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pintandohorizontes

Año I Número 4 Mayo / Junio 2014

Distribución Gratuita


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El cuarto...y no nos detenemos!

P H Pablo E. Acuña Fundador Adm. Alas

El número anterior, hemos llegado a hogares de consorcistas de manera record con la tirada bimestral en soporte de papel. Celebramos eso, y estamos convencidos de que continuamos nuestra labor de asesoramiento y enseñanza respecto de este régimen tan desconocido para muchos. Nuestro portal de Facebook también ha incrementado considerablemente su número de seguidores. Son 473 a esta fecha los que suscribieron a la página de PH Magazine, y seguimos creciendo!!!... Creemos que el éxito no se consigue adaptándonos a lo que existe, sino sobresaliendo. Trabajamos para eso: Destacarnos a través de nuestras acciones y proyectos. Por eso, Alas es la única administración con una publicación como esta. Por eso la calidad de nuestras liquidaciones de expensas son inéditas. Por eso, ofrecemos un portal con acceso individualizado a la plataforma de gestión con la que trabajamos. Por eso somos los únicos del rubro que atienden en su sede comercial los días sábados. Por eso todo nuestro equipo está formado por académicos de la Universidad de Buenos Aires…Por eso, y por muchas otras razones, no somos una administración más. Somos ALAS.

Y esta reparación...¿por qué?

por Diego Bakus

Hay innumerables síntomas de que estamos viajando en un elevador potencialmente peligroso y la mayoría de estos son casi imperceptibles por los pasajeros,no solo cuando un elevador falla o se descompone representa un peligro. Muchas alertas son advertidas, controladas y seguidas por el personal técnico a cargo del mantenimiento. Este es el valioso aporte del conservador para con ustedes y el buen criterio de los profesionales puesto a disposición de su seguridad. Estas alertas son informadas por medio de notas y/o presupuestos que en muchos casos son desestimados por ser asintomáticas y por el desconocimiento real de la peligrosidad,ya que para el común de la gente,“el ascensor anda todos los días”. Pero atención; no debemos olvidar que el viaje en un ascensor es la elevación de un cuerpo en el aire contenido por la cabina, cables, guías, etc. El conservador por ustedes contratado es el responsable de brindar un viaje SEGURO y confortable. Y como responsable de su seguridad informa y avisa de la necesidad de un cambio o reparación urgente. Escúchenlo e infórmense si no están convencidos. Pero nunca lo desestimen. Por ejemplo: Si un ascensor frena fuera de nivel en varias ocasiones entendemos que se desgastaron los frenos y hay que reemplazarlos. Ahora bien, si el ascensor se detiene bien en los pisos y les llega un informe de reparación urgente de zapatas de freno por fisuras en la mismas. Que piensan? El ascensor de los frenos desgastados les avisa y da síntomas mucho antes de generar un accidente. Pero el ascensor que informaron reparación de zapatas de freno no presentó síntomas al usuario, pero solo fue percibido por el personal técnico mediante una inspección de rutina en el mantenimiento, y si esto no se repara es muy probable una rotura repentina y un accidente provocado por un ascensor sin frenos, o sea, un ascensor que no se detiene e impacta contra los finales de recorrido. Prevenir es la columna de un óptimo mantenimiento y un buen entendimiento entre cliente y conservador son las bases para que esta columna sea firme.


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Obligaciones de los trabajadores en relación de dependencia en Edificios bajo la propiedad horizontal – 3° Parte.

por Dr. Ricardo Colombres Contador U.B.A.

El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientes de consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos se dispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El trabajador no deberá manipular en ningún caso esos residuos. Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio. Y por ultimo deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta. Para concluir, es importante destacar que estas tareas narradas en el presente artículo, deben ser realizadas por el personal en relación de dependencia, y son de carácter obligatorio. Cualquier otra tarea que surja según el lugar del trabajo y sea impuesta por el Administrador en post del beneficio de los Consorcistas, tendrá el mismo carácter, cuando quede asentado en el libro de Órdenes, siempre y cuando no exceda los derechos y obligaciones que delimita la Ley Nacional N° 20.744 (Ley de Contrato de Trabajo).

