목 차 ● 인사말
● 축사
● 발제
● 토론
윤관석 더불어민주당 의원
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김영진 더불어민주당 의원
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안호영 더불어민주당 의원
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임종성 더불어민주당 의원
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박순자 국토교통위원회 위원장
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김현미 국토교통부장관
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주거복지로드맵의 진전과 한계 최은영 소장 / 한국도시연구소
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문재인 정부의 주택임대차 정책 평가 이강훈 변호사 / 참여연대 민생희망본부 부본부장
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김석기 과장 / 국토교통부 주거복지정책과
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정종대 센터장 / 서울시 주거정책개발센터
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최지희 위원장 / 민달팽이유니온
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진남영 원장 / 새로운 사회를 여는 연구원
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윤애숙 조직국장 / 빈곤사회연대
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고석동 운영위원 / 전국세입자협회
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인·사·말
안녕하십니까? 국회 국토교통위원회 더불어민주당 간사를 맡고 있 는 인천 남동을 국회의원 윤관석입니다. 문재인 정부의 「주거복지로 드맵」 발표 1년을 맞아, 그간의 추진 현황과 향후 과제를 점검하기 위한 의미 있는 토론회를 개최하게 되어 진심으로 기쁘게 생각하며,
윤 관 석 더불어민주당 의원
바쁘신 와중에도 토론회를 찾아주신 내·외빈 여러분께 감사드립니다.
특히, 토론회 개최를 위해 애써주신 김영진, 안호영, 임종성 국토교통위원회 위원님들을 비 롯해 각 단체 관계자 여러분들과, 좌장을 맡아주신 최창우 대표님 이하 발제자와 토론자 여러 분께도 감사드립니다.
다들 아시다시피, 대다수 국민들의 삶에서 주거가 너무나 큰 부담이 되고 있습니다. ‘미친 집값’으로 대표되는 부동산 시장 과열 현상으로, 무주택자나 주거 취약계층의 주거 불안은 날 로 심해져 갔고, 이에 따라 여러 경제적, 사회적 문제가 야기되었습니다.
이러한 문제 인식 아래 문재인 정부는 지난해 공적 주택 100만호 공급을 위한, 주거복지로 드맵을 발표하고, 과거 공급자 중심의 단편적, 획일적 지원에서 벗어나, 수요자 중심의 종합적 지원과 사회통합형 주거정책으로 전환할 계획을 세웠습니다.
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그리고, 정부는 지난 1년 동안 주거복지 전담 ‘주거복지정책관’ 출범, ‘신혼부부·청년 주거 지원 방안’, ‘취약계층.고령자 주거지원 방안’ 발표 등을 통해 주거복지로드맵을 구체화하기 위한 여러 정책적 노력들을 기울여왔습니다.
주거복지로드맵 발표로 이전보다 공공임대주택의 공급 규모가 확대되긴 하였지만, 규모에 비해 시장의 인식이 저조할뿐더러, 여전히 국민들이 체감할 만한 변화가 이루어지지 않은 것 이 사실입니다. 특히, 9.13 대책 등 단기적인 규제 대책으로 안정 국면에 들어선 현재 부동산 시장의 유지를 위해서, 실수요자들을 위한 공급대책이 꾸준히 이루어져야합니다.
주거복지로드맵에 따른 주택공급이 차질 없이 진행되기 위해서는 택지 개발 등이 조속히 이뤄져야 합니다. 이를 위해 중앙 정부와 지자체가 긴밀하게 협조해 나가야하며, 안정적인 공 급기반 확충을 통한 촘촘한 주거 사다리 구축을 위해, 제도적인 노력도 뒷받침되어야 합니다.
오늘 토론회는 주거복지로드맵으로 대표되는 문재인 정부의 부동산 정책을 점검하고 실효 성 있는 개선 방안 마련을 위해, 각계 전문가들의 모인 의미 있는 자리입니다. 주거복지 실현 과 대다수 서민들의 내 집 마련의 꿈이 이루어질 수 있도록, 오늘 이 자리에서 여러 생산적인 대안이 마련되기를 기대하며, 저도 국토교통회위원회 간사로서, 논의된 내용을 바탕으로 여러 정책적 대안들을 모색해 나가겠습니다.
함께하신 여러분들께 다시 한 번 감사드립니다.
2018년 11월 29일
더불어민주당 의원 윤 관 석
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인·사·말
안녕하십니까? 더불어민주당 수원시(병) 국회의원 김영진입니다.
김 영 진 「문재인 정부 주거복지로드맵 발표 1년 평가 토론회」에 관심을 가
더불어민주당 의원
지고 참석해 주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다. 아울러 바쁘 신 와중에도 기꺼이 발제와 토론을 맡아주신 최창우 대표님을 비롯한 전문가 여러분께도 감사 의 말씀을 드립니다.
지난 10년간 주택 공급은 368만호가 증가했으나, 집값이 급격히 상승하여 내 집 마련은 크게 어려워졌습니다. 특히 임차가구와 최저주거기준 미달가구 등 중산층 이하 서민들의 주거 안정성이 더욱 악화되었습니다.
이에 문재인 정부는 지난해 수요자 중심의 종합지원 및 사회통합형 주거정책을 추진하기 위해 ‘주거복지로드맵’을 발표하였습니다. 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급을 확대하 기 위해 생애단계별·소득수준별 맞춤형 지원 및 주택 100만 호 공급계획을 세웠습니다.
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지난 1년은 ‘주거복지로드맵’을 토대로 주거복지 사각지대를 해소하고 주거복지망을 종합 적·장기적으로 구축해 나가기 위해 초석을 다지는 기간이었습니다. 공공주택의 공급을 확대 하고, 임대차시장의 투명성과 안정성을 강화하기 위한 제도개선 방향을 제시하였습니다. 서민 주거지원에 집중할 수 있도록 지방자치단체와 사회적 경제 주체 등과의 주거복지 거버넌스를 구축하고자 애썼습니다.
이러한 노력에도 불구하고, 아직 변화를 체감하기에는 뚜렷한 성과를 알아보기가 쉽지 않습 니다. 오히려 2018년은 집값이 급격하게 오른 기간으로 기억될 것입니다. 그러나 당장의 등 락과 부침에 사로잡혀 정책방향을 섣불리 선회하거나 구조적 과제들을 미룰 일은 아니라고 생각합니다.
이번 토론회는 주거복지로드맵 1년을 맞아 주거복지망 구축을 위한 과제들이 잘 이행되고 있는지 돌아보고 고언을 나누기 위한 자리입니다. 무주택 서민·실수요자 중심의 주거복지망 구축을 위해 현실적이고 구체적인 의견들이 다양하게 어우러지기를 기대합니다.
다시 한 번 자리를 빛내주신 여러분께 감사의 마음을 전하며, 저 역시 국회 국토교통위원으 로서 여러분께서 논의해주실 비판과 제안들을 겸허하게 검토하여 정부와 함께 합리적인 대안 을 모색해 나가겠습니다.
감사합니다.
2018년 11월 29일
더불어민주당 의원 김 영 진
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인·사·말
안녕하십니까? 전라북도 완주진안무주장수 출신 안호영의원입니다. 바쁘신 와중에도 오늘 주거복지로드맵 1년 평가 토론회에 참석해 주신 모든 분들에게 감사드립니다.
안 호 영 더불어민주당 의원
특히 토론회의 발제를 맡아주신 최창우 집걱정없는세상 대표님, 발 제를 해주실 이강훈 변호사님과 최은영 한국도시연구소 소장님, 그리고 토론자로 참여해주신 김석기 국토부 과장님, 정종대 서울시 센터장님, 최지희 민달팽이유니온 위원장님, 전남영 새 로운 사회를 여는 연구원 원장님, 고석동 전국세입자협회 운영위원님에게 깊은 감사의 말씀을 드립니다. 오늘로부터 정확히 1년 전인 2017년 11월 29일 정부는 <사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵>을 발표했습니다. 이명박·박근혜 정부의 부동산 정책은‘빚내서 집 사라’라는 말처럼 경기부양이라는 명목으 로 투기를 용인하는데 초점이 맞춰져 있었습니다. 이에 대해 문재인 정부에서 투기억제를 통 한 서민주거 안정과 주거복지로 정책 목표를 전환하고, 그에 걸맞은 정책을 운용해나가고 있 는 점은 긍정적으로 평가합니다. 특히 주거복지로드맵 발표 이후 지난 1년 동안 정부는 청년 주택과 신혼희망타운 추진, 공공임대 주택 확대, 임대료 증액제한, 사회주택 활성화 등 주거복 지로드맵 실현을 위해 노력해왔고 일정 정도 성과도 있었습니다. 그러나 국민이 체감하는 주거복지 실현은 아직도 가야 할 길이 많이 남아 있습니다. 문재인 정부의 정책 중 가장 국민적 지지도 낮은 분야가 바로 경제, 그 중에서도 특히 부동산문제입 니다. ‘미친 집값’이라는 용어로 상징되는 최근의 집값 폭등은 사회적 양극화를 확산키는 것은
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물론 국민적 분노와 불안감, 상대적 박탈감을 증폭시키고 있습니다. 문재인 정부는 이명박, 박근혜 정부 시절 비정상적으로 높아진 주택가격에 대해 투기억제 대책 마련 등 응급 조치를 취하고 주거복지로 정책방향을 전환하는 등‘절반의 성공’을 거두었 습니다. 그러나 문재인 정부 출범 이후에도 여전히 오르고 있는 미친 집값과 이로 인해 국민 들이 겪고 있는 고통은 문재인 정부의 부동산 정책이‘절반의 실패’에 머물고 있음을 보여주고 있습니다. 문재인 정부 부동산정책의 ‘절반의 실패’를 만회하고 진정한 주거복지실현을 위해서는 다음 과 같은 좀 더 근본적인 조치들이 필요합니다. 첫째, 신도시 개발을 통한 주택공급 확대 관련, 과거 사례와 같은 투기유발과 집값 폭등을 방지하고, 신규 주택이 기존의 유주택자가 아닌 무주택자 실수요자에게 공급될 수 있도록 제 도적 장치를 마련해야 합니다. 둘째, 종부세 인상의 실효가 의심스러운 상황에서 정부가 법 개정 없이 할 수 있는 공시지 가 정상화를 최우선적으로 할 필요가 있습니다. 셋째, 임대사업자의 불로소득을 방지하고 투기억제를 위해 임대사업자 등록을 의무화해야 합니다. 넷째, 세입자 보호를 위한 방안으로 오래 전부터 논의되었던 전월세상한제와 계약갱신청구 권제를 이제는 도입해야 할 시점입니다. 마지막으로 공공택지로 조성되는 공공주택지의 민간매각을 최소화하고, 공영개발을 통해 저렴하게 공급하는 30년 이상의 장기공공임대주택을 대폭 확충해야 합니다. 부동산 문제 해결 여부가 문재인 정권의 성패를 가름할 것입니다. 국토부는 정권의 명운을 걸고 집값 안정과 주거복지 강화를 위한 부동산정책을 추진해나가야 합니다. 이러한 의미에서 주거복지로드맵 발표 1년을 맞이하여 열리는 오늘 토론회는 매우 시의적 절하고 의미가 크다고 생각합니다. 오늘 토론회를 통해 그동안 정부 정책의 성과와 문제점을 살펴보고, 주거복지 강화를 위해 새로운 대안을 모색하는 계기가 되길 바랍니다. 저도 국회 국토교통위원회 소속 의원으로서 주거복지 실현을 위해 최선의 노력을 다하겠습 니다. 감사합니다. 2018년 11월 29일
더불어민주당 의원 안 호 영
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인·사·말
안녕하십니까? 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 임종성 의 원입니다.
“주택은 투기목적이 아닌, 거주목적이어야 한다.” 문재인 정부의 첫 번째 부동산대책을 발표하면서 당시 국토부 장관
임 종 성 더불어민주당 의원
이 했던 일성입니다. 이 말은 이후 문재인 정부의 부동산대책을 대표 하는 말이 됐습니다.
투기에서 거주로, 경기조정에서 주거복지로 부동산정책의 방향을 옮기겠다는 일종의 다짐 과 같은 말이었습니다. 그리고 11월 29일 문재인 정부의 핵심 부동산정책이라 할 수 있는 주거복지로드맵이 발표됐습니다. 오늘이 발표 이후 꼬박 1년이 되는 날입니다.
