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Atenção com a rede elétrica

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Sistemas ultrapassados ou sem manutenção podem causar incêndios

Obras em fachadas: muito além da estética

Vazamentos podem ter soluções rápidas

Saiba por que a manutenção deve ser feita periodicamente

Uma investigação detalhada pode levar a diagnóstico preciso


Editorial

O mundo não para Fomos surpreendidos, em 2020, por algo inimaginável: o novo coronavírus. Completamente desconhecido, ele veio sem avisar e sem manual de instruções. Há muitas controvérsias ainda no meio científico sobre contágio, tratamento, prevenção e cura. É provável, inclusive, que daqui a alguns anos tenhamos uma visão completamente diferente de tudo o que está acontecendo hoje. Isolamento social, álcool, máscaras, lockdown, superferiados, vacinas… Tudo isso é uma realidade agora, até porque o mundo não pode parar. Pode até parecer que sim, mas, na verdade, o mundo não parou com a pandemia da Covid-19. Muitas coisas aconteceram para que a Terra continuasse a girar e os especialistas buscassem desvendar essa doença. Sem falar nas vacinas que já foram desenvolvidas e aplicadas pelo mundo. O Brasil tem sido muito criticado por conta da vacinação, mas sabemos que o Sistema Único de Saúde (SUS) é mundialmente conhecido por sua essência e atuação. Temos um know-how maravilhoso para articular campanhas de vacinação. Nosso país, com dimensões continentais, não pode ser comparado com outros que, em tamanho e população, se assemelham a alguns estados nossos. Entre mil outras coisas, a pandemia nos mostrou que uma realidade virtual existe e é extremamente necessária. O isolamento social evidenciou para todos, inclusive para os mais resistentes ao uso da tecnologia, que teríamos que desenvolver novos hábitos e que o mundo digital era um deles.

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NEWTON MENDONÇA Presidente da CIPA

Hoje em dia vemos pessoas de todas as idades, especialmente da terceira idade, que estão se aventurando no mundo digital, acessando suas contas-correntes bancárias por meio de aplicativos digitais e, ao menor sinal de dificuldade, pedem ajuda a filhos e netos, que prontamente dão assistência. Aliás, as crianças de hoje já nascem conectadas, nos mostrando um futuro ainda mais tecnológico. A Cipa, como administradora de condomínios e bens, já vinha se transformando, de olho em um futuro altamente tecnológico, caminho que já estamos trilhando e no qual estamos investindo há alguns anos. Nesse ponto, a pandemia não nos surpreendeu, já que estávamos preparados para atuar de forma digital. E nossos clientes puderam atestar isso na prática logo nos primeiros dias de pandemia. Em menos de uma semana, nossos funcionários, em home office, já estavam atendendo nossos clientes. Atualmente, estamos atuando com um sistema

híbrido, mas a maioria permaneceu em home office. Mesmo assim, nossas instalações foram todas modificadas, visando a atendimentos seguros, de acordo com os protocolos de saúde. Mesmo com tanta tecnologia, a Cipa continua atendendo aos clientes que ainda não se sentem tão confortáveis com esse mundo digital – nossos assessores estão disponíveis para qualquer necessidade. Sabemos que alguns clientes ainda necessitam de papel, de documentos impressos, e nós os respeitamos e acompanhamos seu cuidado com a evolução tecnológica. Mas sabemos também que essa é uma transição que está acontecendo e é irreversível. Cada um em seu tempo, como em tudo na vida. A Cipa dispõe de um corpo técnico capacitado em nosso tipo de negócio que está fazendo a administração de bens com alta especialização no segmento de gerenciamento de condomínios. No setor de locação, estamos em parceria com a startup QuintoAndar, que é reconhecida nacionalmente como a melhor plataforma de aluguéis da atualidade. A Cipa também foi buscar as melhores ferramentas na informática, reconhecidas e usadas por grandes empresas mundiais, como a Zendesk – somos a única imobiliária do Rio de Janeiro a usar tal recurso! Estamos desenvolvendo sistemas que facilitam, agilizam processos e evitam erros. A inteligência artificial já faz parte de nosso dia a dia! Temos a esperança que, este ano, todos sejam vacinados e que, em setembro, a vida já esteja bem mais próxima do normal.


Sumário

Uma publicação:

8 Rua México, 41 – 2o andar – Centro CEP 20031-905 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: [21] 2196-5000 Fax: [21] 2533-2449 DIRETORIA Presidente: Newton Mendonça

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Vice-presidente: MARIA TERESA MENDONÇA DIAS PARA ANUNCIAR LIGUE

| Capa Atenção com a rede elétrica Qual o nível de preocupação que seu condomínio tem com a possibilidade de um incêndio? Os cuidados estão adequados? Leia nossa matéria de capa e entenda o que você deve fazer.

| Condomínio Contas mais baixas e economia de água Dez anos depois da lei dos hidrômetros individuais, quem optou pela troca garante que valeu a pena. Ainda está em tempo de substituir o sistema de seu prédio! Veja como fazer lendo esta reportagem.

2196-5176 Renata Bastos www.condominioetc.com.br revista@condominioetc.com.br

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14 mil exemplares Redação e Edição: VIVIEN BEZERRA DE MELLO Tao da Comunicação Ltda. taodacomunicacao@gmail.com Marketing: DANIEL QUAGLIANI marketing@cipa.com.br Revisão: Andrea Bivar andreabivar@gmail.com

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Design: CLEBER SOARES Fotografia: Ariel Subirá istockphoto FREEPIK Colaboraram neste número: Allan Rabelo Gabriella Lima Isabela Masi Leticia Rio Branco Mateus AlcÂntara Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora. A empresa reserva-se ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

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• Não atesta, verifica ou inspeciona os serviços e produtos dos anunciantes, nem é responsável por qualquer dano, direto ou indireto, que o contratante possa sofrer ao realizar uma negociação com os anunciantes.

| Manutenção Diversão é coisa séria! Parquinhos precisam de atenção e cuidados para uma brincadeira segura. O assunto é sério e pede providências por parte dos síndicos. Veja na reportagem especial sobre o tema como proceder.

| Condomínio Treinamento de funcionários é essencial Empresas especializadas oferecem capacitação específica e mostram que excelência em serviços é indispensável em tempos de pandemia. Leia a matéria e entenda as razões.

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| Manutenção Obras em fachadas: muito além da estética Leia esta reportagem e saiba por que a manutenção de fachadas deve ser feita periodicamente e qual a responsabilidade do síndico nisso.

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| Manutenção Quando o visual retrô no elevador é tendência É possível manter o estilo antigo do elevador sem deixar de lado a segurança. Se seu condomínio deseja preservar o visual retrô, não perca esta leitura!

A Revista Condomínio etc. esclarece que: • Não se responsabiliza por qualquer dano, direto ou indireto, sofrido por usuários ou terceiros, advindos da exibição e/ou conteúdo dos anúncios publicados pelos anunciantes, incluindo a divulgação de dados, preços e imagens.

| Condomínio Vazamentos podem ter soluções rápidas e seguras Nada que um olhar atento e uma investigação detalhada não resolvam antes de os prejuízos ficarem incalculáveis. Saiba como fazer um diagnóstico preciso e econômico lendo esta matéria.

Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009. ABR_MAI_JUN 2021

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informe

Dia do Síndico e aniversário da Cipa O dia 23 de abril é Dia do Síndico e, na mesma data, comemoramos o aniversário da Cipa. Essa parceria foi iniciada em 1954, data da fundação da empresa, e há 67 anos estamos focados em proporcionar bem-estar aos nossos clientes. Mas é no dia a dia que essa parceria se solidifica ainda mais. Hoje exigem-se dos síndicos novas demandas, conhecimento de leis e situações nunca imaginadas antes, mas com foco, gestão e trabalho árduo, eles têm alcançado excelentes resultados. Estamos juntos, apoiando os síndicos em todas as suas necessidades, proporcionando segurança e relacionamento estreito e trazendo novas soluções para condomínios e o mercado. A Cipa se orgulha de ter uma longa história de comprometimento e da construção de uma firma sólida, feita por todos os colaboradores que

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vestem a camisa, fazendo dela uma das principais e mais reconhecidas do mercado imobiliário. Nesta data especial, os nossos síndicos receberam um porta-álcool gel para uso pessoal, tão necessário nos dias de hoje, para lembrar que estamos verdadeiramente juntos em todos os momentos. Parabéns, síndicos!

*** Novas funcionalidades nos canais digitais da Cipa Que a Cipa é uma empresa digital você já sabe, mas, a cada dia, trabalhamos para aperfeiçoar nossos serviços para atender você ainda melhor. Nossos canais digitais (site e app) são a melhor opção para enviar e receber documentos relativos a seu condomínio, como contas e pagamentos, por exemplo, com segurança, rapidez e eficiência ao alcance da mão. A novidade agora é que, se você estiver em dúvida se já enviou algum documento, basta conferir seu envio por meio do botão “Ver Lançamentos Anteriores”, o novo recurso do site e do app da Cipa. Essa consulta pode ser feita para evitar pedidos em duplicidade e trazer ainda mais confiança no envio por meio desses canais.

Sanitização em tempos de pandemia Todos os esforços para frear o avanço da Covid-19 são necessários neste momento que vivemos. As regras de ouro devem ser observadas pelos síndicos, que não devem medir esforços para manter os ambientes limpos e desinfetados. Álcool gel à disposição de moradores, funcionários e visitantes é imprescindível. Exigir o uso de máscaras, fundamental. Distanciamento social, importantíssimo. Limitar a quantidade de pessoas nos elevadores se faz necessário e urgente. A Cipa sugere que os serviços de delivery se limitem a entregas na portaria, se possível, para evitar maior circulação de pessoas externas no condomínio e proporcionar mais segurança para todos. Sanitizar as áreas comuns é uma excelente opção para manter o condomínio seguro. É de suma importância que os condomínios não se tornem focos de contaminação. Há diversas empresas especializadas que prestam esse tipo de serviço. Consulte o fornecedor ideal em nossa revista.


A imunização no Brasil está em curso, mas isso não significa que devamos negligenciar os protocolos sanitários. O estado pandêmico é algo novo para nós, indefinido, e, por ora, sem previsão de término. A vacina é fundamental, sim, mas não é suficiente para, em curto prazo, retomarmos a normalidade. O diretor-chefe da Organização Mundial da Saúde (OMS), Tedros Ghebreyesus, reforça a urgência das medidas de distanciamento e isolamento, o uso de máscara nos locais públicos, a lavagem das mãos com frequência e a desinfecção dos ambientes. Seja você um propagador de boas práticas em seu condomínio!

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Vacina contra Covid-19 vem para somar, e não substituir as medidas sanitárias

Cipa Solidária Romão Duarte recebe doações de condomínios Cipa A Cipa agradece aos condomínios que aderiram à campanha de doação ao Educandário Romão Duarte, localizado no Flamengo. São eles: Residências Di Firense (6 kg); RG Personal Residence (9 kg); Máximo Recreio Condomínio Resort (33 kg); UP Barra Mais (10 kg); Vale Verde (13 kg); Las Lena (12 kg); Residencial Globo (4 kg); Praia de Guarujá (44 kg); Ravenna (4 kg). O educandário ainda necessita de ajuda, especialmente de alimentos, fraldas e material de limpeza. Pedimos não doarem roupas, eles já têm em excesso.

Se você deseja que seu condomínio faça parte dessa corrente do bem, entre em contato com a Cipa para providenciar uma caixa coletora de doações. A caixa é retirada em data agendada com a Cipa, que realizará a entrega dos alimentos. Não deixe para amanhã o bem que você pode fazer hoje! Divulgue essa campanha entre seus amigos e familiares também. Serviço Educandário Romão de Mattos Duarte (021) 2558-6194/2558-7961 Cipa Solidária cipasolidaria@cipa.com.br

Temos o fornecedor de que você precisa! Todo síndico precisa de um fornecedor bom para determinado serviço, mesmo durante a pandemia. Afinal, não se pode negligenciar os cuidados do condomínio. A responsabilidade do síndico vai muito além do que se pode imaginar. Há serviços que não podem ser deixados para depois, pois envolvem a saúde dos moradores e a segurança da edificação. Na revista Condomínio etc. você encontra o fornecedor ideal para aquele serviço que está precisando. Consulte nossas páginas e resolva seu problema!

