Scriptie concept

BPB AFSTUDEERSCRIPTIE HERBESTEMMING JONGENSSCHOOL TE NIJMEGEN CONCEPT SCRIPTIE

AUTEURS BENJAMIN HAASBROEK BOB SLUITER PIM RUTGERS

2016

10-05

COLOFON Opdrachtgever: Afstudeerbedrijf: Opleidingsinstituut: J. Hilckmann IA Groep

Hogeschool Arnhem Nijmegen Plein 1944 7 Geograaf 40 Ruitenberglaan 26 6511JB Nijmegen 6921 EW DUIVEN 6802 CE Arnhem Tel: 06-51606108 Tel: 026-3844444 Tel: 026-3658394 Contactpersoon: Joep Hilckmann Fax: 026-3844404 Fax: 026-3645066 E: info@hilckmann.nl Contactpersoon: Mark van Westerlaak E: info@han.nl E: mark.vanwesterlaak@iagroep.com Afstudeerbegeleiders: 1e begeleider: 2e begeleider: Mich van Muijden Eric Schilp Tel: 06-55206317 Tel: 06-55208744 E: mich.vanmuijden@han.nl E: eric.schilp@han.nl Kamer: F2.12 Kamer: F2.08B Studenten: Pim Rutgers Benjamin Haasbroek Bob Sluiter Theophile de bockweg 38 Soetendaalseweg 9 Wilhelminastraat 94 6871 EJ Renkum 6721 XA Bennekom 6851 KP Huissen Studentnummer: 452528 Studentnummer: 527997 Studentnummer: 527993 Tel: 06-41205267 Tel: 06-81243451 Tel: 06-49225596 E: pimrutgers@live.nl E: benhaasbroek@hotmail.com E: bob_sluiter@hotmail.com

JONGENSSCHOOL ZEIGELHOF TE NIJMEGEN HERBESTEMMING JUNI 2016

4

VOORWOORD

Voor u ligt het afstudeeronderzoek van Bob Sluiter, Pim Rutgers en Benjamin Haasbroek. Dit afstudeeronderzoek wordt uitgevoerd ter afronding van de opleiding bouwkunde aan de Hogeschool Arnhem en Nijmegen. Het afstudeeronderzoek zal zicht richten op het ‘duurzaam herbestemmen’ van de Zeigelhof 26. Dit onderzoek is uitgevoerd als haalbaarheidsstudie voor dhr. J. Hilckmann, mede-eigenaar van de Zeigelhof 26.

Graag willen wij dit voorwoord gebruiken om een aantal personen te bedanken. Allereerst Mark van Westerlaak, architect bij IA groep bouwkunde, voor het begeleiden van het onderzoek en de opbouwende feedback die we hebben mogen ontvangen. Tevens willen wij onze afstudeerbegeleiders Mich van Muijden en Eric Schilp bedanken voor hun sturing, feedback en de gedeelde kennis.

Arnhem, mei 2015

5

SAMENVATTING

De doelstelling van dit onderzoek is om invulling te geven aan een herbestemming van het gebouw aan de Zeigel-hof 26 en te toetsen of deze herbestemming technisch en financieel haalbaar is. Om deze doelstelling te bereiken zijn een aantal deelvragen opgesteld wat gezien kan worden als deelonderzoeken. De deelonderzoeken vormen een trechter waaruit steeds meer gespecificeerde informatie komt om de hoofdvraag mee te kunnen beantwoorden. Op de volgende pagina is het ontwerpproces toegelicht in een processchema.

Alvorens te beginnen met een onderzoek naar een ‘duurzame herbestemming van de Zeigelhof 26’ is het allereerst noodzakelijk het bestaande gebouw te inventariseren. De bouwtechnische staat is opgenomen door middel van een inspectierapport welke weergeeft wat de technische gesteldheid is van de verschillende bouwdelen in het pand. Hieruit blijkt dat de bestaande constructie een herbestemming kan ondergaan.

Veel van de overige bouw-delen zijn in dermate slechte staat dat deze gesloopt of vervangen moeten worden.

Door middel van een marktonderzoek zijn acht gebruiksfuncties onderzocht (volgens het Bouwbesluit 2012) welke een invulling kunnen geven aan de oude jongensschool in Nijmegen. Er is bekeken welke functies wel of geen huisvesting hebben en of er een groeiende vraag is naar de betreffende gebruiksfuncties.

Uit dit marktonderzoek blijkt dat er marktvraag is naar een sportfunctie, zorgfunctie, onderwijsfunctie en een woonfunc-tie.

Om uit deze vier potentiele functies de beste functie te selecteren is een rendementsberekening opgesteld. Deze rendementsberekening is bepaald op basis van kengetallen wat het te behalen rendement is van de verschillende functies.

De conclusie van deze rendementsberekening is dat een woonfunctie het meeste op zal leveren, het minste risico oplevert en het best (tot zo ver bekend) inpasbaar is in de bestaande situatie. Deze rendementsbere-kening geeft ook een goede richtlijn voor de kostprijs van een herbestemming op de Zeigelhof 26. Voor de woon-functie is doelgroep gespecificeerd naar een leeftijdsgroep, 25 tot 40 jaar.

6

Nu een de gebruiksfunctie is bepaald kan er onderzoek gedaan worden naar het inpassen van de woonfunctie in het bestaande gebouw. Op basis van een ambitie en een visie is het programma van eisen bepaald. Met het pro-gramma van eisen zijn verschillende schetsontwerpen opgesteld en is op grof niveau bepaald welke uitstraling, hoeveel en wat voor technische oplossingen passen om de appartementen te realiseren. Er is gekozen om de voormalige industriefunctie van het gebouw terug te laten komen in de ontwerpstijl en te combineren met de huidige gebruik en comforteisen.

Het schetsontwerp is doorontwikkeld naar een definitief ontwerp. Hierbij is focus gelegd op constructie, bouwfysica, materialisatie en installatietechniek. De keuzen die gemaakt zijn in deze fase komen samen in de detailvorming van het gebouw wat fungeert als toets op de technische haalbaarheid.

Om het volledige ontwerp te toetsen op de wet en regelgeving is een bouwbesluittoets uitgevoerd. Met een aantal eenvoudige aanpassingen in het ontwerp wordt voldaan aan deze eisen.

Om de totale haalbaarheid van de herbestemming te toetsen is een elementenbegroting opgesteld. Op basis van deze bouwkosten zijn de investeringskosten bepaald. De investeringskosten worden gedeeld door de opbrengsten wat het rendement van het ontwerp geeft. Het rendement van dit definitieve ontwerp komt uit op 8,2% en een opbrengst €52.224,- per jaar wanneer de appartementen worden verhuurt.

Bij verkoop van de appartementen is de winst berekend op €283.109,-.

Er is gefundeerd onderzoek gedaan naar een functie en hoe deze in te passen. Dit heeft geleid tot een degelijk en kloppend ontwerp. De technische haalbaarheid blijkt goed te realiseren in het bestaande gebouw. Dit blijkt uit de details en bouwbesluittoets. Het rendement van de investering ligt relatief hoog wat maakt dat geconcludeerd kan worden dat het een financieel haalbare functie en ontwerp is.

Marktonderzoek

Woonfunctie - Sportfunctie - Zorgfunctie - Onderwijsfunctie Rendementsberekeningen

Woonfunctie

Schetsontwerpen

Keuze schetsontwerp Detaillering

Bouwfysica

Bouwbesluittoetsing

Materialisatie

Constructie

Installatietechniek

Definitief ontwerp

Toetsing financiĂŤle haalbaarheid

FIGUUR 1: TRECHTERSCHEMA NEDERLANDS

7

SUMMARY

The objective of this research is to give substance to a new use of the building at Zeigelhof 26 and to test wheth-er this conversion is technically and financially achievable. To achieve this goal, a set of sub-questions have been drafted, which could be seen as small investigations. These investigations represent a funnel from which more and more specific information will be answered. On the next page, the process is explained in a process diagram.

Before beginning the search for a sustainable conversion it is necessary to identify the existing building. The structural condition is recorded by means of an inspection report which shows the technical condition of the different components in the building. This shows that the existing structure can undergo a conversion. Many of the remaining components are in such poor condition that they should be demolished or replaced.

Through market research eight different uses are examined which can give meaning to the old school in Nijme-gen. There has been looked at what features or may not have housing and that there is a growing demand for the respective uses.

The market investigation shows that there is market demand for a sports function, care function, education function and residential use.

A yield calculation is made to select the best feature of these four potential functions. This yield calculation is determined on the basis of indicators which is the return to achieve the various functions. The conclusion of this yield calculation is that a residential function will provide the most up yields, the least risk and best (so far known) suitable in the current situation.

This yield calculation also gives a good guide to the cost of redevelopment on the Zeigelhof 26. The residential function is specified to an age group, 25 to 40 years.

8

The function is determined, the next step is to investigate how to implement the residential function in the existing building.

Based on an ambition and vision a statement of requirements had been drafted. Which this statement several sketches have been drawn and determined coarse level which look, how much and what passes for technical solutions to achieve the apartments.

There is decided to return the former industrial function of the building in the design and style combined with the current use and comfort requirements.

The sketch was developed into a final design. The focus was on construction, building physics, materialization and installation.

The choices made at this stage came together in the details of the building which act as a key to technical feasibility. To test the entire design on law and regulations a building regulation test is done, with some simple adjustments the design meets thereto.

To evaluate the overall feasibility there has been made a elements estimate. On the basis of this construction costs, the investment costs are determined. The investment costs are shared by the revenue which results in the efficiency of the design. The efficiency of this final draft comes out at 8.2% and a yield â‚Ź 52,224, - a year when the apartments are rented.

When selling the apartments is the profit calculated at â‚Ź 283 109, -.

The research carried out into the use position and how to apply it in is well founded. This has led to a solid and throbbing design.

Technical feasibility can be achieved in the existing building.

This is evidenced by the details and the building regulation test. The return on investment is relatively high, which means that can be concluded that it is a financially viable function and design.

Market research

Residential function - Sport function - Care function - Educational function Yield calculations

Residential function

Sketch designs

Sketch design Detailing

Building Physics

Building regulation test

Materialization

Construction

Installation

Final draft

Review financial feasibility

FIGUUR 2: TRECHTERSCHEMA ENGELS

9

INHOUD

12

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

16

HOOFDSTUK 2 ONDERZOEKSOPZET & METHODE

22

HOOFDSTUK 3 ONDERZOEK

14 14 14 15

18 18 18 18 21 21 21

24 24 24 26 26 26 26 27 27 27 27 28 28 29 30 30 30 30 31 31 31 31 32 32 32 32 32 34 34 34 36 38 38 39 42 46 46 46 47

10

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Onderzoeksvragen

2.1 Ambities 2.2 Projectplan 2.3 Projectgrenzen 2.4 Relevantie 2.5 Theoretische achtergrond 2.5.1 Literatuuronderzoek 2.5.2 Hoofdonderzoek

3.1 Gebouwinspectie 3.1.1 Achtergrond 3.1.2 Inspectie 3.2 Marktonderzoek 3.2.1 Inleiding 3.2.1 Uitvoering marktonderzoek 3.2.2 Conclusie 3.3 Rendementsberekening t.b.v. functiekeuze 3.3.1 Inleiding 3.3.2 Doelstelling 3.3.3 Rendementsberekening 3.3.4 Toelichting stappenplan 3.3.5 Conclusie 3.4 Functiekeuze 3.5 Programma van Eisen 3.5.1 Inleiding 3.5.2 Programma van Eisen 3.5.3 Conclusie 3.6 Wet en regelgeving 3.6.1 Inleiding 3.6.2 Bestemmingsplan 3.6.3 Bouwbesluit 3.7 Schetsontwerp 3.7.1 Inleiding 3.7.2 Ontwerpuitgangspunten 3.7.3 Ontwerpproces 3.7.4 Definitieve keuze 3.8 Technische uitwerking 3.8.1 Inleiding 3.8.2 Constructief rapport 3.8.3 Installatieconcept 3.8.4 Materialisatie 3.8.5 Bouwfysica 3.8.6 Bouwbesluittoets 3.8.7 Impressies definitief ontwerp 3.9 FinanciĂŤle uitwerking 3.9.1 Inleiding 3.9.2 Elementenraming 3.9.3 Rendementsberekening

48

HOOFDSTUK 4 CONCLUSIE

54

HOOFDSTUK 5 BEGRIPPENLIJST & REFERENTIES

50 51 52

56 62

4.1 Conclusie deelvragen 4.2 Conclusie hoofvraag 4.3 Aanbevelingen

5.1 Begrippenlijst 5.2 Refenrenties

11

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

12

INLEIDING

In dit hoofdstuk ‘’de Inleiding’’ zal de aanleiding van het project, de probleem- en doelstelling en de hoofd- en deelvragen beschreven worden. Er zal antwoord gegeven worden op de vraag hoe het project aangepakt en uitgewerkt wordt. Dit hoofdstuk is de leidraad van het onderzoekproces naar de herbestemming aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen.

13

1.1 AANLEIDING

Herbestemmingen zijn al jaren een veel besproken onderwerp binnen de vastgoedsector. Een vervallen gebouw roept vaak een discussie op of het gesloopt moet worden of dat het herbestemd moet worden. Wij zijn in contact gekomen met dit onderwerp door de vele nieuwsberichten die er verschijnen over dit onderwerp.

Ten tijden van onze minoren zijn wij ons gaan oriënteren op het afstuderen en het onderwerp ‘herbestemmen’. Ter verdieping in het onderwerp hebben we een congres van Vastgoed journaal bijgewoond over herbestemmingstrends in 2016. Tevens zijn wij door een expert getipt over een uitzending van tegenlicht. In deze uitzending wordt ingegaan op de uitputting van onze aarde en de urgentie van efficiënt grondstof gebruik. Herbestemmingen sluiten naadloos aan op deze recente onderzoeken. Door de actuele situatie in ons land en de groeiende vraag naar herbestemmingen, is onze interesse voor dit onderwerp gewekt en is besloten om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van een duurzame herbestemming.

Het onderwerp is bepaald, herbestemmen. Om te herbestemmen is er een gebouw nodig. Nemen we een fictief project of zoeken we een gebouw wat echt aan een herbestemming toe is. De keuze viel op een gebouw wat echt aan een herbestemming toe is, zodat de uitkomst van het onderzoek eventueel echt uitgevoerd kan worden.

Het onderzoek naar gebouwen die geschikt waren voor het afstuderen begon achter de computer. Op diverse sites van de rijksoverheid en verkoopsites van vastgoed is gezocht naar gebouwen die geschikt zouden zijn voor ons onderzoek.

Er waren een aantal objecten die ons geschikt leken zoals, de Diagones bunker (Schaarsbergen), kantoor Leger des Heils (Arnhem), basisschool (Arnhem), kantoor (Arnhem). Met verschillende partijen is gecommuniceerd om in contact te komen met de mensen die over de verschillende projecten gingen, dit was een moeizaam proces. Betrokken partijen hadden hun eigen ideeën over wat voor functie er in de gebouwen moest komen en hoe dat moest gebeuren.

De eigenaar van de Houtwerf in Nijmegen (locatie van HAN bouwkunde) wist van onze ideeën en tipte ons over een gebouw in het centrum van Nijmegen. In een gesprek met hem hebben we besproken wat de ideeën waren en in welk stadium het plan was.

Het leek ons direct een geschikt project, het betrof een gebouw uit 1842 in het centrum van Nijmegen met hierbij 600m² aan grond. Dit was een unieke kans om van dit unieke gebouw met zijn unieke locatie een mooi afstudeeronderzoek te maken.

