Landumlegung Galgenbuck | Semesterarbeit 2017 | Lucek Ruegge Utzinger

LANDUMLEGUNG GALGENBUCK STADT BADEN

RAUMENTWICKLUNG 3 | SEMESTERARBEIT DOZENTIN: PROF. HEIDI BERGER BURGER AUTOREN: RETO LUCEK, LENA RUEGGE & SANDRO UTZINGER

HSR HOCHSCHULE FÜR TECHNIK RAPPERSWIL BACHELOR IN RAUMPLANUNG (R) RAPPERSWIL, DEZEMBER 2017

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Dozentin: Prof. Heidi Berger Burger | Abteilung Raumplanung, IRAP | heidi.berger@hsr.ch Autoren: Reto Lucek | Heimatstrasse 16 | CH-8008 Zürich | +41 79 338 39 73 | reto.lucek@hsr.ch Lena Ruegge | Neue Jonastrasse 61 | CH-8640 Rapperswil | +41 77 452 19 48 | lena.ruegge@hsr.ch Sandro Utzinger | Richterackerstrasse 31 | CH-8610 Uster | +41 76 339 11 91 | sandro.utzinger@hsr.ch

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Abstract Thema Diese Semesterarbeit umfasst ein Landumlegungsverfahren im Quartier Dättwil in der Stadt Baden. Baden liegt im Limmattal, etwa 21 Kilometer nordwestlich von Zürich und 22 Kilometer nordöstlich des Kantonshauptortes Aarau. Die Stadt Baden ist Hauptort des Bezirks Baden zählt rund 19‘000 Einwohner und Einwohnerinnen.

Fragestellung Gemäss der ausgegebenen Aufgabenstellung soll mit dieser Semesterarbeit ein Landumlegungsverfahren durchgeführt werden.

Das heisst, die Parzellierung wird aufgrund eines vorliegenden Siedlungsentwurfes neu gemacht. Dazu muss die Erschliessung des Gebietes mit Strassen, Quartiereinrichtungen und Freiflächen geregelt werden.

Aufgrund der Neuparzellierung soll das Siedlungskonzept allenfalls angepasst werden.

Anschliessend soll einen Ausschnitt für den Gestaltungsplan sowie Vorschriften ausgearbeitet werden.

Vorgehen Das Vorgehen wird von den rechtlichen Grundlagen übernommen. Es handelt sich um folgende Verfahrensschritte: Vorbereitung, Einleitung des Verfahrens, Verfahrensgrundlagen, Neuzuteilung, Kostenverteilung/Verfahrensabschluss. Die ersten beiden Schritte werden aufgrund der fiktiven Aufgabenstellung vernachlässigt, wobei davon ausgegangen wird, dass die Stadt Baden ihre Nutzungsplanung im Perimeter der angedachten Zone Galgenbuck GA zuteilt. Nach erfolgter Landumlegung werden wichtige Regelungsinhalte für den Gestaltungsplan zusammengestellt.

Resultate Die Landumlegung konnte so umgesetzt werden, dass jede Parzelle eigenständig überbaut werden kann. Laut nachträglichen Informationen der Stadt Baden, ist für das Areal eine Mehrnutzung von ca. 15‘000 m2 vorgesehen. Nach erfolgreicher Landumlegung wurde also diese Mehrnutzung in das bestehende Siedlungskonzept integriert. Dies wurde durch Erhöhung ausgewählter Gebäude erreicht. Es wurde mit der Dozentin abgesprochen, dass lediglich Vorschläge für Vorschriften erarbeitet werden sollen. Dies sollen als Grundlagen für die Sondernutzungsplanung dienen.

Folgerung Den Projektverfassenden wurde klar, dass die bestehenden Parzellen eine koordinierte Überbauung verunmöglichen. Durch das Landumlegungsverfahren konnten zweckmässige Parzellen sowie Erschliessungsflächen erarbeitet werden. Der Gestaltungsplan ist ein ebenso wichtiger Bestandteil in der Realisierung einer solchen Überbauung, da er essentielle Inhalte und Qualitäten sicherstellen kann.

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Arbeitsphasen 1 Aufgabenstellung 2 Ausgangslage 3 Analyse des Perimeters 4 Landumlegung 5 Siedlungskonzept 6 Gestaltungsplan

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Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2 Ausgangslage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.1 Stadt Baden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2.2 Quartier Dättwil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2.3 Planungsperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2.4 Bau- und Nutzungsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

3 Analyse des Perimeters. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3.1 Geschichte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3.2 Topographie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3.3 Grundlasten und bestehende Dienstbarkeiten. . . . . . . . . . . . . . 15 3.4 Entwicklungsrichtplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

4 Landumlegung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4.1 Altbestand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 4.2 Flurwegaufteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4.3 Landabzug. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4.4 Neuzuteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 4.5 Mehr- & Minderzuteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 4.6 Kosten für Erschliessung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 4.7 Kosten für Kanalisation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 4.8 Dienstbarkeiten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.9 Verfahren. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 4.10 Verfahrenskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

5 Siedlungskonzept. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 5.1 Abweichungen zum ERP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

6 Gestaltungsplan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.1 Vorschriften zur Erschliessung und Parkierung. . . . . . . . . . . . . . 47 6.2 Empfehlungen für die Vorschriften. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Schlussfolgerungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Abbildungsverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Tabellenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Literaturverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

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1 Aufgabenstellung Im Rahmen des Modules Raumentwicklung 3 wird mit dieser Semesterarbeit ein Landumlegungsverfahren gemäss § 72 ff BauG (Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen des Kanton Aargau vom 19. Januar, 713.100), LEV (Verordnung über Landumlegung des Kanton Aargau vom 23. Februar 1994, 713.112) und Bau- und Nutzungsordnung (Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Baden vom vom 10. Dezember 2013 / 2. September 2014, 700.100) durchgeführt.

Im kombinierten Verfahren soll eine Landumlegung mit Gestaltungsplan erarbeitet werden. In Absprache mit Frau Prof. H. Berger Burger wurde die Aufgabenstellung diesbezüglich angepasst.

Neu sollen lediglich Vorschläge für die Vorschriften des Gestaltungsplanes ausgearbeitet werden.

2 Ausgangslage 2.1 Stadt Baden

Handelszentrum

Die Stadt Baden ist der Hauptort des Bezirkes Baden im Kanton Aargau. Sie liegt im dichtbesiedelten Limmattal 21 Kilometer nordwestlich von Zürich und 22 Kilometer nordöstlich des Kantonshauptortes Aarau entfernt.

Baden bildet das Zentrum einer bedeutenden Agglomeration mit rund 100’000 Einwohnenden innerhalb der Metropolregion Zürich (Wikipedia (a), online).

Im 20. Jahrhundert entwickelte sich Baden als das Wirtschaftsund Handelszentrum in der Region, in welcher sich zahlreiche nationale und internationale Unternehmen ansiedelten. Über 80 Nationalitäten sind vertreten, was der Stadt ein internationales Flair verleiht.

Die Stadt Baden weist folgende Kenngrössen auf (Stadt Baden (a), online): Kenngrösse

Menge

Stand Daten

Einwohner*innen

19’047

31.12.2016

Wohnungsbestand

10’104

31.12.2015

2’278

30.09.2012

29’904

30.09.2012

Betriebe Beschäftige Personen Tab. 1 Kenngrössen Stadt Baden Quelle: Eigendarstellung

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Abb. 1  Stadt Baden in der Metropolregion Zßrich Quelle: geo.map.admin, online & Eigendarstellung

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2.2 Quartier Dättwil

Eingemeindung

Quartier

Eisenbahnbau

Wirtschaftswachstum

Autobahnbau

Richtplan «Rosinante»

Im Jahr 1803 entstand aus den drei ehemaligen Bauerndörfern Dättwil, Rütihof und Münzlishausen die Gemeinde Dättwil, welche bis zum Jahr 1961 selbstständig war. Heute zählt sie zur politischen Gemeinde Baden im Kanton Aargau.

Dättwil kann je nach Auffassung der betrachtenden Person als Dorf, Quartier, Stadtteil oder auch als Satellitenstadt bezeichnet werden (Dorfverein Dättwil, online).

Die Projektverfassenden übernehmen die offizielle Bezeichnung gemäss der Stadt Baden und sprechen nachfolgend von dem Quartier Dättwil (Stadt Baden (b), online).

Der Eisenbahnbau 1850 hat die erste Entwicklung des Quartiers lanciert. Erste Fabriken siedelten sich in der Nähe des Bahnhofs an. Der Wachstum Dättwils war aber bis 1960 langsam (Prof. H. Berger Burger, pers. Mitteilung, 29. November 2017).

Seit den 1970er Jahren erfuhr Dättwil ein starkes Wachstum im Wirtschafts- und Dienstleistungsbereich. Zu erwähnen sind an dieser Stelle die Forschungszentren der ABB und das Kantonsspital Baden, als auch Firmen wie Oracle, Brother, Sanitas Trösch und weitere 320 Unternehmen unterschiedlicher Grössen und Branchen, welche sich in Dättwil niedergelassen haben.

Gründe dafür sind zum einen der Autobahnbau mit dessen Eröffnung des Autobahnschlusses an die A1/A3 1971, welcher die Reisezeit nach Zürich reduzierte, und zum anderen der attraktive Wohnstandort des Quartieres (Dorfverein Dättwil, online).

1967 wurde zur Entwicklung Dättwils der Richtplan «Rosinante» erarbeitet. Dieser plante für ein Dättwil mit 8’000 Einwohnenden und 5’000 Beschäftigten (Gorko, 2017, S. 13).

Der wirtschaftliche Aufschwung führte tatsächlich zu einem enormen Bauboom. Die Anzahl der Bevölkerung in Dättwil stieg im Zeitraum von 1970 bis 2017 von 285 auf 3’300 Einwohnende (Dorfverein Dättwil, online & Gorko, 2017, S. 18).

Das Wachstum war jedoch um einiges geringer als einst erwartet. Heute erreicht man dank dem Autobahnanschluss mit dem motorisierten Individualverkehr in gut 15 Minuten die Stadt Zürich respektive die Stadt Aarau.

Abb. 2 Dättwil 1881 Quelle: geo.map.admin, online

Abb. 3 Dättwil 1920 Quelle: geo.map.admin, online 0

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Abb. 4 Dättwil 1940 Quelle: geo.map.admin, online 0

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Abb. 6 Dättwil 1970 Quelle: geo.map.admin, online

Abb. 7 Dättwil 1980 Quelle: geo.map.admin, online 0

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Abb. 8 Dättwil 1990 Quelle: geo.map.admin, online

Abb. 9 Dättwil 2000 Quelle: geo.map.admin, online 0

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Abb. 5 Dättwil 1960 Quelle: geo.map.admin, online

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Abb. 11 Dättwil 2017 Quelle: geo.map.admin, online

Abb. 10 Dättwil 2010 Quelle:9geo.map.admin, online

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2.3 Planungsperimeter Das Areal Galgenbuck liegt im Quartier Dättwil, gut 3 km südwestlich der Altstadt Badens. Es erstreckt sich von der im Osten gelegenen S-Bahnline nach Westen an die Sommerhaldenstrasse.

Im Norden grenzt das Areal an den Stationsweg und im Süden an den Wald.

Der Planungsperimeter wurde gemäss dem Sondernutzungsplan Landumlegung Galgenbuck mit Plan-Nr. S001.230.001.01-2 und Plotdatum vom 14.05.2013 übernommen. Der Perimeter umfasst die unten aufgeführten Parzellen und weist eine totale Fläche von 153’473.400 m2 auf. Für die Berechnungen wird die gerundete Totalfläche von 153’473 m2 verwendet.

Der vorgegebene Perimeter darf nicht abgeändert werden (Berger Burger (a), 2017, S. 2).

