9789171265487

INNEHÅLL

S I DA N 6

Förord

S I DA N 8

Dags att flytta?

S I DA N 1 1

Vad vill du köpa?

S I DA N 1 3

Köpa eller sälja först?

S I DA N 1 5

Det första egna boendet

S I DA N 20

Planera din ekonomi

S I DA N 2 4

Kan du lita på din intuition?

S I DA N 2 6

Köpa bostadsrätt

S I DA N 3 8

Att hyra ut sin bostad

S I DA N 4 0

Köpa ägarlägenhet

S I DA N 4 4

Köpa hus

S I DA N 5 4

På ja kt efter ett gammalt hus?

S I DA N 5 6

Köpa fritidshus

S I DA N 6 4

Gå på visning

S I DA N 6 7

Budgivning

S I DA N 7 3

Kontra ktsskrivning och tillträde

S I DA N 7 6

När något går fel

S I DA N 7 9

Ägandet och framtiden

S I DA N 8 1

Viktiga ord

S I DA N 8 1

Användbara hemsidor

S I DA N 8 2

Snabbversionen – köpa bostad i tio steg

Kan du lita på din intuition?

24

går du enbart på fakta när du tittar på bostad och blir galen på din partner som säger att ett hus ni tittar på ”inte känns rätt”, trots att det uppfyller allt ni önskar och lite till? Eller lägger du prospektet på lägenheten åt sidan och litar helt på din intuition, det som vi brukar kalla magkänslan? Finns ens denna magkänsla eller vill vi bara tro att vi har ett sjätte sinne när det gäller att intuitivt fatta beslut?

Faktum är att forskare har upptäckt att just vår mage faktiskt är som ”en andra hjärna”. Det finns ett stort antal neuroner som täcker tarmväggarna. Neuroner, eller nervceller, är den grundläggande funktionella enheten i vårt nervsystem. Dessa små nervceller utgör den biologiska delen av vår psykologi och är grunden till våra tankar och känslor. Vårt beteende och våra perceptioner har alltså att göra med hur neuronerna i hjärnan fungerar och interagerar med sina kompanjoner i magen.

För skeptikerna bland oss är det värt att påpeka att vissa experter till och med menar att våra instinkter är mer effektiva än krass analys när vi ska fatta logiska beslut. Intuitionen, eller magkänslan, är som en radar som varnar oss för både omedelbar fara och ännu inte upptäckta möjligheter.

Flera namnkunniga personer har hävdat att intuitionen är något de brukar lyssna till. Steve Jobs har till exempel sagt att ”intuition är kraftfullare än intellektet”.

Men kan du då lita på din magkänsla när du ska fatta stora beslut, som att köpa bostad? För att verkligen känna efter, unna dig att dra dig undan en stund för att ta in det beslut du strax ska fatta. Känns det bra – i magen? För att citera Steve Jobs igen: ”Låt inte oväsendet från andras röster dränka din inre röst. Och, viktigast av allt, ha modet att följa ditt hjärta och din intuition”.

Fast det hindrar ju inte att du kontrollerar fakta och läser på riktigt noga innan du slår till …

25

M A G K Ä N S L A N S RO L L Hur stor roll spelade magkä nsla n när du köpte bostad senast?

Mycket stor roll

46,5% Vet ej Mycket liten roll Ganska liten roll

3,9% 2,3% 3,9% 8,3%

Varken stor eller liten roll

Kä lla: Hemnet, undersökning bland 2 250 besökare juni 2021.

3 5 ,1 % Ganska stor roll

L A G FA RT

När du ska köpa hus måste du betala en avgift för lagfart. Den är ett bevis på att det är du som är ägare av fastigheten. Avgiften kallas stämpelskatt och är 1,5 procent av köpeskillingen (det pris du betalar för huset) eller taxeringsvärdet. Skatten beräknas – rätt gissat – på det högsta beloppet av de två. Stämpelskatten har legat konstant sedan 1985, men den kan komma att ändras, så ta reda på exakt summa. Dessutom tillkommer en expeditionsavgift på i dagsläget 825 kronor. Du behöver inte betala lagfart om du köper ett hus som står på ofri grund, till exempel en arrendetomt.