14

1.2 PROBLEEMSTELLING

Het gebouw aan de Zeigelhof 26 staat al een aantal jaar leeg en er wordt sinds die tijd ook geen onderhoud meer aan verricht. De opdrachtgever wil graag investeren om persoonlijke en financiële redenen. Het gebouw is al jaren bezit van de familie Hilckmann en Joep Hilckmann zou het gebouw graag in de familie houden en er een financieel voordeel aan overhouden. Op dit moment wordt het gebouw minder waard aangezien de staat steeds verder verslechterd, hierdoor kost de leegstand op een indirecte manier geld.

De gemeente Nijmegen heeft in de visie op de binnenstad (mei 2015) aangegeven dat er zo min mogelijk leegstand willen in de binnenstad en bereid zijn om mee te werken aan oplossingen in de vorm van bestemmingsplanwijzigingen. Dit betekend dat de gemeente bereid is om mee te werken aan een herbestemming op de Zeigelhof 26.

1.3 DOELSTELLING

De doelstelling van het onderzoek is om invulling te geven aan een herbestemming van het gebouw aan de Zeigelhof 26 en te toetsen of deze herbestemming technisch en financieel haalbaar is.

Om deze doelstelling te realiseren is het belangrijk een aantal stappen te nemen. Ten eerste is er de functiekeuze. Naar welke functie is vraag in het centrum van Nijmegen. Als de functie bepaald is moet er goed gekeken worden naar de doelgroep.

Als de functie en doelgroep door het uitvoeren van het marktonderzoek en de rendementsberekening bekend zijn kan er een ontwerp gemaakt worden.

Bij het vormgeven en uitwerken van dit ontwerp is het belangrijk overwegingen te maken tussen kwaliteit en kosten. Op basis van het ambitie niveau en PVE kunnen de oplossingen hieraan getoetst worden. Na dit ontwerp volledig te hebben uitgewerkt wordt het getoetst op technische haalbaarheid (bouwbesluittoets) en financiële haalbaarheid (rendementsberekening).

1.4 ONDERZOEKSVRAGEN

Hoofdvraag Welke technische ingrepen zijn benodigd om een financieel rendabele herbestemming te realiseren op de Zeigelhof 26 te Nijmegen?

Deelvraag 1 Wat is de huidige technische staat van het gebouw?

Deelvraag 2 Aan welke functie is behoefte op de Zeigelhof 26?

Deelvraag 3 Welke van de in deelvraag 2 geselecteerde gebruiksfuncties is het meest rendabel voor de Zeigelhof 26?

Deelvraag 4 Het resultaat van deelvraag 2 wordt gecontroleerd op het bestemmingsplan en wet- en regelgeving.

Deelvraag 5 Met welke visie en op welk ambitieniveau wordt de Zeigelhof 26 herbestemd?

Deelvraag 6 Hoe kan onze visie als woonfunctie ge誰mplementeerd worden in een ontwerp voor de Zeigelhof 26?

Deelvraag 7 Wat zijn de bouwkosten van het ontwerp uit deelvraag 6?

Plein 1944 in de jaren 50

15

HOOFDSTUK 2 ONDERZOEKSOPZET & METHODE

16

INLEIDING

In dit hoofdstuk ‘’de onderzoeksopzet & methode’’ zal de ambitie, de procesgang met hierbij de onderzoeksgrenzen, de relevantie en de theoretische achtergrond die gebruikt is bij het uitvoeren van het afstudeeronderzoek worden beschreven. Dit hoofdstuk zal de projectafbakening zijn voor de herbestemming aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen.

17

2.1 AMBITIE ARCHITECTUUR

Het gebouw had van oorsprong de bestemming onderwijs en is verbouwd tot industriefunctie welke het heeft behouden tot op heden. Deze industriefunctie willen wij met betrekking tot architectuur behouden. Om deze functie te behouden kiezen wij voor een industriële uitstraling, zowel in het interieur als in het exterieur. De constructieve elementen willen wij in het zicht houden. De bestaande kozijnen zullen zoveel mogelijk gehanteerd worden en eventuele nieuwe kozijnen zullen in vergelijkbare stijl worden uitgevoerd.

Om te zorgen voor een ruimtelijke beleving in de verschillende woningen zullen er weinig binnenwanden worden geplaatst en zal de plafond hoogte van 5,5m benadrukt worden. De ligging van een binnenstedelijk pand brengt ook nadelen met zich mee.

Hier is de daglichttoetreding er één van. Om voldoende daglicht binnen te krijgen zal er gebruik gemaakt moeten worden van nieuwe kozijnen en daklichten.

DUURZAAMHEID

Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van ieder hedendaags bouwproject, zo ook van deze herbestemming. De ambitie is om dit gebouw en zijn nieuwe functie te laten voldoen aan de huidige nieuwbouw eisen van het bouwbesluit 2012. Om dit te bereiken zal er gekeken worden naar de buitenschil van het gebouw en duurzame installaties met hierbij duurzame energieopwekking.

Het gebouw moet na de herbestemming minimaal 25jaar meegaan, zonder dat er grote investeringen gedaan hoeven te worden (bepaald op basis van Jellema 13 Beheer). Om te komen tot een duurzaam energieconcept zal er gebruik worden gemaakt van de trias energetica omdat deze in drie duidelijke stappen een duurzaam energieconcept neerzet.

2.2 PROJECTPLAN

Op de volgende pagina is een schema weergegeven waarin het projectplan van dit afstudeeronderzoek wordt weergegeven.

Het volledige projectplan is terug te vinden in bijlage 1 Projectplan

18

2.3 ONDERZOEKSGRENZEN

Voor dit afstudeeronderzoek is het belangrijk dat de projectgrenzen worden aangegeven. Dit is belangrijk om aan te geven waar in dit onderzoek wel aandacht aan wordt besteedt en ook waaraan niet. Hieronder valt de afbakening van de periode waarin het onderzoek uitgewerkt wordt en de projectgrenzen van de activiteiten.

Begindatum afstudeeronderzoek Maandag 1 februari 2016 Einddatum afstudeeronderzoek Dinsdag 24 mei 2016 Onderzoeksduur 17 weken Grenzen activiteiten Onze projectgrens start in de initiatieffase en eindigt in de definitief ontwerp fase. In het schema op de volgende pagina is weergegeven wat in welke fase wordt uitgevoerd. In dit onderzoek ligt de nadruk op bouwtechniek en in mindere mate op architectuur, constructie en organisatie.

2.4 RELEVANTIE

Leegstand van oudere gebouwen vormt een groot probleem in heel Nederland. Er worden jaarlijks veel nieuwe gebouwen gebouwd terwijl er in elke stad gebouwen leegstaan die getransformeerd kunnen worden naar een nieuwe functie. Dit scheelt veel geld in de bouwkosten en afhankelijk van het gebouw kan het karakter van een stad behouden blijven.

De voormalige jongensschool aan de Zeigelhof in Nijmegen is één van de oudere gebouwen in Nijmegen centrum die de tweede wereldoorlog heeft overleefd, terwijl in de directe omgeving vrijwel alle gebouwen verwoest zijn door deze oorlogen.

Deze geschiedenis mag niet verdwijnen en daarom is het belangrijk om het gebouw nieuw leven in te blazen.

Zowel de gemeente als de familie Hilckmann willen het gebouw behouden en een nieuwe passende functie vinden voor het gebouw zodat, er weer een toekomstwaarde gecreëerd wordt.

BPB

Stappenplan

Welke technische ingrepen zijn benodigd om een financieel rendabele herbestemming te realiseren op de Zeigelhof 26 te Nijmegen?

Financiele haalbaarheid

Fase 4

Technische haalbaarheid

Rendement verschillende functies

Kostenraming

Installaties

Materialen

Wet & regelgeving

Bouwmethode

Literatuur onderzoek

Programma van eisen

Fase 2

Marktonderzoek

Wensen betrokken partijen

Schetsontwerp

Vooronderzoek

Definitieve functie(s)

Inventariseren BT

Fase 1

Fase 3

Definitief ontwerp

FIGUUR 3: PROCESSCHEMA

19

OPSTART WEEK 1

PROJECTPLAN LITERATUURONDERZOEK BESTEMMINGSPLAN

ANALYSE WEEK 3

BOUWKUNDIGE INSPECTIE TEKENINGEN BT CONSTRUCTIE AANNAME

MARKTONDERZOEK

WEEK 6

DESKRESEARCH FIELDRESEARCH

ONTWERP

WEEK 9

VISIE AMBITIE PROGRAMMA VAN EISEN INDELING BOUWFYSISCH CONCEPT INSTALLATIE CONCEPT VO TEKENING SET

TECHNISCHE UITWERKING

WEEK 12

DEFINITIEVE INDELING DO TEKENING SET DETAILS DAGLICHT BEREKENINGEN THERMISCHE SCHIL MATERIALISATIE BOUWBESLUITTOETS KOSTENRAMING

20

WEEK 21

FIGUUR 4: PROJECTAFBAKENING

2.5 THEORETISCHE ACHTERGROND 2.5.1 LITERATUURONDERZOEK

Het literatuuronderzoek is opgesplitst in twee onderwerpen marktonderzoek en referentieprojecten.

Om de literatuurstudie omtrent marktonderzoek uit te werken is voornamelijk gebruik gemaakt van de volgende boeken: Principes van het marktonderzoek (2011) A. Burns Marktonderzoek (2014) R. Kooiker Kwalitatief marktonderzoek (2007) U. Meier Door het bestuderen van deze literatuur is kennis vergaard over op welke wijze een marktonderzoek het beste uitgevoerd kan worden in een bepaalde situatie. Dit heeft geleid tot een concreet stappenplan voor ons marktonderzoek (zie hoofdstuk 4 deelvraag 2 marktonderzoek).

Het onderwerp referentieprojecten gaat in op een tweetal herbestemmingsprojecten welke zijn onderzocht met het doel om inzicht te krijgen in ontwerpkeuzen die gemaakt zijn door professionele bedrijven. Dit heeft geleid tot een aantal concrete ontwerpoplossingen. Deze informatie kan preventief toegepast worden bij het ontwerpen van het gebouw. De volgende projecten zijn bestudeerd: Gebouw: Stadhuis Lo Reninge Architectenbureau: NoAarchitecten (Belgie) Architect: P. Verstraete Gebouw: Tabaksmagazijn Druten Architectenbureau: Rob Schoutsen Architecten Architect: Rob Schoutsen Het gehele literatuuronderzoek bevind zich in in bijlage 2

Er is in het onderzoek ook gebruik gemaakt van kennis en visies van bedrijven.

IA Groep te Duiven IA Groep is een ingenieurs- en architectenbureau met verschillende disciplines zoals: architectuur, constructie, bouwkunde, elektrotechniek en werktuigbouwkunde. Om dit onderzoek te realiseren hebben er periodiek gesprekken plaatsgevonden met dhr. M van Westerlaak, BNA geregistreerd architect. Dit zorgt voor nieuwe inzichten en een kritische blik op het project maar is ook een bron van informatie.

FIGUUR 5: LOGO IA GROEP

Gemeente Nijmegen De gemeente Nijmegen heeft in 2015 een visie opgesteld wat betreft leegstand in de binnenstad. Uit deze visie blijkt dat de gemeente wil helpen bij de aanpak van leegstaande gebouwen in en om de binnenstad. Dit houdt in dat de gemeente bestemmingsplannen voor deze gebouwen wil herzien mocht er een partij met een plan komen om een gebouw te herbestemmen. Tevens heeft de gemeente Nijmegen samen met de Omgevingsdienst regio Nijmegen een database met alle bouwaanvragen.

2.5.2. HOOFDONDERZOEK

Om het antwoord te geven op de hoofd- en deelvragen in het hoofdonderzoek zijn er producten gemaakt (bijlage 2 t/m 14).

Deze geven weer hoe er in dit onderzoek tot bepaalde afwegingen en keuzen is gekomen.

Om deze producten op te stellen is gebruikt gemaakt van richtlijnen in de vorm van NEN-normen: NEN 1068 Thermische isolatie van gebouwen NEN 1087 Ventilatie van gebouwen NEN 2057 Bepalen equivalent daglichtoppervlak NEN 2658 Programma van Eisen NEN 2699 Investeringskosten & exploitatiekosten NEN 2767 Conditiemeting Eurocodes Constructieve berekeningen

FIGUUR 6: LOGO GEMEENTE NIJMGEN

21

HOOFDSTUK 3 ONDERZOEK

22

INLEIDING

PJE

Een bestaand gebouw wat herbestemd wordt kent een ander proces dan een nieuw te bouwen gebouw. Bij een bestaand gebouw is het belangrijk om erachter te komen in wat voor staat het zich bevind. Dit is belangrijk om te kijken op wat voor methode het gebouw gebouwd is. Wat voor materialen zijn er gebruikt? Wat is de draagconstructie?

Vragen die belangrijk zijn om goed in beeld te krijgen voordat er nagedacht wordt over nieuwe ontwerpen en dergelijke. Bij oude gebouwen zoals de Zeigelhof 26 (bouwjaar 1842) is het belangrijk om te kijken in wat voor staat het gebouw en zijn onderdelen zijn. Kunnen bepaalde onderdelen hergebruikt worden of is de staat zo slecht dat het gebouw beter gesloopt kan worden.

Doormiddel van een bouwtechnische inspectie kan er antwoord gegeven worden op deze vragen. Met deze antwoorden kan vervolgens een duidelijk beeld geschetst worden van de huidige situatie en wat de kansen en bedreigingen zijn.

23

3.1 GEBOUWINSPECTIE

3.1.2 INSPECTIE

3.1.1 ACHTERGROND

In het centrum van Nijmegen aan de drukke winkelstraat de Zeigelbaan is in 1842 een jongensschool geopend. Het gebouw deed dienst als school voor 170 leerlingen tot 1928. In de periode tot na de tweede wereldoorlog is er geen informatie over de functie van het gebouw.

In de tweede wereldoorlog is een groot deel van Nijmegen en Nijmegen centrum verwoest. De winkels en gebouwen rondom het desbetreffende gebouw zijn allemaal verwoest in de oorlog.

Na de oorlog is de Zeigelbaan veranderd in de Zeigelhof en zijn de verwoeste gebouwen opnieuw opgebouwd.

Het gebouw aan de Zeigelhof 26 is gekocht door de familie Hilckmann, deze gebruikten het gebouw als fabriek om kleding te produceren voor mijnwerkers. Op dit moment is het gebouw nog steeds in het bezit van de familie Hilckmann. In de afgelopen 5 jaar is het gebouw bezet door krakers, deze zijn uit het gebouw gezet maar dit heeft zijn sporen nagelaten.

Bouwkundige elementen De binnenafwerking van het gebouw is in een zeer slechte staat.

Alle betimmeringen en scheidingswanden dienen vervangen te worden. Aangetroffen kozijnen zijn gedeeltelijk in slechte staat en dienen ook vervangen te worden. Dakbedekking is functioneel maar niet meer bestand tegen een periode van minstens 10 jaar. Het metselwerk is in goede staat maar dient gereinigd en hersteld te worden. Tevens is er asbest geconstateerd welke voor aanvang van werkzaamheden verwijderd moet worden om lichamelijk letsel te voorkomen.

aat tstr Hou Blo em ers tra at

Constructie In de huidige staat is het gebouw constructief in goede staat bevonden. Op enkele gebreken na zoals plaatselijke houtrot en roest op diverse stalen balken kan deze constructie hergebruikt worden. Het is echter noodzaak deze te laten controleren op draagkracht voorafgaand aan het implementeren van een nieuwe functie.

