Issuu on Google+

1

”SAMNANGERHALLEN” frå ide til handling

RAPPORT FRÅ PLANNEMNDA Vurderingar med tilråding 05. november 2009

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc1

18.11.2009


2

INNHALD Føreord………………………………………………………………………………….…………….….……..…3

BAKGRUNN………………………………………………………………………………………...…….…..4 Kort om Samnanger kommune Plannemnda

TOMTE- OG LOKALISERINGSALTERNATIV………………………….……….…….....5 Tomte- og lokaliseringsval som ikkje er vidareført

HOVUDPRINSIPP FOR LOKALISERING - NY FLEIRBRUKSHALL………..6 1. Langsiktig utviklingspotensiale ; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging 2. Økonomiske vurderingar 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester

TOMTEVURDERING………………………………………………………………………….……...…8 A1 : Alternativ 1 : Bjørkheim A2 : Alternativ 2 : Lauvskar A3 : Alternativ 3 : Nordbygda skule A4 : Alternativ 4 : Reistadflaten A5 : Alternativ 5 : Pøylo

AREALBEHOV MED KOSTNADSOVERSLAG……………………………..…………18 Romprogram med kostnader Fleirbrukshall Bibliotek Utvida kulturhusfunksjonar Nytt rådhus med utleigefunksjon Kulturskule Dagsenter Andre behov og funksjonar

TILRÅDING - PLANNEMNDA………………………………………………………...…………..27

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc2

18.11.2009


3

Føreord

Samnanger kommune har nedsett ei tverrfagleg plannemnd som skal vurdere tomte- og lokaliseringsalternativ for ein ny fleirbrukshall lokalt. Nemnda skal også identifisera kostnader og areal for andre kommunale utbyggingsbehov. Norconsult Bergen er engasjert som konsulent av Samnanger kommune ved plannemnda for å oppsummere nemnda sine interne drøftingar og vurderingar. Norconsult har difor delteke i plannemnda sine interne drøftingar og vurderingar. Norconsult har delteke i 3 møter inklusiv 1 synfaring på aktuelle tomtelokaliseringar i kommunen. Fyrste møte vart gjennomført fredag 09. oktober og siste møte vart avhalde onsdag 28. oktober. Tomtevala tek utgangspunkt i tilrådingane frå Skulebruksplanen. Det er desse alternativa som dannar grunnlaget for plannemnda sine samla vurderingar og drøftingar. Fleirbrukshallen har hatt hovudfokus og det er utarbeidd eit eige arealprogram for denne funksjonen. Frå Norconsult Bergen har planleggjar Terje Gregersen vore oppdragsleiar. Vidare har Jannicke Neteland Olsen teke del i dei innleiande vurderingane i oppstartsfasen. Seksjonsleiar HansPetter Duun har delteke i analysane og i dei faglege vurderingane. Seksjonsleiar Dan Lysne har vurdert kostnadsoverslag og kalkylar i rapporten. Norconsult har ikkje vurdert tilstanden i skulane. Dei skulefaglege vurderingane i rapporten er tufta på kommunen sine eigne konklusjonar i framlegg til ny Skulebruksplan 2009-2020. Norconsult Bergen takkar for oppdraget og ynskjer lukka til med realiseringa av ny fleirbrukshall og dei vidare utfordringane lokalt.

Bergen, 04. november 2009

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc3

18.11.2009


4

BAKGRUNN Kort om Samnanger kommune

Samnanger kommune ligg ved Samnangerfjorden og strekker seg ut i eit areal på 269 kvm2. Pr 01.01.09 er det busett 2 379 innbyggarar i kommunen. Brorparten av busetnaden er lokalisert langs fjorden - frå ytre Tysse mot Ådland. Administrasjonssenteret er Tysse. Samnanger grenser til Vaksdal i nord, Kvam mot øst, Fusa og Os i sør og Bergen i vest. Historisk utvikling( 98-09) og Låg vekst (10-22)

Fram skriving etter funksjonelle alderskategoriar 2010-2022 (LLML)

2420 2400

3000

2380

2500

In n b y g g a ra r

2360

2000

2340

1500

2320

1000

2300

500

2280

80 år og 67-79 år over 45-66 år 20-44 år 16-19 år 13-15 år 6-12 år 0-5 år

0 2009

2260

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2240 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2220

0-5 år

6-12 år

13-15 år

16-19 år

20-44 år

45-66 år

67-79 år

80 år og over

Kommunen har hatt ei liten utvikling i folketalet i dei seinare åra. SSB sitt framskrivingsalternativ med låg nasjonal vekst (LLML) ligg nærast opp til den historiske utviklinga i Samnanger. Dette prognosealternativet er nytta av kommunen som dimensjonerande elevtalsgrunnlag i framlegg til ny Skulebruksplan 2009 - 2020. Samnanger har eit relativt lite næringsliv og dei fleste næringsdrivande er småskalaprodusentar av ymse slag og servicebedrifter. Samnanger kommune er den største arbeidsgjevaren i kommunen med ca.220 tilsette. Heile 58,7% av yrkesaktive samningar pendlar hovudsakleg til Bergen, men også til Fusa, Kvam eller andre kommunar for å arbeida

Plannemnda

Plannemnda har fått eit ope mandat frå politisk mynde. Primæroppgåva er å finna løysingar for korleis fleirbrukshallen kan realiserast, samstundes vurdera kva for lokalisering som optimaliserer kommunen sine samla behov. Plannemnda skal vidare identifisera kostnadsgrunnlag og arealbehova til fleirbrukshallen. Sambruk og samlokalisering med andre behov vert også vurdert i rapporten. I vurderingane skal plannemnda sjå på fleirbrukshalløysingar som : • har eit langsiktig utviklingspotensiale for heile kommunen med berekraftige arealperspektiv • er tufta på kommunen si lommebok • utnytter potensialet i tilgjengeleg overskotsmassar • kan ta del i transformeringa av Bjørkheim til eit nytt kommune- og lokalsenter • stimulerer til sambruk og fleirbruk av andre kommunale behov Dette vert nærare skildra i kapittelet om hovudprinsipp for lokalisering på s. 6 i rapporten. Plannemnda har hatt slik samansetning : n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc4

18.11.2009


5 Hilde-Lill Våge Ivar Erstad Johannes Tysseland Nils Aadland Roger Lemme Kristian Jørgensen Bjørn Sævlid

- Samnanger kommune - prosjektansvarleg - Samnanger kommune - prosjektleiar - Samnanger kommune - sekretær - Samnanger idrettslag - Samnanger idrettslag - OO representant - Naturutvalet

TOMTE- OG LOKALISERINGSALTERNATIV Samtlege tomteval ligg som tilrådde kombinasjonsløysingar i framlegg til ny Skulebruksplan 2009-2020. Plannemnda vidarefører 5 tomte- og lokaliseringsalternativ for ny fleirbrukshall i Samnanger. Skulebruksplanen peikar på at ein eventuell fleirbrukshall i kombinasjon med andre kommunale funksjonar bør liggja i område som kan generera tettstadutvikling. På kartet under er samtlege 5 tomtealternativ lokalisert i og rundt Bjørkheim.

Det er vurdert 5 lokaliserings- og tomteval for ny fleirbrukshall i Samnanger ; A1 : A2 : A3 : A4 : A5 :

Alternativ 1 : Alternativ 2 : Alternativ 3 : Alternativ 4 : Alternativ 5 :

Bjørkheim Lauvskar Nordbygda skule Reistadflaten Reistadvika

Tomtealternativa inneberer at det vert eit fysisk skilje mellom inne- og uteidrettene. Tomte- og lokaliseringsval som ikkje er vidareført Hagabotnane som lokalisering er ikkje tilrådd som tomteløysing av plannemnda, då denne etter ei samla vurdering - ikkje stetter hovudprinsippa (s.6) for lokalisering. Ei eventuell vidareføring av Hagabotnane som tomt ville samlokalisert inne- og uteidrettene i Samnanger. På mange måter ville kommunen etablert eit sentralidrettsanlegg med ei lokalisering av ny fleirbrukshall her. Tomta attmed Samnanger ungdomsskule stetter heller ikkje hovudprinsippa (s.6) for lokalisering og vert ikkje tilrådd som alternativ av plannemnda. Her er tomta knapp og lita - noko som ville bety eit sterkt redusert uteområde for ungdomsskulen.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc5

18.11.2009


6 Plannemnda har også sett på ei mogeleg plassering ved Gjerde skule. Etter ei samla vurdering - tilliks med Skulebruksplanen - vert dette alternativet ikkje tilrådd som lokalisering av ein ny fleirbrukshall.