LA BATALLA entre el interés personal del propietario por Mariana Romero y el interés del Consorcio Abogada Como muchos saben, uno de los típicos problemas que debe afrontar un consorcio es el referido a filtraciones en las unidades funcionales provenientes de las que están situadas sobre estas. En estos casos el administrador interviene coordinando la visita de un plomero para verificar la problemática y reparar la perdida en el departamento de arriba. Ahora bien, esto que resulta a simple vista muy sencillo, no lo es. Ya que si media la buena voluntad del vecino de arriba no habrá problemas. Pero supongamos el caso en que este vecino, lejos de colaborar, se niega a hacerlo sea por comodidad, miedo a que le rompan el piso y no se haga el trabajo de estética, o simplemente por ignorancia, aquí estamos frente a una persona que se convierte en el mayor de los obstáculos para resolver la problemática. En este caso se debe tomar conciencia de que evitando el ingreso al piso superior, esta conducta traerá como consecuencia que el consorcio sea pasible de acciones tendientes al resarcimiento de los daños sufridos en la unidad afectada por filtraciones e incluso el propietario que no permitió el ingreso a su unidad funcional podría ser pasible de dichas acciones. Por ello cabe pensar que de nada le serviría a un consorcio tener un buen administrador si los copropietarios que forman parte de él no están dispuestos a colaborar para evitar que se produzcan daños tanto para el propietario de la unidad afectada como también a la estructura edilicia que es un bien de todos los copropietarios. De la voluntad de los consorcitas depende quien gane la batalla y evitar de este modo la interposición de acciones en la vía judicial que tan dañina resulta ser para el consorcio.


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No tengo cambio... ... solo billetes de -100

P H por Pablo E. Acuña Abogado

Pueden ser muchas las razones por las cuales un consorcio recaiga en un saldo de caja deficitario. Básicamente se trata del resultado de una ecuación simple: un valor de egresos mayor al de los ingresos; y es ésta formula la que puede ser causada por diversos factores. Entre los más comunes, se encuentra el alto grado de morosidad de las unidades funcionales respecto del pago de las expensas; o un gasto imprevisto que consumió el fondo del que disponía el consorcio, entre otros. ¿Cuáles de estos factores pueden ser atribuidos a una gestión deficiente de la administración? Es un tema delicado, en el que no se puede elevar un juicio livianamente como lo hacen algunos portales. Es imprescindible analizar cada circunstancia concreta. Sin embargo, se pueden realizar apreciaciones generales y objetivas. Al respecto, no puede atribuirse responsabilidad a un administrador de un desperfecto edilicio imprevisible (el que pudiera consumir el saldo en pos de su reparación). La conjugación de las facultades del administrador sumado a la urgencia que el inconveniente pueda presentar, habilitan al primero a accionar frente a la vicisitud con una agilidad que aventaja al procedimiento del llamado a asamblea, a favor del consorcio todo. Sin embargo, una vez superado el malestar, es importante que se tomen las medidas, a través del órgano correspondiente (asamblea) para revertir la situación financiera en la que ha quedado el consorcio y no acrecentar el malestar, ahora económico. En el caso de la morosidad, el cobro de las expensas no es una obligación de resultado, sino de medios. No es reprochable al administrador la falta de pago de una unidad, pero si lo es la falta de medidas dirigidas a efectivizar la cobranza. Ahora bien, como lo quiere inferir irónicamente el título de este artículo, el saldo negativo implica la inexistencia de fondo reales, y por tanto una deuda. El cuándo, cómo y porqué lo hemos introducido (con ejemplos) en los párrafos precedentes, aunque sin duda resulta imprescindible que se vea claramente reflejado en la liquidación mensual. Nos falta un interrogante: ¿Quiénes? En toda deuda existen dos sujetos: el “deudor” y el “acreedor”, siendo en estos casos el consorcio el primero y el administrador el segundo. Cierto es que el administrador no es financista, y que no es su obligación afrontar con su patrimonio personal obligaciones del consorcio, pero no es una práctica totalmente inusual, muchas veces en pos de evitar “males mayores” (como pueden ser las consecuencias de incurrir en una mora de obligaciones frente a los empleados o la Afip). La realidad es que esta cuestión es tan usual como poco valorada por sus beneficiarios. Aunque no resulta de sus obligaciones, si el crédito existiera -con la documentación respaldatoria del caso-, no solo fallos judiciales avalan su cobrabilidad (Sala “C” Camara Nacional de Apelaciones: “PEIJOVICH, JORGE ARIEL C/ CONSOR-CIO DE PROPIETARIOS DE LA CALLE ACOYTE 1579 S/ COBRO DE SUMAS DE DINERO”), sino que existen disposiciones de algunos reglamentos de copropiedad y administración que les habilitan a retener documentación hasta que dichos créditos no sean saldados.