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Abb. 12  Lage Planungsperimeter Quelle: geo.map.admin, online & Eigendarstellung

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2.4 Bau- und Nutzungsordnung

Überganszone Galgenbuck UeZ

Die Bau- und Nutzungsordnung (Bau- und Nutzungsordnung vom 10. Dezember 2013 / 2. September 2014) der Stadt Baden wurde letztmals am 30. März 2016 aktualisiert. Betreffend dem Areal Galgenbuck sagt sie aus: Der Grossteil des Planungsperimeters liegt in der Übergangszone Galgenbuck UeZ. Nach § 27 Bau- und Nutzungsordnung wird geregelt, dass die Zone als Bauerwartungsgebiet für eine spätere Wohnzone gilt und vorübergehende der landwirtschaftlichen Nutzung dient. Der Rest des Planungsperimeters liegt in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB, der Grünzone GR oder der Freihaltezone FR. Dem Nutzungsplan der Bau- und Nutzungsordnung ist zudem zu entnehmen, dass der Übergangszone Galgenbuck UeZ als Orientierungsinhalt eine Fruchtfolgefläche überlagert ist.

Die Planverfassenden vertreten die Meinung, dass eine Landumlegung in einem Planungsperimeter, welcher sich über mehrere Zonen hinweg erstreckt, suboptimal ist. Sie befürworten eine Überarbeitung der Bau- und Nutzungsordnung vor der Landumlegung. Für die weitere Bearbeitung der Semesterarbeit wird davon ausgegangen, dass dies der Fall sein wird.

Zone Galgenbuck GA

Geschossigkeit

nachhaltiges Wohnquartier

Parkierung

Die Stadt Baden hat bereits erste Schritte zur Teilrevision der Nutzungsplanung unternommen. Darin sollen aus der Übergangszone Galgenbuck UeZ, der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeB und der Grünzone GR eine neue Zone namens Zone Galgenbuck GA geschaffen werden. Die Freihaltezone bleiben bestehen, wird jedoch in ihrer Form und Fläche korrigiert (Gorko, 2017, S. 38-39).

Der Entwurf dieser Teilrevision sieht folgendes vor (Stadt Baden (a), 2017, S. 3-4): In § 4 wird festgelegt, dass in der Zone Galgenbuck GA im Rahmen eines Gestaltungsplanes zwei zusätzliche Geschosse zulässig sind.

In § 6 wird festgesetzt, dass in der Zone GA grundsätzlich drei Vollgeschosse und eine maximale Gesamthöhe von 13.50 m erlaubt sind. Der Zone GA wird ein minimaler Wohnflächenanteil von 85 % sowie die Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeteilt. Wobei die Lärmempfindlichkeit im Rahmen des Gestaltungsplanes auf die Stufe III erhöht werden kann.

In § 7a wird der Zweck der Zone festgesetzt. Sie ist für ein nachhaltiges Wohnquartier bestimmt. Es sind auch öffentliche und soziale Quartiereinrichtungen sowie nicht störende Dienstleistungund Gewerbebetriebe zulässig. Es wird eine maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche von 100’000 m2 festgesetzt.

Es wird ein Reduktionfaktor für das Parkfelderangebot von bis zu 70 % des Richtwertes gemäss der Schweizer Norm 640 281 Parkieren erlaubt.

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In § 7a Abs. 5 werden die Inhalte für den Gestaltungplan festgesetzt. Dies sind: a) Baufelder mit max. 85’500 m2, eine Abweichung von 5 % ist zulässig, es sind unterschiedliche Dichten, Wohnanteile und Geschosszahlen vorzuschreiben b) Es sind Bereiche in Baufelder für nicht und mässig störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe sowie öffentliche Quartiereinrichtungen c) Lärmschutzmassnahmen entlang der Sommerhalden- und Mellingerstrasse d) Erschliessungskonzept mit Quartierplätzen und Strassen sowie Parkierungssystem mit unterirdischen Sammelgaragen e) Massnahmen zur Reduktioin des MIV f) Vorgaben zur Nutzung und Pflege der privaten und öffentlichen Freiräume g) Lage und Ausdehnung der öffentlichen Freiräume (Allmend min. 14’000 m2, Grünkorridor zwischen der Freihaltezone und Allmend mit einer Mindestbreite von 20 m) h) Umweltschonende Energieversorgung i) Vorgaben für eine ökologische Bauweise j) Standorte für gemeinsame Entsorgungseinrichtungen Entwicklungsplanung September 2017

Abb. 13 neuer Nutzungsplan mit Zone Galgenbuck GA Quelle: geo.map.admin, online & Eigendarstellung

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13

Inhalte Gestaltungsplan

3 Analyse des Perimeters 3.1 Geschichte

Galgen

exponierte Lage

Kiesabbau und Auffüllung

keine Überreste

«Armensündergässli»

Die Stadt Baden hatte vom Hochmittelalter bis 1798 das Privileg, die Hohe Gerichtsbarkeit inne zu haben. Das heisst es wurde mitunter die Todesstrafe in Baden ausgesprochen. So gab es in Baden auch zwei Galgen: Der Grafschaftsgalgen oberhalb von Ennetbaden und der Bürgergalgen der Stadt in Dättwil. Der zweite Standort befindet sich mitten im Planungsgebiet dieser Landumlegung und gibt dem Areal noch heute seinen Namen.

Der Galgen stand mit Absicht an einer exponierten Lage, um eine abschreckende Wirkung für alle sich Nähernde zu haben. Diese Erhebung im Areal war optimal, da sie von der Strasse aus sichtbar war. Es wird angenommen, dass der Galgen am höchsten Geländepunkt platziert war.

Neben Hinrichtungen am Galgen wurden auch Verbrennungen vollzogen. Es wird davon ausgegangen, dass diese Ereignisse Zuschauer anzog. Zum Schutz wurde das Gelände wahrscheinlich eingezäunt, doch Schaulustige konnten den Hinrichtungen trotzdem folgen.

Aufgrund von Vergleichen mit Karten vor 1800 konnte der Standort des Galgens ermittelt werden. An dessen Standort wurde ab etwa 1900 Kies abgebaut. In den 1950er Jahren wurde die Grube teilweise wieder aufgefüllt. Der Standort des ehemaligen Galgens liegt heute mehrere Meter tiefe im Untergrund verglichen mit vor Beginn des Kiesabbaus. So ist es sehr wahrscheinlich, dass keine Überreste des Galgens mehr bestehen. Zudem spricht viel dafür, dass die Hingerichteten auf einem Friedhof bestatten wurden und nicht in unmittelbarer Nähe des Galgens.

In den alten Karten wurde eine weitere Entdeckung gemacht: Ein Weg, der vom Stationsweg zum ehemaligen Galgen führt wird als «Armensündergässli“ bezeichnet. Bei diesem Weg handelt es sich wahrscheinlich um den Weg, welche die zum Tod Verurteilten beschreiten mussten (Steigmeier, 2009, S. 166-175).

444 m.ü.M.

446 m.ü.M. 433 m.ü.M.

Abb. 14 Terrainschnitt A-A Mst. 1:2’500 Quelle: Eigendarstellung

14

3.2 Topographie Das Terrain im Areal Galgenbuck respektive im Perimeter ist grundsächlich eher flach bis leicht hügelig ohne markante Höhendifferenzen. Im Bereich zum Bahntrasse der S-Bahn fällt das Terrain kontinuierlich ab. Der höchste Punkt liegt auf gut 447 m.ü.M., der tiefsten Punkt auf etwa 433 m.ü.M.

3.3 Grundlasten und bestehende Dienstbarkeiten Den Projektverfassenden war keine Einsicht ins Grundbuch möglich. Deshalb können allfällige bestehende Dienstbarkeiten nicht ausfindig gemacht werden.

Innerhalb des Perimeters befinden sich geschützte Hecken im Kulturland (Kanton Aargau, online). Diese sollen in den Grünbereichen erhalten bleiben. Sie werden deshalb nicht als Grundlasten vermerkt.

Aufgrund der Auffüllung der Kiesgrube in den 1950er Jahren, ist es möglich, dass dieses Gebiet heute Altlasten aufweist. Dies ist zu diesem Zeitpunkt aber nicht klar, deshalb fliesst dies nicht in die Bewertung des Grundes mit ein.

Es konnten keine Grundlasten ausfindig gemacht werden. Alle Grundstücke und Lagen werden als gleichwertig bewertet.

geschützte Hecken

mögliche Altlasten

A

gleichwertige Lage

439 440 441 2

44

3

44

4

44

5

44

6

44

7 44 8 44

449 447 445 443 441

Abb. 15 Höhenverlauf im Perimeter Mst. 1:5’000 Quelle: Eigendarstellung

15

43 43 9 8

A

440

ERP-Per imeter

ERP-Per imeter

Zeilenstruktur Baufelder A - I ERP-Per imeter K leinteilige B ebauungsstruktur Zeilenstruktur Baufelder A J -- TI und V Baufelder Zeilenstruktur Ar beitsnutzung K leinteilige B ebauungsstruktur Baufeld U J - T und V Baufelder Zeilenstruktur Baufelder A - I Baubereiche Zeilenstruktur Ar beitsnutzung Baufeld U B ebauungsstruktur K leinteilige Baufelder J - T und V Baubereiche Zeilenstruktur Ar beitsnutzung Baufeld U Nutzungen zur Q uar tier versorgung und -belebung im Erdgeschoss Baubereiche Nutzungen zur Q uar tier versorgung und -belebung im Erdgeschoss

ERP-P

Nutzungen zur Q uar tier versorgung A GF 1´768 m² und -belebung im Erdgeschoss aGF 2´400 m²

Zeile Baufe

D

K lein Baufe

GF 3´377 m² aGF 4´000 m²

B

Zeile Baufe

GF 1´219 m² aGF 1'604 m²

E

G

Baub

GF 3´260 m² aGF 4´000 m²

GF 1´891 m² aGF 2´400 m²

C GF 2´699 m² aGF 3´300 m²

H GF 5´616 m² aGF 6´500 m²

J

Nutzu und -

F GF 5´056 m² aGF 4´373 m²

I

GF 6´674 m² aGF 9´236 m²

GF 4´681 m² aGF 4´000 m²

M

K

GF 5´513 m² aGF 5´201 m²

GF 1´893m² aGF 2´000 m²

V GF 808 m² aGF 474 m²

O GF 3´688 m² aGF 3´505 m²

L

Q GF 1'422 m² aGF 701 m²

R GF 1'068 m² aGF 700 m²

P GF 3'310 m² aGF 2´700 m²

GF 5´560 m² aGF 6´000 m²

N GF 6´270 m² aGF 5´500 m²

S

U

GF 7´172 m² aGF 6´478 m²

GF 3´614 m² aGF 5´900 m²

T

4 G eschosse ohne / mit Attik a

GF 8´555 m² aGF 6´502 m²

3 G eschosse ohne / mit Attik a 2 G eschosse ohne / mit Attik a 1 G eschoss

Stadt Baden – Stadtratsbesc

ERP II Baugebiet, Nu 1 : 2'000

Van de Wetering & Seiler Stä Hänggi Basler Landschaftsar Müller Romann Schuppisser naturaqua PBK AG Ökologie,

Abb. 16 ERP II «Baugebiet, Nutzungen» Mst. 1:4’000 Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013 Quelle: Stadt Baden

ERP II Baugebiet, Nutzungen Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013 1 : 2'000

ERP II Baugebiet, Nutzungen

Van de Wetering & Seiler Städtebau, Zürich Hänggi Basler Landschaftsarchitektur, Bern Müller Romann Schuppisser Verkehrsplanung, Zürich naturaqua PBK AG Ökologie, Bern

1 : 2'000 Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013

Van de Wetering & Seiler Städtebau, Zürich Hänggi Basler Landschaftsarchitektur, Bern

0

50 m

16

3.4 Entwicklungsrichtplan Der Entwicklungsrichtplan ERP Galgenbuck ist ein kommunaler Richtplan und ist somit behördenverbindlich. Der Entwicklungsrichtplan hat beinahe denselben Perimeter wie das Landumlegungsverfahren. Im ERP sind die angrenzenden Strassen Sommerhalden-, Stationsstrasse sowie die Erschliessungsstrasse im Osten im Perimeter erhalten (Stadt Baden (i), 2013, S. 8). Nachfolgende Erläuterungen beziehen sich auf den Stand 11. März 2013.

