21-09-2023
Bouwbedrijf De Delta bv
Voor u ligt de Prestatie-onderbouwing voor het project Nieuwbouw Brandweerpost Goes-West. Bouwbedrijf De Delta bv schrijft hiermee in op de bouwteam-selectie van de Gemeente Goes voor dit project. De inschrijving bestaat uit 5 inschrijvingseisen, waaronder deze Prestatie-onderbouwing, Eis 2 van de inschrijfvoorwaarden.
Al meer dan 70 jaar is Bouwbedrijf De Delta bv actief in de Zeeuwse bouw. Het bouwbedrijf is een begrip in Zeeland, door de vele innovatieve en grote projecten die wij in het verleden en het heden gerealiseerd hebben. Wij proberen altijd voor te lopen en tonen initiatief als de markt dit vraagt. Dit begon al tijdens de wederopbouw en in de periode van de woningnood, waar De Delta met haar eigen betonfabriek torenflats en grote wijken heeft gerealiseerd in Middelburg en Vlissingen.
Meer recent hebben wij onze wil om duurzaam te ondernemen meerdere malen laten gelden. Wij bouwden al passief huizen ver voor het moment dat dit de
standaard was met ons eigen Energyflow bouwsysteem. Ons werkgebied strekt zich uit tot net buiten de provincie Zeeland met projecten onder de rook van Rotterdam en in West Brabant hebben we zeker in tijden dat het wat minder ging met de bouw in Zeeland onze orderportefeuille op peil gehouden.
Bouwbedrijf De Delta heeft ruime ervaring in het leiden van bouwteams en andere contractvormen, waarbij de aannemer de volledige technische uitwerking overneemt van haar opdrachtgever. Wij hebben onder andere de brandweerkazerne Oostburg ontworpen en gerealiseerd voor de gemeente Sluis.
Andere voorbeelden zijn de MFA Biggekerke voor Zeeuwland, de gymzaal Braamstraat te Oost-Souburg voor de gemeente Vlissingen en de archief bewaarplaats te Oostburg voor de gemeente Sluis, welke projecten wij Design-and-Build gerealiseerd hebben. Met tevreden opdrachtgevers hebben wij bewezen dat we een sterke partner zijn in bouwteam. Wij hebben ervaring in het aansturen van bij het project betrokken
partijen, waaronder: gemeenten, provincie, veiligheidsregio, RUD, archeologen, nutsbedrijven, architecten, constructeurs, bouwadviseurs en bouwpartners die in hun rol als onderaannemer mee adviseren in het proces van ontwerp en realisatie. Intern beschikken wij over ervaren bouwkundigen en kostendeskundigen die betrokken worden bij de projecten.
De doelstelling van dit bouwteam is het vaststellen van een ontwerp voor de Brandweerpost Goes-West dat binnen het beschikbaar gestelde budget van € 2.160.000,- excl. BTW gerealiseerd moet worden. De gemeente Goes heeft op basis van een raming al aangetoond dat het huidige ontwerp op onderdelen aangepast moet worden om binnen het taakstellende budget gerealiseerd te kunnen worden, wat resulteert in de volgende doelstelling:
Hetbouwenvaneennieuwe brandweerpostaande’s-Heer Hendrikskinderendijkvoorminimaal20 vrijwilligerswaarbijgekekenwordtom indetoekomstuittekunnenbreiden naareendagdienstkazerne.
De organisatie van het bouwteam valt onder te verdelen in 3 onderdelen: Proces, Voortgang en Inzet.
Uitwerken van het PVE tot een technisch PVE. Fase 1 van het bouwteamverband bevat de volgende ontwerpfasen:
Fase 1a:
Verfijnen Voorlopig Ontwerp (VO)
Fase 1b:
Opstellen Definitief Ontwerp (DO)
Fase 2 betreft de realisatie van het overeengekomen ontwerp.
Uitwerken PVE
Het Globaal Programma van Eisen Nieuwbouw brandweerpost te Goes-West, januari 2022. Versie: 0.4, is de basis voor de uitwerking van een technisch PVE.
De gebruiker wordt in twee sessies ingelicht over het ontwerp, de voortgang en technische uitgangspunten. Hiervoor zal het bouwteam een vragenlijst opstellen voor de gebruiker:
Veiligheidsregio Zeeland (VRZ).
Deze lijst bestaat uit project specifieke vragen zoals bijvoorbeeld: keuzes in materiaal, kleur en ontwerp. De vragen worden gerubriceerd volgens de in het PVE benoemde rubrieken:
• Buitenruimte
• Binnenruimte
• Gebouw-specifiek
• Duurzaamheid
Tijdens de 1e sessie wordt de vragenlijst toegelicht en, waar nodig, aangevuld met feedback vanuit de gebruiker. Tijdens de 2e sessie worden de antwoorden en toelichtingen besproken en vastgesteld. Tevens wordt geïnventariseerd of er voldoende informatie beschikbaar is voor de ontwerppartijen om het PVE goed te integreren in het ontwerp.
De gebruiker is verantwoordelijk voor het beantwoorden van de vragen, het maken van keuzes en het aanleveren van wensen vanuit de gebruiker of het beheer. Het door de gebruiker aanleveren van documentatie welke benodigd is voor het uitwerken van het esthetische en technische ontwerp kan noodzakelijk zijn.
