Page 1

NIEUW LICHT OP LEEGSTAND ontwerpend onderzoek naar de transformatie & stedenbouwkundige potentie van (structureel) leegstaande kantoren in Nederland en BelgiĂŤ 16 oktober 2012

S-M-L

studio voor het metropolitane landschap

1


inhoudsopgave

Deel 1 - Introductie

7 Introductie 15 Productief landschap 17 Leeswijzer

Deel 2 - Cases

Amsterdam 25 Introductie 26 Amstel III

Brussel 183 Introductie 184 Snapshot

31 Case 1 - Studentenwoningen 39 Case 2 - Corbusierwoningen 47 Case 3 - Stadslandbouw 55 Case 4 - WoZoCo 62 Teleport 67 Case 5 - Badhuis 75 Case 6 - Vertikale stad

131 201 213 221

Interview 82 Paul Oudeman & Eduard Jannsen 83 Joris Deur Eindhoven 87 Introductie 89 Snapshot 91 99 107 115

Case 1 - Studenten & expat hub Case 2 - Stadsboerderij & studenten Case 3 - Hackesche Höfe Case 4 - Studentenpaviljoen

Interview 122 Fred Geers 123 Charlie MacGregor Antwerpen 127 Introductie 128 Snapshot 131 145 155 167

Case 1 - Diversiteits-brug Case 2 - Kunsten - hub Case 3 - Park onder school Case 4 - Bio - productief

Interview 176 Annne Querimit 177 Johan De Muynck 178 Veronique Mampuya 179 Greet De Roey

Case 1 - Productief Bouwblok Case 2 - Parkbalk op Pilotis Case 3 - Unité d’Habitation Case 4 - Landschapsgrid

Interview 228 F.Masil, T.Dumortier, P. Verdussen 229 Herwig Teugels 230 Kurt Herregodts 231 Domien Szeker 232 Lieven Boelaert & Jean Luc Mahieu 233 Veerle Van Rie 234 Symposium Zorg 235 Michel De Beule & S. Coeckelberghs

Deel 3 - Conclusie

238 Conclusie 239 Enkele aanbevelingen 240 Symposium Delft 242 Artikel 1 - herbestemming nu 244 Artikel 2 - Gazet van Antwerpen Interview 246 Wim Boydens + Thomas Bockelandt 247 Huibert Spoorenberg 248 Annemieke de Vries + Karl Kupka Appendix 252 Transformatiechecklist 254 Amsterdam 257 Eindhoven 259 Antwerpen 261 Brussel 264 Reader 280 Literatuurlijst 284 Ontwerpteam 285 Dank aan


1

. Introductie


6


Introductie Wie zijn wij? Jeanne Dekkers Architectuur uit Delft (NL) realiseert vele gebouwen vanuit een heldere ontwerpvisie op de gebouwde omgeving. Iedere ontwerpopgave wordt benaderd vanuit de geschiedenis en betekenis van de locatie; ‘het cadeau van de plek’. Door de vondst van de eigenheid van de plek, het karakteristieke van de wens van de opdrachtgever en de uniciteit van verscholen bestaande betekenissen ontstaat een nieuw beeld dat leidt tot een unieke architectonische vertaling.

Daarentegen staan steden voor grote uitdagingen op het vlak van bijvoorbeeld huisvesting, zorgvoorzieningen en studentenwoningen. Ruimte wordt steeds schaarser en stelt de vraag of het wel verantwoord is deze in te zetten voor nieuwe ontwikkelingen. Waarom kijken we niet eerst naar wat er al is? Hierbij komt de noodzaak om onze lineaire consumptiesystemen aan te passen naar gesloten kringloopsystemen (cradle to cradle) en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Dit zorgt voor een transitiedenken over herontwikkeling van de bebouwde ruimte.

S-M-L uit Mortsel (B) is een bureau, opgestart door Gert Camerlinck en Bart Steenwegen. De opgave wordt gepositioneerd to.v. de kleinste schaal, de woning, en de grote schaal, het metropolitane landschap, vanuit het besef dat er in Vlaanderen geen onderscheid meer is tussen de stad en het platteland. Vanuit deze attitude komt het ontwerp tot stand.

Er zijn reeds inventarisaties gedaan naar de leegstand door de hogere en lagere overheden welke zijn vastgelegd in rapporten. Echter het vormen van een toekomstig beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden van de plek en het gebouw blijft dikwijls achterwege. Vaak baseren studies zich op bestaande patronen. Door strenge bestemmingsplannen en bouwvoorschriften wordt dikwijls niets gedaan aan de onaantrekkelijke kantoormassa die leegstaat. In dit onderzoek wordt op een creatieve, ontwerpende wijze ingespeeld op de structurele leegstand.

Uit vorige samenwerking is gebleken dat beide bureaus een onderzoek wilden uitwerken rond herbestemming. Om de scope te vernauwen werd er voor gekozen te focussen op een zeer urgente en actuele vorm van leegstand, namelijk de kantorenleegstand. Waarom ontwerpend onderzoek naar leegstand van kantoren? De leegstand op de kantorenmarkt in zowel Nederland als België heeft een grote hoogte bereikt. Deze leegstand is voor een groot deel structureel en zal in de toekomst naar verwachting nog toenemen. De vraag is wat er met deze kantoren moet gebeuren. Er is te veel kantoorruimte gebouwd door beleggers die hun geld in onroerend goed hebben omgezet. Door bijvoorbeeld de introductie van het nieuwe werken gecombineerd met thuiswerken en door de stabilisatie van de beroepsbevolking (in Nederland) neemt de behoefte aan kantoorruimte nog verder af. De grote grijze massa aan kantoren op ongunstige locaties en met een slechte architectonische uitstraling zijn een aanzienlijk probleem. Het is een verspilling van ruimte en kapitaal en bedreigen de leefbaarheid van de stad. Ze vormen een grote zorg voor financiers, beleggers en omwonenden.

7

Dit heeft geleid tot de volgende probleemstelling: ‘Door regelgeving en economische regulaties die nog niet zijn geconditioneerd naar de nieuwe vraag, locationele belemmeringen, verschuivingen in trends, wensen en eisen ontstaan ontwerpvoorstellen voor hergebruik die fragmentarisch en bescheiden in hun impact blijven. Hierbij blijft juist de middenmoot aan leegstaande kantoorgebouwen achter ten opzichte van de leegstaande karakteristieke kantoorgebouwen op gunstige locaties.’ Door onderzoekend ontwerp wordt er dwars door de bestaande werkelijkheid een nieuwe werkelijkheid gecreëerd, waardoor het idee van hergebruik wordt omgezet in een meerwaarde voor het gebouw, de gebruikers en de stad en waarbij eigenaren en beleidsmakers materiaal in handen wordt gegeven om een besluit te nemen. Door de internationale spiegeling ontstaat een breder beeld, waar beide landen iets van kunnen opsteken en welke tot inspirerende en vernieuwende oplossingen zal leiden.


8

Schema totstandkoming ontwerp


Methodiek onderzoek Om beter inzicht te krijgen in de mogelijkheden van herbestemming en de behoeftes van verschillende doelgroepen zijn er diverse gesprekken gevoerd. Ontwikkelaars, beleidsmakers, potentiële gebruikers, architecten & ontwerpers in zowel Nederland als België hebben hun standpunten gegeven over reconversie, urgente en alternatieve programma’s. De interviews zijn aangevuld door een quickscan van de bestaande literatuur over het onderwerp herbestemming en toekomstige ontwikkelingsuitdagingen voor de steden. Uit deze informatie hebben we de onderlegger vastgesteld voor het ontwerpende onderzoek. Het onderzoeken van de transformatie van de gebouwen op zich is niet het uitgangspunt van deze studie, omdat dit slechts een gefragmenteerd en technisch beeld zou opleveren. Het kaderen van de cases in de transformaties van de steden met perspectief 2020-2050 heeft een grotere potentie. De steden en metropolitaanse regio’s staan voor belangrijke uitdagingen zoals klimaatsverandering, omschakeling naar hernieuwbare energie, voedselvoorziening, ecologie. Regionale ruimtelijke visie op stedelijke en metropolitaanse gebieden winnen daarom aan belang. De potentie om vanuit de cases van leegstand te vertrekken werd hierin verkend (bottom-up design). Welke potentie zou dit bieden om vanuit de microschaal hele stedelijke gebieden te transformeren? Als belangrijkste metropolitaan concept werd het productieve landschap gebruikt. Voor iedere case werd onderzocht wat de relatie van het gebouw met het regionale stedelijke landschap kon betekenen Binnen dit kader zijn urgente en speculatieve programma’s onderzocht. Onder urgente programma’s verstaan we deze waar nood aan is en waarvoor herbestemming reeds wordt ingezet: (sociale) woningen, zorgwoningen, serviceflats, studentenwoningen, creatieve industrie, voorzieningen zoals scholen en kinderopvang en een combinatie hiervan. De speculatieve programma’s zijn de potentiële en toekomstige programma’s: gestapelde (stads)landbouw, drive-in winkel, kinderhotel, vluchtelingenopvang, begraafplaatsen, ecologische grot, ruimte voor energieproductie en ruimte voor stedelijke bedrijvigheid. Ook afbraak wordt ingezet om herbestemming mogelijk te maken. (zie schema programmaconcepten)

Hoe is de selectie van gebouwen tot stand gekomen? Van elke stad zijn een aantal cases geselecteerd, die het meest interessant zijn voor transformatie. Interessant wil hier zeggen: duidelijk problematisch voor de omgeving, geen karaktervol gebouw, nog niet in transformatie of afgebroken en / of behorend tot een interessante wijk of context. Per stad zijn hierdoor typische gebouwen naar voren gekomen. Hoe komt het ontwerp tot stand? Na het kaderen van de programma’s per stad en het bepalen van de locatie van de cases wordt overgegaan op het ontwerpen onderzoek, ofwel het empirisch testen van programma’s op een context door middel van een ontwerp. Een prototype benadering ofwel methodiek blijkt vrijwel onmogelijk, elk project is namelijk specifiek. De uitdaging is juist om deze specifieke kenmerken en kansen eruit te halen. Door middel van het nalopen van een checklist is getracht deze specifieke kenmerken per gebied en case naar voren te brengen. Hierdoor is de status bepaald en zijn kansen naar voren gebracht. De volgende punten komen onder andere aan bod: -Stedenbouwkundig: Aspecten zoals de bereikbaarheid, voorzieningen, groen, parkeren en morfologie. -Architectonisch: Aspecten zoals het stramien, de verdiepingshoogte, volume, toegankelijkheid, constructieprincipe en comfort -Detail: Materialisering Zie tevens bijlage I: ‘transformatiechecklist’ Hoe worden de ontwerpvoorstellen getest op de realiteit? Uit de initiële interviews werden reeds veel elementen met betrekking tot de haalbaarheid naar voren gebracht.

9


Amsterdam

Jeanne Dekkers Architectuur

10

Antwerpen

S-M-L

Brussel

Eindhoven


Locatie Waarom Amsterdam & Eindhoven in Nederland? Momenteel staat ongeveer 14,4 procent van de kantorenvoorraad in Nederland leeg, wat neerkomt op ruim zeven miljoen vierkante meter. Wat betreft kantoren zijn we duidelijk uitgebouwd. Van een groeimarkt is Nederland naar een vervangingsmarkt gegaan. Het aantal mensen tussen de 18 en 65 jaar – de beroepsbevolking – groeit niet meer. Tevens kunnen we steeds minder goed voorspellen hoe de maatschappij zich ontwikkelt en waaraan behoefte is. De onderzekerheid die hierdoor ontstaat moet meegenomen worden bij het invullen en ontwerpen van (bestaande) gebouwen. Door geen homogene gebieden meer te ontwikkelen, maar flexibele locaties waar functiemenging op kan treden, zal de onzekerheid grotendeels opgevangen kunnen worden. Dit proces is reeds in gang gezet en komt ook naar voren in de cijfers; de vraag naar kantoorruimte die nog aanwezig is, is te danken aan het verhuur van kleinschalige kantoorlocaties. Alhoewel de structurele leegstand volop in de schijnwerpers staat en er vanuit allerlei hoeken oplossingen worden voorgesteld, is het aanbod gestegen ten opzichte van vorige jaar. Maar niet alle gemeenten in Nederland worden in eenzelfde mate geconfronteerd met deze leegstand. Veelal kleinschalige gemeenten – zoals Den Helder, Vught en Valkenswaard - waar geen echte kantorenmarkt ontwikkeld is vallen hier logischerwijs buiten. In totaal heeft ongeveer 55 procent van de gemeenten geen kantorenleegstand of alleen een gezonde frictieleegstand. Dit betekent dus dat het grootste gedeelte zich concentreert in een beperkt aantal gemeenten of regio’s. Bij elkaar gaat het om zo’n 20 gebieden die samen bijna tweederde van het totale aanbod bepalen. Gebieden in deze top 20 zijn onder andere: Amsterdam, Rotterdam, Arnhem, Hoofddorp, Eindhoven en Rijswijk. Per regio lopen de aanleidingen en problemen van de structurele leegstand uiteen en zullen dus ook de oplossingen anders moeten zijn. In dit onderzoek zal dieper ingegaan worden op de steden Amsterdam en Eindhoven; twee verschillende steden met een totaal verschillende kantorenmarkt. De ene is een stad met een zeer grote economische en culturele diversiteit en behoort tot de Randstad. De andere stad staat bekend als Brainport, een combinatie tussen kennisindustrie en toptechnologie en is gelegen in het zuiden van Nederland.

Waarom Antwerpen & Brussel in België? In de andere steden is in feite geen problematische leegstand, want een percentage van 6-7% leegstand is normaal. De situatie in Antwerpen en Brussel is wel verschillend. Antwerpen is een havenstad en kent geen Central Business District. Kantoren zijn gelijkmatig over de binnenstad ontwikkeld. Langs de Ring en in de periferie zijn er grotere concentraties terug te vinden, die dus voornamelijk op autolocaties werden ontwikkeld. De leegstand in Antwerpen is 12% (van 1,9 milj m2). Brussel is de administratieve hoofdstad van België en huisvest de Europese Commissie & Parlement. Langs de noord-zuid verbinding zijn historisch de grootste kantoorconcentraties gegroeid: Brussel Noord, het Rijksadministratief Centrum en recent werd ook Brussel Zuid verder ontwikkeld. Sinds de jaren ’50 is de Leopoldswijk van 19de eeuwse woonwijk getransformeerd tot Europees CBD. Ook langs het pentagon bevinden zich grote concentraties kantoren. Vooral in de jaren ‘90 werden grote locaties ontwikkeld langs de ring en de invalswegen en verder in de periferie van Brussel. Hier bestaat thans het grootste probleem. De leegstand in Brussel bedraagt 11,1% (van 13 milj m2).

Bronnen Stand van Zaken Nederlandse kantorenmarkt, NVM Business, augustus 2011 www.herbestemming.nu Structurele leegstand van kantoren, NVM Business, 2009 www.buildingbusiness.com/artikel.asp?ID=939

11


12

Schema met programmaconcepten


Transformatiemethodiek macro micro

LEEGSTAND

1 CONTEXT

NU TOEKOMST

HAALBAARHEID

2 POTENTIËLE PROGRAMMA’S

13

3 TESTEN d.m.v. ONTWERPEND ONDERZOEK

integreren in het landschap verplaatsen maaiveld toevoeging (balk, ellips, ...) toevoeging van programma maken van een doorsteek / passage opbouw van groendak / dakterras / stedelijke landbouw vervangen van bouwelementen inzetten op lokaal metabolisme verbinden / circulatie loskoppelen volumes wegnemen van gedeelten voor daglicht openbreken interpreteren van programma (wonen wordt collectief wonen) ...


14

Figuur Amsterdam (uit studie Productive Urban Landscapes, Wageningen Universiteit)

Figuur Eindhoven (uit studie Greenspots Reloaded, Eindhoven verrassend groen)


Productief landschap Tijdens de analyse en het ontwerpend onderzoek werd duidelijk dat de condities van de omgeving belangrijker zijn in de reconversie dan de conditie van de gebouwen. (bovendien bestaan er reeds tal van voorbeelden en studies waar de herbestemming van gebouwen succesvol wordt aangetoond) Daarnaast staan de steden voor grote uitdagingen naar urgente programma’s zoals huisvesting, scholen, welke een grote druk leggen op de open ruimte. Door dit leeg landschap op te laden met economische en ecologische waarden tot een ‘productief landschap’, zullen deze urgente programma’s een plaats moeten vinden in het bestaande stedelijk weefsel. Naast het slim verdichten, kunnen ook de grote aantal vierkante meters leegstaande (kantoor)gebouwen hiervoor gebruikt worden. In deze studie wordt zowel ingezet op het ‘productief landschap’ als het oplossen van de urgente programma’s in de leegstaande kantoorpanden. Er wordt aangetoond dat op die manier de kwaliteit van de functies, gebouwen en hun omgeving gemaximaliseerd wordt en tegelijk een oplossing wordt gegeven aan de leegstand en de uitdagingen van de steden.Hieronder werden enkele definities verzameld uit de literatuur om het productief landschap te schetsen. Productieve stedelijke landschappen zijn open ruimten die op zo’n manier beheerd worden zodat deze ecologisch en economisch productief worden. De toevoeging van een productief systeem is een investering in stedelijke vergroening, welke substantiële waarde biedt, en de stad de immateriële voordelen geeft van het groen. Groene ruimten worden op die manier kosten-efficienter. (viljoen, 2005)

De benadering van de stad als ecosysteem staat steeds meer in de belangstelling. In de ecosysteembenadering wordt natuur enerzijds gezien als essentieel fysiek element voor de stad (de groene stad, ecosysteem-diensten e.d.), anderzijds als metafoor voor de werking van de stad en de manier waarop ze omgaat met cycli, trends en schokken. De stad als ecosysteem betekent dus niet alleen een groenere stad maar ook een stad die zich gedraagt als ecosysteem: een veerkrachtige, robuuste, dynamische en diverse stad. Door strategische toevoegingen aan de stad te maken wordt het bestaande systeem meer veerkrachtig gemaakt. Er ontstaan alternatieve paden (voorzien in een deel van de voedselbehoefte mocht dit nodig zijn, afval

lokaal verwerken) die de stad flexibel maken in tijden van crisis. (ruimte voor stadslandbouw, eetbaar Rotterdam, 2011)

Er zijn een aantal redenen op aan stedelijke landbouw te doen: de voorspelde klimaatsverandering en zijn effect op het stedelijk (micro)klimaat, de herdefiniëring van de relatie tussen stad en platteland, de afnemende kennis over natuurlijke processen en voedselproductie, problemen rond voedselzekerheid, het toevoegen van een nieuwe bedrijvigheid aan de stad. Het landschap is een manifestatie van systemen (Vroom in Duchhart, 2007) in gang gezet door zowel mensen als de natuur. Het is een zichtbaar resultaat op het oppervlakte van de aarde – een tijdelijke uiting van een continu en onvermijdelijk proces van verandering. Het landschap verandert in de tijd door processen die haar efficiëntie, orde en productiviteit verhogen. (productive urban landscapes, M. Mulder & C.G. Oude Aarninkhof, 2008)

In ‘edible infrastructure’ wordt een model voor stedelijke groei voorgesteld waarin voedsel een integraal deel is van de energie-infrastructuur. In tegenstelling tot het huidige stedelijk model waar voedsel een input is en afval een output, wordt hier een geïntegreerde aanpak voorgesteld, waarin de stedelijke regio als een ecologisch systeem met potentie voor gesloten energie, voedsel en afvalkringen wordt beschouwd. (edible infrastructure, Darrick Borowski & Jeroen Janssens, 2012)

Het ‘metropolitaan landschap’ wordt ondersteunend en nuttig voor de stad wanneer het allerlei diensten kan leveren voor zijn gebruikers, wanneer het productief wordt. Dit kan o.a. zijn door ‘hernieuwbare’ energie-productie, recreatie, verhoging van de bio-diversiteit, verlaging van de temperatuur van de stad, recreatie & sport, groen mobiliteitsnetwerk, voedselproductie en andere bedrijvigheid. Door deze ruimte continu (aaneengesloten) te maken wordt zijn waarde nog versterkt. In de studie werd voor iedere stad een schets gemaakt van het potentieel ‘productief landschap.’ Er werd gekeken hoe de gekozen cases zich verhouden tot dit landschap en een scenario uitgewerkt hoe het ‘negatieve’ van leegstand juist kan bijdragen tot de versterking van dit landschap en de kwaliteit van de stad (bottom-up benadering). De scenario’s gaan van afbraak, verdichten door stapelen of tegenaan bouwen tot het volledig leeg laten en het koppelen van bestaande natuurlijke structuren.

15


Legenda interviews

beleid

programma

woning

ontwerper

school

ontwikkelaar

crèche

gebruiker

serre bezinning

bouwjaar

‘60 ‘90

hotel / hostel

‘70 ‘00

atelier / werkruimte

‘80 ‘10

restaurant / café winkels

plan libre

constructie

sport

dragende gevel

zorg 16

landschap

boom

studentenkamer

groendak

wellness

stedelijke landbouw

fietsstalling

waterzuivering

parking

visvijer warmte koude opslag

mobiliteit

B T M

bus

energie

zonnepanelen

tram

geothermie

metro

biomassa

auto

windenergie

fiets


Leeswijzer Het doel van dit onderzoek is op een creatieve, vernieuwende wijze in te spelen op de structurele leegstand. Om deze reden is het ontwerpende onderzoek naar de voorgrond gebracht. De studie is opgebouwd uit 3 delen: de introductie, het ontwerpend onderzoek op een aantal cases per stedelijke regio, en een reflectie omtrent de haalbaarheid. In de appendix vindt u nog aanvullende informatie terug. Het tweede deel met de cases is ingedeeld in vier hoofdstukken die elk een stad behandelen en een eigen kleur meekrijgen. Iedere stad krijgt een korte introductie. Hoe staat de kantorenmarkt ervoor? Wat speelt er zich af in de steden? Wat zijn de uitdagingen? Welke projecten worden er opgezet? Waar en hoe positioneren de gekozen cases en/of deelgebieden zich in de stad? Hierna worden de cases met tekst- en beeldmateriaal uitvoerig gepresenteerd. De legenda hiernaast verklaart de logo’s die aan het begin van elke cases staan. De interviews en theoretische achtergrond worden verdeeld over de steden, als achtergrondinformatie voor de geïntegreerde lezers. 17

Een concluderende reflectie met betrekking tot de haalbaarheid wordt weergegeven in het 3de deel. Dit is grotendeels gebaseerd op interviews met actoren die betrokken zijn bij de verschillende cases (beleidmakers, gebruikers,...) & een symposium dat in Delft werd gehouden in het kantoor van Jeanne Dekkers Architectuur.


Amsterdam

18


Eindhoven

19


Antwerpen

20


Brussel

21


Amsterdam


2

1 3

5 4 6 7 Legende 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Teleport Ij-oevers Centrum Science Park Ijburg Amsterdam West Zuidas Amstel III AMC

8

9

Figuur: kantoorgebieden Amsterdam

24

5

6

Legende 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Hogehilweg 18 Hullenbergweg 278 Paasheuvelweg 8a Paalbergweg 9-11 Heathrowstraat 3-5 La Guardiaweg 5-7

Figuur: productief landschap Amsterdam

1 3

2 4


Intro Amsterdamse kantorenmarkt Amsterdam is een dynamische stad en heeft een economische diversiteit, die al eeuwenlang de economische kracht vormt van de hoofdstad. De stad staat open voor vernieuwingen op cultureel en economisch gebied. Het is bijvoorbeeld een wereldhoofdstad van de ICT-economie. Tevens vindt door de hedendaagse creatieve klasse een voortdurende vernieuwing van de Amsterdamse economie plaats. Door deze dynamiek is Amsterdam een zeer gewilde plek voor hoogopgeleiden om zich te vestigen. Mede door deze aantrekkingskracht is de kantorenmarkt van Amsterdam relatief sterk te noemen, alhoewel de kantorenmarkt is veranderd van een groeimarkt in een vervangingsmarkt en wellicht op lange termijn een krimpmarkt zal worden. Leegstand Op dit moment staat 19 procent van alle kantoorruimte in Amsterdam leeg (1,3 miljoen van de 7,5 miljoen vierkante meter) en dit zal in de toekomst alleen maar toenemen. Door de vergrijzing en door een grotere vraag naar flexibele kantoorconcepten zal deze structurele leegstand zich niet vanzelf oplossen, ook al gaat de economie weer aantrekken. In het rapport ‘Snoeien om te kunnen bloeien’ van Plakeba wordt gesteld dat de 1,3 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte herontwikkeld of gesloopt moet worden, totdat het teruggebracht is tot een acceptabele frictieleegstand van 8 procent.

Kantoorgebieden In de ‘Kantorenstrategie Amsterdam’ geeft de gemeente aan dat ze een passende ontwikkelingsstrategie per kantoorlocatie willen toepassen. Hiervoor worden de locaties onderverdeeld in vier groepen: krimpgebieden, balansgebieden, beperkte groeigebieden en groeigebieden. De groeigebieden waaraan men denkt en waar nieuwbouw in de toekomst mogelijk zal blijven zijn: de Zuidas, IJ-oevers, Science Park, IJburg en het gebied rond het Academisch Medisch Centrum. Bij alle andere kantoorgebieden moet er sprake blijven van een balans of krimp. Kantoorlocaties in Amsterdam waar het percentage leegstaande kantoorruimte daalde zijn West, Nieuw-West, Zuid, Oost en Noord. Echter in het centrum en in Amstel III (Amsterdam Zuidoost) en Teleport nam het overaanbod toe. In het centrum verwacht de gemeente Amsterdam dat dit binnen drie jaar is opgelost. Daar is zoveel potentie en aantrekkingskracht, dat er geen sprake zal zijn van structurele leegstand. Wat dus opvalt is dat vooral in de grotere, monofunctionele kantoorgebieden kantoorruimte langdurig leegstaan. Juist deze zorgenkindjes verdienen extra aandacht en worden in dit onderzoek opnieuw aan het licht gebracht. In het hoofdstuk ‘Amstel III’ en ‘Teleport’ zal hier verder op ingegaan worden.

Het structurele overschot aan kantoorruimte heeft vooral een veel sterker onderscheid tussen goede en slechte locaties tot gevolg; doordat Amsterdam nog steeds veel nieuwbouw op de planning heeft staan, wordt er veel ruimte achtergelaten, welke in veel gevallen moeilijk verhuurbaar is vanwege een ongunstige locatie en een slechte (architectonische) kwaliteit. Dus de ‘onderkant’ van de markt wordt almaar groter. Nieuwbouw blijft daarentegen een must, om de voorraad kwalitatief op peil te houden en omdat een gezonde kantorenmarkt niet zonder kan. Een volledige stop zou betekenen dat Amsterdam de concurrentie met andere Europese hoofdsteden zou verliezen. Door een kantorenquotum van 40.000m2 per jaar wil de gemeente hier grip op houden. Bronnen Colliers International: http://www.colliers.nl/?sid=30&mod_id=3838 Kantorenloods: kantorenstrategie Amsterdam

25


Deelgebied Amstel III Huidige situatie Amstel III is een monofunctioneel kantorengebied van ongeveer 250 hectare groot dat ligt ingeklemd tussen de A2 (richting Utrecht) aan de westzijde en de spoorlijn aan de oostzijde. Hierdoor is het zowel met het openbaar vervoer als voor de auto zeer goed ontsloten. In 1973 werd gestart met de ontwikkeling van dit gebied, om te voorzien in de snel groeiende ruimtebehoefte van de Amsterdamse kantorenmarkt. Het gebied is opgedeeld in vier zones met elk een eigen bestemming, wat voornamelijk is gebaseerd op verschillen in bereikbaarheid. Zo werden functies met veel werknemers per vierkante meter dichtbij het metrostation gepland. Zone A was bestemd voor zelfstandige kantoren. Zone B was bedoeld voor gebouwen met 30 tot 70 procent kantoorfunctie. Zone C was bestemd voor gebouwen met maximaal 30 procent kantooroppervlakte, zone D voor grootschalige bedrijvigheden waarbij tevens maximaal 30 procent gebruikt mocht worden als kantoorfunctie. De laatste zone is het restgebied naast het Academisch Medisch Centrum, waar onder andere de jeugdgevangenis is gesitueerd. (zie figuur ‘Zonering Amstel III’)

26

Leegstand Zones C en D hebben te maken met een gezonde frictieleegstand, maar in de zones die voornamelijk bestaan uit kantoren – zone A en B - neemt de leegstand sinds een aantal jaren toe. Van de 700.000m2 kantooroppervlakte staat ongeveer 200.000m2 leeg, waarvan 130.000m2 structureel. Een van de oorzaken van deze leegstand is te wijten aan het gefragmenteerd uitgeven van kavels, waardoor er geen samenhang is ontstaan. Het gebied bestaat uit relatief veel kleine kantoren; er staan in totaal zo’n 120 panden van ongeveer 80 verschillende eigenaren. Amstel III is in korte tijd gerealiseerd, waardoor het zich kenmerkt door veel kantoren uit eenzelfde tijdsperiode (eind jaren 80, begin jaren 90). Tevens is de kwaliteit van de bebouwing slecht en voldoen de gebouwen niet meer aan de marktvraag. Grote kantoren zijn er in de regio meer dan genoeg, terwijl deze markt juist krimpt. De huidige kantoorgebruikers vragen om een multifunctioneel

gebied met kleinere kantooreenheden met voorzieningen en ontspanningsmogelijkheden in de directe nabijheid. Met uitzondering van het centrumgebied – met onder andere de Heineken Music Hall, Pathé bioscoop en een winkelcomplex - is er weinig levendigheid in Amstel III na werktijd. Tevens oogt het gebied rommelig en heeft het een gebrekkige interne ontsluiting voor langzaamverkeer. Al deze bovengenoemde aspecten leiden tot velerlei imagoproblemen, waardoor de kans op verloedering en onveiligheid toeneemt.

Zonering Amstel III

Toekomstplannen De ligging van Amstel III tussen het Arena winkelen kantoorgebied aan de ene kant en het AMC aan de andere kant, levert kansen op. De aansluiting met het Arena gebied biedt kansen voor bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelingen en transformatie naar horeca, hotelfuncties en kleinschalige voorzieningen. De aansluiting met het AMC biedt bijvoorbeeld kansen voor transformatie naar studentenhuisvesting of huisvesting voor medewerkers van het AMC. De gemeente Amsterdam heeft reeds toekomstplannen gemaakt voor Amstel III. Het kantoren- en bedrijventerrein wordt beetje bij beetje omgevormd tot een duurzame stedelijke zone voor

Bronnen 1. Kantorenleegstand Amstel III – Neprom Een vernieuwd Amstel III – Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidoostlob september 2009 Wederzijds profijt in Amsterdam Zuidoost- Centre for applied research on economics & Management – Hogeschool van Amsterdam maart 2010


werken, wonen en ontspannen; het ‘Urban District Amstel III’. Functies als scholen, winkeltjes, sport-, welzijn- en zorgfaciliteiten zullen worden gecombineerd met wonen in de oostelijke kantorenzone van Amstel III. Het wonen richt zich eerst op specifieke groepen, zoals expats, studenten, creatieven en starters. Vanaf 2020 zal er steeds meer reguliere woningbouw komen. Met deze nieuwe ruimtelijkeconomische langetermijnvisie die nu voor het gebied is opgesteld, wil Amsterdam een antwoord geven op de structurele leegstand, het gebrek aan levendigheid en de vraag naar meer voorzieningen, verbeterde bereikbaarheid en een prettige openbare ruimte. Momenteel ontbreekt het in de markt aan prikkels om tot sloop of transformatie over te gaan. Eigenaren en beleggers laten panden leegstaan, omdat dit minder zorgen en kosten met zich meedraagt. Het doel van dit onderzoek is om de eigenaren van panden in Amstel III te prikkelen met allerlei mogelijke ontwerpvoorstellen.

Toekomstplannen Amtsel III

Cases Er zal worden ingegaan op vier leegstaande kantoorgebouwen; Hogehilweg 18, Paasheuvelweg 8, Hullenbergbergweg 278-308 en Paalbergweg 9-11.

27

Overzicht gebouwen Amstel III opgenomen in dit onderzoek


Metro NS Bijlmer Arena

Case 1

Metro

Case 3

28

Case 2 Case 4 Metro NS Holendrecht

Amstel III bestaande situatie

Amstel III nieuwe situatie


Visie Programma Momenteel is het Amstel III gebied een zeer monofunctioneel kantoorgebied. Om het gebied levendiger te maken en een duurzaam karakter te geven hebben wij in ons masterplan een sterke functiemenging voorgesteld van wonen, werken en zorg. Vanuit de analyse en de interviews is gebleken dat er in Amsterdam een grote vraag is naar onder andere studentenwoningen, woningen voor starters en zorgvoorzieningen. Door de goede bereikbaarheid van het Amstel III gebied voor zowel het openbaar vervoer als met de auto is het zeer geschikt voor bovengenoemde functies. Concept Door de huidige infrastructuur zijn er drie zones waarneembaar in het Amstel III gebied, welke elk een eigen karakter en functie zullen krijgen. Ten noorden (zone 1) wordt het gebied begrensd door grootschalige voorzieningen zoals een stadion, sportvoorzieningen en een poppodium. De noordelijke zone is daarom een interessante plek om zich te richten op studenten. Het zuiden (zone 3) grenst aan het academisch ziekenhuis, waardoor het aannemelijk is om dit deel van zorgwoningen en –voorzieningen te voorzien. In het middengebied van de ’ladder‘ (zone 2) zullen appartementen voor voornamelijk starters en expats komen in combinatie met kleinschalige bedrijven en voorzieningen. Ontsluiting Vanuit het oosten wordt het gebied ontsloten voor voetgangers en fietsers. Door voorzieningen - zoals winkels, eettentjes en cafe’s - te plaatsen rond de drie stations ontstaan hier centra voor elk van de drie zones in de ladder. Deze zone zal als groene as van het noorden naar het zuiden doorlopen. Midden in het gebied is er tevens een groene boulevard aanwezig, welke dient als langzaam verkeer route in het gebied en het noorden met het zuiden verbindt. De auto’s vinden hun entree vanuit het westen. Door een helder wegennet te implementeren ontstaat een goede bereikbaarheid en overzichtelijke routing door het gebied. Stadslandbouw Het groen en de ruimte die in de huidige situatie reeds aanwezig zijn, zullen in het nieuwe masterplan worden versterkt en uitgebreid. In plaats van de leegte vol te bouwen, zal de focus komen te liggen op stadslandbouw. Hierbij zal het centrum van de landbouw komen te liggen aan weerszijde van de snelweg welke de tweede en derde zone doorsnijdt. Naast dat bewoners en gebruikers

29

Amstel III - concept functies en infrastructuur

hierdoor bewust worden gemaakt van de herkomst van het voedsel en leren duurzaam om te gaan met voedsel en materialen, ontstaat er een sociale cohesie, waarbij iedereen iets positiefs bijdraagt aan de buurt. Verder zal het water een meer functionele rol gaan spelen. Naast de huidige functie van zichtwater wordt het ingezet als recreatief water en water als energiebron voor de uitwisseling van warmte en koude. De gemeente Amsterdam is bezig met de aanleg van het hoofdnet van een stadswarmtenet. In de toekomst zal dit net gevoed worden op basis van duurzame bronnen zoals geothermie. In principe streeft men er naar nieuwbouwgebieden op dit net aan te sluiten. Aftakkingen van het stadswarmtenet komen uit in Amstel III, dus bij het transformeren van dit gebied zal geprobeerd worden zoveel mogelijk woningen hier op aan te sluiten.


30

‘90


Case 1 – Studentenwoningen Hogehilweg 18 – 1101 CB, Amsterdam 3.100 m² Situatie Het pand aan de Hogehilweg 18 ligt in de noordelijke zone en is een goed onderhouden, maar vanoniem kantoorgebouw uit de jaren negentig. Een strakke spiegelende gevel geeft het gebouw een ontransparant karakter. Positief aan het kantoorgebouw is de constructie bestaande uit kolommen op een stramien van 5,4 meter, waardoor een flexibele indeling mogelijk is. Programma Zoals besproken bij het stedenbouwkundig plan van Amstel III zal de noordelijke zone zich vooral richten op studenten. Door de maat en constructie van het gebouw is het zeer geschikt voor studentenwoningen. Elke verdieping wordt voorzien van 8-10 studentenkamers en gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een woonkamer keuken en sanitair. In het huidige gebouw is per verdieping reeds een toiletkern en pantry aanwezig, welke dus kunnen worden gehandhaafd. In het ‘prismagedeelte’ komt op de begane grond een kroeg met

terras voor de buurt en op de verdiepingen atelierruimtes voor de studenten, waar ze kunnen studeren, werken of hun eigen bedrijfje starten. Door de interactie tussen het wonen en werken/studeren ontstaat een serieuze, ambitieuze en interactieve studentenhub. Stadslandbouw Boven op het dak van het prisma komt een kas voor het verbouwen van groenten en fruit. Studenten kunnen zo zelf op een duurzame wijze aan (een gedeelte van) hun voedsel komen. Gevel De bestaande gevel wordt voorzien van een nieuwe laag, waardoor het een eigen identiteit krijgt. Ter plaatse van het prisma komen houten lamellen, welke overmatig zonlicht weren, zodat er minder mechanisch geventileerd hoeft te worden. De studentenkamers krijgen balkons aan de zuidzijde die de strakke gevel doorbreken.

31


Situatie bestaand

32

Nieuwe situatie

0

100


3d bestaand

33

3d transformatie


34

Plattegrond begane grond bestaand

Doorsnede nieuw

0

10


35

Plattegrond begane grond nieuw

0

10


Referentie gevel: tijdelijk hotel Enschede - IAA Architecten

36 Referentie gevel: woning - BBVG Architecten

Referentie interieur kroeg/atelier: Usine Eindhoven Atelier Bervoet

Referentie atelierruimtes: Geotechnologie Jeanne Dekkers Architectuur

Referentie buitenruimte Usine Eindhoven Buro Lubbers


37


38

‘90


Case 2 – Corbusierwoningen Hullenbergweg 278-308, 1101 BV, Amsterdam 8.500 m² Analyse Dit L-vormige, autonome gebouw is een modern kantoorgebouw uit 1999. Ondanks de zeer goede onderhoudsstaat en een eigen uitstraling staat het gebouw al enkele jaren leeg. Het (voormalige) kantoor bestaat uit twee delen die loodrecht op elkaar staan en met elkaar worden verbonden door een transparant volume. De twee delen hebben een contrasterende uitstraling, materialisering en opbouw; het zuidelijke deel is opgebouwd uit rood metselwerk met ritmisch geplaatste gevelopeningen voorzien van paarse kozijnen, terwijl het noordelijke deel wordt gekenmerkt door horizontale banden van afwisselend transparant en gekleurd glas. Programma Vanwege de ligging in de nabijheid van een metro­ station en in zone 2 van het Amstel III gebied is het stedenbouwkundig een gegronde locatie voor kleinschalige voorzieningen en bedrijven gecombineerd met appartementen. De tweedeling van het gebouw wordt aangehouden en versterkt door de gekozen functie-invulling. In het zuidelijke deel komen ‘Corbusier-appartementen’, welke met een

middengang worden ontsloten en zijn voorzien van doorzon op de verdieping. Concept Het noordelijke deel wordt over twee verdieping opgetild, zodat er een duidelijke doorgang ontstaat richting het metrostation en zicht ontstaat vanuit de wijk op het groen en water. Onder het gebouw komen enkele losse ‘paviljoens’ waarin bijvoorbeeld een koffiehuis, eettentje of viskraam kan komen. Het voormalige parkeerterrein ten zuiden van het gebouw zal ingericht worden als een modern marktplein, waar ontmoeten en netwerken centraal staat. Water speelt ook een belangrijke rol hierin; de bestaande sloot wordt doorgetrokken op het plein en ingezet als duurzame kweekvijver. Op de verdiepingen worden casco appartementen – ontsloten vanuit een middenkern - afgewisseld met verdiepingen voorzien van kleinschalige bedrijven en atelierruimtes. Bewoners hebben hiermee de mogelijkheid om aan huis te werken, in plaats van een afgezonderde werkomgeving, ontstaat er een netwerkomgeving met een sterke wisselwerking tussen verschillende mensen en professies.

