Pedre

El proyecto se caracteriza por su diversidad, ya que integra en un mismo lugar un diseño participativo con especialidades en ingeniería, urbanismo, paisajismo e interiorismo, una nueva apuesta al sur de la Ciudad de México

Paola Guevara tomadas de pedre.mx

Diseñado por los arquitectos Miguel de la Torre y Javier Sánchez, Pedre es un desarrollo inmobiliario residencial que se construye cerca de la Reserva Ecológica del Pedregal de San Ángel, en un área de baja densidad sísmica. El edificio, que contempla 112 departamentos y 14 niveles, busca incidir en la transformación de la zona a través de un carácter metropolitano que integre servicios urbanos, públicos y privados.

Para Miguel de la Torre, este proyecto reconoce el valor ambiental de la zona, la arquitectura moderna de Ciudad Universitaria (CU) y el antiguo pueblo de San Ángel. “En cuanto al diseño, Pedre se planeó con una arquitectura cuyos pliegues provocan estructuras funcionales, sólidas

construcciones, óptimos materiales, interiores que se vuelven exteriores, mobiliario a la medida y visualidades que dialogan con el territorio”, comenta de la Torre. Smart Building visitó al arquitecto en sus oficinas de Pedregal de San Ángel (Ciudad de México) para charlar acerca de las particularidades que harán de este inmueble residencial una estructura única.

Smart Building (SB): ¿Cuáles son los principios arquitectónicos de Pedre? Miguel de la Torre (MT): El diseño responde al terreno, el cual es una cuarta parte de un círculo. Lo que estamos haciendo es un edificio con fachadas habitables, es decir, es visible solamente la parte externa de los departamentos,

Para Miguel de la Torre, el diseño de Pedre se integra con el entorno y reconoce el legado arquitectónico de la zona del Pedregal

El inmueble se inspira en la arquitectura mexicana de los años 40 y 50 del siglo XX y, especí camente, en la de Ciudad Universitaria

Niveles 14

ocultando servicios como escaleras, elevadores y pasillos, los cuales se intercalan sin que se note. Es un espacio triangular, en la esquina de dos avenidas principales: San Jerónimo y Revolución. Pedre tendrá una vista de 360 grados desde donde se podrá apreciar CU, el barrio de San Ángel, el Pedregal y Coyoacán. Si vemos el edificio desde arriba es como una manita de tres dedos.

Tiene una característica: parecerá un edificio diferente dependiendo desde donde se vea; si lo ves desde avenida San Jerónimo se ve robusto; si lo ves de Revolución es menos robusto, pero masivo.

SB: ¿Qué lo diferencia de otros desarrollos? MT: Lo que más distingue este edificio es la forma; cuenta con una terraza perimetral. Toda la estructura está cubierta por la misma arquitectura, que genera privacidad, es un lujo en esta ciudad tener un espacio de este tipo.

SB: ¿A qué retos se han enfrentado y cómo los han resuelto? MT: El reto era el terreno, la forma, la cantidad de departamentos, todos con vista principal. No habrá un departamento que no tenga buena vista, o que esté atrás, todos tienen la misma vista. Otro reto fue no salirnos de la normativa. Logramos un edificio con esta forma, era fácil hacerlo en forma de escuadra, pero no lo hicimos; nos llevó cinco años iniciar el proyecto, fue algo complejo, pero lo logramos.

SB: ¿Cuáles son los criterios para integrar a Pedre con el entorno urbano? MT: La arquitectura de Pedre respeta el lugar en el que está. De CU nos dimos a la tarea de tomar algunos elementos, como las columnas redondas, las losas planas, los volados de las mismas, la simplicidad de las líneas. Por ello, más

Departamentos 112

1,832

m2 de áreas libres

m3 de roca 14,000

“El edificio no tiene aire acondicionado, pues no lo requiere; la misma arquitectura te protege de las inclemencias del clima”: Miguel de la Torre

que inspirado en la arquitectura del Pedregal, lo está en CU, en los años 40 y 50.

