Phoenix Magazine vol 1

Valuación Inmobiliaria

Bases & Principos ¿Qué es la valuación? (P. 06)

ENERO 2017 VOLUMEN I

CONOCE EL MERCADO INMOBILIARIO ACTUAL Y SUS DERIVANTES (P.12)

LOS PROCESOS DE VALUACIÓN (P. 25)

En nuestra primera edición, conoce todo a cerca de esta actividad inmobiliaria y el papel tan importante que juega en el desarrollo y avalúo de propiedades.

CONTENIDO

Director: Arq. Joel Córdova Espitia Editor: Maria Arroyo Ortiz Diseño: Héctor Rangel Torres, Gerardo Mosqueda Gallardo.

I

¿QUÉ ES LA VALUACIÓN Y EL MERCADO INMOBILIARIO?

II

La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia es tal, que atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas.

1.1 ¿QuÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? 1.2 ¿qUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLE?

III

BASES DE LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

IV

V

5.1 FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE. 5.2 ¿QUÉ ES UN AVALÚO?

VII

INSPECCIONES DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS El valuador debe describir detalladamente la distribución en sus diferentes niveles, indicando el nombre apropiado de cada uno.

PROCESO DE VALUACIÓN Conoce los puntos a considerar Para la

3.1 DEFINICIONES DE LA VALUACIÓN. 3.2 PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN. 3.3 ENFOQUES DE LA VALUACIÓN.

DIFERENCIAS ENTRE VALOR, PRECIO Y COSTO

CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIERDAD

prestación del servicio de valuación, y todos sus pormenores.

VI

PROCEDIMIENTO TÉCNICO DEL PROCESO VALUATORIO 6.1 RECEPCIÓN DE SOLICITUD. 6.2 IDENTIFICACIÓN DEL AVALÚO. 6.3 INSPECCIÓN FÍSICA. 6.4 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIÓNES E INSTALACIONES PROPIAS. 6.5CONCEPTOS.

BIENVENIDOS

VALUADORES

PHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

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TIZADA DE TEMAS DE VALUACIÓN.

dencias en todas las áreas de la valuación.

NUESTRO OBJETIVO Generar conocimiento científico y promover su aplicación a la solución de problemas nacionales.

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Formar recursos humanos de alta especialización, sobre todo a nivel de posgrado.

Fomentar la vinculación entre la academia y los sectores público, privado y social.

Promover la innovación científica, tecnológica y social para que el país avance en su integración a la economía del conocimiento.

Fomentar y promover la cultura científica, humanística y tecnológica de la sociedad mexicana.

MISIÓN

VISIÓN

Ofrecer capacitación 100% práctica y garantizada en temas de valuación inmobiliaria, valuación agropecuaria, valuación de maquinaria y equipo y valuación de negocios en marcha: a través de cursos y talleres en línea a valuadores profesionales, corredores inmobiliarios, promotores de vivienda, inversionistas, arquitectos e ingenieros y a todos aquellos que necesiten dominar temas de valuación en todas sus ramas, así como el conocimiento de técnicas, reglamentación y tendencias en todas las áreas de la valuación, con el fin de satisfacer las necesidades de nuestros clientes.

Ser empresa líder en el mercado de la industria de servicios de capacitación en valuación en línea, rompiendo esquemas tradicionales y acercando el conocimiento a todos los Valuadores Profesionales de Latinoamérica.

3

Valuación Inmobiliaria: Estimación del valor comercial de un inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble. Aprender a Valuar: Hoteles, Fraccionamientos, Edificios, Viviendas, centros comerciales, etc.

Valuación Agropecuaria: Tiene el objeto de determinar el Valor Comercial del bien, ya sea predio rústico, terreno de cultivo, granja, rancho, predio agrícola o similar.

Valuación de Maquinaria y Equipo: El objeto del Avalúo generalmente, es determinar el Valor Comercial de un activo o bien patrimonial, sin embargo, existen otros valores, que dado el propósito del Avalúo, puede ser el obtener el Valor de Liquidación Ordenada, Valor de Liquidación Forzada, Valor de Realización, Valor Razonable, Valor en Uso, Valor en Uso Continuado. Los Avalúos de Maquinaria y Equipo se realizan principalmente en operaciones de mercado como: Negociación de Compra/Venta Arrendamiento Créditos Seguros Fianzas Créditos Fiscales Enajenación de bienes Embargos Liquidación Auditorías y control de activos Re expresión de estados financieros Dictámenes IFRS Dictámenes NIIF Valuación de Maquinaria y Equipo: Tiene como objetivo determinar el Valor Comercial de una unidad económica o empresa, uniendo el activo fijo con los elementos intangibles, permitiendo producir bienes o prestar servicios, teniendo como condición la creación de un flujo de efectivo. La Valuación de Negocios En Marcha se realiza principalmente en operaciones de mercado como: Operaciones de adquisición Establecimiento de acuerdos de compraventa  Fusión Análisis de inversiones Colocación de capitales en bolsa Toma de decisiones Capitalización de una empresa Obtención de líneas de financiación Compra/Venta de acciones Suspensiones de pagos ADEMÁS TE OFRECEMOS EXCELENTES BENEFICIOS:  Validez: Cursos Abalados por la STPS e Instituto de Valuación, S.C. Ahorra en Capacitación: Ahorras dinero al no tener que ir todos los días del instituto/escuela/universidad a casa y viceversa.

