Issuu on Google+

thema

6 | 2013

shopping  centre 

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

1ja5 ar SCN

Lichtpuntjes

Met NRW en SCN naar Christmasworld

Jorine de Soet bij HEMA

Lelystad, wat nu?

Tophof in Solingen


inhoud

2013 | 6

in dit nummer focus lichtpuntjes na de crisis

NIEUWS

De succesformule hema12 Spuimarkt, retailhotspot 38 Den Haag en Venlo beste binnensteden 43 Ben jij ook zo bang? 44 CitĂŠ Assen 58 Hofgarten Solingen 61

Kerkelanden wordt vernieuwd 4 Tweets om te volgen 5 OmgevingsAlert voor professionals 18 Shop and the city 21 Retailrisco-stoplicht56 NRW-studiereis60

projecten Catharinasteeg Leiden De Barones, Breda Van Hogendorpkwartier Sassenheim is af

6 24 29 49

columns Personalia5 De Fouw 17 Verwaaijen27 Getekend: Johan Haringsma 59

rubrieken Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s  Colofon en sponsors

5 66 71 74

visies en reviews Huurkwesties door John Nijsten Darwin in winkelland (2) Lelystad: wat nu? De duurzaamheid van Redevco Innovatie van winkelgebieden

10 22 30 34 52

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

scn 2013 | 6 3


NIEUWS

Winkelcentrum Kerkelanden wordt vernieuwd

Of het nu de kleine accenten zijn in een etalage of een ambitieuze aankleding van de gehele binnenstad, met de juiste installatie wordt alles wat aandacht verdient in het juiste licht geplaatst. Er staat u een eindeloze veelzijdigheid te wachten aan lichtelementen en groot formaat decoratiemateriaal op de internationaal toonaangevende vakbeurs Christmasworld in Frankfurt am Main. Een feest voor de zintuigen. Tel. +31 (0) 70 262 90 71 // info@netherlands.messefrankfurt.com Bestel nu uw kaarten via www.christmasworld.messefrankfurt.com

the world of seasonal decoration

4 scn 2013 | 6

DU: 27.09.2013

Stralend design met licht.

57707-016_CW_Shoppingcenter_SCN_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • tg: 18.09.2013

effectief:

Niederlande

24 t/m 28. 1. 2014

De gemeente Hilversum en DELA Vastgoed hebben de eerste stap gezet naar de renovatie van winkelcentrum Kerkelanden in de gelijknamige wijk van Hilversum. Met deze renovatie willen de partijen het centrum een aantrekkelijkere uitstraling geven. Daarnaast krijgt het een flinke uitbreiding met ruim 2000 m2 winkeloppervlak. De uitbreiding is nodig om aan de wensen van bezoekers en ondernemers te kunnen voldoen.   De gemeente gaat de openbare ruimte herinrichten. Wethouder Jan Rensen: “Het is tijd dat het winkelcentrum en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls krijgen. Het is het bruisende hart van de wijk, maar die uitstraling heeft het nu niet. Voor de openbare ruimte aan de zuidzijde gaan we samen met bewoners een plan maken. Het aantal parkeerplekken wordt vergroot. Het mooie aan dit plan is dat wijkcentrum De Koepel kan blijven. Ook dat gebouw wordt verbouwd en gemoderniseerd.”  AM Real Estate Development is verantwoordelijk voor de verbouwing en treedt op als gedelegeerd ontwikkelaar namens DELA Vastgoed.

Voorpagina Avontuur maakt van feestverlichting een lichtspektakel. Het bedrijf presenteert kerstverlichting 3.0: compleet gemonteerd aan een pand zonder een gaatje te boren. De verlichting is zo spectaculair dat deze voldoende aanleiding gaf om er een openingsshow voor te maken. Maar liefst ruim 15 duizend mensen

kwamen ervoor naar de Dam in Amsterdam. Het resultaat is dat honderden mensen dagelijks filmpjes en foto’s maken, wat leidt tot extra (social)media-aandacht en een volle winkel. Met illuminatie zijn dus beslist meetbare resultaten te boeken! info: www.avontuur.net


Volgt u maar... • Tony Wijntuin van WYNE Strategy volgt Twitter 48 uur per dag: @WYNEstrategy • Gerard Zandbergen van Locatus doet driftig mee op @1Gerard • InRetail is de nieuwe naam van CBW-Mitex. Veel informatieve en nuttige Tweets: @_inretail • CEO John van Haaren van Unibail-Rodamco Benelux wil ook wel eens wat twitteren: @johnvanhaaren

• Brigitte Hulscher draait ook al een tijdje mee in retail en steden. Zij is te volgen op @HulscherChange • Paul Rodenburg van B@S Consultants en ook bekend van het jaarlijkse event Brood@Spelen twittert via @Paul_Rodenurg • En tot besluit: Edwin Brugman van Shopping Centre News is te volgen op @ebru_scnews

Jaques Sinke, Kathrine Heiberg, Lasse Brodén van reteam international

personalia

beurs & congres Donderdag 3 april Basiscursus vastgoedrekenen 1-daagse cursus www.basiscursusvastgoed­ rekenen.nl Woensdag 29 januari Dossier Dilemma’s woonbeleid 2014 www.dossierwoonbeleid.nl

Donderdag 3 april Sturen op uw Vastgoed 3-daagse opleiding www.sturenopuwvastgoed.nl

Donderdag 30 januari Brussels Real Estate® 2014 www.brusselsrealestate.be

Donderdag 10 april Integraal Vastgoedrekenen 2-daagse opleiding www.integraalvastgoed­ rekenen.nl

Donderdag 27 februari WinkellocatieMarkt® België Gent (BE) www.winkellocatiemarkt.be Dinsdag 1 april Provincie Antwerpen Vastgoed® 2014 www.provantvastgoed.be

Jacques Sinke, goede bekende in de Nederlandse én internationale wereld van de retail en vastgoedontwikkeling stapt na 18 jaar MAB Development over naar de Scandinavische ontwikkelaar reteam international. Als ceo wordt Jacques tevens boardmember en partner. Met de komst van Jacques Sinke wordt het voor reteam internationaal mogelijk om aan de internationale groei van het bedrijf te werken. Daarmee wil men een sterk internationaal merk voor de herontwikkeling en herpositionering van winkelcentra worden. Zie ook www.reteamgroup.com Per 1 november is drs. Aerjen Koeneman MRICS benoemd tot directeur Nederland van projectontwikkelaar Foruminvest. Hij komt van Multi Vastgoed. Ceo David Ermia van Foruminvest is blij met de komst van Koeneman. ‘Wij verwachten een groeiend marktaandeel voor Foruminvest in de Nederlandse markt. Aerjen kan met zijn ervaring een grote bijdrage leveren aan onze bestaande ontwikkelingsportefeuille en aan de uitbreiding van deze portefeuille.’

21 januari 2014 NRW Algemene Ledenvergadering Utrecht www.nrw.nl/bijeenkomsten 24-28 januari 2014 Vakbeurs Christmasworld Frankfurt (D) http://christmasworld. messefrankfurt.com 7-11 februari 2014 Vakbeurs Ambiente Frankfurt (D) http://ambiente. messefrankfurt.com

www.management­ producties.com Eind februari, herziene editie: Vastgoedrekenen met spreadsheets www.vastgoedboek.com

9 april 2014 NRW Jaarcongres Nieuwegein www.nrw.nl/bijeenkomsten 14-16 mei 2014 ICSC European Marketing Conference Amsterdam www.europe.icsc.org/ europe 3-5 juni 2014 Provada Amsterdam www.provada.nl

2-4 april 2014 ICSC European Conference Instanboel (T) www.europe.icsc.org/ europe

scn 2013 | 6 5


projecten

Nieuw retailknooppunt in Leidse binnenstad Catharinasteeg geeft stad ruimer modeaanbod De Catharinasteeg maakt onderdeel uit van het Aalmarktproject, dat verder bestaat uit de realisatie van de Stadsgehoorzaalwinkel, Waagblok en Haarlemmerstraatblok. Met meer dan twee decennia voorgeschiedenis heeft de aanloop naar het project Aalmarkt beslist lang geduurd. Maar nu zit er dan eindelijk schot in.

Jeroen Messemaeckers van de Graaff (links) en Maarten Stam

6 scn 2013 | 6


projecten

V

orig jaar zijn a.s.r. vastgoed vermogensbeheer en Provast al gestart met de herontwikkeling van het Waagblok. En a.s.r. vastgoed ontwikkeling staat aan de vooravond om te starten met de realisatie van de Catharinasteeg. Onlangs heeft een bekende internationale modeketen het contract getekend waarmee in een klap ruim de helft van de beschikbare 5.700 m2 bvo in de Catharina­steeg is verhuurd. Het projectteam is druk bezig met de verhuur van de overige units in dit bijzondere project dat maar liefst zestien historische panden transformeert tot hét knooppunt op de nieuwe winkel-acht. Het retailaanbod in de Leidse binnenstad, in het bijzonder het modeaanbod, staat kwantitatief en kwalitatief niet in verhouding tot het aantal

inwoners van stad en achterland (primair verzorgingsgebied 202.500: Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten, Zoeterwoude). Ontwikkelingsmanager Maarten Stam: ‘Geen wonder dat er sprake is van een forse koopkrachtafvloeiing naar met name Den Haag. Met dit project zetten we sterk in op het toevoegen van verrassende winkels in de modische en lifestylesector, van kleine boetieks tot enkele grote flagship stores. Samen met de herontwikkeling van het naastgelegen Waagblok, met v&d en de toevoeging van The Sting, ontstaat er hier een nieuw zwaartepunt dat ook nog eens de lang gekoesterde wens voor een winkel-acht vormgeeft. In feite is het een ingrijpende structuurverbetering waarmee ook de loopstromen in het stadscentrum flink zullen veranderen.’

Lang gestudeerd De naam Catharinateeg verwijst naar het Sint Catharinagasthuis, dat in de late middeleeuwen op de plaats stond waar nu de Stadsgehoorzaal is te vinden. Ingeklemd tussen de al genoemde v&d en The Sting aan de kant van de Waag en de Stadsgehoorzaalwinkel met een combinatie van Gaastra, Suit Supply en McGregor aan de andere kant is de Catharinasteeg een zeer centraal gelegen winkellocatie. ‘Op de mogelijkheden is lang gestudeerd door een collega-ontwikkelaar, maar de gemeente kon zich uiteindelijk niet vinden in die plannen en heeft een nieuwe aanbesteding uitgeschreven, die a.s.r. vastgoed ontwikkeling op basis van haar visie heeft verworven’, zegt Maarten Stam. ‘Ons plan heeft een aantal onderscheidende elemenvervolg op pagina 8 →

scn 2013 | 6 7


projecten

ten. De kern is de nieuwe doorsteek (Catharinasteeg), die de winkel-acht mogelijk maakt en de Breestraat verbindt met de Haarlemmerstraat. Om dit qua routing te optimaliseren, legt de gemeente een nieuwe brug aan over de Stille Rijn, die naadloos aansluit op de Catharinasteeg. Daarnaast maken we op een bijzondere manier gebruik van de monumentale panden, die op ingenieuze wijze verbouwd worden tot prachtige winkelunits die ook geschikt zijn voor winkelformules met een behoefte aan veel meters. Een binnenplaats, inmiddels Catharinahof gedoopt, vult het geheel sfeervol aan en biedt mooie mogelijkheden voor winkelondersteunende horeca. Tot slot vinden we boven een deel van de winkels 22 bijzondere, grotendeels monumentale appartementen. Najaar 2014 beginnen we met de bouw en in 2016 zal het geheel gereed zijn.’ De transformatie van de historische panden tot winkelunits die aan de huidige eisen beantwoorden is

8 scn 2013 | 6

uitermate complex. ‘We hebben dan ook al vroegtijdig het project in een 3d-model laten uittekenen, zodat alle betrokkenen en geïnteresseerden een goed beeld konden krijgen bij de koppelingen tussen de panden, de hoogteverschillen en de verdiepingen. Sommige panden hebben één winkellaag, maar er is ook een pand met vier winkellagen. Belangrijke monumentale elementen, zoals balken en (delen van) muren worden in beeld gebracht, wat natuurlijk van belang is voor retailers die in de regel sterk visueel zijn ingesteld.’ Op basis van dit 3d-model is een prachtige animatiefilm van het project gemaakt, bedoeld om retailers en andere geïnteresseerden virtueel mee te nemen door de nieuwe straat en de units. Niet voor elke retailer Catharinasteeg is, zoals uit het voorgaande blijkt, een bijzonder project. Qua beoogde branchemix is het genoemde modeaccent van belang. Maar dat niet alleen. Maarten

De monumentale panden worden ingenieus verbouwd tot winkelunits Stam: ‘a.s.r. vastgoed ontwikkeling gelooft nadrukkelijk in de kracht van enkele goede lokale/regionale ondernemers voor het project. Wij zijn dan ook actief in Leiden en omgeving op zoek naar sterke ondernemers. Dat hoeft niet alleen in de modesector te zijn, maar kan ook meer op lifestyle zijn gericht. Wij kunnen ondernemers in zeer uiteenlopende ruimten accommoderen.’ De ontwikkelingen in het centrum maken inmiddels van alles los. ‘Het is een feit dat de situatie nu nog niet geweldig is. Daar komt bij dat Leiden lange tijd geen geweldig imago in retailland heeft gehad. In de Breestraat is beslist ook leeg-


projecten

stand te zien. Toch zie je vanwege alle ontwikkelingen die nu gaande zijn ondernemers in beweging komen. Zo ken ik een ondernemer die juist nu besloten heeft naar dit gebied te verhuizen, omdat hij ziet dat hier wat belangrijks staat te gebeuren. Een ander mooi voorbeeld is de komst van Flying Tiger naar de Breestraat. Dit wordt straks het hart van de winkelacht. Neem daarbij dat Leiden toch zo’n 120 duizend inwoners heeft en een welvarend achterland in het Westland, en je begrijpt dat hier kansen genoeg liggen. We werken nauw samen met Centrummanagement Leiden, een zeer actieve organisatie. Samen met de gemeente, winkeliersverenigingen en vastgoedpartijen werkt Centrummanagement hard aan het imago van Leiden als winkelstad. Er is een convenant gesloten en een winkelboek verschenen waarin de binnenstad en de verschillende deelgebieden in het daglicht worden gezet, om nieuwe retailers naar Leiden te halen.’

Enkele local heroes zijn cruciaal voor een project als de Catharinasteeg Een veranderende wereld, ook voor de retailer en belegger Ontwikkelaars, beleggers en retailers: ze hebben allemaal andere tijden gekend. Jeroen Messemaekers van de Graaff, directeur acquisitie en conceptontwikkeling bij a.s.r. vastgoed ontwikkeling: ‘Voor ons als ontwikkelaar geldt dat je bij dit soort projecten een lange adem moet hebben. Geloof, overtuiging en uithoudingsvermogen zijn essentieel. Natuurlijk geldt dat ook voor de retailers. En zoals gezegd zijn enkele local heroes cruciaal voor een project als dit. Maar het is wel belangrijk te onderkennen dat aan de zijde van de retailer een belangrijke verandering optreedt, namelijk

dat de horizon door veranderende marktomstandigheden veel korter is dan vroeger. Sommige retailers willen zich daarom niet meer zo lang aan een locatie verbinden en vragen dus vaker dan voorheen om korter lopende huurcontracten. Dat betekent echter wel dat ook de belegger zich hierop moet gaan aanpassen. Sowieso moet de hedendaagse belegger zich actiever met het winkelvastgoed bezig houden, het actief marketen en in nauw contact met de ondernemers blijven. Korter lopende huurcontracten zijn ook niet per definitie nadelig, omdat er ook betere bijgestuurd kan worden op de branchering en de veranderingen in de markt. Wij zijn in gesprek met zowel fondsen als particuliere beleggers waarvan wij denken dat ze bij dit profiel passen. En die geloven in de binnenstad als plek waar dingen kunnen. Aalmarkt/ Catharinasteeg is daar het beste voorbeeld van.’ ← www.catharinasteeg.nl

scn 2013 | 6 9


huurzaken

John Nijsten start een nieuwe artikelenreeks over huurkwesties in het winkelvastgoed.

Verbeteringen door huurder Huurprijswijziging 7:303 bw

B

door john nijsten

ij de vergelijking van winkelruimten is in beginsel de staat van het pand zoals die bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst bepalend. Zo kan een huurder niet winkelverkoopoppervlakte, wvo, omzetten in overige ruimte ten nadele van de verhuurder in een huurprijsprocedure. Wel is het verstandig dat de verhuurder bij wisseling van huurder hieraan aandacht besteedt. De (eerste) huurder heeft vooral bij units in planmatige centra de begane grond nader ingedeeld. Gezien vanuit verhuurderskant moet worden vermeden dat een opvolgende huurder zich op het standpunt stelt dat hij zowel wvo als overige oppervlakte heeft gehuurd. Maar ook andersom komt voor en wel voornamelijk bij solitaire panden. Op de begane grond wordt door de huurder wvo gecreĂŤerd waar voorheen overige ruimte was of zelfs slechts onbebouwd terrein. Artikel 7: 303 kent hiervoor een regeling. Algemeen juridisch Op grond van artikel 303 lid 3 wijst de rechter een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Aan voormelde bepaling ligt volgens de Hoge Raad de gedachte ten grondslag dat wanneer de overeengekomen huurprijs niet langer overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en de rechter op die grond de huurprijs vaststelt die voortaan tussen partijen heeft te gelden, de billijkheid vergt dat verbeteringen van het gehuurde welke de huurder op zijn kosten heeft aangebracht, bij die vaststelling buiten beschouwing blij-

10 scn 2013 | 6

ven. Ook bij de beoordeling van een vordering tot huurprijsverlaging moet dus worden uitgegaan van de toestand van het gehuurde zoals die ten tijde van het instellen van de vordering zou zijn geweest als de door de huurder aangebrachte verbeteringen niet zouden zijn uitgevoerd. Naar mijn mening kan dus gesteld worden dat in plaats van het bepaalde in artikel 7:303 lid 3 bw als toetsingscriterium geldt dat verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht buiten beschouwing worden gelaten. Praktijk Mijn meest memorabele procedure was een procedure tussen het abp en Vendex. Het abp, dat toen nog centraal haar vastgoedactiviteiten uitoefende, had van een regionale vastgoedgrootheid een fabriekshal gekocht gelegen te Maastricht aan de Franciscus Romanusweg voor ruim twee miljoen gulden. Deze werd als winkelruimte aan Vendex verhuurd voor twee maal tien jaren met de bevoegdheid voor Vendex tot onderverhuur over te gaan. De huurprijs was conform de aard van het gehuurde, een hal. Door de overeengekomen bestemming werd deze echter winkelruimte. Vendex verbouwde deze hal voor meer dan vijf miljoen gulden waarna onder meer een supermarkt en een doe-het-zelfzaak hier gingen exploiteren. Na het verstrijken van de eerste tienjarenperiode wenste het abp nadere huurprijsvaststelling. Zij verwees daartoe naar de huurprijzen die o.a. supermarkten in nabijgelegen wijk- c.q. buurtwinkelcentra betaalden. Het belang was groot omdat het gehuurde totaal circa 8.600 m2 besloeg. De Bedrijfshuuradviescommissie, bhac,


huurzaken

had grote moeite om te bepalen wat de invloed van de investering door huurder op de huurwaarde was geweest. Zij beoogde de door Vendex verrichte investering door aftrek te verdisconteren in de huurwaarde. Uiteraard werd door mij zijdens het abp gesteld dat de gedane investeringen exploitatie gebonden waren en de huurwaarde niet hadden verhoogd. Na enkele jaren was de bhac er nog niet uit en de toenmalige kantonrechter bepaalde dat deze heilloze weg moest worden verlaten. Vergeleken diende te worden met de winkelruimtes op een naastgelegen industrieterrein, waaronder een tapijtenzaak en een beddenzaak. Aldus geschiedde en na zes jaren procederen kon voornoemde kantonrechter op

huurder op zijn kosten secundaire bedrijfsruimte ombouwt tot winkelruimte. Op grond van het wettelijk uitgangspunt en de daarop gebaseerde jurisprudentie is dus uitgangspunt de toestand van het gehuurde, zoals die ten tijde van het instellen van de vordering zou zijn geweest als de huurder geen huurwaarde verhogende verbeteringen zou hebben aangebracht. Dat lijkt logisch maar in de praktijk kan dit tot een steeds onbevredigender wordende situatie leiden. modezaak Een modezaak huurt in 1994 170 m2 wvo met circa 95 m2 overige ruimte. De eerste 90 m2 wvo vormen een smalle ruimte en de laatste 80 m2 wvo een wat bredere. De secundaire ruimtes liggen rechts naast de

Franciscus Romanusweg nu

basis van het rapport van de bhac de nadere huurprijs vaststellen. Hoewel de huurprijs per m2 slechts ongeveer de helft was van de geëiste moest Vendex toch 1,3 miljoen gulden nabetalen. Belangrijkste kwesties Zo spectaculair zijn niet alle kwesties. Twee soorten investeringen door huurders springen er qua belangrijkheid uit. De eerste is dat een huurder op zijn kosten een gehuurde winkelruimte op grond van verhuurder uitbreidt. De tweede soort is dat een

wvo en bestaan uit allerlei wel en niet afgesloten hokken. De verhuurders, erven, laten zich waarschijnlijk niet, althans onvoldoende, adviseren en geven huurder toestemming om op zijn kosten bij aanvang van de huurovereenkomst vrijwel alle binnenmuren te slopen en deze maakt er een prachtige winkelruimte van ongeveer 265 m2 van. Daartoe wordt de opgang naar de door een van de erven bewoonde bovenwoning door huurder verlegd teneinde meer vrije ruimte voor in de winkel te creëren.

Zijn de verhuurders nu eeuwig de dupe van hun beslissing?

