Wertermittlung Jugendstilhaus

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Verkehrswertermittlung

Gemischt genutztes Wohn-/Geschäftshaus Benderstr. 84 in 40625 Düsseldorf Verkehrswert: 1.200.000 EUR

Verkehrswertermittlung Benderstr. 84, Düsseldorf

24.03.2018

Inhalt 1.) Einleitung 1.1) Auftrag 1.2) Erläuterung zum Umfang

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2.) Standort 2.1) Makrostandort 2.2) Mikrostandort 2.3) Nutzungs- und Baustruktur

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3.) Wertermittlungsobjekt 3.1) Grundstück 3.2) Gebäude 3.3) Marktanalyse

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4.) Wertermittlung 4.1) Definition 4.2) Wertermittlungsverfahren 4.3) Auswahl Wertermittlungsverfahren

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5.) Bodenwert

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6.) Besonderheiten

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7.) Sachwertverfahren 7.1) Definition 7.2) Berechnung

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8.) Ertragswertverfahren 8.1) Definition 8.2) Berechnung

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9.) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

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10.) Verkehrswert

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Anlagen - Objektbilder -

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1. Einleitung 1.1 Auftrag

REALTIESINVEST Auftraggeber der Wertermittlung: Deutschland Eigentümer des Wertermittlungsobjekts:

Aktenzeichen der Verkehrswertermittlung:

Bender84

Datum der Besichtigung des Wertermittlungsobjektes:

23.03.2018

Wertermittlungsstichtag:

23.03.2018

1.2 Erläuterungen zum Umfang Im Rahmen dieser Verkehrswertermittlung werden die Umstände berücksichtigt, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen und zumutbaren Erforschung der Sachverhalte für den Sachverständigen zu erkennen und zu bewerten waren. Der Sachverständige führt keine Untersuchungen durch, die eine Beschädigung oder Zerstörung von Bauteilen zur Folge hat. Der Zustand von nicht sichtbaren Bauteilen wird deshalb durch Auskünfte des Auftraggebers, durch Unterlagen oder durch den Sachverständigen eingeschätzt.

Es erfolgte keine Untersuchung des Grund und Bodens auf Altlasten. Es wird unterstellt, dass keine nachteiligen Eigenschaften vorhanden sind, die den Wert des Grund und Bodens beeinträchtigen.

Ebenso wurden haustechnische Einrichtungen keiner Funktionsprüfung unterzogen. So weit nicht anders angegeben, wird die Funktionstauglichkeit unterstellt.

Es erfolgte keine Untersuchung hinsichtlich der Forderung von Steuern, Gebühren oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Abgaben. Es wird unterstellt, dass am Tag der Verkehrswertermittlung sämtliche Beträge entrichtet worden sind.

Die Angaben zu Flächen und Rauminhalten wurden aus den vorliegenden Unterlagen entnommen.

Es erfolgte eine stichprobenartige Überprüfung auf Übereinstimmung mit DIN 277 und der Wohnflächenverordnung WoFlV.

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2. Standort 2.1 Makrostandort Bundesland:

Nordrhein Westfalen

Stadt / Ort:

Düsseldorf

Einwohner:

ca 600 000

Verkehrsanbindung:

Bus, Straßenbahn, S-Bahn und U-Bahn

Nordrhein-Westfalens Hauptstadt Düsseldorf gehört zu den 10 Top Städten mit einer hohen Lebensqualität und dynamischen Bevölkerungsanstieg. Die NRW-Bank geht von einem Anstieg der Haushalte von rd. 330 000 Haushalten heute um ca 30 000 Haushalte bis zum Jahr 2040 aus. Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt steht für eine hohe Beständigkeit. In der Landeshauptstadt ist in Anbetracht der günstigen Rahmen bedingungen (Demografie, Wirtschaft, Niedrigzins) kein Abflauen der boomenden Nachfrage in Sicht.

2.2 Mikrostandort Ortsteil:

Gerresheim

Lage im Ort:

Gerresheim ist ein Stadtteil von Düsseldorf und liegt im Stadtbezirk 7 im Osten der Stadt an den Randhöhen des Niederbergischen Landes.