El dinero que e l estudiante deberá invertir para poder completar susestudios no será un problema. Las clases en línea ofrecen materiales que podrán ser descargados por cualquier alumno desde su ordenador. Incluso la descarga de conferencias, textos y cualquier otro material adicional.

Ahorro en tiempo y dinero: Al estudiar en esta modalidad no estás sujeto a asistir a un aula en particular, lo cual se traduce en ahorro de dinero en transporte y por supuesto ahorro de tiempo. Tú puedes dedicar el tiempo que creas necesario para lograr cumplir con las asignaciones de tus clases, en cambio en la modalidad tradicional cuentas con un horario fijo, en el cual muchas veces el tiempo no se aprovecha y tiendes a perder el ímpetu con el transcurrir de los meses. La educación en línea es ideal para quienes poseen responsabilidades como trabajos, hijos y demás.

Elige cuándo estudiar: ¿Rindes más de mañana o de noche? Si optas por un programa a distancia podrás elegir cuándo estudiar de acuerdo a tu gusto y el resto de tus actividades. Lo ideal es que te establezcas una rutina para conciliar con éxito el trabajo y las clases.

Flexibilidad para completar tareas: Los cursos presenciales requieren que los estudiantes completen sus tareas en un plazo pero quienes elijan por la modalidad online podrán hacerlo cuando lo consideren. Pueden incluso adelantarlos para poder tomarse vacaciones cuando plazcan o bien irse formando y decidir el momento en el que quieran dar las pruebas. A veces, por cuestiones climáticas, muchas clases de cursos convencionales pueden cancelarse lo que implica que el semestre se alargue. En las clases online eso nunca sucederá, incluso si tu internet un día no funciona.

Permite la formación continua: Muchas personas, especialmente mujeres, deciden dedicarse a las tareas del hogar hasta que sus hijos comienzan la escuela. Por esto, dejan momentáneamente su carrera. Sin embargo, durante ese período de pausa pueden continuar capacitándose de manera de que cuando retomen sus labores, estén actualizados. Además esto podrá ser valorado por tu superior.

Aprende de manera dinámica y de fácil comprensión. Contarás con métodos muy avanzados, dinámicos y didácticos que te facilitarán de gran manera el aprendizaje significativo de los temas. Todo está diseñado para lograr un ambiente amigable y fácil de utilizar, por lo que siempre contarás con el apoyo de maestros y tutores que te ayudarán y motivarán con tus labores.

Equilibrar trabajo y estudio: Esta es otra de las ventajas de los programas en línea. Te permitirán convivir con ambas actividades sin padecer el estrés propio de quienes deben trabajar y, de noche, asistir a clase.

Enfocarte en tus necesidades: Los programas online le permiten al estudiante focalizarse en las tareas que serán de su utilidad para el trabajo, y así también, ahorrar tiempo.

Lleva a la práctica de inmediato. El hecho de que la mayoría de las personas que estudian en línea poseen un trabajo, nos lleva a que probablemente estén poniendo en práctica sus conocimientos de inmediato, especialmente si sus estudios son superiores o especializados.

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I

CAPÍTULO

¿QUÉ ES LA VALUACIÓN Y MERCADO

INMOBILIARIO? EL MERCADO INMOBILIARIO

2017

La compraventa es el contrato o pacto entre dos personas por el que una se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio por la misma.

¿Qué es el mercado inmobiliario? Recibe el nombre de mercado inmobiliario a las diferentes acciones comerciales que pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al sector de la construcción. De esta manera, se generan relaciones en la que participan diferentes actores que intervienen en estas acciones, que son los oferentes, el bien inmueble y los demandantes.

El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas transacciones económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede desplazarse, como son los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc. Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos posee, de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente conocer mejor su comportamiento en el área específica del sector. En él intervienen un conjunto de compradores potenciaPHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

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les con la necesidad de satisfacer la adquisición, venta o disfrute de un bien inmueble, ya sea mediante una transacción u otro tipo de negocio de acuerdo con el vendedor. Por tanto, se observarán dos operaciones principales (aunque no son las únicas), la compraventa y el arrendamiento. La compraventa es el contrato o pacto entre dos personas por el que una se obliga a entregar una cosa determinada y la otra a pagar un precio por la misma. En cambio, el arrendamiento es la cesión o adquisición del uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a cambio de un precio.

Es decir, en el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del inmueble, mientras que en el alquiler sólo se produce una cesión, en ambos casos, a cambio de un precio.

Lista de factores que afectan el ingreso potencial, la compra venta o la renta de un bien inmueble: A) En relación con la tierra 1. Localización 2. Tamaño y medidas de lote 3. Topografía 4. Condiciones de suelo y subsuelo 5. Disponibilidad de servicios y tipo de éstos

B) En relación con las construcciones 1. Tipo de construcción en relación al lote 2. Calidad y durabilidad 3. Funcionabilidad 4. Estilo y estética 5. Concordancia con el vecindario 6. Servicios que proporcionan a sus habitantes.

IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación,

VII. Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad, que

colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;

estén en las tierras donde hayan de utilizarse;

V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;

VIII. Los aparatos eléctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;

VI.

Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa y exclusivamente a la explotación de la misma;

¿QUÉ ES UN

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“El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a algo que está unido al terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Es decir, una estructura que no puede moverse sin causarle daños.”

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BIEN RAÍZ DE UN

BIEN INMUEBLE ?

El bien raíz se define como Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes inmuebles; la Tierra y todo lo demás de naturaleza permanente que está fija a ella.

