Rent AP- Affitti brevi

Relazione

Affitti Turistici

Nelle Città d’Arte

Property Management

Proprietà Esistenti & Nuovi Acquisti

Chi Siamo

Dal 2016 ci occupiamo della gestione di affitti brevi per conto della società Manzil Immobiliare che possiede 5 appartamenti a Roma in prossimità di Via Veneto e 1 villa nella campagna Umbra.

I nostri siti sono : ‘900 Apartments (https://novecentoapartments.com/), Villa Gina (https://villa-gina.com/it/).

I risultati economici della società di gestione sono stati in costante crescita, ovviamente scontando il periodo della Pandemia. Abbiamo sviluppato un metodo operativo basato sull’applicazione di professionalità in tutti gli ambiti che riguardano le strutture turistiche. Infatti, il business del turismo, specialmente in una città come Roma, può essere esercitato da molteplici tipologie di Host con obiettivi differenti. La nostra gestione è sviluppata su base imprenditoriale. Il nostro core business è l’arredamento di interni, di cui una delle caratteristiche è l’attenzione ai dettagli, e abbiamo voluto portare nella nostra impresa turistica un simile approccio.

La nostra struttura è flessibile e in grado di crescere rapidamente. L’obiettivo del 2023 è ricevere in gestione altri appartamenti oltre a quelli attuali e proseguire con lo stesso ritmo negli anni a seguire.

Attualmente, i nostri appartamenti hanno ottenuto oltre 300 recensioni, suddivise tra i due maggiori portali online, Booking ed AirBnB, con valutazioni medie superiori al 9 su Booking e quasi 5 stelle (il massimo) su AirBnB, dove siamo “Superhost” da oltre 6 anni.

Esempi di recensioni ricevute su Booking.com

Esempi di recensioni ricevute su AirBnB

Nel solo triennio 2020-2023 (al 30/5/23) abbiamo gestito quasi 400 prenotazioni per un totale di oltre 4.000 notti vendute e quasi 1.500 ospiti alloggiati.

L’anno 2023, il primo effettivamente probante a seguito della pandemia, come da Tabella 1 , indica la suddivisione delle nazionalità dei nostri ospiti. Il dato del Qatar non è effettivo dato che si riferisce a ospiti Qatarini di lungo periodo durante la pandemia che hanno esteso nel 2023. I dati indicano che circa il 32% degli ospiti sono Americani e Canadesi, il 32% sono Europei, e il restante da altre nazioni.

Un altro dato interessante è quello della Booking Window, ovvero l’anticipo espresso in giorni con il quale gli ospiti prenotano le strutture che nel nostro caso è di oltre i 90 giorni quasi nell’80% dei casi.

Tabella 1. Ospiti Nazionalita’

Booking

I soci

Gianfrancesco Peretti

57 anni, imprenditore, partecipa e gestisce imprese nel settore alimentare, arredamento di interni, immobiliare e affitti turistici tra Roma e il Qatar.

1985-1992 : Laureato in Economia e Commercio alla Università di Roma La Sapienza; viene assunto dalla Banca Comit alla City di Londra nel dipartimento Capital Markets.

1993-1999: Rientra a Roma per occuparsi dell’attività familiare di arredamento di interni.

2000-2020: Si trasferisce a Doha (Qatar), dove sviluppa l’attività di arredamento con il marchio Sarteur e inizia a realizzare progetti di interiors chiavi in mano per la famiglia Reale. In seguito la società viene inclusa nei fornitori selezionati dallo Stato del Qatar per progetti pubblici e privati complessi e di notevoli dimensioni. Durante gli stessi anni costituisce la società Colosseum Doha, inizialmente una piccola industria di alimentari che produce localmente e importa prodotti italiani. Oggi la Colosseum è una realtà PMI del food sector in Qatar con un fatturato in crescita annuale a due cifre, 40 marchi e oltre 300 items distribuiti direttamente nel mercato, sia Ho.Re.Ca. che food service.

2014: Inizio dell’attività immobiliare a Roma. La neo costituita Manzil Immobiliare, di cui è amministratore, acquista, fraziona e ristruttura n.5 appartamenti, in prossimità di Via Veneto, che vengono messi sul mercato degli affitti brevi a inizio 2016.

2016/18: Il gruppo di società Sarteur completa in Qatar un progetto di 32,000 mq di uffici per il Diwan Amiri (equivalente al nostro Quirinale); nello stesso periodo realizza la nuova residenza dell’Emiro del Qatar di 7.500 mq, progetto iconico residenziale disegnato dallo star architect Fuksas.

2023: A seguito degli anni di Pandemia e alla forte ripresa del mercato di affitti turistici, decide di ampliare il portfolio di appartamenti in gestione ricettiva utilizzando la formula del Property Management

Ugo Ricci

39 anni, Consulente Immobiliare, collabora con la multinazionale tedesca Engel & Völkers; gestisce in Property Management 5 unità immobiliari a Roma, zona Via Veneto.

2008-2018: Amministratore della società parte del Gruppo Sarteur, che si occupava della gestione delle fasi di design, procurement e logistica, per i progetti di arredamento in Qatar.

2016-2023: Ha iniziato l’attività di Property Manager, gestendo le proprietà della Manzil Immobiliare. Nel periodo precedente alla pandemia, l’attività ha generato ricavi per circa 215k euro / anno. Per l’anno in corso, considerato il generato e le prenotazioni attuali, si prevede un +45% rispetto al periodo pre-pandemia.

2019: Ha conseguito il Master in Turismo & Hospitality Management presso la Business School del Sole 24 Ore

2019: Ottiene l’abilitazione ad esercitare l’attività di Agente Immobiliare presso la Camera di Commercio di Roma

2019-2023: Diventa consulente presso la Engel & Völkers leader del mercato del Real Estate di Lusso. Nonostante la Pandemia partecipa alla vendita di 10 immobili, generando provvigioni complessive per circa 200k.

Raffele Luca Settembre

54 anni, Interior Designer, gestisce il proprio studio di Architettura, Design e Allestimenti dal 2003.