Öffentlicher Personennahverkehr:

U73, Straßenbahn 793, S11,

Gerresheim verfügt über eine Vielzahl von großen zusammenhängenden Wohnvierteln aus verschiedenen Epochen und unterschiedlichen Sozialstrukturen. Es zählt bis heute zu den besten Wohnlagen Düsseldorfs und wird durch zahlreiche gut erhaltene Häuser des damaligen Bürgertums aus der Zeit der Jahrhundertwende geprägt.

Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sind optimal. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in unmittelbarer Nähe und können fußläufig erreicht werden.

Zahlreiche Schulen und Gymnasien befinden sich in Düsseldorf-Gerresheim: https://www.google.com/search?q=Schulen+Gerresheim&ie=utf-8&oe=utf-8&client=firefoxb&gfe_rd=cr&dcr=0&ei=uRK2WsWYMNDCXuX7g_AB&npsic=0&rflfq=1&rlha=0&rllag=5123 3799,6847582,536&tbm=lcl&rldimm=4899674057389629698&ved=0ahUKEwjn5fO5y4TaAhUH FSwKHedfAkwQvS4IOTAA&tbs=lrf:!2m1!1e2!

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3sIAE,lf:1,lf_ui:2#gfe_rd=cr&rlfi=hd:;si:12710802472864653200;mv:!1m3!

1d8431.113260491622!2d6.8289605!3d51.23551125!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i224!2i81!4f13.1 2.3 Nutzungs- und Baustruktur Nachbarbebauung:

Die Immobilie liegt in einem Wohn- Mischgebiet.

Nahversorgung:

Discounter, Bäcker und Metzger befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Bildungseinrichtungen:

Schulen sind in nächster Umgebung

Das Gebäude ist zweieinhalbgeschossig gebaut. Es wurde 1896 erstellt, in einer Zeit, in der die Separatisten das Osmanische Reich besetzten, die griechisch-orthodoxe Gesellschaft gegen die osmanische Herrschaft in Kreta aufstand, der russische Zar Nikolaus II. Frankreich einen Staatsbesuch abstattete und von einer russisch-französischen Waffenbrüderschaft sprach, kurz in einer uns heute fernliegenden Epoche.

Das Grundstück ist insgesamt 1 000 m² groß. Auf ihm befindet sich ein alter Baumbestand.

Die Ausrichtung ist völlig gen Süden.

Das Haus schmückt eine überdachte Terrasse. Im ersten Obergeschoss ist ein großer Balkon angebracht.

Das Haus wurde über die Jahre äußerst gepflegt und in den Jahren 1995 und 2017 kernsaniert.

Demzufolge ist das fiktive Baujahr für 1990 einzuschätzen.

Die Fliesen im Erdgeschoss konnten erhalten werden und schmücken den Boden im Treppenhaus.

Die Böden in den oberen Etagen sind mit hochwertigem Parkett und Dielenböden ausgelegt.

Die Decken sind Holzbalkendecken. Die Treppen zu den einzelnen Etagen sind in Holz.

Die Fenster sind überwiegend bodentief, isolierverglast und im Obegeschoss durch geschmackvolle Gitter gesichert. . Das Dachgeschoss hat schöne Mansardenfenster. und ist mit einer Klimaanlage ausgestattet.

Neben dem Café und einer anliegenden Wohnung im Erdgeschoss sind auf end oberen Etagen drei weitere Essküchen eingerichtet.

Die Türen zu den einzelnen Zimmer haben eine strukturierte Oberfläche und sind in Echtholz.

Die Bäder sind sämtlich mit weißen Luxus-Sanitärobjekten: Hange-WCs, Badewannen und Duschen mit Glasabtrennung und doppelten Waschtischen mit großen Spiegeln ausgestattet. Die Wände sind hochwertig gefliest, die Böden zum Teil mit Granitstein ausgelegt. Sämtliche Bäder haben Tageslicht.