Definición de inmueble El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a algo que está unido al terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Es decir, una estructura que no puede moverse sin causarle daños.

El inmueble es un bien, considerado como bien raíz, como consecuencia que se encuentra estrechamente ligado al suelo o terreno en el cual se halla, de modo que resultará imposible de separar tanto en lo físico como en lo jurídico. Son ejemplos de inmuebles: las par-

celas urbanizadas o no, las casas, las naves industriales, las fincas, los departamentos, etc. Es decir, el inmueble es un bien inmóvil al cual no se podrá trasladar de ninguna manera o separarlo del suelo sin que ello no ocasione perjuicios y daños al mismo, ya sea porque forma parte del terreno o porque se encuentra anclado en él.

En términos legales de Reglamentación Civil, son bienes inmuebles:

I. El suelo y las construcciones adheridas a él; II. Las plantas y árboles mientras estén unidos al suelo y los frutos

pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados, por cosechas o cortes regulares;

III.

Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;

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X.

Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras estén destinadas a ese objeto y los aperos de labranza;

XI. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén fijados sólidamente a la ribera de un río o lago, y que estén destinados a serlo de manera permanente para su utilización; XII.

El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas, telegráficas y de transmisión y distribución de energía eléctrica y las estaciones radiotelefónicas o radiotelegráficas fijas.

II

CAPÍTULO

CONCEPTOS DE

TIERRA Y PROPIEDAD PHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

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“La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia es tal, que atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas. En la medida en que cada una de estas disciplinas se relaciona con la tierra y con los usos de la tierra, las sociedades y naciones del mundo se ven afectadas.”

La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un concepto económico. Baldía o con mejoras, de manera indistinta alude a la tierra o suelo, como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad específica de un sitio dado.

PODER PÚBLICO O DE PROPIEDAD PARTICULAR Los bienes son de dominio del poder público o de propiedad de los particulares.

PROPIEDAD DE LOS PARTICULARES: Casas habitación, condominio, terrenos para casas habitación, almacenes, edificios de oficinas, departamentos, casas para rentar, casas dúplex, hoteles, bancos, estacionamientos de carga, ferrocarriles, parques de diversiones, caminos y puentes de peaje, ranchos y granjas, teatros, fábricas, molinos, gasolineras, aeropuertos, diques, muelles, pozos de petróleo, etcétera.

La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los derechos privados que otorgan al propietario uno o varios derechos específicos sobre lo que posee.

En algunos Estados, el conjunto de derechos relativo a la propiedad

Son bienes de dominio del poder público los

Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y mercancías entre compradores y vendedores por la vía del mecanismo de precio. El concepto de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a cabo sus actividades sin restricción.

que pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios, como: edificios municipales, casas de gobierno, museos, iglesias, edificios de correos, auditorios, estaciones de F.C., playas públicas, juzgados, bibliotecas, hospitales, escuelas, aduanas, estadios, parques, calles y avenidas, etcétera.

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del bien inmueble, se conoce como haz de derechos. El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse con un haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y separado que tiene el dueño de una propiedad, es decir, el dueño tiene derecho a utilizar, vender, arrendar, regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos. La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se conoce como propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada sin más calificación o identificación, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble o a otros tipos de propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a un conjunto de estos.

El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o mercancía varía inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda.

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En el mercado de propiedades

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LA OFERTA

Representa la cantidad de derechos de propiedad, disponibles para venta o arrendamiento a diversos precios en un mercado dentro de un periodo determinado, suponiendo que los costos de mano de obra y producción permanecen constantes.

LA DEMANDA

Está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos específicos de derechos de propiedad, a diversos precios en un mercado, dentro de un periodo determinado, suponiendo que otros factores como población, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores permanecen constantes.

El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o mercancía varía inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda.

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III BASES DE LA

¿Qué es la

CAPÍTULO

Valuación?

Se define como el proceso científico que por medio de técnicas y metodologías se puede estimar el valor de un bien inmueble, interpretando los factores del mercado inmobiliario a una fecha determinada y con características específicas, tomando en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos, vertidos en un documento denominado reporte de avalúo, el cual es elaborado por un Perito Valuador Profesional Certificado.

VALUACIÓN

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INMOBILIARIA

Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y presentación de informes sobre valuaciones.

Como profesionales, los Valuadores deben satisfacer pruebas rigurosas de educación, capacitación, competencia y habilidades probadas. También deben exhibir y mantener un Código de Conducta (ética y competencia) y Normas de ejercicio profesional y ceñirse a los Principios de Valuación Generalmente Aceptados.

Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y presentación de informes sobre valuaciones.

Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos específicos y generales de las fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden ocasionar cambios en los niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo de una divisa. Fuerzas específicas, dejadas a su propio impulso, tales como el cambio tecnológico, pueden generar movimientos en la oferta y la demanda y ocasionar cambios significativos en los precios.

En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos, estos incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitución; anticipación o expectación; de cambio y otros. Un factor común en estos principios es su efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad.

Como consecuencia, puede decirse que la utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas del mercado que afectan al valor de una propiedad.

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“

Los cambios de precios en el tiempo resultan

de los efectos específicos y generales de las fuerPHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

”

zas económicas y sociales.

BIENES RAÍCES O BIENES INMUEBLES Se define como biennes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo.

Es la “cosa” física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles, definidos abajo. Aun cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir importantes términos y conceptos.

PROPIEDAD REAL La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es un concepto no físico.

