Quick Facts Location Kwitang, Jakarta Pusat Project Type Superblock Site Size 154.000 m2 Land Use Retail, Ruko, Condotel, Rusunawa, Rusun dijual, SOHO, Hotel, Apartment, Sekolah, Pasar
Kawasan ini memliliki lokasi yang strategis di pusat kota Jakarta Pusat, yaitu berada di Kwitang. Akses menuju site dibagi menjadi dari Jl. Kwitang Raya, Jl. Menteng Raya, dan Jl. Kramat Raya. Dikarenakan lokasi site yang agak jauh dari jalan besar, maka dibuatlah akses dengan membeli bangunan kantor 4 lantai yang berada di depan jalan raya besar, yaitu Jl. Menteng Raya. Saat ini pada kawasan tersebut terdapat permukiman yang padat penduduknya
dan permukiman yang kurang teratur penataannya. Padahal, site ini memiliki lokasi yang sangat strategis dan akan lebih optimal jika dikembangkan menjadi kawasan superblok yang memiliki banyak fungsi di dalamnya seperti retail, ruko, SOHO, Hotel, Condotel, Apartemen untuk kawasan menengah dan menengah ke atas, pasar, sekolah, dan rusun untuk relokasi masyayarakat yang tinggal di permukiman tersebut serta ada rusun untuk dijual.
The Site and idea Siteplan kawasan ini berada di Lokasi site yang terletak di Kwitang, Jakarta Pusat. Lokasi dekat dengan kawasan permukiman, perkantoran, sekolah dan universitas. Selain itu juga dekat dengan transportasi umum, seperti halte busway dan stasiun kereta api, yaitu stasiun senen, stasiun gondangdia, dan juga stasiun Cikini.
PERSENTASE LOKASI KECAMATAN: KWITANG, MENTENG, CIKINI, GAMBIR, SENEN (RADIUS 4KM ) Sosial Budaya
Kantor
Hotel
Pendidikan
Ritel
Ibadah
Rumah Sakit
Hunian
Sosial Budaya 6% Hunian 39%
Kantor 19%
Hotel 5% Pendidikan 12% Rumah Sakit Retail 4% Ibadah 10% 5%
Lokasi site memiliki luas sebesar 154.000 m2, dengan jumlah KK 2140 dan jumlah penduduk 6.258 jiwa yang akan direncanakan direlokasi ke rumah susun. Pengembangan Kawasan ini diberi nama dengan Kweenville. Lokasi yang sangat strategis dan memiliki akses yang sangat mudah menjadikan Kweenville tidak hanya akan dikunjungi dan diramaikan oleh penghuni kawasan permukiman Kwitang tetapi juga akan diramaikan dengan Pengunjung dari luar kawasan, mulai dari masyarakat sekitar Kwitang sampai dengan seluruh masyarakat yang melintasi tiga jalan besar, yaitu Jl. Kwitang Raya, Jl. Menteng Raya, dan Jl. Kramat Raya. Tiga akses jalan besar ini dan transportasi umum yang berada di sekitarnya merupakan nilai tambah untuk site ini dan dapat dimanfaatkan sebagai area komersil dan hunian. Ide dasar pengembangan kawasan ini adalah melihat kawasan permukiman kwitang yang sangat padat dan tidak
teratur, sedangkan letaknya sangat strategis. Melihat hal ini, Kweenville akan dikembangkan dengan menambahkan beberapa fungsi yaitu seperti retail, ruko, SOHO, Hotel, Condotel, Apartemen untuk kawasan menengah dan menengah ke atas, pasar, sekolah, dan rusun yang dipilih berdasarkan studi market dengan beberapa pertimbangan. Pertama adalah dalam membangun ruko di area pintu masuk dan keluar dan retail atau mal dengan melihat studi pasar sekitar yang memiliki mal dan retail yang belum memiliki fasilitas yang lengkap, maka ini menjadikan potensi untuk menarik pengunjung yang datang ke kawasan ini dengan menerapkan konsep lifestyle mall. Kedua adalah dalam membangun SOHO ini dilihat dari market yang dituju adalah karyawan dan pengusaha yang berada di sekitar Jakarta Pusat. SOHO ini sebagai jenis properti baru yang belum ada di Kwitang dengan menggabungkan fungsi hunian dan kantor di dalamnya.