1984-1988: Si diploma come Geometra e successivamente si abilita alla professione.

1988-1991 : Si diploma in Direzione di Cantiere presso la Scuola Sottufficiali del Genio Militare e successivamente opera in vari cantieri militari in Roma e nel Lazio.

1991-1993: Si diploma all’Istituto Europeo di Design in Roma in Architettura d’Interni e Design

1995-1997: Progetta e realizza lo studio di “Salon de Coiffure” per una società di cosmetica per capelli www.greenlight.it e lo espone nelle fiere di 8 città Europee (Barcellona, Bologna, Bruxelles, Hannover, Londra, Oporto, Praga, Parigi).

1997-1998: Responsabile Progettazione e Vendite del marchio di arredamento Poggenpohl presso lo showroom di Roma.

1998-2000 : Responsabile Progettazione e Vendite del marchio di arredamento Poliform presso lo showroom Sarteur di Roma in Via Barberini.

2009-2011: Progetta e realizza per 3 anni consecutivi gli allestimenti per ACI Automobile Club d’Italia nella città di Orbetello (GR) per l’evento Gustatus.

2003-2023: Con il marchio Studio Settembre (www.studiosettembre.com) apre il proprio studio in Roma per la progettazione e l’esecuzione di lavori di Architettura e Design; e inoltre cura allestimenti in varie città italiane ed europee (Roma, Milano, Viareggio, Sabaudia, Capalbio, Parigi, Londra, Barcellona) per clienti privati e attività commerciali.

Collaborano Con Noi

Grazie all’esperienza acquisita in questi 7 anni di attività, abbiamo selezionato professionisti e imprese che ci permettono di gestire le case vacanza al meglio delle opportunità del mercato e di offrire ai turisti un servizio di livello internazionale.

Giuseppe Murrina

É il professionista del turismo che abbiamo scelto per rimodellare il nostro Revenue Managment, ovvero la politica delle tariffe in base a location, arredamento e funzionalità delle struttura, stagionalità e competitors. Le nostre tariffe ora sono giornaliere per ogni struttura e combinazione di strutture. Le tariffe così ben calibrate, vengono poi aggiornate in tempo reale dal software AI di gestione, almeno 3-4 volte nella giornata. Giuseppe vanta un’esperienza pluriennale in Revenue management ed è uno dei docenti più attivi sul territorio nazionale Tutto è cominciato in Hotel, dove dopo molte sperimentazioni ha visto nascere il sistema di revenue management ideale per il settore extralberghiero. Proprio l’idea di poter controllare le vendite, al punto da poter individuare con largo anticipo il fatturato di fine anno, che lo entusiasma ancora oggi dopo tanti anni. (https://www. viverediturismo.it/docenti/giuseppe-murina).

Avv. Giuseppe Lattanzio

Esperto legale e fiscale nel settore extra-alberghiero. Laureato in Giurisprudenza all’Università di Bari con un Master di II Livello in Diritto tributario conseguito presso l’Università di Torino. Giuseppe ha preparato tutta la documentazione che regola i rapporti tra Property Manager e Proprietari, e i rapporti tra Proprietari e Ospiti. L’attenzione ai documenti e’ fisiologico al nostro sistema operativo: attento sia alle necessità degli ospiti che determinano il successo del business, ma anche ai rischi a cui puo’ incorrere il proprietario dell’immobile.

Prof. Ing. (Ph.D.) Arch. Lorenzo Mariotti

Professore del Corso di “Architettura tecnica I” nel Corso di Laurea in Ingegneria Civile presso l’Università degli Studi di Roma “La Sapienza” e Dottore in Ingegneria Edile Lorenzo collabora con noi da circa dieci anni; è il nostro punto di riferimento per le verifiche urbanistiche e architettoniche, e inoltre ci avvaliamo della sua esperienza per consulenze tecniche, strutturali e impiantistiche.

Studio Associato Mario e Fabio Concarella

É il consulente commerciale, finanziario e fiscale da circa trentanni del Gruppo Sarteur.

STUDIO ASSOCIATO MARIO E FABIO CONCARELLA Consulenze fiscali e amministrative

Sclak (https://www.sclak.com/it/come-funziona/ ) è un sistema di controllo accessi sicuro, composto da un dispositivo elettronico e un’Applicazione. Consente di integrare aperture diverse in un unico sistema ed è immediatamente compatibile con qualsiasi serratura elettrica.Tramite chiavi digitali sicure e personalizzabili ogni Ospite può avere un proprio calendario di accesso personalizzato.Gli utenti abilitati possono utilizzare l’App per aprire con un semplice tocco

Sclack Smart Pricing

Abbiamo selezionato il software Smart Pricing (https://www.smartpricing.it/) per ottenere dalle strutture ricettive un aumento di fatturato in media del 20/25% su base annua.

Analizza i dati: Il software analizza le performance della tua struttura e l’andamento della tua località decine di volte al giorno. Incrociando i tuoi dati storici con quelli di mercato, Smartpricing ha sempre il quadro completo della situazione.

Elabora Calcola e Suggerisce: Grazie all’algoritmo di intelligenza artificiale, Smartpricing elabora i dati raccolti, calcola in automatico e suggerisce il prezzo più redditizio per le tue camere. Il software tiene sempre conto delle regole o dei limiti di prezzo che hai impostato.

Apprende e migliora: La magia dell’algoritmo di Smartpricing fa ancora di più. Grazie alle tue interazioni con la piattaforma e l’andamento delle vendite, il sistema continua ad apprendere nuove informazioni. E suggerisce prezzi sempre migliori.

Automatizza la pubblicazione: L’integrazione con il gestionale e channel manager permette a Smartpricing di pubblicare gli aggiornamenti di prezzo in automatico e in tempo reale. In questo modo gli annunci online sono sempre aggiornati con i prezzi migliori, senza errori.

Infine, è possibile avere sempre sott’occhio i dati di performance della struttura attraverso una reportistica semplice ma completa.