HOVUDPRINSIPP FOR LOKALISERING - NY FLEIRBRUKSHALL Plannemnda sine tomte- og lokaliseringsval er tufta på 4 hovudprinsipp og kombinasjonar mellom desse. Den endelege tilrådinga om tomteval tek utgangspunkt i ei samla vurdering og vekting av desse prinsippa. Tomtene er vurdert ut frå : 1. Langsiktig utviklingspotensiale ; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging Plannemnda har vurdert tomtene med tanke på langsiktige vekst- og utviklingsstrategiar for Samnanger kommune. Tilliks med Skulebruksplanen legger plannemnda vekt på at tomtene må kunne generera tettstadsutvikling. For plannemnda har det vore sentralt at tomtevala kan vere med å bidra til ei framtidig vitalisering og transformering av Bjørkheim som eit nytt robust kommune- og lokalsenter. I dette perspektivet ligg vurderingar knytt til ; • tettstadutvikling av Bjørkheim som eit kommune- og lokalsenter • å styrke kommunen sin attraktivitet og stimulere til næringsetablering • å utnytte det kommersielle potensialet med nærleik til riksvegen • å bygge vidare på eksisterande offentleg og privat infrastruktur • å ha avsett reserveareal til framtidige nye sambruksføremål 2. Økonomiske vurderingar Plannemnda har utarbeidd eit felles arealprogram med kostnadsoverslag for realiseringa av ein lokal fleirbrukshall - uavhengig av tomteval. I dette prinsippet ligg vurderingar knytt til kostnadar og inntekter for fleirbrukshallen - aleine og i samanheng med andre aktørar. I dei økonomiske vurderingane har plannemnda særleg teke omsyn til slike faktorar ; • tomter som krev ekstra tilrettelegging i veg- og trafikksituasjonen • tomter som etablerer nye kommunale tenestearena - lausrive frå eksisterande drift • tomter som utnytter tidlegare private og offentlege investeringar • kommersielt inntektspotensiale : sentrum kontra periferi 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar Tomtene må ta utgangspunkt i å optimalisere bruken av tilgjengelege overskotsmassar. Steinnemnda syner til mogeleg og potensiell framtidig bruk gjennom mogelegheitsstudien utarbeidd av arkitektkontoret ABO. Plannemnda har nytta denne studien som eit ”bakteppe” for korleis overskotsmassane kan realisera nytt tomteland gjennom utfylling i sjø og myrområder. Steinnemnda sine skisser for utfylling i Bjørkheimområdet syner også potensialet for å kopla overskotsmassane mot tettstadutvikling av Bjørkheim. 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester Plannemnda har også vore oppteken av om tomtene stimulerer til sambruk for ; - allereie etablerte private og kommunale tenester i området - eventuelle framtidige nye funksjonar utover fleirbrukshallen Når det gjeld om tomtealternativa stimulerer til auka sambruk og fleirbruk for etablerte verksemder, er det desse verksemdene plannemnda har vurdert i tomtealternativa ; - Nordbygda skule n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc6

18.11.2009


7 - Grendahuset og ungdomshuset i Reistadvika - Etablerte sørvisnæringar i Bjørkheim. Fleirbrukshallen er også vurdert opp mot andre kommunale framtidige utbyggingsbehov. I desse vurderingane ligg det om tomtene og fleirbrukshallen kan utviklast med tanke på sambruk og fleirbruk av andre funksjonar. Andre kommunale utbyggingsbehov - sambruk med fleirbrukshall I Samnanger kommune er det fleire tenester som har behov for fysiske utbyggingar. Fleirbrukshallen har ein brei ”fellesnemnar”, slik at denne funksjonen kan byggjast ut i kombinasjon med andre kommunale utbyggingsbehov. Graden av funksjonsblanding vil samstundes setje overordna rammer for tomteval og tilråding. Plannemnda har drøfta fleire kommunale utbyggingsbehov i kombinasjonsløysing med ny fleirbrukshall slik ; • • • • • • •

Skule (jmf Skulebrukaplanen) Utvida kulturhusfunksjonar Nytt rådhus (inklusiv utleige til næring) Nytt Bibliotek Bustadar til menneske med nedsett funksjonsevne Dagsenter Fysioterapi.

Plannemnda meiner at alle eller deler av desse utbyggingsbehova, kan byggjast saman med fleirbrukshallen. Deler av desse funksjonane stiller eigne krav til uteareal (td skule) som vil også vil setja krav til tomtearealet. Fleirbrukshallen er definert gjennom forskrift om spelemidlar og det er særleg storleiken på aktivitetsflata som danner grunnlaget for stønadskategori. Plannemnda legg til grunn føringane frå Kulturplanen om ei handballflate som utgangspunkt.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc7

18.11.2009


8

TOMTEVURDERING Plannemnda har utarbeidd eigne skisseløysingar for kvart tomtealternativ. Fleirbrukshall (2000 kvm) og parkeringsplass ( 80 P-plassar / 1900 kvm) er teikna inn i samtlege alternativ. På Lauvskar er det teikna inn areal til den minste (1840 kvm) og største skuleløysinga (3820 kvm) slik dette er presentert i framlegg til rettleiande arealprogram i ny Skulebruksplan. På Bjørkheim har plannemnda synleggjort det samla tilleggsarealet til andre kommunale utbyggingsbehov utover skulebygg. Dette for å vidareføre ideen om tettstadutvikling på Bjørkheim. Skissene er eit idekonsept som syner drøftingane i plannemnda. Dette er sjølvsagt ikkje endelege løysingar, men syner mogelege utnytting og bruk av tomtene basert på drøftingane i nemnda. Bygningane sine storleikar samvarar med målsetokken i terrenget Areala til bygningane tek utgangspunkt i arealbehova, slik desse er presentert i seinare i rapporten.

A1 : Alternativ 1 : Bjørkheim Tomteskildring Tomta ligg i eit etablert blanda service- og næringsmiljø på Bjørkheim. Tomta er tenkt plassert mot Lauvskar - med utfylling i sjø. I området ligg privat verksemd med lagerbygg for transport og anleggsmaskiner. Deler av nabotomtene er grovplanert fleire stader. Steinnemnda har vurdert utfylling i sjø som eit tiltak for å gjere området meir tilgjengeleg for offentlege føremål. Plannemnda vidarefører denne ideen i sitt alternativ. Området er elles lite utbygd. I nærleiken er det ei privat offentleg småbåthamn. Tomta er omkransa av riksvegen mot nord og eit mindre ”fjell” i sør. Her ligg samstundes ein lite campingplass. Forbi campingplassen i sørvestleg retning ligg ei lun vik. Tomtealternativet nedanfor syner ei utfylling av overskotsmassar i sjø for å etablere ei ny tomt til kommunale føremål. Som det går fram av skissene er det god plass på tomta.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc8

18.11.2009


9 I dette tomtealternativet har plannemnda skissert inn behov for dei opne og publikumsretta funksjonane. Nytt rådhus, utvida kulturhusfunksjonar, Bibliotek, mv er funksjonar som er lagt inn i dette dømet.