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

El valuador debe contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación actuando con probidad, honestidad, responsabilidad, respeto, preparación y profesionalismo, atendiendo, en su caso, el código de ética y de conducta que para tal efecto ha establecido su Colegio, Instituto o Asociaciones Gremiales a las que pertenezca, para lo cual, siempre deberá de tener en cuenta los siguientes Principios Éticos:

PRINCIPIOS ÉTICOS Con el fin de sentar las bases para ofrecer un servicio de valuación de calidad, se recomienda que el oferente del servicio se sujete a los siguientes principios éticos:

1. Proporcionar el servicio con honestidad y dedicación profesional.

2. Contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación, actuando con probidad y buena fe. * Observar decoro en su vida social y profesional.

3. No realizar servicios de valuación en donde intervengan en representación de tercera persona, su cónyuge, sus parientes consanguíneos en línea recta o colaterales y por afinidad, hasta el segundo grado inclusive, sin perjuicio de lo que establezcan otros ordenamientos aplicables.

4. Aceptar o rechazar con libertad los servicios de valuación que le soliciten.

5. Guardar y respetar el secreto profesional.

6. Mantener la confidencialidad en el manejo de toda la información que sea de su conocimiento y de no caer en conflicto de intereses en el ejercicio del servicio.

7. Fijar sus honorarios en forma justa y racional.

8. Mostrar respeto con los demás oferentes del servicio.

9. Evitar la competencia desleal o desigual.

10. Contar con la capacidad, conocimiento, experiencia e infraestructura para ofrecer el servicio de valuación.

11. Ser imparcial en la determinación de la conclusión de valor.

12. Ofrecer el servicio de valuación cuando esté seguro de que cuenta con los conocimientos, experiencia y habilidad para desempeñarlo de manera competente. En su caso, complementar el servicio con otros prestadores que se apeguen a estos principios.

13. No debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea o calificación profesional que él o ella no posee.

14. Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el mismo asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.

15. El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que reflejen una opinión de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor.

Dentro de los trabajos de valuación y con el fin de orientar a los interesados, el valuador y los trabajos valuatorios deberán de:

A) Proporcionar elementos de juicio que sirvan a los proveedores y usuarios del servicio.

B) Homogeneizar y establecer los criterios para orientar la presentación del informe de valuación, tomando como referencia los requisitos establecidos.

C) Garantizar la correcta prestación del servicio.

D) Proporcionar elementos de validación de calidad, de una calificación reconocida y del mejor ejercicio profesional como referencia para el uso de los valuadores.

E) Asegurar al usuario un elemento confiable para análisis económico y su toma de decisiones.

F) Dotar a los oferentes del servicio de valuación de herramientas con un enfoque profesional orientado al usuario y al cumplimiento del trabajo solicitado.

G) Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la presente norma y que así lo manifiesten.

H) Armonizar los principios generalmente aceptados de la práctica de valuación en el país con aquellos que se siguen por los valuadores de otros países.

I) Promover reglas de comportamiento en el ejercicio del servicio de valuación, sin omisión de las responsabilidades inherentes.

J) Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los usuarios con relación a los prestadores de este servicio y permitir a éstos establecer una referencia para la elaboración de los contratos y honorarios del servicio de valuación.

K) Establecer procedimientos que lleven a la emisión de Dictámenes de Valor correctos, consistentes y auditables; congruentes con la legislación aplicable en la materia.

L) Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la presente norma y que así lo manifiesten.

M) Armonizar los principios generalmente aceptados de la práctica de valuación en el país con aquellos que se siguen por los valuadores de otros países.

N) Promover reglas de comportamiento en el ejercicio del servicio de valuación, sin omisión de las responsabilidades inherentes. Ñ) Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los usuarios con relación a los prestadores de este servicio y permitir a

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Usuario Persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica que utiliza un informe de valuación. En ocasiones puede ser el mismo solicitante.

Valor Concepto económico que refiere la cantidad expresada en términos monetarios, que se le estime al bien objeto de la valuación en función de su utilidad, demanda y oferta, en una fecha deter-

Valor comercial Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el valuador en el informe de valuación.

Valor de mercado

DEFINICIONES GENERALES DE

VALUACIÓN Enfoque de capitalización o de ingresos

BIEN, MATERIA DE LA VALUACIÓN Cualquier tipo de bien, derecho, obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica.

Conclusión de valor Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y letra en moneda nacional a la fecha del informe de valuación.

COSTO Es la cantidad expresada en términos monetarios que se requiere para adquirir, crear o producir un bien, derecho, obligación o servicio.

Enfoque comparativo de mercado Es el análisis que se fundamenta en el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de mercado.

Es el análisis por el cual se obtiene el valor de un bien con base en: la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida económica del bien, de una tasa que involucra la productividad y, de todos los riesgos asociados con este, derecho, obligación o servicio de que se trate.

Valor distinto al de mercado También llamado valor de no mercado. Es aquel valor específico para condiciones particulares que no atienden a las de mercado abierto y observable, como pueden ser, entre otros: valor catastral, valor asegurable (en su caso), valor de rescate, valor de uso y valor de remate.

VALUADOR Fecha del informe de valuación Es el día en el calendario en el que se emite el informe de valuación.

Informe de valuación Es el documento final emitido por el Valuador en términos monetarios del bien por el que se establece una conclusión de valor.