Om een goede afstemming te hebben tussen het ontwerp en het gebruik moet het bouwteam de beschikking krijgen over alle informatie over de (na oplevering) te plaatsen meubels en apparaten. Vaste meubels die voor oplevering in het bouwkundige ontwerp worden meegenomen moeten specifiek omschreven worden en voorzien van beeldmateriaal en/of tekeningen. Installatietechnische onderdelen moeten gespecificeerd zijn met normbladen, aansluitschema’s en alle overige voor het ontwerp benodigde informatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan P2000 systemen, beeld- en geluidsinstallaties, communicatiemiddelen, datacomponenten, toegangscontrolesysteem CardAcces3000, etc.
Het Plan van aanpak (PVA) Brandweer kazerne, Pilot 01 Gemeente Goes, d.d. 14 oktober 2021 is onderdeel van het PVE en geeft handreikingen voor het bouwteam om de toepassingen van duurzame oplossingen en circulair bouwen te integreren in het ontwerp.
In het PVE staan de randvoorwaarden (eisen en wensen) van de veiligheidsregio vermeld. Deze randvoorwaarden moeten goed afgestemd worden op het ontwerp. Hieronder staan enkele belangrijke aandachtspunten vermeld.
Buitenruimte
Onder punt 7 staat vermeld dat kruisend verkeer moet worden voorkomen. In het huidige ontwerp is slechts 1 toegangsweg naar het terrein, waardoor opkomende vrijwilligers en uitrukkende voertuigen elkaar kruisen.
Binnenruimte
De inpandige diepte van de opstelplaatsen voldoet in het huidige ontwerp net niet aan de minimale lengte van 15 meter.
Duurzaamheid/ Circulair bouwen
In het PVA staat een hoge ambitie voor circulair bouwen. Toepassingen van circulaire materialen zullen wij waar mogelijk stimuleren. Dit kunnen materialen zijn uit andere projecten, bij voorkeur uit de Gemeente Goes. Rothuizen heeft de duurzaamheidsambitie vertaald naar het ontwerp wat gebaseerd is op een Biobased concept met CLT draagconstructies, wanden en vloervelden. Hergebruik van bijvoorbeeld betontegels als plint voor het gebouw. Het bouwterrein biedt voldoende ruimte om materialen op te slaan, hierdoor is er meer mogelijkheid voor het inkopen en tijdelijk opslaan van materialen in een vroeg stadium.
Daarnaast willen we in het ontwerp de toepassing van circulaire materialen, welke in de handel voorradig zijn, stimuleren. Bijvoorbeeld de toepassing van houtwol of vlas i.p.v. glaswol. Installatietechnisch zullen altijd duurzamere keuzes afgewogen worden en waar mogelijk ook gekozen. Hierbij valt te denken aan het gebruik van zonne-energie, windenergie, de toepassing van zonwering en het toepassen van duurzame bronnen voor warmte- en koudeopslag, bouwkundige keuzes in isolatie en ontwerpkeuzes in glas en gevelopeningen.
Ecologie
De locatie is gelegen in een gebied dat langzaam vol komt met bebouwing en onttrokken wordt aan de oude bestemming landbouwgrond. Er zijn in het gebied voorbeelden van goede ecologische toevoegingen, maar er is ook veel verhard oppervlak bijgekomen de laatste jaren. Het ontwerp van de kazerne en de in het ontwerp geïntegreerde dijk geven kansen om nieuwe biodiversiteit toe te voegen aan het plangebied. Een goed voorbeeld zijn de bloemdijken van Zuid-Beveland die hier op kleine schaal nagebootst kunnen worden.
Infiltratie
De locatie biedt hoge kansen voor infiltratie. Bij het ontwerp van het terrein en de afwatering van daken kan hier rekening mee gehouden worden. Hierbij kan gedacht worden infiltratiekratten en grindkoffers.
Bodem
In het bodemonderzoek staan geen bijzondere aanbevelingen. Afvoer van grond is uitgesloten, omdat gewerkt wordt met een gesloten grondbalans. Er dient wel goed gekeken te worden naar de grondbalans. Er komt veel verharding in de vorm stelconplaten, waardoor er een behoorlijk pakket aan puin en zand aangebracht moet worden.
Zoals omschreven in de uitvraag is het Programma Van Eisen (PVE) van de VRZ verwerkt in het VO. Hiermee voldoet het VO grotendeels aan alle gestelde ontwerpcriteria. In deze fase is het de taak van het bouwteam om te zorgen dat het VO, zowel qua vormgeving als overeenkomstig het PVE en binnen het taakstellende budget, vastgesteld kan worden.
Benodigde procesdocumenten:
• VO+ set met tekeningen en berekeningen die vaststellen/ bewijzen dat aan de uitgangspunten van het aangeleverde VO voldaan kan worden.
• Constructief schetsontwerp met voorlopig palenplan en keuze paalsysteem.
• Ontwerp technisch installaties.
• VO-ontwerp buitenruimte (civiel en terrein) inclusief duiker
• Voorlopig groenplan.
Voor dit proces selecteert de aannemer onderaannemers, die ieder hun inbreng verantwoorden, onder dezelfde verantwoordelijkheid die de aannemer in deze opdracht heeft naar haar opdrachtgever. De aannemer coördineert alle werkzaamheden en processen die benodigd zijn voor de procesdocumenten van deze fase.