Vurdering av tomta - mot hovudprinsippa 1. Langsiktig utviklingspotensiale; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging. Tomta stetter dei langsiktige strategiane om å utvikle og transformere Bjørkheim til eit nytt kommune- og lokalsenter. Plannemnda meiner denne tomta særleg ivaretek ; • tettstadsutvikling av Bjørkheim som kan resultera i auka attraktivitet og stimulering til auka næringsetablering. Eit robust senter kan stogga noko av ”handelslekkasje” til andre kommunar. • auka attraktivitet av kommunen • potensiale for auka lokal næringsverksemd - stimulere til vitalisering av Bjørkheim • sentralt og med ei kommersielt potensiale knytt til hyttefolket på Kvamskogen • behovet for eit sentralt offentleg tenesteområde - med fleire samla og samlokaliserte tenester • langsiktige og berekraftige fortettingsprinsipp • samlar fleire av dei kommunale tenestene - effektiv brukarvennleg drift • nærleiken til fjorden - bidreg til offentleggjering av strandsona Det har lenge vore eit uttalt ynskje om å få etablert eit nytt fleirfunksjonelt og robust kommunesenter - med eit breitt tilbod om private og offentlege tenester. På bakgrunn av nemnde eigenskapar meiner plannemnda at dette tomtealternativet har det største potensialet til å bidra til ei langsiktig vidareutvikling av Bjørkheim som robust tettstad i Samnanger. Gjennom transformasjon og utvikling av Bjørkheim som ny tettstad - meiner plannemnda at kommunen vil styrka sin attraktivitet mot omgjevnadane. I dag er det ingen kommunale/offentlege funksjonar i Bjørkheim. Plannemnda meiner no kommunen har eit høve til å etablere ein ”bygdeby” med fleirfunksjonelle tenester - samla på eit område. Skuleføremål Avstanden til Nordbygda skule er for lang til at dei vil ha nytte av fleirbrukshall her. Utfylling av overskotsmassar i sjø kan auka tomtearealet. Dersom skulen skal ha nytte av denne lokaliseringa, vil dette krevje bygging av ny skule. Plannemnda meiner tomta er stor nok for både fleirbrukshall og ny skule. Plannemnda tilrår at tomta først og fremst vert utvikla med publikumsretta og opne funksjonar framfor reine idretts- og skuleføremål. Plannemnda vurderer at dersom kommunen ynskjer ei samlokalisert løysing med fleirbrukshall og ny skule i Bjørkheim - så vil desse føremåla nytta brorparten av tomtestorleiken. 2. Økonomiske vurderingar Plannemnda vurderer at denne lokaliseringa både kan opparbeidast med låge kostnader, samstundes som nemnda vurderer at den strategiske plasseringa kan styrka inntektsgrunnlaget for deler av dei framtidige funksjonane på tomta. Særleg gjeld dette for den kommersielle drifta i framdriftshallen. Vidare vil den sentrale lokaliseringa gjere at innbyggarane og brukarar av tomta lett kan komma til plassen. Tomta ligg i utgangspunktet i sjøen i dag. Såleis vil overskotsmassane på mange måtar laga ei gratis tomt for kommunen.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc9

18.11.2009


10 Plannemnda meiner tomta ivaretek ; • låge opparbeidskostnader for kommunen (overskotsmassar) • kan nytta eksisterande investert infrastruktur (veg og VA) • sentral lokalisering - kommersielt potensiale • framtidige ”spin-off” effekter frå ei evt tettstadutvikling av Bjørkheim 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar Plannemnda vurderer at tomta, på ei særs velluka måte vidarefører steinnemnda sine intensjonar med følgjande argument ; • Tomta baserer seg utelukkande på utfylling i sjø med tilgjengeleg overskotsmasse. Såleis vert verdien frå desse massane utnytta ved dette tomtevalet. 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester Plannemnda har innleiingsvis peika på det langsiktige utviklingspotensialet til denne tomta. Plannemnda meiner at tomta kan utviklast med tanke på dei publikumsretta kommunale tenestene - saman med fleirbrukshallfunksjonen. Difor bør kommunen vurdere å integrere deler av dei andre kommunale utbyggingsbehova som stegvise utbyggingar tilpassa kommunen sin økonomiske situasjon. Plannemnda tilrår at tomta vert utvikla med ; • Fleirbrukshall • Bibliotek • Utvida kulturhusfunksjonar • Nytt rådhus Vidare tilrår plannemnda at utbyggingsbehova til mennesker med nedsett funksjonsevne, dagsenter og fysioterapi ligg som behov i ein ny framtidig plan for Bjørkheim. Plannemnda tilrår at kommunen nyttar områdeplan som eit planverkty for å utvikle Bjørkheim. Prosessen med planprogrammet for ny områdeplan bør etter plannemnda sine vurderingar starte allereie i 2010. Denne planprosessen vil liggje som underlag til føreståande rullering av kommuneplanen.. Bustadar og leiligheter som samlokaliserte funksjonar saman med opne publikumsfunksjonar er truleg lite føremålstensleg. Difor bør dette behovet vurderast på ei annan tomt i nærleiken eller i planområdet. Bibliotekfunksjonen krev sentral lokalisering. I dei fleste kommune- og handelssentra rundt Bergen finn vi kommunale bibliotek som eit integrert offentleg tilbod i desse sentra. Plannemnda trur dette er strategiar som vil vere langsiktige - også for Samnanger.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc10

18.11.2009


11

A2 : Alternativ 2 : Lauvskar Tomteskildring Tomta ligg i eit delvis stort kombinert innmarks- og utmarksområde. Det er stort tomteland tilgjengeleg. Lokaliseringa ligg i nærleiken til Bjørkheim. Tomta er omkransa av skog med få bustadar rundt. Tomta ligg delvis skjerma frå riksveg og trafikk. I austre enden av tomta ligg eit vatn. Steinnemnda har vurdert overskotsmassar for å masseutskifte deler av denne tomta. Såleis vidarefører tomta intensjonane frå steinnemnda. Tomtealternativet nedanfor er plassert mest mogeleg mot Bjørkheim. I dette alternativet har plannemnda fått skissert inn skuleareal - slik desse er presentert i rettleiande arealprogram i Skulebruksplanen. Dette er for å vise storleikar i terrenget.

Vurdering av tomta - mot hovudprinsippa 1. Langsiktig utviklingspotensiale; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging. Plannemnda vurderer at tomta berre delvis kan ta del i og spela ei rolle av ei framtidig tettstadsutvikling av Bjørkheim. Dersom Lauvskar skal støtta opp under ein eventuell arealstrategi om å utvikle Bjørkheim som eit kommune- og lokalsenter - må tomta knyttast til Bjørkheim reint fysisk. Dette kan skje gjennom bruk av overskotsmassar frå Bjørkheim som grunnlag for ein veg/korridor fram til denne tomta. Denne løysinga inneber samstundes at sjølve ”sentrum” i Bjørkheim vert strekt ut over eit større areal. Denne strategien kan vere føremålstenleg om det er mangel på tomter i sjølve Bjørkheim, noko som ikkje er stoda i dag. Plannemnda meiner denne tomta særleg ivaretek : • framtidig utbyggingsbehov gjennom reserveareal n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc11

18.11.2009


12

• • •

delvis vil vere med på å utvikle Bjørkheim som nytt kommune- og lokalsenter krava til tomteareal, slik desse er skissert i Skulebruksplanen - også 1-10 skule med uteområde. kan utløysa nytt byggjeland mot og oppover Haukanes

