2019-11-12 Raadinformatie en stukken bij Principebesluit Zwarteland II

GEMEENTE SCHERPENZEEL

MEMO 2019-65 datum

: 5 november 2019

aan

: de Raad

van

: het college van burgemeester en wethouders

onderwerp

: Principe-uitspraak Zwarte Land II

bijlage(n)

: -

Ontwikkelstrategie Werklocaties Ruimtelijke visie Initiatiefgroep Zwarte Land II Ontwerptekeningen

Aanleiding Onlangs ontvingen wij een verzoek van de Initiatiefgroep Zwarte land II (OndernemersVereniging Scherpenzeel, Berkhof en Modiform) om een principeuitspraak te doen ten aanzien van hun plannen voor de ontwikkeling van Zwarte Land II. Dit verzoek is het resultaat van een intensief proces, dat is opgestart na uw raadsbesluit in december 2017 om de haalbaarheid van Zwarte Land II te onderzoeken. Over de voortgang van dit proces hebben wij u via memo’s geïnformeerd. Het college heeft ten aanzien van de ontwikkelingsrichting die de Initiatiefgroep voorstaat, indachtig de afspraken uit het coalitieakkoord, en gezien de behoefte van voor- én tegenstanders aan transparantie en stellingname vanuit de gemeente, besloten een positief signaal af te moeten geven ten aanzien van de nu voorliggende plannen.

Starten bestemmingsplanprocedure Zwarte Land II De behoefte aan een nieuw bedrijventerrein is evident en door verschillende onderzoeken aangetoond. De ontwikkeling van een bedrijventerrein met kavels tot 5000 m2, waarmee de ruimtebehoefte van Scherpenzeelse ondernemers kan worden ingevuld, past bij de lokale verzorgingsfunctie van Scherpenzeel en is conform regionale en provinciale beleidskaders.

Tegen de locatie Zwarte Land II is weerstand. Tegelijkertijd is ook weerstand te verwachten (zelfs reeds ontstaan) bij alternatieve locaties. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt blijft de locatie Zwarte Land II te prefereren boven andere locaties.

De overwegingen hierbij heeft het College uitgewerkt in bijgevoegde notitie “Ontwikkelstrategie Werklocaties”. Ook geven we een duidelijk en transparant signaal af over onze intenties. We houden daarmee vast aan de consistente lijn van eerdere politiek-bestuurlijke besluiten, en zullen een bestemmingsplanprocedure in gang zetten. Formele besluitvorming volgt in het kader van deze bestemmingsplanprocedure.

Planuitwerking Zoals eerder gemeld konden de eerste planschetsen van de Initiatiefgroep, die begin 2019 in de media verschenen, niet op draagvlak rekenen binnen het College.

Sindsdien heeft de Initiatiefgroep, met inachtneming van de door het college geformuleerde Uitgangspuntennotitie, haar plannen fors bijgesteld. Met name op het punt van landschappelijke inpassing (richting Grebbelinie en de bestaande woon/werk bebouwing aan de Stationsweg) zijn flinke verbeteringen aangebracht.

De nu voorliggende plannen van de Initiatiefgroep zullen vanzelfsprekend nader moeten worden uitgewerkt. We vinden het belangrijk dat daarbij rekening wordt gehouden met de omgeving, bijvoorbeeld op het punt van beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing, verkeersontsluiting en verkeersveiligheid, milieuaspecten (zoals energie, waterhuishouding en biodiversiteit) en bouwmassa.

Daarom investeren we nadrukkelijk in een omgevingsdialoog, voorafgaand aan de formele (wettelijk vereiste) vervolgstappen. Het college gaat de komende maanden met omwonenden en belanghebbenden in gesprek en zal nadere uitgangspunten formuleren ten behoeve van de definitieve planuitwerking door de Initiatiefgroep Zwarte Land II. Modiform De concentratieplannen van Modiform zijn een belangrijk element in de (maatschappelijke) discussie over Zwarte Land II. Met name de schaal van de beoogde nieuwbouw speelt hierbij een rol. Ten aanzien hiervan zijn inmiddels belangrijke stappen gezet; ongeveer de helft van de nieuwbouw wordt gerealiseerd door inbreiding binnen het bestaande bedrijventerrein Zwarte Land I. Wat resteert is een pand voor opslag, logistiek en hoofdkantoor ter grootte van 2,5 ha. Dat is nog steeds fors voor Scherpenzeelse begrippen. We zijn echter van mening dat we dit mogelijk willen maken gezien het belang van het bedrijf voor de (sterk verweven) Scherpenzeelse economie, gezien de bijdrage die Modiform levert aan verenigingsleven en samenleving, en omwille van de duurzaamheidswinst die deze nieuwbouw oplevert.

Toelichting concentratieplannen en duurzaamheidswinst Modiform is een innovatief bedrijf, dat duurzaamheid hoog in het vaandel heeft. In de hoofdproductievestiging in Scherpenzeel maken zij bloempotten en trays van (98%) gerecyclede grondstoffen. Daarnaast werkt Modiform aan duurzaamheidsafspraken met ketenpartners en in Food Valley, bijv. in het door hen opgerichte kennisplatform Benefits of Nature. Modiform wil een belangrijke stap maken in het verminderen van haar energieverbruik en carbon footprint, door het optimaliseren van de bedrijfsprocessen en door vermindering van het aantal transportbewegingen.

Concreet betekent dit dat zij hun opslag en logistiek, die nu verspreid is op verschillende locaties binnen de regio Food Valley, willen concentreren nabij de hoofdproductievestiging. De hoofdproductievestiging is niet ‘footloose’, d.w.z. verplaatsing hiervan kost meer dan 30 miljoen euro. Nieuwbouw van opslag en distributie in Scherpenzeel is daarmee de meest voor de hand liggende oplossing om de milieuprestaties te verbeteren; het aantal vrachtwagenbewegingen binnen de regio wordt met 30 % gereduceerd. Ook bedrijfseconomisch is deze stap voor de hand liggend. Bovendien zal ook het hoofdkantoor naar Scherpenzeel worden verplaatst, met gunstige perspectieven voor werkgelegenheid en verdere versterking van de samenwerking met andere Scherpenzeelse bedrijven.

