9789100803902

FUSKBYGGET

SÅ KNÄCKTE BOSTADSMARKNADEN SVERIGE OCH VÄRLDEN

FUSKBYGGET ANDREAS CERVENKA

ALBERT BONNIERS FÖRLAG

Av Andreas Cervenka har tidigare utgivits: Vad är pengar?, 2012 Vad gör en bank?, 2017 Girig-Sverige, 2022

FSC English C021394 New MIX Paper Landscape BlackOnWhite

www.albertbonniersforlag.se isbn 978-91-0-080390-2 copyright © Andreas Cervenka, 2024 omslag och illustrationer Thomas Molén

Första tryckningen tryck ScandBook, EU 2024

Till Johanna

innehåll Prolog: Ett hamsterhjul för den moderna människan

9

del I: detta har hänt

Kapitel 1. Löftet som sprack Från mänsklig rättighet till världens största tillgångsslag Kapitel 2. Folkhemmet som blev slav under räntan Den mest väntade krisen i historien Kapitel 3. Årtusendets hetaste bostadsfeber Historiska räddningspaket under pandemin Kapitel 4. Den tysta kraschen Synvillan som snedvrider bilden av bostadspriser Kapitel 5. Bostadskarriären en historisk parentes Myten om de ständigt stigande priserna Kapitel 6. Det nya guldet Så blev bostäder världsekonomins nya ankare Kapitel 7. En ekonomi byggd på luft Världsekonomin står och faller med fastigheter Kapitel 8. Utsikt över ”Comosjön” Hoppet om ett bättre liv som blev ett finansiellt instrument Kapitel 9. Läge, läge, läge och äga, äga, äga Så blev bostäder politiska valvinnare

17 22 28 36 41 47 55

62 69

del II: vinnarna

Kapitel 10. Konsten att bygga en pengamaskin Så kidnappade bankerna vår ekonomi Kapitel 11. Statens stora reträtt Så förde politikerna över risken på medborgarna Kapitel 12. Historiens största förmögenhetsöverföring Så födde bostadsrallyt miljoner nya miljonärer Kapitel 13. Den tysta revolutionen Hur många kvadratmeter tjänar du om året?

77

86 95 103

Kapitel 14. Spekulation med samhället som insats Så går det till att tjäna miljarder på misär

112

del III: förlorarna

Kapitel 15. Ett paradis för charlataner När bostäder förvandlades till hasardspel 119 Kapitel 16. Så blåstes en hel generation Att klippa sig och skaffa ett jobb räcker inte långt för dagens unga 127 Kapitel 17. Det globala missnöjets motor Krisen som lärde oss exakt ... ingenting 135 Kapitel 18. ”Finanskrisen på steroider” En bostadsbubbla bakom Kinas ekonomiska mirakel 146 del IV: framtiden

Kapitel 19. ”Vem vill köpa en fastighet?”

Klimatförändringarna har skapat en egen bostadsbubbla 161 Kapitel 20. Ofödda barn behöver inget sovrum Vad händer med bostadsmarknaden om befolkningen inte växer?

168 Kapitel 21. Det stora mysteriet Om problemet är för få bostäder, varför byggs det inte fler?

174 Kapitel 22. De goda exemplen Runt om i världen finns det embryon till hopp 184 Kapitel 23. En orgie i missade möjligheter Brist på bostäder men överflöd av förslag på lösningar 190 Kapitel 24. Den eviga väntan på kollapsen Litet påpekande: vi lever redan mitt i den 196 Epilog: Meningen med att vara människa

203

Källförteckning Författarens tack

207 223

Prolog

ett hamsterhjul för den moderna människan

Tang ping är kinesiska och betyder ungefär ”Jag lägger mig raklång”.

I början av 2020-talet blev begreppet en symbol för en slags passiv-aggressiv motståndsrörelse bland unga kineser, ett tyst uppror mot vardagens kravfyllda tillvaro och det moderna materialistiska livet.

Unga som väljer tang ping upplever att de höga bostads­ priserna gör att det är svårt att klara sig och att framtiden känns hopplös. Även om de jobbar så hårt de kan för att tjäna pengar, lånar för att köpa ett hus och en bil, gifter sig och skaffar en familj, är de fortfarande olyckliga och otillfredsställda. De kommer att behöva betala tillbaka sitt bostadslån på trettio år, sen se på hur deras barn går igenom samma sak.

Så beskrev den kinesiska affärstidningen Caixin Global fenomenet 2021. En framtidsvision som kan få vem som helst att vilja lägga sig på soffan och stirra i taket.

Fråga bara svenskarna.