Die Heizung und Warmwasseraufbereitung erfolgt zentral. Die Befeuerung ist mit Öl.

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Der Keller ist trocken. In ihm befinden sich Lager- und Waschräume.

Das Dachgeschoss ist ausgebaut. Zum Spitzboden, in dem sich ein Schlafzimmer befindet, führt eine Wendeltreppe.

3. Wertermittlungsobjekt 3.1 Grundstück Katasterangaben: Gemarkung Düsseldorf

Erschließungssituation:

Flur Gerresheim

Flurstück

Fläche 0 m²

Gas-, Wasser-, Abwasser- und Stromanschluss

3.2 Gebäude

4. Wertermittlung 4.1 Definition Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist also der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde.

Die Definition der Europäischen Union lautet wie folgt: "Unter Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objektes angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht."

Die TEGoVA (Europäischer Zusammenschluss der Verbände der Immobilienbewerter) definiert Seite 6

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den Verkehrswert (Marktwert) als den Preis, zu welchem Grundstücke und Gebäude gemäß einem privaten Vertrag von einem verkaufsbereiten Veräußerer an einen unabhängigen Käufer am Tage der Bewertung verkauft werden können, wobei die Annahme zugrunde gelegt wird, dass die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, dass die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und dass für die Aushandlung des Verkaufs ein im Hinblick auf die Art der Immobilie normaler Zeitraum zur Verfügung steht.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, sind somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat. Der Sachverständige wird dabei bei der Wertermittlung - unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Faktoren - eine Bewertung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Die Maßgeblichen Vorschriften finden sich in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV).

4.2 Wertermittlungsverfahren In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die 3 klassischen Wertermittlungsverfahren geregelt: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren §§ 13, 14 ImmoWertVDas Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei der Bodenwertermittlung unter Einbeziehung von Vergleichsfaktoren, angewandt.

Die Vergleichsfaktoren sind in § 13 ImmoWertV geregelt. Für die Vergleichbarkeit veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. Diese bieten eine Hilfestellung bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens, müssen jedoch an die jeweiligen Gegebenheiten angepasst werden.

Das Ertragswertverfahren §§ 17-20 ImmoWertV Das Ertragswertverfahren wird dann angewandt, wenn die erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) der Immobilie von besonderer Bedeutung sind. Das ist insbesondere bei Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien der Fall. Das Ertragswertverfahren ist die finanzmathematische Methode der Immobilienbewertung. Das Ergebnis ergibt sich durch die Erträge (bzw. durch die erzielte Miete), der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Der Wert des Bodens ist beim Ertragswertverfahren getrennt von den baulichen Anlagen zu ermitteln. Dies geschieht gewöhnlich mit dem Vergleichswertverfahren oder mit Bodenrichtwerten, wenn diese in geeigneter Form zur Verfügung stehen.

Das Sachwertverfahren §§ 21-23 ImmoWertV Das Sachwertverfahren wird angewandt, wenn die erzielbaren Erträge nicht maßgeblich für das Objekt sind. Es steht dann der tatsächliche Wert der Sache in Abhängigkeit der (Herstellungs-) Kosten für das Objekt im Vordergrund. Das ist insbesondere bei Einfamilienhäusern der Fall. Beim Sachwertverfahren werden die tatsächlichen Herstellungskosten sämtlicher baulicher Anlagen ermittelt und im Rahmen einer Wertminderung wegen Alters an den Wertermittlungsstichtag angepasst. Der Wert des Bodens wird, wie auch bei Ertragswertverfahren, getrennt ermittelt. Dies geschieht gewöhnlich mit dem Vergleichswertverfahren oder mit Bodenrichtwerten, wenn diese in geeigneter Form zur Verfügung stehen.

