Q3 2025
Kvartalsopdatering
Nem adgang til det byggede Danmark
Ejendoms- og byggeridata fra fortid til fremtid – samlet ét sted
Resights har udvidet datagrundlaget og tilbyder også indsigt i fremtidens byggerier – altid først, altid opdateret. Det gør os til den eneste platform, hvor du kan få indsigt i fortiden, forstå nutiden og være på forkant med fremtiden.
Få adgang til de nyeste markedsdata, identificér kommende forretningsmuligheder og træf databaserede beslutninger, der sikrer dig den konkurrencemæssige fordel.
Bygget på research
Resights leverer allerede al den nødvendige data, du skal bruge for at drive en succesfuld forretning i det byggede Danmark – fra offentlige til proprietære kilder. Resights dækker hele ejendommens livscyklus, fra eksisterende byggeri til kommende projekter og udviklingssager.
Research danner grundlaget for Resights, og vores erfarne researchteam indsamler og beriger proprietær data om handler, ejerdata og byggeri. I samspil med avanceret teknologi sikrer vi løbende opdaterede og kvalitetssikrede data, så du altid har det mest præcise overblik.
Gennem dybdegående analyser og tæt samarbejde med aktører i branchen beriger vores researchteam i forvejen transaktioner med økonomiske data og afkast, registrerer selskabshandler og indsamler opdaterede lejedata helt ned på enhedsniveau. I kombination med skræddersyet AI dækker vi nu hele spektret af byggeaktivitet – fra planlagte projekter til igangværende byggeri – så du kan forstå markedet, analysere udbuddet og identificere de mest attraktive byggeri- og investeringsmuligheder.
Resights er det kommercielle ejendomsmarkeds indgangsvinkel til objektiv transaktions- og ejendomsdata samlet på én platform. Vores mål er at tilbyde værdiskabende viden og indsigt i det danske professionelle ejendoms- og ejendomstransaktionsmarked, så alle beslutninger kan foretages på velunderbygget og gennemarbejdet datagrundlag.
Kvartalsopdateringen er lavet ved hjælp af Resights’ handelsmodul, der konstant beriges af vores analyseteams manuelle analysearbejde.
Kvartalsopdatering Q3 2025
Et afventende Q3 før forventet storm i Q4 med store transaktioner under opsejling
Lars Horsbøl, CEO & Co-Founder, Resigths
“Trods
lav volumen ser vi et solidt marked med potentiale for
vækst i fjerde kvartal.”
Stille kvartal på ejendomsmarkedet Q3 2025 har været et usædvanligt stille kvartal på det danske ejendomsmarked, hvor aktiviteten er faldet til et af de laveste niveauer i de seneste år. Samlet set ligger transaktionsvolumen -12% under Q3 2024 og hele -53% under Q2 2025. Faldet forventer vi dog værende en stilhed før stormen, da vi i øjeblikket mærker stor købelyst i markedet og således forventer et Q4 med en række flere store transaktioner.
De realiserede tal for Q3 dækker over betydelige forskelle mellem segmenterne. Industri- og logistikmarkedet har haft et markant fald i volumen på -82% siden sidste år, hvor Q3 blev overskygget af handlen af DSVs logistikejendom i Horsens. Aktiviteten i både hotel- og kontorsegmentet har ligeledes været afdæmpet i Q3 2025. Boligsegmentet har derimod båret kvartalet og står for flere af de største handler. Særligt BoStad-porteføljen, der blev handlet for 1,25 mia. kr., har haft væsentlig indflydelse på den samlede volumen. Uden boligsegmentets positive bidrag ville aktiviteten være faldet markant mere. Thylander har generelt været den klart mest aktive køber på markedet i Q3 med hele 3 ud af de 10 de største handler for kvartalet.
9,3
mia. DKK ▼-12%*
* Procentvis ændring fra Q3 2024 (gennemgående for hele rapporten)
Handelsvolumen Q3 2025
Bolig 68%
Industri og logistik 11%
Kontor 9%
Detail 6%
Hotel 1%
Andet 5%
Kilde: Resights.dk
Regionale forskelle præger udviklingen Udviklingen på tværs af regionerne viser et mere nuanceret billede. Region Hovedstaden og Region Sjælland har oplevet markante fald i transaktionsvolumen på henholdsvis -74% og -49% sammenlignet med Q2 2025, mens aktiviteten i de øvrige landsdele er steget betydeligt. Region Syddanmark har haft en fremgang på 37%, Region Midtjylland 61%, og Region Nordjylland hele 171%. Det understreger, at kapitalen i stigende grad søger mod alternative vækstområder uden for hovedstadsområdet, hvor prispres og begrænset udbud fortsat udfordrer investorerne.
Afventende kapital og optimisme for fjerde kvartal Udenlandsk kapital har været bemærkelsesværdigt fraværende i Q3 2025. Kun omkring 17% af den samlede investerede kapital stammer fra internationale investorer, og næsten to tredjedele af dette beløb kan tilskrives Goldman Sachs’ investering i BoStad-porteføljen.. Hverken kontor- eller hotelsegmentet har registreret udenlandske handler, trods et lavere renteniveau. Både Den Europæiske Centralbank og Danmarks Nationalbank sænkede i juni foliorenten med 25 basispoint til 1,60%, mens den amerikanske centralbank fulgte trop i september.
Selvom kvartalet samlet set har været præget af lav aktivitet, er optimismen fortsat til stede. Flere markedsaktører forventer, at fjerde kvartal vil markere et vendepunkt med øget transaktionsvolumen og stigende kapitalbevægelse.
Kilde: Resights.dk
Opgørelse af transaktionsvolumen Søjlerne viser transaktionsvolumen opdelt i foreløbig volumen ved kvartalets udgang (nederste del) og modnet volumen med efterregistreringer (øverste del).