당시 대책에서 정부는 무주택 서민과 실수요자를 위해 향후 5년간 100만호(공공임대주택 65만호, 공공지원주택 20만호, 공공분양주택 15만호)의 공공 및 공공지원 주택 공급 등 여러 대책을 내놓았습니다.
또 이에 그치지 않고 문재인정부는 ‘임대차 시장 안정화 방안’(2017년 12월), 청년.신혼부 부(2018년 7월), 취약계층.고령층 주거지원방안(2018년 10월) 등을 잇달아 발표하면서 주거 복지 확대를 위한 노력을 아끼지 않았습니다.
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하지만 최근 종로 고시원 화재사고에서 보듯, 아직 우리 주변엔 비주택에 거주하는 주거 취약계층이 많습니다. 그리고 고시원, 비닐하우스, 쪽방, 판잣집, 다중이용시설 등 전국의 비 주택은 제대로 된 안전설비를 갖추지 못한 채 우리나라 빈곤계층의 안전을 계속해서 위협하고 있습니다.
또한 세입자 보호를 위한 추가대책, 고령층을 위한 주거대책 등을 수정‧보완해야 한다는 목 소리도 높습니다.
저는 오늘 토론회에서 주거복지로드맵의 1년을 제대로 평가하고, 또 우리 정부의 주거복지 정책이 미치지 않는 사각지대를 잘 짚어줄 수 있을 거라 기대합니다. 그리고 정부의 향후 주 거복지정책이 어떻게 확장되고 발전해야 하는 지를 논의해 줄 것으로 기대합니다.
오늘 토론회를 위해 함께 해주신 안호영, 윤관석, 김영진의원님께 감사드리며, 토론회 개최 를 위해 노력해주신 주거권네트워크, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 새로운사회를여는연구원, 서울세입자협회, 서울주거복지센터협회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상, 참여연대 민생희 망본부, 천주교서울대교구 빈민사목위원회, 한국도시연구소에도 감사 인사를 드립니다.
오늘 토론회로 종결되는 것이 아니라 계속해 활발한 논의가 이어질 또 하나의 걸음이 되길 바라며, 저 임종성도 주거복지의 바른 정착과 사각지대 해소를 위해 최선을 다할 것을 약속드 립니다. 감사합니다.
2018년 11월 29일
더불어민주당 의원 임 종 성
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축·사
안녕하십니까. 안산단원구을 국회의원, 박순자 국회 국토교통위원장입니다.
「주거복지로드맵 1년 평가 토론회」 개최를 진심으로 축하드리며, 오늘 토론의 장을 마련해주신 윤관석,김영진,안호영, 임종성 의원님 과 관계자 여러분들의 노고에 감사드립니다. 아울러 바쁜 일정에도
박순자
불구하고 고견을 들려주시고자 참석해주신 좌장, 발제자 및 토론자
국회 국토교통위원장 국회의원(안산단원구을)
여러분께도 감사인사를 전합니다.
지난 29일로 정부가 주거복지정책의 청사진인 주거복지로드맵을 발표한지 1년을 맞이하게 되었습니다. 주거복지 로드맵은 주거 사각지대를 해소하기 위해 생애주기별 주거복지망을 구 축하는 사업으로 정부는 지난 1년간 주거복지 로드맵을 제시하며 주거 취약 계층의 주거 문제 를 해결하고자 노력해 왔습니다.
특히 정부는 1인 가구 중심의 청년층과 신혼부부, 고령층 저소득 가구에 대해서는 맞춤형 공공임대주택을 공급하고, 무주택서민과 실수요자를 위해서는 향후 5년간 100만호의 공공 및 공공지원 주택을 공급하겠다는 계획을 발표하고 이를 추진해오고 있습니다.
정부의 주거복지 로드맵은 우리 사회에 대한 정부의 올바른 진단에 기초하고 있다고 생각 합니다. 하지만 로드맵이 제시하고 있는 해결 방안에 대해서는 국민적 지지를 아직 얻고 있지
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못한 것이 사실입니다.
주거복지 로드맵 발표 1년이 지난 지금, 정부의 주거복지 로드맵의 추진상황을 점검하고 국민들의 주거복지 향상을 위해서 어떤 부분을 더 개선해야 하는지 살펴볼 필요가 있습니다.
이번 토론회에서는 정부가 지난 1년 동안 마련해온 주거복지 로드맵의 실행방안을 비롯한 정책적인 기반에 대해 점검하고 그 기반을 토대로 어떻게 국민들의 주거불안을 해소하여 주거 복지를 향상시킬 수 있을지에 대한 방안이 논의 되어야 할 것입니다.
오늘 토론회를 통해 국민들이 정부의 주거복지 정책의 효과를 피부로 체감할 수 있는 효과 적인 정책적 개선점이 도출되길 기대합니다. 저 또한 국회 국토교통위원장으로서 책임감을 갖 고 오늘 주시는 고견들을 정책과 입법에 반영할 수 있도록 노력하겠습니다.
끝으로 이 자리에 참석하신 모든 분들의 가정과 일터에 건강과 행복이 가득하길 기원합니 다. 감사합니다.
2018년 11월 29일
국회 국토교통위원회 위원장
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박 순 자
축·사
주거복지로드맵 발표 1년을 맞아 그동안의 성과를 평가하고 개선 방안을 모색하기 위한 토론회를 개최한다고 하니 기쁘고 반갑습니다.
평소 주거복지 정책 추진을 위해 노력해주시고, 뜻 깊은 자리를 마 련해 주신 윤관석 의원님, 김영진 의원님, 안호영 의원님, 임종성 의 원님과 관련 단체와 연구원 관계자 여러분께 깊은 감사의 인사를 드 립니다. 주거복지의 실현과 나아갈 길에 대해 함께 고민하고 의견을
김현미 국토교통부 장관
주실 발표자와 토론자, 내빈 여러분께도 감사드립니다.
지난해 11월 주거복지로드맵을 발표한 이후 1년 동안은 앞으로 추진할 주거복지정책의 기 반을 마련하는 데 집중해왔습니다. 주거복지정책의 컨트롤타워 역할을 할 주거복지정책관을 출범시켰고, 추진체계와 제도를 정비하고 택지도 확보하였습니다. 신혼부부와 청년, 취약계 층·고령자 등 수요자 맞춤형 주거 지원 내용을 확대하고 구체화했습니다.
주거복지 사각지대를 해소하기 위해서도 많은 노력을 기울였습니다. 주거급여가 주거비 경 감에 실질적으로 도움이 될 수 있도록 주거급여 부양의무자 기준을 폐지하는 등 제도를 보완 했습니다. 임대차시장의 투명성을 높이기 위해 임대주택 등록 활성화 방안을 마련하는 등의 정책도 추진했습니다.
정책 추진 과정에서 일부 미흡한 부분에 대해서는 개선 노력도 병행했습니다. 당초 목적과 달리 임대주택 등록자에게 과도하게 혜택이 돌아갈 여지가 있는 정책은 즉시 보완하였고, 신
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규택지 개발 과정에서도 정보가 유출되지 않도록 보안 강화 방안을 마련했습니다.
주거복지로드맵 2년 차를 맞아 이제는 주거복지정책의 성과를 국민들이 직접 체감하실 수 있도록 할 계획입니다. 그동안의 시행착오와 일부 미흡한 부분을 보완해가면서 보다 세심하게 정책을 수립하고 더욱 신속하게 집행할 것입니다.
시장관리와 양적 공급 위주의 정책에서 벗어나 높은 청년 실업률과 저출산, 고령화, 양극화 등의 사회･인구 구조의 변화에 맞춤형으로 대응하겠습니다. 소득수준의 증가와 국민 눈높이 상승에 따른 공공택지와 주택에 대한 기대감도 항상 생각하겠습니다.
앞으로의 주거복지정책은 수요자 맞춤형으로 추진하겠습니다. 임대주택의 품질을 높이고 더불어 사는 사회가 되도록 임대주택과 분양주택을 구분 없이 같은 단지에 함께 배치할 것입 니다. 올 연말에 분양할 신혼희망타운은 소셜믹스의 선도적 사례가 될 것입니다.
일 년 전 말씀드렸듯 주거복지로드맵은 향후 주거정책에 대한 정부의 의지이자 약속입니다. 각계에서 제시해주시는 의견들을 적극적으로 경청하고 수렴하여 주거 지원이 국민 여러분의 꿈과 희망으로 이어지도록 하겠습니다.
주거복지를 위해 애쓰고 계시는 의원님들과 토론회에 함께 해주신 모든 분들께 다시 한 번 감사의 말씀을 드립니다.
감사합니다.
2018년 11월 29일
국토교통부 장관
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김 현 미
발제
주거복지로드맵 1년, 우리는 함께 잘 살 수 있을까? 최은영 소장 / 한국도시연구소 이강훈 변호사 / 참여연대 민생희망본부 부본부장
주거복지로드맵의 진전과 한계 최은영 소장 / 한국도시연구소
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문재인 정부의 주택 임대차 정책 평가 - 임대차 시장의 안정성·투명성 강화의 관점에서
이강훈 변호사 / 참여연대 민생희망본부 부본부장
1. 문재인 정부의 주택 임대차 정책, 잘하고 있나?
민간 임대차 시장에 영향을 미치고 있는 문재인 정부의 주요 주택임대차 정책은 크게 네 가지 측면에서 검토할 수 있다. ① 투기억제를 통한 주택 가격 안정 정책(2017. 8. 2. 대책, 2017. 10. 24. 가계부채종합대책, 2018. 8. 27. 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지 정, 2018. 9. 13. 주택시장 안정 방안 등), ② 2017. 12. 13. 민간임대시장의 임대주택 등록 활성화 방안, ③ 임대소득 과세 정책 등 투명성 강화를 위한 정책 ④ 2017. 11. 29. 발표된 주거복지로드맵에서 구체화된 주거복지 정책을 통한 시장 실패의 보완 및 공공지원 민간임대 주택 정책 및 사회주택 등을 통한 민간과 공공의 협력 방안 등이 그것이다.
그렇다면 주거복지로드맵 1년의 결과, 문재인 정부의 민간 임대차 정책이 민간 임대차의 주거 안정성 강화와 투명성 강화 측면에서 잘 하고 있다고 볼 수 있나? 썩 후한 점수를 주기는 어려울 것 같다.
첫째, 민간임대차 시장 가격은 정부의 투기 억제, 주택 공급 물량 확대, 경기 둔화의 영향 등으로 안정 추세이나 그것이 주로 정부 정책의 영향이라고 보기는 어렵다. 둘째, 주택임대차 제도의 전속보장 측면에서는 제도 개선이 없어 전혀 나아진 것이 없고 향후 제도 개혁의 계획 과 일정도 불분명하여 문재인 정부 내에서 주택임대차 제도개혁이 이루어질 것인지도 예측할 수 없다. 임대사업자 등록 확대가 이루어지고 있어 부분적으로 해당 주택 거주자들의 권리 상태의 개선은 이루어질 것으로 예상되나 향후 이런 주택이 의무임대기간 종료 이후 임대주택 으로 계속 유지될 것인지 의문이므로 제도 개선과 대책이 필요하다. 셋째, 조세 제도의 정비 및 임대등록 강화 등으로 주택 임대차 부문의 투명성 강화 측면에서 제도적 기반은 갖추어져
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가고 있으나 임대하는 모든 민간주택의 등록 의무화가 아닌 점에서 어차피 임의적 형태의 투 명화는 한계가 있고 세정 강화도 2019년 이후에야 시작되는 것이어서 실행력은 좀 더 지켜보 아야 한다. ④ 시장실패를 보완하는 주거복지 부문은 주거급여 확대 등 일부 개선 사항, 장기 공공임대주택 공급 확대에도 불구하고 공공임대주택 공급의 주된 대상이 되어야 할 저소득층 용 주택 공급에 소홀하고 청년·신혼부부를 지나차게 앞세우는 문제, 주거급여 등이 인간다운 주거생활을 보장하는데 현저히 미흡하다는 지적 등이 계속되고 있다. 뉴스테이를 개선했다는 공공지원민간임대주택은 서울에서 먼저 공급 인허가가 이루어지고 있는데, 임대주택으로 회 수하는 공공기여분과 특별공급물량 외에는 시가 95% 수준에서 공급되는 일반 공급물량이 지 나치게 비싸 공공성이 없다, 특별공급분도 저소득층이 이용하기에 비싸다는 등의 논란이 계속 되고 있다. 정부가 시작한 사업은 올 해 최초의 공모가 시작되어 아직 평가를 할 만한 단계에 이르지 못했다. 사회주택 사업은 아직 시범 단계이다.
