QUẢN LÝ SỬ DỤNG TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI CÂN ĐỐI GIỮA
BẢO VỆ GIÁ TRỊ DI SẢN VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH BỀN VỮNG
KTS. Hoàng Minh Quân
Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước, Đại học Kinh tế TP HCM
KTS. Nguyễn Hoàng Phước
Kiến trúc sư, Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh
Lê Hoàng Phương Loan
Chuyên viên phát triển bền vững, Công Ty TNHH Siam City Cement (Việt Nam)
Tóm Tắt
Kể từ khi hình thành, du lịch đã đóng góp vai trò quan trọng trong nền kinh tế của Đà Lạt. Trong thời kỳ thuộc địa, sự bùng nổ du lịch vào những năm 1930 nhờ việc xây
dựng tuyến đường quốc lộ nối Đà Lạt với Sài Gòn vào năm 1932. Đặc biệt, trong thế chiến người Pháp coi Đà Lạt là điểm đến nghỉ dưỡng lý tưởng nhờ khí hậu ôn hòa cùng với phong cảnh đẹp và đất đai rộng lớn. Từ năm 1995, chính quyền Hoa Kỳ dưới thời Tổng thống Bill Clinton đã chính thức dỡ bỏ lệnh trừng phạt. Nền kinh tế phát triển, đời sống người dân được cải thiện, du lịch Đà Lạt cũng ngày càng phát triển nhưng thay thế bởi sự thống trị của du khách Việt Nam Từ đó dẫn tới việc áp
lực lên tài nguyên đất đai, môi trường và bản sắc văn hóa-xã hội ngày càng gia tăng, biểu hiện qua tình trạng quá tải, ô nhiễm, suy giảm diện tích rừng và biến đổi cảnh quan Bài nghiên cứu này tập trung phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch chung
thành phố Đà Lạt và phát triển du lịch bền vững, đặc biệt là khía cạnh quản lý, sử dụng tài nguyên đất đai sao cho cân bằng giữa bảo tồn giá trị di sản và phát triển kinh tế. Nghiên cứu đi sâu vào trường hợp khu vực sân bay Cam Ly bị bỏ hoang, phân tích các vướng mắc pháp lý, quản lý và đề xuất các giải pháp quy hoạch, thiết kế cụ thể nhằm tái kích hoạt khu vực này thành một không gian công cộng, điểm du lịch di sản, góp phần vào mục tiêu phát triển du lịch bền vững cho thành phố. Đồng thời, bài viết cũng rút ra các bài học kinh nghiệm từ các trường hợp quốc tế (Hội An, Núi Phú Sĩ, Porto) về phân vùng quy hoạch, phối hợp đa bên và chính sách tái thiết di sản đô thị để đưa ra các khuyến nghị phù hợp cho Đà Lạt
Từ khóa: Tài nguyên đất, quy hoạch đô thị, du lịch bền vũng, quản lý tài nguyên, di sản đô thị, sân bay Cam Ly
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội và định hình không gian đô thị, đặc biệt tại một thành phố có đặc thù về cảnh quan, lịch sử và du lịch như Đà Lạt. Nổi tiếng với biệt danh
"Tiểu Paris phương Đông", Đà Lạt từ lâu đã khẳng định vị thế là một trung tâm
du lịch lớn, thu hút đông đảo du khách trong và ngoài nước nhờ khí hậu độc đáo, cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp và di sản kiến trúc phong phú.
Tuy nhiên, chính sức hấp dẫn này, cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch trong những năm gần đây, đang tạo ra những áp lực ngày càng lớn. Hoạt động du lịch gia tăng gây sức ép lên hệ thống hạ tầng, tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là quỹ đất ngày càng khan hiếm. Các vấn đề như quá tải cục bộ tại các điểm tham quan, ô nhiễm môi trường (đặc biệt là rác thải), suy giảm diện tích rừng tự nhiên do mở rộng nông nghiệp và đô thị hóa, cùng sự biến đổi cảnh quan do xây dựng thiếu kiểm soát đang trở nên rõ rệt. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết về một chiến lược phát triển du lịch theo hướng bền vững, đồng thời cần có một phương án quy hoạch và quản lý sử dụng đất hiệu quả, nhằm dung hòa giữa mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ du lịch với việc bảo vệ môi trường, bảo tồn các giá trị di sản và bản sắc riêng có của Đà Lạt.
Xuất phát từ bối cảnh đó, bài nghiên cứu này hướng đến việc phân tích sâu mối liên hệ giữa quy hoạch chung thành phố Đà Lạt và phát triển du lịch bền vững, tập trung vào khía cạnh quản lý, khai thác tài nguyên đất đai. Nghiên cứu sẽ xem
xét các vấn đề trong thực trạng sử dụng đất hiện nay và đề xuất các giải pháp quy hoạch, thiết kế cũng như các khía cạnh pháp lý liên quan nhằm thúc đẩy du lịch phát triển gắn liền với bảo tồn tài nguyên đất và giá trị di sản một cách bền vững. Một trong những trọng tâm của nghiên cứu là đề xuất phương án khai thác tiềm năng từ tài nguyên đất và giá trị di sản tại khu vực sân bay Cam Ly cũ – một khu vực rộng lớn đang bị bỏ hoang ở phía Tây thành phố nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển du lịch bền vững của Đà Lạt trong tương lai.