SB: ¿Qué materiales de construcción utilizarán? MT: Será un edificio de concreto, parteluces metálicos, cancelería de aluminio con vidrio, piedra volcánica en el basamento. Las losas son prefabricadas y ya vienen hechas, sólo se irán colocando, será una obra rápida, limpia.

SB: ¿Cuáles son los elementos que harán sustentable a este inmueble? MT: El edificio no tiene aire acondicionado, no lo requiere, la misma arquitectura te protege de las inclemencias del clima. Cuando logras suplir el aire acondicionado, es lo más ecológico que puede haber. Tenemos un paquete de paneles solares que sirven para calentar el agua de la alberca y generar energía eléctrica para áreas comunes. En cuanto al agua, habrá captación pluvial en cisternas y se usará para riego. Tenemos planta para tratamiento de agua, la cual se regresará a los drenajes. El inmueble no tiene eleva autos, tiene estacionamiento de autoservicio; en el piso 15 estará un parque, lleno de vegetación endémica, también el 70 por ciento de la azotea es un parque, con vistas fantásticas.

SB: ¿Qué avances llevan hasta el momento? MT: Llevamos un 20 por ciento de construcción, estamos comenzando con los sótanos de estacionamiento, ya salimos de la cimentación. Faltan 16 meses de obra para entregar los departamentos. El costo está entre 80 y 100 mil pesos el metro cuadrado según el tamaño. Son 16 tipos de departamentos, que van desde 100 hasta 400 metros cuadrados.

Eduardo López, director General del  deicomiso mexicano, lidera el desarrollo y operación de 86 hoteles, en 26 estados de la república mexicana, que suman un total de 12,560 habitaciones

Darinel Becerra Smart Building

Fibra Hotel (BMV: FIHO) nació el 28 de noviembre del 2012 como el primer fideicomiso enfocado en la industria hotelera que cotizó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). El 30 de noviembre de ese año, llevó a cabo su Oferta Pública Inicial (OPI) en México, así como una oferta privada internacional de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI), obteniendo recursos por 4 mil 137 millones de pesos. Al finalizar el 2012, el Patrimonio Fideicomitido de Fibra Hotel estaba compuesto por 18 hoteles (2 mil 467 habitaciones) en plena operación y cuatro más (489 cuartos) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.

En agosto del 2019, el fideicomiso reportó activos por 18 mil millones de pesos, con 86 hoteles, 3 operadores y 13 marcas.

Su más reciente desarrollo es el hotel Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto, que se caracteriza por su automatización. En los últimos tres años, Fibra Hotel ha invertido 5 mil millones de pesos en el desarrollo de más de 30 propiedades. De los 12 mil 560 cuartos que administra el fideicomiso en la actualidad, 5 mil 721 se ubican en la Ciudad de México (CDMX), Monterrey, Guadalajara, Querétaro y Puebla; sólo en la CDMX y su Área Metropolitana hay 2 mil 525 habitaciones. El portafolio de Fibra Hotel se constituye por los operadores Posadas, Grupo Real Turismo (GRT) y Marriot, con marcas como Live Aqua, Sheraton, Grand Fiesta Americana, Camino Real, Fiesta Inn, Fairfield, Real Inn, Fiesta Americana, AC Hotels, Gamma, Courtyard, One y Fiesta Inn Loft. Smart Building platicó con su director general, Eduardo López, para conocer más acerca del fideicomiso y del estado de la industria hotelera en el país.

Smart Building (SB): ¿Cuál es la salud del desarrollo inmobiliario en el sector hotelero en México?

Eduardo López (EL): Tiene dos vertientes: el sector inmobiliario en ciudad y en playa, y se comportan de forma diferente. De estos, sólo tenemos dos en playa, pero por el tamaño de los complejos y por los ingresos que generan, es casi el 30 por ciento del volumen de los ingresos [del fideicomiso].