Installaties De installaties van dit gebouw zijn in zeer slechte staat, niet aanwezig of buiten gebruik. Het advies daarom is om de installaties in zijn geheel te slopen en opnieuw aan te brengen.

De gebreken aan de installaties zijn te-rug te zien in het huidige binnenklimaat, het is erg vochtig en stoffig.

Grote Markt

Mo

len str

aa t

Ple in 1 944

Tijdens deze inspectie is geconstateerd dat het gebouw in de huidige staat niet bewoonbaar is.

N FIGUUR 7: SITUATIETEKENING

De volledige rapportage is te vinden in bijlage 3 bouwtechnisch rapport.

N

Figuur 1 :Kaart Nijmegen centrum met hierop de ligging van het gebouw.

9

24

Om de huidige staat van het gebouw in kaart te brengen is er op 10 februari 2016 een bouwkundige inspectie aan de Zeigelhof 26 uitgevoerd. Hierbij is het gebouw zowel intern als extern ge誰nspecteerd, tevens is het gebouw volledig ingemeten om hiermee een accurate tekeningset te kunnen produceren.

Deze gegevens dienen als basis om met het project te starten.

De conclusie van deze analyse is tevens de conclusie van deelvraag 1 wat is de huidige technische staat van het gebouw?

onderdeel

tekeningnr.

datum

schaal

formaat

Plattegrond

BT-01-1-1

04.02.2016

1:5000

A4

FIGUUR 8: BESTAANDE TOESTAND VOORZIJDE SAMENVATTING GEBOUWINSPECTIE

Samenvatting Bruto vloeroppervlak: ca. 380 m² Perceeloppervlak: ca. 850 m² Inhoud: ca. 1560 m³ Samenvatting van het aangetroffen gebouw

Nr.

Gebouwonderdeel

Actie(s):

Kwaliteit

3.1

Fundering

geen

Goed

3.2

Riolering

S

Redelijk

3.3

Begane grondvloer

Goed

3.4

Verdiepingsvloeren

3.5

Binnenwanden

3.6

Metselwerk

3.7

Daken

3.8

Dakbedekking

3.9

Hemelwaterafvoeren

3.10

Schoorstenen

3.11

Boeiboorden

3.12

Dakeramen

3.13

E-installaties

3.14

W-installaties

3.15

Mileu aspecten

3.16

Constructie onderdelen

3.17

Binnenkozijnen

3.18

Buitenkozijnen

3.19

Aftimmeringen

3.20

Trappen

3.21

Toiletten

3.22

Bestrating

H H S H H V V H V S S S H V/H V/H V/H V V V H

Goed Redelijk Slecht Redelijk Redelijk Matig Matig Redelijk Redelijk Slecht Slecht Slecht Redelijk Redelijk Matig Slecht Redelijk Slecht Matig

Acties: S = slopen, H = herstellen, V = vervangen, O = overig (toelichten).

FIGUUR 9: SAMENVATTING INSPECTIERAPPORT

FIGUUR 10: BESTAANDE ACHTERZIJDE

25

3.2 MARKTONDERZOEK

3.2.1 INLEIDING

Zoals in het literatuuronderzoek (bijlage 2) onderzocht, is het marktonderzoek te verdelen in twee hoofdfasen. Fase 1 het deskresearch, dat bestaat uit het interpreteren van actuele cijfers. Fase 2 het field-research, wordt verstaan het in de praktijk onderzoek doen naar een des gewenst antwoord. Het markton-derzoek naar de nieuwe functie zal op een beperkte schaal worden uitgevoerd, dit met de reden om meer focus te kunnen leggen op de technische uitwerking van het project.

De complete herbestemming hangt af van een goede gebruiksfunctie. De belangrijkste eigenschap van een gebruiksfunctie is dat er marktvraag is vanuit de omgeving. Het doel hiervan is om de kans zo groot moge-lijk te maken dat er huurders en/of kopers zijn voor het project. Om objectief en in de volledige breedte gebruiksfuncties te onderzoeken zijn de verscheidene gebruikersfuncties uit het bouwbesluit 2012 gehanteerd.

3.2.2 UITVOERING MARKTONDERZOEK

Om in het deskresearch actuele cijfers te gebruiken is er contact gelegd met de omgevingsdienst regio Nijmegen.

Dit om een helder een realistisch beeld te krijgen van de omgevingsvergunning aanvragen in de regio Nijmegen met als doel herbestemming in 2015. De informatie die verkregen is vanuit de omgevingsdienst regio Nijmegen, is geanalyseerd en geminimaliseerd tot figuur huppeldepup. De conclusie die uit figuur getrokken kan worden is dat 44% van de herbestemming Herbestemmings functies aanvragen 2015 Nijmegen in Nijmegen de nieuwe functie wonen krijgen.

30 25

25

20 15 10 5

11

10

2

1

3

2

1

Om dit onderzoek zo objectief mogelijk uit te voeren is er ook gebruik gemaakt van recente statistieken over de verschillende gebruiksfuncties. Per functie is er vergeleken of er een wijziging plaats vindt binnen de functie. Uit de vergelijkingen van de statistieken blijkt dat er een aantal gebruiksfuncties zijn in Nijmegen waar een overschot aan is. In 2016 is een overschot aan bijeenkomstfuncties (horeca) en logiefuncties (hotels).

Er is een tekort aan onderwijsfuncties en vanaf 2016 ook aan woonfuncties. Tevens is er vraag naar zorgfuncties in de vorm van zorgverzamelgebouwen waarbij meerdere specialismes in één gebouw gevestigd zijn zoals huisarts, tandarts en fysiotherapeut.

Uit het marktonderzoek blijkt ook dat er in Nijmegen een tekort is aan onderwijsfuncties voor de Hogeschool Arnhem Nijmegen en het Karel de Grote college.

Het fieldresearch bestaat uit kwalitatieve interviews met personen die actief zijn binnen de vastgoedmarkt in Nijmegen. In deze interviews is de vraag gesteld naar welke gebruiksfuncties volgens deze experts vraag is in de omgeving van Nijmegen centrum. De experts achten dat de woonfunctie het meeste kans van slagen heeft.

3.2.3 CONCLUSIE

Het marktonderzoek toont aan dat er marktvraag is naar vier gebruiksfuncties, dit is tevens het antwoord op deelvraag 2 Aan welke gebruiksfunctie is behoefte op de Zeigelhof 26?

Dit zijn de volgende gebruiksfuncties: Woonfunctie De woonfunctie is duidelijk een functie die erg populair is, als er gekeken wordt naar andere herbestemmingen in Nijmegen worden 80% van de totale herbestemming getransformeerd naar woonfuncties. De vraag naar woningen is ook groot dit blijkt uit de cijfers die onderzocht zijn doormiddel van het deskresearch van het marktonderzoek.

Onderwijsfunctie De capaciteit van de Hogeschool Arnhem Nijmegen is beperkt blijkt uit het onderzoek. Er zijn al plannen in het beginstadium om rond Nijmegen gebouwen te gebruiken als onderwijsfunctie zoals het Goffertpark.

2

0

Zorgfunctie Tegenwoordig gebeurd het veel dat verschillende specialismes (huisarts, fysiotherapeut en tandarts) samen in één gebouw gehuisvest zijn. Bij reeds bestaande zorgverzamelgebouwen in Nijmegen komen elke maand aanvragen binnen van specialismes om toe te treden.

FIGUUR 11: OVERZICHT DESKRESEARCH OMGEVINGSVERGUNNING

Sportfunctie In de gemeente Nijmegen zijn al een aantal sportaccommodaties (sporthallen), de bezettingsgraadcijfers zijn onderzocht en deze bieden een goed uitgangspunt om de sportfunctie verder te onderzoeken.

26

11

3.3 RENDEMENTSBEREKENING

3.3.1 INLEIDING

Rendement is een begrip wat bij veel sectoren en processen voorkomt. De definitie van rendement volgens het Nederlands woordenboek “De verhouding tussen de output en de input in een bepaald proces”. In welke sector of proces dan ook, het rendement wordt vrijwel altijd in een percentage uitgedrukt.

In de praktijk wordt rendement door veel mensen gezien als het investeren van geld in iets wat zich op langere termijn terugverdiend.

3.3.2 DOELSTELLING

Het doel van rendement kan worden uitgelegd als: doormiddel van een investering meerwaarde creëren bij een bepaald product of proces. In de bouwsector staat de investering vaak gelijk aan geld, de meerwaarde wordt vervolgens gecreëerd in een bouwwerk. Als de bouw van het bouwwerk voltooid is begint de exploitatiefase (verhuur of verkoop). Hiermee wil de investeerder zijn geld terug verdienen en winst maken.

Het doel van deze rendementsberekening is om de vier functies in het marktonderzoek te onderscheiden en inzicht te krijgen in welke functie het hoogste rendement oplevert.

FUNCTIE

BOUWKOSTEN

BRUTO OPBRENGST

3.3.3 RENDEMENTSPERCENTAGE

Het rendement van een herbestemming ligt veelal lager dan bij nieuwbouwprojecten. Dit komt omdat bij een herbestemming al veel vast staat, bijvoorbeeld de locatie. Ook moet bij een herbestemming een nieuwe functie geïmplementeerd worden in een bestaand gebouw. Dit resulteert niet altijd in een optimale indeling. In 2014 heeft de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel Erfgoed (BOEi) een rapport uitgebracht aangaande 25 herbestemmingen in Nederland tussen 2000 en 2009. In bijlage 5 Rendementsberekening bladzijde 9 zijn de referentie projecten van BOEi geanalyseerd. Uit dit onderzoek wordt geconcludeerd dat een herbestemmingsproject een “normaal” rendementspercentage heeft tussen de 4% en 6%.

Dit rendementspercentage is het uitgangspunt voor dit project.

Om de rendementspercentages te berekenen is er een stappenplan opgesteld, dit is gedaan om een duidelijk overzicht te creëren hoe de berekeningen uitgevoerd zullen worden.

Hierbij wordt er bij de woonfunctie nog onderscheid gemaakt in verhuur of verkoop omdat het aannemelijk is dat woningen eventueel verkocht worden. Voor de overige functies is dit niet aannemelijk. Het stappenplan van de rendementsberekeningen is hiernaast weergeven en op de volgende pagina toegelicht.

HUURSTIJGING

EXPLOITATIE KOSTEN

NETTO HUUROPBRENGST

Terugverdientijd FIGUUR 12: RENDEMENTSBEREKENING SCHEMA

27

3.3.4 TOELICHTING STAPPENPLAN

Stap 1: Totale bouwkosten + staartkosten 46 % INC BTW (investeringskosten) Aan de hand van kengetallen en vierkante meters zal berekend worden wat de bouwkosten voor de herbestem-ming aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen zullen bedragen per functie. Deze gegevens zijn verkregen door adviseurs uit de praktijk welk wij benaderd hebben.

De staartkosten bestaan uit 12,5% algemene bouwplaatskosten, 5% algemene kosten, 2% winst en risico, 0,35% car en 21% btw. Totaal komt dit op 46%.

Stap 2: Bruto huuropbrengst per jaar Voor het berekenen van de totale huuropbrengst per jaar zal er gebruikt gemaakt worden van de actuele huurprij-zen die gelden in het centrum van Nijmegen. Aan de hand van de actuele huurprijzen en de vierkante meters van het gebouw aan de Zeigelhof 26 kan de totale huuropbrengst per jaar berekend worden.

Stap 3: Exploitatiekosten percentage Binnen de exploitatiekosten worden de volgende kosten meegenomen: 1. Vaste lasten(OZB, milieuheffingen, verzekeringen, gas, water en elektriciteit); 2. Onderhoud; 3. Beheer; 4. Leegstand; 5. Overig (stijging exploitatiekosten).

Uit deskresearch blijkt dat een het percentage voor de exploitatiekosten tussen de 8% en 14% ligt. Andere vast-goed bronnen beweren dat dit percentage rond 10% en 12% ligt.

Voor de exploitatiekosten zal een percentage van 11% aangehouden worden.

Voor de stijging van de exploitatiekosten lopen de beweringen uiteen van 1,9% en 3%. Voor de rendementsbere-kening wordt 2,1% aangehouden om een onderlinge overeenkomst te krijgen tussen de stijging van de exploitatiekosten en de inflatie per jaar.

Stap 4: Netto huurinkomsten per jaar Voor het berekenen van de netto huuropbrengst per jaar zal de exploitatiekosten van de bruto huuropbrengst afgetrokken moeten worden, deze opbrengst zal bepalend zijn voor de hoogte van het rendement.

Stap 5: Rendement Bij deze stap zal de netto huuropbrengst van het pand aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen gedeeld worden door de investeringskosten incl. 21% BTW. Hieruit zal een percentage volgen dat het rendement van de functie aan zal geven.

Stap 6: Terugverdientijd in jaren De laatste stap is het berekenen van de terugverdientijd van de investeringskosten. Hierbij zal de netto huurop-brengst gedeeld door de investeringskosten incl. 21 % BTW en zal per functie blijken wat de terugverdientijd in jaren is.

Verkoop

Het bepalen van het rendement bij verkoop van de appartementen wordt als volgt uitgewerkt: Stap 1: Totale bouwkosten + staartkosten 46 % INC BTW (investeringskosten) Aan de hand van kengetallen en vierkante meters zal berekend worden wat de bouwkosten voor de herbestemming aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen zullen bedragen per functie. Deze gegevens zijn verkregen door adviseurs uit de praktijk welk wij benaderd hebben.

Stap 2: Verkoopprijs Voor het bepalen van verkoopprijs zullen er verschillende makelaars benaderd worden, om zo een indicatieve verkoopprijs vast te kunnen stellen.

Hieronder is de rendementsberekening van de woonfunctie uitgewerkt in een schema. Er is hier gekozen voor de woonfunctie omdat deze functie het meest rendabel is.

De bedragen die gebruikt worden zijn afkomstig van externe betrouwbare bronnen. Voor alle bronnen zie bijlage 5 Rendementsberekening bladzijde 22.

3.3.5 CONCLUSIE

De conclusie van de rendementsberekening is tevens de conclusie van deelvraag 3: Welke van de in deelvraag 2 geselecteerde gebruiksfuncties is het meest rendabel voor de Zeigelhof 26?

Woonfunctie Uit dit onderzoek blijkt dat de woonfunctie het hoogste rendement heeft. De berekening laat zien dat er zonder aankoopprijs (het gebouw is al eigendom) een rendement van 12% mogelijk is met een terugverdientijd van 8.6 jaar.

Sportfunctie Voor de sportfunctie geldt een rendement van 9% zonder aankoopprijs met een terugverdientijd van 13,6 jaar.

Onderwijsfunctie In vergelijking met de sport- en woonfuncties is het rendement laag (3%). Wanneer de resultaten vergeleken worden met de referentieprojecten van BOEi kan geconcludeerd worden dat dit geen financieel haalbare herbestemmingsfunctie is.

Zorgfunctie Het rendement is zonder aankoopprijs 7% met een terugverdientijd 13.6 jaar.

Subsidies In de percentages zoals genoemd is nog GEEN rekening gehouden met eventuele subsidies. Uit het rapport van BOEI is gebleken dat er gemiddeld 13% wordt gesubsidieerd. Het is mogelijk dat het rendement hierdoor hoger uitvalt. Om deze percentages objectief te houden worden deze niet meegerekend.

28

3.4 FUNCTIEKEUZE

De sportfunctie is een rendabele functie volgens de berekeningen, echter is het een groot risico om een “nieuwe� accommodatie te (ver)bouwen terwijl er al 27 locaties zijn in Nijmegen. Deze locaties zijn niet voor 100% bezet en voor de nieuwe locatie geeft het geen enkele garantie op bezetting. Het risico is daardoor groot. Om deze reden wordt er niet gekozen om een sportfunctie te implementeren in het bestaande gebouw.