2. Khung lý thuyết
2.1. Khái niệm phát triển du lịch bền vững
Hiện nay, trên thế giới vẫn chưa thống nhất về khái niệm “phát triển du lịch bền vững”. Theo Hens L,1998 thi "Du lịch bền vững đòi hỏi phải quản lý tất cả các dạng tài nguyên theo cách nào đó đế chúng ta có thế đáp ứng các nhu cầu kinh tế, xã hội và tham mỹ trong khi vân duy trì được bản sắc văn hoá, các quá trình sinh thái cơ bản, đa dạng sinh học và các hệ đảm bảo sự sống" .
Theo Machado (2003): “Các hình thức du lịch đáp ứng nhu cầu hiện tại của khách du lịch, ngành du lịch và cộng đồng địa phương nhưng không ảnh hưởng tới khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ mai sau. Du lịch khả thi về kinh tế nhưng không phá huỷ tài nguyên mà tương lai của du lịch phụ thuộc vào đó, đặc biệt là môi trường tự nhiên và kết cấu xã hội của cộng đồng địa phương ”
Tổ chức Du lịch Thế giới UNWTO định nghĩa: “Du lịch bền vững là việc phát triến các hoạt động du lịch nhằm đáp ứng các nhu cầu hiện tại của du khách và người dân bản địa trong khi vân quan tâm đến việc bảo tồn và tôn tạo các nguồn tài nguyên cho việc phát triến du lịch trong tương lai. Du lịch bền
vững sẽ có kế hoạch quản lý các nguồn tài nguyên nhằm thoả mãn các nhu cầu về kinh tế, xã hội, tham mỹ của con người trong khi vân duy trì được toàn vẹn về văn hoá, đa dạng sinh học, sự phát triến của các hệ sinh thái và hệ thống hô trợ cuộc sống con người”
Như vậy, bản chất của phát triển du lịch bền vững là sự tổng hòa, giao thoa của các thành tố: sự tăng trưởng kinh tế ổn định; thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội; khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ và nâng cao được chất lượng môi trường sống. Nguyên tắc cốt lõi là giảm thiểu các tác
động tiêu cực và tối đa hóa các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường cho điểm
đến. Luật Du lịch Việt Nam 2017 cũng định nghĩa du lịch bền vững là sự phát triển đáp ứng đồng thời các yêu cầu về kinh tế - xã hội và môi trường, đảm bảo hài hòa lợi ích các chủ thể tham gia hoạt động du lịch, không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu về du lịch trong tương lai. Nhìn chung, những quan điểm trên đều coi phát triển du lịch bền vững là một nhánh của phát triển bền vững nói chung. Phát triển du lịch bền vững là hoạt động phát triển du lịch ở một khu vực cụ thể sao cho nội dung, hinh thức và quy mô là thích hợp và bền vững theo thời gian, không làm suy thoái môi trường, không làm ảnh hưởng đến khả năng hỗ trợ các hoạt động phát triển khác.
2.2. Mối quan hệ giữa phát triển du lịch bền vững và quy hoạch sử dụng tài nguyên đất
Trong mối quan hệ này, tài nguyên đất đóng vai trò nền tảng không thể thiếu. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, quyết định sự tồn tại và phát triển của các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp, mà còn là điều cốt lõi cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, phân bố dân cư và là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất đai được xem là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, nguồn lực quan trọng cho phát triển bền vững. Tại Đà Lạt, các loại tài nguyên đất có vai trò đặc biệt quan trọng đối với ngành du lịch bao gồm: Đất nông nghiệp: Thành phố Đà Lạt vẫn còn là một thành phố nông nghiệp năng động với 16% diện tích là đất nông nghiệp đã tăng lên 23% trong vòng 5
năm (2005-2010). Với điều kiện thổ nhưỡng thuận lợi, đặc biệt là đất bazan màu mỡ, Đà Lạt phát triển nền nông nghiệp công nghệ cao với các sản phẩm rau, hoa đặc trưng. Diện tích đất nông nghiệp không chỉ phục vụ sản xuất mà còn trở thành tài nguyên cho du lịch canh nông. Du khách có thể tham quan các vườn rau, hoa, trang trại cà phê, chè, tham gia trải nghiệm thu hoạch và tìm hiểu quy trình sản xuất. Các không gian nông nghiệp xen lẫn với vùng đô thị hóa và len lỏi vào tận trung tâm thành phố.