Vervolgproces De ontwikkeling van een bedrijventerrein voor lokale bedrijvigheid moet planologisch worden afgehecht d.m.v. een bestemmingsplanprocedure. In dit kader onderneemt het College de volgende stappen: 1. Voorbereiden bestemmingsplanprocedure  We investeren in de dialoog met de omgeving en blijven in gesprek met omwonenden / belanghebbenden over het principebesluit en hun wensen t.a.v. verdere uitwerking  We maken de gebruikelijke afspraken met de initiatiefnemers over rolen taakverdeling in het kader van de op te starten bestemmingsplanprocedure (een zogenaamde anterieure overeenkomst)  Planuitwerking door de Initiatiefgroep Zwarte Land II 2. Informele procedure (niet wettelijk vereist, maar gaan we wel doen):  Presenteren voorontwerp-bestemmingsplan  Inspraak, waarbij we de plannen voorleggen aan de samenleving 3. Formele procedure (Wro):  B&W besluit om het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage te leggen  Terinzagelegging (belanghebbenden worden uitgenodigd tot het indienen van zienswijzen)  Vaststellen bestemmingsplan door de gemeenteraad  Beroepsmogelijkheden Ten aanzien van de concentratieplannen van Modiform is bestuurlijk draagvlak binnen de Regio Foodvalley. Instemming van de provincie moet op dit punt nog worden verkregen. Hierover is overleg opgestart, en wordt gewerkt aan een gezamenlijk feitenrelaas, waarin de bestuurlijke en maatschappelijke vragen die er leven over de plannen van Modiform worden beantwoord (een zogenaamde Q&A).

Omdat daarbij veel afhangt van de concrete planuitwerking is dit een doorlopend proces. Formele besluitvorming, ook door de provincie, volgt pas in het kader van de bestemmingsplanprocedure.

Communicatie De Wro schrijft voor dat in de bestemmingsplanprocedure ruimte is voor inspraak en bezwaar. Deze vindt u terug in bovenstaand vervolgproces onder punt 3.

Gegeven de impact van de ontwikkeling, en de gevoeligheid hiervan bij omwonenden, hebben wij nu reeds geïnvesteerd in de dialoog met de samenleving.

Daarmee hebben wij meer gedaan dan wettelijk is vereist. Ook in de aanloop naar de formele procedure blijven wij inzetten op zorgvuldig en intensief overleg met belanghebbenden. Provincie Gelderland heeft ons reeds gemeld mee te willen denken over deze dialoog.

De wensen van omwonenden en belanghebbenden, waarover we tijdens deze dialoog hopen te spreken, vormen voor ons belangrijke input voor de planuitwerking. We hopen dat dit niet alleen leidt tot betere plannen, maar ook tot meer draagvlak.

Over deze principe-uitspraak zullen wij omwonenden en belanghebbenden rechtstreeks informeren. Ook wordt een persbericht verstuurd.

Ontwikkelstrategie Werklocaties Gemeente Scherpenzeel

De gemeenteraad van Scherpenzeel heeft in 2017 besloten om de haalbaarheid voor uitbreiding van bedrijventerrein Zwarte Land te onderzoeken om te kunnen voorzien in de concrete behoefte van Scherpenzeelse bedrijven. Dit heeft geresulteerd in een concreet plan, waarover het College van B&W een principe-uitspraak wil doen. De Ontwikkelstrategie Werklocaties dient als onderlegger voor deze principe-uitspraak.

Samenvatting en conclusie Gemeente Scherpenzeel hanteert de volgende ontwikkelstrategie voor werklocaties: 1. Wij willen ruimte bieden aan Scherpenzeelse bedrijven, klein en groot. Tot 2030 voorzien wij een ruimtebehoefte van minimaal 4 ha., exclusief de ruimtebehoefte van Modiform.

2. Wij zijn voorstander van inbreiding op bestaande bedrijventerreinen. De gemeente heeft hierin een faciliterende rol.

3. Alhoewel wij herontwikkeling/herinrichting van bestaande locaties op Zwarte Land I (zoals nu gebeurt met de inbreidingsplannen van Modiform op Zwarte Land I) toejuichen, achten wij de kans, dat dit nog substantieel ruimte kan bieden aan het invullen van de behoefte van Scherpenzeelse bedrijven, gering. Wij zien voor de gemeente geen rol weggelegd in (her)ontwikkeling van bestaand vastgoed, maar staan welwillend tegenover initiatieven vanuit de markt.

4. Wij willen op korte termijn minimaal 5 ha bedrijventerrein realiseren. Daarbij houden we vast aan de eerdere keuze voor Zwarte Land II. Ter onderbouwing van deze ontwikkelstrategie wordt in deze notitie achtereenvolgens ingegaan op:  De Scherpenzeelse economie  Behoefte aan werklocaties  Opties voor ontwikkeling van werklocaties o Inbreiding o Herontwikkeling bestaand vastgoed o Nieuw bedrijventerrein  Locatiekeuze nieuw bedrijventerrein o Maatschappelijk draagvlak voor Zwarte Land II o Volgorde van ontwikkeling: Eerst Zuid, dan Noord  Vervolgstappen

De Scherpenzeelse economie De Valleiregio is ondernemend, en Scherpenzeel is daarop geen uitzondering. Met name door een aantal grote (familie)bedrijven is de werkgelegenheid in Scherpenzeel groot: per 1000 inwoners in de leeftijdscategorie 15-64 zijn er 810 banen. De werkloosheid in Scherpenzeel is (net als elders in de regio) dan ook laag.

Fig. A banen per 1000 inw 15-64 (bron: LISA)

Fig. B werkloosheid 15-64 (bron: LISA)

Die riante werkgelegenheid danken we niet zozeer aan het grote aantal bedrijven, maar aan een aantal grote bedrijven: zeker in vergelijking met andere gemeenten in de regio heeft Scherpenzeel een zeer gemiddelde bedrijfsgrootte. Een aantal grote, van oudsher in Scherpenzeel gevestigde familiebedrijven speelt hierin een belangrijke rol. De interne verwevenheid tussen Scherpenzeelse bedrijven is groot; tal van kleine en middelgrote ondernemers danken hun (voort)bestaan aan een aantal grote (familie)bedrijven en aan de hechte economische banden tussen Scherpenzeelse bedrijven.