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4.3 Auswahl Wertermittlungsverfahren Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens hängt vom Gegenstand der Wertermittlung ab. Beim Wertermittlungsobjekt ist sowohl der erzielbare Ertrag, als auch der tatsächlich Sach- oder Nutzwert der Immobilie maßgeblich. Bei der Wertermittlung des baulichen Teils kommt deshalb das in §§ 21-23 ImmoWertV geregelte Sachwertverfahren als auch das in §§ 17-20 ImmoWertV geregelte Ertragswertverfahren zur Anwendung. Der Bodenwert wird nicht mittels Vergleichswertverfahren bestimmt, da keine oder nicht genügend Vergleichsgrundstücke bekannt sind.

Die Bodenwertermittlung erfolgt mittels geeigneter Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses.

5. Bodenwert Die Bodenwertermittlung mittels Bodenrichtwert stellt das Vergleichswertverfahren nach § 16 (1) ImmoWertV in indirekter Form dar. Grundsätzlich müssen die vorliegenden Vergleichspreise für die Ableitung des Bodenwerts geeignet sein, das heißt, dass die wesentlichen Grundstücksmerkmale zwischen zu bewertendem Grundstück und Vergleichsgrundstück übereinstimmen müssen.\r\n\r\nDas zu bewertende Grundstück liegt nach Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt / des Landkreises in einer Bodenrichtwertzone.

Bodenrichtwert

Gesamtfläche Grundstück:

1000 m²

Beitrags- und abgabenfreier Bodenrichtwert:

660 EUR/m²

Anpassungen durch Vergleich Richtwertgrundstück / Bewertungsgrundstück

Vergleich Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Fläche 500 m² 1000 m² x 1.00 Stichtag 31.12.2017 23.03.2018 x 1.00 Lage mittlere Lage sehr gute Lage x 1.06 (ausgezeichnete Lage in Düsseldorf-Gerresheim; gegenüber Park; Grundstück mit Ausrichtung nach Süden und mit gewachsenem Baumbestende) Geschossflächenzahl Entwicklungsstufe Art der Nutzung Vollgeschosse Bauweise

0.3 baureifes Land reines Wohngeb. keine Angabe offen

0.3 baureifes Land Mischgebiet 2 geschlossen Lage

x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 x 1.00 Seite 8

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lageunüblich

24.03.2018 lageüblich

Angepasster Bodenrichtwert:

x 1.00

699,60 EUR/m² -----------------699 600,00 EUR

Gesamtfläche 1000 m² x 699,60 EUR/m²

Korrektur durch Vorder- /Hinterland Vorderland: 200 m² (20% des Gesamtgrundstücks)

Hinterland: 800 m² (80% des Gesamtgrundstücks)

Bodenwert durch Vorder-/Hinterland:

berechnet mit 699,60 EUR/m² = 139 920,00 EUR

berechnet mit 700,00 EUR/m² (100% des BRW) = 560 000,00 EUR -----------------699 920,00 EUR

Der Bodenwert des Wertermittlungsgrundstücks wird geschätzt auf ----------

699 920,00 EUR

6. Besonderheiten Berücksichtigte Besonderheiten

ausgebaute Terrasse großer Balkon Summe

+ 5 000,00 EUR + 2 000,00 EUR -----------+ 7 000,00 EUR

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7. Sachwertverfahren 7.1 Definitionen Alterswertminderung Die Alterswertminderung beschreibt die Wertminderung der Herstellungskosten im Baujahr zum Stichtag der Wertermittlung, die üblicherweise mit den Normalherstellungskosten ermittelt wurden.

Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung noch genutzt werden können. Sie hängt von der Gebäudesubstanz, dem technischen Zustand und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit ab.

Gesamtnutzungsdauer (GND) Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der baulichen Anlagen ab Herstellung bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung. Die Gesamtnutzungsdauer bei Wohngebäuden beträgt je nach Bauweise zwischen 60 und 100 Jahren.

Baumängel und Bauschäden Baumängel sind Schäden, die während der Bauphase des Gebäudes durch unsachgemäße Planung oder Ausführung entstanden sind. Bauschäden treten erst später auf. Man unterscheidet zwischen optischen und funktionalen Mängeln. Wenn die Schäden behebbar sind, werden die Kosten als Wertminderung in die Wertermittlung einbezogen. Die Kosten werden in der Regel überschlägig geschätzt. Dabei können nur Faktoren einbezogen werden, die im Rahmen der Ortsbesichtigung für den Sachverständigen sichtbar waren. Für eine detaillierte Bewertung ist ein Bauschadensgutachten erforderlich.