Bảng: Tăng tổng diện tích gieo trồng trên vùng Đà Lạt (ha)
Nguồn: Bộ Xây Dựng, Phân viện quy hoạch đô thị và nông thôn miền Nam
Tuy nhiên diện tích vùng nông nghiệp nhà kính trồng hoa trung tâm thành phố có tác động xấu đến cảnh quan đô thị của Đà Lạt. Hiện nay hoạt động nông nghiệp này xung đột với hình ảnh của một đô thị nghỉ dưỡng và làm giảm đáng kể sức thu hút du lịch. Các vấn đề bất cập này bao gồm việc các khu vực canh tác đã chiếm lĩnh mọi diện tích đất trồng trọt và xâm lấn lên các mảng rừng trên sườn đồi và hình thành kiểu ruộng bậc thang. Sự bao phủ của nhà kính, dù mang lại hiệu quả kinh tế nông nghiệp cao nhưng lại gây ra những tác động tiêu cực đến cảnh quan chung, làm thay đổi diện mạo đô thị Đà Lạt.
Hình : Hiện trạng cảnh quan nông nghiệp Đà Lạt và vùng phụ cận
Nguồn: Bộ Xây Dựng, Phân viện quy hoạch đô thị và nông thôn miền Nam
Đất rừng: Rừng thông tự nhiên và rừng trồng bao phủ phần lớn diện tích Đà Lạt, tạo nên cảnh quan đặc trưng và khí hậu mát mẻ, là yếu tố cốt lõi làm nên thương hiệu "Thành phố trong rừng" với diện tích ừng phòng hộ (50%), rừng sản xuất (23%) còn lại là rừng nguyên sinh được bảo vệ (27%). Đất rừng là nền tảng cho phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và các hoạt động khám phá thiên nhiên.
Các hoạt động du lịch sinh thái như đi bộ đường dài (trekking), khám phá Vườn quốc gia Bidoup Núi Bà ,tham quan các khu bảo tồn như Rừng thông Núi Voi ngày càng thu hút du khách. Bên cạnh đó, nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn cũng được đầu tư xây dựng trong các khu vực có rừng hoặc ven rừng, khai thác lợi thế cảnh quan và không khí trong lành. Tuy nhiên đất rừng đang bị mất dần do phát triển nông nghiệp và đô thị quá mức, các rừng thông ở các khu vực binh nguyên gần như đã biến mất. Các bìa rừng bị đẩy lùi ra khỏi bình nguyên như hiện nay thực tế là rừng được trồng để phục vụ sản xuất và phát triển kinh tế, du lịch trong khu vực Những khu vực này là nơi đầu tiên bị gắm nhấm bởi sự mở rộng khai thác nông nghiệp và đô thị. Danh tiếng của Đà Lạt như một trạm nghỉ dưởng ở giữa rừng thông trên cao nguyên. Chính vành đai rừng quanh thành phố tạo ra một hình ảnh đặc trưng nhằm thu hút du khách đến tham quan du lịch – nơi mà mỗi ngã rẻ đều có thể cạm nhận được sự quý giá của rừng với hình ảnh TP. Đà Lạt.
Hình: Sơ đồ hiện trạng cảnh quan rừng của Đà Lạt và vùng phụ cận
Nguồn: Bộ Xây Dựng, Phân viện quy hoạch đô thị và nông thôn miền Nam
Đất cảnh quan, đô thị và phát triển du lịch: Bao gồm đất mặt nước (hồ, thác), đất xây dựng các công trình kiến trúc di sản, các khu du lịch, điểm tham quan, và
hạ tầng đô thị phục vụ du lịch. Việc quản lý và sử dụng hiệu quả quỹ đất này ảnh
hưởng trực tiếp đến sức hấp dẫn và tính bền vững của đô thị du lịch Đà Lạt. Đất
đô thị tại Tp. Đà Lạt hiện hữu là 1.547 ha, chiếm 83,1% diện tích ở của thành
phố và chiếm 38,8% tổng diện tích ở đô thị trên toàn khu vực quy hoạch thành
phố. Trong khi đó đất công viên cây xanh chỉ vào khoảng 121ha, chiếm 2,24% diện tích đất xây dựng đô thị và 4% tổng diện tích đất dân dụng đô thị Thêm vào đó diện tích đất du lịch sinh thái danh thắng theo công bố chỉ khoảng 477 ha (không bao gồm diện tích mặt nước, hồ và các diện tích đất du lịch chưa chuyển đổi nằm trong diện tích rừng) chiếm 0.14% diện tích đất tự nhiên. Với dự báo dân số và lượng khách du lịch tăng cao, đặt ra yêu cầu quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất cần phải gắn liền với phát triển bền vững.