Uit het marktonderzoek (zowel fase 1 als 2 dat er behoefte is aan woonruimte) is gebleken dat er een tekort aan appartementen is in 2016 in het centrum in Nijmegen. Echter is er geen tekort aan studentenappartementen. Uit de rendementsberekening is naar voren gekomen dat de woonfunctie de meest rendabele functie is (12% zonder gebouwkosten). De terugverdientijd van deze investering is 8.6 jaar.

Een functie die ook rendabel blijkt te zijn is de zorgfunctie. Er is contact geweest met verschillende bestaande zorgcentra. Uit deze gesprekken blijkt dat er geregeld aanmeldingen zijn. Er wordt echter wel selectief gekeken naar welke bedrijven zich in het gebouw mogen vestigen aangezien het niet gewenst is om concurrentie binnen het gebouw te hebben. Voor een zorgfunctie is het wenselijk om veel parkeergelegenheid te hebben. Dit is bij het gebouw aan de Zeigelhof niet het geval. Een wens van onze opdrachtgever is om op een korte termijn (2jaar) het gebouw te exploiteren. Mocht er een zorgfunctie in het gebouw komen dan is het werven van geschikte huurders een lastige opgave. Een zorgfunctie lijkt nog steeds een geschikte keuze, echter is er uit het onderzoek een betere functie naar voren gekomen namelijk wonen. Daarom zullen wij niet voor de zorgfunctie kiezen.

Voor de Zeigelhof 26 is de woonfunctie het meest interessant.

Door de verschillende onderzoeken is gebleken dat er behoefte is en het levert een hoog rendement op. De doelgroep waar het verdere onderzoek zich op zal richten is de leeftijdscategorie 25-40 jaar. Dit omdat uit het marktonderzoek blijkt dat er een tekort is aan appartementen voor deze categorie.

FIGUUR 13: DE WAAGH NIJMEGEN

29

3.5 PROGRAMMA VAN EISEN

3.5.1 INLEIDING

Om een bouwwerk te ontwerpen zijn er bepaalde uitgangspunten welke in acht genomen moeten worden. Een onderdeel hiervan is het programma van eisen. Tevens heeft een ontwerper een visie op een bepaald project. Deze visie is vaak terug te zien in meerdere ontwerpen. Omdat voor dit project de afstudeerleden tevens architect zijn wordt er een visie voor dit project geschreven.

3.5.2 PROGRAMMA VAN EISEN

Het programma van eisen (PVE) is samengesteld op basis van overleg met de opdrachtgever en de ambities van de ontwerpers. Er is in overleg met de opdrachtgever gekeken naar het creëren van toekomstwaarde voor de locatie en het gebouw.

Het gebouw moet minimaal een bouwtechnische levensduur hebben van 25 jaar. Deze 25 jaar is gebaseerd op de NIBE materiaalscores, hierbij zijn materialen die 25 jaar meegaan acceptabele duurzame keuzen. Het PVE is samengesteld volgens NEN2658. Dit PVE is geschreven naar een woonfunctie op de Zeigelhof 26 te Nijmegen. De doelgroep voor deze woningen is de leeftijdscategorie van 25 tot 40 jaar zonder kinderen. Deze functiekeuze en leeftijdscategorie komt voort het marktonderzoek en de rendementsberekening.

Hieronder een opsomming van de belangrijkste eisen: Woningen variërend van 50 tot 120m²; Minimaal 4 woningen; Minimaal 1 parkeergelegenheid per woning; Minimaal 1 berging van 5m² per woning; Bouwtechnische levensduur minimaal 25 jaar; Materialen maximaal NIBE 3C classificaties; Elke woning moet zelf zijn binnenklimaat kunnen beheren; Industriële uitstraling; Privé tuin en gezamenlijk tuin; Ruimtelijke woonbeleving creëren.

Het complete PVE en de onderbouwing hiervan is terug te vinden in bijlage 7 Programma van eisen.

30

3.5.3 CONCLUSIE DEELVRAAG 4

Met welke visie en op welk ambitieniveau wordt de Zeigelhof 26 herbestemd?

Visie

De visie die is opgesteld om de Zeigelhof 26 te herbestemmen is onder te verdelen in een aantal key words: duurzaam, karakteristiek, functioneel, ruimtelijke beleving, comfort, industrieel, gemeenschap. Deze woorden zullen in het nieuwe ontwerp terug te zien zijn. Een impressie van deze woorden is te vinden in bijlage 9 schetsontwerpen pagina 20.

Ambitie

Architectuur Het gebouw dient zijn originele karakter te bewaren en dit industriële karakter uit te stralen naar zijn omgeving. Het interieur dient eveneens het industriële karakter te behouden en de ambitie is om dit door hoge plafonds en grote open ruimtes te doen.

Duurzaamheid Wat betreft duurzaamheid is de ambitie om het gebouw te laten voldoen aan de huidige nieuwbouw eisen dit betekend een energie prestatie coëfficiënt van minder dan 0,4.

Financieel De ambitie is om een financieel rendement na te streven van minimaal 7%. Dit getal komt voort uit onderzoek door derden (BOEi).

3.6 WET EN REGELGEVING

3.6.1 INLEIDING

Het nieuwe ontwerp zal aan een aantal wetten en regels moeten voldoen. Op de locatie van de Zeigelhof 26 zijn een aantal belangrijke documenten van toepassing: bestemmingsplan, bestemmingsplan archeologie, en het bouwbesluit 2012.

3.6.2 BESTEMMINGSPLAN

Het bestemmingsplan zegt iets over de functies waarvoor het gebouw of perceel gebruikt mag worden en welke bijkomende eisen hieraan verbonden zijn.

Bestemmingsplan nummer IMRO-idn: NL.IMRO.0268.BP5000VG01 Gemengde bestemming mogelijke functies: - Cultuur en ontspanning; - Detailhandel; - Dienstverlening; - Kantoren; - Maatschappelijke voorzieningen; - Wonen.

Er worden enkele aanvullende eisen gesteld aan de bebouwing op deze kavel: - Bebouwingspercentage maximaal 50% van oppervlak kavel; - Maximale bouwhoogte 9m; - Bestaande legale bijgebouwen mogen vernieuwd

worden mits de afmetingen kleiner of gelijk blijven; - Bijgebouwen maximale bouwhoogte 5m; - Overkapping maximale bouwhoogte 3m; - Overige bebouwing geen gebouw zijnde maximale

bouwhoogte 4m.

Bestemmingsplan archeologie Nijmegen centrum valt in zijn geheel onder het bestemmingsplan archeologie vanwege de rijke geschiedenis.

De categorieën zijn verdeeld van 1 t/m 4 waarbij 1 geen archeologische waarde heeft en 4 wordt een rijksmonument. Het perceel van Zeigelhof 26 valt in categorie 3.

3.6.3 BOUWBESLUIT

Een gebouw moet voldoen aan de eisen die het bouwbesluit bij deze functie stelt. Het gebouw aan de Zeigelhof dient bij een herbestemming ook te voldoen aan het bouwbesluit 2012.

Aangezien het een bestaand gebouw betreft worden er andere eisen gesteld dan wanneer het een nieuw te bouwen gebouw betreft. Er worden in het bouwbesluit verschillende types onderscheiden: - Nieuwbouw; - Bestaande bouw; - Verbouw (geheel); - Verbouw (gedeeltelijk); - Tijdelijke bouw.

In het document het bouwbesluit 2012 verbouw en functiewijziging word uitleg gegeven over welk type wanneer geldt. De functies nieuwbouw, bestaande bouw en tijdelijke bouw vallen voor de Zeigelhof af.

Om te bepalen welk van de overgebleven types van toepassing is op de Zeigelhof 26 wordt een voorbeeld gegeven per type: Verbouw (geheel) citaat uit bouwbesluit: “Een gebouw dat na een calamiteit tot op de fundering gesloopt moet worden en het gebouw daarna op dezelfde fundering wordt herbouwd.” (Rijksoverheid verbouw en functiewijzing pagina 2 t/m 4) Verbouw (gedeeltelijk) citaat uit bouwbesluit: “Denk bijvoorbeeld aan interne verbouwingen of het maken van appartementen in een kantoorgebouw.”

(Rijksoverheid verbouw en functiewijzing pagina 2 t/m 4) Naar aanleiding van deze analyse kan geconcludeerd worden dat de herbestemming aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen in het type verbouw (gedeeltelijk) valt. Het gebouw zal na de herbestemming aan alle eisen moeten voldoen die het bouwbesluit 2012 stelt aan de categorie verbouw (gedeeltelijk).

Bestemmingsplan nummer IMRO-dn: NL.IMRO.0268.

FBPAARCHEOLOGIE-VG01 Aan categorie 3 zijn een aantal eisen verbonden: - Er mogen enkel bouwwerken gebouwd worden maar

geen gebouwen of overkappingen; - Geen bouwwerkzaamheden dieper dan 0,3m in de

grond, bij dieper dan 0,3m in de grond treed er een

risico tot archeologische vondsten op. Als er vondsten

worden gedaan, worden de bouwwerkzaamheden voor

onbepaalde tijd stilgelegd; - Maximale bouwhoogte nieuw bouwwerk 4m; - Maximaal oppervlak bouwwerk 50m².

31

3.7 SCHETSONTWERP

3.7.1 INLEIDING

CONCLUDERING DEELVRAAG 6

In dit hoofdstuk worden de stappen besproken die geleid hebben Hoe kan onze visie als woonfunctie geïmplementeerd worden in tot de keuze van het definitieve schetsontwerp welke vervolgens een ontwerp voor de Zeigelhof 26? uitgewerkt is naar een definitief ontwerp zoals in bijlage 11 Definitief ontwerp.

Om tot een goede implementatie van onze visie te komen zijn er een aantal schetsontwerp opgesteld. De voor en nadelen van deze verschillende schetsontwerpen zijn tegel elkaar afgewogen 3.7.2 ONTWERP UITGANGSPUNTEN en weergegeven in hoofdstuk 4. Deze afwegingen hebben Het gebouw aan de Zeigelhof had ooit een industriële functie, uiteindelijk geleid tot het definitief ontwerp (bijlage 12). dit karakter zal terugkomen in de appartementen. Dit houdt in dat de draagconstructies in het zicht gelaten wordt en er zal Onze visie is hierin terug te vinden doordat de industriële gewerkt worden met ruwe materialen, zoals hout en staal. Deze uitstraling zowel in het exterieur en interieur gewaarborgd uitstraling zal niet alleen toegepast worden in het interieur is. Doordat er gebruik is gemaakt van entresol constructies maar ook in het exterieur. Door entresols toe te passen worden zorgt dit voor een ruimtelijke beleving aangezien het plafond grote open ruimten in het gebouw gecreëerd. Daarnaast is dit nu op 5,5m ligt. Duurzaamheid is geïmplementeerd door de een manier om de verdiepingsvloer vrij van kozijnsparingen en gestelde ambitie, de EPC van het gebouw (0,22) ligt onder de de bestaande constructie te realiseren. Deze moeten zo min nieuwbouwgrens. mogelijk worden belast door de nieuwe functie.

3.7.3 ONTWERPPROCES

Tijdens het ontwerpproces zijn er verschillende keuzen en afwegingen gemaakt om de ontwerpen te optimaliseren. In figuur bla bla zijn onderlinge ontwerpverschillen weergegeven in een processchema.

3.7.4 DEFINITIEVE KEUZE

Door het volgen van het ontwerpproces, waarbij verschillende ontwerpkeuzen tegen elkaar zijn afgewogen is er een definitief ontwerp met 4 appartementen ontstaan. Als gevolg van de verschillende wijzingen aan het gebouw, zoals het na-isoleren, het toepassen van duurzame installaties en het realiseren van entresols is er geen afbreuk gedaan aan het gebouw, waardoor het karakter behouden kon worden. De industriële uitstraling van de appartementen die voorafgaand aan het ontwerp gesteld is, is nageleefd door de juiste manier van detaillering.

32

PVE

SCHETSONTWERP 1 4 appartementen - Buitenzijde van het gebouw in zijn geheel voorzien van stucwerk, om het gebouw een fris uiterlijk te geven; - Aanbouw gemaakt tpv. appartement 4, om het gebruiksoppervlakte te vergroten waardoor het appartement aantrekkelijker wordt; - Extra buitenwandopeningen gemaakt voor nieuwe entrees van de appartementen en daglichtopeningen; - Open verbinding door entresol, hierdoor wordt de hoogte van het gebouw benadrukt; - Karakteristieke ramen benadrukken door de andere ramen eenvoudig te houden, omdat deze karakteristieke ramen typerend zijn voor het gebouw.

SCHETSONTWERP 2 6 appartementen Ontwerp verschillen met ontwerp 1 : - Karakteristieke ramen terug laten komen bij appartementen 2, 4 en 5, omdat de ramen typerend zijn voor het gebouw.

- Lichtstraten aanbrengen in dak voor het vergroten van de daglichttoetreding in appartementen 1, 2 en 3.

SCHETSONTWERP 3 5 appartementen Ontwerp verschillen met ontwerp 2: - Geen aanbouw gemaakt bij appartement 5, omdat de appartementen goed gesitueerd kunnen worden binnen het gebouw en door de archeologische grondwaarde ter plaatse is het af te raden om grond te ontgraven; - Karakteristieke ramen terug laten komen bij appartementen 1, 2, 4 en 5, omdat de ramen typerend zijn voor het gebouw.

- Geen lichtstraat aanbrengen in dak van appartement 3, omdat de daglichttoetreding voldoende aanwezig is.

SCHETSONTWERP 4 5 appartementen Ontwerp verschillen met ontwerp 3: - In appartement 3 wordt de woonruimte op de entresol gesitueerd dit wordt gedaan om uitzicht te creëren, hierdoor wordt slaapruimte op de begane grond gesitueerd; - Badruimte appartement 3 verplaatst door de wijziging ook naar de begane grond, om de verbinding hiertussen te verbeteren.

SCHETSONTWERP 5 4 appartementen Ontwerp verschillen met ontwerp 4: - Geen lichtstraten aangebracht in dak. Omdat het gebouw verdeeld wordt in 4 appartementen, waardoor het niet nodig is om in de appartementen extra daglicht te creëren; - Patio aangebracht tbv. appartement 2, om meer beleving in het appartement te creëren; - Aanbouw behouden, om de entree van appartement 2 en 3 te kunnen situeren; - Woonruimte van appartementen 1 en 2 vergroten door deel van bergingen open te breken, om meer beleving in de appartementen te creëren en de keuken te situeren; - De buitenzijde van het gebouw niet in zijn geheel voorzien van stucwerk, alleen het trasraam. Bij het overige gedeelte van de buitengevel zal het bestaande metselwerk getoond worden.

- Bestaande buitenwandopeningen gebruiken in het ontwerp, om geen afbreuk te doen aan de buitengevel door veranderingen van buitenwandopeningen; - Daglichtopening aanbrengen tpv. appartement 1, om de daglichttoetreding in het appartement te vergroten en om uitzicht te creëren.

SCHETSONTWERP 6 4 appartementen Ontwerp verschillen met ontwerp 5: - Woningscheidende wand tussen appartement 2 en 3 is verplaatst, waardoor de patio van appartement wordt vergroot; - Situering van de entresols in appartementen in 2 en 4 gewijzigd, meer openheid te creëren in de boven genoemde appartementen; - Deel van berging in appartement 1 niet open breken, omdat de keuken verplaatst is naar de voorzijde van het appartement; - Daklicht aangebracht in dak tpv. slaapkamer en keuken van appartement 2, om de ruimten te voorzien van voldoende daglicht.