In 2006 is er een indeplaatsstelling. De in de plaats gestelde huurder neemt alle rechten en verplichtingen over. Vervolgens gaan de verhuurders voor nadere huurprijsvaststelling. De door partijen benoemde deskundigen gaan conform de jurisprudentie uit van de situatie in 1994. Zij zoneren zodanig dat de eerste 90 m2 voor 100%, de tweede 80 m2 voor 75% en de secundaire ruimten van 95 m2 voor 50% worden gewaardeerd. Herleid 197,5 m2. Indien de huidige toestand uitgangspunt zou zijn geweest, had het in de functionele methode voor de hand gelegen helemaal geen correctie door te voeren, dus herleid 265 m2. Dat scheelt 67,5 herleide vierkante meters. Dit aantal maal de referentiehuurprijs van circa € 500 per m2 is € 33.750, en dat jaarlijks. Louter omdat de verhuurders in 1994 de verbouwing aan de huurder hebben overgelaten. Vragen Zijn de betreffende verhuurders nu voor de eeuwigheid de dupe van hun beslissing om de oorspronkelijke huurder de verbouwing met uitbreiding van de wvo te laten uitvoeren als de huurovereenkomst niet eindigt? Over deze en andere vragen is veelvuldig tot bij de Hoge Raad geprocedeerd. Zo noem ik: • hebben de verbeteringen tot verhoging van de huurwaarde geleid? • is huurder door verhuurder voor de kosten van deze verbeteringen gecompenseerd? • moet verdisconteerd worden dat het pand bijzonder geschikt was voor verbetering? • is door tijdsverloop de huurwaarde van deze verbeteringen verminderd c.q. geëindigd? Met betrekking tot de laatste twee vragen trof ik in recente deskundigenrapporten nog overwegingen aan die op gespannen voet staan met het besliste door de Hoge Raad hierover. In de volgende afleveringen zullen deze vragen met voorbeelden aan de orde komen. ← scn 2013 | 6 11


review

hema

Winkelen, waar gaan we heen?

12 scn 2013 | 6


review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Op dit moment kent vrijwel elk gemiddeld wijkwinkelcentrum een hema

Oer-Hollands en een van de bekendste merken in Nederland: de Hema. Maar sinds de opening van de eerste winkel in Amsterdam is er heel wat veranderd. Zo is het bedrijf ook in Frankrijk en Luxemburg actief. Echt hema!

‘E

cht hema’, ‘Ik ga voor hema’, wie kent ze niet; deze hema slogans? De hema staat! Het is waarschijnlijk de bekendste en een van de meest geliefde en bezochte winkelformules in Nederland. Ik heb regelmatig gedacht: als ik ga emigreren, zal ik vooral de hema missen. En dat is ook precies hetgeen ik verneem van mijn geëmigreerde vriendinnen. Hoe doe je dat; zo’n winkelformule opbouwen? Die vraag was de aanleiding om voor deze artikelenreeks, waarin we bijzondere, zich onderscheidende formules beschrijven, de hema te benaderen. Ik maakte een afspraak met Emile Ruempol, director business development, real estate and construction en Inge van Baarsen, adjunct hoofd corporate communicatie bij hema. Toen we de afspraak maakten, was nog niet publiek bekend dat de hema ook notarisdiensten als een samenlevingscontract of een testament zou gaan leveren en ziektekostenverzekeringen zou gaan verkopen. Tegen de tijd dat het interview plaatsvond, kwam het net in de publiciteit. Later in dit artikel kom ik hier op terug. Eerste HEMA De eerste winkel van de Hollandsche Eenheidsprijzen Maatschappij Amsterdam, afgekort h.e.m.a. ging open op 4 november 1926 in de Amsterdamse Kalverstraat. Arthur Isaac en Leo Meyer wilden goede

producten tegen een lage prijs toegankelijk maken voor iedereen. Het warenhuis voor de gewone man of vrouw verkocht producten tegen eenheidsprijzen van 10, 25 en 50 cent. Vanaf de eerste dag stond hema voor eenvoud, duidelijkheid, kwaliteit en eerlijkheid. In 1927 werd een winkel buiten Amsterdam geopend en een jaar later waren er al tien vestigingen. Groei Vanaf 1958 opende hema in hoog tempo nieuwe filialen, met als doel in elke grote plaats over een vestiging te beschikken. Deze snelle expansie werd mede mogelijk doordat de formule als eerste in Nederland met franchisenemers ging werken. Het aantal vestigingen groeit nog steeds. Op dit moment heeft hema 525 winkelvestigingen in Nederland, waarvan ongeveer de helft uitgegeven is in franchise. In de winkel is het verschil tussen een filiaal en een franchisenemer niet te zien. Tot de eeuwwisseling troffen we vestigingen van de hema vooral in centra van grotere plaatsen. Omdat echter o.a. de bereikbaarheid beperkter werd in dit soort gebieden, de parkeerkosten omhoog gingen en consumentengedrag aan verandering onderhevig was, mede als gevolg van internet, besloot hema zelf haar klanten op te zoeken. Ook in kleinere dorpen en wijkwinkelcentra opende de formule winkels en er werd gestart met een webshop. Sindsdien is er continu doorontwikkeld; in toenemende

Voorbeeld van de nieuwe styling in HEMA’s

mate werden nieuwe markten ontdekt, waarvoor concepten ontwikkeld werden. Op dit moment kent vrijwel elke kleine stad, elk groot dorp en elk gemiddeld wijkwinkelcentrum een vestiging van hema. Concept is maatwerk In Nederland heeft hema verschillende winkelconcepten ontwikkeld, elk passend bij de specifieke locatie en het winkelvloeroppervlak. Zo is de kleinste vestiging in Nederland 15 m2 wvo. Deze winkel is een take away, bevindt zich op Schiphol en verkoopt drankjes, broodjes en warme snacks. De grootste vestiging in Nederland bevindt zich in Rotterdam met 3.500 m2 wvo. hema beschikt over zo’n 210 winkelvestigingen die groter dan 1.000 m2 wvo zijn. Dit zijn 80 eigen vervolg op pagina 14 → scn 2013 | 6 13


thema

De Franse hema ziet er heel anders uit dan de Nederlandse of iets te eten. Recent is hema gestart met een stand alone beautyformule. Inge vertelt: ‘Hier worden alle musthaves verkocht die nodig zijn voor een stralend uiterlijk. hema heeft een belangrijke positie in deze markt en de missie van hema is dat we het leven van onze klanten leuker en makkelijker willen maken. Bij de wereld van make-up past een stuk beleving en inspiratie die we onze klanten graag op deze manier willen bieden. In de Amsterdamse Kalverstraat, in Haarlem en in Parijs Belle Epine bevinden zich deze speciaalzaken en de ervaringen zijn tot nu toe positief. Daarnaast hebben alle grote hema-winkels een beautyshop-in-shop.’ Het interieur van de HEMA in Amstelveen

14 scn 2013 | 6

winkels en 130 franchisenemers. Een groot deel van deze grote winkels wordt op dit moment opgewaardeerd tot flagshipstores. Ze ogen licht, ruim en transparant en zijn gericht op recreatief en inspirerend winkelen. Er is veel aandacht voor een aantrekkelijke presentatie van de artikelen. Door de winkel heen treffen we verschillende counters met artikelen, die vooral een decoratieve rol vervullen. Deze winkels sluiten naadloos aan bij de toenemende behoefte van klanten en gasten om een plezierige en inspirerende beleving te hebben tijdens het winkelen. Deze grote winkels bieden het complete assortiment van de hema. De buurtwinkels van ca 300 tot 450 m2 wvo zijn functioneler ingericht. Het assortiment is aangepast aan de specifieke locatie. Zo kennen deze winkels soms wel een gebakafdeling en soms niet, afhankelijk van de omgeving waar de winkel zich bevindt en de mogelijkheden van de winkelruimte. Er bevinden zich verschillende hema-winkels op ns-stations. Deze winkels verkopen een aangepast assortiment dat gericht is op reizigers die haast hebben en snel iets nodig hebben, zoals een paraplu, een panty

HEMA internationaal Sinds 1984 gaat hema ook internationaal. In dit jaar ging de eerste winkel in België open. Daarna volgden Duitsland, Luxemburg en Frankrijk. Ook internationaal ontwikkelt hema haar formules zodanig dat deze passen bij de cultuur in het specifieke land en gebied. Zo ziet de hema in bijvoorbeeld Frankrijk er heel anders uit dan in Nederland. Verkoopt hema in Nederland zo’n 20 duizend verschillende artikelen, in Frankrijk zijn dat er zesduizend op dezelfde oppervlakte. In Frankrijk richt hema zich vooral op huishoudelijke artikelen, beauty, woonaccessoires en schrijfwaren. Daarnaast doen de koek en het snoep het er erg goed, vooral de stroopwafels. In Frankrijk worden andere eisen gesteld aan mode, waardoor deze productgroep van de hema minder interessant is dan in Nederland. En in Frankrijk zijn de klanten gevoeliger voor de uiterlijke verzorging van de winkels en voor een bepaald logisch systeem in inrichting. Daarom worden daar ook de kleinere winkels van ca 450 m2 creatief en inspirerend ingericht. Daarnaast zijn alle artikelen per functie


thema

Grote foto: het personeel poseert in de allereerste HEMA in de Kalverstraat, Amsterdam. Kleine foto’s:interieur van HEMA in Frankrijk.

gegroepeerd. Zo kennen de winkels in Frankrijk een afdeling voor de badkamer, de woonkamer, de keuken enz. De kleinste hema-winkel bevindt zich op Gard du Nord in Parijs. Deze winkel is 70 m2 en verkoopt beauty (nagellak, zakdoekjes, sokken), food (chips, koekjes, koffiepads), study (batterijen, notebooks, pennen) en seizoensartikelen. Onderzoek In elke markt die hema wil penetreren wordt uitgebreid onderzoek gedaan naar de wensen, verwachtingen en cultuur van de potentiële klanten in de omgeving. Daar wordt met het concept dan zoveel mogelijk bij aangesloten en dit wordt voortdurend geëvalueerd. En hema is 24/7 bereikbaar via hema.nl, hema.fr en hema.be. Maatschappelijk verantwoord en betrouwbaar Alle artikelen bij hema zijn van het eigen huismerk en speciaal door hema getest en voor hema ontwikkeld. Alle artikelen zijn van betrouwbare kwaliteit voor een zo laag mogevervolg op pagina 16 → scn 2013 | 6 15


review

← vervolg van pagina 15 lijke prijs. ‘hema staat midden in de samenleving. We voelen ons verantwoordelijk en we nemen onze verantwoordelijkheid door consequent goede producten voor een geringe prijs aan te bieden. Daarbij staat een juiste balans tussen mens, milieu en bedrijfsvoering centraal,’ vertelt Emile enthousiast. Deze verantwoordelijkheid wordt goed zichtbaar door bijvoorbeeld de samenwerking met de stichting Return to Sender. return to sender De eerste Return to Sender & hema samenwerkingscollectie lag in najaar 2007 in de Nederlandse vestigingen van hema. Gezamenlijk delen hema en Return to Sender de doelstelling producenten uit de armste regio’s in de wereld aan een afzetmarkt te helpen. Hiermee krijgen deze producenten een kans op een betere toekomst.

Return to Sender gelooft dat eerlijke handel de motor is achter duurzame economische ontwikkeling. Wanneer Return to Sender winst maakt, vloeit deze terug naar educatieve projecten waarmee het ondernemerschap en de zelfstandigheid van de producenten gestimuleerd wordt. Alle basisshirts zijn gemaakt van biologische katoen en de cosmetische producten worden niet op dieren getest. hema verkoopt Rainforest, Alliance-koffie en Fair Trade-thee. Afval wordt zoveel mogelijk gerecycled en lege batterijen kunnen bij hema ingeleverd worden. De voor hema ontwikkelde wasmiddelen 16 scn 2013 | 6

Doordat hema zich consistent en consequent gedraagt als winkelformule, is het een merk op zich geworden

belasten het milieu minimaal en de chocoladeletters zijn utz-gecertificeerd, dat wil zeggen: gemaakt van verantwoorde verbouwde cacao. En zo zijn er nog veel meer artikelen, die verantwoord geproduceerd worden. Daarnaast steunt hema nog een aantal goede doelen. Uniek ‘In 1983 hebben we voor het eerst de jaarlijkse ontwerpwedstrijd uitgeschreven,’ vertelt Inge. ‘Die wedstrijd vindt nog steeds plaats. hema streeft ernaar om een of meer ontwerpen ook daadwerkelijk in productie te nemen. Dat is natuurlijk ook voor de winnaar een mooie beloning.’ HEMA als merk hema bestaat dit jaar 87 jaar in Nederland en is uitgegroeid tot een van de meest betrouwbare en herkenbare winkelformules in het Nederlandse straatbeeld. Alle producten zijn van het huismerk, zijn betrouwbaar en aardig geprijsd. De service en klantgerichtheid zijn optimaal. Een artikel ruilen is geen probleem, noch er een terugbrengen. Zonder verdere vragen ontvangt de klant zijn geld retour. Doordat hema zich vanaf de eerste dag consistent en consequent gedraagt als winkelformule, is het een merk op zich geworden. Deze kracht van hema biedt de gelegenheid het productenas-

sortiment uit te breiden met diensten. In 2004 begon men met de verkoop van verzekeringen, waaronder auto- en dierenverzekeringen. In oktober van dit jaar verraste hema heel Nederland door notarisdiensten te gaan verkopen. Voor een samenlevingscontract of testament kun je voor € 125,- terecht bij hema. En sinds begin november van dit jaar kun je ook je zorgverzekering bij hema afsluiten tegen een heel scherpe prijs. Bovendien is je hemazorgpas goed voor 10% korting op bijna alle aankopen die je bij hema doet. hema levert deze diensten door met gevestigde notarissen en verzekeringsmaatschappijen samen te werken. Het klinkt als het ultieme loyalty systeem. Op het moment dat dit artikel


column

geschreven wordt, loopt het storm bij de verkoop van deze nieuwe diensten. In de markt wordt er uiteenlopend gereageerd. Klanten zijn enthousiast, terwijl er door de reguliere aanbieders van de genoemde diensten gemengd gereageerd wordt. Die dienstverleners die niet verbonden zijn met de nieuwe diensten van hema zijn in het algemeen not amused en sommen met grote graagte de door hen veronderstelde nadelen op. Zouden ze zich bedreigd voelen? Voor hema is de omvangrijke publiciteit alleen maar goed. Ambitie Vanaf 1926 is hema gericht geweest op groei en dat is tot op de dag van vandaag niet veranderd. De Nederlandse en Belgische markt is met de reguliere hema-warenhuizen redelijk verzadigd. Voor formules zoals de beautywinkels is er naar verwachting nog voldoende markt om nationaal verder te groeien. Ook de dienstenmarkt die de organisatie aan het betreden is, biedt nog ruimte voor expansie. Internationaal kan hema nog enorm uitbreiden. Zowel de markten van Duitsland en Frankrijk bieden nog genoeg ruimte. Daarnaast kijkt hema ook uit naar expansiemogelijkheden naar landen waar de organisatie nog niet vertegenwoordigd is. Successtory Terugkijkend op het interview, de rondleiding door de winkel en alle informatie die beschikbaar is, kan niet anders geconcludeerd worden dan dat hema een successtory is. Op unieke wijze weet de formule zich te onderscheiden door gewoon te blijven; van iedereen te zijn. Voordat ik vertrek, koop ik nog even een worst. �

de fouw Garantiegevers opgelet!

B

ij het aangaan van een huurovereenkomst worden er vaak bank- en/of concerngaranties overeengekomen, waarbij de huurder een bank- en/of concerngarantie ten behoeve van de verhuurder stelt. Lange tijd bestond er discussie over de vraag of deze bank- en concerngaranties een verhuurder in het geval de huurder failliet gaat zekerheid bieden voor de schade die een verhuurder lijdt als gevolg van de leegstand van het gehuurde. De Hoge Raad heeft onlangs een uitspraak gedaan, het zogenoemde Romaniaarrest, waarin hierover duidelijkheid is gegeven. De Hoge Raad heeft bepaald dat het faillissement van een huurder geen verandering brengt in de verplichtingen van een garantiegever (garantiegevers kunnen bijvoorbeeld banken, moedermaatschappijen of derden zijn), tenzij er iets anders is overeengekomen. Dit betekent dat een verhuurder de bank- of concerngarantie mag aanspreken voor leegstandschade in geval van faillissement van de huurder, als de garantiegever de verplichting van de huurder tot vergoeding van deze schade heeft gegarandeerd, of de garantiegever een eigen verplichting heeft om de leegstandschade te vergoeden. Voorts volgt uit deze uitspraak dat garantiegevers hun vordering op de huurder die failliet is gegaan, niet ter verificatie in het faillissement van de huurder kan indienen. Het behoeft geen nadere toelichting dat garantiegevers hier niet zo blij mee zullen zijn. De vraag die nu voorligt is of er mogelijkheden bestaan om dit te ondervan-

gen. Gedacht zou kunnen worden aan het vestigen van een pandrecht door de garantiegever op de vorderingen van de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst. Of dit het gewenste resultaat zal opleveren zal nog uitgewezen moeten worden. Kortom, de gevolgen van het Romania-arrest zijn van belang voor zowel bestaande als voor nieuw op te stellen bank- en concerngaranties. Voor bestaande bank- en concerngaranties is door deze uitspraak duidelijk geworden dat de verhuurder een beroep zal kunnen doen op de bank-/ concerngarantie, maar dat de garantiegever op zijn beurt zijn vordering op de failliete huurder niet ter verificatie zal kunnen indienen in het faillissement. Bij het aangaan van nieuwe bank- en concerngaranties is het slim om daarin duidelijk op te nemen of deze garantie ook strekt ter zekerheid van leegstandschade voor de verhuurder.

H

oewel voor banken oplettendheid is geboden, geldt dit dus ook voor moederbedrijven die bereid zijn een concerngarantie te verstrekken. Ze lopen immers het risico dat indien hun dochter failliet gaat, de verhuurder een beroep zal doen op de concerngarantie voor de leegstandsschade, zonder dat de moeder deze vordering op haar beurt in het faillissement van de failliet gegane dochter kan indienen. � anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2013 | 6 17


nieuws

Nieuw waarschuwingssysteem voor vastgoedeigenaren en beheerders

O

mgevingsAlert is oorspronkelijk een op de burger gerichte app waarmee men op de hoogte kan blijven van zaken in de eigen omgeving. Denk aan een verbouwing in de straat, een uitbouw bij de achterburen, een plan voor nieuwe industrie of het kappen van bomen. Het zijn zaken die de burger kunnen raken en die – ondanks publicatie in de huis-aan-huiskrant – niet altijd bekend zijn. Kortom, de app OmgevingsAlert voorzag in een behoefte en de ontwikkelaars wonnen hiermee de Nationale App Prijs 2013. Ruim twintig gemeenten zetten de app nu actief in bij de communicatie naar de burgers. Nu is er ook een op professionele gebruikers gerichte website. Christiaan Rasch van OmgevingsAlert vertelt over dit product: ‘Wij merkten naar aanleiding van onze ‘burgerversie’ dat er ook interesse bestond bij professionele partijen die te maken hebben met de openbare ruimte. Een heel ander verhaal, want het gaat dan niet alleen meer om de particulier die wil weten wat er binnen een straal van 500 meter rondom zijn woning gebeurt, maar om een vastgoedeigenaar met vele panden verspreid over een groot gebied. Dat maakt het vele malen complexer om goed op de hoogte te blijven van alle vergunningaanvragen en andere lokale bekendmakingen. En er zijn natuurlijk nogal wat zaken die spelen in de openbare ruimte of in het privédomein, die invloed kunnen hebben op de waarde van je vastgoed. Denk aan het aanvragen van een horecavergunning naast je winkel. Maar ook ontwikkelingen die niet direct plaatsvinden op of naast jouw vastgoed kunnen van belang zijn, zoals veranderingen in de verkeerssituatie. Voor een winkelcentrum kan dit invloed hebben op de bereikbaarheid.’ Vertaalslag OmgevingsAlert heeft het geluk gehad in Syntrus Achmea een welwillende marktpartij te treffen, die bereid was mee werken aan de ontwikkeling. ‘Wij hebben best verstand van de techniek van nieuwe media en van de complexiteit van lokale bekendmakingen en vergunningen, maar de vertaalslag naar deze groep gebruikers is best lastig 18 scn 2013 | 6

Als je buren kernfabriek Nee, OmgevingsAlert is geen vervanging voor de sirene die af zou kunnen gaan bij een calamiteit. Maar het product heeft wel een waarschuwende werking, in dit geval voor vastgoedeigenaren en beheerders. voor een buitenstaander. Daarbij komt dat ook de overheid niet eenduidig met deze informatie omgaat. Er moet dus een vertaalslag gemaakt worden met die data van 350 lokale overheden. En dan zijn er nog de decentrale overheden. Als je als vastgoedeigenaar van alle aanvragen en verstrekkingen op de hoogte wilt blijven, dan is dat bijna ondoenlijk.’ Mcdemo Hoe wordt al deze informatie aan de gebruiker getoond? Christiaan Rasch: ‘Voor de professionele gebruiker vonden wij een internetapplicatie beter dan een app. Overigens is de informatie ook goed op een tablet afleesbaar, dus zo heel veel maakt

Veel zaken in de openbare ruimte hebben invloed op de waarde van je vastgoed

het ook weer niet uit. Als vastgoedeigenaar of –beheerder kun je heel gemakkelijk zelf objecten toevoegen.’ Aan de hand van zijn McDemo laat Christiaan zien hoe deze tool er voor een bedrijf als McDonalds uit zou zien: ‘Het is heel gemakkelijk om de objecten over een aantal gebruikers te verdelen, bijvoorbeeld als een beheerder alleen voor Noord-Holland verantwoordelijk is. De gebruiker wordt dan niet overvoerd met informatie die toch niet onder zijn verantwoordelijkheid valt. Vervolgens kan de gebruiker instellen welke soort informatie getoond moet worden. Bijvoorbeeld omgevingsvergunningen in een straal van 500 meter rondom zijn panden. Of vergunningen waarin het woord ‘winkel’ voorkomt in een straal van 5000 meter. Maar ook drank- en horecavergunningen, bestemmingsplan-wijzigingen, milieuvergunningen, evenementenvergunningen en meer zijn mogelijk. Die kan ik allemaal hun eigen straal en dus importantie meegeven. Wij raden de gebruiker aan om bij wijze van wekelijkse routine het dashboard te openen en te kijken bij welke locaties mutaties staan aangegeven. Vervolgens klik je op zo’n mutatie en zie je wat er speelt. Zo simpel is het.’