El tema inmobiliario en los hoteles de ciudad está un poco detenido porque en los últimos años hemos visto mucha sobreoferta, y se nota en cuatro plazas importantes: Aguascalientes, León, Puebla y Querétaro. Todo mundo fue a construir hoteles a esas ciudades.

Si tienes una sobreoferta de habitaciones y una disminución en la demanda, hay un tema fuerte de ocupación. Sin embargo, en nuestro portafolio, la ocupación no es lo que ha disminuido, sino la tarifa; porque los hoteles que no son de cadena o que no tienen una fuerza de venta, su única forma de competir es bajando tarifa y, automáticamente, merma de las plazas.

Hoy no logramos los ingresos que teníamos presupuestados, pero el gasto sí es real, por lo que tenemos una contracción en la contribución. En los hoteles de playa sucede algo distinto. El mercado se especializó y se vende de forma diferente. Quien vende hoy ya no son las marcas hoteleras, sino las plataformas digitales. Ellas son los que realmente venden los cuartos en playa, por lo que

“EN 2019 INICIAMOS UN TRABAJO MUCHO MÁS FUERTE EN TEMAS DE SUSTENTABILIDAD. NUESTRO HOTEL NÚMERO 86, FIESTA AMERICANA VIADUCTO AEROPUERTO, YA TIENE CERTIFICACIÓN LEED, EL TERCERO CON ESTE RECONOCIMIENTO”

automáticamente tienen el control de la tarifa y a la hora que existe sobreoferta, debido a crisis por temas de inseguridad, comienza a haber una baja de tarifa que aprovechan muy bien estos buscadores.

SB: Entonces, ¿en dónde se debe desarrollar la industria hotelera del país?

:Ahora, en la playa. Nosotros crecimos desarrollando. De los hoteles que tenemos la mitad los construimos porque tiene un valor agregado construir. El resto los compramos. Ahora sentimos que la situación sobre los hoteles de ciudad es complicada, por lo que el nicho que tiene un posible crecimiento es el de playa, aunque tampoco son muchos destinos. Actualmente son Cancún, Puerto Vallarta y Los Cabos.

Con la especialidad que tenemos, queremos desarrollar hoteles mucho más grandes. Observamos que administrar un hotel de 126 cuartos en Monclova, o cuidar uno de mil cuartos en Cancún, es prácticamente el mismo esfuerzo, pero con mucho más ingreso en cuanto a la contribución para la Fibra y nuestros inversionistas.

SB: Respecto a los principales fondeos, hablando del sector en general, ¿cuáles son las tendencias?

:Hay una diferencia entre las empresas públicas y privadas. La realidad es que el mercado de siete años a la fecha se perfeccionó, se formó un mercado que antes no existía.

Cuando eres empresa pública tienes acceso a un capital mucho más barato y, por lo tanto, puedes crecer mucho más rápido. Nosotros llevamos tres colocaciones y la suma de las tres va casi en 15 mil millones de pesos. Eso es lo que nos permitió crecer tan rápidamente, además de que aprovechamos un momento en el que aquel propietario de hotel que no se había profesionalizado tenía una oportunidad para vender su inmueble.

SB: ¿Cuál es la política de sustentabilidad de Fibra Hotel?

:La realidad es que la empezamos a impulsar por una cuestión de gasto. Contamos con una política muy fuerte de ahorro de energía que a su vez refiere a un concepto de sustentabilidad.

Más de 70 de nuestros hoteles cuentan con la certificación Green Key, que es un estándar líder en la industria en el ámbito de la sostenibilidad. Esta certificación representa el compromiso con el cumplimiento de estrictos criterios internacionales establecidos por la Fundación para la Educación Ambiental (FEE).

Los hoteles Fiesta Americana Satélite y el AC By Marriot de Veracruz cuentan con la certificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies). Para obtener tal certificación, se necesita cumplir con un ahorro mínimo del 20 por ciento en energía, 20 en agua y 20 por ciento en energía incorporada en los materiales del edificio. Esta certificación sólo es aplicable para las nuevas construcciones.

