dagelijkse boodschappen en recreatief winkelen. We verwachten namelijk dat de meeste van dit type winkelcentra zonder de supermarkten vooral in de doordeweekse dagen onvoldoende toeloop zullen hebben.

daagse nieuwbouwwoningen, in combinatie met het toevoegen van plaatselijke zelfstandige ondernemers moet dit gevoel verhogen. • Transparante ‘aantakking’ op bestaande structuur Dit type winkelcentrum maakt meestal onderdeel uit van een groter winkelgebied. De aantakking op het overige winkelgebied moet goed en logisch zijn. Grote en open entrees waardoor een vanzelfsprekende routing naar en door het winkelcentrum ontstaat.

Donkere winkelcentra met nauwe gangen en lage plafonds hebben hun tijd echt gehad

• Consumentenprofiel Verder is naar onze mening het profiel van het verzorgingsgebied belangrijk bij de invulling en positionering van het winkelcentrum. Het winkelcentrum moet afgestemd zijn op het verzorgingsgebied en op dit moment is dat nog in onvoldoende mate zichtbaar in de centra. Het merendeel van de centra beschikt over dezelfde samenstelling van de branchering, terwijl er verschillen aanwezig zijn tussen de verzorgingsgebieden. Het gaat hierbij niet alleen om grootte van het verzorgingsgebied, maar met name ook wat het profiel is van de consument (onder andere bestedingsruimte, drijfveren, gezinssamenstelling etc.).

• Huiskamersfeer De verblijfsfunctie zal de komende jaren steeds belangrijker worden. Een trend die al enige jaren te zien is. Dit zal zich moeten uiten in de verschijningsvorm van het winkelcentrum, maar ook in de functionele opbouw. In de architectuur zal bijvoorbeeld de materiaalkeuze gericht moeten zijn op het creëren van een huiskamersfeer; een plek waar de consument zich thuis en geborgen voelt. Donkere winkelcentra met nauwe gangen en lage plafonds hebben hun tijd echt gehad. Hoogte creëren in zowel de winkel als passage, net als in de heden-

Méér dan alleen winkelen Nieuwe ontwikkelingen

binnen centrumgebieden zullen meer moeten gaan bieden dan alleen een winkelfunctie. De huidige economie is steeds meer op de beleving gericht; beleving wordt gezien als de sleutel tot succes. De consument van tegenwoordig heeft nogal wat noten op zijn zang wat winkelen betreft. Wanneer men in de (schaarse) vrije tijd gaat winkelen, moet men hier wel een voldaan gevoel aan over te houden. Dit gebeurt in de vorm van het aanbieden van belevenissen of een blijvende ervaring. Het hoofddoel van een winkelgebied zal dus niet enkel meer gericht zijn op de activiteit winkelen. In de toekomst zullen winkelgebieden van dit type dus diverse nieuwe de werkgroep (hoofd)activiteiten gaan aanbieden, zoals aspecten met betrekMargaritha van Overbeeke king tot gezondheid en cultuur. (WPM Plantontwikkeling) Horeca moet hierbij ook een Walther van Leeuwen prominentere rol en plek krij(ING Real Esate Development) gen. (Binnen)pleinen lenen zich Roeland Sluiskes (MKB Reva) hier uitstekend voor, waarbij ze Lyke Matser (Tenstone) tevens als evenementenplein Debora Fieten (K3H) dienst kunnen doen. Dit moet Bas Buvelot bovendien bijdragen aan het cre(Corio Nederland Retail) ëren van een huiskamersfeer.  • Jeroen van der Weerd (Strabo)

nrw jaarprijs special | 2009 19


D

e ontwikkelingen in de perifere detailhandel zijn de laatste decennia snel gegaan. Als gevolg van de mobilteitstoename van de consument en de ontwikkelingen in de ons omringende landen, was het niet vreemd dat er in de jaren ’70 en ’80 in Nederland ook weidewinkels gingen ontstaan. Om wildgroei hiervan tegen te gaan zijn onder de richtlijnen van het pdv/gdv-beleid de volgende typen centra in de wei ontstaan: van woonboulevards tot woonmalls tot retailparken en factory oulet centra .Sinds kort is dit beleid met de komst van de Nota Ruimte losgelaten en hangt er met mogelijke komst van de megamall weer een nieuw buitenlands perifeer fenomeen boven de markt. Eigenlijk geldt voor alle tot dit type behorende winkellocaties, dat de schaalgrootte en de branchering de vaak lange afstand die consumenten moeten overbruggen rechtvaardigen. De consument wil op deze locaties namelijk doelgericht of vergelijkend winkelen. Voorwaarde is dan wel dat het winkelgebied duidelijk is gepositioneerd, men moet weten waarvoor men komt: “ben ik nu verzeild geraakt in een opgeblazen wijkwinkelcentrum?” Schaalgrootte en branchering rechtvaardigen lange afstand De schaalgrootte is van belang om de twee

verschillende bezoekmotieven bij perifere locaties te faciliteren. Naast het doelgerichte bezoek aan winkels die gekenmerkt worden door het grote vloeroppervlak (bijvoorbeeld doe-het-zelf zaken), is vergelijkend winkelen een veel voorkomende bezigheid (meubelboulevard, woonmalls en factory outlets) op perifere winkellocaties. De aanwezigheid van horecavoorzieningen is met name van belang gezien het verblijfsduurverlengende effect hiervan op de locaties waar vergelijkend winkelen plaatsvindt. Gebleken is dat wat betreft branchering een mix tussen enerzijds enkele lokale helden en anderzijds bekende ketens essentieel is voor met name meubelboulevards. De aanwezigheid van trekkers is voor dit type winkelcentrum van essentieel belang gezien de moeite die de consument moet ondernemen om er te komen. De uniciteit van de aanwezige trekkers en schaalomvang van het project bepalen het verzorgingsbereik van de perifere locatie. Projecten welke echter een onsamenhangende branchering hebben, blijken niet de gewenste trekkracht op de consument uit te oefenen. Ook positionering van het project is gezien de lage bezoekfrequentie van dit type centrum een belangrijk item. Wordt een centrum verkeerd in de markt gepositioneerd, waardoor er bij de consument een verkeerd verwachtingspatroon oproept, dan blijkt uit de historische analyse dat dit nadelige gevolgen voor het functioneren van het project kan hebben. Vanwege de moeite de consument moet ondernemen om perifere locaties te bereiken, liggen de piekmomenten in de bezoekersaantallen vooral in het weekend. Spreiding van trekkers over het project is dan ook van belang om de parkeerdruk op sommige momenten te reguleren, aangezien een kenmerk van dit type locaties is dat de consument als het ware de auto voor de deur van de te bezoeken winkels parkeert. Kadering door beleid Om wildgroei van periferen en grootschalige winkellocaties tegen te gaan maar toch aan de behoeften van de markt tegemoet te kunnen komen heeft het rijk in de afgelopen jaren op verschillende momenten richtlijnen voor de vestiging van perifere en grootschalige detailhandel gegeven. Nadat eerst het pdv-beleid werd vastgesteld (vestiging op perifere locaties is alleen toegestaan voor winkels uit bepaalde branches), deed in 1992 in de Vierde Nota Extra (Vinex) het gdv-beleid haar intrede (grote winkels van bij-

20 nrw jaarprijs special | 2009

voorbeeld meer dan 1500 m2 alleen mogen worden ontwikkeld in dertien met name genoemde stedelijke knooppunten). In 2001 is er nog een nieuw fenomeen toegevoegd aan de Nederlandse detailhandelstructuur op een perifere locatie, namelijk het factory outlet center. Autobereikbaarheid sleutel tot succes Bereikbaar-

heid en parkeergelegenheid zijn voor perifere winkellocaties erg belangrijk geweest de afgelopen twintig jaar en zijn dit nog steeds. De auto is vaak het belangrijkste vervoermiddel en gezien de locaties van de projecten en het volume van de aankopen is dit niet verwonderlijk. In het verlengde hiervan vormt parkeergelegenheid een andere belangrijke succesfactor: ruim, op beperkte loopafstand en vooral gratis. In dat opzicht vormen perifere winkelprojecten een geduchte concurrent voor de binnenstedelijke winkelgebieden, waar de afgelopen jaren forse tariefstijgingen hebben plaatsgevonden en de kwaliteit van het parkeren in vele gevallen ook niet op orde is. Autobereikbaarheid is ook absoluut een concurrentievoordeel van de perifere projecten ten opzichte van de slecht bereikbare binnensteden. Van Woonboulevard naar woonmall De woonboulevard werd begin jaren tachtig geïntroduceerd op de Nederlandse detailhandelsmarkt en sindsdien populair bij de consument. Alles voor de woning bij elkaar, gemakkelijk bereikbaar en ook nog eens een (gratis) parkeerplek voor de winkeldeur; wat wil je als consument nog meer? De economische groei en de ‘cocooning’-trend hebben hier onder andere aan bijgedragen en gezorgd voor een ontwikkeling binnen dit type winkelvastgoed. In de afgelopen dertig jaar zijn er een viertal generaties te onderscheiden: De eerste generatie ontstond nadat ondernemers zich op dezelfde locaties gingen vestigen (bijvoorbeeld in Beverwijk en in en rond Utrecht). De tweede generatie ontstond door initiatieven van projectontwikkelaars, meubelondernemers en gemeenten en werden planmatig opgezet (bijvoorbeeld Meubelplein Leiderdorp). De derde generatie ontstond door de uitbouw van monofunctionele meubelclusters tot multifunctionele clusters met alles op het gebied van woninginrichting (keukens, badkamers, tuinen); De vierde generatie zijn de planmatig gerealiseerde concentraties onder één dak, de woonmalls, welke met wisselend succes functioneren. De woonboulevards als vestigingsplaats spreekt vooral aan vanwege de schaal, concentratie (alles bij elkaar), branchemix, goede bereikbaarheid en ruime parkeermogelijkheden. Door de makkelijke kopieerbaarheid van het product is er te weinig aandacht geweest voor marktruimte en het onderscheidende vermogen van het concept in de afgelopen jaren. De opkomst van het Retailpark Mede als gevolg van het

gdv-beleid zijn er de afgelopen twee decennia in Nederland ook perifere retailparken ontstaan. Deze parken worden net als de meubelboulevards gekenmerkt door hun goede bereikbaarheid en gratis parkeergelegenheden. De branches die hier vertegenwoordigd zijn vaak genoodzaakt om te vertrekken uit de binnensteden, aangezien daar het gewenste metrage niet voorhanden was, om hun vaak volumineuze goederen aan te bieden. De laatste jaren vestigen zich in toenemende mate ook branches zoals supermarkten en sportzaken op deze locaties, waardoor de concurrentie voor binnenstedelijke centra fors toeneemt. De beleving voor de consument op deze perifere locatie is echter ondergeschikt geweest tot op heden.


Van PDV naar GDV naar FOC

Winkelen met de voet op het gaspedaal Het jaar van het FOC 2001 was het jaar van het factory

outlet center in Nederland. Zowel Bataviastad in Lelystad als de designer outlet in Roermond opende de deuren van dit nieuwe perifere type winkelvastgoed. De komst van foc’s naar Nederland was het initiatief van Angelsakische ontwikkelaars aangezien de markt voor foc’s daar verzadigd was. Inmiddels beschikt Nederland over een derde foc en functioneren ze met wisselend succes. Nabijheid van een hoofdwinkelgebied, aanwezigheid merken en uniciteit in het verzorgingsgebied zijn de belangrijkste succesfactoren. De recente uitbreidingen van de foc’s zullen de aantrekkingskracht dan ook vergroten. Uit de analyse van de onderzochte centra blijkt dat er een aantal succesfactoren zijn voor perifere locaties: een ruim en divers aanbod binnen één thema (geen grote verscheidenheid in branchering), een aantal grote trekkers, ruim voldoende (gratis) parkeerplaatsen in de directe nabijheid van de ingangen, een goede bereikbaarheid én vindbaarheid, horeca-aanbod en een aantrekkelijke winkelomgeving. Heeft winkelen met de voet op het gaspedaal de toekomst? Dankzij de ligging, ontsluiting, de beschikbaar-

heid van ruimte en de daardoor lagere grondprijs is de bedrijfsvoering op een perifere locatie voor een winkelondernemer vaak efficiënter dan in hoofdwinkelcentra. Daarom zal er in de toekomst een toenemende druk zijn van winkelvoorzieningen om zich op perifere locaties te vestigen, mede gezien het gewijzigde overheidsbeleid sinds de Nota Ruimte. Uitgangspunt is en blijft vaak bij gemeenten dat perifere winkelconcentraties aanvullend moeten zijn op de hoofdwinkelcentra. In de praktijk vertaalt dit zich in terughoudendheid in branchering, omvang en het aantal locaties. Om het bestaansrecht van de perifere projecten te kunnen garanderen voor de komende 20 jaar, zijn er vanuit de consument beredeneerd een aantal elementen doorslaggevend. Consumenten vinden perifere winkellocaties op dit moment namelijk vaak te statisch en te onaantrekkelijk. Doordat veel perifere winkelprojecten een kopie zijn van elkaar en er de afgelopen jaren te veel perifere winkelmeters op de markt zijn gekomen, is het creëren van attractiewaarde en onderscheidend vermogen de komende jaren van levensbelang voor deze locaties. De aloude succesfactoren van perifere locaties dienen hierbij niet uit het oog verloren te worden. Omhels de auto Voor een succesvolle perifere locatie is de bereikbaarheid cruciaal. Dus: omhels de auto en zorg voor een uitstekende bereikbaarheid (tot voor de deur) met ruim en

gratis parkeren. Dit is en moet voor alle perifere locaties een unique selling point blijven ten opzichte van de binnenstedelijke winkelgebieden. Service en vermaak de sleutel tot succes Een hoog serviceniveau om het offer van het overbruggen van de afstand goed te maken. Aangezien vergelijkend winkelen en oriënteren vaak samengaan op perifere locaties is service in de vorm van deskundig advies van belang. De meubelbranche, maar ook bijvoorbeeld de sportbranche, dienen hier in de toekomst verder op in te spelen. Doordat op perifere locaties de ruimte aanwezig is, kan dit onder andere in de vorm van inrichten van woonkamers en try & buy van sommige artikelen. Hiermee kan de consument het artikel beleven in een natuurlijke setting. Dit moet ook de meerwaarde worden van perifere locaties ten opzichte van binnensteden en internet. Vergelijkend winkelen op perifere locaties wordt daarnaast gekenmerkt door een lange verblijfsduur, waardoor de aanwezigheid van meerdere horecagelegenheden absoluut een voorwaarde is. De inrichting en het gebruik van de openbare ruimte in en rondom het winkelcentrum wordt veel belangrijker. Shop with a mission De consument moet wegens tijdgebrek en de moeite die ze moeten ondernemen om er te komen zeker weten dat hij slaagt. Wordt de consument namelijk teleurgesteld, dan zal het herhalingsbezoek gezien de afstand die overbrugd moet worden er onder de werkgroep leiden. Thematisering van het winkelcentrum is hierbij van groot belang. Voor de consument moet Dewi Worotikan helder zijn waarom hij een bepaald project be(Q Park) zoekt. Een ruim en divers aanbod binnen een beDavid Uhlenbroich paald thema, beginnende met een combinatie van (Stable International) zowel pdv- als gdv-branches is de basis voor toeJean-Louis Reinalda komstige ontwikkelingen. Leisure passend bij de (Media-Saturn Real Esta­ thematisering van de locatie is een welkome aante & Development) vulling hierop. Martijn Vlasveld (ING Real Estate) Concluderend is de concurrentiepositie van Milan Caspers winkelcentra in de periferie niet onbedreigd in (Strabo) de toekomst. Gezien de enorme groei van het Saskia Nieuwenhuizen aantal perifere winkelmeters in de afgelopen de(Fortis Vastgoed cennia moet de meerwaarde niet in kwantiteit Ontwikkeling) maar in kwaliteit gezocht worden. Doordat vele Robin van Westbroek centra op elkaar lijken en weinig onderschei(Jones Lang LaSalle) dend vermogen hebben, is dit een belangrijk Femke Wokke aandachtspunt bij de positionering van dit type (Multi Vastgoed) centrum in de toekomst. •

nrw jaarprijs special | 2009 21


20 jaar

Massale leegstand door internetwinkelen. Dat is de toekomst voor de komende twintig jaar. En dan hebben we de dramatische gevol­ gen van megamalls voor binnensteden en andere winkelgebieden nog buiten beschouwing gelaten. Is de toekomst voor het winkel­ vastgoed werkelijk zo gitzwart als de voorspellingen ons doen ge­ loven of zijn de toekomstige prijswinnaars van de NRW-jaarprijs in staat de consument over te halen om zijn producten in de ‘echte’ winkel te blijven kopen? De grote vraag is aan welke voorwaarden deze prijswinnaars moeten voldoen.

D

e wereld gaat de komende twintig jaar veranderen en gezien de snelheid van de huidige technologische, demografische maar ook economische ontwikkelingen kunnen die veranderingen wel eens grotere gevolgen gaan hebben dan de afgelopen twee decennia het geval is geweest. Op basis van de historische analyses van de verschillende typen centra door de New Generation, zoals beschreven in de artikelen hiervoor, blijkt dat we op dit moment nog onvoldoende hebben voorgesorteerd op deze toekomstige ontwikkelingen. Winkelcentra staan onder druk of komen onder druk te staan in hun functioneren, ontwikkelingen zijn te veel kopieën van elkaar geweest en bij de branchering is te vaak voor de veilige weg gekozen door zowel ontwikkelaar als belegger. Projecten die deze lijn voortzetten, zullen in een analyse over veertig jaar nrw-jaarprijs door de New Generation van dan waarschijnlijk niet als winnende projecten naar voren komen. herontwikkeling De ontwikkelingen de komende twintig jaar in de winkelvastgoedsector zullen anders zijn dan de ontwikkelingen die de afgelopen twintig jaar hebben plaatsgevonden. De winkelvastgoedmarkt zal deels van een uitbreidingsnaar een herontwikkelingsmarkt transformeren. De ‘simpele’ uitleglocaties verdwijnen en maken plaats voor complexe vaak binnenstedelijke herontwikkelingsopgaven. Dit betekent dat de aandacht van volume, “Hoeveel meter mag ik bouwen want door de krapte op de markt krijg ik het toch wel gevuld”, zich verlegt naar aandacht op kwaliteit. De aandacht voor kwaliteit is van groot belang aangezien de consument machtiger zal worden dan ooit tevoren. Consumenten hebben een overvloed aan goederen, bezit en met name keuzemogelijkheden. Zij kunnen 24 uur per dag, 7 dagen in de week goederen kopen, om advies vragen en ervaringen delen vanaf elke willekeurige locatie. Zij verwachten dan ook van locaties dat deze zich aanpassen aan het bezoekmotief van dat betreffende moment. Dit vraagt om het creëren van andere en nieuwe passende oplossingen voor het koopmoment. internet De toename van het winkelen via internet zorgt er

bovendien voor dat fysieke winkelgebieden meer moeten gaan bieden om de consument te blijven trekken. Recente voorspellingen van verschillende onderzoekbureaus geven dramatische gevolgen aan voor het winkelvastgoed. De vraag is of het allemaal zo’n vaart zal lopen, aangezien op dit moment

22 nrw jaarprijs special | 2009

‘slechts’ twee procent van de totale detailhandelsbestedingen bij webwinkels plaatsvindt. De online omzet groeit procentueel gezien echter wel veel sneller dan de omzetgroei in de fysieke winkel en in de dienstensector neemt de online omzet inmiddels al een grote vlucht, waardoor diensten als videotheken, reisbureaus en banken in toenemende mate verdwijnen uit het straatbeeld. Daarnaast zien we dat veel retailers zowel offline als online een winkel hebben. De online bestedingen worden dan wel geoormerkt als internetaankopen maar behoren in veel gevallen tot de omzet van de ondernemer met een ‘echte’ winkel. Mogelijk zijn zogenaamde drop-off shops voor de handel in tweedehands goederen en ophaalpunten voor online bestelde producten een oplossing om winkelcentra in de toekomst een multichannel-rol te geven. de consument De verdere opkomst van de experience eco-

nomy heert ervoor gezorgd dat de consument in toenemende mate op zoek is naar het ondergaan van belevenissen. Consumentgedreven denken wordt de sleutel tot succesvolle ontwikkelingen. Centrale vraag die beantwoord dient te worden is: wat drijft consumenten op een bepaalde plek. Door deze vraag te beantwoorden en de plekken een grotere betekenis te geven dient de consument een emotionele band op te bouwen met de locatie. Dit betekent dat er per bezoekmotief een andere ontwikkeling gekozen moet worden. Het profileren van een winkelgebied op een onderscheidende manier ten opzichte van je concurrenten is van essentieel belang. Er dient de juiste verleiding voor de consument gecreëerd te worden, waardoor zij verleid wordt tot het brengen van een offer (tijd, afstand, geld) om het centrum te bezoeken. Inspelen op en prikkelen van de zintuigen (ruiken, voelen, zien, proeven en horen) moeten de meerwaarde worden van de fysieke winkels ten opzichte van andere minder tastbare aankoopkanalen zoals internet. Inrichting en het gebruik van de openbare ruimte is hierbij van groot belang, aan-

Inspelen op en prikkelen van de zintuigen moeten de meerwaarde gaan vormen van de fysieke winkels tegenover de virtuele shops


De dynamiek in de komende twintig jaar gezien een onderscheid in branchering dankzij de opkomst van de filialisering moeilijker is geworden. Vormgeving, hoogte maar ook wisselende decors zijn essentiële elementen om de omgevingservaring te beïnvloeden. branchering Met het oog op de

Winkelvastgoed moet voorbereid zijn op alle toekomstige ontwikkelingen zowel aan de vraag- als aanbodzijde.

branchering is de kwalitatieve samenstelling van het verzorgingsgebied ook van toenemend belang. Middels lifestyle-onderzoeken, klantenkaarten etc. komen we steeds meer te weten over het gedrag en de wensen van de consument in onze winkelcentra. Echter veel winkelcentra worden gekenmerkt door dezelfde huurdersmix, welke grotendeels bepaald is vanuit de aanbodzijde. De afstemming van de branchering met de kwalitatieve samenstelling van het verzorgingsgebied heeft hierbij in onvoldoende mate plaatsgevonden. De internationalisering zal verder toenemen, maar de roep om en het belang van regionale zelfstandige ondernemers is van groot belang. Bij de slag om de consument is verticale integratie tussen de vastgoedsector en de retailer ook van toenemend belang. Omzethuur, flexibele contracten, inrichting winkel en openbaar gebied zijn aspecten die dit kunnen bewerkstelligen. Uitwisseling van kennis onderling moet leiden tot betere winkelcentra in plaats van lijnrecht tegenover elkaar te staan bij met name huurprijsonderhandelingen. clustering Tijd is ook een belangrijk aspect bij toekomsti-

ge ontwikkelingen. De consument zal in de toekomst meer en meer diensten uitbesteden, afhaalplekken van online bestellingen ontstaan en retail op trafficlocaties winnen aan belang. Van belang daarom is om in de toekomst functies meer en meer te clusteren binnen een gebied, zodat er voor de consument synergetische voordelen kunnen ontstaan. Branchevervaging zal dan niet alleen moeten plaatsvinden binnen de detailhandel, maar ook tussen sectoren en functies binnen winkelcentra. Het uitbreiden van het winkelcentrum met functies die passend zijn bij het bezoekmotief is hierbij een logische keuze. Probleem bij deze zogenaamde mixed-use projecten is echter wel, dat de verschillende functies allen een andere vastgoedcyclus doorlopen. Bovendien, en dat geldt voor alle (her)ontwikkelingen in de toekomst, zijn de financiële

vraagstukken complexer aangezien kostendragers als bijvoorbeeld uitbreidingsmeters niet altijd meer aanwezig.

duurzaamheid Duurzaamheid zal ook van invloed gaan zijn op toekomstige ontwikkelingen. Waar je je op dit moment nog kan onderscheiden met duurzaamheid binnen je ontwikkeling, zal dit in de toekomst een vereiste worden. Gebruikte materialen, technische voorzieningen, maatregelen die verkeersbewegingen beperken zoals een parkeerverwijssysteem zijn standaard hierbij. Ontwikkelingen zullen ook een grotere mate van flexibiliteit met zich mee moeten dragen. Wijzigingen in formules, aangeboden services, trends die elkaar sneller opvolgen en langere openingstijden zorgen hier onder andere voor. Duurzame ontwikkelingen kunnen zonder veel moeite hierop inspelen. Winkelvastgoed moet voorbereid zijn op alle toekomstige ontwikkelingen zowel aan de vraag- als aanbodzijde. Dit vraagt om ondernemerschap en dynamiek bij alle betrokken partijen. Ontwikkelaars en beleggers dienen retailers te faciliteren in een vorm die hen optimaal in staat stelt om het overbruggingsproces naar de consument te volbrengen. Ook de retailer zelf zal het ondernemerschap weer centraal moeten stellen gezien de vele keuzemogelijkheden bij de consument. In de winkel moet de meerwaarde gecreëerd worden voor de consument waarbij personeel ook een zeer belangrijke schakel zal zijn. Voor de overheid is een belangrijke rol weggelegd in het creëren van de juiste randvoorwaarde. Duurlooptijden van plannen en de starheid van de huidige huurwetgeving onder andere werken een dynamische markt niet in de hand. taskforces Kortom voldoende uitdagingen voor alle sec-

toren binnen de winkelvastgoedmarkt om in de komende twintig jaar tot kwalitatief goede en innovatieve winkelgebieden te komen. De nrw zal zich hierbij meer en meer gaan profileren als kenniscentrum en heeft met de oprichting van de taskforces dynamische winkelplanning, consumentenbeleving en duurzaamheid al een belangrijke stap richting de toekomst gemaakt. Daarnaast zal de New Generation in de ontbijtsessies vernieuwende onderwerpen tegen het licht houden welke mede de toekomst van het winkelvastgoed zullen gaan bepalen.  •

nrw jaarprijs special | 2009 23


ONTWIKKELEN IS BELEVEN Winkelen, werken en recreëren. De integrale aanpak van commercieel vastgoed. Het is een uitdaging verder te gaan dan een opdracht vraagt. Heijmans Vastgoed stelt de wensen van opdrachtgevers en eindgebruikers altijd centraal. We benaderen vastgoedontwikkeling integraal. Met als doel het creëren van aantrekkelijke plekken waar mensen zich thuisvoelen. Of het nu gaat om een nieuw winkel- of werkgebied of om binnenstedelijke herstructurering. Heijmans is van de initiatieffase tot en met de oplevering als regisseur betrokken. We combineren niet alleen functies als wonen, werken of winkelen. We denken ook mee over parkeren, recreëren en infrastructuur. De totaalbeleving van de plek staat centraal. Dat leidt tot hoogwaardige eindresultaten voor onze klanten in Nederland en België. Gebieden met een grote aantrekkingskracht. Onderscheidend in vormgeving, afwerking, gebruikswaarde en rendement.

Heijmans Vastgoed, Max Schep, Directeur Commercieel Vastgoed, Postbus 2, 5240 BB Rosmalen, tel. +31 73 – 543 58 18, www.heijmans.nl


Interieurmodernisering bij McDonald’s

project

‘De ontwikkelaar heeft de rol van pianostemmer’ Een van de taskforces van de NRW is die van Con­ sumentenbeleving. Erik Abbenhues, projectmanager onroerend goed bij McDonald’s Nederland, maakt daar deel van uit. Ofschoon zijn dagelijks werk specifiek ge­ richt is op de vestigingen van McDonald’s, stelt hij voor de grote lijn te gaan: ‘Zolang je vanuit de gedachtewe­ reld van de consument probeert te denken, maakt het niet uit voor wie je op die stoel in de taskforce zit.’

D

e nrw taskforce Consumentenbeleving is samengesteld uit personen met een gevarieerde achtergrond. Er zitten deelnemers in vanuit een gemeente, ontwikkelaar, belegger en retailer. Binnen de taskforce worden de verschillende standpunten ten aanzien van het onderwerp Consumentenbeleving met elkaar besproken, waardoor wederzijds begrip ontstaat. Dat maakt het mogelijk de verschillende valkuilen te identificeren. De volgende stap is dan het formuleren van een soort "handleiding" voor consument gericht ontwikkelen, waarbij men probeert aan te geven wat de meest gemaakte fouten zijn en hoe die te voorkomen zijn. Abbenhues: ‘De taskforce heeft echter niet de illusie dat het simpel volgen van een dergelijke handleiding een garantie is voor een succesvol

project. Zij probeert slechts een aanzet te geven.’ Consumentenbeleving is voor McDonald’s als marketinggeoriënteerd bedrijf een belangrijk aspect. McDonald’s denkt altijd vanuit de consument en zoekt de consument pro-actief op om informatie en feedback te verzamelen. Om de consument zo optimaal mogelijk te bedienen wordt er ook veel uitgeprobeerd. Zo zijn er experimenten geweest met kleine vestigingen in een bouwmarkt, een tuincentrum, in het ArenAstadion en zelfs aan boord van de Stena Line. ‘Daar zijn we echter mee gestopt: het liep goed, maar het vergt gewoon te veel aandacht in verhouding tot de omzet die je realiseert.’, zegt Abbenhues. De 218 McDrives en Instores (stadzaken die

>

lees verder op pagina

26 nrw jaarprijs special | 2009 25


trends <

vervolg van pagina

25

overal in het land te vinden zijn), voorzien echter duidelijk in een behoefte. Wekelijks bezoeken drie miljoen Nederlanders een McDonald’s restaurant. Bij elkaar brengen en afstemmen Maar op winkelcentrumniveau ligt

het bieden van ‘beleving’ toch wat ingewikkelder. Allereerst is de vraag wat je onder consumentgericht ontwikkelen verstaat. Abbenhues: ‘In feite is het antwoord hierop niet zo ingewikkeld. We hebben het dan over een winkelcentrum dat zo ontwikkeld is dat de consument er zich prettig voelt, er graag komt en ook gemakkelijk komen kan. Deze basis is bijna al een garantie voor succes, wat prettig is voor de ontwikkelaar, belegger, retailer en gemeente. In de taskforce denken we vooral na over wat je wel en

niet moet doen. Daarbij zien wij de ontwikkelaar als de spin in het web. Een regelaar die alle verschillende onderdelen van verschillende disciplines bij elkaar brengt en afstemt.’ Een soort pianostemmer dus? ‘Inderdaad, maar in die rol zit wel een gevaar en dat is dat de piano niet te stemmen is, omdat er een scheur in het klankbord zit. Dan krijg je geen goed resultaat. In het geval van een winkelcentrumontwikkeling kan dat bijvoorbeeld gebeuren door dat een gemeente niet bereid is om de randvoorwaarden zo te stellen dat een ontwikkelaar zijn rol als pianostemmer kan uitvoeren.’ positief Zo te horen ziet Abbenhues het probleem dus niet aan de kant van de ontwikkelaar liggen. ‘Inderdaad, in het algemeen ben ik behoorlijk positief over de Nederlandse ontwikkelaars. Als het fout gaat, dan ligt de oorzaak vaak bij een van de andere stakeholders: niet

26 nrw jaarprijs special | 2009

perse de gemeente, maar bijvoorbeeld de belegger of de retailers. Zij kunnen de beperkende factor in een ontwikkeling zijn.’ Komt het wel eens voor dat een ontwikkelaar McDonald’s niet zien zitten vanwege de wens tot een bepaalde positionering voor het winkelcentrum te komen? Is er in het kader van de consumentenbeleving intussen niet de behoefte aan een hoger gepositioneerde McDonald’s De Luxe? Abbenhues: ‘ Hier zijn wij vanuit McDonald’s al mee bezig omdat hij het voor ons merk essentieel vinden om een eigentijds familie restaurant te zijn voor onze gasten. Drie jaar geleden zijn wij dan ook gestart met het volledig vernieuwen van onze interieurs. Er zijn acht concepten zodat we steeds in kunnen spelen op de lokale omge-

ving. We kunnen met onze formule dus opereren in de P.C. Hooftstraat, maar ook in de Amsterdamse Poort.’ rekenwerk Toch zal menig ontwikke-

laar graag een plaatsje in de branchemix vrijmaken voor een McDonald’s. ‘Onze vestigingen trekken nu eenmaal veel publiek. Dat komt overigens vaak speciaal voor ons naar een winkelcentrum toe. Dat neemt niet weg dat je als winkelcentrum natuurlijk je best moet doen die bezoekers te verleiden tot aankopen bij de ander winkels. Zo werkt dat. Echter, onze overwegingen voor vestiging in een winkelcentrum zijn heel rationeel. We kijken naar het grote verband, hoe de structuur van een gemeente in elkaar steekt, wat het draagvlak van het winkelcentrum is in een groter gebied en of dat plaatje past bij onze expansiestrategie.’ Waarmee maar gezegd is dat het bij de consument brengen van de hamburger toch voor een groot deel rekenwerk is.•