Cuando en las leyes, reglamentos, reglas, circulares y demás ordenamientos se haga referencia a “avalúo”, “dictamen pericial valuatorio” “reporte de valor”, “dictamen de valuación” debe entenderse que tales términos constituyen el “informe de valuación”.

Mercado Es el ámbito territorial en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda. Un mercado puede tener extensión regional, nacional o

Enfoque físico o de costos

Precio

Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo actual de su reproducción, reposición o reemplazo.

Es la cantidad expresada en términos monetarios solicitada o pagada por un bien.

Fecha de la inspección

Propósito del informe de valuación

Es el periodo durante el cual se realiza la identificación y verificación de las características del bien.

Fecha de referencia del valor Es el día en el calendario presente, retrospectivo o prospectivo al que corresponde el valor del bien, pudiendo ésta ser diferente a la fecha del informe de valuación, de conformidad con las disposiciones legales específicas. Una valuación referida debe tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha del avalúo del mencionado bien.

Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las necesidades del solicitante del informe de valuación y del uso que se le pretende dar, entre otros , valor comercial, valor de mercado, valor de cam-

Uso del informe de valuación Es el destino que se le da a un informe de valuación, de acuerdo con el propósito, entre otros, una compraventa, garantía, dación en pago, aseguramiento, etc.

Es la persona física capacitada y legalmente facultada para realizar trabajos de valuación en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo con el código de conducta.

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Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos.

CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE

VALUACIÓN Los servicios de valuación se clasifican en los siguientes tipos:

Valuación de empresas

PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN

Valuación de bienes intangibles Valuación de bienes muebles Valuación de bienes inmuebles Valuación de bienes agropecuarios o rurales Valuación de obras de arte

REQUISITOS PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE VALUACIÓN En la prestación del servicio de valuación, dependiendo del tipo, propósito y uso del informe, se debe cumplir con el proceso de valuación, considerando en el mismo los enfoques aplicables y los principios económicos aplicables al caso. Para la prestación del servicio se deberá contar con la capacidad, conocimiento, experiencia e infraestructura para poder desempeñarlo de manera competente. En su caso se complementará el servicio con otros prestadores que se apeguen a estos principios.

La prestación del servicio conlleva la ejecución de un trabajo honesto, profesional, competente y con una remuneración justa y racional, adecuada al servicio profesional ejecutado.

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Valuación de alhajas y joyería

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PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

ENFOQUES DE VALUACIÓN

enfoque físico o de costos Para determinar el indicador de

PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO

valor por este enfoque es necesario cuantificar las características físicas y económicas del bien, así como su valor de reemplazo o reproducción, afectándolo posteriormente por los factores correspondientes al demérito por edad, por conservación y mantenimiento, así como por las obsolescencias económica, funcional y técnica. El valuador debe describir en el informe de valuación la naturaleza de los deméritos aplicados.

Establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más apto, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor más alto.

En el caso de requerirse el indicador valor de reproducción se debe considerar la utilización de técnicas y materiales iguales a los del bien. Este indicador es generalmente aplicado en la valuación de bienes con un uso especializado y específico, ya que no son comunes y son raramente ubicados en el mercado. El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe asentar en el informe de valuación como valor físico.

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio.

EL INDICADOR DE VALOR OBTENIDO MEDIANTE LA APLICACIÓN DE ESTE ENFOQUE SE DEBE ASENTAR EN EL INFORME DE VALUACIÓN CON VALOR FÍSICO.

CAPÍTULO Enfoque de capitalización o de ingresos, Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar la rentabilidad del bien, así como la tasa de capitalización, de interés o descuento, aplicable al caso. Este enfoque se determina con base en el principio de anticipación y el principio de mayor y mejor uso.

Para efectos de establecer la rentabilidad de un bien se debe determinar si la renta es constante o variable, definiendo las características de esta variabilidad en su caso, así como la vida económicamente productiva del bien y su probable valor de recuperación.

El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de éste enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor de Capitalización o de Ingresos.

Enfoque COMPARATIVO DE MERCADO Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario realizar la indagación de valores o precios de elementos comparables vendidos u ofertados, similares o idénticos al bien, cuantificándose, en su caso, las diferencias existentes entre los comparables mencionados y el bien mediante factores específicos.

Este enfoque refleja la cuantía de intercambio del bien en un mercado específico, y es la base para valuar la mayoría de los bienes y derechos en economías de mercado.

ESTE ENFOQUE ES APLICABLE PARA ELEMENTOS LIGADOS A LA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA Y PARA UNIDADES PRODUCTIVAS ECONÓMICAMENTE INDIVISIBLES, PERO NO PARA SUS COMPONENETES POR SEPARADO.

ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE INGRESOS.

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IV

El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de éste enfoque se debe asentar en el informe de valuación como valor de mercado.

PROCESO DE

VALUACIÓN

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1. Analizar la documentación e información proporcionada por el solicitante que permitan el inicio del proceso de valuación.

2. Realizar la inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación.

3. Utilizar los enfoques de valuación, debiendo especificar y justificar cuando alguno de ellos no sea aplicable.

4. Elaborar el informe de valuación conforme con los enfoques y principios expresados en esta norma.

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PROCESO DE

VALUACIÓN Para la prestación del servicio de valuación, una vez aceptadas las condiciones por las partes involucradas, el valuador debe:

5. Conservar copia del informe de valuación y el soporte documental utilizado durante un lapso mínimo de un año o, en su caso, por el periodo que establezcan los ordenamientos legales aplicables. En el caso de las personas morales, también deben guardar una copia del informe de valuación por el periodo aquí establecido.