De volgende bouwteampartners en onderaannemers worden ingezet voor dit proces:
Opdrachtgever Gemeente Goes en de Veiligheidsregio Zeeland
Advies en ondersteuning bij keuzes. Het delen van ervaringen met andere projecten. Het beantwoorden van vragen vanuit het bouwteam m.b.t. de omgeving en het inbrengen van specifieke kennis. Waar nodig zal een beroep worden gedaan op de Gemeente voor Gemeentelijke adviseurs op gebied van infra, brandveiligheid en vergunningen en voor communicatie met de omgeving.
Architect
In overleg met de architect worden reeds bekende materialen en details besproken en waar nodig aangepast of vervangen. Na goedkeuring door de opdrachtgever worden de keuzes verwerkt in het VO+ en gebruikt voor de ramingen. In deze fase is ruimte voor het verwerken van voortschrijdend inzicht vanuit de gebruiker en afstemming van het ontwerp en de indeling op de wensen van de opdrachtgever en de gebruiker. Indien nodig zullen grote wijzigingen doorgevoerd moeten worden in het ontwerp en de gekozen bouwsystemen om een haalbaar project te garanderen. Afhankelijk van de benodigde wijzigingen krijgt de architect opdracht om het ontwerp aan te passen.
Constructeur
Afhankelijk van de constructieve keuzes (hout (CLT), staal of beton) zullen wij een constructeur selecteren voor het onderbouwen en uitwerken van het constructief ontwerp dat zowel qua systeem als methodiek aansluit bij het ontwerp en bijdraagt aan de haalbaarheid van een ontwerp binnen het taakstellende budget.
Technische installaties
Na opdracht wordt in overleg met de beoogde installateur en de adviseur Klictet bepaald voor welke onderdeel extra/ specifiek advies nodig is. Adviezen voor bijvoorbeeld warmte- en koude opwekking winnen wij in bij specialisten/leveranciers en delen wij met Klictet. De omschreven installaties toetsen wij in deze fase op toepasbaarheid uit zowel technisch als financieel oogpunt.
In deze fase vragen we de Gemeente om ervaringen te delen vanuit andere realisaties en wij zullen op onze beurt ervaringen delen vanuit realisaties die wij voor andere opdrachtgevers gebouwd hebben. Klictet neemt in deze fase zowel een adviserende als controlerende rol aan. De uitvoerende rol komt dus bij de installateur(s) te liggen.
Buitenruimte
Voor het ontwerp en de raming van het civiele gedeelte contracteren wij een specialistisch bedrijf dat alle disciplines voor de realisatie en het ontwerp van het terrein en de riolering in huis heeft. Waar nodig vullen wij dit aan met specialisten op het gebied van groen, het ontwerp van de bijgebouwen en de duiker.
Opdrachtnemer/ aannemer
Voor de raming worden offertes aangevraagd voor de duiker. Onze partner voor de civiele werken verzorgt de raming voor het buitenterrein. De raming voor de bouw wordt, waar nodig, getoetst met offertes van leveranciers voor grote prijsbepalende onderdelen. Voor de technische installaties wordt een aparte raming gemaakt die onderdeel uit gaat maken van de totale raming. Installaties bepalen bij dit type bouw ca. 30% van de aanneemsom en zijn dus in grote mate bepalend voor het ontwerpen binnen een taakstellend budget.
De aannemer is verantwoordelijk voor het onderzoeken, voorstellen en onderbouwen van ontwerpkeuzes. Waar nodig worden alternatieven voorgesteld, welke volledig onderbouwd aangeboden worden aan het bouwteam, zodat er tijdens de bouwteamvergaderingen keuzes gemaakt kunnen worden en budgetten inzichtelijk bewaakt kunnen worden. Het plannen en vastleggen van vergaderingen en het notuleren tijdens het bouwteamoverleg valt onder de coördinerende taak van de aannemer.
Na vaststelling van het DO wordt het ontwerp verder uitgewerkt. Alle ontwerpkeuzes worden geëngineerd en uitgewerkt door de betrokken specialisten. Deze uitwerkingen worden tot op detailniveau getoetst op de beschikbare budgetten. Waar nodig worden alternatieven bedacht en volgens een vaste procedure voorgesteld. Alle betrokken partijen krijgen in dit proces voldoende tijd om de producten te beoordelen en akkoord te bevinden. Bij het onderdeel planning worden deze processen verder beschreven.
De minimaal benodigde producten zijn:
• Ontwerptekeningen incl. details.
• Ruimte-afwerkstaat.
• Kleur- en materiaalstaat exterieur en interieur.
• 3D beelden van het ontwerp voor presentatie en overleg met de gebruiker en de omgeving.
• Ontwerpberekeningen.
• Constructief ontwerp.
• Installatieontwerp incl. berekeningen.
• BENG rapportage op basis van de bouwkundige en installatietechnische keuzes. Ambitie ENG.
• Verlichtingsplan.
• Toegangsplan (sluitplan).
• Brandveiligheidsplan.
• Geluidsplan.
• Legionella beheersplan.
• Bouwtoets.
• PVE Archeologie.
• Terreinontwerp incl. rioleringsontwerp en ontwerp openbare ruimte (schoolzone).
• Interieurplan.