nieuws

Christiaan Rasch demonstreert OmgevingsAlert voor professionele gebruikers

een gaan bouwen Gebruikers kunnen het systeem ook passief gebruiken en alleen kijken naar de emailalerts die wekelijks toegezonden worden. ‘Als je in je eentje 200 objecten wilt beheren en je stelt de straal heel ruim in, dan krijg je –zeker in de grote steden– heel veel meldingen. Je moet daar dus verstandig mee omgaan.’ markeren en inzoomen OmgevingsAlert Pro toont zowel aanvragen als verstrekkingen: ‘Je hebt dus in principe altijd nog de gelegenheid te reageren en een zienswijze of een bezwaar in te dienen op een aanvraag.’ Het dashboard voor de professionele gebruiker toont na het klikken op een mutatie de informatie. Zo wordt van een standplaatsvergunning voor kerstbomenverkoop ook de locatie op een kaart getoond. De gebruiker kan zo’n melding markeren voor later gebruik. Ook kan de informatie eenvoudig gedeeld worden met collega’s en in alle gevallen kan ‘ingezoomd’ worden op nadere informatie aan de hand van koppelingen. ‘Je komt dan rechtstreeks uit op de juiste plek van de vergunningverlenende instantie. verzamelde data Waar haalt OmgevingsAlert de gegevens vandaan? Christiaan Rasch: ‘Wij gebruiken de data van de Rijksoverheid. Dat zijn dus de verzamelde data van gemeenten, waterschappen en provincies. Deze data worden op één punt verzameld en wij tappen daar van af. Dat klinkt eenvoudig, maar is het

Wij raden de gebruiker van de website aan om wekelijks even een kijkje te nemen niet omdat de data niet op uniforme wijze ingevoerd wordt. Zo staat bij de ene gemeente bijvoorbeeld de omschrijving ‘uitbreiding bakkerij’, terwijl de andere gemeente dit ‘inzake WABO’ noemt.’ Christiaan merkt op dat er nog geen volledige dekking geboden kan worden: ‘Maar het blijft hoe dan ook een enorme vooruitgang. Bovendien neemt het dekkingspercentage snel toe, naar verwachting in 2014 tot 75 tot 80 procent. Dit heeft onder andere te maken met nieuwe wetgeving per 1 januari waardoor er voor gemeenten een verplichting tot digitale publicatie ontstaat. Dat het volgend jaar –ondanks de wetgeving– nog geen 100 procent is, komt doordat gemeenten er ook voor mogen kiezen niet centraal aan te leveren, maar de data via bijvoorbeeld alleen een eigen website te publiceren.’

vertalen en verrijken Hoewel de centrale data in principe voor iedereen toegankelijk zijn, is het gebruik er van nog niet zo gemakkelijk: ‘Het vereist flink wat programmeursvaardigheden om er een bruikbaar geheel van te maken. Bepaalde vermeldingen moeten ook eerst ‘vertaald’ en ‘verrijkt’ worden, wil de gebruiker er wat aan hebben. Wij hebben daar inmiddels zo’n twee jaar ervaring mee en het resultaat is nu zichtbaar in onze webapplicatie. Daarnaast hebben wij regelmatig contact met het ministerie om af te stemmen hoe die datainput verbeterd kan worden.’ ‘We kunnen dus nog geen volledige garantie geven dat alles erin staat of helemaal correct is. Dat melden we ook aan onze gebruikers. Toch staat de gebruikswaarde van OmgevingsAlert nu al vast. Zeker ten opzichte van de oude huis-aan-huiskrant is er veel gewonnen.’ ← OmgevingsAlert wordt aan klanten op abonnementsbasis beschikbaar gesteld. Voor meer informatie kunt u Christiaan Rasch bereiken op christiaan@omgevingsalert.nl en 06-28769187. Zie ook www.omgevingsalertpro.nl scn 2013 | 6 19


Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Al 30 jaar Een beslissing over vastgoed is een miljoeneninvestering. U wilt dus kunnen bouwen op betrouwbare en inzichtelijke marktcijfers. Strabo is feitelijk onmisbaar. Strabo is de afgelopen 30 jaar dé specialist in marktonderzoek en vastgoedinformatie. Wij kennen de Nederlandse vastgoedmarkt door en door. Strabo beschikt over de betrouwbaarste en compleetste vastgoedtransactiedatabase (VTIS). En Strabo heeft een eigen veldwerkteam. Wij behalen ongekend hoge responsepercentages. Onze onderzoeks- en adviesrapporten zijn kraakhelder qua taal en vlijmscherp qua analyse.

Winkelcentra ) Hoeveel bezoekers telt uw winkelcentrum? Wat zijn de bestedingen en hoeveel bedraagt de omzet? Hoe groot is het verzorgingsgebied? En hoe ‘beleven’ de consumenten uw winkelcentrum? Door middel van passantentellingen (in nauwe samenwerking met FootFall), -enquêtes, koopstromenonderzoek en ondernemersonderzoeken, brengt Strabo vraag (consument) en aanbod (de ondernemer/retailer) in kaart. Betrouwbaar. Verifieerbaar. Onafhankelijk.

Bewonersonderzoek )

s t r a b o)

Strabo combineert kennis van de woningmarkt met kennis van veldwerk onder huurders. Autochtoon of allochtoon, schriftelijk, aan-huis of online: wij realiseren responsecijfers van meer dan 90%.

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Vastgoedtransacties ) VTIS (Vastgoed Transactie Informatie Systeem) is dé standaard voor vastgoedprofessionals. Wij beschikken over 100.000 transacties van kantoren, bedrijfsruimten en winkels. Meer dan wie dan ook. Bel ons voor een vrijblijvende demo!

STRABO BV HERENGRACHT 560

POSTBUS 15710 1001 NE AMSTERDAM

T 020 626 08 17 STRABO@STRABO.NL

www.strabo.nl

Maak kennis met 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.


nieuws

Op 21 november organi­seerden ssm Retail Platform, nrw en

Shop and

Platform Binnenstads­ management gezamenlijk het congres Shop and the City.

the city

De dag viel in twee delen uiteen, met ’s ochtends onder meer de presentatie van het rapport Look Listen Learn en ’s middags de bekendmaking van de Beste Binnenstad 2013–2015.

SCN maakte een video­ interview met Henk Gianotten, waarin hij ingaat op punten uit het nieuwe rapport Look Listen Learn.

voor winkelcentra en winkelgebieden wordt beoordeeld met een rapportcijfer 7,4. Een duidelijk hogere score dan in de onderzoeken uit 2008 en 2003. Internetwinkels scoren net als in 2008 een 7,5. internet De verkoop via internet groeit nog steeds maar steeds minder hard. De verwachting is dat in 2018 maximaal een tiende van de detailhandelsbestedingen via internet gaat. De fysieke winkel heeft dus zeker nog toekomst, mits sprake is van een transparant aanbod (en dus vooral ook cross channel), gemak, efficiency en beleving en vooral ook ‘waar voor je geld’ wordt geboden. Een op de vijf consumenten zegt vooral gericht te zijn op internetwinkels. Dit betekent dat 80 procent allerminst verloren is voor de fysieke winkelomgeving. Kansen te over, al moet de sector (de winkels maar bijvoorbeeld ook eigenaren van winkelcentra) wel mee in de veranderingen en zal er blijvend hard moeten worden gewerkt om de gunst van de consument vast te houden en waar mogelijk te versterken. ←

Maurice de Hond

D

e bekende retaildeskundige Henk Gianotten presenteerde tijdens het congres Shop and the City de onderzoeksresultaten van het eens in de vijf jaar terugkerende onderzoek van SSM Retail Platform (www.ssmretailplatform. com), onder de titel Look Listen Learn. Het onderzoek biedt een uniek inzicht in het winkelgedrag van de consument anno 2013 en de veranderingen daarin ten opzichte van 2003 en 2008. Dagvoorzitter Chazia Mourali en opinieleider Maurice de Hond daagden de aanwezigen op een interactieve wijze uit de resultaten te vertalen in praktische oplossingen. Daar werd flink gebruik van gemaakt, gezien het aantal tweets dat voorbij kwam! Het onderzoeksrapport kunt u downloaden via uw tablet of smartphone door de QR-code te scannen die bij dit artikel staat.   Conclusies Enkele belangrijke conclusies uit het rapport zijn dat niet de internetverko-

Henk Gianotten

pen maar het consumentenvertrouwen en de economie debet zijn aan de achterblijvende omzetten van fysieke winkels. Daarbij winkelen Nederlanders nog steeds veel, al daalt wel de frequentie waarmee dit wordt gedaan. Nadat vanaf 1998 de waardering voor winkelen en boodschappen doen telkens daalde is daar in 2013 een kentering in gekomen. Van alle Nederlanders vindt 56 procent winkelen leuk. Winkelcentra en binnensteden voldoen ook steeds beter aan de consumentenwensen. De algemene waardering

Download het hele rapport hier!

#shopandthecity

scn 2013 | 6 21


serie

darwinvinken in winkelland

Survival of the fittest door jorine de soet

I

n het vorige nummer van Shopping Centre News zijn we een nieuwe artikelenreeks gestart. Een reeks waarin we de evolutietheorie, waaraan Charles Darwin een belangrijke bijdrage heeft geleverd met zijn onderzoek naar de aanpassingsvermogen van verschillende vinkensoorten op de Galápagoseilanden, als metafoor gebruiken. In deze artikelenreeks over de retailmarkt en de retailvastgoedmarkt bekijken we de ontwikkelingen in deze markten vanuit het perspectief van deze theorie. We gaan er daarbij van uit dat de mate van flexibiliteit van de winkelformule zich aan te passen aan veranderende vraagen aanbodfactoren, de alternatieve aanwendbaarheid van het bijbehorende vastgoed in relatie tot specifieke locatiekwaliteiten en de mate van de bereidheid tot samenwerking tussen alle stakeholders mede bepalend zijn voor het succes. Als de wereld om je heen verandert, maar je houdt zelf vast aan oude gewoonten en patronen, dan is ons inziens de kans groot dat je op termijn ten onder gaat. Retail in breder perspectief De afgelopen vijf tot tien jaar is de wereld sneller veranderd dan de vijfhonderd tot duizend jaar daarvoor. Dit betekent dat wij ons niet tot nauwelijks kunnen voorstellen aan welke veranderingen de wereld de komende vijf tot tien jaar onderhevig zal zijn. Vooral technologische ontwikkelingen hebben een enorme vlucht genomen. Daarbij heeft de hoge penetratiegraad van de digitalisering tot gevolg dat iedereen op elke plek in de De afgelopen vijf jaar is hele wereld zich op de hoogte kan stellen van alle macro-maatschappelijke-, de wereld sneller economische- en culturele ontwikkelinveranderd dan in gen. Op dit moment zijn er in de hele de vijfhonderd jaar wereld meer mensen die toegang hebben tot internet dan die toegang hebben daarvoor tot drinkwater. Uit een onderzoek in de 22 scn 2013 | 6

UK blijkt zelfs, dat de Britse inwoners de beschikbaarheid van internet een hogere prioriteit geven dan de beschikbaarheid van schoon water (onderzoek 2011 t.b.v. een expositie over water in het Science Museum in Londen) . Crisis Wereldwijd en in Nederland ervaren we inmiddels geruime tijd een economische en financiële crisis. Binnen Europa schijnt Nederland het niet zo goed te doen, hoewel er sinds kort enige positieve geluiden zijn waar te nemen. Zo neemt het consumentenvertrouwen neemt fors toe en zelfs wordt al gesteld dat we uit de crisis zijn. Maar of dat al in de winkels merkbaar is? Oorlog De enorme brandhaarden die we op dit moment waarnemen in vooral landen waar sprake is van moslimfundamentalisme, zijn exemplarisch voor deze tijd. Nog niet lang geleden dreigde er zelfs een mogelijke oorlog tussen Syrië en de VS. Het feit dat iedereen wereldwijd via internet toegang heeft tot informatie over deze situatie heeft hierbij een polariserend effect. Als hierdoor wereldwijd politieke spanningen toenemen, dan zien we dat terug in de media. Zo was onlangs nog te lezen dat er verschillende Nederlanders meestrijden in de internationale jihad in Syrië. Dit soort ontwikkelingen doen ook het vertrouwen in de binnenlandse veiligheid niet toenemen. In Nederland schijnt de dreiging nog heel beperkt te zijn, maar het dreigingsbeeld is wel aan verandering onderhevig. Milieu Het feit dat co2-uitstoot een wereldwijd item is waarover verschillende landen en werelddelen afspraken maken, is ook echt van deze tijd. In het vastgoed is dit ook doorgedrongen (zie het artikel over Redevco en haar inzet op het gebied van duurzaamheid en het terugdringen van de CO2-uitstoot).


serie

In het verlengde van deze crisis zien we het consumentenvertrouwen en daarmee het uitgavepatroon afnemen tijd kunnen beschouwen als een werkelijke wereldwijde transformatiefase, waarvan het einde nog niet in zicht is. Hierna beschrijven we kort een aantal effecten in ons land van de ontwikkelingen die we hiervoor beschreven hebben. Van aanbod naar vraag De zeer hoge penetratiegraad van internet onder onze inwoners heeft tot gevolg dat de macht tot besluitvorming in hun handen ligt. Door deze ontwikkeling is de markt van de detailhandel nadrukkelijk een vraaggestuurde markt geworden. Waren het voorheen de detailhandelsformules die bepaalden welke consumenten op welke plek welk aanbod konden vinden; als gevolg van internet staat het ieder individu vrij exact datgene aan te schaffen op het moment en op de plek waar hem of haar dat het beste uitkomt.

Zijstapje: Crisis in China In onze westerse cultuur kent het woord: ‘crisis’ een negatieve lading. Wij ervaren crisis als een noodsituatie waarbij het functioneren van een stelsel ernstig verstoord raakt. In China daarentegen bekijkt men de crisis vanuit een ander perspectief. Niet voor niets bestaat het Chinese woord voor ‘crisis’ uit twee karakters: 危机. Het eerste karakter 危 (wēi) betekent gevaar; het tweede karakter 机 (jī) betekent kans; niet uitsluitend negatief dus, zoals bij ons. De filosofische gedachte hierachter is: het is bedreigend, maar het biedt ook kansen. Deze benadering van een crisissituatie toont overeenkomsten met de benadering vanuit het perspectief van de evolutietheorie, die ervan uitgaat dat die actoren die zich het beste bij zich wijzigende omstandigheden aanpassen en deze als kans zien, zich beter staande zullen weten te houden dan degenen die zich niet aanpassen en slechts bedreigingen zien. Deze laatste soort wordt eerder bedreigd met uitsterving. Algehele transformatie Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de respectievelijk politieke, religieuze, sociale en milieu-ontwikkelingen die wereldwijd aandacht vragen. Nu zijn veranderingsprocessen van alle tijden. Verandering is altijd de enige constante. Maar het zijn juist de snelheid en de onoverzichtelijkheid van deze veranderingen, die maken dat we deze

Economische groei ten einde? Vanaf WO II kenden wij in de westerse samenleving eigenlijk alleen maar economische groei. We zien een enorme stijging in consumentenbestedingen en in materiële zin hebben we niets meer te wensen. Echter op dit moment ontstaat een toenemend economisch en financieel bewustzijn als gevolg van het feit dat we wereldwijd een verschuiving van economische machten ervaren. De economische opkomst van vooral de bric-landen (Brazilië, Rusland, India en China) en de achteruitgang van de westerse samenlevingen missen hun effecten niet. In ons land staat de krant dagelijks vol van de crisis, bezuinigingen en lastenverzwaringen. In het verlengde van deze crisis, maar ook als gevolg van andere voorkeuren en oriëntaties bij consumenten, zien we het consumentenvertrouwen en daarmee het uitgavepatroon afnemen. Dit vertaalt zich direct naar de markt van de detailhandel en in iets vertraagde vorm naar de markt van het detailhandelsvastgoed. Demografie en multicultuur Onze babyboomers bereiken de komende jaren de pensioengerechtigde leeftijd en de aanwas van nieuwe inwoners op basis van geboorten neemt af. Gevolg is een vergrijzende bevolking met andere wensen, verwachtingen en behoeften ten aanzien van retail. Dit zullen we in toenemende mate terug zien in ons winkelaanbod. Daarnaast heeft onze samenleving zich ontwikkeld tot een multiculturele samenleving. Inwoners met een andere vervolg op pagina 24 → scn 2013 | 6 23


serie

← vervolg van pagina 23 dan een Nederlandse of West-Europese achtergrond hebben in het algemeen een ander winkelgedrag. Ook dat zien we terug in ons winkellandschap. In toenemende mate zien we in kracht- en prachtwijken allochtone ondernemers hun winkel exploiteren. Hun producten kennen in het algemeen een andere prijs-kwaliteitverhouding (in de versproducten vaak beter) en een andere manier van presenteren. Daarnaast vestigen deze ondernemers zich minder vaak op A1-locaties. Milieubewustzijn Van de wereldwijde afspraken over reductie van CO2-uitstoot zien we op dit moment bijvoorbeeld al een heel concrete vertaling in een aantal binnensteden, waar plannen in voorbereiding zijn om vervuilende auto’s te weren. In Utrecht is deze nieuwe regel al vanaf 2015 van kracht. Naar verwachting zullen andere steden volgen. Ook op andere plekken in onze samenleving zien we een toenemend milieubewustzijn, dat zich o.a. uit in meer aankopen van biologische aard. Veel consumenten zijn bereid meer te betalen voor artikelen die op verantwoorde wijze tot stand zijn gekoChinezen schrijven ‘crisis’ als men; men wil liever een kip een combinatie van ‘gevaar’ die heeft mogen leven voor en ‘kans’ haar dood, dan één die niet eens heeft mogen leven (de plofkip). Ook in de confectie zien we meer artikelen verschijnen die biologische verantwoord geproduceerd zijn. De wegwerpmaatschappij maakt gedeeltelijk plaats voor een maatschappij waar spullen meerdere gebruikseigenaren kennen alvorens deze weggegooid worden. Marktplaats biedt iedereen de gelegenheid reeds gebruikte spullen aan te schaffen, zodat deze een tweede of derde leven hebben. Duurzaamheid is hiermee een begrip geworden dat verder gaat dan alleen maar minder energie verbruiken.

危机

Darwin en detailhandel(svastgoed) Kijken we vanuit de evolutietheorie naar de Nederlandse detailhandel en het bijbehorende vastgoed, dan zien we potentiële overlevers en potentiële uitstervenden. De mate van aanpassing aan de huidige veranderingen, waarvan we slechts een aantal voorbeelden gegeven hebben, zal bepalen wie onze winnaars zijn. In het eerstvolgende nummer gaan we in op het aanpassingsvermogen van verschillende soorten retail, de ontwikkelingen daarbinnen en de aankooplocaties. ←

Hierbij roepen wij vertegenwoordigers van retailpartijen op een bijdrage te leveren aan het volgende artikel in deze reeks. Dat kan via Twitter onder de hashtag #scn-darwinsretail of via een emailbericht aan redactie@scnews.nl of aan info@kordaatinruimte.nl.