Q3 2025 Segmentfordeling pr. region
0,5 mia. DKK ▲ 14%
2,4
DKK ▼-48%
Region Nordjylland
Bolig 29%
Industri og logistik 22% Kontor 23%
26%
0%
0%
1,6 mia. DKK
Region Midtjylland
Bolig 70% Industri og logistik 11%
2%
17%
0%
0%
Region Syddanmark
Bolig 77% Industri og logistik 15%
5%
6%
0%
1%
9,3 mia. DKK ▼ -12%
Samlet handelsvolumen
Bolig 68%
Industri og logistik 11% Kontor 9%
6%
1% Andet 5%
4,2 mia. DKK ▲ 6%
0,6 mia. DKK ▼-21%
Region Hovedstaden
74%
og logistik 4%
8%
3%
1%
10%
Region Sjælland
Bolig 50%
og logistik 29%
5%
10%
1%
5%
Stabilt renteniveau og stigende leje driver
investorinteressen i boligmarkedet
11 Handelsvolumen
12 Handelsprisintervaller
12 Danske vs. udenlandske investorer og sælgere
13 Referencehandler
6,5
mia. DKK ▲ 65%
Bolig 69%
Øvrige segmenter 31%
Kilde: Resights.dk
Kim Lang Sørensen
Direktør, COO & Partner
NPV A/S
Bolighandelsvolumen Q3 2025
• Transaktionsvolumen for boliger er steget markant med 65% sammen lignet med samme kvartal sidste år.
• Antallet af handler er øget med 111 i Q3 2025 i forhold til Q3 sidste år, især drevet af 94 flere mindre transaktioner mellem 5–10 mio. kr.
• Sammenlignet med Q2 2025 har kvartalet dog oplevet en tilbagegang på -53%.
Investorerne søger sikre ejendomme og optimisme præger markedet Boligmarkedet i København og Storkøbenhavn har fastholdt den stærke vækst gennem Q3 2025, hvor transaktionsvolumen fortsætter på et markant højere niveau end tidligere år. Ifølge Kim Lang Sørensen skyldes udviklingen et skifte i investorernes markedsvurdering: "Der er fra investor en tro på, at vi ser ind i et stabilt rentemiljø samt en inflation i nogenlunde ro. Dette samtidig med, at vi ser ind i en lejeudvikling, der stiger mere end inflationen." Kombinationen har skabt betydelig appetit efter standing boligejendomme.
Købersiden har undergået markant udvikling. "Der er langt flere investorer i spil [...] herunder både udenlandske investorer såvel som danske pensionskasser," påpeger Kim Lang Sørensen. “På projektsiden søger udenlandske value addfonde at komme tidligt ind. Den øgede konkurrence har presset priserne op og afkast ned, mens markedet præges af klart større efterspørgsel end udbud af standing boligejendomme i København og Storkøbenhavn."
Det stærke lejemarked understøtter investorernes optimisme. Kim Lang Sørensen forventer, at huslejen fortsat vil stige mere end inflationen de næste 2-3 år, samtidig med at tomgangen falder. Særligt micro-living segmentet skiller sig ud: "Micro-living er i København meget attraktivt og slår rekorder på lejeniveauer såvel som handelspriser. Vi ser tilmed en meget lav tomgang her, hvilket understøtter nævnte."
ESG-kravene er blevet en grundlæggende forudsætning for nybyggeri. På spørgsmålet om deres nødvendighed er Kim Lang Sørensens svar entydigt: "Ja, ganske enkelt." I boligsegmentet er det primært investorerne, der driver udviklingen, mens både lejere og investorer stiller krav i kontor- og hotelsegmentet.
Fremadrettet forventer Kim Lang Sørensen, at afkastkravene fortsat kan falde, drevet af større efterspørgsel og begyndende interesse fra Core og Core+ fonde som er ved at blive rejst. For at aktiviteten kan fortsætte, fremhæver han behovet for stabilitet: "Makroøkonomien skal holde sig i status quo, og vi skal således ikke se tegn på stigende inflation og deraf stigende renter." Han påpeger også geopolitisk risiko ved en eskalering i Ukraine eller Mellemøsten. Dog vurderer han samlet boligsegmentet som velfunderet og det mest stabile: "Jeg mener, at boligmarkedet i København og Storkøbenhavn er balanceret i forhold til risiko/afkast ved det prisniveau, som vi pt. ser ind i."
5 største boligtransaktioner Q3 2025
* Estimeret handelspris Kilde: Resights.dk
Antal handler Q3 2025
Kilde: Resights.dk
Danske vs. udenlandske købere og sælgere Q3 2025
Kilde: Resights.dk
Q3 2025 Boligreferencehandler
Transaktionsstatistik
30.553 kr./m2
Gns. pris pr. m2 (handler over 5 mio. DKK)
6,5 mia. Volumen 697 Handler 9,26 mio. Gns. pris
BoStad September 2025
*1.250.000.000
Handelspris (DKK)
15.161 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)
Sælger: AP Pension (51%)**
Køber: Thylander (51%)**
*5,00% Startafkast
Skovlunde Byhave August 2025
469.000.000
Handelspris (DKK)
34.607 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)
Sælger: 1927 Estate Holding ApS
Køber: Thylander
*4,13% Startafkast
Drotten 1 3650 Ølstykke September 2025
128.200.000
Handelspris (DKK)
30.959 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)
Sælger: Egedal Invest ApS
Køber: Konceton
* Estimeret handelspris og afkast ** Der er købt/solgt 51% af porteføljen
4,30% Startafkast
Præstegårdsvej, 7100 Vejle
45.000.000
Handelspris (DKK)
21.028 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Juli 2025
2.499.261 Lejeindtægter (DKK) -541.62 Driftsudgifter (DKK) 4,35% Startafkast
Sælger: Brdr. Larsen Holding ApS
Køber: VG Skibet A/S
mia. DKK ▲ 36%
Detail 9%
Øvrige segmenter 91%
Kilde: Resights.dk
Detailhandelsvolumen Q3 2025
• Detailsegmentet har vist en fremgang i transaktionsvolumen på 36% i forhold til samme kvartal sidste år.