6. Comunicar al solicitante la participación de algún otro valuador o experto en algún tema específico necesario para llevar a cabo el proceso de valuación, otorgándole el crédito correspondiente.

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FUENTES DE INFORMACIÓN: El valuador debe indicar las fuentes, el tipo y las características de la información usada para realizar el informe de valuación. Estas pueden provenir de:

Ausencia de conflicto de intereses: El valuador debe declarar en las consideraciones previas a la valuación, no tener interés alguno respecto del bien.

DOCUMENTOS: Tales como las inscripciones en los registros de la propiedad, de comercio o catastrales; documentación geodésica, estudios o peritajes previos; fallos judiciales o determinaciones de autoridades administrativas; contratos civiles relacionados con los inmuebles, entre otros. En el caso de bienes muebles, la documentación puede ser: notas de venta, facturas, pedimentos de importación, cotizaciones de proveedores, catálogos, etc. Cuando se trate de intangibles, se puede considerar: libros de contabilidad, derechos de usufructo, patentes, etc.

Firma del Valuador o Valuadores: El valuador que emite el informe es responsable del cumplimiento de lo dispuesto en esta norma; debe incluir en el informe de valuación, su nombre completo, títulos, registros y acreditaciones vigentes correspondientes y firma autógrafa. En el caso de personas morales, el informe de valuación debe ser firmado por el valuador responsable del proceso y debe cumplir con lo dispuesto en esta norma y, en su caso, el representante o apoderado legal. En el caso del Corredor Público también debe imprimir su sello de autorización en todas las fojas que integren el informe de valuación.

Identificación o inspección física: En este caso, el valuador debe inspeccionar y documentar el bien tangible o identificar y documentar en el caso de bienes intangibles, en la fecha que se asiente en el informe de valuación. Esta identificación o inspección no se limita a los aspectos externos, debe determinar el uso, tipo, características y condición física observada del bien. La identificación o inspección física es limitada en los casos en que el valuador no cuente con la información física o legal suficiente para realizarla y cada una de estas circunstancias debe anotarse y describirse en detalle en el informe de valuación. Cuando estas limitaciones no permitan al valuador tener un nivel de confianza y respaldo necesario para emitir su informe de valuación, debe abstenerse de elaborarlo.

Si esta identificación o inspección física es realizada por más de un valuador o experto, debe anotarse a las personas involucradas que la realicen, señalando el lugar y fecha de la inspección.

Información de terceros: La información documentada, obtenida de otros valuadores, de organismos públicos o descentralizados, agencias inmobiliarias, etc., pueden ser fuentes de información para el valuador.

Condición física: El valuador, dependiendo del bien, debe describir la condición física general y de sus partes esenciales, indicando los méritos y deméritos y en su caso, las limitaciones presentadas.

Responsabilidad: El valuador es responsable de todo el proceso de valuación y de que éste cumpla con lo establecido en la presente norma, además de las disposiciones legales aplicables en la materia.

Si procede, el valuador debe declarar en el informe de valuación las razones por las cuales la propiedad legal no fue verificada total o parcialmente; las dificultades o limitaciones presentadas para la investigación de gravámenes o reservas de dominio que puedan existir sobre los bienes y, si los bienes incluidos en el informe de valuación corresponden o no a los declarados por el solicitante.

Confidencialidad: El valuador no debe utilizar o revelar total o parcialmente el informe de valuación y la documentación soporte sin el consentimiento escrito del solicitante o propietario del bien valuado, a excepción, de que sea requerido por autoridad competente.

Métodos de comprobación: La persona física o moral que ofrece servicios de valuación tiene la opción de solicitar la certificación del cumplimiento de la presente norma a un organismo de certificación acreditado de conformidad a lo establecido en la Ley Federal sobre Metrología y Normalización. En el caso de las personas morales que opten por la certificación en los términos aquí descritos, deben contar por lo menos con un valuador que cumpla con lo dispuesto en esta norma.

Informe de valuación: El informe de valuación debe formularse por escrito de manera clara y objetiva, presentando el razonamiento y la información suficiente con las cuales el valuador obtiene el valor conclusivo del bien en estudio, además de los siguientes rubros enunciativos más no limitativos: * Datos del valuador. * Datos del solicitante. * Datos del propietario, indicando la documentación en que se basa. * Tipo de servicio de valuación prestado. * Vigencia. Este requisito es obligatorio cuando exista una disposición legal que así lo establezca. * Descripción del bien, en su caso. * Cuando proceda, ubicación del bien. * Propósito del informe de valuación. * Uso del informe de valuación. * Consideraciones previas a la valuación. * Descripción de enfoques de valuación aplicados. * Fecha de la Inspección. * Fecha de referencia de valor. * Fecha del informe de valuación. * Fuentes de información. * Consideraciones previas a la conclusión. * Conclusión de valor. * Firma(s) de (los) valuador(es). * Reporte fotográfico y Anexos.

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V

30

CAPÍTULO

“EL MERCADO Y EL VALOR DE MERCADO JUEGAN UN PAPEL VITAL DENTRO DEL ENTORNO EN EL QUE SE COMERCIALIZAN LOS BIENES.”

VALOR, PRECIO Y COSTO ENTENDAMOS SUS DIFERENCIAS PHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

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Valor:

El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que concluirán compradores y vendedores por un bien o servicio que está en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. El concepto económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien o recibe los servicios en la fecha efectiva de la valuación.

costo: Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

EL INFORME DE VALUACIÓN DEBE FORMULARSE POR ESCRITO DE MANERA CLARA Y OBJETIVA. PHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

precio: Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo circunstancias particulares.