Octorate Vacation Rental

Octorate Vacation Rental (https://octorate.com/it/vacation-rental/) è il Gestionale per Case Vacanza e Appartamenti perfetto per i Property Managers che intendono gestire tutte le attività legate al loro portafoglio di appartamenti, con un unico strumento flessibile ed efficiente. Semplifica le attività amministrative e gestionali. Invia automaticamente e in meno di 24 ore i moduli ISTAT e le schedine alloggiati al portale della polizia di stato. Permette di collaborare con il proprio staff attraverso un sistema in cloud, accessibile sempre e da qualsiasi dispositivo, senza installare software.

Mostra tutte le proprietà sul portale di vendita online attraverso il Booking Engine OTA, il motore di prenotazione compatibile con ogni tipo di sito web. È quindi possibile vendere appartamenti o case vacanza, filtrandoli sulla mappa e aggiungendo tag specifici per i servizi offerti. L’integrazione con il gateway di pagamento faciliterà la gestione di saldi e acconti in modo sicuro e senza rischio di frodi.

Il gestionale permette al Proprietario, tramite una dashboard dedicata , di verificare in tempo reale le performance dei suoi immobili.

Nota su software gestionali: nel corso degli anni, prima di selezionare Octorate abbiamo testato vari PMS, come ad esempio KrossBooking, Beddy, SimpleBooking.

‘900 Apartments - Casa Vancanza “Pinciana”

Lawanda Multiservizi

Lawanda Multiservizi (https://lawanda.it): Professionisti del settore turistico effettuano consegne e i ritiri di attrezzature e biancheria in modo veloce nel centro storico e zone limitrofe. Per agevolare il lavoro degli operatori, l’azienda fornisce uno zaino contenente le attrezzature necessarie per la pulizia. Nelle strutture rimane l’aspirapolvere e l’attrezzo per pulire il pavimento. Con le prenotazioni sul portale Lawanda, viene elaborato il piano operativo dei riassetti in modo da garantire date e orari con le esigenze degli ospiti tramite l’utilizzo del software Fenice.

Nell’ambito del nostro sistema di gestione, riteniamo che la ridondanza delle opzioni sia una caratteristica funzionale. Senza mezzi termini, a volte, la scarsa professionalita’ delle realta’ cittadine deve essere compensata da alternative preventivamente testate. Pertanto in aggiunta a Lawanda Multiservizi ci avvaliamo di: Servizi di Lavanderia di Palma Fabrizio (via Sava 28, Roma)

Luxury Laundry: quando il cliente richiede un servizio superiore https://www.luxurylaundry.it/ Servizi di pulizia individuali per emergenze o sostituzioni.

Cosa Offriamo

A. Consulenza per Acquisizione immobili

B. Home Staging e Ristrutturazione

C. Property Management immobili esistenti e nuove acquisizioni

A. Consulenza per Acquisti Immobili

Roma, soprattutto nell’area del centro storico, è una città con caratteristiche peculiari dove il fascino dell’immobile si scontra con le notevoli criticità urbanistiche che, molto spesso, rendono impegnativo concludere l’acquisto. Di conseguenza, trovare l’immobile giusto per lo scopo prefissato può diventare un impegno gravoso e ricco di insidie. Solo chi ha una vasta esperienza nel settore, unita ad una approfondita conoscenza del mercato è in grado di riconoscere correttamente il valore del bene, oggetto di valutazione, unitamente alla sua situazione urbanistica e catastale.

E di seguito avvalersi di professionisti dell’arredamento per operare le scelte più logiche di ristrutturazione in base agli obiettivi di utilizzo dell’immobile.

Gli elementi di valutazione di un immobile da acquisire, che si applicano anche agli immobili già di proprietà, sono:

1. Posizione: come recita un famoso mantra del real estate, le 3 caratteristiche principali di un immobile sono “location, location, location ”. Questo, se possibile, vale ancora di più quando l’investimento deve seguire la necessità di essere “apprezzabile” dai turisti.

2. Ristrutturazione: gli immobili devono essere esteticamente accoglienti, funzionali e “arredati” nell’ottica dell’utilizzo che ne viene fatto.

3. Taglio (dimensione): in base alla nostra esperienza esistono vincoli ottimali di dimensioni per l’utilizzo come struttura ricettiva, meglio descritti nella sezione “Nuovi Proprietari”.

4. Verifica: amministrativa, urbanistica e legale, imprescindibile in un mercato così particolare come quello italiano e romano nello specifico.

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Corte”

La Posizione

Come evidenziato la posizione del cespite ha una notevole importanza commerciale. I quartieri di interesse turistico sono:

• Centro Storico ( che include vari rioni)

• Monti

• Parioli

• Prati (Borgo)

• Esquilino

• Trastevere

• Ludovisi

• Testaccio

• Popolo

Tagli Appartamenti da acquisire in Property Management

Appartamento Executive: 1 camera letto 2 posti + 1 divano letto 2 posti (min 160 cm), circa 60-70 mq complessivi

Appartamento Family: 2 camere letto 2 posti + divano letto 2 posti (min 160 cm), circa 80-90 mq complessivi

Appartamento Groups: unione di 2 appartamenti family, oppure di 1 executive e 1 family; la combinazione di più unità turistiche per soddisfare le esigenze di gruppi di turisti (famiglie o amici) dipende dalla contiguità delle proprietà immobiliari. Infatti la combinazione può realizzarsi solo se gli appartamenti sono nello stesso stabile. Avere la disponibilità di unione di più appartamenti è certamente un vantaggio commerciale sulla concorrenza, essendo una richiesta piuttosto frequente da parte dei turisti stranieri.

Layout Ideale Appartamento Family

Fasi Acquisto

a. Selezione sulla base di specifiche caratteristiche (vedi tagli appartamenti)

b. Due-diligence catastale e legale

c. Proposta al venditore

i. Condizionata:

• al mutuo

• ad eventuali sanatorie di situazioni urbanistiche

• diritti di prelazione

ii. Non condizionata

d. Accettazione del venditore

e. Contratto Preliminare, con integrazione della caparra e trascrizione (in caso di contratto definitivo a distanza di più di 2/3 mesi)

f. Contratto Definitivo

B. Home Staging e Ristrutturazione

Data la nostra esperienza nell’interior design e decoration, preferiamo raccogliere tutti i possibili interventi di abbellimento o ristrutturazione, leggera o profonda che sia, all’interno del capitolo relativo alla preparazione dell’immobile per essere messo in vetrina.