24 scn 2013 | 6

Lucht, licht, omgevingskwaliteit en ruimte voor retailers met meterwensen Gelegen in het prachtige centrumgebied van Breda, maakt het winkelcentrum De Barones al sinds 1997 onderdeel uit van het winkelcircuit. Nu is het tijd voor een grondige herontwikkeling, die gekoppeld wordt aan een herpositionering. SCN sprak met Olaf Nieuwenhuis van eigenaar Kroonenberg Groep en Jaco Meuwissen van 3W New Development.


projecten

H

et typeert Kroonenberg Groep om zo actief bezig te zijn met het optimaliseren van zijn winkelvastgoed. Actueel zijn de veranderingen aan de projecten Hilvertshof, Gelderlandplein en nu ook De Barones. Olaf Nieuwenhuis: ‘In deze tijd is het voor elke eigenaar een must om actief met het vastgoed bezig te zijn om het goed verhuurbaar te houden. Zowel het gebouw als de lay-out, branchering en marketing vragen aandacht. Bij De Barones is sprake van leegstandsontwikkeling, niet alleen als gevolg van de huidige markt, maar ook door een aantal factoren die volgens ons voor verbetering vatbaar zijn. Maar de locatie zelf is ijzersterk.’ Kroonenberg Groep raakte in gesprek met ontwikkelaar 3W New Development en vroeg hen om een visie op de herontwikkeling. Jaco

Meuwissen: ‘Het is een vraagstelling die typisch is voor deze tijd. Voor ontwikkelaars bestaat het oude verdienmodel van de grote, nieuwe ontwikkelingen nauwelijks meer en de huidige markt doet vooral een beroep op ervaring en vakkennis om bestaande projecten beter te laten functioneren. In onze visie ontbreekt het in de huidige opzet aan lucht, licht en hoogte. Neem daarbij dat de entreepartijen er inmiddels toch vrij gedateerd uitzien en dat de tweede winkellaag onvoldoende publiek trekt en het is duidelijk in welke richting wij het zochten.’ Aantrekkelijke grotere winkelunits Voor de architectuur werd Bart van der Vossen, partner bij het gerenomeerde bureau Rijnboutt, geselecteerd. Samen met eigenaar en ontwikkelaar werden – rekening houdend met de monumentale waarde van enkele panden – zowel optische als

praktische oplossingen bedacht voor de uitstraling naar buiten toe, de aantrekkingskracht van de entreepartijen, de tweede winkellaag en het verblijfsgebied. Jaco Meuwissen: ‘In de nieuwe opzet is het +1 niveau grotendeels verdwenen. Deze meters zijn nu ontsloten via de winkels op de begane grond. Dit leidt tot grotere units met hogere winkelpuien, wat er in het ontwerp van de architect bijzonder aantrekkelijk uitziet.’ Olaf Nieuwenhuis voegt daar aan toe: ‘Met deze grotere units kunnen we beter inspelen op de vraag uit de markt en ons richten op de formules die dit zoeken en die nog willen expanderen op de Nederlandse markt.’ Veel zichtbaarder van buitenaf Maar het begint natuurlijk aan de buitenzijde: daar moet de consument vervolg op pagina 26 →

De nieuwe Barones wordt het modische centrum van Breda

scn 2013 | 6 25


projecten

← vervolg van pagina 25 getriggerd worden om naar binnen te komen. Jaco Meuwissen: ‘De herkenbaarheid en de zichtbaarheid aan zowel de Lange Brugstraat als de Karrestraat hebben echt een impuls nodig. We zochten naar mogelijkheden om het winkelcentrum – dat toch vrij sterk naar binnen gekeerd is – meer op te laten vallen. Daarbij heb je ook rekening te houden met de monumentale waarde van de panden aan de Karrestraat. Aan de Lange Brugstraat speelt dat de gekozen vormgeving niet echt meer van deze tijd is en bovendien missen we de grandeur die volgens ons bij De Barones hoort. Verder hebben wij voorgesteld het winkelcentrum wat spannender te maken. Nu is de loop niet bepaald uitnodigend en er zit ook geen rustmoment in. De bezoeker wordt niet ergens naar toe getrokken en mist

26 scn 2013 | 6

een gevoel van beleving. We bedachten daar een aantal oplossingen voor. Zo gaan we aan de Lange Brugstraat een winkelunit vrij spelen om meer de verbinding met buiten te leggen. Verder heeft architect Bart van der Vossen het oude ontwerp ‘opgeschoond’ en bij de hoofdentree een gevel gemaakt die de passant als het ware naar binnen leidt, en die past bij de klassieke panden van Breda en bij De Barones als centrum. De Barones is qua architectuur overigens een mix van moderne en klassieke stijlen en dat zal ook in de vernieuwde opzet zo blijven.’ Olaf Nieuwenhuis: ‘In het bestaande centrum zorgen de roltrappen voor een optische blokkade, waardoor het doorzicht van buiten naar binnen op diverse plekken beperkt is. Die trappen worden nu in de winkelunits gelegd waardoor er mooiere zichtlijnen ontstaan, met meer licht en

levendigheid, wat ook bijdraagt aan de zuigkracht van het winkelcentrum. Daar zal ook het nieuwe lichtplan aan gaan bijdragen.’ Verbetering verblijfsklimaat Jaco Meuwissen: ‘Maar ook voor de bezoeker die zich binnen in De Barones bevindt, is vanaf het nieuwe horecaplein de verbinding met het winkelgebied buiten veel beter te ervaren. Ook dat draagt bij aan de beleving van sfeer en gezelligheid, creëert een rustmoment, maar ook levendigheid en verlengt de verblijfsduur. We zijn dus ook op zoek naar een horecaformule die optimaal aansluit bij wat de nieuwe Barones wil zijn.’ Wat wil De Barones zijn? Olaf Nieuwenhuis: ‘De Barones maakt deel uit van de Bredase binnenstad, een winkelgebied waar de consument doelbewust naar toe komt voor een dagje shoppen met alles wat daar bij hoort.


verwaaijen Daar hoort een bepaald winkelaanbod bij en voor De Barones gaan we dat nu nog meer een modeaccent geven op het niveau midden-hoog. Op dat gebied hebben we al sterke ketens als H&M en HoutBrox in huis, maar we willen dit aanbod versterken. Dat past niet alleen bij het consumentenprofiel van Breda, maar ook bij het feit dat deze binnenstad consumenten regionaal, tot uit België aan toe, weet aan te trekken.’

Jaco Meuwissen: ‘Die consument moet je een prettig en hoogwaardig verblijfsklimaat bieden, verrassen en een compleet aanbod voorzetten. In deze tijd betekent dat vooral kwaliteit toevoegen aan bestaande locaties en dat is precies wat we met De Barones gaan doen!’ ← Informatie: Olaf Nieuwenhuis, 020-5788788, info@kroonenberg.nl www.barones.nl

Olaf Nieuwenhuis (l) en Jaco Meuwissen

De hoogte en ruimte zullen meer consumenten naar binnen trekken

Albert Hema

T

ijdens het onvolprezen Supermarktvastgoedcongres in Houten werd ik helemaal bijgepraat over alle ontwikkelingen in supermarktland door Tjerk van Leusden. Een man met een uitgebreid trackrecord in supermarktland. Hij nam ons mee van PUP’s tot verschuivingen in de positionering van formules, van schaalvergroting tot bundeling van formules. Een onderwerp waar hij niet aan toekwam, was de oprukkende branchevervaging. De Hema ontpopt zich steeds meer tot een mini-super. Het foodassortiment dijt geleidelijk aan uit en neemt steeds meer ruimte in beslag. Naast de rookworst en taart zie je verse groente en fruit en alle basics zoals zuivel op de winkelvloer verschijnen. Anderzijds is Albert Heijn in wijkcentra waar geen Hema zit, druk bezig met het vergroten van het non-foodassortiment. Met name basic kleding, zoals ondergoed, T-shirts, sokken et cetera. Maar ook serviesgoed en speelgoed.

Dat een warenhuis zich meer op food gaat richten, is eigenlijk niets nieuws. In mijn studententijd deed ik boodschappen in de Vendet in de kelder van V&D in Amsterdam Noord. Voor mij de dichtstbijzijnde supermarkt. Het assortiment werd gedomineerd door het huismerk. Met een design en vormgeving die zelfs in het toenmalige Oostblok als gedateerd beschouwd werd. Als we het over beleving hebben scoorde deze Vendet hoog op de kenmerken depressief, somber en treurigmakend. Het feit dat ze in de kelder zaten droeg hier ook niet echt aan bij. Net zo goed is het ook niets nieuws dat supermarkten zich meer op non-food richten. De Miro bijvoorbeeld. En natuurlijk de Aldi en Lidl met hun non-food actieassortiment. Voor onderzoekers wordt het daardoor allemaal steeds lastiger. Branche-indelingen moeten per locatie aangepast worden. Is het een supermarkt, een warenhuis of een superwarenhuis of een warenhuissuper? En waar ligt de grens vandaag en over een paar maanden? Het was altijd zo lekker over­ zichtelijk. ← Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo bv @jpverwaaijen

scn 2013 | 6 27


projecten

Synchroon opent Van Hogendorpkwartier, Vlaardingen

Op vrijdag 6 december opende het samenwerkingsverband van projectontwikkelaar Synchroon, Renpart Vastgoed, woningcorporatie Waterweg Wonen, winkeliersvereniging Van Hogendorplaan, winkeliersvereniging Van Hogendorpkwartier en gemeente Vlaardingen het totaal herontwikkelde project Van Hogendorpkwartier. Het bestaande, gedateerde winkelcentrum heeft plaats gemaakt voor een combinatie van winkelen en wonen, met een mix van koop- en huurwoningen. In de eerstkomende editie vanSCN vindt u een uitgebreide reportage over dit project.

scn 2013 | 6 29


review

door Marc Majolee, Ingrid PLoegmakers en Boris van der Gijp allen op persoonlijke titel

Wat nu, Lelystad? Na een flinke vernieuwing lijkt het tijd voor een volgende stap voor het centrum van Lelystad. Maar wie gaat die zetten?

W

ie in de jaren negentig in het centrum van Lelystad is geweest zou het huidige centrum niet meer herkennen. Met de komst van de Promesse is de winkelstructuur fors veranderd, en volgens velen ook sterk verbeterd. De opening van het nieuwe deel was dan ook een groot feest: champagne voor iedereen, bloemen die uit een helikopter werden gestrooid en Karin Bloemen die een prachtig Lelystadlied zong. Er ligt nu een moderne winkelstraat die zorgt voor een nieuw winkelrondje via de Wissel, het Stadhuisplein en de Kroonpassage, met de bibliotheek en het stadhuis in het midden van de cirkel. Het station en een fraai vormgegeven parkeergarage liggen daarbij als krachtige bronpunten aan de rand van het winkelgebied. Tegelijkertijd is er nog veel te winnen. Buiten het winkelrondje manifesteert zich de crisis op de winkelmarkt veel duidelijker dan in veel andere steden. Het is daarbij duidelijk dat het ambitieniveau uit het masterplan van Adriaan Geuze nog heel ver weg is. Het is tijd voor een volgende stap voor het centrum. Maar wie gaat die zetten? beton in plaats van bomen Wie naar Lelystad komt zou volgens het masterplan van Geuze uit 2001 door een wal van bomen moeten komen aanrijden, parkeren in een nieuwe parkeergarage om vervolgens met het winkelen te beginnen. De werkelijkheid is anders. Aan de stationszijde is inderdaad een prachtige parkeergarage bijgekomen. Tijdens ons bezoek parkeren wij echter aan de achterzijde van het centrum in een van vervolg op pagina 32 → 30 scn 2013 | 6

Boven en linksonder: de bibliotheek in Lelystad


review

scn 2013 | 6 31


review

De nieuwe bibliotheek

Beelden van de Promesse, Lelystad

de vele, grijze, betonnen, jaren ‘70 parkeerkolossen, beton dat zo exemplarisch was voor het ooit zo moderne centrum van de stad. De bomensingel is ons niet opgevallen. Het hart van Lelystad is de afgelopen jaren flink veranderd. De gemeente heeft lang geprobeerd de v&d naar de binnenstad te halen. Toen duidelijk was dat dat niet ging lukken is voor een andere oplossingsrichting gekozen. Door een aantal bankgebouwen te slopen ontstond ruimte voor een nieuw winkelrondje. William Properties, later opgevolgd door asr Vastgoed Ontwikkeling, zorgde samen met de gemeente voor de realisatie van meer dan 20 duizend vierkante meter in het hart van de stad. Zo wisten ze nieuwe retailers de sprong naar Lelystad te laten maken. Op het Wisselplein zien we het resultaat van die inspanningen. Als we om ons heen kijken zien we mooie winkels van h&m, New Yorker en een Sting, een La Place en een serie hippe mode en schoenenketens als Jack & Jones, Jeans Center, Open32 en Manfield/Dolcis. Het is een sterk hart van het nieuwe winkelcentrum. Op de verdieping van het Wisselplein zit een mooie budgetcombinatie van Bristol, Wibra en Xenos. Als we door de geheel nieuwe Promesse heen lopen, langs winkels van onder meer Miss Etam en HunkemĂśller, valt op dat hier nauwelijks winkels leeg staan. Boven de winkels ligt bovendien een prachtige moderne bibliotheek. winkelrondje We lopen even het gemeentehuis binnen. Vanaf de stationskant is het stadhuis mooi met het winkelcentrum verbonden. Vanaf het Stadhuisplein zelf, waar ingenieur Lely vanaf een standbeeld toekijkt op de ontwikkeling van 32 scn 2013 | 6

zijn geesteskind, zijn die ingangen minder goed vindbaar. Terug naar het Stationsplein om ons winkelrondje voort te zetten. De Kroonpassage is het natuurlijke vervolg. In de passage lijken de voor Lelystadse begrippen iets meer chique winkels zich thuis te voelen. Alles is hier netjes verzorgd, ook de hier en daar leegstaande winkelunits. Helaas is de lokale boekhandel net vertrokken. Minder positief is de ingang van de Passage vanaf het Stadhuisplein. Deze is niet mooi vormgegeven en nodigt de consument niet hartelijk uit voor een bezoek. Hield ingenieur Lely soms niet van winkelen? Stadhuisplein Het Stadhuisplein geeft een heel andere indruk. Dit is meer het Lelystad van vroeger. De hema is de krachtige drager van het plein. De andere winkels liggen er wat verloren bij. Het lijkt bijna een kwestie van tijd voordat sterke merken als Didi en Coolcat ook de sprong naar de Promesse gaan maken. Als er niets gebeurt ligt een verdere achteruitgang van deze winkels in het verschiet. We lopen langs kiosken van vroeger richting het traditionele abc-cluster: Albert Heijn, Blokker en c&a. Voorheen was dit het sterk-


review

foto’s: a.s.r. vastgoed ontwikkeling en de makers van deze reportage

Leegstand in de Kroonpassage

ste punt van het centrum. Hier begint de Wissel, dat voor de komst van de Promesse de A1-straat van de stad was. Tegenwoordig maakt de winkeljas van deze retailgiganten een beetje een versleten indruk. Lopend door de Wissel zien we dat de economische crisis in combinatie met de schaalsprong van de stad zijn impact heeft. Hier en daar staan panden echt al lang leeg, zelfs in het nieuw door asr opgeleverde gedeelte. schaalsprong We lopen door tot we weer op het Wisselplein staan. Ons rondje is af. De conclusie is duidelijk, met de komst van het rondje heeft Lelystad een flinke schaalsprong gemaakt. De stad heeft er een moderne winkelstraat bij gekregen, een prachtige parkeergarage en een bijzondere bibliotheek. Door het toevoegen van een fitnesscentrum en woningen aan het project is het ook ’s avonds niet uitgestorven in het centrum. Maar er zijn wel kanttekeningen te maken. Er is gekozen voor wel heel strakke architectuur, er is weinig groen en het onderhoud van de openbare ruimte kan wel een kwaliteitssprong maken. De grootste kanttekening is echter de relatie met de rest van het centrum.

Het verschil tussen het vernieuwde deel en de oudere delen is wel heel erg groot. Wat opvalt als we doorlopen en buiten de A1 straat komen is de leegstand; enorm veel leegstand. In de pleinen die buiten de grootste koopstromen liggen staat soms meer dan de helft van de winkels leeg. Ook aan de achterzijde van de nieuwe parkeergarage en in een achteraf gelegen passage domineert de leegstand. Het oude beton, de soms scheefhangende verhuurborden; de uitstraling is erg negatief. Zo erg hebben we het niet vaak gezien. Het toekomstperspectief voor deze meters lijkt somber. Na de nieuwe ontwikkeling van asr zijn er nauwelijks nog meer nieuwe ketens te vinden die nog naar Lelystad willen komen. De woning- en de kantorenmarkt bieden ook geen perspectief om vrijkomende winkelmeters een nieuwe invulling te geven. Het centrum zit op slot, terwijl de oude winkelmeters, de open plekken aan de rand van het centrum en de donkere oude parkeergarages om een oplossing vragen. We denken terug aan het Masterplan Van Geuze. Een belangrijke en noodzakelijk stap in de vernieuwing van het centrum is gezet. Maar dit was slechts een eerste stap. Een tweede stap is nodig, maar of die er gaat komen? bataviastad Wat de situatie in het oude deel van het centrum cru maakt is dat het goed draaiende outletcentrum Bataviastad op een steenworp afstand ligt. Met ruim honderd winkels en 250 modemerken is het een trekker van formaat. Direct na de komst van het outletcentrum zijn er onderzoeken gedaan waaruit bleek dat het centrum van Lelystad profiteerde van de komst van het outletcentrum. Nu lijken het toch vooral gescheiden werelden. Met de grote modebuurman degradeert het stadscentrum feitelijk tot een wijkwinkelcentrum. Een wijkwinkelcentrum waar je misschien naartoe gaat voor doelgerichte aankopen of boodschappen, maar dat veel minder de place to be and buy is. Voor een dergelijke functie zijn er echter veel te veel winkelmeters te vinden in het centrum. is er een oplossing? Een oplossing voor de toekomst van de binnenstad zien wij niet direct. De aantrekkelijkheid zou nog kunnen worden vergroot door het toevoegen van een warenhuis, bijvoorbeeld v&d. Gezien de concurrentie met Bataviastad is een dergelijke schaalsprong echter niet wenselijk. De stad zou kunnen profiteren door het nieuwe theater beter te verbinden met het winkelgebied, bijvoorbeeld door het Gevelmeer open te maken en er een kwalitatief hoogwaardig openbare gebied van te maken, maar voor de problematiek van de stad in zijn geheel biedt dat geen soulaas. De leegstand in het centrum van Lelystad is nu al 16,5 procent, bijna 10 procent meer dan het landelijk gemiddelde. Peinzend lopen we terug naar de auto. Misschien goed om eens met Adriaan Geuze te bellen en vragen zijn masterplan te herzien. � scn 2013 | 6 33


duurzaamheid

Duurzaamheid. De hype die toch geen hype bleek te zijn. Zo blijkt overduidelijk uit de aanpak van belegger Redevco. In samenwerking met de huurders van de winkelpanden wordt gestreefd naar onder meer minder energieverbruik door slimmere keuzes van installaties en apparatuur, als ook verbeteringen aan de panden zelf. Sleutelwoorden hierin zijn ‘delen van informatie’ en ‘samenwerken’.

Panden van Redevco aan de Kleiweg in Gouda

34 scn 2013 | 6

R

edevco behoorde tot de eerste vastgoedeigenaren die duurzaamheid en het denken en handelen dat daarbij hoort, omarmden. Redevco is ook een van de initiatiefnemers van de Dutch Green Building Council, een onafhankelijke stichting die de beoordelingsmethode breeam-nl heeft ontwikkeld om de duurzaamheidsprestatie van gebouwen te bepalen. Waarom staat dit bij Redevco zo hoog in het vaandel? Derk Welling, hoofd corporate responsibility, zegt: ‘Het maakt deel uit van ons mvo-beleid. Dat is niet alleen gericht op de duurzaamheid van ons vastgoed (towards a green portfolio), maar omvat ook business integrity and compliance, supporting local communities, sustainable office operations – in het Nederlands houdt dit in dat we de co2-uitstoot die de medewerkers veroorzaken omlaag willen brengen – en getting the best out of our people. Het is logisch dat je niet aan je huurders kan vragen om op dit vlak verbeteringen door te voeren, als je zelf niets doet.’ Om te veranderen, eerst meten Nu heeft Redevco onlangs een benchmark geïntroduceerd waarmee de duurzaamheid in de Europese winkelstraat per soort retailer weergegeven kan worden. Wat is de


duurzaamheid

gedachte hier achter? ‘Wil je op pandniveau verbeteringen door kunnen voeren, dan moet je dus met de huurder communiceren om te begrijpen waar die verbeteringen haalbaar zijn’, zegt Derk Welling. ‘Omdat wij over veel Europese landen winkelhuurders hebben, hebben we in eerste instantie de prioriteit gelegd bij huurders van grotere winkels. Die hebben automatisch ook het grootste aandeel in het gebruik van energie en daar kunnen we dus ook snel tot zichtbare verbeteringen komen.’ Redevco is de afgelopen vijf jaar bezig geweest met het opvragen van energiegegevens bij de huurders. Derk Welling meent: ‘dat is een enorme klus, omdat de invoering van de digitale meter door energiebedrijven nog sterk achter loopt. Daar komt bij dat ook niet alle huurders mee wilden of konden werken. Maar daar zit gelukkig een flinke groei in. In 2008 ging het om 27 procent dat meewerkte en dit jaar gaat het om 76 procent van het verhuurbaar vloeroppervlak waarvan wij over de gegevens over water- en energiegebruik beschikken.’ weerbarstige praktijk Was het niet gemakkelijker geweest om dit soort gegevens op winkelcentrumniveau met collega-vastgoedeigenaren te vergelijken? ‘Dat gebeurt ook wel, maar alleen op het niveau van de gemeenschappelijke ruimtes. In de praktijk is dat niet bruikbaar, omdat de verschillen in het energieverbruik van winkelcentra vooral bepaald worden door het type huurder, dus door de branchemix. En dat is precies het traject waarin wij verbeteringen kunnen bereiken. Door het verbruik per branche inzichtelijk te maken, kunnen retailers ook zien in welke mate hun winkels afwijken van de ‘peer group’. Het mes snijdt dan aan twee kanten: ze zien wat ze kunnen bereiken voor het milieu, maar ook in de kosten.’ Dus duurzaamheid is ook bij retailers een thema dat leeft? Derk Welling: ‘Zeker wel, maar de benadering is anders dan die van de vastgoedeigenaar. Een retailer kent andere zwaartepunten, bijvoorbeeld in de toeleveringsketen. Het co2-gebruik van hun winkels komt misschien pas op de vijfde plaats, terwijl dat bij ons als vastgoedbelegger op de eerste plaats komt. Een retailer kijkt meer naar het product zelf en wat dat voor de consument betekent. Denk bijvoorbeeld aan het A-label van witgoed.’ Duurzaamheid op alle fronten Redevco hoopt dat door het aan de retailers beschikbaar stellen van de verzamelde (en jaarlijks vernieuwde) data, het energieverbruik van de winkel een hogere prioriteit krijgt. ‘Dat is om meer dan een reden belangrijk, en over een aantal jaren ook in de communicatie. Want over een aantal jaren moeten de energieprestatiecertificaten bij de ingang van de winkel komen te hangen. En een retailer die zich wil onderscheiden op de duurzaamheid van zijn

Derk Welling, hoofd corporate responsibility bij Redevco

‘Samen met de retailer naar duurzamer panden’

vervolg op pagina 37 → scn 2013 | 6 35


Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl


duurzaamheid

Vergelijkende tabel uit het besproken rapport

dan ook naar de gevel, die beslist heel mooi is geworden en een wereld van verschil met de oude, en je begrijpt dat dit project voor ons dé showcase is geworden van wat wij verstaan onder duurzaamheid.’ ‘In de kern is het een herontwikkeling volgens de normale eisen die wij daaraan stellen. Alleen zijn we een stapje verder gegaan en hebben gekeken naar hoe wij de milieuprestatie verder konden verbeteren. Het project is breeam nl ‘very good’ geworden. En is van e (de oude situatie) naar a gegaan. Wat we ook min of meer toevallig zagen, was dat via een weblog de bewoners van Gouda hele positieve verhalen gingen schrijven over dit project. Dat maakt de straat aantrekkelijker en heeft een positieve sociale impact, wat ook een aspect van duurzaamheid is. En mensen zeggen op hun weblog ‘zouden die en die dat ook niet eens moeten doen’.