H

et kopen van lp’s was in die tijd een belangrijk onderdeel van de bestedingen van de jeugd. Maar ook toen al waren er bedreigingen, zoals illegaal geperste lp’s (de ‘bootlegs’) en het kopiëren op spoelen- en cassetterecorders. Het medium lp bevond zich eigenlijk al lange tijd bovenin de product life cycle, toen in 1982 een belangrijke technologische vernieuwing de branche nieuw leven inblies. De cd, een ontwikkeling van Philips en Sony, zorgde ervoor dat de branche weer even door kon, hoewel de consument flink klaagde over de prijzen die voor dit nieuwe medium gevraagd werden. Inmiddels is ook de cd al lang over z’n hoogtepunt heen en is de platenwinkel van destijds flink geëvolueerd. Scn sprak met Serge Couvreur, coo van Free Record Shop Holding (frs). Hoe is deze retailer erin geslaagd om in deze branche mee te evolueren? ‘Onze business is ietwat complex. Enerzijds hebben we te maken met technologische ontwikkelingen als internet, anderzijds verkopen wij producten die niet uniek zijn en die bij vele winkels, soms tegen stuntprijzen te koop zijn’, zegt Couvreur. ‘Willen wij overleven, dan is het noodzakelijk om een stuk beleving toe te voegen, zodat de consument onderscheid weet te maken tussen frs en de andere aanbieders.’ Frs moet dan ook haar doelgroep aanspreken op de relatie met films, muziek, gaming en alle andere aanverwante productgroepen die bij de leefwereld van haar klanten aansluit.. ‘Eigenlijk alles wat men binnen de huiskamer kan beleven op het gebied van beeld en

Hoe ove geluid.’ En dat is niet gemakkelijk: frs heeft er vele kwantitatieve en kwalitatieve studies voor moeten houden om uit te vinden wat de consument precies wenst. Couvreur: ‘Dat komt omdat onze consument verandert, bijvoorbeeld gemiddeld wat ouder wordt en omdat de jeugd steeds minder met het fysieke product bezig is.’ Een deel van de sleutel zit dus in het meerwaarde bieden ten aanzien van digitale consumptie. Dit heeft geresulteerd in een conceptstore in Metropolis Antwerpen, het grootste bioscoopcom-


trends

plex van Europa en volgens Couvreur de ‘tempel van het entertainment’. Metropolis trekt 2,2 miljoen bezoekers per jaar, waarvan 700.000 Nederlanders. Helaas is het voor frs geen optie om in veel meer bioscopen shop-in-shops te exploiteren: daarvoor zijn de bezoekersaantallen te laag en de kosten vanwege de specifieke openingsuren te hoog. Multi-channel noodzaak Maar gelukkig zijn er nog de drukke hoofdwinkelstraten en winkelcentra. Frs heeft in Nederland 180 winkels, vijftig VanLeest winkels, negen VanLeest shop-in-shops in de Bijenkorf en eentje in Donner te Rotterdam. Plus nog zestien Game Mania vestigingen. Echter, dat is tegenwoordig niet voldoende. Vanwege het feit dat de consument de artikelen die frs voert ook op internet kan kopen, is het noodzakelijk om ook daar een distributiekanaal te hebben. Couvreur: ‘Wij willen de consument heel duidelijk meegeven dat als hij niet naar ons komt, wij wel naar hem toekomen. Dat als hij geen zin heeft om naar een winkel te gaan, hij maar één klik van ons verwijderd is. Wij hebben daarom veel geïnvesteerd in ‘de leukste webwinkel van Nederland’. Daar is alles te koop en wordt meestal binnen een dag geleverd. Bovendien heeft onze website een duidelijk entertainment karakter.’ Een logische distributiestrategie, maar dat neemt niet weg dat het assortiment van frs toch lastig is. Zo zijn de cd’s als muziekdrager al ver over het hoogtepunt heen en zit ook de dvd al lang en breed in de maturiteitsfase. Games vormen echter nog een groeimarkt. Cou-

Vernieuwd interieur van een Free Record Shop

vreur: ‘Onze productmix als geheel neigt naar een maturiteit van de markt, wat aandacht vraagt. We spelen daarom heel sterk de kaart van de games. Een flink deel van de omzet wordt met hardware en software behaald, wat de neerwaartse trend in muziek compenseert en door deze strategie zijn we dan ook marktaandeel aan het winnen. Het is dan ook puur omzet die we niet uit de markt halen, maar weghalen bij onze concurrenten.’ Frs investeert fors in de toekomst, ongeveer tien miljoen euro in systemen, back office en optimalisatie van het winkelnetwerk. Couvreur: ‘Dit alles maakt dat ik verwacht dat wij de laatste gespecialiseerde nationale keten zullen zijn in home-entertainment software, met goede verwachtingen voor de omzetstijging.’ Kijk op de Nederlandse winkelcentra Voor de frs-keten dus een op-

timistische kijk op de toekomst. Geldt

dat ook voor de winkelcentra als zodanig? Couvreur: ‘Als Belg heb ik wellicht een wat andere kijk op de Nederlandse winkelcentra. Ik ben van mening dat deze achterblijven op de nieuwe trends in de wereld en onvoldoende inspelen op de behoeftes van de consument. Ook qua marketing en animatie blijft Nederland achter. Bovendien begrijp ik niet hoe je nieuwe centra kunt bouwen die geen bescherming bieden tegen wind en regen: we moeten de consument toch zo lang mogelijk vasthouden zodat deze koopt? Tot slot zie ik de huurprijsontwikkeling op A1-locaties als een bedreiging voor de diversiteit van het aanbod. In sommige centra kan eigenlijk alleen de modebranche de gevraagde huurprijs nog betalen. In België doen we dat anders. Afhankelijk van de product-mix betaalt men daar een bepaalde meterprijs. In de praktijk draagt dit systeem bij aan de variatie in het aanbod en trekt uiteindelijk meer consumenten naar het winkelcentrum.’ •

rleeft de retailer? Marktontwikkelingen en trends Free Record Shop (FRS) bestaat sinds 1971 en is begonnen als winkel in grammofoonplaten. Het typische winkelbeeld van destijds bestond uit bakken vol lp’s en singles en natuurlijk een ‘bar’ met draaitafels en hoofdtelefoons, waaraan de bezoeker plaats kon nemen om de muziek van zijn keuze voor te laten draaien, alvorens tot een keuze te komen. nrw jaarprijs special | 2009 27


trends 20 jaar NRW jaarprijs en een NRW taskforce Consumentenbe­ leving 2009. Dan mogen we wel stellen dat consumentenbele­ ving als belangrijk onderdeel voor winkelgebiedontwikkelingen en de openbare ruimte is here to stay! De consument in de hoofdrol is een trend en noodzaak die we op dit moment in alle dienstverlenende sectoren zien. En ‘consumentgericht ontwikkelen’ is ook dienstverlening. Toch? Wij, van de task­ force consumentenbeleving vinden van wel.

Consumentgericht

T

uuuuut! De metafoor van onze taskforce op de ontdekkingsreis naar ‘consumentgericht ontwikkelen, kan dat?’ is een 3d-trein van Thomas & Friends. Deze trein luidt de maandelijkse vergadering in met een eigen tune waarna de leden van de taskforce enthousiast uit de raampjes hangen om alle prikkels van de reis in zich op te nemen. De trein staat voor het dynamische proces van ontdekken en voor de waardevolle ontmoetingen die je tijdens een reis kunt hebben. Zoals die met de hoogleraar psychologie van de Universiteit Nijmegen. Hij vertelde over het belang van kennis over het menselijk gedrag voor consumentgericht ontwikkelen. En die ontmoeting met de senior consultant marketing van NS. Hij promoveert op hoe je reis- en wachttijd positief kunt beïnvloeden tijdens het traject dat een reiziger aflegt van huis naar zijn doel en vice versa. Binnenkort komt de directeur ontwikkeling en innovatie van een gerenommeerde zorginstelling de taskforce vertellen hoe men in zijn branche consumentgericht ontwikkelt. Deze ontmoetingen verrijken de geest en stimuleren out of the box te denken voor de leden van de taskforce. Ontstaan en doelstelling van de NRW task forces Wat is deze taskforce consumentenbeleving voor een clubje,

vraagt u zich waarschijnlijk af. Laten we snel opheldering geven: de nrw is van mening dat haar leden leden meer en beter geïnformeerd zouden moeten worden over bepaalde actuele onderwerpen. Momenteel zijn de thema’s consumentenbeleving, duurzaamheid en dynamische winkelplanning dé speerpunten binnen het aandachtsveld van dit platform in de winkelvastgoedsector. Hieraan zijn drie taskforces gekoppeld. Natuurlijk is er veel aandacht voor deze thema’s in de media. De berichten zijn echter weinig concreet voor veel winkelvastgoedprofessionals die bij de nrw zijn aangesloten. De commissie Research & Educatie van de nrw stelt dan ook dat het doel van de task forces is om de onderwerpen zodanig uit te werken dat men de informatie in de dagelijkse praktijk kan toepassen. Zo is het de taak van onze task force om de vraag ‘Consumentgericht ontwikkelen, kan dat?’ te onderzoeken en te concretiseren. Organisatie Het enthousiasme van maar liefst dertien

nrw’ers met hun achtergrond in retail, vastgoed en overheid

28 nrw jaarprijs special | 2009

Ingrid Ploegmakers, commissie Research & Educatie


trends Leden taskforce consumentenbeleving Ingrid Ploegmakers (Jones Lang LaSalle)

Rob van Uden (Synchroon)

commissie research & Educatie

Tamara Pel (NRW)

Imke van Deventer

Toine Hooft (Bureau Stedelijke Planning).

(Buhren & Van Deventer)

Anneke van Dijk

voorzitter

(Bak van Dijk Plan- en Projectconsult),

Johan Fieten (Berginvest)

Arjen van Houwelingen (Next Real

Kevin de Kok (Gemeente Zoetermeer)

Estate)

Lonneke Verbunt (TCN)

David Uhlenbroich (Stable

Oedsen Boersma (Redevco)

International)

Piet Hein Erdman (ING Real Estate

Eric Abbenhues (Mc Donald’s)

Development)

Hans Zimmer (UPIV),

ontwikkelen, kan dat? die zich voor de taskforce consumentenbeleving hebben opgegeven bewijst de actualiteit van dit onderwerp voor de nrw leden. Imke van Deventer, directeur van Buhren & Van Deventer Emotional Marketing Design City Shaping is voorzitter. Zij initieert en geeft feedback. Ingrid Ploegmakers, associate director retail bij Jones Lang LaSalle is lid vanuit de Commissie Research & Educatie en zorgt dat de doelstelling van de taskforce wordt gewaarborgd. Rol en samenwerking van partijen De taskforce is opgesplitst in twee groepen. De eerste groep houdt zich bezig met de verschillende betrokken partijen bij het tot stand brengen van consumentgerichte ontwikkelingen. Zij nemen niet alleen de rol maar ook de samenwerkingsmogelijkheden van de overheid, ontwikkelaar, retailer, belegger en vormgever onder de loep aan de hand van twee stellingen: ‘Consumentgericht ontwikkelen is bijvoorbeeld alleen mogelijk als de overheid sturend is aan de basis van de ontwikkeling. Daarbij is het belangrijk dat de overheid over een lange termijn visie beschikt en kennis heeft van een brede context voordat er grond wordt verkocht aan een ontwikkelaar’, en ‘Een ontwikkelaar is in de eerste plaats verantwoordelijk voor het welslagen van de visie van de overheid op het gebied van consumentgericht ontwikkelen.’ Het doel is om het bewustzijn van die rol en de verantwoordelijkheden bij de verschillende partijen te vergroten, zodat in Nederland winkelgebieden ontwikkeld worden die optimaal afgestemd zijn op de behoefte van de consument. De verzamelde kennis over het hele jaar willen zij graag vastleggen in een boekje over consumentgericht ontwikkelen met een knipoog naar de bekende ‘voor dummies’ reeks. Trends in binnen en buitenland De missie van groep

twee is het traceren en analyseren van prikkelende trends en ontwikkelingen uit binnen- en buitenland die toepasbaar kunnen zijn bij het consumentgericht ontwikkelen in Nederland. Deze groep gaat hiertoe diverse innovators interviewen uit verschillende branches die duidelijk consumentgericht opereren. Vervolgens worden in een expertmeeting met wetenschappers en adviseurs de dominante trends en ontwikkelingen benoemd en de tools bepaald/bedacht. Momenteel wordt gewerkt aan een eigen website voor de taskforce.  • Imke van Deventer, voorzitter taskforce

nrw jaarprijs special | 2009 29


trends De kredietcrisis, internetontwikkelingen, toenemende concur­ rentie en de mobiliteit van consumenten; al deze ontwikkelin­ gen maken het moeilijker om consumenten aan een winkel­ centrum te binden. Een belangrijk inhoudelijk speerpunt in de winkelvastgoedontwikkeling is volgens Lonneke Verbunt, con­ cept developer bij TCN Concepts, consumentgericht ontwik­ kelen. “Weten wie je doelgroep is, waar die behoefte aan heeft en daarop inspelen.”

Verder kijken dan functies en formules

V

erbunt verdiepte zich tijdens aan haar studie Vastgoedbeheer aan de Technische Universiteit Eindhoven in het analyseren van consumentbehoeften en hoe hier specifiek op in te spelen bij de ontwikkeling van winkelcentra. Sinds 2005 is ze werkzaam bij tcn Concepts, de onafhankelijke adviestak van tcn. tcn Concepts adviseert overheden, vastgoedontwikkelaars, vastgoedbeleggers, woningcorporaties en gebruikers van vastgoed over complexe vastgoedvraagstukken. “Dat doen we op een conceptmatige en creatieve manier, waarbij de eindgebruiker centraal staat”, verduidelijkt Verbunt. De slogan binnen ons bedrijf is dan ook: It’s all about people, not about buildings. Binnen tcn Concepts is zij ook bezig om de theorie over conceptontwikkeling en branding in de vastgoedsector verder uit te werken.

Achterliggende behoefte Op de vraag wat consument-

gericht ontwikkelen nu precies is, antwoordt Verbunt: “In mijn ogen is dat weten wie je doelgroep is en waar deze behoefte aan heeft.” Dit betekent volgens haar niet het opsommen van een lijst met functies of formules die de consument, al dan niet naar eigen zeggen wil. “We moeten een stap terug. We moeten weten waar de consument behoefte aan heeft en vervolgens waardoor deze behoefte ontstaat. Dan moet je bijvoorbeeld kijken naar relevante trends en ontwikkelingen.” Als voorbeeld haalt ze jonge tienermeiden aan, die aangeven dat ze graag een Zara willen. “Je moet dan verder kijken. Waar ze dan waarschijnlijk behoefte aan hebben is een plek waar ze makkelijk met een groep meiden hun eigen gang kunnen gaan, zonder dat ze daar op aangekeken worden. Dat ze een plek willen waar ze mode tegen een redelijke prijs kunnen kopen en dat kunnen ze ook nog iedere zaterdag doen omdat de collectie veelvuldig verandert. Om in deze achterliggende behoeft te voorzien kun je ook anders dan inderdaad die Zara neerzetten. Die behoefte kan ook op een andere wijze worden

30 nrw jaarprijs special | 2009

ingevuld of met deze behoefte kan ook rekening worden gehouden met de ontwikkeling van het winkelcentrum in ruimtelijke zin. Je kunt bijvoorbeeld ook vragen naar problemen die ze op dit moment ondervinden in plaats van naar winkelbehoeften. Dan zul je weer andere antwoorden krijgen waar je op kunt inspelen.” Psychologie De behoeften van een potentiële doelgroep

achterhalen is geen eenvoudig proces. “Dat kun je op verschillende manieren doen”, legt Verbunt uit. “Je kunt het gedrag observeren zoals Paco Underhill dat in zijn boeken beschrijft. Maar je kunt het ook aan consumenten vragen, onder andere via digitale netwerken als Twitter, Hyves en blogs. Door het direct te vragen loop je het risico ‘sociaal wenselijke’ antwoorden te krijgen en veelal zijn het, functionele, wensen en geen behoeften. Om de juiste vragen te kunnen stellen denk ik daarom, dat we ook veel kennis moeten gaan inzetten uit de psychologie. Winkelen gaat tenslotte om menselijk gedrag.” Digitale mogelijkheden Een van de ontwikkelingen die het belang van consumentgericht ontwikkelen onderstrepen is de uitbreiding van de digitale mogelijkheden op winkelgebied. Die moeten we volgens Verbunt niet alleen als een bedreiging, maar ook als uitdaging zien. “We kunnen tegenwoordig 24 uur per dag consumeren via internet. Internetaankopen zullen de komende jaren nog aanzienlijk groeien. We raken er steeds meer aan gewend, we ontdekken steeds meer mogelijkheden van aankopen via internet en het aanbod groeit. Maar internet zal nooit het winkelen in de fysieke winkels vervangen.” Verbunt ziet internet vooral als een manier om zich als consument te oriënteren, informatie te vergaren en te vergelijken en in toenemende mate om doelgericht aan te kopen.” Winkelen zelf is voor veel mensen een belangrijke vrijetijdsbesteding. Gezelligheid opzoeken, sociale interactie en samen iets onder-


trends Het creëren van een beleving komt volgens de concept developer niet alleen tot stand door veel creativiteit. Van belang is om consistent alle elementen zoals interieurdesign en management uit te werken. Je moet een leidraad op basis van je kernwaarden in het verhaal aanhouden. Voor de creatieve input is het belangrijk om brainstormsessies te organiseren zodat inspiratie wordt gestimuleerd en vernieuwende ideeën tot stand komen. De inspiratie wordt juist weer gestimuleerd door het aanhouden van de bovengenoemde stappen.”

nemen, zijn belangrijker dan de aankopen zelf. Dit sociale aspect van winkelen wordt nooit vervangen door internet.” Digitaal platform Andere functies in winkelcentra kunnen door internet juist belangrijker worden, meent Verbunt. “Denk aan conceptstores, horeca, impulsaankopen en activiteiten. Daarnaast is het nog steeds bij veel internetaankopen niet mogelijk om ze direct te gebruiken. Jezelf verwennen is ook een belangrijk winkelmotief. Persoonlijke aandacht en service zijn belangrijke aspecten, niet alleen op winkelformule niveau maar ook op het niveau van een winkelcentrum. Daarnaast kunnen winkelcentra juist ook internet en andere digitale technieken inzetten om in contact te komen met consumenten. Via een digitaal platform geef je de gebouwde omgeving een gezicht en geef je consumenten de mogelijkheid om informatie te zoeken, in contact te komen met andere mensen die er graag komen en hun keuzes kenbaar te maken. Dat kun je dan weer gebruiken om de behoeften van consumenten duidelijker in kaart te brengen en het aanbod en omgeving daar op af te stemmen.” Gendermarketing Verbunt ziet in consumentgericht ont-

wikkelen een belangrijk rol weggelegd voor gendermarketing. “Vrouwen zijn nog vrijwel altijd de belangrijkste kopers. Ze blijven ook een belangrijke groep. Zeker nu veel vrouwen zelf geld verdienen en zich graag laten verwennen en winkelen plezierig vinden. Een vrouw koopt geen producten die ze echt nodig heeft, maar die ze graag wil hebben. Door de beperkte tijd die ze voor zichzelf heeft, wil ze haar winkeltijd graag op een plezierige maar efficiënte wijze tijd doorbrengen en met nieuwe ideeën thuiskomen. Daar moeten we bij het ontwikkeling van winkelgebieden op inspelen.” Impulsaankopen Moeten we de mannen dan verwaarlozen? “Absoluut niet. Mannen worden een steeds belangrijkere doelgroep. Als zij, uit zichzelf en niet meegesleept door de vrouw, een winkel binnen stappen, moeten ze producten kopen. Ze zijn op dat moment veel gevoeliger voor impulsaankopen dan vrouwen. Lees bijvoorbeeld het boek Experience Shopping van Ann de Kelver. Als we meer over de achterliggende behoeften weten, over het waar en waarom mannen gevoeliger zijn voor impulsaankopen, dan kunnen we daar op inspelen. Ook uit de gendermarketing kunnen we dus veel kennis halen om consumentgericht te blijven ontwikkelen.” Uiteindelijk draait het bij consumentgericht ontwikkelen volgens Verbunt om het creëren van een winkelbeleving. “Hierbij gaat het vooral om emotie in plaats van alleen het winkelaanbod. Het gaat dan niet alleen om het neerzetten van een kermis, waarbij het gaat om vermaak en vertier. Het creëren van een beleving gaat ook om het neerzetten van een beleving waarmee de bezoeker zich identificeert, een plek waar hij graag komt, waar hij vrienden ontmoet en dat ook graag vertelt aan anderen.” Ogen consument Maar hoe ontwikkel je een beleving? “Dat

begint met een uitwerking van hoe je het winkelcentrum moet positioneren of te wel antwoord geven op de vraag wat het onderscheidende voordeel is door de ogen van de consument, de eindgebruiker. De kernwaarden die je definieert zijn de kapstok voor het verder uitwerken van alle elementen van een winkelcentrum. Dan heb ik het onder meer over het functioneel programma, de ruimtelijke lay out en de belevingsbouwstenen, waarmee je de beleving realiseert. Dit zijn elementen als interieurdesign, personeel, toegevoegde services en diensten, management, evenementen en communicatie.

Kinderschoenen “IJkpunt in het hele pro-

Lonneke Verbunt

ces moet de consument zijn”, stelt Verbunt. “Je moet weten wie hij is, wat hem beweegt, hoe hij denkt en doet welke ongemakken en problemen hij bij het winkelen heeft en hoe je dit kunt verbeteren. Je moet duidelijk voor ogen hebben op welke consumentengroepen je je richt. Tegelijkertijd moet je weten wat de trends zijn, welke ontwikkelingen er zijn en hoe deze de consument, kunnen, beïnvloeden. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat de consument een winkelcentrum, zeker in een tijd als deze, links laat liggen.” Consumentgericht ontwikkelen staat nog in de kinderschoenen in de vastgoedsector, maar we lezen en gebruiken steeds meer termen als conceptontwikkeling, vastgoed branding en locatiemarketing. Al deze aspecten beginnen volgens Verbunt met inzicht verkrijgen in wie de consument is, waar hij behoefte aan heeft en waarom om vervolgens via een consistente denkwijze tot een eindresultaat te komen. “Een goed teken om aan vastgoedontwikkeling een nieuwe dimensie te geven. Dit betekent dat we met zijn alle meer kennis moeten vergaren buiten de bekende wegen binnen de vastgoedsector.” NRW Taskforce Consumentenbeleving Verbunt neemt momenteel deel aan de taskforce Consumentenbeleving van de nrw. De ambitie van de taskforce is om via een sectoroverstijgende aanpak, trends en ontwikkelingen te signaleren en deze toepasbaar te maken voor consumentgericht ontwikkelen in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Verbunt: “Momenteel interviewt de groep enkele innovaters als innovatieve retailers, musea en leisure formules om relevante trends en ontwikkelingen te signaleren en inzicht te krijgen in hoe deze partijen inspelen om consumentengedrag. Vervolgens wordt met enkele wetenschappers gesproken over de theorie en methoden over beïnvloeding van consumentengedrag en creëren van belevingen (zoals Imagineering aan de nhtv in Breda). Vervolgens zal de groep trachten een overzicht te geven hoe we bepaalde elementen toepasbaar kunnen maken voor consumentgericht ontwikkelen in het winkelvastgoed.” •

nrw jaarprijs special | 2009 31


Kwaliteit is een keuze. 2 nominaties voor de NRW Jaarprijs. Rendement behalen met vastgoed is onze opdracht. En

sfeervolle herontwikkelde winkelpassage de Gooische Brink. Op beide

dat lukt uitstekend. Maar rendement zit voor ons niet alleen in de

zijn we bijzonder trots. Op 15 april maakt de jury bekend of we in de

opbrengst, maar vooral ook in kwaliteit. Resultaat: maar liefst twee

prijzen vallen. En hoe dat ook uitpakt, we zullen ons blijven inzetten

nominaties voor de NRW Jaarprijs. EĂŠn voor het multifunctionele

voor kwaliteit. Dezelfde kwaliteit waarmee we vorig jaar als Vastgoed­

winkelcentrum de Spuimarkt in Den Haag, en een tweede voor de

belegger van het Jaar werden beloond met de Gouden Baksteen.

beleggen | financieren | ontwikkelen www.syntrusachmeavastgoed.nl


nrw jaarpijs

nrw jaarprijs 2009 de winnaar de nominaties de verhalen

â&#x2DC;&#x203A;

nrw jaarprijs special | 2009 33


nrw jaarprijs

de winnaar: spuimarkt, den haag

de argumenten van de jury

H

Het Spuikwartier is een integrale ontwikkeling van wonen, winkelen en uitgaan in Den Haag en wordt in een aantal fasen gerealiseerd. Het vormt de verbinding tussen de Grote Marktstraat en het kernwinkelapparaat. Spuimarkt is een onderdeel van het Spuikwartier en bevat behalve een mix van grote winkels en kleinere speciaalzaken, horecagelegenheden, een multiplex, een casino en een fitnesscentrum. Als een van de eerste geslaagde combinaties van retail en leisure in ons land, is Spuimarkt een multifunctionele ontwikkeling van internationale allure. In dit programmatische walhalla is de de consument koning en kan hij winkelen en boodschappen doen, sporten en vertieren, ontspannen en genieten. Spuimarkt heeft het allemaal. De combinatie van tramtunnel, tramstation en parkeergarage in het souterrain maakt Spuimarkt uitstekend bereikbaar voor elke vorm van vervoer. Door die uitstekende bereikbaarheid, fungeert het souterrain als katalysator van het commerciĂŤle succes. Het gevarieerde aanbod van supermarkten in het souterrain biedt bovendien een uitstekend comfort aan de consument.

34 nrw jaarprijs special | 2009


Spuimarkt blinkt volgens de jury uit door het vernieuwende karakter van het project en het professionele, indrukwekkende en gedurfde ondernemerschap van de ontwikkelaars. Die professionaliteit blijkt onder veel meer uit de complexe realisatie van het souterrain, de duurzame energiebeheersing van het complex en de samenwerking met de gemeente. Indrukwekkend zijn de aansluiting bij de omgeving, de combinatie van architectuur, vormgeving en ruimtegebruik en de inpassing van het Joodse monument. Gedurfd zijn de start van de sloop zonder bouwvergunning, de start van de bouw zonder substantiële verhuur en de constructie van de bovenverdieping, zonder een vastomlijnd zicht op een potentiële leisurevoorziening. Dit maakte het mogelijk dat het zwembad van 10 x 20 meter en het fitnesscentrum nog in een laat stadium aan het programma van Spuimarkt konden worden toegevoegd. Spuimarkt is als rijk geschakeerd palet van bestemmingen. Het project heeft een vliegwieleffect op de omgeving en is een geweldig onderdeel van het Spuikwartier dat het centrum van Den Haag internationaal op de kaart zet.

☛ nrw jaarprijs special | 2009 35


winnaar 2009

36 nrw jaarprijs special | 2009


winnaar 2009

Spuimarkt Den Haag naam

Spuimarkt, Den Haag

type

nieuwbouw

ligging

centraal stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

394.863/832.310

doelstelling ontwikkeling

Spuikwartier is een hoogwaardige ontwikkeling op het gebied van win­ kelen, wonen en verblijven. Het geeft de Haagse binnenstad meer samen­ hang. De ontwikkeling van het Spui­ kwartier draagt bij aan een krach­ tige binnenstad, waar mensen graag verblijven.

functie w.c.

speciaal winkelgebied

winkels

10.049 m2

woningen kantoren horeca/leisure

4.793/15.099 m2

ontwikkelaar

BAM Vastgoed, Multi Vastgoed en ING Real Estate: Ontwikkelings­ maatschappij Spuimarkt cv (OMS) en Pathé.

eigenaar/belegger

Syntrus Achmea Vastgoed/ Interpolis Vastgoed en Pathé

architect

Peter Wilson (Bolles & Wilson)

beheerder

WPM Groep

totaalmetrage bvo

30.256 m2

aantal winkelunits/bvo

18/10.049 m2

aantal horecaunits/bvo

10/4.793 m2

aantal leisure units/bvo

3/15.099 m2

aantal units dienstverlening/vvo

3/315

trekkers

C&A, Zara, Esprit, Fitness First

voorzieningen parkeerplaatsen

450

opening

2008

nrw jaarprijs special | 2009 37


project

38 nrw jaarprijs special | 2009


winnaar 2009

De rijke geschiedenis van het gebied komt terug in het project. Niet alleen in de architectuur,

maar ook in de twee Joodse monumenten

die in nauwe samenwerking met de betrokken organisaties binnen het project zijn geplaatst.

nrw jaarprijs special | 2009 39


winnaar 2009

Spuimarkt voor ontw De inzending Spuimarkt is een ontwikkeling van Ontwikkelingsmaatschappij Spuimarkt cv (OMS), een samenwerking tussen ING Real Estate, Multi Vastgoed en BAM Vastgoed. Het is een imposant gebouw van 21 duizend vierkante meter dat opvalt vanwege de architectuur van Peter Wilson en de moderne winkelformules die aan drie zijden gelegen zijn. Eyecatcher is de centrale roltrappartij, die een verbinding vormt tussen vijf verdiepingen met een bijzonder mix van winkels en uitgaansgelegenheden.

S

CN sprak met deputy director development Willem van der Ven en manager leasing retail Tom Schop­ man. Zij zijn in dienst bij ing Real Estate, en hebben vanuit de ontwikkelingscombinatie aan het project Spuimarkt gewerkt. Het project kende een flinke aanlooptijd van bijna vijftien jaar. Tom Schopman: ‘Het heeft lang geduurd voordat deze ontwikkeling van start kon gaan. Uiteindelijk zijn we begonnen zonder dat alle posities duidelijk waren, zonder dat duidelijk was of alle eigenaren mee wilden werken, kortom gestart met veel onzekerheden.’ Willem van der Ven: ‘Ook tijdens de realisatiefase namen we risico, omdat we met uitzondering van c&a nog geen ruimten verhuurd hadden. Het pand moest daarom maxi­ male flexibiliteit bezitten voor multifunctioneel gebruik. Zo hebben we onder meer de verdiepingen, waar geen win­ kels gepland waren, constructief veel zwaarder gemaakt. We konden hierdoor bij wijze van spreken elke mogelijke enter­ tainmentfunctie accommoderen. Tevens creëerden we extra hoogte in de verdiepingen, wat ook weer flexibiliteit geeft in de verhuur. Het gevolg is dat het pand interessant was voor huurder Fitness First (2700 m2). Die werd aangetrokken door de verdiepingshoogte en de ruimte voor een groot zwembad op de vierde verdieping.’