Pertanto, proponiamo 4 tipologie di intervento a seconda dello stato dell’appartamento e relativo target di messa a reddito.

1. Home Staging:

L’uso del termine “ staging” si riferisce al palcoscenico del teatro, chiamato appunto stage in inglese. In effetti, si tratta di costruire un vero e proprio allestimento, come se si trattasse di una scenografia teatrale, per trasmettere inconsciamente a chi vede la casa che proponiamo l’idea che sarebbe bello trovarsi a vivere dentro quello spazio.

• I criteri per realizzare un home staging davvero efficace non sono molti, ma richiedono l’intervento di un professionista.

• Innanzi tutto, le fotografie che inseriamo nel nostro annuncio online devono suscitare un’emozione, dando a chi le vede la sensazione di un luogo in cui sia confortevole soggiornare. Inoltre, queste immagini devono anche essere veritiere e rappresentare tutto ciò che gli ospiti troveranno effettivamente al proprio arrivo. Non dimentichiamoci mai che su Airbnb e Booking troviamo le recensioni degli ospiti precedenti che non potranno sicuramente essere positive se le condizioni della location proposta illustrate nell’annuncio non corrispondono alla realtà.

• Gli interventi per rendere più accogliente il nostro appartamento devono essere definitivi e strutturali, anche se non necessariamente con un costo elevato. Appendere una stampa o un quadro per conferire personalità ad un ambiente, ritinteggiare un muro segnato dal tempo per ridare freschezza, utilizzare un copriletto coordinato con il colore delle pareti della camera per rendere più gradevole l’insieme, sono solo alcuni dei possibili interventi low cost.

2. Home Staging Avanzato: É una via di mezzo tra il puro allestimento Home Staging e la ristrutturazione. Prevede pitturare muri e pareti con metodi rapidi e ripristinare arredi fissi e mobili non adeguati. È un tipo di ristrutturazione semplice dedicata a quelle tipologie di appartamenti che hanno un taglio adeguato alla nostra strategia commerciale, ma che hanno bisogno di una rinfrescata. Di solito la durata dell’intervento è di circa 15 giorni.

3. Ristrutturazione:

La ristrutturazione dell’immobile ha lo scopo di sfruttare al meglio gli spazi architettonici per garantire l’uso prefissato e in alcuni casi per sanare a livello amministrativo le azioni, a volte abusive, realizzate dal precedente proprietario.

L’Interior Design si occupa di progettare ambienti d’interni attraenti in cui vivere ed abitare in modo confortevole concentrandosi sull’aspetto estetico, funzionale ed emotivo. Progettiamo basandoci su principi di design come la disposizione degli elementi, l’armonia dei colori, l’uso intelligente dello spazio, la luce e i materiali e dando particolare attenzione alla funzionalità, sicurezza e la conformità normativa. In altre parole, un design valido per ogni stagione volto alla funzionalità turistica. Gli appartamenti che abbiamo in gestione rappresentano la nostra visione di Smart Design attraverso il quale otteniamo lo scopo prefissato a costi contenuti.

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Emilia”

Gruppo Castaldi-PRIMA

Gruppo Castaldi-DOPO

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Veneto”

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Veneto”

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Emilia”

4. Ristrutturazione Extra Lusso

É in atto un nuovo trend di interior design di lusso legato alla proposta turistica. Alcune nuove strutture sul mercato romano sono state arredate per soddisfare una domanda di livello superiore, proponendo quindi un’immagine di qualità superiore. In ogni caso, dato che il target di utilizzo dell’appartamento è commerciale, anche questa tipologia di intervento ha costi contenuti al metro quadro e si differenzia dalla ristrutturazione che un proprietario farebbe per la casa dove vivere.

Immagini referenti ad arredamenti extra lusso per case vacanza

Palazzo Nainer - Camera da letto

Campo Marzio- Soggiorno

Palazzo Nainer - Bagno

Campo Marzio - Camera da letto

C. Property Management immobili esistenti e nuove acquisizioni

Per la gestione di affitti brevi a Roma occorre avere tempo a disposizione. Nonostante spesso si abbia la disponibilità di un appartamento libero, non è facile occuparsi della gestione delle locazioni brevi. Si iscrive poi il proprio immobile su portali specializzati noti a tutti, come Airbnb e Booking, ma andando avanti ci si rende conto che la gestione completa dell’immobile è ben più impegnativa di quanto non si pensasse. Diventare Host è facile e di moda ma per gestire in proprio un paio di strutture è necessario avere almeno 3-4 ore al giorno e distribuite nell’arco della giornata, anche la sera dato che le chat con i clienti interessati non hanno orari prefissati.

Lo scopo di ogni Host è ottenere guadagni maggiori rispetto agli affitti standard(vedi tabella in basso), con un tasso di occupazione in linea con le strutture in competizione nella zona.

Il nostro obiettivo e’ affiancare i proprietari di potenziali case vacanza in locazione breve per ottimizzare il loro investimento e per ottenere il miglior coefficiente di riempimento possibile nella propria attività. Con il termine “coefficiente di riempimento” per un immobile in locazione breve si intende il rapporto tra il numero di notti in cui esso è affittato rispetto al numero totale di notti in cui viene messo a disposizione a tale scopo. Si tratta, in pratica, di un sistema oggettivo per misurare il successo di una proposta di affitto breve ed è proprio studiando questo parametro che possiamo capire quali siano i fattori che spingono gli utenti delle piattaforme online come Airbnb o Booking a scegliere di pernottare in un alloggio piuttosto che in un altro.

Tuttavia non è unicamente il coefficiente ,di cui sopra, a determinare la performance di una struttura.