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Das Wertermittlungsobjekt besitzt eine Bruttogrundfläche (BGF) von 410 m².

Bewertung der Ausstattung des Bewertungsobjektes

Kostengruppe

Gewichtung

Ausstattungsgrad

Stufe 3 Stufe 4 Stufe 5 Außenwände 23% 100% Die Außenwände sind 60 cm dick und verklinkert und strukturiert. Es handelt sich um ein Haus aus der Gründerzeit.

Dach 15% 100% Das Dach des Wohnhauses ist voll ausgebaut. Es ist ein Satteldach mit schönen Mansarden und abgedeckt mit antrazitfarbenen Ziegeln.

Fenster/Außentüren 11% 100% Innenwände/-türen 11% 50% 50% Deckenkonstruktion/Treppen 11% 100% Im Haus sind Holzbalkendecken. Das Treppenhaus ist in Holz und sehr gut gepflegt.

Fußböden 5% Die Fußböden sind mit hochwertigem Parkett ausgelegt.

100%

Der Boden im Erdgeschoss ist vollkommen intakt mit den urprünglichen Fliesen von 1896 ausgelegt.

Sanitäreinrichtungen 9% 100% sämtliche Badezimmer mit Tageslicht; weiße Sanitärobjekte de Luxe; jeweils zwei Waschtische in den Bädern Heizung 9% 100% Die zentrale Heizungsanlage wurde im Jahr 1995erneuert. Der Brenner wurde 2017 gekauft. Die Befeuerung ist mit Öl.

Sonst. techn. Ausstattung Summe

6% 100%

100% 74.5%

5.5%

20%

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Kostenkennwerte für den Gebäudetyp: Objekttyp

Typ NHK 2010

Kostenkennwert €/m² pro Standardstufe Stufe 3

Stufe 4

Stufe 5

860 €/m²

1085 €/m²

1375 €/m²

Wohnhäuser mit Mischnutzung 5.1

Berechnung Normalherstellungskosten anhand des Ausstattungsgrades

Gewichtung nach Ausstattungsgrad Standardstufe 3 Standardstufe 4 Standardstufe 5

Kostenkennwert nach NHK 2010 74.5% x 860 EUR/m² 640,70 EUR 5.5% x 1085 EUR/m² 59,68 EUR 20% x 1375 EUR/m² 275,00 EUR ----------------Kostenkennwert pro m² Bruttogrundfläche 975,38 EUR

Anpassung der Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Es muss deshalb eine Anpassung an den Stichtag der Wertermittlung erfolgen. Dies erfolgt durch den jeweiligen Baupreisindex.

Baupreisindex Gewerbeobjekte oder gemischt genutzte Objekte zum Wertermittlungsstichtag (23.03.2018): Baupreisindex Gewerbeobjekte oder gemischt genutzte Objekte im Jahr 2010:

Herstellungskosten im Basisjahr 2010 Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag

118.9 100

975,38 EUR/m² x (118.9/100)

1 159,73 EUR/m² ----------------475 489,30 EUR

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Berechnung des Sachwertes Zur Berechnung des Sachwertes werden einzelne Kostengruppen addiert, die den gesamten Sachwert darstellen. Nachfolgend sind die einzelnen Kostengruppen aufgeschlüsselt.

Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Kosten im Herstellungsjahr) Es sind keine speziellen Bauteile oder Betriebseinrichtungen vorhanden.

Gesamtnutzungsdauer / Restnutzungsdauer Die Gesamtnutzungsdauer wird aus Erfahrungswerten anhand des Gebäudetyps sowie des Ausstattungsgrades auf 70 Jahre festgelegt.