Risico Een groot project als dit met zo’n risico ontwikkelen kan waarschijnlijk in de huidige tijd niet meer? Tom Schop­ man: ‘Ieder project biedt kansen en kent risico’s. Goed in­ schatten en goed managen van die risico’s is een essentieel onderdeel van ons vak. In de marktomstandigheden van nu zouden we meer voorverhuurd, meer voorverkocht, meer fa­ sering of meer risicodragende partners willen hebben. Maar ik ben ervan overtuigd dat uitdagende projecten zoals Spuimarkt

40 nrw jaarprijs special | 2009


winnaar 2009 Grote foto: Willem van der Ven, deputy director development ING Real Estate Inzet: Tom Schopman, manager leasing retail ING Real Estate

als uitdagende schuifpuzzel ikkeling nog steeds mogelijk zijn, zolang je kwaliteitsproducten biedt die de markt kan en wil opnemen. Er is nog veel te doen op het gebied van binnenstedelijke herontwikkeling en gebiedsont­ wikkelingen. In feite was Den Haag Spuimarkt een eerste start van de gebiedsontwikkeling Spuikwartier. De ambitie is om dit binnenstedelijke gebied te herontwikkelen tot ‘a place to be’ die aansluit bij de wensen van de consument en past binnen beleid van Den Haag. Bijzondere indeling met beleving Qua indelingsop­

zet is Spuimarkt niet alledaags en biedt ook de nodige bele­ ving. Zo is het project op souterrainniveau via de ‘tramtun­

‘Als je bij het Spuimarktgebouw loopt heb je niet het idee dat het een nieuw gebouw is’ nel’ gekoppeld aan het aan de overzijde van de straat gelegen v&d-gebouw. De naam ‘tramtunnel’ doet het indrukwekkende souterrain ernstig tekort: het gaat om het moderne en archi­ tectonisch zeer bijzondere Randstadrail-station (RotterdamDen Haag) en een riante parkeergarage. Wilem van der Ven: ‘De Plus supermarkt, Eko Plaza en de Aziatische super Amazing Oriental bevinden zich op -1 en zijn vanwege de ligging aan die garage een soort ‘drive-through’

supermarkten geworden. Deze combinatie van station en ga­ rage is voor het gebied een belangrijke trekker, en voor ons winkelcomplex ook een belangrijk bronpunt die zelfstandige retailunits op niveau -1 mogelijk maakt’ Schuifpuzzel Spuimarkt ligt in het Spuikwartier dat bestaat uit het winkelcomplex Spuimarkt en het Rabbijn Maarsen­ plein (horeca, woningen), maar ook het nu onder handen zij­ nde voormalige warenhuis van Marks & Spencer, een deel van de Grote Marktstraat en de open parkeerplaats achter de Bij­ enkorf. De ontwikkelcombinatie had hier met nauwelijks fysieke ruimte voor werkzaamheden of noodwinkelruimte een enorme uitdagende opgave. ‘Onze aanpak was een ‘schuif­ puzzel’.’ zegt Willem van der Ven: ‘Het vertrek van de winkelke­ ten Marks & Spencers uit Nederland gaf oms de mogelijkheid om het m&s-pand te verwerven en te gebruiken als tijdelijke huisvesting voor c&a. Daarnaast is de verwerving van de oude Asta-bioscoop gekoppeld aan de nieuwbouw van Pathé in Spuimarkt.’ Deze ingrijpende operatie heeft tot gevolg gehad dat het gebied nu duidelijk onderdeel is gaan uitmaken van het cen­ trumgebied. Willem van der Ven: ‘In de eerste plannen was sprake van een onafhankelijke bestemming, die veel meer op zichzelf gericht was. Wij hebben gepleit voor een meer inte­ grale aanpak en in samenwerking met het grootwinkelbedrijf en gemeente hebben we het plan volledig omgegooid. Geko­ zen werd voor het inbrengen van meer variatie in het winke­ laanbod in de Grote Marktstraat en het creëren van verbin­ dingen met de Spuistraat. Dat waren altijd al de twee drukste Haagse winkelstraten, maar de verbinding was niet goed en

>

lees verder op pagina

42 nrw jaarprijs special | 2009 41


winnaar 2009

<

vervolg van pagina

41

liep deels door het v&d-warenhuis. De beoogde variatie is nu met dit winkelcomplex Spuimarkt gerealiseerd: niet alleen de c&a zit nu hier, maar een hele plintbebouwing met diverse winkels, winkels op -1 (het souterrain) en op +1 en daarbij ook nog een riante Fitness First.’ Tom Schopman: ‘Binnen oms zijn we nu bezig met de her­ ontwikkelingsplannen van het oude Marks & Spencer-pand, tegenover de Spuimarkt. Daarin gaan we een nieuwe passage creëren tussen de Spuistraat en de Grote Marktstraat. En ver­ volgens gaan we ook het bouwblok rond de Hema en Bijenkorf uitbreiden en vernieuwen.’ Het totaal telt Waarom is Spuimarkt in jullie ogen een goede kandidaat voor de nrw Jaarprijs? ‘Ik denk dat we er in geslaagd zijn om de Grote Marktstraat weer een stevige impuls te geven om te functioneren als win­ kelstraat’, zegt Tom Schopman. ‘Maar Spuimarkt is ook een on­ derdeel van een gebiedsontwikkeling. Als dat allemaal klaar is, dan heeft Den Haag in dit gebied beslist een goede revita­ lisatie doorgemaakt. De Spuistraat is dan ontsloten naar de

‘Er is een gevarieerde winkelroute ontstaan, die de consument kan verleiden’ Grote Marktstraat, met trekkers als Bijenkorf en v&d en sinds ruim een jaar ook Spuimarkt met trekkers als Zara en c&a. Zo loopt het door naar het Rabbijn Maarsenplein. Als je dit als totaal ziet, is er een mooie gevarieerde winkelroute gecre­ ëerd, die consumenten kan verleiden. Bovendien, als je bij het Spuimarkt-gebouw loopt heb je niet het idee dat het een nieuw gebouw is. Het is gelukt om de oude stijl van de Bijen­ korf te vertalen naar de nieuwe stijl van de Spuimarkt. Net als­ of het een soort natuurlijke ontwikkeling is geweest. En dat is bijzonder, omdat het een enorm gebouw is. Maar die kwaliteit is een wezenlijk onderdeel van de manier waarop wij ontwikkelen. Dus niet alleen een hoogwaardige branchering, maar ook de look and feel van het gebouw. De consument moet zich thuis voelen als hij daar winkelt.’ Uitbreiding winkelroute: werkt dat? Maar hoe je het ook wendt of keert, feit is dat er toch een nieuw stuk aan de bestaande winkelroute is toegevoegd. Werkt dit in de praktijk wel? Immers, de consument heeft zo zijn eigen ‘jaagpaden’ en dat al decennialang. Tom Schopman: ‘Dat is zo, consu­ mentgedrag is grillig en dat is ook het lastige als we vanaf pa­ pier iets gaan ontwikkelen. Gelukkig hebben we veel ervaring hier mee en kunnen we vrij goed een inschatting maken hoe de loopstroom zich zou kunnen ontwikkelen. Maar het heeft zeker tijd nodig. Bij de verhuur merkten we ook dat bijvoorbeeld c&a en Zara liefst zo dicht mogelijk op de Bijenkorf gingen zitten. Men ver­ wachtte dat de consument bereid was ongeveer tot daar te lopen. Het was onze taak de retailers er van te overtuigen dat met een goede invulling en een sterk ontwerp de consument zeker door zou lopen. Gelukkig merk ik nu dat dit inderdaad het geval is.’ •

42 nrw jaarprijs special | 2009

Mooie versm Maria Hörfarter van Syntrus Achmea Vastgoed. Onder: de vestiging van Fitness First in het project Spuimarkt.


winnaar 2009 Met lef investeerde Syntrus Achmea Vastgoed in de binnenstadsontwikkeling in Den Haag. Tijdens de bouw van winkel- en entertainmentcomplex Spuimarkt hadden de ontwikkelaars nagenoeg niets verhuurd. De beleggers geloofden echter in hun vernieuwende plannen. En vernieuwend is het! Waar treft u elders in een historische binnenstad een ruime sportschool (inclusief royaal zwembad)? In welke oude binnenstad kunt u nog grote winkelunits betrekken? Ziedaar, dat is Spuimarkt. Niet voor niets genomineerd voor de NRW Jaarprijs 2009.

elting van hip en historisch

S

yntrus Achmea Vastgoed nam dus risico met Spuimarkt. Toch heeft de belegger het gebrek aan huurcontracten samen met de ontwikkelaars slim meegenomen in het ontwerp: ze creëerden extra hoogte in de verdiepingen, wat flexibiliteit in verhuur geeft. Fitness First (2.700 m²) viel bijvoorbeeld voor deze verdie­ pingshoogte en de ruimte voor een groot zwembad op de vier­ de verdieping. Anno 2009 is Spuimarkt een imposant gebouw van 21 dui­ zend vierkante meter, dat opvalt vanwege de architectuur en de moderne winkelformules. De grootste blikvanger is de cen­ trale roltrap, die als een ware stairway to heaven een verbin­ ding vormt tussen vijf verdiepen met een bijzondere mix van winkels en uitgaansgelegenheden. Maria Hörfarter, werkzaam bij de businessunit winkelbeleggingen van Syntrus Achmea Vastgoed, lichtte Shopping Centre News in over het wel en wee van dit imposante project. Waarom wilde Syntrus Achmea Vastgoed dit project verwerven? ‘De Spuimarkt is een waardevolle uitbreiding van het kern­ winkelapparaat in Den Haag. Het is een mooie versmelting van de grootschalige Spuimarkt-winkels met het meer traditio­ nele A1-winkelapparaat in het centrum van Den Haag.’ De Spuimarkt bestaat uit meerdere lagen, op zowel plus als min niveau. Was Achmea daar niet huiverig voor? ‘Wij zien het als een uitdaging. Met leisure op de hogere la­ gen willen wij de binnenstad verlevendigen. Wij hadden hier niet veel ervaring mee, maar vonden het wel interessant. In de Spuimarkt treft u nu een Fitness First op de vierde verdieping; in een binnenstad heb ik dat in die schaalgrote nog niet veel eerder gezien. Verder herbergt de Spuimarkt bijvoorbeeld ook een casino en een bioscoop. De meeste ruimten hebben wij inmiddels vol, alleen de derde verdieping is nog leeg.’ Wat zijn de grootste verbeteringen? ‘Dat in de binnenstad van Den Haag grote winkelunits be­ schikbaar zijn. Dat zie je niet zoveel. In de Spuimarkt huizen drie supermarkten en een aantal grote units voor mode en leisure. Ook deze verscheidenheid aan functies is fantastisch.

En dit alles in combinatie met het knappe ontwerp van het ar­ chitectenbureau Bolles + Wilson. Het ontwerp doet voorko­ men alsof dit gebouw er altijd al stond, het valt niet op in het Haagse straatbeeld. Het is een tijdloos gebouw dat over vijftig jaar nog mooi is. ING Real Estate Development, BAM Vast­ goed en Multi Vastgoed hebben goed samengewerkt met deze architect.’ Wat vinden de winkeliers van Spuimarkt? ‘Die zijn overwegend positief.’ Is het een duurzaam winkel- en entertainmentcomplex? ‘Zeker! De ontwerpers hebben goed materiaal uitgekozen. Het ontwerp zelf is tijdloos.’ Wat kan nog beter? ‘Wij moeten nu vooral de leisureruimten nog opvullen, zo­ dat bijvoorbeeld de jeugd er naar hartenlust kan uitgaan. In combinatie daarmee willen wij de veiligheid optimaliseren; dit is belangrijk als er vermaak op de derde verdieping komt. Deze derde verdieping kunt u bereiken door de Laurentian Stairs te nemen, maar deze roltrappen zijn ruim en open op­ gezet. Qua veiligheid is dit daarom een punt van aandacht.’ Wat was de rol van de gemeente bij deze stadsvernieuwing? ‘Die was heel goed. Lovenswaardig. Wij hebben ook nu nog steeds goede contacten met gemeente Den Haag over de in­ vulling van het centrum.’ Wat vindt u persoonlijk de charme van dit centrum? ‘Vooral het ontwerp. Dat architecten een zo groot gebouw allure kunnen geven, spreekt voor zich. Maar tegelijkertijd heeft dit grote gebouw ook iets menselijks. Dat vind ik heel mooi. Verder getuigen de Joodse gedenksteen in het souter­ rain van Spuimarkt en de bronzen Davidster van de stichting Levi Lassen op de gevel aan de Grote Marktstraat van histo­ risch besef.’ Waarom is de nrw Jaarprijs voor Spuimarkt terecht? ‘Omdat het vernieuwend is, doordat het heel diverse func­ ties herbergt, zoals food, mode, leisure, casino en sport.’ •

nrw jaarprijs special | 2009 43


project

Het Pieter Vreedeplein

introduceert grootschaligheid in het netwerk van de binnenstad

44 nrw jaarprijs special | 2009


project

Pieter Vreedeplein Tilburg naam

Pieter Vreedeplein, Tilburg

type

nieuwbouw

ligging

binnenstad

prim./sec.verzorgingsgebied

202.000/140.000

doelstelling ontwikkeling

Dit project is bedoeld om de gevraag­ de schaalsprong in de detailhandel te accommoderen. Zo is ruimte gecre­ ëerd voor formules die wel in de bin­ nenstad waren gevestigd, maar daar niet konden uitbreiden. Daarnaast is ingespeeld op het accommoderen van formules die niet in Tilburg wa­ ren gevestigd.

functie w.c.

speciaal winkelgebied

winkels

20.106 m2

woningen kantoren horeca/leisure

10.453 m2

ontwikkelaar

Pieter Vreedeplein Ontwikkeling cv (MAB Development en gemeente Tilburg)

eigenaar/belegger

Corio Nederland Retail

architect

Bonell i Gil/Lucas Ellerman Van Vught/Bedeaux de Brouwer

beheerder

Corio Nederland Retail

totaalmetrage bvo

30.665 m2

aantal winkelunits/bvo

24/ 20.106 m2

aantal horecaunits/bvo

aantal leisure units/bvo

3/ 10.453 m2

aantal units dienstverlening/vvo

2/106

trekkers

Saturn, Sting, Zara edc, Plus, Must­ See (Minerva bioscoop)

voorzieningen parkeerplaatsen

650

opening

2007-2008

nrw jaarprijs special | 2009 45


pieter vreedeplein

De oplossing voor rui

46 nrw jaarprijs special | 2009


pieter vreedeplein De stad Tilburg, met 200 duizend inwoners de zesde stad van Nederland, kampte met een achterblijvend winkelaanbod in zowel kwaliteit als kwantiteit. MAB Development won de competitie rond het Pieter Vreedeplein, bedacht een concept voor de beschikbare ruimte en bracht zo nieuwe retailers naar het stadscentrum. Het Pieter Vreedeplein omvat verder een bioscoop, een entertainment center, een parkeergarage en woningen.

mtevraag in Tilburg

J

ack de Vreede van MAB Development hierover: ‘We hebben met deze ontwikkeling een schaalsprong kun­ nen accommoderen in de Tilburgse binnenstad en daar­ mee een aantal aansprekende trekkers in de binnenstad geplaatst. Retailers als Zara, Sting en Saturn versterken de re­ gionale aantrekkingskracht van de stad enorm.’ De retailers van vandaag vragen om steeds grotere ruim­ tes. Die is in historische binnensteden echter nauwelijks te vinden. ‘Het is een beetje onze specialiteit geworden om daar oplossingen voor te vinden. Niet alleen in Tilburg: we hebben dit onder andere ook, zij het op een andere manier, gedaan bij ons project De Parade in Bergen op Zoom.’ (nrw Jaarprijs 2007, red.)

Overwegingen bij het circuit De opdracht voor de ont­ wikkeling van het Pieter Vreedeplein verkreeg MAB Develop­ ment uit een in 1996 uitgeschreven prijsvraag. De oorspron­ kelijke wens van de gemeente Tilburg hield in dat er haaks op de bestaande oost-west-as (de Heuvelstraat) een noord-zuidverbinding gemaakt moest worden tussen de Emmapassage en het NS-station aan de Spoorlaan. De Vreede: ‘Daar zijn we zeer lang mee bezig geweest. Hoe moesten we dat doen en zou het werken? Samen met masterplanarchitect Jo Coenen zijn we deze fase doorgegaan. Zou het een goed circuit kun­ nen worden? Zijn de zwakke punten voldoende te compense­ ren met sterke trekkers? Daar hadden we zo onze bedenkin­ gen bij en uiteindelijk zijn we tot de conclusie gekomen dat we dit niet moesten doen. Het nu gebouwde Pieter Vreedeplein is oost-west georiënteerd, maar versterkt vooral het circuit in het centrum, met aansluitingen naar de Heuvel en het oude City Center, dat gesloopt is.’ MAB heeft in de ontwikkeling van het Pieter Vreedeplein gewerkt met een ambitieniveau dat rekening moest houden met aspecten als een conomische impuls voor de binnenstad, een onderscheidende signatuur, het verknopen van deelgebie­ den en het doorbreken van monoculturen. Bovendien moest het vervallen gebied rondom het Pieter Vreedeplein hetsteld worden. De Vreede: ‘In een lang traject en met zorgvuldige overwegingen en heroverwegingen zijn we er denk ik goed in geslaagd aan deze uitgangspunten tegemoet te komen. Na­

tuurlijk waren er in het proces ook hindernissen, onder andere in de vorm van de eigenaar van een leegstaand winkelpand die dit gebouw niet zomaar voor het project wilde opgeven. De oplossing was er, overigens met alle risico van dien, omheen te bouwen, totdat de procedures achter de rug waren. Toen kon ook dit puzzelstukje gerealiseerd worden. Dit voorbeeld illustreert hoe complex een binnenstedelijke herontwikkeling kan zijn en het verklaart tevens waarom dergelijke projecten zoveel jaren vergen, in dit geval ruim elf jaar, na de verwerving in 1997.’ Verschillende niveaus Het Pieter Vreedeplein winkelcen­

trum is een fors gebouw, met winkels over drie lagen. Was dat geen groot risico, gezien de ervaringen die we in Nederland met meerlaags winkelen hebben? De Vreede: ‘In het buiten­ land is het vaak geen probleem om zes, acht of tien verdiepin­ gen te maken, maar wij Nederlanders zijn het niet gewend. Als je kijkt naar dit concept dan zie je dat vooral via de winkels de lagen ontsloten worden. Zo werkt het wel en bovendien beant­ woorden we helemaal aan de vraag van retailers als Zara en Sting. Zij opereren liefst over twee winkellagen.’ Het Pieter Vreedeplein heeft ook een -1 niveau, met winkels en daaronder een grote parkeergarage. ‘Dat was hier een van de lastigste opgaven, want bijna de helft van het totale winkel­ oppervlak ligt onder de grond en daarmee hebben we wel een flink risico genomen. Ook daarvoor hebben we de juiste par­ tijen gevonden en tegen de juiste voorwaarden.’ De Vreede is nog regelmatig op het Pieter Vree­ deplein te vinden. ‘We willen met al onze projec­ ten achteraf feeling houden, omdat je natuurlijk altijd van eventuele fouten kunt leren. Dat is niet alleen een verantwoording naar de retail­ ers, maar ook naar de beleggers die onze pro­ jecten afnemen en waar we de komende ja­ ren natuurlijk ook graag zaken mee doen (in dit geval Corio Retail). Ofschoon elk nieuw winkelproject een ingroeifase kent, heb ik van verschillende retailers mogen horen dat het project aan de verwachtingen beant­ woordt. En daar doen we het toch voor.’ •

Jack de Vreede, MAB Development

nrw jaarprijs special | 2009 47


Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa. De portefeuille van € 6,4 miljard bestaat voor 92% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. Het actieve hands-on management van Corio’s lokale management organisaties levert een toegevoegde waarde op voor de consumenten, huurders en uiteindelijk de aandeelhouders.

www.corio-eu.com


pieter vreedeplein

Pieter Vreedeplein zet Tilburg als winkelstad neer Maarten van Lier en Herbert Dubbelink van eigenaar en beheerder Corio Nederland over het succes van het Pieter Vreedeplein en de band van Corio met Tilburg.

Herbert Dubbelink

D

e binnenstedelijke herontwikkeling van het Pieter Vreedeplein heeft Tilburg als winkelstad een flin­ ke ‘boost’ gegeven. Het aanbod aan winkelmeters steeg van 65. 000 naar 85.000 vierkante meters. Daarnaast voorziet het project in de vraag naar grootschalige winkels in de Brabantse stad. Nog voordat Ontwikkelaar Bouwfonds MAB in beeld was, studeerde Corio op verzoek van de Gemeente Tilburg naar de mogelijkheden van een uitbreiding van het aantal winkelme­ ters in de Tilburgse binnenstad. Projectontwikkelaar Dub­ belink: “We hebben onderzocht of het idee van de gemeen­ te, om haaks op de Heuvelstraat een noord-zuidverbinding te maken tussen de Emmapassage en het NS-station aan de

Maarten van Lier

Spoorlaan, haalbaar was. Die verbinding richting station was teveel uitgesmeerd. Ons advies was om een dergelijke lang­ gerekte structuur te vermijden en het Pieter Vreedeplein te herontwikkelen.” Naadloos De daarop volgende prijsvraag die de gemeente

uitschreef, won MAB. Deze tekende vervolgens voor het ont­ werp en de uitvoering van het project. “In tegenstelling tot wat de gemeente in eerste instantie voor ogen had, is de gereali­ seerde herontwikkeling veel compacter geworden”, verduide­ lijkt Dubbelink. “Het versterkt vooral het circuit in het centrum

>

lees verder op pagina

51 nrw jaarprijs special | 2009 49


Pieter Vreedeplein Tilburg Het Pieter Vreedeplein vormt met haar talrijke voorzieningen op het gebied van winkelen, wonen en uitgaan de nieuwe huiskamer van Tilburg. Pieter Vreedeplein is een ontwikkeling van MAB Development en de Gemeente Tilburg. De commerciĂŤle ruimtes zijn in eigendom van Corio Nederland.

W W W. P I E T E R V R E E D E P L E I N . N L

W W W. M A B .CO M


pieter vreedeplein

<

vervolg van pagina

49

en sluit naadloos aan op de Heuvelstraat en de herontwikkel­ de City Center-passage. De herontwikkeling hiervan was een voorwaarde voor het succes van het Pieter Vreedeplein.” Volgens hoofd Centermanagement Van Lier heeft het win­ kelende publiek het Pieter Vreedeplein meteen omarmd. “Til­ burg miste, zoals meer gemeenten, ruimte in de binnenstad om grootschaligere winkels te herbergen. Het Pieter Vreede­ plein voorziet daarin. ”De winkelunits vonden dan ook gretig aftrek. In Tilburg al bekende formules als The Sting, maar ook een nieuwkomer als Zara streek op het plein neer. Van Lier noemt het een ‘prachtig’ project. Commercieel is het een suc­ ces. Dat meten we continu. Wel zijn er regelmatig gesprekken met de supermarkt. Het resultaat van die zaak ligt nog niet he­ lemaal op het gewenste niveau.” Winkelstad Zowel qua vierkante meters als branchering is Tilburg met deze ontwikkeling echt op de kaart gezet als Bra­ bantse winkelstad. Dubbelink: “Belangrijk bij binnenstedelij­ ke ontwikkelingen is de inpassing in het bestaande winkelaan­ bod. Het is niet de bedoeling dat het succes van het een ten koste gaat van het succes van de ander. Er moet een verster­ kende werking van uitgaan. Dus niet meer van hetzelfde, maar een toevoeging. Dat is in Tilburg zeker het geval. In Pieter Vreedeplein heeft een aantal voor Tilburg nieuwe winkelfor­ mules hun deuren geopend.” Het realiseren van eenheid en samenhang in binnensteden is onderdeel van de bedrijfsfilosofie van Corio. Van Lier: “Wij stre­ ven naar dominantie in winkelgebieden, omdat je op die ma­ nier de mensen en middelen op de juiste manier kunt inzetten. In dat opzicht hebben wij zeker wat met Tilburg. Er is sprake van een commitment onzerzijds, maar ook vanuit de gemeente

richting Corio. Een visie voor een binnenstad moet een geheel zijn. Als eigendom en beheer erg versnipperd zijn, is het wel erg lastig om een samenhangend geheel neer te zetten.” Megamall De binnenstad van Tilburg floreert. Van Lier en

Dubbelink vinden het dan ook onbegrijpelijk dat de focus van de gemeente op het versterken van de binnenstad is vertroebeld door de plannen voor een megamall buiten de stad. Dubbelink: “Dat schept een onduidelijk beeld naar buiten. Het project Pie­ ter Vreedeplein was al in volle gang toen de megamall ter spra­ ke kwam. Of die er nu wel of niet komt: beleggers, ontwikkelaars en vooral ook ondernemers maken nu even pas op de plaats. Partijen zijn nu terughoudend. Zeker retailers.” In afwachting van het referendum in juni over de megamall, groeit het succes van het Pieter Vreedeplein. Eind mei van dit jaar opent jvh Gaming een casino aan het plein. In combina­ tie met de zeven zalen tellende MustSee-bioscoop een verdere versterking van het centrumgebied. Van Lier: “Het toevoegen van entertainment brengt extra allure in het gebied. Het ver­ groot de levendigheid, vooral na sluitingstijd van de winkels.” Versterkend Op de vraag waarom de herontwikkeling van het Pieter Vreedeplein de nrw Jaarprijs verdient, antwoordt Dubbelink: “Tilburg telt bijna 200.000 inwoners en is de zesde stad van Nederland. Het bestaande winkelaanbod in de bin­ nenstad deed daar geen recht aan. Maar meer meters is niet automatisch beter. Wat is neergezet is aanvullend en verster­ kend qua aanbod. Wat de opzet betreft, sluit het nieuwe mooi aan op het bestaande en is ook in dat opzicht versterkend. Ar­ chitectonisch heeft het uitstraling en allure. Dat straalt alle­ maal af op Tilburg als winkelstad.”  •

nrw jaarprijs special | 2009 51


mosae forum

Mosae Forum verbindt architectonisch en economisch oud en nieuw Maastricht op unieke wijze

52 nrw jaarprijs special | 2009


mosae forum

Mosae Forum Maastricht naam

Mosae Forum, Maastricht

type

nieuwbouw

ligging

binnenstad

prim./sec.verzorgingsgebied

250.000/> 15 miljoen

doelstelling ontwikkeling

Mosae Forum brengt de stad Maas­ tricht weer naar de Maas. Door het sluiten van de marktwand en de on­ dertunneling ontstaat er een uniek gebied midden in de stad. Daarnaast voorziet Mosae Forum in een belang­ rijke uitbreiding van het winkelaan­ bod van Maastricht en schept het project ruimte voor grootschalige for­ mules, iets dat daarvoor in de histori­ sche binnenstad van Maastricht niet mogelijk was.

functie w.c.

hoofdwinkelgebied

winkels

15.000 m2

woningen

2500 m2

kantoren

16.500 m2

horeca/leisure

3500 m2

ontwikkelaar

3W Vastgoed

eigenaar/belegger

ING Real Estate Management/ ING Finance

architect

Jo Coenen & Co, Maastricht / Bruno Albert, Luik

beheerder

Meeùs Vastgoedmanagement

totaalmetrage bvo

18.500 m2

aantal winkelunits/bvo

35/15.000 m2

aantal horecaunits/bvo

5/3500 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo

923 m2

trekkers

Hennes & Mauritz, The Sting, s.Oliver, Esprit, Sissy Boy Homeland, Lief!, Villa Happ, Intersport

voorzieningen parkeerplaatsen

1100

opening

2007-2008

nrw jaarprijs special | 2009 53


mosae forum

Ook beheer is een kw

Peter Pfennings: ‘Op locatie bouw je gemakkelijker een relatie op met de huurders’

54 nrw jaarprijs special | 2009

Roger Dewez: ‘Als grote beheerorganisatie bieden we flinke inkoopvoordelen’


mosae forum

Shopping Centre News sprak met de beheerder van Mosae Forum, Meeùs Vastgoedmanagement, in dit interview vertegenwoordigd door Roger Dewez, unitmanager winkels, regio Zuid, en Peter Pfennings, senior accountmanager winkels. Het leuke van dit gesprek is eigenlijk dat de Limburgse tongval van Pfennings meteen duidelijk maakt wat Meeùs Vastgoedmanagement zo belangrijk vindt in beheer: lokale kennis van de markt en de mensen en lokale betrokkenheid bij het project en de ondernemers. Waarom?

estie van local business

M

eeùs Vastgoedmanagement behoort tot de grootste vastgoedmanagers van Nederland en houdt zich bezig met het management van win­ kelvastgoed, kantoren, woningen en VVE’s. Zo’n 420 medewerkers opereren vanuit drie regio’s verdeeld over noord-, midden- en zuid-Nederland. De regio-hoofdkantoren worden ondersteund door een netwerk van kleinere kantoren. Dewez: ‘Voor een belegger met meerdere panden in Neder­ land is dit wel zo gemakkelijk: hij krijgt van ons één centraal aanspreekpunt, maar daarbij ook lokale ondersteuning op het gebied van financieel, commercieel en technisch beheer.’ Zo werkt voor het beheer van Mosae Forum het kantoor van Meeùs Vastgoedmanagement in Maastricht. Pfennings: ‘Het is eigenlijk niet denkbaar dat een belegger met hoofdkantoor in de Randstad op een goede manier zelf zijn vastgoed in zuidLimburg beheert. Niet alleen door de afstand, maar ook door locatie-specifieke factoren. Zeker een winkelcentrum beheren is iets waarin je snel moet kunnen reageren op ontwikkelin­ gen vanuit huurders of de omgeving. Bovendien kan je op lo­ catie gemakkelijker een relatie opbouwen met je huurders en instanties waar je mee samen moet werken. En ook vanuit het oogpunt van huurbetalingen kan het geen kwaad om dicht op je huurders te zitten: je hebt sneller in de gaten als er iets mis dreigt te gaan.’

‘Anderzijds heeft ook het feit dat wij landelijk werken z’n voordelen.’, zegt Dewez. ‘Als je meerdere projecten beheert, heb je ook veel meer vergelijkingscijfers ten aanzien van bij­ voorbeeld onderhoud. Ook is het als grote beheerorganisatie beter mogelijk inkoopvoordelen te behalen. Voor een enkele eigenaar gaat dit een stuk moeilijker. Dat alles heeft een posi­ tief effect op de servicekosten van de projecten die wij in por­ tefeuille hebben.’ juste keuzes Voor die servicekosten heeft Pfennings nog

een tip, of eigenlijk meer een wens: ‘Het zou voor de uiteinde­ lijke belegger van een project erg gunstig kunnen uitpakken als de beheerder in een vroegtijdig stadium aangesloten werd op de het ontwikkelingstraject. Met onze expertise kunnen wij er dan voor zorgen dat de juiste keuzes gemaakt worden ten aanzien van beheer-gevoelige aspecten van een project. En daar voor willen we best met een architect in discussie gaan. Zo gebeurt het nog steeds dat bij een nieuw winkelproject on­ der andere geen rekening gehouden wordt met ophang- en stroompunten voor decoratie en feestverlichting, een ma­ nagementruimte of een ruimte voor onderhoudsmachines. Het is veel duurder als je dat achteraf moet laten doen.’ Dewez

>

lees verder op pagina

56 nrw jaarprijs special | 2009 55


mosae forum

‘D

it is een ontwikkeling met lef.’ Jaco Meuwissen, directeur van 3W, windt er geen doekjes om. En inderdaad, de ontwikkeling van het gloednieu­ we horecaconcept Mosae Gusto! is niet zonder branie. De 3500 m2 grote ruimte is de eerste ‘fine food market’ van deze omvang in de Benelux. Maar een schot met risico mist ook regelmatig doel. Hoe is dit bij Mosae Forum? Hoe heeft 3W deze opdracht gekregen? ‘Wij zijn twintig jaar geleden begonnen met filosoferen over hoe het winkelcircuit van Maastricht beter kan functioneren. Er was te weinig aanbod, geen goede structuur en het centrum liep snel vol. Bovendien is Maastricht een historische stad met kleine panden - die meestal ook beschermd zijn – waardoor grote formules geen geschikte plek konden vinden.’

<

vervolg van pagina

55

hier over: ‘Hetzelfde geldt voor de materiaalkeuze van onder­ houdsgevoelige onderdelen van een pand. Soms is het beter om in de ontwikkelingsfase iets meer uit te geven voor een bepaald materiaal, als dat later in de exploitatiefase tot flinke kostenbesparingen op het gebied van bijvoorbeeld schoon­ maak kan leiden.’ Mosae Forum Als beheerder van Mosae Forum is Meeùs Vastgoedmanagement nauw betrokken bij de winkeliersver­ eniging. Pfennings: ‘Wij zitten maandelijks met het bestuur aan tafel. Mosae Forum heeft een zeer actief bestuur, waarin ook mensen van de grote winkelketens zitting hebben geno­ men. Met het promotiebudget, waar iedere huurder verplicht aan bijdraagt, wordt Mosae Forum op actieve wijze gemarket. Wij zien het als onze rol om hierin namens de eigenaar mee te kijken en te adviseren.’ Mosae Forum ligt aan de rand van het kernwinkelgebied van Maastricht. Hoe kijkt de beheerder daar tegen aan? Pfen­ nings: ‘Het winkelcentrum Mosae Forum is en maakt deel uit van het kernwinkelgebied. De branchemix en de marketing moeten er voor zorgen dat een eigen positie verworven wordt. Daar gaat natuurlijk wat tijd overheen en vereist een gede­ gen marketing beleid. In deze aanloopfase hebben helaas een drietal kleinere zelfstandige ondernemers dit niet gered. Het goede nieuws is echter dat wij die drie units tot een grote heb­ ben kunnen combineren en dat daar nu een Esprit edc geves­ tigd is. Samen met de al aanwezige huurders maakt Mosae Fo­ rum een sterk modeblok in dit deel van Maastricht Centrum.’ ‘Bovendien heeft Mosae Forum aan het toekomstige bus­ station en de parkeergarage belangrijke bronpunten.’, zegt De­ wez. Zo bekeken kan deze locatie zich alleen nog maar verder ontwikkelen.’ Als lokale beheerder zal Meeùs Vastgoedmanagement er ongetwijfeld bovenop zitten. •

56 nrw jaarprijs special | 2009

Waarom zetelt Mosae Forum op deze locatie? ‘Dit is stedenbouwkundig gezien de enige geschikte plek in Maastricht voor een dergelijke ontwikkeling: een plek waarbij de kwaliteit van het oude centrum intact blijft en waarbij zelfs een kwaliteitsslag voor het hele kernwinkelgebied is gemaakt. Dit gedeelte van Maastricht is in de Tweede Wereldoorlog be­ schadigd geraakt en in de jaren vijftig en zestig snel weer op­ gebouwd. De wijk was echter verre van optimaal opgezet: het keerde de stad Maastricht van de Maas af. Daarom is juist hier Mosae Forum ontwikkeld. Het startpunt om te winkelen in Maastricht, vanuit Mosae Forum via de grote formules naar de rest van het kernwinkelgebied. Ook kon op deze plek een gro­ te ondergrondse parkeergarage met uitgebreide voorzienin­ gen worden gemaakt (twaalf meter diep, vier lagen, ruim 1150 plaatsen); de mooiste parkeergarage van Europa.’ Mooiste parkeergarage? ‘Jazeker, de parkeergarage is bekroond met de EPA-Award, vooral dankzij de beleving.’