DEFINITIEF ONTWERP 4 appartementen Ontwerp verschillen met ontwerp 6: - Patio toegevoegd om meer daglicht en beleving in appartement 3 te creëren; - Geen gezamelijke entree voor appartementen 2 en 3, omdat dit niet noodzakelijk is en anders opgelost kan worden in de situatie; - Badruimte van appartement 2 verplaatsen en situeren op de entresol, zodat de slaapruimten en badruimte bij elkaar zijn gesitueerd; - Daklichten aangebracht in dak van alle appartementen tbv. daglicht en ventilatie; - Indeling van entree tpv. appartement 4 gewijzigd ivm. technische ruimte.

33

3.8 TECHNISCHE UITWERKING

3.8.1 INLEIDING

Aan de basis van het definitieve ontwerp (DO) staat het schetsontwerp, hierin zijn de indeling en de hoofdmaterialen bepaald. In het DO zal nagedacht moeten worden over constructieve, installatietechnische en bouwfysische oplossingen om te zorgen dat het ontwerp voldoet aan de eisen die gesteld worden zoals eerder besproken (hoofdstuk 3.6 Wet- en regelgeving).

In figuur 15 is een voorbeeld weergegeven van een keuzematrix.

Uit deze keuzematrix is te concluderen dat een PS-renovatievloer de beste keuze is voor dit project. Deze vloer heeft echter een nadeel dat deze geen punt- en/of lijnlasten kan opnemen.

Om deze reden is ervoor gekozen om een stalen balk te plaatsen onder de woningscheidende wanden. Deze balken zijn berekend op sterkte en op doorbuiging. De conclusie van deze berekeningen (bijlage 9 Constructief rapport pagina’s 38 t/m 41) is dat een HE320A voldoet.

CONSTRUCTIE BESTAAND 3D 3.8.2 CONSTRUCTIEF RAPPORT

Het doel van het constructieve rapport is om het ontwerp te berekenen zodat er met zekerheid gezegd kan worden dat de constructie voldoet aan de eisen die gesteld worden in de Eurocodes (2012). Er is een andere mogelijkheid om een indicatie te krijgen van de constructieve onderdelen en dit is het hanteren van vuistregels. Deze geven een goede indicatie maar bewijzen niet dat er wordt voldaan aan de Eurocodes (2012).

Om uitsluitsel te geven is er een compleet constructief rapport gemaakt van alle onderdelen die toegevoegd en/of gewijzigd worden.

Uitvoering Om dit onderzoek toe te lichten wordt het gebouw van compleet doorlopen. Bij de opname van het gebouw was het niet mogelijk om de fundering te inspecteren. Daarom zijn er aannames gedaan van de locatie en omvang van de fundering. Deze aannames zijn gedaan op basis van een eerdere verbouwing bij het naastgelegen pand. Dit pand was gebouwd in dezelfde periode als het gebouw aan de Zeigelhof 26. In onderstaand figuur is gevisualiseerd hoe deze aanname is.

HB afm.

75x175mm IPE 160 IPE 300 IPE 300 IPE 160 HB afm.

75x175mm

FIGUUR 14: CONSTRUCTIE BESTAAND 34

HB afm.

70x120mm

FIGUUR 15: KEUZEMATRIX BEGANE GRONDVLOER

Weging

+ --

++ ++

***

-

0

+

++

Comfort

Slopen beton- en houten vloer. Vervolgens renovatievloer aanbrengen.

+

+

++

**

** -

Isolatiewaarde

Kosten

* = 1 ** = 2 *** = 3 =

=

-

= = =

‐‐

++ + 0

weging beschrijving

5 4 3 2 1

4 Houten vloer verwijderen, geen isolatie aanbrengen.

*

-

-

0

++

In te bouwen voorzieningen **

++

0

-

+

Toegankelijkheid *

++

+

+

0

Uitvoering

Totalen

35

37

39

45

uitgerukt in getal

Conclusie Voor de begane grondvloer zal er gekozen worden voor een ps renovatievloer.De huidige begane grondvloer is niet geïsoleerd en de vloer zal dus niet voldoen aan de thermische eis die het Bouwbesluit stelt van 4,5 m2K/W voor een begane grondvloer. Door het toepassen van een ps renovatievloer zal deze thermische eis te behalen zijn. Tevens kunnen de installaties voor de woonfunctie integreren in de renovatievloer. Omdat we de huidige vloer gesloopt wordt en hiervoor een totaal nieuwe renovatievloer gerealiseerd zal worden blijft de toegankelijk ongeschonden.

3 Houtenvloer isoleren tussen balken. Betonvloer isoleren door middel van inblaasisolatie onder vloer.

2 Harde isolatie aanbrengen op bestaande vloer en aanbrengen afwerkvloer.

1

vloer, aanstorten 3 Na-isoleren onder vloer, aanstorten 4 Aanstorten, niet isoleren

2 Na isoleren boven op

1 Slopen en renovatievloer

weging criteria

Uitgebreide toelichting

Weging:

Beoordelingscriteria:

Keuzematrix beganegrondvloer

15

35

Om de entresolconstructie te bepalen is tevens een keuzematrix gebruikt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de staalconstructie met een houten balklaag de beste optie is voor deze situatie. Deze scoort goed op sterkte, gewicht, en uitstraling. De krachten die op de entresolbalken komen zijn per appartement verschillend aangezien er verschillende overspanningen zijn. Om deze reden zijn er voor elk appartement verschillende berekeningen (bijlage 9 Constructief rapport pagina 19 t/m 37 ) gemaakt. Uit deze berekening kan worden geconcludeerd dat verschillende stalen balken variërend van een IPE220 tot een IPE270 voldoen afhankelijk van de situatie.

In het ontwerp wordt een patio toegevoegd aan appartement 2 en 3, dit heeft consequenties voor de dakconstructie. Er moet een gedeelte van de bestaande dakconstructie verwijderd worden en tegelijkertijd moet de constructi e in zijn nieuwe vorm voldoen aan de Eurocodes. Om te zorgen dat het “nieuwe” dakvlak constructief blijft voldoen wordt er een stalen balk geplaatst. Uit deze berekening kan geconcludeerd worden dat een IPE330 voldoet. Met deze toevoeging kan de patio gecreëerd worden terwijl de bestaande dakconstructie grotendeels gehandhaafd blijft.

Conclusie De berekeningen in het constructief rapport tonen aan welke stalen profielen er toegevoegd dienen te worden om te zorgen dat de nieuwe constructie voldoet aan sterkte en doorbuigingseisen.

Deze definitieve profielkeuzen zijn accurater dan een vuistregel.

In het ontwerp kunnen deze profielen gebruikt worden om een goede detaillering uit te werken.

HEA320

FIGUUR 17: TRIAS ENERGETICA

Klimaatinstallatie De eerste afweging die gemaakt moet worden is de keuze voor een centraal of decentraal klimaatsysteem. Deze keuze is wederom gemaakt door middel van een keuzematrix, hierbij zijn de volgende criteria opgesteld: Thermisch comfort, afmeting/ ruimtegebruik, gebruiksgemak, kosten, capaciteit en onderhoud.

Uit de keuzematrix kan geconcludeerd worden dat het decentrale systeem voor deze situatie de beste keuze is, deze scoort goed op de volgende criteria: thermisch comfort, gebruiksgemak, kosten en onderhoud.

Fundering nieuw Fundering nieuw

IPE 270 IPE 200

HB afm.

96x146mm

HEA180

IPE 220

Entresol nieuw

FIGUUR 16: CONSTRUCTIE TOE TE VOEGEN DELEN In de bovenstaande afbeeldingen is de nieuwe draagconstructie weergegeven voor het definitieve ontwerp van de 4 appartementen aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen.

Ter plaatsen van de nieuw te realiseren woningscheidende Entresol constructie wanden worden op de bestaande gemetselde fundering IPE 200 liggers toegepast, om de krachten te kunnen afdragen aan de fundering. Voor de entresol constructie worden verschillende liggers toegepast die berekend zijn op sterkte en stijfheid. Om vloerhoogte te besparen passen we bij iedere entresol de zelfde afmeting 96x146mm voor de vloerbalken toe.

36

Het klimaat in een woning levert een belangrijke bijdrage aan het gevoel wat mensen ervaren. Om bewoners een behaaglijk gevoel te geven is de keuze voor installatie onderdelen zoals verwarming, koeling en ventilatie erg belangrijk. Dit zijn factoren die mensen direct ervaren wanneer ze in een woning binnen stappen.

Als leidraad voor het energieconcept wordt gebruik gemaakt van de Trias Energetica. Hierin is de eerste stap het minimaliseren van de energievraag, vervolgens het zoveel mogelijk gebruik maken van duurzame energiebronnen en als er gebruik gemaakt wordt van fossiele brandstoffen moet dit zo efficiënt mogelijk gebeuren (zie figuur 17). De duurzame ambities dienen te stroken met het budget.

Uitvoering Om de capaciteit te bepalen van de te gebruiken installaties is in het onderzoek eerst een prognose van het elektra- en gasverbruik gemaakt. Deze prognose is gebaseerd op verschillende bronnen om een indicatief verbruik te bepalen.

De volgende stap in het proces is om te kijken welke opties van opwekking er zijn, hierbij is onderzocht of deze opties toe te passen zijn op de Zeigelhof 26 wat betreft wet- en regelgeving.

NIEUWE CONSTRUCTIE 3D

NIEUWE CONSTRUCTIE IN 3D

3.8.3 INSTALLATIECONCEPT

IPE 220

Warmteopwekking Om een systeem voor de warmteopwekking te bepalen zijn de mogelijke systemen die volgen uit de eerdere analyses vergeleken met een keuzematrix. De systemen die hierbij vergeleken zijn: warmte-koudeopslag, zonnecollectoren, lucht/ water warmtepomp, pelletkachel en cv-ketel.

Uit deze keuzematrix wordt geconcludeerd dat de lucht/water warmtepomp de beste keuze is in deze situatie.

Dit systeem scoort goed wat betreft thermisch comfort, inpasbaarheid en duurzaamheid. Dit systeem gebruikt warmte uit de omgeving en slaat deze warmte op in water, dit water kan vervolgens worden getransporteerd naar de betreffende ruimte waar de warmte wordt afgegeven doormiddel van een lage temperatuur verwarming (vloerverwarming keuze: bijlage 10 Installatieconcept bladzijde 17). Het is bij dit proces ook mogelijk om te koelen doormiddel van hetzelfde systeem.

Elektriciteitsopwekking.

Om elektriciteit op te wekken zijn er diverse systemen zoals: waterenergie, windenergie, biomassa energie en zonne energie.

De locatie van het project is binnenstedelijk, om deze reden zijn systemen als water-, wind- en biomassa energie lastig toepasbaar. Om energie op te wekken op de locatie is er gekozen voor zonne-energie omdat het een van de goedkopere manier is om energie op te wekken, rendabel is en weinig extra ruimte vraagt. Om zo efficiënt mogelijk zonne-energie op te wekken is het belangrijk de panelen niet in beschaduwde delen te plaatsen. Om te bepalen welk dakoppervlak er geschikt is om panelen te plaatsen is er een zonnestudie uitgevoerd: Ventilatie Ventilatie is een belangrijk onderdeel in een woning, mocht de ventilatie niet goed geregeld zijn dan is er een grote kans op vocht in de woning. Dit geeft op den duur problemen als schimmels welke weer ziektekiemen produceren. Om tot de juiste keuze te komen is in deze situatie evenals bij andere onderdelen gebruik gemaakt van een keuzematrix, hierbij zijn de meest voorkomende systemen vergeleken. De systemen zijn: volledig natuurlijk, mechanische afvoer natuurlijke toevoer, mechanische afvoer natuurlijke toevoer en balansventilatie.

Uit de keuzematrix kan geconcludeerd worden dat natuurlijke ventilatie of balansventilatie de beste opties zijn. Uit de keuzematrix blijkt dat balansventilatie en natuurlijke ventilatie gelijk zijn aan elkaar. Omdat natuurlijke ventilatie goedkoper is, is hiervoor gekozen. Hierbij kan er door draai/kiep delen “schone” lucht naar binnen en wordt “vieze” lucht afgevoerd via een daklicht. Door dit systeem ontstaat een natuurlijke circulatie van lucht omdat warme lucht opstijgt. Tevens wordt er in het toilet,Zonnestudie keuken en afgezogen via mechanische Juni badkamer 7.00 afzuiging.

Zonnestudie Juni 7.00

Zonnestudie Juni 10.00

SAMENVATTING INSTALLATIECONCEPT

Zonnestudie Juni 16.00

Lucht/ water warmtepomp

21

PV panelen

Zonnestudie Juni 16.00

Zonnestudie Juni 19.00

Zonnestudie Juni 10.00 Zonnestudie Juni 13.00 Boiler

Cv ketel

21 FIGUUR 18: INSTALLATIECONCEPT

onderdeel

tekeningnr.

Zonnestudie

DO-01-1-

N FIGUUR 19: ZONNESTUDIE

N 37

3.8.4 MATERIALISATIE

Zoals in het PVE benoemd worden de materialen geselecteerd op de levensduur. De ‘typische levensduur’ van bouwdelen wordt weergegeven volgens figuur 20 De materialen welke toegepast zijn, zijn geselecteerd op de levensduur zoals hier aangegeven, dit is terug te vinden in de materialenstaat in bijlage 12. Naast de levensduur moeten de materialen geschikt zijn voor hun functie en de gewenste uitstraling geven.

3.8.5 BOUWFYSICA

Inleiding Om een toekomstwaarde voor het gebouw te creëren is de ambitie van de totale herbestemming om minimaal te voldoen aan de huidige nieuwbouweis uit het Bouwbesluit 2012.

De isolatiewaarde worden gemeten in R waarde, de totale isolatiewaarde van een constructie wordt weergegeven in Rc (getal) m²K/W, hierbij geldt hoe hoger hoe beter.

De energie en milieu eisen worden steeds hoger voor gebouwen.

Er worden eisen gesteld aan bijvoorbeeld de isolatiewaarde van verschillende constructiedelen en de energie prestatie coëfficiënt (EPC). De EPC is een getal wat de energie efficiëntie van een bouwwerk weergeeft. Hierbij geldt hoe lager het getal hoe beter.

De EPC eis mag bij nieuwbouw volgens het Bouwbesluit 2012 maximaal 0,4 zijn. Voor verbouw geldt in het Bouwbesluit 2012 geen wettelijke eis.

FIGUUR 20: LEVENSDUUR GEBOUW BRON: JELLEMA 13 BEHEER

Niet alle materiaalkeuzen kunnen goed beargumenteerd worden door documentatie. Daarom is voor de belangrijke materialen een keuzematrix opgesteld vergelijkbaar met figuur 15 in hoofdstuk 2.8.2.

Als onderbouwing van de gekozen materialen is er contact opgenomen met verschillende grote leveranciers zoals, de PS-renovatievloer van VBI, isolatiematerialen van Kingspan en woning scheidende porotherm wanden van Wienerberger.

De reden hiervan is om te controleren of de gekozen materialen uit de opgestelde keuzenmatrixen stroken met de werkelijkheid en toegepast kunnen worden bij projecten met een grotere omvang.

De volledige materialenkeuzen en keuzematrixen zijn te vinden in bijlage 12 materialenstaat.

Uitvoering Om de bovenstaande ambities te verwezenlijken zijn er verschillende bouwfysische berekeningen uitgevoerd zoals: Rcwaarde berekeningen, dampspanning- berekeningen en verlopen en een EPC berekening.