Skuleføremål Lokaliseringsalternativet vert vurdert som ei god skule- og fleirbrukshalltomt. Plannemnda er samd i vurderingane frå Skulebruksplanen om at skuleføremålet er ein tenleg bruk av tomta. I dei langsiktige perspektiva for å utvikla skulestrukturen i Samnanger tilrår planen totalt 6 mogelege alternativ. 3 av desse alternativa inneheld fleirbrukshallen som ein integrert del av hovudløysinga. Ny 5. -10. skule eller ny 1. - 10. skule - i kombinasjon med fleirbrukshall, er føreslege lokalisert til områda rundt Nordbygda / Bjørkheimområdet / Lauvskar / Haukaneset. Difor er denne tomta særs aktuell som skuletomt. Bygging av ny skule er eit meir omfattande bygnings- og kostnadsmessig prosjekt enn fleirbrukshallen - også med tilleggfunksjonar. Dersom kommunestyret vel ei skuleutbygging med ny skule - vurderer plannemnda at fleirbrukshallen bør integrerast som ein del av denne utbygginga på Lauvskar. Dette kan skje uavhengig eller parallelt med ei utvikling av Bjørkheim som nytt kommune- og lokalsenter. 2. Økonomiske vurderingar Plannemnda vurderer at tomta på Lauvskar kan nytte store deler av overskotsmasse som grunnlag for masseutskifting. Det må reknast noko gravearbeid på tomta - før overskotsmassar kan dumpast. Plannemnda føreset at vegvesenet og eller BKK syter for dette. Tomta ligg sentralt til, sjølv om ho vert vurdert som litt avsides i høve avkjøring og tilkomst frå riksvegen. Dette kan redusere potensialet for publikumsretta aktivitetar. Terskelen for å få stoppa hyttefolket på Kvamskogen - vert truleg også litt vanskelegare her. Plannemnda vurderer at tomta • utnytter overskotsmassar • må pårekna noko kostnadar til nye vegar og VA - anlegg • ligg sentralt til - og alt i alt bør det vera gode høve for kommersiell drift på tomta • etablerer eit nytt frittståande kommunalt tenesteområde/stad - lausrive frå etablert verksemd • nytt skulebygg i kombinasjon med fleirbrukshall - store investerings- og driftskostnadar Plannemnda har i sine vurderingar også teke utgangspunkt i realistiske og økonomiske gjennomførbare prosjekt - tilpassa kommunen sin økonomiske handlefridom. Plannemnda er overtydd om at utbyggingsprosjekt med investeringskostnader over 100 mill - ikkje er tilpassa den kommunale lommeboka. Det er rikeleg med kapasitet i samnangerskulen i dag og elevtalet er synkande. 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar Plannemnda vurderer at tomta kan nyttiggjera seg overskotsmassar på ein god måte. 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester Plannemnda vurderer tomta først og fremst som ei tomt til skuleføremål i kombinasjon med fleirbrukshall. Plannemnda trur det ikkje vil vera føremålstenleg å tenka fleire andre kommunale tenester eller funksjonar på tomta. Området kan truleg på lang sikt utviklast som eit område med idrettslege funksjonar td. symjebasseng og fotballbaner mv. Dersom kommunestyret vel ei skuleløysing med fleirbrukshall på denne tomta - bør reguleringsplanen også ta høgde for eit nytt symjebasseng på tomta. n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc12

18.11.2009


13

Utvikling av tomta til skule- og fleirbrukshallføremål treng ikkje stå i vegen for ei framtidig tettstadutvikling av Bjørkheim - noko som kommunen i alle høve bør initiere. Dei publikumsretta funksjonane (Rådhus, Bibliotek, ol) bør samlast og utviklast på Bjørkheim og som ein del av ein overordna arealstrategi om å gjere Bjørkheim til eit robust kommunesenter. Plannemnda vurderer at ei storstilt investering i ny kommunal infrastruktur på Lauvskar, reduserer kommunen sin handlefridom og satsing på å utvikle Bjørkheim som eit nytt kommunesenter.

A3 : Alternativ 3 : Nordbygda skule Tomteskildring Tomta ligg attmed og inntil Nordbygda skule: Ovanfor tomta ligg ein kommunal barnehage. Tomta er kupert med lauvskog. Det renn ein bekk gjennom dette dalføre. Tomta ligg litt ovanfor riksvegen omkransa av private bustadar. Tomta vert nytta av skulen og barnehagen som uteområde. Tomtealternativet syner ei plassering av fleirbrukshallen heilt attmed skulen i nordleg retning. P-plassen er plassert lengst nord. Plannemnda vurderer at denne løysinga krev utløysing av ny vegtrase på nordsida, med tilkomst frå Reistadvika / Reistadflaten. Plannemnda vurderer at det ikkje vil vere tilrådeleg å nytta eksisterande veg i nærmiljøet. Det vert vanskeleg å finna areal til parkeringsplassar i eksisterande miljø. Truleg vil ny p-plass på sørsida også koma i konflikt med skulen sitt uteområde. Dette vil også skapa meir trafikk i etablert bustadområde - noko som gjev utfordringar knytt til støy og trafikktryggleik.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc13

18.11.2009


14

Vurdering av tomta - mot hovudprinsippa 1. Langsiktig utviklingspotensiale; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging. Plannemnda vurderer at denne tomteløysinga ikkje vil vere med på å utvikle Bjørkheim som tettstad med robuste og fleirfunksjonelle tenester. Ei lokalisering av fleirbrukshallen attmed Nordbygda skule, vil truleg styrke den samla kvaliteten og kapasiteten i samnangerskulen. Idrettslivet i Samnanger vil følgeleg også ha glede av fleirbrukshallen her. Men plannemnda vurderer samla sett at denne lokaliseringa gjev få positive ringverknader utover for skule og idrettsliv. Tomta ligg for avsides til og plannemnda vurderer at denne tomta ikkje i særleg grad vil bidra med å styrke kommunen i eit langsiktig perspektiv. Tomta ligg ganske nær riksvegen, men høgdeforskjell gjer at vegen opp vert svingete og lang. Det er heller ikkje ønskjeleg med ei lokalisering i eit bustadfelt - jmf Gjerde skule. 2. Økonomiske vurderingar Plannemnda har drøfta slike økonomiske konsekvensar for eit val av denne tomta ; • dersom prosjektet utløyser ny veg i nord - vil dette medføra store tilleggskostnader • dersom ein vel eksisterande veg - bør vegen dimensjonerast for framtidig trafikkbilete • vil i mindre grad utnytta overskotsmassar - noko som kan resultera i kostnader til grunnarbeid. Bekkefaret i dalen må sikrast. • plannemnda meiner tomta at lokaliseringa kan redusere inntektspotensialet for drifta i fleirbrukshallen. 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar Plannemnda vurderer at tomta berre i liten grad nyttiggjer seg tilgjengelege overskotsmassar. 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester Plannemnda meiner at lokaliseringa vil styrka særleg skulebruken frå Nordbygda skule på dagtid. Såleis kan gymnastikksalen ombyggast og nyttast til andre spesialromsføremål. Ei lokalisering av eit offentleg bibliotek saman med fleirbrukshallen vert ikkje tilrådd av plannemnda. Eit moderne bibliotek er avhengig av sentral lokalisering. Bjørkheim kan etablerast som eit kommune- og lokalsenter, sjølv med fleirbrukshall ved Nordbygda skule. Men plannemnda meiner at nye frittståande offentlege funksjonar bør samlast og konsentrerast til sentrale område.