Jaco Meuwissen


mosae forum

Parkeergaragebeleving? ‘Ja. Het is een prachtige lichte garage (daglichtbeleving on­ dergronds) waarin veel hout verwerkt is. Ook staat in deze par­ keergarage een museum met de grootste verzameling Citroënminiaturen van Europa. Beleving begint in de parkeergarage.’ Waarom verwacht u dat Mosae Forum deel uit gaat maken van het winkelcircuit? ‘Het is het bronpunt: één miljoen bezoekers parkeren jaar­ lijks in de parkeergarage onder Mosae Forum. Verder is het project zo vormgegeven dat de winkels richting het historische centrum steeds kleiner worden, zodat ze qua karakter opti­ maal aansluiten op het bestaande kernwinkelgebied.’ Hoe ontwikkelt het horecagedeelte Mosae Gusto! zich op -1? ‘Dit culinaire concept is nieuw. Het was veel eenvoudiger geweest om hier traditionele winkels in te vestigen, maar wij wilden iets extra’s brengen, perfect passend binnen deze lo­ catie. Mosae Gusto! is de eerste in z’n soort, daarom lopen wij tegen verbeterpunten aan: het bezoekersaantal moet omhoog en wij zoeken nog invulling voor een aantal ruimtes. Maar goed, we gaan de uitdaging aan en hebben vertrouwen in het concept.’ Wat zijn de reacties op Mosae Forum? ‘Het wordt alom geapprecieerd. De zorgvuldige architectuur – historie in modern jasje – en mooie details (de houten ko­ lommen) zorgen voor een unieke beleving. In het begin heb­ ben wij wel wat wisselingen in huurders gehad. Inmiddels zit alles vol.’ Is het een duurzaam centrum, kan het lang mee? ‘Duurzaamheid begint in onze optiek bij duurzame ste­ denbouw: als een verder duurzaam winkelcentrum niet op de goede plek staat, moet het toch al snel verdwijnen. Wij hebben

heel goed nagedacht over een langdurige invulling; Mosae Fo­ rum is voor de eeuwigheid!’ Hoe was de rol van de gemeente bij deze stadsvernieuwing? ‘Zeer goed. Vooral de continuïteit in het gemeentelijk den­ ken was belangrijk. Mosae Forum is het resultaat van een unieke samenwerking met de gemeente Maastricht, in de vorm van een pps-constructie. 3W en de gemeente waren ge­ zamenlijk verantwoordelijk voor de ontwikkeling.’ Wat is nog voor verbetering vatbaar bij Mosae Forum? ‘De bewegwijzering. Mensen kunnen de weg naar het pro­ ject vanuit de andere stadsdelen niet altijd vinden. Wij zijn hiermee bezig, maar in een historische stad moet dit zorgvul­ dig gebeuren.’ Wat vindt u persoonlijk de charme van dit project? ‘Dat het naadloos in het historische centrum is opgenomen.’ Waarom moet Mosae Forum de nrw Jaarprijs winnen? ‘Omdat er een nieuw stuk Maastricht is gecreëerd. En Mosae Forum heeft nieuwe oplossingen geboden voor de winkelpro­ blemen: er is meer ruimte voor grote formules, de stad kan nu doorgroeien. En ook vind ik dat ons lef beloond mag worden: wij hebben onze nek uitgestoken met Mosae Gusto!’ Tot slot, hoe ziet u de nabije toekomst in vastgoedland? ‘Wij geloven in binnensteden. Een binnenstad is de graad­ meter van elke stad, een stad wordt afgerekend op de binnen­ stad. Wij zullen onze strategie dan ook niet wijzigen. Wel zul­ len wij in de toekomst nog meer samenwerking zoeken met publieke partijen.’

Vernieuwende historische stadsontwikkeling Mosae Forum is de vrije Romeinse vertaling van Maasmarkt. Een galante, historische naam voor een groots, historisch project. Immers, Mosae Forum verbindt voor het eerst het oude met het nieuwe Maastricht. Tegelijkertijd zorgt het voor een royale uitbreiding van het kernwinkelgebied (18.500 m2), een fraaie restyling van de Maasoevers, een fonkelnieuwe raadzaal en Europa’s mooiste parkeergarage. Copyright: gemeente Maastricht en 3W Vastgoed.

nrw jaarprijs special | 2009 57


de stoep

De Stoep toont aan dat

onder bepaalde randvoorwaarden winkelen op twee niveaus succesvol kan zijn

58 nrw jaarprijs special | 2009


de stoep

De Stoep Spijkenisse naam

De Stoep, Stadhuispassage en ABCproject, Spijkenisse

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstad

prim./sec.verzorgingsgebied

75.000/150.000

doelstelling ontwikkeling

Spijkenisse is de grootste plaats in de regio Voorne-Putten. Desondanks was er sprake van een grote koop­ krachtafvloeiing naar andere winkel­ gebieden in het verzorgingsgebied (Hellevoetsluis en Hoogvliet). Met de realisatie van het nieuwe stadscen­ trum wordt gestreefd de koopkracht­ binding met de consument uit het verzorgingsgebied te verstevigen en derhalve de koopkrachtafvloeiing te­ rug te dringen.

functie w.c.

kernwinkelgebied

winkels

30.000 m2

woningen

64 appartementen

kantoren

4300 m2

horeca/leisure ontwikkelaar

PMS Vastgoed

eigenaar/belegger

Particulieren/ING real Estate Invest­ ment Management

architect

Soeters Van Eldonk Architecten

beheerder

Actys, jee-em Beheer

totaalmetrage bvo

31.500 m2

aantal winkelunits/bvo

85/30.000 m2

aantal horecaunits/bvo

5/800 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo trekkers

H&M, Blokker, Hema, Brandstore, C&A

voorzieningen parkeerplaatsen

1250

opening

2007-2008

nrw jaarprijs special | 2009 59


22 jaar spraakmakende projecten P.M.S. heeft tot op heden circa 250.000 m2 detailhandel ontwikkeld/ herontwikkeld en is daarmee één van de meest toonaangevende ontwikkelaars in Nederland. P.M.S. ontwikkelde winkelprojecten in o.a.: Rotterdam - Lijnbaanplein • Amsterdam - Gelderlandplein • Den Haag - De Savornin Lohmanplein • Zwijndrecht - centrum • Emmeloord - centrum • Roosendaal - centrum • Hoofddorp - centrum (NRW-Jaarprijs) • Veenendaal - centrum • Waalwijk - centrum • Hoofddorp - wijkwinkelcentrum Toolenburg (NRW-Jaarprijs) en Spijkenisse - centrum. Voor meer informatie verwijzen wij u naar onze website: www.pmsvastgoed.nl

PMS Vastgoed bv Rivièrelaan 1, 4731 CS Oudenbosch T 0165 317635 F 0165 320908 E info@pmsvastgoed.nl


project Spijkenisse had de ambitie om het tij van koopkrachtafvloeiing te keren. In samenwerking met PMS Vastgoed ging de gemeente aan de slag om Spijkenisse een attractieve binnenstad te geven. “Meer dan geslaagd”, omschrijft Cor Koopmans, directeur van PMS, het resultaat. Nieuwe winkelvoorzieningen, meer kwaliteit en meer diversiteit vormden het uitgangspunt. “Spijkenisse heeft nu het centrum dat het verdient.”

D

e groeigemeente Spijkenis­ se had voor de ontwikkeling van het centrumgebied de kleinste winkeloppervlakte per hoofd van de bevolking in Neder­ land. “Er was sprake van een grote ach­ terstand wat betreft het aantal winkels en het aantal vierkante meters”, stelt Koopmans. “Daarnaast was er sprake van koopkrachtafvloeiing richting Hoog­ vliet en Rotterdam. De situatie was een gemeente met een omvang als Spijke­ nisse onwaardig.” Slopen Dat zag ook het gemeentebe­ stuur, maar de ongelukkige ligging van enkele woningen, de bibliotheek en het theater leken veranderingen onmogelijk te maken. Koopmans: “Eind 1998 is pms door de gemeente gevraagd de moge­ lijkheid te bestuderen of er een v&d-wa­ renhuis in het bestaande gemeentehuis kon komen. Ons advies was toen theater De Stoep, de bibliotheek en 25 apparte­ menten te slopen en op dezelfde locatie een nieuw winkelcentrum met v&d te bouwen. Daarnaast behoorde het ‘ver­ winkelen’ van het bestaande stadhuis en dit te laten aan sluiten op de Stadhuis­ passage tot ons advies.” Prijsvraag Een prijsvraag die hier­ op door de gemeente werd uitgeschre­ ven, leverde uiteindelijk niets op. Pas in 2001 werd pms opnieuw benaderd. Dit keer door wethouder Gert-Jan ’t Hart, die zich het eerdere plan van pms herin­ nerde. Koopmans: “Opnieuw werd een prijsvraag uitgeschreven. Die wonnen we met ons oorspronkelijke plan. Alle elementen uit dat plan hebben we ook gerealiseerd met uitzondering van de v&d, die trok zich in 2003 terug.” Alternatief Dat v&d zich terugtrok

uit het project, veroorzaakte even wat paniek bij de wethouder. Koopmans van pms: “Wij zagen het eerlijk gezegd al aankomen en hadden een alternatief liggen, dat we zo uit de kast konden trek­ ken. Dat alternatief was een koppeling

met het abc-complex door middel van een brug en over 5000 vierkante meters een mix van winkels als Esprit, Mexx en h&m. Dat hebben we ook uitgevoerd.” Naast het afhaken van v&d waren er meer hobbels. Zoals het verwerven van de appartementen. “Om even aan te geven hoe goed de samenwerking met wethouder ’t Hart liep: hij heeft zich hier persoonlijk mee bemoeid. Onder andere

sultaat is een project van een volle hec­ tare op A1-niveau. Doorzakwoning Een echte noviteit

in dit project is de zogenoemde door­ zakwoning. Koopmans: “Dit concept is bedacht om te voorkomen dat achterzij­ den van winkels blinde muren werden. Kenmerkend voor de doorzakwoning is dat de achterzijden een sprong naar be­

Spijkenisse heeft nu kloppend hart door een deel van de gezinnen tijde­ lijk in een hotel onder te brengen”, aldus Koopmans. “Ook de samenwerking met andere partijen zoals met de abc-bedrij­ ven is bijzonder goed verlopen. Wij blij­ ven hoe dan ook altijd in gesprek. Uit­ eindelijk levert dat altijd resultaat op.” Cor Koopmans

Intensief grondgebruik De ver­

nieuwingen in het gebied bleken ook een aanjager voor andere projecten, zo­ als het eerder genoemde abc-complex en het aanpakken van de Stadhuispas­ sage. Ook de herontwikkeling hiervan was in handen van pms. Het project is een mooi staaltje intensief grondge­ bruik met een ondergrondse parkeer­ garage, twee lagen winkels en drie la­ gen winkels. Ander opvallend element is hoe pms is omgegaan met het hoog­ teverschil in het winkelgebied. “Het abc-complex op dijkniveau herbergde een aantal goede winkels”, verduidelijkt Koopmans. “Het A1-gebied lag op pol­ derniveau. We hebben in de abc-passa­ ge Hans Textiel kunnen verschuiven en een brug op dijkniveau gecreëerd. Re­

neden maakt. Op die manier is de ach­ terzijde van de winkels afgedekt met wo­ ningen. Dit concept is goed bruikbaar in andere projecten.” Vernieuwend De nominatie voor de NRW Jaarprijs is volgens Koopmans absoluut terecht. Zeker als je bedenkt dat een winnend project vernieuwend moet zijn en moet functioneren. “Met de (her)ontwikkeling van het centrumge­ bied van Spijkenisse, heeft de gemeente een duidelijk herkenbare, eigentijds hart gekregen. De verschillende onderde­ len sluiten qua architectuur en aanbod mooi op elkaar aan. De branchering is dusdanig dat het voorziet in een behoef­ te. Met deze ontwikkeling kan en wordt het tij van koopkrachtafvloeiing gekeerd. Kijk je naar het vernieuwende aspect, naar wat de hele sector van deze ontwik­ keling kan leren, dan is dat onder ander de vondst van de doorzakwoning. Daar­ naast de brug op dijkniveau die als ver­ bindende factor dienst doet en zorg dat er uiteindelijk sprake is van een samen­ hangend winkelgebied.” •

nrw jaarprijs special | 2009 61


project

62 nrw jaarprijs special | 2009


project

De Markt Hardenberg naam

De Markt, Hardenberg

type

nieuwbouw

ligging

binnenstad

prim./sec.verzorgingsgebied

28.000/80.000

doelstelling ontwikkeling

De doelstelling was om door mid­ del van een weloverwogen stedelijke ontwikkeling de binnenstadskwaliteit van Hardenberg structureel te ver­ sterken. Het centrum wordt met de herontwikkeling van het Gemeente­ huis/Fortuinstraat en het opgelever­ de project De Markt uitgebreid met een noord-zuid structuur. Op die ma­ nier ontstaat een assenkruisstructuur en komt ook de relatie met de Vecht beter uit de verf.

functie w.c.

hoofdwinkelgebied

winkels

8200 m2

woningen

14.000 m2

kantoren horeca/leisure

700 m2

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

eigenaar/belegger

Multi Vastgoed, Kroonenberg Groep/ Krooonenberg Groep (winkels) en SGBB (appartementen)

architect

T+T Design (concept), OPL Architec­ ten, Mei Architecten

beheerder

VvE Diensten, Arnhem

totaalmetrage bvo

83.550 m2

aantal winkelunits/bvo

26/8200 m2

aantal horecaunits/bvo

4/700 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo

2/36 m2

trekkers

Ahold, C&A, La Place, Xenos, Perry Sport

voorzieningen parkeerplaatsen

580

opening

2008

nrw jaarprijs special | 2009 63


de markt

Multi Vastgoed vernieuwde het winkelcentrum van Hardenberg. De gemeente kreeg hiermee nieuw zelfvertrouwen, het winkelcentrum extra bezoekers. Het recept voor dit succes? ‘Een wethouder met lef en een stabiel ambtenarenapparaat.’

Multi Vastgoed geeft Hardenberg een huiskamer

‘W

ij zijn actief in heel Europa, maar wij ver­ loochenen onze thuismarkt niet: de histo­ rie geeft aan dat het met die bedrijven wel eens slecht af kan lopen,’ aldus Heino Vink, directeur winkelontwikkeling Nederland bij Multi Vastgoed. Multi Vastgoed werkte dan ook met plezier en gretigheid aan de vernieuwing van Hardenberg-centrum. NRW was onder de indruk en nomineerde het project voor de Jaarprijs. Alle reden voor een ragfijne analyse. Wat is er precies vernieuwd in het stadscentrum van Hardenberg? ‘Het oude winkelcentrum De Mulderij hebben we gereno­ veerd en daarnaast hebben wij drie gloednieuwe gebouwen ontwikkeld.’ Wat is de grootste verbetering? ‘Hardenberg is van een koopstad een winkelstad geworden. Wij hebben er via ons netwerk landelijke formules ingebracht, zoals C&A, La Place en Bonita.’ Wat zijn de reacties op het uiteindelijke resultaat? ‘De lokale ondernemers zijn heel enthousiast. En dat is knap, want er is een volledig nieuwe routing aangebracht; dat is altijd lastig. Organisaties als C&A en Xenos hebben met meer dan achthonderd vierkante meter risico genomen, maar het resultaat mag er zijn.’ Vervult het centrum nu ook een regiofunctie? ‘Jazeker. Wij hebben vijftien procent extra vierkante meters toegevoegd. Hierdoor zijn er meer mensen komen winkelen en blijven er meer mensen winkelen in Hardenberg. Een be­

64 nrw jaarprijs special | 2009


de markt Heino Vink, Multi Vastgoed

langrijk deel van de bezoekers komt uit de regio, maar ook de toeristen zijn van groot belang. Hardenberg heeft meer dan 1,2 miljoen toeristische overnachtingen per jaar. Overigens, aan de randen van Hardenberg-centrum is ruim­ te voor nieuw ondernemerschap ontstaan, omdat sommige lokale ondernemers zijn ‘opgeschoven’ van een locatie in het bestaande centrum naar onze nieuwe ontwikkeling.’ Is het centrum gebruiksvriendelijk? ‘Ja. Het is de huiskamer van de stad geworden. Voorheen bestond het centrum uit een straat waarin het winkelend pu­ bliek op en neer liep, maar nu zijn er ook tussenstations, zoals pleinen. Op het plein, dat we hebben gemaakt, vindt de week­ markt plaats. Maar hier kan bijvoorbeeld ook de plaatselijke voetbalclub toegezongen worden; het is meer dan een winkel­ centrum van negenduizend vierkante meter. Dat is ook waar Multi Vastgoed voor wil staan: ontwikkelaars van steden.’ Is het een duurzaam centrum, kan het lang mee? ‘Ja. Het centrum is aan alle kanten opengemaakt, wij heb­ ben geen achterkanten gemaakt. Hierdoor zijn de centrum­ randen in te vullen voor allerlei functies. In die zin is Har­ denberg zeker duurzaam: het kan met allerlei toekomstige ontwikkelingen mee.’ Wat is nog voor verbetering vatbaar? ‘Het is leuk om te zien dat één van de fanatiekste bezwaar­ makers onlangs zijn pand heeft verbouwd om in architecto­ nisch opzicht aan te sluiten op ons plan. Die olievlekwerking mag zich nog meer uitbreiden.’

‘Voorheen bestond het centrum uit een straat waarin het winkelend publiek op en neer liep, maar nu zijn er ook tussenstations, zoals pleinen’

Wat was de rol van de gemeente bij deze stadsvernieuwing? ‘Hardenberg heeft een zeer enthousiaste wethouder, waar­ door wij een centrum hebben kunnen maken, zoals wij het wilden maken. Een wethouder met durf. Zijn ambtenaren­ korps werkte, net als wij, met een vaste bezetting. Hierdoor hoefden wij niet steeds alles vast te leggen. Wij hebben echt hartstikke goed gewerkt! Uiteraard moesten wij soms een rob­ bertje vechten, maar doordat wij een geschiedenis deelden, kwamen wij hier doorheen. Mooi!’ Wat vindt u persoonlijk de charme van dit project? ‘Hardenberg is een stad met nieuw zelfvertrouwen, de stad heeft een hart gekregen. Hierin onderscheidt ons project zich ook van de andere genomineerde plannen: het voelt ook echt als een grote verandering in Hardenberg.’ Tot slot, hoe ziet u de nabije toekomst in vastgoedland? ‘Meer dan ooit moet je met goede producten bezig zijn. De ware kennis en kwaliteit komen nu bovendrijven; en daar ho­ ren wij bij! Wij merken wel iets van de crisis, maar de pro­ jecten op de goede locaties worden nog steeds verkocht en verhuurd. Op de mindere locaties wordt nu niets meer ontwik­ keld, misschien wel nooit meer ook.’  •

nrw jaarprijs special | 2009 65


de markt Binnenstadsproject de Markt in Hardenberg is een van de hoofdingrediënten van het Masterplan Centrum Hardenberg voor de vernieuwing van de stadskern. Modern wonen, werken en winkelen in het nieuwe stadshart gaan hand in hand met kwaliteit en sfeer. Kroonenberg Groep is eigenaar van de winkels. Hoofd Projectontwikkeling Olaf Nieuwenhuis: “Hier is sprake van een metamorfose op de juiste schaal.”

Hardenberg maakt kwaliteitslag met De Markt

H

et Masterplan Centrum Hardenberg versterkt de regionale positie van de bijna 60.000 inwoners tel­ lende gemeente in Noordoost Overijssel en ver­ betert de bereikbaarheid. De gemeente heeft een verzorgingsgebied van zo’n honderdduizend inwoners. “Op winkelgebied was er sprake van te weinig kwaliteit en te wei­ nig winkelmeters”, stelt Nieuwenhuis. “Je deed er je bood­ schappen, maar om te winkelen ging je naar elders. Binnen­ stadsproject De Markt heeft daar verandering in gebracht.” Omgetoverd Het vrijgekomen gebied bij het marktplein

in Hardenberg is omgetoverd tot het nieuwe stadsplein van Hardenberg met 8900 m² winkels, 900 m² voorzieningen, 113 koop- en huurappartementen en 178 parkeerplaatsen. In het voorjaar van 2008 openden de winkels, waarvoor ontwikkelaar Multi Vastgoed onder andere c&a, La Place, Shoeby, Takko en Perry Sport naar Hardenberg haalde. In de nabijheid van De Markt is het Lokaal Opleidingen Centrum (loc) in aanbouw, een multifunctioneel gebouw voor onderwijs, openbare bibliotheek, muziekcentrum en het Centrum voor Werk en Inkomen. Wonen, werken en winkelen in een overzichtelijk en aantrekkelijk gebied. Strategie Kroonenberg Groep stapte nog voor de bouw in het project. “Dat was nadat het definitieve ontwerp gereed was”, verhaalt Nieuwenhuis, die als koper van nieuwbouw­ projecten voor de beleggingsportefeuille van de organisa­ tie actief is. “Er was al een aantal contracten getekend, onder andere met c&a, Xenos, Bakker Bart en Albert Heijn” Op de vraag waarom De Markt in Hardenberg, antwoordt het hoofd projectontwikkeling: “Onze kernactiviteiten zijn vastgoedbe­ leggingen en projectontwikkeling. Onze strategie is om door aankoop van individueel vastgoed, overname van bestaande portefeuilles, of het nemen van grondposities, onze groei zeker

66 nrw jaarprijs special | 2009


de markt Olaf Nieuwenhuis, Kroonenberg Groep

te stellen, waarbij wij streven naar een optimaal resultaat. Als winkelbelegger is onze focus gericht op kwalitatieve A1 winkel­ locaties in het midden en hogere segment. De Markt past daar uitstekend in.” Nieuwe formules Kroonenberg’s betrokkenheid geduren­ de de herontwikkeling was er een op afstand. “Het ontwerp was al vrij ver uitontwikkeld. Wij hebben met Multi met name gesproken over de verkaveling en de verhuurcontracten wa­ ren opgezet volgens onze modellen. Nagenoeg alle units zijn ingenomen door bekende formules maar ook een aantal loka­ le ondernemers hebben een plek gevonden. De ontwikkeling zelf was een honderd procent samenwerking tussen gemeente en Multi. Voor Multi was dit project relatief klein in omvang, maar de energie en inzet waren daar niet minder om.”

‘Het is een metamorfose zoals je die in grote steden ziet, maar dan passend bij de omvang van het verzorgingsgebied’

Doorbloeding Hardenberg heeft door de toevoeging van winkelmeters in Nieuwenhuis’ visie een flinke kwaliteitsslag gemaakt. “De winkelstraat heeft een uitbreiding vanuit het midden gekregen. Het plein is omzoomd door drie blokken met aan beide uiteinden parkeergelegenheid. Zo is de door­ bloeding van het gebied gegarandeerd. Het resultaat is kwali­ tatief hoogstaand met mooie hoge winkels.” Over het functioneren van het nieuwe winkelgebied is hij tevreden. “We zien hier en daar wat mutaties, maar dat is normaal in een startend winkelgebied. Bedenk dat we nog geen jaar open zijn. Eigenlijk kun je pas na minimaal een jaar tot twee jaar met zekerheid zeggen hoe een winkelgebied commercieel functioneert. Maar de geluiden tot nu toe zijn zeer positief.” Schaal Nieuwenhuis is vooral te spreken over de schaal van

het gebied. “Het is een metamorfose zoals je die ook in grote steden ziet, maar dan in de juiste maat passend bij de omvang van het verzorgingsgebied. Dat is echt erg goed gedaan. Vaak zien je dat het allemaal net iets over de top is, maar in dit geval kan ik niet anders zeggen dat Hardenberg een passend hart heeft gekregen.” Naast de juiste afmetingen, doelt hij ook op het architectonische aspect. “De verschillende bouwdelen zijn met veel oog voor detail ontworpen en de gevels tonen klas­ sieke vormen. De uitvoering in baksteen met warme kleuren zorgt voor een prettige sfeer.” Op de vraag wat het vernieuwende aan deze ontwikkeling is, antwoordt Nieuwenhuis: “Dat is toch die passende maat­ voering. Er zijn geen grote kunstgrepen uitgehaald. De kunst is met zo’n ontwikkeling niet te overdrijven. Voor ons als be­ legger is die schaal belangrijk voor het voeren van het beheer. Ook de slag die Hardenberg slaat in de regio als winkelgebied is een erg positief punt. Naast uitbreiding van het aantal vier­ kante meters, zijn er ook flink wat nieuwe formules toege­ voegd. Dit is een ontwikkeling met meerwaarde.”  •

nrw jaarprijs special | 2009 67


project

68 nrw jaarprijs special | 2009


project

De Hovel Goirle naam

De Hovel, Goirle

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstad

prim./sec.verzorgingsgebied

23.000/30.000

doelstelling ontwikkeling

De doelstellingen voor de ontwik­ keling waren vooral gericht op het ontwikkelen van een goed functione­ rend centrum van Goirle en het cre­ ëren van een prettig en functioneel winkelgebied. Een opwaardering, zo­ wel op het gebied van functionaliteit (winkelen, wonen, ontmoeten, recre­ ëren), als wel op gebied van archi­ tectuur en uitstraling. Ook was er de wens om de positie binnen het ver­ zorgingsgebied te versterken met een breder en dieper aanbod, het binden van de grotere regio aan Goirle en het terughalen van de in België wonende Nederlanders (voor boodschappen).

functie w.c.

hoofdwinkelgebied

winkels

12.400 m2

woningen

13.000 m2

kantoren horeca/leisure

700 m2

ontwikkelaar

Heijmans Vastgoed

eigenaar/belegger

VvE De Hovel en Corio

architect

Van der Goes Architecten

beheerder

VP&A

totaalmetrage bvo

55.400 m2

aantal winkelunits/bvo

45/12.400 m2

aantal horecaunits/bvo

3/600 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/vvo trekkers

Albert Heijn, Hema, EM-TE, Blokker, Gall&Gall

voorzieningen parkeerplaatsen

306

opening

2008

nrw jaarprijs special | 2009 69


de hovel

Winkelend publiek hoeft de auto maar onder het nieuwe centrum te zetten en men staat meteen midden in het gebied

70 nrw jaarprijs special | 2009


de hovel

Vroegtijdig de regie nemen om het doel te bereiken Met vroegtijdig wordt in dit geval ook echt vroegtijdig bedoeld. Heijmans Vastgoed signaleerde midden jaren ’90 dat De Hovel in Goirle toe was aan een verbeteringsslag en zocht hierover contact met de gemeente. Die had in eerste instantie even tijd nodig om het idee te laten bezinken. Maar toen in 2001 eenmaal de intentieovereenkomst getekend was, zetten alle partijen er de schouders onder en ging het snel. De Hovel in Goirle is een voorbeeld van een gemotiveerde samenwerking tussen meerdere partijen en staccato het proces afwerken.

M

ax Schep (directeur Heij­ mans Commercieel Vast­ goed) was er vanaf het tekenen van de intentie­ overeenkomst bij betrokken. Samen met senior projectontwikkelaar Reinier Janssen vertelt hij over deze procesma­ tig bijzondere ontwikkeling. ‘De ver­ werving van dit project is een voorbeeld van pro-actief handelen geweest. Geen prijsvraag of selectie, nee, gewoon een kans die door Heijmans Vastgoed gesig­ naleerd werd en waarvoor de gemeente benaderd werd.’ Na een aantal jaren inmasseren van haar ideeën over deze herontwikkeling, kon Heijmans Vastgoed samen met vier aangesloten partijen (de gemeente Goi­ rle, Woningstichting Leijakkers, Corio en

VVE De Hovel) het vernieuwingsproces starten. Schep: ‘Iedereen zag toen geluk­ kig dat een vernieuwingsproces nood­ zakelijk was om het gedateerde De Ho­ vel de kracht te geven de concurrentie van Tilburg en Oisterwijk te weerstaan. Ook de ondernemersvereniging had een voorzitter met grote realiteitszin, die inzag dat er hier een kans ontstond en die dit goed wist over te brengen aan de leden.’ De randvoorwaarden voor de ontwik­ keling kwamen ook snel rond: de ge­ meente koppelde de financiering van het project aan de grondwaarde van een aantal andere locaties in het centrum die vervolgens door Heijmans werden gega­

>

lees verder op pagina

72

nrw jaarprijs special | 2009 71


de hovel

‘Het is een hele prestatie van alle betrokkenen om het proces in zo’n korte tijd op de rails te krijgen en te houden.’ Max Schep

<

vervolg van pagina

71

randeerd, de afzet van de extra 4000 meter winkelruimte was helder en er was duidelijkheid over de exploitatie van de par­ keergarage door de gemeente alsmede dat de te realiseren wo­ ningen voor het grootste gedeelte waren (voor)verkocht. Proces De factor tijd is volgens Janssen niet het leidende be­ grip geweest. ‘Het was belangrijker om inzichtelijk te maken wat er allemaal gebeuren moest, om de kluwen aan onder­ delen te ontwarren. Dat werd een lijst met 32 opeenvolgende stappen, die als een soort rode draad door het proces liep. Die lijst werd punt voor punt afgewerkt: nu dit, dan dat. Dat werkte goed, vooral ook omdat we goede adviseurs hadden gekozen. Zo heeft architectenbureau Van der Goes uitstekend in het proces geparticipeerd.’ De renovatie en uitbreiding van De Hovel startte effectief in 2005 en in december 2007 werd het project opgeleverd. Schep: ‘Er zijn niet zoveel van dit soort binnenstedelijke opgaven die binnen een dergelijke tijdspanne gerealiseerd worden.’ Jans­ sen vult hem aan: ‘Het is een hele prestatie van alle betrok­ kenen om zo’n proces in een dergelijk korte tijd op de rails te krijgen en te houden.’ Toch betekende die twee jaar ook dat de consument en on­ dernemers enige mate van hinder ondervonden. Janssen: ‘We hebben dit opgelost door een tijdelijk winkelcentrum van 3000 m2 te bouwen. De opening van dit tijdelijke winkelcen­ trum hebben we evenals een aantal andere momenten aange­ grepen als communicatiemoment om de inwoners van Goi­ rle en de ondernemers te informeren over wat er allemaal te

72 nrw jaarprijs special | 2009

gebeuren stond. Sowieso hebben we veel tijd en energie aan communicatie besteed.’ Schep: ‘Dit was ook belangrijk om de locatie bewust te mar­ keren in de dorpsgemeenschap. De boodschap was ‘nu moet u voorlopig even hier naar toe, maar straks heeft u weer een prachtig up-to-date winkelcentrum.’ Bewust geen stijlicoon neergezet De mensen van He­ ijmans Vastgoed hebben De Hovel herontwikkeld vanuit de visie dat men een bijdrage wilde leveren aan de maatschap­ pelijk economische waarden binnen de gemeenschap. ‘Ik durf te stellen dat wij de veranderingen in de plaatselijke samen­ leving in een vroeg stadium hebben herkend en erkend en de regie hebben genomen om ons doel te bereiken.’, zegt Schep. ‘Het is enorm positief en een groot compliment dat de ge­ meenschap het gevoel heeft gekregen dat er weer een klop­ pend economisch én maatschappelijk hart is gekomen.’ Janssen benadrukt dat er qua vormgeving bewust geen stijl­ icoon voor dit tijdperk is neergezet. ‘Dat heeft niet te maken met compromissen: die hebben we namelijk niet moeten doen, omdat ten aanzien van schaal, winkels, diversiteit en functioneren eigenlijk alle partijen op één lijn zaten.’ Van oorsprong geen winkelontwikkelaar Ofschoon

Heijmans Vastgoed van oorsprong geen winkelontwikkelaar was, heeft het bedrijf in de loop der jaren een stevige track-re­ cord opgebouwd. Schep: ‘Vandaag de dag houden we ons steeds meer bezig met het (her)ontwikkelen van winkelcentra en winkelgebieden en worden we in de markt erkend en her­ kend ten aanzien van complexe binnenstedelijke herontwik­


project

‘Ik durf te stellen dat wij de veranderingen in de plaatselijke samenleving in een vroeg stadium hebben herkend’

Reinier Janssen

kelingen Zo is momenteel de mixed-use ontwikkeling Rond de Admirant in de Eindhovense binnenstad in uitvoering, welk project een belangrijke aanvulling op het kernwinkelapparaat gaat vormen.’ Heijmans Vastgoed is verder betrokken bij diverse winkel­ centrumontwikkelingen in Nederland, waaronder het gzgterrein in het centrum van Den Bosch (samen met bam Vast­ goed), de herstructurering van winkelcentrum de Biezenkamp in Leusden en een nieuwe ontwikkeling in Berkel Enschot waarbij het bestaande winkelcentrum Eikenbosch c.q. het bestaande dorpshart van Berkel Enschot volledig wordt ver­ plaatst en uitgebreid. Opvallend is dat Heijmans complexe ei­ gendomssituaties met meerdere VvE’s en individuele eigena­ ren niet uit de weg gaat; met name de procesmatige aanpak als ook de intensieve vorm van samenwerking en communi­ catie vormen hierbij een solide basis om tot de uiteindelijk re­ alisatie van een project te komen. Naast (her)ontwikkelingen in Nederland is Heijmans Vastgoed ook actief in België, waar winkelcentra in Beveren en Tongeren gerealiseerd werden. Heeft de vastgoeddivisie geen last van het imago van Heij­ mans als (wegen)bouwer? Schep: ‘In het geheel niet. De tech­ nische bagage van de andere bedrijven in de groep is zelfs gunstig in complexe gevallen, zoals bij Rond de Admirant. Daar realiseren we twee lagen parkeren onder de grond en pal naast een monumentaal gebouw. Wat technische diepgang is dan een pré. In feite beschikken we over kennis van bouw, infrastructuur en het vastgoedbedrijf, waarbij we goed zijn in processen en marktkennis. Zeker in deze periode is dat een hele goede combinatie!’ •

Het project Rond de Admirant in Enschede

Het project De Warande in Beveren (B)

nrw jaarprijs special | 2009 73


gooische brink

74 nrw jaarprijs special | 2009


gooische brink

Gooische Brink Hilversum naam

Gooische Brink, Hilversum

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstad

prim./sec.verzorgingsgebied

90.000/300.000

doelstelling ontwikkeling

Het oplossen van de -sinds de ope­ ning in 1998- gemiddeld 40 procent structurele leegstand in het centrum door aanpassing van het concept en de positionering; het verhogen van de beleggingswaarde en het ren­ dement; het creëren van een voor ondernemers succesvolle winkel­ omgeving; het ‘teruggeven’ van een levendig stuk binnenstad aan de Hil­ versumse bevolking.

functie w.c.

kernwinkelgebied

winkels

8717 m2

woningen kantoren horeca/leisure

2465 m2

ontwikkelaar

Top Vastgoed

eigenaar/belegger

Achmea

architect

Prof. ir Hans Ruijssenaars

beheerder

Grontmij K&W

totaalmetrage bvo

12.760 m2

aantal winkelunits/bvo

31/8717 m2

aantal horecaunits/bvo

2/522 m2

aantal leisure units/bvo

1/1943 m2

aantal units dienstverlening/vvo trekkers

H&M, Adidas, Björn Borg, Footwork, Levi’s, Mexx en New Yorker

voorzieningen parkeerplaatsen

450

opening

2008

nrw jaarprijs special | 2009 75


gooische brink

De Gooische Brink toont aan hoe een consequent doorgevoerde thematisering een heel duidelijke ‘shopping destination’ creëert

76 nrw jaarprijs special | 2009


gooische brink Het succes van de Gooische Brink maakt nieuwsgierig en inspireert. Het staat symbool voor het gegeven dat vakmanschap loont. Als vakblad wil SCN uiteraard het naadje van de kous weten. Maria Hörfarter, werkzaam bij de businessunit winkelbeleggingen van Syntrus Achmea Vastgoed, verschaft duidelijkheid over de achtergronden.