전체적으로 주거복지로드맵 1년의 짧은 기간 동안 정책 성과라고 할 만한 것은 많지 않고, 앞으로 정부가 해야 할 일이 더 많다. 이와 관련하여 민간임대차 가격 안정, 민간임대주택 등 록 확대 정책, 임대소득 과세 정책, 민간임대차 안정화와 관련한 주거복지정책 및 민관협력분 야의 측면을 중심으로 문재인 정부의 주택임대차 분야 정책이 주거의 안정성과 시장 투명성 강화에 어떤 결과를 이루어내고 있는지를 평가해본다.
2. 민간임대차의 가격 안정 박근혜 정부 시기 사용했던 부동산 부양 정책을 문재인 정부 들어와 억제하고, 산업 구조조 정과 경기 둔화 현상이 나타나면서 전국적으로는 전세가격 및 월세가격의 안정화가 나타나고 있다.
<전세가격지수 연간 변동률>
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우리나라에서 주택 가격변동률과 전세가격 변동률은 수년에 걸쳐 살펴보면 앞서거니 뒤서거니 하면서 동조화 현상을 보이고 있다는 것은 통계적으로 드러나는 사실이다. 즉, 주택가격 안정화 자체가 전세가격 안정화의 핵심이다. 서울의 가격 상승 추세에도 불구하고 전국적으로는 주택가격 이 안정화되면서 최근 들어 전세가격도 안정화되는 추세가 확인된다.
전국의 전세가격 지수의 연간 변동률을 살펴보면 문재인 정부 이후 전세가격 안정화의 추 세는 뚜렷해지고 있다.
(출처: 한국감정원 전세가격지수)
주요 도시의 2014년 9월, 2016년 9월과 2018년 9월 아파트 전세가격지수를 비교해보면 박근혜 정부 시기보다 문재인 정부 들어와 가격 상승폭이 상당히 하락하면서 전세가격 안정 화 추세가 완연하다. 지난 2년간을 보더라도 주택가격 상승이 심했던 서울을 제외한 주요 도 시들의 아파트 전세가격은 안정화되었고 일부 지역은 전세공급량 등의 영향으로 지역적으로 가격 거품이 빠지거나 경기 하강의 영향을 받아 전세가격 하락세가 발생하고 있다고 평가할 수 있다.
<주요 도시 전세가격지수 변동 추이: 2014년 9월-2018년 9월> 서울
부산
대구
인천
광주
대전
울산
세종
경기
14/09 지수
84.8
90,0
92.7
86.2
89.8
93.9
97.4
107.8
85.6
16/09 지수
97.1
97.6
100.1
97.5
98.5
97.4
101.1
111.4
98.2
18/09 지수
100.2
97.5
99.9
98.3
100.8
99.6
91.4
94.8
96.2
2년 변동률 (14.9 -16.9)
14.5%
8.4%
8.0%
13.1%
9.7%
3.7%
3.8%
3.3%
14.7%
2년 변동률 (16.9 -18.9)
3.19%
-0.10 %
-0.20 %
0.82%
2.34%
2.26%
-9.59 %
-14.9 %
-2.04 %
(출처: 한국감정원 아파트 전세가격지수)
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한국감정원이 발표한 월세가격지수를 연간 변동률로 따져보면 서울을 비롯해 전국적으로 약한 하락세가 나타나고 있다.
<월세가격지수 연간 변동률>
(출처: 한국감정원 종합주택유형 전국 전세가격지수)
전체적으로 보면, 주택 경기 부양을 억제하면서 민간 임대차 시장 가격이 안정화 추세에 들어갔다는 점은 주목할 부분이다. 그러나 박근혜 정부 시기의 지나친 가격 상승 추세가 꺾이 고 문재인 정부 들어 가시화되고 있는 산업구조조정과 경기 둔화가 민간 임대차 가격 안정화 에 큰 영향을 주고 있는 것으로 보이는 점에서 정부의 부동산 정책이 민간 임대차 가격 안정 화를 주도했다고 말하기는 어렵다. 나아가 서울 등 일부 주택가격 급등 지역에 몰리던 투기 상황과 관련해 무주택 실수요자들의 반발이 거셌다는 점도 지적하지 않을 수 없다. 아울러 무주택 서민들의 주거비 부담이 심각하고 문재인 정부 들어와서도 각 소득계층의 주거비 부담 이 완화되고 있는 징후가 전혀 없다는 점도 간과해서는 안된다. 즉 국민들의 주거비 부담은 역대 최고조에 이른 상태이다.
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소득 분위별 임차 가구의 월평균 소득대비 주거비 부담의 변화(2010~2018년) (단위: 원, %)
(출처: 한국도시연구소 2018년 상반기 실거래가 분석을 통해 본 주거정책의 과제. 제54면)
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3. 민간임대사업자 등록 확대 정책 평가
(1) 문재인 정부 들어 정부가 의욕적으로 추진했고 성과도 있었지만 탈도 많았던 정책이 민간임대사업자 등록 정책이다. 이 구상은 김수현 청와대 정책실장이 오래 전부터 구상해왔던 다주택자 및 민간임대주택 정책임은 익히 알려져 있다.
정부가 성과로 제시하고 있는 부분은 2017년 12월 민간임대사업자 등록 확대 방안 발표 이후 2018년 1월부터 10월까지 등록한 민간임대사업자의 등록 임대주택 수가 약 31만 채 증가한 점이다. 이로 인해 민간 임대시장의 투명성 증진, 민간 임대시장에서의 세제 지원 혜택 에 기초한 임차인의 임대기간의 안정화와 임대료 인상률 완충 장치가 작동되는 유형의 임대주 택이 민간에서 늘어나고 있다는 점 등이 평가할 부분이다.
< 개인 등록 임대사업자 현황 >
2016년
2017년
등록 임대사업자
19.9만명
등록 임대주택
79만채
증감 현황 증감
증가율
26.1만명
6.2만명
31.2%
98만채
19만채
24.1%
출처: 국토교통부 보도자료(2018. 1. 15)
< ’17년 이후 전국 월별 임대주택 등록추이 (채) >
출처: 국토교통부 보도자료(2018. 11. 12.)
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표: 임대사업자
등록 임대주택 신규 등록
2018년
신규등록 임대사업자
등록된 임대사업자 (만명)
신규등록 임대주택 (채)
등록임대 주택 수 (만채)
비고 (등록 임대주택 증가분 구성)
1월
9,313
26.8
26,815
100.7
8년: 7.4천, 4년: 1.9만
2월
9,199
27.7
18,600
102.5
8년: 1.3만, 4년: 6.1천
3월
35,006
31.2
79,767
110.5
8년: 3.3만, 4년: 4.7만
4월
6,936
15,689
112
8년: 1.1만, 4년: 4.8천
5월
7,625
32.5
18,900
114
8년: 1.6만, 4년: 3천
6월
5,826
33
17,568
115.7
(2018년 6월) 8년: 1.1만, 4년: 6.7천 (2018년 상반기) 8년: 8.4만, 4년: 9.3만
7월
6,914
33.6
20,851
117.6
8년: 1.3만, 4년: 8.3천
8월
8,538
34.5
25,277
120.3
9월
26,279
37.1
69,857
127.3
10월
11,524
38.3
28,809
130.1
합계
127,160
322,133
(2) 반면, 문제점도 만만치 않다. 첫째, 주택임대사업자에 대한 조세 감면 혜택과 금융지원이 과다했다는 비판이 강하다.
서울과 경기를 중심으로 규제지역에서도 주택임대사업자로 등록을 할 경우 양도소득세 등 각종 세제 혜택을 받고 LTV 80%까지 대출된다는 것이 알려지면서 주택 매물 잠김 현상까지 발생해 서울 지역 주택 투기 현상의 일부 원인을 제공했다는 비판이 강하게 제기되었다. 문제 가 되었던 과도한 조세감면 규정은 다음과 같다.
○ 소득세법 시행령 §167의3 등: 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택 (수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외 ○ 종부세법 시행령 §3: 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원․비수도권 3억원 이하)에 대 하여 종부세 비과세(합산 배제) ○ 조세특례법 시행령 제97조의 3, 5에 따른 등록 임대주택(국민주택 규모 이하)에 대해 양도 세 감면 *
주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면지역은 100㎡이하
(1) 양도세 100% 면제(10년 이상 임대) * ’18. 12. 31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용 (2) 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대)․70%(10년 이상 임대)
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결국, 정부는 기존의 과도한 조세 감면 및 대출 완화의 문제점을 인정하고 2018년 9.13. 대책을 통해 임대사업자의 조세 감면을 축소하고 금융도 제한했다. 과도한 조세 감면과 관련 해서는 ① 1주택 이상자가 조정대상지역에 대책 발표 후 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세를 중과((2주택) 일반세율 + 10%p, (3주택이상) 일반세율 + 20%p)하고, ② 1주택 이상자가 조정대상지역에 대책 발표 후 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종부세를 합산 과세하며, 조세특례법 시행령 제97조의 3과 5(2018. 말까지 취득하여 3개월 내 등록한 임대주택의 양 도세 100% 면제, 장기보유특별공제 50%, 70% 관련)와 관련해서 양도세 감면을 위해서 새로 취득하는 주택은 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하의 주택에 한해 주택등록 임대주택 양도세 감면을 받을 수 있도록 하였다. 금융 규제로는 ④ 기존 주택을 매입하여 임대업 대출을 받으려는 경우 투기지역․ 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 LTV 40%를 적용하고 ⑤ 공시가격 9억원 이상 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 금지하고 ⑥ 주택담보대출을 이미 보 유한 임대사업자에게 투기지역내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출을 금지하고 ⑦ 임대업 대출 용도 외 유용 점검을 강화하였다.
이와 같은 정부의 뒤늦은 대책은 정부가 임대사업자 등록 확대 방안 발표시 과다한 조세감 면 혜택과 금융 규제 완화가 주택시장에 미칠 부작용 가능성을 간과했음을 의미한다. 특히 위 대책 발표 이후에도 2018. 10. 신규 등록 임대주택 수가 2018. 1.- 2018. 8.까지의 평균 적인 증가세 이상인 점을 고려하면, 신규 임대사업자 등록을 하는 임대사업자에 대한 세금 감면 혜택이 여전히 과하다는 인상을 지울 수 없다.
둘째, 집권 민주당이 불과 대통령 선거 직전까지의 야당 시기에 국민들에게 당론으로 임차 인의 주택임대차 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제 도입 등 주택임대차보호법 개정을 약속했다. 그런데 19대 대통령 선거 때부터 약속이 바뀌더니 이 정부 들어와 언제 주택임대차 보호법 개정을 하겠다는 약속을 하지 않고 있어 시민사회단체들의 강한 반발을 사고 있다. 현재로서는 다음 총선이 있는 해인 2020년까지 정부는 주택임대차보호법 개정은 할 생각이 없는 것으로 밖에 보이지 않는다. 국회도 수많은 주택임대차 법 개정안이 발의되어 있음에도 법 개정 문제를 제대로 논의하고 있지 않다는 점에서 직무유기를 하고 있다.