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MERCADO Un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios. El concepto de un mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin ninguna restricción indebida en sus actividades. Cada una de las partes responderá a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijación de precios, así como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional,

VALOR DE

MERCADO

Puede definirse como el precio en el que un inmueble deberá venderse en el mercado (en un mercado supuestamente idealizado) de compradores y vendedores bien informados. Desde este punto de vista se pueden seleccionar ventas (inmuebles patrón), para propósitos de comparación, que muestren un estándar ideal más que el real, tal como resultaría si se consideraran todas las ventas o se hiciera un muestreo representativo de ellas.

El valor de mercado, también, se define como el precio más probable en el que un inmueble podría venderse y, entonces, el avalúo hecho por el método de valor de mercado sería como una investigación empírica y estadística, más que un análisis económico y prescriptivo. Se reconoce que el valor de mercado no es el único método con el que se cuenta en la valuación, pero también se argumenta que cuando se hace el avalúo por medio de otros métodos no se consideran valor de mercado. Se opina que deberá considerarse que la comparación de ventas constituye la máxima evidencia de valor de mercado.

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FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE PHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

El propietario de un lote urbanizado sin construcción puede asegurar un ingreso para la tierra, por medio de construcciones que realice en él.

Si esta construcción está realizada en un área en la que hay demanda para sus servicios, la demanda es muy limitada, o los costos de operación son demasiado altos para el ingreso que pueda producir la tierra, el propietario podría tener un ingreso nulo o incluso una pérdida.

Las propiedades ubicadas en zonas en decadencia, presentan problemas especiales debido a la estimación de la tasa de desintegración, a la posibilidad de regeneración y otras incógnitas. El precio de mercado de propiedades similares es una ayuda en la valuación de las mismas, porque refleja opiniones de vendedores y compradores en relación con tales riesgos.

Los diferentes tipos de propiedades pueden representar diferentes tipos y problemas especiales de valuación y decisión. Así, por ejemplo, el valor de un edificio público, tal como una biblioteca, puede raramente valuarse en relación con el ingreso futuro o con los precios del mercado, y únicamente se podría valuar utilizando los datos de costos; por tanto, su valor sólo podría establecerse con base en el valor físico, en este caso utilizándose el costo de sustitución.

VALOR Partiendo de la base que el concepto “valor” está directamente relacionado con el valor presente de las futuras recuperaciones, se puede cometer el error de que todas las valuaciones deben hacerse por el método de ingreso anticipado; sin embargo, los diferentes propósitos que se persigan con la valuación, la naturaleza de los ingresos y la falta de datos o la poca confiabilidad de los mismos, hace que no sea conveniente utilizar en ciertos casos el método del ingreso capitalización de rentas.

Para la creación del valor, se debe cumplir con cuatro factores básicos:

Factores inherentes en los bienes raices que influyen en el valor de la propiedad.

FACTORES ECONÓMICOS * Recursos naturales * Fuentes de trabajo * Recursos monetarios * Liquidez y crédito * Modificación de la tasa de interés * Aumento o disminución de la población * Paridad

FACTORES SOCIALES * Crecimiento de la población * Vecindades o entorno * Clasificación de la zona

FACTORES BÁSICOS 1. Utilidad: es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un deseo. La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.

2. Escasez: es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no escaso.

3. Demanda: está dada por los productos o servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir. Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo quiere.

4. Poder adquisitivo: es la capacidad del adquiriente para comprar una mercancía. Algo puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero para adquirirlo.

¿Qué es un avalúo?

Existen 4 factores inherentes en los bienes raíces que influyen en el valor de la propiedad: * Factores Físicos * Factores Económicos * Factores Sociales * Factores Políticos o Legislativos.

Analizados en la siguiente página.

Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.

FACTORES FÍSICOS Aquellos inherentes a la propiedad. Conocidos como factores internos, y se dividen en dos grupos: Los inmuebles urbanos o suburbanos: * Forma y dimensiones del terreno * Superficie * Topografía y configuración * Subsuelo * Uso o destino actual * Proyecto de las edificaciones * Calidad de los materiales empleados * Edad de las construcciones y vida probable remanente. * Servicios públicos. * Productividad.

POLÍTICOS O LEGISLATIVOS * Urbanísticos * Planes de desarrollo urbano * Uso de suelo * Forma de propiedad * Política habitacional * Política impositiva * Impuestos, leyes sobre uso o productividad de los inmuebles. * Control de rentas

Dentro del avalúo se podrán tener distintos valores, dependiendo el uso que se le pueda dar al documento: * Valor comercial * Valor de mercado

Frecuentemente es necesario usar precios de venta de propiedades similares como base de valuaciones y decisiones si los datos obtenidos no pueden ser confiables en lo que se refiere a ingresos futuros. Los precios de venta de propiedades similares indican lo que los compradores y vendedores en el mercado consideran como el valor presente de esos ingresos a futuro. Así en el caso de terreno en construcción, fuera de zonas urbanas, que pueden tener aprovechamiento inmediato para zona urbana, no se conoce cuál será su demanda ni tampoco se conoce cuál será el tipo del inmueble que deba quedar en el área, así como las reglamentaciones que el gobierno pudiera implantar sobre esos terrenos.