Landet som ofta hamnar högt på listor över länder med världens lyckligaste befolkning tycks samtidigt ha lyckats uppfostra en armé av unga pessimister.

9

En undersökning av Ungdomsbarometern publicerad i början av 2024 visar att 66 procent av svenska 15–24-åringar anser att samhället är på väg i helt eller delvis fel riktning, en ökning från 37 procent fem år tidigare.

På frågan ”Vad är viktigast för dig just nu?” svarade 53 procent ”Att tjäna pengar.” Fyra år tidigare var siffran 36 ­procent. ­Snabba cash anses nu viktigare än att skaffa sig en bra utbildning. Det prioriteras högre än att umgås med familjen.

Många människor födda i slutet av förra århundradet som sett sina föräldrar och farföräldrar göra en klassresa, ­upptäcker till sin förvåning att deras eget tåg går bakåt, inte framåt.

Denna känsla delas av fler än unga svenskar och kineser – en hel generation i västvärlden löper en överhängande risk att växa upp till cyniker.

I USA till exempel, svarar en av fyra så kallade millennials, personer födda mot slutet av 1900-talet, att de har det sämre ställt än sina föräldrar, den högsta nivån någonsin.

För tjugo år sedan spådde 13 procent av de tillfrågade i en undersökning i Storbritannien att landets unga skulle få det mer knapert än sina föräldrar.

Ett par decennier senare delades denna deppiga framtids­ vision av över hälften av befolkningen, enligt undersökningsföretaget Ipsos.

Detta existentiella mörker är delvis sprunget ur en och samma källa: bostadsmarknaden.

Unga människor i hela världen, från Stockholm till Sydney, Singapore och San Francisco har alla lika svårt att gå i mål med en av de mest grundläggande milstolparna i ett mänskligt liv: att checka ut från föräldrahemmet.

Det beror inte på att de är söndercurlade slackers som sprider chipssmulor och uppgivenhet omkring sig. Faktum är att dagens unga i västvärlden är mer väl­utbildade och ofta har högre inkomster än sina föräldrar och farföräldrar. Men när 10

de öppnar dörren för att ta klivet ut i vuxenlivet går de rakt in i en vägg. År 2020 bodde en majoritet av amerikanska 1­ 8–29-åringar kvar hos sina föräldrar. Så många har det inte varit sedan ­depressionen på 1930-talet.

I USA har medianåldern för det första bostadsköpet stigit till 36 år, den högsta noteringen sedan mätningarna inleddes för över fyrtio år sedan.

I Sverige bor nästan 200 000 unga mellan 20 och 27 år ­ofrivilligt kvar i föräldrahemmet, enligt Hyresgästföreningen.

Att somna varje kväll omgiven av pojk- eller flickrums­ tapeter kan göra något med en ung vuxens sinnesstämning.

Att ta sig in på bostadsmarknaden sågs tidigare som en biljett till garanterade miljoner. Under 2021 hann människor knappt flytta in i sina hus eller lägenheter förrän de tjänat mer på bostadens värdestegring än vad som trillade in i lön varje månad.

Bara något år senare hade många, åtminstone i Sverige, upptäckt att de i själva verket flyttat in i ett fängelse byggt av skulder: i en bostad som sjunkit i värde och med utgifter i form av räntor och amorteringar som ökat flera gånger om. Det är en kalkyl som får glädjeruset över att ha någonstans att bo att snabbt gå ur kroppen.

De som köpte sin första bostad i slutet av 2010-talet och i början av 2020-talet tvingades ta större lån än vad någon någonsin hade gjort före dem, och därmed skuldsätta sig på ett sätt som för bara några årtionden sedan hade ansetts som sinnesrubbat. Men under åren med rekordlåga räntor var det inte bara ett helt normalt beteende, det upplevdes av många som ett måste för att hänga med i omgivningens sociala och ekonomiska klättring.

Kalkylen byggde, medvetet eller omedvetet, på två p ­ remisser: att räntorna skulle förbli låga i all evighet. Och att bostadspriser bara kan stiga.

11

Ni kan inte ana vad som hände sedan.

En sak är de flesta eniga om, tillgång på bostäder är en av de viktigaste förutsättningarna för både ekonomisk tillväxt och livskvalitet. Men hur kan det då komma sig att lägenheter och villor är varor där utbudet på något sätt aldrig lyckas matcha efter­frågan, i strid med alla nationalekonomiska teorier?

I början av 2020-talet byggdes i den rika delen av världen ungefär hälften så många nya bostäder per invånare som på 60-talet. Det senaste halvseklet har mänskligheten tagit ­enorma kliv framåt, men bristen på bra bostäder till vettiga priser skuggar oss som ett mörkt moln.

Det har fått enorma konsekvenser.