39


Situatie bestaand

40

Situatie nieuw

0

100


3d bestaand

41

3d transformatie


Plattegrond begane grond bestaand

42

Plattegrond niveau 3 nieuw

0

10


Bijschrift

43

Plattegrond niveau 2 nieuw

0

10


Referentie appartementen: Esprit Nouveau Le Corbusier

Referentie werkplekken / ateliers: Torenhove Delft Jeanne Dekkers Architectuur

44

Referentie werkplekken / ateliers: Torenhove Delft Jeanne Dekkers Architectuur


45


46

‘90


Case 3 – Stadslandbouw Paasheuvelweg 8a, 1105 BE, Amsterdam 2.700 m² Situering Het vierkante kantoorgebouw uit 1988 ligt op een zichtlocatie aan de snelweg en wordt omsloten door veel ruimte welke momenteel gedeeltelijk wordt gebruikt voor parkeren en deels braak ligt. Het drie verdiepingen tellende gebouw is een anoniem kantoorgebouw, bestaande uit een vlakke gevel met horizontale raamstroken. Twee identieke delen worden met elkaar verbonden door een middendeel waar de entree en circulatie zich bevindt. De kwaliteit van het gebouw is de kleinschaligheid en de open plattegrond, welke flexibel in te delen is. Tevens biedt de ruimte een mooie optie voor een groene omgeving. Programma Vanwege de zichtlocatie en de ligging in de stadslandbouwzone (tussen zone 2 en 3) zal in het voormalige kantoorgebouw een publieke functie gecombineerd worden met een bepaalde vorm van stadslandbouw. Door het middengedeelte te slopen ontstaan er twee losse paviljoens, die elk een eigen functie krijgen.

Concept In het paviljoen naar de snelweg toe zal op de begane grond een drive-in restaurant komen, waar ecologisch eten zal worden bereidt dat van eigen grond komt. Alle producten in dit restaurant, zoals meubilair, verlichting, borden en glazen komen van een bepaalde winkelketen en wordt dus als het ware geëtaleerd, zonder dat men naar de winkel hoeft te gaan. Hiermee wordt ingespeeld op het feit dat mensen steeds minder moeite nemen om naar een winkel gaan, maar alles online kopen. De verdiepingen krijgen een woonfunctie. Het kan één grote ‘boerderijwoning’ worden of meerdere appartementen. Het andere paviljoen zal getransformeerd worden tot koeienmelkstal. Door de verdiepingsvloeren eruit te halen ontstaat een gebouw dat qua maat en schaal voldoet aan een stal. Beide paviljoens krijgen een typisch boerderijdak. De combinatie van een voormalig kantoorgebouw en boerderij geeft het een zeer opvallende identiteit. Het parkeerterrein wordt getransformeerd tot een weiland en de ruimte ten zuidwesten van de paviljoens worden ingericht als akkers. De twee paviljoens komen hierdoor als echte boerderijen midden in het land te staan. 47


Situatie bestaand

48

Situatie nieuw


3d bestaand

49

3d transformatie


Plattegrond begane grond bestaand

50

Doorsnede nieuw

0

10


51

Plattegrond begane grond nieuw

0

10


Referentie materiaal en dakvorm: Wolzak SeARCH

52

Referentie dak: Ronald McDonald Huis Jeanne Dekkers Architectuur


53


54

‘90


Case 4 – WoZoCo Paalbergweg 9-11, 1105 AG, Amsterdam 33.400 m² Situatie Dit omvangrijke U-vormige kantoorgebouw van meer dan 26.000 vierkante meter ligt in het zuiden van Amstel III. Het gebouw kenmerkt zich door een robuust karakter en door vele knikken, hoekjes en uitstulpsels, waardoor het vrij rommelig oogt. De omvang is een nadeel omdat er lastig een nieuwe partij voor gevonden kan worden, maar een voordeel omdat er vele functies bij elkaar kunnen worden gebracht.

ouderen. Naast de inpandige terrassen worden er ruime, lichte terrassen tegen de bestaande gevel geplaatst. Door de balustrades van de terrassen te voorzien van verschillende kleuren glas ontstaat een levendig beeld.

Programma Door de vorm en maat en vanwege de nabijheid van het treinstation en het ziekenhuis is een transformatie tot zorgwoningen en –voorzieningen een geschikte optie. Op de eerste twee verdiepingen komen functies zoals een dokterspraktijk, tandarts, fysiotherapeut, apotheek, supermarkt en bakker. Op de tweede tot en met de vierde verdiepingen komen zorgwoningen. Per vleugel komt er één groep, welke door middel van een terras met elkaar worden verbonden. De gevel wordt op enkele tactische plaatsen geponst. Hierdoor ontstaan er inpandige terrassen die zorgen voor meer licht, lucht en ruimte in het gebouw en het robuuste karakter letterlijk openbreken. De laatste drie verdiepingen worden getransformeerd tot appartementen voor

Concept De ruimte om het gebouw heen zal worden ingericht als park. Hierbij wordt de bestaande parkeergarage meegenomen in de glooiing van het groen. De betonnen gevels worden aan de kopse kanten bekleed met houten lamellen, zodat richting het park een minder massief en aangenaam, fris zicht ontstaat.

Boven op het dak komt een wellness dat voornamelijk gebruikt zal worden door de bewoners zelf. De uitlopen van de kernen worden omgebouwd tot glazen atria, waarin zich de zwembaden bevinden.

Door diverse zorgfuncties met elkaar te combineren ontstaat een duurzame invulling. Juist door de zorgwoningen midden in een (toekomstige) woonwijk te situeren wordt er ingespeeld op de vraag naar meer zorgwoningen midden in de samenleving. 55


Situatie bestaand

56

Situatie nieuw

0

100


3d bestaand

57

3d transformatie


58

Plattegrond niveau 3 bestaand

Doorsnede nieuw

0

20


zorgwoningen

59

Plattegrond niveau 3 nieuw

0

20


Referentie balkons - jardin suspensos

Referentie gevel - watervilla Amsterdam 60

Referentie park - Breda Chasse park

Referentie gevel - WoZoCo MVRDV


61


Zonering Westpoort/Teleport en overzicht gebouwen Teleport opgenomen in dit onderzoek

62

Toekomstplannen Teleport

Bronnen De diversificatie van TelePort, ‘Opmaat naar een Stoer Stedelijk Werkgebied’, 8 februari 2011, Gemeente Amsterdam PlanAmsterdam – Amsterdam Teleport – DRO Amsterdam 2008 we’re Amsterdam www.wereamsterdam.nl/nl/dutch-home/kantoren/amsterdam/amsterdam-west-teleport.html Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf (OGA) www.oga.amsterdam.nl/main.asp?action=display_data&name=pagina&item_id=6&balk_item_ id=294&selected_balkitem_id=297


Deelgebied Teleport Huidige situatie Teleport is een wijk in het Amsterdamse stadsdeel Westpoort. Westpoort is het grootste bedrijventerrein van Amsterdam. Op dit extensief gebruikte gebied is tien procent van de Amsterdamse werkgelegenheid geconcentreerd. Teleport is in de jaren tachtig opgezet als kantorenlocatie met de specifieke bestemming ‘Telematica’; een discipline die zich bezighoudt met telecommunicatie en informatica. Teleport als belangrijk Telematicacentrum is nooit echt tot realisatie gekomen. De ontwikkelingen in de telematica bleken veel sneller te gaan dan verwacht. Alles kon geavanceerder en kleiner waardoor het niet meer nodig was grote switchhouses te bouwen op bedrijventerreinen. Daarom hebben zich in de loop der jaren diverse bedrijven in Teleport gevestigd die nauwelijks iets te maken hebben met Telematica. Teleport is goed bereikbaar via de ringweg A10 en via het openbaar vervoer. Er is zijn bushaltes op loopafstand en tevens het metro- en treinstation ‘Amsterdam Sloterdijk’. De wijk wordt in het westen begrensd door de Seineweg, in het noorden door de Basisweg, in het oosten door de Ringweg A10 (Einsteinweg) in het zuiden door de N200, de Haarlemmerweg. Leegstand Net als Amstel III heeft ook dit monofunctionele kantorengebied te maken met structurele leegstand, ongeveer 18,5%. Overdag wordt het redelijk goed gebruikt, maar na kantooruren gebeurt er weinig meer, waardoor het in de avonduren als een onprettig gebied wordt ervaren. Tevens gaat de fysieke omgeving in Teleport momenteel niet mee met de sociaal economische tendensen, zoals het vervagen van de scheiding tussen wonen, werken en recreëren. De wijk ligt als zichtlocatie langs de

ring van Amsterdam en is goed verbonden met het openbaar vervoer, maar vertoont gebreken op het bieden van een mogelijkheid tot ontmoeting en interactie. Bepalend in dit gebied is de sociale leegte van grote parkeerplaatsen en uitgestrekte wegenstructuren, zonder goede voorzieningen voor voetgangers en fietsers. Toekomstplannen De gemeente is volop bezig met de ontwikkeling van dit gebied tot een levendig gebied met een mix aan functies. Zo is het tram- en busstation reeds vernieuwd en gaat hetzelfde gebeuren met het NS station, waardoor het aantal reizigers en bezoekers kan groeien, maar ook het aantal voorzieningen en winkels in Teleport. Momenteel werken er zo’n 20.000 mensen, in de toekomst worden dat er 35.000. Leegstaande kantoorgebouwen worden getransformeerd en krijgen nieuwe functies, waaronder twee hotels (Orly Plaza en Busitel III) die samen zo’n 14.000 vierkante meter aan de markt onttrekken. Tevens wordt een groot, nieuw te bouwen congreshotel verwacht. In het gebied zijn al diverse onderwijsinstellingen gehuisvest en vanaf 2013 zal de bouw van studenten-, starters- en expatwoningen worden gestart, waardoor er meer levendigheid wordt gebracht. De voorzieningen zullen ook meegroeien, namelijk van 400 vierkante meter naar 5000 vierkante meter in 2015. De vrije velden in het gebied worden tijdelijk op een creatieve wijze ingevuld met onder meer bloemenvelden en een trapveldje. Dus eindelijk na jaren stilstand gaat er weer wat gebeuren in Teleport. De toekomstplannen zullen ervoor zorgen dat er na kantoortijd levendigheid is en mensen zullen zich weer veilig gaan voelen in het gebied.

Bronnen Haven Amsterdam www.portofamsterdam.nl/Ned/(18491)-Content-Nieuws/(18491)-Content-Nieuws-Werkzaamheden/ Werkzaamheden-Teleport.html Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam www.os.amsterdam.nl/nieuws/10538 Apto, Architectuur en Planontwikkeling, www.apto.nl/blog/70-teleport-is-rijp-voor-transformatie

63


Visie Programma Evenals Amstel III is Teleport een monofunctioneel kantoorgebied dat overdag goed wordt gebruikt, maar in de avonduren een verlaten, onprettig gebied is. De gemeente is reeds bezig met de ontwikkeling van dit gebied en richt zich hierbij vooral op studenten, starters- en expatwoningen. De combinatie van wonen/werken is zeker een zeer geschikte oplossing om dit gebied meer levendig te krijgen. Door de directe nabijheid van een groot sportgebied, veel groen en onbebouwde kavels is het echter ook zeker een interessant gebied voor functies die inspelen op deze ruimte zoals (stads) landbouw en recreatieve functies zoals een spa, vakantiewoningen en/of golfbaan

64

Concept Teleport wordt door het spoor in drie te onderscheiden gebieden verdeeld; de noordoost zone (1), zuidoost zone (2) en het westen (3). Vanwege de specifieke locatie en uitstraling van de verschillende zones, krijgen ze alle drie een eigen invulling. Ter plaatste van het huidige NS-station zal een duidelijk centrum geïntroduceerd worden dat de drie zones met elkaar verbindt. Aan en op het Orlyplein komen wijkvoorzieningen zoals een supermarkt, drogist, apotheek en bakker. De noordoost zone (zone 1) wordt gekenmerkt door grootschalige autonome kantoorgebouwen van minimaal tien bouwlagen met redelijk veel open ruimte ertussen. Elk van deze kolossen wordt getransformeerd tot een collectief ‘woonhof’, waarbij

Teleport bestaande situatie

elk woonhof een eigen kleine, zelfvoorzienende stad is. Dus behalve appartementen zijn er per gebouw (kleinschalige) bedrijven, ateliers, winkels en recreatieve voorzieningen. De ruimte tussen de voormalige kantoorgebouwen wordt gebruikt voor het oogsten van gewassen en het houden van vee. Ten opzichte van de noordoost zone bevinden zich in de zuidoost zone (zone 2) kleinschaligere kantoorgebouwen van drie tot vijf bouwlagen, welke dichter op elkaar staan. De nog onbebouwde kavels in dit gebied worden ingevuld met woningen voor studenten, starters en expats. Samen met de huidige, moderne en goed onderhouden kantoorgebouwen ontstaat een heterogeen, divers gebied. Het derde gebied in het westen van Teleport (zone 3) grens aan een groot sportpark met diverse voetbalvelden. Tevens bevindt zich hier een klimhal. De kleinschalige kantoorgebouwen van twee tot drie bouwlagen staan als losse, onafhankelijke objecten in hun situatie. Vanwege de ruimte, het groen en de relatie met het sportpark is er voor gekozen dit gebied te transformeren tot een recreatie en wellness omgeving. Auto’s parkeren aan de rand, waardoor het binnengebied een rustig wandel- en fietsgebied kan worden. Cases De drie kantoorgebouwen in Teleport die worden behandeld zijn: The Dam aan de La Guardiaweg 5 en twee kantoren aan de Heathrowstraat 3-5.


zone 1

zone 3

zone 2

Teleport concept functies en infrastructuur

65

Teleport nieuwe situatie


66

‘90


Case 5 – Badhuis Heathrowstraat 3-5, 1043 CE, Amsterdam 2x 2.800 m² Situering De twee identieke kantoorgebouwen aan de Heathrowstraat zijn gelegen aan de rand van de westelijke zone van Teleport. Door de ruimte en de aanwezigheid van groen wordt dit gebied getransformeerd tot een heterogene recreatie en wellness omgeving met onder andere een spa, kuuroord, survival parcours, vakantiewoningen, paintball veld, en een groene wandel- en fietsroute die dit alles met elkaar verbindt. De twee kantoorgebouwen bestaan uit twee verdiepingen en hebben een symmetrische, vierkante plattegrond van 35 bij 35 meter. De verdieping heeft een patio in het midden, waardoor er veel daglicht het gebouw binnenkomt. De constructie van de kantoren zijn opgebouwd uit dragende gevels en kolommen op een stramien van 9 meter. Hierdoor ontstaat er een grote open ruimte, die flexibel in te delen is. De gevels zijn bekleed met een lichte, zandkleurige baksteen. De gevelopeningen zijn verdeeld middels rigide grid. Er zit weinig verfijning in de gevel, waardoor het een eentonige, anonieme uitstraling heeft van een typisch kantoorgebouw. Programma Door de ligging aan water en de flexibele, open plattegrond is al snel het idee naar voren gekomen een van de twee gebouwen om te herscheppen tot badhuis met enkele baden, sauna’s, een lounge, restaurant en terras. De symmetrie, de entree en de kernen met lift en sanitair blijven onveranderd. Ten noorden van de kernen komen de kleed- en doucheruimtes, in het zuidelijke deel worden de zwem-, stoom- en bubbelbaden geplaatst. De zwembaden

hebben een dubbele verdiepingshoogte. Op de verdieping komen de sauna’s, het restaurant met terras en de lounge, die uitkijken over de baden. De gevels van het gebouw blijven behouden, er worden alleen panelen voor geplaatst om inkijk en direct daglicht te vermijden. De panelen bestaan uit een translucent, geweven metaal en hebben een gebogen vorm die refereert naar de vormentaal van een Turks badhuis. Het rechter kantoorgebouw wordt getransformeerd tot zestien (vakantie)appartementen. Om voldoende daglicht in de woningen te krijgen is het midden opengebroken, waardoor er twee losse volumes ontstaan met elk een diepte van dertien meter. Doordat in de huidige situatie reeds twee liftkernen aanwezig zijn, kunnen de twee volumes onafhankelijk van elkaar functioneren. In eenzelfde vormentaal als de panelen van het badhuis worden luiken voor de gevel geplaatst, die dienen als zonwering voor de appartementen. Concept Om het karakter van een badhuis aan te zetten, worden de twee kantoorgebouwen letterlijk in het water geplaatst. Door middel van vlonders en bruggen worden de entrees gevormd naar zowel het badhuis als de appartementen. Elk appartement krijgt een eigen steiger, die gebruikt kan worden als terras of als aanlegplek voor een boot. Doordat de auto’s aan de rand parkeren, kan het voormalige parkeerterrein ten noorden van de gebouwen ingericht worden als park. Hierdoor ontstaat een rustig binnengebied waar gewandeld en gefietst kan worden.

67


Situatie bestaand

68

Situatie nieuw

0

100


3d bestaand

69

3d transformatie


0

10

Plattegrond niveau 2 bestaand

70

Plattegrond begane grond appartementen nieuw

0

10


Plattegrond begane grond Wellness nieuw

71

Plattegrond niveau 2 Wellness nieuw

0

10


Referentie park: MFO park Zurich

72

Referentie badhuis


73


74

‘90


Case 6 – Verticale stad Heathrowstraat 3-5, 1043 CE, Amsterdam 2x 2.800 m² Situering Het kantoorgebouw “The Dam” is gelegen in de noordoostelijk gelegen zone (1). Zowel met het openbaar vervoer als met de auto is het in de huidige situatie goed bereikbaar; het ligt op 150 meter van Amsterdam Sloterdijk en aan de ringweg A10. Het complex met een totale vloeroppervlakte van ongeveer 32.500 vierkante meter bestaat uit een driepotig hoofdgebouw (26.400 m2) en twee vleugels (1.300 m2 en 4.800 m2). De drie bouwdelen hebben elk hun eigen entree en toegangsvoorzieningen. Het gebouw heeft een betonskelet met aluminium vliesgevel, voorzien van isolerende warmtewerende beglazing. Het interieur is voorzien van natuurstenen vloeren en RVS elementen. Programma & Concept The Dam is een van de vijf grootschalige autonome kantoorgebouwen die wordt getransformeerd tot collectief woonhof. Het is geïnspireerd op het Shinonome Canal Court in Tokyo van Riken Yamamo. Dit project uit 2003 speelt in op de verdichting en veranderende leefstijlen, zoals onder andere het combineren van wonen en werken. De appartementen – betiteld als SOHO (Small Office / Home Office) - hebben open, flexibele plattegronden met een neutrale zone die ingericht kan worden als kantoor, winkel, hobbyruimte of woonkamer. De neutrale zones grenzen aan een openbare foyer, waardoor alle bewoners en gebruikers van het Court hiermee in contact staan en er gebruik van kunnen maken. Ditzelfde principe wordt

geprojecteerd op het driepotige hoofdgebouw van The Dam, alleen grenzen de neutrale ruimtes niet direct aan elke individuele woning, maar worden ze geclusterd rond het centrale atrium. Hierdoor ontstaat er een heldere verdeling van appartementen in de drie poten en voorzieningen in de kern. De appartementen en voorzieningen worden met elkaar verbonden en ontsloten door middel van een openbare straat, welke door en langs het gebouw loopt. Hierdoor ontstaat er een verticale stad, met een goede interactie tussen de verschillende bewoners en gebruikers. Op de begane grond van de driepoot komen de meer grootschalige voorzieningen van het woonhof zoals een supermarkt, restaurant, zwembad en fitness. Door deze functies in de plint te plaatsen ontstaat een heldere en direct zichtbare relatie met de straat worden mensen ‘van buitenaf’ als het ware het gebouw ingeleid. Het hoofdgebouw en de twee vleugels omarmen samen een cirkelvormige buitenruimte. Deze ruimte wordt ingericht als parkeergarage voor het woonhof met daarboven op een weiland. De twee aangrenzende vleugels worden getransformeerd tot stallen en landbouwkassen. De drie gebouwdelen werken zo samen tot een zelfvoorzienend complex dat wordt gerund door de bewoners zelf. Doordat naast een zelfstandige woning ieder huishouden gemeenschappelijke voorzieningen en ruimten met elkaar deelt ontstaat een hechte wijk met een goede sociale controle, wat ingaat tegen de alsmaar groeiende trend waarbij men steeds individueler en anoniemer leeft.

75


Situatie bestaand

76

Situatie nieuw

0

100


3d bestaand

77

3d transformatie


Plattegrond bestaand

78

0 Plattegrond begane grond nieuw

20


Doorsnede nieuw

79

0 Plattegrond niveau 2 nieuw

20


Referentie: Shinonome Canal Court Tokyo- Riken Yamamoto

80

Referentie: Shinonome Canal Court Tokyo

Referentie straat: 8Tallet - BIG Architects

Referentie stadslandbouw: urban farming dak Chicago


81


Interview Paul Oudeman en Eduard Janssen Paul Oudeman koppelt namens de Kantorenloods ruimteaanbieders met ruimtevragers in het transformatieproces. Dit met het doel het proces te versnellen. Eduard Janssen is coördinator Leegstand Kantoren bij de gemeente Amsterdam en houdt zicht bezig met de uitvoering van de Leegstandverordening. Eigenaren moeten kun kantoren die langer dan zes maanden leegstaan melden bij de gemeente om zo tot overleg te komen voor (nieuw) gebruik van het gebouw. De leegstandverordening maakt deel uit van een totaal pakket aan maatregelen op de leegstand terug te dringen. Aan de hand van de kantoren die via de Leegstandverordening worden aangemeld krijgt de gemeente Amsterdam een overzicht van de leegstand. In samenspraak met de kantorenloods kan een transformatieproces in gang worden gezet. De meeste partijen melden zich buiten de verordening bij de kantorenloods, om te komen tot een oplossing voor de leegstand. De kantorenloods heeft een kaart met ca 150 panden. Op dit moment is de loods actief bezig met zo’n tien tot twintig gebouwen. Er wordt met het team per gebouw en gebied gekeken welke partijen bij elkaar gebracht kunnen worden om zo tot een geschikte invulling en oplossing te komen. 82

Het uiteindelijke doel van de Kantorenloods is om de structurele leegstand in Amsterdam terug te brengen van achttien procent naar vier tot acht procent oftewel naar een gezonde frictieleegstand. Hierdoor zal de efficiëntie en het evenwicht in de kantorenmarkt terugkeren. De kantorenloods heeft een start gemaakt voor het transformatieproces. Zo zijn de regels versoepeld. Zowel op landelijk als op gemeentelijk niveau worden belemmeringen aangepakt die een (versneld) transformatieproces in de weg staan. De hele rompslomp van het gemeentelijk orgaan is uitgepluisd, de bouwregelgeving is versoepeld. Op landelijk niveau is dit nog iets lastiger door meer gelaagdheid, maar een voorbeeld dat goed heeft gewerkt is de ‘ Kantorentop’. Volgens de heren zijn de meest problematische gebieden in de gemeente Amsterdam, Teleport en Amstel III. Beide kampen met een sterke Paul Oudeman: kantorenloods Amsterdam Eduard Janssen: coordinator leegstand kantoren Datum: 18-10-2011 Locatie: Amsterdam

monofunctionaliteit. In Teleport staan grote lege of deels lege kantoorkolossen, in Amstel III zijn daarentegen voornamelijk kleinere leegstaande kantoorgebouwen. In het Centrum is momenteel ook sprake van een leegstand van veel afzonderlijke kantoorpanden, maar hierover maakt de Kantorenloods zich geen zorgen; ‘Structureel zal deze leegstand niet zijn. De verwachting is dat dit binnen afzienbare tijd helemaal is opgelost. Het centrum is geen monofunctioneel gebied, er gebeurt genoeg en is meer dan voldoende aanleiding. De markt zal de structurele leegstand hier zelf oplossen’.

“Momenteel wordt er goed nagedacht over de duurzaamheid en de toekomst van het gebouw; de gretigheid is weg, er wordt gekeken naar het nut.” De oplossing die de Kantorenloods aandraagt om de overmaat in de bestaande markt het hoofd te bieden is het weghalen van de ‘onderkant’ van de markt, oftewel de kantoorgebouwen die echt niet voor transformatie in aanmerking komen te ontrekken door middel van sloop. 1. Er is geen programma, onvoldoende vraag in de markt. (er staat simpelweg te veel leeg) 2. Daarmee is er geen markt, dus financieel niet aantrekkelijk om alles te transformeren. Je ontkomt daarmee niet aan sloop van een deel van de kantorenvoorraad. ‘Financieel is het gewoon niet haalbaar om alles te willen transformeren. Gebouwen die door een te ongunstige locatie of te hopeloze bouwkundige kwaliteit en flexibiliteit ongeschikt zijn om voor andere doeleinden gebruikt te worden, moeten gesloopt worden.’ Paul en Eduard zien de leegstand als een zwakte. Veel gebouwen die leegstaan voldoen niet aan de huidige eisen die gebruikers stellen en moeten aangepakt worden. Momenteel wordt er goed nagedacht over de duurzaamheid en de toekomst van het gebouw. Oudeman: ‘De gretigheid is weg, er wordt gekeken naar het nut’. Zo worden er door de gemeente Amsterdam aanvullende randvoorwaarden gehanteerd bij nieuwe kantooruitgiften, zoals de duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en een voorverhuur van minimaal zeventig procent.


Interview met Joris Deur Joris Deur is partner/architect bij ZZDP architecten te Amsterdam. Het bureau, opgericht in 1954, heeft een lange geschiedenis in met name de kantorenbouw en heeft memorabele gebouwen op haar naam staan zoals het voormalige Shell hoofdgebouw in Rotterdam en de Europarking in Amsterdam. Naast zijn positie bij ZZDP is Deur o.a. lid van de werkgroep Laten We Nederland Mooier Maken’. In de jaren 80 was het bureau, toen nog ZZOP geheten, landelijk bekend en bijna synoniem voor kantorenbouw. Daarmee, zo zegt Deur zelf, is het bureau voor een deel verantwoordelijk te achten voor de huidige problematiek van de leegstand. Of, anders gezegd, heeft het bureau voor een deel haar eigen opgave gecreëerd. Tot voor kort had het bureau een portefeuillepresentatie die was gecategoriseerd in architectuur, stedenbouw en transformaties. Deze laatste was nadrukkelijk toegespitst op het idee van hergebruik. Hierin heeft het bureau inmiddels een aantal projecten gerealiseerd waaronder twee transformaties van kantoorgebouwen tot hotels: de NH Musica Hotel te Buitenveldert en de Rembrandttower, het voormalige Pink Roccade kantoor, aan de Ring West, beide te Amsterdam.

“Kansen moeten over elkaar gelegd worden; plek, programma en gebouw kunnen elkaar juist vinden in een idee voor herbestemming. Oplossingen kunnen in principe vanuit elk van deze urgenties ontstaan.’’ Bij de genoemde gebouwen is vrijwel niets gewijzigd aan de gevels. Bij de Rembrandttower is alleen het hoogreflecterende glas vervangen door blank glas. De maatregelen beogen echter enkel comfortverbetering, en niet een hogere energieprestatie te behalen. Wel zijn er bepaalde meerwaarden ontstaan in het gebruik die een direct gevolg zijn van het transformatieprincipe en dus het feit dat een nieuw programma moet worden afgestemd aan een bestaande structuur. Zo heeft bij het NH Musica Hotel de stramienmaat van 5.40 m geleid tot extra brede slaapkamers en dat badkamers per twee geclusterd zijn en de helft daarmee aan de gevel gelegd kon worden. Deur denkt ten aanzien van de leegstand niet in termen als zwaktes of sterktes maar bij voorkeur in begrippen als ‘kansen’. Enkel getalsmatig is het een feit dat de bouwopgave voor de komende jaren met

gemak gerealiseerd moet kunnen worden binnen het bestaande bouwareaal en de bestaande stad. Dus vanuit dat zicht kan de leegstand eerder aangemerkt worden als een sterkte in plaats van een zwakte. Niet alle bestaande bouw hoeft en kan overigens bewaard te worden. “Ik ben niet tegen nieuwbouw, maar de bestaande stad, centrum en periferie, zijn groot genoeg om het programma van de nabije toekomst te realiseren”. Tot de jaren 80 hadden gebouwen nog ‘iets’, een zekere urgentie en waren het gebouwen die voor concrete programma’s en opdrachtgevers werden gerealiseerd. Later werden gebouwen meer en meer investeringsobjecten zonder vooraf bekende gebruikers, hetgeen leidde tot een heel grote generatie structuur- en karakterloze gebouwen. “Heel Nederland staat vol met grijze dozen met dragende gevels en kleine raampjes. Die moeten maar tegen de vlakte”. Deur stelt dat de leegstand op de eerste plaats een structureel probleem is, waarin de overheid moet optreden om de wetgeving en de grondpolitiek los te laten.Vanuit deze constatering komt Deur tot de volgende stellingen: ‘Er dient een gewijzigde grondpolitiek gevoerd te worden die is gebaseerd op compassie met de eigenaren van de leegstaande gebouwen en niet gefixeerd op nieuwbouw. Tevens moet alle grond naar de markt toe en uit de monopolie van de gemeenten.’ Deur spreekt over “Het op elkaar leggen van kansen”: plek, programma en gebouw kunnen elkaar juist vinden in een idee voor herbestemming. Oplossingen kunnen in principe vanuit elk van deze urgenties ontstaan. Een voorbeeld: In de gezondheidszorg is een zichtbare tendens tot meer kleinere en gespecialiseerde, stedelijke klinieken tegenover de consolidatie van de grote (universitaire) medische centra in de periferie. De klinieken zijn enkel op de behandeling gericht en geen hersteloorden. Hiermee worden beddenhuis en kliniek ontkoppeld en ontstaat een ontwikkeling tot aparte zorgfaciliteiten. Langs de Wibautstraat in Amsterdam, een straat waar “niemand permanent graag wil wonen” staan enkele langdurig leegstaande kantoorgebouwen die voor zo een functie uitermate geschikt zouden zijn: centraal gelegen, goed bereikbaar en een geschikte bouwkundige structuur. Joris Deur: partner/architect ZZDP Datum: 10-11-2011 Locatie: Amsterdam

83


Eindhoven


1

2

7

5 3

6 4

Legende 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

8

Flight Forum Park Forum Land Forum Trade Forum Strijp-S Centrum High Tech Campus TU Eindhoven

Kantoorgebieden Eindhoven

86

4

3 1 2

Legende 1. 2. 3. 4. Figuur: aanduiding productieve landschappen & cases

Vonderweg 11 Wal 15 Bogert 1-11 Beukenlaan 77


Intro Eindhovense kantorenmarkt Zuidoost-Nederland staat bekend als Brainport, een combinatie tussen kennisindustrie en toptechnologie. Het is de thuisbasis voor een bovengemiddeld aantal kennis- en researchinstellingen en innoverende bedrijven. De kern van Brainport is de regio Eindhoven. Na Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht is Eindhoven de grootste kantorenstad van Nederland. De meeste technologiebedrijven en onderzoeksinstituten bevinden zich in een straal van 40 kilometer rond Eindhoven. Maar Brainport heeft geen geografische grens; het is een netwerkeconomie. Zo is de driehoek Eindhoven – Leuven – Aken (ELAt) een belangrijk kennisgebied. In de afgelopen 10 jaar werden ruim 55.000 banen in de Eindhovense technologiesector gecreëerd. Bedrijven die daarin een grote rol vervullen zijn Philips, DAF, ASML en TNO. Andere voorbeelden van innoverende bedrijven en kennisinstituten zijn: High Tech Campus Eindhoven, de Technische Universiteit Eindhoven, Design Academy, TomTom en de High Tech Automotive Campus. De kennisindustrie strekt zich uit van fundamentele research tot en het ontwikkelen, produceren en het op de markt brengen van producten. Kantoorgebieden Eindhoven heeft weinig solitaire kantoorlocaties, waardoor een redelijk versnipperde kantorenmarkt is ontstaan. Alle kantoorlocaties kunnen grofweg ingedeeld worden in de volgende vier gebieden: Het Centrum, het Noorden, het Westen en Zuid en Oost Eindhoven. (zie figuur ‘Deelgebieden kantoren Eindhoven’). De belangrijkste kantoorlocaties in Eindhoven zijn: het Centrum, Land Forum, Park Forum en Trade Forum, Flight Forum, High Tech Campus en Strijp-S. De kantorenmarkt in Eindhoven kan worden getypeerd als een vervangingsmarkt; er komen weinig nieuwkomers binnen, maar grote partijen vertrekken nauwelijks naar een andere regio.

aanbod relatief stabiel gebleven ten opzichte van voorgaande jaren. Toch is het voor eigenaren van kantoorgebouwen lastiger gebleken om huurders te vinden. Binnen Eindhoven bestaat er namelijk vooral vraag naar hoogwaardige kantoren. Het aanbod dat aansluit op deze vraag wordt echter steeds kleiner. Doordat het voorheen voor eigenaren van kantoorgebouwen in Eindhoven nog te makkelijk was om over te gaan op nieuwbouw, zijn er veel oude, onbruikbare gebouwen achtergelaten. Dit probleem heeft zich voornamelijk voorgedaan in het deelgebied West en Centrum. Dus ondanks dat het Centrum van Eindhoven als enige deelregio een dalend aanbodcijfer heeft, blijft deze deelregio nog steeds verantwoordelijk voor het op één na hoogste aanbodcijfer. Om ongecontroleerde nieuwbouw in de toekomst te voorkomen, heeft de gemeente Eindhoven een prioriteitsnota opgesteld waarin twee locaties zijn aangewezen waar voornamelijk nieuwbouw wordt ontwikkeld; het centrum en Flight Forum. Daarnaast mag er in de meeste gebieden pas worden ontwikkeld indien er sprake is van een voorverhuursituatie van minimaal 60%. In tegenstelling tot Amsterdam waar de structurele leegstand vooral tot problemen leidt in de grote monofunctionele kantoorgebieden, heeft Eindhoven te maken met problemen met een versnipperde structurele leegstand in voornamelijk het deelgebied Centrum.

Leegstand In totaal beschikt Eindhoven ongeveer over 1,8 miljoen vierkante meter aan kantoren. Hiervan staat ongeveer 270.000 vierkante meter structureel leeg, wat neerkomt op ruim 14%. Hiermee is het Bronnen Colliers International: www.colliers.nl/?sid=30&mod_id=3838 transformatiepotentie leegstaande kantoren Eindhoven, TU/e Brainport regio Eindhoven: www.brainport.nl/nl

87


Overzicht gebouwen Eindhoven centrum (situatie 2010) 88

Strijp S, zicht op Klokgebouw

Strijp S, interieur Klokgebouw


Eindhoven centrum Huidige situatie Het deelgebied Centrum omvat het gebied binnen de rondweg waarin onder andere de binnenstad, Fellenoord, het Stationsgebied en het Stadionskwartier liggen. De binnenstad van Eindhoven is uitgeroepen tot ‘Beste Binnenstad 2011-2013’. Deze prijs is vooral te danken aan de grootschalige ontwikkelingen in de afgelopen jaren – zoals de gebiedsontwikkeling Rond de Admirant, de herinrichting van het 18-Septemberplein en de transformatie van het industriële erfgoed. Ondanks deze ontwikkelingen in de binnenstad heeft de deelregio Centrum te maken met een structurele leegstand van kantoorlocaties. Omdat er pas laat sprake was van een bouwstop van commerciële projecten en er dus makkelijk overgegaan kon worden op nieuwbouw, zijn er veelal grote, verouderde leegstaande kantoorgebouwen achtergebleven. Deze gebouwen zijn verspreid over het centrumgebied van Eindhoven en zijn lastig her te bestemmen door hun hoge afboekwaarden, blokkerende bestemmingsplannen en hoge kosten die zijn verbonden aan de verduurzaming van het gebouw. Door de prioriteitsnota (zie hoofdstuk Intro Eindhoven) en doordat de gemeente Eindhoven is begonnen met het herontwikkelen en intensiveren van bestaande kantoorlocaties, is een aanzet gemaakt om de structurele leegstand aan te pakken. Echter de versnipperde locaties van de structureel leegstaande kantoorgebouwen in het centrum maakt dit een erg lastig proces.

Strijp-S Een goed voorbeeld van een gebied dat wordt herontwikkeld is Strijp S. Dit tweede stadshart zet Eindhoven op de kaart als stad van innovatie, technologie en kunst, design en cultuur. Het voormalige Philips terrein wordt getransformeerd tot een bruisend en dynamisch stadsdeel, door middel van het combineren van wonen en werken met activiteiten die te maken hebben met creativiteit en design. Strijp S is met 27 hectare het grootste industriële herontwikkelingsgebied van Nederland. Het plan is dat in 2020 ongeveer 3000 woningen gerealiseerd zijn, 90.000 vierkante meter kantoorruimte en 30.000 vierkante meter met cultuur, winkels en horeca. Door de mix aan functie ontstaat het een levendig gebied. Een aantal panden is als Rijksmonument aangemerkt, omdat ze een belangrijke industrieel-­ architectonische waarde en monumentaal karakter hebben. Het betreft het Klokgebouw, de drie witte fabrieksgebouwen van De Hoge Rug en het Veemgebouw, het Glasgebouw, delen van het NatLab, het Ketelhuis en de Machinekamer. In totaal wordt hiermee 130.000 vierkante meter van het bestaande bouwvolume van 450.000 vierkante meter behouden. Ook wordt er meer groen in dit stadsdeel gebracht. Het masterplan voorziet in een groot groengebied aan de noordzijde van het plan, het Strijpse Park. Dit park zal de hele wijk voorzien van ruimte voor rust en ontspanning. Tussen de gebouwen aan het spoor worden groenterrassen aangelegd. Tevens zullen een fors aantal plantsoenen bijdragen aan een groen aanzicht. Cases De vier gebouwen die in Eindhoven worden behandeld zijn: Wal 15, Vonderweg 11, Bogert 1-11 en de Beukenlaan 77.

Bronnen Strijp-S: www.strijp-s.nl/ Cultuurfonds Strijp S: www.cultuurfonds-strijps.nl www.nieuwbouw-eindhoven.nl/gemeente/

89


90

‘90


Case 1 – Studenten & Expat hub Vonderweg 11, 5611 BK, Eindhoven 10.972 m² Situering Dit voormalige Philips gebouw uit 1981 bestaat uit ongeveer 11.000 m2 leegstaande kantoorruimte verdeeld over acht verdiepingen. Het ligt tegenover het Philips Stadion aan de rand van het centrum op loopafstand van centraal station en het winkelgebied. Na enkele jaren leegstand is het eind 2009 door enkele jongeren voor een korte tijd gekraakt en uitgegroeid tot een centrum van de underground cultuur. Onder andere schilders, tekenaars, ontwerpers en muzikanten hadden een atelier in het gebouw. Tevens waren er een kapsalon, een kledingatelier en diverse stichtingen gevestigd. Uiteindelijk zijn de krakers eruit gezet omdat het gebouw veel materiële schade had opgelopen. Een duurzame, langere termijn oplossing voor het omvangrijke gebouw is een mix van verschillende functies en bewoners/sociale lagen. In Eindhoven is er een vraag naar een hostel, woningen voor expats en studentenwoningen. Door de centrale ligging, goede bereikbaarheid en omvang is het T-vormige gebouw zeer geschikt om deze drie functies onder te brengen. Programma Momenteel staat het gebouw als een wand aan de Vonderweg. Door een poort/doorgang te maken in de zuidvleugel, wordt de reeds aanwezige wandelen fietsroute naar het Clausplein doorgezet en krijgt het gebouw een meer transparant karakter. Aan deze route komen, moestuinen en kleinschalige akkers en groenvoorzieningen te liggen. De gewassen en groenten die door deze stadslandbouw worden verkregen, worden verkocht winkels in de plint van de noordoost vleugel. De overige zeven

verdiepingen van deze vleugel worden gebruikt als moderne kas, waar door middel van led-verlichting planten en groenten worden gekweekt. Met de ledverlichting is het klimaat veel beter te regelen dan met conventionele natriumlampen. Bovendien verlagen de lichtgevende diodes het energieverbruik. In de plint van de zuidgevel komt een café met restaurant, dat niet alleen voor de bewoners en wijk dient, maar tevens onderdeel is van het bovengelegen hostel. De noordvleugel wordt getransformeerd tot appartementen voor expats en studenten. Door een galerij aan de buitenzijde van het gebouw te laten lopen, ontstaat de mogelijkheid om doorzon appartementen te introduceren (in plaats van appartementen met een midden ontsluiting). In de plint komen sportvoorzieningen, zoals een fitnessruimte en enkele squashbanen. Concept Door de verschillende functies krijgt elke vleugel een eigen identiteit, maar worden met elkaar verbonden door middel van een centraal atrium, waardoor er interactie ontstaat tussen de verschillende gebruikers en bewoners. Het parkeren wordt gecentreerd op het noordelijke plein. Bovenop de parkeergarage van twee lagen komt groen en een sportveld dat tevens voor de wijk toegankelijk is. De massieve dichte geveldelen worden vervangen door gekleurde glaspanelen, waardoor het gebouw een frisse, opvallende en meer transparante uitstraling krijgt.