PA N T B R E V

46

Om du tar ett lån för att köpa hus lånar du med huset som säkerhet och behöver ett pantbrev som täcker hela ditt lån. Ett pantbrev fungerar som bevis på säkerheten och gör att banken kan kräva att du säljer ditt hus om du inte kan betala ditt lån.

Pantbreven är kopplade till huset, och ofta finns det pantbrev kvar på huset från en tidigare ägare. Det är bra i så fall, för det kostar pengar att ta ut pantbrev. Men har du ett högre lån än beloppet på de pantbrev som redan finns behöver du komplettera med ett till. Kostnaden för ett pantbrev kallas också för stämpelskatt och är två procent av pantbrevets belopp plus en avgift på 375 kronor.

T O M T R ÄT T S AVG Ä L D

Om du har köpt ett hus där staten eller kommunen äger marken som huset står på behöver du varje år betala en typ av hyra som kallas för tomträttsavgäld. Titta då noga på hur långt hyresavtalet är. Det finns risk att hyran höjs när avtalet ska förnyas.

Dags att titta på hus Nu kan du gå från att scrolla på Hemnet till att skrida till verket, det vill säga gå på visning. Försök att bortse från hur de nuvarande ägarna har möblerat. Hur mycket möda de än har lagt på styling, blommor och slarvigt slängda filtar på sängen är det andra saker du bör fokusera på.

O BJ E KT S BE S K R I VN I N G

Läs gärna objektsbeskrivningen noga innan du går på visningen.

Detta för att ta reda på mer information om det hus du är intresserad av att köpa och kunna ställa eventuella frågor redan under visningen. Objektsbeskrivningen, och ibland även besikt-

47

VA N L I G A S Ö K N I N G A R PÅ V I L L A

Ka kelugn 12 309

Enplan 15 450

Pool 98 523

Sekelskifte 10 711 Bastu 7 919

Kä lla: Hemnet, 2020.

Garage 40 228

Sjöutsikt 9 823 Ba l kong 14 632

Sjötomt 20 764

Sjö 12 675

Gå på visning

64

förr kunde man gå runt och titta på möjliga objekt, ta en fika halvvägs och bläddra i foldrarna man hade tagit med sig för att sedan fundera. Efter någon dag eller kanske en vecka brukade mäklaren höra av sig, kolla läget och fråga om man ville lägga ett bud eller inte.

I dag gäller djungels lag: är du verkligen intresserad, ring mäklaren bums och boka in tid för visning. Annars är risken stor att dina drömmars bostad är markerad som ”borttagen före visning” på nätet innan du ens har kommit ur startblocken.

Men vad gäller då för outtalade regler när man går på visning? Här skiljer det förstås mycket beroende på vad det är du ska titta på. Om det är trångt av spekulanter i en etta – vem får en känsla av lägenheten då? Be om en extra visning!

Passa på att ställa dina frågor – ingen fråga är för konstig. Här följer några frågor (som inte har med objektet att göra) som mäklare är vana att få.

M Å S T E M A N T A AV S I G S KO R N A ?

Nej, men använd de skoskydd som mäklaren har med sig.

FÅ R M A N Ö P P N A G A R D E RO B E R O C H L Å D O R ?

Garderober, köksskåp och fast inredning – ja. Byråer, lösa skåp och andra möbler som inte hör till objektet – nej.

FÅ R M A N F O T O G R A F E R A ?

Nej, egentligen får du inte det. Du är inne i ett privat hem. Men fråga mäklaren om det är någon vinkel som inte syns på bilderna på nätet eller i objektsbeskrivningen, och om du i så fall får ta några bilder där.