Ketiga adalah membangun hotel dan condotel karena potensi Kwitang yang dekat dengan area pusat kota dan dekat dengan transportasi umum membuat potensi untuk membuat hotel dan condotel. Selain juga banyak area perkantoran di daerah ini yang dapat meningkatkan potensi karena mereka membutuhkan suatu tempat untuk rapat atau berkumpul dengan adanya convention center. Keempat adalah apartemen yang dibagi menjadi kelas menengah dan menengah ke atas karena melihat potensi yang melihat banyaknya sekolah dan universitas
yang ada di kawasan ini sehingga membutuhkan suatu hunian yang dapat memfasilitasi mereka seperti rusun yang dijual atau apartemen kelas menengah, sedangkan apartemen kelas menengah ke atas ditujukan pada area menteng dan sekitarnya, karena itu lokasinya dekat dengan Jl. Menteng raya. Selain itu juga terdapat isu mengenai sungai ciliwung yang melintasi kawasan site ini, karena itu akan dibuat konsep perbaikan kali agar air yang mengalir di sekitar site menjadi lebih bersih dibandingkan dengan sebelumnya.
Development Finance Menginvestasikan sebagian besar modal melalui salah satu dana dan mengandalkan pinjaman Bank untuk pengembangan usaha adalah cara dari proyek ini. Investasi awal yang dilakukan adalah dengan membeli lahan gedung Kantor bertingkat 4 lantai untuk membuka akses utama untuk menghubungkan antara Jl. Menteng Raya dengan Jl. Kramat Raya yang kemudian dilakukan pengembangan kawasan menjadi kawasan superblok Kweenville dengan penambahan fungsi dan dibagi menjadi 9 zona, yaitu Zona 1 yang terdiri dari Ruko 2 lantai dengan luas 6x9 m2 yang menghabiskan biaya sebesar 24 M, Zona 2 yang terdiri dari Mal dan Condotel yang menghabiskan biaya sebesar 1,1 T, Zona 3 yang terdiri dari retail, rusun untuk relokasi dan pasar yang menghabiskan biaya sebesar 1 T, Zona 4 yang terdiri dari Convention Center, SOHO dan hotel yang menghabiskan biaya sebesar 700 M, Zona 5 yang terdiri dari retail dan rusun untuk dijual yang menghabiskan biaya sebesar 500 M, dan Zona 6 yang terdiri dari sekolah, perpustakaan, dan apartemen kelas menengah yang menghabiskan biaya sebesar 300 M. Zona 7 dan zona 8 yang terdiri dari retail dan apartemen kelas
Site Plan
menengah ke atas yang menghabiskan biaya sebesar 3,1 T. Zona 9 yang terdiri dari retail, ruko, dan apartemen kelas menengah yang menghabiskan biaya sebesar 268 M. Dengan semua biaya bangunan tersebut, nilai development cost yang dikeluarkan sebesar 8 T. Jika berasumsi bahwa properti ini dijual kembali dengan harga jual yang mengikuti pasar saat ini maka selisih dari development cost dan Pemasukan sebesar 4,2 T dengan presentase sebesar 56% dengan occupancy 100% dan 20% dengan occupancy 75%. Dengan asumsi IRR yang diharapkan sebesar 54% return terjadi pada tahun ke 12. Total pinjaman sebesar 7 T, dengan bunga pinjaman per tahun 30% dan inflasi 8 maka NPV yang didapat sebesar 4,8 T pada tahun ke 12 dengan IRR sebesar 50%, dengan modal (10% dari development cost) 700M keuntungan yang didapat pada tahun ke 12 sebesar 4,1 T. Ini merupakan perhitungan dengan skenario 1, yaitu dengan mengembangkan seluruh kawasan menjadi kawasan superblok.
Zonasi Skenario I
Sedangkan untuk skenario kedua adalah merelokasi seluruh masyarakat yang tinggal di permukiman ke rusun dan mengembangkan pasar untuk tempat mereka berjualan sedangkan area lainnya dibagi menjadi 8 kavling untuk dijual dan dikembangkan oleh pihak lain. Untuk rusun dan pasar menghabiskan biaya sebesar 1 T. Total development cost yang dikeluarkan sebesar 885 M. Untuk kavling dijual dengan mengikuti harga pasar saat ini yaitu 12 juta per meternya. Total pinjaman sebesar 843 M, dengan bunga pinjaman per tahun 30% dan inflasi
Zonasi Skenario II
8 maka NPV yang didapat sebesar 440 M pada tahun ke 12 dengan IRR sebesar 33%, dengan modal (10% dari development cost) 88 M keuntungan yang didapat pada tahun ke 12 sebesar 350 M. Jika dibandingkan kedua skenarion ini maka yang dipilih adalah skenarion pertama dengan mengembangkan seluruh kawasan untuk menjadi sebuah kawasan superblok. Hal ini dikarenakan dapat dilihat berdasarkan perhitungan bahwa lebih menguntungkan skenario pertama dibandingkan dengan skenario kedua.