Daarnaast is de geluidswerende werking van de woning scheidende wanden onderzocht, deze informatie is ondergebracht onder het kopje gezondheid van de bouwbesluittoetsing bijlage 13 blz. 50.

In de laatste kolom van de tabel op de volgende pagina worden de behaalde Rc-waarden van het ontwerp getoond, deze waarden tonen aan dat het gebouw beter geïsoleerd zal worden dan het Bouwbesluit 2012 voorschrijft.

Door het toepassen van hoge isolatie waarden blijft het energie en warmte verlies zo laag mogelijk, waardoor er minder warmte opgewekt hoeft te worden.

Daarnaast zijn er van de verschillende onderdelen dampspanning-berekeningen en verlopen gemaakt (bijlage 13 pagina 49 t/m 53), om aan te tonen dat er geen vocht in de constructie zal optreden door de veranderingen die door de herbestemming aangebracht worden aan het gebouw. Voor de Rc-waarden van gebouwonderdelen Dampspanningsverloop bestaande buitenwandstelt het Bouwbesluit 2012 hiervoor de volgende onderstaande eisen.

bi.

+20º

2340 Pa

+15º

1706 Pa

+10º

1229 Pa

+5º

872 Pa

0º

611 Pa

-5º

411 Pa

-10º

260 Pa

bu.

D

bi.

temperatuurlijn verzadigde dampspanning aanwezige dampspanning

BUITENWANDOPBOUW RC 6.5m² K/W

38

bestaand metselwerk 350mm Kooltherm K17 120mm gipsplaat 12,5mm stucwerk 6mm FIGUUR 21: DAMPSPANNINGSLIJN

onderdeel

te

Buitenwanden

D

Rc-waarden

Onderdeel Eis Rc-waarde in ontwerp Vloer minimaal 3,5m²K/W 5,3m²K/W Gevel minimaal 4,5m²K/W 6,5m²K/W Dakconstructie minimaal 6,0m²K/W 7,5m²K/W In bijlage 13 Bouwbesluittoets zijn de Rc-waarde- en dampspanning berekeningen- en verlopen bijgevoegd.

Om een helder beeld te krijgen hoeveel energie er nodig blijkt om de appartementen in het gebouw te verwarmen/ koelen en te voorzien van energie is er een EPC berekeningen gemaakt.

Uit de berekening komt een waarde van 0,22. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het gebouw aan de nieuwbouw eis van 0,4 uit het Bouwbesluit 2012 voldoet. Dit is te verklaren door de hoge isolatie waarde, duurzame installaties en de toepassen PV panelen die energie opwekken.

In bijlage ‘13 bouwbesluittoets’ is de complete berekening bijgevoegd.

3.8.6. BOUWBESLUITTOETSING

Elk bouwwerk wat gebouwd en/of verbouwd wordt zal moeten voldoen aan het bouwbesluit 2012. In dit document worden alle eisen met betrekking tot een gebouw gesteld. De eisen worden geformuleerd per gebruiksfunctie en per type bouw.

Het project aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen valt in de gebruiksfunctie wonen en het type verbouw gedeeltelijk.

De eisen zijn geformuleerd in een aantal hoofdstukken, in bijlage 13 bouwbesluittoets worden de volgende hoofdstukken uitgewerkt: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energie & milieu. De overige hoofdstukken van het bouwbesluit zijn niet van toepassing in de ontwerpfase van het definitief ontwerp en daarom ook niet meegenomen in deze toets.

Veiligheid Een groot onderdeel van het hoofdstuk veiligheid heeft te maken met brand. Een belangrijke eis die hieruit volgt is de brandwerendheid van de constructieve elementen, deze moeten minimaal 60minuten weerstand bieden bij brand.

In het ontwerp zijn de volgende onderdelen van toepassing: buitenwanden 350mm 6 uur, scheidingswanden 90 minuten en draagconstructies 90 minuten. Een andere belangrijke eis is de maximale lengte van de vluchtroute, in het bouwbesluit wordt een maximale vluchtroute gehanteerd van 30m. In het ontwerp zijn de vluchtroutes in de verschillende appartementen korter dan 30m.

Ventilatie wordt onderverdeeld in twee categorieën: spuiventilatie en luchtverversing. Spuiventilatie is bedoeld om een gebouw binnen een zeer korte tijd (afhankelijk van de grootte van de ruimte) volledig te kunnen voorzien van “schone” lucht.

Luchtverversing is bedoeld om te zorgen dat er continu een verse aanvoer is van “schone” lucht, om te voorkomen dat het vochtig wordt in een ruimte. In bijlage 13 van het bouwbesluittoets wordt aangetoond dat beide voldoen aan het bouwbesluit.

Dit hoofdstuk behandeld ook het onderwerp daglicht. Door middel van een daglichtberekening volgens de NEN2057 wordt in deze bijlage aangetoond dat alle appartementen voldoen aan de minimale oppervlakten daglicht. Ontwerptechnisch is het erg lastig om de gewenste beleving te creëren met de bestaande daglichtopeningen. Volgens de eisen blijkt dit prima haalbaar, ook in appartement twee waar weinig geveloppervlakte is waar daglicht toe kan treden.

Gezondheid In het hoofdstuk gezondheid wordt onder andere aandacht besteed aan geluid, luchtverversing en daglichttoetreding. Een gebouw moet weerstand bieden tegen geluid, in de categorie verbouw gedeeltelijk wordt een minimale geluidsreductie voor buitenwanden van 20 Decibel(dB) gesteld.

Het gebouw biedt in zijn huidige buitenwandconstructie (350mm metselwerk) geluidsreductie van 48dB. Hieraan wordt nog Kooltherm K17 120mm toegevoegd. Er worden in het bouwbesluit ook eisen gesteld aan woningscheidende wanden namelijk 52dB geluidsreductie. In het ontwerp wordt gebruik gemaakt van het Porotherm PL25 120mm dubbel systeem. Deze voldoet aan de bouwbesluiteis. De details zijn uitgewerkt volgens de montagevoorschriften van de leverancier en zijn advies binnen onze situatie.

39

Bruikbaarheid Een gebouw moet een volgens de gebruiker een gewenste indeling hebben, om deze reden wordt er door het bouwbesluit geëist dat minimaal 55% van het gebruiksoppervlak verblijfsgebied (woonruimten, eetruimten, keuken en slaapruimten) is.

In bijlage 13 bouwbesluittoets wordt door middel van tekeningen en een overzichtstabel aangetoond dat elk appartement voldoet aan deze eis. Tevens stelt het bouwbesluit minimale afmetingen aan ruimten zoals toilet en verblijfsgebieden. Er wordt in bijlage 11 definitief ontwerp aangetoond dat de appartementen hieraan voldoen doormiddel van maatvoering in de ruimten.

Energie & milieu Het bouwbesluit behandeld in dit hoofdstuk de volgende onderwerpen: - EPC normen; - Thermische isolatie; - Luchtvolumestroom. (deze is meegenomen in de

ventilatieberekeningen, bijlage )

Detaillering Een bouwwerk staat of valt met een goede detaillering, in het onderzoek is met een aantal punten rekening gehouden om de details te ontwerpen: Vocht; Constructie; Tocht; Maatvoering; Isolatie; Ventilatie; Relatie; Materiaal; Uitvoerbaarheid; Esthetica; Tijdens het ontwerp was er een ambitie om een industriële look te creëren, bij het detailleren is hier rekening mee gehouden door constructieve elementen in het zicht te laten. Een groot deel van de constructie is bestaand, hierdoor is het detailleren een uitdaging. Er kan niet vanuit gegaan worden dat de bestaande wanden volledige recht en strak zijn, om deze reden is er extra stelruimte opgenomen te worden. De materialen zijn allemaal zorgvuldig gekozen om met duurzaamheidsambitie te stroken.

Deze onderwerpen zijn behandeld in hoofdstuk 3.8.5 ‘bouwfysica’.

bu. kit

Klemprofielen t.b.v. glas en dakbedekking

+2556

bk. sandwichpaneel

12° glaspanneel 25mm HR++ afm: 2233x800mm sandwichpaneel 40mm rc 1,3 m² K/W

+2455

bk. bestaande metselwerk wand

HWA +2400

afschot andere richting

190

120

120x70mm opvullen

6

opvullen

52

Aangrenzende bebouwing

120x70mm

hoeklprofiel 60x60mm afm. nader te bepalen door constructeur

12

bk. dak berging

+2155

ok. plafond

Dakopbouw rc 5,7m² K/W EPDM Dakbedekking kleur: zwart Kingspan PIR hardschuim +/- 50mm dampremmende folie OSB beplating 12mm balklaag 120x70 gipsplaat 12,5mm stucwerk 6mm

bi.

Wandopbouw rc 6.6m² K/W stucwerk 6mm kleur: wit Kooltherm K17 132mm bestaand metselwerk 350mm aangrenzende bebouwing

215

120

126

353

FIGUUR 22: DETAIL V01 AANSLUITING KEUKEN APPARTEMENT 2

40

onderdeel

tekeningnr.

datum

schaal

V01

DO-20

02.05.2016

1:5

A

18325 HWA

1.2

4440

daklicht

1150

5610 1150

6090

2.3

4580

2.2 Woonruimte

8265

entresol positie

entresol positie

Opp. 69,9 m²

1.1 Woonruimte

10260

4120

omliggende bebouwing

5460

Opp. 40,1 m²

omliggende bebouwing

7930

11880

B

1.3

2590

2.6 2980

3820

890

2730

1105

2.1 1920

2780

Opp. 14,9 m²

Opp. 10,1 m²

1.4

entresol positie

2.4 Patio

3830

3.5 Patio

originele stadsmuur

2.5

1250

entresol positie

3.1

Opp. 32,1 m²

3.2

1270

375

4810

2465

2465

2100

3.4 Woonruimte

22440

HWA

3.3

1975

6880

1800

4.2

1105

trapkast

540

trapkast

4.1 4.3

9715

4.4

3900

4.5 Woonruimte

5720

6580

entresol positie

Opp. 35,3 m²

7040

1850

1450

HWA

1450

1450

1795

2875

2340

1460

7995

1430

1460

1490

onderdeel

tekeningnr.

datum

Begane grond

DO-04

02.05.2016

11055

19050

FIGUUR 23: BEGANE GROND

A

1495

4150 daklicht

4400

1820

2.11 Slaapkamer

daklicht 2260

daklicht

1050

4000

Opp. 13,9 m²

1880

2920

2.8

1.6

1.5 Slaapkamer

8765

2.7

1610

3870

omliggende bebouwing

daklicht t.b.v. keuken

B

Opp. 16,0 m²

2690

3675

3450

2.10 Slaapkamer Opp. 8,7 m²

1980

2.9

3360

2465

2100

3.7

1160 25

4820

3.6 Slaapkamer

1705

16245

6945

Opp. 19,2 m²

4040

2760

daklicht

1105

4.6 Slaapkamer Opp. 13,6 m²

4.7

1510

900

4940

1110

1500

3100

2335

1785

20945

HWA

2640

daklicht

HWA

8005

11045 19060

FIGUUR 24: ENTRESOL

41

onderdeel

tekeningnr.

datum

Entresol

DO-05

02.05.2016

ZEIGELHOF 26 HERBESTEMMING

FIGUUR 25: OVERZICHTSVISUALISATIE 42

43

FIGUUR 26: INTERIEUR VISUALISATIE APPARTEMENT 4

44

FIGUUR 27: INTERIEUR VISUALISATIE APPARTEMENT 4

45

3.9 FINANCIELE UITWERKING

3.9.1 INLEIDING

Aan de basis van dit hoofdstuk liggen de voorgaande hoofdstukken/ deelvragen waarmee het definitieve ontwerp is samengesteld. Doormiddel van een elementenraming zijn de investeringskosten in kaart gebracht waarna het rendement van de investering is bepaald.

Voorafgaand aan dit onderzoek is ten behoeve van de functiebepaling al gekeken naar de investeringskosten en het mogelijke rendement (zie hoofdstuk 3.3 rendementsberekening).

Deze berekening wordt vergeleken met het rendement na het uitwerken van het DO. Er wordt dus getoetst of het ontwerp rendabel is en of dit correspondeert met het rendement bij de functiebepaling in deelvraag 3.

3.9.2 ELEMENTENRAMING

In bijlage 14 is een elementenbegroting opgesteld. Het doel van deze begroting is om te bepalen wat de realisatiekosten zijn.

De raming is opgesteld volgens de NEN 2699. Deze NEN norm beschrijft een richtlijn voor verschillende begrotingsniveaus doormiddel van de zogenoemde ‘uitklaptabel’. Er worden zes begrotingsniveaus beschreven welke ieder passen bij een fase binnen het bouwproces.

In dit onderzoek zijn projectkaders gesteld welke weergeven dat het onderzoek tot op DO niveau uitgewerkt wordt. Volgens de NEN 2699 is het binnen een DO fase gewenst dat er een elementenbegroting opgesteld wordt op niveau 4. 

Alle elementen worden volledig benoemd en de kosten worden  bepaald aan de hand van vierkante meter prijzen. Daarbij dienen alle begrotingsregels zoals voorgeschreven in de NEN 2699 meegenomen te worden mits deze niet van toepassing   zijn op project. Er is gekozen voor deze manier van begroten  het vanwege het feit dat er duidelijkheid wordt gecreëerd over het  detailniveau van een begroting binnen de gewenste projectfase.  Dit sluit naadloos aan op de onderzoekswijze.                TABEL 28:BEGROTING ONDERDEEL 

De realisatiekosten omvatten uiteindelijk €560.546,- inclusief BTW. Om de investeringskosten te bepalen moet er afhankelijk van de verkoop of verhuur van de appartementen, honoraria en makelaar kosten meegenomen worden.

Naast deze bijkomende investeringskosten is er een foutmarge van 20% opgenomen. Deze foutmarge wordt toegepast om het verschil tussen de begroting in de DO fase en de uiteindelijke bouwkosten na de realisatie te waarborgen.

Het prijsverschil tussen een begroting en de uiteindelijke bouwkosten na realisatie ontstaan door wijzigingen in het ontwerp of de uitvoering hiervan, de nauwkeurigheid van begroten en een verschillend informatieniveau.

Om te controleren of de realisatiekosten kloppen t.o.v. de huidige markt en referentieprojecten is deze vergeleken met een m³ voor het herbestemmen naar een woonfunctie.

CONCLUDERING DEELVRAAG 7

Wat zijn de bouwkosten van het ontwerp uit deelvraag 6?

Op basis van de elementenbegroting zijn de bouwkosten van dit project €471.000,- exclusief BTW (€560.000,- inclusief BTW).

Omdat deze prijs op basis van elementen is samengesteld moet er rekening gehouden worden met een foutmarge van 20%. Uit het onderzoek verricht door BOEi blijkt dat er gemiddeld 13% van de bouwkosten gesubsidieerd worden. Deze subsidies zijn niet meegenomen in de bouwkosten.

    

 



           

46

                

        

       

       

       

    

    

    

    

   

   

   

   

    

    

    

    





3.9.3 RENDEMENTSBEREKENING

Met de realisatiekosten als basis kan het rendement bepaald worden. Dit gebeurd door de investeringskosten te delen door de opbrengsten. De appartementen kunnen verkocht of verhuurd worden, hiervoor zijn twee verschillende berekeningen gemaakt.

Er zal uitgelegd worden hoe de berekening is opgesteld en wat de uitkomsten hiervan zijn.

Verhuur Om te bepalen wat het rendement is bij het verhuren van de appartementen moeten de volgende factoren meegenomen worden: Kosten: Opbrengsten: - Bouwkosten; (elementenraming) - Huuropbrengst tuin; - Honoraria; - Huuropbrengst woningen.