A4 : Alternativ 4 : Reistadflaten Tomteskildring Tomta ligg i eit innmarksområde, på ein flate innover mot Nordvik. Reistadflaten er omkransa av fjell i vestleg og austleg retning. Tomta er flat og det er stort tomteland tilgjengeleg. Såleis er det høve for å etablera andre framtidige føremål på tomta. Plannemnda har ikkje vurdert samlokalisering med andre kommunale føremål på denne tomta. Truleg må det gjerast vegutbetring av eksisterande veg. Kva for omfang slik vegutbetring vil medføra, har ikkje plannemnda vurdert.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc14

18.11.2009


15

Vurdering av tomta - mot hovudprinsippa 1. Langsiktig utviklingspotensiale; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging. Tomta ligg for langt borte frå Bjørkheim til at denne vil spele ei sentral rolle i ei tettstadutvikling der. Tomta har gode vekstpotensial, knytt opp til å vidareutvikla tomta med andre offentlege føremål, særleg med tanke på andre idrettsanlegg som fotballbane, symjehall mv. Såleis kan tomta høve som eit lokalt sentralidrettsanlegg for Samnanger. Skulane kan ikkje nytta fleirbrukshallen med denne lokaliseringa. Skyss vil vere naudsynt - også for elevane ved Nordbygda skule. Tomta vil bidra til ei ytterlegare spreiing av dei kommunale tenestene og innbyggarane i Samnanger må forholda seg til ein ny tenestearena. 2. Økonomiske vurderingar Tomta vil truleg vere lett å opparbeide. Vegutbetring må truleg påreknast. Her kan noko steinmassar nyttast i grunnarbeidet. Tomta bidreg berre i liten grad til å gje andre ringverknadar for kommunen utover storstovefunksjon og idrettslege aktivitetar. Plannemnda vurderer at lokaliseringa ikkje fremjer kommersielle omsyn av fleirbrukshallen. Tomta utnytter i liten grad tidlegare private og offentlege investeringar. 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar Plannemnda vurderer at tomta berre i liten grad nyttiggjer seg tilgjengelege overskotsmassar.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc15

18.11.2009


16 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester Skulebruksplanen utelukker sambruk med Nordbygda skule. Tomta har og vanskar med å kopla seg på aktivitetane frå ungdomshus og grendahuset i Pøylo. Plannemnda vurderer denne lokaliseringa som lite føremålstenleg for framtidig sambruk og fleirbruk med andre funksjonar. Ei realisering av fleirbrukshall på Reistadflaten vil innebera at kommunen etablerer ein ny tenestearena - i tillegg til allereie etablerte driftsareal i kommunen. Plannemnda vurderer at tomta ligger usentralt til og vil ikkje tilrå publikumsretta funksjonar som Bibliotek eller utvida kulturhusfunksjonar på denne tomta. Tomta har truleg storleik for eventuelle nye framtidige skuleanlegg.

A5 : Alternativ 5 : Reistadvika Tomteskildring Reistadvika ligg rett på nordsida av riksvegen. Tomta ligg mellom grendahuset i aust og nedlagd veg i vest. Tomta grenser til grendahus og ungdomshus. I dag utgjør tomta ein del av enden på Nordvikelva. Store utfyllingar frå veganlegg med viltveksande buskar og kratt pregar tomta i dag. Elva må leggjast i røyr ol under sjølve tomta. Tomta er tenkt utfylt med overskotsmassar. Tomta vil krevje konsekvensutgreiingar knytt til biologisk mangfald (fisk og andre artar), tekniske vurderingar og risikovurderingar (td flaumfare) før tomta evt kan nyttast til kommunale føremål. Særleg må tomta vurderast med tanke på flaumfare. Flo sjø kombinert med høg vassføring i Nordvikelva - kan resultere i store oppsamla vassmassar i Reistadvika (jmf flaum i november 1992) Skissa nedanfor syner korleis fleirbrukshallen med parkeringsplass kan plasserast på tomta. Pplassen er lagt heilt ut mot riksvegen, slik at denne fungerer som ein liten ”buffer” mot riksveg.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc16

18.11.2009


17

Vurdering av tomta - mot hovudprinsippa 1. Langsiktig utviklingspotensiale; berekraftig areal- og samfunnsplanlegging. Plannemnda vurderer denne lokaliseringa som sentral. Nærleiken til riksvegen gjer at anlegget vert synleg og tilkomsten vert vurdert som god. Tomta er lita og det må truleg sprengast på austsida av tomta. Plannemnda vurderer at tomta kan ta del i og inngå som ein del av ein overordna tettstadutvikling av Bjørkheim. Men riksvegen vil utgjere ei barriere mellom Bjørkheim og funksjonane i Reistadvika. Fleire region- og lokalsenter opplever at veganlegg deler sentra i to td Knarvik. Plannemnda har drøfta om det er mogeleg å etablere ein gang- og sykkelveg langs sjøfronten - frå Bjørkheim til Reistadvika med overskotsmassar. Då vil Reistadvika få ein bilfri korridor til Bjørkheim - og omvendt. Dette vil medføra ein gang- og sykkelsti under riksvegen frå Reistadvika og inn til sjølve tomteområdet. Plannemnda har ikkje vurdert om dette er teknisk gjennomførbart. Plannemnda meiner at tomta ; • delvis kan støtte opp under ei framtidig tettstadutvikling av Bjørkheim. Dersom overskotsmassar kan nyttast til å skape samanheng med ein korridor langs sjøfronten mellom Reistadvika og Bjørkheim, har tomta potensiale til å utvikle Bjørkheim i eit langsiktig utviklingsperspektiv. • kan vere med på å vitalisere grendahus og ungdomshus • utnytter det kommersielle potensialet med nærleik til riksveg - tilbod til hytteeigarar på Kvamskogen ligg meir til rettes her. • kan bidra til å auka kommunen sin attraktivitet mot sine omgjevnadar • kan bidra til å forskjønne og ruste opp Reistadvika som område. 2. Økonomiske vurderingar Truleg vil ei forlenging av elvelaupet i røyr / tunell vera kostnadsdrivande. Denne tomta må også ta høgde for konsekvensutgreiingar før evt byggjearbeider kan starta. Vidare må det påreknast kostnader til sprenging / skjering i fjell på austsida av tomta. (Ros-analyse og KU må utarbeidast for alle planar). Tomta ligg attmed allereie etablerte kulturinstitusjonar. Overskotsmassar opnar for å tenke bruk og vidareutvikling av tomta. Det er gjennom utfylling at denne tomta vert tilgjengeleg. Plannemnda vurderer at denne tomta har eit innteksgjevande potensiale gjennom sentral lokalisering. 3. Utnytter tilgjengelege overskotsmassar Plannemnda vurderer at tomta i stor grad utnytter tilgjengelege overskotsmassar, sjølv med lokal sprenging på tomta. Graden av utnytting av overskotsmassane vil også basera seg på om det er mogeleg å skapa tilkomst langs sjø - mellom Pøylo og Bjørkheim. 4. Stimulerer til sambruk og fleirbruk - auka sentralisering av kommunale tenester Plannemnda meiner tomta stimulerer til vitalisering og sambruk av eksisterande grendahus og ungdomshus. Vidare kan ein fleirbrukshall på denne tomta nyttast av Nordbygda skule. Plannemnda meiner at fleirbrukshallen kan utviklast med andre funksjonar på denne tomta. Utvida kulturhusfasilitetar og Bibliotek kan vere tilrådeleg i dette området. Plannemnda vurderer at eit framtidig rådhus ikkje bør lokaliserast her. Det er truleg for lite tomteareal til å tilrå ei samling av mange kommunale funksjonar her. Samnanger idrettslag tilrår å nytta denne tomta til fleirbrukshallføremål n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc17

18.11.2009


18

AREALBEHOV MED KOSTNADSOVERSLAG Plannemnda vurderer i dette kapittelet arealbehova for utvalte kommunale tenester. Plannemnda fokuserer særleg på basisbehova for fleirbrukshallen. Vidare gjør plannemnda eit forsøk på å dimensjonere dei andre innmeldte tenestebehova. Skulen sine areal- og tomtebehov tek utgangspunkt i Skuleplanen og framlegg til rettleiande arealprogram. Tabellen nedanfor synleggjer plannemnda sine vurderingar av arealbehov og investeringskostnad utover skulebehova.