Der ERP besteht neben den Bestimmungen aus verschiedenen Plänen. Dies sind: • ERP I «Leitbild Galgenbuck» • ERP II «Baugebiet, Nutzungen» • ERP III «Grün-, Frei- und Landschaftsräume» • ERP IV «Verkehr und Mobilität» Der Richtplan beinhaltet auch einen Erläuterungsbericht.

Das Leitbild entstand im Rahmen des zuvor durchgeführten Studienauftrages (Stadt Baden (i), 2013, S. 5).

kommunaler Richtplan

Bestimmungen Pläne

Erläuterungsbericht

Städtebau und Bebauung (ERP II) Der ERP sieht 22 Baufelder vor. Diese bestehen jeweils aus Baubereichen und Vorzonen (Stadt Baden (f), 2013). Quartiergassen gliedern die Baufelder (Stadt Baden (h), 2013). Öffentliche Freiräume wie die Allmend, Promenade und Quartierplätze wie auch Landschaftsräume prägen die städtebauliche Struktur (Stadt Baden (g), 2013).

Im ERP ist eine aGF von maximal 87’474 m2 mit einem minimalen Wohnanteil von 85 % vorgesehen. Den einzelnen Baufeldern sind jeweils eine aGF zugeteilt. Die Übertragung dieser aGF auf andere Baufelder wird genau geregelt, so dass diese nur in der unmittelbaren Umgebung möglich ist. Im Erdgeschoss der Bebauung an öffentlichen Erschliessungen sind Gewerbe und Dienstleistungen anzuordnen.

Das Areal wird grundsätzlich in drei Bereiche aufgeteilt, in welchen verschiedene Bautypen realisiert werden sollen.

Erster Bereich bilden die Baufelder A bis I mit einer Zeilenstruktur mit Geschosswohnungen. In diesem Bereich ist eine Bebauung mit drei bis vier Vollgeschossen und jeweils einem Attikageschoss vorgesehen.

Ein weiterer Bereich bilden die Baufelder J bis T, wobei für das Baufeld V dieselben Bestimmungen gelten. In diesem Bereich ist eine kleinteilige Bebauungsstruktur mit Reihenhäusern und Geschosswohnungen. Hier prägen versetzte Fassadenfluchten und unterschiedliche Gebäudehöhen das Erscheinungsbild. Die Höhen reichen von zwei bis vier Vollgeschossen und je einem Attikageschoss.

Den dritten Bereich bildet das Baufeld U. In diesem Baufeld ist eine Zeile für Arbeits- und öffentliche Nutzungen bestimmt. Sie bildet die Begrenzung der Siedlung zur Mellingerstrasse. Hier gilt ein maximaler Wohnflächenanteil von 20 %. Es sind maximal vier

17

Wohnanteil 85 %

Gewerbe und Dienstleistungen

Zeilenstruktur

Reihenhäuser

Zeile mit Arbeitsnutzung

Quar tiergassen

ERP-Perimeter

Allee

ERP-Perimeter

Allmend und Nutzungsring

Strassenraum Sommerhaldenstrasse

Quar tierplätze, Promenade Allmend und Nutzungsring

Landschaf tsräume

Quar Quar tiergassen tierplätze, Promenade

Feuchtstellen

Allee Quar tiergassen

Markierungen Landschaf tlicher Merkpunkt / Mutmasslicher Standor t Galgen

Allee Strassenraum Sommerhaldenstrasse

ERP-P

Landschaf tsräume Strassenraum Sommerhaldenstrasse

Allme

Quar t

Feuchtstellen Landschaf tsräume

Obstwiese

Quar t

Allee

Markierungen Feuchtstellen Landschaf tlicher Merkpunkt / tierplatz I Mutmasslicher Quar Standor t Galgen

Stras

Markierungen Pr Landschaf tlicher Merkpunkt / om en Mutmasslicher Standor t Galgen ad e

Land

Feuch

Mark Land Mutm Allmend Quar tierplatz II

Waldvorland

Grü

nko

rrid

or

Waldvorland

Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013

ERP III Grün-, Frei- und Landschaftsräume 1 : 2'000

Van de Wetering & Seiler Städtebau, Zürich Waldvorland Hänggi Basler Landschaftsarchitektur, Bern Müller Romann Schuppisser Verkehrsplanung, Zürich naturaqua PBK AG Ökologie, Bern

0

50 m

Stadt Baden – Stadtratsbes

ERP III Grün-, Frei- u 1 : 2'000

Van de Wetering & Seiler Stä Hänggi Basler Landschaftsa Müller Romann Schuppisser naturaqua PBK AG Ökologie,

Abb. 17 ERP III «Grün-, Frei- und Landschaftsräume Mst. 1:4’000 Quelle: Stadt Baden

Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013

ERP III Grün-, Frei- und Landschaftsräume Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013

1 : 2'000

18

Vollgeschosse und ein Attikageschoss gestattet (Stadt Baden (d), 2013, S. 5-6).

Grün-, Frei- und Landschaftsräume (ERP III) Die genaue Lage dieser Räume wird im Landumlegungsverfahren festgelegt.

Alle Freiräume sollen mit einheimischen und standortgerechten Arten bepflanzt und so wenig wie möglich versiegelt werden.

Dazu ist ein Gesamtkonzept Nutzung, Gestaltung und Pflege zu erarbeiten.

Die öffentlichen Freiräume werden in verschiedene Räume mit unterschiedlichen Nutzungen unterteilt.

Auf der Allmend und dem Nutzungsring ist ein öffentlich nutzbarer Freiraum vorgesehen, auf dem die Infrastruktur sich auf wenige Stellen beschränkt. Es ist extensive Wiese mit Hochstammbäumen vorgesehen. Der mutmassliche Standort des Galgens wird dezent gekennzeichnet.

Im Nutzungsring ist eine Spiel- und Erholungsinfrastruktur für alle Altersgruppen angedacht. Er dient der Erschliessung der direkt anliegenden Gebäude.

Die Promenade verbindet das Quartier Dättwil mit der neu gestalteten Allmend. Die Promenade wird beleuchtet und wird von Bäumen gesäumt.

Die Quartiergassen bestehen aus einer Mischfläche, die als Gesamtgassenraum von Fassade zu Fassade wahrgenommen wird.

Auf dieser Fläche soll sich aufgehalten und gespielt werden.

Die Allee verbindet das Waldvorland mit der Obstwiese.

Auf dieser sind auch Zufahrten zu den Sammelgaragen erlaubt.

Sie besteht aus einer Mischfläche mit überfahrbaren Seitenbereichen und einem Grünstreifen.

Die Quartierplätze werden urban mit Bäumen gestaltet. Die umliegenden Gebäude fassen die Platzräume.

Im Norden des Areals ist eine extensive Obstwiese vorgesehen.

Auch der Grünkorridor ist als extensive Wiese gestaltet. Einheimische Gehölze bilden wichtige Lebensräume für Flora und Fauna. Die Fahrbahnbreite soll auf ein absolutes Minimum begrenzt werden.

Im Waldvorland ist der Fussweg einzige Infrastruktur. Es dient als Lebensraum für Amphibien und Reptilien. Zudem befinden sich einige Feuchtstellen bestehend aus Wassertümpeln im Waldvorland.

Allgemein sind Landschaftsräume von unterirdischen Bauten freizuhalten (Stadt Baden (d), 2013, S. 7-9).

Allmend

Nutzungsring

Promenade

Quartiergassen

Allee

Quartierplätze

Grünkorridor

Waldvorland

Verkehr und Mobilität (ERP IV) Für das Areal wird bei Bedarf eine interne Buslinie mit einer Haltestelle am Quartierplatz II vorgesehen.

Die Bushaltestellen an der Sommerhalden- und Mellingerstrasse sollen für den Fuss- und Radverkehr direkt erreicht werden können. Es sind Fahrradabstellanlagen nahe der Hauszugänge und öffentlichen Nutzungen anzuordnen.

19

Fuss und Radverkehr

Buslinien und Haltestellen

Option Buslinie und Haltestelle

ERP-Perimeter

ERP-Perimeter Quar tierplätze, Promenade, Quar tiergassen

Sommerhaldenstrasse

Wichtige / Übrige Verbindungen Fuss-tierplätze, und Veloverkehr Quar Promenade, Quar tiergassen

Interne Haupter schliessung

Öf fentliche Verbindungen Wichtige /Baubereiche Übrige Verbindungen innerhalb Fuss- und Veloverkehr

Mögliche Zufahr t Unterirdische Sammelgarage

Buslinien und Haltestellen Öf fentliche Verbindungen innerhalb Baubereiche Option Buslinie und Haltestelle Buslinien und Haltestellen

BP

Besucherparkplätze

Option Buslinie und Haltestelle

M

CarSharing Standor te

SS

Wer tstof fsammelstelle

ERP-P

Sommerhaldenstrasse Quar Quar

BP

Wich Fuss-

Interne Haupter schliessung Sommerhaldenstrasse

SS BP M

Öf fen inner

Mögliche Zufahr t Unterirdische Sammelgarage Interne Haupter schliessung

Busli

Optio

M

Mögliche Zufahr t SS Unterirdische Sammelgarage

Somm BP

BP

Besucherparkplätze

M BP

CarSharing Standor te Besucherparkplätze

Inter

BP

Mögl Unter

SS

BP

Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013

SS M

Wer tstof fsammelstelle CarSharing Standor te

ERP IV Verkehr und Mobilität

BP

Besuc

M

CarSh

SS

Wer ts

SS

1 : 2'000 SS

Wer tstof fsammelstelle

BP

M Van de Wetering & Seiler Städtebau, Zürich Hänggi Basler Landschaftsarchitektur, Bern Müller Romann Schuppisser Verkehrsplanung, Zürich naturaqua PBK AG Ökologie, Bern

0

50 m

Stadt Baden – Stadtratsbes

ERP IV Verkehr und 1 : 2'000

Van de Wetering & Seiler Stä Hänggi Basler Landschaftsa Müller Romann Schuppisser naturaqua PBK AG Ökologie,

Abb. 18 ERP IV «Verkehr und Mobilität» Mst. 1:4’000 Quelle: Stadt Baden

Stadt Baden – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013

ERP IV Verkehr und Mobilität

1 : Baden 2'000 Stadt – Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 / 11. März 2013 Van de Wetering & Seiler Städtebau, Zürich

20

Die Erschliessung durch den MIV erfolgt für die Baufelder A bis R von der Sommerhaldenstrasse. Die Baufelder S bis V sind über eine neue Brücke über die Bahnlinie von der Mellingerstrasse erschlossen. Durchgangsverkehr ist nicht möglich, da es für den MIV keine Verbindung von der Sommerhalden- zur Mellingerstrasse durch das Areal gibt. Die Verbindung dient nur Not-, Versorgung- und Entsorgungsfahrten.

Die Sommerhaldenstrasse ist neu der Tempo-30-Zone zugeordnet und Quartiergassen, Promenade, Allee, Nutzungsring und Quartierplätze sowie der Stationsweg werden als Begegnungszone ausgestaltet.

Die Anzahl Parkfelder wird nach kantonalen Vorgaben ermittelt.

Für Wohnnutzungen wird ein Reduktionsfaktor von 0.70, für übrige Nutzungen einen Reduktionsfaktor von 0.50 angewandt.

Zehn Prozent der Gesamtparkfelderzahl (ohne Reduktionsfaktor) wird für Besucher und Carsharingangebote vorgesehen. Diese sind oberirdisch an der Sommerhaldenstrasse sowie der internen Haupterschliessung anzuordnen.

Parkfelder für Bewohnende sind nur unterirdisch in Sammelgaragen zulässig. Diese sind über Quartiergassen und –plätze erschlossen. Es sind keine direkten Zugänge aus den Wohnungen zulässig (Stadt Baden (d), 2013, S. 10-11).