Sfeervolle Gooische Brink kent geen leegstand meer

I

n Hilversum is tussen 2005 en 2009 iets bijzonders ge­ beurd. Winkelcentrum de Gooische Brink wilde tussen 1998 en 2005 maar geen succes worden. Veertig procent van de units stond leeg, de winkeliers waren negatief en de gemeente zat ermee in de maag. Tot Syntrus Achmea Vast­ goed de Gooische Brink in 2005 overnam. Samen met Top Vastgoed brachten zij warmte met houten winkelpuien en sfeervolle verlichtingsornamenten. En met resultaat: de leeg­ staande units zijn verleden tijd en de mondhoeken van de winkeliers staan weer omhoog. Zou een toverstokje toch be­ staan? Of is hier sprake van nuchter beleid? ‘Er mogen geen winkelunits leegstaan, dat is gewoon onze maatschappelijke verantwoordelijkheid.’ Wat onderscheidt Syntrus Achmea Vastgoed als vastgoedbelegger van anderen? ‘Wij beheren alle soorten winkels, van solitaire panden tot planmatig ontwikkelde winkelcentra.’ Gooische Brink was voorheen een probleemproject. Waarin zag Achmea perspectief gloren? ‘Het was inderdaad een fraaie uitdaging. Maar het funda­ ment ´an sich´ was goed: gebouwd in 1998, passende materi­ aalkeuze en in een grote stad. Wij hebben vervolgens voor een waardetoevoeging gezorgd, maar ook voor maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er stonden namelijk tal van units leeg, dat mag niet, dus hebben wij intensief gezocht naar retailers die invulling konden geven aan dergelijke units. Het was geen kwestie van een lagere prijs, wij zijn gewoon op zoek gegaan naar een juiste invulling. Ook hebben wij in samenwerking met Top Vastgoed besloten om de units te vergroten, waardoor de juiste winkelketens zich hier ook zouden kunnen vestigen, bijvoorbeeld New Yorker betrok een unit van 750 vierkante meter. In het verleden was onvoldoende aandacht voor deze leegstaande ruimten, dat mag niet, dit is gewoon onze maat­ schappelijke verantwoordelijkheid. Hilversum is een grote stad, dus daarom hebben wij ook een stevige commerciële invulling gegeven aan de Gooische Brink. De belevingswaarde is omhoog geschroefd met grote en laag­ hangende lichtornamenten en met houten puien die allen een meter naar voren zijn geplaatst. Ik vind dit één van de mooiste winkelpuien die ik ooit heb gezien! Knus, intiem en warm.’

Wat vinden de winkeliers van de herontwikkeling? ‘Zij zijn heel positief. Wij hebben uitgevoerd, wat wij toege­ zegd hadden; wij hebben onze woorden waargemaakt. Vooral de opheffing van de leegstand zorgt voor positivisme.’ Is het een duurzaam centrum? ‘Ja, het fundament is goed. Dit winkelcentrum kan nog tien­ tallen jaren mee. Er is ook veel hout gebruikt bij de bouw van de Gooische Brink.’ Hoe functioneert het nieuwe winkelcentrum na de herontwikkeling? ‘De start was boven verwachting: de omzet en het aantal be­ zoekers zijn fors gestegen. Met een actief promotie- en com­ municatiebeleid zal de positie van Gooische Brink verder ver­ sterkt worden.’ Wat is nog voor verbetering vatbaar? ‘Wij hebben de wens om hier en daar de winkelpuien door te trekken, om er zo meer één geheel van te maken. Er worden hier al plannen voor gemaakt. Ook zal het centrum in de toe­ komst gedurende de nachtelijke uren worden afgesloten.’ Wat was de rol van de gemeente bij deze stadsvernieuwing? ‘Die was heel prettig. De gemeente dacht constructief mee, deed wat ze had beloofd.’ Wat vindt u persoonlijk de charme van dit centrum? ‘De prachtige puien en die mooie, grote oranjekleurige lam­ pen geven een fijne sfeer; een sfeer waar de meeste mensen van houden.’ Waarom moet de Gooische Brink de NRW Jaarprijs winnen? ‘Omdat het lastiger is om een bestaand object te heront­ wikkelen, dan iets compleet nieuws te maken. Bij een be­ staand centrum zijn er al tal van vooroordelen, de sentimen­ ten zijn vrij negatief. Ook bij de Gooische Brink geloofden veel winkeliers niet in ons project, maar wij hebben het toch voor elkaar gebokst. Dat is knap, dat is een hoogstandje. Bij deze wil ik alle betrokkenen nogmaals complimenteren met dit mooie werk.’ •

nrw jaarprijs special | 2009 77


gooische brink

Frank van Kessel (l) en Patrick van Lammeren tijdens de heropening van Gooische Brink, met â&#x20AC;&#x2DC;Martin Moreiroâ&#x20AC;&#x2122; in hun midden

Top maakt tempo dankzij compacte onderneming

Twee nominaties in vier jaar

78 nrw jaarprijs special | 2009


gooische brink

P

atrick van Lammeren en Frank van Kessel startten in 2004 met Top Vastgoed. Het bedrijf richt zich spe­ cifiek op de herontwikkeling van winkelcentra. Top maakt tempo: in de afgelopen vier jaar werden vier projecten opgeleverd. Twee van deze projecten zijn geno­ mineerd voor de nrw-Jaarprijs: 3 Vriendenhof in Dordrecht (2007) en de Gooische Brink in Hilversum (2009). Top ontwik­ kelt altijd op risicodragende basis voor institutionele beleg­ gers; recent werd Altera Vastgoed verwelkomd als opdrachtge­ ver voor projecten in Hoofddorp en Leeuwarden. Patrick en Frank runnen een compact bedrijf. Met z’n tweeën organiseren ze complete herontwikkelingen van ver­ ouderde of problematische winkelcentra en maken ze deze weer levensvatbaar. Of liever nog: succesvol. De Gooische Brink in Hilversum is daar een voorbeeld van. In een jaar tijd werd dit centrum getransformeerd. Sinds de oplevering door Wilma in 1998 kende het centrum 40 procent leegstand. Het weinig doordachte concept zorgde voor een steeds verder dalende huurstroom en een stijgend aantal procedures met huurders. Top veranderde concept, architectuur en branche­ ring. Bij oplevering is het centrum (voor het eerst in zijn ge­ schiedenis) voor honderd procent verhuurd. De beleggings­ waarde is verdubbeld. •

Boven: De Kwinkelier, Bilthoven (i.s.m. Synchroon). Inzet: Reeuwijk, centrumplan

Hoofdstraat Apeldoorn, oplevering najaar 2009

projecten van Top Vastgoed Utrecht

Boudierhof

belegger Syntrus Achmea

Apeldoorn

Hoofdstraat

belegger Coltex

Reeuwijk

Miereakker

belegger Whitestone

Alphen a/d Rijn

Herenhof

belegger SPF

Maastricht

De Leim

belegger NW Nederland

Mijdrecht

Lindeboom

belegger Coltex

Utrecht

De Gaard

belegger ING REIM

Leeuwarden

Camminghaburen

belegger Altera Vastgoed

Hoofddorp

Toolenburg

belegger Altera Vastgoed

Emmeloord

Lange Nering

belegger De hoge Dennen

Bilthoven

Kwinkelier

belegger Elf Provinciën

Zoetermeer

de Vlieger

belegger Maliebaan

Emmen

Weerdingerstraat

belegger Pantheon

De kopgevel van de Gooische Brink nrw jaarprijs special | 2009 79


Hoe wordt een naam een merk. Niet alleen door gedegen communicatie en organisatie, maar vooral door een goede samenwerking.

marketing - communicatieplannen - promotiejaarplannen conceptontwikkelingen - organisatie events & (her)openingen commerciĂŤle acties - begeleiding herontwikkelingen

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281 5223 LG â&#x20AC;&#x2DC;s-Hertogenbosch T 073 612 31 16 www.wfcommunicatie.nl info@wfcommunicatie.nl

WF_adv_224x152_SCN_mrt09.indd 1

11-03-2009 12:46:06

THE REWARD OF A THING WELL DONE IS TO HAVE DONE IT. - RALPH WALDO EMERSON

fimek.nl FIMEK_advSCN_224x152_mrt09.indd 1

30-03-2009 18:04:17


het jurytraject

De afweging En elk jaar weer proberen slimme inzenders er op listige wijze achter te komen of zij dit jaar met de fel begeerde prijs naar huis mogen gaan. Een impressie van het jurytraject.

â&#x2DC;&#x203A;

nrw jaarprijs special | 2009 81


het jurytraject

D

e winnaar is bekend. In deze prachtige special kunt u lezen wie de winnaar is geworden van de nrw Jaarprijs 2009. En deze special verscheen op de dag van de uitreiking, 15 april 2009. Als u voor die datum nog niet wist wie de winnaar was, dan hebben we het weer goed gedaan met zijn allen. Want al met al zijn er toch gauw zo’n 20-25 personen die vooraf met de uit­ slag bekend zijn: uiteraard de juryleden, het NRW bureau, de filmmakers en de uitgever van de special. En elk jaar weer pro­ beren slimme inzenders er op listige wijze achter te komen of zij dit jaar met de fel begeerde prijs naar huis mogen gaan. Hoe dat dan gaat? Nee, deze trucs zullen we niet vermelden in dit artikel, we willen toekomstige inzenders niet op ideeën brengen! Maar het is best wel lastig, the lips sealed te houden. Het traject tot het bepalen van een winnaar van de nrw Jaarprijs jurytraject is spannend, en de uitkomst is altijd ver­ rassend. We hopen dat de naam van de winnaar ook in de toe­ komst nooit uitlekt, want het spelletje ‘raden wie er wint’ is zo ontzettend uitdagend voor alle winkelvastgoedprofessio­ nals die tijdens de uitreiking in de zaal zitten en de film van de nominaties bestuderen, en allemaal hun eigen voorspelling doen. En hun overwe­ gingen met hun collega’s in de zaal delen, waardoor er voorafgaande aan het uur U een levendige discussie ontstaat over de kwaliteit en de usp’s van de inge­ zonden projecten. Euforie als je als win­ kelvastgoedprofessional wordt bevestigd in je analyse. ‘Zie je wel, ik had het wel ge­ zegd!’ En soms onverholen verontwaardi­ ging als de winnaar een andere is dan die in de wandelgangen de winnaar lijkt te worden. Dus, probeer ons nooit meer uit te horen, dames en heren deskundigen, want dan bederven jullie de voorpret!

schatting geven van hoeveel projecten we verwachten te kun­ nen gaan nomineren. Hoewel dat altijd een gok blijft. Vervolgens op zoek naar juryleden. Eerst even alle leden

van de Raad van Toezicht polsen. “Gaat je bedrijf nog een pro­ ject indienen? Ben jij nog eigenaar van een in te dienen pro­ ject?” Zo ja, dan hebben we een jurylid minder. Dan de exter­ ne juryleden. Wie hadden we vorig jaar? Willen we vers bloed, andere disciplines? Suggesties? Zo komen we tot een voorlopi­ ge samenstelling en worden de kandidaat-juryleden gepolst of zij willen en kunnen deelnemen. Enkele dagen voor 1 november, de sluitingsdatum, gaat de telefoon. Een indiener. Uhh, die eerste november, we hebben nog wel wat meer tijd nodig, mogen we iets later indienen? We zijn onverbiddelijk. Nee, dus. Gelijke monniken, gelijke kap­ pen. Koeriersdiensten uit alle windstreken maken op slui­ tingsdatum dan ook altijd enkele late ritjes naar het nrw kan­ toor in Utrecht. Gelukkig, alles is op tijd binnen. In hoog tempo wordt al het materiaal gecheckt, vermenigvuldigd en in mappen ge­ bundeld. De inschrijfformulieren, de foto’s, kaartmateriaal, brochures, dvd’tjes en ander toonmateriaal. De volgende dag al gaat het mate­ riaal naar het privéadres van de jury­ leden, want de week erop zal de jury al bijeenkomen om de inzendingen te bespreken. En ze dienen natuurlijk voldoende tijd te hebben om al het materiaal te bestuderen. Dan komt de jury voor het eerst bij­ een. De inschrijvingen worden be­ sproken, het materiaal bekeken. Oké, deze kan door, mooi project. Die ook, kanshebber! Voldoen ze aan de criteria? Nee, deze niet, dat is alleen ”verven en behangen”. Drie uur later. Dus dit worden ze? Oké! Jury, bedankt!

Zodra de rapportages binnen zijn, gaan deze met een groot stempel ‘vertrouwelijk’ naar de juryleden. Huiswerk voor de kerstvakantie.

Het jurytraject is intensief en leerzaam, maar vooral, en

dat wil ik nog maar eens benadrukken, wordt deze taak door de juryleden op zeer vakkundige en professionele wijze uitge­ voerd, onder leiding van juryvoorzitter Henk Gianotten. Graag gunnen we u een kijkje in de keuken van dit traject. In augustus worden we op het nrw bureau al wat onrustig, want op 1 september wordt de inschrijving geopend. Dat bete­ kent, dat de informatie over het jurytraject weer fris en fruitig op de website geplaatst moet worden, actueel en helder. Er moet een bericht verstuurd worden naar de leden, dat de inschrijving weer open gaat, en een bericht naar de pers. De juryvoorzitter checkt nog even met de secretaris of alle voorwaarden nog steeds aan de eisen van de tijd voldoen, of dat er nieuwe voorwaarden bij komen, nieuwe jurycrite­ ria, of de hoogte van het inschrijfgeld nog moet worden aan­ gepast, en wat dies meer zij. Check, check, dubbelcheck, en dan staat het erop. Vervolgens gaan we op de nrw burelen zelf een inschatting maken van wie er mogelijk gaan inzenden. We kijken naar op­ geleverde projecten, die bovendien ook nog eens aantrekke­ lijk en vernieuwend moeten zijn. Hoeveel projecten zouden we dit jaar krijgen? Zit er verrassende projecten bij? Kennen we ze al? Begin oktober worden we al een beetje zenuwachtig, als we nog geen signalen van inzending uit de markt hebben. Dan gaan we bellen naar ontwikkelaars van wie we weten dat ze een mooi project hebben afgeleverd. “Je gaat toch wel in­ dienen hè?” Strabo bellen. De vragenlijsten voor de onderzoeksrappor­ tages checken, moeten er nog vragen bij of uit? Ja, toevoegen duurzaamheid! Maatschappelijke meerwaarde! Strabo een in­

82 nrw jaarprijs special | 2009

Volgende stap. Persbericht eruit, naar de leden en naar de

vakpers. And the nominees are… Ook het onderzoeksbureau Strabo krijgt een mail. Dit zijn ze, jongens, de nominaties. Het bureau gaat als een speer aan het werk. Brieven schrijven, bellen met de ontwikkelaars, de beheerders. Wanneer kunnen we komen. De onderzoeken on­ der consumenten en ondernemers gaan vrijwel meteen van start op locatie. Medio december moet de eindrapportage ge­ reed zijn. Het lukt. Altijd. En kwalitatief hoogwaardig. Zodra de rapportages in veelvoud binnen zijn, gaan ook deze, met een groot stempel vertrouwelijk naar de juryleden. Huiswerk voor de kerstvakantie. Deze onafhankelijke rappor­ tages zijn heel belangrijk bij de weging, ze tellen voor een der­ de mee. Door deze onderzoeksmethodiek is de jury ook beter in staat om appels met peren te vergelijken. Ook Studio Bauwens wordt gebrieft. Bauwens maakt al sinds jaar en dag de films van de genomineerde projecten en weet als geen ander waar de accenten moeten liggen. Elk jaar wordt, samen met het nrw bureau, opnieuw gezocht naar cre­ atieve en verrassende ideeën om de filmische impressies een meerwaarde mee te geven. Niet altijd even makkelijk. In twee, drie minuten een winkelontwikkeling op een goede manier in beeld te brengen. Inmiddels is ook de afspraak gemaakt om in januari twee dagen door het land te toeren met de jury. Er is een bus ge­ huurd met vergadertafel, de filmploeg gaat mee, lunchpak­ ketjes, de tassen met de projectinformatie. Er is een draaiboek


het jurytraject gemaakt, aankomst- en vertrektijden dienen streng bewaakt te worden. Alles dient op schema te worden afgewerkt, elk pro­ ject dient even veel aandacht en tijd te krijgen. Het nrw bureau maakt de planning, de afspraken op loca­ tie met de indieners. “We komen met vijftien man, nee, geen lunch nodig, wel koffie, drie kwartier voor de presentatie, drie kwartier voor de rondleiding. Waar vinden we jullie? Kan de bus daar parkeren? Koud! Waar zijn de paraplu’s? Kunnen we niet jureren in de zomer? Leuk dat de wethouder een presen­ tatie houdt, oh, is de burgemeester er ook bij, dat stellen we zeer op prijs.” Ja, en meestal zijn daar de directeur van het ont­ wikkelingsbedrijf, de eigenaar, de beheerder, het promotiebu­ reau, de gemeente, en is de presentatie op een goede locatie in het winkelgebied, mét uitstekende koffie! Het wordt zeer ge­ waardeerd door de jury, evenals de altijd zeer gastvrije, harte­ lijke en uiterst verzorgde ontvangst. Wel een hattrick, om alles op schema te volbrengen; het afgelopen jaar lukte het niet helemaal. Via Hilversum naar Hardenberg en door naar Maastricht. De chauffeur hield wel van een omweggetje. Gelukkig kan iedereen zijn schema wat aanpas­ sen, want het verkeer zit niet mee. Ook de combi Goirle, Tilburg, Spij­ kenisse en Den Haag blijkt heftig. In de vroege avond ontvangen worden in Den Haag en Maastricht is zeker bijzonder, met de prachtige avond­ verlichting op en in de projecten, die beide gelukkig nog open zijn. De filmploeg is ook mee. We geven alvast aan wat belangrijk is om te filmen, of opvallend. Sommige pro­ jecten zitten nog in de kerstverlichting. Oei, smerig hoekje. Oh, prachtige winkel. Film ook die woningen even. Het je die mooie gevel gezien? Gelukkig houden we het dit jaar droog. Maar wel koud.

bliekprivate samenwerking, oud-nieuw goed opgelost, naar binnen gekeerd centrum mooi open gemaakt, mooie, ruime parkeergarage, realistisch huurprijsniveau, duurzaam als be­ legging, twijfels bij duurzaamheid, leegstand, publieke voor­ zieningen ontbreken, sense of place goed, ongelooflijke me­ tamorfose, hoogteverschil goed opgelost, doorloop cruciaal, evolutie winkelcentra naar mixed use, bewoners trots op hun centrum, bijzondere architectuur, mooie combi retail/leisu­ re, goede aansluiting op openbaar vervoer ” Plaatst u als lezer deze kreten bij de goede projecten? Direct na deze twee vermoeiende lange dagen wordt een nieuwe afspraak gemaakt om bij een te komen, want tijdens het juryberaad in de bus kan deze keer nog geen winnaar be­ noemd worden. Twee weken later. Een avondberaad. Alle projecten komen opnieuw aan de orde. De motivatie en argumentatie van de in­ dieners. Alle plussen, alle minnen. Het vernieuwende karakter. Leermomenten. De rapportages. Het laatste oordeel. Ondertussen heeft de filmploeg op locatie afspraken ge­ maakt wanneer ze komen filmen. En maken wij de eerste af­ spraken bij de studio. Naast de beelden moe­ ten er voice overs geschreven worden, moet het beeldmateriaal bekeken worden, moeten teksten gecheckt. Maar ze hebben nog wel even nodig.

‘Waar vinden we jullie? Kan de bus daar parkeren? Waar zijn de paraplu’s? Kunnen we niet jureren in de zomer?’

In de bus komen alle juryleden aan het woord, en verwoor­

den hun bevindingen: “Mooi project, aansluiting met rest is goed, openbaar gebied super, combi wonen-winkels goed gedaan, knap meerlaags maar wel risicovol, spin off op de buurt erg groot, veel lokale ondernemers, geslaagde product-marktcombinatie, goede pu­

De jury is er uit. Nu nog het juryrapport krij­

gen van de voorzitter, zodat we een certificaat kunnen maken. En de bokaal kunnen bestellen. Het persbericht in de wacht zetten, pers-usbsticks maken. Een jaar eerder ligt de locatie van de Jaarvergadering al vast. We onderhandelen over prijzen, cameraregie, podia en schermen. De uitnodigingen moeten worden gemaakt, de vergaderstukken. De fotograaf, wat gaan we eten, doen we een spreker, een dagvoorzitter, wordt het een buffet of een sitting dinner? En hoe zitten we met de centen? Alles komt goed. 15 april. And the winner is… 16 april. Journalisten aan de lijn. Kunt u ons iets meer vertel­ len over de winnaar van de nrw Jaarprijs? Heb je het persbe­ richt dan niet ontvangen? Ja, maar we willen nog veel meer weten. Gauw de enquête naar de leden eruit doen. Waren ze tevreden over de opzet, het programma, de sprekers, het eten? Gauw een nieuwe locatie voor volgend jaar reserveren. Geluk­ kig zit er nog wat in de pijplijn. Voor je het weet is het 2010.  •

nrw jaarprijs special | 2009 83


grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

Voordelen van de PFM klantentelsystemen: ▲

▲ ▲

Plan de ruimte, laat u niet verrassen!

Levering en beheer van complete systemen Eenvoudig in gebruik, betrouwbare werking Beheer en rapportage via webportals Alle typen sensoren zoals camera’s, Radar, I.R, Laser etc.

Klantgerichte techniek en software

Koppeling met intra/internet

Internetapplicaties door TCP/IP

Uitstekende prijs/prestatie verhouding

Gebruiksklare oplevering in heel Europa

FLUCON BV Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn Tel. : 0172 43 59 01 Fax : 0172 42 22 71 E-mail : sales@flucon.nl www.flucon.nl


de jury’s

de voorzitter

2004-2009

‘Winnend winkelgebied functioneert en vernieuwt’

N

a twee termijnen van drie jaar valt volgens de statuten van de nrw in april het doek voor Henk Gianotten als lid van de Raad van Toezicht en als juryvoorzitter van de nrw Jaarprijs. Op verzoek blijft hij nog een jaar aan. Onder zijn regie is de nrw Jaarprijs naast een erkenning van vakbroeders ook meer en meer een erkenning van ondernemer en consument voor een (her)ontwikkeling geworden. “Een winkelgebied staat of valt voor een belangrijk deel met het oordeel van de eindgebruiker.” Henk Gianotten, in het dagelijks leven directeur van Panteia, heeft er vooral veel plezier in. “Jurylid zijn van de nrw Jaarprijs kost ontzettend veel energie. Je bent twee dagen op pad om de winkelgebieden te bezoeken, hebt veel vergaderingen en je moet je goed voorbereiden. Maar het is ook gewoon leuk. Leuk en leerzaam. Niet alleen leerzaam voor de branche, maar vooral ook persoonlijk.”

Subjectief Bij zijn aantreden in 2004 was Gianotten niet echt goed bekend met het circuit waar hij als juryvoorzitter mee te maken kreeg. Toch wist hij binnen een jaar tijd een aantal essentiële wijzigingen in het jureringsproces door te voeren. “Kijk, de nrw Jaarprijs is en blijft een juryprijs en is daarmee altijd subjectief. Dat wil niet zeggen dat je het proces niet zo transparant mogelijk moet maken en ook het oordeel van de eindgebruikers moet je meenemen.” Met een aantal doelstellingen op zak ging Gianotten aan de slag. “Dat wil niet zeggen dat de manier waarop het toekennen van de prijs voor mijn tijd gebeurde fout was. Het gaat niet om goed en fout. Wanneer iemand het roer van iemand anders overneemt, moet er een frisse wind waaien. Mijn opvolger gaat vast ook weer zaken anders aanpakken. Dat is prima. Zo hoort het. We werken in een dynamische branche en dus ook een nrw Jaarprijs moet daarin meegaan en misschien zelfs wel voorop lopen.” Veranderingen Het oordeel van ondernemer en consument meenemen, het proces transparanter maken en meer opengooien: dat zijn in het kort de veranderingen die Gianotten voor ogen had. Dat resulteerde in het Strabo-onderzoek, dat tegenwoordig een belangrijke rol speelt in de toekenning van de nrw jaarprijs. Om het proces transparanter te maken en open te gooien hebben tegenwoordig ook externen een rol als jurylid. “We hebben met het hele bestuur uitgebreid besproken wat nu belangrijk is in het succes van een winkelgebied”, verduidelijkt Gianotten. “We hebben ook gekeken naar hoe ze in andere landen met een dergelijke prijs omgaan. Uiteindelijk hebben

kwamen we tot de conclusie dat een succesvol (her)ontwikkeling een ontwikkeling is die voor de eindgebruiker optimaal functioneert. Verder moet er iets vernieuwends in een ontwikkeling zitten. Iets waar we als branche wat van kunnen leren. Een winnaar van de nrw Jaarprijs moet daar dus aan voldoen, maar moet ook bijdragen aan onze visie op winkelgebieden. Drie stadia In de praktijk kent het jureringsproces van de nrw Jaarprijs drie stadia. In de eerste fase beoordeelt de jury de informatie en het toonmateriaal van de inzenders. Er wordt onder meer gekeken naar het vernieuwende karakter van het project, de resultaten en de onderbouwing van de kwaliteit van het project. Fase twee is het onderzoek, dat uit een consumenten- en detaillistenonderzoek bestaat. In dit onderdeel staat voor de jury de commerciële aantrekkelijkheid van het project voor consument en detaillist centraal. Als laatste bezoekt de jury de genomineerde projecten om met eigen ogen te aanschouwen waarin het project bijdraagt aan de verhoging van de kwaliteit van de sector en het stimuleren van de ontwikkeling daarvan. Doorslag “De uiteindelijke winnaar wordt bepaald door een optelsom van de delen”, legt Gianotten uit. “Maar”, vervolgt hij, “als het er op aankomt, geeft het oordeel van de jury uiteindelijk de doorslag. Het onderzoek ondersteunt vooral. Het bepaalt niet de blik waarmee je een winkelcentrum binnenloopt.” De deelnemende projecten zijn allemaal projecten die nog maar kort functioneren. Dat betekent volgens de juryvoorzitter dat er altijd het risico van beoordelingsfouten in zit. “Dat proberen we met elkaar te voorkomen en als ik terugkijk naar de afgelopen jaren, kan ik geen onterechte winnaar aanwijzen. Een taskforce van de nrw neemt het functioneren van de winnaars in het verleden onder de loep. Een toetsing, waar ik alle vertouwen in heb.” Professionalisering Is de nrw Jaarprijs onder zijn regie professioneler geworden? “Dat durf ik niet te zeggen. Wel probeert de nrw als geheel een bijdrage aan de professionalisering van de bedrijfstak te leveren. Bijvoorbeeld als het gaat om het belang van de invulling van een winkelgebied. In de aankleding van een winkelcentrum is er volop aandacht voor de details, maar de branchering blijkt nog vaak het kind van de rekening. Daar letten wij als jury ook op. In die zin levert ook de nrw Jaarprijs daaraan een bijdrage.” •

nrw jaarprijs special | 2009 85


de jury’s

J

an Dalmeijer over zijn begin als juryvoorzitter: ‘In mijn eerste jaar presenteerden de ontwikkelaars nog zelf hun project en daarbij viel het op dat de kwaliteit van die prestaties heel erg verschilde. De ene werkte met een antieke overheadprojector, de andere had een flitsende Powerpoint-presentatie gemaakt. Bovendien vond ik de presentaties vooral een ontwikkelaarsverhaal en dat wat zij presenteerden was moeilijk te controleren.’ Dalmeijer besloot de manier van presenteren te veranderen en trok dit ook naar de jury toe. (lachend) ‘Dat heb ik geweten, want die nieuwe aanpak maakte het voor de jury een stuk intensiever. Het doel was echter ook om de presentaties te laten bij-

‘Als juryvoorzitter ben je eigenlijk een procesmanager’

de voorzitter

1998-2003

Het juryvoorzitterschap is een van de meest intensieve onbezoldigde functies die de NRW te vergeven heeft. Iedere in deze Special geïnterviewde voorzitter heeft zijn functie in een totaal ander tijdsgewricht uitgevoerd en daar zijn stempel op gezet. Zo ook Jan Dalmeijer. dragen aan de verdere ontwikkeling van het vak. Zo kunnen we leren van elkaars projecten.’ Tevens werd besloten om alle ingezonden projecten te presenteren, ook om te voorkomen dat ‘altijd’ de grote projecten zouden winnen en de kleinere niet in beeld kwamen. Was Dalmeijer dan niet bang dat er wel eens heel veel projecten ingezonden konden worden? ‘Die discussie hebben we als jury en bestuur bijna jaarlijks gehad. Overwegingen als segmenteren of naar eens in de twee jaar gaan hebben herhaaldelijk meegespeeld. Maar de uiteindelijke conclusie is steeds geweest dat er maar één NRW Jaarprijs is en de jury moet dan maar om leren gaan met de verscheidenheid aan projecten. Wel hebben we op een gegeven moment een speciale onderscheiding in het leven geroepen waarmee de jury desgewenst een opvallende prestatie ten aanzien van de verschillende onderdelen in het proces kan belonen. Bijvoorbeeld de marketing of de architectuur. Hier wordt echter niet elk jaar gebruik van gemaakt.’ kritisch Dalmeijer heeft op een gegeven moment ook geïntroduceerd dat de jury kritische kanttekeningen bij de beoordeling ging geven. ‘Ontwikkelen is nu eenmaal een krachtenspel tussen wat gemeente, markt, retailer en consument zich voor ogen stellen. En soms gaat dat op de bekende Nederlandse manier: met compromissen. Daardoor kan het gebeuren dat net niet het maximaal haalbare resultaat behaald wordt en het kan geen kwaad om dit te benoemen.’