Pintando Horizontes quiere atender todas sus consultas. Envíe sus preguntas a phmagazine@alas-admconsorcios.info Siempre dedicaremos un artículo a las temáticas planteadas.


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Moroso por aquí...Moroso por allá

por María Paula García Iglesias Abogada

Muchas veces, cuando se inicia el cobro judicial de deuda por expensas, descubrimos que el moroso también se ha atrasado en el pago de la hipoteca, de los impuestos provinciales y municipales y seguramente con algún préstamo personal tomado.- Y resulta que el único bien que dispone es la unidad funcional… El Consorcio se pregunta entonces, si resulta viable una ejecución judicial, con los gastos que la misma acarrea, frente a tantos acreedores, siendo que todos se quieren cobrar del mismo inmueble. La respuesta es afirmativa, y se encuentra fundamentada en el privilegio que el legislador le ha otorgado al crédito por expensas comunes, denominado “ius preferendi” conforme el art. 3901 del Código Civil.Así, cuando un departamento se remata en pública subasta, todas las deudas y embargos que pesan sobre el mismo, se transfieren del bien al producido de aquélla, es decir, al precio obtenido en la subasta y cuyo monto en pesos se encuentra depositado en el juzgado a la orden del Juez.Resulta unánime y pacífica la jurisprudencia que dispone el siguiente orden de cobro: 1) Gastos judiciales (quedan incluídos todos aquellos gastos efectuados por la parte ejecutante para lograr la subasta del bien. Cabe destacar entonces, que todos los gastos efectuados por el Consorcio dentro del expediente judicial será lo primero que se recupera); 2) Honorarios y aportes del letrado que llevó adelante el juicio donde se remató el bien (fundamentado en el carácter alimentario que detentan los honorarios para el profesional interviniente); 3) Crédito hipotecario (art. 3934 del Código Civil); 4) Crédito por expensas comunes; 5) Crédito por impuestos nacionales, provinciales y municipales; 6) Otros créditos quirografarios (referidos a mutuos, cheques rechazados, etc).Éste sería el escenario ideal, en el que el dinero alcanza a satisfacer la totalidad de los créditos impagos por el deudor. Pero, ¿qué ocurre si el monto obtenido en la subasta satisface parcialmente la deuda por expensas o, peor aún, no llega siquiera a ello? En este caso ya no es el “ius preferendi” sino el denominado “ius persequendi” del art. 17 de la ley 13.512 que entra en funcionamiento y lo hace en favor del Consorcio estableciendo la obligación al pago de la deuda por expensas comunes al comprador en subasta, por más que aún no haya tomado posesión del inmueble. El fundamento reside en el carácter de obligación “propter rem” de las expensas –que sigue siempre al dominio del piso o departamento- no haciendo la ley distinción alguna sobre si el propietario llegó a ser tal en virtud de un contrato de compraventa, por usucapión o por resultar adjudicatario en una subasta como acto de ejecución forzada de los bienes del deudor.Por ende, el pago de las expensas comunes adeudadas en la medida que el precio de la cosa no alcance para su pago, deberán ser indefectiblemente abonadas por el comprador en subasta.-

María Paula García Iglesias Abogada

Civil - Comercial 4713-9103 MITRE 3362 of. 33 SAN MARTIN paulagarciai@hotmail.com