• Selvom antallet af handler kun er steget med 3 stk. i Q3 2025, sammenlignet med Q3 sidste år, er der observeret flere større handler.
• Q3 2025 har oplevet en tilbagegang på -70% i forhold til Q2 2025, primært på grund af den betydelige milliardhandel af centerporteføl jen mellem Nrep og Slate i Q2.
Asger Højsgaard Real Estate Analyst Resights
Fra dagligvare til differentiering: Investorer udvider fokus i detailsegmentet "Detailejendommene fastholder den stærke fremgang igennem Q3 2025, hvor markedets karakter imidlertid undergår en væsentlig transformation. Investorernes fokus har bevæget sig fra den traditionelle koncentration omkring dagligvarebutikker til nu at omfatte et bredere spektrum af butikstyper. Dette afspejles tydeligt i transaktionsmønstret, hvor blot 2 af kvartalets 10 største handler involverede rene dagligvarebutikker.
Der ses en fornyet interesse for boksbutikker og mindre centre, som efter en periode med begrænset opmærksomhed igen oplever stigende efterspørgsel. Investorernes primære præference retter sig mod brugsejendomme karakteriseret ved langfristede lejeaftaler med økonomisk solide kædelejere. Særligt kategori 1-kædebutikker som Thansen, Jysk og Elgiganten fremstår som højst attraktive aktiver, da disse aktører har demonstreret en bemærkelsesværdig evne til at integrere fysisk og digital handelstilstedeværelse effektivt.
Samtidig manifesterer der sig en tydelig tendens mod specialbutikker og oplevelsesbaseret detailhandel. Butikskoncept, der ikke formår at differentiere sig gennem unikke kundeoplevelser eller digital integration, vurderes at stå over for strukturelle udfordringer fremadrettet.
ESG-kriterier indtager en stadig mere central rolle i investorernes beslutningsgrundlag, med en markant præference for ejendomme med DGNB-certificering, hvilket afspejler sektorens accelererede fokus på bæredygtighed og miljømæssig ansvarlighed.
Markedet forventes at opleve en beskeden stigning i aktivitetsniveauet, om end det udviser betydelig sårbarhed over for enkelthandler af større kaliber. Eksempelvis har salget af Veri Centeret i Risskov alene repræsenteret over 30% af kvartalets samlede omsætning, mens de 5 største handler tilsammen udgør mere end halvdelen af den totale volumen."
5 største detailtransaktioner Q3 2025
Handelsnavn
Veri Center, Risskov *250.000.000
Rema 1000 portefølje
Rødegårdsvej 184, 5230 Odense M
Havnevej 5C, 9990 Skagen
Søndergade 24, 8000 Aarhus C
* Estimeret handelspris Kilde: Resights.dk
Antal handler Q3 2025
Kilde: Resights.dk
Danske vs. udenlandske købere og sælgere Q3 2025
Løgten Invest A/S, BC Retail Ejendomme 3 ApS Nrep
Juli A-Ejd2 ApS
Ejendomsselskabet Rødegårdsvej ApS
Svendsen Invest ApS
Rødegårdsvej 184 Odense af 2008 ApS
Juli Royal Stureon ApS Vesteraa 24 ApS
Sep. &Aplace A/S
Raahauge Invest Holding ApS
Kilde: Resights.dk Kilde: Resights.dk
Q3 2025 Detailreferencehandler
Veri Center, 8240 Risskov
*250.000.000
Handelspris (DKK)
18.000 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Juli 2025
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)Startafkast
Sælger: Nrep
Køber: Løgten Invest A/S + BC Retail Ejendomme 3 ApS
Silvan, Odense
47.000.000
Handelspris (DKK)
10.852 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)
Juli 2025
*5,50% Startafkast
Sælger: Rødegårdsvej 184 Odense af 2008 ApS
Køber: FDP 2015 Holding A/S
* Estimeret handelspris og afkast
Transaktionsstatistik
16.945 kr./m2
Gns. pris pr. m2 (handler over 5 mio. DKK)
805,8 mio. Volumen 93 Handler 8,7 mio. Gns. pris
Burger King, 4700 Næstved
24.975.000
Handelspris (DKK)
September 2025
51.708 M2-pris (DKK) +5,75% Prisafvigelse fra udbud
1.675.992 Lejeindtægter (DKK) 10.000 Driftsudgifter (DKK) 6,63% Startafkast
Sælger: Ejendomsselskabet BMJ ApS
Køber: Vendel Invest A/S
Algade 83A, 4760 Vordingborg
22.250.000
Handelspris (DKK)
8.715 M2-pris (DKK) +7,25% Prisafvigelse fra udbud
Juli 2025
2.280.832 Lejeindtægter (DKK) 321.606 Driftsudgifter (DKK) 8,87% Startafkast
Sælger: Svend Erik Larsen
Køber: Kimand Invest ApS
Efterspørgslen samler sig om moderne, bæredygtige
0,6
mia. DKK ▲ 5%
Kontor 6%
Øvrige segmenter 94%
Kilde: Resights.dk
Kontorhandelsvolumen Q3 2025
• Kontorsegmentet har vist en beskeden udvikling med en stigning på kun 5% sammenlignet med samme kvartal sidste år.
• Der er foretaget 12 handler mere end samme kvartal sidste år, men disse er primært mindre transaktioner under 10 mio. kr.
• Sammenlignet med Q2 2025 er der sket en markant tilbagegang på -77% i Q3.
Asger Højsgaard
Real Estate Analyst Resights
Fleksibilitet, ESG og medarbejderkrav driver udviklingen på kontormarkedet
"Kontorejendommene fortsatte den positive udvikling fra Q2 igennem Q3 2025, omend i et mere afdæmpet tempo end tidligere. Markedet er i stigende grad præget af en markant "flight to quality"-tendens, hvor både lejere og investorer prioriterer bæredygtige bygninger med LEED- eller DGNB-certificering, stærk infrastrukturel tilknytning og moderne faciliteter.