Bảng: Hiện trạng đất ở Tp. Đà Lạt
Nguồn: Bộ Xây Dựng, Phân viện quy hoạch đô thị và nông thôn miền Nam
Có thể thấy quỹ đất cho phát triển du lịch chưa được khai thác hợp lý, do đó hiệu
quả sử dụng đất chưa cao. Sự xuống cấp của cảnh quan do phá rừng, phát triển
đô thị tràn lan và sự tàn phá do ô nhiễm môi trường làm ảnh hưởng đến thương
hiệu Đà Lạt và tới việc gắn với phát triển du lịch bền vững. Sự thiếu một cơ chế quản lý liên ngành hiệu quả giữa các lĩnh vực đã đến các trường hợp ưu tiên lợi ích ngắn hạn của một ngành hoặc một nhóm lợi ích cụ thể, thay vì hướng tới mục tiêu tối ưu hóa lợi ích tổng thể và đảm bảo sự phát triển bền vững lâu dài cho toàn bộ thành phố.
3. Nâng cao hiệu quả Quản lý đất đai: Khung chính sách, Pháp lý gắn liền
với phát triển du lịch bền vững .
3.1. Một số vấn đề về việc sử dụng đất đai nhằm cân đối giữa bảo vệ di sản
và phát triển du lịch bền vững tại trên địa bàn Đà Lạt
3.1.1. Bối cảnh nghiên cứu
Nghiên cứu, đề xuất đưa ra tại khu vực rìa phía Tây của Đà Lạt tại sân bay
Cam Ly đã bị bỏ hoang từ lâu nhằm khai thác tài nguyên đất, di sản đang không
được tận dụng nhằm phục vụ cho mục đích phát triển du lịch bền vững. Sân bay
Cam Ly, tọa lạc tại Phường 5, thành phố Đà Lạt , là một khu đất rộng khoảng 50
hecta với đường băng dài gần 1.400 mét. Khu vực này mang trong mình một lịch
sử đặc biệt, bắt nguồn từ thời kỳ Chiến tranh Việt Nam khi được xây dựng và sử dụng cho mục đích quân sự bởi Không lực Việt Nam Cộng hòa và Không quân
Hoa Kỳ. Hiện tại, Sân bay Cam Ly đã ngừng hoạt động trong nhiều năm và phần
lớn diện tích bị bỏ hoang. Đường băng cũ kỹ nay được người dân địa phương sử dụng làm đường giao thông, còn các bãi cỏ trở thành nơi chăn thả gia súc. Đáng báo động hơn, khu vực này đang phải đối mặt với tình trạng ô nhiễm môi trường nghiêm trọng do nạn đổ trộm rác thải rắn, biến một phần sân bay thành bãi rác tự phát, gây mất mỹ quan đô thị. Mặc dù vậy, sự hoang sơ và dấu ấn lịch sử của nó lại thu hút một lượng khách du lịch ưa khám phá.
Câu hỏi đặt ra là làm sao để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai nhằm tái kích hoạt phi trường Cam Ly bỏ hoang như một cơ sở hạ tầng nền tang nhằm phát triển du lịch theo hướng bền vững trong tương lai ở rìa Tây của Đà Lạt?
3.1.2. Hiện trạng Quản lý, Sử dụng Đất
Về mặt pháp lý, đất tại Sân bay Cam Ly hiện được phân loại là đất quốc phòng. Trách nhiệm quản lý khu vực này khá phức tạp, được giao cho sự phối hợp giữa đơn vị quân đội là Trung đoàn 937 và chính quyền địa phương là Ủy ban nhân dân Phường 5, Thành phố Đà Lạt. Cơ chế quản lý chung này tiềm ẩn những khó khăn nội tại. Việc phối hợp giữa một đơn vị quân đội với các ưu tiên về quốc phòng, an ninh và một cơ quan hành chính dân sự với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đô thị hóa có thể dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong định hướng và hành động. Quy trình ra quyết định liên quan đến cả hai hệ thống cấp bậc có thể kéo dài và đòi hỏi sự thống nhất cao độ. Đặc biệt, các đề xuất thay đổi mục đích sử dụng đất từ quốc phòng sang dân dụng cần sự phê duyệt ở cấp cao hơn, có thể liên quan đến Bộ Quốc phòng và Chính phủ, làm tăng thêm các tầng lớp quản lý và có thể là một yếu tố góp phần vào tình trạng bỏ hoang kéo dài và khó khăn trong việc triển khai một tầm nhìn phát triển rõ ràng cho khu vực.
3.1.3. Vấn đề về việc quản lý sử dụng đất giữa bảo vệ di sản và phát triển du lịch tại khu vực
Vấn đề 1: Khu vực Sân bay Cam Ly nằm trong phạm vi điều chỉnh của
Quy hoạch chung Thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030, tầm nhìn
đến năm 2050 (theo Quyết định 704/QĐ-TTg). Mục tiêu chung của đề xuất này
là cân bằng giữa bảo tồn và phát triển, hướng tới mục tiêu bảo vệ di sản vốn có
và tiềm năng du lịch đầy hứa hẹn. Vấn đề dễ nhận thấy rằng đất quốc phòng hiện
không được khai thác hiệu quả, đề xuất chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ.
Việc chuyển đổi này là cơ hội để phát triển du lịch di sản nhằm bảo tồn các yếu
tố vật thể hoặc phát triển du lịch dựa trên giá trị lịch sử, cảnh quan của sân bay.