정부가 민간주택임대사업자 등록제도를 주택임대차 보호법 개정(계약갱신 제도 및 임대료 인상률 상한제)을 대체할 수 있는 제도인 것처럼 홍보해서는 안된다. 우선, 주택임대차 보호법 개정은 법 적용을 받는 민간의 모든 주택임대차에 미치기 때문에 민간임대주택법보다 그 적용 범위가 매우 넓다. 또한 민간임대주택법의 제도와 주택임대차 보호법 개정 논의가 되고 있는 계약갱신과 임대료인상률 상한제의 적용 방식도 다르다. 민간주택 임대사업자 등록은 의무기
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간 내에만 임대인의 계약 해지 및 재계약 거절이 제한되고 임대료 인상률 규제를 받는 것이므 로 중간에 임차인이 바뀌면 남은 의무임대 기간에만 법적 보호를 받는 것이다. 반면, 주택임대 차보호법 개정을 위해 국회에 발의되어 있는 많은 개정안들은 임차인의 권리인 임대차의 갱신 청구권과 임대인의 갱신거절권을 규정하고 각 개정안들이 제안한 갱신이 가능한 기간까지는 임대료인상률 제한이 적용되는 내용들이다. 또한 민간임대주택에 관한 특별법에는 임차인이 임대인의 임대료 인상에 대해 동의할 수 없을 경우 또는 임대인의 입장에서 임차인이 임대료 인상을 거부할 경우 이를 제3의 기관을 통해 결정해달라고 할 권리가 있는지, 그 분쟁 기간 중의 권리의무 상태는 어떠한 것인지 명확히 밝히고 있지 않다. 임차인의 퇴거 절차와 관련한 법제도도 많은 개선이 필요하다. 이런 것들은 주택임대차보호법을 개정해서 해결해야 하는 것 들이다.
셋째, 임대사업자 등록을 의무화하지 않는 이상 현행 제도로는 단기민간임대주택(4년) 임대 의 경우 4년, 또는 장기일반민간임대주택(8년) 임대의 경우 8년 (또는 10년) 이후 임대사업자 등록을 계속 유지시킬 방안이 마땅해 보이지 않는다. 따라서 우선 당장 4년 뒤 4년 임대주택 의 대규모 등록 말소를 예상할 수 밖에 없다. 그때 다시 추가적인 양도소득세 혜택을 주겠다 고 한다면 일부의 임대사업자들이 등록을 유지하기로 마음을 바꿀지도 모른다. 그러나 그런 현행과 같은 수준의 과도한 혜택 부여 자체가 타당한 것인지도 근본적인 의문이고, 또 그렇게 하면 결국 그 기간이 끝난 뒤 대규모 등록 이탈을 막을 방법은 마찬가지로 쉽지 않아 보인다 (지금 제시된 양소소득세 감면보다 더 많은 세제 혜택은 생각할 수가 없기 때문이다). 또한 현재 임대사업자 등록 확대의 이유를 고려할 때 2주택자(1주택 임대) 및 다가구 임대 등 1주 택 소유자의 대다수는 임의적인 방식으로는 임대사업자 등록을 하지 않을 가능성이 높기 때문 에 등록 임대주택의 수는 세무조사까지도 걱정하여 등록을 하는 다주택자들의 등록이 일정 수에 이르게 되면 그 이후로는 증가세를 유지하기도 어렵다. 따라서 2017-2018년에 급증한 단기민간임대주택의 등록 말소가 시작되기 전에 정부가 서울에서 신규주택 취득에 의한 임대 등록을 규제하면서 어떻게 등록 임대주택 수를 늘릴 것인지, 임대등록을 해놓은 주택들은 의 무임대기간 후 어떻게 그 상당수를 임대주택으로 계속 유지하게 할 것인지, 임대인이 임대사 업자 등록을 의무임대기간 이후에도 유지한다면 그때의 임차인들의 권리상태는 어떻게 할 것 인지 등을 해결하는 방안을 제시해야 한다.
이와 관련하여 과세의 공평성 제고 및 주택 임대차 시장의 투명화를 위해 1호 또는 주택의 일부라도 임대하는 주택은 모두 국세청에 주택 임대차의 등록을 의무화하고 (등록에 따른 임 대인 혜택은 없음) 일정한 수 이상의 임차인에게 주택을 임대하는 임대인은 임대 사업자 등록 을 의무화하는 것이 필요하다.
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넷째, 민간임대사업자 등록 확대 시행상의 문제를 몇 가지 지적할 필요가 있다. ① 임대인과 임차인에 대한 가이드북의 제작 및 배포, 임차인에 대한 민간임대주택 등록 및 권리 의무사항에 관한 안내 등 실무적 준비가 전혀 되지 않은 상태에서 현재 지자체 들은 임대사업자 등록만 받고 있다. 지자체에서 임대인과 임차인에 대한 권리의무 사항 에 관한 설명과 교육이 이루어질 수 있도록 중앙정부의 지원이 필요하고, 이에 관한 행 정적 시스템이 갖추어질 필요가 있다. ② 민간임대주택에 관한 특별법 제95조는 임대주택 분쟁조정위원회를 구성하도록 하고 있 는데 민간임대주택 수가 전국적으로 130만채가 넘어서고 있는데도 서울시를 비롯해 아 직 분쟁조정위원회가 구성된 곳이 거의 없다. 즉, 지방자치단체가 민간임대사업자와 임 차인간의 임대차 분쟁을 해결할 실무적 준비를 거의 하지 못했으므로 시급히 대책을 수 립하여야 하고, 시군구 단위에서 분쟁조정위원회의 빠른 구성이 난망하다면 그 외에도 이미 구성된 시·도 및 법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회라도 추가 활용할 수 있도록 법개정을 하는 방향을 검토해야 한다. ③ 현재 시군구의 담당 과의 사정을 살펴보면 임대사업자 등록 정도만 간신히 감당하고 있 다. 국토교통부가 각 지방자치단체 등과 협의하여 시·군·구 단위 지자체에서 임대차 행 정을 할 수 있는 행정력을 갖출 수 있게 조치해야 한다.
4. 임대차 시장의 투명성 강화
(1) 주택임대차 시장의 투명성 강화 측면에서 보면 2019년 임대소득 과세 확대를 앞두고 정부의 양도소득세 감면 등 촉진책에 따라 주택 임대사업자 등록 확대가 이루어지고 있고 이와 관련해 정부가 마련한 2018년 세법 개정안 등을 통해 과세 강화 및 등록과 비등록에 따른 세제 차등을 두는 등의 조치들이 강구되고 있는 점, 정부가 2018. 9. 13. 임대등록 정보와 건축물 대장·주민등록·재산세대장 등을 연계해 주택 보유 및 임대현황을 파악할 수 있는 ‘주택임대차 정보시스템’(RHMS)을 구축하여 운영한다고 발표한 점에서 제도적으로 임대차 시장 투명성 강화의 기반은 갖추어져 가고 있다고 평가할 수 있다(그러나 현행 건축물 대장 등 주택 공부 체계가 주택의 내부 방실의 구조와 시설을 나타내지 못하는 점에서 이를 개선할 방안을 마련하지 않고는 제대로 된 행정정보가 구축되기 어렵다). 그러나 여전히 모든 민간주택 등록의 의무화가 아니고, 주택 임대소득 과세 강화 역시 아직 현실화된 것이 아니어서 임대차 시장의 투명성 자체가 크게 강화되어 있다고 말하기는 어렵고 이제 곧 실행에 접어드는 단계에 있다고 평가할 수 있다.
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(2) 정부가 2018년 소득세법 개정안을 통해 주택임대소득 과세 적정화와 임대 등록 여부에 따른 차등 강화 등을 추진하고 있는 것은 타당하며 바람직하다. 그 주요 내용은 ① 임대주택 등록 여부에 따른 필요경비· 공제금액의 차등 적용(필요경비율: 임대주택등록자 70%, 미등록자 50%, 공제금액: 임대주택등록자 400만원, 미등록자 200만원) ② 임대주택 등록자 세액 감면 대상 확대(현행은 4년 임대시 세액의 30%, 8년 임대시 세액의 75%를 감면하는데 이를 종합과세하는 경우에 적용하고 있는바, 분리과세 선택시에도 세액 감면 적용), ③ 주택임대보증금 과세 강화(보증금에 대한 간주 임대료 과세대상 확대: 주택수 및 보증금 합계액에서 제외되는 소형주택의 면적 및 가액기준을 인하를 위해 소형 주택 면적은 60㎡ → 40㎡ 이하, 보증금은 3억원 → 2억원 이하로 낮춤) ④ 소득세법상 사업자등록 대상 확대(분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자도 소득세법상 사업자 등록대상에 포함), ⑤ 주택임대사업자 미등록가산세 신설(세원관리 강화 차원에서 면세사업자 미등록시 가산세 부과) 등이다. (출처: 기획재정부 2018.. 7. 30. 2018년 세법개정안)
이러한 세법개정안은 대체로 등록 여부에 따른 소득세 과세 차등을 통해 임대사업자의 등 록을 유도하는 차원이므로 전체적으로는 수긍할 수 있는 방향이다. 다만, 앞서 거론한 8년 이 상의 장기민간임대주택의 임대와 관련한 양도소득세 감면 등의 혜택 등은 여전히 지나치다는 인상을 지울 수 없다.
5. 주택임대차에 영향을 미치는 주거복지정책 및 민관협력분야 평가
(1) 시장 실패를 보완하는 주거복지정책은 주택임대차 시장의 안정화 및 저소득층 주거 안정에 중요한 영향을 미친다. 그러나 실행되고 있는 주거복지정책의 예산 규모와 서비스의 질이 저소득층 주택임대차 시장을 안정화할 수준인지 여전히 의문이 있다.
문재인 정부의 주거급여의 일부 상향 조정과 대상자 범위 확대 등 일부 개선 사항, 장기공 공임대주택의 공급 확대 계획 등에도 불구하고 여전히 주거 복지의 수준은 유럽의 복지 국가 들이 저소득층 및 주거취약계층에 제공하는 서비스와 비교할 때 현저히 미달하는 수준이다. 또한 공공임대주택은 필요한 저소득층에게 충분히 제공되지 않고 있고, 저소득층 및 주거취약 계층 입주대상자의 지불능력 범위 밖의 높은 가격으로 임대주택이 공급되는 경향이 있다. 게 다가 저소득층 임대주택 공급 물량은 충분하지 않은 가운데 정부와 지자체에서 청년과 신혼부
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부 주택이 지나치게 강조되면서 그 동안 충분하지 않았던 저소득층 주거 공급이 더욱 우선순 위에서 밀리는 상황에서 저소득층 및 주거취약계층 대부분이 민간의 열악한 여건에 그대로 노출 및 방치되어 있어 인간다운 주거생활이 보장된다고 말하기 어렵다. 이와 같은 사태의 원인은 문재인 정부 주거복지 예산을 지나치게 작게 잡고 있는데서 기인하는 것인바, 이와 같은 상태가 계속되면 한국사회의 사회적 불평등의 심화를 제어하고 이 정부 내에 복지사회로 진입시키기 어려울 것이다.
이러한 문제는 주택도시기금의 주택계정 사업비를 통해 단적으로 알 수 있는데, 이에 관해 참여연대가 2017. 11. 3. 이슈리포트를 통해 주택도시기금을 분석한 보고서의 표를 옮기면 다음과 같다.