← vervolg van pagina 35 producten, kan zich niet permitteren om bij de deur een g-label te hebben hangen. Hoe geloofwaardig ben je dan nog voor je klanten? Bovendien, wat als – en dat is zeker niet ondenkbaar – er straks een belasting komt op slecht presterende panden? Dan wordt het achterblijven in milieu­maatregelen voor retailer en vastgoedeigenaar ook nog eens in de portemonnee voelbaar.’ Nu is de isolatie van een winkelgebouw typisch iets dat de eigenaar kan doen. Maar In een weblog gingen bijvoorbeeld de keuze voor de lampen die de de bewoners van Gouda retailer in zijn winkel gebruikt, dat is zijn zaak. Hoe kan je dan toch wat bereiken? heel positief schrijven Derk Welling: ‘Wij verplichten de retailer over dit project niets, maar door de materie inzichtelijk te maken en te delen, hopen we wel dat er iets verandert. Zo hebben wij in Gouda aan de Kleiweg een aantal van onze oudere panden herontwikkeld. We hebben daar in een heel vroeg stadium een adviesbureau laten rapporteren op de besparingsmogelijkheden voor die herontwikkeling. Dat onderzoek heeft Redevco betaald. De adviseur heeft een palet aan mogelijkheden voor ons als eigenaar van de schil aangereikt, bijvoorbeeld iets meer isoleren dan wettelijk verplicht. Maar hij heeft ook maatregelen aangegeven die de huurders zouden kunnen nemen. Vervolgens hebben wij de vijf huurders uitgenodigd en het onderzoek gepresenteerd. Daarbij heeft Redevco meteen aan te geven het advies om meer de schil te isoleren te gaan opvolgen. De vraag was vervolgens ook wat de huurders bereid waren te doen. Dat was op vrijwillige basis, maar heeft toch geleid tot een aantal extra maatregelen die zij hebben uitgevoerd. Het gevolg is dat het gebouw van een e-label naar een a-label is gegaan. Kijk

Hoe ziet de toekomst er op dit gebied uit? Derk Welling: ‘Het inzicht in deze materie was voor Redevco een lang gekoesterde wens. Dat is nu goed georganiseerd en in feite kijken we nu steeds van jaar tot jaar vooruit. Welke verbeterpunten kunnen we straks signaleren? Welke invloed hebben nieuwe technieken, zoals bijvoorbeeld led-verlichting in winkels en openbare ruimten? We hebben nu heel veel tijd en mankracht gestoken in het optuigen van de rapportage. Maar dat is geen doel op zich en nu willen we ons vooral richten op het aanbrengen van verbeteringen. In Europees perspectief is er ook een noodzaak, want in een land als Engeland wordt het vanaf 2018 steeds moeilijker slecht presterende panden te verhuren of verkopen.’ De grote kans iets te bereiken ligt zoals eerder gezegd in delen en samenwerken. En die aspecten staan bij Redevco hoog in het vaandel. Op de website www.redevco/rre kunnen zowel niet-huurders als huurders gedetailleerde informatie vinden over de aanpak van corporate responsibility en ook vrijelijk het totale rapport inzien. Retailers kunnen zo hun eigen prestaties vergelijken met die van hun peers in Nederland en andere landen van Europa. doelstellingen Redevco heeft zelf echter ook duidelijke doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid: ‘Op dit moment is negen procent van onze panden breeam ‘in use’ gecertificeerd. Eind 2016 willen we honderd procent bereikt hebben. En daarbij kijken we niet alleen naar energie, maar naar allerlei aspecten en dat steeds in samenwerking met de huurder. De bottom line is dat wij dit beleid noodzakelijk vinden, omdat deze wereld het explosief groeiende energieverbruik niet aan kan. We moeten dus wel.’ ← www.redevco/rre

scn 2013 | 6 37


projecten

De toekomstige retailhotspot van Den Haag?

Spuimarkt Een gewone donderdagmiddag in het centrum van Den Haag. Het is een drukte van belang. Hoezo gaat het slecht met Nederland? Of zouden hier alleen maar passanten te zien zijn? Nee, de tasjesindex is beslist hoog. ‘Dit is een uitstekend deel van het stadscentrum en ik denk dat het binnen een paar jaar nog veel beter wordt.’ zegt Dré Swagemakers, assetmanager bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, namens opdrachtgevers, eigenaar van het imposante multifunctionele gebouw Spuimarkt.

Door Edwin Brugman, hoofdredacteur 38 scn 2013 | 6

D

ré Swagemakers en uw redacteur hebben afgesproken voor de ingang van c&a, gevestigd in het gebouw Spuimarkt. Een in meer dan een opzicht bijzonder gebouw. Ten eerste al vanwege het enorme volume, waardoor er op deze locatie echt iets staat, en ten tweede vanwege de invulling met niet alleen retail en horeca, maar ook met leisure. Het was een van de laatste projecten gerealiseerd door ing Real Estate en won daarbij ook nog de nrw Jaarprijs van 2009. Dat maakte destijds toch wel wat reacties los in het vakwereldje en velen waren sceptisch over de kans van slagen van dit concept. Hoe is dat bijna zes jaar na opening uitgepakt? Dre Swagemakers: ‘Ik vind het terecht dat dit project destijds de nrw Jaarprijs heeft gewonnen, want in de praktijk blijkt de gekozen layout en branchemix prima te werken. Zeker, het is op -1 nog niet helemaal gelukt alle ruimten in te vullen, er is nog één ruimte te huur,maar de supermarkten van Oriental en Eco Plaza zijn prachtig en functioneren prima.

Het multifunctionele gebouw Spuimarkt

Oriental overweegt zelfs uitbreiding. Ook c&a heeft enige tijd terug ruimte er bij genomen. De zaak is nu over vier lagen gevestigd op totaal ca 6000 m2, de grootste c&a van Nederland. In het perspectief van de crisis die we met dit winkelcentrum meteen vanaf de opening doorgemaakt hebben is dat niet slecht.’ Spuimarkt Wat maakt Spuimarkt bijzonder? Dré Swagemakers: ‘Dat is een combinatie van de locatie, de architectuur, de meerdere lagen, de bewinkeling (helemaal rondom het pand) en natuurlijk de branchemix. Het is zoals gezegd een enorm gebouw en van de 32.000 m2 is 10.000 m2 in eigendom van Pathé en 22.000 m2 is door Syntrus Achmea belegd in opdracht van twee pensioenfondsen. Vanwege de branchemix is het hier levendig tussen negen uur ’s ochtends en twee uur ’s nachts. Om negen uur staan de mensen al voor de deur van de sportschool én het casino, overdag komt daar de traffic voor de winkels en horeca bij en ’s avonds tot in de nacht komen de mensen nog steeds voor de


projecten

Beste Binnenstad Dit artikel verschijnt kort nadat de gemeente Den Haag de prijs voor Beste Binnenstad 2013-2015 heeft gewonnen. Los van de argumenten van de jury die er toe geleid hebben dat Den Haag deze prijs toegekend heeft gekregen, spreekt dit interview met een belangrijke vastgoedpartij in dit gebied boekdelen: in Den Haag is iets moois aan de hand, zeker ook op het gebied van retail.

Dankzij de branchemix is het hier levendig van ’s ochtends tot twee uur in de nacht sportschool, bioscoop, horeca en het casino.’ Dat zijn geen loze woorden, zo blijkt uit onze rondgang. Opvallend is de drukte bij de horeca die gevestigd is in de plint van het gebouw aan de Gedempte Gracht. Maar ook in het Hommerson Casino en Sportschool Health City is er om drie uur ’s middags genoeg te doen. De sportschool heeft daarbij een bijzondere trekker in huis: een zwembad van 20 x 8 m (320 m3) op de vierde verdieping! Het -1 niveau (met tevens de ontsluiting van de parkeergarage en de tramtunnel) wordt duidelijk wat minder bezocht, maar dat is natuurlijk niet ongebruikelijk. Bijzonder daarentegen is dat de ondernemers op de hogere niveaus via de imposante roltrap-

penopgang wel degelijk goed bezocht worden. Dat het Spuimarktconcept is aangeslagen heeft natuurlijk ook alles te maken met de locatie. Een allesbepalende factor en hier in het bijzonder. Waarom dat? Dré Swagemakers: ‘Op het gebied van retail gebeurt er binnen een kleine straal rondom de Spuimarkt ontzettend veel. Diagonaal tegenover ons pand wordt het gebouw Amadeus gebouwd. Een ontwikkeling van Provast en belegger asr Vastgoed. Hier komt een Primark van 8000 m2. Op zich zelf al een bewezen trekker, maar hier in Den Haag wordt dit een magneet en katalysator in de nieuwe route (een ‘winkel-acht’) die nu ontstaat en waarvan Spui, Spui­straat, Wagenstraat en Grote Marktstraat deel uitmaken. De in ontwikkeling zijnde Nieuwe Haagse Passage is in die denkbeeldige acht het middenstuk en komt uit op de hoek van ons pand waarin c&a gevestigd is. Even verderop wordt het gebouw waarin Marks & Spencer, Zara direct naast de huidige h&m komen, gerealiseerd. vervolg op pagina 40 →

Dré Swagemakers, Syntrus Achmea Real Estate & Finance

scn 2013 | 6 39


projecten

← vervolg van pagina 39 En dan hebben we natuurlijk ook nog de Bijenkorf en de aan de flanken van Spuimarkt gelegen hema en v&d. Als je dit alles bij elkaar optelt, dan is het aannemelijk dat het toch al niet geringe druktebeeld hier bij ons gebouw Spuimarkt in de nabije toekomst nog flink zal toenemen.’ Verschuivingen in het gebied Dat veranderende beeld is overigens niet iets dat van vandaag op morgen is ingezet. Dré Swagemakers: ‘Dat klopt. Ik heb uitvoerig naar de database van Locatus gekeken en onderzocht wat in dit gebied de ontwikkeling op termijn van tien jaar is geweest. Je kunt duidelijk zien hoe A1 en A2 zich in die tijd ontwikkeld hebben en ook is al redelijk te zien welke kant het op gaat als het gebied over twee, drie jaar helemaal klaar is. Je ziet dat dit gebied veel sterker wordt en dat de retail zich meer en meer hier concentreert.’ ‘In Den Haag zijn ook de aanloopstraten van belang: die dragen sterk bij aan de beleving. Iemand die van buitenaf naar Den Haag komt, vindt hier ook wat. Niet alleen maar grote landelijke ketens, maar ook leuke 40 scn 2013 | 6

Je ziet dat dit gebied veel sterker wordt en dat de retail zich meer en meer concentreert kleine winkeltjes, horeca, galeries en meer. Wel vind ik dat je als gemeente terughoudend moet zijn in het aanloopstratenbeleid. Straten die direct met het hoofdwinkelgebied verbonden zijn leveren zeer zeker een belangrijke bijdrage aan het geheel, maar voor verder weg gelegen straten geldt dit veel minder. Voor die straten zou je eerder moeten kijken naar de mogelijkheden voor functieverandering, bijvoorbeeld naar een woonbestemming of dienstverlening.’ rol van de gemeente Wat kan je nog meer zeggen van de rol van de gemeente in dit alles? ‘Heel erg belangrijk is dat de gemeente voor dit hele gebied een hoog ambitieniveau heeft neergezet: dit gebied

moet de allure van een internationale mode-allee krijgen. Dat is een gedachte die wij en ook andere vastgoedeigenaren volledig ondersteunen en waarvoor wij ons willen inzetten. Je ziet het nu al aan de gebouwen die er staan en komen en aan de branchering. De gemeente gaat daarnaast investeren in de kwaliteit van het openbaar gebied. De toekomstige straatverlichting wordt werkelijk spectaculair en ook de bestrating en het straatmeubilair wordt van hoog niveau. Daarnaast wordt gekeken naar een oplossing voor het fietsverkeer, dat hier behoorlijk intensief is.’ ‘Ik kan niet anders zeggen dan dat er een hele goede samenwerking met de gemeente is. Zij onderkent het belang van marketing en promotie, een goede communicatie en informatie-uitwisseling en een echte samenwerking. Die samenwerking tussen retailers, vastgoedeigenaren en gemeente is er en die is van cruciaal belang omdat we allemaal één doel voor ogen hebben: de consument zo optimaal mogelijk bedienen met een onderscheidend winkelaanbod en beleving.’


projecten

Met grote led-schermen gaan we passanten informeren en laten afbuigen naar ons -1 niveau

Y DA TO ICA ode M ER AM D&H

45

S RD CO luid RE e UI ld/G SP Bee

34

E 43 Optiek CITY LENS

M ER LV KA

KT AR

LE ST TO FO f E raa ST tog UK Fo

58

LE IN

B

UD IO

17

AC E IZ O R ss S S ce C E eac od M

T GR

M

S KT AR

TR

17

5

17

SH LU erie m rfu Pa

1

EK

OP Su

LA

pe

SP

7

ZA

rm

ark

G

I AY R SA om IT hro c SIM Lun

Pa

1 17

40 5C

C BA t TA /Lec k ba Ta

5

5J 40

17

5D 40

IJN v AZ g O AG in M ouw b Be

NT AL

EN AN M A k er k Ba

F

IE OR G t rk IN AZ rma A M upe S

U YO R F O nt S la ER m/P OW Bloe FL

N

O TH RK r elie Po

5 40

G IN

IS ON SIM Vis

ON NK TE ten NO No

ZE BE

O

R

ST IR HA ppe Ka

ST M

M

IJI OM rant u sta

Re

M

AY m BW o SU chro n Lu

S CO

31

9 16

DE

A h EN /S AR o m llro Gri

42

N LIA lon RA s s a ST IJ

5E 40

VA

MA

Verder kijken dan je eigen vastgoed Dré Swagemakers vindt het daarbij van belang dat vastgoedeigenaren in staat zijn om over de drempel van hun eigen vastgoed heen te kijken: ‘Samen kun je werken aan de versterking van het gebied. Dus moet je je afvragen wát je samen kunt doen. Daarom pro-

© Locatus B.V. bezit het auteursrecht van deze plattegrond. Gehele of gedeeltelijke reproductie is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van Locatus. 9

17 3

t OV ran u VL PA esta fé-R

Ca

E KE G od o IN M astf F

AU

R DE Ö n HR ffe SC Sto

A e LL od BE esm m Da

42

E TT 10 LE ing ll K ta SIE ns BIE tse Fie

DE

ES SID ant taur Res 405F

405G

23

3

7A

en

F HO K T ge AR ara M UI- eerg SP ark P

en

'S

ho

YA

Sc

RA

R

1 40

15

AG v SL g O OP uwin ER bo AG AG v Be SL SL g O E OP uwin CH len bo Y RIS a Be TA rg/H CIT t T c GE ezo AN k/Le VE B IV V aba DE T UI SP E F CA Café

16

SO

SG ER LD

E PT

GR

OF TH RK MA jter Sli

9

R 15 XO /Sh 1 LU om R llro NE h Gri DÖ om/S R M rillro G

5A

VO

A M uis H E nh are W

EM

5A 40

5B 40

DE

L VA O v UW ing BO uw bo Be

N EIJ T H kt ER ar ALB perm Su

5 40

6 -6 64

62

5

3

LA o d E o KE nt stf T ra Fa FA tau s Re

67

N TE om OT chro n Lu

16

ZIE d EA tfoo s Fa

n L'S eke IL W nko e nn

80

40

5 39

3

SIE 13 0

É CH AR M ode ND H M RA D &

S NE JO de & o m CK n JA ere H

DA O M ode RO sm VE a me D

RA de ZA Mo H D&

7 67 5 67

7 60

D GE

14

9 67

78

60

HU M L SH eu be OF le F n

88

A C& renh wa de Mo

M AT G IN TM A

65 P Bio AT sc HÉ oo p

IN Ba G nk

A

Spuimarkt Den Haag. Bron: Locatus

BIE

M AT G IN TM A

99

57

68

59

9

9 10

UI

t

169 16

50

55

70

58

50

N BO rie SA ume rf Pa

K Fie LET ts TE en s SP 70 tall UIP in g

BILDERD IJK Lunchro om

DE

LEESCAFÉ

RS DE AN k NS ptie O

'S LD NA d DO oo stf Fa

HA

D V& uis nh are W

64

BIBLIO THEE Biblio K theek

MC

BIG Pa B rtij AZ go AR ed

SPUI

TA o AS sin Ca

te zijn om te zien dat de panden van hema en v&d nu al, maar straks helemaal, enorm detoneren met de uitstraling van de nieuwe panden en het openbaar gebied. Dre Swagemakers: ‘Zeker, die panden steken schril af bij de ontwikkelingen in dit gebied. Qua uitstraling past dit niet meer bij de beleving van de richting die we hier ingeslagen zijn.’ Wellicht kan v&d de gevel aan de Grote Marktstraat voorzien van net zo’n reuzen-led-scherm als de Ziggo Dome in Amsterdam heeft? ‘Grappig dat je daar over begint, omdat we zelf in ons pand een aantal grote ledschermen gaan plaatsen. We willen daarmee meer passanten informeren en laten afbuigen ook naar ons -1 niveau en led-schermen bieden daar veel mogelijkheden voor. Overigens komt er op -1 nagenoeg zeker ook een vestiging van De Buren, een dienstverlening die toch ook weer extra mensen ‘naar beneden’ zal brengen.’

RK KE v E gO UW win NIE bou Be

JA

CO

T BS

R

beer ik ook met de partijen die hier in de directe omgeving van ons vastgoed opereren een overleg op te starten. Niet als vve, maar puur gericht op de versterking van het gebied. Samen sterk is ook hier het motto.’ Toch valt er nog wel wat af te dingen op alle mooie ontwikkelingen die hier gaande zijn. Je hoeft geen expert ST

hotspot Met alle ontwikkelingen die in dit relatief kleine gebied gaande zijn en de extra bezoekers die dat zal aantrekken, moet dat haast wel lukken, niet waar? ‘Beslist. Want met Den Haag als winkelstad gaat het heel goed. Het is al een internationale stad vanwege het feit dat hier veel expats werken en er ook veel internationale instellingen zijn, maar ook qua retail zie je het gewoon gebeuren. Ik verwacht dat over een paar jaar dit gebied een internationale retail-hotspot van betekenis is!’ ← scn 2013 | 6 41


WE KNOW RETAIL 24/7 AAN- EN VERKOOP TAXATIES ADVIES BIJ AAN- EN VERHUUR REVITALISATIE EXPANSIEBELEID WINKELPORTEFEUILLES SHOPPING CENTRE MANAGEMENT HUURPRIJSHERZIENINGEN HIGH STREET SHOPS HERONTWIKKELING

De dynamische retail vastgoedmarkt is al jaren ons werkterrein. Met plezier zijn wij uw adviseur op het gebied van aan- en verhuur, winkelbeleggingen of taxaties. Ook sparren wij graag met u over een heldere toekomstvisie die bijdraagt aan het succes van uw winkelvastgoed. Door strategisch te kijken naar de mogelijkheden op het vlak van herontwikkeling, revitalisatie of beheer. Welke vraag u ook heeft, CBRE denkt met u mee en gaat op zoek naar de beste oplossing. Voor meer informatie over de Nederlandse retailmarkt gaat u naar onze website Understanding Retail Destinations in the Netherlands.

urd.cbre.nl


nieuws

De beste

Na een maandenlange

strijd zijn op 21 november in de binnenstad van Eindhoven de winnaars van de ‘Verkiezing Beste Binnenstad 2013–2015’ bekend gemaakt. Den Haag en Venlo gingen met de eer strijken.

I

n de categorie ‘grote binnensteden’ mag Den Haag zich de komende twee jaar Beste Binnenstad van Nederland noemen. In een spannende strijd heeft Den Haag uiteindelijk gewonnen van Amsterdam. Deze prijs heeft Den Haag vooral te danken aan de consequente (door)ontwikkeling van de binnenstad. Den Haag heeft met visie, samenwerking en doorzettingsvermogen toegewerkt naar een complete, attractieve en multifunctionele binnenstad. De stad behoort inmiddels tot de nationale winkeltop en is uitgegroeid tot een ‘must see’ bestemming. De Haag biedt bezoekers een mix van historische, kleinschalige sfeer en moderne, binnenstedelijke grootschaligheid. Middelgrote binnenstad De titel Beste Binnenstad 2013-2015 in de categorie ‘middelgrote binnensteden’ komt volgens de jury toe aan Venlo. Venlo troeft daarmee de binnenstad van Zaandam af. De jury beloont met deze titel de ontwikkeling die het centrum in de breedte heeft doorgemaakt. Venlo heeft tegen de conjuncturele trend in hét moment gepakt om te investeren in de

binnenstad. Het resultaat is een binnenstad die staat als een huis in de euregio. Niet alleen ruimtelijk maar ook functioneel zijn er grote sprongen voorwaarts gemaakt. De jury prijst de diversiteit aan landelijke ketens en (nieuw) lokaal ondernemerschap. Tot slot noemt de jury de voortvarende en innovatieve aanpak van de stad in deze tijd. Met een krachtige samenwerking tussen publiek en privaat, die onder andere leidt tot experimenten op het vlak van ‘het nieuwe retailen’, wordt leegstand actief bestreden. Deskundigen Alle deelnemende steden zijn in stappen beoordeeld door een nominatiecommissie, samengesteld uit onafhankelijke deskundigen op diverse binnenstedelijke thema’s. Deze nominatiecommissie is op basis van objectieve prestatie-indicatoren en praktijkervaring gekomen tot vijf genomineerden per categorie. De genomineerde steden is gevraagd middels een vragenlijst te motiveren waarom zij de titel Beste Binnenstad 2013-2015 verdienen. Na lang en zorgvuldig beraad heeft de nominatiecommissie per categorie twee finalisten gekozen. Deze steden zijn bezocht door een jury waarna de winnaars zijn geselecteerd. Verkiezing Beste Binnenstad Verkiezing Beste Binnenstad wordt sinds 2003 tweejaarlijks georganiseerd. Het Platform Binnenstadsmanagement is sinds de start van de Verkiezing betrokken bij de uitvoering. De editie 2013–2015 organiseert Platform Binnenstadsmanagement in samenwerking met de partners Nederlandse Raad van Winkelcentra, Vastned, Redevco, Shopping Centre News, Locatus, BRO en Stenden Hogeschool. ← scn 2013 | 6 43


visie

Over de zonnige toekomst van de fysieke retail

Ben jij ook zo

bang? Door Hans van Tellingen (*)

“Ben jij ook zo bang…. dat alles automatisch wordt, dat je geen eten krijgt….. maar pillen op je bord, dat men als het nodig is….. alles van je weet, en dat je niet meer hoeft te werken voor je zweet?”