Indirizzo

Zona Superficie commerciale (m2)

Valore locazione / m2 (1) Descrizione

Canone MensileAnnuale

Ipotesi occupazione (2)

Tariffa giornaliera (2)- ricavo annuale

Ricavo Annuale

Fee Property Manager

Ricavo Annuale

Lordo

Oneri condominiali

Utenze

Cedolare secca (3)

Cedolare secca (3)

Totale Netto

Differenza potenziale annuale tra locazione standard e Property Mgmt

Note:

a carico inquilino a carico inquilino

(1) fonte: OMI / Borsino Immobiliare / report semestrale

Nomisma-Engel & Voelkers

(2) fonte: statistiche interne

(3) ipotizzato 10% in locazione standard ( ma solo canone concordato 3+2) e 21% in altro caso

Affitto Turistico

Maggiore Flessibilità

Maggior reddito potenziale

Certezza dell’incasso

Reddito in attesa di vendere

Pro Pro

Reddito garantito solo contro Fidejussione prestata da locatario

Nessuna necessità di arredare

Gestione compessa Necessita di investire nell’arredo

Attuale incertezza normativa

Locazione LongTerm

Contro Contro

Nessuna flessibilità

Minor controllo

Difficoltà nel trovare l’inquilino giusto Garanzia dei pagamenti- Rischio morosita

Difficoltà a rientrare in possesso

Tabella 3. Comparazione Affitto Turistico Property Management vs. Locazione Standard (Long Term)

Esistono infatti una serie di Key Performance Indicators (KPI) che permettono di valutarne l’andamento, come ad esempio:

•RevPAR (Revenue Per Available Room) ovvero l’ADR per il coefficiente di riempimento;

•ADR (Average Daily Rate) ovvero il fatturato diviso il numero di appartamenti;

•RGD (Revenue Guest Daily) ovvero l’ADR diviso il numero di ospiti potenziali.

Inoltre, è possibile fare valutazioni sulle abitudini degli ospiti, in termini di:

•Booking Window, ovvero il numero medio di giorni di anticipo delle prenotazioni;

•Average Stay, ovvero il numero medio di notti per singola prenotazione.

Il Marketing Mix che determina le caratteristiche di affitto breve di un appartamento include:

•Posizione: in particolare per una città d’arte come Roma la vicinanza o presenza all’interno del centro storico è un elemento fondamentale. D’altraparte, è meglio disporre di un appartamento luminoso, ben arredato e ben connesso ai limiti della ZTL piuttosto che un appartamento posizionato vicino a Piazza di Spagna, ma senza le caratteristiche di cui sopra.

•Arredamento e Servizi: alcuni servizi saranno particolarmente graditi ad alcune tipologie di ospiti, ma ve ne saranno altri la cui utilità sarà apprezzata praticamente da chiunque. Ad esempio, mentre non per tutti gli utenti avere una cucina attrezzata è un plus, un buon impianto di aria condizionata e un efficiente collegamento internet wi-fi, sono, invece, presumibilmente graditi da tutti.

•Prezzo: data la molteplicità dell’offerta le tariffe rivestono un ruolo determinante, tanto da aver fatto sviluppare software gestiti da AI per la continua revisione giornaliera.

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Veneto”

Data la nostra esperienza, riteniamo che il successo della struttura dipenda inoltre dalle seguenti ulteriori azioni:

• Host sempre disponibile : chiunque di noi vivrà un’esperienza di viaggio più appagante se potrà contare su qualcuno H24 che possa supportarlo, consigliarlo ed aiutarlo in caso di necessità. Questo è, per noi, il ruolo dell’Host. Mettere a disposizione una casa è semplice, farlo con attenzione e professionalita’ è l’unica via per divenire Super Host.

•Trasparenza: Chi cerca una sistemazione in locazione breve, qualunque sia la sua motivazione, desidera pernottare in un luogo accogliente e che non gli riservi brutte sorprese. L’annuncio deve contenere quanti più dettagli possibili sull’offerta, fotografie chiare di tutte le stanze, elenco dei servizi compresi nel prezzo e delle eventuali limitazioni ad alcuni comportamenti, come fumare o portare con sé animali. Inoltre, deve poter sapere quali servizi extra la struttura in cui alloggia mette a disposizione ed a quale prezzo.

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Veneto” DOPO

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Veneto” PRIMA

Nota : Servizi Amministrativi

Nell’ambito della consulenza per nuovi acquirenti, o per proprietari esistenti che intendono ristrutturare (ad esempio per aumentare gli spazi ricettivi), offriamo la completezza dei servizi amministrativi al solo fine di avere il controllo gestionale e poter garantire le tempistiche più strette possibile.

In via preliminare la nostra consulenza si sofferma sul controllo della conformità edilizia e urbanistica; viene svolta un’attenta due-diligence urbanistica e catastale dell’immobile, per verificare l’esistenza di eventuali criticità o difformità da gestire. Di seguito la lista di servizi amministrativi che siamo in grado di gestire con i nostri consulenti.

Pratiche Edilizie

• SCIA in Sanatoria (Accertamento di Conformità)

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

• PdC (Permesso di Costruire)

• CILA in Sanatoria

• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)

• Genio Civile (Opere Strutturali)

• Certificato di Agibilità

Accesso Agli Atti presso gli uffici competenti:

• Ufficio Speciale Condono

• Dipartimento di Programmazione ed Attuazione Urbanistica

• Catasto (Sezione Territorio dell’Agenzia delle Entrate)

Efficienza Energetica, redazione di:

• APE (Attestato di Prestazione Energetica)

Pratiche Catastali: al completamento dei lavori di ristrutturazione effettuati, o al fine di regolarizzare errori di rappresentazione in pianta:

• Volture Catastali e Istanze

• Visure, Planimetrie Catastali, estratti di mappa

• Aggiornamento Catastale, tramite DOCFA

Nota Normativa Affitti Brevi

•Affittare casa per brevi periodi a Roma e nel Lazio non comporta vincoli stringenti o oneri burocratici particolari. Trattandosi di un tema nuovo e in continuo aggiornamento è importante informarsi sempre prima di mettere in piedi un’attività. È buona norma consultare sempre le normative locali e regionali che potrebbero apportare modifiche alla regolamentazione vigente.