Erschliessung MIV

Parkfelder

Energie und Umwelt Neben ökologischer Bauweise sind auch erneuerbare Energien anzustreben. Mindestens 60 % der Fläche von Flachdächern ist zu begrünen. Vorzonen der Baufelder können zu maximal 50 % versiegelt werden. Die Entsorgungseinrichtungen werden gemeinschaftlich erstellt. Es ist eine Entsorgung von Altglas, Eisen und Aluminium als unterirdische Wertstoffsammelstelle vorgesehen (Stadt Baden (d), 2013, S. 12).

begrünte Flachdächer

Umsetzung Die Ausführung kann in Etappen erfolgen. Dabei sind öffentliche Grün- und Landschaftsräume abgestimmt mit der Bebauung zu realisieren. Allmend und Nutzungsring müssen spätestens nach der Realisierung von 60 % der zulässigen Bruttogeschossflächen erstellt sein. Zudem ist die landwirtschaftliche Nutzung bei der Etappierung zu beachten.

Die Baureife des Baufelds U hängt von der Realisierung der Erschliessung über die Brücke voraus. Die Baufelder S, T und V können zwischenzeitlich auch von der Sommerhaldenstrasse bzw. vom Stationsweg (Baufeld V) erschlossen werden.

Die Gestaltung der Allmend, Quartierplätzen und der Promenade muss über ein Konkurrenzverfahren ermittelt werden. Für die Überbauung kann, sofern Grösse und Komplexität dies erfordern, ebenfalls mittels Konkurrenzverfahren durchgeführt werden (Stadt Baden (d), 2013, S. 13).

21

Etappierung

Konkurrenzverfahren

4 Landumlegung 4.1 Altbestand zehn Eigentümer*innen

vier Flurwege

Der Altbestand definiert die heute vorhandene Parzellenstruktur.

Im Total weist das Areal respektive der Perimeter 23 Parzellen, verteilt auf zehn Eigentümer*innen, aus. Unter anderem beinhaltet er vier Flurwege, welche als eigene Parzellen ausgeschieden sind. Hier wird die Annahme getroffen, dass die rechtmässigen Eigentümer*innen der Flurwege dieselben sind, wie die Eigentümer*innen der direkt angrenzenden Parzellen. Zudem auf dem Plan ersichtlich sind die bestehenden Parzellennummern mit Flächenangaben und Eigentümer*innen.

Zu den Grundeigentümer*innen ist zu erwähnen, dass im Zuge dieser Semesterarbeiten die Eigentümer*innen anonymisiert wurden (Berger Burger (a), 2017, S. 3). Den Planverfassenden ist nicht bekannt, wer die zehn Eigentümer*innen sind.

Grundeigentümer

Parzellennummer

Parzellenfläche [m2]

Eigentümer 1

4214

4’440

Eigentümer 2

4070

8’785

Eigentümer 2

4071

4’044

Eigentümer 2

5572

8’787

Eigentümer 3

4069

8’599

4181

808

Eigentümer 5

4063

8’845

Eigentümer 5

4067

29’216

Eigentümer 6

4061

23’254

Eigentümer 6

4065

11’353

Eigentümer 6

5113

255

Eigentümer 6

5139

10’420

Eigentümer 7

4060

1’050

Eigentümer 7

4165

4’435

Eigentümer 8

4064

6’248

Eigentümer 9

5556

13’075

Eigentümer 10

4059

4’138

Eigentümer 10

4186

1’049

Eigentümer 10

5000

956

Flurweg A

4062

963

Flurweg B

4066

908

Flurweg C

4068

742

Flurweg D

5718

1’103

Eigentümer 4

(keine Landumlegung)

Total

153’473

Tab. 2 Grundeigentümer Quelle: Eigendarstellung

22

5718 Flurweg D 1'103 m2

5113 Eigentümer 6 255 m2

4062 Flurweg A 963 m2

4059 Eigentümer 10 4'138 m2

4061 Eigentümer 6 23'254 m2

5000 Eigentümer 10 956 m2

4063 Eigentümer 5 8'845 m2

4186 Eigentümer 10 1'049 m2

5139 Eigentümer 6 10'420 m2

5556 Eigentümer 9 13'075 m2

4060 Eigentümer 7 1'050 m2

4064 Eigentümer 8 6'248 m2 4181 Eigentümer 4 808 m2

4214 Eigentümer 1 4'440 m2 4069 Eigentümer 3 8'599 m2

4067 Eigentümer 5 29'216 m2

4070 Eigentümer 2 8'785 m2

4065 Eigentümer 6 11'353 m2

5572 Eigentümer 2 8'787 m2

4066 Flurweg B 908 m2

4071 Eigentümer 2 4'044 m2

4068 Flurweg C 742 m2

0

20

50

100

Abb. 19 Situationsplan 1:2’500 Altbestand Quelle:23 Eigendarstellung

200

4165 Eigentümer 7 4'435 m2

Altbestand

Masseinheit

Nr.

Nr.

Eigentümer 1

1

4214

4’440.242

4’440

Eigentümer 2

2.1

4070

8’784.650

8’785

Eigentümer 2

2.2

4071

4’044.152

4’044

Eigentümer 2

2.3

5572

8’787.283

8’787

Eigentümer 3

3

4069

8’598.557

8’599

4

4181

808.478

808

Eigentümer 5

5.1

4063

8’845.063

8’845

Eigentümer 5

5.2

4067

29’215.714

Eigentümer 6

6.1

4061

Eigentümer 6

6.2

Eigentümer 6

m

m

m

m

m

m

m

12

13

14

%

2

2

2

m

m

m

15

16

17

18

%

2

2

2

m

m

m

20

21

22

%

2

2

2

m

m

m

Total Einwurf pro Grundeigentümer

Massgebende Fläche im Perimeter

Wachstum Parzellenfläche relativ, gerundet

Wachstum Parzellenfläche absolut, gerundet

Flurweganteil relativ, gerundet

Flurweganteil gerundet

Flurweganteil exakt

19

23

24

25

26

%

2

%

2

0

0%

4’440

118

1%

8’903

0

0%

4’044

118

1%

8’905

358

4%

8’957

8’957

0

0%

808

808

237

3%

9’082

1’170

4%

30’386

957

4%

24’211

156

1%

11’509

0

0%

255

143

1%

10’563

30

3%

1’080

0

0%

4’435

86

1%

6’334

6’334

169

1%

13’244

13’244

m

27 2

m

m

0

4’440

0

8’785

0

4’044

0

8’787

8’787

117.72

118

16%

8’599

0

8’599

8’599

115.20

115

15%

808

0

808

0

8’845

8’845

114.50

115

12%

8’845

121.53

122

13%

29’216

0

29’216

29’216

378.21

378

39%

29’216

401.44

401

44%

23’253.698

23’254

0

23’254

23’254

301.03

301

31%

4065

11’352.623

11’353

0

11’353

6.3

5113

255.493

255

0

255

Eigentümer 6

6.4

5139

10’420.100

10’420

0

10’420

Eigentümer 7

7.1

4060

1’050.239

1’050

0

1’050

Eigentümer 7

7.2

4165

4’434.856

4’435

0

4’435

Eigentümer 8

8

4064

6’247.979

6’248

6’248

0

6’248

Eigentümer 9

9

5556

13’075.360

13’075

13’075

0

13’075

Eigentümer 10

10.1

4059

4’138.322

4’138

0

4’138

4’138

116.89

117

11%

117

3%

4’255

Eigentümer 10

10.2

4186

1’048.934

1’049

0

1’049

1’049

29.63

30

3%

30

3%

1’079

Eigentümer 10

10.3

5000

955.783

956

0

956

956

27.01

27

2%

27

3%

983

Flurweg

A

4062

963.353

963

963

0

963

-963

-100%

0

0

Flurweg

B

4066

907.639

908

908

0

908

-908

-100%

0

0

Flurweg

C

4068

741.792

742

742

0

742

-742

-100%

0

0

Flurweg

D

5718

1’103.089

1’103

1’103

0

1’103

-1’103

-100%

0

0

153’473.399

153’473

153’473

0

153’473

0

-

153’473

153’473

Eigentümer 4 keine Landumlegung

Total

Tab. 3 Altbestand, Landabzüge & Neuzuteilung Quelle: Eigendarstellung

4’440

m

11

Berechtigte Fläche

2

Flurwegaufteilung D

Flurweganteil relativ, gerundet

10

2

Flurweganteil gerundet

9

2

Flurweganteil exakt

8

2

Berechtigte Fläche

7

2

Flurwegaufteilung C

Flurweganteil relativ, gerundet

6

2

Flurweganteil gerundet

5

2

Flurweganteil exakt

4

2

Berechtigte Fläche

3

Flurweganteil absolut, gerundet

2

Flurweganteil absolut, exakt

1

Flurwegaufteilung B

Flurweganteil relativ, gerundet

Berechtigte Fläche

Anteil Parzellenfläche innerhalb Perimeter

Anteil Parzellenfläche ausserhalb Perimeter

Total Eigentumsflächen gerundet

Total Parzellenfläche gerundet

Parzellennummer (Katasternummer)

Kolonne Nr.