FÅ R M A N P R AT A M E D G R A N N A R N A ?

Klart att du får! Men kolla också andra saker, som läget (tryggt eller stökigt utanför), kommunikationer (är det bra eller dåligt att bussen stannar precis, precis utanför din port?), finns det skolor nära (bra om du har barn eller gillar stoj), titta på detaljplanen (för städer) och geologin (vad är det under villan?).

Ladda ner en app med en kompass för väderstrecken och en annan som visar hur solen står vid olika klockslag och olika tider på året. Om ”solig balkong” utlovas kanske det enbart gäller i juli före klockan sju på morgonen.

VA D Ä R D E T L Ä G S T A P R I S S Ä L J A R E N A C C E P T E R A R ?

Det kommer mäklaren förmodligen inte att svara på. Det går förstås att lägga vilket bud som helst, men tänk på att ett skambud kan göra säljaren irriterad. Mäkla”När du är ren är skyldig att framföra alla bud till sälpå visning, ha jaren – även om det skulle vara väldigt lågt. ögonen på bostaden, Och även om du senare skulle toppa budgivinte inredning, ningen, kanske säljaren anser att du inte är styling eller prospekt. seriös. Kom ihåg att säljaren har rätt att välja Och vad säger vem som får köpa – det behöver inte vara till magkänslan? den med högsta budet.

Lyssna!”

SELMA KAHRIMANOVIC, FA S T I G H E T S M Ä K L A RE

65

S Å M Y C K E T FÅ R D U F Ö R 1 M I L J O N K RO N O R

standardvilla en kvadratmeter bostadsrätt (br)

Kiruna 68 kvm br 0,47 villor

Åre 26 kvm br 0,32 villor

Ka lix 194 kvm br 1,32 villor

Filipstad 454 kvm br 1, 24 villor

68

Härnösand 152 kvm br 0, 75 villor Lid ingö 17 kvm br 0,07 villor

Säffle 319 kvm br 0,90 villor

Stockholm 13 kvm br 0,11 villor

Sotenäs 15 kvm br 0, 25 villor

Göteborg 20 kvm br 0,15 villor

Klippan 133 kvm br 0,62 villor

Kä lla: Hemnet, 2019.

Lund 25 kvm br 0, 20 villor

Nybro 180 kvm br 0, 73 villor

Dolda bud – vad betyder det?

Det händer att en spekulant lägger ett bud som enbart är avsett för säljaren. Budet är då villkorat av att det ska vara dolt för andra spekulanter. Förhoppningen är att säljaren ska vilja skriva kontrakt omgående.

Hur mycket ska man höja i taget?

Vissa väljer att gå ut högt direkt, medan andra är mer avvaktande.

Om någon metod fungerar bättre än någon annan låter vi vara osagt. Men det kan vara bra att känna till dem – och genomskåda om någon av de andra budgivarna använder sig av dem.

M I N I H Ö J N I N G E N – L I TE I TAG E T

Den här strategin innebär att du svarar på ett bud med en liten höjning. Det här är ett säkert sätt att höja priset eftersom du inte tar risken att höja långt över marknadspriset. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.

AVS K R ÄC K N I N G S H Ö J N I N G E N – E T T M YC K E T H Ö G RE B U D

En stor prishöjning kan avskräcka köpare som är lite tveksamma. Du vill få de andra att tänka: ”Oj, den här bostaden drar i väg, jag kliver av redan nu.” Men du kan också riskera att vara med och dra upp priset mer än nödvändigt om fler börjar bjuda över i samma tempo.

S L U T P R I S H Ö J N I N G E N – D I T T M A X P R I S D I RE KT

En vågad budtaktik som bör användas varsamt. Det innebär att du lägger ditt slutbud direkt och förhoppningsvis avskräcker andra spekulanter. Men om någon bjuder över detta kan du inte gå högre.

69

INNEHÅLL

S I DA N 6

Förord

S I DA N 8

Dags att sälja?

