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Moroso por aquí...Moroso por allá
por María Paula García Iglesias Abogada
Muchas veces, cuando se inicia el cobro judicial de deuda por expensas, descubrimos que el moroso también se ha atrasado en el pago de la hipoteca, de los impuestos provinciales y municipales y seguramente con algún préstamo personal tomado.- Y resulta que el único bien que dispone es la unidad funcional… El Consorcio se pregunta entonces, si resulta viable una ejecución judicial, con los gastos que la misma acarrea, frente a tantos acreedores, siendo que todos se quieren cobrar del mismo inmueble. La respuesta es afirmativa, y se encuentra fundamentada en el privilegio que el legislador le ha otorgado al crédito por expensas comunes, denominado “ius preferendi” conforme el art. 3901 del Código Civil.Así, cuando un departamento se remata en pública subasta, todas las deudas y embargos que pesan sobre el mismo, se transfieren del bien al producido de aquélla, es decir, al precio obtenido en la subasta y cuyo monto en pesos se encuentra depositado en el juzgado a la orden del Juez.Resulta unánime y pacífica la jurisprudencia que dispone el siguiente orden de cobro: 1) Gastos judiciales (quedan incluídos todos aquellos gastos efectuados por la parte ejecutante para lograr la subasta del bien. Cabe destacar entonces, que todos los gastos efectuados por el Consorcio dentro del expediente judicial será lo primero que se recupera); 2) Honorarios y aportes del letrado que llevó adelante el juicio donde se remató el bien (fundamentado en el carácter alimentario que detentan los honorarios para el profesional interviniente); 3) Crédito hipotecario (art. 3934 del Código Civil); 4) Crédito por expensas comunes; 5) Crédito por impuestos nacionales, provinciales y municipales; 6) Otros créditos quirografarios (referidos a mutuos, cheques rechazados, etc).Éste sería el escenario ideal, en el que el dinero alcanza a satisfacer la totalidad de los créditos impagos por el deudor. Pero, ¿qué ocurre si el monto obtenido en la subasta satisface parcialmente la deuda por expensas o, peor aún, no llega siquiera a ello? En este caso ya no es el “ius preferendi” sino el denominado “ius persequendi” del art. 17 de la ley 13.512 que entra en funcionamiento y lo hace en favor del Consorcio estableciendo la obligación al pago de la deuda por expensas comunes al comprador en subasta, por más que aún no haya tomado posesión del inmueble. El fundamento reside en el carácter de obligación “propter rem” de las expensas –que sigue siempre al dominio del piso o departamento- no haciendo la ley distinción alguna sobre si el propietario llegó a ser tal en virtud de un contrato de compraventa, por usucapión o por resultar adjudicatario en una subasta como acto de ejecución forzada de los bienes del deudor.Por ende, el pago de las expensas comunes adeudadas en la medida que el precio de la cosa no alcance para su pago, deberán ser indefectiblemente abonadas por el comprador en subasta.-
María Paula García Iglesias Abogada
Civil - Comercial 4713-9103 MITRE 3362 of. 33 SAN MARTIN paulagarciai@hotmail.com