Den udbredte frygt for, at hybridarbejde skulle reducere efterspørgslen på kontorarealer drastisk, har ikke manifesteret sig i den forventede grad. Statistikken viser, at 86% af danskerne arbejder under en hybrid ordning, mens 47% arbejder hjemmefra én til to dage om ugen. Ikke desto mindre understreger hele 78%, at den fysiske arbejdsplads stadig er væsentlig.
Det er imidlertid medarbejdernes krav til kontorarealerne, der har gennemgået en fundamental transformation. De primære motivationsfaktorer for at møde fysisk ind omfatter nu attraktive madoplevelser, stillezoner til fokuseret arbejde, reduktion af arbejdstid svarende til transporttiden, fitnessløsninger på kontoret samt sociale mødesteder. Denne udvikling har medført et faldende behov for traditionelle kontorarealer og en stigende efterspørgsel efter modulære bygninger med fleksible lejekontrakter. Virksomhederne er i dag villige til at betale en merpris på 5-10% i nettoleje for øget fleksibilitet i form af kortere uopsigelighedsperioder.
ESG-kompatible og fleksible kontorejendomme oplever derfor fortsat høj efterspørgsel med svagt stigende lejeniveauer og stabile til let faldende afkastkrav. Den ældre bygningsmasse står omvendt over for stigende tomgang og et prispres, men rummer samtidig interessante value-add-potentialer gennem strategiske renoveringer eller konverteringer til eksempelvis hoteldrift."
5 største kontortransaktioner Q3 2025
Handelsnavn
Måløv Byvej 229, 2760 Måløv
Skelagervej 1, 9000 Aalborg
Skøjtevej 26, 2770 Kastrup
Baltorpbakken 1, 2750 Ballerup *35.000.000
Sophie Brahes Gade 1C, 3000 Helsingør
* Estimeret handelspris Kilde: Resights.dk
Antal handler Q3 2025
NTR Holding A/S
ASMinderød Finans ApS, Emmit Holding ApS, J1 Holding ApS, Thyholm Holding ApS
Hvalsø Holding A/S, Hvalsø Ejendomme A/S CITCO
Pettersen Holding ApS
OKP Holding, Smørum ApS, Nørgaard Skødt Ejendomme ApS, KG Holding, Hellerup ApS
A/S
Kilde: Resights.dk
Kilde: Resights.dk Kilde: Resights.dk Danske vs. udenlandske købere og sælgere Q3 2025
Q3 2025 Kontorreferencehandler
Måløv Byvej 229, 2760 Måløv
*120.000.000
Handelspris (DKK) *estimeret
5.621 M2-pris (DKK) +1,15% Prisafvigelse fra udbud
8.589.122
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)
August 2025
*6,32% Startafkast
Sælger: Thyhold Holding ApS (45%), +3 (55%)
Køber: NTR Holding A/S
Skelagervej 1, 9000 Aalborg
103.000.000
Handelspris (DKK)
12.002 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Juli 2025
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)Startafkast
Sælger: Centrica Energy Trading A/S
Køber: Skelagervej 1 ApS
* Estimeret handelspris og afkast
Transaktionsstatistik
16.446 kr./m2
Gns. pris pr. m2 (handler over 5 mio. DKK)
599,6 mio. Volumen 53 Handler 11,3 mio. Gns. pris
Skøjtevej 26, 2770 Kastrup
*63.900.000
Handelspris (DKK)
15.643 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbud
Lejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)
Sælger: CITCO
Køber: Familien Hvalsø
Odensevej 95, Hjallese, 5260 Odense S
26.000.000
Handelspris (DKK)
Juli 2025
*6,45% Startafkast
September 2025
17.956 M2-pris (DKK) +18,75% Prisafvigelse fra udbud
2.382.589 Lejeindtægter (DKK) 278.005 Driftsudgifter (DKK) 8,15% Startafkast
Sælger: Velliv, Pension & Livsforsikring A/S
Køber: JOE ApS
Efterspørgslen på moderne faciliteter holder markedet i gang trods lav aktivitet
1,0
mia. DKK
▼ -82%
Industri og logistik 11%
Øvrige segmenter 89%
Kilde: Resights.dk
Industri- og logistikhandelsvolumen Q3 2025
• Industri- og logistiksegmentet har oplevet en betydelig tilbagegang i transaktionsvolumen på -82% i forhold til samme kvartal sidste år.
• Dette sker på trods af en lille stigning på 15 handler, men segmentet er præget af et fuldstændigt fravær af handler over 150 mio. kr. i Q3 2025.
• Sammenlignet med Q2 2025 er tilbagegangen mindre voldsom, men stadig på -35%.
Lukas Andrup Larsen
Research Analyst Nordicals Data & Research
Efterspørgslen på moderne faciliteter stiger
“Markedet for industri- og logistikejendomme har igennem det seneste år været mere afdæmpet, efter perioder med meget høj aktivitet. Tilpasninger i finansieringen har hjulpet både investorer og lejere tilbage i markedet. Omvendt har det nuværende geopolitiske klima medført nogen usikkerhed, særligt om det samlede behov for lagerkapacitet.
Markedet i Danmark er todelt mellem Øst- og Vestdanmark. I Østdanmark, særligt Storkøbenhavn, er efterspørgslen efter moderne faciliteter fortsat høj, mens udbuddet er lavt. Tomgangen har været historisk lav, og lejeniveauerne har været stigende i tiden efter pandemien. Den fortsatte knaphed gør, at Sydkorridoren nyder godt af afledt efterspørgsel, og nye kvadratmeter opføres kontinuerligt i markedet med høj absorptionsrate. Dette gør, at vi har høj tillid til fremtiden for området. I Vestdanmark har Trekantområdet været præget af nybyggeri og konsolidering hos de store aktører. Et markant eksempel er DSV’s konsolidering i Horsens i et stort logistikcenter på ~315.000 m², som senere blev solgt til Catena sidste år. Omvendt er Aarhus kendetegnet ved begrænset udbud og få byggegrunde. Denne tendens minder om forholdene vi har set i Storkøbenhavn, hvor moderne, velbeliggende enheder kan være svære at få fat i.