I tillegg kjem utbyggingsbehov slik desse er skissert i framlegg til ny Skulebruksplan for Samnanger. Plannemnda har i sine drøftingar og vurderingar teke utgangspunkt i tre utbyggingsløysingar i kombinasjon med fleirbrukshall slik ; 1. Fleirbrukshall i kombinasjon med Nordbygda skule Dette er ei løysing som inneber nedlegging av Samnanger ungdomsskule. Utbyggingsalternativet inneber at Nordbygda skule vert kombinert skule for 5.-10. årssteg. (K06). Dette inneber utviding og ombygging av skulen. I tillegg må Gjerde skule tilpassast småskuledrift. Nordbygda skule har behov for om lag 1100 nye kvm. Skuleplanen kostnadsrekner denne skuleutbygginga med 31 mill kroner. I tillegg kjem arelbehovet til fleirbrukshallen 2233 kvm - totalt 3333 kvm. 2. Ny frittståande 5. -10. skule i kombinasjon med fleirbrukshall Løysinga inneber nedlegging av Samnanger skule. Gjerde skule vert barnetun for småskulesteget. Ny skule for 5. -10. årssteg vert bygd i kombinasjon med fleirbrukshall. Skuleplanen kjem med konkrete tilrådingar til tomte- og lokaliseringsval. Arealbehovet for dette skulealternativet vert om lag 2400 kvm. I tillegg kjem arealbehovet til fleirbrukshallen på 2233 kvm - totalt 4633 kvm. 3. Ny frittståande 1-10 skule i kombinasjon med fleirbrukshall Dette er ei løysing som inneberer nedlegging av samtlege tre skular i Samnanger. Arealbehovet til skulen vert sett til 3823 kvm (K10). I tillegg kjem arealbehovet til fleirbrukshallen ovanfor med 2233 kvm - totalt 6056 kvm nybygg. I Skulebruksplanen er dette skulealternativet (eks fleirbrukshall) kostnadsrekna til 95 mill kroner.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc18

18.11.2009


19

Romprogram og kostnader Fleirbrukshallen (23x44 m) Plannemda har utarbeidd eit arealbehov for eit framtidig idrettshallkonsept basert på erfaringsprosjekter i andre kommunar. Det er i dette arealbehovet teke høgde for eitt ekstra sett garderobar (3 sett), styrketreningsrom (70 kvm) og eit sosialt rom (100 kvm). Fleirbrukshallen (bygningen)vil åleine krevje eit areal på 2233 kvm - utrekna etter ein brutto/nettofaktor på 1.3. Denne brutto/netto faktoren vil gje gode rammer for å etablere eit godt inngongsparti / velkomstsone i fleirbrukshallen. Dette er alt i alt eit nøkternt og tradisjonelt romprogram - som skal dekke primærbehova for inneidrettane. Det bør i eit eventuelt framtidig skisse- og forprosjektstadie vurderast om aktivitetsflata skal aukast.

Investeringskostnad

I kostnadsgrunnlaget for fleirbrukshallen har plannemnda nytta efaringstal frå Bergen og Lindås kommunar. Prisane tek utgangspunkt i byggjeprosjekter i inneverande år (2009). Bergen kommune reknar kr. 23.000 pr kvm i sine hallprosjekt, medan Lindås kommune nyttar kr. 22.000 pr kvm som grunnlag i si prosjektering. Basert på dette prisgrunnlaget, vil ny fleirbrukshall i Samnanger liggja mellom 48,7 - 50,9 mill kroner i 2009 prisar. I desse prisane ligg nøkkelferdige bygg med fastmontert utstyr. Verdien frå tilgjengelege steinmassar er ikkje vurdert inn i denne kostnaden. Plannemnda trur det vil vere mogeleg å få kvm prisen i ny fleirbrukshall til om lag 18 000 kroner pr kvm inkludert verdien frå tilgjengelege steinmassar. Overslaget frå plannemnda tilseier då ein investeringskostnad på om lag 40.2 mill kroner for ny fleirbrukshall i Samnanger. Det er denne summen som vert tilrådd vidareført av plannemnda som totalkostnad for fleirbrukshallen og som grunnlag for kommunestyret si vidare realitetshandsaming av prosjektet.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc19

18.11.2009


20 Finansiering Plannemnda tek utgangspunkt i totalkostnaden ovanfor - om lag 40 mill kroner som må finansierast. Finansieringsmodellen inneheld stønad frå statlege finansieringskjelder gjennom spelemiddelordninga og meirverdikompensasjonsordninga. I tillegg er det rekna inn eit energitilskott frå ENOVA knytt til berekraftige energikjelder tufta på alternative og fornybare energiløysingar.

Hordaland fylkeskommune

Hordaland fylkeskommune gjev tradisjonelt kun fylkeskommunale investeringstilskott til idrettsanlegg som har regional status gjennom fylkesidrettsplanen. Plannemnda trur fylket opnar for unntak - dersom prosjektet vert direkte kopla mot å transformere Bjørkheim til eit robust og fleirfunksjonelt kommune- og lokalsenter. Kommunen bør difor ta initiativ for eit slikt nærare samarbeid på finansieringssida.

Andre kjelder

Plannemnda legg inn kompensasjon og tilskott frå BKK som finansieringskjelde i hallprosjektet under andre kjelder. Storleiken på tilskottet må drøftast med BKK og vert utgangspunkt for forhandling.

Drift Brutto driftskostnader

Plannemnda legg til grunn ein kapitalkostnad på 75 000 kroner årleg - pr investert 1 mill kroner. Denne tek utgangspunkt i ein rentesats på 5% med ei nedbetalingstid på 40 år. FDVU - kostnader (Forvaltning, drift, vedlikehald og utvikling) Plannemnda meiner kommunen må ta høgde for ein årleg FDVU - kostnad mellom kr 400 - 600 pr kvm for driftinga av fleirbrukshallen. totale framtidige driftskostnader vil avhenge av valt driftsmodell td bruk av dugnad i den daglege drifta. Årlege brutto FDVU kostnader vil liggja mellom 800.000 - 1.3 mill kroner - inntektene frå drifta er då ikkje trekt frå / medrekna.

Brutto driftsinntekter

Plannemnda legg til grunn leigeinntekter som den største inntektskjelda. Her vil lokale brukarar vera den største ytaren. Plannemnda reknar og med halleige frå kommersielle tilskipingar og arrangement - primært frå kvelds- og helgearrangement. Inntektsgrunnlaget kan liggja mellom kr 400.000 og 800.000 - alt avhengig av leigeprisar og kommersiell bruk. Som hovudprinsipp bør leiga og bruken differensierast mellom lokale frivillige lag/foreiningar og kommersiell verksemd.

Netto driftskostnader n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc20

18.11.2009


21 Netto driftskostnad for fleirbrushallen vil truleg liggja mellom kr. 400.000 - 900.000 - dersom ein legg til grunn føresetnadane ovanfor.

Driftsmodell

Plannemnda har ikkje gått i detaljar når det gjeld val av driftsmodell. Dette må skje på eit seinare prosjekteringstidspunkt - når kommunestyret har godkjent kostnaden og finansieringa av hallen. Hallen må ikkje organiserast som AS - då fell mva.kompensasjonen bort. Stifting eller kommunalt føretak kan vere ein annan modell som sikrar attendebetaling av mva. Plannemnda ynskjer ikkje utstrakt dugnadsarbeid under oppføringa og i sjølve bygningsarbeidet med hallen. Fleire kommunar har dårlege erfaringar med å trekke inn lokale dugnadsgjengar for å utføre deler av arbeidet. Samordning og vanskar med å halde framdrifta resulterer i forseinkingar i prosjektet. Plannemnda trur det vil vere føremålstenleg å kople inn lokale krefter i driftsfasa. Hallen vil krevje oppfølging på vedlikehald- og driftssida i tillegg til vakt- og tilsynsoppgåver.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc21

18.11.2009


22

Bibliotek

Tilrådingane frå Folkebibliotektenesta i Noreg, tilseier eit biblioteklokale på om lag 200 kvm. Det er lite sambrukseffekt i dette arealet og er eit nøkternt utgangspunkt for den reindyrka bibliotekfunksjonen.

Investeringskostnad

Plannemnda har skissert eit nøkternt arealbehov for nytt folkebibliotek i Samnanger. Arealet er eit reint formidlingslokale og det er difor mindre høve å nytta dette arealet som sambruksareal. Plannemnda nyttar ein kvm pris som vert nytta i budsjetteringa av nye skular i Bergen og Lindås kommunar. Her ligg prisnivået inneverande år (2009) på 31.000 kroner pr kvm - totalt kr 6,2 mill kroner. Denne summen inkluderer innkjøp til utstyr og inventar.