Căn cứ Điều 211 Luật Đất Đai 2024 quy định cụ thể về quản lý đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên đã được xếp hạng hoặc kiểm kê Luật Di sản Văn hóa 2024 Điều 88 quy định rõ về việc sử dụng, khai thác di sản văn hóa nhằm đóng góp phát triển kinh tế - xã hội, công nghiệp văn hóa. Tuy nhiên, điểm yếu pháp lý lớn nhất hiện nay là Sân bay Cam Ly chưa được xếp hạng di tích. Do vẫn đang là đất quốc phòng, các quy định bảo vệ đặc
thù của Luật Di sản Văn hóa (như khoanh vùng bảo vệ I, II ) và Luật Đất đai (Điều 211) chưa được áp dụng trực tiếp. Điều này khiến khu đất mãi bất động
trước những đề xuất chuyển đổi hoàn toàn mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, thách thức trong công tác Xác định, Công nhận và Bảo vệ giá trị di sản về việc áp dụng các nguyên tắc bảo tồn di sản (tính nguyên gốc, tính toàn vẹn) cho một công trình tương đối hiện đại và mang tính chức năng như sân bay có thể phức tạp hơn so với các di tích cổ. Việc đạt được xếp hạng di tích sẽ là bước đi tiên quyết nhằm
nhằm tái kích hoạt phi trường Cam Ly bỏ hoang như một cơ sở hạ tầng nền tang nhằm phát triển du lịch theo hướng bền vững trong tương lai ở rìa Tây của Đà
Lạt.
Vấn đề 2: Mối quan hệ giữa quy định về "đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh" và bản chất của hoạt động du lịch di sản. Theo điểm e khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên được xác định là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh. Liệu các hoạt động khai thác du lịch (bán vé, dịch vụ, sự kiện) có bị coi là "kinh doanh" hay không? điều này ảnh hưởng đến quy chế sử dụng đất. Sự không rõ ràng này là một vấn đề cực kì nhức nhối tại khu vực nghiên cứ và cần
được giải quyết, có thể thông qua các văn bản hướng dẫn cụ thể hoặc cách cấu trúc dự án phù hợp, tách bạch giữa các hạng mục công cộng (không kinh doanh) và các hạng mục công cộng thương mại (kinh doanh có điều kiện).
Vấn đề 3: Xung đột giữa quản lý sử dụng đất đai và mục tiêu Phát triển du lịch bền vững bảo vệ di sản. Việc phát triển Sân bay Cam Ly thành điểm du lịch di sản và đề xuất chuyển đổi hoàn toàn sang mục đích du lịch sẽ vướng phải hai luồng ý kiến: một bên ưu tiên tối đa hóa giá trị đất theo cách truyền thống (nhà ở, thương mại) mang lại lợi ích kinh tế hơn so với một bên hướng tới giá trị chiến lược dài hạn hơn (đa dạng hóa du lịch bền vững, bảo tồn văn hóa) không đem lại giá trị kinh tế nhiều Đồng thời hạn chế về tài chính, một thực tế phổ biến ở Việt
Nam là nguồn kinh phí từ ngân sách nhà nước dành cho bảo tồn di sản còn hạn chế, thường không đáp ứng đủ nhu cầu. Đối với Sân bay Cam Ly, hiện chưa có nguồn vốn nào được phân bổ cụ thể cho việc đánh giá, bảo tồn hay phát triển theo hướng di sản. Luật Di sản Văn hóa 2024 mang lại nhiều cơ hội mới, đặc biệt là Điều 88 về khai thác di sản và Quỹ Bảo tồn Di sản. Từ đó sẽ đòi hỏi phải chứng minh được giá trị chiến lược (kinh tế, xã hội, văn hóa) của phương án du lịch di sản một cách thuyết phục và xây dựng đề án khai thác sân bay Cam Ly phù hợp với Điều 88 để đề xuất dự án nhận hỗ trợ từ Quỹ Bảo tồn. Khi đó kế hoạch sử dụng đất tại khu vực mới được nhìn nhận là phù hợp và phát triển bền vững.
3.1.4. Nghiên cứu đề xuất giải pahps nhằm tối ưu hóa giá trị di sản gắn với du lịch bền vững tại khu vực Song song với việc xếp hạng di tích, cần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
chi tiết cho khu vực Sân bay Cam Ly. Các nhà quy hoạch cần đề xuất một loại
hình quy hoạch mới phù hợp với mục đích bảo tồn Di sản Văn hóa kết hợp Du lịch hoặc tương tự cho khu vực này. Quy hoạch này phải xác định rõ các Khu
vực bảo vệ I và Khu vực bảo vệ II sau khi di tích được xếp hạng, đồng thời quy
định các chức năng sử dụng đất phù hợp cho từng khu vực (bảo tồn nghiêm ngặt, hoạt động văn hóa, dịch vụ du lịch, không gian công cộng...).