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Capa | Prevenção a incêndios Por Isabela Masi

Atenção com a rede elétrica Sistemas ultrapassados ou sem manutenção podem causar incêndios Quanto um condomínio se preocupa com a segurança? Com a violência que assola o Rio de Janeiro, não há dúvida de que vários administradores investem muito nessa questão. E com razão. Mas será que temos a mesma preocupação com a possibilidade de um incêndio? As instalações elétrica, de gás e do sistema de prevenção e combate ao fogo em seu prédio estão adequadas? Geralmente não pensamos muito nisso, mas esse tipo de acidente também pode trazer grandes prejuízos e até mesmo causar mortes. No dia 12 de março de 2021, a atriz Paolla Oliveira levou um susto. Por meio

das suas redes sociais, ela informou que parte da casa dela tinha sido atingida por um incêndio. Segundo a atriz, o acidente teria sido causado por uma pane elétrica. Ela termina a publicação pedindo para que “todos prestem atenção às instalações de eletricidade e possíveis focos de incêndio em suas casas e estabelecimentos”. Caso muito mais grave aconteceu em novembro de 2020. Um apartamento em um edifício no Leblon, um dos bairros mais ricos da cidade, foi completamente destruído pelas chamas. O desembargador do Tribunal Regional do Trabalho (TRT), Ricardo Damião Areosa,

de 57 anos, e a mulher dele, Cristiane Teixeira Pinto, de 33 anos, morreram. Quando os bombeiros chegaram ao local, já era tarde: o apartamento havia sido tomado pelo fogo. As portas eram blindadas e os bombeiros tiveram dificuldade para entrar na residência, tendo que quebrar as paredes. Em setembro de 2019, pai e filho morreram em um incêndio em um apartamento em Higienópolis, na zona norte do Rio. Vizinhos relataram que o pai, desesperado, tentou salvar o bebê passando-o pelas grades de uma janela, mas não conseguiu. O pai foi identifica-

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do como o angolano Bilongo Lando Domingos, de 40 anos, e o filho, Gabriel Kaleb Bilongo, de 1 ano. Um curto-circuito no ar-condicionado, uma vela acesa ou um fio desencapado podem ocasionar uma tragédia. Não temos noção, mas de acordo com o Corpo de Bombeiros, em 3 minutos um cômodo inteiro pode ser destruído pelas chamas. Até o mês de março de 2021, a corporação registrou 7.631 ocorrências de combate a incêndio, sendo 1.041 em residências, em todo o estado do Rio de Janeiro. Segundo a Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel), em 2020, no Brasil, 54% dos incêndios em casas ou apartamentos foram causados por sobrecarga de energia. Para tentar evitar que situações como essas aconteçam, medidas preventivas podem e devem ser tomadas. Os condomínios têm que estar em dia com uma série de autorizações e vistorias para poder funcionar adequadamente. E a questão não é meramente burocrática. São exigências que têm como objetivo fazer com que os imóveis atendam às regras de segurança e, com isso, os riscos de incêndio sejam minimizados. Prédios mais antigos precisam de um cuidado maior ainda, principalmen-

Márcia Montalvão: "Instalações elétricas antigas podem aumentar a conta de energia e até causar um incêndio”

te na parte elétrica. Durante a construção desses imóveis, não havia tantos eletrodomésticos disponíveis, ou seja, a carga elétrica de que cada apartamento precisava era bem menor. Hoje a situação é bem diferente. As casas são equipadas com aparelhos de ar-condicionado, chuveiro e ferro elétricos e diversos outros produtos eletrônicos, como micro-ondas e fritadeiras elétricas, que consomem muita energia. A administradora de empresas Márcia Montalvão é síndica profissional e proprietária da empresa SindABR_MAI_JUN 2021

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mar. Ela atende condomínios residenciais, mistos e flats, nas zonas norte, sul e oeste e no centro da cidade. “Pela minha experiência, quando assumo um condomínio mais antigo, a primeira coisa que faço é pedir a autovistoria, que vai indicar as obras necessárias. O laudo de autovistoria aborda a parte elétrica, de gás e hidráulica e se enquadra no projeto do Corpo de Bombeiros. Assim, além da segurança para os moradores, também ficamos em dia com o seguro para que, se houver algum acidente, sejamos ressarcidos.” A autovistoria é um diagnóstico da estrutura da edificação. Está na lei e tem que ser feita por uma empresa especializada. Prédios com mais de 25 anos precisam realizar a autovistoria a cada cinco anos. Segundo a síndica, para um bom laudo é necessário contratar uma empresa que tenha uma equipe multidisciplinar, isto é, um corpo profissional habilitado e com competência para analisar toda a estrutura. Sergio Martins, diretor da empresa Serfautec Serviços Elétricos, afirma que “a manutenção preventiva é a melhor solução para garantir a eficiência da instalação e da segurança do imóvel. É imprescindível que o morador e o síndico contatem uma empresa ou profissional qualificado para que seja realizada uma inspeção técnica periodicamente, bem como a realização da autovistoria”.

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vivien bezerra de mello

Capa | Prevenção a incêndios

Equipamentos de combate a incêndio devem estar com a manutenção em dia

Uma das reformas mais indicadas nesses imóveis mais antigos é a do quadro de luz (também conhecido como PC de luz), que preconiza que deve ser retirado o modelo de madeira – que está fora do padrão da Light e é condenado pelo Corpo de Bombeiros desde 1990 – e instalados equipamentos modernos. Para Márcia, “a utilização do PC de luz antigo faz com que haja um aumento desnecessário na conta de energia e, em casos mais graves, pode causar um princípio de incêndio”. Para o diretor da Serfautec Serviços Elétricos, empresa especializada no ramo de eletricidade, “a rede elétrica muito antiga pode colocar em risco

todo o sistema elétrico do condomínio, uma vez que os fios sofreram desgaste e ressecamento com o passar do tempo, tal qual as conexões, que se oxidaram, sem contar o excesso de emendas e os disjuntores incompatíveis. Dessa forma, o síndico e todos os moradores devem ficar atentos a qualquer sinal de anormalidade na rede elétrica, como quedas de energia, disjuntores que desarmam constantemente, queima de fusíveis e aquecimento dos condutores, para evitar possíveis danos capazes de gerar sérios problemas”. A síndica explica ainda que o condomínio tem que ter vários documentos que comprovem que está de acordo com as normas federais, estaduais, municipais, com os decretos, bem como com as concessionárias de luz, gás e água. Por meio do Corpo de Bombeiros, o Estado recomenda que as edificações estejam adequadas ao Código de Segurança contra Incêndio e Pânico (CoSCIP). De acordo com a assessoria de imprensa do Corpo de Bombeiros, “nele estão listados os equipamentos essenciais a um sistema de proteção e combate a incêndios”. Mas, segundo a corporação, não basta ter os equipamentos, sua manutenção é essencial. Para os síndicos que administram prédios mistos (residenciais e comerciais), Marcia alerta para outros critérios. Segundo ela, o administrador precisa


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Capa | Prevenção a incêndios

exigir das unidades comerciais toda a documentação que indique que as normas de segurança estão sendo cumpridas. “Um condomínio que tenha um supermercado ou um salão de beleza, por exemplo, em uma loja no térreo precisa estar respaldado para que, se acontecer algum acidente, consiga receber a indenização do seguro.” Mesmo com todo o cuidado, alguns acidentes são imprevisíveis. Sergio, diretor da Serfautec, chama a atenção para o trabalho feito por pessoas que não são especialistas no assunto. “Os riscos costumam acontecer por causa de instalações malfeitas ou muito antigas, que podem gerar desde quedas de tensão na rede elétrica e curtos-circuitos até mesmo um princípio de incêndio, que pode se transformar em um incêndio de grandes proporções.” Nessas situações, um sistema de combate a incêndio é indispensável para detectar, logo no início, algum problema, proporcionando agilidade nas ações a serem realizadas para controlá-lo. Ter o acompanhamento de uma empresa especializada, por meio de um contrato de manutenção preventiva, também é uma boa solução para manter todos os dispositivos fixos e móveis contra incêndio rigorosamente em dia. Essa é uma dica do diretor comercial da empresa JJM Equipamentos de Combate a Incêndio, Moises Cukier. “O condomínio tem que ter, no mínimo, extintores nos

andares e em locais estratégicos, mangueiras nos padrões adequados, portas corta-fogo, iluminação de emergência funcionando nos corredores e nas escadas e uma boa sinalização visual fotoluminescente.” Esses dispositivos são obrigatórios em condomínios residenciais, mas nos condomínios que desejarem instalar outros itens de combate a incêndio, um projeto pode ser feito. Um desses aparelhos é o sprinkler, que é um sistema de pulverização de água que é acionado automaticamente quando os vidros que envolvem o equipamento se rompem pelas altas temperaturas. Outras opções são: sensores de incêndio e sinal sonoro ou visual em um painel de controle ao detectar gás, fumaça, calor ou chama. O Corpo de Bombeiros orienta ainda que “o prédio deve realizar um teste prático de todos os equipamentos anualmente, com uma empresa credenciada perante a corporação e o Inmetro. Outra dica é para que os condomínios mantenham, em todas as entradas dos edifícios, um mapa de risco, a fim de evitar qualquer perda de tempo na chegada dos bombeiros. Ele ajuda a identificar itens importantes na prevenção de incêndio”. No caso da manutenção e instalação desses equipamentos de segurança, Moisés, da JJM Equipamentos de Combate a Incêndios, alerta que, pela legislação, é obrigatório escolher uma empresa especializada, pois só estas têm os cre-

Instalações elétricas antigas podem aumentar a conta de energia e até causar um incêndio

denciamentos exigidos perante as concessionárias para executar os serviços. Sergio, da Serfautec, concorda com essa visão. Ele afirma que, para se fazer uma reforma elétrica, também é necessário que “o condomínio contrate uma empresa devidamente registrada no Crea para a realização de um levantamento técnico do local para a elaboração de um projeto para reforma elétrica. A partir daí, serão determinadas todas as características de dispositivos de proteção, conexões, painéis elétricos etc.”. Escolher uma empresa que tenha experiência no assunto, utilize equipamentos de segurança, cuja situação fiscal e jurídica esteja de acordo com as leis e, além disso, confirmar se ela cumpre suas obrigações trabalhistas e tem boas referências é importante. “Desconfiar de quem apresenta um preço muito abaixo do mercado e conhecer o escopo técnico apresentado pela empresa pode influenciar o custo-benefício da obra. Uma reforma malfeita pode interferir no tempo de vida útil do

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Capa | Prevenção a incêndios

imóvel”, alerta o diretor da Serfautec. Para Sergio, “a melhor tecnologia para identificar problemas numa instalação elétrica é o conhecimento técnico do assunto em questão”. O diretor comercial da JJM diz que é essencial a colaboração dos moradores. Não sair para atender um telefone ou tomar banho, por exemplo, e deixar uma panela no fogo. Acender velas e ir dormir também é outro perigo; o ideal é ter em casa uma luminária de emergência em pontos estratégicos. Mas, segundo Moisés, “é importante que os condomínios deem atenção ao sistema de incêndio da mesma forma que fazem com a manutenção de elevadores, portões de garagem, jardins, porque a melhor segurança é sempre se prevenir antes que o mal maior aconteça. Esse é o melhor remédio e, com certeza, o mais barato, pois verifica o problema de forma pontual sem acumular despesas”.

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Hidrantes: verificar regularmente seu funcionamento, assim como a existência da reserva de água para incêndio. Extintores: em edificações apenas residenciais multifamiliares, cada extintor deve cobrir uma área máxima de 250 m² com distância máxima de 20 m para o alcance do operador. Alarmes e iluminação de emergência: atenção à manutenção de lâmpadas e baterias, com vida útil curta, elas necessitam de substituição.

Corpo de Bombeiros: “Façam a manutenção e estabeleçam uma rotina preventiva dos equipamentos”

Escadas de segurança, mangueiras e portas corta-fogo: atenção para não obstruir os acessos às portas e saídas de emergência. A casa de bomba deve ser ocasionalmente acionada: pelo menos semestralmente.


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Capa | Prevenção a incêndios

Bombas de incêndio: deve haver um dreno para que elas possam ser testadas. Quando aberto, o acionamento das bombas deve ser automático, e elas deverão pressurizar a canalização preventiva. Alarmes sonoros: é muito comum serem desligados. Os alarmes são acionados quando há baixa pressão na tubulação de incêndio.

• O abandono de um edifício em chamas deve ser feito pelas escadas, com calma, sem afobamento. • Somente utilize o elevador se ele possuir, comprovadamente, dispositivo específico de pressurização para proteção contra incêndio ou sob orientação das equipes de socorro.

Seguro obrigatório Decreto-lei 73/1966 (artigo 20), Lei 4.591/1964 (artigo 13) e do Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX)

Dicas do Corpo de Bombeiros: no caso de um princípio de incêndio, como agir? • Procure conhecer as saídas de emergência e seus acessos. • Se um incêndio ocorrer no seu escritório ou apartamento, saia imediatamente. Muitas pessoas morrem por não acreditarem que um incêndio possa se alastrar com rapidez. • Uma vez que você tenha conseguido escapar, não tem retorno. Nunca volte para pegar algo que possa ter esquecido. • Esteja atento às indicações da iluminação ou sinalização de emergência.

O seguro condominial obrigatório não cobre os prejuízos dos moradores. Ele garante apenas os danos estruturais do prédio. Isto é, as coberturas contra incêndio podem ser contratadas em dois tipos específicos: cobertura do prédio ou da casa e cobertura do prédio ou da casa e do patrimônio interno do local. Portanto, na maior parte dos contratos, os bens não estão assegurados. Geralmente o seguro contra incêndio cobre apenas a reconstrução da estrutura do imóvel, como pintura, piso, janelas e portas. O morador precisa solicitar à parte o seguro de conteúdo para poder ter cobertura na reposição de eletrodomésticos e móveis, por exemplo. Um seguro pode garantir que o patrimônio individual esteja protegido. O seguro de conteúdo é extremamente acessível, e na hora do sinistro é que valorizamos a sua contratação. Ligue para a Cipa Corretora de Seguros e peça informações sobre o Max Conteúdo – tel.: 2196-5116. Serviço Serfautec (21) 3018-0037/96688-5353/96697-9090 serfautec.com.br JJM Equipamentos de Combate a Incêndios (21) 2560-5955 jjm.incendio@gmail.com ABR_MAI_JUN 2021

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Condomínio | Hidrômetros individuais Por Isabela Masi

Contas mais baixas e economia de água Dez anos depois da lei dos hidrômetros individuais, quem optou garante que valeu a pena Contas de água altas, desperdício, reclamação de moradores dizendo que gastam pouco e pagam muito. Qual é o síndico que não tem um sistema individual de medição de água que já não teve de enfrentar esses problemas? Muitas vezes, dividir em partes iguais o gasto de água pelos apartamentos, sem levar em conta o que cada um realmente consome, pode não ser a forma mais justa, visto que alguns usuários acabam arcando com o desperdício dos outros. Desde o final de 1999 e início dos anos 2000, algumas das principais cidades do Brasil instituíram leis que obrigaram a instalação de medidores individuais em edifícios novos. No Rio de Janeiro, a Lei Complementar 112 determinou que os prédios construídos a partir de 2011 fossem obrigados a ter hidrômetros individuais. O habite-se, inclusive, ficou vinculado ao cumprimento dessa determinação. Em 2016 foi sancionada outra lei (13.312/16), dessa vez