86 nrw jaarprijs special | 2009

Nu wordt er wel eens gezegd dat de NRW Jaarprijs maar een momentopname is en dat dan ook nog in het prille begin van een project. Dat zegt dus niets over het feit of een project ook op termijn goed functioneert? ‘Dat is zo, maar de jury wordt verondersteld een zekere expertise te hebben en op basis daar van goede inschattingen te kunnen maken. Het kwam echter wel voor dat in beoordelingen stond ‘het commerciële succes zal in de tijd moeten blijken. Terugkijken is natuurlijk gemakkelijk. En achteraf zeggen we misschien ook wel eens dat we daar of daar teveel een accent op hebben gelegd. Feit is dat we onze beoordeling heel integer doen, maar je kunt niet heen om de belevingswaarde van het moment van jurering en persoonlijke kleuring.’ procesmanager Daar komt dan ook weer de rol van de juryvoorzitter om de hoek kijken. ‘Inderdaad, met acht tot tien juryleden van verschillende achtergrond ben je soms meer een soort procesmanager. Je probeert een unaniem eindoordeel te krijgen en dat bereik je door een stuk inhoudelijke discussie en het luisteren naar de argumenten van anderen.’ Dalmeijer vond zijn tijd als jury-voorzitter prachtig, maar ook logisch dat de functie niet voor oneindig is. ‘Ook voor de jury is ‘vernieuwing’ (net als bij winkelcentra) van groot belang. De mensen van de jury moeten een actuele afspiegeling zijn van de beroepsgroep. En los daar van: het jury-lidmaatschap kost veel tijd, dus ook daarom kan iemand dit niet blijven doen.’ •


de jury’s

de voorzitter

1991-1997

Trots op de NRW Jaarprijs Twintig jaar geleden riepen Dick Zwart en zijn NRW-wapenbroeders de Jaarprijs in het leven. Zwart werd de tweede juryvoozitter na P.J. van de Lustgraaf, die de functie in het beginjaar vervulde. Met plezier kijkt hij terug. Over de ‘schitterende vakmatige verdieping’ die het juryschap hem bracht, en over de NRW Jaarprijs zelf: ‘Het is mooi om te zien dat het nu een eervolle prijs is, waar de markt voor vecht.’ Wat waren de redenen om een NRW Jaarprijs in het leven te roepen? ‘Die waren tweeledig. Allereerst verdeelde de ICSC (International Council of Shopping Centers, red.) twintig jaar geleden al awards. Dit prijzenfestival inspireerde ons om een dergelijke verkiezing ook in Nederland te starten. Daarnaast wilden wij met deze jaarprijs de aandacht vestigen op het belang van goed ontwikkelde shopping centers.’ Welke criteria gebruikten jullie? ‘Tsja, in die dagen begonnen wij gewoon. Tegenwoordig zijn ze hiermee natuurlijk veel adequater bezig. Maar goed, uiteraard hadden ook wij een checklist opgesteld op basis waarvan wij de winkelcentra beoordeelden; bereikbaarheid, assortiment, bevoorradingsfaciliteiten en dat soort zaken.’ Was het moeilijk om in die embryonale fase kandidaten te krijgen? ‘Jazeker, de prijs was natuurlijk nieuw. De reacties druppelden dan ook maar mondjesmaat binnen, maar gelukkig werd dit wel steeds meer. Met speciale oproepen (Meld je aan!) probeerden wij aanmeldingen in de wacht te slepen.’ Hoe vond de jurering plaats? ‘In de beginjaren was het NRW-bestuur nog gewoon de jury. De voorzitter van destijds, Ed Prins, kon daar als projectontwik-

kelaar meestentijds geen zitting in nemen, omdat zijn producten ook vaak ter beoordeling werden voorgelegd. Daarom werd ik als vicevoorzitter van de Raad voorzitter van de jury. Met de checklist van criteria in de hand bezochten de juryleden afzonderlijk de centra en deelden cijfers uit. Wijlen Dick van den Bos, secretaris van de NRW, speelde daarbij een belangrijke coördinerende rol. Wij streefden er naar om per winkelcentrum van meerdere juryleden een beoordeling te hebben. Vervolgens staken wij de koppen bij elkaar en dan kwamen wij aan de hand van de cijfers altijd wel tot een eensluidend eindoordeel.’ Heeft u nog een bijzondere herinnering? ‘Ik vond het altijd héél lastig om een gerenoveerd buurtwinkelcentrum te vergelijken met een modern, gloednieuw shopping centre. Iets nieuws bouwen, is soms makkelijker dan iets renoveren. Mijn belangrijkste criterium was dan ook altijd: hoe functioneert het? Dat functioneren - je ziet het aan de drukte in zo’n centrum - vond ik belangrijker dan het glimmende chroom. En verder kan ik mij herinneren dat wij één keer een prijs hebben uitgereikt aan een shopping centre dat achteraf geen succes bleek. Dat was niet goed.’ Waar ziet u kansen voor de winkelcentra? ‘Voorop staat dat het investeren in een winkelcentrum een heel verstandige keuze is. Daarmee zit je altijd goed. Aantastingen door - de vaak wel erg doorgeschoten beschermende - planologie vinden op de bestaande winkelcentra bijvoorbeeld zelden plaats. En ook over de detailhandelsontwikkelingen heb ik – zelfs in deze crisistijden – geen al te grote vrees. Vooral belangrijk is: hoe volg ik de vraag bij wijzigende omstandigheden op de juiste manier? En denk ook aan duurzaamheid, aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Als je die twee zaken combineert, dan moet je het redden. Daar liggen kansen.’ Is er écht geen vuiltje aan de lucht anno 2009? ‘De detailhandel heeft nog niet heel veel gemerkt van de crisis. Dat gaat natuurlijk nog wel komen, maar minder dan bijvoorbeeld in de auto-industrie. De consument wil altijd meer, nooit minder. Inleveren zit niet in de mens. De kunst is door de dip heen te komen.’ Ontwikkelaars hebben andere belangen dan gemeenten. Hoe kunnen deze belangen samenvloeien? ‘Normaal gesproken is er ook een gemeenschappelijk belang: het verschaffen van een goed voorzieningenniveau aan de burger. Het is zelfs een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Maar uiteraard zijn er ook tegengestelde belangen als prijs, milieu en dergelijke. Daar botst het dan. Dat zal altijd blijven, dat kan niet anders. Maar op basis van vertrouwen valt er toch ook goed samen te werken hoor.’ Tot slot, wat was voor u de charme van het juryschap? ‘Het is natuurlijk altijd schitterend om mooie prijzen uit te delen. Daarnaast word je als jurylid ook gedwongen om dieper na te denken over je vak. In het dagelijks gebeuren komt dit niet altijd voldoende aan bod; het is pure verdieping. Het is leuk om op deze manier beter te worden in je werk. Ook was het boeiend om samen te werken met allerlei andere disciplines, zoals architecten, projectontwikkelaars, beleggers, makelaars en dergelijke. Iedereen kijkt dan toch weer anders tegen zo’n shopping centre aan en dat verlevendigde de discussie. Maar ook maakte dat de uiteindelijke beslissing vaak lastiger…’ •

nrw jaarprijs special | 2009 87


d e Kun s t

Ridderhof, Ridderkerk Door de restyling in 2005 van het interieur naar design van Buhren & Van Deventer heeft Ridderhof zijn toonaangevende positie in het groeiende en vernieuwende stadshart behouden. Ridderhof huisvest 70 speciaalzaken, 2 grote full-service supermarkten en een parkeergarage.

v a n S a menwerken Delta Lloyd Vastgoed, een onderdeel van Delta Lloyd Groep, belegt in vastgoed als zekerheid voor verzekeringsverplichtingen op lange termijn. De portefeuille omvat ca. â&#x201A;Ź 2,3 miljard, verdeeld over woningen, kantoren en winkels. Bij de exploitatie, verwerving, ontwikkeling en realisatie van projecten werken wij samen met vele marktpartijen, een succesfactor die wij aanduiden als 'De Kunst van Samenwerken'. De strategie voor de winkelportefeuille is een sterke uitbreiding door projecten die anticiperen op wensen en behoeften van ondernemers en consumenten en passen binnen de maatschappelijke en economische ruimte. Wij bereiken dit door verwerving en ontwikkeling van nieuwe projecten en uitbreiding en verbetering van onze portefeuille.

Diemerplein, Diemen

Brusselse Poort, Maastricht Eind 2006 verworven in Maastricht, overdekt stadsdeelcentrum met 2 full-service supermarkten en ruim 50 speciaalzaken. Zeer actieve ondernemers zorgen voor couleur locale, met aantrekkingskracht op klanten uit de regio inclusief BelgiĂŤ. Er zijn plannen voor herontwikkeling.

Naar verwachting starten wij in 2008, i.s.m. 3W Vastgoed, met de herontwikkeling van Diemerplein. Na verdubbeling van het winkelareaal en aanleg van een 2-laagse ondergrondse parkeergarage zal Diemerplein weer geheel voldoen aan de eisen van de consument.

Piazza Center, Gorinchem Succesvolle herontwikkeling (i.s.m. WPM Planontwikkeling), bekroond met de NRW Jaarprijs 2004. Dit overdekte winkelcentrum met een ruim aanbod van 40 speciaalzaken en 2 grote full-service supermarkten heeft een warme, verzorgde uitstraling.

Postbus 1000, 1000 BA Amsterdam

Vastgoed

Telefoon: (020) 594 35 01 Fax: (020) 594 38 15

www.deltalloyd.nl/vastgoed


winnaars 1990-2008

Zaailandâ&#x20AC;&#x2030;Leeuwarden

1990

winnaar in jaar

1990

type

nieuwbouw

openingsjaar

1989

ontwikkelaar

MAB Groep

laatst bekende eigenaar

Achmea Vastgoed

bvo winkels

6700 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

Lucas & Ellerman Rijswijk

Markthofâ&#x20AC;&#x2030;Hoofddorp

1991

winnaar in jaar

1991

type

renovatie/uitbreiding

openingsjaar

1982

ontwikkelaar

PMS Vastgoed

laatst bekende eigenaar

Maatschap Marktplein

bvo winkels

10.000 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

Buro van der Goes

nrw jaarprijs special | 2009 89


winnaars 1990-2008

Emmapassage Tilburg

1992

winnaar in jaar

1992

type

nieuwbouw

openingsjaar

1991

ontwikkelaar

Wilma Vastgoed

laatst bekende eigenaar

Corio

bvo winkels

5348 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

AGS Architekten & Planners

Heuvelgalerie Eindhoven

1993

winnaar in jaar

1993

type

nieuwbouw

openingsjaar

1992

ontwikkelaar

MAB

laatst bekende eigenaar

ING Real Estate Investment Management en St. Gem. Pensioenfondsen Eindhoven

bvo winkels

26.000 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

Walter Brune Düsseldorf en Van Aken Architectuur Eindhoven

90 nrw jaarprijs special | 2009


project

‘Winkeliers willen hier nooit meer weg’

Dit jaar bemachtigt één shopping centre in Nederland de glorie van een NRW Jaarprijs. Winkelcentrum Heuvel Galerie in Eindhoven kent de glorie van deze prijs: in 1993 zegevierde dit Brabantse winkelcentrum. Maar hoe vergaat het de Heuvel Galerie zestien jaar later? Shopping Center News maakte de balans op met Heuvel Galerie-ondernemer Smetsers, tevens bestuurslid van de ondernemersvereniging en de overkoepelende centrumvereniging. ‘Als je een dagje in Eindhoven bent, kom je vanzelf in de Heuvel Galerie terecht.’

nrw jaarprijs special | 2009 91


winnaars 1990-2008

M

AB ontwikkelde de Heuvel Galerie in 1992. Het binnenstadscentrum bestaat uit meerdere winkellagen, heeft een ruime parkeergarage en biedt naast winkels ook onderdak aan muziekcentrum Frits Philips en het Holland Casino. De Galerie huist overigens op historische grond: vlak voor de bouw ontdekten archeologen de fundamenten van een kasteel uit 1420, gebouwd door de heer van Eindhoven. Vlak na de oplevering (1993) schreef het winkelcentrum opnieuw geschiedenis door de nrw Jaarprijs in de wacht te slepen. Shopping Centre News schoof aan bij ondernemer Smetsers (Swarovski) om de actuele stand van zaken van dit historische winkelcentrum door te nemen. Op welke wijze werkt de winkelcentrumvereniging samen met de eigenaar? ‘Het bestuur heeft maandelijks overleg met scm Europe. Scm Europe is door eigenaar ing reim ingehuurd om dit object te beheren. Dit doen zij op een bijzondere manier: in de Heuvel Galerie zijn maar liefst twee personen fulltime en één persoon parttime actief met het bestieren van dit winkelcentrum en het verzorgen van de promotie.’

Even bellen met… Bram Hulsbosch, centrummanager Heuvel Galerie Heeft u een verklaring voor de lagere bezoekcijfers in 2008? ‘Het klopt inderdaad dat de Heuvel Galerie in 2008 ruim vierenhalf procent minder bezoekers trok dan in 2007. De teruggang is aan een aantal zaken te wijten. Zo heeft in mei 2008 supermarkt Bio-Planet haar deuren gesloten en een supermarkt zorgt wel voor veel extra bezoekers. Daarnaast hebben ook wij last van de landelijke trend dat er steeds minder passanten in winkelgebieden lopen.’ Hoe ontwikkelen de omzetcijfers zich? ‘Omzetgegevens per winkelier krijgen wij als beheerder niet. Wel vragen wij elk kwartaal het indexcijfer van de omzet ten opzichte van het jaar daarvoor. Als wij het gemiddelde daarvan bekijken kunnen wij concluderen dat de omzetten van 2007 en 2008 gemiddeld gezien gelijk zijn gebleven. Ook zien wij dat ondanks de huidige economische situatie de ondernemers van de Heuvel Galerie nog volop vertrouwen hebben in de toekomst: de afgelopen twee maanden zijn er ach winkels verbouwd en staan er nog twee verbouwingen gepland.’

92 nrw jaarprijs special | 2009

Dit winkelcentrum wordt echt bestuurd, de centrummanager praat met alle winkeliers, er zit permanent iemand op.’ In winkelcentrum Heuvel Galerie zijn de winkels verdeeld over meerdere bouwlagen. Werkt dit? ‘Ook bij ons geldt: hoe hoger, des te minder bezoekers. Maar door de open bouwstijl van ons winkelcentrum zijn de verschillen niet heel groot. Bovendien zijn de huurprijzen bovenin wat lager; dat compenseert. In de Heuvel Galerie is verder geen leegstand, dus ook de ruimtes bovenin vullen zich snel bij het leegkomen. Alleen in de begintijd hebben er een paar panden leeggestaan.’

procent hiervan is couleur locale, ook dat verhoogt de aantrekkingskracht; het landelijk gemiddelde aan lokale zelfstandigen in winkelcentra ligt op tien procent. Daarnaast is er bijna wekelijks wat te beleven in het winkelcentrum, zoals de aanwezigheid van een sfeerverhogende pianist, of een vijfentwintig meter hoge kerstboom in december. Bovendien is ons shopping centre ook altijd mooi schoon; er is dagelijks een schoonmaakploeg aanwezig.’

Is er sprake van een bepaald positioneringniveau? ‘De Heuvel Galerie is vooral een interessante mix, er is geen sprake van een specifieke branchering. Wij zijn heel divers: voor jong tot oud, voor de kleine tot en met de grote portemonnee.’

Hoe ontwikkelen de bezoek- en omzetcijfers zich? ‘In 2008 trok de Heuvel Galerie zeven miljoen bezoekers, een paar procent minder dan in 2007. In vergelijking met andere steden doen wij het echter nog goed; de kleine steden ontwikkelen namelijk steeds betere winkelvoorzieningen en kapen daarmee bezoekers weg bij de grotere steden.’

Welke plaats heeft de Heuvel Galerie binnen het totale winkelaanbod in Eindhoven City? ‘Als je een dagje in Eindhoven gaat shoppen, dan kom je vanzelf in de Heuvel Galerie terecht. Het is het best bezochte winkelcentrum van Eindhoven.’ Zijn de winkeliers tevreden over de Heuvel Galerie? ‘Ja. Gemiddeld genomen veranderen winkeliers om de zeven jaar van winkelpand. Bij ons zijn echter maar weinig wisselingen: de winkeliers zijn tevreden.’ Is het een duurzaam centrum? ‘Jazeker. Architect Walter Brune heeft een prachtig ontwerp bedacht, dat nog steeds eigentijds is qua uitstraling. Er zijn alleen een paar technische dingetjes die niet meer optimaal functioneren, maar daarbij grijpt scm Europe altijd direct in.’ Wat zijn de grootste lokkertjes van de Heuvel Galerie? ‘De ruim honderd winkels maken het aantrekkelijk om te winkelen. Veertig

Wat kan nog worden verbeterd aan de Heuvel Galerie? ‘Je ziet van veraf niet dat er honderd winkels achter de gevel schuilgaan. Dat kan nog transparanter en spectaculairder worden opgezet.’ Wat vindt u persoonlijk de charme van dit centrum? ‘De combinatie van couleur locale en grote ketens. Verder voelt het hier in dit winkelcentrum veiliger aan dan in de grote winkelstraat. Dat is voor mijzelf één van de redenen geweest om hier in te trekken, want ik heb ook vier dames in dienst. Verder is dit winkelcentrum lekker overzichtelijk en wordt het uitstekend beheerd. De centrummanager van scm Europe maakt zelfs tijd vrij om ook met de winkeliersvereniging van de binnenstad te vergaderen; dat is zeer te waarderen. Dit winkelcentrum wordt echt bestuurd, de centrummanager praat met alle winkeliers, er zit permanent iemand op.’ •


winnaars 1990-2008

Jaarprijswinnnaar Heuvelgalerie in Eindhoven won in 1993 van maar liefst elf andere mededingers. Dit binnenstads­ project werd ontwikkeld door MAB en meet een flinke 26.000 m2 detailhandel (over meerdere lagen), 3200 m2 kantoor, een casino van 4000 m2 en het Muziek­ centrum Frits Philips van meer dan 10.000 m2. Samen met de ondergrondse parkeergarage werd hiermee echt een forse toevoeging gedaan aan de binnenstad van Eindhoven. Hoe is dat in de loop der jaren uitgepakt?

Marco Karssemakers, gemeente Eindhoven:

‘Heuvel Galerie is een zeer

geslaagde toevoeging’

S

hopping Centre News sprak met Marco Karssemakers van de Gemeente Eindhoven. Hij is weliswaar niet vanaf het begin bij het project betrokken geweest, maar kent alle ins en outs van de Eindhovense detailhandel. ‘De Heuvelgalerie is echt een stevige ontwikkeling geweest, waarmee Eindhoven qua omvang opeens tot een ‘groot gewestelijk verzorgingscentrum’ promoveerde. De stad werd hiermee ook een echte ‘koopstad’ en de doelen die destijds gesteld waren zijn ook behaald.’,zegt Karssemakers. Maar ruim tien jaar na oplevering van de Heuvelgalerie waren er nog meer groeimogelijkheden voor Eindhoven. Zo werd in 2005 Piazza gerenoveerd en uitgebreid en staat voor de korte termijn de opening van Rond de Admirant in het

centrum op poten. Hoe gaat de gemeente om met de planning van de detailhandel? Karssemakers: ‘Toen de planontwikkeling van de Heuvelgalerie concreet werd, is afgesproken dat er voorlopig even geen nieuwe projecten bij zouden komen. Een project als dit moet immers de kans krijgen aan te slaan. Piazza was de eerste grote toevoeging sinds de oplevering van de Heuvelgalerie. De gemeente werkt voor dit beleid met een Detailhandelsnota. Die van 1987 (met een uitbreiding qua GDV-beleid in 1997) was belangrijk, maar we merkten aan met name de problematieken in de wijken dat we hier niet meer mee uit de voeten konden. Nu werken we met de nota van december 2006 en hanteren we

>

lees verder op pagina

94

nrw jaarprijs special | 2009 93


winnaars 1990-2008

<

vervolg van pagina

93

een vernieuwingsritme van vijf á zes jaar. Zo kunnen we beter op de toekomst voorbereid zijn.’ Eigen identiteit, maar toch ‘deel van’ De detailhandel in Eindhoven is volgens Karssemakers goed georganiseerd. Alle winkelstraten hebben een vereniging en er is een gezamenlijk overleg, waarin ook de centrummanager van de Heuvelgalerie participeert. Maar is de Heuvelgalerie nu echt een onderdeel van de binnenstad geworden? ‘Absoluut. Weliswaar heeft het winkelcentrum een duidelijk eigen identiteit en zal de consument ook echt wel zeggen ‘kom, we gaan even naar de Heuvelgalerie’, maar het project maakt echt onderdeel uit van het winkelgebied in het centrum, heeft eigenlijk

‘Dit project heeft een nieuwe as gevormd in het winkelgebied van Eindhoven-centrum’

een nieuwe as gevormd. De Heuvelgalerie is ook gewoon goed ingebed, wat je bijvoorbeeld ziet aan de horeca-flank aan de markt: daar is het altijd druk en gezellig. Belangrijk is ook dat door de aanwezigheid van het Holland Casino en het Frits Philips Muziekcentrum, er ook na winkeluren het nodige gebeurt. Al met al is de Heuvelgalerie een uitermate geslaagde toevoeging gebleken.’ Regionale aantrekkingskracht Met de laatste ontwikkelingen is het winkelaanbod van Eindhoven na oplevering van de Admirant met 1/3 uitgebreid. Zoals gezegd kan dit alleen maar door de sterke regiofunctie. Karssemakers: ‘Circa 2/3 van de non-food omzet komt van (ver) buiten Eindhoven. Dat is mooi, maar betekent ook dat als er iets op detailhandelsgebied in de regio gebeurt, dit effect kan hebben op het functioneren van de winkels in Eindhoven. Daarom moeten zowel ondernemers als gemeente op hun hoede blijven om de aantrekkingskracht van Eindhoven op peil te houden. Je ziet dat de ondernemers zich dat realiseren, want ze investeren echt in de kwaliteit van hun winkels. Ook in bijvoorbeeld een gebied als de Bergen waar de mix van diverse functies wordt gewaardeerd. Hier vestigen zich zaken van hogere kwaliteit, zowel in de horeca als retail, maar ook galerie-achtige zaken. Samen met het kernwinkelgebied vormt Eindhoven centrum een prima mix om zowel de regio- als de lokale consument aan de stad te binden!’ •

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden. In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum? Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

94 nrw jaarprijs special | 2009


winnaars 1990-2008

Toolenburgâ&#x20AC;&#x2030;Hoofddorp

1994

winnaar in jaar

1994

type

nieuwbouw

openingsjaar

1992

ontwikkelaar

PMS Vastgoed

laatst bekende eigenaar

Altera Vastgoed

bvo winkels

7000 m2

ligging

wijkwinkelcentrum

architect

Ellerman, Lucas, van Vugt

Brusselse Poortâ&#x20AC;&#x2030;Maastricht

1995

winnaar in jaar

1995

type

renovatie

openingsjaar

1994

ontwikkelaar

MBO-Ruijters

laatst bekende eigenaar

Pensioenfonds van de Koninklijke Nedlloyd

bvo winkels

19.000 m2

ligging

stadsdeelcentrum

architect

Buro Hoen, Maastricht

nrw jaarprijs special | 2009 95


winnaars 1990-2008

Winkelhof ’t Loo Heiloo

1996

winnaar in jaar

1996

type

renovatie

openingsjaar

1978

ontwikkelaar

Wildeboer

laatst bekende eigenaar

Dela Vastgoed

bvo winkels

10.800 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

Buro van der Goes

Beurstraverse Rotterdam

1997

winnaar in jaar

1997

type

nieuwbouw

openingsjaar

1996

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

laatst bekende eigenaar

ING Real Estate Investment Management

bvo winkels

14.072 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

96 nrw jaarprijs special | 2009

T+T Design, De Architecten Cie, The Jerde Parthership, Venice, D. En T. Van Manen, Van Moort & Partners Architectenburo, Kraaijvanger Urbis


project

Beurstraverse Rotterdam

Wegens succes verlengd Wethouder Mark Harbers van Rotterdam

I

n 1996 zetten Multi Vastgoed en gemeente Rotterdam ter hoogte van de befaamde Coolsingel een nieuwe winkelstraat op: de Beurstraverse, ook wel liefkozend Koopgoot genoemd. Dertien jaar later geldt dit project als een van de meest succesvolle binnenstadsoperaties van Nederland. De Beurstraverse gaf Rotterdam logistieke logica. En passant gaf de Beurstraverse Rotterdam nieuwe spirit. Eind 2007 maakte gemeente Rotterdam bekend dat er een vervolg op dit succes komt: een tweede Beurstraverse. Kosten: 300 miljoen. Beoogd resultaat: een verbinding van de Lijnbaan, het Binnenwegplein en de huidige Koopgoot. De verwachtingen in de 010-scene zijn hooggespannen. ‘Dankzij Beurstraverse zagen bezoekers dat Rotterdam ook hartstikke leuk, hip en sexy kan zijn.’ Wat staat Rotterdam met een tweede Koopgoot dan wel niet te wachten? ‘De Beurstraverse is on-Nederlands mooi.’ Is getekend Mark Harbers, wethouder economie, haven en milieu in Rotterdam. Iedereen lijkt het eens te zijn: de Beurstraverse klopt. Een vervolg op dit succes doet daarom geen wenkbrauwen fronsen. Shopping Centre News blikt met wethouder Harbers terug op de eerste Beurstraverse en kijkt vooruit naar de tweede. Weet u wat Rotterdam destijds van de Beurstraverse-ontwikkeling verwachtte? ‘Een nieuwe impuls voor de binnenstad. Er was geen aansluiting tussen de warenhuizen en het winkelgebied rond de Lijnbaan. Dit laatste is – in combi-

natie met het metrostation – uiteindelijk de kracht van het project geworden. Het aardige is dat de upgrading van de Beurstraverse niet planmatig begonnen is, maar met losse ontwikkelingen, zoals de verbouwing van de c&a.’ Heeft de Beurstraverse inderdaad gebracht wat Rotterdam verwachtte? ‘Jazeker! Het is nu de prachtige kern van het winkelgebied. Ik ben hier nog steeds trots op. Verder is het een logisch startpunt van de binnenstad. De Beurstraverse is ook een van de eerste gebieden in Nederland waar de buitenruimte schoon blijft, dankzij financiële hulp van de ondernemers uit het gebied. Komende tijd zullen wij ons verder inspannen om de bezoekersstroom ook nog verder richting de Laurenskerk te trekken; wij hebben nog meer magne­ten nodig om de mensen deze kant op te trekken.’ Anno 2009 zijn er weer uitbreidingsplannen? Waarom? ‘Voor een deel is dat het verbeteren van die bezoekersstroom richting het Laurenskwartier. Daarnaast wil Rotterdam een tweede Koopgoot (plan Rem Koolhaas) om de looproute logischer te maken. Wij missen nu nog een aantal dingen voor een logische looproute. Sowieso moet een winkelgebied eens in de zoveel tijd vernieuwen. En als er gloednieuwe ontwikkelingen komen, kunnen bestaande gebieden ook vernieuwen, updaten. Maar voor alle duidelijkheid: er komt geen vernieuwing omdat de Beurstraverse niet goed functioneert. Nee, de

Beurstraverse kunnen wij niet meer missen.’ Is het winkelaspect belangrijk in de profilering van Rotterdam? ‘Ja. Rotterdam wil zich de komende jaren verder onderscheiden in haar voorzieningenaanbod. Om zo meer bewoners, bedrijven en bezoekers naar Rotterdam te trekken, die vaker en langer blijven om te genieten van shopping, leisure en cultuur. Dat doen we enerzijds door in te zetten op een aantrekkelijk en divers winkelaanbod en daarnaast op een binnenstad met een uniek karakter dat zich onderscheidt door uitstraling en multifunctionaliteit.’ Neemt u dit winkelaspect mee in de citymarketing? ‘Ja. In 2009 investeren wij tien miljoen in de aankleding van de buitenruimte, met nieuw straatmeubilair en dergelijke. En ook de komende jaren blijven wij hierin investeren.’ Is de Beurstraverse duurzaam opgezet? ‘Het bestaat al ruim 12 jaar. Als je er langs loopt, ziet het er nog heel mooi uit. Het wordt dan ook goed schoongehouden en er is tijdens de bouw duurzaam materiaal gebruikt.’ Hoe was de samenwerking met Multi Vastgoed? ‘Goed. De samenwerking ging verder dan alleen de ontwikkeling van het vastgoed. Multi heeft ervoor gezorgd

>

lees verder op pagina

98

nrw jaarprijs special | 2009 97


winnaars 1990-2008

<

vervolg van pagina

97

dat er bedrijven kwamen, die het gebied schoon en op kwaliteit willen houden; bedrijven die hiervoor ook willen meebetalen.’ Wat zijn de reacties op de Beurstraverse? ‘Mensen vinden het mooi. Het ziet er ook leuk uit. Op een drukke dag kun je hier dan ook over de hoofden lopen. De Beurstraverse introduceerde in de beginjaren ook een aantal nieuwe winkelformules, zoals Zara. Momenteel heeft de Beurstraverse echter weinig vernieuwende formules. Als er elders meer ruimte komt, kan de Beurstraverse misschien weer vernieuwende winkels lanceren; die formules geven jeu aan dit gebied.’ Heeft u ook harde cijfers over het functioneren van de Beurstraverse? ‘De binnenstad als geheel is in omzet van 1994 tot 2004 van 600 miljoen naar 936 miljoen gegroeid. Het winkeloppervlak is tussen 1994 en 2008 van 145.000 m² naar 180.000 m² gegaan. Hierin heeft 1996 een grote rol gespeeld; Rotterdam lanceerde toen drie projecten: de Beurstraverse, het metrostation onder de Beurstraverse en de Erasmusbrug. Deze projecten cre��erden een olievlekwerking. Ineens zagen de bezoekers dat Rotterdam ook hartstikke leuk, hip en sexy kan zijn.’ Wat vindt uzelf de charme van Beurstraverse? ‘Het is iets wat je nergens anders in Nederland ziet; het mooie natuursteen doet haast Italiaans aan.’ Tot slot, hoe ziet u de nabije toekomst in vastgoedland? ‘Anno 2009 zullen alle vastgoedprojecten kritischer bekeken worden. In Rotterdam zijn wij echter hoopvol. Er staan bij ons twee grote projecten op stapel: de tweede Koopgoot en de verbouwing van het oude postkantoor. Deze projecten krijgen zeker een vervolg. Misschien zal het proces ietsje trager verlopen, maar het zijn zulke unieke projecten, daar komt wel schot in.’ •

98 nrw jaarprijs special | 2009

‘Toen het ontwikkeld werd dacht ik: daar wil ik zitten.’ Vóór de realisatie van de Beurstraverse (NRW Jaarprijs 1997) was het kernwinkelgebied van Rotterdam Centrum in twee delen gesplitst. De consument moest eigenlijk kiezen tussen de Bijenkorf-kant of die van V&D. De Coolsingel was een moeilijk te nemen barrière en dat maakte dat winkelen niet echt gezellig was.

P

eter Muller zit met zijn Expo-winkel al sinds de opening in de Beurstraverse (of op z’n Rotterdams ‘Koopgoot’). Voordien had hij nog geen winkel in Rotterdam, maar toen hij kennis nam van de ontwikkelingsplannen dacht hij meteen ‘Daar wil ik zitten...’. In zijn ogen was dit een plan dat eigenlijk niet fout kon gaan. ‘Ik heb geen enkel belang in of bij Multi, maar echt, ze hebben dit op briljante wijze gedaan en zonder enige concessie uitgevoerd. De Beurstraverse is dan ook een regelrecht succes.’, zegt Muller, die tevens voorzitter is van de ondernemersvereniging Beursplein. Hij is overigens ook van mening dat een aantal afgeleide projectonderdelen niet helemaal gelukt zijn, maar ‘daar heeft Multi dan ook concessies moeten doen.’

toekomst Ofschoon Muller dus ronduit van

een succes spreekt, maakt hij zich toch wel zorgen over de toekomst. ‘Als zelfstandig ondernemer is het op een plek als dit bijna niet vol te houden. Ik doel daarbij op de huurprijzen die gevraagd worden. Die prijzen worden niet bepaald door het aantal kopende klanten, maar door vraag en aanbod van winkelruimte. En ook in een crisis zoals die nu gaande is –met teruglopende bezoekersaantallen in vrijwel alle winkelgebieden in Nederland- wordt de huur niet naar beneden bijgesteld. Het feit dat steeds meer en vaker de bordjes ‘Sale’ op de gevel prijken is echt niet uit luxe!’ Muller maakt zich in het algemeen zorgen over ‘binnenstads-shopping’. ‘Gemeenten proberen de auto uit de binnenstad te weren en wat doe je dan als consument als je dat ene jurkje ook op acht andere locaties elders in de stad kan kopen? Dan doe je niet ingewikkeld en ga je naar een winkelcentrum in de periferie...’ Ondanks deze zorg vindt Muller de Beurstraverse nog steeds een sterk concept. ‘De consument die in het centrum winkelt komt eigen-

lijk altijd twee keer door de Koopgoot. En voor veel consumenten is het een bestemming op zich zelf. We doen er ook veel aan om die positie te behouden. Zo dragen wij uit dat we een veilige en schone winkelomgeving zijn. Iedere ochtend wordt er tot in de kleinste hoekjes schoongemaakt.’ Helaas gaat daar wel een flink deel van het beschikbare budget naar toe, zodat er voor activiteiten minder overblijft. ‘Toch hebben we hier spraakmakende mode-events en ook een fotowedstrijd in samenwerking met het fotomuseum. Wij willen onze consument laten ervaren dat dit een bijzonder stukje Rotterdam is. Als de consument hier is, willen wij een ‘beleving’ bieden.’ management Ofschoon de Beurstraverse niet overdekt of afgesloten is, wordt het winkelgebied toch als een winkelcentrum gemanaged. ‘De straat is publiek bezit en dat maakt het wat lastig, maar het management is toch vergelijkbaar met dat van een Zuidplein of Alexandrium I. Via beheerder Actys hebben wij hier een centrummanager.’ De Beurstraverse pas naadloos bij het imago van Rotterdam, maar het imago als winkelstad is volgens Muller nog niet helemaal wat het wezen moet: ‘Met name mensen van wat verder weg weten niet dat het hier geweldig winkelen is of denken zelfs dat het helemaal niks is. Daar moet dan ook aan gewerkt worden en de ondernemersfederatie (de overkoepelende organisatie boven een aantal ondernemersverenigingen: red.) doet er alles aan om meer bezoekers naar de stad te krijgen. Zo proberen we samen met de gemeente met name het einde van de dag leuker te maken, zodat de mensen langer blijven. Een kans is ook het nieuwe centraal station en de komst van de internationale sneltrein Thalys. Nu alleen nog de mensen vóór Amsterdam eruit zien te krijgen....’ •


project

1998 ex aequo Kalvertorenâ&#x20AC;&#x2030;Amsterdam

winnaar in jaar

1998

type

nieuwbouw

openingsjaar

1997

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

laatst bekende eigenaar

DGI

bvo winkels

9422 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

T+T Design, De Architecten Cie, prof. ir. P.B. De Bruyn, The Jerde Parthership, Exner

1998 ex aequo De Baronesâ&#x20AC;&#x2030;Breda

winnaar in jaar

1998

type

nieuwbouw

openingsjaar

1997

ontwikkelaar

MAB

laatst bekende eigenaar

CGI

bvo winkels

12.500 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

Kraaijvanger Urbis

nrw jaarprijs special | 2009 99


winnaars 1990-2008

De Tuinenâ&#x20AC;&#x2030;Naaldwijk

1999

winnaar in jaar

1999

type

nieuwbouw

openingsjaar

1998

ontwikkelaar

Foruminvest

laatst bekende eigenaar

Stichting Spoorwegpensioenfonds

bvo winkels

14.000 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

RPHS Architecten

Catharinastraatâ&#x20AC;&#x2030;Doetinchem

2000

winnaar in jaar

2000

type

nieuwbouw

openingsjaar

1999

ontwikkelaar

Redema Consultants

laatst bekende eigenaar

Stichting Spoorwegpensioenfonds

bvo winkels

5900 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

J.M. Westra

100 nrw jaarprijs special | 2009


winnaars 1990-2008 Negen jaar na het winnen van de NRW Jaarprijs in 2000 staat de ontwikkeling van de Catharinastraat in Doetinchem nog steeds als een huis. Niet alleen is het historisch karakter van de binnenstad met deze ontwikkeling hersteld, ook is de bezettingsgraad van de winkels vrijwel honderd procent en is sprake van een progressief huurniveau. Volgens Jaap Oudendijk van ontwikkelaar Redema Group een in verscheidene opzichten geslaagde ontwikkeling. “De Catharinastraat is nog steeds succesvol en onderscheidend.”