En 2019 iniciamos un trabajo mucho más fuerte en temas de sustentabilidad. Nuestro hotel número 86, Fiesta Americana Viaducto Aeropuerto, ya tiene certificación EDGE. Es el tercero con este reconocimiento.

SB: ¿Cuáles son las principales tendencias en el desarrollo de hoteles a nivel internacional?

:Algo en lo que estamos enfocados en este momento y con lo que también estamos luchando contra la vieja hotelería son los alimentos y bebidas. Los hoteleros son muy

buenos para vender los cuartos, pero son muy malos para vender alimentos y bebidas. Pero esto es una tendencia de hace 30 años. Y siempre les hago la misma pregunta: ¿quién (cuando quiere ir a comer a un buen lugar) piensa en el restaurante de un hotel? Nadie. Hay dos factores: que no está especializado, y que la oferta gastronómica es muy grande y especializada ya. Si estás en un hotel, normalmente el desayuno sí lo tiene, porque en México es muy importante. De hecho, las cadenas internacionales tuvieron que tropicalizar sus desayunos para que fueran mucho más fuertes de lo que tenían, pero en comida y cena, están vacíos los centros de consumo. Lo que estamos tratando de modificar en ese tema es traer franquicias a los hoteles y en algunas plazas donde no hay negocio, cerrar ciertos horarios para que no haya un gasto.

LOS BENEFICIOS DE SER FIBRA

FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces (Fibra), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de Fibra se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95 % de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFI. El 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo una resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial de la Federación, que le permite operar bajo esta jurisdicción.

SB: ¿Qué opinan de competidores como Airbnb?

:Tenemos un punto a favor: la estancia promedio del huésped de hoteles de ciudad es de 1.2 noches. En este periodo no alcanzas a ir a comprar la leche y no te la alcanzas a gastar. Por otro lado, el 80 por ciento de los viajeros siguen siendo hombres, y les gusta el hotel, que les sirvan su desayuno y el room service, no quieren ir a comprar nada afuera. En hoteles de ciudad no es una competencia, y en hoteles de playa en algunos complejos y destinos. Te puedo decir que, de nuestro portafolio, el único destino que es muy competido es Playa del Carmen, porque hubo una sobreoferta de departamentos, y cuando la gente pensó en qué hacer con el suyo, optó por Airbnb.

SB: ¿Qué le preocupa a Fibra Hotel en el corto plazo?

:Desde mayo de 2018, nosotros empezamos a ver una baja que no sabíamos cuánto tiempo iba a durar. Pensamos que sería sólo durante el periodo de las elecciones. Después, el primer semestre [2019] fue dramático y ahí deducimos que eso duraría más tiempo, por lo que planeamos hacer ajustes porque no tenía que ver con la transición.

Se supone que cuando hay un cambio de gobierno en el mismo poder del mismo partido, tarda tres meses en reactivarse [la economía], pero cuando es uno como el que se dio, estimamos el doble de tiempo. Pero eso ya se extendió, entonces lo que hacemos es cerrar la llave donde lo podemos hacer, sin tocar al huésped. Aunque también es cierto que hoy, el huésped que pagaba antes 1 mil 800 pesos de tarifa por un cuarto en un hotel cinco estrellas, ahora su posibilidad es de 1 mil 200 pesos. Nuestra estrategia en este momento con el operador es que, al que paga la primera cantidad, se le dé un servicio de esa tarifa, pero si ese mismo cliente te pide que le bajes el precio para seguir contigo, en ese momento decirle que sí, pero con sus respectivos cortes de servicio, porque finalmente es una negociación.

SB: ¿Cuándo creen que esta situación empiece a mejorar? : Creemos que hasta 2021, porque 2020 todavía será un periodo difícil.