Ordnungsnummer

Grundeigentümer

Total Parzellenfläche exakt

Flurwegaufteilung A

21’616

38’061

45’282

5’485

6’143

8’785

29’216

117.69

391.40

118

391

16%

8’599

10’420

156.00

143.18

156

143

13’075

74’390

169.26

963.00

169

963

85.85

86

22%

656.90

656

59%

17%

16% 1’050

6’248

243

53% 23’254

11’353

242.91

29.66

30

3%

9%

18%

100%

66’082

908.00

908

100%

55’387

742.00

742

100%

39’046

1’103.00

1’103

100%

4’440

21’852

39’468

46’538

5’515

6’317

24

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

m

m

m

m

m

m

m

m

m

38

m

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

2

2

2

2

%

2

2

2

%

2

2’384

54%

4’779

54%

2’171

54%

4’781

54%

m

m

m

2’056

m

1’046.957

479.079

55.249

1’581.286

134.676

114.892

23.083

87.141

85.383

29.934

475.110

2’056.396

2’056

2’099.338

960.641

110.785

3’170.764

270.050

230.380

46.285

174.733

171.209

60.024

952.681

4’123.445

4’124

953.580

436.351

50.322

1’440.253

122.664

104.645

21.024

79.369

77.768

27.265

432.735

1’872.988

1’873

2’099.810

960.856

110.810

3’171.476

270.110

230.432

46.295

174.773

171.248

60.037

952.895

4’124.371

4’124

2’112.072

966.467

111.457

3’189.996

271.688

231.777

46.566

175.793

172.248

60.388

958.460

4’148.455

4’149

4’149

4’808

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

0

0

2’141.547

979.955

113.012

3’234.514

275.479

235.012

47.216

178.247

174.652

61.231

971.836

4’206.349

4’206

7’165.056

3’278.673

378.109 10’821.838

921.682

786.289

157.971

596.366

584.339

204.862

3’251.508

14’073.346

5’708.983

2’612.386

301.270

8’622.640

734.379

626.500

125.868

475.174

465.590

163.230

2’590.741

2’713.836

1’241.830

143.213

4’098.879

349.096

297.815

59.833

225.880

221.324

77.593

60.129

27.515

3.173

90.817

7.735

6.599

1.326

5.005

4.904

2’490.768

1’139.756

131.441

3’761.965

320.402

273.335

54.915

207.313

254.665

116.533

13.439

384.637

32.759

27.947

5.615

1’045.778

478.540

55.187

1’579.505

134.524

114.763

1’493.565

683.444

78.817

2’255.826

192.126

3’122.951

1’429.038

164.802

4’716.792

1’003.334

459.118

52.947

254.430

116.425

231.793

106.066

m

m

m

m

Minderzuteilung -

Mehrzuteilung +

Differenz pro Grundeigentümer relativ zu Nettoanspruch

Differenz pro Grundeigentümer absolut

Nettoanspruch pro Grundeigentümer

Nettoanspruch pro Parzelle relativ zur massgebenden Fläche

Nettoanspruch pro Parzelle absolut, gerundet

Total Abzüge pro Grundeigentümer gerundet

Total Abzüge pro Parzelle gerundet

Total Abzüge pro Parzelle exakt

Total Erschliessungsflächen exakt

Anteil Fusswege Nr. 1 bis 6 exakt

Anteil Feinerschliessung Nr. 1 bis 7 exakt

Anteil Promenade & Quartierplatz exakt

Anteil Erschliessung grob Strasse B1 und B2 exakt

Anteil Buserschliessung Strasse A exakt

Total Grünflächen exakt

Nutzungsring exakt

Allmend exakt

Anteil Sammelstrasse Nr. 1 bis 7 exakt

Erschliessungsflächen für öV & MIV

Grünflächen

Grünflächen 1-3 exakt

Neuzuteilung effektive Zuteilung pro Grundeigentümer

Landabzüge

49 2

m

2’384

2’467

83

3%

83

Eigentümer 1

11’731

11’794

63

1%

63

Eigentümer 2

54%

4’808

4’815

7

0%

7

Eigentümer 3

808

0%

808

808

0

0%

4’876

54%

21’189

21’122

-67

0%

67 Eigentümer 5

14’073

16’313

54%

11’213.381

11’213

12’998

54%

1’231.541

5’330.420

5’331

6’178

54%

24’984

24’970

-14

0%

14 Eigentümer 6

1.719

27.287

118.104

118

137

54%

203.132

71.215

1’130.313

4’892.278

4’892

5’671

54%

21.196

20.769

7.281

115.567

500.204

500

580

54%

2’961

2’940

-21

-1%

21 Eigentümer 7

23.057

87.043

85.287

29.901

474.575

2’054.081

2’054

2’381

54%

163.903

32.929

124.313

121.806

42.704

677.781

2’933.607

2’934

2’934

3’400

54%

3’400

3’362

-38

-1%

38 Eigentümer 8

401.723

342.711

68.853

259.931

254.689

89.291

1’417.198

6’133.989

6’134

6’134

7’110

54%

7’110

7’088

-22

0%

22 Eigentümer 9

1’515.399

129.065

110.105

22.121

83.510

81.826

28.687

455.314

1’970.713

1’971

2’284

54%

13.427

384.281

32.729

27.921

5.610

21.177

20.750

7.275

115.460

499.741

500

579

54%

3’391

3’400

9

0%

12.232

350.091

29.817

25.437

5.110

19.293

18.904

6.627

105.188

455.279

455

528

54%

10’121

18’279

21’554

2’554

2’926

Eigentümer 4 keine Landumlegung

Eigentümer 10

9

Flurweg Flurweg Flurweg Flurweg 35’998.594 16’472.673

25

1’899.692 54’370.959

4’630.704

3’950.463

793.675

2’996.257

2’935.827

1’029.263 16’336.189

70’707.148

70’707

70’707

82’766

-

82’766

82’766

0

-

162

162

26

Am meisten Land respektive die grösste Fläche besitzt die/der Eigentümer*in 6, gefolgt von der/dem Eigentümer*in 5 und 2. Die kleinste Fläche besitzt die/der Eigentümer*in 4.

Die Parzelle der/des Eigentümer*in 4 wird während der Landumlegung speziell behandelt werden müssen, weil sie bereits bebaut ist und mit der Nutzung Wohnen belegt ist. Ein Ausscheiden aus dem Perimeter ist ebenfalls nicht möglich, das der vorgegebene Perimeter nicht abgeändert werden darf (Berger Burger (a), 2017, S. 2). Sie wird weder an den Abzügen für Grün- und Erschliessungsflächen noch an den Kosten für die Erschliessung und der Kanalisation beteiligt sein, da sie im Bestand schon erschlossen ist und nicht als Teil der Bebauung Galgenbuck betrachtet wird.

Bei der Parzellierung fällt zum einen auf, dass sich die bestehende Parzellenstruktur der topografischen Situation anpassen und die Parzellengrenzen teils orthogonal der Geländefalllinie nachempfunden sind oder sich an den bestehenden Flurwegen orientieren. Zum anderen ist ersichtlich, dass es Eigentümer*innen gibt, welche mehrere Parzellen besitzen, die über den Perimeter hinweg verteilt sind. Im Prozess der Landumlegung wird darauf geachtet, dass die ehemals verteilten Parzellen der jeweiligen Eigentümer*innen an einen Ort zusammengelegt werden. Über allfällige Mutationen von Parzellen kann keine Aussage gemacht werden, da die Einsicht ins Grundbuch nicht gegeben ist.

Die Anordnung der Besitztümer weist jedoch auf die Möglichkeit hin, dass vereinzelt Eigentümer*innen in der Vergangenheit angrenzende Parzellenstücke erworben haben.

Die Parzellierung im Bestand würde keine angemessene Bebauung zulassen. Begründet damit, dass es vermehrt Parzellen gibt, welche entweder langgezogen sind, eine zu kleine Fläche aufweisen, spitzwinklig zulaufen oder mehreckige Formen aufweisen. Zudem soll die Parzellierung auf den Siedlungsentwurf abgestimmt werden. Diese Gründe veranlassen die Stadt Baden zur Landumlegung.

Eigentümer*in 4

Parzellenstruktur

heute keine Bebauung möglich

4.2 Flurwegaufteilung Die vier Flurwege A, B, C und D wurden prozentual zu den Flächen der angrenzenden Parzellen zugeteilt. Die berechtigte Fläche entspricht jeweils der gesamten Parzellenfläche (siehe Tab. 6). Die exakte Berechnung und Verteilung ist in der Tab. 6 den Kolonnen 8 bis 23 zu entnehmen.

Diese Verteilung ist klar begründbar, transparent und einfach in der Handhabung.

Alternativ wurde eine Flurwegaufteilung mittels berechtigten Flächen geprüft, welche sich durch Winkelhalbierende und Flächenhalbierende der Parzellen konstruieren.

27

prozentual zu Flächen

Diese Berechnungsmethode hatte einen minimalen Unterschied von 5 Promille zur Folge. Zudem ist die Flächenermittlung komplex. Dies hat uns Projektverfassende dazu bewogen, die oben erläuterte Aufteilung zu wählen.

4.3 Landabzug

prozentual zu Flächen

Mit der Entwicklung des Areals Galgenbuck werden die ehemals landwirtschaftlich genutzten Parzellen in eine Bauzone für Wohnnutzung gewandelt. Der Entwicklungsrichtplan legt den Grundstein für diese Entwicklung.

Zur Realisierung bedarf es neben einer Erschliessung auch gemeinschaftliche Grünflächen. Da alle Grundeigentümer von der Überbauung profitieren, sollen sich alle an den gemeinschaftlichen Infrastrukturen beteiligen. Deshalb werden die benötigten Flächen den Eigentümer*innen prozentual zu ihren Parzellenflächen abgezogen.

Die berechneten Abzüge sind in der Tab. 6 den Kolonnen 28 bis 41 zu entnehmen. Der/dem Grundeigentümer*in 4 werden keine Abzüge auferlegt.

Abtretung

Da der Geldwert der Parzellen nach der Entwicklung des Areals Galgenbuck um ein Vielfaches höher ist als zuvor, vertreten die Projektverfassenden die Meinung, dass das abzugebende Land unentgeltlich abgetreten werden muss.

Es werden im Zuge dieser Semesterarbeit keine Entschädigungen für das Abtreten von Land erhoben.

Landabzug für

Parzellenfläche [m2]

Abtretung an

Grünflächen 1-3

35’998

Stadt Baden

Allmend

16’472

Stadt Baden

Nutzungsring

1’900

Stadt Baden

Strasse A

4’631

Stadt Baden

Strasse B1 und B2

3’950

Stadt Baden

794

Stadt Baden

Promenade 1 & 2

2’996

Stadt Baden

Feinerschliessung Nr. 1 bis 6

2’936

Eigentümer

Feinerschliessung Nr. 7

248

Stadt Baden

Fusswege Nr. 1 bis 4

368

Eigentümer

Fusswege Nr. 5 & 6

414

Stadt Baden

70’707

153’473

Sammelstrasse Nr. 1 bis 7

Total

Tab. 4 Landabzüge & Abtretung Quelle: Eigendarstellung

28

Strasse B1 Stadt Baden 2'745 m2

Feinersch. 1 Private Eigent.

690 m2

Promenade 1 Stadt Baden 2'033 m2

Strasse A Stadt Baden 4'631 m2

Strasse B2 Stadt Baden 1'205 m2

Feinersch. 4 Private Eigent.

593 m2

Sammelstr. 1 Stadt Baden 39 m2

Fussweg 1 Private Eigent.

52 m2 Fussweg 4 Private Eigent.

84 m2

Sammelstr. 2 Stadt Baden 55 m2

Grünfläche 1 Stadt Baden 13'958 m2

Sammelstr. 3 Stadt Baden 275 m2

Fussweg 2 Private Eigent.

110 m2 Fussweg 3 Private Eigent.

122 m2

Sammelstr. 4 Stadt Baden 279 m2

Nutzungsring Stadt Baden 1'900 m2

Sammelstr. 5 Stadt Baden 49 m2 Allmend Stadt Baden 16'472 m2

Sammelstr. 6 Stadt Baden 51 m2

Feinersch. 5 Private Eigent.

293 m2

Feinersch. 3 Private Eigent.

449 m2

Promenade 2 Stadt Baden 963 m2 Grünfläche 2 Stadt Baden 1'230 m2

Sammelstr. 7 Stadt Baden 46 m2

Feinersch. 6 Private Eigent.

339 m2

Abb. 20 Situationsplan 1:4’000 Gemeinschaftliche Flächen Quelle: Eigendarstellung

Feinersch. 7 Stadt Baden 248 m2

Fussweg 6 Stadt Baden 377 m2 Fussweg 5 Stadt Baden 37 m2

29

Feinersch. 2 Private Eigent.

572 m2

Grünfläche 3 Stadt Baden 20'810 m2

4.4 Neuzuteilung Die Neuzuteilung respektive der Nettoanspruch pro Parzelle und Eigentümer kann in der Tab. 3 den Kolonnen 42 bis 44 entnommen werden. Es ist ersichtlich, dass der Nettoanspruch bei allen Grundeigentümer*innen zum Altbestand prozentual gleich ist.

Somit werden alle gleichwertig behandelt. Der/die Grundeigentümer*in 4 bildet hier die Ausnahme. Die Parzellenfläche bleibt bei 808 m2 bestehen. Lediglich deren Form wird angepasst.

Die Lage der neu zugeteilten Parzellen hat sich am Bestand orientiert. Vormals getrennte Parzellen wurden vereint und an gleichwertiger Lage zugeteilt.

prozentual gleicher Nettoanspruch

ähnliche Lage

4.5 Mehr- & Minderzuteilung

Bewegungen

Auszahlungen

Landwert

Fläche

Fläche

Geldausgleich

Minderzuteilung

Landwert

Mehrzuteilung

m2-Preis

Grundeigentümer

Differenz pro Grundeigentümer absolut

Landausgleich

Einzahlungen

minimale Differenzen

Der städtebauliche Entwurf liess es weitgehend zu, die Neuzuteilung gemäss dem berechneten Nettoanspruch zu vollziehen.

Die effektive Zuteilung weicht aufgrund der Baufelder dennoch ein wenig ab. Die Differenz schwankt zwischen - 1 % und + 3 % respektive - 67 m2 und + 83 m2.

Diese Mehr- und Minderzuteilung wird monetär ausgeglichen.

Der Betrag beläuft sich auf CHF 162’000. Die genaue Verteilung kann der Tab. 5 entnommen werden.

Für Bauland wurde gemäss Vorlesungsinhalt mit CHF 1’000 pro m2 gerechnet (Berger Burger (b), 2017, S. 27).