Fig. C vestigingen per 1000 inwoners 15-64 (bron: LISA)

Provinciale cijfers onderschrijven het belang van familiebedrijven: zij zorgen voor bijna 1/3 van de werkgelegenheid in Gelderland. In Scherpenzeel is dat belang nog groter; we zijn trots op het sterke cluster van familiebedrijven dat uit Scherpenzeelse ondernemersfamilies is ontstaan. Scherpenzeel koestert bovendien de ondernemingszin en de gemeenschapszin van de gevestigde (familie)bedrijven.

Zij dragen (door hun steun aan verenigingen en evenementen) bij aan de realisatiekracht van de Scherpenzeelse samenleving (SeinstravandeLaar, 2019).

Scherpenzeel spreekt daarom in de Nota Economisch Beleid gemeente Scherpenzeel (2015) uit: gemeente Scherpenzeel werkt actief aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor ondernemers met als doel de toename van de werkgelegenheid en het versterken van het bedrijfsleven. ‌ We zoeken naar nieuwe kansen voor (innovatieve) ontwikkelingen voor bedrijfsleven, industrie, detailhandel, zorg en toerisme en onderzoeken of en welke ruimte daarvoor nodig is (op bestaande of nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen, binnen of buiten de bebouwde kom).

2

Behoefte aan werklocaties Een goed ondernemingsklimaat vereist vestigingsmogelijkheden. Al sinds 2011 wordt hier naar gezocht. Afspraken met gemeente Woudenberg om 4,5 ha beschikbaar te stellen voor Scherpenzeelse bedrijven bleken in de praktijk op knelpunten te stuiten, waardoor hiervan geen gebruik werd gemaakt. Inmiddels zijn er ook in Woudenberg geen vrije kavels meer beschikbaar. Bedrijventerreinen ’t Zwarte Land (35 ha) en Holleweg (6,5 ha) zijn volledig uitgegeven.

Sinds 2011 zijn 27 bedrijven vertrokken naar omliggende gemeenten. Ondanks het vertrek van deze bedrijven blijft de vraag naar werklocaties onverminderd hoog:  In 2016 heeft Gemeente Scherpenzeel een enquête uitgevoerd onder lokale ondernemers. Ondanks dat het economisch herstel na de crisis nog niet geheel was ingezet, bleek toen reeds een totale ruimtevraag van ca. 7,5 ha.  Modiform wil haar logistieke activiteiten concentreren bij de hoofd-productievestiging in Scherpenzeel en wil netto 5 ha logistiek vastgoed ontwikkelen, bovenop de reeds bestaande activiteiten van het concern in Scherpenzeel.  In 2018 constateert Bureau Stec (bovenop de ruimtevraag van Modiform) een vraag van 4 hectare tot en met 2028.  Voorjaar 2019 heeft Initiatiefgroep Zwarte Land II bij 15 reeds bekende lokale ruimtevragers (buiten Modiform) de actuele ruimtebehoefte geïnventariseerd.

Op dit moment zou 3,5 ha direct uitgegeven kunnen worden. Dit betreft netto ruimtevraag, d.w.z. dat dit geen ruimte op bestaande terreinen oplevert.  Dit beeld is in lijn met de ruimtevraag zoals gemeente Scherpenzeel die in de markt constateert (op basis van bedrijfsbezoeken en verzoeken vanuit individuele ondernemers, die zich bij ons melden).  Uiteraard is de toekomstige vraag lastig voorspelbaar. De MiddenNederlandse economie is echter nog altijd groeiende, en op regionaal niveau wordt voor de komende jaren een toenemende overloop vraag vanuit Utrecht verwacht. Deze trends en ontwikkelingen zijn aanleiding voor de provincie Gelderland om een actualisatie van het RPW te vragen: de opgave waar de regio Foodvalley voor staat is groter dan gedacht.  Wij verwachten dat de vraag die zich in Scherpenzeel manifesteert minimaal gelijke tred houdt met het verleden. Dit betekent dat we tot 2030 (naast Modiform) moeten rekenen op ca 4 - 8 ha netto ruimtebehoefte vanuit lokale Scherpenzeelse ondernemers.

Moet Scherpenzeel ook ruimte bieden aan grootschalige bedrijven?

Uitgangspunt van provinciaal beleid is dat kernen als Scherpenzeel alleen bedrijventerrein mogen ontwikkelen voor de lokale behoefte, met een maximum kavelgrootte van 0,5 ha. Zoals aangegeven kenmerkt de Scherpenzeelse economie zich door een ondervertegenwoordiging van juist die categorie kleine bedrijven en een sterke verwevenheid van het Scherpenzeelse bedrijfsleven. Onze bloeiende economie en riante werkgelegenheid zijn daarmee deels afhankelijk van (de continuïteit van) de bedrijven die Scherpenzeel groot hebben gemaakt, zoals Interface, Van Heugten en Modiform. Scherpenzeel wil deze bedrijven behouden en daarom ook hen ruimte blijven bieden.

Om te voorkomen dat de reeds ruimte vragende bedrijven gedwongen uit Scherpenzeel vertrekken, en om toekomstige vraag van Scherpenzeelse ondernemers te kunnen accommoderen, moet zo snel mogelijk ruimte beschikbaar komen. Daarbij staat ons geen ongelimiteerde groei voor ogen; gegeven de schaarse ruimte in Scherpenzeel, en de scherpe keuzes die we daarin moeten en willen maken, willen wij zorgvuldig ruimtegebruik stimuleren door overaanbod te voorkomen.

3

Opties voor ontwikkeling van werklocaties Het ontwikkelen van werklocaties is in 2015 tot speerpunt van het Economisch Beleid benoemd. Dit is overgenomen in het Coalitieakkoord uit 2018. Alle oplossingen moeten worden verkend: inbreiding, herontwikkeling van bestaand vastgoed, en ontwikkeling van nieuwe werklocaties. Om de totale vraag te accommoderen zal immers een combinatie van deze opties moeten worden ingezet.

1. Inbreiding Bedrijventerreinen ’t Zwarte Land (35 ha) en Holleweg (6,5 ha) zijn volledig uitgegeven. Binnen de vigerende bestemmingsplannen is in beide gevallen ruimte om het maximum bebouwingspercentage op te rekken van 50% naar 80%, en de maximum bouwhoogte te verhogen tot 12 m. Gemeente Scherpenzeel vindt een betere benutting van bestaande bedrijfslocaties de meest duurzame manier om de groei van Scherpenzeelse bedrijven te accommoderen, en werkt hieraan graag mee.