박근혜 정부 5년(2013-2017년) 평균, 2018년 주택계정 예산 비교 (단위: 억원) 구분 임대주택지원(출자)
2013-2017 평균
2018년
증감(%)
22,365
33,400
49.3%
4,861
8,503
74.9%
555
679
22.3%
- 국민임대(출자)
3,129
1,260
-59.7%
- 영구임대(출자)
1,417
645
-54.5%
- 행복주택(출자)
4,586
10,046
119.1%
- 임대주택리츠
8,294
12,268
47.9%
63,289
88,726
40.2%
7,375
4,942
-33.0%
23,077
17,212
-25.4%
- 민간임대(융자)
1,855
10,842
484.5%
- 행복주택(융자)
5,880
13,395
127.8%
- 다가구매입임대(융자)
3,535
9,325
163.8%
21,567
33,010
53.1%
분양주택 등 지원(융자)
9,236
7,640
-17.3%
구입전세자금지원(융자)
80,263
75,000
-6.6%
기타지출
26,489
24,535
-7.4%
6
10
66.7%
201,648
229,311
13.7%
- 다가구 매입임대(출자) - 전세임대경상보조
임대주택지원(융자) - 국민임대(융자) - 분양전환 공공임대(융자)
- 전세임대(융자)
기금운영비 주택계정 예산합계
주: 전세임대(융자)항목은 구입·전세자금지원(융자)에 산입 자료: 국토교통부, 해당연도 (표의 출처: 참여연대 이슈리포트, 2017. 11. 3. 주거복지증진 목적 역행하는 주택도시기금의 표를 증감 비율을 추가해 일부 수정)
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위 2018년 예산안을 분석해보면, 우선 예산 증가분의 구성 중 주거빈곤층에 대한 지원에 소홀하다는 것을 금방 알 수 있다. 임대주택 지원(출자) 예산 중 주거빈곤층에 배정된 예산은 다가구매입임대+ 전세임대경상보조 + 국민임대(출자) + 영구임대(출자) 등을 합산해 11,087 억원인데 이중 2013-2017년 평균액을 합산해보면 9,962억원으로 그 평균액보다는 2018년 동일 항목 예산액의 합산 금액이 11.3% 증가했지만, 물가상승까지를 고려해보면 그리 많은 증가가 있었다고 보긴 어렵다. 또한 다가구임대를 대폭 늘리는 대신 국민임대와 영구임대 출 자를 현저히 줄인 것도 확인할 수 있는데, 다가구 매입임대를 늘리는 것은 도시빈민이 가급적 주변에서 임대주택을 얻는 것이 바람직하다는 점에서 수긍할 만하지만, 국민임대와 영구임대 주택 출자를 줄이는 것은 수긍하기가 어렵다. 국민주택기금의 임대주택지원(융자) 예산 중 국 민임대융자 예산이 4,942억원으로 박근혜 정부 5년 예산 평균인 7,375억원보다 현저히 줄어 들은 것도 향후 공급할 공공임대주택 중 국민임대주택 비중을 줄이겠다는 계획임을 알 수 있 다. 또 한가지 2018년 임대주택 융자 예산 중 전세임대(융자)가 크게 늘어나고 있는 것을 알 수 있는데, 임대주택이 부족한 상황에서 급한대로 임대료 지원 성격의 전세임대라도 늘릴 수 밖에 없다는 현실은 이해되나, 2년 이상 거주가 보장되지 않는 주택을 공공임대주택 재고에 넣어 정부가 주택재고로 발표하는 것은 문제다. 전세임대는 공공임대주택 재고 발표에서는 제 외하고 임대료 지원으로 성격을 분명히 하는 것이 타당하다. 한편 임대주택 지원(출자) 예산이 늘어난 것의 대부분을 행복주택 출자와 임대주택리츠 출자가 차지하고 있다는 점은, 결국 향 후 임대주택 공급을 늘려나가더라도 비싼 임대주택을 많이 짓겠다는 의중을 드러낸 것이다. 결국 주거복지 예산이 늘어나도 주거빈곤층을 위해서는 예산을 찔끔 늘리는 수준에서 배정하 고 무주택자 중에서도 상대적으로 상위 소득층의 주거를 위해서는 예산을 대폭 늘리는 방침을 수립한 것을 알 수 있는바, 이러한 예산이 균형 잡힌 것인지 생각해볼 문제다. 이러한 주거복 지 예산편성은 국민들과 관련 전문가들의 의견과 평가를 받아볼 필요가 있다.
(2) 박근혜 정부의 기업형 민간임대주택을 일부 수정한 공공지원임대주택은 용적률 상향에 따른 공공기여와 관련해서 발생하는 공공임대주택이 공공적 역할을 수행할 뿐, 특별공급대상자에 대한 특별공급분이 저소득층이 감당하기 어려울 만큼 비싸다, 시가의 95% 수준으로 공급되고 있는 일반 임대물량은 공공성이 있다고 말하기 어렵다는 등의 논란이 계속되고 있다. 특히 이런 주택은 서울의 경우에는 역세권에 건축하기 때문에 시장 가격 자체가 매우 비싼 지역이므로 특별공급분이라고 해도 저소득층은 감당하기 어려울 정도로 비싸다. 이 점을 감안하여 도심의 택지에 건축하는 공공지원 민간임대주택은 제도 개선과 지원 대책을 검토해볼 필요가 있다.
(3) 사회주택 공급이 느리지만 일부라도 진척되고 있는 것은 그나마 다행인데 여전히 실험적
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수준을 벗어나지 못하고 있다. 이러한 사회주택은 해외의 경우 우리의 공공임대주택과 실질적으로 같은 기능을 하고 있는 만큼, 시장가격 이하의 임대료로 저렴하게 공급하게 하려면 이와 같은 유형의 주택 공급이 가능하도록 제도 개선뿐만 아니라 이러한 사회주택을 공급하고자 하는 주체들을 상당한 규모로 지속적으로 지원하고, 사회주택을 공급하는 주체들을 지원하는 사회적 인프라를 구축해주는 것이 바람직하다.
6. 결론 해외 각국의 모든 정부들이 주거 안정 문제 때문에 많은 예산을 사용하면서도 쉽게 해결하 지 못하고 있는 문제가 주거 문제이다. 2017년 주거복지로드맵 발표와 나중에 2017. 12.에 발표된 민간임대주택등록확대 방안을 보면서, 문재인 정부가 구상하는 “생애단계별 맞춤형 주 거지원”의 수준으로는 “취업 → 결혼 → 출산, 저소득 → 중산층 진입으로 이어질 수 있는 주거 사다리 마련”은 어렵지 않겠는가 하는 우려가 적지 않았다.
정부 출범 후 연말까지 급하게 국민들에게 제안했기 때문에 뭔가 부족했다고 하자. 이제라 도 제대로 국민들과 전문가들의 목소리를 들어야 한다. 정부가 청년 주거의 중요성을 강조하 지만 옥탑방과 지하, 고시원을 전전하는 가난한 청년층들의 주거 개선은 잘 되지 않고 있다. 고용 한파와 산업구조조정 등의 경기 순환 여파와 겹치면서 최근 20대 청년들의 문재인 정부 지지율이 많이 하락하고 있다고 한다. 생활 안정이 안 되는데 정부에 계속적으로 지지를 보낼 국민은 없다. 생활 안정의 핵심이 바로 주거의 안정이다. 국민은 자신의 소득, 생활 여건이 가장 나빠졌을 때라도 삶을 지탱하게 하는 정책을 바란다. 주거복지와 주택 임대차 안정, 바로 그것이다. 정부 당국자들과 정당 지도자들은 기존 주거 정책으로 목표 달성이 가능한지 심각 하게 고민해보아야 한다.
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토론
주거복지로드맵 1년, 우리는 함께 잘 살 수 있을까? 김석기 과장(국토부 주거복지정책과) 정종대 센터장(서울시 주택정책개발센터) 최지희 위원장(민달팽이유니온) 진남영 원장(새로운 사회를 여는 연구원) 윤애숙 조직국장(빈곤사회연대) 고석동 운영위원(전국세입자협회)
주거복지로드맵 1년, 우리는 함께 잘 살 수 있을까? 김석기 과장(국토부 주거복지정책과)
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memo
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주거복지로드맵 1년, 우리는 함께 잘 살 수 있을까? 정종대 센터장(서울시 주택정책개발센터)
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memo
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주거복지로드맵 1년, 우리는 함께 잘 살 수 있을까? 최지희 위원장(민달팽이유니온)
1. 청년의 주거 현실 일반적으로 서울의 경우, 보증금 1,000만원에 월세 50만원이 기본값처럼 시작하는데, 여기 에서 여러 가지 환경을 가감하며 살 집을 찾는다. 창문 하나당 4만원의 옵션이 붙고, 원래 노상이었던 바깥을 불법으로 증축한 추가공간은 ‘분리형 1.5룸’과 같은 그럴 듯한 이름이 붙 는다. 주차장 면적을 줄이기 위해 근린생활시설로 지어놓고 실제로 원룸으로 임대하는 건물들 이 우후죽순 생겨나고 있지만, 누구도 관리 감독하지 않는다. ‘오래된 건물을 방쪼개기 한 경 우보다는 그래도 불법이지만 애초에 지을 때부터 임대용으로 지은 새 건물이 더 나아요’라는 주거상담을 할 수 밖에 없다. 세입자 역량 강화 교육을 가서 본인에게 맞는 정책들을 찾아보 자고 하지만 한 줌 되는 공공임대주택에서조차 입주자격부터 걸리고, 나열한 대출정책은 애초 에 가진 돈이 부족해 쓰지 못한다.
그림 1. 전국과 서울의 가구유형별 소득 대비 주거비 비율 (최은영 외, 2014)
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최근처럼 ‘부동산 시장’이 출렁이기라도 하면, 그 여파 역시 청년들에게 고스란히 돌아온다. 전월세 시장의 상승뿐만 아니라 부동산 투기를 부추기는 정책으로 인한 ‘깡통주택’ ‘전세사기’ 와 같은 피해사례에서 정보와 경험에 취약하고 판돈이 작은 청년들을 손쉬운 대상이다. 살인 적인 주거비와 ‘가성비’ 최악인 청년의 집에서, 울며겨자먹기로 비용을 낮춰서 살 수 있는 선 택지가 지하, 옥탑방, 고시원이지만1), 열악한 환경이 실질적으로 생존에 위협이 되는 여성 세 입자들은 그마저 쉽지 않아 더 많은 주거비를 더 지출하는 식의 또다른 층계를 낳기도 한다. 주거 문제가 약자에게서 더 약자에게로 흐르는 방식이다.
그림 2. ‘청년 주거 파티’ 거리 캠페인 홍보물(민달팽이유니온, 2018) 청년들이 도시에 집중하기 때문에 문제가 아니냐고 하지만, 애초에 우리나라는 사회로 진입 하기에 필요한 사회, 경제, 문화적 모든 것이 집중된 서울공화국이 아니던가. 사실 서울이 아 닌 지역이라 하더라도 주거에 소요되는 절대비용이 좀 낮아질 뿐이지, 그에 비례하여 소득도 내려가고 주거의 질도 더 내려간다.
1) 청년 가구는 다른 세대와 뚜렷하게 구별될 정도로 지하, 옥탑, 고시원 등에 거주하는 주거빈곤가구 비율이 높았다"면서 "특히 서울 1인 청년가구의 주거빈곤 가구 비율은 2000년 이후 지속해서 증가했는데 이는 다른 세대에서 관찰되지 않는 역주행 패턴"이라고 지적했다. ‘서울 1인 청년가구 37% '지옥고'서 산다…"주거빈곤 역주행"’ 18.06.28. 연합뉴스
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2. 주거복지로드맵에서 보는 청년 주거 이런 상황에서 주거복지로드맵에서 제시하고 있는 청년 주거 대책은 어떨까? 정책의 가짓 수와 규모는 커지고 기존의 제한적인 기준을 점차 확대하고 있다. 대표적으로 ‘소득활동 여부 에 관계없이 만 19~39세 이하 청년 모두에게 입주기회를 제공하고 지역제한도 완화’하는 등 의 개선은 환영할 만한 일이다. 그러나 청년을 바라보는 관점은 큰 틀에서 바뀌지 않았고, 비 정상적이고 비대한 민간임대시장을 규제하지 않으면서 공공의 자원을 한정적으로 쓰려고 하 다보니 결국 아래와 같은 양상을 보인다.
ㅇ 애 낳아야지만 시민 되나요? 고소득, 다자녀 신혼부부 일색의 청년 주거정책 사회에서 필요로 하는 ‘산업역군으로서의 청년’, ‘저출생 시대의 재생산을 담당하고 있는 청년’ 정도의 시각은 여전히 유효하다. 대학생만 하더라도 과거 ‘재학생’만을 의미하던 협소한 이해에서 현재는 휴학생, 졸업유예생도 가능하고 고졸 비진학자까지 포함하는 식으로 확대해 가고 있지만, ‘시민으로서의 보편적인 권리를 요구하는 것’으로 받아들이지 못하니 정책에 자 꾸만 조건이 붙을 수 밖에 없다.
이러한 관점이 대표적으로 드러난 결과물이 바로 청년·신혼부부 정책이다. 청년과 신혼부 부는 경제적, 사회적, 문화적으로 아예 다른 정책 대상이다. 통계적으로 이를 뒷받침하는 자료 들은 이미 많고 청년에서 신혼부부로 안/못가는 것이 지금의 현상이라는 것에도 불구하고 정 책은 아직도 사회의 부품으로 기능하는 개인에 대한 댓가로 설계되어 있다. 문재인 정부 들어 발표한 주거복지 로드맵의 경우, 청년·신혼부부 주거 정책이라고 대대적으로 정책을 내고 있 지만 그 대부분은 신혼부부에 초점이 맞춰져 있으며, 심지어 신혼부부를 대상으로 하는 정책 들도 고소득, 다자녀를 중심으로 설계되어 있다. 그러면서 문제제기에는 오히려 ‘신혼부부의 주거 문제도 해결해야하는 것이 아니냐’며 갈등을 조장하고 있다.