• Uitvoeringsplan met planning, verkeersplan (BLVC-plan) en een risicobeoordeling.
• Begroting voor de sloop, bouw en infra.
• Vergunningsstukken.
De volgende bouwteampartners en onderaannemers worden ingezet voor dit proces:
Gemeente Goes
Adviseren en beoordelen keuzes en uitwerkingen. Indienen van de omgevingsvergunning.
Architect Rothuizen
Uitwerking ontwerp tot DO, gereed voor aanvraag omgevingsvergunning. 3D ontwerp van het gebouw dat geïntegreerd wordt met de 3D ontwerpen van de constructie en de installaties.
Het uitwerken van doorsneden en details in nauw overleg met de aannemer en de constructeur, zodat esthetische en constructieve elementen goed op elkaar aansluiten en waar mogelijk functioneel afgewerkt kunnen worden, zodat functie en esthetiek samenwerken. Dit bespaart kosten voor onnodige afwerkingen. De architect bepaalt samen met de aannemer de toe te passen materialen waarbij veel aandacht is voor de toepassing van duurzame materialen en onderhoud.
We gaan ervan uit dat in deze fase het ontwerp vastligt en we ons volledig concentreren op het vastleggen van materiaalkeuzes en details.
Adviseur bouwtoets en BENG
In deze fase worden de BENG berekening en de bouwtoets vastgesteld en uitgewerkt voor indiening van de omgevingsvergunning.
Bij specialistische onderdelen worden aparte adviseurs ingeschakeld voor het ontwerpen van gebouwonderdelen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de akoestische eisen. Daarnaast worden deze specialisten tijdens de uitvoering ingezet om controlemetingen uit te voeren.
Constructeur
Het uitwerken van de constructies in 3D, welke gebruikt wordt in het bouwkundige model van de architect. Het maken van
statische berekeningen en doorrekenen van alternatieven. Het controleren van berekeningen en tekeningen van leveranciers. Het aanleveren van de constructieve tekeningen en berekeningen voor de omgevingsvergunning.
Installateur(s)
Het ontwerpen van de installaties en het adviseren op het gebied van alternatieven en kosten. Het maken van een begroting voor de installaties.
Onder de installaties vallen de verwarmings- en koelingsinstallatie, de warm- en koudwaterinstallaties incl. legionella beheersplan, de luchtbehandelingsinstallatie, de schoon- en vuilwaterriolering incl. hemelwaterafvoerinstallatie, de brandveiligheidsinstallaties, de sanitaire installaties, de regeltechniek, de elektrotechnische installaties, de verlichtingsinstallatie, de data- en wifiinstallaties, de brandmeldinstallatie, de zonweringsinstallatie (combinatie met bouwkundig) en de zonnestroominstallatie.
Het ontwerpen van specifieke installaties voor de gebruiker zoals, de afzuiginstallatie in de remise, lijngoten, een wasplaats, wateropvangputten, elektrotechnische installaties voor het P2000 systeem en het elektrische sluitplan, etc.
Aannemer
Het opstellen van de begrotingen voor de bouw en infra. Het bewaken van de kosten. Het aandragen en zowel technisch als financieel onderbouwen van alternatieven en keuzes. Het aansturen van de architect, de constructeur, overige adviseurs en installateurs.
Het opstellen van een uitvoeringsplan, Risicoanalyse, V&G-plan, BLVC-plan en een gedetailleerde planning van de werkzaamheden. Het plannen en vastleggen van vergaderingen en het notuleren tijdens het bouwteamoverleg.
De voortgang van het proces wordt bewaakt door de aannemer. Hij verzorgt de planning, coördineert de vergaderingen en bewaakt de deadlines en acties die uitgezet zijn in het bouwteam.
Overleg: het bouwteam komt 2-wekelijks bij elkaar voor overleg. De volgende agendapunten worden hierbij besproken:
• Planning
• Financiële stand van de ramingen
• Alternatieven / afwijkingen op het PVE
• Ontwerp
• Constructie
• Installaties
• Terrein
• Omgeving
• Openstaande acties
• Rondvraag
De sleutelpersoon neemt hierbij een proactieve houding aan in de controle op te halen deadlines en bespreekt mogelijke bedreigingen met de betrokken bouwteamleden. Inzet van extra kennis (derden) of mensen kan op deze manier gecoördineerd worden en met de opdrachtgever worden besproken. De voorzitter van de vergaderingen is de projectleider van de Gemeente Goes. De aannemer verzorgt de notulen van de bouwteamvergaderingen.
Vanuit de Opdrachtnemer worden de volgende personen ingezet:
Sleutelpersoon: Jon Maas (Zie bladzijde 16)
Kostendeskundige: Arco Bakker
Arco heeft meer dan 25 jaar ervaring in de bouw en ruim 10 jaar op het gebied van calculatie. Verzorgt de ramingen en coördineert de begrotingen.
Calculator: Verzorgt offerte aanvragen, vergelijkt offertes, werkt alternatieven uit in samenwerking met de bouwkundige, schrijft de begroting.
Bouwkundige:
Controleert de stukken van de architect, de constructeur en de adviseurs en schakelt waar nodig de kennis in van collega’s of derden. Ondersteund de calculator bij de uitwerking van alternatieven.