•Ad oggi le locazioni inferiori a trenta giorni, che rientrano nella categoria degli “affitti brevi” sono regolamentati dagli articoli 1571 e D.L.gs. 79/2011 e la sua disciplina è riemessa esclusivamente alla competenza statale.

•È bene specificare che la locazione turistica ha ad oggetto esclusivamente la fornitura dell’appartamento senza alcuna prestazione di servizi aggiuntivi.

•Il decreto crescita 2019 a introdotto poi il codice identificativo per gli affitti brevi, mentre le comunicazioni in Questura dei dati sugli ospiti sono state oggetto del decreto sicurezza e del decreto sicurezza bis.

•Le sole peculiarità riguardanti la città di Roma e la Regione Lazio riguardano la richiesta di autorizzazione da avanzare al Comune di Roma per via telematica e la Comunicazione alla Regione Lazio da avanzare via PEC attraverso l’agenzia Regionale del Turismo.

Nota Fiscale Affitti Brevi

•La disciplina a livello fiscale è invece data dal decreto legge n.50/2017, che ha introdotto e disciplinato la tassazione dei redditi da locazioni brevi.

• I redditi da locazioni brevi possono essere tassati in due modi:

A) regime IRPEF ordinario, aggiungendo all’imponibile il 95% dei redditi da locazioni brevi (scaglione minimo 23%)

B) CD. “Cedolare Secca” calcolata sui redditi lordi al 21%. In questo caso sarà l’intermediario (PM o OTA, ad esempio, nel caso di Airbnb) a fungere da sostituto d’imposta, versando al proprietario l’importo netto.

Nota Ranking:

aExtra Lusso

bLusso

cSuperior

Tabella 4. Analisi Annuale Tariffe/ Quartieri Case Vacanza Roma (Parte 2) Note:

(a) Pulizie: il costo è aggiunto ne alla tariffa giornaliera, per comodità di valutazione ; sui portali il valore pulizia viene aggiunto alla tariffa giornaliera. Il costo per 1 letto è di Euro 60,00, per 2 letti Euro 80,00

(b) La cancellazione è permessa fino a 14 giorni dall’arrivo in str uttura.

(c) Non c’è sostanziale differenza tra le tariffe del proprio sito e quelle pubblicate sui vari canali OTA ( Booking, AirBnB, ...)

(d) Le strutture prese a riferimento si possono considerare un valore medio di zona, sebbene le tariffe apllicate dipendano da altri fattori oltre alla posizione.

(e) Il livello di allestimento e arredamento delle case prese in co nsiderazione è superiore-lusso.

(f) L’indice RDG è dato da revenue media giornaliera diviso il nume ro potenziale di ospiti.

Tabella 5. Valutazione Immobile Esistente (Simulazione)

Ricavo annuale

Home Staging avanzato

Lavanderia

Pulizie

Materiali di Consumo

Fee Property Manager

Fee OTA

Oneri Condominiali

Utenze

Tassa di soggiorno

Manutenzione ordinaria / straordinaria

Cedolare Secca

€ 120.888,00

-€ 9.000,00 -€ 6.000,00

-€ 16.800,00 -€ 1.106,00

-€ 24.177,00

-€ 21.759,00 -€ 1.500,00 -€ 3.600,00 -€ 3.270,00 -€ 2.400,00 -€ 6.813,00

‘900 Apartments - Casa Vacanza “Emilia”

Note:

(1) Il mese di Maggio è considerata la tariffa più alta dell’anno ; le altre tariffe ne sono una conseguenza

percentuale in base alla riduzione stagionale

(2) ADR è l’importo derivante da ricavi mensili diviso il numero di giorni del mese.

(3) RevPar è l’importo derivante da ADR per la % di occupancy.

(4) RDG è dato da ADR diviso il numero di guest potenziali.

Preparazione e Gestione Struttura Ricettiva

La gestione turistica di uno o più appartamenti prevede 2 macro fasi :

a) Preparazione Iniziale all’Attività

b) Gestione dell’Attività Turistica

A. Preparazione Iniziale all’Attività

1. Pratiche Amministrative: Presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio dell’Attività (SCIA) presso il competente ufficio comunale (a Roma, ad esempio, presso lo Sportello Unico delle Attività Ricettive - SUAR), allegando tutta la documentazione prevista (a titolo esemplificativo, la relazione tecnica asseverata, l’iscrizione alla Tassa sui Rifiuti, la Polizza Assicurativa) e provvedendo al pagamento della Reversale prevista.

2. Home Staging o Ristrutturazione: è la necessità di allestire una casa per “venderla” al meglio come descritto sopra in dettaglio.

3. Servizio Fotografico: foto professionali volte alla creazione del profilo online dell’immobile con descrizioni accurate. Negli scorsi anni si preferivano foto vissute anche con presenze umane, oggi si prediligono fotografie curate ma “nude”, che rispecchino l’essenza degli appartamenti.

4. Pubblicazione dell’appartamento sul ns website: l’appartamento verrà inserito nel web site del Property Manager; sfruttando le potenzialità del Booking Engine di Octorate, è possibile inserire tutti gli annunci in un unico portale, nello stesso modo in cui vengono mostrati gli appartamenti sulle OTA più blasonate.

5. Pubblicazione dell’appartamento sui portali OTA: caricamento dell’immobile sui principali canali online in versione multilingue, facendo particolare attenzione alle varie particolarità di ogni singolo portale, per aumentare al massimo la visibilità di ogni singolo appartamento.

6. Lavanderia prodotti e frequenza: ad ogni check-in vengono forniti all’ospite prodotti di cortesia di ottima qualità. Allo stesso modo, abbiamo cura che tanto le lenzuola quanto le spugne da bagno siano di ottima qualità, sempre nell’ottica di fornire all’ospite un’esperienza di viaggio di lusso.