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그림 3. 주거복지로드맵 중 산업역군이 아닌 청년, 미래를 위한 재생산을 하지 않는 청년은 주거권을 오롯이 누리지 못하는 지금의 한국 사회라면, 청년 뿐만 아니라 비혼 여성, 장애인, 성소수자, 아동 등 또다 른 주거 취약계층들을 위한 자리 역시 쉽게 생겨나지 않는 것이다.
ㅇ 청년을 대상으로 하는 정책들도 마냥 환영할 수가 없다 청년, 신혼부부를 대상으로 하는 주택들을 자세히 살펴보면, 내내 논란이 되어왔던 ‘공공성 이 충분히 확보되지 못하고 비싼’ 주택들이 대부분이다. 행복주택의 공실 논란이 불거져 나오 는 것도, ‘청년들한테 그렇게까지 해야해?’라는 갈등이 조장되는 것도 바로 이런 문제에서 기 인한다고 본다. 또 여전히 제도에 편입되지 못한 청년을 대표적으로 보여주는 사례가 바로 최근 개편된 주거급여 기준이다. 부양의무자 제도가 폐지된 것은 적극적으로 환영할만한 개선 이지만, 30세 미만의 청년들은 여기서 또다시 제외이다. ‘지옥고’로 대표되는 열악한 환경의 청년들 뿐만 아니라 멀쩡해보이는 원룸에 사는 청년들도 높은 주거비 때문에 너나없이 주거빈 곤 상태에 처해있음에도 마땅한 지원을 받지 못한다는 점, 그런 현실을 알기에 독립을 해야함 에도 길에 엄청난 시간을 버리며 이동하는 청년들 역시 지원자격이 안된다는 점에서 주거급여 기준은 청년 주거 문제의 한계를 상징적으로 보여준다.
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그림 4 . 한국도시연구소 최은영, 본 토론회의 토론문 중
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3. 청년 주거 문제의 해법, 어려울 때일수록 기본에 충실해야 이미 민간의 주택시장은 매매차익과 이자수익을 노리던 것에서 월세수익을 노리는 시장으 로 바뀌었고, 청년으로 대표되는 1인 가구의 고독과 고립에 대한 문제의식으로부터 시작한 쉐어하우스, 사회주택 형태마저 임대차 시장의 새로운 트렌드로 발빠르게 취하여 새로운 문제 를 낳고 있다. 수익을 최대로 뽑아내기 위한 불법 방쪼개기, 증축/개축이 성행하고, 그런 방에 사는 대다수의 1인 가구 세입자들은 ‘임대차 보증금 지원제도’ ‘보증금 보험제도’ 등 연약한 세입자 권리를 보호하기 위해 나오는 정책의 대상에 끼지도 못하는 악순환이 반복된다.
단적인 예시로, 서울시에서 청년들을 대상으로 내놓은 ‘역세권 2030 주택’은 닭장같이 작 은 방과 부담하기 어려운 높은 임대료 수준에도 불구하고, 부동산 투기로 한껏 눈이 높아진 건설업자들의 뻥튀기 수익률을 맞추지 못하여 사업 진행에 난항을 겪고 있다. 사학진흥재단에 서 짓는 동소문둥 행복기숙사 역시 ‘집값 떨어진다’고 반대하는 주민들의 생떼에 막혀 삽도 뜨지 못하고 있다. 정치와 행정에서 아무리 좋은 정책을 내놓더라도, 비정상적으로 굴러가고 있는 민간임대시장을 정상화하지 못하면 소용이 없다는 것을 청년들은 온몸으로 겪고 있다.
이미 기울어진 운동장에서 배제당하고 있는 청년들의 주거 문제를 해결하기 위해서는 기존 의 제도에 청년들을 포함하는 것도, 기존의 부당값을 보정하기 위한 특별조치도 필요하다. 정 부에서는 청년을 위한 공공임대주택을 대량으로 그 대안으로 내놓았지만 청년에 대한 잘못된 이해를 기반으로 한 제한적 대상과, 사업 자체의 공공성을 확보하지 못해 비싸고 갈등을 조장 하는 지금의 방식은 잘못되었다. 이보다 차라리 임대주택 등록 활성화, 전월세보증금보험 임 대인 동의 폐지 등이 더 와닿을지도 모른다는 생각이 드는 것은 공공임대주택 자체의 필요성 에 대한 의심이 아니라 세부 설계 방안에 대한 것이다.
‘청년’을 그 자체로 존재하는 시민으로 보지 않고 사회의 부속품으로 보는 관점, 그리고 그 로부터 자꾸만 제한적, 배타적으로 설계하는 정책 방향을 수정하지 않으면 청년 주거 문제를 제대로 해결할 수 없다. 그리고 이 모든 것들의 가장 기본이자 강력한 시너지 요인은 ‘부동산 불패신화’를 중단할 공공/민간임대에서의 강력한 ‘세입자 주거 안정’ 정책이다.
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민간 사회주택 현황과 과제1) 진남영 원장(새로운 사회를 여는 연구원)
1. 주거복지로드맵에 사회주택 등장
- 주거복지로드맵의 추진과제 실천을 위한 기반 마련의 내용 중 협력적 거버넌스 구축의 한 방안으로 사회주택 공급활성화방안이 제시됨 - 사회적 기업, 사회적 협동조합 등 사회적 경제주체를 임대주택 공급·운영주체로 육성하여 공공부문 지원의 사각지대 해소 (주거복지 로드맵에 제시된 사회주택활성화방안으로 1) 법․제도 정비 및 2) 자금조달 지원을 추진하고, 3) 공공기관 협력형 시범사업이 있음 1) (법․제도) 사회주택의 개념, 지원관련 사항을 체계화하기 위해 민간임대특별법 등 관련 법 령 개정(’18.上) * 사회임대주택 정의 신설, 지자체 사회임대주택 지원센터 설치·운영, 사업자 교육, 경비 지원 등 지자체가 지원할 수 있는 별도 근거마련 등
2) (자금조달지원) 사회적 경제주체의 부족한 재정․신용․사업수행능력․담보가치를 고려하여 기금 융자 및 보증 지원(’18.上) ㅇ 최장 20년간 안정적으로 이용 가능한 저리의 기금 융자 도입 ㅇ 주택도시기금이 사회주택 허브리츠를 설립하여 개별 사업에 대한 출․융자 및 토지임대 등을 지원하는 방안도 검토 ㅇ 낮은 신용도 등을 고려하여 기금 융자 외에 부족한 사업비를 민간금융을 통해 조달할 1) 본 토론문은 2018년10월31일 서울시사회주택종합지원센터 등이 주관한 포럼에서 서울시사회주택3개년 경과를 주제로 발제한 내용을 수정,보완하여 작성함
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수 있도록 HUG가 사업비 보증상품 개발* 3) (행정적 지원) 사회적 경제주체의 역량강화, 사회주택의 공급관리, 공공지원 등을 위한 사 회주택 지원센터* 설립(’19년) ㅇ 단기적으로 LH, HUG 등의 공공기관이 지원센터 역할을 수행
4) (시범사업) LH 등 공공기관과의 협력형 모델을 마련, 시범사업 등을 통해 사업모델을 발 굴하고 활성화 지원 ㅇ (토지임대부 사회주택) LH 미개발 공공시설용지(수원 조원), 점포주택용지(고양 삼송) 를 활용해 취약계층 대상 사회임대주택 공급(’18.上) ㅇ (지자체 협업형) 지자체․지방공사, 금융기관, HUG 업무협약을 통해 보다 저렴한 사업 비 대출을 통해 사업추진 토록 지원 --> 구체적인 목표나 내용이 없음 가치지향 민간사업자의 참여에 의한 공적주택공급의 재구조화의 시작
2. 민간사회주택의 등장 배경과 필요성
- 배경 1) 주거부문 환경변화 : 1·2인가구 증가, 주거비 증가, 청년·신혼부부 등 신 주거취약계층 등장, 임대수요 증가 등 2) LH공사 등 공공주택사업자 중심 공급의 한계: 대규모 택지확보 곤란, 대규모공급으로 인한 사회적 편견, 관리문제, 맞춤형공급의 어려 움(양중심 공급체계), 공동체 활성화곤란, 획일적 기준에 의한 입주자선정, 건설단가의 고 비용구조.재원부족 등 3) 영리 민간사업자 공급의 한계 : 높은 임대료, 주거불안정 심화
- 민간사회주택의 필요성( 공공실패에 대한 보완/ 가치중심 민간 참여의 장점) 1) 재정절감: 건축비부분 민간부담, 운영부문 민간 담당, 상대적으로 꽤 저렴한 건축비 2) 지역소요를 반영한 맞춤형 공급으로 중앙정부 의존적 공급에서 나타나는 입지편중현상을 국복하고 지역주민 우선선발, 소설믹스 등 입주자선정에서 경직성 탈피(공모방식)
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3) 신속한 공급이 가능: 중소규모 중심/ 사업계획, 부지선정 등 추진과정이 빨라 규정에 따른 경직성에 의한 공급지연을 방지 할 수 있음 4) 지역에 기반한 공급 운영과 지역 고용창출 기대( 지역기반 중소기업 참여 활성화) 5) 지역활성화 기여(쇠퇴지역 거주환경개선, 도시재생과 연계) 6) 공동체 활성화(커뮤니티실, 공동체 활성화 프로그램, 규약)와 입주자 참여확대에 의한 관 리문제 해결 7) 지역네트워크를 활용한 안정적 수요확보
3. 민간사회주택의 정의 - 한국의 사회주택에 대한 합의된 정의 없음 - 심지어 용어도 사회주택, 민간사회주택, 사회임대주택, 사회적주택, 공적주택, 공적임대주 택, 공공지원민간임대주택, 공익주택, 공공지원사회주택 등 혼란 - 국토교통부(주거복지로드맵) : 사회적 경제주체가 공급 또는 운영·관리하는 임대주택으로 민간임대의 거주불안을 보완할 수 있는 대안 - 서울시 사회주택 활성화 지원 조례 : 사회적경제적 약자를 대상으로 주거관련 사회적경제주 체의 의해 공급되는 임대주택 - OECD : 시장임대료 이하로, 시장 자율이 아닌 정해진 규칙에 의해 배분되는 임대주택
- 민간사회주택의 정의 : 사회적경제주체가 공공의 지원을 활용하여 청년 1인가구 등 신주거취 약계층을 주 대상으로 공급 운영하는 임대주택
사회주택, 공공임대주택, 민간 사회주택의 용어 정의 용어
구분
공급 주체
재원
공급 대상
공공임대주택
정부, (지방)공기업
공공
주로 3인 가구 이상 주거취약계층
사회적 경제주체
공공, 민간
사회주택 민간사회주택
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청년 1인 가구 등 신주거취약계층
임대료
시장 임대료 이하(30~80%)
민간 사회주택 범위 설정의 세 가지 원칙 원칙
구체적 조건
제외
① 사회적 경제주체의 주도적 운영
- (예비)사회적기업 - (사회적)협동조합 - 비영리법인·민간단체
- 협동조합형 공공주택(운영권 매우 제한) - (지방)정부 출연기관인 비영리법인
② 공적 지원의 존재
- 공공의 재정 및 기금의 직·간접적 지원
- 공적 지원 없이 각종 종교단체 등에서 직접 운영하는 주거지원시설
③ 입주 자격과 임대료의 제한
- 도시근로자 가구당 소득 100% 이하인 무주택자 가구 - 임대료 시세대비 80% 이하
- 구체적인 제한 없는 단순 저리 융자지원 - 협동조합 연계 뉴스테이
4. 우리나라 민간사회주택의 현황
서울시 등 지방자치단체가 재정 및 기금을 지원하는 경우 「서울특별시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례」에 따른 서울시 (민간) 사회주택 경기도 시흥시, 전라북도 전주시에서 사회적 경제주체에게 재정 및 기금을 지원하여 운영하는 (민간) 사회주택
국토교통부(한국토지주택공사)가 재정 및 기금을 지원하는 경우 한국토지주택공사(이하 LH공사)가 공급하는 토지(경기도 고양시 3필지, 수원시 2필지)를 사회적 경제주체가 임차하여 주택을 건설 및 임대운영·관리하는 주택임대사업