S I DA N 1 6

Välja rätt mä klare

S I DA N 2 4

Ditt ansvar när du säljer hus

S I DA N 2 8

Energideklaration

S I DA N 2 9

Ditt ansvar när du säljer bostadsrätt

S I DA N 3 1

Styling

S I DA N 3 7

Visning

S I DA N 4 2

Budgivning

S I DA N 4 6

Ja kten på den perfekta auktionen

S I DA N 4 8

Skriva kontra kt

S I DA N 5 0

Fastighets- och byggnadstillbehör

S I DA N 5 2

Om något går fel

S I DA N 5 5

Lämna över ditt hem

S I DA N 5 8

Tolv tips från flyttproffset

S I DA N 6 1

Om köparen är missnöjd

S I DA N 6 4

Dags att deklarera

S I DA N 6 7

Skjuta upp skatt på vinsten – eller inte

S I DA N 7 1

Viktiga ord

S I DA N 7 1

Användbara hemsidor

S I DA N 7 2

Snabbversionen – sälja bostad i tio steg

innebär att antalet intresserade och budgivare per bostad blir lägre, vilket i sin tur kan ge lägre slutpris. Är det så enkelt? Nej, så är det förstås inte. Det finns tyvärr inget facit för när just du kan tänkas få bäst betalt för din bostad. Mycket handlar om vad det är du ska sälja och var bostaden ligger. Ska du sälja en etta i en studentstad kan till exempel sommaren vara en perfekt tid. Se till att pricka in veckan före antagningarna till universitetet, för då börjar många leta bostad inför hösten. Och ska du sälja en bostad på en semesterort är det kanske just under semester och runt storhelger som spekulanter har möjlighet att titta.

Hur bråttom har du?

10

Har du fått arbete på en annan ort och behöver flytta lite raskt, eller planerar du en flytt först lite längre fram? Beroende på hur mycket tid du har finns det saker du kan göra för att locka så många köpare som möjligt till att bjuda på just din bostad.

Resonera gärna med en fastighetsmäklare om bästa tidpunkten.

Detta lönar det sig att göra Ofta handlar det om att få bostaden att skilja sig från andra objekt på marknaden. Innan du lägger ut bostaden till försäljning, titta därför över vad du kan göra för att öka bostadens värde. På senare år har många förstått att man kan göra pengar på bostadsmarknaden, men innan du börjar tokrenovera inför en försäljning för att få upp priset, prata med mäklaren. I dagens läge är riktiga renoveringsobjekt nämligen en bristvara, och du kan faktiskt tjäna mer pengar på att sälja ett renoveringsobjekt till händiga köpare än på att renovera först och sedan sälja. Allt handlar om att mäklaren säljer in potentialen.

KU LÖ R E R N A V I H E L S T M Å L A R M E D

Ingen åsikt 14,6 %

Svar t 2, 7 %

Vit 38 %

Grå 10,6 %

Silver 0,6 % Orange 0,3 % Röd 0,5 % Vinröd 1,1 % Rosa 1,0 % Lila 0,6 % Lavendel 2,5 %

Blå 6,1 %

Marinblå 1,1 %

Grön 6,1 %

Beige 6, 2 %

Turkos 1,1 %

Guld 0,6 %

Olivgrön 2,5 %

Gul 3, 2 %

KU LÖ R E R N A V I M Å R B Ä S T AV

Ingen åsikt 15 %

Svar t 2, 7 %

Silver 0, 7 % Orange 1, 2 % Röd 3,1 % Vinröd 1,8 % Rosa 2,1 % Lila 2,8 %

Lavendel 3,4 %

Vit 20, 7 %

Grå 5%

,9 % B e ig e 3

Guld 0,8 %

Gu l 4,6 %

Blå 13,3 %

Grön 12,4 %

Olivgrön 2,5 %

Marinblå 2,6 % Turkos 2,6 %

Dr ygt 1000 svenskar fick svara på frågor om vil ka kulörer de föredrog i sina hem.