Efterspørgslen på lejemarkedet er generelt intakt i Danmark og flere lejere kigger efter moderne, højloftede faciliteter - gerne med høj bæreevne. Lejerne og investorerne er ligeledes i stigende grad på udkig efter certificerede ejendomme, som skal ses i relation til øgede krav om ESG-rapportering og en generel forventning om, at dette vil være efterspurgt i fremtiden.
Højloftede og moderne projekter retter sig ofte mod større, professionelle aktører, der kender deres flow og er komfortable med det tekniske setup, som drift i højden kræver. De “klassiske” ejendomme med 6-8 meters loftshøjde efterspørges typisk af mindre eller nyere virksomheder. Derfor forventer vi også, at der vil være en fremtidig todeling af markedet, hvor der er plads til forskellige typer af lejere.
Fremtidsudsigterne for segmentet vurderer vi som gode, og vi ved at der i årets sidste kvartal vil være fortsat god aktivitet. I den kommende periode tror vi, at just-in-case-strategi vil vinde frem over just-in-time, som følge af øget re-shoring tendenser. E-commerce vinder ligeledes fortsat frem hos forbrugerne og det ser ikke ud til at aktiviteten er toppet endnu. En joker på den lange bane, som kan have stor påvirkning på markedet, er forsvarsindustrien som potentiel ny vækstdriver.”
5 største industri- og logistiktransaktioner Q3 2025 Handelsnavn
Kløvermarken 29, 7190 Billund
41, 5500 Middelfart
Avedøreholmen 86A, 2650 Hvidovre
Kærsgaard A/S Ejendome, 8800 Viborg
9, 9200 Aalborg
* Estimeret handelspris Kilde: Resights.dk
Antal handler Q3 2025
Kilde: Resights.dk
Danske vs. udenlandske købere og sælgere Q3 2025
Kilde: Resights.dk
Resights.dk
Kilde:
Q3 2025 Industri- og logistikreferencehandler
Håndværkervej 10, 9690 Fjerritslev
*13.000.000
Handelspris (DKK)
862 M2-pris (DKK) -3,70% Prisafvigelse fra udbud
1.899.364
Lejeindtægter (DKK)
Driftsudgifter (DKK)
Sælger: Håndværkervej Fjerritslev ApS
Køber: K/S Jysk Detail, Håndværkervej
Juli 2025
Startafkast
Kløvermarken 29, 7190 Billund
90.880.000
Handelspris (DKK) *estimeret
6.135 M2-pris (DKK) +2,11% Prisafvigelse fra udbud
6.446.015
Lejeindtægter (DKK)
Juli 2025
Driftsudgifter (DKK) 6,26% Startafkast
Sælger: 01.09.05 Ejendom 13 A/S
Køber: Kirkbi
*Estimeret handelspris
Transaktionsstatistik
6.109 kr./m2
Gns. pris pr. m2 (handler over 5 mio. DKK)
993,3 mio. Volumen 157 Handler 6,4 mio. Gns. pris
Industrivej 2A, 4241 Vemmelev
26.000.000
Handelspris (DKK)
2.271 M2-pris (DKK) +17,46% Prisafvigelse fra udbud
3.030.000
August 2025
Lejeindtægter (DKK) 738.833 Driftsudgifter (DKK) 8,81% Startafkast
Sælger: Dan Mark Ejendomme Udvikling A/S
Køber: Golden Eye A/S
Avedøreholmen 86A, 2650 Hvidovre
40.000.000
Handelspris (DKK)
Juli 2025
7.231 M2-pris (DKK)Prisafvigelse fra udbudLejeindtægter (DKK)Driftsudgifter (DKK)Startafkast
Sælger: Kronaeborg Ejendomsselskab ApS
Køber: LIWA Ejendomme ApS
mia. DKK
▲ 157%
Hotel 1%
Øvrige segmenter 99%
Kilde: Resights.dk
Christopher Elgaard Jensen Director
CBRE Capital Markets
Hotelhandelsvolumen Q3 2025
• Hotelsegmentet har oplevet en imponerende fremgang på 157% sammenlignet med samme kvartal sidste år.
• Antallet af handler er fordoblet fra 8 i Q3 2024 til 16 i Q3 2025, dog uden handler over 25 mio. kr. i nogen af kvartalerne.
• Sammenlignet med Q2 2025 er transaktionsvolumen dog faldet med -95%, hvilket skyldes flere store handler i Q2, herunder Comwell-handlen på 1 mia. kr.
Øget turisme og konverteringer løfter hotelmarkedet gennem 2025 Hotelmarkedet i København har oplevet markant fremgang gennem 2025, drevet af en stærk driftsudvikling hos operatørerne. Ifølge Christopher Elgaard Jensen er hoteltransaktioner uden tvivl mere attraktive i dag end for 1-2 år siden: "Det drives primært af, at operatørerne af Københavnske hoteller oplever en enorm stærk driftsindtjening, som følge af stigende værelsespriser og belægning." Kombineret med at ejendomsinvesteringsmarkedet er kommet godt igennem en svær periode, og at der er "langsomt stigende appetit på udlån til hotelejendomme" blandt långivere, er fundamentet på plads for fortsat aktivitet.
Den øgede turisme til København spiller en central rolle for segmentets udvikling. Christopher Elgaard Jensen understreger, at det "spiller en stor rolle, da det er den primære årsag til hotellernes gode performance." Det centrale København dominerer investorinteressen på tværs af alle hoteltyper og koncepter, hvilket Christopher Elgaard Jensen bekræfter: "Lige nu får alt på en central beliggenhed i København mest opmærksomhed." Han fremhæver, at pipeline for kapacitetsforøgelse er begrænset, og at mange operatører "står nærmest i kø for enten at komme ind på markedet eller ekspandere."