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federal, que determinou que, a partir de 2021, todas as edificações novas construídas no país devem ter hidrômetros individuais. O dispositivo não é obrigatório para os condomínios antigos. Mas, mesmo

assim, muitos administradores decidiram fazer a reforma, o que gerou menos discórdia entre os condôminos e ainda economizou na conta de água. O Condomínio Residencial Spazio Verde, que fica em Botafogo, na zona sul da cidade, foi construído em 2006. Em 2011, os moradores decidiram pela instalação dos medidores individuais. “Valeu muito a pena. Passados dez anos, só tivemos benefícios. Houve maior conscientização das pessoas, que deixaram de desperdiçar água, o que gerou uma economia no condomínio de cerca de 40% no valor da conta de água”, conta o síndico Marcelo Eduardo Cury. Marcelo mora no condomínio desde 2013. Foi subsíndico nos anos 2018 e 2019 e desde 2020 é síndico. Além do boleto de água mais barato, na opinião dele, é mais correto estabelecer que cada apartamento pague efetivamente pelo que consumiu. “Nosso condomínio, por exemplo, tem seis coberturas dú-


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Condomínio | Hidrômetros individuais

plex e 36 apartamentos de dois e três quartos. Não é justo que paguem todos o mesmo valor de água. Além do mais, cada morador consegue ter controle do que está consumindo. Os problemas de vazamentos crônicos, que muitas vezes não eram consertados pelos condôminos, também deixaram de existir.” Este é outro ponto importante que ele observou depois da mudança. Ficou mais fácil verificar quando danos no sistema estão ocorrendo. “Este ano, um morador da cobertura me contatou porque geralmente gastava, por mês, cerca de 35 metros cúbicos. Em uma conta no início do ano veio a cobrança de apenas 9 metros cúbicos. Fomos checar e o hidrômetro estava travado. Foi quando decidimos fazer uma obra e trocar todo o equipamento novamente”, contou Marcelo. José Lima é gerente comercial da Fortekk Soluções Prediais, empresa especializada no assunto, que está no mer-

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Marcelo Eduardo Cury, síndico do Condomínio Residencial Spazio Verde: “Quando cada um paga pelo que usa, o consumo fica mais consciente e menor”

cado desde 1993. De acordo com Lima, “depois da instalação não é necessário sequer pensar em manutenção. Isso porque o conjunto, formado por um sistema de telemetria e com automatização da leitura por radiofrequência, permite a autogestão da aplicação. Ou seja, com

a definição de parâmetros, os aparelhos são capazes de acionar alarmes automaticamente, permitindo a rápida ou instantânea verificação de problemas”. O gerente comercial da Fortekk também explica que o tempo de vida dos hidrômetros depende muito da qualidade


da água que passa por eles. “O hidrômetro tem o prazo da garantia de fábrica de um ano. Mas se a água que passa pelas engrenagens do leitor não contiver resíduos granulosos como grãos de areia ou de ferrugem, assim como se a instalação foi feita na posição horizontal, a durabilidade passa a ter prazo indeterminado. É claro que os hidrômetros, como qualquer equipamento, sofrem desgaste natural, o que chamamos fadiga, alterando o funcionamento dele.” Nesse momento, o melhor a fazer é trocar todos os hidrômetros novamente. Foi isso que aconteceu no Condomínio Residencial Spazio Verde. Quem fez a primeira obra há dez anos foi a Fortekk. Agora, quando houve necessidade de troca, Marcelo fez uma licitação com três empresas e a Fortekk foi a escolhida novamente. O síndico afirma que o preço valeu a pena: era uma empresa que ele já conhecia e na qual confiava. “Te-

mos um trabalho de parceria há anos.” A medição em condomínios pode ser feita remota ou presencialmente. De acordo com o gerente comercial da Fortekk, a melhor maneira é a remota, menos suscetível a erros. “Sem contar que dar ao zelador essa função pode trazer problemas para o condomínio, configurando acúmulo de função. Isso pode colocar o condomínio numa situação difícil, fazendo com que se torne alvo de ação judicial trabalhista no futuro.” A Fortekk faz a individualização e a gestão do consumo de água. Como na maioria dos casos, em prédios em que o hidrômetro individual não é colocado na construção, mas depois, ele não é ligado às concessionárias. A conta de água da Cedae continua chegando normalmente para o condomínio, mas a Fortekk faz a análise do consumo e um rateio desse valor entre os moradores, emitindo um boleto com o valor consumido por unidade.

Agora, se você se interessou e está pensando em fazer a troca dos hidrômetros, o melhor é entrar em contato com uma empresa especializada. Cada condomínio tem as suas especificidades, e é necessária uma análise para saber a melhor maneira de fazer a obra. Em condomínios

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Condomínio | Hidrômetros individuais

antigos, a disposição das tubulações e os canos já deteriorados podem indicar uma obra maior. “Uma das alternativas é fazer retrofit hidráulico, fazendo a individualização e a melhoria do encanamento do condomínio”, afirma Lima. Mas a Fortekk também oferece outras novidades, como o Install Hidro, que é um sistema instalável nos registros gerais de entrada de cada unidade de consumo. O gerente comercial da Fortekk explica que “a instalação é feita de forma rápida, com o mínimo de tempo de permanência de técnicos em cada unidade de consumo; não é necessário fazer obras de alvenaria nem hidráulica; não é preciso fazer alterações no sistema hidráulico existente; todo o serviço é executado sem resíduos e sem sujeira”. Mas muita atenção na hora de contratar uma empresa. O síndico Marcelo diz que, além do melhor preço, ele faz

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uma pesquisa pelo CNPJ para ver se ela tem algum problema jurídico e olha também o histórico da empresa, se está há muito tempo no mercado e se tem boas referências. “O mercado está com excesso de oferta de prestadores de serviços, mas que não possuem respaldo técnico nem financeiro. Nem sempre o mais barato é bom. Deve ser feita uma comparação entre a tecnologia oferecida e o suporte aos moradores no futuro. Não

dá para comparar uma empresa que tira uma foto por mês do medidor com outra que mede por telemetria. O ideal é que a empresa não seja apenas uma instaladora de equipamentos: ela também deve oferecer excelência em atendimento aos moradores e suporte adequado ao síndico”, indica Lima, da Fortekk. Em tempos em que a água é uma mercadoria tão valiosa, a instalação desses equipamentos individuais, além de colaborar na economia de água, de energia (porque se usa menos a bomba) e trazer mais tranquilidade para os moradores, faz com que o prédio que opte pelo hidrômetro individual se torne mais moderno, com acesso à tecnologia que agrega valor à unidade. Serviço Fortekk Soluções Prediais (21) 2221-0801/3583-6235/3232-2628 fortekk.com.br


| Atualidade Por Gabriel Saad, advogado

Assembleias condominiais em 2021 A Lei no 14.010, promulgada em junho de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de direito privado na pandemia, trouxe alguns aspectos importantes para os condomínios edilícios. A referida lei autorizou, em caráter emergencial, a promoção de assembleias por meios virtuais até o dia 30 de outubro de 2020, data prevista pelo legislador em que estaríamos livres da pandemia. E não sendo possível a realização da assembleia por meio virtual, os mandatos dos síndicos vencidos em março de 2020 ficariam prorrogados até 30 de outubro de 2020. Dessa forma, após a referida data, os condomínios edilícios deveriam marcar a Assembleia Geral Ordinária (AGO) para a eleição de síndico, subsíndico e gestores, assim como para a prestação de contas. Com a pandemia, vários aspectos vieram à tona, e um deles é a inadimplência que assolou muitas famílias, o que prejudica a prestação de contas para o período. Por isso, é imprescindível a realização da AGO para um reequilíbrio econômico-financeiro dos condomínios. Alguns condomínios optaram por realizar suas assembleias de modo virtual ou híbrido, sendo certo que a Cipa, na vanguarda da administração condominial, disponibilizou ferramenta tecnológica hábil e

idônea para o pleno exercício desse direito, obedecendo a todos os ritos de convocação, prazos, registro e contagem de votos. Sendo assim, dependendo do perfil de cada condomínio, optou-se pela realização de assembleias virtuais ou híbridas, deixando cada condômino à vontade para participar presencialmente das assembleias virtuais, com todos os protocolos de segurança, ou por meio totalmente virtual, de modo a ofertar aos moradores participação nas decisões que envolvem o condomínio. Obviamente em todo processo existem vantagens e desvantagens, mas acreditamos que as assembleias virtuais trouxeram mais vantagens que desvantagens que ficarão como legado: maior adesão/ inclusão, menor número de procurações, uma vez que os proprietários têm mais interesse em participar das assembleias virtuais, mais objetividade, praticidade e comodidade, sustentabilidade e possibilidade de auditoria (transparência). Muito se questionou sobre a não prorrogação da Lei no 14.010/2020 e a possibilidade de continuação das assembleias virtuais. O escritório Saad Advogados Associados, que trata das questões jurídicas da Cipa, explica: “Apesar de ser um assunto novo no Judiciário, acreditamos que não teremos problemas quanto a sua validação, tendo em vista que as as-

sembleias condominiais são um negócio jurídico, e para que um negócio jurídico seja válido, três requisitos devem estar presentes – deve haver agentes capazes, o objeto deve ser lícito, possível, e a forma deve ser prescrita ou não proibida por lei. Estando presentes tais requisitos, o negócio jurídico se torna válido, não podendo sofrer anulações.” Com efeito, é importante destacar que a falta da AGO e o término do mandato do síndico trazem inúmeros problemas: falta de representatividade perante os órgãos bancários, com restrição do acesso daquele que não figura como síndico, dificuldades na renovação do certificado digital, falta de representatividade nas audiências cíveis e trabalhistas, entre outras. Na impossibilidade de nova eleição de síndico, algumas opções se asseveram: o síndico continua no exercício da função até a próxima eleição, fazendo, para isso, uma prorrogação do seu mandato, ou transfere para o subsíndico ou qualquer membro do conselho fiscal tal exercício. Opções não faltam para que o condomínio possa continuar a cumprir sua gestão, seja com a realização de assembleias virtuais e/ou hibridas ou até mesmo totalmente presenciais, seja com a prorrogação do mandato do síndico, o importante é que o condomínio não fique parado diante de tantas mudanças.

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| Estatísticas

Imóveis ofertados Rio de Janeiro

Casa 12,8%

VENDA Tipo de Imóvel

1 Qt

2 Qts

3 Qts

4 Qts

TOTAL

%

8.133

38.705

34.405

12.511

93.754

75,5

Casa

168

3.249

5.523

6.900

15.840

12,8

Cobertura

66

1.912

6.046

4.213

12.237

9,9

Quitinete

1.211

***

***

***

1.211

1

Apartamento

Flat TOTAL

730

449

***

***

1.179

0,9

10.308

44.315

45.974

23.624

124.221

100

1 Qt

2 Qts

3 Qts

4 Qts

TOTAL

%

2.915

5.700

3.257

3.257

12.954

83,9

Casa

228

420

239

239

1.076

7

Cobertura

20

120

263

263

627

4,1

Quitinete

503

***

***

***

503

3,3

Flat

172

108

***

***

280

1,8

3.838

6.348

3.759

3.759

15.440

100

Apartamento

TOTAL

fonte: Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio.

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Quitinete 1% Flat 0,9% Apartamento 75,5%

Casa 7% Cobertura 4,1%

LOCAÇÃO

Tipo de Imóvel

Cobertura 9,9%

Quitinete 3,3% Flat 1,8%

Apartamento 83,9%


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| Condomínio Por Isabela Masi

Vazamentos podem ter soluções rápidas e seguras Uma investigação detalhada pode levar a diagnóstico preciso e econômico Quando aquela mancha aparece no teto, já pensamos logo na dor de cabeça que um vazamento pode causar. Durante décadas, a única forma de descobrir vazamentos era quebrando tudo até encontrar a origem do problema. O gasto era enorme, sem contar a poeirada e a chateação, e o pior de tudo: às vezes inutilmente. Agora não precisa mais ser assim. O conserto pode ser muito mais rápido e econômico. Empresas têm investido em soluções inteligentes para a detecção de vazamentos invisíveis por métodos não destrutivos, investigando e observando. Testes com corantes em ralos, vasos sanitários, rejuntes e fissuras fazem parte do pa30

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cote. Isso pode demandar dias, mas a solução costuma ser certeira. Além do trabalho de pesquisa, as empresas também contam com novas tecnologias. “Hoje profissionais autônomos e empresas credenciadas no mercado utilizam equipamentos para a identificação de vazamentos; algumas dessas empresas, inclusive, oferecem cursos de especialização na área. Entre muitos detectores de vazamentos há os geofones digitais ou eletrônicos e os sensores de ruídos, que são capazes de descobrir vazamentos não visíveis a olho nu”, explica Alexandro Sebastião Oliveira, diretor da SCM Engenharia. O geofone funciona como uma espécie de ultrassom, que capta ruídos e


vibrações de vazamentos em dutos subterrâneos com até um metro de profundidade. Com ele é possível encontrar escape de água até nas menores fissuras e em encanamentos de todos os tipos. Segundo o diretor da SCM Engenharia, que tem mais de 25 anos de experiência em reformas condominiais, esses equipamentos são usados em vazamentos muito difíceis de se localizarem. Clarisse Mota é síndica do Condomínio Barbacena, na zona sul do Rio de Janeiro. Para ela, o vazamento é um problema silencioso e muitas vezes só dá para saber que ele existe quando aparece algum sinal. Começa em uma área e acaba migrando para outras localizações, tornando ainda mais complicada a situação. Para tentar evitar esse tipo de transtorno, ela orienta os condôminos que “observem pequenas alterações dentro de casa, como a intensidade da água que desce pelo vaso sanitário, o pinga-pinga de torneiras e, em qualquer

desses casos, que chamem logo o porteiro-chefe para que seja providenciado o reparo o quanto antes”. Com o isolamento social provocado pela Covid-19, que começou em março de 2020, houve aumento nas buscas de vazamentos, especialmente com a chegada do verão. O alto consumo de água e o maior tempo em casa fizeram com que muitos moradores ficassem atentos não só ao desperdício, mas também à identificação de infiltrações no interior das residências. De acordo com dados divulgados pelo Google Trends, as pesquisas por termos como “caça-vazamento de água”, “detecção de vazamento” ou buscas similares cresceram mais de 500% nos últimos anos. Tubulações deterioradas pelo tempo, furo em paredes sem que se verifique por onde passa a tubulação, conexões sem vedação, torneiras com problemas são os grandes vilões causadores de vazamentos e de desperdício de água em