Svaren blev lite olika beroende på hur frågan stä lldes – vad man helst må lar med eller vad man tycker sig må bäst av. Undersökningen visade också att svar t och brunt är de kulörer som får oss att må sämst och som vi också undviker att må la med.

Kä lla: Undersökning av YouGov på uppdrag av branschorganisationen Sveriges Färg och Lim Företagare, våren 2020.

inte väljer att säga upp förmedlingsuppdraget. Gör du inte det kan mäklaren ha rätt till provision, även om du hittar en egen köpare. Vill du byta mäklare, se därför till att få en skriftlig bekräftelse på uppsägningen samt mäklarens journal med eventuell spekulantlista och anbudsförteckning.

Om du ångrar dig och inte vill sälja

22

Har du gett mäklaren ett förmedlingsuppdrag och försäljningen är påbörjad behöver du vänta tills ensamrätten har löpt ut innan du säger upp avtalet, annars kan det ses som kontraktsbrott. Skulle något akut hända som gör att du ändå måste backa – prata med mäklaren. Förhoppningsvis är mäklaren förstående och du kan klara dig med att betala de faktiska kostnader som mäklaren haft. Är kontrakt med köpare redan underskrivet är dock möjligheterna att dra dig ur affären betydligt sämre, frånsett att vädja till köparens välvilja. Även om din livssituation har förändrats måste du alltså fullfölja köpet.

Köpekontraktet är ju ett bindande avtal som innebär att du förbinder dig att sälja (och köparen förbinder sig att köpa). Om du ändrar dig kan köparen kräva så kallad fullföljd av köpet.

Vägrar du ändå, kan köparen stämma dig och sannolikt få rätt i domstol. Du blir skyldig att fullfölja försäljningen och måste dessutom betala köparens advokatkostnader, samt dina egna advokatkostnader och eventuellt skadestånd. Ibland finns det villkor för köpets Tänk på att fullbordan i köpekontraktet, men de ger du inte får lämna sällan säljaren rätt att frånträda avtalet – så kvar saker eller länge köparen betalar. möbler om du inte

avtalat detta med köparen.

Vad mäklaren behöver veta För att din bostad ska beskrivas så korrekt som möjligt, skriv ner svaren på följande frågor. Denna lista kommer köparen att få, antingen vid visning eller vid avtalsskrivande.

• Hur länge har du bott i bostaden?

• Vilka renoveringar har du gjort?

• Har du besiktningsprotokoll eller kvalitetsdokument för el- och våtrumsarbete?

• Hur nya är dina vitvaror? Ta reda på årtal.

• Är det något du särskilt vill avtala om som inte ska ingå i köpet?

• Vilket datum önskar du att köparen tillträder? Detta blir i slutändan ofta en förhandlingsfråga.

• Vilka fördelar har området som du bor i?

• För bostadsrätt: Finns det källare eller vindsförråd som upplåts tillsammans med lägenheten och hur stort är det? Finns det gemensam tvättstuga, möjlighet att hyra p-plats eller garage, cykelförråd, källsortering, grovsoprum och så vidare?

• För villa och radhus: Finns det gemensamhetslokaler i området (som soprum, gym eller festlokal)?

• För fritidshus och villa: Informera om servitut, samfällighet med mera, även om mäklaren kan hitta uppgifterna hos Lantmäteriet. Samfälligheten kan till exempel ha stora, dyra projekt på gång.

23

H O T E L L K Ä N S L A I S O V RU M M E T

Plocka undan allt från sängborden, men lägg gärna dit en intressant och snygg bok. Skärskåda sängen. Sitter madrasskyddet snett? Har du lådor under sängen – bort med dem. Dagens trend är att sängen gärna får vara ”slarvigt” bäddad, men det betyder inte lakan där man ser att någon nyss har klivit upp eller ett överkast på sniskan. Är du osäker på den rätta känslan, bädda hellre rakt och prydligt, och bulla i stället upp några snygga kuddar och kasta en filt lite nonchalant över fotändan.