91


Situatie bestaand

92

Situatie nieuw


3d bestaand

93

3d transformatie


Plattegrond begane grond bestaand

94

0 Plattegrond begane grond nieuw

20


Plattegrond niveau 2 nieuw

95

0 Plattegrond niveau 3 nieuw

20


96 Referentie gevel: Utrecht - Ector Hoogstad

Referentie parkeergarage: High Tech Campus Eindhoven


97


98

‘50

‘70


Case 2 – Stadsboerderij & studenten Wal 15, 5611 GE, Eindhoven 5.454 m² Situering Dit voormalige kantoor van de ABN Amro ligt op de hoek van de Wal en het Stadhuisplein en heeft een zeer prominente plek aan het plein. Het Stadhuisplein met ondergrondse parkeergarage wordt gebruikt voor speciale evenementen zoals dance feesten en Koninginnedag, maar doorgaans heeft het geen specifieke invulling. Behalve voor skaters is het geen verblijfplek. Door de aangrenzende gebouwen, zoals onder andere het ABN Amro gebouw, een duidelijke plint met voorzieningen te geven, zal het plein ook een meer levendige uitstraling krijgen met een verhoogde verblijfskwaliteit. Het gebouw staat in een stedelijke context en is onderdeel van een (grotendeels) gesloten bouwblok. Het huidige kantoorgebouw uit twee verschillende panden; het pand op de hoek uit 1975 en een tweede pand ten noorden hiervan dat in de jaren 50 gebouw is. Concept Het binnengebied wordt momenteel gebruikt als parkeerplaats en is een duidelijke sfeerloze achterkant. Door een doorgang te introduceren in de zuidwest gevel in het verlengde van de Waagstraat ontstaat een publieke route naar het voormalige privé binnenterrein. Door deze plek in te richten als een groen binnengebied ontstaat een prettige binnenwereld. De inrichting van deze binnenwereld is geïnspireerd op de urban farming in Brooklyn. Hier wordt in een zeer stedelijke context, tussen de huizenblokken in, gewassen en groenten geteeld

voor de buurt. Naast het verbouwen van groenten zal in aansluiting hierop zal het noordelijke pand getransformeerd worden tot boerderij, met stallen voor kippen welke ook op het binnenterrein kunnen komen. Programma Vanwege de ligging midden in de binnenstad en op nog geen 500 meter van de Design Academy is het een zeer geschikte plek om studenten te huisvesten. De studentenwoningen zullen op de twee verdiepingen komen van het zuidelijke blok. De begane grond wordt ingevuld met expositie- en atelierruimtes voor studenten en kunstenaars. Hierdoor ontstaat er een goede interactie met het Stadhuisplein. Het gebouw heeft een zeer grote diepte van 25 meter. Om voldoende daglicht te creëren komt er vanaf de eerste verdieping een binnenstraat, welke het volume in tweeën deelt. Aan weerszijde van deze straat komen de studentenkamers te liggen. De straat eindigt in de kop van het gebouw, grenzend aan het Stadhuisplein. Hier bevinden zich de gemeenschappelijke voorzieningen zoals de woonkamer, keuken en lounge/spelruimte. De bestaande ‘erker’ wordt nog meer uitgerekt, zodat er een opvallend uitstekend volume richting het Stadhuisplein ontstaat waar reclame, voetbalwedstrijden en films geprojecteerd kunnen worden. De bestaande erker aan de xxstraat wordt ook opgerekt en zal worden getransformeerd tot verticale tuin. Door de bestaande verdiepingshoogte van vier meter en de nieuwe binnenstraat is het een ruim en licht studentencomplex geworden. 99


Situatie bestaand

100

Situatie nieuw


3d bestaand

101

3d transformatie


Plattegrond begane grond bestaand

102

0 Plattegrond begane grond nieuw

10


Doorsnedes AA nieuw

Doorsnedes BB nieuw

B

A

103

B

A

0 Plattegrond niveau 1 nieuw

10


Referentie Verticale tuin

104

Referentie gemeenschappelijke ruimtes studenten: CityLiving Amsterdam

Referentie Urban Farming Brooklyn


105


106

‘70


Case 3 – Hackesche Höfe Bogert 1-11, 5612 LX, Eindhoven 2.924 m² Situering Het voormalige kantoor aan de Bogert bestaande uit drie verdiepingen heeft een verborgen ligging in een bouwblok. Het wordt omringd door grootschalige kantoorgebouwen van zeven tot vijftien lagen. De Bogert ligt ten zuiden van een studentencomplex en op nog geen 200 meter van het centrum winkelgebied. Concept In de huidige situatie wordt het kantoor omringd door parkeren, terwijl er juist een kwaliteit voor een mooi verscholen binnenhof inzit. Geïnspireerd op de Hackesche Hofe in Berlijn is in de nieuwe situatie een autovrij, levendig hof tot stand gebracht, met diverse eettentjes, kroegjes, winkels, ateliers en kleinschalige kantoren. Deze frisse binnenwereld staat in contrast met de stedelijke omgeving met drukke autowegen buiten het bouwblok.

Programma Het leegstaande pand aan de Bogert wordt een broedplaats voor de creatieve industrie waar (buitenlandse) studenten, kunstenaars en reizigers in een kwalitatief goede en stimulerende omgeving hun studie, hobby en /of professie kunnen beoefenen. Naast een podium voor exposities, ateliers, dans, sport en zang wordt een deel van het gebouw getransformeerd tot studentenwoningen en hostel. Om de broedplaats en de werking van het hof te versterken komen in de plint van de omringende kantoorgebouwen publieke functies waaronder diverse winkels, eettentjes en kroegen. Door de gunstige ligging dichtbij het centrum ontstaat een mooie alternatieve wandel- en fietsroute voor studenten en andere bewoners van de wijk Woensel naar het centrum en de universiteit.

107


Situatie bestaand

108

Situatie nieuw


3d bestaand

109

3d transformatie


Plattegrond begane grond bestaand

110

Plattegrond begane grond nieuw

0

10


Doorsnede nieuw

111

Plattegrond niveau 1 nieuw

0

10


Referentie groene route: High Line New York

112

Referentie hof: Hackesche Hofe Berlijn


113


114

‘90


Case 4 – Studentenpaviljoens Beukenlaan 77, 5616 VC, Eindhoven 4.826 m² Situering Dit autonome kantoorgebouw van bijna 5.000 vierkante meter bestaat uit vijf verschillende volumes die door middel van tussenstukken met elkaar zijn verbonden. De bereikbaarheid is goed. Het gebouw ligt namelijk dicht bij de op- en afrit van de A2 en is gelegen aan de binnenring van Eindhoven, in de wijk Strijp. Verder bevinden zich op loopafstand opstapplaatsen voor de Hoogwaardige Openbaar Vervoerslijn (HOV), die een directe verbinding heeft met EindhovenCentrum (2,5 km), Veldhoven en Eindhoven Airport. Het gebouw ligt tegen een woonwijk aan en wordt omringd door meerdere onafhankelijke kantoorgebouwen. Behalve het congrescentrum in het Evoluon zijn er weinig voorzieningen in de directe omgeving. Programma Door de goede bereikbaarheid en het gebrek aan voorzieningen is de Beukenlaan 77 een geschikte locatie voor enkele openbare functies zoals een restaurant, sportcentrum en filmhuis voor de kantoren en woningen in de omgeving. Door deze functies te combineren met studenten- en expatwoningen ontstaat er een soort campus, die het gebied aan de Beukenlaan levendig maakt. Het L-vormige gebouw schermt de hoek van de Beukenlaan volledig af. Door de tussenstukken te doorbreken ontstaan er vijf losse ‘paviljoens’ die vanaf de Beukenlaan zicht geven op het binnengebied. Dit binnengebied –voorzien van moestuintjes en een groene parkeergarage met een sportveld op het dak - staat in verbinding met een fiets- en wandelroute van het Philips de Jonghpark naar het centrum.

Concept Het gebouw heeft een dragende gevel, waardoor de indeling flexibel is; de ruimte worde niet doorbroken door dragende wanden of kolommen. De gevel bestaat uit prefab betonnen gevelelementen met een strak grid van gevelopeningen. Het kleurgebruik hiervan is grijs en ingetogen. De vijf paviljoens die zijn ontstaan door het weghalen van de tussenstukken krijgen elk een eigen functie en uitstraling, waardoor het eentonige karakter wordt doorbroken. In de twee paviljoens op de hoek komen studentenkamers. Het gebouw ten noorden hiervan wordt bestemd met expatwoningen. De overige twee gebouwen worden getransformeerd tot respectievelijk een filmhuis met restaurant en een sportcomplex met fitness, badmintonvelden en yogaruimtes. Elke functie krijgt een eigen gevel. De expat- en studentenwoningen ondergaan de minste veranderingen; het beton wordt donker geverfd en de ramen worden voorzien van gekleurde verlichting en zonwering, waardoor een kleurrijke, opvallende gevel ontstaat. Het restaurant op de begane grond wordt voorzien van een transparante pui, terwijl het bovengelegen filmhuis wordt afgeschermd met een dichte gevel die bestaat uit diverse oplichtende kleurvlakken in eenzelfde stramien als de huidige gevelopeningen. De gevel van het sportcentrum wordt op de begane grond en eerste verdieping – ter plaatste van de sportzalen - uitgevoerd als een dichte, groene gevel. De tweede verdieping is daarentegen transparant, zodat er een mooi uitzicht ontstaat vanuit de achtergelegen fitness.

115


Situatie bestaand

116

Situatie nieuw


3d bestaand

117

3d transformatie


118

Plattegrond begane grond bestaand

Doorsnede nieuw

0

10


119

Plattegrond eerste verdieping

0

10


Referentie studentenwoningen: City Living Amsterdam

120

Referentie gevel: The Reference Book


121


Interview Fred Geers Toen Fred Geers vijf jaar geleden startte bij Economische Zaken & Arbeidsmarkt bij de gemeente Eindhoven werden er nog volop nieuwbouwplannen gemaakt en uitgevoerd voor kantoorgebouwen en –parken. Al snel sloeg echter de crisis toe en kwam naar voren dat, net als op vele andere plekken in Nederland, de vraag naar kantoren totaal niet meer aansloot op het aanbod. In Eindhoven kwamen vooral de plannen voor Land Forum, kantoren op een snelweglocatie, in de knel te zitten. Het besef ontstond dat er gekeken moest worden naar wat de bestaande markt te bieden heeft. Dit bleek en blijkt een vrij lastig gegeven, aangezien de kantoren tot vele verschillende eigenaren en beleggers behoren, die niet altijd even bereid zijn om te participeren in een transformatieproces. De gemeente Eindhoven staat er echter op om geen dwingende maatregelen toe te passen om eigenaren mee te krijgen voor transformatie of sloop.

“Het is de bedoeling eerst de problemen aan te pakken in Eindhoven, zodat dit een voorbeeldrol kan krijgen naar de kleinere randgemeenten toe”

122

Wat de situatie in Eindhoven lastig maakt is dat van bijna alle functies een overaanbod aanwezig is. ‘Er kunnen wel allemaal mooie concepten aangedragen worden, maar het moet natuurlijk wel wenselijk zijn’. Het bureau ‘Intake’ monitort alle initiatieven die buiten het bestemmingsplan vallen en houdt daarmee bij waar nog gaten zitten en van welke voorzieningen de stad verzadigd is. Enkele opvallende functies waar wel nog vraag naar is en welke specifiek gelden voor Eindhoven, een hostel, studentenhuisvesting, woningen voor expats en het zogeheten polenhotel; woningen voor gastarbeiders uit Oost Europa. Opvallend is dat er op dit moment absoluut geen vraag is naar appartementen.

De gemeente is volop bezig met de aanpak van de kantorenleegstand. Een voorbeeld hiervan is het opzetten van een leegstandsmonitor, waarbij het leegstandsprobleem in Eindhoven in kaart wordt gebracht en bijgehouden. Hierdoor wordt de structurele leegstand meer inzichtelijk gemaakt. Nu zijn namelijk lang niet alle leegstaande gebouwen opgenomen in de inventarisatie (bijvoorbeeld Strijp S, het gebouw van de voormalige Technische Dienst en het voormalige Philipsterrein Vredeoord).Verder wordt er vanuit de TU/e ook onderzoek gedaan naar mogelijke oplossingen voor de leegstand. Een gebouw dat onder andere hierdoor succesvol is getransformeerd is de Bomansplaats 1-10, waarbij een voormalig kantoor is getransformeerd tot ruim 100 studentenwoningen. Volgens Geers zitten de problemen ook bij de kleinere randgemeenten, zoals Best en Veldhoven. ‘Het is de bedoeling eerst de problemen aan te pakken in Eindhoven, zodat dit een voorbeeldrol kan krijgen naar deze kleinere plaatsen toe.’ Wat onder andere moet veranderen om de leegstand goed aan te kunnen pakken is de manier van werken van ambtenaren; zij dienen meer de “rek op te zoeken” in geldende regels (zoals o.a. vastgelegd in bestemmingsplannen) om op die manier transformatie beter en sneller mogelijk te maken. Ondanks het inzicht in alle tegenstribbelingen en hobbels ziet Fred Geers de leegstand als een uitdaging: ‘Het is een gegeven dat er oplossingen in de bestaande bebouwing gezocht moet worden, dus dan kun je er maar beter ook goed mee aan de slag gaan. Tevens biedt het weer kansen wanneer aan verouderde kantoren nieuwe functies worden gegeven, dan wel door duurzame nieuwe kantoren terug te plaatsen.’

Fred Geers: accountmanager Kantoren Gemeente Eindhoven Datum: 09-12-2011 Locatie: Eindhoven


Interview Charlie MacGregor Charlie MacGregor is directeur van City Living in België en Nederland, een firma die zich op een marktconforme manier richt op het aanbieden van studentenaccommodaties onder de brand ‘The Student Hotel’. Daarbij richt City Living zich nadrukkelijk op het herontwikkelen van leegstaande kantoorgebouwen. Momenteel is een eerste project operationeel in Luik en staan nieuwe projecten gepland in Den Haag en Amsterdam. De eerste Nederlandse vestiging van The Student Hotel opent deze zomer in Rotterdam. Meer dan 250 kamers worden gerealiseerd in een voormalig kantorencomplex langs de Oostzeedijk in Rotterdam. City Living is een van oorsprong Engels bedrijf dat nu zijn vleugels heeft uitgeslagen op het Europese vasteland. In Angelsaksische landen zijn studentenaccommodaties veelal hotelachtige constructies. Deze vorm van studentenhuisvesting is gangbaar onder eerstejaars en internationale studenten. Na het eerste jaar gaan studenten naar een ‘studentenhuis’ in de zin van een plek waar een hechte groep studenten op bijna familiare wijze woont en waar vaak ook nog enige tijd na de studie wordt gewoond. Als referentie kan hierbij gedacht worden aan een appartementtype uit de televisieserie ‘Friends’. In Engeland is de binding met de studentenkamer veel kleiner en zijn de kamers in de zomermaanden vaak verhuurd als ‘summer residences’ voor speciale zomercursussen of aan toeristen.

Het ontbreken van commercieel ontwikkelde studentenaccommodatie in Nederland wordt ook veroorzaakt door het beleid ten aanzien van studentenwoningen. MacGregor zegt aanvankelijk zuiver studentenkamers te willen bouwen maar noodgedwongen te zijn uitgeweken naar het hotelconcept voor kortstondig verblijf. De hotelbestemming past ook beter bij het service georiënteerde model van City Living omdat er veel gemeenschappelijke voorzieningen als studiezalen, bar/restaurant en fitnessruimten in het complex worden gerealiseerd. Door de recente aanpassing van het bouwbesluit, het puntensysteem en de toepassing van campuscontracten voor tijdelijke bewoning wordt het ontwikkelen van studentenwoningen voor de markt steeds vaker mogelijk. Omdat de reputatie van The Student Hotel bij studenten centraal staat worden de projecten als communities ontwikkeld waarbij de relatie met de wijk, de campus en de stad erg belangrijk is.

“City Living is noodgedwongen uitgeweken naar het hotelconcept voor kortstondig verblijf; ‘The Student Hotel’. Studenten kunnen hier volledig gemeubileerde kamers huren en gebruik maken van gemeenschappelijke keukens en studiezalen.”

123

Charlie MacGregor: directeur City Living Datum: 04-05-2011 Locatie: Amsterdam


Antwerpen


5 4

1 6

3

Legende

2

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

7

9

8

Binnenstad Stationsomgeving Groene Singel Linkeroever Eilandje Nieuw Zuid Kievit - Berchem Agfa 1-2-3 Blue Gate

Figuur: aanduiding kantoorgebieden / leegstand

4

2

1

126

3

Legende 1. 2. 3. 4.

Figuur: aanduiding productieve landschappen & cases

Pelikaanstraat Britse Lei 68 Grote Steenweg Bisschoppenhoflaan


Intro Leegstand In Antwerpen is de leegstand van kantoorgebouwen nog niet in kaart gebracht, zodat dit geen probleem lijkt. De cijfers spreken echter over een leegstand van 12% van de 1,9 miljoen m² kantooroppervlakte. Zeker als je ziet dat de leegstand in 2001 slechts een gezonde 4% (noodzakelijke frictie) bedroeg, is er een duidelijk probleem. De projecten rond de stimulering van de kantoormarkt van Antwerpen –de kantoornota en Antwerp Headquarters1 – focussen ook op nieuwe grootschalige kantoorontwikkelingen in geselecteerde gebieden. Geografie Momenteel bevindt zich ongeveer 90% van de kantoren in twee gebieden: het stadscentrum (Leien, Meir, stationsomgeving) en de ring/singel. De overige 10% liggen in de haven en de meer perifere zones. Deze stadsbrede ontwikkeling van een groot aantal vooral kleine kantoren (oneigenlijk gebruik van herenhuizen) zorgt voor een druk op de woningmarkt (prijzen zijn te hoog). 2 Tijdens de zoektocht naar cases in de binnenstad viel op dat er in veel leegstaande panden reeds reconversieprojecten naar woningen, studentenhuisvesting, zorgwoningen, scholen plaatsvinden. Vaak zijn dit ook de gebouwen met karakter of bevinden ze zich in een aantrekkelijke (woon)buurt. Kantoorgebieden In de kantoornota (2005) werden een aantal gebieden geselecteerd voor kantoorontwikkeling volgens hun ruimtelijke draagkracht en mobiliteitstroeven. Het was de ambitie deze te ontwikkelen als hoogstaande leef- en werkomgeving. Het gaat over de omgeving van het Centraal Station, Berchem station & Nieuw zuid langs de Groene Singel, eilandje, Westpark op Linkeroever (zie kaart). De luchthaven en de site van Agfa in Mortsel zijn zeker ook gebieden met troeven. De kantoornota dient zeker geactualiseerd te worden. De situatie vandaag is na de banken- en eurocrisis sterk veranderd. Er wordt meer ingezet op het nieuwe werken, verwevenheid met de omgeving & de sociale voorzieningen, stedelijkheid, 24 uren belevenis, kwaliteit van de publieke ruimte en duurzaamheid. Solitaire kantoorparken worden nu niet meer ontwikkeld. De Singel, de omgeving van het centraal station en Berchem station zijn reeds kantoorgebieden. Deze 1 www.antwerpheadquarters.be 2 Ruimtelijk structuurplan Antwerpen

dienen zich echter aan te passen aan de noden van de huidige kantoormarkt en van de stad. Urgente programma’s Antwerpen kent een bevolkingsaangroei met een grote diversiteit aan specifieke woontypologieën. Er wachten 10.000 ouderen op een serviceflat. Het patrimonium van de sociale huisvesting bevat nu vooral 2 & 3 slaapkamerappartementen, waar de vraag naar kleinere woonentiteiten vergroot. Naast de sociale huisvesting is er ook een grote behoefte aan betaalbare woningen en starterwoningen. Er moet gezocht worden naar creatieve oplossingen om deze verdichting in de stad te kunnen realiseren. Door deze evolutie stijgt ook de vraag naar sociale voorzieningen. Er komen tegen 2050 meer dan 26.000 kinderen bij in Antwerpen, die een extra 21ha schooloppervlakte nodig hebben. In de kenniseconomie is een grotere verwevenheid nodig zijn tussen de bedrijven en onderwijs nodig. Dat vraagt extra leslokalen. De kinderopvang is in Antwerpen veel te klein om de kantoormarkt te ondersteunen. Daarbij komt er de ambitie om deze druk leefbaar te houden en zal er aandacht en ruimte moeten gaan naar energie, mobiliteit, lucht& geluidskwaliteit, groen & water, het ruimtegebruik. 3 Cases We selecteerden 4 cases in Antwerpen. Waarvan 2 in de binnenstad: Britse Lei 68 en in de stationsomgeving Pelikaanstraat 104 en 2 in de rand: Bisschoppenhoflaan 645 en Grote Steenweg 350. Productief landschap In Antwerpen hebben we in de ontwerpen niet ingezet op de rechtstreekse urgente programma’s (huisvesting, ...), maar eerder op het vergroten van de leefbaarheid door het versterken van het ecologisch & sociaal weefsel. Hiervoor zijn we vertrokken van een conceptkaart met wat de continue productieve landschappen op stadsregionale schaal kunnen zijn. Door een bottom-up aanpak vanuit een leegstaand kantoorgebouw en zijn omgeving illustreren de cases hoe deze zulke ecologische structuren kunnen versterken, vervolledigen. De 2 cases in de rand enten zich rechtsreeks op de het stadsregionaal netwerk. Het is boeiend om te zien hoe de uitbouw van een fijnmazig en verspreid ecologisch weefsel in de binnenstad zich zou kunnen verweven met dat van de buitenstad. 3 beleidsnota duurzame stad, 2011

127


Snapshot Binnenstad

128

Glass House The project concerns the renovation of the ‘Van Ommerenhouse’, one of the first examples of modern architecture in Antwerp designed in 1938 by Brinkmand and Van den Broek. After years of vacancy and use as a squat, project developer Urban Capital decided to breathe new life into the former office building. In 2011, the project will contain 16 city flats and a commerical / office space on the ground and first floor. Conix architects decided to restore the building with respect for the original design and integration of contemporary element. The characteristic facade is completely re-executed in glass with aluminium window profiles and steel frames. The most important additions are the steel bridge on the back facade providing access to the flats, the creation of an inner area with an extraordinary view on the historical city centre and the contemporary shed roofs maximising the infiltration of light. With the Glass House project, one of the most striking historical buildings in Antwerp gets a new contemporary destination. According to Ludo Van Campenhout, Alderman for City Development, the renovation will be an important stimulus for the redevelopment of the surrounding areas and will make the Glass House a recongizable icon in the city. (bron: www.conixarchitects.com)

Programma 16 flats en commercieel gelijkvloers & +1 Architect Conix architects Bouwheer Urban Capital

I love waw De zeer gekende vroegere hoofdzetel van de Antwerpse waterwerken, de AWW toren, wordt omgebouwd tot een moderne werkomgeving voor gebruikers die een binnenstedelijke locatie op prijs stellen. De vroegere werkplaatsen achteraan het complex worden omgevormd tot 102 ruime comfortabele studentenvervlijven. (bron: i love life)

Architect Stramien Bouwheer L.I.F.E + Conaco


Singel

20ste eeuwse gordel

Durven dromen van een Groene Rivier In haar visienota “Durven dromen van een Groene Rivier“ en het ruimtelijk structuurplan stelt het Antwerpse stadsbestuur dat de strategische ruimte Groene Singel niet enkel belangrijk is op het vlak van mobiliteit. De strook tussen binnen- en buitenstad, die naast de Singel en de Ring ook een breed bermenlandschap omvat, kan immers een cruciale rol spelen op het vlak van groentekorten, het uitbouwen van lokale publieke voorzieningen, ecologische verbindingen, stadsklimaat, woonontwikkeling, topen kantoorlocaties, waterhuishouding, enz. Kortom deze ruimte heeft een sleutelrol te vervullen in de ontwikkeling van een leefbare stad. De concepten voor de strategische ruimte van de Groene Singel verbeelden een Groene Rivier, een herkenbare figuur in de stad, waarbinnen op een andere manier wordt omgegaan met infrastructuur, landschap en bebouwing dan in de binnen- en buitenstad. Gezien de belangrijke tekorten aan lokale publieke voorzieningen in de wijken rondom de Groene Singel wordt het Bermenlandschap naast een groene ook een belangrijke publieke functie toebedeeld. De ruimte vormt een “publieke bufferzone” die gevrijwaard wordt om het voorzieningenniveau in de stad op peil te houden/brengen voor toekomstige generaties. Zo is er in het Bermenlandschap ook plaats voor Bermgebouwen, maar enkel puntsgewijs, met respect voor het landschap en in functie van een lokaal publiek programma. Op strategische plaatsen worden in de bermen wijk-en buurtparken ingeplant als kleine oases in het snelweglandschap of Parels in de Groene Rivier. (bron: nota durven dromen van een Groene Singel)

Groenveld, woon- en zorgcentrum De zorgfamilie Senior Assist, uitbater van zo’n 33 woonzorgcentra in heel het land, opent eind juni een nieuw woon- en zorgcentrum aan de Spoorweglaan. Daarnaast zullen ook 20 serviceflats komen. Het nieuwe woon- en zorgcentrum, dat de naam Groenveld meekreeg, werd ingericht in een voormalig kantoorgebouw, en voldoet nu al aan de bouwvoorschriften die de Vlaamse overheid vanaf 2015 zal verplichten.

Ontwerpers Beeldkwaliteitsplan Maxwan, Karres en Brands, HUB, Antea Group, Goudappel Koffeng

Volgens Wouter Vanhoutte van Senior Assist is het complex ideaal gelegen. ‘De Spoorweglaan is niet alleen dichtbij het centrum van Wilrijk, maar is ook makkelijk te bereiken voor bezoekers, door de vele toegangswegen, maar toch gaat het om een zeer rustige locatie. Ook zijn er verschillende ziekenhuizen in de nabije omgeving zoals het Sint-Augustinusziekenhuis’, zegt Vanhoutte.

Bouwheer Senior Assist

129


130

‘66


Case1 Diversiteits-brug Pelikaanstraat 104 - 2018 Antwerpen 3.350 m2 Situering Het verlaten kantoorgebouw ligt langs de Pelikaanstraat in het zuiden van de Diamantwijk (stationsbuurt). Het kijkt aan de voorzijde over de sporen uit op de kantoorgebouwen van de Kievitwijk, het stationsgebouw en het groen van de dierentuin de Zoo. Aan de achter- en zijkanten bevinden zich braakliggende, desolate terreinen. Het gebouw heeft zich losgekoppeld van de dense en aaneengekoekte kantoorgebouwen van de diamantwijk. De diamantwijk zou zoals zijn naam en zijn hoofdactiviteit, de diamanthandel, doet vermoeden een sprankelende wijk moeten zijn, waar een grote troef van Antwerpen -de diamant- economisch en toeristisch zou kunnen uitgespeeld worden. In werkelijkheid is het op dit moment een onvriendelijke, afgesloten buurt door de politioneel beveiligde straten, braakliggende ommuurde (parkeer)terreinen, donkere gesloten en versleten gebouwen, grote densiteit, gebrek aan groen en de mono-functionele invulling. De omgeving van het centraal station kent echter een grote diversiteit aan activiteiten, dynamieken, mensen en plaatsen. De potentie hiervan gaat nu verloren door de fragmentatie van de omgeving.1 Masterplan Het masterplan wil deze versnippering oplossen door verbindingen te maken. De lege ruimte rond het kantoorgebouw wordt als verbindend element ontwikkeld en opgespannen tussen de twee groene ankerpunten grenzend aan de diamantwijk: de Zoo en het stadpark. Zo ontstaat er een derde ecologisch, productieve ruimte, waar kan ingezet worden op de vergroting van de lokale biodiversiteit. De Zoo krijgt hier de ruimte om zijn activieiten als kennis- en educatieve organisatie ook in te zetten op de inheemse fauna en flora. Er is ook plaats voor lokale voedselproductie voor de woonwijken grenzend aan de diamantwijk. Door een eco-duct vanaf de zoo boven de sporen te leggen welke uitmond in het stadspark wordt er een verbindingsruimte gecreëerd tussen zoo, kievitplein, station, de diamantwijk en de woonzones, aanvullend op deze onder de sporen. De hoge densiteit van de diamantwijk en het keivitplein wordt leefbaar gemaakt door dit rustgebied. Het verder ontpitten en vergroenen van de 1 Strategisch ruimtelijk structuurplan – Antwerpen Ontwerpen, Antwerpen, 2006

andere kantoorblokken ten noorden van het voorgestelde eco-duct zal deze wijk doen evolueren tot een representatieve ruimte voor een vernieuwende en duurzame diamantsector en zich meer doen verankeren in het stedelijke weefsel. De link refereert naar projecten zoals de High Line in New York of de crowd-funding gefinancierde Luchtsingel in Rotterdam. Programma Ook programmatisch wordt er voor dit losgekoppeld kantoorgebouw ingegaan op de diversiteit en het creëren van interactie. Er wordt een multicultureel centrum voorgesteld, waar de eigenheid van iedere cultuur naar voor wordt geschoven en dialoog onderling mogelijk wordt gemaakt. Dit programma wordt aangevuld met een overdekte markt (waar (super)lokaal geproduceerde producten kunnen verkocht worden) en een ‘sky’-bar (restaurant) waar er geproefd kan worden van de diversiteit aan culturen. Als alternatief programma kan er gedacht worden aan creatieve start-ups zoals in het Schieblock in de stationsomgeving van Rotterdam. Concept Het gelijkvloers wordt volledig open gemaakt zodat de overdekte markt rechtstreeks aansluit op het productieve landschap, waar het gedeeltelijk of volledig zijn producten haalt. De tussenverdieping doet dienst als opslagruimte. Op de eerste 2 verdiepen bevinden zich het interreligieus centrum met een auditorium, vergaderzalen. Op de volgende vijf verdiepen heeft iedere godsdienst een ceremoniële, een ontmoetings- en een tentoonstellingsruimte. Naast het gebouw wordt een transparant volume geplaatst met een brede hellingsbaan als circulatie en ontmoetingsplaats. Deze sluit ook aan op de ecoduct en het dakterras. De sky-bar lijkt boven het gebouw te zweven doordat het terras er volledig onder doorgaat. De gevel aan de Pelikaanstraat wordt vervangen en toont de gelaagdheid van het gebouw. De markt wordt open gehouden met een verplaatsbare glaspartij. Het auditorium van het intereligieus centrum is duidelijk leesbaar. De ceremoniële ruimten worden intiem verlicht door kleine ramen met onregelmatige grootte. Door de random plaatsing is er geen scheiding tussen de verdiepingen/cultuur zichtbaar.

131


132


133


0

50

134


stadspark

135

diamantwijjk

sporen

ecoduct

station

kievitpelin

zoo


Plan bestaande toestand

aula / ceremonieruimte kleedkamer ontvangst

vide

136

expo / bibliotheek

Plan ontwerp

0

5


restaurant skybar christen / creatieve start-ups joods / creatieve start-ups

budhisme / creatieve start-ups hindu / creatieve start-ups

islam / creatieve start-ups inter(cultureel) centrum / diamantmuseum

opslag markt / infocentrum Diamantwijk

Snede ontwerp

137


Isometrie bestaande toestand

138

Isometrie bestaande toestand


ecoduct over de sporen naar de zoo

windeneregie

skybar

Isometrie ontwerp markt

stedelijke landbouw

139

Isometrie ontwerp


zoo diamant

stadspark kievit

woonwijk

Schets ontwerp

140

Schets ontwerp

Impressie ontwerp


High Line in New York Foto: Torre Agbar in Barcelona ©BS

Foto: Caixa Forum in Madrid ©BS

Maquette luchtsingel te Rotterdam ©BS

141

Foto: Parque de la Solidaridad en Esplugues de Llobregat, Barcelona © BS

Kleine creatieve start-ups in het Schieblock te Rotterdam ©BS


142


143


144

‘70

T


Case2 Kunsten-hub Britse lei 68 2000 Antwerpen Begijnenvest: 1.400 m2 Britselei: 1.300 m2 Situering Op het terrein bevinden zich twee gebouwen, resp. gelegen aan de Britse lei en de Begijnenvest. Een landschapsbureel op grondniveau verbindt de twee gebouwen. Het naastliggend perceel is braakliggend. Het gebouw werd in 1967 ontworpen als directiegebouw (kantoren) voor de RDG, maar rond 1970 gebouwd als politierechtbank met kantoren en enkele gehoorzalen. Sinds de verhuis naar het nieuw gerechtsgebouw op het einde van de leien staat het gebouw leeg. Aan de overkant van de Begijnenvest bevinden zich 2 scholen: Sint-Lievenscollege en Stedelijk instituut voor buitengewoon Secundair onderwijs. De Zuidelijk leien (NoordZuid verbinding) werden in het begin van de 21ste eeuw heraangelegd tot een groene stadsboulevard met een vrije tram- en busbaan. Masterplan Het masterplan beoogt hier het ontpitten, verbinden, openstellen van de onbebouwde ruimten, aanwezig in het bouwblok en in de scholen van het naastliggende bouwblok tot een groen geheel. Deze nieuwe (semi-) publieke en private groene ruimten worden gekoppeld aan de bestaande publieke ruimte van de stadsboulevard. Ze hebben de potentie om deze as over te steken en zich te linken aan een toekomstig groen, ecologisch stedelijk netwerk, waarvan dit een eerste onderdeel kan vormen. Door deze ingreep zullen de scholen zich ook kunnen openstellen en functioneren als brede school. De school is niet langer op zichzelf gekeerd maar op de interactie met zijn omgeving. Aanwezige voorzieningen kunnen efficiënter gebruikt worden door verschillende gebruikers. Programma Een eenvoudige uitbreiding van de scholen lag voor de hand. Dit werd opengetrokken tot een meer publieke functie: een kunstencentrum met een cultuurcafé en expo- of atelierruimten aan de kant van de leien. In het gebouw aan de Begijnenvest worden leslokalen voorzien die te gebruiken zijn door de scholen en het kunstencentrum. Op het gelijkvloers komt een nieuwe publieke ruimte en speelruimte. Hierdoor ontstaat er langs de stedelijke boulevard een hub waar er via kunst een uitwisseling komt

tussen de samenleving en de school. Zowel leerlingen kunnen er hun expressieve werken tonen, als exposities/voorstellingen door het kunstencentrum kunnen de schoolkinderen inspireren. In de kelder zijn parkeerplaatsen voorzien. Concept Het grondniveau word volledig vrijgemaakt en ingericht als een publieke greenspot. Het groen wordt verder naar boven getrokken via de blinde gevel en op de toegankelijke groendaken. Hierdoor wordt een eerste aanzet gegeven van het groene netwerk. Door de circulatie, sanitaire en technische ruimten te organiseren aan de gemene muur, ontstaan er in het gebouw aan de Britse lei grote ruimten met een plafondhoogte van 2,80m. Op de eerste verdieping komt hier het cultuurcafé en op de 5 hoge verdiepingen de expo/atelierruimten. In het gebouw aan de Begijnenvest is er op 3 verdiepingen plaats voor 6 polyvalente leslokalen, die eventueel opgesplitst kunnen worden. De twee gebouwen worden langs buiten met elkaar en met de groene ruimten verbonden door buitentrappen en –bruggen.

145


0

50

146


147

opengewerkte binnentuin

school

school

oversteek Britse Lei


lokaal 1a

lokaal 2a

lokaal 1b

lokaal 2b

+0 publieke ruimte / speelruimte

Plan bestaande toestand

cultuurcafĂŠ

148

Plan ontwerp

0

5


Snede ontwerp

speelplaats

cultuurcafĂŠ

expo / atelier

expo / atelier

expo / atelier

expo / atelier

expo / atelier

groen dakterras

149

parking

speelplaats

leien

inrit

leslokalen

leslokalen

leslokalen

speelplaats

groen dakterras

school


Isometrie bestaande toestand

150

Isometrie bestaande toestand


dakterras

speelplaats

nieuwe circulatie

opengewerkte speelplaats

lokalen

opengewerkt binnengebied bouwblok

Isometrie ontwerp

151

opengewerkt binnengebied bouwblok

Isometrie ontwerp


Foto: Lacaton Vassal

Foto: Nederlandse Ambassade Berlijn ŠBS

152


153


154

‘91

T


Case3 Park onder school Grotesteenweg 350, 2600 Antwerpen 9.700 m2 Situering Het zware kantoorgebouw langs de Grote Steenweg staat gekneld tussen een school en het gemeentepark de Brilschans. De Brilschans is een overblijfsel van de briamontomwalling en fungeert als buurtgroen. Het vormt ook onderdeel van de groene ringstructuur rond de binnenstad van Antwerpen. Het uitbouwen van deze ruimte tussen binnen- en buitenstad als een kwalitatief gebied voor groen, mobiliteit, publieke voorzieningen, ecologische verbindingen, woonontwikkelingen, stadsklimaatsverbetering, kantoorlocaties, etc. is voor de stad een belangrijke ambitie in de ontwikkeling naar een leefbare stad (zie ‘dromen van een groene rivier’)1. Het gebouw heeft een onbeduidende ingang aan de steenweg en wordt rondom rond geflankeerd door de in- en uitritten van de ondergrondse garages. Zowel de school als het kantoorgebouw zijn volledig omheind en afgesloten van de woonwijk en het park. Het gebouw werd door AG VESPA -autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadprojecten van de stad Antwerpen- aangekocht voor het Stedelijk Onderwijs Antwerpen, die hierin volwassenenonderwijs wil organiseren. Masterplan Op de figuur met de continue productieve landschappen van Antwerpen ligt de site langs de groene singel. De groene ruimte van deze structuur wordt verder doorgetrokken in de school tot aan de stadsboulevard (Grotesteenweg) en tot in de woonwijk. Hierdoor ontstaat een parkschool. Het aantal rijvakken wordt hiervoor gereduceerd en versmald. Langs de andere zijde van de school wordt het laag inkomgebouw tussen de sporthal en het schoolgebouw afgebroken. De school wordt doorwaadbaar en gaat deel uitmaken van het stedelijk weefsel van de woonwijk. Hierdoor ontstaat een brede school. De afsluitingen worden volledig verwijderd. Waar er toch afsluitingen moeten komen worden landschappelijke elementen ingezet (bvb reliëf of vegetatie) om het landschap zoveel mogelijk te continueren. De inkom van de school komt aan de stadsboulevard in het her te bestemmen kantoorgebouw, zodat de school zich oriënteert naar de stad. De volkstuinen worden behouden op hun huidige plaats. 1 Durven dromen van een Groene Rivier Stad Antwerpen, 2010

Programma Het is logisch het kantoorgebouw deel te laten uitmaken van de school voor volwassenenonderwijs. De plint van het gebouw kan gebruikt worden om de inkom van de school, ontmoetingsruimten te organiseren. De klaslokalen kunnen op de verdiepingen komen. Concept De plint van het gebouw (gelijkvloers en lagere verdieping , die nu uitgeeft op patio’s) wordt volledig vrijgemaakt op uitzondering van de kern met liften en sanitair. Het ‘bermenlandschap’ van de groene singel wordt onder het gebouw doorgetrokken. Het gebouw transformeert zich hierdoor tot een ‘bermgebouw’. In dit concept uit de synthesenota over de groene singel van de stad Antwerpen is het noodzakelijk te bouwen in de groene rivier volgens het principe van de minimale footprint. Rond de harde betonnen kern wordt een zachte transparante schil geplaatst. Hierdoor ontstaat er een binnenruimte die deel uitmaakt van de buitenruimte. Dit wordt versterkt doordat hier het reliëf van het landschap wordt binnengetrokken. In deze open ruimte worden losse elementen geplaatst. De inkom van de school met infobalie richt zich naar de Grotesteenweg. Aan de kant van het park komt een bar. Op de helling worden tafels met computers geplaatst met internettoegang. Her en der kunnen stoelen, banken, etc. los geplaatst worden. Afhankelijk van het budget kunnen de verdiepingen verbouwd worden en de gevel vernieuwd worden. De gebouwschil zou zich ideaal ook in het concept van een ‘bermgebouw’ passen met groene, absorberende materialen en groendaken, die een gunstig effect hebben op de omgevingskwaliteit. Maar het is ook mogelijk de verdiepingen met minimale inspanningen en kosten aan te passen naar leslokalen. De hellingen naar de ondergrondse parking verdwijnen onder het landschap.