Clarisse Mota fez uma grande obra de impermeabilização no playground do condomínio

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| Condomínio

um condomínio. O diretor da SCM Engenharia acredita que “a manutenção periódica e preventiva ainda é a melhor solução para que sejam reduzidas falhas, desgastes ou colapsos tanto das tubulações hidrossanitárias como da estrutura de uma edificação”. A SCM Engenharia atua no mercado de serviços de reformas internas e externas de um condomínio, além de impermeabilização. Para o diretor da SCM, “quanto mais rápido o vazamento for descoberto, mais rápido haverá solução, o que fará com que haja redução no custo dos serviços de reparo, bem como diminuição dos transtornos causados, uma vez que vazamentos se propagam rapidamente”. Por isso mesmo é necessário chamar um especialista. Para o sócio-gerente da Engevio, Ivo de Souza e Silva Júnior, obras realizadas por profissionais não qualificados são as maiores causadoras de vazamentos e infiltrações. Os síndicos precisam estar sempre atentos e informados para que não precisem executar um serviço de tanta responsabilidade várias vezes. “Na hora de escolher uma empresa é importante levar em conta o tempo de atuação que ela tem no mercado, as referências, a idoneidade, o compromisso de execução e o material que ela vai utilizar. Fazendo isso evitam-se problemas futuros”, orienta o sócio-gerente da empresa. A Engevio está no mercado des-

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Utilização de produtos de qualidade, mão-de-obra especializada e tecnologia de ponta são imprescindíveis para um serviço perfeito de impermeabilização. Na sequência de fotos mostramos as várias etapas do procedimento feito no Condomínio Barbacena, que tem Clarisse Mota como síndica

de 1988. Além de impermeabilização, ampliou sua área de atuação incluindo reformas e construções. Ivo, sócio-gerente da empresa, e os outros sócios fazem questão de supervisionar as obras pessoalmente. Ele acredita que, além de equipamentos de ponta, a experiência dos funcionários também é fundamental para a excelência do trabalho. Clarisse é síndica desde 2010. O condomínio que ela administra tem 12 andares e 96 apartamentos. Na hora de contratar ela verifica se os funcionários usam equipamentos de proteção individual

(EPIs) e se são especializados no assunto. Durante a pandemia, além de os moradores continuarem trabalhando de casa e com os filhos em aulas virtuais, as obras e mudanças de pessoas transitando no condomínio aumentaram bastante desde junho de 2020. “Para lidar com tudo isso e evitar conflitos entre os vizinhos, só com uma negociação intensa para conseguir entender o lado de todo mundo e solucionar o problema de todos. Se um não ajudar o outro, o bicho pega. Para evitar transtornos, portanto, a prevenção é extremamente importante.”


Desde 2019, Clarisse está fazendo uma grande obra de impermeabilização do playground do condomínio. “A manta estava vencida e, com isso, quando chovia, atingia toda a garagem do G3. Uma parte do teto até desabou. Foi trocado também o piso. Outras obras de impermeabilização já foram feitas durante a pandemia: no teto da casa de máquinas e no teto do prédio. Essas obras foram feitas em parte por prevenção e em parte por causa de vazamento. No caso do play, só se descobriu o vazamento quando já era tarde.” Para evitar contratempos, o diretor da SCM Engenharia orienta que “toda impermeabilização deve ser verificada, em períodos predeterminados, em cisternas, caixas-d’água, piscinas, playgrounds e marquises. Infelizmente, quando ocorrem problemas com a impermeabilização, orientamos que não sejam feitos remendos. O remendo funciona por um período muito curto de tempo e o problema vai persistir. Cuidados redobrados devem se tomar com áreas impermeabilizadas no que se refere a instalações de equipamentos como antenas, grades etc., uma vez que há a necessidade de furação da laje para a fixação desses elementos”. Nos banheiros, nas cozinhas e nas áreas de serviço, ele também indica que se façam os processos de impermeabilização e que não seja usado somente o rejunte. O sócio-gerente da Engevio reforça que “a impermeabilização deve ser feita em lajes, paredes, enfim, em tudo que possa proporcionar infiltrações que prejudiquem a estrutura da laje. Isso vai ajudar, e muito, a diminuir os problemas de vazamento. Normalmente a garantia de um serviço de impermeabilização é de cinco anos, mas, se for bem realizada, pode durar mais tempo. É sempre bom checar com quem fez a obra”. O importante é que o síndico e os moradores estejam de olho em

tudo o que acontece no condomínio e prestem atenção aos menores sinais. “As normas condominiais devem ser obedecidas. Ao morador cabe fazer a manutenção periódica de toda a tubulação referente às áreas molhadas, que correspondem a banheiros, cozinha e área de serviço de seu imóvel. O condomínio se responsabiliza pelas áreas comuns, as edificações, tanto quanto é responsável por informar os condôminos e orientá-los quando há vazamento”, orienta Alexandro. Clarisse está sempre atenta e há anos consegue segurar a peteca para equilibrar as contas e fazer os reparos necessários, sempre orientando os moradores para evitar o desperdício. Serviço Engevio (21) 3550-1424 engevio.com.br SCM Engenharia (21) 3085-5257/99596-5105 scmengenhariarj.com.br ABR_MAI_JUN 2021

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| Manutenção Por Gabriella Lima

Diversão é coisa séria!

Parquinhos precisam de atenção e cuidados para uma brincadeira segura Muito além da diversão para as crianças, os parquinhos ou playgrounds dos condomínios são um assunto sério para os moradores e para a administração. Afinal, ter uma área de lazer segura e equipada para os filhos é um fator levado em conta por quem busca um lugar para morar. Para garantir a tranquilidade dos responsáveis e a brincadeira da garotada, o síndico deve estar atento a tudo que envolve a conservação e segurança do espaço. E essa preocupação ganhou ainda mais força durante a pandemia da Covid-19, que estabeleceu novos padrões de higienização e uso de áreas comuns.

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Cuidados na instalação Quando o condomínio ainda não possui um playground, os cuidados começam na escolha da área destinada a este tipo de equipamentos. O espaço deve ser cercado, distante de áreas com circulação de veículos e de animais domésticos, para evitar acidentes e inconvenientes. Deve-se ter atenção também às medidas da área na hora de escolher os brinquedos, já levando em consideração a distância recomendada entre eles: no mínimo 1,30 m, de acordo com a norma técnica que regulamenta a insta-

lação de playgrounds no Brasil (a ABNT 16.071/2012). Essa mesma norma fixa alguns padrões para os tipos de brinquedo que podem ser usados, o tipo de piso adotado e os procedimentos de manutenção adequados. Todos os aparelhos escolhidos devem ser feitos de material atóxico e possuir o selo de aprovação do Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro), que garante sua qualidade e conformidade com os padrões vigentes. Ou seja, material antigo como ferro ou madeira deve ser aposentado. Sobre isso, Eônio Campello, diretor da


Renove Brasil, empresa fornecedora de brinquedos para parquinhos, alerta: “Os brinquedos de madeira são feitos de eucalipto e, em sua fabricação, passam por um processo chamado autoclave, para não rachar nem trincar. Nesse processo é usada uma quantidade enorme de material tóxico, extremamente nocivo para o ser humano. Então, para crianças pequenas, que colocam as mãos no brinquedo e depois na boca, é perigoso”, explica. Para uma brincadeira sem riscos, ele recomenda material mais moderno e versátil: “O mercado tem mudado, com muita sabedoria, para brinquedos de madeira plástica. Eles atendem a uma faixa etária maior, são extremamente duráveis, são mais bonitos e podem ser montados de acordo com o espaço e com o investimento escolhido pelo síndico”, afirma o especialista. E foram precisamente estes os critérios que guiaram o síndico Marcos Cariati, do Condomínio Mar de Prata, na zona oeste do Rio de Janeiro, na hora de escolher novos brinquedos para seu condomínio. Cariati assumiu a sindicatura em 2019 e já em seu primeiro ano de gestão decidiu substituir os equipamentos do parquinho, que foi criado na época da entrega do prédio, no início dos anos 2000. Para ele, o mais importante na hora da compra foi observar o espaço disponível para adquirir brinquedos adequados, bonitos e de qualidade. Além da troca dos brinquedos, o síndico

parquinhos ficaram fechados e depois a indústria fechou também. Em compensação, quando começou a liberar, as vendas explodiram. Vendem-se muito mais do que as fábricas têm capacidade de entregar. Até porque as fábricas estão trabalhando hoje com apenas 50% da capacidade de produção, pois faltam insumos. Em compensação, a demanda ficou lá em cima! Durante a pandemia estamos com prazo de 45, 60 dias.”.

Brincadeira adequada para cada idade

O síndico Marcos Cariati, do Mar de Prata, renovou os brinquedos e o piso do parquinho em 2019: “As crianças estão felizes da vida!”

trocou também a antiga grama sintética por um piso emborrachado, mais confortável e seguro para as brincadeiras dos pequenos, que ficaram, nas palavras dele, “felizes da vida” com o novo espaço de lazer do condomínio, que tem 220 apartamentos divididos em dois blocos de 22 andares cada um. A instalação ou renovação de um parquinho é um processo simples e seguro, desde que seja feito por empresas especializadas. Porém, durante a pandemia, quem deseja adquirir novos brinquedos enfrenta prazos de até 60 dias para a entrega. O especialista da Renove Brasil explica: “Com a pandemia, primeiro os

Para diminuir o risco de acidentes ou danos aos brinquedos, o ideal é que os condomínios reservem áreas separadas por idades nos parquinhos, com equipamentos adequados a cada faixa etária. “Quando não der para separar, o ideal é ter brinquedos médios, para crianças que não sejam muito pequenas nem muito grandes. Numa faixa etária entre 4 e 10 ou até 12 anos”, reforça Campello. No Condomínio Mar de Prata, o síndico Cariati segue a recomendação: os brinquedos até ficam próximos, mas cada idade possui seus aparelhos específicos. “Os brinquedos ficam no mesmo espaço, mas alguns são só para as crianças de 2, 3 anos. Os outros são para crianças de até 8 anos”, diz ele. E não custa lembrar: independentemente da idade, as crianças devem estar sempre sob a supervisão de adultos.

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| Manutenção Rotina de manutenção e limpeza Segurança deve ser a prioridade na manutenção do parquinho em um condomínio. É responsabilidade do síndico garantir que os brinquedos estejam sempre em boas condições e com a manutenção em dia, de preferência feita por empresa especializada, para evitar acidentes causados por má conservação dos equipamentos. Os cuidados com os equipamentos e com a área do playground, portanto, devem ser mais voltados à prevenção do que apenas à correção de problemas. Durante a rotina de conservação do espaço, a própria equipe de limpeza do prédio pode identificar avarias nos brinquedos e informar ao síndico, para que ele faça imediatamente as interdições necessárias até que o problema seja resolvido. A limpeza dos equipamentos, aliás, é um tema que ganhou ainda mais

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Brinquedos de madeira plástica ou plástico rotomoldado têm superfície pouco porosa e são mais fáceis de limpar, facilitando o trabalho das equipes de limpeza no combate ao novo coronavírus

importância em 2020. Se antes já era fundamental manter sempre em dia a higienização das áreas comuns do condomínio, com a pandemia da Covid-19, isso passou a ser também uma ação de saúde, para reduzir o risco de contaminação pelo novo coronavírus. Ainda que as crianças não sejam consideradas um

grupo de risco, podem ser vetores da doença para seus familiares. E nesse aspecto os brinquedos de madeira plástica ou de plástico rotomoldado são os mais recomendados: “São materiais de fácil limpeza: basta passar álcool ou outro higienizador nas áreas de maior contato com as mãos. Por terem pouca porosi-


dade (em comparação com outros tipos de brinquedo), têm menos risco de contaminação”, reforça Campello. A frequência com que a higienização é feita pode variar de um condomínio para outro, de acordo com o fluxo de pessoas que frequentam a área de lazer. No Condomínio Mar de Prata, o cuidado é diário: “A equipe de manutenção do prédio varre e faz uma limpeza diária simples e, uma vez por semana, é realizada uma limpeza mais pesada, com sabão e jatos de água”, conta Cariati. Além disso, por causa da pandemia, também é feita uma higienização completa da área, com produtos de limpeza hospitalar que combatem a proliferação de microrganismos.

Uso correto das instalações Parquinho instalado, manutenção em dia, agora é hora de aproveitar! Mas para garantir a diversão com o máximo de segurança, é preciso observar algu-

mas medidas. Por se tratar de área comum do condomínio, o playground tem regras de uso, que costumam ficar afixadas em local visível a todos. O horário de funcionamento do parquinho é outra informação que deve, de preferência, ficar em lugar de fácil acesso. E ele precisa ser seguido à risca, principalmente para que os procedimentos de limpeza e manutenção sejam realizados com a frequência recomendada. Além das regras estabelecidas internamente, é preciso dar destaque também às chamadas “regras de ouro” das organizações de saúde para o combate ao novo coronavírus. No Condomínio Mar de Prata, o cuidado é a palavra de ordem: “No início da pandemia, o parquinho fechou. Quando reabriu, disponibilizamos álcool gel para uso, espalhado pelas áreas comuns.” Além disso, o síndico ressalta que o uso de máscaras é obrigatório não apenas no parquinho, mas em todas as áreas comuns, exceto na piscina.