F R A M H ÄV G O L V E N

Mattor är mysigt och ombonat, men på bild är vackra golv snyggare. Rensa bland mattorna i hela hemmet.

34

VA R DA G S RU M M E T S K A K Ä N N A S R Y M L I G T

Kan du möblera om för att få det att se luftigare ut? Ta bort överflödiga möbler för att skapa rymd. Är rummet litet, ta även bort bokhyllorna, så känns det större. Sortera annars bland böckerna (de behöver inte färgsorteras, vilket var inne för några år sedan). Snygga till i hyllan och rensa bort prydnadsföremål som bara har hamnat där under årens lopp.

KÖ K E T V I L L D U V I S A F R Å N D E S S B Ä S T A S I DA

Töm alla arbetsbänkar, bort med diskställ, burkar och allt som har samlats där, så att arbetsytan ser så stor ut som möjligt. Plocka undan alla elektriska apparater, men har du en snygg vattenkokare eller matberedare, låt den vara kvar och göm alla sladdar.

Har utrymmet uppe på överskåpen blivit extra förvaring? Plocka rent även där. Om du har en kryddhylla, låt ett fåtal matchande burkar vara kvar. Skapa sedan ett stilleben på köksbänken med

35

Skriva kontrakt

vi utgår från att du är nöjd med det högsta budet. Då är det dags att skriva kontrakt. Gör det så snart som möjligt. Detta tål att upprepas eftersom spekulantens bud inte är juridiskt bindande förrän ni skriver kontrakt. Om köparen vill göra en egen besiktning går det att lösa genom en besiktningsklausul i kontraktet.

48

Träffa köparen Nu är det troligen första gången du träffar den eller dem som ska köpa din bostad. Lite smånervöst hälsar ni på varandra, oftast på mäklarens kontor. Mäklaren går därefter igenom kontraktet och alla dess villkor med både säljare och köpare. I samband med överlåtelseavtal (vid bostadsrättsförsäljning) hjälper mäklaren till med din ansökan om utträde ur föreningen.

Om du inte har anlitat en mäklare bör du ha en jurist med vid kontraktsskrivningen.

Är avtalet bindande?

Om båda parter har undertecknat avtalet är det bindande. Ett avtal kan innehålla återgångsklausuler, till exempel att köparen vill låta göra en egen besiktning. Ett köp av en bostadsrätt förutsätter att köparen blir medlem i bostadsrättsföreningen. Det är dock extremt ovanligt att föreningar inte godkänner en ny

medlem. När du säljer en villa kallas detta avtal köpekontrakt, medan det för bostadsrätter heter överlåtelseavtal.

Handpenning

Inredning som inte hör till fastigheten kan köpare och säljare göra upp om vid sidan av bostadsaffären.

Handpenning är en delbetalning som köparen betalar till dig som säljare. Beroende på om det finns villkor (till exempel en besiktningsklausul) eller inte i avtalet kan handpenningen antingen deponeras på mäklarens klientmedelskonto eller betalas ut till dig direkt. Oftast har köparen en vecka på sig att göra detta. Vanligtvis är handpenningen tio procent av bostadens pris.

Ofta dras mäklarens arvode från handpenningen, vilket ska framgå av förmedlingsuppdraget.

49

Vad ingår i försäljningen?

Du ska lämna kvar de fastighets- och byggnadstillbehör som fanns i bostaden vid visningen (det vill säga allt som hör till själva bostaden) som vitvaror, köksskåp, badrumsinredning och fast monterade garderober inklusive inredning med mera, om inget annat avtalats. Säljare och köpare kan förstås komma överens om annat. Då ska det skrivas in i kontraktet. Om köparen är intresserad av att du lämnar kvar föremål som inte är fast monterade kan ni avtala om detta separat.