Finanskrisen 2008, utlöst av en lånefinansierad ­husbubbla i USA och i flera andra länder, drog inte bara ner världs­ekonomin i den djupaste krisen sedan 1930-talet, den förändrade också politiken i grunden. Som Donald Trumps rådgivare Steve Bannon har sammanfattat saken: utan finanskrisen, ingen Donald Trump.

Sexton år senare präglas stora delar av västvärlden av ­polarisering, populism och främlingsfientlighet. Växande ekonomiska klyftor, ett kulturellt och politiskt gap mellan stad och landsbygd och en allt grövre kriminalitet i städerna är problem som går att koppla till bostadsmarknaden.

Det som hände 2008 visade hur sårbar världsekonomin blivit för dramatiska förändringar på bostadsmarknaden. Av det lärde vi oss … ingenting.

Under pandemin spreds inte bara covid-19 över världen utan också en global bostadsfeber.

Länder vars bostadsmarknader inte kraschade 2008, däribland Sverige, befinner sig nu i ett utsatt läge. 2023 påbörjades färre nya bostäder i Sverige än 1933, då landets befolkning var 40 procent mindre.

Tyngda av stegrande räntekostnader har de högbelånade svenskarna dragit i bromsen. Under 2023 krympte svensk 12

ekonomi och tillhörde de sämsta i hela EU. Även 2024 blir ett blekt år.

Oro för den svenska fastighetsmarknaden är en av ­faktorerna som bidragit till att sänka kronan till rekordlåga nivåer de ­senaste två åren.

I andra delar av världen är det återigen bubbelvarning.

Tillbaka till soffliggarna i Kina. Där skakar både bostadsmarknaden och ekonomin på ett sätt som för tankarna till finanskrisens USA. Mönstret i Kina känns som en repris av västvärldens sena 1900-tal: snabb inflyttning till städerna, kraftigt stigande priser, stora lån och omfattande spekulation.

Kinas fastighetskris är det största hotet mot hela världsekonomin, uppgav globala investerare i en enkät gjord av storbanken Bank of America hösten 2023.

Inte bara Wall Street-ekonomer utan även politiker och militärer följer utvecklingen. En trög kinesisk ekonomi kan leda till ett folkligt missnöje och hota president Xi Jinpings och kommunistpartiets ställning. Och är det någon slutsats som går att dra av historien är det att en trängd diktator är en farlig diktator.

Hur blev det egentligen så här? Hur kan en av människans mest basala behov, drömmen om tak över huvudet, ha förvandlats till ett bombbälte på samhällskroppen?

Det kan vara värt att undersöka.

13

del i:

DETTA HAR HÄNT

Kapitel 1

löftet som sprack Från mänsklig rättighet till världens största tillgångsslag

Det var ju inte så här det var tänkt.

När ett antal begåvade människor ett par år efter andra världskriget satte sig ner för att plita ned FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna var nog inte målbilden att dokumentet senare skulle läsas med ett cyniskt, snett leende.

Artikel 25 inleds så här: Var och en har rätt till en levnadsstandard tillräcklig för den egna och familjens hälsa och välbefinnande, i­ nklusive mat, kläder, bostad, hälsovård och nödvändiga sociala tjänster …

Rätt till bostad? Tillåt mig att hånflina, tänker möjligen en 20-åring.

Den svenska grundlagen är inne på samma spår. Bara åtta rader in i regeringsformen från 1974, i kapitel 1, paragraf 2, går det att läsa: Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa.

17

Det fanns en tid då dessa fina skrivningar betydde något, då bostadspolitiken sågs som en central del av ­välfärdssamhället.

Nu kan de läsas som inristningar på väggen i ett ödehus, lämningar från en svunnen tid.

Enligt en FN-rapport från hösten 2023 saknar 1,6 miljarder människor acceptabla bostadsförhållanden. Prognosen är att den siffran kan stiga till 3 miljarder år 2030.

Det som länge varit ett permanent bekymmer på jordens södra delar har blivit ett reellt problem även i norr och i väster.

Uppskattningsvis saknar 100 miljoner människor i världen helt tak över huvudet, varav drygt 650 000 i USA, världens största ekonomi.

Politiken i stora delar av världen kännetecknas av en alltmer utpräglad bunkermentalitet, styrd av identitetspolitik och lågintensiva kulturkrig. Bara hälften är nog för att bränna ut en vanlig hederlig, maniskt mobilsurfande människa.

Det kanske mest frustrerande är att verklighetsuppfattningen hos olika delar av befolkningen glidit isär så mycket att det nästan blivit komiskt.