Køberlandskabet er blevet markant bredere. "Vi ser både fonde, pensionskasser og operatører være mere aktive nu end for et par år siden," forklarer Christopher Elgaard Jensen. Et godt eksempel på institutionel interesse er AKF og Sampensions køb af Comwell i Nordhavnen. På udviklingssager oplever CBRE et stigende antal bydere – både danske og internationale.
En central tendens i 2025 er konverteringer fra kontor til hotel. På spørgsmålet om flere konverteringer bekræfter Christopher Elgaard Jensen kort: "Ja." Drivkraften er økonomisk: "I det nuværende marked giver det oftest bedre mening rent økonomisk at konvertere til hotel (hvis muligt) end at istandsætte til mere moderne kontor." Han forklarer, at kvadratmeterprisen på et nøglefærdigt hotel er "signifikant meget højere end kontor," primært fordi "hoteldrift kan oppebære en kvadratmeterleje, som sagtens kan være dobbelt så høj som kontor."
Fremadrettet vurderer Christopher Elgaard Jensen markedet positivt. På spørgsmålet om hvad der kan øge transaktionsaktiviteten svarer han: "Det eneste der skal til er, at der bliver sat flere hotelejendomme til salg." Han forventer aktivitet både fra udviklingsprojekter og mulige salg af stående hotelejendomme motiveret af det gode momentum.
5 største hoteltransaktioner Q3 2025
Niels Ebbesens Vej 20, 1911 Frederiksberg C
Stationspladsen 2, 8340 Malling
8, 4760 Vordingborg
Melsted Langgade 47, Melsted, 3760 Gudhjem
Melsted Langgade 47, st. th, Melsted, 3760 Gudhjem
Sundoo Sandager, Kim Hartvig Sandager
Sundoo Sandager, Kim Hartvig Sandager Antal handler Q3 2025
Kilde: Resights.dk
Danske vs. udenlandske købere og sælgere Q3 2025
Resights.dk
Transaktioner og investorer
Største transaktioner i Q3 2025
Kogtvedhøj, 5700 Svendborg
* Estimeret handelspris Kilde: Resights.dk
Løgten
Kilde: Resights.dk Kilde: Resights.dk
Familien Poulsen Holding ApS Core Propety
Stærk efterspørgsel og lavt
udbud: Hotelmarkedet i balance mod fremgang
31 Stabilitet, prisstigninger og international turisme
34 Value-add muligheder og konverteringer
36 Hotellejligheder
38 Fremtidige udsigter
Stabilitet, prisstigninger og international turisme
driver hotelmarkedets
vækst
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
Efter flere udfordrende år har den danske hotelbranche for alvor genfundet sit momentum. Nøgletal som RevPAR (Revenue Per Available Room) og ADR (Average Daily Rate) viser markant fremgang, og ifølge brancheaktører er 2025 på vej til at blive det bedste hotelår nogensinde i København. RevPAR er steget med omkring 8% de seneste 18 måneder, drevet primært af stigende værelsespriser, mens belægningsprocenten holder et stabilt niveau. Udviklingen bæres især af København og Aarhus, hvor kombinationen af højere belægning og stigende priser løfter indtjeningen markant.
Fremgangen understøttes af en kraftig vækst i den internationale turisme. Danmark – og særligt København – har nydt godt af ændrede rejsemønstre, hvor varmere somre i Sydeuropa får flere turister til at søge mod køligere destinationer i Norden. Samtidig har det begrænsede nybyggeri siden coronaperioden skabt en ubalance mellem udbud og efterspørgsel, som forventes først at normalisere sig efter 2027.
Branchen har nu lagt coronaårene helt bag sig. Hvor pandemien skabte markant usikkerhed og fald i rejseaktiviteten, har markedet oplevet en tydelig genopretning med overnatningstal, der nu overstiger niveauet fra før COVID-19.
Investorernes appetit er også vendt tilbage. Et lavere renteniveau og stigende kapitaltilgang har gjort hotelmarkedet mere attraktivt, og aktivklassen betragtes nu som et stabilt investeringsalternativ med stærkt afkastpotentiale. Det bekræftes af store handler som CapMans opkøb af en nordisk hotelportefølje, hvor de danske aktiver alene udgør over 3 mia. kr. Samlet set indikerer udviklingen, at branchen har bevæget sig ind i en ny fase af vækst og stabilitet, båret af både høj efterspørgsel og fornyet investorinteresse.
"På udbudssiden tror vi først for alvor der begynder at komme mange nye hoteller i København fra 2027 og fremadrettet og derfor tror vi på at de næste år bliver gode hotelår."
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
”2025 ser ud til at blive det bedste hotelår nogensinde i København. Turismen stiger, og der bliver i København i disse år ikke bygget mange nye hoteller. Danmark har en fordel vs syden grundet ekstra varme somre de sidste par år.”
John Ankjær Partner
T&N Hospitality Advisors
"København city genererer en RevPAR-udvikling på ca. +8% gennem de seneste 18 måneder. På grund af den store volumen i København fylder dette jo en stor del i gennemsnitsberegningen for landet. I København er der dog både tale om øget belægning og øgede priser. Også Århus bidrager positivt til gennemsnittet."
Christopher Elgaard Jensen Director
CBRE Capital Markets
”Det er en kombination af flere ting der driver det, men primært drives det af, at operatørerne af Københavnske hoteller oplever en enorm stærk driftsindtjening, som følge af stigende værelsespriser og belægning.”