D

it is een gepast citaat. Het is een songtekst van ‘Toontje Lager’. Nederpopband. We schrijven 1982. Het dieptepunt van de langdurige recessie destijds. ‘Doemdenken’ (een term bedacht door Van Kooten en de Bie) was ‘hot’. En velen voorspelden een Derde Wereldoorlog. ‘Valt de bom?’ (en daar schreef ‘Doe Maar’ dan weer een liedje over in 1983)? Nu, anno 2013, is het doemdenken terug. Alleen zijn we nu niet zo bang voor de bom. Nee, wij (mensen in retail en vastgoed) zijn bang voor het webwinkelen. ‘Het einde van de (fysieke) winkels is in zicht’. Of : ‘30% of 50% van de winkels is verdwenen in 2020.’ Dat is de teneur als je naar Cor Molenaar luistert op het Shopping 2020 congres van afgelopen oktober. ‘De ‘retail­ 44 scn 2013 | 6

apocalyps’ vindt plaats’. ‘Amazon’ komt eraan’. En ‘Google’. ‘De fysieke winkel wordt verpulverd’. ‘Totale disruptie!’ Op dat congres heerste een soort ‘verlichte sfeer’. Een ongebreideld geloof in het eigen (web)product en het eigen gelijk. Als je, zoals ik, dan een tweetje plaatst dat je het niet eens bent met de conclusies, krijg je berichtjes terug in de trant van: ‘onthutsend, dat je niet naar ons luistert en ons niet gelooft’. Brrrr. De stemming was er één van een religieuze sekte. En Cor Molenaar is de leider. Doemdenken vindt altijd plaats tijdens een langdurige recessie. En overoptimisme (bijvoorbeeld Francis Fukuyama met zijn ‘End of history’ in de jaren negentig) in tijden van grote groei. Het is waar dat de wereld continu verandert. Maar dat is dus altijd al zo geweest. Digitale revolutie? Natuurlijk! Maar deze vormt ook een kans en niet alleen maar een bedreiging. Het is daarom ook beter om van ‘digitale evolutie’ te spreken. Het zogenaamde ‘nieuwe winkelen’ vindt al lang plaats. Maar het nieuwe winkelen lijkt meer op het ‘oude winkelen’ dan sommigen ons willen doen laten geloven. Hoe dit zit? Bekijk

dit artikel! Lees en huiver! Luister en beef! ;-). En trek dan je eigen conclusies….

E

r is geen enkele reden tot negativisme. Wel tot realiteitszin. Van zowel de ontwikkelaar die (ik noem maar een extreem theoretisch voorbeeld) een groot winkelcentrum in Delfzijl wil bouwen…tot… een door de webwinkelbranche betaalde ietwat zwaar toonzettende professor die voorspelt dat meer dan 30% (of 50%) van de winkels verdwijnt. En dat we meer dan 50% van de artikelen op het internet gaan kopen. Shopping 2020 (het onderzoek onder 12.000 consumenten) De voorspellingen in het onderzoek van Shopping 2020 zijn gebaseerd op verwachtingen van consumenten. Hoe ziet hun toekomstige winkelgedrag eruit? Hier overheen is de visie van GfK en belanghebbenden in de webwinkelbranche gelegd. Strabo doet al 30 jaar consumentenonderzoek. De les is: je kunt alleen verrichte bestedingen in kaart brengen. Con-


visie

1

2

3

4

Figuur 1: Leegstandpercentages (Bron: Locatus) Figuur 2: Bestedingen detailhandel naar hoofdbranche Figuur 3: Bestedingen detailhandel kleding en schoenen Figuur 4: Bestedingen detailhandel dhz en woninginrichting

sumenten vragen naar toekomstige bestedingen leidt tot onzinuitkomsten. Dus: alleen al de basisassumptie van het onderzoek Shopping 2020 is niet juist. Voeg daarbij de enigszins ‘sturende’ vraagstelling toe en de visie van belanghebbenden in de webwinkelbranche en dan kom je tot de conclusie dat er alle reden is om te twijfelen aan de uitkomsten. Zeker omdat GfK beweert dat het huidige percentage dat op het web wordt gekocht al 17% is. Wat een onzin: het is (slechts) een procent of zes. Strabo Even iets over mijn bedrijf (‘Heb ik recht van spreken? Dacht het toch wel ;-)’ ): Strabo verricht onderzoek in winkelcentra en winkelgebieden. In totaal hebben wij meer dan 450 winkelcentra en winkelgebieden onderzocht. Wij zijn dan ook Nederlands marktleider op het gebied van bezoekersonderzoeken en passantenonderzoeken. Ze noemen mij ook wel ‘Hans van de PassantenTellingen’. Wij brengen bezoekerstotalen in kaart. Maar leveren ook informatie over omzet en uitbreidingsruimte. Ook maken wij brancheringsvoorstellen en plannen om winkelcentra te verhuren met bij de locatie passende huurders. Strabo kan door middel van een telling (bij de uitgangen) en een enquête de omzet en vloerproductiviteit van een winkelgebied redelijk nauwkeurig vaststellen (onze methode geldt als dé standaard en daar waar er een ‘check’ plaatsvindt op werkelijke omzet, blijkt onze schatting vaak opmerkelijk nauwkeurig). Feiten over leegstand Onze collega’s van Locatus beschikken over een betrouwbaar bestand waaruit de werkelijke leegstand kan worden gedestilleerd. De conclusies zijn dat de leegstand (zie ook figuur 1)

Leegstand is soms een regionaal probleem, maar is zeker geen nationaal probleem

van 4,5% in 2007 naar 6,4 % in 2013 is gestegen. Natuurlijk stijgt dit nog wel even door. Maar verdwijnt 30% of 50% van de winkelvoorraad? Nee, natuurlijk niet! Leegstand is daarbij regionaal bepaald. In krimpregio’s (gebieden met veel vergrijzing) kan deze wel 20% zijn. Maar in groeiregio’s (in de grote steden, in de Randstad, maar ook daarbuiten, de ‘trek naar de stad’ is evident) is deze maar een paar procentjes. Op A1- en A2-gebieden is er (landelijk gezien) maar een leegstand van 2 à 3 %. En in de grote steden in de Randstad is deze leegstand op de beste plekken zelfs nog veel lager. Lager dan de frictieleegstand! Of zelfs non-existent! Je kunt dus betogen dat er op goede plekken behoefte is aan meer ruimte. Of aan herverkaveling van bestaande ruimte zodat grote internationale retailers gehuisvest kunnen worden (want deze staan echt te trappelen voor onze deur). De conclusie van Locatus luidt: leegstand is soms een regionaal probleem (in de krimpgebieden), maar is zeker geen nationaal probleem. Economische laagconjunctuur Verder ben ik van mening dat het problematische functioneren van de retail veel te maken met de langdurige laagconjunctuur en het lage consumentenvertrouwen. Ook de dalende waarde van de koopwoning speelt mee in de daling van bestedingen. Opvallend is dat de bestedingen in de supervervolg op pagina 46 → scn 2013 | 6 45


visie

← vervolg van pagina 45 markt, ook tijdens de afgelopen jaren, wel zijn gestegen. Dat geldt niet voor kleding, schoeisel, meubels en doehet- zelf-artikelen. In deze branches is de omzet redelijk fors gedaald. Zie hiervoor figuren 2, 3 en 4. Wat vreemd is, is dat voorspellers van ing (en abn-amro) denken dat de daling van de retailbestedingen doorzet in 2014. Daar geloof ik helemaal niets van. Er is sprake van een onophoudelijke stroom aan positieve berichten. En dit zal doorwerken in de retailbestedingen (met ingang van deze maand). Economie is psychologie! De web’believers’ wijzen graag op de ongebreidelde groei van bestedingen in webwinkels, zelfs tijdens de laagconjunctuur. Hoewel het tempo (fors?) lijkt af te nemen is er inderdaad nog steeds sprake van groei. Enkele branches en is offline hetzelfde als online? Er zijn echter maar een paar branches (reisbureaus, erotiek, verzekeringen) waar het onlinekanaal een dominante positie heeft of krijgt. Stadshart Zoetermeer Andere branches (bijvoorbeeld kle(Unibail Rodamco)

ding en schoeisel) groeien wel qua webwinkelen, maar hier is het percentage webaankopen nog heel gering. Dat zal snel veranderen, zeggen sommigen. Alleen: de pure internetplayers als Amazon en Zalando lijden verlies. Het is de vraag of ze ooit winst zullen maken. De bezorg- en retourproblematiek (de Zalando’parties’ zijn berucht waarin groepen vrouwen alle jurkjes aantrekken en weer terugsturen) is nijpend en is onbetaalbaar. Het is niet voor niets dat steeds meer (voormalige) pure internetplayers nu ook fysieke winkels openen. Zoals CoolBlue. Ik voorspel dat de eerste ‘Amazon mall’ en/of ‘Amazon department store’ binnenkort zal openen. Veel onderzoeken wijzen uit dat mensen juist naar de fysieke winkel willen gaan. Voor de beleving. Voor het zien, ruiken en voelen (dat geldt al helemaal voor levensmiddelen). Het webbrowsen zal in de tussentijd zeker toenemen. En misschien ook het percentage webbestellingen. Maar de producten zullen meer en meer worden opgehaald in de (fysieke) winkels. Om kosten te besparen. Maar ook om meer omzet te genereren. En als je dan toch in de winkel bent, besteedt de consument ook ter plekke iets extra’s. Online is dus een kans! Geen

bedreiging. Online ‘gaat’ dus ook offline. Maar offline ‘gaat’ ook online. Een beetje fatsoenlijke winkelketen zal ook online bereikbaar (ook voor aankopen) moeten zijn. Maar: pure internetplayers gaan het niet redden. Nu niet. En in de toekomst ook niet. De banken blijven er geen (honderden) miljoenen insteken. Wat dat betreft doet de ‘internetbubble’ van begin deze eeuw misschien wel opnieuw opgeld. Uit verschillende onderzoeken (de beste is dat van cbre) komt naar voren dat de ‘Generatie Y’ fysiek winkelen prefereert. Waarbij je dan wel voor een ‘coole beleving’ moet zorgen. En een digitale sfeer (met bijvoorbeeld tablets in de winkel). Ook de jeugd wil zien, voelen en beleven. Internet (af en toe wel degelijk gebruikt als aankoopkanaal door de jeugd) dient meer en meer als showroom. Fysieke winkelcentra: gaat het wel zo slecht? Strabo doet onderzoek in vele centra. Ook in de afgelopen vijf jaar. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis dus. Wat blijkt? Er zijn ontegenzeggelijk centra met minder bezoekers en minder bestedingen. Daar doen we dan ook veel onderzoek naar. En met ons onderzoek lukt het om onderbouwd aan nieuwe huurders te komen. Maar: wij doen ook onderzoeken voor winnaars. Centra die het de afgelopen vijf jaar alleen maar beter zijn gaan doen. Qua omzet (informatie is op basis van ons eigen Strabo-onder-

46 scn 2013 | 6


visie

rijne en een nieuw binnenstadscentrum als Forum/tweede Koopgoot in Rotterdam); • Sterke grote wijkcentra (Groenhof Amstelveen, Stadshagen Zwolle, Emiclaer Amersfoort)’; • Sommige middelgrote binnensteden (Maastricht, Den Bosch, Haarlem, maar verrassend genoeg ook Groningen met een enorme aanwas van bevolking). Artist impression van het nieuwe Leidsenhage (Unibail Rodamco)

zoek, niet op basis van informatie van opdrachtgever) zijn dat bijvoorbeeld: • Citymall Almere; scoort een winst van 100% in 2013 ten opzichte van 2007 (vanaf 2008/2009 is de omzet overigens redelijk stabiel); • Alexandrium I Rotterdam; behaalt een winst van 46% in 2013 ten opzichte van 2007 (en stijgt in 2013 ook ten opzichte van 2012); • Stadshart Amstelveen; kent een groei van 15% in 2013 ten opzichte van 2008; • Leidsenhage Leidschendam; heeft een klein plusje van 4% ten opzichte van 2007; • Cityplaza Nieuwegein; stijgt met 16% in 2013 ten opzichte van 2012; • Emiclaer Amersfoort; stijgt met 22% in 2013 ten opzichte van 2011; • Stationsstraat (oude Stadshart) Almere; stijgt met 244% (!) van 2013 ten opzichte van 2012 (toegegeven: de Primark speelt een rol). Ook qua FootFall zijn er groeivoorbeelden te vinden: • Stadshart Amstelveen; kent een jaarlijkse groei van 4% van 2011 tot en met 2013; • Emiclaer Amersfoort; groeit met 7% in 2013 ten opzichte van 2011; • Citymall Almere; stijgt met 33% in 2013 ten opzichte van 2007; • Prinsenpassage (onderdeel In de Bogaard) Rijswijk; kent een plus van 15% (2013 ten opzichte van 2012); • Stationsstraat (oude Stadshart)

Almere; stijgt met 14% in 2013 ten opzichte van 2012 (en ja, Primark speelt een rol); • Stadshart Zoetermeer; stijgt met dubbele percentages (te kort open om dit goed in te kunnen schatten) vanwege de recente opening van Primark (daarvoor: stabilisatie). Natuurlijk: deze opsommingen zijn selectief. Er zijn genoeg voorbeelden te vinden waar er sprake is van een daling. Maar ook zijn er veel centra (soms ook stadscentra) te vinden met een stabilisatie. Of een piepklein minnetje (mag het, tijdens langdurige laagconjunctuur?). Zoals we ook nog andere stijgers kennen van andere eigenaren. En dan heb ik het nog niet eens gehad over Hoog Catharijne. Er is sprake van een FootFallstijging van (elke maand) 0% tot 6% het afgelopen halfjaar. En dat in een centrum waar er zeer grondig verbouwd wordt. Sterker nog: Utrecht-Centrum vormt de grootste bouwput van Nederland. Winnaars en verliezers Er zijn winnaars en verliezers. De winnaars zijn gevestigd in gebieden met een bevolkingsgroei. Of een welvaartsgroei. Of het liefst een combinatie van die twee. Zoals: • Sterke regionale grote winkelcentra (bijvoorbeeld Stadshart Amstelveen, Stadshart Zoetermeer, Leidsenhage Leidschendam, Alexandrium Rotterdam, Kronenburg Arnhem); • De vijf grote binnensteden (plus ook bijvoorbeeld een Hoog Catha-

Verliezers zijn er ook, zoals: • Minder sterke regionale winkelcentra; • Sommige middelgrote binnensteden; • Kleine wijkcentra met vaak maar een supermarkt en een vergrijzende bevolking; • Een hele lading aan buurtstripjes;

• En een fors aantal ‘out of town’ meubelboulevards en retailparkachtige ontwikkelingen (‘weidewinkels ontwikkelen?: ik ben tegen!’ -en dat zegt wat voor een positivist als ik-).

Stadshart Amstelveen (Unibail Rodamco)

Wat ik eruit licht zijn de sterke regionale winkelcentra. Als er sprake is van één (dominante) eigenaar kun je ervoor zorgen dat het management ijzersterk is. En de parkeervoorziening excellent. Ook is continue vernieuwing qua branchering van belang. En het bieden van grote winkelruimtes. ‘Retenanting’: wees de concurrenvervolg op pagina 48 → scn 2013 | 6 47


visie

← vervolg van pagina 47 tie voor door het continu toevoegen van nieuwe winkels en winkelformules (best lastig met onze huurwetgeving). ‘Remarketing’: hou de positionering continu scherp. ‘Redesigning’: verbeter het uiterlijk continu (de drie R’s van Unibail-Rodamco). En verder: voeg ‘slimme’ beleving toe. Acties en evenementen hebben vaak grote toevloeiing van extra mensen tot gevolg (en dit komt uit de koker van Cório met hun concept ‘Favourite Meeting Places’). En als (een-na) laatste: onderschat de sterke wijkcentra (met meerdere supermarkten) niet. Voedsel blijven mensen met name ‘live’ kopen. En ‘eten’ gaat door. Altijd. In goede en slechte tijden. En de binnensteden? De toekomst in de grotere binnensteden is zonnig. En dat ondanks (soms) contraproductief gemeentelijk beleid, zoals het verhogen van de parkeertarieven. En het lastig inplannen van venstertijden. Vrouwen en winkels Mijn favoriete winkeluitspraak is: “zolang er vrouwen zijn, wordt er gewinkeld”. ‘Fysiek’ wel te verstaan. Do I need to say more? I rest my case!

Artist impression van Nieuw Hoog Catharijne (Corio Nederland)

Geen afname metrage fysieke winkel Mijn voorspelling is dat het aantal fysieke meters in 2020 (en daarna) niet gaat afnemen. Landelijk gezien wel te verstaan. Ja, uiteraard wel in krimpgebieden. Daar moet het winkelareaal zelf ook inkrimpen. En een aantal meubelboulevards en weidewinkels zullen het niet redden. En

Alexandrium Rotterdam (Corio Nederland)

(in een fors aantal plaatsen) zullen er aanloopstraten verdwijnen. maar: op veel plekken liggen er grote mogelijkheden tot uitbreiding. Uitbreidingen die tot een succes zullen leiden. Zoals: • Leidsenhage; • Of Amstelveen;. • Of Kronenburg. Ook versterking van de grote binnensteden (in het A1- en A2-gebied) kunnen zeer succesvol zijn. Hoog Catharijne? ‘Waar kan ik tekenen?’, zeg ik dan? Forum/tweede ‘Koopgoot’, Rotterdam? ‘Hier dat huurcontract!’ Toontje Lager ‘Toontje Lager’: ik begon dit artikel met dit (qua teksten en arrangementen niet te onderschatten) bandje uit begin jaren tachtig. Ik eindig echter ook met Toontje Lager. ‘Ben jij ook zo bang’ gaat verder met:

Laat de toekomst uitwijzen waar we naartoe gaan met de winkelmarkt. Een goede toekomst. Voor de (fysieke) retailer. De vastgoedeigenaar. Én de ontwikkelaar. Er zijn immers nog steeds ontwikkelkansen. ←

“Ben jij ook zo bang.... dat alles bij het oude blijft?, en dat je net als gist’ren… een koekje bij de koffie krijgt?, En dat je in slaap valt als je.. aan morgen denken moet, en dat je dan maar zegt.. “We hebben ‘t toch goed?” Dit geldt natuurlijk ook voor ‘winkelen’. Geen markt is zo dynamisch als de winkelmarkt. Verandering is de enige constante. En dat is altijd zo geweest. Mooi toch? ‘Omarm het internet als kans’ zeg ik tegen de bestaande retailers (in ieder geval voor de grote ketens). ‘En staar je niet

48 scn 2013 | 6

blind op de verdiencapaciteiten’ van pure internetplayers. Hun verdienmodel klopt niet. En dus gaan ook zij ‘fysiek’! Is het dan tijd voor de webbelievers om zelf een ’toontje lager’ te zingen? Zou dat niet een mooie afsluiting zijn van dit artikel? Nee, natuurlijk niet! Vrije meningsuiting is het allerhoogste goed in onze maatschappij. En als liberaal wil ik mensen niet de mond snoeren. Nooit! Maar: het onderzoek (ik heb het dan over het consumentendeel) van Shopping 2020 is geen echt onderzoek. Maar betreft meer een mening. En is gebaseerd op wensdenken. Knoop dat in je oren.

(*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv. www.strabo.nl. Strabo representeert onder andere het bedrijf ‘FootFall’ in Nederland. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen


projecten

Sassenheim is af Na een intensieve en lange samenwerking –de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente stamt uit 1996- heeft ontwikkelaar Synchroon op 22 november de laatste fase van het centrumplan Hart van Sassenheim geopend. Daarmee is het dorp niet alleen up-to-date qua winkelaanbod, maar is ook de beoogde structuur een feit. SCN was bij de opening en sprak met Henri van Dam en Arjan de Vries van Synchroon Ontwikkelaars.

E

en volwaardig dorpscentrum is een voorwaarde om de eigen inwoners aan de lokale winkels en het dorp te binden. Voor Sassenheim (nu onderdeel van de gemeente Teylingen) was het halverwege de jaren negentig duidelijk dat daarin een hele slag te maken viel. Henri van Dam: ‘De gemeente is daar op tijd mee gestart, nog voordat andere kernen in de omgeving dit pad opgingen. De slag naar een volwaardig eigen aanbod is snel en goed gemaakt, waardoor het dorp haar inwoners nu een volwaardig pakket aan voorzieningen kan bieden.’ Met het Voorhavenkwartier werden 110 appartementen, 8.000 m2 winkels, een ondergrondse parkeergarage van 152 plaatsen, een plein met paviljoen (omzoomd door winkels) en een haventje toegevoegd. Arjan de Vries: ‘Op het deel waar nu de laatste fase is gerealiseerd, stond onder meer een grote winkel van Albert Heijn. Deze is naar een nieuwe winkelruimte in de eerste fase verhuisd en werd daarmee de trekker van deze locatie.’ Complex door zeer versnipperd eigendom De hele operatie omvatte een terrein van een aantal hectare waar naast een paar winkels, vooral ook kleine bedrijven gevestigd waren. ‘Een locatie met een enorm versnipperd eigendom, wel 50 tot 60 verschillende eigenaren. Erg complex, maar het is uiteindelijk wel gelukt. Na de kaalslag van dit terrein konden we beginnen met het Voorhavenkwartier vervolg op pagina 50 → scn 2013 | 6 49


projecten

foto’s: shopping centre news

← vervolg van pagina 49 De laatste fase was echter cruciaal, niet alleen omdat daarmee de locatie aan de Hoofdstraat voltooid zou worden, maar ook omdat zo de loop vanuit het centrumgebied naar de winkels in het Voorhavenkwartier tot stand gebracht kon worden.

tevens al zitelement gebruikt kunnen worden. Wij hebben als Synchroon samen met de omwonenden en de gemeente dit ontwerp vormgegeven, aangezien het van groot belang is om het ontwerp van de openbare ruimte en het gebouw te integreren.’