Personer som Elon Musk, Greta Thunberg eller Donald Trump är superhjältar i vissa människors ögon och höggradiga idioter i andras. Men sammanför man en Trump-sympatisör från Miami, en miljöpartist från Malmö och en kristdemokrat från München och leder in samtalet på bostadsmarknaden är chansen stor att de efter en stund kommer att förenas i ett unisont: ”Det är ju förjävligt!”

Att läsa på om världens bostadsmarknader är att ­tvingas överkonsumera ord som ”akut”, ”desperat”, ”historisk”, ”absurd”, ”dysfunktionell”. Krisen får enorma ekonomiska, politiska och sociala konsekvenser som utspelar sig i realtid.

Bostadskrisen har många ansikten, men zoomar man ut lite verkar mycket koka ned till ett och samma problem: att priserna har gått bananas.

18

”Världen brottas med en situation där fler och fler människor inte har råd med sitt boende”, säger Balakrishnan ­Rajagopal, FN:s särskilda sändebud i bostadsfrågor.

Det där finns det data på.

1970 kostade 1 liter mjölk i USA 35 cent. 2023 var priset 1 dollar och 15 cent. Om mjölkpriset hade gått upp lika mycket som genomsnittet för bostäder i länderna inom OECD ­skulle samma liter idag kosta 7 dollar och 20 cent, eller nätta 75 kronor.

Bara de senaste tio åren har bostadspriserna inom OECD, som förenklat kan beskrivas som den rika delen av världen, ökat med i genomsnitt 87 procent.

För tjugofem år sedan kostade en lägenhet på 50 kvadratmeter i Stockholm i genomsnitt runt 550 000 kronor, eller två och en halv årslöner mätt med den tidens inkomster.

Idag kostar samma bostad tolv årslöner.

När den dåvarande socialdemokratiske partiledaren Per ­Albin Hansson för snart hundra år sedan formulerade idén om det svenska ”folkhemmet” var frågan om människors tillgång till bostäder en av de viktigaste. Från 1930-talet och framåt gick staten aktivt in och stöttade byggandet av nya bostäder, bland annat via det så kallade ”egnahemsprogrammet”.

Som nyutnämnd statsminister flyttade Per Albin Hansson in i en produkt av denna politik, ett av 94 radhus i funkisstil som byggdes i stadsdelen Bromma i Stockholm. Det var en flytt som kom att befästa Per Albins image som en man av folket.

När bostadsrätterna i radhusen stod klara 1933 var de svårsålda. Priset var 21 000 kronor eller 845 000 i dagens penningvärde.

I juni 2024 såldes ett av husen för 13,5 miljoner kronor. Det motsvarar drygt trettio gånger den svenska medianlönen.

Den här utvecklingen går igen i nästan alla stora städer runt om i världen. Lite skämtsamt kan det konstateras att 19

det aldrig har varit viktigare än nu att välja sina föräldrar med omsorg.

En förutsättning för att ens tänka tanken på att köpa ett eget boende är för många att få finansiell hjälp hemifrån. För alla andra står valet mellan att fly till landsbygden, pröva lyckan på nätpoker eller lära sig stå ut med mamma och pappa.

Allt fler tvingas välja det senare. Andelen unga med egen bostad har sjunkit i västvärlden. Drömmen om ett eget hem har för många förvandlats till en mardröm. ”Det faktum att vi prisas ut från marknaden gör att jag vill kräkas”, säger den 32-årige försäkringstjänstemannen Nathan Wilkins från Utah till BBC. Eller som nyhetsbyrån Bloomberg uttrycker det: att äga en bostad har gått från ”American Dream” till ”American Fantasy.”

På FN:s hemsida slås det fast att: ”Bostäder är en rättighet, inte en handelsvara.” ”Jag menar att det finns en stor skillnad mellan guld som vara och bostäder som vara. Bostäder är en mänsklig rättighet men det är inte guld”, sade FN:s tidigare sändebud i bostadsfrågor, Leilani Farha, i dokumentären PUSH, om hur bostäder har förvandlats till hyperkapitalism.

I själva verket har bostäder blivit den i särklass största varan som existerar på jorden. Det samlade värdet på världens bostäder uppgick i slutet av 2022 till 288 000 miljarder dollar. Det är en summa så stor att den är svårgripbar. Det är nästan tre g ­ ånger det totala värdet av alla varor och tjänster som produceras i världen under ett år, mätt som brutto­ nationalprodukten BNP. 288 000 miljarder dollar utslaget på alla planetens invånare innebär att varje människa i genomsnitt äger en bostad värd 380 000 kronor.

Ett sätt att beskriva situationen är att mänskligheten som kollektiv aldrig varit rikare och att bostadsmarknaden är en stor orsak till det.

20