Daarnaast verzorgt de Opdrachtnemer de inzet van specialisten bij haar onderaannemers:
• Installatiedeskundigen op het gebied van werktuigbouwkundige installaties en elektra-installaties.
• Specialisten op het gebied van geluid en akoestiek, brandveiligheid, etc.
Het project bestaat uit de volgende onderdelen:
1. De realisatie van een brandweerpost (inclusief de E-installaties en de W-installaties).
2. De realisatie van de toegangsweg naar de kavel gelegen aan de ’s-Heer Hendrikskinderendijk te Goes.
3. De realisatie van de duiker in de bestaande waterloop.
4. De aanpassing van bestaande groenvoorzieningen en de realisatie van nieuwe groenvoorzieningen.
5. De realisatie van het buitenterrein (grondwal, waterpartij, parkeerterrein, erfafscheiding, terreinverharding, riolering, installaties).
Om de integratie tussen bovenstaande onderdelen te borgen worden alle bouwteamleden betrokken en geïnformeerd over de wensen, de uitvoeringseisen en de technische en esthetische uitwerking van de onderdelen. Er wordt een proactieve houding van alle bouwteamleden verwacht en
gestimuleerd. Dit wordt ondersteund met actuele vragen- en keuzelijsten met heldere deadlines voor actiehouders die in het bouwteam vertegenwoordigd zijn. Er wordt 2-wekelijks overleg gevoerd met partijen. Actiehouders worden actief ondersteund en herinnerd aan lopende acties. Waar nodig worden in klein comité zaken besproken en uitgewerkt ter voorbereiding op het bouwteamoverleg. De aannemer neemt hier een coördinerende/ leidende rol in.
Wij hanteren de volgende Kritische Project Indicatoren (KPI’s); Budget
• Planning
• Kwaliteit
• Overzicht
Budget:
Tijdens fase 1a (VO verfijnen)wordt middels een overzicht waarin de totalen van alle ramingen worden gepresenteerd het budget bewaakt. Hiermee houden we op hoofdlijnen grip op het budget en de onderlinge prestaties van de bouwteamleden.
Tijdens fase 1b (DO) houdt de aannemer
een begroting bij waar alle subbegrotingen in verwerkt zijn.
Planning:
De aannemer maakt een planning voor de bouwteamprocessen. Hierin worden duidelijke deadlines gesteld en is ruimte voor het rouleren van de procesdocumenten. Opstellen, controleren, verwerken, goedkeuren, vaststellen.
Kwaliteit:
Kwaliteit wordt op de volgende onderdelen getoetst en bewaakt: esthetisch, duurzaamheid, functionaliteit, prijsverhouding, uitvoerbaarheid, onderhoudsvriendelijkheid. Per onderdeel worden bovenstaande indicatoren met de betrokken bouwteampartners besproken.
Overzicht:
De aannemer houdt een dashboard bij van alle KPI’s. Alle stukken worden bijgehouden op een online platform met toegang voor alle bouwteamleden. Iedereen heeft op deze manier toegang tot de laatste versies van de producten, verslagen en overige projectdocumenten.
Het installatieontwerp van Klictet dient als uitgangspunt voor het ontwerp van de installaties. De installateur(s) wordt in onderaanneming van de aannemer volledig bouwteampartner. Afhankelijk van het werk kunnen dit één of meerdere partijen zijn. Bijvoorbeeld voor W-installaties, E-installaties, Zonnestroominstallaties en dergelijke.
De aannemer coördineert de inbreng van deze partners in het bouwteam en waar nodig worden de installateurs als vaste adviseur meegenomen in het bouwteam. Voor de grote gebouwinstallaties, zoals verwarming en luchtbehandeling, zijn de partners bij iedere vergadering aanwezig. Voor kleinere onderdelen worden de partners alleen uitgenodigd als het op dat moment onderdeel van de agenda is.
Het ontwerp van de installaties wordt afhankelijk van de locatie en de mogelijkheden in het gebouw en de omgeving verder uitgewerkt.
Middels een raming wordt in de verschillende fasen van het ontwerp getoetst of de gekozen/voorgeschreven systemen binnen de beschikbare budgetten toegepast kunnen worden. Hiermee kunnen we in een vroeg stadium sturen op financiële haalbaarheid van onderdelen binnen het project. Onderhoudsaspecten spelen hierbij een belangrijke rol en worden meegewogen in de keuzes tussen verschillende systemen.
Klictet neemt een adviserende rol in en is medeverantwoordelijk voor de onderbouwing van keuzes tussen
verschillende installatiesystemen. De installateur is verantwoordelijk voor een goed onderbouwde kostenraming en het afbakenen van ontwerpfactoren zoals: installatieoppervlakte, inbouwhoogtes en comfort. Hiervoor wordt 3D ontworpen, zodat de installatieontwerpen met de ontwerpen van de architect en de constructeur geïntegreerd kunnen worden.
Bij de beoordeling van alternatieve installatieconcepten is het van groot belang dat er een goede onderbouwing is voor de raakvlakken met het ontwerp van het gebouw, het gebruik, het onderhoud en het comfort van het alternatief ten opzichte van andere systemen.
Bij inschrijving voor dit project is het uitgangspunt dat de Brandweerpost Goes-West uiterlijk in december 2024 opgeleverd wordt. De bouwtijd voor dit project schatten wij in op ca. 11 maanden, hiermee komt de start van het project uit in februari 2024. Dit betekent dat de bouwvoorbereiding in December 2023 moet starten.