Inbreiding c.q. verdichting van de bebouwingsmogelijkheden biedt kansen voor reeds op de bedrijventerreinen gevestigde bedrijven, maar niet voor de nieuwe ruimtevraag die hierboven is omschreven.

2. Herontwikkeling bestaand vastgoed De kwaliteit van de beide bedrijventerreinen is op zich goed. De openbare ruimte en landschappelijke inpassing, duurzaamheid en biodiversiteit) van bedrijventerrein ’t Zwarte Land kan worden verbeterd. Ook proberen wij bedrijven te interesseren in ontstening van buitenterreinen met het oog op klimaatadaptatie.

Op de bestaande bedrijventerreinen is (nog) geen parkmanagement aanwezig, dat kan helpen om bovenstaande ontwikkelingen aan te jagen. Waar bestaande locaties worden herontwikkeld / doorontwikkeld proberen we hierbij plussen te realiseren, primair door het stimuleren van investeringen door de vastgoedeigenaren.

Onderhoud van openbare ruimte wordt meerjarig ingepland.

Herontwikkeling van vrijkomende panden wordt door de gemeente Scherpenzeel gestimuleerd en gefaciliteerd. Succesvolle voorbeelden van de laatste jaren zijn de herontwikkeling van vrijkomende panden van Verba Vlees / Proviande (1,7 hectare, naar 2 bedrijfsverzamelgebouwen en 2 individuele panden), en nieuwbouw van Van Heugten Transport op de vrijgekomen locatie van ASCO Numetics.

Ook in de toekomst zullen op bestaande bedrijventerreinen incidenteel panden vrijkomen. De aard, ligging en omvang van vrijkomende percelen is lastig voorspelbaar. Gemeente Scherpenzeel probeert voeling te houden met de strategie van individuele bedrijven, maar kan op voorhand niet alle ontwikkelingen voorzien, laat staan hierop sturen.

Gemeente Scherpenzeel stimuleert de herontwikkeling van bestaande bedrijfskavels en werkt in principe mee aan optimalisering van de gebruiksmogelijkheden.

Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe ontwikkelingen geen afbreuk mogen doen aan milieugebruiksruimte op de bestaande bedrijventerreinen. Bovendien streven we er naar om kavels waar een zwaardere milieucategorie is toegestaan te behouden voor bedrijfsactiviteiten die dat (nu of in de toekomst) nodig hebben.

Detailhandelsrestricties worden om die reden in stand gehouden.

Herontwikkeling van bestaande locaties kan waarschijnlijk een (beperkt) deel van de ruimtevraag van lokale bedrijven invullen. Zoals aangegeven is het op voorhand lastig in te schatten hoeveel ruimtebehoefte hiermee kan worden geaccommodeerd.

Modiform heeft in het kader van de eigen ruimtebehoefte onlangs de inbreidingsmogelijkheden onderzocht. Gemeente Scherpenzeel heeft medewerking

4

toegezegd aan het verruimen van de bebouwingsmogelijkheden, zodat Modiform in totaal ca. 23.000m2 bvo kunnen realiseren op Zwarte Land I. Inmiddels heeft Modiform aangekondigd deze plannen op korte termijn te gaan realiseren.

Daarmee wordt de belangrijkste kans voor herontwikkeling van bestaand vastgoed inmiddels benut. Op basis van onze eigen inventarisatie zijn er op dit moment geen concrete aanwijzingen dat binnen afzienbare termijn nog andere panden (zoals bijv.

Vion) beschikbaar zullen komen in de markt. Wij stellen ons op het standpunt dat we dit zoveel mogelijk moeten faciliteren, maar dat de haalbaarheid van herontwikkeling in voorkomende gevallen moet worden beoordeeld op bijv. de omvang en gebruiksmogelijkheden van het betreffende vastgoed, van de verwervingsprijs en evt. kosten van transformatie. Dit zijn bij uitstek zaken die aan de markt moeten worden gelaten. Een gemeente is immers geen vastgoedontwikkelaar.

3. Nieuw bedrijventerrein Omdat ongewis is of, en op welke termijn, herontwikkeling van bestaande terreinen nog aan de orde zal zijn, blijft de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein wenselijk. Zoals hierboven beschreven moet daarbij worden gerekend op een ruimtevraag van minimaal 4 ha in de periode tot 2030. Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren wil de gemeente Scherpenzeel geen overaanbod aan nieuw bedrijventerrein creĂŤren. We gaan er van uit dat een deel van de vraag op (nu nog onbekende) bestaande locaties zal kunnen worden ingevuld.

Voor de korte termijn wil gemeente Scherpenzeel minimaal 2,5 ha bedrijventerrein ontwikkelen voor kleinschalige Scherpenzeelse bedrijven. In het kader van het Regionaal Programma Werklocaties 2017 – 2020 heeft gemeente Scherpenzeel de wens ingebracht om 2,5 ha. bedrijventerrein te ontwikkelen voor kleinschalige lokale bedrijvigheid. Deze wens paste binnen de regionale (en provinciale) beleidsuitgangspunten en is dan ook zonder meer gehonoreerd door Regio Foodvalley. Ook aan de ruimtebehoefte van Modiform willen wij medewerking verlenen. Ook hiermee heeft Regio Foodvalley ingestemd.

Locatiekeuze nieuw bedrijventerrein In de Structuurvisie Scherpenzeel (2013) zijn een aantal fundamentele keuzes gemaakt ten aanzien van de ruimtelijke structuur van Scherpenzeel. Zo is er nadrukkelijk voor gekozen om de randgebieden ten zuiden van de bestaande dorpskern prioritair te ontwikkelen, en het groene karakter van het gebied ten Noorden van de N224 voorlopig te beschermen:

5

Aan de noordzijde vormt De Dreef een echte randweg tussen de kern en het buitengebied. De scheiding die deze weg aanbrengt, alsmede de kwaliteit van het aangrenzende buitengebied zorgen voor een fraai contrast.

Op bepaalde delen liggen landschap en kern met de rug naar elkaar toe waardoor er sprake is van een minder fraaie overgang. Een ‘stap’ over de Dreef heen is in de toekomst denkbaar, vooral op deze plekken.

Voor de nabije toekomstige dorpsontwikkeling wordt echter vooral gekeken naar bebouwingsmogelijkheden in de kern en aan de zuidrand (Scherpenzeel Zuid).