Đồng thời, xây dựng một mô hình phát triển du lịch bền vững. Trước đây, Hồ Xuân Hương là một cảnh quan được xây dựng để cung cấp cho người cận từ nhiều phường và khu dân cư dân Đà Lạt một không gian công cộng rộng rãi, chất lượng cao. Ngày nay, thành phố phát triển nhanh chóng, hồ trung tâm đang quá tải bởi người dân địa phương và khách du lịch, do đó cần có các công trình cảnh quan mới có quy mô lớn để duy trì và nâng cao khả năng du lịch của Đà Lạt theo hướng phát triển bền vững. Để đảm bảo không gian công cộng đầy đủ cho cư dân
tương lai của Đà Lạt chúng tôi đề xuất phát triển công viên lớn rộng 73 ha (có quy mô bằng Hồ Xuân Hương và sân golf Đồi Cù) được xây dựng trên nền sân
bay Cam Ly bị bỏ hoang, cách trung tâm thành phố hiện tại khoảng 2 km về phía
Tây. Đây sẽ là công viên dài nhất của Đà Lạt, có thể tiếp cận từ nhiều phường và khu dân cư.
Hình: Phương án thiêt kế khu vực Nguồn: Tác giả thiết kế
Phương án sử dụng đất mới biến khu đất bỏ hoang thành Công viên sân bay Cam Ly Công viên cũng có một loạt các lối đi dạo theo chủ đề, có các cây hoa đặc biệt của Đà Lạt, chẳng hạn như lối đi có hoa dạo hoa anh đào (Prunus Cesacoides), lối đi dạo hoa ban trắng (Bauhinia variegata), lối đi dạo hoa phượng tím (Jacaranda mimosifolia)… Những đề xuất này nhằm thể hiện niềm tự hào to lớn của người dân địa phương về ngành công nghiệp trồng hoa cũng như khả năng phát triển mạnh của hoa cây, vốn chỉ giới hạn ở vùng Đà Lạt. Đây là một cách phát triển du lịch bền vững và tinh tế, như một thiên đường nghỉ dưỡng khỏi
thành phố đông đúc, kết nối với các dịch vụ sử dụng hàng ngày và là một địa điểm tổ chức triển lãm trong tương lai.
Công viên Sân bay cũng có một loạt các hồ chứa nước. Nguồn nước này có thể được sử dụng làm các yếu tố cảnh quan cũng như nguồn nước tưới, loại bỏ nhu cầu sử dụng nước ngầm. Tiếp theo các ruộng bậc thang nông nghiệp hiện có, dốc xuống thung lũng suối Cam Ly được bao quanh bởi các hàng cây ăn quả địa phương, một loại nông lâm kết hợp nhằm giữ nước của rừng từ đỉnh cao nguyên.
Hình: Ý tưởng thiết kế công viên Nguồn: Archidaily Ý tưởng chính của dự án là đường băng của Sân bay quốc tế Mariscal Sucre (Quito, Ecuador) một công viên thủy văn. Trong một khu vực rộng hơn 126 ha, các chiến lược cho đô thị hóa và cảnh quan mới được khai thác bằng cách sử dụng tài nguyên nước khan hiếm tại khu vực này. Còn đối với sân bay Cam Ly sử dụng những cánh đồng hoa là yêu tố chủ đạo. Trên khắp thành phố, các vườn hoa theo chủ đề rất được người dân địa phương và khách du lịch ưa chuộng, chẳng hạn như vườn hoa mặt trời du khách phải trả phí vào cửa 15.000 phí vào cửa. Tuy nhiên những khu vực như vậy lại rất rời rạc nên một điểm tham quan có ý nghĩa và mang tính tượng đài là vô cùng quan trọng. Cây hoa đồng thời cũng là chuyên môn mà người nông dân Đà Lạt tự hào. Đặc điểm nổi bật nhất của sân bay, đường băng, sau đó được đề xuất trở thành cánh đồng hoa dài nhất và lớn
nhất Đà Lạt, trải dài hơn 1,3 km. Cánh đồng hoa là chiếc đồng hồ theo mùa của
Đà Lạt, với sự pha trộn khác nhau của các loài hoa được luân phiên sau mỗi ba tháng với đủ màu sắc vào mùa hè và hoa oải hương vào cuối năm, v.v. Cánh đồng hoa này là một đặc sản của công viên, một điểm thu hút gắn liền với văn
hóa trồng hoa địa phương.
Đề xuất thiết lập một cơ chế quản lý rõ ràng và hiệu quả cho Sân bay Cam Ly sau khi được định hướng phát triển theo hướng di sản du lịch. Một mô hình
hợp tác công tư (PPP) có thẻ được áp dụng. Quan trọng là phải giải quyết dứt
điểm sự chồng chéo và thiếu rõ ràng trong cơ chế quản lý phối hợp hiện tại giữa
quân đội và chính quyền địa phương. Điều này có thể thực hiện thông qua các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm khai thác tối đa tiềm năng của khu vực.