Planning and Design Kawasan Kweenville ini memiliki konsep penataan kembali kawasan kwitang untuk menjadikan kawasan yang lebih baik dengan konsep penataan ruang yang memaksimalkan fungsi lahan pada lahan yang terbatas dan merupakan salah satu solusi dalam mengembangkan perkotaan dengan lebih efisien. efisien energi dan efisien dalam hal pemanfaatan lahan yang terbatas pada kawasan perkotaan. Karena pada konsep ini semua fungsi pemenuhan kebutuhan manusia disediakan dalam satu kawasan yang kecil yang dimana merupakan kawasan campuran antara area hunian dan komersial. Pada Kawasan ini dibagi menjadi 9 zona yang memiliki fungsi yang berbeda-beda di tiap zonanya: 1. Zona 1 : Ruko 6x9 m2 2. Zona 2 : Retail (mal) dan Condotel 3. Zona 3 : Retail, rusun untuk relokasi, dan pasar 4. Zona 4 : Retail ( mal), convention center, SOHO dan hotel 5. Zona 5 : Retail dan rusun untuk dijual 6. Zona 6 : Sekolah, lapangan, ruko 6x15 m2 dan apartemen kelas menengah 7. Zona 7 : Retail dan apartemen kelas menengah keatas 8. Zona 8 : Retail dan apartemen kelas menengah keatas 9. Zona 9 : Ruko 6x15 m2 dan apartemen kelas menengah
Zona 1
Zona 1 ini memiliki total luas 2450 m2 terdiri dari 28 ruko dua lantai dengan ukuran 6 x 9 m2 dan terdapat parkir di setiap depan bangunannya. Zona 1 ini merupakan akses utama dari Jl. Menteng Raya sehingga memiliki peluang yang bagus karena letaknya yang berada di area depan.
Zona 2 Zona 2 ini memiliki total luas 14.850 m2 terdiri dari retail (mal) 3 lantai dengan total luas 23.550 m2 dan 2 tower condotel 25 lantai di atas retail dengan total luas 75.000 m2 dengan 3 lantai parkir basement, serta parkir di area luar untuk memenuhi kebutuhan parkir. Pada zona ini terdapat jembatan yang menghubungkan antara retail di zona 2 dengan retail di zona 4 di lantai 3 nya. Condotel dibangun di zona 2 ini untuk memenuhi kebutuhan pasar sekitar yang baru hanya ada hotel. Hal ini menjadi peluang untuk condotel karena letaknya yang strategis juga berada di pusat kota.
Condotel
Zona 3 Zona 3 ini memiliki total luas 23.800 m2 terdiri dari retail 2 lantai dan satu lantai diatasnya digunakan untuk retail bagi para penghuni rusun untuk usahanya dengan total luas 27.000 m2, dan pasar dua lantai dengan total luas 6000 m2. Rusun ini dibangun sebagai ganti untuk relokasi masyarakat yang tinggal di permukiman kwitang ini. Rusun ini dibangun untuk memenuhi jumlah KK yang dibutuhkan, yaitu 2140 dengan luas masing-masing kamarnya adalah 30 m2. Rumah awal mereka masing-masing ada yang berukuran 20 m2 dan 25 m2. Rusun ini terdiri dari 4 tower dengan masing-masing towernya memiliki jumlah 20 lantai dan 2 lantai dibawahnya merupakan retail. Selain itu juga terdapat 3 lantai basement untuk memenuhi kebutuhan parkir para penghuninya yaitu terdiri dari 784 parkir motor dan 2600 parkir mobilnya.
Rusun
Zona 4 Zona 4 ini memiliki total luas 15.000 m2 terdiri dari retail (mal) 3 lantai dengan total luas 12.000 m2, convention center 1 lantai dengan total luas 4000 m2 yang digunakan untuk acara pertemuan, rapat, pameran, dan sebagainya, SOHO 12 lantai dengan total luas 30.000 m2, Hotel diatas SOHO 10 lantai dengan total luas lantai 25.000 m2.
SOHO dan Hotel
Hotel Convention Center
SOHO Retail Parkir
Zona 5 Zona 5 ini memiliki total luas 13.000 m2 terdiri dari retail 3 lantai dengan total luas 18.000 m2 dan rusun untuk dijual yang pasarnya ditujukan kepada karyawan atau pelajar yang selama ini mengekost di daerah kwitang ini. Rusun ini terdiri dari dua tower dan terdiri dari 17 lantai dengan total luas 51.000 m2.