Kolonne Nr.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Masseinheit

m2

CHF

m2

CHF

m2

CHF

CHF

CHF

CHF

Eigentümer 1

83

1’000

83 83’000.00

83’000

0

83’000

Eigentümer 2

63

1’000

63 63’000.00

63’000

0

63’000

Eigentümer 3

7

1’000

7’000

0

7’000

0

1’000

0

0

0

Eigentümer 5

-67

1’000

67 67’000.00

0

67’000

-67’000

Eigentümer 6

-14

1’000

14 14’000.00

0

14’000

-14’000

Eigentümer 7

-21

1’000

21 21’000.00

0

21’000

-21’000

Eigentümer 8

-38

1’000

38 38’000.00

0

38’000

-38’000

Eigentümer 9

-22

1’000

22 22’000.00

0

22’000

-22’000

Eigentümer 10

9

1’000

9

9’000.00

9’000

0

9’000

Total

0

-

162

162’000

162’000

162’000

0

Eigentümer 4 kein Landausgleich

Tab. 5 Land- & Geldausgleich Quelle: Eigendarstellung

7

7’000.00

162

162’000

30

Sammelstr. 1 Stadt Baden 39 m2

Strasse B1 Stadt Baden 2'745 m2

Feinersch. 1 Private Eigent.

690 m2

Promenade 1 Stadt Baden 2'033 m2

Strasse A Stadt Baden 4'631 m2

Strasse B2 Stadt Baden 1'205 m2

Feinersch. 4 Private Eigent.

593 m2

Fussweg 1 Private Eigent.

52 m2 6a 1'680 m2

Sammelstr. 2 Stadt Baden 55 m2

6b 448 m2

Sammelstr. 3 Stadt Baden 275 m2

Fussweg 3 Private Eigent.

122 m2

9b 2'268 m2 5a 5'109 m2

5f 1'784 m2

8a 1'807 m2

Feinersch. 5 Private Eigent.

293 m2

5d 5'240 m2

Abb. 21 Situationsplan 1:2’500 Neuzuteilung Quelle:31 Eigendarstellung

200

4 808 m2

3a 1'202 m2

3b 3'613 m2

2b 5'872 m2 2a 744m2

2c 5'178 m2

7 2'940 m2

Fussweg 6 Stadt Baden 377 m2 Fussweg 5 Stadt Baden 37 m2

100

Feinersch. 3 Private Eigent.

449 m2

Allmend Stadt Baden 16'472 m2

5e 5'490 m2

5c 1'613 m2

Feinersch. 6 Private Eigent.

339 m2

Nutzungsring Stadt Baden 1'900 m2

Promenade 2 Stadt Baden 963 m2 Grünfläche 2 Stadt Baden 1'230 m2

5b 1'886 m2

8b 1'555 m2

50

9a 4'821 m2

6g 2'350 m2

6h 6'496 m2

Sammelstr. 6 Stadt Baden 51 m2

Feinersch. 2 Private Eigent.

572 m2

6d 3'106 m2

6f 3'106 m2

1 2'467 m2

20

10b 2'703 m2

Fussweg 2 Private Eigent.

110 m2

6e 1'926 m2

Sammelstr. 5 Stadt Baden 49 m2

Grünfläche 1 Stadt Baden 13'958 m2

10a 698 m2

6c 3'233 m2

Sammelstr. 4 Stadt Baden 279 m2

Sammelstr. 7 Stadt Baden 46 m2

0

Fussweg 4 Private Eigent.

84 m2

Grünfläche 3 Stadt Baden 20'810 m2

Feinersch. 7 Stadt Baden 248 m2

Feinersch. 2 Private Eigent.

110 m2 Fussweg 1 Private Eigent.

52 m2 Feinersch. 1 Private Eigent.

690 m2 6c 900 m2

6a 202 m2 6b 216 m2

6c 519 m2

10a 267 m2

6d 495 m2

6e 531 m2

Fussweg 3 Private Eigent.

122 m2

Fussweg 4 Private Eigent.

84 m2

10b 270 m2

6e 502 m2 10b 2'177 m2 6f 588 m2 9a 1'954 m2

6d 1'116 m2

8a 1'060 m2

9a 1'711 m2

6f 1'643 m2

Feinersch. 4 Private Eigent.

593 m2 8a 379 m2

9b 770 m2

Feinersch. 5 Private Eigent.

293 m2

5b 374 m2

Feinersch. 2 Private Eigent.

572 m2

6g 826 m2

5c 342 m2

Feinersch. 3 Private Eigent.

449 m2

5d 1'903 m2

1 2'161 m2

8b 1'228 m2 8b 327 m2

0

20

50

100

Feinersch. 6 Private Eigent.

339 m2 5c 1'271 m2

200

Abb. 22 Situationsplan 1:2’500 Relevante Bezugsflächen Quelle: Eigendarstellung

32

4.6 Kosten für Erschliessung Die Kosten für die öffentliche Erschliessung belaufen sich auf CHF 4’910’580. Diese werden den Grundeigentümer*innen prozentual zu den neuzugeteilten Parzellenflächen verrechnet, da die Erschliessung allen zugutekommt. Die genauen Kosten sind in der Tab. 6 in den Kolonne 9 bis 15 aufgeführt.

Die Kosten für private Erschliessungen hingegen betragen CHF 903’200. Diese Kosten werden, da die Erschliessung lediglich für die anstossenden Parzellen vorgesehen ist, auch nur denen finanziell zur Last gelegt. Die Verteilung der Kosten mittels der relevanten Bezugsflächen in der Tab. 6 den Kolonne 16 bis 37 und dem Situationsplan 1:2’500 Relevante Bezugsflächen zu entnehmen.

Die verwendeten Objektkosten sind der Tab. 6 Kolonne 6 zu entnehmen. Diese sind projektbezogene Annahmen, gestützt auf Vorlesungsinhalte (Berger Burger (b), 2017, S. 14). Aufgrund einer hochwertigeren Gestaltung wird für die Promenade ein höherer Kostenbetrag angenommen.

4.7 Kosten für Kanalisation Für die Kosten der Kanalisation werden im Zuge dieser Semesterarbeit lediglich die Leitungen für das Abführen des Regenabwassers und des Schmutzabwassers berechnet. Diese belaufen sich auf CHF 5’307’000.

Es wird angenommen, dass unterhalb jeder Erschliessung, privat als auch öffentlich, je eine Leitung für das Regen- und Schutzabwasser zu erstellen ist. Die totale Lauflänge pro Leitungstyp beläuft sich somit auf 1’830 Meter.

Die Kostenverteilung für die Kanalisation verläuft gleich wie die Kostenverteilung für die Erschliessung. Leitungen, welche unterhalb von öffentlichen Erschliessungen verlaufen, werden von allen Grundeigentümer*innen bezahlt. Leitungen, welche sich unterhalb von privaten Erschliessungen befinden, werden nur von den betroffenen Grundeigentümer*innen finanziert.

Die verwendeten Objektkosten sind der Tab. 6 Kolonne 7 zu entnehmen. Diese sind projektbezogene Annahmen, gestützt auf Vorlesungsinhalte (Berger Burger (b), 2017, S. 14).

33

Kosten Erschliessung

2

3

4

5

Masseinheit

2

%

2

2

1

2’467

Eigentümer 2, Parzellen 2a bis 2c Eigentümer 3, Parzellen 3a und 3b

6

7

11

12

13

14

Feinerschliessung 6

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Feinerschliessung 5

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Feinerschliessung 4

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Feinerschliessung 3

Feinerschliessung 2

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Feinerschliessung 1

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

relativ pro Eigentümer

absolute pro Eigentümer

Fussweg 5 & 6 und Feinerschliessung 7

Promenade 1 & 2

Sammelstrasse 1 bis 7

Strasse A

Objektkosten Total

Strasse B1 & B2 10

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

2

CHF

2

CHF

2

CHF

2

CHF

2

CHF

2

CHF

CHF

CHF

CHF

CHF

%

3%

47’395

40’425

8’126

45’091

6’775

147’812

3%

0

0

0

0

0

0

2’161

74’889

0

0

0

0

11’794

14%

226’581

193’262

38’848

215’567

32’390

706’647

14%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4’815

6%

92’504

78’901

15’860

88’007

13’223

288’495

6%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0%

0

0

0

0

0

0

0%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Eigentümer 5, Parzellen 5a bis 5f

21’122

26%

405’786

346’114

69’573

386’061

58’007 1’265’542

26%

0

0

0

0

0

0

0

0

716

38’358

3’174

88’140

Eigentümer 6, Parzellen 6a bis 6h

24’970

30%

479’712

409’169

82’248

456’393

68’575 1’496’098

30%

4’190

179’400

0

0

826

29’159

0

0

0

0

0

0

Eigentümer 7, Parzelle 7

2’940

4%

56’482

48’176

9’684

53’736

8’074

176’152

4%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Eigentümer 8, Parzellen 8a und 8b

3’362

4%

64’589

55’091

11’074

61’449

9’233

201’437

4%

0

0

0

0

0

0

2’288

79’291

706

37’822

0

0

Eigentümer 9, Parzellen 9a und 9b

7’088

9%

136’171

116’147

23’347

129’552

19’466

424’683

9%

0

0

1’954

70’346

2’481

87’581

0

0

0

0

0

0

Eigentümer 10, Parzellen 10a und 10b

3’400

4%

65’319

55’714

11’199

62’144

9’337

203’714

4%

0

0

2’177

78’374

0

0

0

0

0

0

0

0

225’080 4’910’580

100%

4’190

179’400

4’131

148’720

3’307

116’740

4’449

154’180

1’422

76’180

3’174

88’140

keine Kostenanteile

m

m

CHF

9

CHF

m

CHF

8

nur Anstösser, relativ zu Bezugsfläche

CHF

m

CHF

Objektkosten pro m1

Objektkosten pro m

2

effektive Laufmeterlänge für Neuerstellung Kanalisationssystem

Total

1

Eigentümer 4, Parzelle 4

Strasse A

-

4’631

340

1’574’540

Strasse B1 & B2

-

3’950

340

1’343’000

Sammelstrasse 1 bis 7

-

794

340

269’960

Promenade 1 & 2

-

2’996

500

1’498’000

-

662

340

225’080

Fussweg 5 & 6 und Feinerschliessung 7 (Mischpreis)

private Erschliessung

einzelnen Flächenanteile

relativer Anteil der Parzellenfläche

Kolonne Nr.

Eigentümer 1, Parzelle 1

öffent. Erschliessung

relevante Parzellenflächen für Ermittlung der Objektkosten

Grundeigentümer, Typ

Kosten für private Erschliessung

Zwischentotal 1

relativ zu Parzellenfläche

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Kosten für öffentliche Erschliessung