Finansiering

Bibliotek er stønadsretta til statstilskott til kulturbygg med inntil 1 mill kroner. Truleg må kommunen eller andre finansieringskjelder dekke inn resten - netto 5.2 mill kroner. Kommunen må truleg også forskottere dette tilskottet. Driftskostnader Plannemnda legg inn det same kostnadsgrunnlaget som for fleirbrukshallen med ein kapitalkostnad på 75 000 kroner årleg - pr investert 1 mill kroner (5% rente over 40 år). FDVU - kostnad mellom kr 400 - 600 pr kvm. FDVU kostnadane vil liggja mellom 80.000 120.000 kroner årleg.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc22

18.11.2009


23

Utvida kulturhusfunksjonar

Plannemnda legg til grunn utvida behov i tillegg til romprogrammet i fleirbrukshallen med kjøkken- og kantine/kafeteriafasilitetar (60 kvm), scene (50 kvm), småsal (200 kvm) og lager (40 kvm) - totalt behov for utvida kulturhusfunksjonar - 350 kvm. Deler av desse funksjonane bør samordnast med eventuelle framtidige val av fasilitetar, men storkjøkken kvalitetar med høve til servering vert ein viktig framtidig funksjon om fleirbrukshallen skal nyttast som eit kulturhus og eller rådhus. Småsalfunksjonen kan og sjåast i samanheng med det sosiale rommet (100 kvm) i fleirbrukshallen.

Investeringskostnad

Arealbehovet på 350 kvm er vurdert i tillegg til det sosiale rommet (100 kvm) i fleirbrukshallen. Plannemnda trur det er føremålstenleg å sjå desse funksjonane i heilskap i eit evt framtidig prosjekteringsfase / byggjesteg. Totalkostnad : 10,9 mill kroner

Finansiering

Funksjonen er stønadsretta til statstilskott kulturbygg med inntil kr 1.0 mill. Resten må truleg finansierast lokalt. Kommunen bør ta høgde for ei forskottering av statstilskottet.

Drift

Kapitalkostnadene vil truleg utgjere om lag 800.000 kroner årleg. FDVU kostnadene vil utgjere om lag 210.000 årleg. Inntektspotensialet vil liggja på utleigesida. Utleigesatsar må samsvara med leigesatsane i fleirbrukshallen. Denne utvida kulturhusfunksjonen må planleggjast på ein slik måte at den virkar som ein støttefunksjon til aktivitetsflate i fleirbrukshallen - og omvendt. Det bør vurderast om deler av dette arealet skal danne grunnlaget for kafe/kjøkken/kafeteria funksjon og ein intimsal (småsal) attmed aktivitetsflata i fleirbrukshallen.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc23

18.11.2009


24

Nytt rådhus med utleigefunksjon

Rådhuset er lagt inn for å huse 40 kontortilsette personar. Arealnorm pr person er sett til 20 kvm. pr tilsett- totalt 800 kvm. Denne rettleiande normen skal samstundes dekke støttefunksjonar til trafikkareal, arkiv, kopi, møte- og pauserom. Rådhuset vil i tillegg krevja spesialiserte og utvida fasilitetar knytt til støttefunksjonar (store møte- og grupperom, foaje, kundeskrankar, mv.) Store møteromsfasilitetar kan samordnast med dei utvida kulturhusfunksjonane gjennom sambruk av småsal og sosiale rom. Nav har td utarbeidd eigne malar for fysiske krav og utforming av sine lokalar.

Investeringskostnad

Plannemnda har lagt til grunn ein arealnorm på 20 kvm pr. tilsett. Totalt 800 kvm til ein pris på 31 000 pr kvm - totalt 24.8 mill kroner.

Rehabiliteringsbehov i eksisterande rådhus

Samnanger kommune kalkulerer at eksisterande rådhus har eit rehabiliteringsbehov (utvendig og innvendig) på mellom 10 - 20 mill kroner. Dersom dette er investeringar kommunen må gjennomføre i nær framtid, ligg mykje til rettes for å byggja nytt framfor å ruste opp gamal bygningsmasse.

Finansiering

Sal av gamalt rådhus, kan finansiere deler av den totale investeringa på 24,8 mill kroner. Rådhuset kan og verta ein del av drøftingane med BKK, knytt til investeringsmedverknad i lokale byggjeprosjekt. Plannemnda har ikkje vurdert salssum for eksisterande rådhus. Ein taksmann vil raskt kunne gje eit overslag på dette inntekstpotensialet.

Drift

Plannemnda legg til grunn ein kapitalkostnad på 75 000 kroner årleg - pr investert 1 mill kroner. Forventa årlege kapitalkostnader frå dette byggjeprosjektet ; Om lag 1,8 mill kroner pr år. FDVU - kostnader (Forvaltning, drift, vedlikehald og utvikling) Kommunen bør ta høgde for ein FDVU kostnad på 600 kroner pr kvm i dette prosjektet. Potensialet for dugnadsbaserte løysingar på driftssida er ikkje tilrådeleg her. Driftinga av dette bygget krev utvikling av eigen kompetanse blant driftspersonalet. Årleg brutto driftskostnad (FDVU) vert kostnadsrekna til : kr 480.000 årleg. Netto driftskostnader på rådhuset i dag utgjer kr 400.000 (Budsjett 2009).

Brutto driftsinntekter

Plannemnda legg til grunn leigeinntekter frå omalg 10 kontorarbeidsplassar - med eit inntektsgrunnlag på kr : 500.000.

Netto driftskostnader

Ser ein bort frå kapitalkostnadene - kan kommunen tene litt på den reine drifta gjennom utleige av kontorarbeidsplassar.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc24

18.11.2009


25

Kulturskule

Plannemnda legg til grunn eit behov på 200 kvm som dimensjonerande arealgrunnlag. Desse funksjonane må vurderast i samband med samlokalisering og fleirbruk med Bibliotek, utvida kulturfunksjonar og nytt rådhus.

Investeringskostnad

Plannemnda legg til grunn ein totalkostnad på 6.2 mill kroner for å sentralisere Kulturskulen i eigne lokalar attmed fleirbrukshallen. Denne funksjonen må i alle høve samlokaliserast med dei utvida kulturhusfunksjonane. Plannemnda drøfter sambruk og fleirbruk seinare i rapporten.

Finansiering

Det statlege tilskottet til kulturbygg vil kunne delfinansiere - også dette tiltaket med inntil kr 1.0 mill i tilskott. I tillegg er det etablert eigne stønadsordningar til musikkverkstader og ”musikkbingar”.

Drift

Kommunen må rekne med om lag 370 000 kroner til årlege FDVU kostnader for ny Kulturskule. kapitalkostnadene vil utgjere om lag 460.000 i året i 40 år (5%).

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc25

18.11.2009


26

Dagsenter Investeringskostnad

Plannemnda har skissert eit dagsenterareal på 100 kvm. Basert på prisgrunnlaget vert nytt dagsenter kostnadsrekna til kr. 3.1 mill.

Finansiering

Det eksisterer husbankfinansierte stønadsordningar.

Drift

Kommunen må rekne med om lag 60 000 kroner til årlege FDVU kostnader for eit nytt dagsenter. Kapitalkostnadene vil utgjere kr. 230 000 - basert på same rentesats og nedbetalingstid i prosjekta ovanfor.