공공임대주택을 활용하더라도 사회적 경제주체가 입주자 선정 및 운영에 있어 반드시 필요한 경우 「주거취약계층 주거지원 업무처리지침」에 근거하여 비영리법인 등이 노숙인 등을 대상으로 운영하는 ‘주거취약계층 주거지원사업’ 「공공주택 업무처리지침」에 근거하여 법인 및 개인시설이 운영하는 ‘공동생활가정(그룹홈)’ 과 비영리법인 등이 운영하는 ‘사회적주택’
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국내 민간 사회주택 연구범위 구분
사업명
서울특별시 사회주택
공급 규모 및 시기(2018년 2월 기준) - 빈집 살리기 프로젝트(빈집 리모델링, 2015~2017) : 26동 총 223호 - 토지임대부 사회주택(2015~현재) : 10필지 총 164세대 - 리모델링형 사회주택(준주택 리모델링, 2016~현재) : 3동 총 58호
지방자치단체 기타
국토교통부 (LH공사)
공공임대주택 활용
- 경기시흥시 토지임대부 사회주택(2017) : 1필지 12세대 - 전북전주시 토지임대부 사회주택(2017) : 2필지 총 10세대 - 전북전주시 시 소유 노후주택 리모델링(2017) : 1동 6호
토지임대부 사회임대주택
- 공공지원 사회주택(2017) : 경기도 고양시 2필지 - 사회임대주택 시범사업(2018) : 경기도 수원시 3필지
주거취약계층 주거지원사업
- 단신자 매입임대주택 시범사업 시작(2006) : 전국 300호 - 한국토지주택공사(2017년 기준) : 전국 6,723호
공동생활가정 (그룹홈)
- 한국토지주택공사(매입임대, 2014년 기준) : 전국 4,086호
국토교통부 사회적주택
- 한국토지주택공사(2016~2017) : 16동 총 293호 - 경기도시공사, 부산도시공사(2017) : 4개동 총 36호
자료 : 서울시 내부자료, 시흥시·전주시 보도자료, 한국토지주택공사 홈페이지·내부자료, 주거복지재단 홈페이지
5. 문제점 (토지임대부 사업을 중심으로)
1) 토지임대부 사회주택은 지자체사업으로 공공주택에 포함되지 않아 보조금지원, 기금융자, 토지확보 등에 한계( 공공기여에 비례하지 않는 지원) - 지자체 재정 부담 가중 : 서울시의 경우 지가상승 등 매년 사회주택 토지매입비 증액으로 토지 확보 곤란( 중앙정부재정투입 0원) ’16년 48억원 → ’17년 85억원(증 37억)→ ’18년 188억원(증 103억)
- 토지 확보 어려움 : 공공토지 활용이 어렵고, 민간시장에서 토지확보 시 사업목적에 맞는 저가의 토지를 확보하기 어려움 2) 토지임대부방식의 민관협력모델이 사회주택의 양적, 질적 활성화에 적합한 지 의문
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- 사업성 취약 : 현재 토지임대부 방식은 임대료규제, 장기금융조달시스템 부재, 사업비장 기회수구조, 매몰비용의 발생 등으로 사업의 지속성과 확장성에 한계(매입확약, 토지지 원리츠도입으로 보완중이나 근본적인 해결책이 되지 못함) - 사회적 경제주체 역량 부족 : 대부분 영세 소규모 업체, 주택건설관리경험이 없어 전문 성 취약
6. 사회주택활성화를 위한 과제
성과) 1) 지자체주도로 민관협력의 저렴주택사업 실험 (서울시) 토지임대부사회주택은 민관공동출자방식(공공토지/민간건물)으로 저렴한 임대 료로 장기간 운영되는 주택공급구조 구축하고, 공익적으로 활용할 수 있는 토지를 비축한 다는 의미 2) 공공임대주택의 한계 보완 실험 - 공공의 재정절감: 민간의 건축과 관리운영 담당 - 저소득층집단화의 슬럼화 및 지역사회갈등 해소에 기여, 공동체 활성화 등 3) 사회주택에 대한 관심 전국 확대 (시흥, 전주)으로확산, 제도화(LH 사회임대주택시범사 업) 기여 - 주거복지로드맵 반영, 민간임대주택특별법개정시도, 사회주택주택도시기금 금융지원 4) 가치지향의 민간주체발굴및육 성 - 사회주택공급자네트워크구축: 사회주택협회설립 - 초기사업비부담을 낮추면서 민간사업체 확대: 사회주택협회회원사증가 - 사회주택종합지원센터를 통한 지원프로그램: 아카데미, 멘토링, 재무컨설팅, 공공건축가 자문등
과제) 양(성과)중심의 공급확대보다는 역량강화와 주체육성, 공감대형성, 여건마련 등에 중점 1) 시범사업의 공과를 잘 정리하여 법·제도적 지원체계 수립 - 민간의 사회주택을 저렴주택 공급정책에 공식적으로 편입하여 주거복지의 한 몫을 담당
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할 수 있게 제도화(주거종합계획과 법률에 반영) - 장기적으로 민간 사회주택영역을 민간임대주택특별법에 공공지원 민간임대의 영역이 아 니라 공공사업자가 공급하는 주택을 포함한 공적주택공급을 종합적으로 규율하는 법률 을 제정할 필요가 있음 - 공공기여에 비례한 사회주택부지확보, 보조금지원, 주택도시기금활용(장기금융지원체 계), 세금감면 등 종합적인 지원체계가 마련되어야 함
2) 민간주체의 역량과 지자체여건에 맞는모델개발 - 민간사업자의 부담이 적으면서 역량을 키울 수 있는 공공임대주택 연계형 모델을 개발 방안 1) 따복하우스 모델을 활용하여 소규모필지에 사회적 경제주체 컨소시엄이 건설관 리하는 민간참여형 공공주택 사업을 활성화할 필요가 있음 방안 2) 수요자 맞춤형 매입임대에 사회적 경제주체의 참여를 확대하는 모델을 도입할 필요가 있음(기존 국토부 사회적주택을 확대하거나 사회적주택 방식에 건설과정 을 결합시키는 모델) - 지방중소도시의 빈집활용하거나 도시재생사업과의 연계도 필요
3) 지방정부의 권한이 강화되어야 함 - 민간사회주택이 활성화되기 위해서는 협력적 거버넌스 구축이 필수적 - 중앙정부주도의 획일적·경직적인 공급이 가지고 있는 보완되고 민간의 사회주택공급의 장점이 발휘되기 위해서는 지방정부의 역할 확대가 필수적임 - 입주자선정권한이나 주택공급과 관련된 재정확보 등을 통해 지방정부가 관할 지역의 주 거소요에 대응할 수 있는 권한이 부여되어야 함
4) 민간사회주택공급자 육성을 위해 제한적 영리업자를 대상으로 등록제를 운영할 필요가 있음 - 중소기업이나 사회적경제주체 중 일정 요건을 갖춰 등록된 사업자가 사회주택을 공급하 게 함 - 등록된 사업자에게 교육 등 사업지원을 하고 공공은 사업자에 대한 감독체계를 마련해 관리
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주거복지로드맵 1년, 우리는 함께 잘 살 수 있을까? 윤애숙 조직국장(빈곤사회연대)
1. 주거복지로드맵 발표 소견
○ 빈곤사회연대에서는 11.29 주거복지 로드맵 발표 직후 “반쪽짜리 주거복지 로드맵으로는 빈곤층의 주거문제를 해결 할 수 없다-국토교통부 ‘주거복지 로드맵’ 분석” 논평을 발간1) 한 바 있음.
○ 논평을 통해 밝힌 주거복지 로드맵에 대한 전반적인 의견은 주거급여의 대상 확대·보장수 준 상향·부양의무자 기준 폐지 등은 매우 환영하나, 빈곤층 주거대책으로서 최우선 과제인 민간 임대차 시장에 대한 규제 방안의 부재로 반쪽짜리에 지나지 않는 아쉬움이 훨씬 크다 는 것.
○ 세부적인 내용에 대한 우려는 ①전월세상한제 등 민간임대시장에 대한 규제책이 부재하여 주택정책으로서 공공성이 미약하며 ②정책 대상의 칸막이로 인한 사각지대가 발생할 우려 가 있고 ③취약계층 주거지원사업 활성화 방안이 취약계층 당사자가 아닌 운영기관에 대한 지원이 주를 이루고 있어 기간 당사자들이 외쳐온 지원 대상의 확대·임대주택 물량 확보· 선정방식 개선 등에 대한 계획이 반영되지 않았으며 ④지난 정권 부동산 적폐의 상징인 뉴스테이(기업형 민간임대)가 공공지원주택이라는 이름하에 잔존해있다는 것이었다.
1) http://antipoor.jinbo.net/xe/index.php?mid=announce&page=3&document_srl=1258982
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2. 주거복지 로드맵 시행 1년, 빈곤층 주거대책 평가 10.24 발표 <취약계층·고령자 주거지원 방안> 中
참고
로드맵 취약계층·고령자 주거지원 내용 및 주요 실적
취약계층·고령자 주거지원 로드맵 로드맵 이후 주요 추진실적 주요내용 (`17.11∼`18.9) 취약계층 ·임대주택 공급9.4만호 중 중 4.2만호 ·임대주택 공급 확대(총 41만) ⇒ * ’18년도 공급목표 * 공공임대 27만, 공공지원 14만 공급 중 (∼`18.9) 추진 중 ·주거급여 지원 확대 ⇒·확대 * 소득인정액 기준 상향, 급여수준 현실화 ⇒ ·취약계층 주거지원 사업활성화 등을 통한 ⇒·구체화 필요 비주택 거주자 지원 ⇒ ·서민·실수요자 대출 금리 인하
·디딤돌 대출금리 인하 완료(’18.7)
·조치 완료
·아동이 있는 빈곤가구 지원
* 보호아동 전세임대 임대료 부담 완화(`18.3)
* 저소득 아동 가구 보증금 부담 완화(`18.3)
* 저소득 2자녀 버팀목 대출 0.2%p 우대(`18.1)
⇒ ⇒·구체화 필요 ·조치 완료
· 그룹홈 활성화 등
·비주택 거주자 실태조사 및 지원방안 마련 ·공공임대주택 공급(5만호) ·홀몸노인 안심센서 설치(주거약자주택)
* 개인 운영 그룹홈에도 임대주택 지원(`18.3)
고령자 공급 중 ⇒·임대주택 * ’18년 목표 0.9만호 공급 완료 (∼`18.9) ⇒ ·조치 완료
* 공특법 시행규칙 개정(`18.2월)
·조치 완료
⇒조치 중 ·연금형 매입임대 등 생활자금 지원 및 주 ⇒·조치 중 택 개보수 지원 ·저소득 고령자 임대주택 지원 확대
* 차상위 고령자 영구·매입임대 1순위 부여(`18.2월)
·
* 차상위 고령자 주거지원 강화 검토 중
* 연금형 희망나눔 주택 시범사업 발표 및 모집 공고 중(’18.10월～) * 고령 주거급여 수급자 편의시설 지원 강화 구체화 필요
◇ 주거복지로드맵의 -
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취약계층· 고령자 주거지원 기본방향’에 맞추어 프로그램 구 체화 및 절차 개선 등 추진 지원대상 직접 발굴 강화, 보증금 부담 완화 등을 통한 주거지원 장벽 완화, 신속 한 지원을 위한 절차 개선 등 복지부 등 관련부처, 민간단체와의 협력을 통한 지원 강화 ‘
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○ 주거복지 로드맵에서 제시한 공공임대주택 공급계획은 기존대비 대폭 늘어난 물량이 아님. 2018년 9월 기준 주거급여 수급 임차가구 중 공공임대주택 거주가구(전세임대 제외)는 26%(233,631가구)2)에 불과함. 민간임대주택에 거주 가구 중 59%가 주거급여를 초과하는 높은 주거비를 부담하고 있는 현실과 비수급 주거빈곤층의 수요까지 고려하면 훨씬 더 공 격적인 공공임대주택 물량 확보가 시급. 그러나 저소득층 대상 공공임대주택 공급계획은 타 수요자에 대한 공급계획 물량이 매년 늘어나는 것과 반대로 매년 감소함. 2018년 7.1 만호에서 2022년 4.4만호로 줄어듦.