Het ideale moment voor de start van de voorbereiding is na het verkrijgen van de omgevingsvergunning, omdat er op dat moment zekerheid is over de doorgang van het project en kunnen eventuele aanbevelingen meegenomen worden in het uitvoeringsontwerp en de voorbereiding van de bouw. Zoals u kunt zien in de planning zit er een grote overlap in de vergunningsaanvraag en de bouwvoorbereiding en lijkt het onmogelijk om de bezwaarperiode af te wachten. Dit hoeft geen probleem te zijn als partijen zich vooraf bewust zijn van deze overlap. Wij gaan uit van ca. 12 werkweken voorbereidingstijd. Uit onze ervaring blijkt dat we deze tijd nodig hebben voor het inkopen materialen en onderaannemers en het uitwerken van berekeningen en
tekeningen voor alle bouwonderdelen. Voor het traject van gunning bouwteam tot oplevering hebben wij een planning gemaakt, zie figuur 4.
In totaal verwachten wij dus minimaal 15 maanden nodig te hebben van gunning tot oplevering. Dit past net binnen het aanbestedingskader en de gewenste oplevering in december 2024.
Hoe zorgen wij ervoor dat planningen realistisch en haalbaar zijn?
Voor de planning van bouwteamfase 1a en 1b, VO+ en DO worden diverse deadlines bepaald. Het halen van deze deadlines is afhankelijk van de tijdige inbreng en controle van stukken van alle bouwteampartners.
Hiervoor worden behoefteschema’s gemaakt voor tekeningen en andere documenten, zodat de afhankelijkheid van documenten op elkaar is afgestemd en alle bouwteamleden inzicht hebben in de deadlines voor hun producten. De afhankelijkheid van de aanwezigheid van producten of informatie voor andere producten wordt vooraf
in kaart gebracht. We maken een (tekeningen)behoefteschema, waarin de afhankelijkheid van producten op elkaar is afgestemd.
Het is van groot belang dat er vooraf consensus is over de controle van producten en de tijd die partijen hiervoor nodig hebben, zodat alle partners weten waar ze aan toe zijn en interne capaciteit kunnen reserveren wanneer dit nodig is.
Voor de voorbereiding van het werk maken wij een werkvoorbereidingsschema. Dit schema is verbonden aan de uitvoeringsplanning. Levertijden en voorbereidingstijd van leveranciers en onderaannemers zijn hierin opgenomen. Daarnaast is tijd opgenomen voor de controle van de tekeningen en de berekeningen van onze leveranciers door de opdrachtgever, adviseurs en/ of bouwteampartners. Op basis van dit schema is er inzicht voor partijen wanneer en welke interne capaciteit beschikbaar moet zijn. Bijvoorbeeld: de Gemeente krijgt een rioleringsplan ter controle en dit moet nog beoordeeld worden door collega’s van civiele werken.
De totale bouwkosten van het project worden bepaald door de volgende onderdelen:
• Kosten duiker, civiele werken en buitenterrein
• Kosten groenvoorziening
• Bouw- en installatiekosten
Daarnaast zijn de bouwtijd en de benodigde bouwplaatskosten bepalend voor de totale kosten van het project.
Voor de verschillende onderdelen worden in fase 1a van het bouwteamtraject ramingen gemaakt. Op dit moment kan bepaald worden of het project in grote lijnen haalbaar is in de vorm zoals het bij aanbesteding aan ons gepresenteerd is.
Wij merken hierbij op dat wij de beschikbare budgetten:
€ 70.000 voor groen, € 410.000 voor civiele werken, de duiker en het buitenterrein en € 1.680.000 voor het gebouw en de installaties getoetst hebben aan recente kengetallen.
De groenvoorziening bestaat voornamelijk uit het inplanten van de dijk en het inzaaien van het niet verharde oppervlak. Het budget van € 70.000 lijkt hiervoor ruim toereikend.
De civiele werken bestaan uit de volgende onderdelen, waar wij het totaalbudget over de onderdelen verdeeld hebben:
• Terreinriolering nieuwe verharding en aansluiting op het bestaande stelsel.
€ 35.000
• Duiker. € 110.000
• Grond- en straatwerk incl. toegangsweg. € 120.000
• Wasplaats. € 30.000
• Keerwanden en overkappingen.
€ 80.000
• Terreininrichting. € 35.000
Met bovenstaande onderverdeling lijkt dit een krap budget.
De bouwkosten bestaan uit de realisatie van een brandweerpost met een BVO van ca. 569 m2. De bouwkosten komen hiermee op ca. € 2.952 / m2 BVO.
Wij zijn op basis van onze eigen referentiecijfers van mening dat het haalbaar is om een gebouw te realiseren voor dit bedrag. De hoge ambitie op het vlak van duurzaamheid en circulair bouwen zijn een uitdaging voor het bouwteam en de opdrachtgever, waarbij we bij elke beslissing deze ambitie moeten toetsen.