Uitbreiding van ‘rode’ functies (wonen, werken) dient daarmee primair ten zuiden van de bestaande dorpskern plaats te vinden, waardoor een dynamisch dorpslandschap ontstaat.

Het Integraal Plan Scherpenzeel dat in opdracht van Ondernemersvereniging Scherpenzeel is opgesteld was vervolgens in december 2017 aanleiding voor de gemeenteraad om te besluiten de haalbaarheid van bedrijventerrein Zwarte Land II te onderzoeken.

De locatiekeuze Zwarte Land II is herbevestigd in het Coalitieakkoord 2018 – 2022: We verlenen, onder voorwaarden, medewerking aan de realisering van een nieuw bedrijventerrein ten zuiden van de Stationsweg. Dat is goed voor de werkgelegenheid én voor het accommoderen van grote(re) én kleinere bedrijven. Het is daarbij van groot belang dat, juist vanwege de entreelocatie, wordt gelet op een goede landschappelijke inpassing én (extra) aandacht wordt besteed aan beeldkwaliteit, duurzaamheid en infrastructuur.

De keuze uit de Structuurvisie om voor de nabije toekomst de Randweg vooralsnog als harde komgrens te hanteren borduurde destijds voort op staand beleid, en is ook sindsdien als consistente politieke lijn gevolgd. De in het Integraal Plan Scherpenzeel vervatte plannen voor realisatie van stedelijke functies ten noorden van de N224 zijn afgewezen. Plannen voor het gebied ten zuiden van de N224 (centrumvisie, Plan Zuid) zijn sindsdien verder doorgezet of reeds in ontwikkeling genomen. Er is daarmee sprake van consistentie in beleid.

Gegeven de landschappelijke waarden van het Kampenlandschap ten noorden van de N224, en de integrale belangenafweging die ten grondslag dient te liggen aan een zo ingrijpende keuze, blijven wij van mening dat de principiele keuze om te ontwikkelen ten zuiden van de bestaande dorpskern (en niet ten noorden) overeind blijft.

De Toekomstvisie 2030 (januari 2019) onderkent dat Scherpenzeel als ‘ondernemend dorp in het groen’ ‘scherpe keuzes in schaarse ruimte’ moet maken. Opnieuw wordt daarbij de keuze om niet te opteren voor grootschalige uitbreidingslocaties ten Noorden van de N224 onderschreven. De Toekomstvisie voegt een extra argument

6

toe aan de locatiekeuze Zwarte Land II, namelijk de kwaliteitswinst die kan worden behaald door zorgvuldige landschappelijke inpassing: Nieuwe grootschalige locaties voor wonen of bedrijven in het groen zijn niet passend.

Daar waar aan de randen van of binnen de kern Scherpenzeel nieuwe woningen of bedrijven worden toegevoegd, wordt ingezet op verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, bijvoorbeeld door een (nu rommelige) dorpsrand beter te laten aansluiten op het landschap. (…)

Maatschappelijk draagvlak voor Zwarte Land II Noch de Structuurvisie, noch het raadsbesluit uit 2017, noch het coalitieakkoord leidden tot negatieve reacties uit de samenleving op de ontwikkeling van bedrijventerrein Zwarte Land II. Eerste schetstekeningen van de Initiatiefgroep Zwarte Land II (bestaande uit Modiform, Berkhof en OndernemersVereniging Scherpenzeel) leidden echter tot verontruste reacties van omwonenden aan de Stationsweg en van Stichting Grebbelinie in het Vizier. Het beeld van een 5 ha grote hal was bovendien aanleiding voor een aantal betrokken inwoners om Stichting Houd Scherpenzeel Groen en Gezond op te richten.

Het College van B&W heeft hierop uitgesproken geen voorstander te zijn van een dergelijke grootschalige ontwikkeling, en heeft de Initiatiefgroep gevraagd om met omwonenden in gesprek te gaan, en ook de mogelijkheden voor inbreiding op Zwarte Land I te onderzoeken. De Initiatiefgroep heeft vervolgens een drietal omwonendenbijeenkomsten georganiseerd. De gemeente was hierbij als toehoorder aanwezig. Ook hebben wij diverse gesprekken gevoerd met de Stichting Houd Scherpenzeel Groen en Gezond, en met individuele aanwonenden. Op basis hiervan, en de uitgangpuntennotitie die wij in mei jl. hebben vastgesteld, hebben wij intensief met de Initiatiefgroep gesproken over bijstelling van hun plannen.

Op dit moment ligt er een principeverzoek voor de ontwikkeling van in totaal 5 ha bedrijventerrein (+ 2,5 ha landschapsontwikkeling) op de locatie Zwarte Land II. Dit is een fors gewijzigd plan; even veel ruimte voor lokale bedrijvigheid, een veel kleiner pand voor Modiform op Zwarte Land II en een sterk verbeterde landschappelijke inpassing.

Vooruitlopend op besluitvorming over dit principeverzoek hebben wij opnieuw meerdere gesprekken gevoerd met individuele omwonenden en belanghebbenden.

Dit resulteert in het volgende beeld (op hoofdlijnen):  Omwonenden Stationsweg en Stichting Grebbelinie in het vizier zijn tegen de ontwikkeling van de locatie Zwarte Land II, en bepleiten een alternatieve locatie ten noorden van de N224.  Omwonenden ten noorden van de N224 en Landgoed Scherpenzeel vinden deze alternatieve locatie onaanvaardbaar.  De Stichting Houd Scherpenzeel Groen en Gezond is van mening dat een bedrijventerrein in het geheel niet nodig is, en zijn tegen beide locaties.  De Initiatiefgroep houdt vast aan de ingediende plannen voor Zwarte Land II. Op basis hiervan concluderen wij dat ieder alternatief zijn eigen weerstand bij belanghebbenden oproept. Die weerstand is begrijpelijk, maar voor ons aanleiding om vast te houden aan de tot op heden gevoerde consistente lijn, en de ruimtelijke ordeningsprincipes uit de Structuurvisie.

Wel hebben de gesprekken met omwonenden en belanghebbenden waardevolle input opgeleverd voor de uitwerking van de plannen voor Zwarte Land II, onder andere op het punt van bouwmassa, verkeersintensiteit en ontsluiting, zichtlijnen en het optimaliseren van de landschappelijke inpassing, zodat daadwerkelijk kwaliteitswinst kan worden behaald.