Månedligt antal hotelovernatninger i Danmark
Antal
Kilde: Danmarks Statistik
Value-add muligheder og konverteringer
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
John Ankjær Partner T&N Hospitality Advisors
Nogle af de mest attraktive value-add muligheder i hotelmarkedet findes i konverteringer af kontorejendomme til hoteller – især i det centrale København. Et aktuelt eksempel er salget af Panoptikonbygningen til AKF Holding og Comwell Hotels, hvor ejendommens placering ved Hovedbanegården og Tivoli gør den til en af byens mest eftertragtede hoteladresser. Konverteringer som denne vurderes som attraktive investeringscases, fordi de kombinerer centrale beliggenheder med lavere risiko i perioder med markedsuro – i modsætning til mange nybyggerier, hvor man ofte må gå på kompromis med placeringen. Netop det centrale element – at få adgang til en etableret og attraktiv beliggenhed uden at skulle konkurrere om sjældne byggegrunde – gør konverteringsprojekter særligt interessante for investorer med fokus på risikojusteret afkast.
"(Fordelen ved konverteringer er, red.) sikkerheden i at sidde med en central ejendom i nedgangstider. Ift. nybyggeri på lidt dårligere placeringer.”
“Som ejendomsinvestering genererer et hotel ofte en højere forrentning, mens der ofte stilles højere krav til f.eks. sikkerhedsstillelser.”
Christopher Elgaard Jensen Director CBRE Capital Markets
Økonomisk set er konverteringer typisk mere omkostningseffektive end nybyggeri målt pr. kvadratmeter, da de eksisterende strukturer og infrastrukturen omkring ejendommen allerede er etableret. Dog kan projektøkonomien påvirkes af usikkerheder i byggeprocessen og begrænsninger i den eksisterende bygningsstruktur, som kan forhindre en optimal udnyttelse af arealet. Faktorer som lofthøjder, bærende vægge og vinduesplaceringer kan kræve tilpasninger, der øger kompleksiteten og dermed omkostningerne. Selvom sådanne forhold kan reducere afkastet marginalt, viser erfaringen, at konverteringsprojekter ofte fremstår mere rentable end renovering eller fortsat anvendelse som kontor, netop fordi lejeniveauet i hoteller typisk kan bære en højere kvadratmeterpris end kontorlejemål i samme område.
Teknisk kræver konverteringer omfattende tilpasninger til eksisterende konstruktioner, men mange udfordringer kan løses gennem genbrug af bygningskroppen og en grundig planlægningsfase. Den centrale beliggenhed og adgang til offentlig infrastruktur reducerer desuden behovet for yderligere investeringer i tilslutning til byen og forbedrer projektets samlede økonomi. Fra et bæredygtighedsperspektiv styrker konverteringer samtidig ESG-profilen, da de udnytter eksisterende ressourcer, begrænser materialeforbrug og reducerer CO₂-aftrykket sammenlignet med nybyggeri. Selvom DGNB-certificering fortsat spiller en rolle i investordialogen, vurderes den ikke som en væsentlig drivkraft for investorinteressen på dette område, hvor placering, driftsøkonomi og markedspotentiale fortsat vejer tungest i vurderingen af de bedste value-add muligheder.
“Kvadratmeterprisen på et nøglefærdigt hotel er signifikant meget højere end kontor. Det er primært fordi, at hoteldrift kan oppebære en kvadratmeterleje, som sagtens kan være dobbelt så høj som kontor.”
Hotellejligheder
Hotellejligheder og servicerede lejligheder udgør en hybrid mellem traditionelle hoteller og boliger, hvor gæster får fuldt møblerede enheder kombineret med hotellignende service og mulighed for længere ophold med selvforplejning. Segmentet har oplevet en markant vækst på omkring 12% årligt i Europa de seneste år (eksklusive Covid-perioden) og har i stigende grad vundet indpas på det danske marked.
Konceptets popularitet blandt gæster skyldes primært lavere priser end traditionelle hoteller, mere plads og en mere autentisk ”live-like-a-local”-oplevelse, hvor gæster kan tilberede egne måltider. For familier eller længerevarende ophold tilbyder formatet både økonomiske og sociale fordele, idet alle kan bo samlet i én enhed frem for at blive fordelt på flere værelser. Driftsmæssigt er modellen desuden omkostningseffektiv med færre ansatte og lavere serviceforventninger, hvilket reducerer de løbende udgifter. Serviceniveauet ligger fortsat markant over privat udlejning, som eksempelvis Airbnb, men under klassiske 4-stjernede hoteller.
For investorer giver hotellejligheder mulighed for at tilføre værdi til ældre kontorejendomme gennem konvertering, da lejeniveauet ofte overstiger det traditionelle kontormarked. Til gengæld er konverteringer fra boligejendomme sjældent politisk mulige i København på grund af den generelle boligmangel – et tema, der senest har været genstand for debat i forbindelse med Stay og Daniel & Jacob’s hotellejligheder, som kommunen har vurderet ikke lovlige.
Trods denne reguleringsmæssige modvind ses en positiv udvikling på ejersiden, hvor længere uopsigelige lejekontrakter mellem ejere og operatører vinder frem. Disse aftaler skaber stabilitet i cash flow og gør konceptet velegnet til integration i mixed-use-projekter. Tendensen vidner om en stigende tro på segmentets langsigtede potentiale og dets rolle som en fleksibel og rentabel del af fremtidens hotelmarked.
Patrick Blok CEO Movinn A/S
"Ifølge markedsrapporter fra Europa (JJL blandt andre), så er nichen vokset ca. 12% de seneste år - med undtagelse af årene, hvor der var Covid.
Det sikrer, at der findes et fleksibelt tilbud til de kunder, som skal opholde sig her lidt længere perioder, hvor et traditionelt hotel ikke er velegnet, og det skaber også en mere autentisk oplevelse til den type rejsende, som ikke vil bo på et standardiseret værelse hos en stor kæde, men måske hellere vil "live-like-a-local". Hotellejligheder er også traditionelt billigere end normale hoteller, og man kan bo flere sammen."