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Convivencia: la efectividad por Lisandro Cingolani Abogado de las multas El propietario del 4ºA estudiaba ingeniería por la noche, extendiéndose muchas veces hasta las 2 o 3 de la madrugada ya que la carrera es exigente y durante el día trabajaba y cursaba largas horas. Su nueva vecina del 5ºA estudiaba sin tanta exigencia y tres o cuatro veces por semana comenzaba ruidosas sesiones con su novio de turno que se extendían casualmente a partir de las 2 de la mañana. Después de unas semanas golpeando la losa con el palo de escoba y dejando notitas debajo de la puerta, el ingeniero en potencia estalló, dejando de ser un problema entre dos personas para pasar a ser del consorcio. El marco legal previsto en la Ley 13.512 es escueto pero esclarecedor. En efecto, su Art. 6 establece que los propietarios y ocupantes tienen dos prohibiciones se especial trascendencia: - tienen prohibido destinar los departamentos a usos contrarios a la moral o las buenas costumbres o a fines distintos a los previstos por el Reglamento de Copropiedad; - y tienen prohibido perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales. Y el Art. 15 de la misma Ley prevé el juicio sumarísimo para que el representante o los propietarios afectados puedan hacer cesar la transgresión. El juez podrá ordenar allanamiento, arresto o desalojo si lo estimara apropiado. El propietario ingeniero exigía a la administración que en virtud de obligación expresa “haga cumplir el reglamento y el Art. 6 de la Ley”. Es decir, el afectado pedía que fuera el consorcio y no él quien iniciara las acciones contra su vecina. Sin embargo, para que se configure un incumplimiento la afectación tenía que ser “de los vecinos” y no de un vecino aislado. Es decir, tenía que existir una Asamblea que por mayoría de votos atestigüe el incumplimiento y determine la acción a seguir. Luego de intentos infructuosos de hacer dialogar a las partes, finalmente en Asamblea la mayoría optó por el inicio de la acción judicial. Contribuyó a que la dama acusada, en insólito desafío agravara su conducta. Cuando en el juzgado se citó a audiencia ya habían pasado muchos meses (a pesar de lo “sumarísimo” del proceso), la inquilina del 4ºA se había mudado y los propietarios, incluyendo el del 5ºA, estaban concentrados en otros problemas. Se sorprendieron molestos al tener que afrontar los gastos del abogado. Una respuesta idónea a la dificultad de resolver problemas de convivencia simples pero de consecuencias imprevisibles comenzó a verse en algunos de los reglamentos que se comenzaron a redactar en los últimos quince años y que establecen un sistema interno de sanciones económicas ante incumplimientos no pecuniarios, es decir, aquellos derivados del Art. 6 de la Ley 13.512. En dichos reglamentos se atacó el problema de una forma que en la práctica resultó inesperadamente eficaz: un sistema de acreditación de la falta, de aplicación de multas moderadas (a beneficio del consorcio) y en la cual la Asamblea podía actuar como órgano de revisión de la sanción. Ante la queja de un vecino sobre un incumplimiento determinado, el consejo de administración por mayoría de votos determina si el incumplimiento existió e informa por escrito al administrador, quien impone la multa con una fórmula simple: entre ¼ y una expensa mensual del departamento infractor según si es o no reincidente. Se aplica dicha multa a la cuenta de expensas, siendo el concepto ejecutable bajo el mismo procedimiento y privilegios que el resto de las obligaciones mensuales. De esta forma se subsana la lentitud y se eliminan los costos de los procesos judiciales, se crea un sistema disuasivo para los vecinos díscolos y se le quita una presión innecesaria al administrador.


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6 Teléfono: 4672-7171 Dirección: Av. Rivadavia 8644 – 5° “J” – C.A.B.A. Móviles: 15-4917-3605 // 15-5179-5216 // ID: 151*610 E-Mail: info@vdpconsultores.com.ar Web: www.vdpconsultores.com.ar

RAMPAS: medios de comunicación socialización y accesibilidad por Lic.Natalia Gavi

Las rampas, como accesorios en edificios públicos, privados, edificios de viviendas o laborales, se han convertido hoy en día en la estructura más leal para aquellas personas que tiene alguna dificultad para lograr su propia movilidad, dejando atrás las barreras que hacían que la dificultad sean aún más difícil de afrontar. Les contamos que a partir de la vigencia de la Ley 962 se ha logrado dejar atrás el impedimento de poder acceder a diferentes tipos de viviendas, entre otras construcciones. Las rampas se diseñaron para comunicar pisos entre sí, para salvar algún desnivel o como complemento de las escaleras. Para conocer más sobre sus características les detallamos algunos tips que les puede ser útil a la hora de planificar la rampa ideal, de acuerdo a la estructura de su edificio. Deben ser de fácil acceso, a través de lugares comunes de paso, que comuniquen cada unidad de uso y cada piso. El ancho mínimo debe ser de 1,00 m. y el máximo de 1,20 m. Su pendiente deberá ser de material antideslizante. Deberán tener descanso cuando su longitud supere los 6 m. o cuando su trayecto cambie de dirección. Sobre los lados que queden libres, deberá realizarse un zócalo para evitar que se desplace hacia los costados, lo que se quiera elevar. Deberá poseer de ambos lados, pasamanos dobles y continuos, sin interrumpir el deslizamiento de las manos. Y recuerde, que se deberá diseñar junto con el Plan de evacuación, mencionado en números anteriores, teniendo en cuenta la colocación de cartelería de salida, iluminación de emergencia, etc.