7

Vervolgstappen 1. De gemeente Scherpenzeel investeert in intensief overleg met OndernemersVereniging Scherpenzeel over beleidskeuzes en –ontwikkelingen ten aanzien van werklocaties.

2. Het College brengt periodiek werkbezoeken aan individuele bedrijven.

Daarmee proberen zij eventuele kansen in het kader van de hierboven omschreven strategie tijdig te signaleren c.q. het oppakken daarvan te stimuleren.

3. De voorbereidingen voor realisatie van 5 ha nieuw bedrijventerrein worden ter hand genomen. Het principebesluit Zwarte Land II is weliswaar een besluit zonder rechtsgevolg, maar vormt het de basis voor a. de dialoog met de samenleving b. het verder uitwerken van de plannen c. de bestemmingsplanprocedure.

8

‘t Zwarte Land II Ruimtelijke Visie uitbreiding bedrijventerrein te Scherpenzeel

ZL II Initiatiefgroep ‘t Zwarte Land II 19 juli 2019

INHOUD

INLEIDING Ligging van het plangebied

4 5

RUIMTELIJKE STRUCTUUR Uit de Structuurvisie van 2013 Landschappelijke inpassing De verdeling van de ruimte Verkeersafwikkeling Oostrand uitgelicht Zuid- en Westrand Zijde Sta onsweg uitgelicht Verkaveling Overige aspecten Landschapsanalyse

6 6 7 8 8 8 8 9 10 10

AFBEELDINGEN HUIDIGE SITUATIE

11

Colofon

12

bron: alle luch oto's in dit boekwerkje zijn verkregen via Google Maps, 2019

3

INLEIDING Dit is de Ruimtelijke Visie voor het ontwikkelen van een bedrijventerrein in Scherpenzeel Zuid, ten zuiden van de Sta onsweg ten hoogte van het huidige bedrijventerrein ’t Zwarte Land. Dit nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein is welbeschouwd een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein ‘t Zwarte Land en hee daarom de werknaam ‘t Zwarte Land II. Dit is tevens de naam van de Ini a efgroep die verantwoordelijk is voor het opstellen van deze Ruimtelijke Visie.

De gemeente Scherpenzeel herbergt een groot aantal lokale succesvolle ondernemers met een wens de toegenomen bedrijfsac viteiten te huisvesten op een nieuwe loca e aangezien de huidige loca e geen ruimte meer biedt. De gemeente hee in 2016 hiertoe een ruimtebehoe e onderzoek laten verrichten en daar is een behoe e geconstateerd van in totaal 7,5 hectare. In het tweede kwartaal van 2019 is door de Ini a efgroep ’t Zwarte Land II nogmaals beoordeeld of de behoe e die in 2016 geconstateerd werd ook werkelijk bestaat. Na een uitgebreide steekproef onder Scherpenzeelse ondernemers blijkt de behoe e nog actueel te zijn en kunnen ondernemers hun concrete behoe e kenbaar maken.

Dit is aanleiding tot het opstellen van deze Ruimtelijke Visie voor de uitbreiding van bedrijventerrein in Scherpenzeel.

Een van de lokale ondernemers met een grote uitbreidingsbehoe e is het Scherpenzeelze bedrijf Modiform. Dit bedrijf hee haar behoe e tot uitbreiding op nieuw bedrijventerrein weten te beperken door extra in te ze en op het verwerven en herontwikkelen van bestaande bedrijfsloca es in Scherpenzeel. Al vergt dit een grotere financiële inspanning dan te kiezen voor uitbreiding, het leidt ertoe dat de ruimtebehoe e van Modiform op het nieuw te ontwikkelen bedrijfsterrein ‘t Zwarte Land II kleiner wordt. Zo ontstaat meer ruimte voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van ‘t Zwarte Land II in haar omgeving.

Eén van de uitgangspunten die jdens de bewonersavond van 14 mei 2019 is genoemd is het “op maal inpassen” van het uit te breiden areaal in een “bijzondere landschappelijke omgeving”. Dit is wat de Ini a efgroep ’t Zwarte Land II ook voorstaat. In deze Ruimtelijke Visie ligt de nadruk daarom ook op het landschap en het vanuit het (oorspronkelijke) landschap benaderen van de uitbreiding.

De uitwerking van bebouwing, het bepalen van de beeldkwaliteit volgt later in de planontwikkeling en hierbij zullen omwonenden en

4

Uit de presenta e voor omwonenden van 14 mei 2019

belanghebbenden betrokken worden.

Deze visie beoogt niet een volledig ruimtelijk plan te presenteren maar is een eerste document waarin de ini a efgroep haar ideeën voor de uitbreiding vaststelt. Na gespreksronden met alle betrokkenen zullen we de ruimtelijke visie verder uitwerken tot een stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitsplan dat onderdeel wordt van het op te stellen bestemmingsplan.

Uitbreidingsloca e ‘t Zwarte Land II bezien vanaf het Zuidoosten met beelbepalende bomenrij

Fietspad Valleikanaal

Ligging van de uitbreidingslocatie ‘t Zwarte Land II De loca e voor uitbreiding is gelegen tussen de rotonde van de N224 en de Sta onsweg (tussen nummers 420 en 444), het Valleikanaal en het bedrijf Berkhof. De oostzijde van de loca e grenst aan het perceel van Sta onsweg 420 en loopt in een iets gebogen lijn naar het zuiden tot aan het ďŹ etspad langs het Valleikanaal.

22 4

't Zwarte Land

N

Gl

as

ho

rst

Stat

ionsw eg

Berkhof

Gemeentehuis

Beoogde uitbreidingslocatie 't Zwarte Land II

l

aa

an ik

le

l Va

Zuidoosthoek van de uitbreidingsloca e, kijkend vanaf het Fietspad rich ng Sta onsweg. Het hek rechts vormt de oostgrens van de uitbreidingsloca e.

5

RUIMTELIJKE STRUCTUUR De zuidelijke rand van Scherpenzeel is een dynamisch gebied waar ruimte gevonden wordt voor de groei van het dorp. Zo worden in 2019 woningen gerealiseerd in het plangebied Akkerwinde. De zuidrand van Scherpenzeel is tegelijker jd een landschappelijk fraai gebied dat gekenmerkt wordt door verschillende relicten van het oorspronkelijke kampenlandschap. De fijnmazigheid van dat kampenlandschap is in de afgelopen eeuw door schaalvergro ng in de landbouw echter verdwenen.

met dichte houtwallen of houtsingels, waardoor een zogenaamde kamerstructuur is ontstaan van kleine aan elkaar gekoppelde open gebieden omsloten met dichte beplan ng (er eplan ng, houtwallen, houtsingels en bospercelen). De kamers waren verbonden met een fijn netwerk van paden voor het vee. Door schaalvergro ng in de landbouw is een groot deel van de kenmerkende houtwallen en houtsingels verloren gegaan en is het nu een voornamelijk open gebied.