Zona 6 Zona 6 ini memiliki total luas 16.000 m2 yang terdiri dari sekolah 3 lantai dan lantai 4 nya merupakan perpustakaan dengan total luas 12.000 m2, juga terdapat lapangan bola basket, tennis dan futsal sebagai fasilitas sekolah, terdapat ruko dengan luasan 6x15 m2 sebanyak 13 unit yang terdapat pada jalan akses menuju salah satu jalan besar, yaitu Jl. Kramat Raya. Melihat kondisi pasar di Kwitang ini yang didominasi dengan permukiman, perkantoran, sekolah dan universitas, maka kebutuhan akan apartemen di kawasan ini akan terus meningkat dan apartemen ini dibagi menjadi dua kelas, yaitu menengah dan menengah ke atas. Sedangkan pada zona ini adalah apartemen kelas menengah. Apartemen Menengah ini terdiri dari 25 lantai dengan total luas lantainya 30.000 m2 yang jumlah unitnya 400 unit terbagi menjadi 350 type studio dan 50 type1BR.
Rusun Sekolah
Zona 7 Zona 7 ini memiliki total luas 15.200 m2 yang terdiri dari retail dua lantai dengan total luas 17.000 m2 dan apartemen menengah ke atas yang terdiri dari 33 lantai dengan total luas lantainya 132.000 m2. Apartemen menengah ke atas ini memiliki jumlah unit 600 unit yang dibagi menjadi 2 type, yaitu 2 BR dan 3 BR. Retail dibagi menjadi dua, yaitu retail dengan orientasi keluar dan ke dalam. Retail dengan orientasi keluar ini terdiri dari retail cafe dan restoran yang memiliki view ke arah sungai sehingga ini merupakan nilai tambah untuk retail ini. Selain itu juga pengunjung dapat menikmati aneka jajanan yang terdapat pada area food truck yang berada di depan retail orientasi ke luar ini.
Apartemen Retail Outdoor Retail
Area Food Truck Zona 8 Zona 8 ini memiliki total luas 17.350 m2 yang terdiri dari retail dua lantai dengan total luas 20.000 m2 dan apartemen menengah ke atas yang terdiri dari 33 lantai dengan total luas lantainya 132.000 m2. Apartemen menengah ke atas ini juga hampir sama dengan apartemen di zona 7 yaitu memiliki jumlah unit 600 unit yang dibagi menjadi 2 type, yaitu 2 BR dan 3 BR.
Retail dibagi menjadi dua, yaitu retail dengan orientasi keluar dan ke dalam. Retail dengan orientasi keluar ini terdiri dari retail cafe dan restoran yang memiliki view ke arah sungai sehingga ini merupakan nilai tambah untuk retail ini. pengunjung dapat merasakan kenyamanan dan ketenangan saat menghabiskan waktunya di cafe dan restoran ini. selain itu juga terdapat area taman bermain untuk anak-anak.
Apartemen Retail
Area Bermain
Zona 9 Zona 9 ini memiliki total luas 5.350 m2 yang terdiri dari ruko dengan luasan 6x15 m2 sebanyak 13 unit yang terdapat pada jalan akses menuju salah satu jalan besar, yaitu Jl. Kramat Raya. Ruko ini berhadapan dengan ruko yang ada pada zona 6. Apartemen Menengah ini terdiri dari 25 lantai dengan total luas lantainya 30.000 m2 yang jumlah unitnya 400 unit terbagi menjadi 350 type studio dan 50 type1BR.
Apartemen
Ruko
Perspektif
Fase Pembangunan Pembangunan dibagi menjadi dua skenario: Skenario pertama yang merupakan pengembangan kawasan superblok dibagi menjadi 4 fase yaitu: 1. Fase I : Ruko, Rusun dan retail rusun 2. Fase II : Rusun dijual, pasar, dan sekolah 3. Fase III : Retail condotel, condotel, convention center, SOHO dan Hotel 4. Fase IV : Retail, apartemen menengah, dan apartemen menengah ke atas
Fase I
Fase II
Fase III
Fase IV
Skenario 1
Development cost Modal (10%) IRR
7.922.968.160.000 790.000.000.000 55%
Skenario kedua yang merupakan pengembangan kawasan superblok dibagi menjadi 2 fase yaitu:
6
9
8 5
4 2
Skenario 2
Development cost Modal IRR
7 1
885.541.074.000 88.000.000.000 33%
Setelah membandingkan diantara kedua skenario ini maka yang dipilih adalah skenario pertama karena menghasilkan irr yang lebih besar.
Building Area Ground Floor Pada area ground floor setiap bangunannya dibagi menjadi: Retail, convention center, pasar, sekolah, apartemen menengah dan ruko.
Circulation
Section
Zona 1 Floorplan
Zona 2 Floorplan
Zona 3 Floorplan
Zona 4 Floorplan
Zona 5 Floorplan
Zona 6 Floorplan
Zona 7 Floorplan
Zona 8 Floorplan
Zona 9 Floorplan