3.2. Một số kinh nghiệm và bài học Quốc tế về Quản lý sử dụng đất đai nhằm cân đối giữa bảo vệ di sản và phát triển du lịch bền vững.
Thứ nhất, cần phân vùng quy hoạch những không gian quan trọng nhất để
kiểm soát và điều tiết việc sử dụng đất, nhằm cân bằng giữa bảo tồn di sản và
phát triển du lịch. Nó liên quan đến việc phân chia một khu vực thành các vùng
khác nhau, mỗi vùng có những quy định riêng về loại hình sử dụng đất được
phép nhằm bảo vệ các khu vực có giá trị lịch sử, văn hóa hoặc kiến trúc. Trường
hợp Hội An (Việt Nam) cho thấy việc phân chia thành vùng lõi (Zone I) và vùng
đệm (Zone IIA, IIB) với các quy định khác nhau đã được thực hiện. Gần đây, quy hoạch tổng thể điều chỉnh đến năm 2035 đã được phê duyệt, mở rộng đáng kể
vùng bảo vệ và chia thành 7 khu chức năng chính, bao gồm khu đô thị di sản, khu
đô thị đảo sinh thái, khu dân cư ven biển, khu đô thị dịch vụ - du lịch ven biển, v.v., nhằm định hướng Hội An trở thành thành phố sinh thái - văn hóa - du lịch.
Tuy nhiên, các quy định nghiêm ngặt về phân vùng, kết hợp với áp lực du đã góp
phần vào hiện tượng "bảo tàng hóa", nơi cư dân sinh sống lâu đời tại khu vực bị đẩy ra ngoài và không gian sống trước đây biến thành nơi phát triển du lịch.
Ngược lại, Núi Phú Sĩ (Nhật Bản) lại sử dụng một hệ thống phân vùng phức hợp
dựa trên sự chồng xếp của nhiều loại luật khác nhau (bảo vệ tài sản văn hóa, công
viên quốc gia, quản lý rừng) để quản lý một cảnh quan văn hóa rộng lớn và đa dạng. Những ví dụ này minh họa sự đa dạng trong cách tiếp cận quản lý, sử dụng
đất cho phù hợp với từng bối cảnh cụ thể.
Thứ hai, phối hợp chặt chẽ giữa nhiều bên liên quan và thống nhất hệ thống khung pháp lý giữa quản lý sử dụng đất và bảo vệ di sản, sinh kế người dân. Núi
Phú Sĩ (Fujisan), ngọn núi lửa hình nón cao nhất và là biểu tượng của Nhật Bản. Việc quản lý Núi Phú Sĩ đặc biệt phức tạp do diện tích rộng lớn, liên quan đến hai tỉnh (Yamanashi và Shizuoka), nhiều đô thị và sự tham gia của nhiều cơ quan chính phủ (Bộ Môi trường quản lý Công viên Quốc gia, Cơ quan Lâm nghiệp quản lý phần lớn đất đai, Bộ Văn hóa quản lý các di tích) và các chủ sở hữu tư nhân. Từ năm 1998, với Hiến chương Fuji, một cách tiếp cận quản lý tích hợp đã được thúc đẩy, xem xét khu vực Di sản Thế giới và Công viên Quốc gia như một thực thể thống nhất. Hệ thống phân vùng được áp dụng dựa trên sự kết hợp của Luật Bảo vệ Tài sản Văn hóa, Luật Công viên Quốc gia và Luật Quản lý Rừng, xác định các vùng bảo vệ đặc biệt và các vùng thông thường với các quy định khác nhau. Nhật Bản đã đạt được những tiến bộ đáng kể trong việc thiết lập và vận hành một khuôn khổ quản lý và bảo vệ phối hợp, thúc đẩy các hành động tích cực nhằm cải thiện thẩm mỹ, quản lý du khách và thúc đẩy sử dụng đất bền
vững. Bài học từ Núi Phú Sĩ cho thấy tầm quan trọng của một hệ thống quản lý tích hợp, các chiến lược quy hoạch sử tài nguyên đất hợp lý cùng với sự hợp tác liên tục và hiệu quả giữa các bên liên quan trong nhiều lĩnh vực.