Uit de Structuurvisie Scherpenzeel van 20131 Scherpenzeel zelf is rond de 12e en 13e eeuw op zandduinen ontstaan en vormt met andere kernen als Renswoude en Woudenberg een eeuwenoude verbinding tussen het gebied van de Veluwe en de Utrechtse heuvelrug. Het landschap waarin gezocht wordt naar uitbreiding is van oorsprong een kampenlandschap, ontstaan in de 13e/ 14e eeuw. Dit was een kleinschalig landschap van met name eenmans ontginningen, de kampen. In dit kampenlandschap zijn de kavelgrenzen ingeplant

Vergelijken we de topografische kaarten van omstreeks 1900 en bijvoorbeeld die van omstreeks 2000 met elkaar dan wordt zichtbaar wat aan houtwallen en singels verloren is gegaan. In de bewerkte topografische kaarten hieronder is dit verschil goed zichtbaar. In rood is de loca e omcirkeld die in aanmerking komt voor het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein.

1 Vastgesteld door de gemeenteraad op 31 oktober 2013. Structuurvisie is in opdracht van de Gemeente Scherpenzeel opgesteld door Croonen Adviseurs te Rosmalen

Opgaand groen ca. 1900

6

Een van de fraaie paden die is behouden is het pad dat tegenover het gemeentehuis begint en eindigt bij de Burgemeester Roell-laan (onderdeel landgoed Lambalgen). Deze volgroeide bomenlaan is een overblijfsel van het uitgebreide lanenstelsel dat ook in 1900 aanwezig was.

Topografische kaart ca. 1900

Topografische kaart ca. 2000

Opgaand groen ca. 2000

Landschappelijke inpassing Voor de inpassing van het nieuwe bedrijventerrein 't Zwarte Land II worden zoveel mogelijk de karakteris eken van het kampenlandschap als leidraad aangehouden.

Met name de randen van het bedrijventerrein worden zo vormgegeven. Zo ontstaat een door beplan ng besloten ruimte waar binnen de uitbreiding plaats kan vinden.

De noord-, oost- en zuidrand van het nieuwe bedrijventerrein zullen breed zijn en een groen karakter meekrijgen.

Ook in de planontwikkelingen voor de woningbouw in Scherpenzeel Zuid is het (deels) herstel van het oorspronkelijke kampenlandschap leidend. Zie bijvoorbeeld het Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitplan voor Omgeving De Heijhorst (augustus 2013) en Akkerwinde (juni 2017).

De ďŹ jnmazigheid van het kampenlandschap, het toepassen van houtsingels en hakhout zijn de maatregelen die we gebruiken om het nieuwe bedrijventerrein in te passen. Daarnaast willen we net als bijvoorbeeld in het woningbouwplan Akkerwinde de toegankelijkheid van het gebied vergroten door enkele paden op te nemen waardoor bijvoorbeeld van het ďŹ etspad langs het Valleikanaal doorgestoken kan worden naar de Sta onsweg.

de gronden die voor de uitbreiding 't Zwarte Land II zijn beoogd maken deel uit van een rela ef grote open ruimte.

Een ruimte die door schaalvergro ng in de landbouw in het tweede deel van de vorige eeuw is ontstaan. Op de pagina links wordt duidelijk dat het landschap daarvoor eeuwenlang veel kleinschaliger van opzet was.

Brede groene randen omva en de uitbreiding 't Zwarte Land II en houtwallen zorgen ervoor dat de aangrenzende open ruimten door groen omgeven worden op de voor het kampenlandschap karakteris eke wijze.

Smalle als "kamerscherm" fungerende houtsingel langs de Sta onsweg

7

RUIMTELIJKE STRUCTUUR De verdeling van de ruimte De verdeling van gronden voor 't Zwarte Land II zoals het in het besluit van de Regio Food Valley d.d. 8 februari is opgenomen gaat ervan uit dat voor uitbreidingsloca e 't Zwarte Land II 2,5 hectare gerealiseerd mag worden voor lokale ondernemers en 5,0 hectare terrein voor Modiform. In totaal gaat het daarbij om 7,5 hectare bedrijventerrein.

Door extra investeringen in het bestaande bedrijventerrein 't Zwarte Land I hoopt Modiform haar benodigde ruimte op 't Zwarte Land II te kunnen verkleinen. In deze ruimtelijke visie wordt er van uitgegaan dat de ruimtevraag met ongeveer de hel kan worden teruggebracht.

De andere hel wordt ingezet voor een ruime en groene inpassing van 't Zwarte Land II. Dit is de groene rand rondom de kavels van het terrein. Zie a eelding rechts.

7,5 hectare ruimte voor bedrijfskavels wordt dus teruggebracht tot 5,0 hectare ruimte voor bedrijven, zijnde 2,5 hectare voor lokale ondernemers en 2,5 hectare voor het lokale bedrijf Modiform. De resterende 2,5 hectare is voornamelijk ruimte gereserveerd voor de groene ruimtelijke inpassing.

Op deze wijze blijven bedrijfskavels op ruime afstand van de Grebbelinie, kunnen bestaande bomen in het gebied gehandhaafd blijven en is het mogelijk een doorsteek van het Valleikanaal naar de Sta onsweg te maken die in het groen wordt opgenomen.

Verkeersafwikkeling Hoe de verkeerskundige oplossing er precies uit komt te zien zal in een later stadium worden uitgezocht en uitgewerkt. Dat geldt ook voor de invloed op het bestaande wegverkeer die de ontwikkeling van 't Zwarte Land II tot gevolg zal hebben. In het najaar zullen wij deze onderzoeksvraag met experts opnemen.