De ramingen die gemaakt worden tijdens fase 1a van het bouwteamtraject zijn opgebouwd op STABU-code. Hiermee wordt het project per onderdeel geraamd en worden op deze manier de budgetten per onderdeel vastgelegd. In deze fase worden de grootste budgetten onderbouwd met ramingen van bouwteampartners, waaronder de W- en E-installaties. Indien blijkt dat de ramingen niet voldoen aan de taakstellende budgetten worden mogelijke verschuivingen van budgetten met het bouwteam besproken. Indien dit nog steeds niet leidt tot een totaal van de ramingen binnen het taakstellende budget dan worden de uitgangspunten voor de ramingen getoetst op de volgende alternatieven:
De mate van het afdekken van risico’s kan bepalend zijn voor de bouwkosten. De geraamde kosten worden toegelicht en besproken met het bouwteam. Mogelijke uitsluitingen of tijdelijke maatregelen kunnen in overleg met de Gemeente en de Omgeving meer zekerheid geven. Daarnaast kunnen alternatieven ook leiden tot lagere risico’s of het vervallen van risico’s, waardoor kosten bespaard worden.
In overleg met de gebruikers wordt het terreinontwerp bekeken en worden materialen, afwerkingen en invulling besproken, zodat eventueel benodigde alternatieven aangedragen kunnen worden.
Hierbij worden alternatieve constructiemethoden voor het casco naast elkaar gezet. Er wordt hierbij de nodige inspanning verwacht van de constructeur om verschillende bouwsystemen te toetsen op dimensie, waarna de aannemer de verschillende systemen kan waarderen.
Esthetiek
In overleg met de architect en de opdrachtgever wordt gezocht naar alternatieve materialen, vormen of functionele onderdelen van het gebouw. Hierbij kan gedacht worden aan vloer en wandopbouw, gevelafwerking en details.
Bouwkundig
Aluminium of houten kozijnen, gevel-, wand- en vloerafwerkingen, etc.
Installatietechnisch
Systemen voor verwarmen en koelen, besparingen op onderdelen zoals zonnepanelen, waarbij een eventuele
uitbreiding in de toekomst meegewogen kan worden. De relatie van investeringen met de total cost of ownership (TCO), terugverdientijden, etc.
PVE
Als laatste onderdeel kan in overleg met de opdrachtgever en de gebruiker kritisch naar het PVE gekeken worden. Hierbij kan gedacht worden aan combineren van functies en andere manieren van denken over algemene ruimtes waarbij, de vorm en de frequentie van gebruik in ogenschouw genomen worden. Samen komt men vaak tot creatieve en ruimtebesparende oplossingen.
Alternatieven worden altijd onderbouwd en vergeleken met de originele uitgangspunten, waardoor een eerlijk vergelijk en een gewogen keuze te maken is. Indien noodzakelijk worden de alternatieven onderbouwd met documentatie betreffende vorm, duurzaamheid en prestaties. Uiteraard worden de alternatieven vergeleken op kosten en worden, indien noodzakelijk, de onderhoudskosten meegewogen.
In deze fase wordt voldoende tijd gereserveerd voor het opstellen, indienen en beoordelen van alternatieven door de bouwteampartners en de gebruikers.
Tijdens het uitwerken van het DO tot vergunningsaanvraag worden de ramingen verder uitgewerkt tot begrotingen. Deze begrotingen worden op alle onderdelen onderbouwd met offertes. Ook in deze fase moeten de budgetten voortdurend getoetst worden en kan er op onderdelen nog bijgestuurd worden. In verband met de voortgang en het stadium waarin de ontwerpwerkzaamheden zich nu bevinden zullen eventueel benodigde bezuinigingen meer op detailniveau gezocht moeten worden.
In grote lijnen hanteren we nog steeds dezelfde richtlijnen als in fase 1a:
• Risico’s
• Civiel en terrein
• Constructie
• Esthetiek
• Bouwkundig
• Installatietechnisch
In deze fase doen we in grotere mate een beroep op de specialisten (onderaannemers en leveranciers) en kunnen we op basis van offertes en offertevergelijkingen technische en financiële alternatieven onderbouwen en voorstellen aan het bouwteam. Ook op detailniveau kunnen nog steeds grote financiële verschillen ontstaan en keuzes gemaakt worden. Specificaties van materialen geven nieuwe inzichten, waardoor mogelijke bezuinigingen kunnen worden doorgevoerd.
In voorgaande hoofdstukken is op hoofdlijnen beschreven hoe wij in een bouwteam het proces vormgeven en bewaken. Daarbij zijn de volgende onderdelen beschreven:
• Organisatie bouwteam
• Integratie
• Installaties
• Planning
• Minimaliseren uitvoeringskosten
Bij alle onderdelen wordt gestuurd op Budget, Planning en Kwaliteit. Deze indicatoren worden overzichtelijk weergegeven in een project dashboard. Hier worden elke 2 weken de nieuwe inzichten in verwerkt, zodat het bouwteam in één oogopslag inzicht heeft in de status van deze indicatoren.
Mogelijke problemen op het gebied van geld, tijd en kwaliteit worden hierbij vroegtijdig gesignaleerd hetgeen het bouwteam de mogelijkheid geeft om bij te sturen. Tijdens het 2-wekelijks bouwteamoverleg worden eventuele problemen besproken en worden acties uitgezet om het project binnen de doelstelling uit te kunnen voeren.