7. Ceck list pulizia: per ogni appartamento prepariamo una check-listi di azioni e verifiche da effettuare ad ogni riassetto.

8. Verifica funzionalità tecniche e tecnologiche: provvediamo a verificare, su base mensile, che ognuno dei nostri appartamenti conservi nel tempo la sua funzionalità, anche tramite gli apparecchi tecnologici che vi sono installati come cilmatizzatori, Wi-Fi, elettrodomestici e altro.

9. Lista dei materiali di consumo e gestione dello stock: rispetto ai prodotti forniti in sede di check-in i nostri operatori controllano costantemente i livelli di stock affinché non manchi mai né uno shampoo né una cialda di caffè.

10. POS: permettiamo ai nostri clienti di pagare, prima e durante il soggiorno, in qualunque modo.

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‘900 Apartments - Casa Vacanza “Pinciana”

B. Gestione dell’Attività Turistica

Tariffe

• il consulente di revenue management prepara il piano annuale delle tariffe su base giornaliera

• le tariffe di zona dei competitors vengono analizzate per identificare un benchmark

• vengono stabilite le politiche di affitto, ovvero terms and conditions dell’affitto turistico

• le tariffe giornaliere vengono inserite sul software Smart Pricing che rivede più volte al giorno le tariffe per massimizzare gli incassi

Prenotazioni

• gestione tempestiva delle richieste degli ospiti e conferma prenotazioni

• sincronizzazione dei calendari su più canali on-line: Airbnb, Booking, Expedia, Homeaway e molti altri

• controllo degli incassi prima del check-in

Prenotazioni

• gestione tempestiva delle richieste degli ospiti e conferma prenotazioni

• sincronizzazione dei calendari su più canali on-line: Airbnb, Booking, Expedia, Homeaway e molti altri

• controllo degli incassi prima del check-in

Accoglienza Ospiti

• tutti i check-in, tranne rari casi durante la notte, vengono eseguiti in presenza e fornito il kit di benvenuto

• accoglienza degli ospiti presso l’immobile, descrizione di tutti gli aspetti funzionali e consegna delle chiavi

• assistenza h24 dell’ospite per tutta la durata del soggiorno

• check-out alla fine del soggiorno e verifica dello stato visivo di come viene lasciata la struttura

Pulizia e Biancheria

•Uno dei commenti che solitamente popolano le recensioni dei clienti è la pulizia che va di pari passo con il candore della biancheria. Certamente, è uno di quegli ambiti della gestione dove non esistono compromessi. L’outsourcing, ovvero affidarsi a professionisti esterni è la miglior politica, sia per per la biancheria che per le pulizie.

É anche vero che il controllo in casa delle pulizie potrebbe garantire alcuni vantaggi, ma dipende dal numero di strutture in gestione e la loro contiguità.

•Entrambe le società a cui sono affidati i servizi di lavanderia e pulizia vengono informate in automatico dal software di gestione dell’orario di check-out dei clienti per programmare gli interventi.

•Ad ogni check-out:

-viene effettuata una pulizia accurata dell’immobile, che a seconda dei casi si svolge in circa 2-3 ore:

→ pulizia accurata dell’appartamento;

→ controllo generale dello stato delle tende, dei vetri, degli specchi e dei pavimenti

→ ripristino letto e articoli da bagno (asciugamani, carta igienica e linea di cortesia)

→ raccolta spazzatura

→ chiusura appartamento

→ segnalazione anomalie e oggetti ritrovati

- viene fornito un servizio completo di sostituzione della biancheria

OCTORATE Dashboard Host

Gestione dell’Immobile

• monitoraggio continuo dello stato dell’immobile

• gestione degli interventi di manutenzione

• reportistica al proprietario

• versamento delle competenze

Gestione Burocratica

• comunicazioni periodiche dei dati ospiti alla Polizia di Stato Alloggiati, riscossione e versamento imposta di soggiorno, adempimenti nominativi ricorrenti

• sostituto di imposta per la cedolare secca

Copertura Assicurativa

• protezione per responsabilità civile

• protezione per danni all’immobile

• protezione per furti del contenuto dell’immobile

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‘900 Apartments - Casa Vacanza “Veneto”

Immobili a Roma

A. Stato del mercato immobiliare romano di pregio e Outlook H1 2023

(fonte: Nomisma ed Engel&Völkers, report H2 2022)

Nei primi nove mesi del 2022, sul mercato di Roma, sono state portate a termine 29.760 transazioni, con un incremento del 6,7% sullo stesso periodo del 2021, contribuendo così a una chiusura d’anno positiva. La buona performance è principalmente imputabile al risultato del primo semestre (+9% tendenziale), oltre che da un timido incremento del terzo trimestre (+1,9%), leggermente migliorativo rispetto al dato nazionale (+1,2%).

L’entità del volume scambiato sul mercato a consuntivo dei tre trimestri (circa 29.800 transazioni)

è ancora tale da rappresentare il migliore risultato degli ultimi anni. Con riferimento al segmento di pregio, nel secondo semestre 2022, il mercato romano ha continuato a beneficiare di una domanda sostenuta, che ha garantito una buona performance delle compravendite in molte zone, a fronte di quotazioni nel complesso stazionarie o, al più, in leggero calo, e tempi medi di vendita ridotti rispetto al semestre precedente.

Nel Centro Storico il mercato della compravendita resta dinamico, sebbene caratterizzato da tassi di crescita pi ù ridotti di quelli straordinari del semestre precedente.

A seguito del boom di compravendite del 2021 e dell’inizio del 2022, l’offerta in vendita è in riduzione e a fatica incontra le esigenze di una domanda vivace sia per l’acquisto residenziale, sia per quello di investimento Tra gli investitori stranieri, sempre interessati alle zone centrali di pregio, aumenta anche l’interesse per le compravendite di nuda proprietà

La domanda d’acquisto è maggiormente concentrata nelle zone di: Trastevere, Testaccio, Ponte, Borgo, Parione, Monteverde Vecchio; mentre si ravvisa una ripresa del mercato nella zona Aventino-San Saba.