155


156


157


0

50

158


versmalde steenweg

159

volkstuintjes

doorsteek


Plan bestaande toestand

160

Plan ontwerp

0

5


161

Snede ontwerp


bestaande volkstuintjes

Isometrie bestaande toestand

huidige foyer

162

Isometrie bestaande toestand

park dat aansluit bij de groene singel


nieuwe foyer

Isometrie ontwerp opengewerkte verbindingen publieke ruimte

163

Isometrie ontwerp nieuwe landschapsglooiing

versmalde steenweg


Schets ontwerpproces

164 Schets ontwerp


165 publieke ruimte loopt door onder Forum, Barcelona ©BS

publieke ruimte loopt door onder Caixa Forum, Madrid ©BS


166

‘77 ‘91


Case4 Bio-productief bedrijventerrein Bisschoppenhoflaan 645 – 2100 Antwerpen 4.750 m2 Situering Het recent vernieuwde kantoorgebouw ligt in de zuidelijke bedrijvenzone langs het Albertkanaal. De omgeving kenmerkt zich door grote betonnen oppervlakten, bergen met bouwmaterialen, loodsen, het aan- en afrijden van vrachtwagens en het ontbreken van een menselijke schaal en groen. Het Albertkanaal is op zoek naar een nieuwe rol binnen de stad. Er dienen zich 2 scenario’s aan, nl. het omschakelen op lange termijn van de industriële bedrijvigheid of het aanpassen van die bedrijvigheid aan de moderne eisen. Door de Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen is er naast een economische aanpak, recent een ruimtelijk en breed onderzoek gestart voor het aanpakken van de problemen van deze zone. Het RSA pleit hier voor de mogelijkheid van verweving of herlocatie. De omgeving heeft nood aan een multifunctionele ruimte die ook verbonden kan worden met watergebonden bedrijvigheid, die in verbinding kan staan met een groen park en de woonwijken. De verbreding van het kanaal is een aanleiding om de gewenste verweving en multi-functionaliteit in deze zone te onderzoeken. Tussen het kantoorgebouw en de drukke verkeersader van de Bischoppenhoflaan, bevinden zich onproductieve lege grasvlakten. Aan de overkant bevindt zich de Bremweide, een landschapspark van 33 ha groot dat aansluit met het Bosuilstadion endoor veel doelgroepen gebruikt wordt. Het park werd in 1970 ontworpen door Jaques Wirtz. Er werd in 2005 een nieuw ontwerp gemaakt, welke de knelpunten van het park aanpakt, maar het natuurlijk karakter van het oorspronkelijk ontwerp behoud. Masterplan Bij de analyse van de ‘doorlopende productieve landschappen’ van Antwerpen bevind het gebouw zich vlak naast een zijtak van de groene structuur die loopt van het rivierenhof via Wommelgem naar Ranst en verder. Aan de overkant botst een groene vinger uit het noorden (Schoten) op het kanaal en zijn bedrijvigheid. In het concept worden deze 2 ecologische structuren met elkaar verbonden door enkele doorsteek te suggereren door het bedrijventerrein van het Bremweide-park naar het kanaal. Dwars op deze doorsteken loopt de ecologische structuur van de rivier Klein Schijn, die wordt vrijgemaakt. Onder andere door deze ingrepen verandert de context van het bedrijventerrein en

ontstaat er een omgeving die een multi-functioneel, verweven programma kan dragen en waar een nieuwe bedrijvigheid zich kan vestigen. Programma & concept Ter hoogte van het gekozen kantoorgebouw wordt een stadslandbouwbedrijf ontwikkeld als pionier voor de gewenste nieuwe bedrijvigheid. Het wordt een onderzoekcentrum waar verschillende methoden van stadlandbouw1 worden toegepast en onderzocht. Zoals het schema aangeeft worden verschillende kringen (energie, afval, voedsel) lokaal gesloten. Bovenop het gebouw komt een serre met hydrocultuur. Bovenop de asfaltlaag van de parking –die blijft zitten – komt een serre met een combinatie tussen hydro-cultuur en visteelt . Hier wordt ook gft-afval verwerkt tot energie, compost en wormen als visvoer. Op de onbenutte terreinen naast het gebouw is er plaats voor vollegrondsteelt. Omdat de kwaliteit van de grond niet gekend is worden de groenten geteeld in containers bovenop het terrein. Op de weide worden schapen en kippen ingezet om de biodiversiteit van het landschap te verhogen. Een deel van de Bremweide wordt ontwikkeld naar een boslandbouwtuin (permacultuur). Aangezien het kantoorgebouw recent vernieuwd werd wordt hieraan weinig veranderd. Op het gelijkvloers komt een (bedrijfs-)restaurant, winkel en centrum voor bezoekers, van waaruit de verschillende onderdelen van het bedrijf overzien kunnen worden. Op de eerste en tweede verdieping blijven kantoren, bij voorkeur voor innovatieve bedrijven gespecialiseerd in stadslandbouw. Enkel de dakverdieping –een latere uitbreiding in staalwordt vervangen door serres. Er kan onderzocht worden of de staalconstructie hiervoor behouden kan blijven. Het is de bedoeling dat dit een tijdelijke kolonisatie van de plek kan zijn om een nieuwe dynamiek tot stand te brengen. De elementen waarmee wordt ontworpen zijn dus grotendeels prefab, verplaatsbaar en demontabel.

1 Ruimte voor stadslandbouw in Rotterdam Vereniging eetbaar Rotterdam, 2011

167


0

200

168


Deurne

vallei Klein Schijn

Bosuil

Industriezone

169

Albertkanaal Bulk


Plan bestaande toestand

170

Schets schema


Plan ontwerp

0

10

shop

keuken

resto

infocentrum stadslandbouw

171

wormencompost

gecombineerde groenten en visteelt

teelt op volle grond in containers


Isometrie bestaande toestand

172

Isometrie bestaande toestand parking

kantoorgebouw met opbouw


Isometrie ontwerp boslandbouw

toegangsweg

graasland toegevoegde serre op dak

klein schijn

173

Isometrie ontwerp toegevoegde serre

groentencontainers


Schets ontwerp

174

Schets ontwerp


Lufa Farms Montreal rooftop garden farm (https://lufa.com/)

175

aquaponics


Interview Anne Querimit

176

Werk en Economie is een agentschap van de stad Antwerpen dat werkt aan de versterking van de economie. Ze werkt aan een welvarende stad waar economisch rendement hand in hand gaat met maatschappelijk verantwoord ondernemen en kansen voor iedereen. Binnen de cel van ruimtelijke ordening wordt er geen visie opgebouwd rond de aanpak van leegstand van handels- en kantoorpanden in de stad. W&E voert reeds succesvol een actief beleid voor de leegstand van detail / horeca. Verder wordt hun beleid opgesplitst in logistiek, industrie en bestemming stenen (kinderopvang, zorgwoningen, creatief ondernemen en studentenhuisvesting).

een werkplek van 10-12m2 i.p.v. 23? Thuiswerken en het nieuwe werken werd niet mee opgenomen in de nota. Het belang van verwevenheid met de omgeving en het stedelijk weefsel zijn in de kenniseconomie nog belangrijker geworden. Er dient ook meer aandacht te gaan naar de bepaling van de publieke ruimte als bindingsruimte. Solitaire kantoorparken zijn niet meer van deze tijd. De 24-uren belevenis is nu veel belangrijker. Zolang de wagen deel uitmaakt van het loonpakket zal de bereikbaarheid met de auto belangrijk blijven. Expats willen niet zomaar op eender welke locatie zitten. Creatieve bedrijven –waar de stad wil op in zetten- willen ook niet in te lelijke gebouwen gaan zitten.

“Eén van de prioriteiten voor 2012 is de leegstand van de kantoormarkt aan te pakken.”

Financieel Bij oude kantoorgebouwen die zijn afgeschreven kiezen eigenaars dikwijls niet voor reconversie maar voor een nieuwbouw met enkele extra verdiepingen met een woonprogramma.

Leegstandbeleid in Antwerpen In 2011 geven de officiële cijfers aan dat in Antwerpen de leegstand van de kantoren oploopt tot 11,7 - 11,8 %. Een frictie van 4 tot 6 % is noodzakelijk zodat er een keuze op de markt bestaat. Gent bijvoorbeeld heeft slechts 4 % leegstand. In 2005 is er een kantoornota door Antwerpen opgesteld, waar de stad zijn positie op de kantoormarkt in België wil versterken. In 2008 is er een samenwerking tussen de publieke en private sectoren opgericht welke Antwerpen als kantoormarkt promoot en welke advies en begeleiding geeft aan bedrijven die zich in Antwerpen willen komen vestigen. Hier wordt verder gebouwd op de kantoornota. In de kantoornota werden 4 A-locaties geselecteerd voor de ontwikkeling van grootschalige kantoren: de Singel, het Eilandje, de stationsomgeving en Westpark (op linkeroever). Als B-locaties werden onder andere nog Nieuw Zuid, en de luchthaven geselecteerd. Hierin is er wel geen beleid ten aanzien van de bestaande of leegstaande bedrijfspanden die zich niet specifiek focust op kantoren. Er bestaat nog de inventaris van leegstaande panden, maar deze focust niet op kantoren en bovendien zijn hierin de gebouwen van de stad niet inbegrepen. W&E gaat zelf een inventaris opmaken om hun beleid te kunnen opzetten. Ondertussen kan men na de bankencrisis (2008) en de eurocrisis (2011-...) de vraag stellen hoe actueel de kantorennota nog is. Is de ambitie om nog bijkomende kantoren te creëren wel aangewezen als bijvoorbeeld de Federeale overheid evolueert naar

Potentiële programma’s Scholen kennen specifieke noden. Ze hebben behoefte aan open ruimte, kunnen niet zomaar overal ingepland worden. Er dient vaak ontpit te worden. Dit is niet eenvoudig in Antwerpen waar 92% van de grond in privé-eigendom zit. In het eigen patrimonium is niet veel meer te vinden. Financieel is de opdracht ook niet simpel. Schoolsubsidies kunnen aangewend worden voor gebouwen, maar niet voor de grond. De grond moet gehuurd worden, waarvoor er weer andere subsidies bestaan. Ondertussen is er reeds een wachttijd van 10 jaar. Studentenwoningen Antwerpen is een studentenstad die boomt. Zorgwoningen zijn een populaire investering bij de grote investeerders. Echter wordt hiervoor geen gebruik gemaakt van de portefeuille van kantoren, maar worden er nieuwe gebouwd. Sociale woningen De stad gaat er echt voor. Bij de scanfilsite werd eerst de vraag gesteld of dit mogelijke bedrijventerrein kon worden, maar omwille van de slechte ontsluiting voor vrachtverkeer werd snel duidelijk dat dit terrein enkel toekomst had voor een woonprogramma.

Locatiemanager stad Antwerpen (W&E) 10 november 2011 - 3 juli 2012 te Antwerpen


Interview Johan De Muynck Trends Er is een tendens waarbij 60-plusser verhuizen (jaarlijks zo’n 3000) naar de stad, 50-plussers blijven in de stad wonen. Over vijf jaar de helft van de bevolking ouder dan 50. Langs de andere kant neemt de vergrijzing af en is er een tendens naar vergroening. Algemene benadering Er is een zorgstrategisch plan voor de stad Antwerpen. De stad wordt opgedeeld in gelijkaardige ‘gemeentes’ van ongeveer 15.000 inwoners. De zorggraad moet in elke ‘gemeente’ overal gelijk zijn. Dus er moet niet in elke kleine wijk een rusthuis zijn, wel in elke gemeente. Eerst wordt er gekeken naar de behoefte op wijkniveau, dan wordt een gepast gebouw gezocht en de technische en financiële haalbaarheid getoetst. Het hoofdprincipe is dat je in jouw eigen wijk gelukkig oud kunt worden. Eerst moeten we het bestaande patrimonium aanpakken, alvorens aan groei te denken. Het aanbod in de binnenstad is in orde, de uitdaging stelt zich in de 20ste eeuwse gordel. Hier zijn nog wel bebouwbare zones langs de autostrades. Zorgwoningen Breedte van een bestaand pand kan een probleem zijn. De looplijnen bepalen hoeveel procent van de tijd personeel onderweg is en die tijd niet aan zorg kan besteden. Als dit 5% verschilt, kan dit een enorm verschil maken. De lengte van de gang moet zo kort mogelijk zijn. In een nieuwbouw weet je dat je alles goed hebt zitten, omdat je alle parameters zelf bepaalt. De breedte van de kamers zelf is niet strikt bepaald, maar is de resultante van andere normen. De hoogte van een bestaand pand kan een probleem vormen. Als je in een bestaand gebouw maar 3 verdiepingen kunt krijgen, en met een nieuwbouw 4, dan is het snel beslist. Er is een emotioneel aspect. Bijvoorbeeld hebben bewoners graag het idee dat er iemand op de ‘gang’ zit. En een rationeel aspect.Via een verticale circulatie is er sneller bediening. Het emotionele primeert dan. Er zijn minimum & maximum maten voor ontwerp zorgwoningen. Er zijn minstens 90 bewoners met 60 m2 / bewoner (5.400 m2). Maximum 210 bewoners & 65 m2 / bewoner (13.650 m2). Optimaal streefgetal op deze moment is 150 bewoners & 65 m2 / bewoner [9.750 m2]. De ideale vorm is een kruis met benen voor 7 à 8 kamers langs beide zijden van de gangen. De ideale breedte moet onderzocht worden. Een renovatie mag niet meer dan 2/3 van een nieuwbouw kosten.

Serviceflats Vijfhonderd serviceflats worden gemoderniseerd met een nieuwe badkamer, keuken, inloopdouche, ... zodat ze 20 jaar extra meegaan met een beperkte investering. Er worden ook nog 1000 nieuwbouw flats gebouwd en 500-1500 nieuwe extra flats zijn in ontwikkeling. De groote van 35 m2 is voor 55-plussers te klein. Financieel aspect Een renovatie mag maar 70% kosten van een nieuwbouw om interessant te zijn. Serviceflats worden op 10-20 jaar tijd afgeschreven en blijven tot 25-30 jaar in gebruik. Serviceflats worden ofwel verkocht (met soort obligaties) ofwel verhuurd. Met obligaties blijft de ontwikkelmaatschappij eigenaar en kunnen renovaties continu worden uitgevoerd. Visie op duurzaamheid In deze sector kan je maar 20 jaar vooruit kijken, want de kwaliteitseisen veranderen heel de tijd. Een project moet op 20 jaar afgeschreven zijn, zodat je het dan kan afbreken. De gebouwen worden ook zeer intens gebruikt,. Na 20 jaar moet je alle binnenmuren eruit kunnen halen. • lage energie / passiefbouw Technieken moeten afgeschreven kunnen worden op maximaal 12 jaar. Lage energie en passiefconcepten komen dus niet in aanmerking. Een zorgbedrijf is een investeerder, geen ‘early adapter’. • multifunctioneel gebruik van een gebouw De plinten van het gebouw zouden publiek moeten zijn: BKO, crèches, scholen, of een café. • aspect schaal op reconversie Bij kleine projecten tot bijvoorbeeld 5000m2 wordt sneller hergebruik overwogen. Bij projecten rond 25.000m2 ( site aan het station, Pelikaanstraat) kan er gekozen worden voor afbraak en herontwikkeling. Hoe groter, hoe gemakkelijker. Er wordt wel altijd een onderzoek gedaan naar herbruikbaarheid. • 2015-2020-2030 Wat zal er met de immobiliënmarkt gebeuren? De ruimte wordt schaarser. Er is de demografische evolutie naar kleinere gezinnen, met meer m2 per gezin. En dan rest nog de vraag wat er met de pensioenen zal gebeuren. Flats van 60-70 m2 worden misschien onbetaalbaar. Omwille van deze onzekerheden is het operationeel kader 20 jaar. Er wordt een kantelpunt verwacht rond 2030. directeur Zorgbedrijf Antwerpen 14 november 2011 te Antwerpen

177


Interview Veronique Mampuya De stad gaat uit van een maximale demografische prognose waarbij er in Antwerpen tegen 2050 26.500 kinderen bijkomen. Wanner er gerekend wordt met het Agion (Agentschap voor infrastructuur en onderwijs) gemiddelde betekend dit een nood aan 21ha nieuwe scholen. Er wordt getracht de ruimtevraag te reduceren door voorzieningen tussen scholen te delen. Er moet ook nagedacht worden over de flexibiliteit van de gebouwen. Nu komt er een golf in de lagere scholen, enkele jaren nadien gaat deze over naar de middelbare scholen. De Agion-norm is verschillend voor lagere school en Middelbare school. Bijvoorbeeld meer buitenruimte. voor lagere school. Men wil in Antwerpen graag naar één beheerstructuur voor alle verschillende onderwijsnetten. Deze structuur bouwt dan de scholen. Ag Vespa doet dat nu al voor het stedelijk onderwijs. Zo kan bijvoorbeeld één groot gebouw worden gezet voor twee kleine scholen. Voor basisonderwijs is de link met de wijk van belang. Het stedelijk onderwijs begint nu in te zetten op campussen (bv. metaal, tertiair, logistiek). De campussen kunnen meer aan de rand van de stad gepositioneerd worden, zodat de andere sites in de binnenstad vrijkomen voor basisonderwijs. Als een campus niet aan een onderwijsnet is verbonden, kunnen ook privé-investeerders worden aangetrokken. Dat is een voordeel in de huidige financiële situatie. Deze investeerders willen niet in één school investeren, maar wel in campussen. “De

stad gaat uit van een maximale demografische prognose waarbij er in Antwerpen tegen 2050 26.500 kinderen bijkomen. “ 178

Consulent onderwijscapaciteit stad Antwerpen 10 januari 2012 te Antwerpen


Feedback Greet De Roey Stationsomgeving De case diversiteits-brug vertoont veel raakvlakken met wat nu ter discussie staat. In de stationsomgeving is de stad nog op zoek naar het groter verhaal. Het ligt natuurlijk wel in het centrum van de stad, maar de wijk is op zoek naar een positief, aantrekkelijk beeld. Nu zit ze gevangen in een soort realiteitsoefening. De Zoo zit vast binnen de percelen. Het station is een superinfrastructuur met de allure van een luchthaven. Het HST-station Antwerpen-Centraal is een poort op Vlaams niveau in het Ruimtelijke Structuurplan Vlaanderen. De Vlaamse overheid maakte daarom een RUP op voor de Kievitwijk. De politiek wil bij nieuwe projecten natuurlijk liever geen onteigeningen, enz.. Het is daarom niet slecht om af en toe eens out of the box te denken. Ook de eigen cel Ontwerpend Onderzoek van de stad heeft een ontwerp voor de site gemaakt, dat zocht naar een link. Er is veel leegstand in de Diamantwijk. Het is heel moeilijk om een goed zicht te krijgen op de huidige toestand van de diamantwijk. Het is een complex kluwen van eigendommen. Bovendien is de diamanthandel in beweging.Vroeger was die in handen van de joodse gemeenschap, terwijl er nu meer Indiërs en Oost-Europeanen komen. Er bestaat vandaag ook geen georganiseerd buurtcomité in de Diamantwijk dat een klankbord zou kunnen vormen. In de Kievitwijk aan de andere zijde van het station is dat anders. Daar heeft de buurt, o.a. De Ploeg, actief geprotesteerd tegen de ontwikkelingen, met als gevolg dat de nieuwe plannen meer op maat van de buurt zijn gemaakt, met een aangepast programma (groen strip, scholen en voorzieningen in de sokkels,...)

Case diversiteits-brug Het ecoduct dat de zoo en het stadspark linkt, doet denken aan de highline in New York. Dat is een wandeling die wijken linkt. De reconversie van die infrastuur heeft de hele wijk een nieuwe boost gegeven. Het masterplan dat voor de zoo werd opgemaakt, wilde ook uitbreken door de perceelsgrens, maar dat bleek te complex. Uiteindelijk konden enkel de kassa’s naar achter worden geschoven zodat er een inkomplein ontstond. Bij de stapeling van de functies stelt zich de vraag of dit wel haalbaar is. Het profiel van het programma zou best eerder toeristisch-cultureel zijn dan religieus. Nu worden er misschien bepaalde gemeenschappen over het hoofd gezien. Een infocentrum voor de diamantwijk zou bijvoorbeeld interessant zijn. Ook het diamantmuseum werd recent gesloten en dat is nu op zoek naar een nieuwe locatie. Gelijkaardig ontwerpend onderzoek werd ook verricht naar de mogelijke transformatie van het Copernicusgebouw. De uitdaging was daarbij om de site van het grauw en weinig harmonieus kantoorgebouw terug op de kaart te zetten en zo een positieve bijdrage aan de buurt te leveren. Ook voor het overheidsgebouw aan de Van Immerseelstraat werden verschillende mogelijkheden onderzocht. Nu is echter beslist dat het waarschijnlijk wordt afgebroken, en dat er een school wordt gebouwd.

De site van de case is recent verkocht aan een groep waaronder ontwikkelaar Cordeel uit Temse. De doelstelling is om in samenwerking met de stad een ontwerpwedstrijd te houden, waarvan het masterplan een basis kan vormen voor een nieuw RUP. Tot heden is het proces nog niet gevorderd.

“In de stationsomgeving is de stad nog op zoek naar het groter verhaal. “ Projectleider AGSTAN Stationsomgeving 4 juni 2012 te Antwerpen

179

Copernicussite, stad Antwerpen, cel ontwerpend onderzoek, 2009


Brussel


11

9 7

3

10 Legende 1. Vijfhoek 2. Europese wijk 3. Noordwijk 4. Louisalaan 5. Middenring 6. VRT 7. LĂŠopold III 8. Vorst 9. Zaventem 10. Zaventem perifeer 11. Rand

6

1 2

8 5

4

Figuur: aanduiding kantoorgebieden / leegstand

4

3 2 1 Legende 1. Belliardstraat 2. Kolonel Bourgstraat 105 3. Genèvestraat 4. Keiberg

182

Figuur: aanduiding productieve landschappen & cases


Intro Leegstand In Brussel (Hoofdstedelijk Gewest én Vlaamse rand) telt 1.458.000 m2 kantoren leeg.1 Dat vormt 11,1 % van het totale bestand. 6-7 % wordt als normale frictie van de voorraad beschouwd. Er bestaat dus een overschot & een probleem. Het is belangrijk deze vaststelling geografisch en in de tijd te situeren. Geografie De leegstand in Brussel is geografisch gespreid en verschillend. De problematische leegstand situeert zich in de perifere Vlaamse rand (21,1 %), het decentraal gedeelte van het Brussels Gewest (16,9 %) en de Louizalaan (13,3 %). In de perifere Vlaamse rand komen de grootste problemen voor tussen Vilvoorde en Zaventem. De niet-problematische leegstand bevindt zich in de Leopoldwijk (7 %), de Noordwijk (7,6 %), het Pentagon of ook wel de binnenstad (5,2 %), Zuid (2,5 %). Huurprijzen variëren van 151 €/m2 in de perifere Vlaamse Rand tot 269 €/m2 in de Leopoldwijk. De bedenking wordt gemaakt dat de situatie aan de Louizalaan niet problematisch hoeft te worden genoemd omdat ze zichzelf oplost. Transformaties naar residentiële programma’s brengen er ongeveer hetzelfde rendement op en de vraag is voldoende groot. Niet-problematische leegstand wil natuurlijk niet zeggen dat er zich stedenbouwkundig of sociaal geen problemen voordoen. De Europese wijk is bijvoorbeeld een zeer monotone wijk, en daarom problematisch. Evolutie Doorheen evolueert de leegstand ook verschillend. Binnen het Central Business District zakte de leegstand tussen 2009 en 2011 van 7,7 % tot 6,8 %.2 Buiten het CBD steeg de leegstand van 16,2 % in 2008 tot 18,8 % in 2011. Interessant om te zien is dat het idee van herbestemming niet nieuw is en sinds 2009 in opmars is. Desalniettemin zitten er nog vele nieuwe kantoren in de pijplijn. Deze beconcurreren het bestaande patrimonium door betere energetische prestaties en zich te vestigen op betere locatiehubs. Waar er voordien een trend bestond gericht naar de periferie, vinden er nu vooral kantoorontwikkelingen plaats op dynamische hubs met een gemengd stedelijk karakter.

1 Jones Lang LaSalle, Brussels Office Market, Market Overview 2011, februari 2012 2 Idem

Booming town Brussel en metropolitane regio is een ‘booming town’. Dat dankt het onder meer aan haar status als Europese Hoofdstad, met de vestiging van de Europese Instellingen en bijhorende activiteiten. Het Brussels Gewest met 1.150.000 inwoners verwacht een groei van 17 % (+195.000 inw) tegen 2020 en 24 % (+276.000 inw) 2040.3 Het metropolitane gebied, of het zogenaamde GEN-gebied, telt bijna 2.950.000 inwoners. Ook buiten het Brussels Gewest, binnen het metropolitane gebied, zal een belangrijke groei plaatsvinden. Dit is van belang voor de Vlaamse Rand. Nieuw programma Concreet betekent dit voor het Brussels Gewest een gigantische opgave qua woningbouw, sociale woningbouw, zorgwoningen, studentenwoningen en bijhorende voorzieningen zoals scholen, kinderopvang en crèches. Voor studentingen wordt de nood geschat op 6.000-19.000 bijkomende kamers. Dat zijn weliswaar bijzonder uiteenlopende cijfers. Het Brussels Gewest is zich bewust van deze dynamieken en werkt volop aan een nieuw Duurzaam Gewestelijk Ontwikkelingsplan. In het kader werden door drie ontwerpbureaus recent een ruimtelijke visie op Brussel in 2040 opgesteld. Cases We selecteerden uiteindelijk vier cases: de Belliardstraat 9-13 in het Leopoldskwartier, de Kolonel Bourg 105(a) langs de invalsweg aan de Vrt-Rtbf site, de Genèvestraat 4 langs de Leopold III laan en de kantoorverkaveling van de Keiberg te Zaventem. Productief landschap Als conceptkaart tekenden we wat productieve landschappen op stadsregionale schaal kunnen zijn. Productieve landschappen bevatten zowel ecologische structuren, landbouw, parken, landschapsparken, e.d. De cases situeren zich t.o.v. deze landschappen. We illustreren hoe de transformatie & herbestemming van leegstaande kantoren deze productieve landschappen kan versterken, als schakels die een totaal stedelijk systeem kunnen transformeren.

3 Pierre Dejemeppe, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Brussel 2040 – Drie visie voor een metropool, maart 2012

183


Snapshop Vijfhoek

Léopoldswijk

Masterplan Wetstraat

Rijksadministratief centrum Verbouwing van Rijksadministratief centrum in multifunctioneel centrum.

In het centrum van Brussel, de Wetstraat, hart van de Europese Instellingen, ontbreekt stedelijk leven. Het is een lange triestige en gesloten gang, ondanks de liging in het midden van de historische as van de Belgische hoofdstad. Het stadsproject van Porzamparc creëert op progressieve wijze een nieuw kwartier. Het is gebaseerd op het concept van het ‘ilôt ouvert’, van de open straat, van de transformatie van de stad, van met willekeurige openingen, met een coëxistentie van de tijden en de dimensies. Het project ontruimt vrije ruimtes op de begane grond, publieke parken, maakt doorgangen tussen noord en zuid, installeert punktueel vertikale gebouwen, dialogeert met het bestaande. Het betreft het installeren van ‘spelregels’ van stadsontwikkeling die toelaten dat de stad zich opent naar de hemel, van zich groter te maken, van zich vertikaal te strekken, en horizontaal van de straat naar de aangelegen wijk. Het nieuwe gebouw van de Europese Commissie speelt een solo, zuiverder, hogerder, als een symbool van het instituut, en maakt zich los en spreekt tot Europa en de wereld, terwijl de torens van van de wijk toehoren aan Brussel. (bron website Porzamparc)

184 Periode 2012 Oppervlakte 7.800m2 Programma 76 appartementen Ontwerper Archi2000 + Jaspers Eyers en studio Arne Quinze Opdrachtgever RAC investment: Breevast + Immobel

Periode 2008-2024 Programma +240.000 m2 kantoren +110.000 m2 woningen +40.000 m2 handel Ontwerper Porzamparc Opdrachtgever Brussels Gewest, Stad Brussel, Europese Commissie


Livingstone I - II

Thon Hotel De groep Thon Hotel heeft het gewaagd een volledig bouwblok in de Leopoldwijk te verbouwen om zo plaats te bieden aan verschillende functies, maar geen kantoren. Het project is opgebouwd rond 3 functies: een hotel met 405 kamers, 31 appartementen en een winkelgalerij. (bron: website Altiplan)

Programma 405 hotelkamers 31 appartementen winkelgalerij Architect Altiplan Bouwheer Thon Hotel

Doel van dit project is de gedeeltelijke verbouwing van een groot kantoorcomplex aan de Livingstonelaan in Brussel om er woningen in onder te brengen. De werken beslaan bijna de helft van het complex, goed voor een oppervlakte van ongeveer 17.000 m², die omgevormd zal worden tot 120 woonunits. Het project volgt hiermee de huidige trend om overtollige kantooroppervlakten om te turnen tot woningen en zo geleidelijke de woonfunctie terug te brengen in zones die tot vandaag uitsluitend door kantoorruimten in beslag genomen werden, hoewel ze qua ligging ook zeer interessant zijn voor woningbouw. De huidige interpretatie van het gebouw wordt behouden, met een groepering van de verschillende woonunits in vier woonblokken rond een binnenplaats met een gemeenschappelijke ingang. De huidige structuur wordt grotendeels bewaard, zodat de afbraakwerken tot een minimum beperkt worden, net zoals de overlast en verspilling van materialen en energie die hier doorgaans mee gepaard gaan. Doorlopende stroken in de gevel moeten het uitgesproken horizontale karakter van de bestaande structuur benadrukken. Brede inspringende terrassen geven het geheel meer diepte. De afwisseling tussen glaspartijen en spaan- of houtplaten maakt het geheel af. Op de hoek van de Joseph II-straat met de Livingstonelaan fungeert een hoger blok als stadsbaken voor het gebouw in zijn geheel. Dit blok krijgt nog meer karakter door de toepassing van mobiele houten zonnewering die niet alleen symbool staat voor het zuinige energieverbruik van het gebouw maar dit laatste ook beweging en dynamiek geeft. Na de renovatiewerken zal het gebouw alle comfort bieden en tegelijk zeer performant zijn op het vlak van energieverbruik, met K- en Ewaarden van respectievelijk 30 en 70. Zie ook artikel in reader. (bron: website archi2000)

Ligging Livingstonelaan 6 - 1000 Brussel Oppervlakte 17.000 m² Programma 120 woonunits Bouwheer Cofinimmo

185


Louisalaan

Les Jardins d’Ariane Transformatie van de oude RTL-gebouwen (‘90) te Sint Lambrechtswoluwe in een rusthuis. (bron: http://ariane.topsenior.be/)

Livourne 80 zie Interview zie achter De Standaard

186

Programma woningen Ontwerper Archi2000 Opdrachtgever Burco SA


Vrt-Rtbf

Richtschema voor het hefboomgebied N°12 VRT-RTBF

VRT gaat voor nieuwbouw

De Directie Stedenbouw van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een oproep gelanceerd voor de opmaak van een Richtschema voor het hefboomgebied nr.12 VRT/RTBF. De doelstellingen voor de zone lijken eerder generiek te zijn: de ontwikkeling van een mediapool, het creëren van een poort tot de stad, het bewaren en versterken van het woonweefsel, de herinrichting van de publieke ruimte, enz. Vandaag bestaan er echter al verscheidene concrete projecten binnen het projectgebied (de bouw van blok C aan de Reyerslaan, een project voor de pendelparking aan Diamant, de bouw van kantoren aan de Leuvensesteenweg, enz.…). Het richtschema vormt het kader waarbinnen het projectgebied (in het GewOP omschreven als een sleutelgebied voor het Gewest) op een harmonieuze en geïntegreerde manier ontwikkeld wordt. Binnen de zone vinden we bovendien een aantal zwakheden en problemen die opgelost moeten worden: de degradatie van de kantoren op Kolonel Bourg en Marcel Thiry, de situatie van de woningen aan de Leuvensesteenweg, de noodzaak van de aanleg van de GEN-bus lijn, etc. Bijgevolg biedt het Richtschema een perspectief en verduidelijkt het de ambitie voor het hefboomgebied. Het tracht in de eerste plaats de site te begrijpen. Daarna probeert het zich te positioneren ten opzichte van een aantal problemen die aangepakt moeten worden. Ten laatste worden minstens drie scenario’s voorgesteld volgens dewelke de site kan ontwikkelen binnen haar potentiëlen. Eén van de scenario’s wordt uiteindelijk verder uitgewerkt. Ten slotte tracht het Richtschema om via een intelligente fasering de opbrengsten te generen alvorens de belangrijke kosten uit te geven. De ambitie van het project past zich aan aan de financiële haalbaarheid en de fasering tracht om de objectieven binnen elke fase te relateren aan de middelen die voorhanden zijn. (bron: website BUUR)

De VRT zal de huidige gebouwen aan de Reyerslaan niet renoveren, maar kiest voor een nieuwbouw. Waar die moet komen, is nog niet beslist. De Vlaamse regering zal zich daarover moeten uitspreken.

Ontwerper BUUR Opdrachtgever Brussels Gewest

Maandagavond koos de raad van bestuur van de VRT voor het scenario van een volledig nieuw gebouw. Er komt dus geen gehele of gedeeltelijke renovatie van de huidige gebouwen. "Een nieuwbouwproject speelt het meest in op de nood om een inspirerende werkomgeving te creëren op maat van een creatieve organisatie," zegt voorzitter van de raad van bestuur Luc Van den Brande. "Ook budgettair en ecologisch verdient het nieuwbouwscenario de sterkste aanbeveling." De raad van bestuur preciseert niet waar dat nieuwe gebouw moet komen, maar spreekt wel haar voorkeur uit voor Brussel. "De definitieve keuze van een vestigingsplaats zal uiteindelijk afhangen van de mogelijkheden en de voorwaarden waaronder het concrete bouwproject kan worden gerealiseerd." Als de VRT de hoofdstad zou verlaten, wordt het waarschijnlijk Mechelen of Vilvoorde. Het is nu aan de Vlaamse regering om ten laatste in juni de knoop door te hakken. (bron: Brussel Nieuws - 24 januari 2012)

187


Léopold III

188

Dit project omvat de volledige renovatie van een kantoorgebouw uit 1974 aan de Genèvestraat nr. 10, langs de Leopoldlaan 3 in Evere. Het gebouw heeft een karakteristieke gevel met opvallende elementen in rood architectonisch beton. Na een uitvoerige analyse van de huidige situatie opteerde de bouwheer voor een grondige renovatie van het gebouw in plaats van een volledige afbraak en wederopbouw ervan. Deze beslissing biedt het voordeel dat de levensduur van het gebouw een stuk langer zal worden en dat de ecologische voetafdruk ervan (grijze energie, hoeveelheid verwerkte materialen) vermindert. Het sloopafval blijft beperkt omdat de structuur behouden wordt en de bouwtermijn wordt een stuk korter, zodat in zekere mate ook de overlast voor de buurt vermindert. De renovatie moet het gebouw nieuw leven inblazen en een frisse uitstraling geven, met een maximum aan comfort voor zijn gebruikers door onder andere de toepassing van de meest performante technieken (HVAC, liften, elektriciteit, verlichting enz.) en een drastische verbetering van de energieprestaties. De structuur blijft grotendeels ongewijzigd, buiten een aantal aanpassingen met het oog op architectonische verbeteringen zoals ruimere kantoorverdiepingen, een opsplitsing van de brandtrappen en de renovatie van de sanitaire kernen. De gevel wordt volledig vernieuwd om het gebouw een nieuwe identiteit te geven en de energieprestaties drastisch te verbeteren. Alle elementen in architectonisch beton verdwijnen en worden vervangen door een nieuwe eigentijdse gevel met een afwisseling van gesloten en open vlakken. Buitenjaloezieën, gestuurd door een weercentrale, zorgen voor de finishing touch. Hun stand evolueert in functie van de behoeften en regelt de warmteaanvoer. Tegelijk geven ze het gebouw een zekere dynamiek, vol afwisseling. De indeling van de nieuwe gevels zorgt overigens voor een betere benutting van de kantoorruimten, met een modulatie van 126 cm in plaats van de huidige 168 cm. In termen van energieprestaties en duurzaam bouwen streeft dit project naar een totaal isolatieniveau van K33 en E 70 en willen ze het BREEAM-certificaat Very Good behalen. (bron: website Archi2000) Programma Kantoren Oppervlakte 22.000 m2 Ontwerper Archi2000 Opdrachtgever Aberdeen Immobiliën & Burco SA


Gewest Ogso / Zemu

Zaventem

OndernemingsGebied in een Stedelijke Omgeving

4 tramlijnen

Een van de voornaamste vernieuwingen die het Demografisch GBP introduceert, is het creëren van een nieuw type gebied, het “OGSO”. Het creëren van dit gebied beantwoordt aan de nood aan functionele vermenging binnen zones die nu nog monofunctioneel zijn, vooral in gebieden voor stedelijke industrie. Ter herinnering, huisvesting is vandaag niet toegelaten in gebieden voor stedelijke industrie (GSI). Een aantal GSI’s werden vastgelegd waar potentieel huisvesting mag worden ingeplant. Het betreft gebieden die een of meer van volgende kenmerken vertonen: • ze zijn bereikbaar met het openbaar vervoer (Zone A of B van de bereikbaarheidskaart); • ze liggen dichtbij een bewoonde stedelijke omgeving en kunnen daar gemakkelijk mee verbonden worden; • ze zijn vandaag maar in beperkte mate bebouwd en er zouden woningen gevestigd kunnen worden zonder de economische hoofdfunctie in gevaar te brengen; • ze bieden mogelijkheden voor kwalitatieve verbetering door een algemene stedelijke herschikking; • de economische activiteiten die er thans gevestigd zijn leveren geen hinder op die ze onverenigbaar maakt met de woonfunctie; • ze bevinden zich in een interessant stedelijk kader dat geschikt kan worden gemaakt voor de woonfunctie. Anderzijds werden ook enkele sterk gemengde gebieden onderzocht om diegene te bepalen die een herbestemming als OGSO konden krijgen met als doel hun economische bestemming te versterken en te vrijwaren, waarbij hun mogelijkheden op gemengd karakter werden bewaard. (bron: demografische GBP)

De Lijn onderzoekt 4 trajecten om de ontsluiting van de Brusselse Rand te verbeteren, als aanvulling van het GEN-netwerk van de NMBS. De randtram loopt van Tervuren naar Jette. (bron: De Lijn)

189


190

‘73

M


Case1 Productief bouwblok Belliardstraat 9-13 - Brussel 5.860 m2 Situering Het betreft een hoekgebouw van een bouwblok aan de Belliardstraat in de Europese wijk. De Europese wijk werd oorspronkelijk ontworpen door Léopold II als een woonwijk met burgerwoningen. Sinds de jaren ‘50 en de vestiging van de eerste Europese Instituten is de wijk gradueel getransformeerd in een homogeen Central Business District. De buurt is ’s nachts erg verlaten. Ook als werkomgeving is de wijk niet echt aangenaam. Vele gebouwen zijn ondertussen echt versleten. Doorheen de jaren werd de wijk wel bestendigd als Europees hoofdkwartier met aanwezigheid van de Europese Commissie, Europees Parlement en Europese Raad. Door de groei van de Europese Unie en de agentschappen is de Europese Commissie nu vragende partij voor bijkomende hoogkwalitatieve kantoorruimte. Als gevolg daarvan werd recent door het Brussels Gewest een wedstrijd gehouden voor de zone rond de Wetstraat, die gewonnen werd door architect Porzamparc. Het idee achter de wedstrijd is om alle kantoren te concentreren rond de Wetstraat, zodat de Europese wijk getransformeerd kan worden in een gemengd stedelijk gebied. Masterplan Het masterplan vertrekt vanuit een ecologisch standpunt. Twee zones in het gebied hebben de potentie om een ecologisch ankerpunt te worden, namelijk de vallei van de Maelbeek en het Warandepark. Bij de Maelbeek wordt de beek terug blootgelegd en worden de parken, het Leopoldpark en Marie-Louiseplein, langs de oevers heringericht. Ook het Warandepark krijgt een make-over. De tuin van het paleis wordt fysiek verbonden met het park en het paleizenplein verdwijnt. Deze grote ankerpunten worden verbonden met twee bestaande groene pleintjes via groene assen en ecoducten: de Guimardstraat tot aan het Frère Orban park en de Montoyerstraat via het Meeûsplein tot aan de Esplanade, die de verbinding maakt met de heringerichte Maalbeekvallei. Tussen deze twee pleintjes wordt een groene corridor gemaakt. Daarom wordt in de Belliardstraat een nieuwe tunnel voorzien. Het Europese parlement wordt idealiter in verschillende onderdelen opgedeeld. De tussenliggende bouwblokken worden ontpit tot ecologische stapstenen met groene binnengebieden en groendaken. De bouwblokken vormen zo productieve stapstenen met een

gedifferentieerde invulling. Op die manier ontstaat een totaal nieuw beeld van een Europese Wijk, die aangenaam wordt om te wonen, werken, en tegelijk representatief is voor het Europese beleid en bijhorende doelstellingen voor 2020. De grote groene corridors vormen de krachtlijnen van het masterplan. De stapstenen kunnen stapsgewijs bottom-up getransformeerd worden door privé-actoren. Programma De invulling van de wijk vraagt om een gemengd stedelijk programma dat gradueel de overgang maakt van een monotone kantoorwijk met expats naar meer brede stedelijk functies en bewoners. Een traditionele verdeling van de verdiepingen in standaardwoningen is niet mogelijk omdat de circulatiekern helemaal decentraal geplaatst is. In deze cases werden clusterwoningen, o.a. voor expats onderzocht. Bij clusterwoningen is een gedeelte collectief. Dit heeft het voordeel dat de bewoners een uitgebreider sociaal leven kunnen hebben, dan als ze in individuele eenheden wonen. De gemeenschappelijke delen worden onderhouden, zoals bijvoorbeeld in een hotel. Het hoeft trouwens niet meer te gaan over koop- of huurwoningen, maar dit wordt eerder een vorm van leasing. Concept De uitbouw achterin op het gelijkvloers wordt verwijderd. Dit is de eerste stap naar een open en groen binnengebied van het bouwblok. In de sokkel wordt een opening gemaakt, die een passage naar het binnengebied vormt. Een commerciële functie of gemeenschappelijke voorziening krijgt een plaats in de transparante sokkel. Op de verdieping wordt aan de zuidkant een breed terras voorzien met daarlangs de collectieve leefruimtes. De individuele ruimtes zijn modulair opgebouwd. Elke unit heeft een badkamer en keuken. De units kunnen modulair aangepast worden aan de noden.

