ANÁLISE DO POTENCIAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO

OBSERVADA A EVOLUÇÃO do Produto Interno Bruto (PIB) da região, considerando Cotia, Embu, Carapicuíba, Osasco e Vargem Grande Paulista, de 2011 a 2020, nota-se COTIA COM CRESCIMENTO DE 107%, mesmo crescimento de Carapicuíba e bem abaixo de Embu das Artes com 216% e de Vargem Grande Paulista com 159%.

Sem entrar no mérito dos motivos do crescimento econômico de Cotia ser inferior às cidades vizinhas, precisamos considerar a inflação no período, IPCA de 74%, para enxergarmos o seu crescimento real do PIB de 19% em 10 anos. No mesmo período, Embu das Artes teve crescimento real de 82%, Carapicuíba de 19%, Vargem Grande Paulista de 49% e Osasco de 1%.

O objetivo da análise não é de crítica, mas sim de apresentação das oportunidades de Cotia. Para efeito de comparação, os dados de São Paulo e Barueri mostram que o PIB diminuiu no mesmo período, em 4% e 2%, respectivamente. Em contrapartida, Cotia teve o segundo maior crescimento demográfico da região, 24%, sendo que descontado a taxa de natalidade, obteve a maior taxa de imigração da população proveniente de outras cidades, 17%.

Até aqui o crescimento do PIB mediano e o alto crescimento da população apontam para ótima oportunidade de desenvolvimento da cidade. Temos desafios estruturais que, se resolvidos, podem destravar um crescimento maior do que as pessoas podem esperar, além de uma grande oportunidade para geração de empregos.

Praticamente, um terço da população de Cotia se desloca diariamente para outras locais, principalmente São Paulo. Parte dessa população que trabalha em outras cidades prefere viver em Cotia por uma série de razões, seja pela oportunidade de morar em casa, pelo valor mais baixo dos imóveis em relação a São Paulo, pelo contato com a natureza ou superior qualidade de vida para família em relação aos centros urbanos

Desta forma, Cotia atrai público externo e potencializa o mercado imobiliário residencial.

Mas, de fato, qual este potencial? O déficit habitacional médio do Brasil é de 8% das habitações e Cotia está na média, enquanto nossos vizinhos estão bem acima dela. Mas Cotia tem um PIB per capita mais interessante, considerando especificamente o mercado residencial e com base exclusivamente no déficit habitacional de 6.474 habitações, desconsiderando crescimento da cidade e do mercado, apenas a necessidade imediata. Relacionando o potencial financeiro (PIB per capita) com o déficit habitacional percebe-se um mercado potencial de R$1,34 bilhões para o mercado imobiliário residencial de Cotia em Valor Geral de Vendas (VGV).

A vizinhança também tem grande potencial, lembrando que Cotia teve a maior taxa de imigração e pode se beneficiar trazendo parte do potencial das cidades vizinhas para cá. Osasco, por exemplo, tem potencial de R$18 bilhões. Falando como urbanista e especialista em finanças, se promovermos a lei de zoneamento para adensamento em áreas específicas e ajustarmos o fluxo viário, o potencial de Cotia pode alcançar o de Osasco! Este estudo apresento numa próxima ocasião.

FELIPE DE GERONE é sócio da DeGerone Construtora & Real Estate, tem 20 anos de experiencia em incorporação imobiliária, Arquiteto Urbanista pela Belas Artes de SP, MBA em Real Estate pela USP e MBA em Finanças pelo Insper. Arquiteto coautor do edifício Forma Itaim, premiado como melhor edifício residencial do mundo em 2019, até 100m, pelo Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) de Londres. contato@degerone.com.br