○ 특히 임대기간과 임대료 수준에 대해 실질적인 제재가 거의 없는, 사실상 뉴스테이의 잔존 에 지나지 않는 공공지원주택을 마치 저소득층 대상 임대주택 정책으로 포장하는 것은 매 우 이해할 수 없음.
○ 주거급여의 선정기준 완화는 환영하지만 기준임대료 책정 방식을 바꾸지 않는 한 보장수준 현실화는 요원함. 3인가구를 기준으로 기준임대료를 책정하여 수급가구의 80% 이상인 1·2인 가구에게 불리함. 또, 급지별 기준임대료 차등화로 인해 1급지인 서울은 주거비가 가장 높은 지역임에도 타 지역과의 형평성을 이유로 산정 값을 삭감당하고, 4급지인 기타 지역은 3년 동안 1인 가구 기준임대료가 겨우 1만원 인상됨. 이처럼 현실과 유리된 책정방 식을 버리고 수급자들의 주거권을 실질적으로 보장할 수 있는 방안을 강구해야 함. <주택 이외의 거처 주거실태조사>(국토교통부, 2018)에 따르면 고시원·고시텔의 평균 월세는 33.4만원임. 그러나 1급지(서울) 1인 가구 기준임대료는 올해 21.3만원, 내년에도 23.3만 원에 불과함. 가난하고 취약한 사람들이 밀려나는 대표적인 공간의 임차료에도 훨씬 미달 하는 기준임대료로는 빈곤층이 적정한 주거를 영위할 권리를 보장할 수 없음.
○ 주거급여의 성과에 대한 평가를 수급자 수, 실제임차료 대비 주거급여액, 주택개랑 지원금 액으로 측정하는 수준을 넘어서야 함. 양적인 평가뿐 아니라 질적인 평가, 즉 수급가구의 주거 상향 여부, 최저주거기준 미달 비율 감소 여부, 주택 개선 정도 등에 대한 평가지표 도입 및 모니터링 필요함.
○ 취약계층 주거지원 사업은 상기 논평에서도 지적했듯이 당사자가 아닌 운영기관에 대한 지원에 초점을 맞춰 계획이 발표됨. 취약계층 주거지원사업 실적이 미미한 이유는 운영기 관의 재정여건이 열악해서가 아니라 중앙정부와 지자체가 물량확보 및 예산편성에 소극적 이기 때문. 예산을 이유로 물량이 충분하지 않을뿐더러 그나마 확보한 물량도 실제 수요가 2) 사회보장정보원, <기초주거급여 주거유형별 수급가구수>, 2018.
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많은 도심지는 비용을 문제로 매입을 꺼려 외곽으로 입지가 편중됨. 최근 고시원 화재 생 존자들이 긴급주거지원 방안으로 미임대 공공임대주택을 6개월간 제공하려 했으나 입주를 포기하는 사례3)에서도 나타나듯 입지·교통편을 고려한 다양한 지역의 임대주택 물량 확보 가 필요.
○ 한편 취약계층 주거지원 사업의 왜곡된 운영으로 인해 서울에서는 100여 호의 매입임대주 택이 공실로 방치되는 일도 발생. LH공사의 취약계층 주거지원 사업의 보증금이 50만원인 것과 달리 서울시는 월세 18개월분을 보증금(평균 400만원)으로 책정, 높은 보증금으로 인해 정책 대상자들이 들어갈 수 없는 주택이 되었으며, 신청 경로 또한 5개 운영기관으로 제한하여 임대주택이 필요해도 정보조차 알 수 없게 됨. 이에 대해 홈리스 당사자단체들과 지속적으로 문제제기를 하자 서울시에서는 부랴부랴 재고의 대부분을 지원주택으로 돌리 고 나머지 주택에 대해 보증금을 100만원으로 낮추어 입주 신청을 받음4). 현재도 서울시 의 주거취약계층 주거지원사업은 보증금100만원-월세 15만원에 해당하는 주택만을 공급 하고 있음. 지침과 무관한 방식으로 정책을 운용하는 것. 지자체와 지역주택공사에서 벌인 일이라고 하지만, 국토부에게도 취약계층 주거지원 사업의 주무부처로서 책임이 있음. 특 히 기 시행중인 사업과 충돌하는데도 개입을 하지 않았던 것은 취약계층 주거지원 사업에 대한 국토부의 의지를 의심할 수밖에 없음.
3. <10.24 취약계층·고령자 주거지원 방안>에 대하여 ○ 공공임대주택 지원대상 발굴·확대, 공공임대 상시지원, 신청절차 간소화 등은 환영하는 바 이지만, 계속해서 문제제기하고 있는 공공임대주택 물량 및 예산 확보 문제에 대해서 전환 적인 태도가 보이지 않음. 2019년도 주택도시기금 예산안을 보면 임대주택 지원 예산에서 영구임대주택(2.2%)과 국민임대주택(9.4%)의 비중이 미미함. 중기재정계획(2020~2022 년)에서도 마찬가지인데, 민간임대주택에 24.6%로 가장 높은 비중이 책정돼있는데 비해 영구임대주택은3.2%, 국민임대주택은 11.6%에 불과하여 취약계층을 위한 장기 공공임대 주택을 확보할 의지가 있는지 의문스러움.
○ 복지 관련 개편 논의가 나올 때마다 전달체계의 개선, 홍보 강화가 항상 제시되지만 사각지
3) 김우영, 「[단독]국일고시원 피해자, 6개월간 임대주택 제공 받는다」, 조선일보, 2018.11.19. 4) 하금철, 「서울시 복지본부의 독단… 취약계층 주거지원사업 결국 파행」, 비마이너, 2018.05.31.
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대의 발생 원인인 예산부족, 복잡한 제도, 까다로운 선정기준, 부족한 보장수준에 대한 개 선이 최우선 과제임.
○ 노후 고시원 공공리모델링 사업의 경우 쪽방 지역에서 지속적인 요구가 있는 사업임. 고시 원과 마찬가지로 쪽방 건물을 공공이 매입하여 공급하라는 것. 이러한 비주택(오피스텔을 제외한 주택이외의 거처)에 최저주거기준을 일반주택에 대한 최저주거기준과 별도로 수립 해야 함. 현재 2018 홈리스추모제 공동기획단에서 당사자들을 대상으로 비주택에 대한 최 저주거기준에 대한 설문을 준비하고 있음. 당사자들의 요구사항을 반영하여 사업이 구체화 되길 바람.
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주거 세입자 – 주거권 정립, 주택 정책 전환 고석동 운영위원(전국세입자협회)
1. 수년간 주거·시민단체가 제안해왔고, 민주당도 야당일 때 당론으로 결정했던, ‘계약 갱신청구권, 전월세상한제’는 왜 도입되지 않는가? 정부는 왜 위 제도도입을 하지 않 는가? 1) 경제운용 측면 : 단기 경기 부양 2) 산업 측면 : 건설 산업 안정적인 수익창출 3) 주택정책 측면 : 자가 보유 촉진 ·우대 정책 (1가구 1주택 양도세 비과세, 재산세율 낮 음, 대출 완화 ) → 주택 구매심리 자극 → 주택가격을 올림, 국민의 청약 통장 예금인 도시주택기금을 지속적으로 활용가능, 4) 정치적인 측면 : 집권 여당, 소선거구제하에서 집값인상·개발로 주택 소유자 표심확보
2. 정부· 정치권 · 건설 산업계는 위와 같은 정책추구를 위해 세입자를 주거불안에 떨게 만들고, 투명인간 취급을 함.
3. 현재의 세입자 → 비자발적 이주: 재건축(재개발), 소유권이 바뀌면. → 비자발적 주택구입: 집값이 갑자기 폭등하는 경우 → 월세 세입자는 저축 없는 삶, 실업·질병·고령인 경우 삶이 위태.
4. 주거 안정되면 제도가 정착. 계약갱신청구권도입·전월세상한제 도입 → 세입자의 주거 안정 → 집 매수 심리 약화, 임
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대주택 선호 → 임대주택 늘려야, 자가 보유율 감소 → 정부의 주택정책이 임대주택 안정 적 공급으로 옮겨감 → 양질의 저렴한 공공임대·비영리의 사회주택 확대가 중심이 되면서, 민간임대주택은 무한수익추구가 아닌 적정수익 추구자 참여.
* 정부 주택정책의 기조가 ‘자가 보유 촉진·우대정책’ → ‘서민·세입자 중심정책’으로
5. 주거권을 국민이 누려야 할 기본적인 권리로 바라보면서, 국가가 주거권을 보장하고 책임지려는 분명한 입장을 가져야 한다. 1) 최근 서울 고시원 화재 사건 대책을 논의하면서, 정부 내에서 고시원을 담당하는 소관부 서가 없었음, 책임 있게 일하는 정부가 되어야 한다. 2) 주거권은 ‘ 안전하고 쾌적한 주거환경에서 소득대비 부담 가능한 임대료로 원하는 기간 만큼 지속적으로 거주할 수 있는 권리’로 인식. 3) 주택의 안전성과 주거환경의 쾌적성을 누리려면, 현재 고시원 등 비 주택과 최저주거기 준 이하 주택, 최저주거기준을 통과해도 쾌적성이 떨어지는 주거환경을 지속적으로 개 선해야 한다. 이를 위한 실천 로드맵이 나와야 한다. (예: _ 년까지 고시원의 창문 없는 방을 폐기하고 이를 공공임대로 전환 하겠다 등) 4) 임대료는 물가인상률, 실질임금상승률 등을 고려하여 책정한다. 주택은 생활의 필수재 로 무한 수익 추구의 대상이 아닌 적정수익 추구로 바라보는 인식을 갖도록 주택에 대한 공평과세를 실현한다. 현재 주거급여, 월세세액공제는 그 대상 폭이 좁다. 중위소 득 이하로 확대하고 RIR 25% 초과분을 지급하는 주택수당을 신설한다. 5) 임대기간은 세입자의 귀책사유 혹은 임대인이 자가로 사용하는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 세입자가 원하는 기간만큼 거주하는 지속 거주권을 갖도록 한다. 6) ‘수익 있는 곳에 과세 있다’는 기본 국가운영 원칙에서 바라보면, 현재 1가구 1 주택자 에 게 세금우대를 하고 있다. 세금우대축소를 실지거래가액 9억 이상 고가주택 매각시 양도소득세 계산할 때 장기보유 공제율을 현재 1년에 8%, 10년 80%를 축소하는 것에 서 시작해야 한다.
* 4억에 구입해서 10년 후 9억에 매각하면 – 양도차액 5억원. 양도소득세 없음. * 10억에 구입해서 10년 후 24억 에 매각하면 – 양도차액 14억원, 양도소득세 약 1억원이 되지 않음.
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6. 서울, 수도권 등 도심에서 공공임대주택 마련 방안.
- 주거공급의 공공성 확보를 위해, 토지 공개념 도입 필요1) 역세권·도심 공공주택지역·지구 지정 주거 수요가 높은 역세권의 일정 범위지역을 ‘역세권·도심 공공주택 지역·지구’로 지정 하여 체계적으로 입지를 개발하여 공공임대주택 공급. 토지확보는 우선매수 청구권 혹 은 시세에 준하는 감정가격으로 토지를 공공이 수용도 가능하게 한다. 서울·수도권은 전철 철도망이 잘 연결되어 있어, 한국형 역세권·도심 공공주택모델 필요함. 2) 토지·주택 공공우선매수청구권 서울시내 민간에서 토지나 주택을 매각하는 경우에, 공공이 필요로 하는 부지나 주택 을 시세에 준하는 감정가격으로 우선 매수할 수 있는 권리로, 공공이 민간보다 우선적 으로 토지를 확보할 수 있는 선택권을 가지게 되어, 저렴한 양질의 공공임대주택 공급 하기 위함, 프랑스 파리시에서 유사한 제도 실행중임. 3) 공공주택에 한해서 용적률상향 제시 가안1>과 가안2>처럼 시세감정가격으로 땅을 수용하거나 우선 매수하기 때문에, 민간 과 차별화 하여 더 많은 양질의 주택을 공급하려면, 공공임대주택에 한해 용적률 상향 을 가능하게 해야 한다. 4) 재정확보는 증세, 특히 부동산(주택, 토지, 건물) 자산에 대하여, 공평과세 실현을 통해 마련한 세수로 1인가구 등 공공임대주택 확대 사업 추진.
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