Per il primo semestre 2023 le attese di Engel & Völkers prevedono per Roma un andamento nel complesso stazionario per compravendite e prezzi medi. Un’intonazione al rialzo delle quotazioni potrebbe caratterizzare la zona Ovest, in particolare Monteverde Nuovo. Nel Centro Storico e nella Zona Ovest il momento di mercato dovrebbe restare inalterato, con livelli paragonabili a quelli del 2022, sia per numero di transazioni, sia per prezzi medi di vendita.

Le attese per il mercato della locazione si presentano pi ù sfaccettate. Il volume dei contratti potrebbe calare nel Centro Storico e a Prati-Vaticano, ma confermarsi stazionario nella Zona Ovest e nella maggior parte della Zona Nord e Zona Sud. Qui fanno eccezione le aree dell’EUR e Torrino, dove crescono anche i canoni. Nella Zona Nord il trend al rialzo si riscontra a Trieste-Salario, Nomentano-Città Giardino, Vigna Clara e Fleming.

Prezzi delle abitazioni a Roma

2022; euro/mq e variazione semestrale)

B. Turisti a Roma

I numeri raccontano che a partire da Aprile 2023, quando è terminata la fase emergenziale, abbiamo eguagliato le presenze record del 2019 pre-pandemia. Con il 35,7% delle preferenze totali, Roma è la città italiana più amata dai turisti internazionali. Un risultato che è il frutto delle strategie che ha messo in campo il Comune di Roma in questo ultimo anno, mirate alla promozione in Italia e nel mondo di un’immagine moderna e accogliente di Roma e alla pianificazione dei grandi eventi della moda, dello sport e della cultura. É stato elaborato il sito “Roma Live” il primo cartellone annuale dei grandi eventi internazionali ospitati nella Città Eterna, che consentirà di pianificare i flussi turistici. A tutti i grandi eventi internazionali dalla moda allo sport fino ai concerti live del 2022, si aggiungeranno l’arrivo del Giro d’Italia e la Ryder Cup di golf”, gli Internazionali BNL d’Italia, Olimpiadi Invernali e Roma Expo 2030.

Le previsioniper la stagione estiva 2023 segnerebbero un incremento dei flussi turistici in Italia: oltre 68 milioni di arrivi e quasi 267 milioni di presenze, con una crescita rispettivamente pari al 4,3% e al 3,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segnato da poco più di 65,2 milioni di arrivi e oltre 258 milioni di pernottamenti. È quanto emerge dalla nota previsionale “Tourism Forecast Summer 2023” dell’Istituto Demoskopika.

A pesare maggiormente nell’andamento a rialzo dei flussi turistici è la componente estera: 35,3 milioni di arrivi, registrando un balzo in avanti del 6,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente a fronte di 32,7 milioni di turisti italiani con un incremento dell’1,9%; sul versante delle presenze, invece, il contributo al rialzo è pressocché identico, con 131,5 milioni di pernottamenti dall’estero, pari ad un 3,2% in più rispetto al 3,3% della quota del mercato autoctono generato da 135,4 milioni di pernottamenti.

Inoltre, l’analisi storica dei flussi turistici evidenzia che il periodo giugno-settembre del 2023 dovrebbe caratterizzarsi per il maggior numero di arrivi sia rispetto al periodo prepandemico del 2019 (+3,7% di arrivi e + 2,6% di presenze) e sia, addirittura, dal 2000 (+71,9% di arrivi e + 26,2% di presenze). Per il periodo giugno-settembre, i flussi in Italia potrebbero generare una spesa turistica pari a 45,9 miliardi di euro con una variazione in crescita del 5,4% rispetto all’anno precedente. il Lazio con 4.118 milioni di euro (+8,0%)

Estate 2023. Trend degli arrivi e delle prsenze- Prospetto tabellare

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C. Le tendenze di viaggio del 2023

Roma città eterna è la capitale del turismo italiano con quasi 20 milioni di visitatori l’anno. Destinazione turistica per eccellenza con prospettive da record per il 2023. Rispetto al 2022 si è già registrato un + 68% di prenotazioni in strutture alberghiere ed extra alberghiere.

Roma non è solo la meta privilegiata di turisti e visitatori dall’Italia e dall’estero per la sua bellezza, ma è anche uno snodo per centri congressuali, università, centri studi, poli ospedalieri. Non si dimentichi anche che il viaggiatore moderno sia uomo d’affari o turista, durante il suo soggiorno vuole sentirsi un po’ romano e cerca un’accoglienza che offre maggior comfort e autenticità.

Vacanze eco-green

I viaggiatori che si spostano in una determinata località si aspettano di fare anche esperienze legate ai sapori Nei menù cercano specialità dei piccoli produttori locali. Amano visitare le aziende e comprare i prodotti direttamente sul posto un’accoglienza che offre maggior comfort e autenticità.

Live Like Locals

Impossibile ignorare il boom delle Esperienze Airbnb. Un vero e proprio punto di incontro fra viaggiatori e residenti per far vivere,a chi visita una località,specifiche e uniche esperienze. Anche in questo caso scollegate dal turismo di massa. Proporre direttamente ai viaggiatori un’ esperienza caratteristica e organizzata è un modo per favorire la loro immersione nella realtà locale. E, in molti casi, per aiutare lo sviluppo dei territori salvaguardando al tempo stesso il loro patrimonio naturale, artistico e culturale. Questo suggerimento si traduce nell’offerta di pacchetti “stay and experience” già strutturati. Possono essere proposti alle famiglie e alle coppie, oltre che ai piccoli gruppi. Il tutto coinvolgendo gli operatori locali. Un’iniziativa che dà un forte impulso alla destagionalizzazione, poiché permette di diversificare le proposte a seconda dei periodi dell’anno.

Contatti :

Office : 06.2754427

Ugo Ricci : 349 278 5233 // ugoricci@hotmail.com

Raffaele Settembre : 339 381 9539 // rafset@gmail.com

Siti Web : www.novecentoapartments.com www.villa-gina.com