Der Modernisierungsgrad des Wertermittlungsobjektes ist in nachfolgender Tabelle dargestellt: Kostengruppen Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung Modernisierung der Fenster und Außentüren Modern. der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) Modernisierung der Heizungsanlage Wärmedämmung der Außenwände Modernisierung der Bäder / WC Modernisierung des Innenausbaus (Decken, Fußböden, Treppen) Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung

Modernisierungsgrad 4/4 2/2 1/2 2/2 2/4 2/2 2/2 2/2

Das Objekt ist somit überwiegend modernisiert.

Aufgrund der Gesamtnutzungsdauer, sowie der durchgeführten Modernisierungen wird eine Restnutzungsdauer von 55 Jahren festgelegt.

Baujahr des Gebäudes: Gebäudealter: Gesamtnutzungsdauer: Restnutzungsdauer mathematisch: Restnutzungsdauer aufgr. Modernisierungen:

1990 28 Jahre 70 Jahre 42 Jahre 55 Jahre

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Alterswertminderung Die Alterswertminderung wurde linear berechnet. Anhand der Restnutzungsdauer ergibt sich eine Minderung um 21.43% der Herstellungskosten.

Dies entspricht einer Summe von 105 973,25 EUR. Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (nach Zeitwert)

Bezeichnung

Kosten (Zeitwert)

Terrasse

10 000,00 EUR

Balkon

5 000,00 EUR

Mansarden Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Zeitwert)

20 000,00 EUR ----------------35 000,00 EUR

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7.2 Berechnung vorläufiger Gebäudewert

Wiederherstellungskosten des Normgebäudes Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Kosten im Herstellungsjahr)

475 489,30 EUR + 0,00 EUR

Herstellungskosten der Außenanlagen

+ 19 019,57 EUR --------------494 508,87 EUR

Alterswertminderung 21.43%

- 105 973,25 EUR --------------388 535,62 EUR

Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen (Zeitwert)

+ 35 000,00 EUR -----------------423 535,62 EUR

Vorläufiger Gebäudewert

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Berechnung Sachwert

Vorl채ufiger Geb채udewert

423 535,62 EUR

Bodenwert

+ 699 920,00 EUR

Besonderheiten

7 000,00 EUR --------------1 130 455,62 EUR

Anpassung mittels Sachwertfaktor

x 1.12 --------------1 266 110,29 EUR -----------------1 266 110,29 EUR

Sachwert

Der Sachwert des Wertermittlungsobjektes wird gesch채tzt auf ----------

1 266 110,29 EUR

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8. Ertragswertverfahren 8.1 Definitionen Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Werden für die Nutzung von Grundstücken oder Teilen eines Grundstücks keine oder vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.

Der Rohertrag ist also die Summe aller bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zulässigerweise nachhaltig erzielbarer Einnahmen. Dazu zählen insbesondere ortsübliche Mieten und Pachten und sonstige Nutzungsentgelte so wie auch besondere Zahlungen. Die Beträge müssen allerdings nachhaltig sein. Dies ist in der Praxis häufig problematisch, denn unter dem Begriff der Nachhaltigkeit versteht man grundsätzlich, dass die Erlöse und Kosten über einen längeren Zeitraum zu erwarten sein müssen. Und das lässt sich oft nicht ganz einfach feststellen. Das kann insbesondere dann zu Schwierigkeiten führen, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung ungenutzt ist, wenn die vorliegenden Mieteinnahmen zu hoch (oder zu gering) ist, oder die Vermietung nur noch von relativ kurzer Dauer ist. Hier darf man dann nicht von einer Nachhaltigkeit ausgehen.

In diesen Fällen sollen vom Sachverständigen die Tendenzen und Erwartungen der nächsten Jahre einbezogen werden. Es empfiehlt sich auf entsprechende Hilfsmittel, z.B. einen Mietspiegel, zurückzugreifen. Der Mietspiegel ist in § 558c (1) BGB definiert.

Bewirtschaftungskosten Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Dies sind die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten.

Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften durchschnittlich verzinst wird. Die Auswahl des richtigen Liegenschaftszinssatzes ist ein wichtiger Faktor, da er einen hohen Einfluss auf den Ertragswert hat. Der Gesetzgeber kann den Liegenschaftszins nicht zahlenmäßig bestimmen. Er unterliegt den Schwankungen der allgemeinen Wirtschaftslage, der Lage am Kapitalmarkt sowie der Grundstücksmarktlage vor Ort, und ist auch von zeitlichen Faktoren abhängig. Es ist eine der Aufgaben der Gutachterausschüsse, den Liegenschaftszins zu bestimmen.

Kleinste Änderungen am Liegenschaftszins haben eine große Auswirkung auf den Ertragswert. In der Praxis sollten deshalb immer die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse (sofern vorhanden) vorrangig verwendet werden.

Restnutzungsdauer Seite 17

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Die Restnutzungsdauer einer baulichen Anlage ist definiert als der Zeitraum vom Wertermittlungsstichtag bis zu dem erwartenden Ende der wirtschaftlichen oder der technischen Nutzung. Die Sachwertrichtlinie SW-RL nennt in Anlage 3 Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung. Je nach Situation auf dem Grundstücksmarkt ist die anzusetzende Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu bestimmen und zu begründen.

In der Ertragswertrichtlinie EW-RL ist geregelt, dass die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach dem Modell zu bestimmen ist, das bei der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes verwendet wurde.

Jahresrohertrag

Bezeichnung

Nutzung

Zeitraum

Fläche Tatsäch.

Mietertrag 50 m² 0 EUR

Nachhalt.

Mietertrag 650 EUR

Café Erdgeschoss Apartment im Erdgeschoss 1. OG DG und Spitzboden

Gewerbe

Monat

Wohneinheit Monat

45 m²

580 EUR

6 960,00 EUR

Wohneinheit Monat Wohneinheit Monat

95 m² 0 EUR 109 m² 0 EUR

1200 EUR 1300 EUR

14 400,00 EUR 15 600,00 EUR

0 EUR

Jahresrohertrag

Ertrag/Jahr 7 800,00 EUR

44 760,00 EUR

Verwaltungskosten Zur Berechnung der Verwaltungskosten wurde das Verfahren nach Rössler gewählt.

Bezeichnung Café Erdgeschoss Apartment im Erdgeschoss 1. OG DG und Spitzboden Verwaltungskosten / Jahr

Max. Wert nach Rössler 312,00 EUR/Jahr 278,40 EUR/Jahr 576,00 EUR/Jahr 624,00 EUR/Jahr 1 790,40 EUR

Betriebskosten Als Betriebskosten werden veranschlagt: Betriebskosten pauschal / Jahr Grundsteuer pauschal / Jahr Summe Betriebskosten / Jahr

3 133,20 EUR 447,60 EUR -----------3 580,80 EUR Seite 18

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Instandhaltungskosten Als Instandhaltungskosten werden veranschlagt: Instandhaltungskosten pauschal / Jahr Instandhaltungskosten / Jahr

3 133,20 EUR -----------3 133,20 EUR

Mietausfallwagnis Als Mietausfallwagnis werden veranschlagt: Mietausfallwagnis pauschal / Jahr Mietausfallwagnis / Jahr

1 047,38 EUR -----------1 047,38 EUR

Summe Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den Verwaltungskosten, den Betriebskosten, den Instandhaltungskosten sowie aus dem Mietausfallwagnis zusammen: Verwaltungskosten / Jahr Betriebskosten / Jahr Instandhaltungskosten / Jahr Mietausfallwagnis / Jahr Summe Bewirtschaftungskosten / Jahr

1 790,40 EUR 3 580,80 EUR 3 133,20 EUR 1 047,38 EUR -----------9 551,78 EUR

Bodenwertverzinsung / Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz wurde durch den zuständigen Gutachterausschuss auf 4.5% des Bodenwerts festgelegt.