Serviço Renove Brasil Instaladora de Playgrounds (21) 98179-1808/99057-9868/98729-0978 renovebrasil.com

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| Manutenção Por Allan Rabelo

Ratos: visitas indesejadas que podem causar estragos As pragas urbanas trazem consequências não só a estabelecimentos comerciais, mas a condomínios residenciais também. Estar atento ao controle delas é algo que todo síndico deve ter como prioridade em sua gestão. Ratos, baratas, cupins e mosquitos são os vetores mais propensos a causar danos aos condomínios. Por isso manter um controle periódico de combate é a forma mais eficaz de garantir que o bem-estar e a saúde dos moradores sejam preservados, assim como as boas condições do espaço onde vivem.

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Mas é essencial que esse serviço seja desempenhado por uma empresa especializada, como determina a resolução da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) RDC nº 52, de 2009. No Rio de Janeiro, a Lei Estadual no 7.806/17 estabelece como obrigatória a desinsetização e desratização em condomínios, devendo ser feita por empresas licenciadas pelo Instituto Estadual do Ambiente (Inea). Os perigos de uma dedetização amadora podem ser fatais. Contratar autônomos, “curiosos” ou até delegar

essa função ao zelador do prédio é uma atitude inaceitável, uma vez que traz perigos para quem está realizando o serviço, para os moradores e animais domésticos do condomínio, além de não garantir eficácia no controle e monitoramento das pragas. Segundo a Anvisa, essa periodicidade deve ser mensal. A localização do condomínio também influencia nesse quesito. Isso porque prédios próximos a terrenos baldios, matas, supermercados e restaurantes podem apresentar maior incidência de pragas urbanas, dependendo do tipo


de controle adotado. No caso específico de ratos, a atenção deve ser redobrada, uma vez que esses animais podem transmitir diversas doenças para os humanos. É o que explica Deilton França, síndico do Condomínio Espaço São Clemente, localizado na zona sul do Rio de Janeiro, que conta com 22 andares, 391 apartamentos e dois blocos. “Sempre tivemos preocupação com pragas. Em relação aos ratos, em especial, porque temos muitas casas velhas e abandonadas aqui na rua, o que pode ocasionar esse surgimento, pela falta de manutenção”, reforça. Apesar de o condomínio contar com um supermercado no térreo, França diz que a comunicação com o estabelecimento é direta e o controle de pragas do espaço é constante, não resultando em problemas para o condomínio. O síndico comenta que também existem hamburguerias e pizzarias próximas que podem acumular lixo e restos de comida. Por isso, ele alerta: o cuidado com os alimentos é dobrado quando se trata de manter a segurança dos moradores e a limpeza do espaço. “No condomínio temos uma cantina. Periodicamente, a arrendatária manda fazer a vistoria e a desratização e envia uma cópia do documento à administração para ser informado aos moradores no quadro de avisos”, esclarece França. Atuante no mercado desde a década de 1990, a Dedefone é especializada no combate às pragas urbanas.

Para Deilton França, síndico do Condomínio Espaço São Clemente, é imprescindível que a empresa seja especializada e tenha profissionais capacitados para avaliar cada caso

Segundo Luiz Faria, gestor operacional da empresa, é primordial que, antes de contratar serviços de dedetização, os síndicos certifiquem-se de que a companhia possui licença de funcionamento. “É recomendado que eles busquem saber os procedimentos realizados e se as empresas estão aptas a prestar os serviços”, completa o especialista. Foi assim que o síndico França optou por uma dedetizadora séria e proativa para dar conta de ratos no Espaço São Clemente. “Desde que assumi, em 2018, tivemos um só episódio com três ratos que estavam chegando pela parede da

rua ao lado. Rapidamente, a dedetizadora foi acionada”, explica. Para o síndico, é importante ter a avaliação de especialistas na contenção de pragas. No caso do episódio ocorrido, a empresa enviou um biólogo ao local para, primeiramente, estudar as espécies e avaliar o tipo de contenção mais eficaz. “Com armadilhas, eles já contiveram. E elas têm dado resultado desde então. Também espalharam, principalmente na área baixa do condomínio – térreo, garagens e portarias –, caixas que guardam substâncias para atrair ratos, mas que não apresentam riscos aos moradores e seus animais de estimação”, exemplifica França. Além disso, o condomínio estava lidando com o surgimento de muitas baratas, o que precisou ser resolvido urgentemente. Desde então, a empresa que atende o espaço faz uma visita quinzenal para inspecionar e limpar as lixeiras com substâncias específicas – que, no dia seguinte, são retiradas pela equipe de limpeza do condomínio. O feito solucionou não só o aparecimento das baratas, mas também contribuiu para o controle de ratos. Ter cuidado com a limpeza das lixeiras é essencial para manter a ordem e evitar a incidência de pragas urbanas. “A faxina periódica das lixeiras é primordial para evitar infestações. Depois da retirada do lixo, a maneira mais recomendada para limpar é com detergente e desinfetante, com o objetivo de reduzir a carga

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| Manutenção

de contaminantes. Além disso, é recomendada a realização de uma limpeza periódica dessas lixeiras com produtos específicos de desinfecção, feita por empresas especializadas”, informa o especialista da Dedefone.

Prevenção pode evitar contágio Segundo a Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa), os ratos transmitem mais de 35 doenças aos humanos e animais domésticos. Entre as mais comuns estão leptospirose, peste bubônica, tifo, salmonelose e hantavirose. O contágio se dá, principalmente, pelo contato com a urina e as fezes dos roedores. Por isso é fundamental realizar o tratamento correto. Carlos Leonardo, gerente comercial da Bonanza Soluções, empresa que atua desde 1995 na área da dedetização, esclarece: “Os tratamentos contra roedores variam

de acordo com o ambiente, a espécie – como ratos de telhado, ratazanas ou camundongos – e até mesmo os tipos de alimento que estão roendo. No combate, podemos utilizar iscas granuladas, iscas à base de girassol, iscas parafinadas, pó de contato, iscas frescas e armadilhas com cola. Cada uma atua de forma específica, dependendo do objetivo.”. A aplicação dos produtos é feita em locais estratégicos, sendo preciso cercá-los e monitorá-los para melhor eficácia. “Os principais cuidados são na hora da aplicação, quando os produtos são acondicionados em caixas que chamamos de Ponto Permanente de Envenenamentos (PPE) e colocados em locais estratégicos. É importante identificar as caixas, informando que possuem veneno, assim como em jardins. Isso diminui em até 95% as chances de envenenamento de animais domésticos”, diz Carlos. Não podemos nos esquecer dos animais que

vivem nas ruas, como gatos, que podem ingerir as substâncias e vir a óbito. Assim, é importante monitorar. Você sabia que as condições meteorológicas também podem influenciar no aparecimento de ratos? Dias chuvosos ininterruptos causam aumento do nível de água nos esgotos e bueiros, o que pode fazer com que os ratos busquem abrigo em locais secos. Mais um motivo para ter uma empresa proativa que preste serviços para seu condomínio! Serviço Bonanza Soluções (21) 3251-7001/3272-9005/96424-2123 bonanzasolucoes.com.br Dedefone (21) 2617-8661/99792-4539 dedefone.com.br

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| Segurança Por Mateus Alcântara

Grades e portões devem ter manutenção periódica Instalação e manutenção devem ser feitas por especialistas Amplamente disseminada na paisagem carioca, a utilização de grades, portões, cancelas e sistemas eletrônicos são empregados em busca de segurança e combate ao medo da violência na cidade do Rio de Janeiro. Segundo Alessandra Saad, advogada da Saad Advogados Associados, que atende os clientes Cipa, “um prédio que deseja instalar grades ao seu redor deve tomar cuidado para não descaracterizar a fachada”, explica. Já André Junqueira, advogado da Coelho, Junqueira e Roque Advogados, afirma que, quando um prédio deseja instalar grades, deve confiar o trabalho a um engenheiro ou arquiteto: “Eles é que vão providenciar a licença para essa benfeitoria na Prefeitura. Engenheiros devem providenciar a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou, no caso de arquitetos, o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).”. Segundo Claudio Lago, CEO da Lago Sistemas, empresa responsável por sistemas de segurança eletrônica condo-

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A síndica Ana Cláudia explica que a presença de grades e portões aumentam a sensação de segurança dos moradores do Condomínio do Edifício das Estrelas

minial, para a escolha do portão ideal é necessário prestar atenção às vantagens e desvantagens de cada modelo, porém, o mais importante a ser observado é o espaço existente para a instalação dele e a agilidade para que o processo seja mais rápido, eficiente e seguro para os moradores. “Portões deslizantes são os melhores em nível de manutenção, no entanto, precisam de um espaço maior. Já os basculantes precisam de menos espaço para ser instalados, mas a desvantagem está na manutenção, pois são usados cabos de aço que, dependendo do fluxo, se desgastam rápido demais, além das roldanas e do contrapeso utilizados”, explica. Para Vinicius Barbosa, diretor técnico da ABC Telecom, empresa especializada em sistemas de segurança eletrônica, automação, comunicação e tecnologia, quando se fala em automatização, é fundamental que a parte estrutural na qual os equipamentos serão instalados estejam em perfeitas condições. Uma calçada desnivelada ou um simples buraco, por exemplo, podem prejudicar a funcionalida-


de do portão. Por isso, ele alerta para a necessidade da análise de uma empresa especializada no assunto, para verificar a possibilidade da instalação do portão sem que prejudique o seu funcionamento. “O equipamento orçado e instalado precisa ser de boa qualidade e totalmente compatível com a estrutura na qual será inserido. Por exemplo, é necessário pensar no peso do portão, avaliar a quantidade média de ciclos de abertura e fechamento no período de 24 horas e o entendimento exato das necessidades do condomínio e de como o equipamento será usado”, explica. De acordo com Ana Cláudia Leite, síndica do Condomínio do Edifício das Estrelas, de cinco andares, 14 apartamentos, localizado na zona norte do Rio de Janeiro, a existência de grades e portões de segurança passam uma sensação de segurança maior para os moradores, já que o prédio não conta com porteiro em tempo integral. Atualmente os portões da garagem do Condomínio do Edifício das Estrelas abrem com controle remoto, e o de pedestres, com chave. Contudo, no caso dos pedestres, a opção de controle também é viável, desde que o morador seja responsável pelos custos da compra do comando.

Inovação e praticidade Barbosa, diretor técnico da ABC Telecom, aponta que, para segurança maior dos moradores, o sistema mais indicado é o que contempla as fechaduras eletromagnéticas. “Além de o sistema de travamento ser superior às fechaduras convencionais, as fechaduras eletromagnéticas não possuem miolo para chave, sendo a abertura feita por meio de biometria ou cartões de controle de acesso, o que oferece mais segurança e praticidade para o condomínio. Para os portões de garagem, priorizamos os motores speed, pois são mais eficientes, tornando a

abertura e o fechamento mais rápidos, sem ocupar o porteiro”, explica. Além disso, o especialista da ABC Telecom também alerta para a necessidade da manutenção periódica. “Não adianta apenas instalar o portão e se esquecer dele. A manutenção precisa ser feita e tem o período mínimo de 30 dias de intervalo. Quando trabalhamos com automações mais complexas, por exemplo, portões basculantes pesados, o indicado é uma visita a cada 15 dias". De acordo com o técnico, o tempo de intervalo se torna menor nesses casos por se tratar de uma automação que possui desgaste maior, tanto na parte estrutural quanto mecânica. Para o especialista da Lago Sistemas, outro fator que também chama atenção são os famosos quebra-galhos realizados por curiosos na tentativa de fazer o portão cumprir com o funcionamento. “A manutenção tem de ser realizada por alguém que saiba o que está fazendo. Portões com alto fluxo tendem a dar mais problemas, e algumas pessoas acabam tentando resolver o dano colocando graxa ou óleo, e não é tão simples assim. Às vezes, um pequeno barulho no motor sinaliza um grande problema, que se não for visto por quem entende do assunto pode danificar o portão e o motor”, explica ele. Situações como essa nos lembram de que a emenda pode ser pior que o soneto. Realmente investir na manutenção preventiva feita por especialistas é indispensável. O melhor mesmo é nem lembrar que os portões existem. Mas isso só é possível quando eles não apresentam problemas por terem sistemas modernos que funcionam bem. Serviço Lago Sistemas (21) 4141-3932/98249-6800 lagosistemas.com ABC Telecom (21) 3342-6000/3312-4400 98200-0407/96471-7284

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| Condomínio Por Letícia Rio Branco

Treinamento de funcionários é essencial

Empresas especializadas oferecem capacitação específica e mostram que excelência em serviços é indispensável O condomínio é um ambiente que vai muito além dos seus moradores. Nele circulam, diariamente, pessoas com os mais diversos cargos e funções, como entregadores e funcionários, que têm como missão atender às diversas necessidades que um condomínio exige. E isso inclui desde a entrega de uma correspondência urgente até a forma de tratar moradores, por exemplo. Portanto, você deve imaginar a importância do treinamento do funcionário para tornar a qualidade do serviço oferecido excelente, certo? Sim, treinar equipes faz toda a diferença em todo negócio. E, obviamente, o condomínio é também um empreendimento. Alessandra Barcellos, diretora-geral da BL&P RH e Treinamento Serviços e Administração, empresa especializada em recrutamento, seleção e treinamento, diz que o treinamento dos funcionários é feito de acordo com o respectivo cargo. “Cada função precisa de uma orientação específica, em que usamos

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O síndico André Luiz Pinheiro Marques, à frente de cinco condomínios, aposta no treinamento dos funcionários para atender às exigências atuais

apostilas e métodos para que o colaborador seja treinado conforme a orientação da empresa”, diz ela, citando que oferece um serviço de treinamento para novos funcionários e um suporte de reciclagem para os que estão há mais tempo no cargo, o que torna possível a retenção deles.