Andre behov og funksjonar • •

Fysioterapi (250 kvm) Symjebasseng (ikkje utrekna)

Plannemnda har ikkje rekna på dei samla areala til desse behova. Fysioterapi og eit evt nytt symjebasseng kan samlokaliserast med ein fleirbrukshall. Fysioterapi og symjebasseng bør og vurderast i lag knytt opp til kommunen sine tenester for førebygging, habilitering og behandling av pasientar. I eit slikt perspektiv talar vi meir om eit terapibasseng for utvalte grupper i Samnanger. Plannemnda meiner at symjebassenget må utviklast med ein terapeutisk og behandlingrelatert funksjon.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc26

18.11.2009


27

TILRÅDING - PLANNEMNDA Tilrådd hovudløysing : Alternativ A1 : BJØRKHEIM Plannemnda er beden om å vurdere dei kommunale utbyggingsbehova og frigjorte steinressursar - som utgangspunkt for ei vitalisering, vekst og utvikling av Samnanger. For plannemnda har det difor vore sentralt å finna løysingar som er tufta på langsiktige og berekraftige planleggingsperspektiv. Soleis omfattar mandatet mykje meir enn eit kommunalt byggeprosjekt - det handlar også om samfunnsplanlegging som vil setja overordna rammer for utviklinga av Samnanger i framtida. Lokaliseringsalternativa baserer seg på tomtevala i framlegg til ny Skulebruksplan, slik desse er presentert nedanfor. Alle desse peikar på plassering rundt Bjørkheim. Vidareføring av desse alternativa inneber at Tysse ikkje vert vurdert som eit eigna lokaliseringsval.

Plannemnda meiner lokaliseringa og val av tomt til fleirbrukshallen må koplast til overordna planstrategiar om å utvikle Bjørkheim som eit fleirfunksjonelt og robust kommune- og lokalsenter. Plannemnda trur at heilskaplege strategiar og samla kommunal innsats for å transformere Bjørkheim som Samnanger kommune sitt nye ”kommune- og servicesenter” - er framtidsretta og kloke vekststrategiar. Denne vekststrategien ligg også som tilråding i skulebruksplanen. Plannemnda meiner difor at tilgjengelege steinmassar må koplast til transformeringa og utviklinga av Bjørkheim som eit nytt kommune- og lokalsenter. Samnanger kommune må gå foran i denne tettstadutviklinga. Det inneberer at offentlege og kommunale behov, vert direkte kopla til å gjera Bjørkheim eit attraktivt og robust senterområde med både private og offentlege tenester. Ein slik utbyggingsstrategi vil vere med på å samle store deler av den kommunale tenesteproduksjonen. Vidare kan evt nye planar for å etablere eit nytt kommunesenter stimulere til privat etablering i området. Plannemnda vurderer dette tomtealternativet som det mest framtidsretta, langsiktige og visjonære tomtealternativet - om ein vel å kopla fleirbrukshallutbygginga til utviklinga av eit fleirfunksjonelt og robust nytt kommunesenter. Kommunen - leiande rolle i planarbeidet Det er funksjonane i Bjørkheim som på sikt vil avgjere bruken og oppfattinga av staden. I dag er det til dømes ingen kommunale/offentlege funksjonar i Bjørkheim. Plannemnda meiner no kommunen har eit høve til å etablere ein ”bygdeby” med fleirfunksjonelle tenester - samla på eit område. Samnanger kommune har no ein historisk sjanse til å sjå på utviklinga av tenestene også som eit verkty i ein overordna planstrategi.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc27

18.11.2009


28 Plannemnda trur ei sentralisering av dei kommunale tenestene saman med andre næringsføremål, vil styrke attraktiviteten til heile Samnanger kommune. Områdeplan Dersom kommunen vel å utvikla Bjørkheim til eit kommunesenter, vil dette krevje oppstart av eit omfattande arealplanarbeid. Det er fleire forhold som vil få si avklaring i ein slik overordna plan og denne framtidige planen vil avløysa gjeldande reguleringsplan. Plannemnda meiner at ein områdeplan kan vere ein høveleg framgangsmåte som ivaretek utviklingsbehovet for Bjørkheim. Ny fleirbrukshall, med eller utan skule, vil i alle høve utløysa krav om ny reguleringsplan. Dei kommunale behova bør difor vurderast inn i dette planarbeidet. Plannemnda tilrår kommunen å starte arbeidet med ny områdeplan for Bjørkheim omgåande. Plannemnda meiner at plangrensene til ny områdeplan ikkje bør ”kryssa” riksvegen. Planområdet bør konsentrera seg om å utvikle områda på nedsida av riksvegen. Slik kan kommunen unngå at riksvegen fungerer som ei barriere og hindring i planområdet. Det er fleire regional- og lokalsenter som opplever konfliktar knytt til vegar som deler senteret i to. Td Knarvik. Tomta knytter eksisterande verksemder og etablert infrastruktur på Bjørkheim saman til ein større funksjon. Såleis vil dette tomtealternativet vere med på å styrke og utvide potensialet til Bjørkheim. Fleirbrukshallen isolert sett - er ein funksjon som tradisjonelt kan liggja i randsonene i tilknytning til skular eller idrettsanlegg. Ein lokalisering av fleirbrukshallen her, medfører at skulen må ha skuleskyss om dei skal nytte anlegget. Energiløysingar, estetikk og universell utforming er døme på tema som vil få si avklaring i ein områdeplan. Plannemnda tilrår at kommunen utgreier behovet for å etablere eit nærvarmeanlegg basert på varmepumper frå sjø. Vatn er eit gjennomgangstema i kommuneplanen og dette er visjonært i høve klimavennlege løysingar. Økonomi Plannemnda har heile tida fokusert på utbyggingsbehov som er tufta på økonomiske og realiserbare prosjekt. Ei storstilt skuleutbygging med ny skulekapasitet til kostnader rundt 135 mill kroner ( Ny K10 skule med fleirbrukshall) er ikkje realistisk for ein kommune under 2 400 innbyggarar. Elevtalet ved skulane er synkande, samstundes som det er mykje ledig kapasitet i eksisterande skulebygg. Plannemnda meiner at ei ombygging og tilpassing av eksisterande skuler er ei berekraftig og tenleg strategi for den økonomiske stoda i kommunen. Alternativ løysing : Alternativ A5 : REISTADVIKA Plannemnda vurderer Reistadvika som ei alternativ løysing til Bjørkheim. Dette trass i at kommunen må gjera risikovurderingar og konkludera om elva kan førast under tomta. Plannemnda vektar dei same hovudprinsippa som for Bjørkheim alternativet. Dette alternativet må og utgreia mogelegheitene for om overskotsmassar kan nyttast som ein ”korridor” langs sjøfronten mellom Bjørkheim og Reistadvika. Dersom det er mogeleg med slik tilretteleggjing, kan ein kopla på dette området i samband med ei tettstadutvikling av Bjørkheim.

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc28

18.11.2009


29

Rådgivere med solide ressurser Norconsult er Norges største flerfaglige rådgiver rettet mot samfunnsplanlegging og prosjektering. Gjennom ca. 80 års erfaring har selskapet bygget opp et solid fundament som en toneangivende aktør både nasjonalt og internasjonalt. Selskapet, som er eiet av de ansatte, har hovedkontor i Sandvika og et titalls andre kontorer i Norge og i utlandet. Norconsult leverer tjenester gjennom alle faser av et prosjekt, fra de tidligste forprosjektstudier via planlegging og prosjektering til byggeledelse, drift og vedlikehold. Årlig utføres flere tusen store og små oppdrag innenfor følgende områder: • Bygg og eiendom • Energi • Industri • IKT • Kommunalteknikk • Miljø • Olje og gass • Plan • Samferdsel • Samfunnssikkerhet • Tekniske systemer

Bergen Norconsult AS Postboks 1199 - Sentrum, 5811 Bergen Valkendorfsgaten 6, 5012 Bergen Tel. 55 37 55 00, Fax. 55 37 55 01 Hovedkontor Norconsult AS Postboks 626, 1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, 1338 Sandvika Tel. 67 57 10 00, Fax. 67 54 45 76 E-mail: firmapost@norconsult.com www.norconsult.no

n:\501\42\5014238\4 resultatdokumenter\41 rapporter\rapport.doc29

18.11.2009


Rapport plannemnd fleirbrukshall