Catharinastraat nog steeds succesvol

D

oetinchem is een historische Hanzenstad en vormt het centrum van de Achterhoek. Het winkelaanbod is op maat, niet te groot en niet te klein, overzichtelijk en gevarieerd. De Achterhoekse gemoedelijkheid is kenmerkend voor Doetinchem, een stad met een dorps karakter. In de binnenstad is een groot aantal winkels en warenhuizen gevestigd. Lang gevestigde zaken op het gebied van antiek, design, wonen, woonaccessoires, mode, delicatessen en juweliers. De hoofdstraat, de Hamburgerstraat is omgeven door kleine gezellige straatjes waar de speciaalzaak nog te vinden is. Open winkelstraat Met de ontwikkeling van de Cathari-

nastraat door Redema Consultants in samenwerking met het Canadese Speakman Design heeft Doetinchem een belangrijke stap voorwaarts gezet op winkelgebied. De open winkelstraat, in het hart van Doetinchem, beslaat een oppervlakte van circa 6.000 m² en bestaat uit ongeveer dertig bedrijfseenheden. Hierin zijn diverse horecagelegenheden en winkels gevestigd, waaronder Hennes & Mauritz, Blokker, BelCompany, Luigi Lucardi, Van Haren Schoenen, Benetton, Aktiesport en Ulla Popken. In het winkelgebied is parkeergelegenheid gecreëerd voor ongeveer 250 auto’s door middel van een parkeergarage met plaats voor 170 auto’s, een parkeerterrein voor ongeveer 80 auto’s en een tweede parkeerplaats met 400 plaatsen. Boven de winkels en de ondergrondse parkeergarage zijn appartementen gerealiseerd. Het lokale verzorgingsgebied telt ongeveer 45 duizend inwoners. Regionaal heeft de Catharinastraat, als onderdeel van het kernwinkelapparaat van Doetinchem, een verzorgingsgebied van 370 duizend inwoners. Geborgenheid Het winkelcentrum werd met de nrw Jaarprijs 2000 beloond, omdat het in de ogen van de nrw jury een vorm van kleinschalige winkelarchitectuur uitstraalt, die door consumenten in hoge mate op prijs wordt gesteld. ‘Het geheel ademt een sfeer van geborgenheid. In vele opzichten een commercieel succesvol centrum dat voor Doetinchem een grote bijdrage zal leveren aan de aantrekkingskracht, opdat de

traditioneel sterke omzetpositie in de Achterhoek ook behouden blijft’, aldus het juryrapport. Kennis en ervaring Redema Consultants ontwikkelde de

Catharinastraat in opdracht van het Spoorwegpensioenfonds. Consultants is de ontwikkeltak van de Redema Group, die daarnaast actief is als beheerder op het gebied van wonen, werken en winkelen. Daarnaast biedt de organisatie ondersteuning aan Verenigingen van Eigenaren en treedt op als partner bij beleggingen. Wij zijn een allround organisatie op het gebied van vastgoed”, stelt directeur Redema Consultants Jaap Oudendijk. “Wij beschikken over de benodigde brede kennis en ervaring om succesvol te kunnen opereren in de vastgoedwereld.” Op het gebied van projectontwikkeling is Redema Group ook internationaal actief. “Onze activiteiten in landen als Frankrijk en Duitsland hebben in de afgelopen jaren een grote vlucht genomen. In toenemende mate vind je ons ook in centraal Europese landen, waaronder Slowakije en Polen.”

>

lees verder op pagina

102 nrw jaarprijs special | 2009 101


Oudendijk. “Door kenmerkend, historisch ogende panden in de ontwikkeling op te nemen, hebben we iets van die vergane glorie hersteld.”

‘Ondernemers vormen de brug tussen de stapel stenen en de consument. Zij maken van winkelen een beleving’ <

vervolg van pagina

101

Binnenstedelijke ontwikkeling Het ontwerp van de Catharinastraat is van de hand van de Canadees Leigh Speakman. Hij ontwikkelde het centrum in samenwerking met architectenbureau J.M. Westra. “Speakman heeft internationaal gigantische projecten gedaan, veelal grote malls, maar Doetinchem noemt hij nog steeds zijn leukste project-ervaring”, zegt Oudendijk. “Vooral omdat het om een binnenstedelijke ontwikkeling ging. Iets inpassen in een bestaand gebied met al zijn specifieke ruimtelijke en historische kenmerken is toch een stuk complexer dan een gigantisch winkelcentrum buiten de stad neerzetten.” De uitdagingen in deze ontwikkeling waren volgens de directeur van Redema Consultants vooral conceptueel. “We moesten werken met het terrein van een voormalige vleeswarenfabriek. Het terrein lag achter het werkend deel van de binnenstad. Het verwerven van panden en gestalte geven aan deze ontwikkeling zonder veel af te breken, waren zeker uitdagingen.” Samenwerking Op de samenwerking met alle betrokken

Staaltje De ontwikkeling van de Catharinastraat in Doetin-

chem is volgens Redema een mooi staaltje van het kunnen van de Redema Group. “Het toont in alle opzichten onze visie en werkwijze. De Catharinastraat laat onze visie zien dat projecten juist ook meerwaarde voor een stad als geheel moeten hebben. Uniek maar in samenhang is een belangrijk uitgangspunt. De Catharinastraat is een goed winkelgebied, zonder dode hoeken. De opdracht voor deze ontwikkeling hebben we destijds via een prijsvraag gekregen. Ook na negen jaar is dit een geslaagde ontwikkeling, in meerdere opzichten. De Catharinastraat is geïntegreerd in het bestaande stedelijk weefsel, maakt daar een logisch onderdeel vanuit. Ten tijde van de selectie was onze keuze voor een openstraat i.p.v een gesloten winkelcentrum op deze locatie onderscheidend. Dat uitgangspunt zie je nu overal terug. Opvallend zijn de goede doorbloeding en de architectuur. De Catharinastraat was in onze optiek ook een startpunt waar het gaat om een individuele geveluitstraling per winkelpand in een nieuwbouwproject. Dat principe (soms inclusief de torentjes) zie je nu in vele projecten terug. Ook commercieel is het winkelcentrum succesvol. De bezettingsgraad is vrijwel honderd procent. Daarnaast is het huurniveau progressief. Al met al een ontwikkeling waar we best trots op zijn.” Voorbeeldproject Om een NRW Jaarprijs in de wacht te slepen, moet een ontwikkeling vernieuwende elementen hebben. “Dat is in dit geval met name het idee van een openstraat met een daarop afgestemde gedifferentieerde architectuur. Het loslaten van het principe van een winkelcentrum als separaat, besloten gebouw met eenduidige architectuur was bijna tien jaar geleden echt vernieuwend”, zegt Oudendijk. “In dat opzicht is dit echt een voorbeeldproject geweest voor veel ontwikkelingen die volgden.” Ook is met de ontwikkeling van de Catharinastraat een stuk historie teruggebracht in de stad. Een van de grootste historische klappen voor Doetinchem was een bombardement op het einde van de Tweede Wereldoorlog. Geallieerden bombardeerden per abuis de binnenstad van Doetinchem. De bombardementen waren voor de Duitse grensplaatsen Isselburg en Anholt bedoeld. De vergelijkbare ligging van Doetinchem aan de Oude IJssel heeft deze verwarring veroorzaakt. “De binnenstad was hierdoor voor het grootste deel verwoest”, verhaalt

102 nrw jaarprijs special | 2009

partijen blikt Oudendijk tevreden terug. “De gemeente was eigenaar van de grond en schreef de prijsvraag uit. In het verdere traject heeft de gemeente zich zeer pro-actief opgesteld. Ook met de ondernemers is de samenwerking uitstekend verlopen. De belegger is tevreden en daar draait het voor een belangrijk deel om. “ Over het winnen van de nrw jaarprijs zegt Oudendijk: “Dat is vooral hartstikke leuk. Toch een stuk erkenning voor het werk wat je hebt samen heb verricht. Ook voor de ondernemers. We waren er vooral blij mee en trots op, nog steeds trouwens. Eerlijk gezegd kwam het wel een beetje als een verrassing Wij waren toen toch een beetje die kleinere onbekendere speler naast bijvoorbeeld mab dat met een mooi project het Stadshart Amstelveen ook een gooi naar de prijs deed.” Aanbod en uitstraling De Catharinastraat staat nog steeds voor kwaliteit in aanbod en uitstraling. Dat heeft volgens Oudendijk alles te maken met de ondernemers die er zitten. “we ontwikkelen met de consument in ons achterhoofd, maar we hebben wel de ondernemers nodig als katalysator. Die fungeert als brug tussen een stapel stenen en de consument. Ondernemers moeten uiteindelijk de kar richting consument te trekken. Zij moeten van winkelen een beleving maken. Daarbij komt ook dat onze beheertak (Redema Beheer) werkt vanuit de oorspronkelijke doelstellingen voor het project en daarin uitstekend werk levert. Ook wat dat betreft is de Catharinastraat een mooi voorbeeld van waar wij als Redema voor staan.” Kritischer Kwaliteit is in Oudendijks optiek ook waar het met het voortschrijden van de recessie op aankomt. “De lat is door de recessie duidelijk hoger komen te liggen, alle aspecten dienen nu ook in hun onderlinge samenhang te kloppen – locatie, ontwerp, invulling, exploitatie, beheer. Als dat niet klopt straft de consument dat nu af. Winkelcentra die niet bieden wat de consument wil, laten ze links liggen. Kennis van en ervaring met de verschillende stadia van winkelvastgoed gaan nu nog meer geleden. Men is nu kritischer voor men ergens aan begint. Dat geldt zeker ook voor de retailer. Je moet echt met iets heel goeds komen. Terecht. De noodzaak om nu een kwaliteitsslag te maken, is eigenlijk een voordeel van de recessie.” •


winnaars 1990-2008

De Driehoekâ&#x20AC;&#x2030;Oldenzaal

2001

winnaar in jaar

2001

type

nieuwbouw

openingsjaar

1999

ontwikkelaar

Foruminvest

laatst bekende eigenaar

Stichting Spoorwegpensioen-

bvo winkels

15.400 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

RPHS Architecten

Villa Arenaâ&#x20AC;&#x2030;Amsterdam

2002

winnaar in jaar

2002

type

nieuwbouw

openingsjaar

2001

ontwikkelaar

ING Vastgoed Ontwikkeling, namens OMC

laatst bekende eigenaar

VvE Complex Villa Arena en VvE Winkels Villa Arena

bvo winkels

75.000 m2

ligging

meubelboulevard

architect

Benthem & Crouwel Architekten

nrw jaarprijs special | 2009 103


winnaars 1990-2008

Statenpleinâ&#x20AC;&#x2030;Dordrecht

2003

winnaar in jaar

2003

type

renovatie/uitbreiding

openingsjaar

2001

ontwikkelaar

Multi Vastgoed

laatst bekende eigenaar

Achmea Vastgoed en SPF

bvo winkels

14.000 m2

ligging

binnenstadscentrum

architect

T+T Design, Charles Vandenhove et Associes, De Architectengroep, B+M

Piazza Centerâ&#x20AC;&#x2030;Gorinchem

2004

winnaar in jaar

2004

type

renovatie

openingsjaar

1971

ontwikkelaar

Delta Lloyd/WPM Planontwikkeling

laatst bekende eigenaar

Delta Lloyd Vastgoed

bvo winkels

11700 m2

ligging

wijkwinkelcentrum

architect

Buro van der Goes

104 nrw jaarprijs special | 2009


project

Anna van Toor, Piazza Gorinchem

Een voorbeeldwinkel voor de damesmoderetailer Damesmode-retailer Anna van Toor is al sinds de opening zo’n 39 jaar geleden van Piazza Center in Gorinchem een van de trekkers van het winkelcentrum. Filiaalmanager Annette van Toor: “Met de herontwikkeling in 2004 is ons filiaal in Gorinchem weer het visitekaartje van onze keten geworden.”

T

oen Piazza bijna vier decennia geleden als een van de eerste winkelcentra in Nederland de deuren openden, was de keuze om zich daar te vestigen een voor de handliggende keuze voor damesmode retailer. “We hadden al zaken in kleinere plaatsen in de omgeving. Met een winkel in een centrum als Piazza konden we de hele regio bestrijken”, verduidelijkt Annette van Toor. Dynamischer De keten van damesmodezaken telt inmid-

dels 30 filialen verspreid over Nederland. Vorig jaar werden maar liefst vier nieuwe filialen geopend: in Eindhoven, Haarlem Rijswijk en Zoetermeer. Van Toor bestaat al negentig jaar en is opgericht door de grootvader van Van Toor’s echtgenoot. Met de overname door haar echtgenoot zo’n 35 jaar geleden veranderde de naam in Van Toor Fashion. “Dat was iets dynamischer en moderner”, verduidelijkt de filiaalmanager van de Gorinchemse zaak. Met de wijziging later in de naam Anna van Toor onderging de formule een complete restyling. “Ook de winkels hebben toen een complete metamorfose ondergaan.” Alle vrouwen In tegenstelling tot wat veel mensen denken is Anna niet afgeleid van de naam van Annette van Toor. “Begrijpelijk dat veel mensen dat denken, maar Anna staat voor alle vrouwen. Onze collectie is erg breed. Mijn dochter van 17 kan er wat vinden, maar ook mijn moeder.” Opvallend is het actuele karakter van de collectie, die in een overzichtelijke, inspirerende winkel wordt gepresenteerd. “Dat is prettig kijken

>

lees verder op pagina

Annette van Toor

106

nrw jaarprijs special | 2009 105


winnaars 1990-2008

<

vervolg van pagina

106

en kiezen. Onze medewerkers hebben een passie voor mode en geven graag en goed persoonlijk advies”, stelt Van Toor. Speciale band In de afgelopen 39 jaar heeft Van Toor een speciale band opgebouwd met het winkelcentrum. Het filiaal in Gorinchem is een voorbeeldzaak, waar nieuwe medewerkers van de retailorganisatie worden ingewerkt. “Na de renovatie van de winkel kan dat weer. Voorheen was het winkelcentrum en ook onze winkel wel een beetje gedateerd.” Met de herontwikkeling van Piazza is de zaak van Van Toor anderhalf keer groter geworden. “Dat betekent dat je sowieso een omzetstijging moet realiseren. En die hebben we wel degelijk sinds de renovatie. De 30 procent plus in het aantal passanten per week zien we terug in onze resultaten. “ Up-to-date Ook al liepen de zaken voorspoedig, toch was de herontwikkeling meer dan welkom. “Mensen winkelen tegenwoordig overal, van New York tot Rome. Dat betekent dat je up-to-date moet blijven. En dat is Piazza zeker geworden. Nu na ruim zes jaar ziet het er nog perfect uit en functioneert het naar volle tevredenheid van alle ondernemers. Het is een positieve club van ondernemers, die allemaal een goed rendement hebben.”

Piazza Center

‘H

et Piazza Center klopt in alle opzichten. Het is een sprekend voorbeeld van een toekomstgericht winkelcentrum dat voldoet aan de shopping experience’, aldus het nrw-juryrapport uit 2004. De jury roemde het Piazza Center om de uitstraling en de geslaagde inpassing in de omgeving. Voor Marianne van Hagen was de toekenning van de nrw Jaarprijs onverwacht, maar wel de slagroom op de taart. “Het is een van de leukste dingen die ik in mijn werk heb meegemaakt.” Van Hagen mag de stuwende kracht worden genoemd achter de transformatie van het gesloten en sombere jaren zeventig winkelcentrum tot open en aantrekkelijk winkelcentrum. Samen met Rianne Mastop, die als accountmanager steeds meer het gezicht van Delta Lloyd Vastgoed Winkels wordt, blikt ze terug en vooruit. Rechtvaardigen “Er was volop marktpotentie voor een in-

Collectieve onderneming Een speciale bouwcommis-

sie van de ondernemersvereniging trad op als gesprekspartner tijdens de herontwikkeling. “Vooral voor de kleine zelfstandigen was dat erg prettig”, stelt Van Toor. Over het verloop van de herontwikkeling zegt ze: “Het was echt een collectieve onderneming, die prima is verlopen. Zo’n ingrijpende verbouwing is natuurlijk nooit een lolletje. Natuurlijk hebben we er last van gehad, maar we wisten waar we voor gingen. En dat blijkt het meer dan waard.” Versterken Belangrijk aspect van het winkelcentrum is volgens Van Toor dat de aanwezige zaken elkaar versterken. “Klanten die speciaal voor onze zaak komen, laten vaak hun aankopen even achter om op mijn aanraden een rondje door het winkelcentrum te maken. Je ziet zee dan met allerlei aankopen weer verschijnen.” Andersom profiteert ook Van Toor van de aanwezigheid van andere winkel, met name van de supermarkten. “Piazza was en is nog steeds een boodschappen plus centrum. En dat bedoel ik erg positief. Mensen komen hier om boodschappen te doen en lopen dan nog even bij ons binnen om te kijken en vaak te kopen. Ze zijn dan heel onbevangen. Als je naar de stad gaat dan moet je wel iets kopen, want daarvoor ben je naar de stad gegaan. Doe je even boodschappen bij de Albert Heijn en kom je bij ons binnen dan hoef je je dat niet van jezelf en doe je het vaak juist wel. Zo werkt dat bij vrouwen.” Autoshows Over het functioneren van het winkelcentrum als geheel is Van Toor erg te spreken. “We zijn allemaal actief. We hebben nu een mooi binnenplein, waar regelmatig activiteiten plaatsvinden. Zelf vind ik de autoshows erg leuk.” Lachend: “Kunnen de mannen daar mooi rondkijken terwijl de vrouwen zich in onze zaak vermaken.” •

106 nrw jaarprijs special | 2009

grijpende herontwikkeling”, stelt Van Hagen. Piazza Center is sinds 1979 in bezit van Delta Lloyd. Op een kleine uitbreiding en minimale facelift eind jaren ’80 na, was er vrijwel niets aan gedaan. “Het zag er allemaal niet echt fraai uit. Wel hoorden we van de ondernemers van de zaken die enige uitbreiding hadden gehad, dat het fantastisch liep. Andere ondernemers kregen al snel te maken met ruimtegebrek. De vraag was groter dan het aanbod. Nader onderzoek in 1994 toonde aan dat er volop ruimte was om een herontwikkeling te rechtvaardigen. Ik heb me daar erg sterk voor gemaakt, maar het duurde nog een aantal jaren voordat ik de handen echt op elkaar kreeg.” In gesprek Mastop: “Ik was hier toen nog niet werkzaam,

maar uit het hele proces blijkt hoe belangrijk het is om in gesprek te blijven met ondernemers. Zowel met de grootwinkelbedrijven als de kleine zelfstandigen. Meten is weten. Dat betekent naast continue passantentellingen praten met de ondernemers. Wat speelt er? Hoe lopen de zaken? Waar lopen zij eventueel tegenaan? En als sluitstuk natuurlijk: wat kunnen we samen doen om zaken daar waar nodig te verbeteren?” “De herontwikkeling van Piazza is niet uit armoe geboren. Integendeel. Er was een duidelijke wens vanuit de ondernemers. Voor de eerste facelift eind jaren ’80 is met name met de grootwinkelbedrijven gesproken. Ook de kleine winkeliers zijn belangrijk voor een goede samenstelling. Dat is denk ik wel een les die we hier met zijn allen uit getrokken hebben. Het gaat natuurlijk altijd om een forse investering. Je moet dus heel goed weten wat er leeft en wat mogelijk is in en rondom een winkelgebied.” Optimaal Over het proces van de herontwikkeling zelf, dat

in samenwerking met WPM Planontwikkeling is uitgevoerd,


winnaars 1990-2008 De herontwikkeling van Piazza Center in Gorinchem werd in 2004 beloond met de NRW Jaarprijs. Vijf jaar na dato is Piazza volgens Marianne van Hagen en Rianne Mastop van Delta Lloyd Vastgoed nog steeds een terechte winnaar. “De enorme plus in bezoekersaantallen is vastgehouden en de ondernemers blijven positief. Dat is uiteindelijk waar het om draait.”

Gorinchem blijft succesvol is Van Hagen onverdeeld positief. “De gemeente stond open voor de plannen, was kritisch maar tegelijkertijd constructief. Voorwaarden waren dat het er goed uit moest zien en dat wij ook het openbaar gebied voor onze rekening zouden nemen.” En het resultaat? “Een plus van ruim 30 procent per week in bezoekersaantallen en dat hebben we vast kunnen houden. Dat kun je realiseren als de bereikbaarheid optimaal is, de samenstelling, de parkeergelegenheid, de lay out, het verblijfsklimaat. In Piazza Center komen al die elementen samen. Toen en ook vandaag nog.” Functionaliteit Toch was de verrassing voor Van Hagen groot toen Piazza Center als winnaar uit de bus kwam. “Ik dacht ‘misschien een goede tweede’. De Klanderij in Enschede was in mijn ogen en in die van veel anderen favoriet. Dat leek zo klaar als een klontje. Ook ik was gecharmeerd door de allure van die binnenstedelijke ontwikkeling. Maar daar gaat de prijs natuurlijk niet alleen om. Het gaat uiteindelijk ook om functionaliteit en op hoe een ontwikkeling qua opzet aansluit op het verzorgingsgebied.” Met name als het om dat laatste gaat, zien Van Hagen en Mastop Piazza Center als een voorbeeldproject van Delta Lloyd. “Wij gaan voor kwaliteit in aanbod en uitstraling op de juiste schaal”, verduidelijkt Mastop, die in de realisatiefase van ontwikkelingen van delta Lloyd een steeds grotere rol gaat spelen. “Piazza Center is daar een uitstekend voorbeeld van. Dat stukje maatwerk blijft belangrijk. Daarnaast zie je dat duurzaamheid een steeds grotere rol in ontwikkelingen speelt. In dat opzicht is het voor ons van groot belang om samen met andere eigenaren, beheerders en ontwikkelaars in winkelgebieden op te trekken. Samen sta je sterker als je met gemeenten aan tafel zit. Stem zaken op elkaar af. Op die manier kun je zorgen dat winkelgebieden elkaar versterken. Daar plukken we allemaal de vruchten van. Een goede samenwerking leidt tot optimaal resultaat.” •

Marianne van Hagen (links) en Rianne Mastop

nrw jaarprijs special | 2009 107


t 036 5352510 :: i www.studiohyperion.nl

Hyperion past goed bij vastgoed.

enquĂŞtes met

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.


winnaars 1990-2008

Carnisse Vesteâ&#x20AC;&#x2030;Barendrecht

2005

winnaar in jaar

2005

type

nieuwbouw

openingsjaar

2004

ontwikkelaar

Rodamco Nederland Winkels

laatst bekende eigenaar

Rodamco Europe

bvo winkels

15.600 m2

ligging

wijkcentrum

architect

Atelier Pro

Centrumplanâ&#x20AC;&#x2030;Etten-Leur

2006

winnaar in jaar

2006

type

uitbreiding

openingsjaar

2005

ontwikkelaar

Ontw. Combinatie Centrumplan Etten-Leur

laatst bekende eigenaar

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer

bvo winkels

15.775 m2

ligging

centraal stedelijk

architect

Chapman Taylor, HTV, Groosman Partners

nrw jaarprijs special | 2009 109


winnaars 1990-2008

Comfortabel, centrum voor Wie vandaag de dag in het gezellige centrum van Etten-Leur rondloopt, zal het nauwelijks willen geloven. Nog geen tien jaar geleden raasde hier het autoverkeer over de N58. De drukke verkeersweg verbond de steden Breda en Roosendaal, maar doorsneed letterlijk de dorpen Etten en Leur. Nu ligt er een aantrekkelijk en goed geoutilleerd centrumgebied, waarvan je als bezoeker het gevoel hebt dat het er altijd al was.

110 nrw jaarprijs special | 2009


winnaars 1990-2008

Winnaar NRW-jaarprijs 2006 was direct commercieel succes

compleet en compact Etten-Leur

H

et besluit van Verkeer en Waterstaat om de rijksweg N58 te verleggen werd door de bevolking van Etten-Leur als verlossing gezien. Niet alleen waren de dorpen Etten en Leur verlost van het vaak ook gevaarlijke auto- en vrachtverkeer, nu was er eindelijk ook letterlijk ruim baan voor het stadshart waar de gemeente zo om zat te springen. Onder de vurige aanvoering van burgemeester Hans van Agt werden de plannen voor de invulling van de verdwenen rijksweg opgesteld. De ambities waren van meet af aan duidelijk: Etten-Leur verdiende een nieuw centrumgebied dat de gang zou keren van eigen inwoners naar de winkels van het naburige Breda en Roosendaal. Maar dat nieuwe centrum moest wel passen in de bestaande sfeer, en dus bij beeldbepalende monumenten als het oude raadhuis uit 1776 en de gemeentetoren uit 1771. Het ambitieniveau van het stedenbouwkundig plan van de gemeente was ronduit hoog te noemen. De partij die de Europese aanbesteding won, zou alles uit de kast moeten halen om de opgave tot een succesvol einde te brengen. In de Ontwikkelingscombinatie Etten-Leur bundelden de bvr Groep, Synchroon en bam Vastgoed hun krachten. Na een intensieve aanbestedingsprocedure kon in 2000 begonnen worden met ontwikkeling. Dat bleek het begin van een succesverhaal. Ontwikkelingscombinatie De Ontwikkelingscombinatie verwoordde haar ambities als volgt: wonen, werken en winkelen in een compact, compleet en comfortabel centrum. Achter deze missie lagen concrete doelstellingen voor een aantrek-

kelijk centrum. Het moest vooral overzichtelijk worden, voor iedereen beloopbaar en met een optimale samenhang tussen winkels en voorzieningen. Daarbij ging extra aandacht naar de sfeer en bezoekersvriendelijkheid, twee aspecten die van grote invloed zijn op de sociale veiligheid. Tijdens het ontwikkelingsproces bleek de samenstelling van de Ontwikkelingscombinatie een heel gelukkige te zijn. De lokale kennis van de bvr Groep, gecombineerd met de conceptuele kracht van Synchroon en de soliditeit van bam Vastgoed, vormden de ideale mix van competenties voor Etten-Leur. Want de opgave in de Brabantse gemeente was bepaald geen makkelijk optelsommetje. Een nieuwe, sterke kern moest er komen, met een ondergrondse parkeergarage voor meer dan duizend autoâ&#x20AC;&#x2122;s, bijna vierhonderd woningen (sociale huur en koop) en ook nog eens 11.000 m2 kantoorruimte. Er werden binnen de opgave maar liefst tien (!) deelprojecten gedefinieerd, uit te voeren in vier fasen. Parkeergarage Begin september 2003 leverde de Ontwikkelingscombinatie de ondergrondse parkeergarage op. Dat de parkeergarage geheel volgens planning werd opgeleverd, leverde in 2006 een compliment op van de jury van de nrw-jaarprijs. Het was (en is nog steeds) dan ook de grootste eenlaagse parkeergarage in Nederland. Om een indruk te geven: de parkeergarage is meer dan 500 meter lang en 64 meter breed en biedt 1100 parkeerplaatsen. Vanuit de parkeergarage kunnen bezoekers rechtstreeks via twee tapis roulants (rolbanen) naar het nieuwe en oude winkelcentrum. Leuk detail: de

>

lees verder op pagina

112 nrw jaarprijs special | 2009 111


winnaars 1990-2008

<

vervolg van pagina

111

plaatsbepaling in de garage verwijst naar kleuren en symboliek van het historische verleden van Etten-Leur. Stadskantoor De fasering van het centrumplan verliep van

het westen naar het oosten. De eerste oplevering was het nieuwe stadskantoor van Etten-Leur, dat in 2004 werd geopend. Bijna 7000 m2 kantoorruimte kregen de gemeenteambtenaren tot hun beschikking. De overige 1000 m2 was voor het cwi en het uwv. Op de plaats van het oude gemeentehuis uit 1978 kwamen woningen en een bioscoop. Torenpad Het Torenpad verbindt de oostelijke entree van het nieuwe hart van Etten-Leur met de Oude Bredaseweg. Duidelijk herkenbaar in dit deelgebied is een speels gebogen gebouw, waarin 67 huurappartementen zijn gerealiseerd. Woonstichting Etten-Leur kocht ze aan.

ruime horecavoorziening. De sfeer van de Markt loopt via de Markthof door naar het nieuwe kernwinkelgebied van EttenLeur. De Markthof is een volwaardige winkelstraat met een keur aan verschillende winkeltjes, een wandelroute die een ideale en natuurlijke verbinding vormt met het overdekte winkelcentrum. Boven de winkels zijn appartementen gevestigd. Raadhuisplein Het Raadhuisplein is het bruisende middelpunt van het centrum van Etten-Leur. Het plein herstelt de natuurlijke verbinding tussen de Markt en de Bisschopsmolenstraat en vormt ook het begin van de promenade. Het Raadhuisplein is de centrale plaats voor ontmoeting, ontspanning en vermaak. Het Raadhuisplein heeft een levendig en multifunctioneel karakter. Dit wordt geaccentueerd door de historische kerk en het gemeentehuis, de concentratie van horeca met terrassen en het aanbod van winkels met daarboven appartementen.

Hof van den Houte De promenade met de naam Hof van

den Houte loopt dwars door het nieuwe hart van Etten-Leur, evenwijdig aan de noordzijde van het overdekte winkelcentrum. Het is het domein voor voetgangers. De aantrekkelijke en intieme winkelstraat heeft een gevarieerd aanbod van winkels. Boven de winkels zijn, aan een tweede maaiveld met groen karakter, appartementen gevestigd. Dankzij deze woningen is een aantrekkelijk, levendig en sociaal veilig centrum gegarandeerd.

De Valpoort De Valpoort ligt in het verlengde van de

Markt en Markthof Het overgangsgebied tussen de Markt en de Hof van den Houte heeft een statig karakter. Er is een fraai gebouw gevestigd, met op de begane grond een

De Bogaard De Bogaard is een bijzondere woonwijk. De

112 nrw jaarprijs special | 2009

boomrijke Parklaan. Wat dit plein een bijzondere uitstraling geeft, is een reeks gebogen gebouwen. Ze vormen de oostwand van het plein. Deze ‘slangenmuur’ vormt de afscherming naar het woonwijkje de Bogaard. In de ‘slangenmuur’ bevindt zich een hoog woongebouw, genaamd Vincent. Acht bouwlagen met 23 ruime appartementen bieden een weids uitzicht over het centrum en de Parklaan-Oost.