- Reservering exploitatiekosten; (11%) - Reservering makelaarskosten. (8%) Uit de berekening volgens bijlage 14 blijkt dat er een rendement van 8,9% wordt behaald waarmee de terugverdientijd 11,2 jaar wordt. Daarbij moet meegenomen worden dat er gemiddeld 13% subsidie over de bouwkosten verkregen kan worden door de overheid. Daartegenover staat dat er een foutmarge van +/- 20% over de bouwkosten gerekend moet worden vanwege de fase waarin het plan is uitgewerkt. Bij het verhuren van appartementen is er een risico op leegstand. Deze onvoorziene kosten zullen in deze situatie nader ingeschat moeten worden door een makelaar om dit risico in te kunnen calculeren.

Verkoop Om te bepalen wat het rendement is bij het verkopen van de appartementen moeten de volgende factoren meegenomen worden:

Conclusie In 2014 heeft de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel Erfgoed (BOEi) een rapport uitgebracht aangaande 25 herbestemmingen in Nederland tussen 2000 en 2009. Deze herbestemmingen zijn variërend van grote van investeringen van €660.000,tot €74.000.000,-. BOEi heeft onderzoek gedaan naar het rendement van deze verschillende projecten. Uit deze resultaten is te concluderen dat de meeste herbestemming een rendement behalen tussen de 4 en 6%. Bij 20% van de herbestemmingen ligt het rendement tussen de 6 tot 8%. In dit onderzoek zijn ook extreme gevallen terug te vinden, zowel in de negatieve als positieve zin. Het gemiddelde rendementspercentage van deze 25 projecten is 4,6%. Het rendement dat behaald wordt volgens het DO ligt ruim boven dit gemiddelde. Er kan daarom geconcludeerd worden dat een herbestemming naar een woonfunctie op de Zeigelhof 26 veel belovend is.

In vergelijking met de rendementsberekening welke is uitgewerkt na het marktonderzoek is het rendement 3,1% minder. Dit is te verklaren doordat er in de initiatieffase nog weinig factoren bekend zijn en er grove aannamen worden gedaan.

Wanneer de geschatte bouwkosten vergeleken worden met de bouwkosten die uit de elementenbegroting komen zien we een verschil van ongeveer €50.000 incl. BTW. Om de bouwkosten te verlagen kunnen nog veel maatregelen of keuzen aangepast worden. Dit wordt besproken in de discussie en de aanbeveling van de scriptie.

Wanneer het rendement van verhuur verrekend wordt naar winst over een termijn van 25 jaar, blijkt dat hier veel meer winst te behalen valt dan wanneer de appartementen direct verkocht worden. Het advies aan de opdrachtgever is daarom ook om de woningen te gaan verhuren.

Kosten: Opbrengsten: - Bouwkosten; (elementenraming) - Verkoopprijs.

- Honoraria; - Makelaarskosten.

Dit verschil bedraagt:

De winst die geboekt kan worden t.o.v. de investering is €283.000,- . Daarbij geld hier dat er gemiddeld 13% subsidie over de bouwkosten vergoed wordt. Daartegenover staat dat de woningen mogelijk niet direct verkocht worden en kosten voor de leegstand van dit appartement worden verhaald op de investeerder. Deze onvoorziene kosten zullen in deze situatie nader ingeschat moeten worden om dit risico in te kunnen calculeren. Naast onvoorziene kosten is het bij het verkopen van het gebouw belangrijk dat er gekeken wordt wat de fiscale kosten en belastingafdrachten zijn voor de verkoop.

€1.333.017,- - €587.161,- = €745.856,- WINST

Verhuur: €52.224,- x (25 + (25 x 0.021)) = €1.333.017,-

Er wordt 2,1% huurstijging meegenomen vanwege de inflatie.

Verkoop: €283.109,- WINST Verschil: €745.856,- - €283.109,- = €462.747,-

47

HOOFDSTUK 4 CONCLUSIE

48

INLEIDING

PJE

In dit hoofdstuk ‘’de conclusie’’ zal er antwoord gegeven worden op de hoofdvraag: Welke technische ingrepen zijn benodigd om een financieel rendabele herbestemming te realiseren op de Zeigelhof 26 te Nijmegen? Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden zullen eerste de deelconclusies toegelicht worden.

Hiermee zal een korte resumé van het onderzoek worden weergegeven.

Naar aanleiding van de uitkomst van de hoofdvraag en de discussie zal er een aanbeveling gedaan worden door middel van optimalisaties en vervolg stappen.

49

4.1 CONCLUSIE DEELVRAGEN

In deze conclusie worden eerst de conclusies van de deelvragen uitgewerkt waarna de hoofdvraag beantwoordt kan worden.

Deelvraag 1

Wat is de huidige technische staat van het gebouw?

Constructie De constructie van het gebouw is na bijna 200 jaar in goede staat. Metselwerk wanden en constructieve dakbalken zijn in goede staat. De fundering van het bestaande gebouw kan niet geïnspecteerd worden, echter zijn er geen aanwijzingen in het gebouw aanwezig die erop wijzen dat de fundering gebreken vertoond.

Overige elementen De bestaande installaties zijn niet aanwezig of niet bruikbaar.

Het metselwerk is in goede staat, maar dient gereinigd te worden en de voegen zijn toe aan vervanging. De aangetroffen kozijnen zijn allemaal voorzien van enkel glas. De kozijnen zelf vertonen sporen van houtrot en dienen gerepareerd of vervangen te worden. Indien men een betere isolatiewaarde wil creëren zal er nieuw glas geplaatst moeten worden in alle kozijnen of er moet secundair geïsoleerd worden. De dakbedekking is in slechte staat, op diverse plekken is er lekkage geconstateerd.

Deelvraag 2

Aan welke gebruiksfunctie is behoefte op de Zeigelhof 26?

In het marktonderzoek zijn de verschillende gebruiksfuncties van het bouwbesluit 2012 onderzocht.

Naar aanleiding van het marktonderzoek kan geconcludeerd worden dat een onderwijsfunctie, woonfunctie, zorgfunctie en een sportfunctie een kans van slagen hebben op de Zeigelhof 26.

Deelvraag 3

Welke van de in deelvraag 2 geselecteerde gebruiksfuncties is het meest rendabel voor de Zeigelhof 26?

In de rendementsberekening worden de gebruiksfuncties wonen, sporten, onderwijs en zorg onderzocht. Uit deze rendementsberekening komt naar voren dat het hoogste rendement behaald kan worden door het implementeren van een woonfunctie. Hierbij is het rendement 12% met een terugverdientijd van 8,6 jaar. Overige functies hebben het volgende rendement: Sportfunctie 9% Onderwijsfunctie 3% Zorgfunctie 7%

Deelvraag 4

Het resultaat van deelvraag 3 wordt gecontroleerd op het bestemmingsplan en wet- en regelgeving.

Er zal bij het vervolg proces rekening gehouden moeten worden met de volgende wetten en regelgeving: Bestemmingsplan (archeologie) Bouwbesluit 2012 categorie verbouw gedeeltelijk 50

Deelvraag 5

Met welke visie en op welk ambitieniveau wordt de Zeigelhof 26 herbestemd?

Visie De visie die is opgesteld is onder te verdelen in een aantal key words: duurzaam, karakteristiek, functioneel, ruimtelijke beleving, comfort, industrieel, gemeenschap. Deze woorden zullen in het nieuwe ontwerp terug te zien zijn.

Ambitie Architectuur Het gebouw dient zijn originele karakter te bewaren en dit industriële karakter uit te stralen naar zijn omgeving. Het interieur dient eveneens het industriële karakter te behouden en de ambitie is om dit door hoge plafonds en grote open ruimtes te doen.

Duurzaamheid Wat betreft duurzaamheid is de ambitie om het gebouw te laten voldoen aan de huidige nieuwbouw eisen dit betekend een energie prestatie coëfficiënt van minder dan 0,4.

Financieel De ambitie is om een financieel rendement na te streven van minimaal 7%. Dit getal komt voort uit onderzoek door derden (BOEi zie bijlage 5 Rendementsberekening tbv. functiekeuze).

Deelvraag 6

Hoe kan onze visie als woonfunctie geïmplementeerd worden in een ontwerp voor de Zeigelhof 26?

Om de visie goed te implementeren zijn er een aantal schetsontwerpen opgesteld. De voor en nadelen van deze verschillende schetsontwerpen zijn tegen elkaar afgewogen en weergegeven in hoofdstuk 3,7. Deze afwegingen hebben uiteindelijk geleid tot het definitief ontwerp (bijlage 12). Onze visie is hierin terug te vinden doordat de industriële uitstraling zowel in het exterieur en interieur gewaarborgd is. Doordat er gebruik is gemaakt van entresol constructies zorgt dit voor een ruimtelijke beleving aangezien het plafond nu op 5,5m ligt.

Duurzaamheid is geïmplementeerd door de gestelde ambitie, de EPC van het gebouw (0,22) ligt onder de nieuwbouwgrens.

Deelvraag 7

Wat zijn de bouwkosten van het ontwerp uit deelvraag 6?

Op basis van de elementenbegroting zijn de bouwkosten van dit project €471.000,- exclusief BTW (€560.000,- inclusief BTW).

Omdat deze prijs op basis van elementen is samengesteld moet er rekening gehouden worden met een foutmarge van 20%. Uit het onderzoek verricht door BOEi blijkt dat er gemiddeld 13% van de bouwkosten gesubsidieerd worden door de overheid. De foutmarge en subsidies zijn niet verrekend in de bouwkosten. De conclusie kan getrokken worden dat deze investering rendabel is.

4.2 CONCLUSIE HOOFDVRAAG

De hoofdvraag luidt: Welke technische ingrepen zijn benodigd om een financieel rendabele herbestemming te realiseren op de Zeigelhof 26 te Nijmegen?

Het bepalen van de woonfunctie door middel van een selectie op marktvraag en rendement heeft er voor gezorgd dat de financiële ambitie van 7% rendement bepaald kan worden. Om dit rendement te behalen zijn er technische ingrepen nodig op het gebied van, constructie, bouwfysica, bouwkundig en installatietechniek.

Constructie: De hoofddraagconstructie kan in zijn huidige staat hergebruikt worden. De verdiepingsvloer en de begane grondvloer zijn niet meer toereikend bevonden voor de nieuwe functie. Er wordt een staalconstructie geplaatst t.b.v. de nieuwe verdiepingsvloer.

Deze staalconstructie draagt af op de bestaande fundering. Deze omvang en locatie van de funderingsstroken zijn deels onbekend.

Om deze reden zijn aannamen gedaan.

Installatietechniek: Het installatieconcept is decentraal. Er wordt gebruik gemaakt van een vloerverwarming waarbij de warmte wordt opgewekt door een cv-ketel met als ondersteuning een lucht water/ warmtepomp. Deze lucht water/warmtepomp is passieve energie.

Er is tevens een optie weergegeven zonder deze lucht water/ warmtepomp. De elektrische opwekking gebeurd voornamelijk door middel van zonnepanelen op het dak. De overig elektriciteit wordt voorzien door het net. De ventilatie en koeling wordt natuurlijk geregeld door ventilatierooster, daklichten en buitengevelopeningen. De keukens, toiletten en badkamers worden voorzien van mechanische ventilatie.

Financieel Er is onderzoek gedaan naar de financiële haalbaarheid van het definitieve ontwerp. Hieruit blijkt dat het project rendabel is volgens de opgestelde ambitie van 7%. Het rendement is vastgesteld op 8,8% met een terugverdientijd van 11,3 jaar.

Hierbij is geen rekening gehouden met eventuele subsidies, het rendement kan hierdoor hoger uitvallen.

Bouwfysica: De bouwfysische maatregelen hangen sterk samen met de duurzaamheidsambitie en de wet en regelgeving. Er moeten geluidsmaatregelen genomen worden t.p.v. de woning scheidende wanden. Op basis van de duurzaamheidsambities moeten de buitengevel, begane grondvloer en daken thermisch geïsoleerd worden.

Bouwkundig: Uit het ontwerp blijkt dat er verschillende maatregelen genomen worden om daglichtopeningen te creëren. Er wordt gebruik gemaakt van daklichten, een patio en de bestaande daglichtopeningen. De materialisatie is afgestemd op de levensduur van de verschillende bouwdelen. De gevel wordt gereinigd van stucwerk en opnieuw gevoegd. Er wordt nieuwe dakbedekking geplaatst. De wanden worden saus klaar opgeleverd. De vloeren worden middels een droge dekvloer afgewerkt.

51

4.3 AANBEVELINGEN

Het afstudeeronderzoek geeft een onderbouwd plan weer welk bruikbaar is voor de herbestemming aan de Zeigelhof 26 te Nijmegen. Als aanbeveling dienen er nog een aantal zaken verder uitgezocht en uitgewerkt te worden: Constructie: - Bestaande fundering narekenen op sterkte, hiervoor moet eerst de begane grondvloer volledige worden verwijderd om de bestaande fundering vast te kunnen stellen; - Volledige constructie van de nieuw te realiseren aanbouw berekenen op sterkte en stijfheid; - Stalen ligger berekenen op sterkte en stijfheid bij doorgang naar keuken in appartement 2; - Dak constructie tpv. daklicht boven keuken appartement 2 berekening op voldoende draagkracht; - Aangelaste koppelstrippen aan liggers dakconstructie tpv. woningscheidende wand appartement 3 en 4 berekenen op sterkte en stijfheid.

Installatie: - Installatieconcept verder uitwerken tot een volledig kloppende installatie, hiervoor zullen de diameters van leidingen berekend moeten worden en de capaciteit van de verschillende installaties.

Tekenwerk: - Definitief ontwerp verder uitwerken tot werktekeningen.

Begroting: - Elementenbegroting aan de hand van de werktekeningen verder uitwerken tot een detailbegroting.

52

In het onderzoek zijn keuzen gemaakt en uitganspunten genomen om het ontwerp te realiseren. Een voorbeeld hiervan is de duurzaamheidambitie (hoofdstuk 2.1). Wanneer dit plan verder uitgewerkt wordt richting de realisatie is het belangrijk om de gevolgen van sommige keuzen verder uit te werken. Op de volgende pagina is een voorbeeld weergegeven hoe dit uitgewerkt kan worden. Het advies is op de volgende onderwerpen, keuzen of uitganspunten nader te bestuderen.

- Vervangen begane grondvloer. Hier kan gekeken worden naar kosten technische gevolgen tussen de verschillende opties die vergeleken zijn in de keuzenmatrix hierover.

- Daklicht t.p.v. de keuken. Hier kan verdere studie gedaan worden naar de architectonische meerwaarde van dit daklicht in relatie tot de kosten hiervan.

- De duurzaamheidsambitie. Deze is uitgewerkt op de volgende pagina.

Het doel van deze variant is om aan te tonen dat er meerdere mogelijkheden zijn wat betreft de afweging tussen kosten / duurzaamheid. Deze varianten geven inzicht in de de prijsdaling ten koste van duurzaamheid. Dit is een mogelijke manier om kosten te besparen. Het is niet zo dat dit de enige mogelijkheid is.

VARIANT 2

VARIANT 1

EPC 0,22 VOLDOET AAN HUIDIGE NIEUWBOUW EIS ONDERDEEL

RC-WAARDEN

Vloer Gevel Dak

6,2 m² K/W 6,5 m² K/W 7,6 m² K/W

INSTALLATIES

51 stuks.