“Posso citar como exemplo o caso do curso voltado para a reciclagem de porteiros antigos, normalmente senhores de idade que precisam saber como lidar com a informática, por exemplo, bem como com aparelhos novos, câmeras, que não existiam no tempo em que foram contratados. Assim, o condomínio sai ganhando e não precisa perder um funcionário com muito tempo de casa”, explica. Carlos Dutra, supervisor operacional da empresa de facilities Nature Serviços, defende o treinamento com o objetivo de promover a integração entre todos os funcionários, a fim de que sigam determinado padrão proposto pelas regras do condomínio. “Assim que um funcionário é contratado, ainda que seja colaborador terceirizado, são passadas todas as normas e todos os procedimentos do local de trabalho. Continuamos oferecendo um treinamento específico para sua área de atuação, por meio de um embasamento teórico com slides e apostilas seguido do treinamen-


to prático, com o colaborador executando suas tarefas, fazendo os ajustes necessários”, diz Cláudio, que promove ainda uma reciclagem a cada três meses. Alessandra também setoriza o treinamento por área. Segundo ela, encontram-se disponíveis apostilas específicas para porteiros, copeiros, vigias, zeladores, camareiras e entregadores. “Além disso, oferecemos treinamento com foco em atendimento ao cliente, telemarketing e vendas. Tudo depende do que o condomínio precisa e, assim, definimos também se a periodicidade do serviço vai ser mensal ou anual”, afirma. O síndico profissional André Luiz Pinheiro Marques, que está à frente de cinco condomínios, todos localizados na zona oeste carioca, comanda 50 funcionários. E, para nada sair errado, ele investe em treinamento mensal de sua equipe, além de contar com o auxílio da Nature Serviços, responsável pelos funcionários terceirizados. “Basicamente, trabalhamos de forma coesa. Ao atender alguém, o funcionário deve fazer uma saudação. Seja ‘bom dia’, ‘boa tarde’ ou ‘boa noite’. Sempre falar: ‘senhor’ ou ‘senhora’. Nunca ‘você’. Ajudar a abrir a porta para pessoas idosas, gestantes e portadores de necessidades especiais é ensinado. Porém não permitimos que os funcionários recebam presentes, sobras de alimentos ou façam serviços nas unidades autônomas”, diz.

A pandemia mudou o protocolo de treinamento dos funcionários Com a pandemia do novo coronavírus, os serviços dentro dos condomínios se tornaram cada vez mais essenciais. Afinal, muitas pessoas passaram a ficar em home office. Logo, um ponto sensível está relacionado com entregas em geral. Segundo Alessandra, muitas empresas adotam a entrega por meio de serviços terceirizados. “Isso dificulta bastante a padronização. Mas para os clientes que possuem entregadores fixos contratados, damos um treinamento que aborda as novas regras exigidas no decorrer da pandemia, como uso de máscara, uso do álcool gel e o cuidado

no atendimento, principalmente ao utilizar a máquina de cartão, que deve ser higienizada assim como as próprias mãos, além de oferecer o álcool 70% para uso do cliente”, comenta. Por trabalhar com terceirizados, Carlos Dutra, da Nature Serviços, diz que o setor de entregas é de muita responsabilidade. “São encomendas de terceiros. Por isso sempre orientamos todos os entregadores que algumas correspondências são de urgência, como contas a vencer, de água, luz ou telefone, Sedex, intimações, cartões”, lista ele, que também exige que seus colaboradores

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| Condomínio

se protejam corretamente por conta da pandemia. “Eles devem sempre utilizar máscaras e luvas, além de lavar as mãos e manter o distanciamento social o máximo possível.” Por isso é incentivado o uso de máscara o tempo todo. “Nos condomínios onde atuo, todos devem usá-las sempre. Somente na hora das refeições é permitido tirar o acessório, e a máscara deve ser colocada em um guardanapo”, observa o síndico André. Já Alessandra, diretora da BL&P RH, aponta que, no próprio treinamento, é ensinado que o uso da máscara não deve ser adotado somente pelos funcionários, mas por todas as pessoas que circulam nos condomínios. “Isso é muito enfatizado e, por isso, ensinamos como um porteiro ou um recepcionista vai se portar diante do cliente que se nega a usar máscara, por exemplo. O funcionário deve se reportar de maneira educada a convidar

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o cliente ou o condômino a colocar a máscara para circular no local, bem como usar o álcool gel e até mesmo pedir licença para aferir a sua temperatura”, avisa. Outra área que também passou por modificações, por conta da pandemia, foi a de limpeza. Novos procedimentos tiveram que ser empregados. “Além da limpeza em si, tivemos de treinar nossos colaboradores para fazerem a desinfecção dos ambientes. Ou seja, a desinfecção com álcool 70% em todos os locais deve ser realizada depois da limpeza e o colaborador deve voltar aos mesmos locais com certa frequência para reforçar a sanitização”, analisa Carlos Dutra, da Nature Serviços, acrescentando que os funcionários desse setor seguem um cronograma que começa nos locais de maior circulação, como hall social, elevadores e corredores. Alessandra diz, ainda, que os faxineiros são treinados para limpar com

constância os displays dos elevadores, as maçanetas das portas e os tapetes de entrada, que devem ser higienizados com álcool 70%. “Inclusive, existem condomínios que estão utilizando a higienização das áreas comuns com empresas terceirizadas, e os próprios faxineiros contratados é que fazem o acompanhamento dessas empresas”, finaliza. Serviço BL&P RH e Treinamento Serviços e Administração (21) 2263-0629/98223-6564 Nature Serviços (21) 3596-1737 nature.rio.br


| Atualidade

Convenção Coletiva de Trabalho dos empregados em condomínios Secovi Rio inicia as negociações da CCT 2021/2022 O Secovi Rio dá início às negociações da Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) com o sindicato laboral dos empregados em edifícios dos munícipios do Rio de Janeiro, da Baixada e da Região dos Lagos. Como é de conhecimento dos síndicos e representantes das administradoras, a convenção coletiva da categoria de empregados de condomínios do Município do Rio de Janeiro, da Baixada e da Região dos Lagos vigeu até 31/3/2021. Diante disso, o Secovi Rio informa o recebimento da pauta reivindicatória do Sindicato dos Empregados em Edifícios do Município Rio Janeiro (SEEMRJ), dando início às negociações coletivas 2021/2022.

Com o recebimento da pauta com os pedidos dos trabalhadores, é realizada uma primeira análise pelos membros do Conselho de Relações de Trabalho do Secovi Rio, com apoio do Departamento Jurídico do Secovi, a fim de manter um equilíbrio nas negociações coletivas. Depois disso, a análise será levada à apreciação da assembleia, para que os síndicos e seus representantes possam discutir e deliberar uma contraproposta, a ser apresentada ao sindicato profissional laboral. O Secovi Rio se empenhará para que, neste ano de 2021, mesmo com a pandemia, as negociações sejam breves, trazendo segurança jurídica para os atores dessa negociação, empregados e condomínios.

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Manutenção | Obras Por Leticia Rio Branco

Obras em fachadas: muito além da estética Saiba por que a manutenção de fachadas deve ser feita periodicamente Não tem jeito: a fachada está ali para quem quiser ver. E, quando ela começa a ficar desgastada, não tem como esconder. Uma das principais e mais complexas obras de um condomínio envolve suas fachadas pois, além da parte estética, pode ainda haver problemas em relação a sua parte estrutural. Por isso, o síndico deve estar sempre atento para a manutenção do que pode ser considerado o cartão de visitas de qualquer prédio, além de proteger de riscos impensáveis para muitos. Segundo Paulo Rafael, sócio-presidente da RJ Construfort Construções e Reformas, empresa especializada em serviços de paredes prediais, o síndico deve estar atento para qual tipo de obra deve retalhar nas fachadas. “A reforma estética é quando se desbota a tinta ou o rejunte e a sujeira se torna visível. Já a reforma estrutural deve ser feita quando há trincas nas quinas do prédio, onde

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passam colunas e vigas de concreto ou quando há ferrugem ou oxidação da ferragem, que estouram o concreto e afetam o emboço com qualquer tipo de acabamento, causando trincas e estufamentos”, explica.

Logo, é essencial que as obras de fachada não sejam adiadas. Felipe Camilo, sócio-diretor da Camilo Engenharia, empresa que atua no ramo de manutenção predial, recuperação de fachadas, telhados e impermeabilização, sugere que o condomínio faça inspeções técnicas periódicas. “Elas são as ferramentas de menor intervalo em um programa de manutenção para esse tipo de monitoramento entre grandes intervenções. Manifestações patológicas como trincas, fissuras, estufamentos de emboço no revestimento e verificação do comportamento da umidade na estrutura podem ser detectadas por meio da inspeção técnica visual, minimizando os riscos de acidentes, assim como os custos das intervenções de maior porte”, avisa. Stanley Barbosa, engenheiro civil e de segurança do trabalho e presidente da Stanley Engenharia, que oferece serviços de reforma e manutenção de


fachadas de prédios, alerta que a manutenção predial é o grande obstáculo que os síndicos têm com os condôminos. “Isso ocorre porque a cultura do brasileiro é valorizar obras novas e/ou retrofit, ou seja: vamos construir uma piscina, um parquinho, vamos mudar o mármore do hall de entrada por granito etc. Infelizmente, quando se fala da importância de restaurar as paredes das fachadas do prédio, ficam postergando o máximo até soltar um revestimento”, opina ele, acrescentando que os condôminos estão sempre em busca do menor valor. “Eles deveriam estar preocupados com a qualidade e ter os serviços de uma firma mais estruturada”, observa. A síndica Adriana Monteiro Estroligo, à frente do Condomínio do Edifício Jamaica, na zona norte carioca, pegou a obra de fachada do seu condomínio, com 17 apartamentos, pela metade. E justamente por ter problemas com a empresa anterior, contratou a RJ Construfort para dar andamento à obra, que está em fase de finalização de recuperação da fachada. “Foram muitos anos sem que houvesse periodicidade nas reformas. Agora, a obra está sendo feita para que o resultado fique o mais perfeito possível. Nosso objetivo é não fazer o serviço pela metade nem ‘tapar buraco’. Quero que a obra finalize corretamente e seja definitiva para não termos de mexer por um bom tempo, justamente

A síndica Adriana Monteiro Estroligo está no final da obra da fachada do condomínio: problemas com vazamentos foram decisivos para refazer a obra

para evitar problemas futuros e gastos que tivemos com obras anteriores malfeitas”, avalia. De acordo com a síndica Adriana Estroligo, os problemas enfrentados não foram poucos. “Foram vários vazamentos! Tive de fazer a impermeabilização no terraço, bem como na cisterna e nas caixas-d’água do prédio”, explica ela, que teve, ainda, de fazer uma obra de recuperação da cisterna. “Esse problema com as fachadas também gerou infiltrações nos apartamentos. Em algumas unidades, ocorreram mofo e infiltração”, acrescenta.

De acordo com Paulo Rafael, da RJ Construfort, uma restauração de paredes externas deve ser feita no máximo a cada cinco anos. Ele também alerta para que os síndicos percebam quando a fachada pede socorro: “Se o acabamento é de pintura, notam-se desgastes na tinta aplicada (fungos, trincas, tinta descascando e até emboço oco ou estufado, em iminência de soltar). Também observe as pastilhas: repare se há desgaste nos rejuntes, como pastilhas se desprendendo e parte do emboço oco e estufado, o que significa que já está em situação mais crítica”, explica.

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Segundo Felipe Camilo, da Camilo Engenharia, o revestimento de paredes com acabamento de película de pintura, por exemplo, geralmente deve ser realizado a cada três anos. “O tempo entre as manutenções pode parecer curto, mas preservar a superfície pintada livre de fissuras que permitam a infiltração de água conserva a estrutura. Já pinturas de fachada, por exemplo, devem seguir primeiramente os intervalos e resultados das inspeções visuais, mas, na prática, para uma boa relação custo-benefício, a execução de repintura deve ser feita em até cinco anos entre intervenções, salvo o revestimento que apresente potenciais desgastes ou interferências que devam ser observadas nos resultados das inspeções de menor periodicidade”, ensina ele, acrescentando que os edifícios localizados perto de avenidas com movimentação intensa de veículos pesados tendem a apresentar menor intervalo de inspeções para identificação de fissuras na fachada e nos muros do perímetro. “Exemplos como esses demandam maior manutenção para a limpeza de vidros em fachadas ou de revestimento de pastilhas, que obviamente apresentam um elevado grau de sujeira por conta de sua localização”, observa. Stanley Barbosa, da Stanley Engenharia, alerta para o fato de que a prevenção é uma aliada importante. “Não

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Stanley Engenharia / divulgação

Manutenção | Obras

A restauração de fachadas deve ser feita no máximo a cada cinco anos, entretanto, os síndicos devem estar atentos ao menor sinal de desgaste até mesmo antes desse período

podemos esperar que um granito, mármore, pastilha se solte para depois fazer a reforma. Quando um revestimento se desprende de uma fachada, estamos falando de pessoas que passam pelo prédio. O síndico responde cível e criminalmente, portanto, deve fazer cumprir a manutenção preventiva de três em três anos, conforme a Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) 5.674, de 2012, que trata da manutenção de edificações nas fachadas e nas partes internas. Ou seja, ela orienta os gestores dos condomínios a fazerem um check-up nos prazos preestabelecidos, o que seria mais econômico, evitaria o desgaste de revestimentos, infil-

trações e acidentes”, observa ele, que alerta para que seja observado o estado do revestimento em torno das coberturas e varandas dos apartamentos. “São os lugares em que mais correm risco de soltar por causa das infiltrações, normalmente provenientes das coberturas e varandas dos apartamentos”, completa.