41 royale herenhuizen liggen op ruime kavels en worden omgeven door veel openbaar groen. De wijk is gebouwd op het


winnaars 1990-2008

voormalige parkeerterrein bij het overdekte winkelcentrum, tussen de Slotlaan, Bijvang, Hof van den Houte en Rode Poort. De zuidelijke wand van de Bogaard wordt afgesloten door de bestaande bebouwing aan de Slotlaan, die zo op een natuurlijke manier bij het centrum van Etten-Leur wordt betrokken. Burchtplein Het Burchtplein is het gebied dat ingeklemd

ligt tussen het overdekte winkelcentrum, de Valpoort, de Bogaard en de rotonde aan de Frederik van Eedenstraat. Dit plein behelst 6.000 m2 winkelruimte. Deze ruimte wordt grotendeels gebruikt door een grote supermarkt. Daarnaast bevinden zich aan dit plein 50 appartementen (Woonstichting Geertruidenberg), enkele bomeneilanden, een opgang en weer twee tapis roulants van en naar de parkeergarage en het huidige winkelcentrum. Succesvolle samenwerking Een soepele samenwerking

is de basis voor het succes van centrumplan Etten-Leur. Overheid en bedrijfsleven hebben in een publiekprivate samenwerking kans gezien om de meerwaarde van beide partijen naar voren te laten komen. De goede balans tussen overheid en markt kwam het proces én het project ten goede. Uitgangspunt was een organisatiestructuur met vaste aanspreekpunten. Daarin kwamen alle belangen optimaal tot hun recht. Belangengroepen als bewoners, ondernemers, gemeente en occel waren al in een vroeg stadium betrokken bij het plan. Concreet is gekozen voor een beslissingsbevoegde stuurgroep met hieronder een branche-adviescommissie, een klankbordgroep en gespecialiseerde werkgroepen. Voor de uitvoering van het centrumplan werd een innova-

De NRW- jury was zeer te spreken over de uitkomst van wat een zeer

ingewikkelde ontwikkeling was tieve beheersorganisatie in het leven geroepen. Alle partijen waren hierin vertegenwoordigd, zodat er oog en oor was voor ieders belang. Al deze maatregelen droegen bij aan het prachtige eindresultaat: een toegankelijk nieuw centrum voor Etten-Leur. Nationale waardering In 2005 werd het laatste deelpro-

ject opgeleverd. De vorderingen in Etten-Leur waren niet onopgemerkt gebleven. Menigmaal mocht hoog bezoek worden verwelkomd en rondgeleid, vaak door burgemeester Van Agt zelf. Na oplevering kwam ook de nationale waardering. In 2006 won het project de nrw-jaarprijs. De jury was zeer te spreken over de uitkomst van wat een zeer ingewikkelde ontwikkeling was, ‘die goed en sterk is uitgevoerd en waarbij geen fouten zijn gemaakt’. Dat het winkelhart direct bij de consument aansloeg en nog steeds een commercieel succes is, deed ook een duit in het zakje. •

nrw jaarprijs special | 2009 113


winnaars 1990-2008 Eind jaren ’90 werd de rijksweg die dwars door het centrum van Etten-Leur voerde, om Etten-Leur heen gelegd en kon de herontwikkeling van het centrumgebied beginnen. Een nieuw winkelhart kreeg gestalte met zo’n veertig nieuwe winkels boven een ondergrondse parkeergarage. Het resultaat van de aanpak van het centrumgebied leverde Etten-Leur in 2006 de NRW Jaarprijs op. Maar hoe is het er anno 2009? De gemeente aan het woord.

Een bruisend stadshart, met twee keer zoveel bezoekers

‘H

et stadshart leeft weer!’ Met deze vier woorden vat projectmanager Rien Vergouwen de ervaringen met het nieuwe centrum puntig samen. Namens de gemeente was Vergouwen direct betrokken bij de herontwikkeling van het gebied tot het nieuwe winkelhart van Etten-Leur. Shopping Centre News stelt hem drie jaar na dato een aantal vragen over de historie én actualiteit.

De rijksweg dwars door het centrum was velen al langer een doorn in het oog. Wanneer zijn de plannen voor herontwikkeling concreet geworden? ‘In de jaren zestig is er een rijksweg door het centrum gelegd, om de verkeersverbinding tussen Breda en Roosendaal te verbeteren. Het belang van een goede rijksweg kreeg toen voorrang, maar dit zorgde er wel voor dat het centrum danig geweld werd aangedaan. Het gebied was geen eenheid, maakte een doodse indruk en er was geen ruimte voor een extra winkelapparaat. Sinds de jaren zeventig zijn er daarom allerlei ideeën bedacht en uitgewerkt om de rijksweg om te leggen; in 1992 zijn uiteindelijk de eerste contracten getekend voor het omleggen. Vanaf die tijd zijn er ook plannen gemaakt om het winkelcentrum te renoveren.’

Had Etten-Leur last van koopkrachtafvloeiing? ‘De functie van het winkelgebied stond uiteraard onder druk. Het centrum bleef echter wel functioneren en bezoekers trekken, dankzij een goede bereikbaarheid en een aantal grote parkeerterreinen op maaiveld.’ Uiteindelijk kozen jullie voor Johan Matser als ontwikkelaar. Waarom? ‘Na een Europese aanbesteding is er een combinatie van drie partijen geselecteerd: BAM Vastgoedontwikkeling, BVR Groep Roosendaal en Johan Matser Projectontwikkeling. Dit was in onze ogen de beste combinatie van plan, kwaliteit en prijs.’ Op welke hindernissen bent u tijdens het project gestuit? ‘Alle uitvoeringen liepen lekker vlot, want voorafgaand aan de aanbestedingen lag het bestemmingsplan al klaar. De grootste opgave was om de bestaande winkels door te laten draaien tijdens de verbouwing.’ Wat vinden de winkeliers van de verbeteringen? ‘De winkeliers reageerden vanaf het begin heel positief. Zij zijn ook vanaf de eerste minuut bij het plan betrokken. Eigenlijk is het hun plan, ze hebben echt meegedacht. Alle partijen keken reikhalzend uit naar het nieuwe centrum. Wij hebben ook nagenoeg geen bezwaren binnengekregen.’ Is het een duurzaam centrum? ‘Ja, bij de materiaalkeuze hebben de ontwikkelaars hiermee rekening gehouden. Het is een mooi en degelijk centrum.’ Wat kan nog beter? ‘Het Winkelhart zelf functioneert nu gewoon goed. Wij zijn wel weer bezig met nieuwe projecten aan de randen van het centrumgebied.’ Wat vindt u de charme van dit project? ‘Het stadshart bruist! Er zijn pleinen en terrassen waar het voor bezoekers goed toeven is. Er wordt gewoond, geleefd en gefeest. Verder is het heel comfortabel winkelen in Etten-Leur, met een loei van een parkeergarage direct onder het winkelgebied; het Winkelhart is de plek waar de mensen willen zijn.’ •

114 nrw jaarprijs special | 2009


winnaars 1990-2008 Binnen de gemeente Etten-Leur zijn drie ondernemersverenigingen actief. Zij hebben een stichting opgericht die hun gemeenschappelijk belang bewaakt: het stevig in de markt zetten van Etten-Leur als winkelgebied. SCN sprak met Cees van Veen, die voor de stichting Winkelhart Etten-Leur als centrum-manager fungeert.

De drie c’s van winkelhart Etten-Leur

D

e drie ondernemersverenigingen staan elk voor een ander winkelgebiedsdeel in Etten-Leur en hebben elk ook een eigen structuur qua lidmaatschapsvoorwaarden en financiële bijdragen. Met de komst van het centrumplan Etten-Leur ontstond de noodzaak van een gemeenschappelijke aanpak en vandaar dat tot de oprichting van een overkoepelende stichting werd besloten. Cees van Veen, die zelf een modewinkel in het hogere segment heeft: ‘Namens de stichting voer ik het centrummanagement, zorg voor de publiciteits- en activiteitenplannen en de uitvoering daar van, overleg met de gemeente, zit in werkgroepen, ben lid van het mkb-bestuur, enzovoort. Dat allemaal om er voor te zorgen dat er een goede samenwerking is tussen de partijen die samen het winkelhart Etten-Leur maken.’ Alles in de plus Het oude winkelcentrum lag vroeger aan de snelweg die dwars door de gemeente liep. ‘Daar werd in het algemeen kort gewinkeld. Er werd niet echt geshopt en de gemiddelde verblijfstijd doordeweeks lag op 16 minuten. Met de ontwikkeling van het stadshart werd het aantal winkelmeters verdubbeld en dat resulteerde in een ruime verdubbeling van het aantal bezoekers en ook de verblijfsduur en bestedingen zijn omhoog gegaan. Allemaal zeer positieve ontwikkelingen’, aldus Van Veen. Hij merkt verder op dat de vernieuwingsoperatie nauwelijks tot leegstand in het oude winkelgebied heeft geleid. ‘Dat hadden we eigenlijk wel voorzien, maar eigenaar Wereldhave heeft hier zeer goed op geanticipeerd en voor goede invullingen gezorgd. Bovendien werkt het zo dat door een sterke kern ook de straten aan de periferie sterker worden. Je versterkt elkaar, zeker als er sprake is van een goede branchemix.’ De gemeente is ook erg betrokken bij het functioneren van het winkelhart. Van Veen: ‘Er is altijd overleg met de gemeente geweest en nu nog steeds. Zo zit ik ieder kwartaal bij de burgemeester aan tafel om bij te praten over hoe het met het winkelhart gaat.’ Sterke rol voor publiciteit, sterke USP’s Voor en bij

de opening van het nieuwe winkelhart hebben gemeente en ontwikkelaar een zwaar media-offensief gelanceerd. Deze was

gericht op niet alleen de eigen inwoners, maar ook op de regio. ‘Deze campagne is een zeer sterke basis geweest voor het huidige succes. Er komt nog altijd publiek op af en je merkt dat de regionale bekendheid steeds groter wordt. Dat maakt dat we ons sterk genoeg voelen om niet alleen Etten-Leur en de dorpen er omheen in de campagne te betrekken, maar ook Roosendaal en zelfs een stuk Breda. De kern van onze communicatie draait om de drie c’s: we zijn Compact, Compleet en Comfortabel. We hebben op een relatief kleine oppervlakte een aanbod dat vergelijkbaar is met andere steden in deze regio, wij zijn goed bereikbaar, beter dan de binnenstad van Breda. En we hebben een grote parkeergarage waar je voor nog geen zes euro een hele dag kan parkeren of een deel van de dag naar rato. Duidelijke pluspunten voor de steeds kritischer consument’, zegt Van Veen. De toekomst Kan het nieuwe winkelhart de crisis aan? Van

Veen is er niet bang voor: ‘Er is nog steeds veel vraag naar winkelruimte in Etten-Leur. Maar ik hoop wel dat als er mutaties zijn, er niet alleen maar ketens voor terug komen, maar vooral

‘Door een sterke kern worden ook de straten aan de periferie sterker. Je versterkt elkaar, zeker als er sprake is van een goede branchemix.’ ook onderscheidende ondernemers. Als de consument nu maar zijn geld blijft uitgeven, komt het allemaal wel goed.’ Van Veen wijst verder op het belang van doorlopende aandacht voor het functioneren van het winkelhart. ‘Samenwerking tussen de ondernemersverenigingen, de stichting en de gemeente is van groot belang. Niet denken ‘het draait wel’ en de aandacht laten verslappen, maar blijven werken aan ons succes.’ •

nrw jaarprijs special | 2009 115


winnaars 1990-2008

De Paradeâ&#x20AC;&#x2030;Bergen op Zoom

2007

winnaar in jaar

2007

type

nieuwbouw en herontwikkeling

openingsjaar

2003-2007

ontwikkelaar

Bouwfonds MAB Ontwikkeling

laatst bekende eigenaar

Rodamco Europe, Gebri Intl., Van Opstal Beheer

bvo winkels

18.058 m2

ligging

centraal stedelijk

architect

Rob Krier, AWG bOb van Reeth, Soeters van Eldonk Ponec, Jan Weyts

Haagse Passageâ&#x20AC;&#x2030;Den Haag

2008

winnaar in jaar

2008

type

herontwikkeling

openingsjaar

2007

ontwikkelaar

Provastgoed Nederland

laatst bekende eigenaar

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer

bvo winkels

12.000 m2

ligging

centraal stedelijk

architect

Kentie & Partners

116 nrw jaarprijs special | 2009


visie op winkelvastgoed

Vastgoedexpert WPM

Samenhang expertise vormt kracht WPM is in de afgelopen ruim twintig jaar uitgegroeid tot een van de belangrijkere vastgoedorganisaties in Nederland. Volgens algemeen directeur WPM Groep Pieter Affourtit en directeur WPM Planontwikkeling Luuk Lantinga is de vastgoedmarkt in dezelfde periode complexer en professioneler geworden. Met betrekking tot winkelvastgoed heeft de NRW in hun ogen een belangrijke bijdrage aan het ‘volwassen’ worden van de markt geleverd. ‘Winkels zijn een echt vak geworden’, aldus Lantinga. Een gesprek over heden, verleden en toekomst.

I

nspelend en vooruitlopend op huidige en toekomstige maatschappelijke, sociaal-economische en andere vastgoed gerelateerde ontwikkelingen, heeft wpm onlangs haar organisatiestructuur aangepast. “Die ontwikkelingen in combinatie met veranderende omstandigheden op de steeds complexer wordende vastgoedmarkt vragen om deskundigheid, proactiviteit, flexibiliteit en grotere financiële armslag,” licht Affourtit de gewijzigde structuur van de organisatie toe.

te zijn bij projecten. Wpm Groep heeft vooral door onderscheidende specialismen en lange termijn visie eenuitstekende marktpositie. wpm heeft in de afgelopen jaren veel kennis en kunde vergaard. De uitgebreide specialismen die we in huis hebben en de samenhang tussen de verschillende disciplines vormen onze kracht. Wij zijn door onze lange termijnvisie, betrouwbaarheid maar ook professionaliteit en deskundigheid in staat waarde aan vastgoed toe te voegen. Dat doen we en onze klanten en opdrachtgevers weten en ervaren dat, en we zullen dat nog duidelijker naar buiten brengen.”

Groei Met verdere groei en het versterken van haar diensten

voor ogen, is naast wpm Groep een nieuwe, zelfstandige organisatie onder de naam wpm Pro opgericht. Voorts bestaat wpm Groep uit drie kerndivisies: wpm Retail, wpm Offices en wpm Partners. wpm Pro concentreert zich op risicodragende vastgoedontwikkelingsprojecten. De focus van wpm Groep ligt op vastgoedmanagement, advies en planontwikkeling. wpm Offices richt zich op dienstverlening op het gebied van kantoor- en bedrijfshallen en in het bijzonder op kantoormanagement. Deze divisie heeft ruim 1,2 miljoen vierkante meter in portefeuille. wpm Partners staat voor de bedrijven waar wpm een belang in heeft, waaronder momenteel lmbs (verhuur en taxatie van winkels), r.e.c. (vastgoedcommunicatie) en Apcoa (parkeerexploitatie). Onder wpm Retail vallen de vennootschappen wpm Winkelcentrummanagement, met ruim 1,5 miljoen vierkante meter in de beheerportefeuille, wpm Planontwikkeling, dat al tekende voor de (her)ontwikkeling van ruim 80 projecten, en wpm Retail Investment Services. Toonaangevende speler De nieuwe organisatiestructuur van wpm anticipeert op de sterk veranderde markt.. Affourtit: “Al in 2006 zijn wij activiteiten gaan ontplooien om, op verzoek van onze opdrachtgevers, ook meer financieel betrokken

Recessie Zeker de komende jaren vormen expertise, samenhang en kwaliteit de ingrediënten voor succes op de vastgoedmarkt. Lantinga: “Als we naar de winkelvastgoedmarkt kijken zijn de afgelopen jaren heel wat initiatieven ontplooid, die te maken hadden met opportunisme. Gelukszoekers gingen mee op de golven van de welvaart, die niet op kon.” Die tijd is volgens de directeur van wpm Planontwikkeling voorbij. “Met de hete adem van de recessie in hun nek, struikelen deze gelukszoekers nu. Puur omdat het hen ontbreekt aan een lange termijnvisie en de expertise om kwaliteit te kunnen leveren. De consument straft dat nu af.” Ontwikkelingen die op het grote geld op korte termijn waren gericht, gaan het ook volgens Affourtit niet redden. “De recessie zorgt dat het kaf nu van het koren wordt gescheiden. Consumenten laten winkelgebieden die niet voldoen aan de steeds kritischer wordende eisen van diezelfde consument links liggen. De recessie een zegen noemen gaat misschien wat ver. Maar de noodzakelijke kwaliteitsslag die daaruit voortvloeit is dat zeker wel. We kunnen ons verheugen op meer ondernemers gestuurde ontwikkelingen die meer uit-

>

lees verder op pagina

118 nrw jaarprijs special | 2009 117


visie op winkelvastgoed

<

vervolg van pagina

117

daging zullen kennen voor de consument. Eerdere recessies bewijzen dat een economische crisis naast een hoop ellende tegelijkertijd een voedingsbodem is voor vernieuwende initiatieven. Denk aan de opkomst van art deco in de jaren ’30 en de opkomst van de mobiele telefonie in de tachtiger jaren.” Stenen en meters Innovatie op het gebied van winkelvast-

goed moeten we volgens Affourtit en Lantinga vooral zien in het geven aan meerwaarde aan de stad. “En dat vanuit de optiek en beleving van de consument”, stelt Lantinga. Affourtit vult aan: “ De consument als ijkpunt voor (her)ontwikkelingen wordt al jaren met de mond beleden. In de praktijk zie je dat minder vaak terug. Stenen en meters, daar draaide het veelal om. Met de focus vooral gericht op stenen en cijfers was consumentgericht ontwikkelen vaak niet meer dan een loze kreet. Nu moet de markt wat dat betreft echt aan de bak. We hebben in de afgelopen jaren steeds meer kennis opgebouwd over consumenten, over wat ze beweegt en vooral ook hoe divers consumenten zijn. Het is nu vooral zaak die kennis ook daadwerkelijk in de praktijk te brengen.” Daarbij moeten (her)ontwikkelingen er vooral om draaien binnensteden verder te versterken. Een discussie zoals die momenteel weer over de eventuele komst van een Megamall in Tilburg wordt gevoerd, heeft een aantal bijzondere trekken, is Affourtit’s overtuiging. “De ruimte en vrijheid die er met het versoepelen van de regels op het gebied van ruimtelijk ordening in de jaren ’90 kwam, heeft geleid tot een hausse aan ontwikkelingen buiten de stad. Er werd met iets van smacht naar de grootschalige, perifere malls in Amerika gekeken. De ‘angst’ bestond dat we hier in Nederland de boot zouden missen als we dat principe hier niet zouden kopiëren. Nu zien we dat dezelfde malls in de vs het moeilijk hebben – ‘the death of the mall’. Dat moeten we hier op die schaal niet willen. Winkelen is een beleving waar verrassing en onderscheidend vermogen heel bepalend is. De binnenstad blijft daar traditioneel het juiste decor voor. Wanneer we de binnenstad houden als primaat en mits echt vernieuwend en onderscheidend, zullen een of twee malls in Nederland kans van slagen hebben.” Internet Pas de laatste paar jaar is sprake van een echte

Luuk Lantinga

‘Met de focus vooral gericht op stenen en cijfers was consumentgericht ontwikkelen vaak niet meer dan een loze kreet. Nu moet de markt wat dat betreft echt aan de bak’ 118 nrw jaarprijs special | 2009

doorbraak  Naar verwachting zal rond 2015 het aandeel  via internet in het totale bestedingsvolume zelfs op lopen tot bijna twaalf procent. Vergis je niet, dat is natuurlijk een zeer aanzienlijk  bedrag”, aldus Affourtit. Toch ga ik niet mee met allerlei actuele negatieve berichten waar internet de oorzaak is van teruglopende bezoekersaantallen en leegstand in aanloopstraten. De kern van het probleem ligt veel meer in de kwaliteit van het aanbod en de wijze waarop veel projecten en uitbreidingen tot stand zijn gekomen. Nogmaals; winkelen is beleven, voelen, zien ,ruiken, ervaren en verrassen. Als je er nog steeds vanuit gaat dat winkelcentra alleen een hoop stenen zijn waar je rendement mee kunt maken, dan voor zie ik inderdaad op termijn grote problemen. Weet je veel meer in te zetten op ondernemerschap, consumentenbelang en kwaliteit van de stad, dan zal internet eerder als aanjager kunnen gaan fungeren, enerzijds de uitdaging om het aanbod zo aantrekkelijk mogelijk te houden anderzijds is het een geweldige gids en pr-middel om het bezoek van  consumenten naar aantrekkelijke winkelgebieden te stimuleren (if you can’t beat them, join them). Er liggen interessante en spannende uitdagingen voor de toekomst, maar feit is dat de winkelvastgoedsector in de af-


visie op winkelvastgoed

gelopen 20 jaar een belangrijke professionaliseringslag heeft gemaakt. Dat de nrw daar een belangrijke bijdrage aan heeft geleverd staat volgens Affourtit en Lantinga buiten kijf. De waarde die beiden toekennen aan de rol van die de nrw tot nu toe heeft gespeeld in het ‘volwassen’ worden van de sector, wordt onderstreept door hun betrokkenheid. Zowel Lantinga als Affourtit hebben jarenlang deel uitgemaakt van het bestuur van de nrw. Affourtit zelfs als voorzitter. “wpm heeft iets met de nrw. Dat bewijst de historie wel. Oprichter van wpm, Van der Stek, was in de beginjaren al nauw bij de nrw betrokken.” Wisselwerking De algemeen directeur van wpm Groep vindt het te ver gaan om te zeggen dat de winkelvastgoedsector door de rol van de nrw die groei heeft kunnen maken. “Ik denk eerder dat er sprake is van een wisselwerking en dat we elkaar naar een bepaalde mate van professionaliteit hebben opgestuwd. De nrw heeft wel van meet af aan een bijdrage willen leveren aan de professionaliteit in deze industrie. De winkelvastgoedsector is een relatief jonge industrie. Als je ziet welke weg sinds de oprichting van de nrw is afgelegd, zijn we met zijn allen een heel eind gekomen. We zijn er nog lang niet, maar de nrw heeft bewezen een platform te zijn voor retail, vastgoed én ruimtelijke ordening. “Dat betekent dat we meer en meer een forum voor eigenaar, ondernemer, retailer en overheid zijn. Kijk naar de bijeenkomsten die de nrw organiseert. Daar schrijven zich als gauw zo’n 250 professionals voor in. Dat zegt wel wat.” NRW Jaarprijs Een belangrijk instrument in de professiona-

liseringslag van de winkelvastgoedsector is de nrw-Jaarprijs, die dit jaar voor de twintigste keer wordt uitgereikt. “De nrwjaarprijs is meer dan een belangrijke erkenning van vakbroeders. Het blijkt ook een uitstekend instrument om buiten de eigen beroepsgroep te treden en de ontwikkelingen op het gebied van winkelvastgoed een duidelijk gezicht te geven.” In de afgelopen twintig jaar werden vijftien projecten waar wpm bij betrokken was genomineerd voor de prestigieuze prijs. In 2004 sleepte Piazza Center in Gorinchem de prijs ook in de wacht. In 2008 gooide De Meent te Papendrecht, in samenwerking met Next Real Estate, hoge ogen. Dit jaar is geen project van wpm ingediend, maar voor de toekomst heeft de vastgoedorganisatie een aantal potentiële winnaars onder haar vleugels.  • Pieter Affourtit NRW Jaarprijs In de afgelopen twintig jaar zijn tien (her)ontwikkelingen van WPM met een nominatie voor de NRW Jaarprijs beloond. Piazza Center in Gorinchem werd in 2004 uitgeroepen tot winnaar. Een overzicht van de genomineerde projecten. 1993 Willem Eggert Centrum te Purmerend 1994 Selwerd te Groningen 1997 Roselaar te Roosendaal i.s.m. PMS Vastgoed 1997 Hoog Catharijne te Utrecht 1997 Kanaleneiland te Utrecht 2002 De Molenpoort te Nijmegen i.s.m. Breevast 2003 De Prinsenpassage Rijswijk i.s.m. Van der Vorm Bouw 2004 Piazza Center te Gorinchem (winnaar!) 2005 Vinkhuizen te Groningen, Vlashoeck te Bergschenhoek 2008 de Meent te Papendrecht 2004

‘Grootschalige, perifere malls zoals in Amerika, dat moeten we hier niet willen. Winkelen is een beleving. De binnenstad is daar het juiste decor voor’

nrw jaarprijs special | 2009 119


techniek

Een bepaalde winkel, toilet of de entree tot ‘parkeersectie B’ in een winkelcentrum vinden kan voor consumenten soms nogal lastig zijn. Voor dat doel worden dan ook al sinds jaar en dag statische plattegrondborden of drukwerk gebruikt. Interdex brengt nu de oude plattegrond naar het volgende niveau met Infotouch.

De opvolger van de statische Daarnaast kunnen we, net als bij het al enige tijd bekende narrow casting, commercials tonen. Het systeem heeft ook geluid. Maar helemaal bijzonder is de mogelijkheid om met de gebruiker een relatie aan te gaan en deze dus wat extra’s te bieden.’ Dat moet marketeers als muziek in de oren klinken, want de gebruiker verandert hiermee van een anonieme passant in een ‘bekende’ in een cliëntendatabase. Hoe werkt dit? Prozee: ‘We hebben hiervoor drie mogelijkheden ingebouwd. De eerste mogelijkheid werkt via het touchscreen, waarmee de gebruiker bijvoorbeeld zijn e-mailadres invoert en toestemming geeft voor het toezenden van productinformatie, aanbiedingen of de digitale nieuwsbrief van het winkelcentrum. De tweede mogelijkheid werkt via Bluetooth. Dat is een draadloze communicatietechniek, waarmee de touchscreenzuil is uitgerust en die het mogelijk maakt met de mobiele telefoon van omstanders te communiceren. Mogelijkheid drie is het downloaden op de mobiel of pda vanaf onze webserver. De relevante website link wordt op het Trailers downloaden naar de mobiele telefoon

120 nrw jaarprijs special | 2009

S

CN sprak met Cees Prozee, directeur van het Utrechtse it-bedrijf Interdex. Interdex is al sinds 1995 actief met touchscreenprojecten voor onder meer het openbaar vervoer, scholen, ziekenhuizen, luchthavens, evenementen en nu ook winkelcentra. Cees Prozee: ‘Eigenlijk is onze business het ontwikkelen van interactieve touchscreen directory boards voor publieke ruimtes. We gebruiken hier voor grote 32-inch schermen, die men tegenwoordig ook wel in de huiskamer heeft staan. Maar de schermen die wij gebruiken zijn interactief. De gebruiker kan door schermaanraking keuzes maken en zo bij de gezochte informatie komen.’ De plattegrondfunctie is de kern van het Infotouch-systeem, maar de mogelijkheden zijn veel groter. Prozee: ‘De basisuitvoering is natuurlijk dat de gebruiker de locatie, het logo en de naam van de gezochte winkel te zien krijgt. Zoeken kan op winkelnaam, maar ook op branchegroep.

De trailers terugkijken op de mobiele telefoon


project

plattegrond Infotouch directory board met 32” touchscreen

Infotouch biedt vele interactieve mogelijkheden scherm getoond. Zo kunnen jongeren recente trailers of ringtones downloaden of zelfs digitale vouchers, die recht geven op een aanbieding bij een bepaalde winkel. Maar ook informatie over een vacature opvragen of verbinding leggen met een externe website die weer andere mogelijkheden biedt. Direct marketing in optima forma!’ ‘Wij hebben er voor gekozen om de Bluetooth-verbinding niet op agressieve wijze tot stand te laten komen. Dus de bezoeker wordt niet ongewenst overvallen met een reclameboodschap op zijn mobiel, maar moet zelf via de touchscreenzuil het contact leggen en de verbinding bevestigen’, zegt Prozee. De Infotouch-zuilen staan via een internetverbinding in contact met de server en kunnen dus op afstand onderhouden worden. Prozee: ‘Het is eenvoudig om aanpassingen in de plattegrond door te voeren, mededelingen te doen en commercials te uploaden. Bovendien is het belangrijk om geregeld de content te wisselen, opdat de Infotouchzuil de aandacht blijft trekken. Daarnaast kunnen we ook functionele extra’s zoals openbaarvervoerinformatie of enquêtes toevoegen. De mogelijkheden zijn in principe oneindig.’ Interdex heeft al een aantal van deze systemen in het buitenland geplaatst en start nu met installaties op de Nederlandse markt. Voor meer informatie kunt u kijken op de website www.infotouch.eu. •

Installatie infotouch unit op locatie

nrw jaarprijs special | 2009 121


revitalisatie

informatie: www.degeuspro.nl

Uit de inzendingen op de NRW-Jaarprijs blijkt al jaren een verschuiving van volledige nieuwbouw naar renovatie of renovatie met uitbreiding. In feite is de markt voor renovatie van bestaande winkelcentra in Nederland het belangrijkst geworden. Maar renoveren (of re-vitaliseren) is heel wat anders dan een project geheel nieuw optrekken, al was het alleen maar vanwege het feit dat een bestaand winkelcentrum door moet kunnen functioneren. De GeusPro uit Bodegraven heeft hier zo haar eigen kijk op.

Innovatieve oplossingen voor renovatie winkelcentra

D

e eerste generaties winkelcentra hadden een vrij lange levensduur. Dat had ook te maken met het feit dat een winkel een winkel was en winkelen vooral een noodzakelijkheid. Bas de Haan, new business manager bij De GeusPro: ‘Tegenwoordig is winkelen meer een tijdsbesteding en ook beleving geworden. Dat houdt in dat de consument ook kritischer is geworden en sneller ergens op uitgekeken is. Winkeliers worden hier ook mee geconfronteerd, maar kunnen vaker en gemakkelijker aanpassingen doorvoeren dan dat een winkelcentrum dit kan. Althans, zo was de perceptie van eigenaren altijd’. Inderdaad, een renovatie heeft een nogal ‘zwaar’ imago. Men denkt automatisch aan ingrijpende bouwkundige aanpassingen, de veranderingen moeten een lange levensduur hebben, de kosten zijn hoog en de overlast voor retailers, consument en omwonenden enorm. Om over omzetverlies maar niet te spreken. Van schets tot en met de oplevering: De GeusPro is dé revitalisatiespecialist.

122 nrw jaarprijs special | 2009

Andere benadering ‘Wij hebben dit

proces vanuit een andere invalshoek benaderd.’, zegt de Haan. ‘Allereerst hebben we de behoeften van eigenaar, huurders en consument centraal ge-

steld. Vervolgens hebben we daar een methode bij bedacht, die we ProVitalize gedoopt hebben. Dit houdt een werkwijze in die snel resultaat geeft, niet alleen maar bouwkundig, maar vooral cosmetisch gericht is en die toekomstige aanpassingen met een korter tijdsinterval mogelijk maakt. Het gevolg is een winkelcentrum dat weer helemaal bij de tijd is en ook kan blijven. Oplossingen kunnen overigens binnen elk budget gevonden worden.’ provitalize In feite zorgt het ProVitalize-concept er voor dat de levenscyclus van het winkelcentrum (althans, de verschijning daar van) korter wordt en beter aansluit bij de cyclus van de retail. Neem daarbij de manier van werken (weinig overlast, geen zware bouwkundige ingrepen en een gewoon doorfunctionerend winkelcentrum) en het is duidelijk dat dit voor veel gevallen het ei van Columbus kan zijn. Estié (directeur De GeusPro): ‘Wij hebben inmiddels verschillende winkelcentra volgens het ProVitalize-concept mogen revitaliseren. Het is dus geen ‘luchtballon’, maar een bewezen concept, dat direct tot een zichtbaar resultaat leidt en ook direct bijdraagt aan de verbetering van het rendement.’ •


Giele Projecten is, als onderdeel van de Giele Groep, continu bezig met het bedenken, ontwerpen en vernieuwen van projectdecoraties in winkelcentra. Voor elk project is een nieuw of vernieuwend decor te ontwerpen en te realiseren. Giele Projecten zorgt er voor dat decoraties in winkelcentra communiceren en communicatie van het winkelcentrum gedecoreerd wordt. De combinatie van decoratie en communicatie is voor elk winkelcentrum mogelijk. Wilt u hier meer over weten? Neem contact op met: Giele Groep bv De Steiger 122 • 1351 AL Almere-Haven Tel. 036 531 96 19 • info@giele.nl

www.giele.nl

Giele Promotions is een nieuw onderdeel van de vertrouwde Giele Groep. Giele Promotions kan voor winkelcentra en grootwinkelbedrijven promotionele activiteiten bedenken en realiseren. Of het nu gaat om de (her) opening van een winkelcentrum of winkel of een spraakmakende consumentenactie, wij kunnen dit leveren. Nieuw: de combinatie van promotie, decoratie en communicatie. Als leverancier van decoratie, met een eigen ontwerpstudio, kunnen promotionele acties op een unieke en kostenefficiënte manier gecommuniceerd worden in uw winkelcentrum. Benieuwd naar deze mogelijkheden? Neem contact op met: Giele Promotions bv De Steiger 122 • 1351 AL Almere-Haven Tel. 036 531 75 28 • info@giele-promotions.nl

www.giele.nl


Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep streeft naar het

Onze kernactiviteiten vastgoed-

leveren van toegevoegde waarde aan de

beleggingen en projectontwikkeling zijn

kwaliteit van winkelen, werken en

flexibel en doelgericht inzetbaar, dankzij

wonen. We stemmen functionaliteit en

onze compacte organisatie en onze

architectuur af op de lokale situatie.

expertise. Besluitvaardigheid, fi nanciĂŤle

Waarbij we werken en winkelen

daadkracht en creativiteit kenmerken

combineren met representativiteit,

het handelen van Kroonenberg Groep.

bereikbaarheid en een goed voorzieningen-

Onze strategie is om door aankoop

niveau. Economische aspecten worden

van individueel vastgoed, overname

ingebed in de bestaande infrastructuur

van bestaande portefeuilles, of het nemen

en mede afgestemd op de wensen van

van grondposities, onze groei zeker te

de gebruikers.

stellen.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 info@kroonenberg.nl www.kroonenberg.nl


NRW Special 2009