Arjan de Vries: ‘Mede door de invulling van de verbindende Kerklaan en het nieuw gerealiseerde gebouw, kon die loop gerealiseerd worden. Ook functioneel is de verbinding erg mooi geworden: aan de Hoofdstraat vind je alle winkels die je verwacht in een dorpshart, met onder meer ook mode, op het plein van het Voorhavenkwartier vind je winkels die vooral op boodschappen doen gericht zijn en die locaties worden nu gekoppeld met de winkels van

architectuur De laatste fase omvat 24 appartementen en circa 1700 m2 winkels. De winkels zijn aangekocht door Hoornsche Broeders (onderdeel van Blokker) en de appartementen door particulieren. ‘Wij konden de laatste fase mede snel opstarten door de toezegging van de woningbouwvereniging Woonstichting Vooruitgang garant te staan voor de aankoop van negen appartementen.’ De architectuur van zowel het Voorhavenkwartier als Hart van Sassenheim is van kow: dit bureau maakte een

Big Bazar en Xenos aan de Kerklaan, die daar qua branche mooi tussen passen. Technisch gezien was het niet helemaal rechttoe rechtaan, want tussen de Hoofdstraat en het Voorhavenkwartier moest wel een – voor Nederlandse begrippen – duidelijk hoogteverschil weggewerkt worden. Dit is uiteindelijk goed gelukt door gebruik te maken van trappen die het hoogteverschil volgen en keerwandjes die

aantal markante, stedelijk blokken die goed bij de sfeer van het dorp Sassenheim passen. Het openbare gebied van het Voorhavenkwartier is door Synchroon ingericht, dat van Hart van Sassenheim door de gemeente, in overleg met bewoners en winkeliers. Henri van Dam: ‘Bij dit soort ontwikkelingen is parkeren van uitermate groot belang. Ondanks de bebouwing van Hart van Sassenheim zijn we

50 scn 2013 | 6


projecten

Voor exclusieve informatie vooraf: nu registreren op contract-business.messefrankfurt.com

NL

Bezoekers van Ambiente bezoeken de wereld. Ze bezoeken mogelijkheden. Kansen. Internationale trends. Gepresenteerd door meer dan 4.700 exposanten. Op dit belangrijke platform voor de contract sector ontdekt u een groot aantal ideeën voor geïntegreerde toepassingen en horeca-producten. Hier bezoekt u de juiste partners voor uw projecten. U ziet hier de toekomst. Wanneer bezoekt u de beurs?

DU: 15.11.2013

Korte doorlooptijd Synchroon heeft de laatste fase in korte tijd gerealiseerd: ‘Het heeft even geduurd voordat de kogel door de kerk was, maar toen dat eenmaal het geval was, hebben we met de gemeente en andere stakeholders het proces snel kunnen doorlopen. We zijn in september 2012 met de bouw gestart en in oktober was de oplevering. De winkels konden ruim voor de zo belangrijke aanloop naar de feestdagen open’, zegt Arjan de Vries. In de realisatie was het belangrijk dat de bestaande winkels gewoon door konden functioneren. ‘Ons zusterbedrijf era Contour heeft het project gebouwd en onze collega’s hebben samen met ons frequent zowel de omwonenden als de winkeliers geïnformeerd over de voortgang en de werkzaamheden. Daarmee hebben we de overlast zoveel mogelijk proberen te beperken.’

the show

info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71

57918-015_AM_CB_theShow_ShoppingCentreNEWS_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • tg: 21.11.2013

er toch in geslaagd het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte op hetzelfde Wij hebben niveau te houden. De garage samen met de onder Voorhavenkwaromwonenden tier had oorspronkelijk een overcapaciteit. Nu Hart van dit ontwerp Sassenheim geopend is, zie vormgegeven je dat ook daar de bezetting toeneemt. Bij dit alles is het een goede zaak dat de gemeente voor de garage nog geen betaald parkeren heeft ingevoerd. Net als in de rest van het centrum, is er wel een blauwe zone van twee uur.’

7 t/m 11. 2. 2014

‘Sassenheim is echt weer een typisch Synchroon-project’ vindt Henri van Dam. ‘Wij zijn behoorlijk gespecialiseerd

Arjan de Vries (l) en Henri van Dam

in dit soort binnenstedelijke opgaven tussen de 3000 en 10.000 m2. Het past ook goed bij onze compacte organisatie, waarbij het winkelteam door het hele land werkt en naar behoefte vanuit het concern, maar ook extern, andere specialisten kan bijschakelen. Dit type samenwerking hebben we ‘Syn-Design’ gedoopt en we brengen zo conceptueel denken en praktisch werken goed samen.’ ← scn 2013 | 6 51


visie

In deze laatste editie van het jaar (die tevens onze vijftiende jaargang volmaakt) staan we even stil bij de uitdagingen die op ons afkomen. Welke kant gaat het op met onze steden en winkelgebieden? Wat moeten we doen om de veranderende consument toch ook in de stenen winkel te laten blijven kopen? En is ‘beleving’ nu echt het wondermiddel dat we daarvoor nodig hebben? Pieter Affourtit en Johan Haringsma werpen vanuit hun jarenlange ervaring in het winkelvastgoedvak hier hun licht op. Interview: Edwin Brugman, hoofdredacteur

Innovatie Johan Haringsma

Ik vind het een geweldig vak, omdat alle facetten van het leven erin zitten. Je hebt met beleid, vastgoed, mensen, functie, steden en handel te maken. Vooral die handel, die moet weer terug. 52 scn 2013 | 6

van steden en Wie maakt de steden van de toekomst? pieter affourtit: Ik ben ervan overtuigd dat steden steeds van onderaf in beweging worden gezet. In steden zit een enorme potentie, die niet van bovenaf te sturen is. Het draait om de historie, de functie en de mensen die er wonen, winkelen en werken. In feite worden goede locaties van onderaf gemaakt. Maar de structuur moet je wel van bovenaf definiëren. Het wordt allemaal gecompliceerder en de risico’s nemen toe. Ontwikkelaars zeggen vaak dat ze meer gebruikersgericht willen ontwikkelen, maar dat zijn vage begrippen. We hebben de intelligentie, durf en creativiteit van ondernemers hard nodig. We moeten het durven om initiatieven van onderop plaats te laten vinden. Maar ondernemerschap moet wel binnen kaders en grenzen plaatsvinden, en de overheid heeft de verantwoordelijkheid die te definiëren. Hoe belangrijk is ‘beleving’ in de strategie van winkelgebieden in het licht van bijvoorbeeld e-commerce? johan haringsma: Beleving is een wat al te overspannen begrip geworden. In hoofdzaak gaat het om eenvoudige zaken, zoals een ondernemer die zijn klanten kent, het gemak om als klant ergens te komen en in een prijsaanbie-


visie

ding te krijgen die interessant is. Goede winkelgebieden creĂŤren een gevoel van gastvrijheid, een sfeer waarin je wordt gestimuleerd te kopen. Fysiek winkelen blijft, het zit al decennialang in de top 3 van de meest geliefde activiteiten. Het is een behoefte van mensen om eruit te zijn, onder de mensen te zijn. Winkelen kan daar een uitstekende bijdrage in leveren. Het kan een optimale interactie zijn tussen mensen en ruimte. Maar het moet wel naar een nieuw niveau worden getild. In die zin is de dienstverlening via internet op tal van punten de bench mark van de fysieke retail. In de waardeketen van producent naar afnemer moet de fysieke retailer van de toekomst toegevoegde waarde leveren, want de waardeketen gaat er echt anders uitzien. De retailer van morgen moet vooral de verbetering vinden in de relatiewaarde met de klant. Als daar moderne ict technieken bij behulpzaam kunnen zijn, dan moet dat vooral gebeuren. Maar ik heb het gevoel dat het versterken van klantwaarde niet in het beheer van databases zit, maar veel meer in persoonlijk en deskundig klantcontact.

winkelgebieden Hoe beïnvloedt volgens jou de informatietechnologie de vormgeving van steden? pieter affourtit: De mobiele en digitale media bieden mogelijkheden om de stad anders te gebruiken dan vroeger. Ze veranderen de manier waarop we ons door de stad bewegen, de plekken die we bezoeken, de betekenis die we daaraan toekennen en de contacten die we onderhouden. Maar ondanks de toenemende betekenis van de digitale media en de globalisering blijven we behoefte hebben aan menselijk contact in een fysieke omgeving en willen we terug naar het pure, het eigene, het gezellige en dichtbije. De inrichting van steden en winkelgebieden neemt daarin een belangrijke plaats in. Mede om die reden is er vanuit verschillende groepen en disciplines toenemende aandacht voor de inrichting van de stad. De essentie van een vitale stad is ook de match tussen de sociale, economische en ruimtelijke betekenis. Dat is geen einddoel maar een proces van constante dynamiek die bepalend is voor meervoudig ruimtegebruik, hoogwaardige investeringen, binding met de stad en identiteit van de stad. Een vitale stad is levend, in die zin dat hij door zijn diversiteit aan functies, programma, mixed-use buildings, oud en nieuw, veranderingen kan opnemen. →

Pieter Affourtit

Goede steden bieden gebruikers de mogelijkheid om plekken op verschillende manieren te gebruiken en te beleven. Die meervoudigheid draagt bij aan de vitaliteit van de stad.

scn 2013 | 6 53


visie

Daar gaat het om het vormgeven aan lokale binding, extra service en goed ondernemerschap. En dat in een compacte, goed bereikbare opzet.

Je geeft aan dat ‘doelgericht winkelen’ belangrijker wordt, hoe verhoudt zich dit met de aandacht voor beleving? Is dit misschien door perifeer winkels te faciliteren die onder quick run vallen? Even snel en efficiënt je aankopen te doen en in het weekend voor de sfeer naar het stadscentrum? pieter affourtit: Als je dit doet, kleedt je op de langere termijn onze hoofdcentra uit. De quick-rungebieden verkleuren dan in no time tot volwaardige shopping centres. Want waar ligt het onderscheid tussen quick run en belevingswinkelen? Dat is een theoretisch indeling die in de toekomst nog vager wordt. Kijk ’s naar onze goede binnensteden, zoals Haarlem. Daar ontstaat beleving door een combinatie van bijzondere winkels, de historische setting, de terrassen, het zien en gezien worden. Maar niet alle steden kunnen dit bieden, de afgelopen decennia is de winkelfunctie van binnensteden eenzijdiger geworden. Veel functies zijn naar de periferie gegaan. Dat dwingt binnensteden andere toegevoegde waarde te leveren dan vroeger. We kunnen dan wel zeggen ‘die moeten zich richten op beleving’, maar ze missen daarvoor vaak de omvang, de juiste stedenbouwkundige context en onderscheidend aanbod. De leegstand is in de subcategorie hoofdwinkelgebieden inmiddels opgelopen tot boven de 10%. Die steden moeten zich ook aanpassen aan de nieuwe tijd, maar vallen niet in een van de door jou genoemde categorieën, want dit onderscheid is vaak kunstmatig.

Je noemt het belang van hospitality in een tijd waarin iedereen het heeft over beleving.. pieter affourtit: Inderdaad, hospitality wordt hét thema van de toekomst. Of in het Nederlands: gastvrijheid. Er worden steeds hogere eisen gesteld aan de primaire voorwaarden van winkelcentra. Schoon, heel en veilig wordt weer belangrijk. Simpel gezegd: alles moet kloppen, gebruikers eisen dat. Van het moment dat je aan komt rijden tot dat je weer vertrekt moet de hele bezoekketen optimaal zijn. Je moet als bezoeker het gevoel krijgen dat je te gast bent geweest. Maar rijd nu eens een middelgrote plaats in. Vaak is er sprake van non-beleving met dissatisfiers op tal van punten. Gelukkig zijn er ook goede voorbeelden, zoals Amstelveen. Dat heeft zich in de loop der jaren ontwikkeld tot een plek die klopt, waar de moderne consument zich voortdurend te gast voelt. En dit is niet toevallig gebeurd, dit is strategie en beleid. Consumenten van de toekomst willen een serviceniveau dat op alle aspecten van het bezoek net zo hoog is als wanneer ze winkelen op internet. Het is beleving én gemak. Sterker nog: gemak is onderdeel van beleving. Internet laat op veel punten zien hoe het moet. Daarom vinden mensen internetwinkelen ook zo leuk.

Gastvrijheid wordt het thema van de toekomst ‘Hospitality’ in Stadshart Amstelveen

54 scn 2013 | 6


visie

Het oude vergelijkende winkelen verschuift voor een deel naar doelgericht winkelen Behalve Amstelveen, zijn er meer gebieden in beweging en waarschijnlijk niet geheel toevallig is dezelfde belegger daarbij betrokken. Ik doel op Leidsenhage, waar ook iets gaat gebeuren. Moeten andere winkelcentrum­ eigenaren zich zorgen maken? Onlangs mengden andere partijen zich in de discussie en stelden dat dit volledig onverantwoord is. Moeten ze bang zijn voor dit soort ontwikkelingen? johan haringsma: Ik denk van wel. Het gaat niet alleen om de vraag of een bepaalde ontwikkeling inspeelt op het veranderend consumentengedrag. Het gaat vanuit de retailplanning om de vraag of je een duurzame, vitale structuur creëert of daar afbreuk aan doen. Wat in Leidschenhage gaat gebeuren is niets minder dan een flinke schaalsprong. Dat heeft per definitie tot gevolg dat het bestaande evenwicht uit balans wordt gebracht. Dat is uiteraard ook de bedoeling van zo’n ontwikkeling. Kijk, heel veel centra in die regio acteren op hetzelfde niveau. Dan moet je flink uitpakken om je positie daadwerkelijk te versterken. Maar een strategie vanuit concurrentiedruk is iets anders dan beleid dat zich richt op de vitaliteit van het geheel. Gaat de trek naar de periferie, tegen alle beleid in, uiteindelijk toch gebeuren? johan haringsma: Schaalvergroting is al decennialang de meest dominante trend in de retail en de overheid heeft dit via het pdv/gdv-beleid gereguleerd. Als je bedoelt dat dit beleid zal worden losgelaten, dan geloof ik dat niet. Wel zie je discussies ontstaan over het toestaan van niet-pdvbranches, elektro, partijgoederen en ga maar verder. Als retailers op perifere locaties gemakkelijker meer en goedkopere meters kunnen maken, dan is het logisch dat deze beweging zal blijven bestaan. Maar het gaat om formules

met voldoende autonome trekkracht die gericht worden bezocht. Het totale volume waar het dan om gaat, is op landelijke schaal gering. Uit een onderzoek dat we hebben gedaan naar het planvolume in Nederland blijkt dat het perifere aandeel de laatste jaren sterk afneemt; de aandacht verschuift weer naar de reguliere winkelgebieden. Maar het is toch handig als ik in de periferie naar een goed bereikbare locatie kan rijden, met gratis parkeren en een Aldi of Lidl voor m’n wekelijkse boodschappen? johan haringsma: Dat klopt, consumenten doen minder vaak en doelgerichter aankopen. Internet versterkt dit gedrag. Het oude ‘vergelijkende winkelen’ maakt voor een deel een verschuiving door naar ‘doelgericht winkelen’. Uit consumentenonderzoek blijkt dat ‘bereikbaarheid’ wat belang betreft al decennialang op nummer 1 staat. Maar met het toestaan van allerlei detailhandel op perifere locaties creëer nog geen vitale winkelstructuur. Goed ruimtelijk detailhandelsbeleid richt zich op concentratie van voorzieningen op goede plekken en het voorkomen van versnippering. Heb je het toch ook niet over het terugkomen van overheidsregulering? pieter affourtit: In zekere zin wel. Dat kan ook niet anders, en de markt vraagt er bovendien zelf om. In een regio als Gooi- en Vechtstreek kunnen niet alle winkelgebieden hun positie versterken, dat leidt tot ernstig kapitaalverlies. Je moet inzetten op kwaliteit, maar dat kan lang niet overal. En dus moet je uitzoeken waar dat essentiële kwaliteitsverbetering het beste kan plaatsvinden. Daarin moet je keuzen maken. Dit is een vorm van zorgvuldige ruimtelijke ordening. Dit bevordert zekerheid en stimuleert investeringen op de juiste plek.

Cross-sellingstrategie is een must

Als de huren zoals nu onder druk staan, welke middelen houdt een eigenaar dan nog over om in de kwaliteit te investeren? johan haringsma: Er zijn locaties die niet toekomstbestendig zijn, gelet op alle bewegingen die gaande zijn. Daar treedt waardedaling van het winkelvastgoed op. Eigenaren zullen dit moeten slikken en samen met de overheid nadenken over herbestemming, c.q. andere waarde te creëren. Andere plekken blijven goed en zijn in de toekomst kansrijk. Daar kunnen investeringen plaatsvinden. Het gevaar bestaat dat we gaan denken ‘alles gaat slecht’ en zo kansrijke plekken geen kans geven. D at kan natuurlijk niet. Winkelvastgoed op goede plekken vormen ook in de toekomst een goede belegging, dragen bij aan de kwaliteit en economie en beleving van de stad. ← scn 2013 | 6 55


research RISICO PROFIEL

Leegstaande winkelpanden, krimpende consumenten­ bestedingen en een toenemend aantal aankopen via

SHOP

internet: de retail heeft het zwaar. ‘Je kunt hierover somberen, maar het biedt ook nieuwe mogelijkheden,’ meent Peter Nieland, directeur van Locatus. Maar hoe onderzoek je als belegger of ontwikkelaar waar die

PANDSCORE

STRAATSCORE

BRANCHESCORE

VRAAG EN AANBOD

mogelijkheden zijn? Een gesprek over risicoprofielen en kansen van winkelgebieden in Nederland.

INDEX 76

D

e urgentie om in actie te komen was nooit eerder zo groot. De consument geeft minder uit, blijkt uit recente cbs-cijfers: de omzet van non-food is in de eerste negen maanden van dit jaar met 5,2 procent gedaald. Ook de resultaten van winkelbeleggers worden aangetast: winkelvastgoed heeft in het tweede kwartaal van 2013 het laagste punt bereikt sinds 2007. Dit blijkt uit de ipd Nederlandse Kwartaal Vastgoedindex. ‘Je kunt hierover somberen, maar het biedt ook nieuwe mogelijkheden,’ vindt Peter Nieland, directeur van Locatus. ‘Voor ontwikkelaars en beleggers is het belangrijk om de risico’s van hun winkelvastgoed in beeld te krijgen. Ook om te kunnen zien waar ze wél in moeten investeren.’ Tien jaar data Locatus ontwikkelde daarom de Retail Risk Index, samen met Insights for Action en de Vrije Universiteit Amsterdam. Peter Nieland, directeur van Locatus: ‘Ons uitgangspunt was de vraag: kun je met informatie uit het verleden inschatten of een ondernemer uit branche X op locatie Y er over een jaar nog zit? We onderzochten welke informatie we daarvoor tot onze beschikking hebben en hoe zwaar de verschillende variabelen wegen.’ In anderhalf jaar tijd werd de Retail Risk Index ontwikkeld. Het instrument is gebaseerd op tien jaar data: Locatusgegevens van winkelgebieden, verkooppunten en verzorgingsgebieden, cbs-data en informatie van het Centraal Planbureau. Het gaat hierbij om winkelgegevens uit ruim 2500 winkelgebieden met vijf of meer winkels, goed voor 125.000 winkels verdeeld over 235 winkelbranches. De rri maakt het mogelijk wetenschappelijk gefundeerde voorspellingen te doen over het komende jaar. 56 scn 2013 | 6

INDEX 145

INDEX 106

INDEX 148

RETAIL RISK INDEX 126

Retail risico stoplicht: gasgeven of afremmen? Retail Risk Index brengt kansen en risico’s voor winkels in beeld Retail-sneeuwbaleffect Hoe werkt de rri? ‘De index is gebaseerd op het retail-sneeuwbaleffect,’ vertelt Peter Nieland. ‘Als een winkelier moet stoppen, staat dit meestal niet op zichzelf. Vaak ligt de winkel in een straat of winkelgebied die zich in een neerwaartse spiraal bevindt. Hoe meer winkeliers in zijn directe omgeving omvallen, hoe minder bezoekers het winkelgebied trekt. Totdat je een soort spookstraat overhoudt. De ene winkel neemt de andere mee. Je krijgt een sneeuwbaleffect .’ Rood stoplicht? Actie! Om het retail-sneeuwbaleffect te stoppen is het van belang om meerdere indicatoren in kaart te brengen. De rri doet dit met een stoplicht, aan de hand van vier factoren. Allereerst de prestaties van het winkelpand.

Het begon bij een bankier in Spijkenisse Hoe is het idee voor de RRI ontstaan? Peter Nieland: ‘In 2011 was onze CEO, Gerard Zandbergen, op bezoek bij een bankier in Spijkenisse. Gerard hoorde van de bankier dat hij net een winkel had gefinancierd. Gerard zocht op zijn iPad naar gegevens over de winkel in onze Locatus-database. Hij constateerde dat er 14% leegstand was in de directe omgeving en zag dat de winkelier de vijfde ondernemer in negen jaar ging worden. De bankier vertelde dat hij deze gegevens dolgraag had ontvangen voordat hij de betreffende winkel financierde. Toen Gerard en ik dit later met elkaar bespraken, realiseerden we ons dat we onze database ook zouden kunnen inzetten om risico’s in kaart te brengen. Zo kwamen we op het idee voor de RRI.’


research

Risicoprofiel van 125.000 winkels verdeeld over 235 winkelbranches

Vervolgens de ontwikkeling van de winkelstraat rond het pand. Tot slot worden de ontwikkeling in de branche en de verhouding tussen vraag en aanbod van de branche in de directe omgeving bekeken. Is het rri-stoplicht groen, dan scoort de winkel of het winkelgebied goed. Is het stoplicht rood, dan is het risico dat de retailer moet stoppen relatief hoog. Peter Nieland: ‘De winkelier of belegger moet zich in dat geval afvragen waarom het stoplicht op rood staat. En of het mogelijk is ervoor te zorgen dat het stoplicht op oranje of groen springt.’ Voorspellingen Locatus testte het model met data van 2004 tot 2011. Peter Nieland: ‘Met deze informatie deden we voorspellingen over 2012. En het werkte: onze voorspellingen kwamen overeen met de ontwikkelingen in de winkelmarkt. De meeste winkelbranches die slecht en goed scoorden in de rri, deden het inderdaad slecht en goed in 2012. Dit bleek ook uit de ipd-meetlat.’ Op dit moment voeren Locatus en de partners alle data over 2012 en 2013 in, zodat er wetenschappelijk gefundeerde voorspellingen over 2014 kunnen worden gedaan. De rri is bijna klaar voor gebruik. Interessant voor retailers, banken en beleggers Voor wie is de rri interessant? Peter Nieland: ‘Natuurlijk voor de retailer zelf. De index maakt inzichtelijk hoe de directe omgeving van de winkel zich zal ontwikkelen. Ook voor gemeenten is het interessant om te kunnen inschatten wat goede en slechte winkelgebied kunnen zijn. Voor ontwikkelaars en beleggers kan de rri helpen om onderliggende risico’s in de huidige retailportefeuille te reduceren. En tot slot hebben banken er plezier van: de rri is een extra toetsingsinstrument bij financieringsaanvragen van winkels en vastgoed. Het vormt een aanvulling op het businessplan van een onderneming. Ook is de index handig bij een haalbaarheidsonderzoek voor startende ondernemers. ‘ Een zeer bruikbaar instrument dus in het veranderende winkellandschap. ← LINK naar folder Retail Risk Index: http://locatus.com/nederland/ons-aanbod/locatusexplorer/retail-risk-index

Over Retail Risk Index Rolf van Betten, partner bij BrighterNet: ‘Als adviseur van banken, Bijzonder Beheer en vastgoedfondsen zie ik een grote meerwaarde van dit nieuwe product. Wil je een winkelportefeuille scannen, dan vul je het postcodegebied in en je ziet het resultaat. Vooral de onderbouwing van de risico’s is waardevol: er wordt niet één oorzaak genoemd, maar de RRI bekijkt zowel de branche als de locatie, het winkelgebied en de vraag-aanbodverhoudingen.’