191


0

100

192


ecologische Warande

193

ecologische vallei van de Maelbeek

situering blouwblok

grasveld

stedelijke landbouw

sportveld

bloementuin

rietveld

ecologisch netwerk groendak

water


collectieve leefruimte expatwoning

collectieve leefruimte

terras

expatwoning

collectieve leefruimte

terras

expatwoning

collectieve leefruimte

terras

expatwoning

collectieve leefruimte

terras

expatwoning

collectieve leefruimte

terras

expatwoning

collectieve leefruimte

terras

passage naar binnenzijde bouwblok

fietsberging parking

194

parking Snede ontwerp

0

5

collectieve voorziening


Plan bestaande toestand

expatwoning

collectief sanitair

zonneterras collectieve leefruimte binnenplein bouwblok

Plan ontwerp

195


Isometrie bestaande toestand

196

Isometrie bestaande toestand


groendak

binnengebied

Isometrie ontwerp

197 passage

Isometrie ontwerp


ontpit binnengebied

groene ‘corridor’

Isometrie lange termijn transformatie

198

tunnel

Isometrie lange termijn transformatie


schets ontwerp

Referentie binnengebied

199

Foto: Serpentine Paviljoen Zumthor Londen, 2011 ©BS

Foto: Napoli Italië, 2011 © BS


200

‘78

B


Case2 Parkbalk op pilotis Kolonel Bourgstraat 105+105a Schaerbeek & Evere 4 x 2.900 m2 = 11.600 m2 Situering De gebouwen zijn gelegen in een strip langs de Kolonel Bourgstraat. De kantoren werden ontwikkeld langs deze invalsweg naar Brussel vanwege de goede autobereikbaarheid. Ondertussen zitten de wegen echter elke dag vast en zijn de gebouwen erg verouderd. De ruimere context wordt gekenmerkt door de complexen van de Vrt-Rtbf omroep. Er werd in opdracht van het Brussels Gewest een visie ontwikkeld op het hele gebied. Het plan voorziet een halvering van de invalsweg, waardoor veel extra groenruimte ontstaat. Verder werd uitgegaan van de financiële haalbaarheid per fase. Een groot gedeelte van resterende groene ruimte wordt nog bebouwd. Op de aanpalende KMO zone komt een nieuwe ontwikkeling met stedelijke productie en wonen. Ondertussen werd ook bekend dat de Vrt overweegt om de site te verlaten. De Vrt is één van de grote grondbezitters in het gebied is. Dit creëert nieuwe mogelijkheden. Masterplan Het masterplan borduurt voort op die basis, maar legt andere accenten. De prioriteit wordt gelegd bij het ecologisch netwerk van vanaf Sint Stevens Woluwe langs de versmalde invalsweg tot aan de Middenring en het groengebied van de Vrt-Rtbf reikt. Dit wordt versterkt tot één groot productief park. In het boslandschap blijven bepaalde ruimtes open voor diverse activiteiten, zoals sport, waterbuffering, stedelijke landbouw,… Verder wordt er enkel gewerkt met herbestemming en transformatie van reeds bebouwde zones. Op de locatie van de studio’s van de Vrt komen serres voor stedelijke landbouw. Van de vier gebouwen van deze case wordt er één strategisch verwijderd in functie van het ecologisch netwerk. De straat wordt daar ook doorgeknipt.

Programma Gezien de hoge woningnood in het Brussels gewest is het logisch dat de herbestemming in functie daarvan gebeurt. Daar horen ook voorzieningen bij zoals kinderopvang en scholen. Een woonprogramma gaat breed en bevat naast reguliere woningbouw ook studentenhuisvesting of zorgwoningen. Ook in Brussel treedt er een vergrijzing op van de bevolking, die wel gecompenseerd wordt door een vergroening. In deze case testen we geclusterde zorgwoningen. Concept De gebouwen zijn noord-zuid georiënteerd. Eén gedeelte is gericht naar het zuiden en de stedelijke boulevard met nieuwe groenzone. Het andere gedeelte is georiënteerd naar het noorden. Door de bestaande middenkern worden de gebouwen in twee gedeelten verdeeld, waardoor een opdeling in reguliere woningen niet mogelijk is. Daarom werd gekozen voor geclusterde zorgwoningen, opgebouwd volgens een modulair systeem. Dit is gebaseerd op het Nederlands systeem. Met twee modules wordt gesproken over een verzorgingshuisbed met eigen badkamer en keuken. Deze kan dan verkleind worden naar een verpleeghuisbed. Aan de zuidzijde zijn een aantal gemeenschappelijke ruimtes voorzien met terrassen. In de sokkel is plaats voor een apotheek of fysiotherapeut. Om extra m2 te voorzien om het project financieel rendabeler te maken, wordt over de drie overige gebouwen heen een balk geplaatst met een aparte ontsluiting. Door dit volume bovenop de bestaande volumes te plaatsen, moet er geen extra grondoppervlakte verhard worden.

201

figuur: groene vinger


202


203


0

100

204


205

nieuwe ontwikkeling stedelijke productie wonen

stedelijke landbouw

ex-VRTsite serre

te transformeren kantoren

ecologische parkverbinding

stedelijke boulevard


woning

woning

woning

zorgwoning

zorgwoning

zorgwoning

zorgwoning

zorgwoning

zorgwoning

apotheek / fysiotherapeut

parking 206

Snede ontwerp

0

5


Plan bestaande toestand

zorgwoning

berging

verplegers

keuken

207

Plan ontwerp


Isometrie bestaande toestand

208

Isometrie bestaande toestand


groenlink i.p.v. verwijderd volume

nieuw volume

Isometrie ontwerp

209 doorgeknipte straat

Isometrie ontwerp


210


Foto: impressie La Vecquerie, Saint Nazaire © Lacaton & Vassal, 2G N.60

Foto: Hotel Vriendschap in Oekraïne

Foto: BASF in Berlijn © BS

211 Foto: Staatsdepartement voor verkeer, Tbilis


212

T


Case3: Unité d’habitation Genèvestraat 4 – Evere 19.333 m2 Situering Het gebouw is gelegen langs de Léopold III-laan, die vanaf de Middenring tot aan de Luchthaven van Zaventem loopt. Langs deze as werden in het verleden veel kantoorcomplexen gebouwd. Vele kantoren staan leeg omdat ze verouderd zijn, en omdat de locatie niet optimaal ontsloten is door openbaar vervoer. Er staan echter een groot aantal projecten op til: de ontwikkeling van Josaphat, het nieuwe Navo-hoofdkwartier en bijhorende tramlijn 62 die op termijn tot aan de luchthaven wordt doorgetrokken. Naast het gebouw staan 2 gelijkaardige gebouwen. Nr 10 wordt gerenoveerd. Ook voor nr 4, dit gebouw, bestaan er plannen. De nieuwe ontwikkelingen zorgen voor een nieuwe dynamiek. Masterplan Na een gedetailleerde lezing van de omgeving valt op dat de site het eindpunt vormt van een groene vinger die loopt vanaf Zaventem, achter de voormalige Navo-gebouwen heen, over het kerkhof van Schaerbeek-Evere-Brussel, door het sportcomplex van Evere en door de ‘tuinbouw’ wijk tot aan de Genèvestraat (zie kaartje). In het masterplan concept stellen we voor om deze groene vinger te versterken en door te trekken over de huidige dakparking van de supermarkt heen, door het gebouw tot aan de andere straatzijde. Daardoor verandert de context van het gebouw volledig van een geïsoleerde building langs een invalsweg naar een schakel die de link legt met de groene vinger.

Programma Brussel verwacht 200.000 extra inwoners. Aan de rand van het Brussels Gewest en in de Vlaamse rand bevinden zich vele leegstaande kantoren, vaak in een groene context. Nieuwe kantoren willen vooral inzetten op de centrale & dynamische stedelijke kantoorgebieden. Daarom zijn de kantoren in de rand ideaal voor reconversie om de extra woondruk op te vangen. Door het doortrekken van de groene vinger verandert de context van dit gebouw structureel en komt deze site zeker in aanmerking voor een woonprogramma. Concept Uit de grote structuur worden twee delen weggehaald: de verdieping aansluitend op het groendak wordt opgemaakt als nieuwe entrée en bovenaan wordt een extra dakterras in de hoek aangelegd met zicht op Brussel. Het gebouw heeft een diepte van 21 m, de kolommen staan op een afstand van 8 m van elkaar. Er zijn drie circulatiekernen die telkens aan het uiteinde van het plateau gelegen zijn. Een woningenconcept zoals bedacht door Le Corbusier in Unité d’habitation, past prima in deze context: appartementen worden als duplexen rond een gang gepositioneerd, zodat er slechts elke drie verdiepingen een gang nodig is. Aan de bovenzijde van het complex komt een skybar met uitzicht op de skyline van Brussel en bijhorend health-centrum. Op de verdieping eronder wordt ruimte voorzien voor ateliers en ruimte voor opstartende creatieve bedrijven. In de sokkel blijft ruimte voor voorzieningen zoals een supermarkt, crèche en parking. Een kleine school sluit aan bij de nieuwe groene ruimte die zich over de parking heen plooit.

213

figuur: groene vinger


Snede ontwerp

skybar zwembad

fitness atelier

duplex

duplex duplex

duplex leslokaal

leslokaal

parking supermarkt / crèche 0

214

5

10


10 5 0

Plan ontwerp

Plan bestaande toestand

215


parking op dak van supermarkt

uitloop groene vinger

isometrie bestaande toestand

216

isometrie bestaande toestand


skybar

pool

groenlandschap bovenop parking

isometrie ontwerpend onderzoek

open verdieping 217

isometrie ontwerpend onderzoek


Schets ontwerp

218


Foto: Unité d’habition in Berlijn © BS

219


220

‘89

T


Case4 Landschapsgrid Excelsiorlaan 39 – Zaventem 1.680 m2 Situering De Keiberg ligt in het oksel van de Ring rond Brussel en het verlengde van de Léopold III laan (A201). Het werd in het verleden ontwikkeld als een typische kantoorverkaveling op een autolocatie, in de nabijheid van de luchthaven. De Ring van Brussel is ondertussen toegeslibd en de locatie is niet goed bereikbaar en is bovendien slecht verbonden met het centrum van Brussel. De site zelf is als een lus aangesloten op de omgeving en staat volledig op zichzelf. De paviljoenen en gebouwen zijn verouderd en de oppervlaktes zijn vaak beperkt, ofwel overdreven groot. Het gebied wordt gekenmerkt door een zeer monotoon ruimtegebruik, namelijk enkel kantoren. Masterplan De Keiberg kent grofweg 4 problemen: 1. een geïsoleerde ligging & slechte ontsluiting; 2.monotonie op het eerste zicht; 3. een lage dichtheid; 4. een lage (beeld)kwaliteit. Het masterplan zet in op de landschappelijke context en maakt verbindingen zodat er een nieuw landschappelijk grid ontstaat. Voor het landschappelijk grid worden parkings getransformeerd, weggenomen of verplaatst. De nieuwe ontsluiting gebeurt hoofdzakelijk via hoogwaardig openbaar vervoer, o.a. tram 62, en fiets. Een ecoduct maakt de verbinding over de Ring naar Zaventem centrum. In dit landschappelijk grid worden bouwblokken aangeduid, die elk kunnen transformeren naar een hogere dichtheid, al dan niet met behoud van de bestaande gebouwen. Programma Brussel kent een grote demografische groei. In de Vlaamse Rand en zeker in Zaventem staan heel wat kantoren leeg. Bovendien veroorzaken deze kantoren in de Rand structureel files. Zaventem behoort tot het ‘feitelijk daily urban system’ van Brussel, het metropolitane gebied met van elkaar afhankelijke programma’s. Het ligt dan ook voor de hand dat een groot gedeelte van deze leegstaande kantoorgebieden, die vaak in een groene context leggen, getransformeerd worden in kwalitatieve woongebieden om deze metropolitane bevolkingsgroei op te vangen. Bovendien zou het ook voor veel Vlamingen praktischer zijn om dichtbij hun werkgever in Brussel te kunnen wonen. Een massieve investering in woongebieden in de Vlaamse Rand dringt zich op.

Het is van belang om in te zetten op het multifunctionele karakter van deze ontwikkelingen zodat woon- en werkomgevingen gemengd worden. Deze nieuwe ontwikkelingen hebben ook nood aan voldoende lokale voorzieningen zoals supermarkten, kinderopvang, scholen, e.d.. Concept We illustreren de transformatie van een bouwblok dat in het landschapsgrid gelegen is a.h.v. het paviljoentype, waarbij we specifiek onderzoeken welke herbestemming mogelijk is met behoud van de bestaand constructies. Een groot aantal van deze gebouwen staan leeg. Het paviljoentype komt vele keren voor op de Keiberg in twee verschijningsvormen. In deze studie is één van deze twee vormen uitgekozen. Het bestudeerde type komt 10 keer voor, de andere verschijningsvorm 18 keer. Paviljoen 203 is een type prefabgebouw, dat bijzonder rationeel opgebouwd is met bouwelementen op een raster van 6 op 6 m. Aan de achterzijde loopt een groene structuur, die tussen de gebouwen doorgetrokken kan worden, zoals een groene kam. We voegen zowel aan de voor- als achterzijde hogere volumes toe. Aan de achterzijde komen woningen met een mooi uitzicht op het groen. Langs de voorzijde is een gelijkaardig of een meer gemengd programma in te beelden. De bestaande gebouwen worden omgebouwd tot opslagruimte, parking, stedelijke productieruimte of atelier. Door te zoeken naar dergelijke functies is extra isolatie niet noodzakelijk. Bovenop de gebouwen passen serres voor stedelijke landbouwproductie. Door een gelijkaardige transformatie op de andere paviljoenen toe te passen kan een groot gedeelte van de Keiberg transformeren. De andere gebouwen vereisen meer maatwerk. 221


0

50

222


223


kantoor

opslag

inkom atelier

parking

Plan bestaande toestand

fietsenstalling

224

crèche

0

5

Plan ontwerp


0

5

parking

landbouwserre

crèche

parking

Snede ontwerp

kantoor

kantoor

woningen

atelier

woningen

woningen

woningen

woningen

woningen

woningen

woningen

woningen

woningen

225


parking groencorridor

isometrie bestaande toestand

nieuw volume woningen

serre

landschap

226

isometrie ontwerp

crèche

parking

commercieel gelijkvloers


227

schets ontwerp


Interview F. Masil,T. Dumortier, P.Verdussen Project Livornostraat Burco heeft een kantoor in de Livornostraat getransformeerd tot woningen. De betrokken architect, Philippe Verdussen, geeft drie aspecten ter afweging alvorens over te gaan tot transformatie tot woningen. Ten eerste is het van belang of het stedenbouwkundig kan. Wat is de mobiliteitscontext? Is er voldoende groen? Ten tweede moet het technisch mogelijk zijn. Kunnen de kernen behouden blijven? Wat is er mogelijk met de gevel? Kan het duurzaam worden? Wat met de EPB? Een grondige verbouwing wordt beschouwd als een nieuw gebouw.Voldoet het aan de brandweervoorschriften? Blijft het betaalbaar? Ten derde moeten er goede appartementen kunnen worden gemaakt, met bijvoorbeeld terrassen, een gevel met het uitzicht van een nieuwbouw,… Het project aan de Livornostraat is niet zo goed gelegen, want het ligt in de tweede linie, achter de Louisalaan. Daarom was het zeker niet optimaal om de kantoorfunctie te behouden. Eén gebouw was gebouwd in de jaren ’80, het andere in ’60. In de jaren ’60 werd er gebouwd met meer reserve. Daarom heeft de constructie meer draagkracht. Akoestiek was toen wel nog niet helemaal aan de orde. Tegenwoordig zijn er nieuwe akoestische normen. In de jaren ’80 moest alles zuiniger. De constructies zijn dan veel preciezer gedimensioneerd. 40 jaar later waren de twee gebouwen een ramp. Ze waren volledig afgeleefd en hadden geen technische waarde. Ze vroegen zich af wat ze ermee konden doen.

228

De fiscaliteit van een renovatie is interessanter omwille van de 6% btw t.o.v. 21% btw. De kostprijs is ongeveer gelijk als een nieuwbouw, maar als het meezit toch 100 à 150 €/m2 lager. Als de kernen gewoon opnieuw kunnen worden gebruikt, is dat een groot voordeel. Extra kernen maken het direct een stuk duurder. Ook de duurtijd van de werf kan een belangrijke impact hebben. Als je renoveert moet je geen tijd reserveren voor de afbraak en constructie van de ruwbouw. Het ontwerp is heel eenvoudig. Rond de kern werden 2 of 4 appartementen geschakeld. Op het 6de is er een penthouse. Op het gelijkvloers kan zowel een kunstgalerij of commerciële functie. Het lijkt eenvoudiger dan het is, want in feite was er een scheidingsmuur tussen de twee initiële gebouwen. Gelukkig kwamen de hoogtes van de verdiepingen overeen.

Reconversie Er zijn gewoon niet zoveel nieuwe gronden meer. Reconversie & afbraak wordt de normale zaak van denken. De kantoormarkt is dood. 2010 was de totale omkanteling. De architect deed tot 2010 90% kantoren en 10% woningen, nu is dat bijna 100% woningen. De mentaliteitswitch zal 2 tot 7 jaar duren. In het algemeen is er 2 à 3 jaar nodig om de waarde te verlagen, maar het kan evengoed 6 à 7 jaar vragen. De groene markt is een kans De energiewetgeving is een kans om terug dynamiek te brengen. In één van hun projecten werd het verbruik met 60% verminderd en mensen zijn zeer gevoelig voor dit soort zaken. Er is sprake van ‘de groene markt’. Een pluspunt zou een positieve taxering vanwege de overheid zijn. Nu gebeurt er niets, want met de crisis zijn mensen met andere zaken bezig. Het is nu mogelijk om een huurprijs door onderhandelingen 30% te doen dalen! Knelpunten De bezettingsgraad van een gebouw kan een transformatie bemoeilijken (verschillende eigenaars of huurders). Dat heet dan gedeeltelijke leegstand. 1 huurder is ideaal. Een gemengd programma is moeilijker bij kleine gebouwen, het vraagt om een bepaalde schaal. Mede-eigendom is moeilijker te organiseren, maar het gaat. De toegangscontrole kan opgelost worden met elektronische badges. Ze hebben dat toegepast bij de hoofdzetel van Eurocart op de Louisalaan. Andere mogelijke knelpunten zijn de RRU (o.a. licht & oppervlaktenormen), de EPB, de akoestische normen, de brandweer, de kantoor- en woningennormen in relatie tot de verdiepingshoogtes. Mogelijke referenties • transformatie ouder RTL gebouwen • KBC Arendberg Cerclaas in de stormstraat • KTA aan Koekelberg

“Er zijn drie aspecten ter afweging alvorens over te gaan tot transformatie tot woningen. “ F. Masil, directeur BURCO T. Dumortier, managing director BURCO P.Verdussen, architect & directie Archi2000 op 9.11.2011 te Brussel


Interview Herwig Teugels 3 organen Er zijn 3 organen: 1.Vlaamse gemeenschap (VG); 2.Gemeenschappelijke gemeenschapscommissie (GGC - meeste voorzieningen OCMW); 3. Commission communautaire française (COCOF). Terminologie Woonzorgwoningen zijn kamers van 28m2. De norm is 65 m2 per persoon. Er is dagverzorging. Aanleunwoningen zijn serviceflats, maar deze laatste term heeft een negatieve connotatie gekregen, omdat de betaalde diensten vaak niet worden geleverd en het is vaak heel duur. Serviceflats worden afgeschaft door een nieuwe wetgeving. Daardoor moeten ze ook niet meer als residentie worden herkend, maar kan het ook per cluster. Oppervlaktenormen In Vlaanderen (VG) geldt 16m2. Dat is het minimum in Vlaanderen, zonder sanitair.Voor de GGC is het 15m2 en de COCOF 15m2. Voor twee persoonkamers is het bij VG 14 m2 per persoon, bij GGC en COCOF 11m2 per persoon. Dus de kamers moeten in Vlaanderen groter zijn, daardoor is er vanuit de ontwikkelaars minder vraag naar en gaan deze eerder met andere overheden in zee. Bestaande beleidsplannen & studies Er zijn een aantal beleidsplannen opgemaakt. Brussel heeft twee zones: prioritaire & niet-prioritaire. Deze zijn opgedeeld in 33 woonzorgzones, waarop termijn een gelijkwaardige zorg- en dienstverlening zou moeten zijn voor alle ouderen. Nu is dat niet het geval: er zijn vooral residentiële voorzieningen in de meer begoede buurten (vnl. het zuiden), maar minder in het noorden en het centrum [en dat is specifiek de zone waar veel Vlamingen verblijven]. Bouwtijd Vijf jaar is nodig voor de opstart van een project. Dan duurt de realisatie gemiddeld drie jaar. Een knelpunt is de afgifte van stedenbouwkundige vergunningen in Brussel. Dit duurt te lang. Trends De vraag naar woonzorg stijgt minimaal, want Brussel is een vergroenend gewest. Serviceflats zijn wel een knelpunt want ze hebben een slechte reputatie, ze kosten veel voor weinig diensten. We moeten afstappen van de grote complexen en een nieuwe visie uitwerken., zodat ook kleinschalige projecten mogelijk worden. We moeten intergenerationeel gaan wonen. De site moet gevestigd worden waar er leven is en de mensen moeten zo lang mogelijk

zelfstandig kunnen wonen. De regelgeving rond assistentiewoningen wordt in 2012 verwacht Publieke ruimte - toegankelijkheid Een groot knelpunt in Brussel is de aanleg van de straten en drempels. De toegankelijkheid in het algemeen is van belang. Ideaal zijn bijvoorbeeld badkamers en een kleine berging, waar de muur later kan worden uitgeslagen. Een gang van 1,60m is ook te smal. Regelgeving VIPA financiële haalbaarheid van reconversie Bij nieuwbouw normaal geldt een subsidie van 60% door de overheid en wordt 40% door de privé betaald. Bij renovatie wordt van de 60% maar 75% gesubsidieerd.Vipa rekent met 1385 €/m2. Duurzaamheid We moeten bijvoorbeeld inzetten op modulaire woningen en zolang mogelijk thuis zelfstandig wonen. Bij ons zijn een rustoordbed en een rvt even groot. (25-28m2). In Nederland komt dat overeen met een verzorgingshuisbed en een verpleeghuisbed. Daar is de eerste 48m2 en de tweede 24m2 groot. Dat is een modulair systeem. Een verzorgingshuisbed kan dus verkleind worden naar een verpleeghuisbed. In een verzorgingshuisbed eb je wel een gevoel van eigen woning, keuken, badkamer. De categorieën gaan van zeer zelfstandig naar volledig afhankelijk (O,A,B,C). O en A moet zoveel mogelijk sfeer hebben van een ‘thuis’; ouderen moeten zo lang mogelijk thuis worden ondersteund en verzorgd. Indien dat niet meer mogelijk is, kan de verzorging binnen de site van een rusthuis plaatsvinden. Dat is sociale duurzaamheid. Lopende studies 1.studie bevraging woonvormen Er loopt een bevraging met individuele interviews en focusgroepen naar ouderen die in alternatieve woonvormen wonen. Aanleiding is o.a. de onbetaalbaarheid van de huisvesting. In een armoedewijk wordt er rekening gehouden met het % armoede. 2.ruimtelijke vertaling van de typologieën Een architectenbureau maakt een ruimtelijke vertaling van de woonvormen tegen juni 2012.

Directeur Kenniscentrum woonzorg Brussel op 18.11.2011 te Brussel

229


Interview Kurt Herregodts Cases De VMSW heeft reeds verschillende transformaties van bestaande panden toegepast.Vaak konden op die manier meer wooneenheden worden gerealiseerd, dan door een nieuwbouw, omdat dan niet meer hetzelfde volume kon gerealiseerd worden. Soms speelde ook de esthetische erfgoedwaarde mee als drijfveer tot renovatie. Als het gebouwen betreft zonder symboolwaarde wordt de toestand van het gebouw bekeken. We vragen ons dan bijvoorbeeld af of het karkas van de constructie goed of aanpasbaar is tegen een aanvaardbare kostprijs? Voorbeelden van transformatieprojecten zijn een school te Buggenhout, de Bloemmolens Dewulf te Brugge, school 4 te Leuven, een hoeve te Stokkem een groot rusthuis, de kousenfabriek in Leuven en een schooltje in Mol. Financieel aspect De relatie tussen de huurprijs en de bouwkost is sinds 2008 zo goed als nihil. De huurprijs van sociale woningen wordt gebaseerd op het inkomen van de huurder. Dat is dan 1/55 van het inkomen, met nog correcties naar beneden.Vroeger gebeurde de huurprijsberekening op basis van de kostprijs. Daarom is de haalbaarheid ifv de bouwkost in het bijzonder van belang. Gelet op de vaak zeer hoge kostprijs van reconversieprojecten, is een kostenbaten-analyse in deze projecten noodzakelijk. Met de huidige financiering (NFS2) krijgt de SHM een renteloze lening op 33 jaar. Per schijf van 25.000€ betaalt zij ongeveer 63€/md af. Maar de huurprijs ligt bij nieuwe projecten veel lager dan de afbetalingskost. Concreet kan het betekenen dat de huur 270€ bedraagt, en dat de bouwmaatschappij dan nog 450€ afbetaling heeft voor 33 jaar. Het verschil in uitgaven en inkomstenn (op het totale patrimonium op jaarbasis) wordt bijgepast door de Gewestelijke Sociale Correctie. Deze gaat uit van genormaliseerde uitgaven + forfait voor personeel, ... 230

Het voortraject bij reconversie vraag meer tijd dan bij een ‘normaal’ project: financieel, architecturaal, stabiliteit, epb... Dit is niet evident, en de know-how bij een lokale SHM ontbreekt soms. Het probleem is dat het barema voor een ontwerper vaak te laag is om een degelijk voortraject te lopen.

In de koopsector is de financiering minder een probleem, want hier geldt het principe ‘alle kosten worden in de verkoopprijs gestoken, maar ook niet meer dan dat.’ De financiering van de huursector is geregeld via NFS2, waarin maxima worden berekend: bij grondaankoop, opbouw en studiekosten. De 0%-rentelening wordt gegeven tot aan die maxima. Wanneer een SHM daarboven gaat moet zij dat extra gedeelte zelf ophoesten. Het is jammer dat er geen communicerende vaten tussen de verschillende onderdelen bestaan. Een voorbeeld is een SHM die voor een project een extra onderzoek naar kostprijsbeperkend bouwen wenst te laten uitvoeren door de ontwerper. Dat verantwoordt meer studiekosten, want later minder opbouwkosten. Hetzelfde geldt voor hergebruik. Het ereloonbarema wordt nu berekend op basis van bouwkost, maar een intelligent ontwerp reduceert potentieel de bouwkost. Prijs grond Normaal wordt de prijs bepaald op basis van de officiële schattingsprijs. Dit is een nadeel als de grond duurder wordt verkocht, maar toch nog rendabel zou zijn in het kader van de financiering. Er zijn twee uitzonderingen op dit systeem: recht van voorkoop en verkoop van een sociaal woonproject dat een projectontwikkelaar zelf bouwt en verkoopt aan de SHM in het kader van het Grond-& Pandenbeleid (in natura). Het recht van voorkoop gebeurt op basis van de compromisprijs. Het recht van voorkoop bestaat op territoriaal en functioneel niveau. Maar dit wordt eigenlijk bijna niet uitgeoefend. We zien de projecten in natura stilaan op gang komen. Knelpunten • de ontwerpers [niet voldoende budget, of know-how] • monumentenzorg [te strikt beleid] • stedenbouw [te strikte voorschriften] • restrictie studiekosten • prijs grond • bouwfyische kwaliteit [bv de diepte] • algemene configuratie • toegankelijkheid • woonkwaliteit [akoestiek, epb, brandveiligheid, normen / m2] Directeur VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociale Woningbouw) op 25.11.2011 in Brussel


Interview Domien Szekér Cofinimmo is het belangrijkste Belgische vastgoedbevak. Cofinimmo bezit voor 3 miljard euro aan gebouwen, waarvan ongeveer de helft bestemd is voor kantoren, een derde voor de zorgsector en het overige voor distributievastgoed (horeca en verzekeringsagentschappen). Het overgrote deel van de Belgische kantoorportefeuille bevindt zich in de omgeving van Brussel en Antwerpen. Domien Szekér is Head Project Management. Hij is de hoofdverantwoordelijke voor de bouwprojecten binnen Cofinimmo. Hij is er al 18 jaar actief en is architect van opleiding. Rusthuizen en zorgvastgoed Cofinimmo bouwt en financiert momenteel enkel rusthuizen voor de privésector; vandaag is de vennootschap in deze sector actief op de Belgische en Franse markt. Dat gaat veel sneller dan in de gesubsidieerde sector waar men eerst jaren moet wachten op goedkeuring en moet voldoen aan strenge eisen. Die wachtlijsten vertragen projecten dusdanig dat ze soms al achterhaald zijn qua architectuur en technieken vooraleer ze afgewerkt zijn. Bij rusthuizen is de brandveiligheid bepalend gezien de wetgeving veeleisend is voor dergelijk gebouw wegens hogere risicofactor. De verkeersdruk is slechts een theoretisch probleem. Rusthuizen krijgen weinig bezoekers en het aantal personeelsleden is relatief beperkt voor de grootte van het gebouw. In de Kolonel Bourgstraat bij Brussel zijn er bijvoorbeeld twee reconversieprojecten van kantoorgebouwen naar rusthuizen gepland (niet door Cofinimo), met name de voormalige hoofdzetels van verzekeringen CB en Mobistar. Kantoren Het kantoorgebouw van Cofinimmo op de hoek van de Wetenschapsstraat en de Belliardstraat in de Europese Wijk van Brussel, wordt afgebroken. De plafondhoogtes zijn er met 220 cm te beperkt de gangen. Een tweederangs renovatie is niet wenselijk op lange termijn voor de verhuur. Het gebouw wordt volledig afgebroken en heropgebouwd. De nieuwbouw zal hoger zijn en krijgt een plaza met groenruimte erbij op straatniveau. Gemengde functies Verschillende programma’s in één gebouw voorzien is niet vanzelfsprekend. Het stelt specifieke eisen qua toegang, veiligheid en standing. Cofinimmo scheidt woon-en werkfuncties liever gebouw per gebouw, dan elk gebouw te voorzien van een gemengd programma. Het is overigens niet echt

realistisch om in de drukke Belliardstraat appartementen te voorzien. Reconversie naar wonen In het project Livingstone, gelegen aan de rand van de Europese Wijk in Brussel, wordt een kantoorgebouw omgevormd naar 120 appartementen. Oorspronkelijk, in de jaren ’60, was er al een woongebouw dat op de grens met de kantoorzone ligt. Het Brussels Gewest is altijd blij als een kantoorgebouw wordt omgevormd tot een woongebouw, zelfs als het in kantoorgebied is gelegen. Zone luchthaven Consultants- en IT-bedrijven zijn dikwijls gebaat bij een ligging dichtbij de luchthaven en bij veel parkeerplaatsen voor de bedrijfswagens van werknemers. In de zone van de luchthaven mogen meer parkeerplaatsen voorzien worden dan in Brussel. Keiberg Rond het jaar 2000, waren de kantoren op de Keiberg nagenoeg volledig verhuurd. In Diegem staan de huurprijzen al alng onder druk (tot 100 à120 €/ m²).Voor die prijs kan je moeilijk een zware renovatie doen. Relooking is wel mogelijk en volstaat dikwijls om huurders te vinden. Het is een perifere markt die meer gedifferentieerde kwaliteit aanbiedt. In Vlaanderen wordt overigens geen kantoorbelasting geheven, terwijl dat in Brussel wel het geval is. Zuidelijke rand van Brussel Er is veel leegstand van oude gebouwen in Anderlecht en aan het station Brussel Zuid. Drogenbos is moeilijk bereikbaar met het openbaar vervoer. Antwerpen In de regio Antwerpen zijn veel kantoren buiten de stad gelegen. Bedrijven uit de maritieme sector en uit Nederland verkiezen dikwijls Antwerpen boven Brussel. “De

gemeente is altijd blij als een kantoorgebouw wordt omgevormd tot een woongebouw, zelfs als het in kantoorgebied is gelegen.”

Cofinimmo op 15.12.2011 in Sint-Lambrechts-Woluwe bij Brussel

231


Interview Lieven Boelaert & Jean Luc Mahieu Brik is een samenwerking met de universiteiten en hogescholen die reeds 12 jaar bestaat. Ze heeft 35 gebouwen met 450 kamers voor 700 studenten in beheer. De gebouwen die Brik niet in haar bezit heeft, huurt ze direct van de eigenaar onder langetermijncontracten. Die verhuurt ze dan zelf onder aan de studenten. Noden De Nederlandstaligen hebben 1.000 extra kamers nodig. De Franstaligen hebben er 5.000 extra nodig. De nood is groot. Er dreigt een tekort in Brussel. Een kwart van de studenten huurt een ‘kot’, een studentenkamer. De kwaliteit en de prijs zijn belangrijk. Er zijn meer en meer buitenlandse studenten die slechts voor een semester in Brussel komen studeren.

232

Markt onder druk De aankoopprijs van nieuwe gebouwen voor nieuwe kamers is een struikelblok. Particulieren investeren minder in de verhuur van studentenkamers. Grote eigenaars haken af omdat het niet rendabel is door de jaarcontracten met grote turnover en intensief onderhoud. Huurders verwachten een soort hotelservice waarbij ze zelf geen reparaties of veel onderhoud uitvoeren. Door de huidige verzadiging van de kantoormarkt, raken ontwikkelaars nu meer geïnteresseerd in gebouwen die geschikt zijn voor de residentiële huursector. Zij mikken op het groeiend aantal studenten, ex-pats en ouderen. De aankoopprijs van die gebouwen stijgt daardoor en maakt het momenteel praktisch onmogelijk om nog gebouwen aan rendabele prijzen te kopen. Mensen huren nu minder en kopen eerder een woning. Het verhuren van studio’s voor ex-pats en van service flats is meer rendabel. Ze zijn groter en kunnen duurder worden verhuurd. Er bestaat geen systeem van sociale studentenkamers in België. In Gent en Antwerpen ligt de verhuurprijs opmerkelijk hoger dan in Brussel. Men spreekt van een ‘gap’ tussen Brussel en Vlaanderen. Het is niet te verwachten dat dit prijsverschil snel zal verdwijnen. Strategie Nieuwe studentenkamers liggen best niet verder dan 500 meter van voorzieningen zoals winkels en op maximum 1.500 meter van de campus.Vooral de gemeente Etterbeek, Elsene en de vijfhoek van Brussel zijn interessant voor studenten. Een studentenresidentie omvat best 50 à 70 units

van maximaal 25 m². Anders wordt het te duur. In de zorgsector kan de oppervlakte per unit oplopen tot 28 m². Tijdelijke herbestemming Tijdelijke herbestemming is een realistische mogelijkheid voor leegstaande kantoorgebouwen. De huurders kunnen zelf gedeeltelijk instaan voor de inrichting van de kamer in ruil voor een lagere huurprijs. Opengaande ramen zijn nodig voor verluchting van de kamers.

“Er zijn tussen de 6.000-19.000 extra studentenkamers nodig in Brussel” ULB In Brussel studeren 70.000 studenten, waarvan 22.000 aan de ULB. Voor de ULB alleen is er een nood van 6.000 studentenwoningen.Volgens de infrastructuurmanager zou dit aantal geëxtrapoleerd kunnen worden voor BXL en dan komt het op ongeveer 19.000. De ULB gaat niet zelf bouwen, maar zoekt partners om deze voorraad te ontwikkelen. De universiteit bezit zelf geen lege gebouwen, maar heeft nog wel lege terreinen op de campus beschikbaar waar nieuwe projecten op ontwikkeld kunnen worden. De ontwikkelaar krijgt een erfpacht van 27 tot 99 jaar, waarna het gebouw terug eigendom wordt van de ULB. Als voorwaarde moet 25 % van de studentenkamers verhuurd worden aan sociale tarrieven. Actueel zijn er twee types van studentenkamers op de campus. Ofwel zijn het individuele woningen met een kamer een kitchenette en een toilet, ofwel collectieve woningen van ongeveer 8 kamers met een gemeenschappelijke keuken. Deze laatste variant wordt verkozen, want zo hebben de studenten een sociaal leven.

LB: BRIK op 18.01.2012 te Brussel JLM: Infrastructuurmanager ULB op 09.02.2012 Brussel [zie ook http://www.ulb.ac.be/dscu/colloquelogement/accueil.html]


Interview Veerle Van Rie Leegstandstax De leegstandstaks wordt wel degelijk geïnd door het Vlaams Gewest. In de meeste gevallen gaat de eigenaar tegen de registratie van het pand op de lijst van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten in beroep, zelfs als het gebouw effectief onderbenut is. Hierdoor gebeurt de feitelijke inning een pak later dan de oorspronkelijke registratie. De financiële middelen die door deze taks ter beschikking komen van de overheid waren oorspronkelijk bedoeld om verwaarlozing en verkrotting tegen te gaan. Het geld gaat onder meer ook naar het fonds waaruit o.a. Brownfield projecten gesubsidieerd worden. De meeste gebouwen die nu op de lijst staan zijn echter in kwalitatief goede tot zeer goede staat. Gemeenten kunnen aanspraak maken op twintig procent van de geïnde leegstandsbelasting op voorwaarde dat zij de inventaris jaarlijks tijdig opmaken. Gemeenten kunnen dit budget o.a. inzetten voor de herinrichting van het openbaar domein. Keiberg Eén van de bedrijvenzones die op grondgebied Zaventem het meest getroffen wordt door leegstand is de Keiberg. Het gemeentebestuur werd reeds eerder aangesproken door de verhuurders met vragen naar voorzieningen voor duurzame mobiliteit. Oudere bedrijvenzones werden veelal ingericht zonder voetpaden en fietspaden, iets wat de dag van vandaag niet meer denkbaar is.

Zaventem Het gemeentelijk structuurplan is in opmaak, dit is een langdurig proces dat o.a. onderhevig is aan andere hogere planningsinitiatieven. De vraag naar woningen is hoog. Er wordt regelmatig vastgesteld dat bestaande ééngezinswoningen in kleinere woongelegenheden worden opgedeeld, al of niet met de nodige vergunningen. Bestaande kantoorgebouwen in woongebied omvormen naar woning ligt gevoelig omdat dit de verstedelijking zou versnellen. Een vernieuwend en innoverend beleid dat flexibel en snel kan inspelen op de reële ruimtevragen is hoogstnoodzakelijk. Daar waar vastgoed wordt gebruikt in functie van fiscaliteit, los van reële ruimtevragen, geraakt de bouwmarkt uit evenwicht. Hoe en of de overheid hierin kan of moet sturen dat is de vraag waarop momenteel de leegstandsheffing een gedeeltelijk antwoord is.

“Wat kan er gedaan worden om de leegstand op te lossen ? Welke transformaties zijn mogelijk? Moeten we kantoren omvormen tot duurzame kantoren?”

Door het grote aanbod aan kantoorgebouwen kunnen kandidaat-huurders enorme eisen afdwingen van de verhuurders. Er wordt bvb. soms twee jaar vrijstelling van huur gegeven op voorwaarde dat langdurige huurcontracten worden aangegaan. Wat kan er gedaan worden om de leegstand op te lossen ? Welke transformaties zijn mogelijk? Moeten we kantoren omvormen tot duurzame kantoren? Een mogelijke wijziging van de bestemming van de gebouwen op de Keiberg kan enkel binnen de strikte grenzen van de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan. Ruimte voor multifunctioneel gebruik of verweving van functies is momenteel slechts in beperkte mate mogelijk. De inventaris zoals die er nu is, is gebaseerd op een onderzoek gezien van buitenaf.Vermoedelijk is de werkelijke onderbezetting hoger dan wat er geïnventariseerd werd.