Thứ ba, cần có một chính sách tái thiết Di sản Đô Thị phù hợp không ảnh hưởng tới sinh kế người dân. Tại Porto, Bồ Đào Nha dưới sự tăng trưởng du lịch nhanh chóng, dù mang lại lợi ích kinh tế nhưng cũng đã dẫn đến những tác động
tiêu cực đáng kể. Hiện tượng "du lịch hóa" diễn ra mạnh mẽ ở trung tâm thành
phố, biểu hiện qua việc không gian công cộng bị chiếm dụng quá mức cho các
hoạt động du lịch, giá thuê nhà tăng cao đẩy người dân địa phương ra khỏi khu
vực trung tâm và sự biến mất của các cửa hàng thương mại truyền thống ảnh
hưởng tới sinh kế người dân địa phương. Đối mặt với thách thức này một chiến lược cơ bản nhằm phân tán luồng khách du lịch đã được xây dựng, đề xuất chia thành phố thành các khu phố thương mại du lịch riêng biệt. Mục tiêu là thúc đẩy du lịch chuyên biệt hơn, khai thác tiềm năng của toàn thành phố chứ không chỉ khu vực trung tâm, tạo ra sự cùng tồn tại cân bằng giữa du khách và sinh kế cư dân. Việc phát triển các chỉ số và hệ thống giám sát du lịch tại Porto cũng được thực hiện để theo dõi tác động của du lịch và đánh giá tác động trực quan. Các chiến lược khác bao gồm việc cải thiện năng lực vận hành của các điểm tham quan thay vì chỉ giới hạn số lượng khách. Bài học từ Porto cho thấy sự cấp thiết của việc áp dụng các biện pháp quản lý du lịch một cách chủ động và có chiến lược ngay từ sớm, trước khi tình trạng quá tải trở nên nghiêm trọng. Cần có các công cụ giám sát hiệu quả, các chính sách điều tiết mạnh mẽ và các chiến lược phân tán luồng khách sáng tạo để đảm bảo sự cân bằng bền vững giữa lợi ích
kinh tế từ du lịch, việc bảo tồn các giá trị di sản và chất lượng cuộc sống của cộng đồng dân cư.
4. Kết luận
Nghiên cứu đã khẳng định vai trò thiết yếu của tài nguyên đất đai trong sự phát triển của Đà Lạt, đồng thời chỉ rõ những thách thức nghiêm trọng mà thành phố đang đối mặt do sự tăng trưởng nhanh chóng của du lịch và đô thị hóa thiếu kiểm soát. Áp lực lên quỹ đất, sự suy giảm tài nguyên rừng, những xung đột trong sử dụng đất nông nghiệp và đô thị, cùng với việc quản lý chưa hiệu quả đất cảnh quan, di sản đã và đang làm ảnh hưởng đến môi trường, bản sắc và tính bền vững của du lịch Đà Lạt.
Thông qua việc phân tích lý luận về du lịch bền vững, mối quan hệ giữa quy hoạch và quản lý đất đai, cùng với nghiên cứu điển hình tại khu vực sân bay Cam Ly, bài viết đã làm rõ những vướng mắc cốt lõi trong việc cân bằng giữa bảo tồn di sản và phát triển du lịch. Sân bay Cam Ly, một di sản tiềm năng đang bị bỏ hoang, là minh chứng cho sự lãng phí tài nguyên đất và sự thiếu vắng một cơ chế
quản lý, pháp lý đồng bộ, hiệu quả để khai thác các giá trị đặc thù phục vụ phát triển bền vững. Các bài học kinh nghiệm quốc tế từ Hội An, Núi Phú Sĩ và Porto càng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng các công cụ quy hoạch như phân vùng chức năng chặt chẽ, xây dựng cơ chế phối hợp đa ngành, đa bên hiệu quả, và triển khai các chiến lược quản lý du lịch chủ động nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực và đảm bảo hài hòa lợi ích.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ xây dựng, Thuyết minh Tổng hợp Điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Đà Lạt và vùng phụ cận đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050
2. Hens L, Tourism and Environment, M.Sc. Course, Free University of Brussel, Belgium, 1998
3. Machado A., Tourism and Sustainable Development, Capacity Building for Tourism Development in VietNam, VNAT and FUDESO, VietNam, 2003.
4. Phạm Trung Lương, Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển du lịch bền vững ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu cấp nhà nước, 2002
5. Nguyễn Thị Hải, Vũ Anh Tuấn, Quản lý sử dụng đất tại các thành phố du lịch Việt Nam – Trường hợp thành phố Đà Lạt, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh - Kinh tế và Quản trị kinh doanh, Tập 16, Số 1, 2021, tr. 18-30
6. Võ Kim Cương, Quy hoạch đô thị và những thách thức trong phát triển bền vững tại Đà Lạt, Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, Số 85, 2017.
7. Wantanee Suntikul, Phuc H. Pham, Zoning for world heritage sites: dual dilemmas in development and demographics, Journal of Sustainable Tourism, Vol. 29, No. 2-3, 2020, pp. 193-211
8. Fujisan World Cultural Heritage Council, Website:https://www.fujisanclimb.jp/en/list/m3oati0000002jq0att/worldherita ge_English.pdf, tham khảo ngày 17/04/2025
9. Highlighting Japan, Mount Fuji Becomes a World Cultural Heritage Site, Website:https://www.govonline.go.jp/eng/publicity/book/hlj/html/201309/201 309_04_en.html, 2013, tham khảo ngày 15/04/2025
10. Isabel Vaz-Serra, Paula Rodrigues, Ana Mafalda Nogueira, Urban Regeneration and Sustainable Tourism: The Case of the Historic Centre of Porto, Sustainability, Vol. 11, No. 20, 2019
11. F. D. Pineda (ed.), Sustainability and Visitor Management in Tourist Historic Cities, MDPI, Basel, 2023