"Vi tror, at den nye generation af rejsende søger en mere autentisk og lokal oplevelse. Det mener vi også, at Airbnb's gennembrud er en indikator på. Flere kan bo sammen, og man kan opholde sig mere i sit eget tempo. Man kan selv lave mad. Børnene kan blive lagt, mens mor og far hygger i stuen. Så der er også et socialt element, som vi tror er vigtigt for forbrugeren. Der er nok ikke den samme forventning til faciliteter og serviceniveau på et lejlighedshotel. Det er i hvert fald ikke normen. Kunderne er vant til at lave mere selv: Lige sætte tallerkner i opvaskeren, selv redde sengen osv. Det vil man også gøre derhjemme. Så den der hjemlige fornemmelse gør, at forbrugeren ikke har de samme forventninger til service, som man forventer på et 4-stjernet hotel. Så man burde kunne drive det med færre driftsomkostninger."
"Der er nok et vindue lige nu, hvor man kan få en attraktiv leje på en erhvervsejendom i forhold til anden anvendelse - ex kontor. Lejlighedshoteller kan også passes ind i de helt store udviklingsprojekter, hvor der er ønske om "mixed use". Så den niche kan være en værdifuld puslespilsbrik i et stort, blandet projekt. Desuden forpligter en operatør sig normalt gerne på længere sigt, hvilket sikrer et stabilt og forudsigeligt cash flow til Udlejer. En operatør laver omvendt en hail mary: Tror på nuværende markedsdata og de langsigtede trends og efterspørgselsmønstreog så kaster de sig ud i det, med en forventning om at lave en sund langsigtet drift. Udlejer bør også have øje for, at operatøren skal synes det er sjovt at være der - også om 5 eller 10 år. Den balance kan nogle gange være svær at finde."
Fremtidige udsigter
Fremadrettet forventes et fortsat stærkt hotelmarked i Danmark – og særligt i København – både målt på efterspørgsel og investeringsinteresse. Den nuværende kapacitetsmangel forventes at vedvare de kommende år, da der først fra 2026 og frem forventes byggestart på en række nye hotelprojekter på landsplan. Ifølge data fra Resights Byggeri vil der derfor gå flere år, før ny hotelkapacitet for alvor rammer markedet. Det skaber gunstige vilkår for eksisterende aktører, som kan nyde godt af den vedvarende efterspørgsel, både inden for traditionelle hoteller og hotellejligheder.
Hoteltransaktionsvolumen i mia. DKK
Mia. DKK
Geopolitiske faktorer som krigen i Ukraine og lignende konflikter kan fortsat påvirke rejsestrømme, men effekten har hidtil været begrænset. I stedet er det primært regulatoriske forhold, der udgør branchens største udfordring. Det gælder blandt andet den politiske debat om overturisme, skærpet regulering af hotellejligheder og korttidsudlejning gennem platforme som Airbnb, samt en høj momssats på overnatninger sammenlignet med nabolande som Sverige og Tyskland.
Selvom turisme ikke står øverst på dagsordenen i den aktuelle kommunalpolitiske debat, rummer udviklingen en potentiel risiko. En ændring i den offentlige eller politiske holdning til turisme i populære byer som København kan på sigt skabe modstand mod yderligere vækst i branchen – en tendens, vi allerede har set i europæiske storbyer som Barcelona og Venedig.
Sune Liengård Chairman of the Board & Co-Founder Nord Collection
John Ankjær
Partner
T&N Hospitality Advisors
Christopher Elgaard Jensen Director CBRE Capital Markets
“Vi tror på en stærk efterspørgsel de næste mange, mange år. På udbudssiden tror vi først for alvor der begynder at komme mange nye hoteller i København fra 2027 og fremadrettet og derfor tror vi på at de næste år bliver gode hotelår.”
“Generelt er der ikke noget tegn på, at den positive udvikling stopper, men lokalt kan udviklingen blive sat på pause i perioderf.eks. I tilfælde af større samtidige udvidelser af kapaciteten.”
“Det eneste der skal til er, at der bliver sat flere hotelejendomme til salg. Det tror vi på, at vi vil se og noget af det vil komme via udviklingsprojekter.”
Resights: Al nødvendig ejendoms- og byggedata
Om Resights
Opgørelse af transaktionsvolumen
Resights er det kommercielle ejendomsmarkeds indgangsvinkel til objektiv transaktions-, ejendoms- og byggedata samlet på én platform. Vores mål er at tilbyde værdiskabende viden og indsigt for ejendomsog byggebranchen, så vores kunder kan opnå vækst og træffe datadrevne beslutninger.
Rapporten er lavet ved hjælp af Resights’ Handelsmodul, der konstant beriges af vores analyseteams manuelle analysearbejde.
For at sikre en retvisende opgørelse og sammenligning af transaktionsvolumen, er tallene for de tidligere kvartaler baseret på volumen registreret ved kvartalsafslutning i det pågældende kvartal. Dette er gjort, da den samlede volumen af efterregistreringer ellers ville give et misvisende sammenligningsgrundlag.
Det er almindeligt, at der registreres transaktioner efter kvartalskiftet, der stadig tilhører det forgangne kvartal. Dette skyldes eksempelvis sene anmeldelser af tinglyste handler eller selskabshandler, der først offentliggøres kort efter kvartalets udløb.
Hver kvartalsopdatering indeholder et særligt fokus, som Resights dykker ned i for at give dybdegående indsigt i markedets udvikling.
Vi ønsker fortsat at adressere de mest relevante emner og problemstillinger i ejendomsbranchen. Derfor inviterer vi dig til at dele dine ønsker og forslag til kommende fokusområder i vores kvartalsopdateringer. Hvilke tendenser, markedsbevægelser eller datadrevne analyser vil du gerne have belyst?
Vi hører gerne dine forslag til kommende fokusområder, så vores kvartalsopdateringer forbliver relevante og værdifulde.
Asger Højsgaard, Real Estate Analyst
Marcus Lind Jeppesen, Data Analyst
Isabella Cecilie Kjærbo Magnussen, Senior Marketing Manager