In deze ruimtelijke visie gaan we van het volgende uit: • De enkelvoudige verkeersaanslui ng wordt zo dicht mogelijk bij de rotonde aan de Sta onsweg gesitueerd • Verkeersbewegingen op het terrein vinden zoveel mogelijk in het hart van het terrein plaats, geen verkeersbewegingen aan de randen van het bedrijventerrein

8

Verkeersafwikkeling

Oostrand uitgelicht In de groenstrook aan de oostzijde is ruimte voor een recrea eve route van de Sta onsweg naar het fietspad langs het Valleikanaal. De groenstrook vormt één geheel met de groene open ruimte gevormd door de overblijvende weidegronden. Het zicht op de bedrijfskavels zal minimaal zijn aangezien de randen met een brede strook hakhout en heesters worden ingeplant. Ook is in deze rand ruimte voor waterberging ten bate van 't Zwarte Land II. Zuid- en westrand De Zuidrand die grenst aan het fietspad langs het Valleikanaal blij de eerste honderd meter onbebouwd. Ook blijven de bestaande bomen behouden. de kavelrand wordt ook hier ingeplant met heesters en hakhout.

De westrand wordt bepaald door bestaande woon- en bedrijfskavels.

Met eigenaren van deze kavels zal aan een zorgvuldige inpassing worden gewerkt.

N224

Stat

ionsw eg

Uitbreidingslocatie bedrijventerrein doorkijk

Zijde Stationsweg uitgelicht De Sta onsweg is de westelijke toegang tot Scherpenzeel en een typisch eeuwenoud lint waarlangs een grote varia e van groen en bebouwing is te zien. Met de inpassing van het bedrijventerrein 't Zwarte Land II reserveren we in deze visie ruimte voor een groene oplossing tussen de bedrijfskavels en de weg. Dit kan een oplossing zijn waarbij bedrijfsbebouwing zich naar de Sta onsweg toe presenteert, bebouwing gelegen in een royale groene voortuin, of dit kan een oplossing zijn waarbij een haag of hakhoutsingel het zicht op achterliggende bedrijven sterk vermindert. In overleg met omwonenden en overige betrokkenen zal dit in de volgende fase

nader worden uitgewerkt. De volgende uitgangspunten willen wij aanhouden: • De enkelvoudige verkeersaanslui ng wordt zo dicht mogelijk bij de rotonde aan de Sta onsweg gesitueerd • Brede groene rand langs Sta onsweg behouden (ca. 15 meter vanaf het fietspad) zo is er ruimte voor bijvoorbeeld dubbele bomenrijen • Daarachter liggen kavels van vergelijkbare schaal als bestaande kavels langs Sta onsweg • Doorkijk Sta onsweg naar achter gelegen landerijen aan oostzijde

•

• •

van de uitbreiding Oriënta e van nieuwe bebouwing nader bepalen - bebouwing kan zich naar de weg toe presenteren zoals de omliggende woningen, of de groene rand wordt een dichte houtopstand die het bedrijventerrein visueel inpakt kavelgrenzen haaks op Sta onsweg beplanten met dichte houtwallen of houtsingels Oostrand uitbreidingsloca e inplanten met brede houtwal

9

RUIMTELIJKE STRUCTUUR Verkaveling De verkaveling zal nader uitgewerkt worden in overleg met betrokken ondernemers maar ook met omwonenden en overige belanghebbenden.

Wat we in deze ruimtelijke visie willen vastleggen is dat kavels langs de Sta onsweg wat betre maatvoering en ritmiek, schaal, aansluiten op de karakteris eken van bestaande kavels langs de Sta onsweg.

Dit is zeker van belang als gekozen wordt voor een oriĂŤnta e van bebouwing op de Sta onsweg. Midden in het gebied van de uitbreiding, vanaf de Sta onsweg bezien in de tweede lijn is ruimte voor een grotere kavel ten bate van de uitbreidingsbehoe e van Modiform.

Daaromheen zijn kleinschaliger kavels op te nemen.

Kavelgrenzen worden met hakhout ingeplant.

Zie de voorbeelduitwerking rechts.

Overige aspecten Overige aspecten die van belang zijn voor de stedenbouwkundige uitwerking van de uitbreiding 't Zwarte Land II zullen later, na consulta e met omwonenden en overige belanghebben worden opgepakt en vastgelegd. Dit is al eerder in deze visie aangegeven.

Het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan volgen als ook duidelijk is hoe Modiform zoveel mogelijk van haar uitbreidingsbehoe e op het bestaande bedrijventerrein hee weten vorm te geven.

Overige aspecten zijn bijvoorbeeld beheersaspecten zoals de keuze voor de gronden als openbaar terrein te bestemmen of juist een vorm van par culier parkmanagement toe te passen. Parkmanagement is gericht op het duurzaam inrichten, ontwikkelen en beheren van bedrijventerreinen. Dit betekent niet alleen het func onele beheer van de terreinen (bijvoorbeeld coĂśrdina e van afvalstromen, energievoorzieningen en beveiliging), maar ook het scheppen van een goed werkklimaat en zorg dragen voor de uitstraling naar buiten.

We denken daarbij ook aan thema's als klimaat en duurzaamheid.

Doelstelling is het terrein zo duurzaam mogelijk in te richten waardoor het terrein ook onderscheidend wordt op het gebied van klimaat en duurzaamheid.

10

AFBEELDINGEN HUIDIGE SITUATIE

11

Colofon Dit document is met zorg opgesteld door Gieling Consultancy in opdracht van In a efgroep 't Zwarte Land II. Copyright: GC juli 2019, Ede Dit document mag niet worden gereproduceerd, verspreid naar derden of gepubliceerd in welke media dan ook voor welk doel dan ook zonder voorafgaande schri elijke toestemming van GC b.v. te Ede.

Contact Gieling Consultancy Sta onsweg 73b 6711 PL Ede www.gc-bv.com +31 (0)318 615 259 Ini a efgroep 't Zwarte Land II info@zwarteland2.nl ter a en e van

ZL II

Scherpenzeel Zoekgebied Uitbreiding - Zwarte Land II

Bron stedenbouwkundige onderlegger: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl

Datum: Status: formaat: Architect: Schaal:

19-03-2019

Formaat: Schaal:

A3

Studie A1 Jeroen 1:1000 Sprangers MSc

1:2000

0m

10 m

50 m

Zoekgebied inbreiding

Scherpenzeel Voorstel tot uitbreiding op ‘t Zwarte Land II “triple 2,5” 2,5 ha terrein voor lokale bedrijven 2,5 ha terrein voor lokaal bedrijf Modiform 2,5 ha terrein voor een groene inpassing 19 september 2019