25% reductie gasverbruik

APPARTEMENT

GASVERBRUIK PER JAAR

1 2 3 4

1000m³ 1250m³ 1000m³ 1000m³

Gasprijs 2016

€0,65 per m³

GASVERBRUIK

KOSTEN PER JAAR

APP APP APP APP

1 1 3 4

1000M³X0,75X 1250M³X0,75X 1000M³X0,75X 1000M³X0,75X

ONDERDEEL

RC-WAARDEN

Vloer Gevel Dak

4,8 m² K/W 3,5 m² K/W 5,2 m² K/W

INSTALLATIES

Zonnepanelen

Zonnepanelen Lucht waterwarmtepomp

App App App App

EPC 0,55 VOLDOET AAN HUIDIGE NIEUWBOUW EIS

€0,65 €0,65 €0,65 €0,65

RENDEMENTSBEREKENING Bouwkosten

Huuropbrengst per jaar Exploitatiekosten per jaar Opbrengst

€488,€610,€488,€488,-+ €2075

51 stuks.

APPARTEMENT App App App App

GASVERBRUIK PER JAAR

1 2 3 4

1000m³ 1250m³ 1000m³ 1000m³

Gasprijs 2016

€0,65 per m³

GASVERBRUIK

KOSTEN PER JAAR

APP APP APP APP

1 1 3 4

1000M³X 1250M³X 1000M³X 1000M³X

€0,65 €0,65 €0,65 €0,65

RENDEMENTSBEREKENING Bouwkosten €587.000,€62.520,€10.824,- €51.696,-

Terugverdientijd €587.000,- / €51.696,- = 11,3 jaar Rendement €51.696,- / €587.000,- = 8,8% jaar Het rendement is hier hoog te noemen in vergelijking met het rapport wat BOEi opgesteld heeft. Het gebouw voldoet aan de huidige nieuwbouw eisen.

Huuropbrengst per jaar Exploitatiekosten per jaar Opbrengst

€650,€815,€650,€650,-+ €2765

€531.485,€59.395,€10.333,- €49.062,-

Terugverdientijd €531.485,- / €49.062,- = 10,8 jaar Rendement €49.062,- / €531.485,- = 9,2% jaar Het rendement is hier hoger dan bij optie 1 omdat de investeringskosten lager zijn, het gebouw voldoet hiermee niet aan de huidige nieuwbouw eisen. Dit is een afweging die gemaakt dient te worden.

53

HOOFDSTUK 5 BEGRIPPENLIJST & REFERENTIES

54

INLEIDING

PJE

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste begrippen uit het onderzoek beschreven zodat het ook leesbaar is voor onze moeders. Tevens worden de referenties uit het onderzoek hier toegevoegd.

55

Begrippenlijst Algemene Bouwplaatskosten Zijn onderdeel van de totale kosten van het project. Het gaat om de kosten die gemaakt moeten worden om de inrichting en instandhouding van de bouwplaats te realiseren Algemene kosten Zijn de kosten binnen een onderneming die niet direct of indirect aan de bouwprojecten kunnen worden toegerekend Ambitieniveau Het niveau dat men wil bereiken Archeologie Wetenschap die overblijfselen uit oude culturen bestudeert Asbest Een minerale vezel die water en lucht kan vervuilen en bij vrijkomen schadelijk kan zijn voor het menselijk lichaam Balansventilatie Mechanisch ventilatiesysteem in woningen, waarbij de verse buitenlucht mechanisch wordt aangezogen, zodanig dat er voldoende verse lucht wordt ingeblazen en er een goede balans is met de afgezogen binnenlucht Beheer Zorg en verantwoordelijkheid voor iets Belastingafdracht In de gevallen waarin de belastingwet afdracht van in een tijdvak ingehouden belasting op aangifte voorschrijft, is de belastingplichtige, binnen ĂŠĂŠn maand na het einde van dat tijdvak overeenkomstig de aangifte aan de ontvanger te betalen Bestemmingsplan Plan waarin een gemeente vastlegt waarvoor de verschillende delen van het grondgebied van de gemeente mogen worden gebruikt Betimmering Timmerwerk dienende tot afwerking, belegging of bedekking Binnenklimaat Zijn de verschillende omstandigheden zoals (temperatuur, windsnelheid en luchtvochtigheid) in leefomgevingen Biomassa energie Energie uit biomassa wordt opgewekt door verbranding, vergassing of vergisting van organische materialen, zoals hout, gft-afval, maar ook plantaardige olie, mest en (delen van) speciaal hiervoor geteelde gewassen Bouwbesluit 2012 Bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken, zoals woningen, kantoren, winkels e.d. in Nederland minimaal moeten voldoen Bouwbesluittoets Een verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in Nederland minimaal moeten voldoen

56

Bouwkosten Alle kosten die nodig zijn om een bouwwerk te voltooien Bouwproces Is het volgordelijk geheel aan activiteiten bij het maken van een gebouw Bouwsector Bedrijven die iets bouwen of aanleggen Bouwtechnische inspectie Het achterhalen van de bouwkundige kwaliteit van het gebouw Bouwtechnische levensduur De periode dat een gebouw of bouwproduct voldoende betrouwbaar de gewenste functies kan blijven vervullen Bruto huuropbrengst De gefactureerde bruto jaarhuur exclusief BTW, (voorschot)servicekosten, huurcompensatie, ontvangen bedragen voor de afkoop van huurovereenkomst(en) en huurgaranties Buitenschil Buitenwanden van een gebouw, die aan de buitenlucht grenzen Comfort Wat aangenaam is Congres Bijeenkomst waar over een bepaald vakgebied kennis wordt uitgewisseld Constructiedelen Zijn het dak, muren en vloeren van het gebouw Constructieve vuistregels Vereenvoudigde rekenmethode bij het ontwerpen van een draagconstructie Daklicht Elke vorm van lichtdoorlating in het dak, zonder dat het als `raam` wordt gezien Dampspanning De druk die de damp van een stof op de wanden van een gesloten ruimte uitoefent Definitief ontwerp fase Is een vervolg en een detaillering van het voorlopig ontwerp Derden Personen die buiten een bepaalde rechtsverhouding staan Deskresearch Onderzoek naar al beschikbare gegevens ten behoeve van een probleemstelling Draagconstructie De draagconstructie wordt gevormd door de dragende elementen die een ruimte overspannen

57

Draagkracht Gewicht dat gedragen kan worden Duurzaam Geschikt of bestemd om lang te bestaan Duurzame energiebronnen Zijn schone energiebronnen die niet op gaan Elementenbegroting Een veelgebruikte methode om in een vroeg stadium een kostprijs te bepalen. Deze begroting is gebaseerd op de hoeveelheden van onderdelen waaraan een kostprijs wordt gehangen Energieconcept Een indicatie van de te gebruiken installaties voor een gebouw Entresol Een lage, halve tussenverdieping Eurocodes 2012 Europese normen voor het toetsen van de constructieve veiligheid van alle mogelijke bouwconstructies Exploitatiefase De laatste fase van de vastgoedcyclus en behelst het verhuren van onroerend goed door de beheerder/exploitant van het vastgoed Exploitatiekosten Kosten die gemaakt worden voor onderhoud, leegstand, verzekering, beheer e.d. van het onroerend goed, uitgedrukt in een percentage van de huur Fieldresearch Het verzamelen, analyseren en interpreteren van gegevens waarvoor men zelf onderzoek moet verrichten

Fiscale kosten Zijn juridische kosten zoals ambtenaarskosten, die met de belasting te maken hebbend Fossiele brandstoffen Olie, gas, steenkool, bruinkool en turf zijn fossiele brandstoffen. Ze zijn afkomstig uit diepe aardlagen en ontstaan uit vergane resten van biologisch materiaal Foutmarge Mate van onzekerheid bij de uitslag van een steekproef, statistische meting Fundering Betonnen of gemetselde constructie op palen of op zand, waarop de constructie van het bouwwerk is geplaatst waardoor de krachten worden afgedragen aan de ondergrond Gebruiksfunctie De functie die aan een gebouw of ruimte in een gebouw is toegekend Gebruiksoppervlak Is de bruikbare vloeroppervlakte, geschikt voor het beoogde gebruik

58

Herbestemming of herbestemmen Een nieuwe functie aan een bestaand (historisch) gebouw geven waarbij de identiteit van het gebouw behouden blijft Hergebruik Het uit afval halen (van stoffen) om er nieuwe producten mee te maken Honoraria Een vergoeding, vaak in de vorm van een vastgestelde prijs die men betaalt voor het verrichten van professionele diensten Inflatie Situatie waarin het algemene prijspeil in een land stijgt en leidt tot waardevermindering Initiatieffase Eerste fase van projectmanagement, het verkrijgen van een gelijk beeld van het project(resultaat) bij alle betrokkenen Installaties Bij elkaar horende apparaten zoals verwarming, koeling en ventilatie Investeren Geld uitgeven met een doel op de langere termijn Investeringskosten De kosten die gemaakt moeten worden om het totale plan te bekostigen Isolatiewaarde Ieder materiaal heeft zijn eigen isolatiewaarde, dit wordt uitgedrukt in lambda (位). Hoe lager, hoe beter een materiaal isoleert Kengetal Verhouding tussen variabele gegevens waarmee een situatie of ontwikkeling zichtbaar wordt Klimaatsysteem centraal of decentraal Centraal klimaatsysteem zorgt ervoor dat alle appartementen voorzien worden van een fris binnenklimaat, er wordt gebruik gemaakt van een grote installatie voor alle appartementen Decentraal klimaatsysteem zorgt per appartement voor een fris binnenklimaat, er wordt gebruik gemaakt van meerdere kleine installaties per appartement Lijnlast Een belasting, die aangrijpt op een constructiedeel, waarbij de lengte van het belastingoppervlak, veel groter is dan de breedte van dat oppervlak Literatuur Alles wat over een onderwerp geschreven wordt Luchtvolumestroom Ontstaat via de kieren en naden tussen de verschillende bouwdelen in de omhulling van een gebouw Makelaarskosten Zijn kosten die de makelaar je in rekening brengt voor de begeleiding bij het kopen of verkopen van een huis

59

Marktonderzoek Onderzoek naar factoren die de vraag naar een artikel beïnvloeden Mechanische ventilatie Systemen die frisse lucht aanvoeren en uitlaten door middel van mechanische hulpmiddelen Methode Hoe het gebeurt of hoe je het moet doen Milieuheffing Heffing met als grondslag het verbruik van energie of andere grondstoffen (water) dan wel de hoeveelheid afvalstoffen (afvalwater, mest, vaste afvalstoffen) of afvalwarmte die in de leefomgeving wordt geloosd Minor Onderwijseenheid gericht op ofwel verbreding ofwel verdieping van de studie Natuurlijke ventilatie Ventilatiesysteem die afhankelijk zijn van natuurlijke atmosferische omstandigheden en de handmatige bediening van openingen in gebouwen zoals ramen, deuren en bovenlichten NEN norm NEN is de afkorting van NEderlandse Norm, een norm is een vrijwillige afspraak tussen partijen over een product, dienst of proces Netto huurinkomsten De bruto huuropbrengsten minus de totale exploitatiekosten vormen de netto huurinkomsten NIBE Instantie die gaat over milieuclassificatie van bouwproducten vergelijking van producten op duurzaamheid milieu Omgevingsvergunning Eén geïntegreerde vergunning voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu Ontwerp Plan waaruit duidelijk wordt hoe iets eruit gaat zien OZB OZB, wat staat voor Onroerend Zaak Belasting, is de belasting die wordt geheven aan de eigenaar en-of bewoner van een huis Patio Terras bij een huis dat aan alle kanten omsloten is Puntlast Een belasting, die aangrijpt op een constructiedeel, waarbij de oppervlakte van het aangrijpingsvlak klein is in verhouding tot het constructiedeel Programma van eisen Een lijst met eisen waaraan een plan moet voldoen Referentieproject Een project met gelijkenissen, waarvan informatie gebruikt kan worden 60

Rijksmonument Een rijksmonument is iets uit het verleden, iets dat we willen bewaren omdat het mooi is, van belang voor de wetenschap of ons herinnert aan een belangrijke gebeurtenis of persoon Staartkosten Zijn de algemene kosten van de aannemer/ bouwbedrijf Technische uitwerking Het uitwerken van het ontwerp op bouwtechnisch, constructief, installatietechnisch en bouwfysisch gebied Trias Energetica Een drie-stappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken Stelruimte Ruimte die nodig is om oneffenheden tussen verschillende constructiedelen op te vangen Subsidie Financiële steun van de overheid aan instellingen, bedrijven en personen om hun activiteiten te ontwikkelen Vastgoedsector Economische sector die betrekking heeft op het kopen en verkopen van onroerend goed Verblijfsgebied Een gedeelte van een gebruiksfunctie (bv. wonen) met ten minste één verblijfsruimte, bestaande uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen aan elkaar grenzende ruimten anders dan een toiletruimte, een badruimte, een technische ruimte of een verkeersruimte Visie Weloverwogen mening over een zaak en hoe zich die zou moeten ontwikkelen Vluchtroute Route, uitsluitend voerend over een of meer vloeren, trappen of hellingbanen, langs welke een veilige plaats kan worden bereikt zonder dat deuren worden gepasseerd die met een sleutel moeten worden geopend Winst en risico Winst: het bedrag dat voor de hoofdaannemer overblijft nadat alle met het werk samenhangende kosten en risico's zijn betaald Risico: onvoorziene omstandigheden, uitvoeringsrisico's, niet verrekenbare loon- en materiaalkostenstijgingen

61

5.2 REFERENTIES

BPB

BOEi. (2014). De financiĂŤle puzzel bij herbestemming. Amersfoort: BOEi. Donker, A. (2016, april 12). Binnenwanden. (BPB, Interviewer) Duffels, D. (2016, april 19). VBI Renovatievloer. (BPB, Interviewer) Gebouw als functioneel systeem. (2016). In d. i. Wentzel, Bouwmehtoden Beheren (p. 23). Utrecht/Zupthen: ThiemeMeulenhoff.

Groenendijk, R. (2016, maart 17). Constructie onderdelen. (BPB, Interviewer) Instituut Voor Vastgoed & Duurzaamheid. (2016, mei 9). Kennis/trias-energetica. Opgehaald van IVVD: http://www.ivvd.nl/kennis/trias-energetica/ Koetsier, R. (2016, april 7). Constructie onderdelen. (BPB, Interviewer) Kraaima, E. (2016, maart 24). Isolatiematerialen. (BPB, Interviewer) Muijden, M. v. (2016, april 12). Afstudeerbegeleiding. (BPB, Interviewer)

Nibe. (2015, 11 20). Opgehaald van http://www.nibe.info/nl Nijmegen. (2013). Stad in zicht. Nijmegen: Gemeente Nijmegen.

Pastoors, J. (2016, februari 15). Omgevingsvergunningen. (BPB, Interviewer) Rutgers, E. (2016, maart 15). Constructie onderdelen. (BPB, Interviewer) Schilp, E. (2016, april 12). Afstudeerbegeleiding. (BPB, Interviewer) StraatKaart. (2016, mei 9). Media fotos/waag-nijmegen. Opgehaald van StraatKaart: http://straatkaart.nl/6511KEAugustijnenstraat/media_fotos/waag-nijmegen-KWJ/ Teelker bouwkundig advies. (2016). Bouwkundige keuring. Arnhem: Teelker.

Vreenegoor, R. (2016, april 10). Bouwfysica onderdelen. (BPB, Interviewer) Westerlaak, M. v. (2016, april 26). Begeleiding afstudeeronderzoek. (BPB, Interviewer) Willems, A. (2016, januari 14). Zoektocht projectlocatie. (BPB, Interviewer)

62

63