Infiltrações e acidentes Para evitar problemas sérios é necessário fazer a manutenção correta das fachadas do prédio. O sócio-presidente da RJ Construfort, Paulo Rafael, alerta: caso não aconteçam a restauração e o tratamento das paredes externas, isso pode causar diversos tipos de acidente e preju-


ízo. “Pode acontecer de cair o reboco em cima de pessoas, em carros ou pode haver infiltrações de água da chuva, oxidação das ferragens estruturais, que podem causar sérios problemas na estrutura da construção, tendo como consequência até mesmo a Defesa Civil condenar o prédio e mandar desocupá-lo”, avisa. O engenheiro Stanley Barbosa também alerta para possíveis problemas, como tubulação de gás em alguns pontos completamente expostas, sem cobertura nenhuma do emboço. “Isso faz com que o condomínio corra o risco de a tubulação furar e o cheiro do gás passar despercebido porque está saindo para a fachada. As consequências podem ser imprevisíveis”, relata ele, que, inclusive, já passou por uma obra muito complicada. “Era um edifício cujo estado aparentemente estava bom. Mas, quando percebi, soltou uma quantidade absurda de reboco. Durante a obra, fiquei sabendo que, um ano antes, ao fazer uma reforma na cobertura, caiu uma das lajes, o que fez estremecer o prédio todo, situação que não me foi passada”, relembra. Para evitar acidentes de percurso como esses, Stanley Barbosa dá dicas para o condomínio não ultrapassar muito o prazo da obra de recuperação de fachada. “São alguns detalhes que fazem diferença: não permitir que seja colocada tela de proteção com parafusos de ferro,

somente de aço inoxidável; aplicar silicone semestralmente em volta das bases dos guarda-corpos; verificar se as esquadrias estão causando infiltrações; colocar split e/ou antenas nas fachadas somente com parafusos de aço inoxidável; não permitir infiltrações nas caixas-d’água e no topo do prédio”, lista. Paulo Rafael, da RJ Construfort, informa que todos os tipos de revestimento de paredes externas devem contar também com novas pinturas, reparo nos mármores e granitos, além de reforma nas pastilhas. Ele explica quais são esses serviços, que surpreendem pela inovação. “A pintura conta com restauração do reboco e repintura; as pastilhas, com restauração mediante lavagem mecanizada de alta pressão com rejuntamento geral; os granitos, lavagem mecanizada de alta pressão, rejuntamento e parafu-

samento com parafuso de aço inoxidável para que não haja oxidação do parafuso e, em consequência, a ferrugem não expulse a pedra com descolamento e trincas”, pontua. Já Felipe Camilo defende que produtos de alta tecnologia com aplicações específicas devem ser usados. “Nosso corpo técnico estuda com os fabricantes a melhor especificação para aplicar o produto mais adequado à necessidade demandada pelo cliente, que venha a melhorar o desempenho da estrutura eliminando, assim, o problema. Por isso, respeite os intervalos de tempo entre as atividades de manutenção, com empresas e profissionais capacitados e devidamente habilitados. Ao final, a edificação possuirá um programa de manutenção e o seu resultado será um menor desgaste da estrutura e dos equipamentos, além de redução do custo de manutenção total do condomínio”, finaliza. Serviço RJ Construfort Construções e Reformas (21) 3588-9331/97531-7459 rjconstrufort.com.br Rjconstrufort@yahoo.com.br Stanley Engenharia (21) 2432-1700 stanleyengenharia.com.br Camilo Engenharia (21) 3866-8787/3866-8782/3866-8780 97032-5424 camiloengenharia.com.br

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| Jurisprudências ACIDENTES EM PARQUINHOS (PLAYGROUND) Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. 8a Câmara Cível. Apelação 0006738-07.2007.8.19.0211. 8o CC. JC 1. Apelação Cível nº 000673807.2007.8.19.0211. 19ª Vara Cível da Comarca da Capital. Relator: des. Cezar Augusto Rodrigues Costa. Apelação Cível. Direito civil e processual civil. Pretensão indenizatória por danos materiais e morais. Acidente por queda de trave móvel em playground. Ocorrência de danos morais, materiais e estéticos. Responsabilidade do condomínio pela ausência de dever de cautela, por possibilitar o acesso de crianças a material esportivo suscetível de causar dano. Irresignação recursal contra a sentença de procedência dos pedidos de indenização por danos materiais, morais e estéticos. Alegação de culpa exclusiva de terceiro que não se acolhe, pois, um local de lazer destinado a crianças deve se cercar de efetiva segurança na utilização dos brinquedos e dos materiais esportivos, não comportando traves móveis de futebol que, em razão do peso, podem ocasionar graves danos por condutas previsíveis apresentadas por infantes, como pendurar-se nelas para comemorar um gol. Danos materiais e estéticos que restaram comprovados, tendo em vista que os documentos apresentados pelo demandante são congruentes com as alegações iniciais. Danos morais in re ipsa. Aplicação do enunciado sumular nº 161 deste Tribunal para modificar, de ofício, o termo inicial dos juros de mora para que incidam a partir do evento danoso, na forma do verbete sumular nº 54 do Superior Tribunal de Justiça. Conhecimento e desprovimento do recurso, determinando, de ofício, que os juros de mora tenham seu termo inicial à data do evento danoso. Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro. 9ª Câmara Cível. GGR. Apelação n° 0070325-85.2006.8.19.0001. 43ª Vara Cível da Comarca da Capital. Relator: des. Luiz Felipe Francisco. Acórdão. Apelação Cível. Responsabilidade civil subjetiva. Queda de criança em 60

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tenra idade. Escoriações no rosto e fratura no rádio. Brinquedo malconservado em área de lazer de condomínio. Ausência de acompanhamento de responsável adulto. O acervo probatório não foi capaz de demonstrar que o evento danoso decorreu da conduta direta e imediata do condomínio. A má conservação por si só não pode ser presumida como causa do acidente. Acerto da sentença de improcedência. Desprovimento do recurso. ELEVADORES – ACIDENTES Apelação Cível. Turma Espec. III. Administrativo e Cível nº CNJ:.0126676-96.2015.4.02.5101 (2015.51.01.126676-5). Relator: juiz federal convocado Firly Nascimento Filho. 12ª Vara Federal do Rio de Janeiro..(01266769620154025101). Ementa administrativa. Responsabilidade civil. Acidente no elevador. Ausência dos elementos necessários para a configuração da responsabilidade. Recurso de apelação desprovido. 1. Para configuração da responsabilidade civil é necessário que se comprovem a existência cumulativa de conduta – que consiste em uma ação ou omissão voluntária, dano, ou seja, uma lesão juridicamente relevante de ordem moral, material ou estética – e de nexo de causalidade, que é o liame fático a demonstrar qual conduta foi capaz de gerar o dano sofrido. 2. No caso vertente, a parte autora narra que foi vítima de acidente, ocorrido no elevador do Instituto Nacional de Cardiologia de Laranjeiras/RJ, que teria ocasionado lesão em seu ombro direito e culminado com sua aposentadoria por invalidez. Sustenta que o acidente teria sido decorrente do funcionamento indevido do elevador, que, constantemente, apresentava problemas e que não contava com ascensorista. 3. A narrativa da parte autora, no entanto, não é corroborada pelos elementos probatórios acostados aos autos. Isso porque, apesar de os documentos de fls. 22/23 indicarem a ocorrência do acidente, que teria culminado com a aposentadoria por invalidez da parte autora, nada há nos autos que


ateste que este tenha decorrido do indevido funcionamento do elevador. 4. Há nos autos documentos que demonstram que, durante o período do acidente, os elevadores do Instituto Nacional de Cardiologia de Laranjeiras/RJ contavam com manutenção continuada, preventiva e corretiva, o que afasta a alegação da parte autora no sentido de que teria havido negligência da UNIÃO em relação ao correto funcionamento dos elevadores. 5. Ademais, a testemunha arrolada pela parte autora, apesar de indicar que os elevadores apresentavam problemas com frequência e que não havia ascensoristas nos períodos da tarde e da noite, expressamente declarou que “não presenciou o fato narrado na demanda”, de forma que não há como comprovar que o relatado tenha sido causa direta do acidente sofrido pela parte autora. Importante ressaltar também que o depoimento testemunhal colhido em juízo, conforme bem assentado pela magistrada sentenciante, contradiz a própria comunicação do acidente, eis que a testemunha arrolada afirma não ter presenciado o ocorrido, ao contrário do indicado na referida comunicação, sendo certo, ainda, que a parte autora desistiu da oitiva da segunda testemunha que havia arrolado. 6. Não logrou a parte autora demonstrar qualquer conduta ilícita que possa ser imputada à UNIÃO, de modo que, ausentes os requisitos necessários para a configuração da responsabilidade civil, é de rigor a manutenção da sentença. 7. Recurso de apelação desprovido. Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro. 4a Câmara Cível. Apelação Cível nº 0028948-09.2017.8.19.0209. Origem: Juízo da 3ª Vara Cível Regional da Barra da Tijuca, Comarca da Capital. Relatora: desa. Maria Helena Pinto Machado. Apelação Cível. Direito civil. Ação indenizatória. Acidente no elevador. Defeito no sensor de presença. Condômino. Responsabilidade objetiva do condomínio na forma do Art. 927, § único, do Código Civil. Dever de manutenção periódica e preventiva no equipamento. Dano moral in re

ipsa. Reforma parcial da sentença. Pretensão do autor à reforma da sentença, no sentido da procedência do pedido, sob o argumento de que comprovou que o elevador estava com defeito, conforme relato no livro de ocorrências do condomínio, bem como o dano sofrido, destacando a conduta omissiva do réu em relação à manutenção dos elevadores. Responsabilidade objetiva do condomínio, à luz do art. 927, § único, do Código Civil. O fato narrado na exordial restou minimamente comprovado pelo autor, haja vista a notícia no livro de reclamações do condomínio acerca de defeito no sensor de presença do elevador de serviço, no dia do acidente, sobre o qual o preposto do réu disse que estava ciente. Condomínio que falhou, de forma comissiva, em seu dever de solicitar o reparo do equipamento ou, no mínimo, de modo omissivo, quanto ao ônus de fiscalizar o serviço prestado pela empresa de manutenção dos elevadores, já que a testemunha arrolada pelo próprio réu (mecânico responsável pela manutenção dos elevadores no condomínio) disse em Juízo que não foi cientificado acerca de qualquer defeito. Autor que demonstrou o nexo causal entre o fato narrado e uma lesão leve no braço. Inexiste, contudo, demonstração de liame causal entre o acidente e a “rutura musculotendínea na face lateral do cotovelo direito”, eis que o apelante procurou atendimento médico seis dias após o trauma, conduta incompatível com a alegada gravidade da lesão. Autor que deixou de requerer a produção de prova pericial médica, imprescindível à comprovação do alegado dano estético e do nexo causal para a ocorrência da lesão que ensejou o procedimento cirúrgico. Elementos adunados aos autos que são capazes de demonstrar o nexo de causalidade entre o acidente narrado na exordial e uma lesão leve no braço do autor, afigurando-se suficiente o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), para reparação do dano extrapatrimonial, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Provimento parcial do recurso. ABR_MAI_JUN 2021

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Bombas: o que todo síndico precisa saber para não ficar na mão Saiba quais são os principais problemas enfrentados pelo equipamento e como sua manutenção periódica pode evitar prejuízos Um dos principais problemas enfrentados pelos condomínios é, sem dúvida, em relação às bombas. E, normalmente, quando a bomba de água precisa passar por um reparo de emergência, o síndico deve estar preparado para colocar a mão no caixa do condomínio: afinal, tudo relacionado com o equipamento não pode ser considerado barato. Ainda mais quando é algo que acontece de urgência. Logo, para evitar surpresas nada agradáveis, é preciso estar atento a algumas ações realizadas, principalmente em relação ao manuseio de qualquer bomba. Segundo Leopoldino Zimmermann, sócio da Orteb, empresa fundada em 1949 que possui uma equipe preparada, produtos de qualidade e trabalha com os mais importantes fabricantes de bombas, motores, banheiras e acessórios para piscinas, muitos condomínios fazem manobras erradas, o que acaba acarretando prejuízo, logicamente. “A minha sugestão é fazer uma instalação hidráulica e elétrica independente, para que não haja interferência do ser humano. Gosto de dizer que todas as bombas são boas, mas quando bem instaladas”, afirma. Para Allyne Duque, diretora da Nova Saturno, empresa fundada em 1973 que realiza manutenção predial, 62

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oferece assistência técnica e conservação de bombas hidráulicas, são vários os problemas encontrados pelos condomínios em relação às bombas. “Os mais comuns são as bombas de abastecimento dos moradores, por causa do rigoroso trabalho diário redobrado em épocas quentes. As eletrobombas de drenagem também tendem a dar defeitos, principalmente nos meses em que a chuva vem com mais força. E, geralmente, temos o desgaste natural das peças que compõem o sistema de abastecimento do condomínio, podendo ocorrer até mesmo falta de água se não for solucionado a tempo, como válvulas, automáticos de níveis, chaves eletromagnéticas e a própria eletrobomba. Portanto, o melhor modo de evitar esses imprevistos é o condomínio ter um acompanhamento mensal


de uma empresa especializada, a fim de prevenir essas situações”, explica. O síndico Sirley Nilton Barboza de Oliveira, do Condomínio do Edifício Lago Azul, na zona sul carioca, sabe muito bem disso. Ele, que está à frente do prédio com 50 unidades, enfrentou muitos problemas relacionados com o estado das bombas. “Finalmente não temos mais problemas. Depois que a empresa responsável pela manutenção modernizou as manobras utilizadas e o quadro de energia dos equipamentos, temos um suporte mensal que nos atende muito bem”, observa. Leopoldo Zimmermann, da Orteb, concorda: “Todas as bombas se deterioram. Isso pode levar cinco ou dez anos, dependendo da quantidade de cloro que a bomba recebe, sem contar que algumas ficam entupidas, sendo necessário desmontar e limpar para verificar sua real situação. Por isso, indico a imediata modernização: com motores de alta eficiência energética, muitas vezes, conseguimos aproveitar o bombeador, mudando somente o motor. E isso, com certeza, influencia sua durabilidade”, ensina. E como perceber que a bomba está enfrentando problemas? Essa é, sem dúvida, uma pergunta que faz parte do dia a dia do síndico. Allyne Duque, da Nova Saturno, diz que prestar atenção ao tempo de funcionamento dos equi-

O síndico Sirley Nilton Barboza de Oliveira diz que, depois que modernizou as bombas do seu condomínio, não teve mais problemas

pamentos faz toda diferença. “Caso a bomba trabalhe muito tempo para encher os reservatórios superiores ou drenar uma garagem em caso de chuva, por exemplo, é provável que o equipamento não esteja funcionando de acordo com a sua capacidade máxima. E isso gera um consumo desnecessário de energia, que pode até resultar na queima de motor”, explica ela, que também indica a remoção e abertura do conjunto para avaliação das peças que devem ser trocadas. “Tudo isso deve ser feito por

uma empresa especializada. E dependendo do custo das peças que precisam ser substituídas, um equipamento novo sairá mais em conta”, completa. Leopoldino Zimmermann, da Orteb, diz que a perda de produção da bomba também pode estar relacionada com o estado do motor, que pode estar corroído ou até mesmo com incrustações que se instalam no equipamento ao longo do tempo. “Tudo isso faz com que a bomba trabalhe mais horas do que o necessário, sendo ideal que ela ligue, encha a caixa e desligue no automático. Por isso, cabe ao porteiro ficar atento, para que perceba se a bomba está trabalhando mais tempo e produzindo menos. Ele também deve observar se a tubulação está entupida”, ensina.