Tel: 4464-1634 4469-1660 4658-6519 Fax: 4464-1634/4469-1660 stseguros@stseguros.com.ar

EL Papel de los matafuegos en la cobertura contra INCENDIOS por Natalia Sanchez

En lo que respecta a este punto, cabe aclarar la importancia de contar con matafuegos, y con las recargas de los mismos, no solo para una correcta habilitación del consorcio, sino para cumplimentar lo establecido por ley. En lo que respecta al seguro, se da por entendido al momento de la contratación del mismo, que el Consorcio cuenta con su correspondiente habilitación, que incluye, como uno de sus puntos fundamentales el contar con la cantidad de matafuegos acorde a los pisos y unidades del edificio. Esto no significa que de ocurrir un siniestro, la Compañía Aseguradora al manifestarse la inadecuada cantidad y mantenimiento de los matafuegos, rechace parte o totalmente el sinistro por lo que se denomina Agravación del Riesgo. La agravación del riesgo es una situación que se produce cuando en el riesgo que se asegura surgen circunstancias que antes no existentes cambiando así su naturaleza desde el punto de vista asegurador, extendiendo la peligrosidad por encima de los niveles que había cuando se estipuló la prima y el contrato. La obligación del Tomador es informar a la compañía sobre cualquier circunstancia que empeore el riesgo asegurado. Si esto sucede, el asegurador puede variar el contrato, aceptar el nuevo riesgo o rechazarlo. Al contratar una póliza de seguros, la entidad aseguradora asume cierto riesgo en base a la información facilitada. Si en determinado momento variasen las circunstancias, esto ocasionaría un agravamiento del riesgo que podría aumentar la prima. Es por todo lo expuesto con anterioridad que se deben tomar la medidas necesarias para adecuar la cantidad de matafuegos y que los mismos siempre se encuentran en perfecto estado de conservación y con sus recargas periódicas.


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Hasta Pronto CORREO DE LECTORES

¿Puede mi inquilino ser del Consejo de Adm? Juan Carlos de Ciudad Jardín Lo primero que se debe estudiar, para esto y para todas las cuestiones del Consorcio, es el reglamento de copropiedad y administración. Es verdad que el Consejo de Administración es un órgano que ni la misma ley de propiedad horizontal contempla, y que carece de una regulación formal, por lo menos en la provincia de Buenos Aires. Ahora bien, siendo que hace bastantes años se le está considerando positivamente, en vistas de los resultados eficientes que este conjunto consultivo tiene, hay reglamentos que prevén su existencia y funciones. De ser así, probablemente también tenga instrucciones precisas en cuanto a su composición y los requisitos de sus miembros. Ahora bien, si el reglamento tampoco se pronuncia, será la Asamblea la que deba señalar su creación, funciones, plazo de actividad de los miembros, etc. Aquí vale decir que esto no implica una modificación del reglamento, lo cual también consideramos totalmente innecesario al respecto de este “complemento” que hace a la vida y funcionamiento interno. En cuanto a la pregunta concreta, y continuando con la suposición del silencio del reglamento, solo a los propietarios se les concede la disposición de los espacios comunes. En tal sentido, los inquilinos no tienen potestades sobre dichas aéreas. Sin embargo, el consejo de administración posee facultades de administración y no de disposición (puesto que no reemplazan a la asamblea). En tal sentido, no habría inconvenientes con la participación de un inquilino. Otra de las fortalezas de una decisión en tal sentido es el hecho de que los inquilinos residen en el edificio, y conocen mucho más las cuestiones cotidianas que aquellos propietarios que no lo habitan. Sin perjuicio de ello, no puede dejar de tenerse en cuenta que dicha residencia es temporal y que ese factor esta generalmente relacionado con su afán por dejar al mínimo e indispensable el valor de las expensas (en desmedro de la conservación del edificio). Por otra parte, si dicho consejo decidiera sobre presupuestos para realizar mejoras, dicha evaluación no tendrá en miras la disposición financiera real de los propietarios (puesto que la expensa extraordinaria generalmente no está a su cargo). En conclusión, tras analizar escuetamente “pros” y “contras”, NO veo ACONSEJABLE que lo integren. Principalmente porque todos los derechos y las obligaciones respecto del consorcio son en cabeza del propietario, siendo el inquilino (jurídicamente) un tercero ajeno al consorcio, y esta integración estaría contradiciendo absurdamente dicha pauta neurálgica del régimen de la propiedad horizontal.

www.administracionalas.com

PH Magazine 4  

Cuarto número de la publicación de la Administración Alas, especializada en Propiedad Horizontal.

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