Bodenwert 699 920,00 EUR x 4.5% Bodenwertverzinsung

31 496,00 EUR -----------31 496,00 EUR

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Vervielfältiger Die Gesamtnutzungsdauer des Bewertungsobjektes wurde in der Berechnung des Sachwertverfahrens auf 70 Jahre festgelegt.

Die Restnutzungsdauer des Bewertungsobjektes wurde in der Berechnung des Sachwertverfahrens auf 55 Jahre festgelegt.

Aufgrund der Restnutzungsdauer von 55 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von 20.25.

Wertbeeinflussende Umstände / Marktanpassung Es wird folgende Marktanpassung vorgenommen: Prozentuale Marktanpassung 50% Summe Anpassung

37 586,23 EUR -----------37 586,23 EUR

8.2 Berechnung Ertragswert

Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag Bodenwertverzinsung (699 920,00 EUR * 0.045) Reinertrag der baulichen Anlagen Vervielfältiger Vorläufiger Ertragswert der baul. Anlagen Anpassung des Ertragswerts der baul. Anlagen Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert Vorläufiger Ertragswert Marktanpassung Ertragswert

44 760,00 EUR - 9 551,78 EUR -----------------35 208,22 EUR - 31 496,00 EUR -----------------3 712,22 EUR x 20.25 -----------------75 172,46 EUR +/- 0,00 EUR -----------------75 172,46 EUR + 699 920,00 EUR -----------------775 092,46 EUR + 387 546,23 EUR -----------------1 162 638,69 EUR

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Der Ertragswert des Wertermittlungsobjekts wird geschätzt auf ----------

1 162 638,69 EUR

9 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind vom Üblichen erheblich abweichende Merkmale des einzelnen Wertermittlungsobjekts. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind durch Zu- oder Abschläge nach der Marktanpassung gesondert zu berücksichtigen, wenn ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst und sie im bisherigen Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt wurden.

Es sind keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale beim Wertermittlungsobjekt vorhanden.

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10. Verkehrswert Sachwertverfahren Vorläufiger Gebäudewert Bodenwert Besonderheiten Vorläufiger Sachwert

423 535,62 EUR + 699 920,00 EUR + 7 000,00 EUR -----------------1 130 455,62 EUR

Marktanpassung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

+ 135 654,67 EUR - 0,00 EUR

Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren

-------------------1 266 110,29 EUR

Ertragswertverfahren Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert Besonderheiten Vorläufiger Ertragswert

75 172,46 EUR + 699 920,00 EUR + 7 000,00 EUR -----------------782 092,46 EUR

Marktanpassung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

+ 387 546,23 EUR - 0,00 EUR

Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren

-------------------1 169 638,69 EUR

Gewichtung der Verfahren Gewichtung Sachwertverfahren (stützendes Verfahren) Gewichtung Ertragswertverfahren (primäres Verfahren) Verkehrswert

40% 60% -------------------1 208 227,33 EUR

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Verkehrswert Grundstücke mit der vorhandenen Bebauung und Nutzbarkeit werden wie bereits erwähnt, vorrangig nach dem Ertragswertverfahren gehandelt. Das Sachwertverfahren wurde als stützendes Wertermittlungsverfahren angewandt.

Der Ersteller hält eine Gewichtung von 60% des primären Wertermittlungsverfahrens für angemessen.

Der Verkehrswert des mit einem gemischt genutzten Wohn-/Geschäftshaus bebauten Grundstücks in Düsseldorf, Benderstr. 84 wird deshalb auf:

1.208.000 EUR (in Worten: EinMillionZweihundertachttausend Euro) geschätzt.

Der Ersteller versichert, dass er diese Verkehrswertermittlung aus rein objektiven Gesichtspunkten verfasst hat und kein subjektives Interesse am Ergebnis der Wertermittlung hat. Es handelt sich um eine Schätzung nach Erfahrung und bestem Wissen und Gewissen. Der tatsächliche Verkehrswert kann in gewissem Rahmen hiervon abweichen.

Mettmann, den 24.03. 2018 ---------------------------------(Ort, Datum)

------------------------------------------(REALTIESINVEST Rainer E Plinge)

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