Locatus is een onafhankelijk bureau op het gebied van winkelinformatie in de Benelux. Insights for Action is een netwerkorganisatie die retailers ondersteunt bij het benutten van kansen voor omzetgroei.

Joost de Baaij, senior researchanalist Syntrus Achmea Real Estate & Finance: ‘Voor ons is het van het grootste belang om de kans op toekomstig waardeverlies en verhuurrisico’s van vastgoed te verkleinen. De RRI kan hierbij helpen. Het is een onafhankelijk instrument. Natuurlijk ontslaat het beleggers niet van de verplichting om zelf scherp te blijven, maar het is een mooie extra aanvulling op de manier waarop we kijken naar winkelgebieden. Wij zijn er erg enthousiast over.’

Deze kaart geeft een RRI-overzicht van Haarlem per winkelgebied. Het centrum winkelgebied van Haarlem doet het goed, net als de meeste wijkwinkelcentra. De aanloopstraten richting het centrum scoren minder. Via de Retail Risk Index kan steeds verder ingezoomd worden, tot het risico op pandniveau. scn 2013 | 6 57


projecten

Cité Assen

Onderscheidend winkelaanbod dichtbij centrum

Van een enorm gat in de grond, tot een multifunctioneel meerlaags project met woningen, winkels en een grote parkeergarage. Winkelcentrum Cité maakt deel uit van de grootstedelijke Assense binnenstadsontwikkeling De Citadel. Dit voorjaar openden onder meer de trekkers MediaMarkt, Lidl en Jumbo. Shopping Centre News sprak voor deze update met Koos Pols, die als adviseur bij het project betrokken is.

Koos Pols 58 scn 2013 | 6

C

ité is op een steenworp afstand van de binnenstad van Assen gelegen. Koos Pols: ‘Dus niet ín, maar tegen de binnenstad aan. Dat heeft te maken met het feit dat de gemeente Assen als beleid heeft dat grootschalige detailhandel niet in de periferie, maar in het centrum of daar direct tegenaan moet komen. Dat is dus de reden dat MediaMarkt hier in Cité geland is.’ Laten we eens in gedachten door Cité heenlopen. We parkeren onze auto op een van de 600 plaatsen in de ondergrondse garage, die drie lagen omvat. ‘Deze lagen zijn onderling verbonden met liften en tapis-roullants, zodat de bezoeker met boodschappenkarretjes gemakkelijk van Lidl, Jumbo of Trekpleister bij de auto kan komen. Deze drie winkels zijn op -1 gesitueerd. Voor Lidl is dat heel bijzonder. Het is de enige winkel die op -1 gelegen is en ik moet zeggen dat dit best wel wat voeten in de aarde heeft gehad’, zegt Koos Pols. ‘Maar toen de mensen van Lidl tijdens de bouw hier waren wezen kijken, waren ze snel om!’ mediamarkt Als we vanaf -1 naar boven gaan, komen we bij de winkels op de begane grond. Daar is MediaMarkt onbetwist de grote trekker. ‘In haar branche zeer zeker en samen met de supermarkten zijn dit de grote magneten voor Cité. Maar


thema

Getekend: Johan Haringsma

Van de opening (en het interieur) van Stouwdam Klaucke is op YouTube een video te vinden. Scan met uw smartphone bijgaande QR-code! Bovendien zal in de eerste editie van Shopping Centre News in 2014 een uitgebreid artikel over deze winkel verschijnen.

ook de winkel van Stouwdam Klaucke trekt bezoekers van uit een heel groot regionaal gebied naar Cité.’ Stouwdam Klaucke is een zogenaamde ‘concept store’ voor Specialized fietsen. ‘Dat is de crème de la crème voor de liefhebber en in deze winkel staat het assortiment optimaal gepresenteerd. Daarnaast is de winkel ook concept store voor Viking Schaatsen. De winkel is een echt juweeltje binnen het aanbod van Cité en heeft een groot bereik.’ Completeren van het concept Cité is een van die winkelprojecten die midden in de crisis van start gingen. Dat maakt de verhuur er natuurlijk niet gemakkelijker op. Koos Pols: ‘Helaas, dat is een feit waar we simpelweg mee te maken hebben. We moeten nog 1300m2 invullen, waarbij die ruimte overigens ook heel eenvoudig gecompartimenteerd kan worden. Het is een prima plek binnen het geheel, in de aanloop naar MediaMarkt en tegenover Stouwdam Klaucke. Met bovendien de winkel van Pets Place en de pas gecontracteerde horeca van Proefiz is dit een interessant winkelstraatje aan het worden.’ Is het niet iets voor een kleine hema? Koos reageert spontaan met ‘Graag!’ ‘Een formule als hema zou hier heel goed passen als aanvulling op de al sterk aanwezige mogelijkheden voor boodschappen doen. Bovendien kan de unit – die aan twee zijden open is – sterk bijdragen aan de uitstraling van zowel de winkel als het winkelcentrum. Een dergelijk invulling zou hier heel goed passen.’ Geen mode ‘Nee, dat is niet het eerste waaraan we denken. Modewinkels zijn te vinden in het centrum en voor mode wil de consument graag een breder aanbod, zodat er geshopt en vergeleken kan worden. Voor Cité zoeken we echt iets als hema, of verdere aanvulling op het sportieve en recreatieve thema.’ ← scn 2013 | 6 59


studiereis

DISCLAIMER Attentie: NRW heeft de uitnodiging voor deze Quicktrip begin december uitgestuurd. Vanwege het beperkte aantal beschikbare plaatsen, kunnen wij geen garantie geven dat er op het moment van verschijnen van deze editie, nog plaatsen beschikbaar zijn.

NRW Quicktrip Frankfurt Dinsdag 28 januari 2014 NRW organiseert samen met Shopping Center News een Quicktrip naar Frankfurt op dinsdag 28 januari 2014. We gaan deze dag op zoek naar inspirerende voorbeelden om winkelgebieden in Nederland door middel van aankleding, decoratie en sfeer nog aantrekkelijker te maken.

B

eleving is een van de aspecten waarmee winkelgebieden het verschil kunnen maken. Maar ‘beleving’ is een breed begrip. Dé periode in het jaar waarin alle registers open getrokken worden, is natuurlijk de Kerstperiode. Daarom bezoeken we de werelds grootste vakbeurs ChristmasWorld in Frankfurt. We brengen ook een bezoek aan het nieuwe winkelcentrum Skyline Plaza en natuurlijk zullen we de binnenstad van Frankfurt nader verkennen. 60 scn 2013 | 6

We beginnen de dag op de vakbeurs waar Rudi Tuinman en Pascal Koeleman van 2Dezign een presentatie geven. Dit bedrijf bedenkt al jaren het speciale themapaviljoen voor ChristmasWorld. Een paviljoen dat is samengesteld uit producten van vele leveranciers die op de beurs te vinden zijn. Rudi en Pascal hebben een bijzondere manier van denken en vertellen u graag waar het volgens hen in ‘beleving’ om draait. De tweede presentatie wordt verzorgd door de stad Essen. De Essener Lichtwoche, die in de aanloop naar kerst gehouden wordt, is –zo blijkt uit onderzoek- een uiterst effectief instrument in de marketing van de stad.

beursbezoek Na deze presentaties heeft u alle gelegenheid om de beurs te verkennen. Laat u inspireren in de breedste zin van het woord. Maak kennis met de illuminatie- en decoratie-industrie, hun creativiteit en innovatieve producten, ook op het gebied van energiebesparing, architectuur, decoratie, kleur- en lichtgebruik en bijzondere materialen. Na een lunch op de beurs vertrekken we naar winkelcentrum Skyline Plaza. Dit centrum is geopend in augustus 2013 en is uniek door zijn centrale ligging waarmee het centrum de Messe, het bankendistrict en het oude stadscentrum verbindt. De centrummanager van Skyline Plaza zal een toelichting geven op de wijze waarop dit nieuwe centrum het begrip ‘beleving’ toepast. Vanuit Skyline vertrekken we naar de binnenstad van Frankfurt met de welbekende winkelpromenade MyZeil, de high-end Goethestrasse en de meer fashionable Berger Strasse. De belangrijkste winkelstraten van Frankfurt worden dagelijks bezocht door 500.000 bezoekers. We sluiten deze inspirerende dag af op de ‘Fressgass’. In deze winkelstraat zijn vele delicatessezaken en traiteurs gevestigd. Omdat Frankrijk een van de belangrijkste financiële centra van Europa is, werken hier ook veel ‘expats’, hetgeen een bijzonder accent aan de consumentenmix geeft. Het volledige programma kunt u bekijken op www.nrw.nl/ bijeenkomsten. De kosten van de studiereis bedragen € 375 voor leden van nrw. Nietleden betalen € 475 De inschrijving is gestart op 2 december. U kunt zich aanmelden via www.nrw.

Nederlandse Raad Winkelcentra


internationaal

top hof

Op 24 oktober opende het binnenstedelijke winkelcentrum Hofgarten in de Duitse stad Solingen haar deuren. Shopping Centre News was erbij en maakte naast dit verslag tevens een video- en fotoreportage. Zie de QR-codes bij dit artikel.

scn 2013 | 6 61


internationaal

M

et de opening van Hofgarten levert MAB Development een van de laatste winkelprojecten uit haar bestaan op. En het blijft jammer dat hiermee straks zoveel expertise verloren gaat. We zullen het moeten doen met de projecten die MAB ons achterlaat. Terug naar Hofgarten. Een binnenstedelijk project dat binnen de joint-venture van MAB Development en het Portugese Sonae Sierra ontwikkeld is. En het begon met een kolossale klap op 18 december 2011. Toen werd een torenflat op het terrein ‘opgeblazen’ en de video daar van kunt

62 scn 2013 | 6

u zien door de bijbehorende QR-code bij dit artikel te scannen. Overigens zijn deze scanapps (zoals QR Reader) niet alleen voor de smartphone geschikt, maar ook voor iPads. U kunt de video dan op een wat groter formaat bekijken! prestatie Na de kaalslag van het terrein – midden in Solingen gelegen – volgde een bouwperiode van nog niet eens twee jaar. Een prestatie van formaat, voor een winkelcentrum van deze grootte. Want met een tweelaags

ondergrondse parkeergarage en drie winkellagen op -1, begane grond en +1, staat hier een flink project. Wat opvalt, is de prettige toetreding van licht. Daar is op speelse wijze mee omgegaan, onder andere door het plaatsen van spiegelende facetten aan sommige wanden. Het winkelcentrum bevat ter verfraaiing vele verwijzingen naar mode en natuur, maar ook naar de messenindustrie van de stad Solingen. Aan de buitenzijde zijn het de corrosiekleurige draperingen die het pand z’n bijzondere aanzicht geeft. Aan twee zijden door


internationaal

foto’s: shopping centre news

Hofgarten bevat vele verwijzingen naar mode en natuur, maar ook naar de messenindustrie van Solingen

de constructie gevlochten, heeft de architect (bureau HPP uit Düsseldorf) hiermee een bijzonder accent aan het ontwerp gegeven. Het winkelcentrum heeft drie ingangen die uitkomen op het openbaar gebied, waarvan er eentje via een tunneltje op het marktplein uitkomt. De parkeergarage is met een tapisroullant verbonden met -1, waar onder meer een Edeka supermarkt en een DM drogisterij te vinden zijn. Op de begane grond vinden we een prettige mix van modewinkels, winkels voor leisure, huishoudelijke artikelen en wonen. Op +1 is de grote trekker qua

retail Saturn. Maar ook de foodcourt heeft een belangrijke rol in het naar boven trekken van de bezoekers. Waarom zien we dat nog niet in Nederland? Of hebben we leergeld betaald en durven we het niet nog een keer te proberen? Het winkelcentrum was bij opening voor 90 procent verhuurd, waarbij de nog te verhuren ruimte het meest zichtbaar was op -1. ‘So pinkelt man in Holland’ Oftewel: ‘Zo plast men in Holland’. Een uitspraak van MAB Development directeur Jan Eijkemans tegenover de verzamelde pers. scn 2013 | 6 63


internationaal

Daarmee werd gedoeld op de vestiging van de Nederlandse formule 2TheLoo, een formule voor luxe toiletten in onder meer winkelcentra. Volgens Eijkemans een ‘trekker waarvoor men ook naar Hofgarten zal komen’. Tja, wellicht dat hij iets te zwaar de nadruk op deze USPee legt, maar goed. 2TheLoo heeft inmiddels meer dan 180 faciliteiten in negen landen. In ons videoverslag over Hofgarten (zie de betreffende QR-code) kunt u een interview beluisteren met zowel Jan Eijkemans (MAB Development) als Eric Treurniet, CEO van 2TheLoo. 64 scn 2013 | 6

Behalve 2TheLoo zijn ook de Nederlandse formules Rituals en Kiddieland in Hofgarten te vinden. Ook duurzaam Duurzaamheid was een centraal criterium bij het ontwikkelen van Hofgarten Solingen en zal ook in de bedrijfsfase een belangrijke rol spelen. Door zinvol gebruik van energie en resources worden met technische middelen kostenefficiëntie en rentabiliteit geoptimaliseerd. Tot het principe van duurzaamheid behoort ook het welzijn van alle medewer-

kers en bezoekers. Consequent management en controle op alle maatregelen hebben tot doel om de effecten op het milieu zo gering mogelijk te houden en om voor veiligheid en gezondheid te zorgen. Maar het mooiste aspect van duurzaamheid zit wellicht toch in de locatie: van een onooglijk stukje binnenstad met een verpauperd winkel- en hotelaanbod naar een levendig winkelcentrum waar iedere Solinger gezien wil worden: dat blijkt toch wel uit de foto’s van onze reportage! ←


internationaal

Facts & Figures Type Binnenstedelijk groot, overdekt Catchment area 270.000 mensen omvang 29.000m2, 70 winkels en 16 restaurants (foodcourt) op drie niveaus parkeren 600 parkeerplaatsen in ondergrondse garage (twee lagen) investering € 120 miljoen creëert 500 banen

Meer foto’s bekijken? Scan deze QR-code naar het fotoalbum

Bekijk hier de spectaculaire sloop van de toren

Scan deze code voor de Shopping Centre News videoreportage

scn 2013 | 6 65


in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Vathorst O 2013 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Retailpark Amersfoort Almere

Buitenmere Zuid O 2010-2014 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O eind 2013 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

amsterdam

Centrum Nieuw-West O 2016–2017 M 17.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

amsterdam

De Banne O 2013 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

IJDock

66 scn 2013 | 6

Hoofdstraat O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Anklaar O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543

Schuytgraaf

Centrum Amsterdam Noord

of bel Mirjam: 035 523 98 32

apeldoorn

arnhem

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl

Waterlandplein O 2013 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Oostpoort O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Olympiakwartier

Uw project in deze rubriek?

amsterdam

O medio 2013 M 1200 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Patrick v. Schalkwijk, T 030 2786805 ▼

Gelderlandplein

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

BK40 o 2013 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼


in the pipeline

assen

De Citadel o 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Entree Waterrijk O 2013 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

breda

Hoge Vucht berkel en rodenrijs

Centrumplan o 2013 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816 berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512

De Burcht o 2013 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

den haag

dordrecht

Amadeus

Gezondheidspark

o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Achter de lange stallen o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

Nieuwe Haagse Passage o 2014 m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

Meerplein o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

dreumel

Dorpshart Dreumel o 2014 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

dedemsvaart

Centrumplan o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2013 | 6 67


in the pipeline

Eemnes

gouda

Minnehof

Zuidelijk stationsgebied

O 2013 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 7000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700 ▼

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Leens

De Marren

GoStores eindhoven

Meerrijk Meerhoven O medio 2014 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

O 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

O 2013 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼ heerlen

De Plu o in ontwikkeling m 21.000 m2 (5000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182-690900

leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

‘s-Hertogenbosch ’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

ermelo

haarlem

Marsmanplein O 2013 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

68 scn 2013 | 6

o 2014 m 2000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

De Verbinding O 2013 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok

hoogvliet

De Buiten Ban O 2013 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

o 2015 m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 leimuiden

Dorpshart O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼


in the pipeline

mijdrecht

reeuwijk

De Lindenboom O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

rotterdam

Centrumplan O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Watermanweg O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Rotterdam o 2013 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

ridderkerk

Stadskwartier O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Norfolk o 2017–2020, gefaseerd m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 sittard

Centrumplan o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900 son en breugel

Koningshof fase III

nieuwegein

scheveningen

Ekkersrijt

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

O 2013 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ CBRE I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

Forum Rotterdam

nijmegen

De Citadel O in ontwikkeling M 22.500 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

rosmalen

o in ontwikkeling m 31.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Centrumplan

tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Mw S. Tol, T 035-6956060 ▼

Sassenheim papendrecht

Centrum

Land van Matena o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700

Schaesberg

Uw project in deze rubriek? Stuur een e-mail aan sales@scnews.nl

Centrumplan Schaesberg o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

utrecht

Leidsche Rijn Centrum o n.t.b. m 38.000 m2 winkels p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

of bel Mirjam: 035 523 98 32

scn 2013 | 6 69


in the pipeline

Utrecht

veenendaal

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

vught

Centrum Overvecht o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 088 0105 700

Brouwerspoort

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

zoetermeer

Cadenza o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I Casper Grondel/René de Wit, T 088 0105 700

Ritmeesterhof

O 2013 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

o 2013 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Kanaleneiland O in ontwikkeling M 30.000 m2 (15.000 m2 uitbreiding) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 waddinxveen

Groeneweg

Stadscentrum Waddinxveen

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

vlaardingen

Van Hogendorpkwartier o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 088 0105 700 ▼

O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40 ▼

zwolle

Willemspoort O in ontwikkeling M 9500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Neude o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

Katwolderplein

zeist vlissingen

De Bestevaer

utrecht

De Vredenburg

o 2013 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

O 2013 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

Allegro o 2013 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek? Stuur een e-mail aan: sales@scnews.nl of bel met Mirjam van der Veer:

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

70 scn 2013 | 6

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900

T 035 523 98 32


service

service

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

Utopialaan 24 ’s-Hertogenbosch

belegger

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

MAB Development

WPM Groep

ontwikkeling

reclame

Buro Toob Reclame en media

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

promotie

Promotions by Maureen

Engelandlaan 64 2391 PN Hazerswoude-Dorp

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I  www.promotionsbymaureen.nl

scn 2013 | 6 71


service

decoratie

Nico de Vries Decoratie

communicatie

OnlyPRC PR communicatie en design

Televisieweg 91 1322 AK Almere

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

decoratie

Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 075 771 72 13 E info@lookfeelconsultancy.com I  www.lookfeelconsultancy.com

beplanting

Oase Lease beplantingen

A. Hofmanweg 2f 2031 BH Haarlem

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 023 531 4119 E info@prc.nl I www.onlyprc.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

decoratie en events

Bernd Wolter Design

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I  www.urbansolutions.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

beplanting

Flower and Shower

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

72 scn 2013 | 6

LookFeel Consultancy Branding en beleving

events & marketing

Ons Sausje Event & experience stores

All-Art Design

branding

illuminatie

MK Illumination Holland Postbus 19 8140 AA Heino

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl


service

illuminatie

PBB City Lights

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Postbus 134 6880 AC Velp T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

kennis & informatie

s t r a b o)

Rako Groep bv

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

parkeersystemen

SkiData

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen L端beck2 2993 LK Barendrecht

Postbus 31 3500 AA Utrecht

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

marketing & promotie

TOF Evenementen

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

consultancy

kennis & informatie

Flucon Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flecon.nl I www.flucon.nl

marketing & promotie Weijers Fernandez communicatie & organisatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

illuminatie

KIR Kordaat In Ruimte

WeijersFernandez Communicatie & organisatie

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 073 6123116 F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

scn 2013 | 6 73


service

juridisch

Shopping Centre News

colofon

jaargang 15 (2013), nr. 6 • 76 pp.

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E 1082 LD Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

congres & evenement

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 redactie@scnews.nl

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

algemeen

Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 271 3584 AA Utrecht T 030 2313754 F 030 2341287 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

74 scn 2013 | 6

advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.nl abonnementen Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Veldhuis Media, Raalte issn 1571 9243


Liefde voor de stad is naast gebouwen ook aantrekkelijke en optimaal bruikbare ruimte eromheen creĂŤren. Zoals in het nieuwe stadscentrum van Waddinxveen, waar winkels en woningen zijn omringd door water, boomrijke pleinen en groene binnentuinen. Liefde voor de stad, liefde voor prachtige gebouwen en liefde voor de omgeving. Dat is waar a.s.r. vastgoed ontwikkeling voor staat. Elke dag streven we ernaar om met onze vastgoedprojecten stedelijke leefomgevingen voor bewoners en gebruikers te verbeteren. Dat doen we door te luisteren naar de wensen en behoeften van al onze klanten en door partijen bij elkaar te brengen.

Uit liefde voor de stad creĂŤren we een beter leven. www.asrvastgoedontwikkeling.nl


De Rotterdam

‘Vertical City’

W W W. M A B .CO M


SCN 5-2013