233

dienst Ruimtelijke Ordening Zaventem op 09.03.2012 / 29.07.2012 in Zaventem


Symposium Zorg Het symposium werd georganiseerd door De Vlaamse Bouwmeester en VIPA [Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden].Volgende sprekers kwamen aan bod: Peter Swinnen [Vlaams Bouwmeester],Tom Lagast [projectleider Beleidsplan Ruimte Vlaanderen],Ton Verhoeven [architect Venhoeven CS en Rijksadviseur voor de Infrastructuur], Herwig Teugels [directeur Woonzorg Brussel], Myriam Deloddere [secretaris OCMW Wervik], Paul Vermeulen [architect], Jo Vandeurzen [Vlaams Minister van Welzijn,Volksgezondheid en Gezin]. Vlaams Bouwmeester De Vlaams Bouwmeester had de zorgsector in zijn ambitienota onder hoofdstuk kritische massa reeds op de agenda geplaatst. Hij pleit er voor een overkoepelende benadering die de zorg als maatschappelijke opportuniteit beschouwd en noemt het een urgent stedelijk programma.1 Dit o.a. wil zeggen dat een nieuwe zorgprogramma een belangrijke catalysator kan zijn voor stedelijke gebieden.

Ton Venhoeven Ton Venhoeven sprak over ‘de gezonde stad: duurzaam, actief en aantrekkelijk’ en integrale ontwerpstrategieën voor gezondheid en zorg in veranderende steden. De vergrijzing en de oplopende zorgkosten dwingen ons om anders met zorg om te gaan. De eerste stap is om mensen zolang mogelijk actief te laten zijn. Dé manier voor hem om fysiek én mentaal gezond (continue interactie met de andere) te blijven is door te participeren in het stedelijk leven, vandaar komt het concept ‘de gezonde stad’, wat schril contrasteert met eerdere denkbeelden van het gezonde platteland of kust. Een principe dat dit ruimtelijk vertaalt naar de infrastructuur is ‘decentralisatie’. Dat wil zeggen dat er nog wel centrale compacte hubs in de stad worden opgericht, die dan wel van een veel kleinere schaal zijn, met daarrond allerelei kleinere spinoffs, zodat mensen eigenlijk ook zolang mogelijk thuis kunnen blijven wonen of verzorgd worden. Dit leidt dan bijvoorbeeld tot nieuwe ruimtelijk combinaties van programma’s zoals een ‘brede school’ met een gezondheidscentrum, een ‘core hospital’ en ‘wellness hotel’.

Op het symposium besprak hij 7 onzichtbaarheidsfactoren: • maximaliseer collectief wonen • voorzie in grootschaligheid • voorzie in kleinschaligheid • durf stedelijk te programmeren • verplicht markt tot maatschappelijke verantwoordelijkheid • een intelligente flexibele regelgeving • zorgzame ontwerpers voor zorgzame bouwheren De Vlaams Bouwmeester en VIPA zullen met de steun van minister Vandeurzen 5 pilootprojecten lanceren in 2012.

234

1 Ambitienota Vlaams Bouwmeester, zie website.

Organisatie: TVB & VIPA op 13.12.2011 in Noordwijk Brussel


Presentatie M. De Beule & S. Coeckelberghs De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB) helpt ondernemingen in hun zoektocht naar een bedrijfsvestiging in het Brussels Gewest.Tegelijk bouwt de GOMB woningen voor particulieren in het kader van stadsvernieuwingsprojecten. Michel De Beule, architect en stedenbouwkundige, is sinds 1998 binnen de Brusselse gewestelijke administratie verantwoordelijk voor het statistisch onderzoek en de publicatie van het Overzicht van het Kantorenpark. Analyse van de leegstaande gebouwen met oog op reconversie Volgende parameters bepalen de haalbaarheid van een reconversie van een leegstaand kantoorgebouw: de indelingsmodule, de gebouwdiepte (max. 15m?), de plafondhoogte, de eisen van de brandweer wat betreft gevelbereikbaarheid, en de positie van de vertikale circulatie. De meeste van die parameters kunnen makkelijk met luchtfoto’s geëvalueerd worden.Vooral gebouwen van de jaren ’60 en ’70 komen in aanmerking. Het zou niet duurzaam zijn om gebouwen die de laatste 10 jaar werden vernieuwd, nu reeds te transformeren. Er zijn reeds veel bouwaanvragen ingediend bij de administratie voor gemakkelijke reconversie naar woongebouwen. Meer dan 90% van die aangevraagde projecten zal over 3 à 4 jaar gerealiseerd worden. De overige leegstaande gebouwen zullen zwaardere renovaties vragen. Reconversie is sterk in de mode. Er zijn in Brussel meer woningen nodig. Kantoren kleiner dan 500m² zijn bijna altijd in woongebouwen gelegen en komen niet in aanmerking voor reconversie. Deze gebouwen zijn juist gemakkelijk te transformeren en werden daarom niet bestudeerd door de dienst planning. 700.000 m² van de leegstand in Brussel staat al meer dan 18 maanden leeg. Dat is meer dan de helft van het lege kantorenpark. 15% van de leegstaande kantoren kan gemakkelijk gereconverteerd worden naar woningen. Dat zou 1.900 wooneenheden opleveren van gemiddeld 100 m². Uit de ingeleverde bouwaanvragen leren we dat er geen gemengde projecten gepland worden bij de grote projecten. Enkel het gelijkvloers wordt soms tot handelsruimte omgevormd als deze als kantoor niet verhuurd geraakt. Een groot struikelblok voor zware renovaties is de onroerende voorheffing die niet kwijtgescholden wordt voor de duur van de werken.

235

Organisatie: BROH (bestuur ruimtelijke ordening en huisvesting) op 20.12.2011 in Noordwijk Brussel


236


3.

Conclusie

237


Conclusie Met veel plezier hebben we gewerkt aan het onderzoek ‘Nieuw licht op Leegstand’ gesubsidieerd door het Stimuleringsfonds voor Architectuur. Aanleiding van deze studie is de grote leegstand in Nederland en België en met name de leegstand van kantoren die in de periferie van de steden in de jaren ’70, ‘80 en ‘90 van de vorige eeuw zijn gebouwd. Deze gebouwen zijn gelegen in monotone uitbreidingen, waarin slecht één functie is gehuisvest. De kantoorgebouwen werden uiterst efficiënt als kantoor gebouwd en omringd door stenen parkeerterreinen. Deze gebouwen en terreinen worden nu verlaten door bedrijven met het gevolg dat een troosteloos landschap achterblijft. In deze studie hebben we een onderzoeksmethode opgezet om de leegstand te inventariseren en te waarderen op stedenbouwkundig, architectonisch en detailniveau. Daarnaast hebben we onderzoek gedaan naar de behoefte aan programma’s, welke in de leegstand kunnen worden ondergebracht; programma’s die zich richten op de behoefte aan nieuwe woon- en werkomgevingen waarin een duurzame samenleving kan ontstaan. Een samenleving die zichzelf in stand houdt en onderhoudt en die door de juiste menging van functies, leeftijdsopbouw en menging van sociale lagen de basis vormt voor een goede omgeving gedurende meerdere decennia. Menging van functies leidt tot levendigheid. Vanuit de markt is er behoefte aan omgevingen voor studenten, ouderen die behoefte hebben aan zorg en ruimte voor de creatieve industrie. Ontwikkelingen als urban farming, een zoektocht naar de autarkie van de omgeving en een grotere vermenging van wonen en werken, waardoor het woonwerkverkeer afneemt zijn actuele thema’s die zijn meegenomen.

238

In deze studie hebben we in zowel de Nederlandse als de Belgische cases leegstand gekoppeld aan de visie op de actuele programma’s. Na een uitgebreide inventarisatie van de leegstand hebben we in Nederland Amsterdam en Eindhoven als steden gekozen om cases te ontwikkelen, daar deze steden sterk verschillen in het type leegstand en karakter van de stad. In België hebben we Antwerpen en Brussel als steden gekozen, daar in deze steden de leegstand het meest zichtbaar is. In ieder van deze steden hebben we 4 tot 6 specifieke cases ontworpen en deze gerelateerd aan de programma’s van de toekomst. Het doel van de studie om tot een verbeelding van een toekomstscenario te komen was leidend om zo in beeld inzichtelijk te maken wat met de bestaande gebouwen en gebieden mogelijk is. Omdat vele studies en inventarisaties eindigen in stevige rapporten met cijfers en feiten, wilden we als architect/stedenbouwkundige/ vormgever een antwoord geven dat spreekt tot de verbeelding en bestuurders en ontwikkelaars/beleggers verleidt tot daadkracht om de verloederde omgeving nieuw leven in te blazen. Als afronding van de studie hebben we een symposium georganiseerd, waarin naast de toelichting van de studie, een inspirerend programma was waarin sprekers en een panel een discussie aangingen geïnspireerd door een aantal stellingen die vanuit de studie naar voren zijn gekomen. Conclusies uit deze discussie zijn op hierna volgende pagina’s te lezen.


Enkele aanbevelingen Hieronder worden een aantal aanbevelingen geformuleerd naar het beleid toe, die echter niet exhaustief zijn: Normen • De voorschriften naar vrije hoogtes voor woningen of kantoren zijn afgestemd op nieuwbouw, waardoor sommige panden die jarenlang als kantoor hebben gediend, bij renovatie ineens niet meer bruikbaar blijken. Bij transformatie van bestaande gebouwen, zouden deze normen flexibeler moeten kunnen worden toegepast. Stedenbouwkundig • De voorschriften van het Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel definiëren veel zaken, qua programma en bouwhoogtes. Het zou interessant zijn om dit document te herzien, vertrekkend van de feitelijke metropolitane dynamiek. Proces • Nu wordt een ontwerp vaak opgestart vanuit één actor, bijvoorbeeld de ontwikkelaar. In de toekomst wordt het belangrijker om platformen te voorzien waar verschillende actoren samen vanaf het begin het proces vormgeven. Hierbij kunnen beleidsmakers, toekomstige gebruikers, wijkbewoners,... betrokken worden. Financieel • Schoolsubsidies worden nu enkel toegekennd voor een gebouw, maar niet voor de grond. Daardoor wordt reconversie van een bestaand kantoorgebouw in een school moeilijk. •Bij woonzorgwoningen is er minder subsidie voor een reconversie,dan voor een nieuwbouw. Ontwerp • Het ereloon van de ontwerper is gebaseerd op bouwkost. Dat is niet logisch, want hoe zuiniger die omgaat met grondstoffen, hoe minder die verdient.

239


Symposium in Delft 5 september 2012 hebben we een symposium gehouden, waarin we de resultaten van de studie hebben gepresenteerd als basis voor een debat. Tijdens het debat tussen publiek en discussiepanel bestaande uit Ab van der Wiel (Ontwikkelaar De Meelfabriek), Anneleen Lagae (Coördinator Leegstand Kantoren), Harm Tilman (Hoofdredacteur De Architect) en Rens Smid (Zelfstandig raadgever), werden diverse stellingen behandeld welke uit de studie naar voren zijn gekomen. Deze stellingen zijn: I - Herontwikkeling van leegstaand vastgoed kan uitsluitend bottom-up plaatsvinden; Er dienen plannen gemaakt en aangepast te worden aan de hand van de wensen en ideeën van nieuwe gebruikers II - De rol van de architect moet veel actiever (topdown en bottom-up) III - De voorgestelde concepten zijn met de huidige transactieprijzen nog niet financieel haalbaar. Verdere afwaardering van de leegstaande kantoren moet plaatsvinden en/of er moeten waardemakers aan de plannen toegevoegd worden IV - Leegstand biedt kansen voor nieuwe programma’s V - Overheden zullen hun regelgeving (Bouwbesluit, bestemmingsplannen) moeten aanpassen om herontwikkeling van monofunctionele gebieden mogelijk te maken VI - Langdurige en grootschalige leegstand is niet alleen een financieel probleem voor de eigenaar en de gemeente, maar vormt op den duur ook een sociaal probleem

240

I-Herontwikkeling van leegstaand vastgoed kan uitsluitend bottom-up plaatsvinden; Er dienen plannen gemaakt en aangepast te worden aan de hand van de wensen en ideeën van nieuwe gebruikers De architect is gewend om te structureren en te organiseren. Dit is volgens Ab van der Wiel een wezenlijk onderdeel, maar men moet kijken wat de behoefte is. Volgens Harm Tilman zijn architecten de enigen die in staat zijn om te kijken naar programma’s; opdrachtgevers en gemeenten laten het afweten. Als architecten zich anders opstellen, kunnen ze een grote rol spelen. Het grootste probleem is het vinden van nieuwe gebruikers. Er zouden platforms opgericht moeten worden waar vraag en aanbod elkaar tegenkomen. Vanuit de zaal komt de opmerking dat opdrachtgevers over het algemeen vooringenomen zijn. Dit is een probleem. Opdrachtgevers vragen of een architect verstand heeft van een bepaald type gebouw of thema zoals herbestemming. Zo nee, dan is het kansloos voor de architect om de opdracht binnen te halen. Een ander gevaar zou eventueel kunnen zijn dat als een architect met een goed plan naar een eigenaar gaat, deze het zelf gaat doen. Vanuit de zaal komt de opmerking dat architecten in de initiatief fase zelden bezig zijn met een initiatief. Dit kan veel meer uitgebuit worden. Een mooi voorbeeld waarbij dit wel gebeurd is de Meelfabriek van Ab van der Wiel en Peter Zumthor. Creatieve ondernemingen kunnen een vliegwiel zijn. Er is een kans van slagen als iemand (een ontwikkelaar, architect) een idee heeft, initiatief neemt en er voor 100% voor gaat. II -De rol van de architect moet veel actiever (topdown en bottom-up) Jeanne Dekkers geeft aan dat de positie van de architect compleet verandert. Als architect kun je een bestaande omgeving analyseren en daar een visie op projecteren, wat zou kunnen (top-down). Maar tevens moet de architect inspelen (bottom-up) om gebruikers te prikkelen. Dus de aanpak is zowel topdown als bottom-up, het werkt van beide kanten. Door de visie te verbeelden kun je als architect de gebruiker enthousiast maken. De architect moet van de traditionele rol af. Het tijdperk van de architect die alleen een mooi plan maakt is voorbij.


Volgens Rens Smid moeten architecten op een andere manier naar herontwikkeling kijken. Ontwerpideeën zijn interessante oefeningen, maar architecten beginnen aan het verkeerde eind. Social engineering is volgens hem het kernwoord. De rol van de architect moet veel actiever. Probeer op een andere manier naar herontwikkeling te kijken. Start niet met het maken van een mooi ontwerp, maar vraag je af wat mensen nu willen met een gebouw. Ook Ab van der Wiel geeft aan dat de rol van de architect actiever moet. Peter Zumthor is een goed voorbeeld hiervan. Zumthor is met de Thermen in Vaals doorgebroken, daarvoor moest hij ploeteren om iets voor elkaar te krijgen. Vanuit een hotel keek hij uit over zijn toekomstige locatie. Hij zag dit gebied en zei: ‘ladies and gentlemen this is my project’. In 6 dia’s heeft hij zijn visie gegeven en zijn ideeën uitgelegd. Door deze aanpak heeft hij op een totaal andere manier nagedacht. Verder geeft hij aan dat bijvoorbeeld ontwikkelaars en architecten niet de woonconsument moeten onderzoeken, maar allereerst bij zichzelf te rade gaan. Wij zijn toch ook mensen en kunnen toch inschatten wat we willen en wensen? Harm Tilman geeft aan dat het bij deze nieuwe rol het niet gaat om het herpakken van de rol van vroeger, maar meer wat voor kansen zie je en wat ga je er als architect aan doen. Dit gaat gepland en ongepland. IV - Leegstand biedt kansen voor nieuwe programma’s Er is een bepaald aanbod van leegstaande kantoren en een urgente vraag naar bijvoorbeeld hoogwaardige woningen. Dit sluit echter nog niet altijd op elkaar aan. Anneleen Lagae vraagt wie er nu een duur appartement wil in Amstel III? Er is niemand die dit wil. Helga Snel vraagt hoe de gemeente hiermee omgaat. Een voorbeeld dat Anneleen geeft is de Leegstaande Kantorendag waar geïnteresseerden kantoren kunnen bezichtigen zoals bij een open huizendag. Wel geeft Anneleen aan dat als publieke overheid je een transformatieproces louter kunt begeleiden, maar je gaat het transformeren niet zelf doen.

V - Overheden zullen hun regelgeving (Bouwbesluit, bestemmingsplannen) moeten aanpassen om herontwikkeling van monofunctionele gebieden mogelijk te maken Jeanne Dekkers geeft een voorbeeld van een goede en snelle transformatie, namelijk de ontwikkeling van de Faculteit Bouwkunde in Delft. De herbestemming zou tijdelijk zijn en is daarom snel gefixt. Als het niet tijdelijk was geweest had dit veel langer geduurd. Als de gemeente altijd op deze wijze meewerkt, kan er veel meer. Volgens Ab van der Wiel zijn er teveel adviseurs en specialisten. Iedereen doet uitspraken over zijn eigen terrein, hierdoor ontstaat een slechte communicatie en overzicht. Er zou één coördinator moeten zijn die verantwoordelijk is en die ook autonome besluiten kan nemen. Anneleen geeft de impact aan van de Wet geluidhinder. Woningen in het Amstel III gebied zijn gewoonweg onmogelijke vanwege de ligging naast de snelweg. VI - Langdurige en grootschalige leegstand is niet alleen een financieel probleem voor de eigenaar en de gemeente, maar vormt op den duur ook een sociaal probleem Vanuit de zaal komt het argument dat er al genoeg rekensommetjes gemaakt zijn die transformatie van bepaalde gebouwen onmogelijk maken; de marktwaarde is 500euro/m2. Met heel veel geluk kun je het voor 250euro /m2 kopen. Er moet minimaal 1000/m2 geïnvesteerd worden. Einde verhaal. Alleen transformatie in een goed stedelijk gebied kan werken. Het is zonde dat er plannen worden gemaakt, er wordt veel tijd en energie in gestoken, maar het leidt nergens toe. Waarom is de leegstand een probleem? We moeten kijken naar de systeemfout, waarom het fout is gegaan? Hierop wordt direct gereageerd door Rens Smid: “Buiten het feit dat het een financieel probleem is voor beleggers, is het een groot sociaal probleem. Loop maar een ’s avonds door de Overschiestraat in Amsterdam. Het is een enorm sociaal probleem. We moeten niet terugkijken naar hoe het leegstandsprobleem is ontstaan, maar kijken wat er nu aan gedaan kan worden. Uiteindelijk moeten beleggers en eigenaren om, en afwaarderen.”

241


242


Artikel ‘Ontwerpstudie naar potentie lege kantoren’ Wat kun je aanvangen met die grauwe, lege kantoorkolossen in en aan de rand van de steden? Bureau Jeanne Dekkers onderwierp in samenwerking met het Belgische Camerlinck-Steenwegen Ontwerpbureau achttien gebouwen in vier steden aan een ontwerpend onderzoek. ‘Nieuw licht op leegstand’, werd woensdag 5 september gepresenteerd in Delft. ‘Architecten moeten het voortouw nemen, want zij zien de potentie van een gebouw.’ De ontwerpers hebben niet de makkelijkste weg gekozen. Geen sexy erfgoed, dat al met een kleine ingreep een hippe glans krijgt, nee, zij hebben zich gestort op kantoren zonder smoel en karakter die ook nog eens in oninteressante stadswijken staan. Achttien cases in vier steden analyseerden zij. Voor elk ontwierpen zij een nieuwe toekomst, vanuit de gedachte dat het op een creatieve manier verbeelden van de mogelijkheden kan inspireren en de besluitvorming rondom herbestemming kan bevorderen. In Nederland kent Amsterdam een grote leegstand (19%) geconcentreerd in twee monofunctionele kantoorgebieden: Amstel III (Zuid-Oost) uit de jaren zeventig en Teleport (Sloterdijk) uit de jaren tachtig. De enige steden in België met een structurele kantorenleegstand zijn Antwerpen (12%) en Brussel (11%). Dus die keus was snel gemaakt. Het kwartet was compleet met Eindhoven, de Brainport die ook in de top 20 met meeste leegstand staat. Visueel aantrekkelijk ‘Nieuw licht op leegstand’, had even goed ‘Nieuw licht in leegstand’ kunnen heten, want de grauwe kantoorblokken worden in de voorstellen van de ontwerpers opengebroken, deels gesloopt of voorzien van glazen gevels en daken. Aansluitend bij de ligging, de nabije voorzieningen, en de maat en aard van het gebouw hebben de onderzoekers nieuwe bestemmingen bedacht. Opvallend is dat de context vaker bepalend lijkt voor de potentie van een gebouw dan de technische specificaties. De ideeën zijn visueel aantrekkelijk uitgewerkt, compleet met referentiebeelden, als om de eigenaren te verleiden. Een keur aan nieuwe bestemmingen passeert: studentenhuisvesting en expatwoningen in verweesde kantoren in Eindhoven, een stadsboerderij compleet met koeienstal en weilanden op een zichtlocatie aan de A10 in Amsterdam Zuid-Oost, tot en met een bio-productief bedrijventerrein in Antwerpen. De landbouw gebeurt hier overigens wel in containers want de grond is te zeer vervuild. Voor de Brusselse Europese wijk hebben de ontwerpers een ecologische ‘dominotheorie’

bedacht. Stap voor stap kan het stenen gebied getransformeerd worden via groene daken, groene straten en geforceerde passages in kantoren naar groene binnenhoven. De studie is op te vatten als een manier om als architecten een actievere rol te spelen dan af te wachten waar een opdrachtgever mee komt. Bij gebrek aan participatie van opdrachtgevers c.q. eigenaren blijven de exercities jammer genoeg een beetje in de lucht hangen. De voorstellen kunnen niet getoetst worden aan de realiteit, maar misschien inspireren zij in een later stadium alsnog eigenaren. Social engeneering In het debat volgend op de presentatie van het onderzoek, bleek duidelijk dat de rol van de architect in de huidige markt van herontwikkeling veranderd is. ‘Architecten hebben te veel uit handen gegeven, zij hebben te weinig invloed op het concept’, zegt Ab van der Wiel, ontwikkelaar van de Meelfabriek in Leiden. Hij prijst zich overigens gelukkig met een architect als Peter Zumthor, die niet aflatend al jaren als een leeuw over zijn concept voor de herbestemming van de fabriek waakt. De architect ziet de potentie van een gebouw, dat moet hij uitbuiten, betoogt Harm Tilman, hoofdredacteur van De Architect. Volgens zelfstandig raadgever Rens Smid moet de architect nog een stapje verder gaan: ‘Social engeneering, dat is het kernwoord’. De architect moet meester worden over het proces, de gebruikers begeleiden, meer nog, nieuwe gebruikersgroepen zoeken en erbij halen. Juist in het matchen van gebruikers en gebouwen/ eigenaren zit een flessenhals. Zij vinden elkaar niet of moeilijk. Eigenaren zeggen nog veel te vaak ‘nee, dat kan niet’, of ‘nee, dat vinden wij nog niet nodig’, is ook de ervaring van coördinator leegstand kantoren van de gemeente Amsterdam Anneleen Lagae. Maar het tij keert. Op 6 oktober organiseert de gemeente Amsterdam voor het eerst een Open dag lege kantoren. Afgekeken van de open huizendag en bedoeld om geïnteresseerden (in kantoor of kluswoning) te trekken. Eerdere pogingen van de gemeente stuitten op desinteresse van eigenaren. Nu doen er circa vijftien mee. Met ‘Nieuw licht op leegstand’ in de hand moet het een stuk makkelijker zijn om door de grauwe werkelijkheid heen te kijken en de potentie van de winkeldochters te zien. door Marijke Bovens 7.09.2012 herbestemming.nu

243


Greet De Roey van AG Stadsplanning heeft de studie met interesse gelezen. ‘We kunnen daar inspiratie uithalen, want de stad is zelf ook op zoek naar een ruimer verhaal voor die buurt’.

244

‘In het verleden zijn er al ontwerpschetsen gemaakt waarbij dat bouwblok de verbinding werd tussen de Kievitwijk en het Stadspark. Het college van burgemeester en schepenen kon zich daarin vinden.’ Sinds die schetsen uit 2009 waarbij sprake is van een zogenaamd Diamantplein met hoogbouw erom heen, werden de gronden aangekocht door een privépartij met wie de stad in onderhandeling ging. De stad heeft geen eigendommen in het bouwblok en is dus afhankelijk van een samenwerking met de eigenaars. ‘Dat is niet altijd gemakkelijk’, legt Greet De Roey uit. ‘De ambitie van de stad is om een ontwerpwedstrijd voor die zone uit te schrijven om tot een ambitieus masterplan te komen. Er is al een samenwerkingsovereenkomst ondertekend tussen de eigenaar en AG Stadsplanning. Nu wachten we op initiatief van de eigenaars van de grond om die ontwerpwedstrijd op te starten. Eerst zullen we op papier zetten welke noden, wensen en dromen er zijn bij de stad, de projectontwikkelaar en de buurt.’ Het idee van een ecoduct dwars over de sporen lijkt Greet De Roey wel heel ambitieus. ‘Het is in ieder geval goed om samen te werken met alle partners uit die wijk, waaronder ook de Zoo. De stad is zeker te vinden voor voldoende groen in het publieke domein. Maar voorlopig zijn de plannen voor die doorsteek dus nog niet zo concreet.’ MF

Kabinet Van Campenhout: ‘Interessant voorstel’ Paul de Wit, kabinetschef van het kabinet van schepen van Stadsontwikkeling Ludo van Campenhout, noemt het ecoduct een interessant voorstel. ‘Wie kan daar nu tegen zijn? Het moet wel getest worden op haarbaarheid, betaalbaarheid en wenselijkheid, maar Ludo Van Campenhout is zeker geïnteresseerd om dat te bekijken.’ Omdat de verkiezingen nu wel heel dichtbij komen, is het niet het juiste moment om met grootse plannen af te komen. ‘De heraanleg van de Diamantwijk ligt ook nog in het verschiet, dus dit kan daarbij worden meegenomen. Maar voor de verkiezingen is dat niet realistisch meer.’ Over de invulling van het leegstaande gebouw zelf, heeft de stad niets te zeggen omdat het daar geen eigenaar van is. ‘De stad kan daarbij alleen een adviserende rol spelen’. MF


Artikel ‘Ontwerpstudie naar potentie lege kantoren’ Leegstaande gebouwen zijn niet altijd rijp voor de sloop, vinden de Antwerpse architecten Bart Steenwegen en Gert Camerlinck van S-M-L Architecten uit Mortsel. Voor een studie over leegstand tekenden ze voor heel wat kantoorgebouwen een nieuwe invulling, die veel verder gaat dan het gebouw alleen. Zeker bij het voorbeeld in de Antwerpse Diamantbuurt. Een jaar lang verdiepten Bart Steenwegen en Gert Camerlinck zich in de mogelijkheden van leegstaande kantoorgebouwen, samen met het Nederlandse bureau Jeanne Dekkers uit Delft. Samen dienden ze met succes een project in bij het Nederlands Stimuleringsfonds voor Architectuur. De architecten selecteerden vier steden om hun creativiteit op los te laten, en Antwerpen is er daar een van. “Samen met Brussel is dat de enige stad in Belgie waar de leegstand van kantoren boven de acht procent zit”, vertelt Bart Steenwegen. “In Antwerpen schommelt die rond de twaalf procent. De kantorenzones liggen verspreid over de stad. Wij hebben uit die verschillende gebieden steeds een gebouw gekozen om mee aan de slag te gaan.” Het meest opzienbarende voorbeeld is een kantoorgebouw in de Pelikaanstraat, vlak naast het Centraal Station. Erachter ligt een parkeerplaats en nog wat verder is het Stadspark. “We stellen dus voor om de verbinding te maken met de Zoo aan de ene kant en het Stadspark aan de andere kant”, vertelt Bart Steenwegen. “Dat kan door een ecoduct te maken dat over het spoor heen gaat en weer gelijkmatig afloopt in de Pelikaanstraat. Daarop kun je bomen planten en groenten verbouwen. In de zone achter het gebouw en op het dak kun je hetzelfde doen. Op de begane grond van het gebouw kun je een markt inrichten om de groenten te verkopen, en boven hebben we een restaurant en een skybar voorzien. Verder hebben we in het gebouw een intercultureel centrum ingetekend, om de verschillende culturen in de buurt samen te brengen.” Het idee om groene eilanden op hoogte te maken, wordt in Amerika en Nederland al veel meer toegepast dan in Belgie. “Op een pakhuis in Montreal zijn bijvoorbeeld serres gezet, die veel meer en professioneler produceren dan een klein moestuintje”, weet Gert Camerlinck. “En in het Meatpacking District in New York is de nieuwste toeristische attractie The High Line, een tot park omgebouwd spoorwegviaduct. De komende dertig jaar zal er een switch

moeten gebeuren waarbij voedselproductie en het opwekken van energie veel lokaler moet gebeuren. In Vlaanderen zijn er tussen Antwerpen en Brussel heel wat weilanden die daarvoor gebruikt kunnen worden, maar het kan dus ook in de stad.” Luchtsingel In Rotterdam is vlak bij het centraal station vanuit een leegstaand kantoorgebouw een houten voetgangersbrug gemaakt waarop mensen kunnen wandelen en genieten van de relatieve rust op hoogte. “Die luchtsingel zoals dat project wordt genoemd, is betaald met crowdfunding. Dit soort initiatieven hoeven een overheid dus niet veel geld te kosten”, zegt Bart Steenwegen. “Er is een zebrapad geschilderd dat naar de brug en het gebouw leidt. In het pand zitten nu creatieve bedrijven. En er is ook een restaurant en een biertuin. Op die manier trekt het terrein een nieuw publiek aan, krijgt het een positief imago en wordt het ook weer interessant voor investeerders.” Bart Steenwegen en Gert Camerlinck hopen dat hun ontwerp van de groene verbinding tot aan het Stadspark de eigenaar, beleidsmakers en de buurt inspireert. “We hebben een vergadering georganiseerd in de buurt om ons ontwerp voor te stellen en de reacties waren positief. Alleen is de Diamantwijk wel vrij gesloten. Daar is geen buurtvereniging en het is niet eenvoudig om de verschillende culturen erbij te betrekken. Wie welke panden in bezit heeft, is ook een ingewikkeld kluwen dus dat maakt het er niet gemakkelijker op om zo’n project te realiseren.” Out of the box De architecten beseffen dat de kans klein is dat hun project volledig wordt gerealiseerd zoals zij het voor ogen hebben. “Voor ons was het heel verfrissend om geen rekening te moeten houden met eisen van eigenaars of projectontwikkelaars. Dan kun je out of the box denken. Maar in dit plan kun je evengoed nieuwbouw verwerken of meer woningen en kantoren inplannen, zonder aan de kern van het idee te raken. Als de Zoo het niet ziet zitten om het ecoduct vanaf daar te laten vertrekken, zou je het ook naast de Zoo kunnen laten beginnen.” Er is zelfs een light-versie van het plan mogelijk, met een park en een biertuin bijvoorbeeld, of een zebrapad van het Kievitplein naar het Stadspark. “Kleine ingrepen kunnen een buurt al doen veranderen.” door Maaike Floor 1.102012 Gazet van Antwerpen

245


Interview Wim Boydens - Thomas Bockelandt Studiebureau Boydens legt zich toe op het ontwerp van technische uitrustingen. Dat omvat o.a. de studie van technische disciplines, zoals installaties en brandbeveiliging, en conceptuele ondersteuning van totaal-energieconcepten. Een aantal cases werden aan hen voorgelegd als basis voor een gesprek. De voorgestelde concepten werden in het algemeen beoordeeld als oplossingen met een interessant potentieel. Ambitieniveau Het is ondertussen duidelijk dat de opwarming van de aarde en de stijgende energieprijzen ook op gebouwniveau een hoog amibitieniveau vraagt naar energiezuinigheid. Over de manier om dit te bereiken is er echter nog geen consensus. Overheden focussen hiervoor vooral op meetbare standaarden op het niveau van het gebouw omdat deze het voordeel hebben eenduidig en controleerbaar te zijn. In Brussel wordt zo de passiefhuisnorm ingevoerd voor nieuwbouw vanaf 2015, in Vlaanderen spreek men over 2020. De keerzijde van zo’n definities is dat ze rigide zijn, weinig flexibel en geen ruimte laten voor interpretatie.

246

Wat bijvoorbeeld met bestaande gebouwen? Worden ze als nieuwbouw beschouwd bij een functiewijziging? Is het technisch, financieel, esthetisch (inpakken van gebouwen) wel de meest verstandige keuze hiervoor hetzelfde ambitieniveau als voor nieuwbouw voorop te stellen? Dient de energie- en materiaalbesparing (embedded energy) door het behoud mee in rekening gebracht worden? Kunnen hiervoor geen slimmere systemen bedacht worden wanneer energieneutraliteit op een hogere schaal wordt beoordeeld? Zo wordt het misschien mogelijk een historisch gebouw te behouden door hun hoger energieverbruik te compenseren met de bouw van een energiepositief gebouw . Of zet dit de deur op een kier voor ‘profiteurs’, die er dan maar vanuit gaan dat hun energieverlies wel ergens gecompenseerd zal worden? Er wordt ook weinig rekening gehouden met de secundaire gevolgen van de keuzes. Wat is bijvoorbeeld de invloed van de isolatieproductie op de materiaalschaarste?

Zoals in de studie wordt aangetoond dat door een leegstaand gebouw in zijn ruimere context te zien, oplossingen kan bieden voor het gebouw en zijn omgeving, ziet Dhr. Wim Boydens ook oplossingen naar voor komen op energetisch niveau. Mixen & clustereren van functies Het mixen van functies in een gebouw kan oplossingen bieden voor het energiezuiniger maken van een gebouw zonder dat hiervoor allerlei technieken (zonnepanelen, warmtepompen,..) en zware isolatieingrepen moeten toegepast worden. Een programma dat bijvoorbeeld minder techniek, warmte vraagt kan bijvoorbeeld op het gelijkvloers geplaatst worden waar koudebruggen moeilijk op te lossen zijn, of op verdiepen met een beperkte hoogte. Zoals in het voorstel op de Keiberg waar het bestaande gebouw wordt omgevormd tot een parking . Zo heeft ook elk programma zijn eigen eisen. Kantoren kunnen best niet aan de zuidwestelijke zijde gepositioneerd worden omwille van oververhitting. Zorgwoningen dan weer wel en hier kunnen warmteoverschotten van andere programma’s opgenomen worden. Ook in de tijd zijn zulke synergieën te vinden. Warmtenet - energiegrid Wanneer een energieconcept kan worden uitgedacht op wijkniveau of zelfs op de schaal van de stad kan er geprofiteerd worden van de synergieën tussen de verschillende behoeften in tijd en ruimte van de energiecomsumenten/producenten. De doorwaadbaarheid en connectiviteit van een gebied biedt mogelijkheden naar de energetische communicatie tussen gebouwen en functies. Door wijken zoals bijvoorbeeld in het voorstel voor de Keiberg open te maken en het terrein vrij te maken kunnen de infrastructuurwerken nodig voor zulke (warmte- en energie)netwerken mogelijk gemaakt worden.

“De doorwaadbaarheid en connectiviteit van een gebied biedt mogelijkheden naar de energetische communicatie tussen gebouwen en functies”


De efficiëntie van zo’n warmtenetten worden verhoogd bij een hogere densiteit . Collectieve woonvormen zoals het voorstel van de Europese Wijk passen prima in zo’n verhaal. Wanneer zo’n netwerken gekoppeld worden aan het productief landschap – waar biomassa -WKK centrales, wind en zonneparken energie produceren – kan er bovendien op een efficiënte en milieuvriendelijke manier aan de energiebehoefte voldaan worden.

Vanuit de technieken zelf bekeken zijn er eigenlijk geen onmogelijke transformaties. Vanuit de technieken zelf bekeken zijn er eigenlijk geen onmogelijke transformaties. Als er bijvoorbeeld sprake is van een lage plafondhoogte kunnen via de gevel decentrale elementen worden geplaatst. De installatie op zich vertoont dan ontwerpcompromissen op vlak van akoestiek, efficiëntie en kostprijs. Wanneer dan ook andere normen (vb brandveiligheid) in het spel komen kan de impact op een bepaald moment te groot worden en dient er eventueel een weging van de verschillende aspecten te gebeuren. Stabiliteit is eigenlijk een groter struikelblok voor transformatie. In het geval van niet-perforeerbare structuren (bijvoorbeeld spanbeton) kan er een onoplosbaar probleem van integratie van technieken ontstaan. Gevel behouden Een gelijkaardige redenering gaat op met betrekking tot het behoud van een gevel. De gevel van een bestaand kantoor kan in principe niet zichtbaar behouden worden bij een transformatie met een energieneutraal ambitieniveau. Er zijn immers geen mirakels op technisch niveau. De investeerder, architect en in voorkomend geval monumentenzorg moeten samenwerken om het project toch op een verzoenbare manier de goede richting uit te laten gaan. Ieder moet denken over de maatschappelijke doelstellingen en dan prioriteiten leggen.

247

Wim Boydens: general technical director Thomas Bockelandt: branch manager consulting Datum: 9.10.2012 te Brussel


Interview Huibert Spoorenberg Huibert heeft werktuigbouwkunde gestudeerd en startte in 2000 bij TNO in Delft. In opdracht van Booosting is hij toentertijd betrokken geweest bij een onderzoek om leegstaande kantoren van de juiste installaties te voorzien. De aanzet van het onderzoek was dat er sprake was van teveel technische rompslomp bij het herbestemmen van leegstaande kantoorgebouwen. Anno 2011 zitten we opnieuw bovenop de golf en wordt er weer volop onderzoek gedaan naar de structurele leegstand en mogelijke kansen. Sinds drie jaar werkt Huibert bij Search en is hij volop bezig met renovatie- en herbestemmingprojecten, zoals de Meelfabriek in Leiden, het HaKa gebouw in Rotterdam en het Centraal Beheer kantoor te Apeldoorn. Hierbij is er integraal naar een oplossing gezocht; er is niet alleen naar de installaties gekeken, maar juist naar de samenhang tussen gebouw, installaties en bouwfysica. Wat betreft installaties zijn winkels en horecafuncties het meest gunstig en duurzaam om in een voormalig kantoorgebouw te plaatsen. De belangrijkste reden is dat het minst hoeft aangepast te worden aan de reeds beschikbare installatiecapaciteiten. Hoewel je bijvoorbeeld bij een restaurant een groot ventilatievoud nodig hebt, gaat het voornamelijk om één ruimte die aangepakt moet worden, waardoor er minder toe- en afvoerkanalen nodig zijn.

“Het klinkt heel duurzaam om een bestaand gebouw te herbestemmen, maar vaak is dat gewoon vanwege allerlei redenen – ook op installatieniveau – niet mogelijk. Dus sloop is noodzaak.”

248

Functies die dikwijls juist erg lastig zijn om in een bestaand kantoor te plaatsen zijn scholen en woningen. Wat betreft scholen heeft dit te maken met een ruime vereiste verdiepingshoogte (minimaal 3,5 meter bij een Frisse Scholen A-label, minimaal 2,8 meter bij een C-label) in combinatie met veel installaties om tot het vereiste ventilatievoud te komen. Tevens is er veel glasoppervlak noodzakelijk, namelijk meer dan dertig procent. Woningen zijn lastig omdat er veel ruimte gereserveerd moet worden

voor het aanleggen van rioleringen en afvoeren en door een hoge vochtproductie ten opzichte van kantoren. Huibert geeft aan dat het Bouwbesluit soepeler moet worden. In de jaren ’70 en ’80 werd er veel gas verbruikt. Toen waren de aanscherpingen noodzakelijk. Tegenwoordig zitten we al zo scherp, dat toevoegingen amper tot besparingen leiden. Zo zijn de gevraagde ventilatievouden niet altijd gunstig, ze worden namelijk ingesteld op extremen. ‘In de winter wordt er veel koude naar binnengetrokken die je moet verwarmen en in de zomer veel warmte die weer gekoeld moet worden. Dit is energetisch natuurlijk zeer ongunstig. Eisen worden almaar scherper, waardoor het weer de verkeerde kant op gaat. Nu is de isolatiewaarde ten minste RC 3,5. Men wil dit nu verplicht stellen op een RC van 5. Een RC van 5 is gezien de stijgende energieprijzen zinvol. Maar passiefhuisniveau-RC’s van 8-10 voegen nog maar heel weinig toe. Deze RC is maar een zeer klein deel van het jaar nodig, de rest van het jaar zit je met een overschot aan installatiemateriaal.’ Huibert ziet de leegstand meer als een zwakte dan een kracht. ‘Het klinkt heel duurzaam om een bestaand gebouw te herbestemmen, maar vaak is dat gewoon vanwege allerlei redenen – ook op installatieniveau – niet mogelijk. Dus sloop is noodzaak.’ Een positief voorbeeld is echter de Rabobank in Hoorn. Het concept van de Rabobank is dat zij elke tien jaar een nieuw imago met bijbehorend gebouw willen. Zij hebben de concrete vraag aan Search gesteld om uit te zoeken wat meer duurzaam zou zijn, het upgraden van een bestaand kantoor of het zoeken van nieuwbouw. Uit studie bleek dat renoveren veel gunstiger zou zijn. Voornamelijk omdat het gebouw pas tien jaar oud was en nog meer dan voldoende (installatietechnische) kwaliteiten bevatte. Door bovengenoemd aspect en doordat de gebruikers het inzicht hadden gekregen dat het gebouw erg lastig te verhuren zou zijn voor andere gebruikers vanwege de enorme omvang en monofunctionele uitstraling, is er uiteindelijk gekozen om het bestaande gebouw te renoveren.