De olho na manutenção da bomba: por que ela pode reduzir custos e se tornar uma aliada do seu fluxo de caixa? Um dos principais segredos de manter o seu fluxo de caixa saudável é investir na manutenção. O caso do síndico Sirley Nilton Barboza de Oliveira pode ser usado como exemplo. Depois que ele modernizou as duas bombas do seu condomínio e apostou na manutenção, nem pensa em trocar de bomba. “Apesar de

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não saber o tempo de vida dessas bombas, posso afirmar que só pensamos em fazer a troca se, por acaso, uma das duas der pane mesmo. Mas, como disse, isso é algo muito difícil de acontecer depois que fizemos a modernização delas; ademais, temos um acompanhamento especializado”, diz ele, que é atendido pela empresa Nova Saturno. Allyne Duque, da Nova Saturno, acrescenta que a manutenção da limpeza do poço deve ser feita a cada seis meses. “Isso depende do local, pois a faxina

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do local evita possíveis entupimentos, queima do motor e permite que o conjunto trabalhe de forma correta, evitando excesso de reparos”, explica. Leopoldino Zimmermann, da Orteb, defende ainda que a manutenção previne grande parte dos problemas enfrentados pelas bombas. “Toda bomba precisa, principalmente, de manutenção mensal do quadro elétrico. Por isso, as bombas modernas oferecem uma ótima relação custo-benefício. Hoje possuímos muitas inovações, como os motores novos disponíveis no mercado, que apresentam grande eficiência energética. O investimento pode ser considerado alto inicialmente, mas, ao manusear a bomba de modo correto, trocando o motor, em dois a quatro anos o equipamento estará pago, gerando imensa economia de energia. Sem contar que é uma bomba que não precisa de especialista, ela funciona de maneira totalmente automática”, finaliza.

Conheça as principais bombas encontradas em condomínios • Bomba de recalque. É a bomba que transporta a água do reservatório inferior para o superior, levando água limpa aos moradores. Por serem as que mais trabalham num condomínio, duas bombas devem ficar ligadas em paralelo, funcionando de modo alternado. • Bomba de pressurização. Tipo de bomba que fica localizada perto dos reservatórios de água, seja no subsolo, seja na cobertura. Ela proporciona uma pressão adequada nos pontos de consumo das unidades, como duchas e torneiras. Normalmente é encontrada em condomínios mais antigos que não têm reservatório superior.


• Bomba de piscina. A principal função desse tipo de bomba é ajudar no tratamento da água da piscina, visto que faz a água circular, reduzindo o

acúmulo de bactérias e outras impurezas no fundo da piscina. A bomba de piscina trabalha em conjunto com os filtros, barrando a entrada de folhas e outras sujeiras, preservando, assim, o funcionamento da bomba. • Bomba de incêndio. Geralmente instaladas no topo do condomínio, essas bombas cuidam da pressurização da tubulação dos hidrantes. Por isso, o síndico deve estar atento se a instalação do equipamento está de acordo com a Instrução Técnica 22/2018 do Corpo de Bombeiros. Um dos pontos mais importantes da norma é que a bomba de incêndio deve funcionar de maneira independente em relação à rede elétrica geral do prédio. Isso garante que, em caso de incêndio, a bomba continue energizada mesmo com o desligamento da energia geral do condomínio.

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• Bomba de drenagem. água pluvial, cisterna e reúso. É um tipo de bomba que fica localizada no térreo ou no subsolo, para drenar a água limpa e remover o líquido que foi acumulado inadequadamente em algum lugar do prédio. É essencial para condomínios que enfrentam problemas com inundações no subsolo. Também devem ser instaladas duas bombas de drenagem: a principal e a reserva. Água servida: permite a drenagem de águas sujas acompanhadas de resíduos sólidos. Sem condições de ser reutilizada, a água servida gerada pelo condomínio é transferida para a rede da concessionária da cidade.

Serviço Orteb (21) 2543-9000/2542-1313/2493-7433/ 2493-9703 orteb.com.br Nova Saturno (21) 2245-4208/99988-1443 97342-7185 plantão 24h novasaturno.com.br

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Quando o visual retrô no elevador é tendência É possível manter o estilo antigo do elevador sem deixar de lado a segurança O tempo passou, mas a moda vintage nunca esteve tão em alta. Prova disso é que até mesmo os elevadores têm acompanhado a tendência retrô, que parece nos levar para o passado. Resultado: elevadores antigos, sim, mas com tecnologia novinha em folha. O síndico Nelson de Albuquerque Caldas, à frente do Condomínio Massangana, na zona sul carioca, é um exemplo de como unir o útil ao agradável. O prédio, que foi construído na década de 1930 e possui 27 apartamentos, ainda usa os mesmos elevadores. Só que os dois sociais precisaram passar por uma reforma. “Eles possuem porta pantográfica automática e a modernização realizada neles envolveu toda a parte eletrônica, com direito a quadro eletrônico e botoeiras. Só para ter uma ideia, o quadro eletrônico, de tão antigo, tinha até fio de pano!”, relembra ele, que optou pela modernização por uma questão de segurança. “As cabines continuaram as mesmas,

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Gustavo Mäes, do Condomínio Varandas da Lagoa, reformou três elevadores: “Depois da modernização, resolvemos todos os nossos problemas, que incluíam até paradas entre andares”

de madeira, pois, além de ser muito mais caro trocá-las, há a questão estética, para manter o padrão do prédio”, completa. Segundo José Roberto Carnaval, diretor comercial da Alpha Elevadores e que assinou a reforma do prédio do

síndico Nelson de Albuquerque, a questão estética não tem certo nem errado. “Temos de respeitar o gosto do cliente. Com efeito, é interessante que a aparência do elevador harmonize com a do estilo do edifício. Portanto, cabe ao cliente escolher as inúmeras possibilidades de modernização estética, desde que não fiquem focadas apenas na aparência. Por isso, é necessário cuidar principalmente da segurança e funcionalidade, bem como do consumo de energia do meio de transporte”, explica ele. No caso, o que deve ser levado em consideração pelo síndico, que é de extrema importância, é a modernização técnica do elevador. “Exceto em casos excepcionais, como edifícios tombados pelo Patrimônio Histórico, o ideal é buscar a melhor técnica disponível para seu funcionamento, além da atualização de segurança mais próxima das normas atuais. Afinal, temos de lembrar que muitos elevadores foram fabricados quando os


conceitos de segurança de nossa sociedade não exigiam cinto de segurança nos automóveis, capacete para andar de moto, entre outros recursos de preservação da vida que hoje adotamos. Somente um carro antigo de colecionador tem licença para ser dispensado dos itens de segurança atuais”, compara. De acordo com Edson Parmejano, sócio-diretor da União Elevadores, o foco é buscar a segurança em primeiro lugar. Por isso ele indica sempre substituir os itens pelos mais modernos. “Caso o síndico deseje modernizar itens referentes à troca lógica do elevador, tornando-o mais seguro, econômico e confortável, por exemplo, optar pela troca do quadro de comando e por manter partes do elevador que são visíveis, como portas de cabine, portas de pavimento e puxadores, é possível. Porém, um estudo de viabilidade técnica deverá ser feito, e o síndico deve ter consciência das vantagens e desvantagens que manter um elevador retrô tem a oferecer ao condomínio”, revela.

Síndicos devem estar atentos à manutençãO José Roberto Carnaval, da Alpha Elevadores, afirma que, o ideal é buscar a melhor técnica disponível para o funcionamento do elevador, que deve prezar por uma manutenção técnica adequada. “A modernização técnica vai

A porta pantográfica é um dos elementos que mais dão ar retrô aos elevadores. “Entretanto, ela é perigosa, visto que acidentes com pets e crianças podem acontecer em caso de abertura ou fechamento da porta”, observa Edson Parmejano

ser realizada quase toda independente da parte estética, visto que os principais itens estão na casa de máquinas e no poço do elevador e, portanto, não visíveis aos usuários. Apenas botoeiras e indicadores envolvem as duas questões, mas existem botoeiras de latão, vidro, inox e muitas outras opções”, explica. Sendo assim, a modernização técnica vai ser focada na parte elétrica, em especial no quadro de comando, considerado o “cérebro” do elevador. “Ele passará a ser eletrônico, com inúmeras vantagens: menor índice de falhas, viagens mais confortáveis, sem trancos e sem formação de degraus. E, claro, mais seguro e com significativa economia de energia elétrica, em média 40% mais efi-

ciente”, completa o diretor comercial da Alpha Elevadores. Edson Parmejano, da União Elevadores, explica que há casos em que os equipamentos possuem portas pantográficas (portas de cabine) e portas de pavimentos com as respectivas maçanetas/puxadores antigos que podem, de fato, dar um aspecto retrô ao prédio, agradando a alguns moradores. “No entanto, esses itens, em caso de quebra, não poderão ser substituídos por outro do mesmo modelo, simplesmente por não serem mais encontrados no mercado. Já na porta pantográfica existe a possibilidade de realizar reparos em oficina, embora, com o tempo, ela tenda a falhar novamente, causando a pa-

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ralisação do elevador por dias, visto que a porta tem de ser removida e levada a uma oficina especializada. Por isso manter esse tipo de tecnologia, elegante para alguns, mas certamente ultrapassada, tende a ser improdutivo”, afirma. Assim, Edson Parmejano, da União Elevadores, observa que o desejo do cliente de preservar a porta pantográfica – as chamadas portas de cabine –, por exemplo, deve ser estudado. “Se analisarmos que existe espaço físico, a modernização técnica consiste em instalar um novo sistema de operador de porta para manter a porta da cabine como está. No caso de segurança, as portas pantográficas são mais perigosas, uma vez que acidentes com pets e crianças podem acontecer em caso de abertura ou fechamento. Mas se mesmo assim o síndico optar por mantê-las, é possível instalar um sistema de operador de portas mais moderno, que movimente esse tipo de porta, porém, ele terá de ser adaptado. Consequentemente, um estudo de viabilidade técnica se faz necessário”, acrescenta. Gustavo Mäes passou por uma reforma nos três elevadores, dois sociais e um de serviço. De acordo com o síndico do Condomínio Varandas da Lagoa, construído em 1995, na zona sul do Rio de Janeiro, com 40 unidades e um bloco, o foco foi a modernização, e não o embelezamento, dos elevadores por questões orçamentárias. “Eles já vinham apresen-

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tando problemas crônicos de interrupção com bastante frequência, consumo de energia elevado e preocupação relacionada com a segurança, em especial no que se refere à parada fora do nível dos andares, algumas vezes abaixo quase 15 centímetros”, diz ele, completando que foi um trabalho muito criterioso, realizado pela Alpha Elevadores. Na reforma, nada de peças recondicionadas. “Isso fez com que as visitas de manutenção se tornassem bastante reduzidas; hoje, realizamos a manutenção preventiva, o que resulta no aumento da vida útil do equipamento. Ou seja, posso afirmar que o custo fixo de manutenção reduziu em 30%. A modernização fez com que nossos problemas simplesmente acabassem. Para tanto, buscamos o que tinha de mais sofisticado no mercado. Hoje tudo é bem mais seguro: paradas suaves, sempre no ní-

vel, com programação de destinação em andares de forma inteligente”, afirma. Portanto, cabe pensar bem ao mudar para o visual retrô, pois certos clientes gostam tanto da ideia que querem seguir essa tendência para tornar seus elevadores mais bonitos e com aquele ar vintage. “Alguns clientes estavam interessados em manter a porta e outros itens para dar um aspecto retrô, mas depois de conscientizar o síndico e os administradores, eles mudaram de ideia e escolheram a alternativa mais moderna, mas com itens de arquitetura nos moldes mais antigos. Vale ressaltar que museus clássicos, apesar de manterem seu aspecto arquitetônico voltado para o classicismo, substituem por completo os elevadores”, opina Edson Parmejano, da União Elevadores. Roberto José Carnaval, da Alpha Elevadores, também ressalta a dificuldade de ter um elevador do século passado. “Imagine que é bem mais fácil encontrar um técnico para consertar um computador do que uma máquina de datilografar. Se seu elevador é desse tempo, é bom já planejar uma modernização”, finaliza. Serviço Alpha Elevadores (21) 2590-1292 elevadoresalpha.com.br União Elevadores (21) 3860-9401 uniaoelevadores.com.br


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