Verkehrsflächen

Feinerschliessung 1

690

179’400

Feinerschliessung 2

572

148’720

Feinerschliessung 3

449

Feinerschliessung 4

593

154’180

Feinerschliessung 5

293

76’180

Feinerschliessung 6

339

88’140

Fusswege 1

52

19’760

Fusswege 2

110

Fusswege 3

122

46’360

Fusswege 4

84

31’920

2’936

260

368

380

1’530 2’799’900

Schmutzabwasser

1’830

1’370 2’507’100

100%

-

16’337

3’660

m

m

m

m

41’800

1’830

81’958

m

116’740

Regenabwasser

Total

m

11’120’780 1’574’540 1’343’000

269’960 1’498’000

Tab. 6 Kostenberechungen Quelle: Eigendarstellung

34

Gesamtkosten

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

CHF

2

CHF

2

CHF

2

CHF

CHF

%

CHF

%

CHF

CHF

CHF

%

CHF

CHF

CHF

%

0

0

0

0

0

0

0

0

74’889

8%

222’702

4%

71’186

63’742

134’928

3%

36’067

32’295

68’361

8%

107’253

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0%

706’647

12%

340’319

304’730

645’050

14%

0

0

0

0%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0%

288’495

5%

138’938

124’409

263’347

6%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0%

0

0%

0

0

0

0%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

126’498

14%

1’392’040

24%

609’481

545’745 1’155’226

26%

60’921

418

19’760

1’014

41’800

1’090

46’360

0

0

316’479

35%

1’812’576

31%

720’516

645’168 1’365’685

30%

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0%

176’152

3%

84’835

75’963

160’797

0

0

0

0

0

0

0

0

117’113

13%

318’550

5%

97’011

86’866

0

0

0

0

0

0

0

0

157’927

17%

582’611

10%

204’526

0

0

0

0

0

0

537

31’920

110’294

12%

314’008

5%

98’108

m

m

m

m

48

49

relativ pro Eigentümer

absolute pro Eigentümer

relativ pro Eigentümer

absolute pro Eigentümer

Grundeigentümer, Typ

50

51

52

53 Kolonne Nr.

CHF

%

CHF

% Masseinheit

96’037

203’289

4%

425’991

340’319

304’730

645’050

12%

1’351’697

0%

138’938

124’409

263’347

5%

551’842

0

0%

0

0

0

0%

0

54’550

115’471

14%

670’402

600’295

1’270’697

24%

2’662’737

24% Eigentümer 5, Parzellen 5a bis 5f

152’415

136’476

288’891

35%

872’932

781’645

1’654’576

31%

3’467’153

31% Eigentümer 6, Parzellen 6a bis 6h

4%

0

0

0

0%

84’835

75’963

160’797

3%

336’950

3% Eigentümer 7, Parzelle 7

183’878

4%

56’401

50’503

106’904

13%

153’413

137’369

290’782

5%

609’332

5% Eigentümer 8, Parzellen 8a und 8b

183’138

387’664

9%

76’057

68’104

144’161

17%

280’584

251’242

531’825

10%

1’114’436

10% Eigentümer 9, Parzellen 9a und 9b

87’848

185’956

4%

53’117

47’563

100’680

12%

151’225

135’411

286’636

5%

600’644

4% Eigentümer 1, Parzelle 1 12% Eigentümer 2, Parzellen 2a bis 2c 5% Eigentümer 3, Parzellen 3a und 3b 0%

Eigentümer 4, Parzelle 4 keine Kostenanteile

5% Eigentümer 10, Parzellen 10a und 10b Strasse A Strasse B1 & B2 Sammelstrasse 1 bis 7 Promenade 1 & 2 Fussweg 5 & 6 und Feinerschliessung 7

öffent. Erschliessung

29

2

Gesamttotal (Zwischentotal 1+2)

Schmutzabwasser Total

relativ pro Eigentümer

Regenabwasser Total

Total pro Leitungstyp

Zwischentotal 2

Schmutzabwasser

relativ pro Eigentümer

absolute pro Eigentümer

Regenabwasser

für private Erschliessung

Zwischentotal 1

Schmutzabwasser

Regenabwasser

relativ pro Eigentümer

(Zwischentotal 1+2)

relativ pro Eigentümer

absolute pro Eigentümer

Fusswege 4

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Fusswege 3

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Fusswege 2

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

Fusswege 1

relevante Bezugsfläche der Parzellen für…

28

für öffentliche Erschliessung

Gesamttotal

Zwischentotal 2

nur Anstösser, relativ zu Bezugsfläche

absolute pro Eigentümer

Kosten für private Erschliessung

Kosten Kanalisation

absolute pro Eigentümer

Kosten Erschliessung

(Mischpreis)

Feinerschliessung 1 Feinerschliessung 2

Feinerschliessung 4 Feinerschliessung 5 Feinerschliessung 6 Fusswege 1 Fusswege 2 Fusswege 3 Fusswege 4 Regenabwasser Schmutzabwasser 418

35

19’760

1’014

41’800

1’090

46’360

537

31’920

903’200

100%

5’813’780

100% 2’364’921 2’117’609 4’482’531

100%

434’979

389’491

824’469

100% 2’799’900 2’507’100

5’307’000

100%

11’120’780

100% Total

private Erschliessung

Feinerschliessung 3

6a

6c

6b 10a

6e

Grünfläche 1 Stadt Baden

6d

10b

9a

6f

6g

6h

9b 5a

Perimeter

5f

Dienstbarkeit Fusswegrecht

Grünfläche 2 Stadt Baden

5b

Dienstbarkeit neue Fusswege 5e

Allmend Stadt Baden

8a

betroffene Parzellen

5e 5c

1

5d

3a

3b

2b

8b

2a 7 2c

Grünfläche 3 Stadt Baden

0

20

50

100

Abb. 23 Dienstbarkeitenplan 1:2’500 Quelle: Eigendarstellung

200

36

4.8 Dienstbarkeiten Die Quartiergassen sollen von Fassade zu Fassade als solche erlebt und betreten werden können. Dazu räumen sich die Grundeigentümer*innen gegenseitig das Fusswegrecht ein. Weitere Dienstbarkeiten werden für alle Fusswege über private Parzellen ausgeschieden. Das historische «Armensündergässli“ wird durch eine neue Dienstbarkeit gesichert.

Aufgrund des bestehenden Siedlungsentwurfes sind Grenzüberschreitungen die Folge. An manchen Stellen wird direkt auf die Parzellengrenze gebaut. Dieses Näherbaurecht wird im Verfahren des Gestaltungsplanes eingeräumt. Nach der Landumlegung ist die Mehrwertabgabe im Grundbuch zu vermerken.

4.9 Verfahren Das Landumlegungsverfahren im Rahmen dieser Semesterarbeit wurde nur in Begleitung mit der Frau Prof. H. Berger Burger und einigen Informationen seitens der Stadt Baden erarbeitet. In der Praxis ist der Miteinbezug der Grundeigentümer*innen von grosser Bedeutung. Diese werden mittels Mitwirkung sowie der Rechtsmittel involviert und können ihre Vorstellungen einbringen. Meist können diese umgesetzt werden. Mittels einer oder mehrerer Orientierungsversammlungen können die Grundeigentümer*innen über den Ablauf, die zu erarbeitenden Planungsakten und den Kostenrahmen informiert werden. Somit wird Vertrauen geschaffen. Gerade bei landwirtschaftlich genutzten Flächen sind Auswirkungen für die betroffenen Landwirte aufzuzeigen. Auch die Abgabe von Mehrwerten muss geklärt werden (Kanton Aargau, 2000).

In der Planbearbeitung müssen Bewertungs- und Berechnungsmethoden diskutiert und transparent kommuniziert werden.

Die Beteiligten können jedoch auch während jeder öffentlichen Auflage den Rechtsweg (Einsprache, Beschwerde) beschreiten.

Also können sie • nach dem Beschluss, das Verfahren einzuleiten, • nach den Verfahrensgrundlagen und allfälligen Bewertungen, • nach der Neuzuteilung samt Entschädigungen, • nach der Kostenverteilung Einsprache erheben (Kanton Aargau, 2000).

Entscheide können mit Beschwerde an die kantonale Schätzungskommission weitergezogen werden. Diese Entscheide können wiederum an nächst höhere Instanzen weitergezogen werden (Kanton Aargau, 2000).

Die Landumlegung wird im kombinierten Verfahren mit einem Gestaltungsplan erarbeitet. Dieser wird nach einigen Anpassungen des Siedlungskonzeptes erarbeitet.

37

4.10 Verfahrenskosten Umlegungskosten

Altlasten Gestaltungsplan

Bei einer Perimetergrösse von 153’473 m2 und angenommenen Umlegegungskosten von CHF 5 / m2 entstehen gesamte Umlegungskosten von CHF 767’365. Wenn man diese Kosten im Verhältnis zum Mehrwert des Bodens setzt, macht dies 0.54 % aus. Denn die Wertsteigerung des Bodens, welcher neu der Bauzone zugewiesen wird, beträgt auf die gesamte Fläche CHF 141’484’860 (CHF 990 / m2). Es entstehen also sehr geringe Umlegungskosten für eine grosse Wertsteigerung.

Es ist möglich, dass weitere Kosten auf die Grundeigentümer*innen hinzukommen, wenn Altlasten im Bereich des Perimeters gefunden werden.

Für das Gestaltungsplanverfahren werden weitere Kosten hinzukommen. Wenn angenommen wird, dass diese gleich hoch sind wie die Umlegungskosten, sind die Verfahrenskosten mit 1.1 % des Mehrwertes sehr gering und durchaus vertretbar.

38

5 Siedlungskonzept 5.1 Abweichungen zum ERP Aufgrund der Landumlegung sowie der verlangten Mehrnutzung von ca. 15’000 m2 BGF mussten einige Anpassungen am städtebaulichen Entwurf vorgenommen werden. Die Mehrnutzung wurde fast ausschliesslich mit Aufstockungen erreicht. Die Bauten wurden jeweils höchstens um ein Geschoss erhöht.

Die Zeilenbauten sind neu alle mindestens dreigeschossig. Dies lässt den nördlichen Teil des Areals städtischer wirken und richtet sich auch an urbane Zielgruppen. An der Promenade befinden sich mit fünf Vollgeschossen immer noch die höchsten Bauten.

Die Promenade bildet den Kern und Treffpunkt des Quartiers.

Die südlich an die Busverbindung grenzenden Reihenhäuser wurden auf drei Geschosse erhöht, um an dieser wichtigen Verbindung eine höhere Dichte zu ermöglichen. Die Busverbindung wurde im ERP noch nicht auf dieser Strasse vorgesehen und deshalb im Siedlungskonzept nicht beachtet.

Die Gebäude im Baufeld U wurden ebenfalls aufgestockt. In diesem Baufeld ist mehrheitlich Arbeitsnutzung vorgesehen. Der geforderte Wohnanteil über das Areal von mindestens 85 % kann dennoch eingehalten werden, da auch im Baufeld U ein Wohnflächenanteil von 20 % erlaubt wird.

Die im ERP geforderten unterschiedlichen Geschossigkeiten und Dichten waren den Projektverfassenden ebenfalls ein Anliegen.

Aus ihrer Sicht weist der angepasste Siedlungsentwurf diese Eigenschaften auf.

Aufgrund der neuen Parzellenstruktur wurden einige Gebäude so geschoben, dass Gebäude nicht auf zwei Parzellen zu stehen kommen. Die Grundfläche der Gebäude konnte beibehalten werden und die Verschiebungen sind so klein, dass dies städtebaulich kaum merkbare Auswirkungen hat.

Im Gegensatz zum ERP führt die oben erwähnte Busverbindung von Ost nach West durch das Areal. Dies hat zur Folge, dass die Verbindung den Grünkorridor quert. Ansonsten wird kein motorisierter Verkehr erlaubt. Dadurch entsteht für den Grünkorridor kaum eine Trennwirkung.

39

Mehrnutzung

Aufstockung

städtischer Teil

Qualitäten bleiben

leichte Verschiebungen

Busverbindung

Abb. 24 Anpassungen zum ERP Mst. 1:5’000 Quelle: Eigendarstellung

Erhöhung um ein Geschoss Verschiebung neue Führung Busverbindung gemäss Entwicklungsrichtplan bestehende Baute

40

bestehende Baute 1 VG; ohne Attika 2 VG; ohne Attika 2 VG; mit Attika 3 VG; ohne Attika 3 VG; mit Attika 4 VG; ohne Attika 4 VG; mit Attika Abb. 25 Geschossigkeit nach ERP Mst. 1:6’000 Quelle: Eigendarstellung

bestehende Baute 2 VG; ohne Attika 2 VG; mit Attika 3 VG; ohne Attika 3 VG; mit Attika 4 VG; ohne Attika 4 VG; mit Attika 5 VG; ohne Attika 5 VG; mit Attika Abb. 26 Geschossigkeit gemäss neuem Siedlungskonzept Mst. 1:6’000 Quelle: Eigendarstellung

41

Städtebaulicher Entwurf ERP

Abb. 27 Städtebaulicher Entwurf ERP, Ansicht von Norden Quelle: Eigendarstellung

Abb. 28 Städtebaulicher Entwurf ERP, Ansicht von Westen Quelle: Eigendarstellung

42

Städtebaulicher Entwurf Projektverfassende

Abb. 29 Städtebaulicher Entwurf Projektverfassende, Ansicht von Norden Quelle: Eigendarstellung

Abb. 30 Städtebaulicher Entwurf Projektverfassende, Ansicht von Westen Quelle: Eigendarstellung

43

6 Gestaltungsplan Gestaltungsplanpflicht

«Skizze» Situationsplan Vorschlag Vorschriften

Im Rahmen der Teilrevision der Nutzungsplanung wurde für die Zone Galgenbuck GA eine Gestaltungsplanpflicht ausgesprochen.