Huibert Spoorenberg: adviseur duurzame ontwikkeling, Search Ingenieurs Bureau BV Datum: 10-11-2011 Locatie: Amsterdam


Interview Annemieke de Vries en Karl Kupka Annemieke de Vries is senior adviseur stedenbeleid en woningproductie bij de afdeling Wonen, wijken en Integratie, directie Stad en Bouw. Ze werkt pas sinds kort op deze functie. Karl Kupka heeft al wat langer ervaring en heeft meegewerkt aan de publicatie ‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf ’. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) staat aan de voorkant van de kantorenmarkt. Dit houdt in dat ze zich bezig houden met de planning en gebiedsontwikkeling van de kantoren. Het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) gaat daarentegen over het aandragen van de oplossingen als de kantoren eenmaal leegstaan. De rol van BZK in dit proces is het spreiden van kennis betreffende oplossingen en valkuilen voor het aanpakken van de structurele leegstand. Het alternatieve programma dat zij onderzoeken voor leegstaande gebouwen is wonen.Volgens de voormalige minister van Binnenlandse Zaken Piet Hein Donner is echter slechts tien tot twintig procent van de leegstaande kantoren geschikt voor ombouw naar woningen. Voornamelijk veel van de verouderde kantoorpanden aan de rand van de stad vallen af.

“In het rapport ‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf’ wordt naar een onorthodoxe oplossing gezocht voor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen” De kennisverspreiding heeft het ministerie onder andere gedaan door het rapport ‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf’ op te stellen. Hierin worden tien pilotprojecten besproken, waarbij naar een onorthodoxe oplossing wordt gezocht. De oplossingen die hier worden aangedragen vallen binnen de Nederlandse regelgeving, maar geven wel de knelpunten binnen de lokale regels aan, zodat deze bijgesteld en aangepast kunnen worden. Wat naar voren komt is dat vooral niet te veel verandering aangebracht moet worden bij transformatie, anders blijft nieuwbouw een betere oplossing.

woonruimte. De adviezen worden verstrekt door ervaringsdeskundigen die hetzij bij gemeenten dan wel zelfstandig werken. De gemeente bepaalt zelf de diepgang van het advies.Verstrekkende adviestrajecten met een groter tijdsbeslag worden voor 50% in rekening gebracht bij de gemeente. De andere helft (evenals korte adviezen) worden betaald door het ministerie van BZK. De intake en organisatie van adviezen door het Expertteam gebeurt door het Agentschap NL (kantoortransformatie@agentschapnl.nl). Karl en Annemieke vinden het erg interessant dat er in voorliggend onderzoek een vergelijking wordt gemaakt met Vlaanderen. Uit hun ervaring komt namelijk naar voren dat de regelgeving in Vlaanderen aanzienlijk minder ingewikkeld is, waardoor er veel meer aan de structurele leegstand gedaan kan worden. ‘Nederland is volledig doorgeregeld. Bijvoorbeeld het invoeren van de Leegstandsboete is niet gelukt in Nederland, omdat het teveel ambtenaarstijd vergt.’ Als grootste knelpunt bij de transformatie van leegstaande kantoren geven Karl en Annemieke de houding van de eigenaren aan. ‘Het is zeer lastig de eigenaren te spreken te krijgen, laat staan over te halen mee te werken aan een onderzoek. Ze zien het vaak als een imagoprobleem en niets doen draagt veelal minder zorgen en kosten met zich mee dan transformatie. Het probleem is echter dat doordat een eigenaar niet meewerkt, het hele gebied hier nadelige gevolgen van zal blijven ondervinden.’ Het doel is dus om de eigenaren betrokken te krijgen en te prikkelen met de mogelijkheden voor hun pand. De rol en de kansen van de architect hierin zijn om verder te kijken dan de normen en regels en los te raken door stimulerende en beeldende uitwerkingen.

Verder is het ministerie bezig met het opstellen van een expertteam. Dit team geeft antwoord op vragen vanuit gemeentelijke organisaties m.b.t. de transformatiemogelijkheden van leegstaande kantoren in Annemieke de Vries: adviseur stedenbeleid en woningproductie, ministerie Binnenlandse Zaken Karl Kupka: adviseur stadsvernieuwing en bouw, ministerie Binnenlandse zaken. Datum: 23-11-2011 Locatie: Den Haag

249


250


Appendix

251


Transformatiechecklist I

II

III

IV

Inventarisatie

Programma

Realisatie

Haalbaarheid

A

Stedebouw

A-I

A-II

A-III

A-IV

B

Architectuur

B-I

B-II

B-III

B-IV

C

Detail/ Materialisatie

C-I

C-II

C-III

C-IV

I

Inventarisatie

Opname van de bestaande situatie van A,B & C Waardeoordeel geven & vaststellen van de kansen

II

Programma

Voorstellen van potentiĂŤle programmering voor de toekomst

III

Realisatie

Uitvoering van het programmeringsconcept

IV

Haalbaarheidsreflectie

Vaststellen & Vergelijken van de kwaliteiten & Kansen van de diverse programmaconcepten

A

Stedebouw

Status & kansen

B

Architectuur

Status & kansen

C

Detail / materialisatie

Status & kansen

A-I Inventarisatie Stedenbouw

B-I Inventarisatie Architectuur Status

Kansen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Morfologie

Status

Kansen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Afmetingen/ BVO

Dichtheid

Bouwjaar

Voorzieningen/ Functies

Aantal jaren leeg Percentage leegstand

Openbare ruimte (groen/park / speelplek, water, bestrating) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Opbouw gebouw

Omgevingskwaliteit 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Bereikbaarheid (auto, ov)

Stramien plattegrond Verdiepingshoogte

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Parkeren

Toegankelijkheid

Karakteristieken

Gevel (ritme, daglichttoetreding, uitzicht, geluidsisolatie) Constructieprincipe Installatieprincipe

Onderhoudstaat Comfort

252

Karakteristieken


C-I Inventarisatie Materialisatie

A-II Stedebouwkundig programma

Status

Kansen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Gevel

Conclusies inventarisatie stedebouw (A-I) Marktvraag Trend

Zonwering 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Utopisch Programma

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

B-II Architectonisch Programma

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Contructie Binnenwanden Vloeren Plafonds Kozijnen, Deuren Verlichting 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Karakteristieken

A-III Realisatie Stedebouw

Conclusies inventarisatie Architectuur (B-I) Marktvraag Trend Utopisch Programma C-II Programma Conclusies inventarisatie Architectuur (B-I) Marktvraag Trend

B-III Realisatie Architectuur Uitvoering

Fasering

Uitvoering

Programmaconcept 1

Programmaconcept 1

Programmaconcept 2

Programmaconcept 2

Etc.

Etc.

Fasering

C-III Realisatie Materialisatie Uitvoering

Fasering

Programmaconcept 1 Programmaconcept 2 Etc. A-IV Haalbaarheid Stedebouw Esthetisch

Technisch

Functioneel

Juridisch

Financieel

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Esthetisch

Technisch

Functioneel

Juridisch

Financieel

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Esthetisch

Technisch

Functioneel

Juridisch

Financieel

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Programmaconcept 1 Etc. B-IV Haalbaarheid Architectuur Programmaconcept 1 Etc. C-IV Haalbaarheid Materialisatie Programmaconcept 1 Etc.

253


Tabellen Haalbaarheid Amsterdam Case 1 – Studentenwoningen Stedenbouw Programma

Veel vraag naar studentenwoningen vanuit gemeente Amsterdam

Politieke wil / visie

‘Urban District AmstelIII’. De gemeente heeft een visie voor het gebied. Omvorming gebied tot duurzame stedelijke zone voor werken, wonen en ontspannen.

Esthetisch

Publiek plein in plaats van parkeerplaats

Architectuur

Gevel wordt niet aangetast: er wordt alleen een laag toegevoegd die zorgt voor een duurzamere gevel en een eigen identiteit

Technisch-stabiliteit

Huidige constructie wordt gehandhaafd

Technisch-energie

Lamellen dienen als zonwering, minder opwarming

Functioneel

Materiaal

Grootschalige voorzieningen aanwezig Goede bereikbaarheid openbaar vervoer

Kolomstructuur, stramien 5,4m en de huidige indeling (positie sanitair en stijgpunten) sluiten goed aan bij de behoefte van studentenwoningen Goede interne ontsluiting

Stedenbouw

Architectuur

Juridisch Financieel

Case 2 – Corbusierwoningen Programma

Vraag (casco)appartementen vanuit de gemeente Amsterdam en een woonwerkomgeving vanuit gemeent Amsterdam

Politieke wil / visie

‘Urban District AmstelIII’. De gemeente heeft een visie voor het gebied. Omvorming gebied tot duurzame stedelijke zone voor werken, wonen en ontspannen.

Esthetisch

Minimale ingrepen in de gevel. Gevel in goede staat. Esthetisch goed. Duidelijke 2-deling gebouwen. Delen hebben contrasterende uitstraling. Aanleiding voor tweedeling functies.

Technisch-stabiliteit

Noordelijk deel heeft vaste kern. Blijft behouden. Onderste twee lagen Noordelijke deel gesloopt. Gevolg, verdiepingsvloer wordt scheiding tussen binnen en buiten, extra isolatie vereist.

Technisch-energie Functioneel

254

Juridisch Financieel

Goede bereikbaarheid openbaar vervoer

Zuidelijke deel is 14,4m diep, doorzonwoningen. Maatvoering leent zich voor ‘Corbusierappartementen’, waarbij een efficiënte ontsluiting en doorzon aanwezig is. Er moeten wel balkons toegevoegd worden.

Materiaal


Case 3 – Stadslandbouw Stedenbouw

Architectuur

Programma

Veel ruimte rond het gebouw. Sluit aan bij de ruimte behoefte van een boerderij

Om voldoende daglicht te krijgen voor de woningen moet de vierkante plattegrond opengebroken worden

Politieke wil / visie

‘Urban District AmstelIII’. De gemeente heeft een visie voor het gebied. Omvorming gebied tot duurzame stedelijke zone voor werken, wonen en ontspannen.

Esthetisch

Grote ingrepen in de gevel zijn noodzakelijk om het karakter van het kantoorgebouw te doorbreken

Technisch-stabiliteit

Middenstuk gebouw slopen. Hierdoor moet de stabiliteit nagegaan worden.

Technisch-energie

Braakliggend terrein wordt groen en bestemd voor stadslandbouw

Functioneel

Veel ruimte rond het gebouw. Daarmee goed mogelijkheid landbouw

Juridisch

Wet geluidhinder maakt het vrijwel onmogelijk om te transformeren tot woonfunctie

De maatvoering van de plattegrond na sloop middendeel komt overeen met de maatvoering van een melkstal en de appartementen.

Financieel

Case 4 – WoZoCo Stedenbouw

Architectuur

Programma

Vraag naar zorgwoningen in Amsterdam. Nabijheid van AMC ziekenhuis, goede bereikbaarheid met ov en auto.

Zorgwoningen hebben grote behoefte aan buitenruimte + eigen identiteit, hierdoor veel aanpassingen aan o.a. de gevel noodzakelijk

Politieke wil / visie

‘‘Urban District AmstelIII’. De gemeente heeft een visie voor het gebied. Omvorming gebied tot duurzame stedelijke zone voor werken, wonen en ontspannen.

Esthetisch

‘Lege’ groene ruimte wordt park.

Technisch-stabiliteit

Materiaal

Grote ingrepen in de gevel zijn noodzakelijk om het massale karakter van het kantoorgebouw te doorbreken. Draagconstructie wordt niet aangetast.

Technisch-energie Functioneel

Er is vraag naar zorgwoningen in een stedelijke omgeving, niet een toekomstige stedelijke omgeving. (Amstel III is nu dus niet geschikt)

De vorm en maat van het gebouw zijn gunstig voor (zorg)woningen

Juridisch

Goede bereikbaarheid openbaar vervoer en autoverkeer

Normen mbt geluid strenger bij woningen dan bij kantoren, er zullen extra voorzieningen moeten worden getroffen

Financieel

255


Case 5 – Badhuis Stedenbouw

Architectuur

Programma

Veel ruimte rond het gebouw. Sluit aan bij de ruimte behoefte van een Wellness Centre. Recreatie functies reeds aanwezig rond gebouw (sportvelden, klimhal ed.)

De vierkante plattegrond van 35x35m sluit aan bij de plattegrond van een badhuis.

Politieke wil / visie

Gemeente reeds bezig met ontwikkeling tot levendig gebied met een mix aan functies.

Esthetisch

Bestaand water wordt functioneel; bad van het wellness.

Technisch-stabiliteit

De gevels van de Wellness blijven geheel behouden. Bij de appartementen wordt het middendeel gesloopt.

Geweven metalen panelen voor de gevel. Eenvoudige esthetische transformatie van de gevel

De constructie en de kernen met lift en sanitair blijven onveranderd.

Technisch-energie Functioneel

Materiaal

Geweven panelen zorgen voor zonwering. Veel ruimte en groen in de directe omgeving

Flexibele plattegronden door kolommen met stramienmaat van 9 meter. Vanwege de wens/eis van verdiepingshoogte van wellness, moet 1 verdieping gesloopt worden.

Stedenbouw

Architectuur

Programma

Door infrastructuur geïsoleerd gebied, keuze zelfvoorzienend complex

Groot gebouw (32.000m2) leent zich voor een mix aan functies en zelfvoorzienend complex.

Politieke wil / visie

Gemeente reeds bezig met ontwikkeling tot levendig gebied met een mix aan functies.

Juridisch Financieel

Case 6 – Verticale stad

Esthetisch

Het gebouw heeft een unieke verschijningsvorm

Technisch-stabiliteit

Constructie blijft onaangetast. 2de gevel met route door en langs gebouw

Technisch-energie

Stadslandbouw.

Functioneel

Zeer goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en auto

Juridisch Financieel ⁻⁻ Vaste kern blijft behouden. Stijgpunten worden vervangen. ⁻⁻ Betonskelet met alu vliesgevel met warmte isolerende beglazing. ⁻⁻ Gebouw vormt ronde buitenruimte, diameter circa 60m

256

Materiaal


Tabellen Haalbaarheid Eindhoven Case 1 – Studenten & Expat hub Stedenbouw

Architectuur

Materiaal

Esthetisch

Grote ingrepen noodzakelijk om het massale karakter te doorbreken.

Dichte panelen vervangen door gekleurd glas, frisse, opvallende en meer transparante uitstraling

Technisch-stabiliteit

Constructie en kernen blijven behouden.

Programma

Vraag naar appartementen, studenten woningen en hotels is groot

Politieke wil / visie

‘Zorgenkindje’, staat al jaren leeg als gekraakt geweest, gemeente + makelaar is hard op zoek naar een oplossing.

Technisch-energie

Groen + stadslandbouw.

Functioneel

Centrale ligging en goede bereikbaarheid voor auto en openbaar vervoer.

De plattegrond kent een 3-deling. Gemakkelijke indeling functies. Diepte plattegrond (11,9m) leent zich voor doorzon appartementen bij plaatsing nieuwe galerij aan de buitenkant van het gebouw

Juridisch

Financieel

Case 2 – Stadsboerderij & studenten Stedenbouw Programma

Architectuur

Materiaal

Vraag naar studentenwoningen

Politieke wil / visie Esthetisch

Gevel wordt deels vervangen.

Technisch-stabiliteit Technisch-energie

Groen en stadslandbouw midden in het centrum.

Functioneel

Centrale ligging. Gelegen aan het stadhuisplein. Goede bereikbaarheid. Gebouw staat in stedelijke context. Onderdeel van (grotendeels) gesloten bouwblok. Binnenplaats nu parkeren, heeft goede verhoudingen voor weiland met groen.

Gebouwdiepte van 25m. Introducering open binnenstraat om voldoende daglicht te creëren. Nieuwe buitengevels zijn nodig.

Juridisch

Financieel

257


Case 3 – Hackesche Höfe Stedenbouw Programma

Architectuur

Materiaal

Vraag naar meer groen en studentenwoningen en hostel.

Politieke wil / visie Esthetisch

Gebouwen grenzend aan het hof moeten ook aangepakt worden. Schaal en maten van het hof lenen zich goed voor transformatie naar nieuw ‘Berlijns’ binnenhof.

Gevel (spiegelglas) wordt aangepakt voor betere uitstraling.

Technisch-stabiliteit

Geen aanpassingen aan de constructie kern & gevel

Technisch-energie

Groene (dichte) gevel, mogelijk door aanwezigheid patio, lage energie belasting.

Functioneel

Centrale ligging; dichtbij NS station, universiteit en centrum.

Door bestaande patio veel licht in gebouw. Door de kolomstructuur op stramien van 6x6m is een flexibele indeling mogelijk. Voor betere (woon)kwaliteit van het hof moet de begane grond van de aangrenzende/omliggende gebouwen opengemaakt worden + balkons toegevoegd worden

Juridisch

Financieel

Case 4 - Studenten paviljoens Stedenbouw Programma

Architectuur

Gebrek aan voorzieningen in de omgeving. Vraag naar studentenwoningen.

Politieke wil / visie Esthetisch

Bestaande gevel is goede onderlegger voor een nieuwe, spannendere uitwerking

Technisch-stabiliteit

Doorbreken tussenstukken, stabiliteit opnieuw checken.

Technisch-energie

Stadslandbouw + groen.

Functioneel

Goede bereikbaarheid.

258 Juridisch Financieel

5 verschillende volumes d.m.v. tussenstukken verbonden; relatief makkelijk om 5 losse volumes te maken. Sanitair + stijgpunten moeten wel opnieuw bezien worden. Filmhuis; hogere vloerbelasting; aanpassingen noodzakelijk.

Materiaal


Tabellen Haalbaarheid Antwerpen Case 1 Diversiteits-brug Stedenbouw

Architectuur

Programma

Vraag naar kwalitatieve kantoren, publieke ruimte. Vraag van buurtbewoners naar groene ruimte en verbindingen.

Vraag naar representatieve architectuur voor diamantsector, toegangspoort van Antwerpen

Politieke wil / visie

Kwalitatieve infrastructuurprojecten gepland door de stad Antwerpen. Strategisch gebied in RsA(*) Sterke nood aan hogere beeldkwaliteit. Ag Stadsplanning werkt aan visie. Kabinet is geïnteresseerd. Geen georganiseerd wijkcomité.

Esthetisch

Sterke nood aan hogere beeldkwaliteit

Technisch-stabiliteit

Materiaal

Gevel wordt langs de buitenkant opnieuw ingepakt Structuur blijft behouden

Technisch-energie

Voedselproductie Efficiënt waterbeheer Lokale kringen worden gesloten.

Energiepeil wordt verbeterd, eventueel energieproductie.

Functioneel

Grote bereikbaarheid via openbaar vervoer

Gemengd programma

Juridisch

Gemengd programma is mogelijk in de wijk

Financieel

Landschap wordt productief gemaakt, zodat naast de voordelen van groen voor de stad de kosten voor het beheer ervan worden gereduceerd.

Gevel wordt geïsoleerd

Commercieel programma op GV en dakverdieping. Sociaal programma ter bevordering van de sociale cohesie. Investering door stad of andere subsidies nodig.

⁻⁻ (*) Ruimtelijk structuurplan Antwerpen

Case 2 Kunsten-hub Stedenbouw Programma

Architectuur

Materiaal

Vraag naar (flexibele) scholen is groot

Politieke wil / visie Esthetisch

Braakliggend terrein wordt publieke ruimte

Technisch-stabiliteit Technisch-energie

Structuur blijft behouden Waterbeheer Milieuverbetering door groen.

Functioneel Juridisch Financieel

Energiepeil wordt verhoogd

Waar mogelijk wordt buitenschil ingepakt.

Hoge ruimte Ideaal voor les- en exporuimten School-, cultureel programma mogelijk Schoolsubsidie?

259


Case 3 Park onder school Stedenbouw

Architectuur

Materiaal

Dient zich te vergroenen om te passen in concept bermenlandschap v.d. groene singel.

Betonnen gevelelementen kunnen vervangen worden door groene elementen.

Technisch-energie

Energiepeil te verbeteren

Ramen en gevel bij voorkeur te vervangen

Functioneel

Landschapskantoren kunnen naar de behoefte ingericht worden.

Programma

Grote nood aan scholen

Politieke wil / visie

Groene singel is een strategische ruimte voor publieke voorzieningen in nota van de stad Antwerpen.

Esthetisch

Technisch-stabiliteit

Juridisch Financieel

Budget is klein, ingreep ook. Schoolsubsidies-fondsen?

Case 4 Bio-productief bedrijventerrein Stedenbouw Programma

Vraag naar nieuwe, creatieve bedrijvigheid. POM werkt aan een nieuw watergebonden visie voor het gebied.

Politieke wil / visie

Levendig kanaal in RsA (*)

Esthetisch

Ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door inrichting door landbouw.

Technisch-stabiliteit

Stalen constructie voorserre op dak mogelijk.

Technisch-energie

Kringen (afval, voedsel, energie) worden lokaal gesloten.

Recent gerenoveerd. Energie uit landbouw kan gebruikt worden voor verwarming

Functioneel

Ruimte wordt functioneel ingericht.

Flexibele ruimte blijft kantoorgebouw.

Juridisch

Juist kader moet geschept worden voor landbouw

Financieel

Creatieve bedrijvigheid kan gesubsidieerd worden.

â ťâ ť (*) Ruimtelijk structuurplan Antwerpen

260

Architectuur

Kosten aan reeds gerenoveerd gebouw blijven beperkt tot inrichting.

Materiaal


Tabellen Haalbaarheid Brussel Case 1 Productief bouwblok Stedenbouw Programma

Vraag naar woningen voor expats is groot, ook naar woningen met collectieve voorzieningen.

Politieke wil / visie

Europa heeft 2020 pact. Brussel Gewest werkt aan ge誰ntegreerd stadsproject Plan wetstraat concentreert kantoren, zodat transformaties in de rest van de wijk mogelijk zijn.

Esthetisch

Sterke nood aan hogere beeldkwaliteit

Technisch-stabiliteit Technisch-energie

Architectuur

Materiaal

Gevel wordt langs de buitenkant opnieuw ingepakt Enkel passage wordt uitgebroken

Masterplan en idee collectief wonen is interessant voor energiegrid. Door functionele mix interessante energie-oplossing.

Functioneel

Energiepeil. Gevel wordt vernieuwd. Op gelijkvloers functie met lagere energievraag.

Gevel wordt aangepast

Clusterwoningen passen in het plan

Juridisch

Gemengd programma is mogelijk in de wijk

Financieel

Kantoren brengen meer op, maar monotone ontwikkelingen zijn stedenbouwkundig niet wenselijk.

Case 2 Parkbalk op pilotis Stedenbouw Programma

Vraag naar woningen en zorgwoningen is groot

Politieke wil / visie

Masterplan BUUR is goedgekeurd

Architectuur

Materiaal

Esthetisch Technisch-stabiliteit Technisch-energie

Balk wordt op een onafhankelijke constructie geplaatst Leefruimtes geor誰enteerd naar zuiden

Functioneel Juridisch

Energiepeil

Gevel moet worden aangepast

Zorgwoningen kunnen modulair ingepast worden Het masterplan van BUUR wordt juridisch ge誰mplementeerd

Financieel

261


Case 3 Unité d’habitation Stedenbouw Programma

Vraag naar woningen is groot

Politieke wil / visie

Weinig visieontwikkeling in de gemeente Evere

Architectuur

Esthetisch

De vlakke architectuur van het gebouw krijgt meer diepte door het toekennen van diverse programma’s

Technisch-stabiliteit

Twee gedeelten worden weggenomen

Technisch-energie

Energiepeil

Functioneel

Woonunits stijl Unité d’habitation kunnen ingepast worden

Juridisch

Juiste kader moet geschept worden

Financieel

Woningen zijn niet zo rendabel als kantoren, maar de vraag daalt en investering in woningen is ok. Daarnaast is er ook ruimte voorzien voor commerciële functies

Materiaal

Gevel en schrijnwerk moeten aangepakt worden.

Case 4 Landschapsgrid Stedenbouw Programma

Grote nood aan extra woningen in het Brussels Metropolitaan gebied

Politieke wil / visie

Gemeente Zaventem is geïnteresseerd in de visie op de lange termijn. Kan antwoord bieden aan urgente problemen met locatie van voorzieningen, woningen,... VLM werkt aan plan voor de Vlaamse Rand en is ook geïnteresseerd door de integrale benadering van de het voorstel.

Esthetisch

Beeldkwaliteit is nu zeer laag. Dit wordt sterk verbeterd door in te zetten op het landschap en nieuwe (gemengde) bouwblokken.

Technisch-stabiliteit Technisch-energie

Materiaal

Opbouw van kassen op de constructie is mogelijk. Doorwaadbaarheid en connectiviteit is een plus voor een energieconcept voor de hele site van de Keiberg.

Functioneel

262

Architectuur

E-peil hoeft niet aangepast te worden.

Structuur van de hangers met grid van 6 op 6 m biedt vele mogelijkheden voor alternatieve programma’s

Juridisch

Momenteel geen woning of gemengd programma mogelijk op Keiberg. VSGB moet aangepast worden.

Financieel

Momenteel veel leegstand op de Keiberg. Door extra m² aan de bouwblokken toe te voegen stijgt de rentabiliteit

Gevel wordt behouden


263


264


Reader

265


De Standaard 08 december 2011 - Michaël Bellon

Hoezo leegstand? Ga op kantoor wonen BRUSSEL HEEFT ORIGINELE OPLOSSING VOOR TWEE PROBLEMEN DIE TYPISCH ZIJN VOOR EEN GROOTSTAD BRUSSEL - Brussel kampt met een spectaculaire leegstand van kantoorgebouwen en een nog spectaculairder gebrek aan betaalbare woningen. Kunnen deze twee problemen elkaar misschien oplossen? Meer en meer gezinnen zullen in de toekomst in een voormalig kantoor kunnen gaan wonen.

266

Het Brussels Gewest kampt met vastgoedproblemen en het belangrijkste is wel het tekort aan betaalbare gezinswoningen. De cijfers liegen niet: 50.000 gezinnen staan op een of andere wachtlijst voor een geschikte woning in een van de negentien gemeenten. Om de stadsvlucht tegen te gaan en de voor een stad levensbelangrijke middenklasse aan boord te houden, is het belangrijk dat daar iets wordt aan gedaan. Bovendien is er ook een gebrek aan sociale woningen voor lage inkomens – en omdat de armoede toeneemt in Brussel, zal dat probleem nog acuter worden. En dan hebben we het nog niet gehad over de exponentiële bevolkingsgroei die Brussel te wachten staat (tegen 2020 komen er 170.000 inwoners bij). Anderzijds zijn er de voortdurende berichten over de leegstand van kantoorgebouwen in het gewest. Volgens de recentste cijfers van de Brussels minister-president Charles Picqué (PS) – die ook bevoegd is voor Ruimtelijke Ordening – wordt die geschat op bijna 1,5 vierkante kilometer, met nog slechtere prognoses voor de toekomst. Als daar ook het aantal vierkante meters wordt bijgeteld dat niet eens meer op de markt komt wegens te verouderd, dan kom je aan ruim twee vierkante kilometer. In de strijd tegen die leegstand en woningnood lanceerden Picqué en zijn staatssecretaris voor Huisvesting Christos Doulkeridis (Ecolo) in juni een projectoproep aan eigenaars en promotoren die een dossier tot reconversie van hun kantoren tot woningen voorbereidden. Er kwamen elf dossiers binnen, waarvan er nu acht zijn geselecteerd. De geselecteerde projecten krijgen subsidies voor de realisatie van hun reconversieproject: 30 euro per vierkante meter bij de selectie, een tweede voorwaardelijke schijf van 30 euro bij de aflevering van de stedenbouwkundige

vergunning, en een derde voorwaardelijke schijf van 40 euro als ze de woningen verkopen aan een maximumprijs van 2.500 euro per vierkante meter of als ze die verhuren via een Sociaal Verhuurkantoor. Op die manier creëert het gewest met een budget van 1,5 miljoen euro 450 nieuwe woningen in vijf gemeenten. De projecten zijn van uiteenlopende aard: sommige bieden rond de honderd nieuwe woningen aan in kantoren die nauwelijks een paar decennia oud zijn, een ander creëert achttien studentenwoningen in een gebouw van de jaren 1930. ASLK De blikvanger is het project in het gebouwencomplex aan de Wolvengracht, waar vroeger de hoofdzetel van de ASLK gevestigd was en waar BNP Paribas Fortis nog tot eind 2012 loketten heeft. Met de bouw van dat erg karakteristieke complex – met een bronzen portaal en een fries van de beeldhouwer Oscar Jespers – werd al in 1865 begonnen. Het gebouw heeft een lage horizontale gevel die het hogere achterliggende gebouw in hoefijzervorm aan het oog onttrekt. Het kende verschillende bouwfases en vleugels. Eén vleugel werd tussen 1888 en 1893 opgetrokken onder leiding van de architect Hendrik Beyaert, die ooit nog onze briefjes van honderd frank sierde. In de eerste helft van de twintigste eeuw kwam de centrale Chambon-vleugel tot stand in beauxartsstijl. Alban Chambon en zijn zoon Alfred waren Franse architecten die vooral in Brussel actief waren. Alban bepaalde ook onder meer het uitzicht van de interieurs van het Hotel Métropole en de oude Beursschouwburg. BNP Paribas verkocht het hele complex – dat uitstraling heeft én mogelijkheden biedt omdat het niet beschermd is – deze zomer aan de projectontwikkelaar Allfin, die ook de grote Van Maerlant-site in de Europese wijk ontwikkelt. Samen met het architectenbureau A.2R.C bekeek het het potentieel van de site. Het uiteindelijk door het gewest geselecteerde project telt 90 woningen op 9.000 vierkante meter in de mooie Chambonvleugel. Marnix Galle van Allfin licht het project toe: ‘Vandaag zijn in het hele complex alleen kantoren ondergebracht. Dat gaat over 75.000 vierkante meter verdeeld over vijf gebouwen. Belangrijk is dat wij onze commerciële oppervlakte afbouwen naar 45.000 vierkante meter om er een licht geheel van te maken.’ ‘De nieuwe functies worden zeer verschillend, maar voornamelijk residentieel. De Chambonvleugel met de hoefijzervorm wordt een gebouw met appartementen. In de huidige lokettenzaal op het gelijk-


vloers willen we retail, horeca en een evenementenfunctie combineren. De Beyaertvleugel blijft grotendeels zijn kantoorfunctie behouden. In de Boiteuxvleugel zou een school kunnen komen. Tot slot worden twee vleugels gesloopt voor een residentiële nieuwbouw, waarvan er een op een jonger publiek zal gericht zijn.’ Prijskaartje Allfin bevestigt zo de tendens: ‘We vertrekken inderdaad vanuit de markt die aangeeft dat het weinig zin heeft om bijkomende kantoren te realiseren. Ons businessplan was daar van bij de aankoop op gestoeld. Het complex ligt op een aantal interessante assen, cultureel tussen Martelarenplein en Muntplein, commercieel tussen Nieuwstraat en stadscentrum, functioneel te midden van woningen, scholen en kantoren. Ook zonder de tussenkomst van het gewest hadden we dit doorgezet.’ Maar is het dan niet moeilijk en duur om van kantoren woningen te maken? Peter Nys van Allfin wijst inderdaad op een aantal technische uitdagingen. ‘Zo’n omvorming is niet altijd evident en moet geval per geval bekeken worden.Veel kantoren hebben een gesloten gevel, terwijl woningen verlucht moeten worden. De gevel veranderen, brengt zware kosten met zich mee. De diepte en hoogte van kantoorgebouwen kunnen dan weer problematisch zijn voor de bezonning van de woningen. En waar de verluchting, verwarming, sanitair en dergelijke in kantoren meer gecentraliseerd zijn, moeten die in woningen individueel beschikbaar zijn. Ook de akoestiek, de brandveiligheid en het draagvermogen moeten worden herbekeken. Daartegenover staat wel dat zo’n reconversie een nobele zaak is: je doet aan hergebruik en beperkt de energiekosten en de overlast van de afbraak.’ Trend Het moet wel duidelijk zijn dat kantoren meer huurinkomsten en taksen opleveren aan de promotoren en de overheden. Naast de hoge reconversiekosten is dat een reden die veel eigenaars nog zal doen twijfelen, en die de nieuwe ‘kantoorwoningen’ misschien niet meteen geschikt zal maken voor huurders of kopers met een laag inkomen. Dat vreest ook Werner Van Mieghem van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRoW) die het woonbeleid in Brussel op de voet volgt. Al vindt hij deze beleidskeuze zeker niet verkeerd: ‘450 nieuwe woningen creëren is eerlijk gezegd niet onaanzienlijk. De overheid zelf is daar de laatste jaren niet toe in staat gebleken. Picqué en Doulkeridis pikken in op een tendens die al een tijdje bezig is.’ ‘De promotoren zien ook wel dat ze hun kantoren niet meer kwijtraken, en dat het een oplossing kan

zijn om ze om te vormen tot woning. Subsidies moeten de marge die daar nog is – cijfers uit 2007 hebben het over 3.000 relatief makkelijk te realiseren woningen – helpen dichten. Maar dat zo’n omvorming niet echt een goedkope operatie is, bewijst het feit dat er van de 450 woningen maar dertig bestemd zijn als woning van sociale aard (naast de achttien studentenkoten ook nog elf sociale woningen nabij het Fontainasplein, red.) Al de rest zal duurder worden verkocht of verhuurd – ondanks het aanbod van het gewest om nog meer te subsidiëren. De leegstand van woningen aanpakken moet dus een alternatieve piste blijven, net als het bebouwen van de nog beschikbare terreinen.’ Op het kabinet van Doulkeridis zijn ze dan weer blij dat twee van de acht projecten goedkope woningen betreft. ‘Dat toont aan dat het ook werkt voor die categorie. Maar we willen leren uit deze dossiers om in de toekomst nog beter te doen. Het is de bedoeling om dezelfde projectoproep jaarlijks te herhalen. Voor volgend jaar is daarvoor al een gelijkaardig budget ingeschreven, en bij de selectie zullen we ons meer richten op sociale projecten.’

267


zaterdag 27 augustus 2011 - door Hilde Pauwels

Het tweede leven van kantoren LEEGSTAANDE GEBOUWEN IN BRUSSEL KRIJGEN NIEUWE BESTEMMING Brussel kampt met leegstaande kantoren en een grote vraag naar woningen.Verschillende kantoren worden dan ook verbouwd. Dat vergt behoorlijk wat denkwerk. Om te voldoen aan de hedendaagse normen, is een grondige renovatie nodig. ‘Livourne 80’ is een verbouwproject in hartje Brussel. Er zullen twintig nieuwe appartementen komen. In het bestaande gebouw lag vroeger de hoofdzetel van de groep Bayer. ‘De Livornostraat is goed gelegen, ideaal om er te wonen’, zegt Frederik Masil, de directeur van BURCO, de groep die het project realiseert. ‘Je raakt er vlot met het openbaar vervoer of met de wagen. Op wandelafstand heb je goede restaurants en cafés. En vlakbij zijn er ook belangrijke kunstgalerijen.’ BURCO staat voor Belgian Urban Renovation Company. De onderneming werd in 1978 opgericht. ‘Onze eerste projecten spitsten zich toe op stadsrenovatie in provinciesteden’, zegt afgevaardigd bestuurder Thibaut Dumortier. ‘Maar na verloop van tijd ontwikkelden we vooral kantoorgebouwen in het Brussels Gewest. En we diversifieerden. Ook de vastgoedsector van wonen en vrije tijd kwam er bij. We zijn nu actief in Polen, Hongarije en Argentinië.’ Sterk verschillend Het renovatieproject ‘Livourne 80’ is prestigieus en wil voldoen aan het hedendaagse wooncomfort: een laag energieverbruik, strenge akoestische normen, ruime terrassen, enzovoort. Ondergronds is het mogelijk om voor elk van de twintig appartementen een vrij ruime kelder te maken en een aparte wijnkelder met een gecontroleerde temperatuur. ‘Na de renovatie zal het gebouw voldoen aan een nieuw en standingvol appartementsgebouw’, zegt Masil. ‘We willen dit gebouw een eigen identiteit geven en zo bijdragen tot de opwaardering van het straatbeeld. Ons doelpubliek bestaat uit jongeren, ex-pats en een ouder publiek dat een grote villa verlaat om zich in de stad te vestigen.’

268

Hij wijst er op dat een reconversie van kantoorgebouwen aan te bevelen is, maar dat daarbij aandacht moet zijn voor hedendaags wooncomfort. ‘Het is ook prima voor het milieu, omdat je zo een afbraak en nieuwe heropbouw kunt vermijden. De komende

jaren zullen allicht heel wat verouderde kantoorgebouwen op de markt komen. Daarvoor zal men telkens een nieuwe bestemming moeten vinden.’ Goedkoper dan nieuwbouw is het niet, weet Masil. ‘De ervaring leert dat de renovatiekosten zowat even hoog zijn. Het omvormen van een pand dat een andere bestemming had, is niet zo eenvoudig. Het is een delicate oefening. Want de functies en behoeften van een kantoorgebouw en een residentieel gebouw zijn sterk verschillend.’ Strengere normen Voor ‘Livourne 80’ werkte BURCO samen met Archi 2000, een groep die onder meer werkte aan de restauratie van Tour & Taxis. Enkele grote uitdagingen vergden een oplossing. Zo waren extra schachten nodig, voor de keukens en badkamers. De opdracht luidde om die volledig te integreren, wat lukte. Ook de akoestische en thermische isolatie vroeg extra aandacht, want de hedendaagse normen zijn veel strenger dan toen het pand werd gebouwd. Op de bestaande structuur kwam een ondervloer van zeven centimeter, waarin de leidingen werden verwerkt. Daarboven plaatste de aannemer een akoestische mat van één cm, nog een ondervloer van zeven centimeter en ten slotte een vloerbekleding van twee centimeter. Ook tussen de appartementen werd gestreefd naar isolatie, die tussen de wanden werd verwerkt. ‘Om aan de normen te voldoen, was het nodig het omhulsel van het gebouw aan te pakken’, aldus Masil. ‘We opteerden voor een isolatielaag van vijftien centimeter minerale wol. daarop kwam natuursteen. Ook op het dak ligt een extra isolerende laag van vijftien centimeter.’ Gemengd project Niet alleen in de Livornostraat, maar ook in de Jacques de Lalaingstraat is een groots renovatieproject aan de gang. In drie voormalige kantoorgebouwen komen 37 appartementen met één tot drie slaapkamers. Het gaat om een project van architectengroep Altiplan. Die heeft vooral ervaring met zorginstellingen, musea en kantoorgebouwen. De drie kantoorpanden werden respectievelijk gebouwd in de jaren ‘60, ‘70 en ‘90 en vormden een blok tussen de Wetstraat, Trierstraat, Aarlenstraat en de Lalaingstraat. Het was niet zo gemakkelijk ze te verbouwen. De blokken voldeden niet meer aan de huidige normen en ook waren de plafonds te laag. De Noorse groep Olav Thon kocht de panden en besloot er een grootschalig gemengd project te


realiseren. De eigenaars deden voor het ontwerp een beroep op Altiplan. Op het gelijkvloers van de drie blokken komen winkels en horecazaken. Binnenin is er ruimte voor een patio met veel aanplantingen. In de voormalige kantoorpanden aan de Wetstraat worden een viersterrenhotel, een congrescentrum en vergaderruimtes voorzien. Het meest rustige deel van het bouwblok ligt aan de Jacques de Lalaingstraat en is bestemd voor woningen. Om de gebouwen toch een geheel te laten lijken, komt er aan de gevels een vlies uit opaalglas. Er gaat ook aandacht naar energienormen met een doorgedreven isolatie, warmtepompen en zonnepanelen. Het regenwater wordt gerecupereerd.Voor de hotelgasten en de bewoners worden 200 parkeerplaatsen voorzien. De werken zouden in de loop van 2012 afgerond moeten zijn.

269


De Tijd - 14 december 2011 door Jean Blavier

Reconversie in woningen? Ja maar... Reconversie van leegstaande kantoren niet altijd mogelijk ‘Te veel kantoren en te weinig goedkope woningen? Laten we woningen van de kantoren maken.’ Het wordt stilaan een cliché. Niet veel anders dan het beroemde ‘men hoeft maar’. Maar de uitdaging is enorm. Enorm want tweevoudig. Enerzijds is er een teveel aan kantooroppervlakte in Brussel en vooral een teveel aan kantooroppervlakte die waarschijnlijk nooit een afnemer zal vinden.Voor een gedeelte daarvan is echter reconversie mogelijk - in woningen of in iets anders. Anderzijds er is er een tekort aan middelgrote en goedkope, of zelfs sociale woningen. Zodanig dat de openbare exploitant, de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest [GOMB], de nummer één geworden is in woningbouw in de hoofdstad. De dingen veranderen echter en iedereen is het er zowat over eens dat huisvesting, dat de zwakke functie van de Brusselse vastgoedmarkt was, de sterke functie geworden is. Men moet dus een duidelijk onderscheid maken tussen reconversie, een noodzaak die vaak door de markt wordt opgelegd aan de eigenaars van kantooroppervlakten en woningontwikkeling, het nieuwe gat in de markt waarin projectontwikkelaars, zoals Atenor of Allfin, zijn gesprongen.