Stap 1: oplossen bij de bron
Verstoringen in het proces worden in eerste instantie bij de bron opgelost. Dit betekent dat de probleemeigenaar zelf met een oplossing komt binnen de kaders van het project. Deze oplossing moet onderbouwd worden met argumenten en deadlines voor beslissingen. Indien er ook financiële consequenties zijn dan moeten
deze altijd gespecificeerd worden. Als voorbeeld benoemen wij de rioolaansluiting. Het nieuwe gebouw moet aangesloten worden op het bestaande rioleringsstelsel. Indien blijkt dat de capaciteit van het stelsel onvoldoende is, dan wordt eerst gekeken naar alternatieven. Bijvoorbeeld ontkoppeling van schoon water of buffering. In die gevallen worden verstoringen opgelost binnen het bouwteam.
Stap 2: oplossen buiten de bron
Indien een verstoring niet bij de bron opgelost kan worden dan wordt in overleg met de opdrachtgever bepaald welke partijen ingeschakeld moeten worden om het probleem op te lossen. Dit kunnen adviseurs van de Gemeente of
externe adviseurs zijn. De oplossing ligt mogelijk buiten het invloedgebied van het bouwteam, maar het bouwteam blijft wel verantwoordelijk voor het inschatten van de risico’s van het probleem. Als voorbeeld noemen we de aanvraag van een elektra aansluiting. Indien deze niet gerealiseerd kan worden kunnen er oplossingen zijn die verder gaan dan de mogelijkheden binnen dit project. Bijvoorbeeld een trafo in de omgeving die ervoor kan zorgen dat de aansluiting wel mogelijk is. De kosten, de planning en de uitvoerbaarheid is vaak afhankelijk van diverse factoren die buiten het invloedgebied van het bouwteam liggen. Het is echter wel de taak van het bouwteam om alternatieven te bedenken die een tijdige oplevering niet in de weg staan. Tijd kan gewonnen worden met een tijdelijke oplossing die wel realiseerbaar is. Binnen het project kunnen wellicht ook andere keuzes gemaakt worden waardoor de aansluiting minder zwaar hoeft te worden.
Indien er geen oplossingen zijn voor een verstoring dan moet deze geëlimineerd worden. Dit kan alleen als alle partijen samenwerken om een dergelijk probleem van tafel te krijgen. We kennen allemaal het oplossingsgerichtheid van werken tijdens uitbreken van de Coronapandemie. Partijen zijn uitgedaagd om samen een manier te vinden om de bouw niet tot stilstand te laten komen. Werken en samenwerken kan op vele manieren. Door het betrekken van de bouwteampartners en de specialisten en adviseurs bij het oplossen van verstoringen zijn wij in staat om verstoringen te elimineren.
Om bovenstaande stappen te coördineren worden in het bouwteam probleemeigenaren aangewezen, waar mogelijk ondersteund door andere bouwteamleden, die ervoor zorgen dat buiten de bestaande patronen gedacht wordt en oplossingen ontstaan waar ze vooraf niet verwacht worden.
Dreigende verstoringen in het bouwteamproces worden in klein comité besproken, waardoor mogelijke oplossingen binnen twee weken voorgelegd kunnen worden aan het bouwteam. Wij spelen een coördinerende rol in dit proces en zullen samen met de opdrachtgever zorgen voor de juiste middelen om een probleem aan te pakken.
Financiële consequenties worden altijd in het grote geheel bekeken, waardoor tegenvallers gecompenseerd kunnen worden met meevallers en de financiële haalbaarheid van het project gewaarborgd blijft.
Bij de aanpak van verstoringen worden de volgende indicatoren vastgesteld:
• Omschrijving van het probleem?
• Oorzaak?
• Welk doel hebben we met het oplossen van het probleem?
• Randvoorwaarden voor de oplossing?
• Mogelijke oplossingen?
• Uitvoering oplossing
Namens de inschrijver Bouwbedrijf De Delta bv zal Jon Maas optreden als sleutelpersoon en hoofdverantwoordelijke voor het bouwteam.
De sleutelpersoon is meer dan 20 jaar werkzaam bij de opdrachtnemer en ruim 25 jaar werkzaam in de bouw. Hij heeft ruime ervaring in het ontwerpen, begeleiden en managen van bouwprojecten. Bovendien heeft hij specifieke ervaring op het gebied van de bouw van brandweerkazernes en andere utiliteitsgebouwen, waarbij hij meer dan 10 opdrachten in bouwteam heeft begeleid en uitgevoerd. In de bijlage vindt u het complete cv van onze heer Jon Maas.
Jon Maas is bij alle bouwteamvergaderingen aanwezig. Hij werkt nauw samen met de projectleider van de Gemeente Goes en wordt ondersteund door specialisten uit de eigen organisatie en vanuit bouwteampartners van de inschrijver.
Het team van de opdrachtnemer bestaat uit de volgende personen:
• Kostendeskundige (calculator van het bouwbedrijf)
• Bouwtechnicus (projectleider van het bouwbedrijf die het project ook tijdens de realisatie zal leiden)
• Installatiedeskundige (projectleider van de installatiepartner)
• Deskundige civiel en terrein (projectleider van de infra-partner)
• Daarnaast laten wij ons ondersteunen door:
• Ontwerpers (architecten en projectleiders van Rothuizen)
• Adviseurs (installatieadviseur van Klictet)
Jon Maas Hoofd commercie