Aus Sicht der Verfassenden ist dies aus folgenden Gründen sehr wichtig: Es konnten im Rahmen des Landumlegungsverfahrens nicht alle Erschliessungsinfrastrukturen gesichert werden. Zudem soll mit dem Gestaltungsplan die Qualität der Bebauung und der öffentlichen Freiräume gesichert werden. Die Überlegungen des Entwicklungsrichtplanes Galgenbuck können mit dem Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich festgesetzt werden.

Der Entwurf für den Situationsplan des Gestaltungsplanes Galgenbuck beinhaltet wichtige Inhalte, er ist als «Skizze» zu verstehen und nicht als ausgearbeiteter Gestaltungsplan.

Im Folgenden werden die Vorschriften für die Erschliessung und Parkierung bereits formuliert. Für alle übrigen Themenfelder werden wichtige Punkte aufgelistet, welche in den Gestaltungsplan einfliessen müssen.

Festsetzung Perimeter A

Baufeld interne Haupterschliessung Busverbindung Promenade Quartiergasse Quartierplatz Bereich Verbreiterung Sommerhaldestrasse Fussweg Richtungspunkt Fusswegverbindung Allmend Nutzungsring Grünbereich

Orientierung bestehende Baute

44

A

D B E

G

C H F

J I

M

K

V

O L Q R

P

N

S U

T

0

20

50

100

Abb. 31 «Skizze» Gestaltungsplan 1:2’500 Quelle:45 Eigendarstellung

200

46

6.1 Vorschriften zur Erschliessung und Parkierung Art. 1 Erschliessung 1 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr für die Baufelder A bis R erfolgt von der Sommerhaldenstrasse über die interne Haupterschliessung.

2 Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr für die Baufelder S bis U erfolgt über die neu zu erstellende Brücke von der Mellingerstrasse her über die interne Haupterschliessung.

3 Die Zufahrt der Sammelgaragen hat von der internen Haupterschliessung zu erfolgen.

4 Die Strasse, auf welcher die Buslinie verkehrt, ist für den motorisierten Individualverkehr nicht freigegeben. Sie hat eine Breite von 8.40 m nicht zu überschreiten und dient als Notzufahrt.

5 Die Quartiergassen, die Promenade sowie der Nutzungsring dienen als Notzufahrt für die angrenzende Bebauung.

Art. 2 Fuss- und Radwegerschliessung 1 Die in der Landumlegung ausgeschiedenen Fusswege dienen als öffentliche Fusswege.

2 Die im Plan mit Richtungspunkten angedeuteten Fusswege sind vor der Baubewilligung grundbuchamtlich zu sichern.

3 Der Radverkehr ist auf den internen Haupterschliessungen, der Busverbindung sowie der Quartiergassen erlaubt. Er ist im Mischverkehr mit dem motorisierten Verkehr zu führen.

Art. 3 Parkierung 1 Die Parkierung hat in gemeinsamen unterirdischen Einstellhallen zu erfolgen. Angrenzende Hallen können miteinander verbunden werden.

2 Zehn Prozent der Gesamtparkfelderzahl (ohne Reduktionsfaktor) wird für Besucher*innen und Carsharing-Angebote vorgesehen. Diese sind oberirdisch im Bereich der Sommerhaldenstrasse sowie der internen Haupterschliessung anzuordnen.

3 Das Parkfeldangebot wird nach kantonalen Vorgaben ermittelt.

Es wird für alle Wohnnutzungen mit dem Faktor 0.70 reduziert.

Die Parkfelder für alle übrigen Nutzungen werden mit dem Faktor 0.50 reduziert.

4 Mindestens ein Parkfeld von 50 zu erstellenden Felder ist barrierefrei auszugestalten. Im Aussenbereich ist es mindestens eines.

Art. 4 Fahrradabstellplätze 1 In den Untergeschossen sind Fahrradabstellräume bereitzustellen. Eine gute Zugänglichkeit ist zu gewährleisten.

2 Für die Bewohnenden sind nahe bei den Gebäudezugängen gedeckte, gut zugängliche Fahrradabstellplätze zu erstellen.

3 Nahe an öffentlichen Nutzungen und Freiräumen sowie der Bushaltestelle sind genügend grosse, gedeckte Fahrradabstellplätze zu erstellen.

4 Für die Berechnung der Mindestanzahl für die Wohnnutzung ist die Anzahl Zimmer mit dem Faktor 1 zu multiplizieren. Halbe

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Zimmer werden nicht gezählt. Die tatsächliche Anzahl Fahrradabstellplätze ist bei der Baubewilligung einzureichen.

6.2 Empfehlungen für die Vorschriften In diesem Kapitel werden Empfehlungen für die Vorschriften gemacht, die in § 7a Abs. 5 der Teilrevision der Nutzungsordnung nicht vorgesehen sind, oder von dieser abweichen. Zudem wird davon ausgegangen, dass die im ERP gemachten Überlegungen in den Gestaltungsplan einfliessen. Deshalb werden auch hier nur davon abweichende Überlegungen nachfolgend aufgeführt.

Baufelder

• I n den Baufeldern sind neben Hochbauten auch private Gärten und Sitzplätze zu erlauben.

• In den Baufelder A bis I sind Zeilenbauten zu realisieren. In den Baufelder J bis T sind Reihenhausbauten umzusetzen.

Das Baufeld U kann sich von der übrigen Überbauung unterscheiden, hat sich aber gut in das Gebiet einzuordnen.

• Für Baufeld V gilt die Bestandesgarantie. In diesem kann im Gegensatz zu den übrigen Baufeldern auch Parkierung stattfinden.

Architektur

• Es ist eine vorzügliche Gestaltung vorzuschreiben.

• Die Versetzung von Gebäudefluchten im Bereich der Reihenhäuser ist festzusetzen.

• Auf die Dachgestaltung ist besonders Acht zu geben.

Umgebung

• D ie interne Haupterschliessung, die Busverbindung und die Quartiergassen sind von Fassade zu Fassade zu gestalten.

• Das Grünbereich im Süden ist extensiv zu pflegen

Energie und Umwelt

• E s ist eine wirtschaftliche und umweltschonende Energieversorgung anzustreben. Dazu sollen in der Reihenhausstruktur Reihen von vier bis acht Wohneinheiten vorgesehen werden.

Dies führt zu einem tieferen spezifischen Heizenenergiebedarf.

• Die Überbauung erreicht mindestens den Minergie-Standard. (exkl. Zertifikat) • Meteorwasser ist als Grauwasser vor Ort zu nutzen, dazu ist die Speicherung in begrünten Dachflächen als Massnahme geeignet.

• Die Bodenversiegelung ist auf ein Minimum zu begrenzen.

• Für die Abfallentsorgung sind Flächen an den Quartierplätzen vorzusehen.

Schlussbestimmungen

• E s ist auf eine Etappierung zu achten, in welcher die einzelnen Etappen autonom funktionieren. Sie ist auf die heutige landwirtschaftliche Nutzung abzustimmen. Wird der Boden des Landwirtes überbaut, kann dieser auf anderen Flächen innerhalb des Perimeters Landwirtschaft betreiben.

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Schemaschnitt 1:200 Interne Haupterschliessung

8.40 2.00

Abb. 32 Int. Haupterschliessung Quelle: Eigendarstellung

4.40

4.20

2.00

4.20

Schemaschnitt 1:200 Quartiergasse

Interne Haupterschliessung 5.00

Abb. 33 Quartiergasse Quelle: Eigendarstellung

2.50 2.50

Schemaschnitt 1:200 Busverbindung

8.40

Quartiergasse 2.00

Abb. 34 Busverbindung Quelle: Eigendarstellung

49

4.20

4.40

2.00

4.20

Abb. 35 Schwarzplan 1:10’000 Quelle: Eigendarstellung

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Schlussfolgerungen Basierend auf dem Entwicklungsrichtplan und dessen Siedlungsentwurf wurden die bestehenden Parzellen einer neuen Form zugeführt. Sie konnten mit kleinen Mehr- und Minderzuteilungen erfolgreich umgelegt werden. Die ungefähre Lage der Parzellen konnte beibehalten werden und somit bleiben mögliche Lagevorteile bestehen.

Alle Grundeigentümer treten für Infrastrukturen wie die Erschliessung, die Allmend, der Nutzungsring sowie weitere Grünflächen Land ab. Dies wird damit begründet, dass sämtliche Grundeigentümer*innen erhebliche Landgewinne aus der Landumlegung erfahren und von gemeinsamen Infrastrukturen profitieren.

Die Neuparzellierung ermöglicht allen Eigentümer*innen eine Überbauung, auch wenn die Parzelle im Altbestand in der Grünfläche zu liegen käme.

Der Gestaltungsplan ist ein weiterer Schritt zur Realisierung einer Überbauung im Galgenbuck. Er sichert das Siedlungskonzept grundeigentümerverbindlich. Insbesondere sichert der Gestaltungsplan Fusswege, die auf privaten Parzellen erstellt werden müssen.

Die Vorschläge für den Gestaltungsplan halten die wichtigsten Punkte für diesen fest und sollen als Grundlage für die Ausarbeitung dienen.

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Landumlegung

Gestaltungsplan

Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Stadt Baden in der Metropolregion Zürich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Abb. 2 Dättwil 1881. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Abb. 3 Dättwil 1920 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Abb. 4 Dättwil 1940 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 5 Dättwil 1960 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 6 Dättwil 1970 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 7 Dättwil 1980 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 8 Dättwil 1990 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 9 Dättwil 2000. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 10 Dättwil 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 11 Dättwil 2017 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Abb. 12 Lage Planungsperimeter. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Abb. 13 neuer Nutzungsplan mit Zone Galgenbuck GA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Abb. 14 Terrainschnitt A-A Mst. 1:2’500. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Abb. 15 Höhenverlauf im Perimeter Mst. 1:5’000. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Abb. 16 ERP II «Baugebiet, Nutzungen» Mst. 1:4’000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Abb. 17 ERP III «Grün-, Frei- und Landschaftsräume Mst. 1:4’000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Abb. 18 ERP IV «Verkehr und Mobilität» Mst. 1:4’000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Abb. 19 Situationsplan 1:2’500 Altbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Abb. 20 Situationsplan 1:4’000 Gemeinschaftliche Flächen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Abb. 21 Situationsplan 1:2’500 Neuzuteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Abb. 22 Situationsplan 1:2’500 Relevante Bezugsflächen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Abb. 23 Dienstbarkeitenplan 1:2’500. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Abb. 24 Anpassungen zum ERP Mst. 1:5’000. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Abb. 25 Geschossigkeit nach ERP Mst. 1:6’000. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Abb. 26 Geschossigkeit gemäss neuem Siedlungskonzept Mst. 1:6’000. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Abb. 27 Städtebaulicher Entwurf ERP, Ansicht von Norden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Abb. 28 Städtebaulicher Entwurf ERP, Ansicht von Westen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Abb. 29 Städtebaulicher Entwurf Projektverfassende, Ansicht von Norden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Abb. 30 Städtebaulicher Entwurf Projektverfassende, Ansicht von Westen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Abb. 31 «Skizze» Gestaltungsplan 1:2’500 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Abb. 32 Int. Haupterschliessung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Abb. 33 Quartiergasse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Abb. 34 Busverbindung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Abb. 35 Schwarzplan 1:10’000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Tabellenverzeichnis Tab. 1 Kenngrössen Stadt Baden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Tab. 2 Grundeigentümer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Tab. 3 Altbestand, Landabzüge & Neuzuteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Tab. 4 Landabzüge & Abtretung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Tab. 5 Land- & Geldausgleich. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Tab. 6 Kostenberechungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

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