270

Ook hotels Volgens het overzicht van het kantorenpark van de dienst Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw van het Brussels Hoofdstedelijke Gewest heeft Groot-Brussel (met inbegrip van de Rand) zowat 1.750.000 m2 aan leegstaande kantoren. Dat komt overeen met een leegstandspercentage (de verhouding tussen de leegstaande oppervlakte en de totale voorraad) van ongeveer 12 procent, maar er wordt gezegd dat het reële cijfer hoger ligt. Sommigen spreken over 15 procent. Dat is echter niet het belangrijkste, het belangrijkste is te weten welke gebouwen in aanmerking komen voor reconversie in woningen en waarom. De cijfers van het overzicht van het kantorenpark tonen in ieder geval dat de beweging is ingezet. Terwijl de omvorming van kantoorgebouwen tot

woningen slechts 60.000 m2 betrof tussen 1997 en 2003, kwam er in het midden van het decennium een ommezwaai: 30.000 m2 per jaar tussen 2004 en 2006, 45.000 tot 50.000 m2 per jaar sindsdien. In zes jaar tijd werd 230.000 m2 aan kantoren omgevormd tot woningen. Dat is viermaal meer dan in de voorafgaande zes jaren. Men moet daaruit niet afleiden dat de voorraad aan kantoren evenveel afgenomen is. Ten eerste omdat men tegelijkertijd nieuwe heeft gebouwd; ten tweede omdat sommige kantoorgebouwen een andere bestemming hebben gekregen: collectieve voorzieningen, winkels, hotels... Het recentste voorbeeld is de geplande opening van het eerste hotel van de keten Motel One in de voormalige lokalen van de krant Le Soir, vlakbij het Centraal Station van Brussel. Grofweg gaat het bij slechts 60 procent van de reconversies om de ombouw van kantoren tot woningen. En hun aandeel neemt af. De markt leert ons dat reconversie in woningen niet het wondermiddel is om het overschot aan kantoren weg te nemen. Gemengd karakter Daar zijn verschillende redenen voor. Ten eerste is het vrijwel uitgesloten woningen te creëren in een zone waar kantoren ruimschoots overheersen. Er is een uitzondering: de Belliardstraat, middenin de Europese wijk van Brussel. Ze bevestigt echter alleen maar de algemene regel: er is een minimum aan gemengd karakter nodig in een wijk voor een succesvolle reconversie van kantoren in woningen. Dat gemengde karakter moet zich op het terrein vertalen in de aanwezigheid van andere woningen, winkels, groene ruimte, enz. Kortom, alles wat leven kan brengen in een wijk. Verschillende andere redenen zijn van technische aard. Zo moet men volgens Laurence Gacoin, Head of Development bij Cofinimmo ‘rekening houden met het feit dat de woningmarkt naar passief- of op zijn minst naar lage-energiebouw evolueert’. De reglementeringen gaan in dezelfde richting ‘maar technisch is het niet mogelijk eender welk kantoorgebouw in die zin om te vormen.’ Dat is niet het enige. Daar waar de bezonning geen prioritair criterium voor kantooroppervlakte is, is ze dat wel voor woningen. Het verklaart waarom Cofinimmo heeft beslist om slechts een gedeelte van het Livingstone-complex, dat door een Dexia-filiaal leeg werd achtergelaten in de Europese wijk van Brussel, om te vormen tot woningen. De diepte van het gebouw is van belang, evenals de plaats van de liften. ‘Bovendien moet de gevel geschikt zijn voor de installatie van terrassen en mag de stabiliteit van het gebouw niet in gevaar worden gebracht doordat men de gipsen tussenwanden vervangt door muren’, voegt Laurence


Gacoin daaraan toe. Haalbaarheid Rest nog de netelige kwestie van de financiën. ‘We vragen niet beter dan woningen te mogen creëren in kantoorgebouwen, maar de karkassen moeten ons worden aangeboden tegen voordelige prijzen’, liet Denis Grimbergs, voorzitter van de GOMB, optekenen. De prijs is beslissend als je weet dat ‘indien alle andere factoren gelijk zijn, reconversie meer kost dan bouwen’, zoals Guido Eckelmans, gedelegeerd bestuurder van het gelijknamige bedrijf, verklaarde. Opdat de eigenaars van problematische kantoorgebouwen en de woningontwikkelaars elkaar vinden, moeten de prijzen van de eerstgenoemden dalen maar ook de prijzen, die de laatstgenoemden kunnen vragen, stijgen. De evolutie van de Brusselse kantorenmarkt [het fenomeen is ook voelbaar in Antwerpen, maar in mindere mate] gaat in die richting en ‘ook de woningmarkt gaat in de richting van kleinere en op energievlak performantere oppervlakten, dus in de richting van hogere prijzen’, zegt Gacoin. Dé oplossing? Zeker niet altijd en overal, maar ‘soms wel, wanneer een haalbaarheidsstudie het bewijst’.Dat was het geval voor de Livingstone [12.000 m2 aan woningen die in 2014-2015 op de markt worden gebracht voor prijzen van 3.400 tot 3.600 euro/m2 + btw] en is aan de gang voor een ander gebouw, in de Woluwelaan in Brussel, dat eveneens eigendom is van Cofinimmo en dat ook gedeeltelijk een woonbestemming zou kunnen krijgen [7.300 m2].

271


22 september 2011 door Patrick Luysterman

'Kantoren ombouwen tot woningen' Tien jaar geleden was het ondenkbaar dat kantoren zouden worden omgebouwd tot woningen. De voorbije jaren zijn de prijsvorken van kantoren en woningen in Brussel evenwel naar elkaar toegegroeid. 'In een aantal gevallen is dat de best mogelijke oplossing. Enkele kantoorgebouwen zullen deels worden omgebouwd tot residentieel', stelt Serge Fautré, de ceo van Cofinimmo, de grootste Belgische bevak in een uitgebreid interview met de redactie. Cofinimmo wil de komende jaren het aandeel van kantoren in zijn portefeuille verder doen dalen ten voordele van rusthuizen. Een interessant bod op de kantoorportefeuille zou men niet zomaar afwijzen. Dit is wel niet de start van de diversificatie van Cofinimmo van de investeringsportefeuille naar het residentieel marktsegment. Waarom heeft u het aandeel van kantoren in de portefeuille van Cofinimmo op tien jaar tijd bijna gehalveerd? Serge Fautré: ‘Met cyclussen kan men leven. Maar voor de verhuur van kantoren waren er de voorbije tien jaar gewoon weinig goede jaren. Er is een structureel probleem. Ieder jaar daalde de huurprijs in reële termen een beetje. Gelukkig was er de automatische indexering van de huurprijzen. Die werd bij het afsluiten van een nieuw contract of een heronderhandeling wel voor een deel te niet gedaan. Er was en is ook een overaanbod.Vastgoedontwikkelaars kregen, wat ze ook morgen beweren, uiteindelijk wel hun vergunning. Tot de financiële crisis waren de banken ook zeer gul voor het verstrekken van vastgoedkredieten.’

272

Hoe geraakt de Brusselse kantorenmarkt uit de crisis? Fautré: ‘Het kantoorprobleem moet men durven zien in een groter geheel. Enerzijds is er een grote vraag vanuit de bevolking om het leven en het werken in heel wat wijken te verbeteren. Er is een tekort aan scholen, appartementen en rusthuizen. Een deel ervan kan zonder twijfel op locaties geen toekomst meer hebben als kantoorbestemming. Anderzijds kan enige promotie over de lands- en gewestgrenzen heen zeker ook geen kwaad.Voor de bedrijven bestaan gewestgrenzen niet voor de keuze van een kantoorlocatie. ‘Diegem and Oudergem, it sounds the same for me’, hoorde ik zelf op

het hoofdkwartier van een grote Amerikaansegroep. In Woluwe bedragen de belastingen +/-25 euro per m², tien minuten verder in Diegem zijn die lasten vrijwel onbestaande. In sommige kantoorbuurten staat een vierde van alle kantoorcapaciteit leeg. Leegstand is gewoon slecht voor iedereen, niet in het minst voor het milieu.’ Een moratorium op de nieuwbouw voor kantoren waarvoor CBRE twee jaren geleden heeft gepleit, werd weggehoond. Fautré: ‘Ziet u vandaag veel kranen voor kantoren aan de slag? Ik denk dat men wel twee keer moet nadenken alvorens er vergunningen worden gegeven voor grote nieuwbouwcomplexen. Ik ken het verhaal van ‘als je 10.000 m² zoekt, vind je die niet in Brussel’. In een nagelnieuw gebouw in de Noordwijk (nvdr: het Zenith-gebouw) staat al twee jaar 30.000 m² leeg. Het klopt ook niet dat er vrijwel geen bestaande gebouwen zijn die tegen een redelijke prijs echt groener kunnen worden gemaakt.’ Sommigen stellen hun hoop op Europa als kantoorinvesteerder in Brussel? Fautré: ‘De internationale instellingen zullen altijd een grote speler blijven op de Brusselse markt. Men mag ook geen te grote verwachtingen creëren. Er wordt Europa verweten gierig te zijn als het een contract afsluit. Wat had u misschien verwacht van een zeer grote speler op een markt met een groot kantooroverschot? Door zijn complexe structuur is het per definitie geen gemakkelijke instelling om mee te werken. De Brusselse minister-president mag voor mij 30 procent gaan rondreizen om Brussel in het buitenland te verkopen en meer bedrijven te overtuigen zich te vestigen in Brussel. Dat is de uitdaging.’ Tien jaar geleden waren Cofinimmo en Befimmo twee best vergelijkbare bedrijven, vrijwel volledig belegd in kantoren? Ieder jaar groeien ze steeds meer uit elkaar. Bent u te pessimistisch over de kantorenmarkt of is Befimmo te optimistisch? Fautré: ‘Cofinimmo en Befimmo zijn naar mijn mening twee goed geleide bedrijven met een duidelijke strategie. Ze zijn ook zeer transparant. Dat kan niet van alle vastgoedgroepen in Europa worden gezegd. Vorige week reikte EPRA, de vereniging van de Europese beursgenoteerde vastgoedbedrijven haar awards uit voor de beste jaarverslagen. Slechts negen op de 83 geanalyseerde ondernemingen kregen goud. Cofinimmo en Befimmo behoorden beide tot dit kleine groepje. Eenzelfde markt en zelfs eenzelfde analyse van een moeilijke markt kan wel tot een verschillende strategie leiden. Befimmo koos meer dan ooit voor kantoren op de beste locaties met


de beste huurders en huurcontracten op zeer lange termijn. Cofinimmo koos voor de diversificatie eveneens met kwaliteitshuurders en huurcontracten op zeer lange termijn.’ Heeft de toewijzing van de overheidsvastgoedportefeuille van zo’n 600 miljoen euro aan Fedimmo eind 2006 aan Befimmo u niet eerder tot die keuze gedwongen? Fautré: ‘We dachten reeds langer aan diversificatie als antwoord op een structureel moeilijke kantorenmarkt. In oktober 2005 sloten we al ons eerste partnerschap voor de rusthuissector af met het vroegere Restel Résidences (nu Armonea). Dat we de portefeuille van Fedimmo niet hebben binnengehaald, heeft die keuze vergemakkelijkt. Je kan een euro maar een keer uitgeven. In oktober 2007 kochten we ook 90 procent van Pubstone, een vastgoedportefeuille van meer dan 1.000 cafés van bierbrouwer ABInbev, voor 429 miljoen euro. Als Benoît De Blieck van Befimmo u vraagt om de kantoorportefeuille van Cofinimmo over te nemen… Fautré: ‘… Dan zullen we dat aanbod, zoals dat van om het even welke partij en zoals elk degelijk bestuurs bedrijf dat verondersteld is dat te doen, analyseren. Natuurlijk is de prijs op zo’n ogenblik sterk bepalend. Kan ik met de opbrengst iets anders doen dat mijn aandeelhouders op langere termijn meer rendement biedt. Dat is de vraag die moet worden beantwoord.’ U bent vandaag voor 33 procent belegd in rust- en verzorgingstehuizen. Hoe ver mag dat percentage gaan? Of waarom geen echte grote rusthuisbevak pur sang? Fautré: ‘We deden onze eerste aankoop in oktober 2005. Zes jaar later hebben we het vastgoed van 116 rusthuizen, van 11 verschillende uitbaters met in totaal meer dan 12 000 bedden. De portefeuille heeft een geschatte waarde van 1,03 miljard euro. We behoren daarmee tot de allergrootste eigenaars van vastgoedrusthuizen in Europa, samen met o.a. Icade en Gécimed. Op lange termijn gaan we er vandaag vanuit dat rusthuizen tot 40% procent van onze portefeuille mogen vertegenwoordigen.’ Zijn er daarvoor nog voldoende groeimogelijkheden op de Belgische markt? Fautré: ‘We zijn vandaag actief in België (630 miljoen euro) en Frankrijk (400 miljoen euro). We sluiten op korte termijn een derde land niet uit. België en Frankrijk bieden hoe dan ook nog mogelijkheden. Kijk naar het nijpend tekort. Een wachtlijst van gemiddeld 18 maanden. We verwachten dat er voor ons uiteindelijk ook mogelijkheden zullen komen op

de markt van de rusthuizen van de ocmw’s en zelfs van de non-profit. Ik betwijfel dat het de bedoeling is dat we belasting betalen zodat de staat kan investeren in rusthuisvastgoed. Wat voor scholen en gevangenissenvastgoed gebeurt zou misschien in andere segmenten ook kunnen gebeuren.’ Critici stellen dat het niet verstandig is om de exploitatie van een rusthuis los te maken van de eigendom van het rusthuisvastgoed. Vastgoed op de balans geeft meer stabiliteit. Fautré: ‘Waarom zou dat slechter zijn. Ik stel vast dat AB Inbev het doet. Alle grote spelers in de gezondheidszorg in de VS stoten hun onroerend goed af. Net als grote Franse uitbaters zoals Korian, Orpea, Medica,… Van de tien grootste beursgenoteerde vastgoedondernemingen (Reits, te vergelijken met de Belgische bevaks) zijn er twee (Ventas REIT en Health Care REIT) actief in vastgoed voor de gezondheidszorg. Ik denk dat we beter en sneller de noden aan vastgoed kunnen invullen dan een uitbater die slechts occasioneel iets ontwikkelt. Het wordt vanaf januari ook moeilijker voor de gemeenten om investeringen in rusthuizen financieel te verantwoorden bij Europa.’ Iedereen koopt vandaag retail. Fautré: ‘We zouden mooie opportuniteiten zeker ook bekijken. Er komt weinig op de markt. Als we diversifiëren willen we snel richting 200 à 250 miljoen euro. Dat is niet evident.’ Waarom gaat u niet door met de uitbouw van uw cafévastgoedportefeuille? Fautré: ‘De uitbouw is niet onze eerste prioriteit. Er zijn trouwens niet zo veel opportuniteiten om zo’n portefeuille te verwerven. We zijn wel zeer tevreden. Het levert ons zekere inkomsten op. Het contract loopt nog 19 jaar. Met de crisis in de horeca hebben we vanuit het financieel oogpunt van Cofinimmo weinig te maken. Het zijn bijna allemaal stuk voor stuk toplocaties. Als we het later toch zouden moeten verkopen zal dat misschien wel meer opleveren dan voor wat het vandaag in de boeken staat.’ Is de transformatie van kantoorgebouwen naar residentieel realistisch? Fautré: ‘Tien jaar geleden was dat ondenkbaar. De prijzen per m² kantoren en woningen lagen te ver uit mekaar.Vandaag zijn die twee vorken naar elkaar toe gegroeid. Er is niet echt een schaarste, zeker geen structurele, aan kantoren. Die is er wel voor woningen. Op een bepaald moment moet je als bedrijf in een bepaald dossier realist zijn. We hadden nooit verwacht dat Dexia zo zwaar zou afslanken en ons huurcontract voor het gebouw Livingstone

273


voortijdig zou moeten verbreken. We kwamen tot de conclusie dat een gemengde bestemming de meest geschikte oplossing was, de waardedaling van het gebouw (geschat op 10 à 15 miljoen) wordt hierdoor ingeperkt. Een belangrijk deel (17.000 m²) krijgt aldus een residentiële bestemming. We vernieuwen ook het kantoorgedeelte (+/- 17.000 m²). We overwegen dergelijke transformatie ook nog voor een of twee andere gebouwen.Veel vastgoedeigenaars staan voor die moeilijke oefening om de gewijzigde situatie in te zien en de minwaarde te aanvaarden. De overheid moet daarom zeer voorzichtig zijn met vergunningen voor nieuwbouw en de transformatie van gebouwen extra aanmoedigen.’ Wordt residentieel dan een nieuwe diversificatie? Fautré: ‘‘Er wordt relatief weinig gebouwd in verhouding tot de demografische evolutie. Promotoren moeten worden gestimuleerd om in dit segment te bouwen. Als woningen echt te duur worden, krijg je onlusten. We hebben interesse, maar het is geen prioriteit. Of we appartementen individueel verkopen of zelf verhuren of met hele blokken willen verkopen aan een residentiële speler als Aedifica of iemand anders is nog geen uitgemaakte zaak. We toonden al interesse voor sociale woningbouw. Vooral in Vlaanderen. We vonden bij de overheid weinig appetijt om er snel echt iets van te maken. Studentenwoningen is een interessante markt maar niet echt evident om er sterk in te groeien.’ Is er door de crisis veel veranderd voor de financiering van vastgoed? Fautré: ‘Op de Belgische markt zijn er vandaag nog weinig buitenlandse banken aanwezig. Wij hebben altijd voor meer dan driekwart met Belgische financiering gewerkt. Op dat vlak is er niet veel veranderd.Van de crisis hebben alle banken wel gebruik gemaakt om hun marges te verhogen van enkele tientallen basispunten tot soms 200 basispunten.’

274

Om te groeien hebt u extra financiering nodig. Fautré: ‘Dat klopt. En sinds april gaat het steeds moeilijker om de kapitaalmarkt aan te spreken. We konden in april nog net op tijd onze converteerbare obligatielening van 173,3 miljoen euro plaatsen. Je kan ook groeien door fusie met een andere bevak. Ik zie persoonlijk weinig zinvolle combinaties op de Belgische markt. Heel vaak zijn er ook belangrijke familiale referentieaandeelhouders die het om die reden niet zien zitten.Voor rusthuizen is het nog te vroeg om arbitrage in onze portefeuille te doen.’ In 2009 verklaarde u dat voor de financiering de grote uitdagingen er pas echt aankwamen in 2011 en 2012?

Fautré: ‘Pas nu komen in de meeste landen de zware herfinancieringen er aan. Enerzijds hebben de meeste spelers bij de start van de crisis op korte termijn de nodige maatregelen kunnen nemen. Anderzijds moeten nu heel wat schulden worden geherfinancierd die vijf jaar geleden met zeer goedkope leningen en soms zwaar geleveraged werden gerealiseerd. Omdat er zo weinig zwaar schuldfinanciering is, zie ik niet onmiddellijk een Belgische bevak in de problemen komen. Zij hebben meestal ook kwaliteitsportefeuilles met heel sterke schuldgraad/vastgoedwaarde-ratio’s.Vergeet ook niet dat de banken bij de bevaks hele portefeuilles financieren. Wie binnenkort moet gaan praten voor de herfinanciering van een lening voor een enkel specifiek kantoorgebouw zit met een ander verhaal. Zeker als dat gebouw grotendeels leegstaat. Op de Belgische markt waren er al een paar probleemdossiertjes met een al dan niet gemaskeerde gedwongen verkoop. Ik sluit zeker niet uit dat er binnenkort grotere dossiers opduiken.’ U zegt dat in het verleden de banken te gul waren met kredieten. In 2005 kloeg u er nochtans zelf over dat de wettelijke limiet van schuldgraad voor bevaks te laag was. Dit leidde tot oneerlijke concurrentie omdat u niet kon beschikken over hefboomfinanciering,zei u toen. Fautré: ‘Op dat ogenblik was het wettelijke maximum voor de schuldgraad nog 50 procent. Het is in 2006 verhoogd naar 65 procent. Daar konden we mee leven. We zouden er nooit aan gedacht hebben 80 of 90 procent te gaan lenen voor een vastgoedfinanciering, zoals een aantal buitenlandse investeerders in de boomjaren zijn gaan doen. Ik heb wel nooit begrepen waarom de Belgische bevaks een schuldgraadlimiet werd opgelegd. Andere operationele bedrijven uit de BEL20 kregen dat toch ook nooit opgelegd? Belgische verzekeraars zijn ook belangrijke spelers op de vastgoedmarkt. Ook zij kregen nooit een dergelijk wettelijk limiet opgelegd. Waren ceo’s en cfo’s bij de vastgoedbevaks dan zo’n zoveel slechtere managers dan dat ze extra aan banden moesten en moeten worden gelegd?’ Heeft precies die 65-procentregel er niet voor gezorgd dat de Belgische vastgoedsector veel beter overeind bleef dan in andere landen? Fautré: ‘Niet echt. Geen enkele bevak kwam ooit echt in de buurt van die limiet 65 procent. En bevaks zijn lang niet de enige spelers op de Belgische vastgoedmarkt. Naar mijn weten was er geen enkele bevak die van zijn bankier een schuldgraad van meer dan 60 procent mocht aanhouden. Tijdens de piek van de crisis van 2008-2009 werden we allemaal


met zachte drang aangezet onze schuldgraad te verlagen. Op een moment dat vastgoed in waarde daalde (nvdr: waardoor je schuldgraad automatisch verhoogd zonder dat je ook maar één euro investeert) en nauwelijks iemand bereid was een kantoor te kopen, was dat geen gemakkelijke oefening. De Belgische vastgoedmarkt bleef gewoon beter overeind omdat de markt in Brussel structureel stabieler is door de vele nationale en internationale publieke instellingen in Brussel met zeer langetermijncontracten en er gelukkig heel veel competente mensen werken die weten waar ze mee bezig zijn. Last but not least, gebeurden de waarderingen van het vastgoed in België zeer conservatief.Vergeet niet dat de waardering van de bestaande portefeuille voor 98 procent de waarde van een bevak bepalen. Uiteindelijk werden alle bevaks slechts met kleine problemen geconfronteerd t.o.v. de buitenlandse REITs.’ Een verschillende waardering binnen Europa. Kan dat nog? Fautré: ‘Is er iets als Europa in de waarderingswereld? Kijk wat er vandaag gebeurt. Sommige landen zetten orde op zaken. Sommige niet. Kijk hoe de overheidstekorten, de groei, de werkloosheid, de loonkosten uit elkaar lopen. Het lijkt mij moeilijk dat men echt op exact dezelfde manier in elk land vastgoed zou kunnen waarderen. In het VK gaat er veel meer aandacht naar de marginale waardering van een individuele transactie. Bij ons streeft men meer naar een waardering tegen het marktgemiddelde. En in de VS wordt er geen driemaandelijkse ‘taxatie’ gevraagd aan externen. Daar gaat men er van uit dat de markt door het spel van vraag en aanbod dat zal wel doen.’

met Brussel moeten kijken hoe ze zelf van Brussel beter kunnen worden. Er moet meer worden samengewerkt door iedereen in het kader van Brussels Metropolitan, waarbij de taalgrenzen als iets neutraal worden bekeken. Ook het VOKA staat daar achter. De taal- en de grensgeschillen moet men ook relativeren en niet op de spits drijven. In de faciliteitengemeente Sint-Genesius-Rode vroegen welgeteld 24 burgers hun stembrieven in het Frans aan. Zo ongelukkig en hulpeloos zijn die Franstaligen er blijkbaar toch ook niet? Er mag wel geen twijfel over bestaan: we moeten komen tot beter werkbare structuren die meer dan vroeger rekening houden met de grote sociaal-economische verschillen in de drie gewesten. Brussel zou echt onafhankelijk kunnen blijven mits een sterke samenwerking met Vlaanderen en Wallonië, maar met een duidelijke input en bewust van de verantwoording die het voor zijn bijkomende financiering moet afleggen. Brussel moet ook intern orde op zaken durven stellen. Het Brussel van de 19 gemeenten is wat ouderwets in deze internet-eeuw.’

Is de onrust op de financiële markten terecht? Fautré: ‘Ik hoop echt dat de ECB de rente verlaagt. Er is geen gevaar voor inflatie. Ik zou niet weten waar die vandaan moet komen. En wat inflatie kan geen kwaad. Ik zie liever wat inflatie dan fors hogere belastingen komen. Duitsland moet aanvaarden dat het in zijn eigen belang de zwakkere landen op kort termijn moet helpen. België zou het beleid van ‘een klein Duitsland’ kunnen voeren. Dat vastgoed ook meer wordt belast, is waarschijnlijk aan de marge onvermijdelijk. Als het iedereen op gelijke wijze treft, moeten we er kunnen mee leven.’ U blijft overal verdedigen dat we allemaal meer moeten durven geloven in Brussel. Fautré: ‘Iedereen kent de vele troeven van Brussel. Om daar meer uit te halen verdient Brussel een betere financiering.Vandaag is het echt ondergefinancierd.Vlaanderen en Wallonië in samenspraak

275


276


277


Literatuurlijst


Literatuurlijst Boeken algemeen ■■ Search Knowledge, Duurzaam herbestemmen kan, 2011 ■■ BNA onderzoek, Zorg voor leegstand, herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen, 2011 ■■ Bovens, M., H-team Notitie #03 Herbestemming in de toekomst / interviews, trends en ontwikkelingen, 2011 ■■ Gelinck, S., Benraad, J. B., Transformatie kantoren gaat niet vanzelf, 2011 ■■ Ministerie van welzijn, volksgezondheid en cultuur, Een energiearme welzijnsaccommodatie voor dorp, wijk of buurt, 1983 ■■ Brussel 2040, Drie visies voor een metropool, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Pierre Dejemeppe ■■ Brussel, haar kantoren en bedienden, Brussels Hoofdstedelijk Gewest ■■ Europan 11, in the Netherlands, SUN Architectuur, Compiled and edited by Emmie Vos, assisted by Sandra Mellaart,2012 ■■ Ronald Rietveld, Erik Rietveld, Joost Grootens, Dutch Atlas of Vacancy, Lecturis, 2010 ■■ Marinke Steenhuis , Paul Meurs, Herbestemming in Nederland. Nieuw gebruik van stad en land, NAI uitgevers, September 2011 ■■ De Oude Kaart van Nederland: Leegstand en herbestemming, Rijksadviseur voor het Cultureerl Erfgoed, aterlier Rijksbouwmeester, 2008 ■■ Marijke Bovens, H-team Notitie #03 Herbestemming in de toekomst / interviews, trends en ontwikkelingen, 2011 ■■ Eisse Kalk, Nieuw Leven voor meer Gebouwen – hergebruik kan sneller en beter, Agora Europa, 2010 ■■ Peter Calthorpe, Urbanisme in the age of climate change, Island Press, 2011 ■■ Marinke Steenhuis, Paul Meurs, Herbestemming in Nederland. Nieuw gebruik van stad en land, Nai Uitgevers i.s.m. Nationaal Programma voor Herbestemming, 2011 ■■ Dirk Bergvelt en Hans van Rossum, Een 2de leven. De bijzondere praktijk van zorg en herbestemmen, Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg i.s.m. Architectuur Lokaal transformatieprojecten ■■ Theo van der Voordt, Transformatie van kantoorgebouwen. Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Uitgeverij 2010, Rotterdam 2007 ■■ Flechter Priest Architects, Recent and current projects, 2008 voeding ■■ Carolyn Steel, Hungry City. How Food Shapes Our Lives. Vintage Books, London, 2008, ■■ Han Wiskerke, Jorge Mario Jáuregui, Vandana Shiva, Food for the City. A Future for the Metropolis, NAi Uitgevers, april 2012 transitie ■■ Jeremy Rifkin The Third Industrial Revolution. How lateral power is transforming energy, the economy, and the world, Palgrave Macmillan, 2011 ■■ Richard Florida, The great reset. How the post-crash economy will change the way we live and work, Harper Collings, 2010 ■■ Peter Tom Jones en Vicky De Meyere, Terra Reversa, de transitie naar een rechtvaardige duurzaamheid, EPO en Jan Van Arkel, 2009

280


Studies / Rapporten algemeen ■■ BNA onderzoek, Leren in een bedrijvenpark, 2011 ■■ SIGRA, Jaarbeleid 2011, de arbeidsmarkt van de Amsterdamse gezondheidszorg in verhalen en cijfers, 2011 ■■ SIGRA, Jaarbeleid 2011, de arbeidsmarkt van de Amsterdamse gezondheidszorg in verhalen en cijfers, 2011 ■■ De diversificatie van TelePort, ‘Opmaat naar een Stoer Stedelijk Werkgebied’, 8 februari 2011, ■■ Wederzijds profijt in Amsterdam Zuidoost- Centre for applied research on economics & Management – Hogeschool van Amsterdam maart 2010 ■■ 1.Kantorenleegstand Amstel III – Neprom ■■ Algemeen zorgstrategisch koepelplan woonzorgzones Brussel i.o.v. Minister Bert Anciaux, december 2008 ■■ Een vernieuwd Amstel III – Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidoostlob september 2009 ■■ PlanAmsterdam – Amsterdam Teleport – DRO Amsterdam 2008 ■■ transformatiepotentie leegstaande kantoren Eindhoven, TU/e ■■ Dynamis: sprekende cijfers Brabantse steden ■■ Stand van Zaken Nederlandse kantorenmarkt, NVM Business, augustus 2011 ■■ Structurele leegstand van kantoren, NVM Business, 2009 ■■ Kantorenloods: kantorenstrategie Amsterdam ■■ Ruimtelijke Structuurplan Antwerpen ■■ Ontwerp Kantoornota Antwerpen ■■ Bart Steenwegen, Stedenbouwkundige strategieën & stedelijke dynamieken. Brussel-Europa. Verhandeling aangeboden tot het verkrijgen van het diploma Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening. ■■ Last van leegstand, Binnenlandsbestuur, week 43, jaargang 32, 28 oktober 2011 kantoren ■■ Overzicht van het kantorenpark nr 29, Gomb & Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 2012 (en vorige edities) ■■ European office markets face stagnation as economic woes keep uncertainty high, The Jones Lang LaSalle Office Property Clock - Q4 2011 zorg ■■ Algemeen zorgstrategisch koepelplan woonzorgzones Brussel i.o.v. Minister Bert Anciaux, december 2008 ■■ Masterplan woonzorgzones Brussel. Strategische planning voor de ontwikkeling van de woonzorgprojecten in het tweetalig gebied Brussel-Hoofdstad i.o.v. Bert Anciaux, Vlaams Minister voor Cultuur, Jeugd, Sport en Brussel, (eerste fase - 2007/2009) ■■ Kenniscentrum Woonzorg Brussel, Sayria Maruf, Sophie Demeere, Herwig Teugels, De thuiszorg onder de loep in Brussel. Hoe de ontwikkeling van de woonzorgzones een meerwaarde kan bieden? 2010 landschap ■■ Greenspots Reloaded, Eindhoven verrassend groen - Orange Olive - Triple E - Yannick Joye - BYTR, 2010 ■■ Stadsecologie, schaal en structuur, prof. dr. ir. Take M. de Jong, TUDelft, 2006 ■■ Landbouw in een Groen en Dynamisch Stedengewest, ViA, Departement Landbouw en Visserij, 2 april 2010 ■■ Productive Urban Landscapes, Wageningen Universiteit, M. Mulder, C.G. Oude Aarninkhof, 2008 ■■ Edible Infrastructures, Organisational Patterns for Urban-Agricultural Landscapes, Emergent Technologies & Design Architectural Association, Nikoletta Poulimeni, Jeroen Janssen, Darrick Borowski, 2011 energie ■■ Cities, towns & renewable energy, Yes in My Front Yard, International Energy Agency, OECD/IEA, 2009

281


Artikels ■■ Anke Vos & Bart Steenwegen, Team Vlaams Bouwmeester, De Ambitie van het territorium, magazine Ruimte, maart 2012, p82-p87 ■■ Bart Steenwegen, Team Vlaams Bouwmeester, De stad groeit. Slim verdichten in een metropolitaan landschap, Inspiratiepaper voor ViA-Rondetafel Stedenbeleid Duurzame en Creatieve Steden, ■■ 14 maart 2012 ■■ Bart Steenwegen, Europe-Brussels, Visioning & the design office. The ‘collision city’ as a metaphor and the cloverleaf model, 43rd ISOCARP Congress 2007 ■■ Jean Blavier, Reconversie in woningen? Ja maar..., De Tijd, 14 december 2011 ■■ Hilde Pauwels, Het tweede leven van kantoren, De Standaard, 27 augustus 2011 ■■ Patrick Luysterman, Kantoren ombouwen tot woningen, De Tijd, 22 september 2011 ■■ Michaël Bellon, Hoezo leegstand? Ga op kantoor wonen, De Standaard, 08 december 2011

Websites algemeen ■■ www.buildingbusiness.com ■■ www.wereamsterdam.nl ■■ www.oga.amsterdam.nl ■■ www.portofamsterdam.nl ■■ www.os.amsterdam.nl ■■ www.colliers.nl ■■ www.brainport.nl ■■ www.strijp-s.nl ■■ www.cultuurfonds-strijps.nl ■■ www.nieuwbouw-eindhoven.nl ■■ www.brik.be ■■ www.ulb.ac.be/dscu/colloque-logement/accueil.html ■■ inhabitat.com/beirut-wonder-forest-could-infuse-the-lebanon-capital-with-some-much-neededgreenery/ ■■ www.studioinvisible.org/bwf herbestemming ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

arch-lokaal.nl/best-practices/herbestemming/kantoren www.biennalemaastricht.nl www.temparchitecture.com vimeo.com/28708088 www.herbestemming.nu www.kennisbankherbestemming.nu www.oudekaartnederland.nl www.sbr.nl (online rekentool) www.schieblock.nl www.deluchtsingel.nl

landschap ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■ ■■

samentuinen.velt.be farmingthecity.net productive-urban-landscapes.blogspot.com issuu.com/thebergerpartnership/docs/productive_neighborhoods_report issuu.com/jonathanlarocca/docs/a-new-urban-rural-interface-v2009 issuu.com/edibleinfrastructures/docs/edible_infrastructures_vol1/1# edibleinfrastructures.blogspot.com

case Amstel 3 ■■ www.europan11.nl/amsterdam.html 282


283


Ontwerpteam Jeanne Dekkers Architectuur (NL)

S-M-L (BE)

Jeanne Dekkers Jeanne Dekkers (1953) studeerde in 1978 af aan de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. In 1998 startte ze haar bureau Jeanne Dekkers Architectuur. Voor overheidsinstellingen en andersoortige opdrachtgevers realiseert zij toonaangevende gebouwen die opvallen door het expressieve gebruik van vorm, ruimte en kleur. Het bureau realiseert tal van ontwerpen voor complexe opgaven in diverse stedelijke contexten zoals het universiteitsgebouw voor de Vrije Universiteit Amsterdam en het Limburgs Museum in Venlo. Interieurontwerpen en de herontwikkeling van gebouwen zijn ook belangrijke thema’s in recente projecten. Jeanne Dekkers won vele prijsvragen, publiceerde in vakbladen, is veelgevraagd jurylid voor architectuurprijzen en geeft regelmatig lezingen. Zij is ook Professor bij de TU Eindhoven. Daarnaast vervult ze verschillende bestuursfuncties in de kunstsector en is ze bestuurslid geweest van de Bond van Nederlandse Architecten. In deze studie is Jeanne verantwoordelijk voor het initiëren van het onderzoek en het ontwikkelen van concepten.

Gert Camerlinck Gert is mede-oprichter van S-M-L. Hij studeerde ir. architect & antropoloog aan de Katholieke Universiteit te Leuven. Hij heeft sinds 2008 een zelfstandige architectenpraktijk, waar hij verschillende lage energie- en passiefhuizen heeft ontworpen. In deze studie gaf hij de aanzet voor de architecturale concepten.

Ankie Jacobs Ankie is in 2009 afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven, afstudeerrichting Architectuur. Sinds december 2010 is ze werkzaam als assistent ontwerper bij Jeanne Dekkers Architectuur. In deze studie heeft ze een bijdrage geleverd aan de analyse van Amsterdam en Eindhoven en het ontwikkelen van stedenbouwkundige visies en architecturale conceptmodellen.

in samenwerking met

Ralf Geutjes Ralf is derde jaars student aan de TU te Delft. Van januari 2012 tot en met juli 2012 heeft hij stage gelopen bij Jeanne Dekkers Architectuur. In deze studie heeft hij een bijdrage geleverd aan het vervaardigen van presentatiemateriaal. Erik Workel Erik Workel is momenteel partner-architect bij IAA architecten. Daarvoor was hij onder andere werkzaam als architect bij Erick van Egeraat Associated Architects, SeARCH en Jeanne Dekkers Architectuur. Vanuit deze laatste hoedanigheid heeft hij de studie “Nieuw Licht op Leegstand” mede geïnitieerd. Daarnaast geeft hij les aan de Academie van Bouwkunst te Amsterdam. 284

Bart Steenwegen Bart is mede-oprichter van S-M-L. Hij studeerde ir. architect & stedenbouw aan de Katholiek Universiteit te Leuven. Hij werkt sinds mei 2011 voor het Team van de Vlaams Bouwmeester op het project ViA Ruimte, dat inzet op ontwerpend onderzoek op territoriale schaal. Daarvoor was hij 3 jaar actief als projectleider stedenbouwkundige projecten bij BUUR. In deze studie maakte hij voorstellen voor de stedenbouwkundige visies op. Hannes Benaets Hannes werkte mee aan de Case Parkbalk op Pilotis.

Matthias Van Rossen Matthias is ir. architect en actief bij het XDGAarchitecten te Brussel. Hij volgt er o.a. de werf op van het Rogierplein. In deze studie was Matthias verantwoordelijk voor de aanzet van de analyse & inventaris voor Brussel.


Contact

Dank aan

Jeanne Dekkers Architectuur

Paul Oudeman – Kantorenloods Eduard Jansen – Leegstand Kantoren Fred Geers – kantoren gemeente Eindhoven Annemieke de Vries - stedenbeleid en woningproductie Karl Kupka - Stadsvernieuwing & Bouw Huibert Spoorenberg - Duurzame Ontwikkeling Joris J. Deur - ZZDP ar­chitecten Steven Decloedt - AGVESPA, Antwerpen Johan De Muynck - zorgbedrijf, Antwerpen Anne Querimit - werk & economie, Antwerpen Veronique Mampuya - onderwijs, Antwerpen Eric Grietens - Bond Beter Leefmilieu Karlien Vandecasteele - Bond Beter Leefmilieu Els Vodderie - POM Antwerpen Greet De Roey - stadsplanning Antwerpen Koen Wynants - Antwerpen aan het woord Jan Vyncke - Antwerpen aan het woord Fréderic Masil - Burco Thibout Dumortier - Burco Philippe Verdussen - Achi2000 Herwig Teugels - Kenniscentrum woonzorg Kurt Herregodts - VMSW Domien Szekér - Cofinimmo Erik Verbrugge - Jones Lang LaSalle Lieven Boelaert - BRIK Jean Luc Mahieu - ULB Bart Hanssens - Inventimmo Ann De Cannière - ATO Veerle Van Rie - dienst RO Zaventem Eric Van Rompuy - Zaventem Frank Gilson - kabinet Kir Thierry Mercken - kabinet Kir Niki Franzeskaki - Drift Katia Van Tichelen - VLM Karel Stevens - VLM Maarten Sper - VLM Erik Workel - iaa-architecten Christoph Grave - VAi Manu Claeys - De Ploeg

Papenstraat 7 Postbus 3001 2601 DA Delft, Nederland T 015 215 29 29 F 015 215 29 60 info@jeannedekkers.nl www.jeanndekkers.nl S-M-L Pieter Reypenslei 59 2640 Mortsel, België info@S-M-L.be www.S-M-L.be Gertcamerlinck@gmail.com Bartsteenwegen@gmail.com

285


Amsterdam

Eindhoven

Studentenwoningen

Studenten & expathub

Corbusierwoningen

Stadsboerderij & studenten

Stadslandbouw

Hacksche Hรถfe

WoZoCo

Studentenpaviljoens

Badhuis

Vertikale stad

286


Antwerpen

Brussel

Diversiteitsbrug

Productief Bouwblok

Kunsten-hub

Parkbalk op pilotis

Park onder school

UnitÊ d’habitation

Bio-productief bedrijventerrein

Landschapsgrid

287


288


Nieuw licht op leegstand  

Transformatie van leegstaande kantoren in speculatieve programma's

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you