Los precios de venta frecuentemente son guías cuando los datos de ingresos futuros no son conocidos. Los costos de construcción, así como los de urbanización, son importantes elementos en la valuación de propiedades y en las decisiones relativas a ellas, intervienen directamente en las valuaciones de nuevas propiedades e indirectamente en la valuación de propiedades existentes.

* Valor de reposición nuevo * Valor neto de reposición * Valor de rescate * Valor de oportunidad * Valor catastral * Valor de capitalización Se presenta la siguiente “ESTRUCTURA DE FORMATO PARA EL AVALÚO”, donde desglosaremos más adelante parte por parte.

VI

CAPÍTULO

PROCEDIMIENTO TÉCNICO DEL

PROCESO VALUATORIO PHOENIX INSTITUTO DE VALUACIÓN

El valuador debe identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio.

RECEPCIÓN DE SOLICITUD El promovente debe entregar al valuador, el oficio y la solicitud de servicio, en los cuales debe señalar claramente el uso, propósito y finalidad del dictamen requerido, así como al servidor público que será responsable del pago por el trabajo valuatorio, por parte de la dependencia o entidad solicitante. A dicho oficio y/o solicitud de servicio, se le debe acompañar con la documentación procedente (base informativa) necesaria para la realización del trabajo valuatorio, esta base informativa, puede entregarse por vía electrónica o impresa en papel.

VALOR COMERCIAL DE VIVIENDA * Tipo de Valor: Valor Comercial * Enfoques a utilizar: Mercado, Capitalización, Físico.

IDENTIFICACIÓN DEL AVALÚO El valuador debe identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, considerando entre otros: Parámetros del avalúo:

* Documentación necesaria: Escritura de propiedad, Boleta predial, Planos arquitectónicos, Oficio de terminación de obra.

Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base, procederá a realizar un análisis de cada uno de ellos.

I. Cuando no se haya dispuesto de documentación relevante.

II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusión del enfoque de comparación.

III. Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna sección del in-

USO DEL DICTAMEN.- El promovente siempre debe indicar el uso mueble.

Revisión de la documentación procedente (base informativa).- El valuador recibirá el expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizará una revisión y análisis preliminar de la información en gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo.

en la solicitud que formule y en ningún caso el valuador iniciará el proceso de emisión de dictámenes valuatorios, cuando el promovente deje de señalarlo.

TERRENO PARA DESARROLLO HABITACIONAL

FINALIDAD DEL DICTAMEN.- El valuador una vez identificado el

* Tipo de Valor: Valor Comercial * Enfoques a utilizar: Mercado, Físico, Estudio Residual. * Documentación necesaria: Escritura de propiedad, boleta predial o identificación de catastro, boleta de agua, identificación de la poligonal envolvente del terreno mediante croquis acotado, licencia de construcción, factibilidad de servicios, planos arquitectónicos, especificaciones de obra, presupuestos, calendario de obra y programa de ventas.

además que existen advertencias y, por lo tanto, se deberán referir en el avalúo o en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos y, de manera enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:

IV. Existan obras públicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.

CRITERIO TÉCNICO.- El valuador debe identificar qué criterio técPROPOSITO DEL AVALÚO.- Es de suma importancia que el valua- nico es el que aplica en el caso, para apegarse al procedimiento técdor antes de iniciar el trabajo valuatorio, identifique plenamente cuál es el valor por estimar

uso y el propósito, debe determinar la aplicación del resultado del dictamen como el valor máximo o valor mínimo para efectos del pago o cobro de una prestación pecuniaria.

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS.- Declaraciones y advertencias. El perito valuador deberá declarar en el avalúo o en el estudio de valor el cumplimiento de las comprobaciones. Se considerará

nico correspondiente y corroborarlo en el momento que se efectúe la inspección física.

Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son: I. De mercado. II. Físico. III. Residual: 1.-Estático 2.- Dinámico

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentará el valor comercial del inmueble.

Fecha de Valores.- El valuador la debe asentar al momento del cierre de valores en su informe.

Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- El valuador debe asentar esta fecha en el dictamen correspondiente.

Fecha de inspección.- El valuador debe de asentar esta fecha en el trabajo y dictamen valuatorio correspondiente.

Condiciones especiales.- El valuador debe hacer constar en su trabajo valuatorio las condiciones especiales que afecten al valor del bien.

Cuando el valuador señale la existencia de alguna condición especial, debe informarlo de inmediato y por escrito al promovente del servicio para que éste complemente los faltantes o bien autorice el trabajo valuatorio considerando la existencia de las condiciones especiales que se le mencionen. El valuador debe dar prioridad a la información que emitan las instituciones oficiales de los tres niveles de gobierno.

Condiciones Hipotéticas.- El valuador debe indicar si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan así para lograr la finalidad del avalúo.

Suposiciones Extraordinarias.- El valuador debe explicar si en el avalúo se consideran supuestos por alguna razón no totalmente verificados que influyan en el trabajo, los cuales en caso de resultar falsos, podrían cambiar la conclusión del valor.

Vigencia Legal.- El valuador debe emitir el dictamen resultante de este procedimiento técnico, con un periodo de vigencia de un año a partir de la fecha de emisión.

ESTUDIOS DE VALOR.- Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición diagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio. Para la realización de estudios de valor, para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearán los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los cuales requerirán ser sustentados con escritura de propiedad, boleta predial, o, en su caso, boleta de agua y proyecto arquitectónico.

Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hipótesis de la vivienda terminada, deberá señalarse el valor correspondiente al de su estado actual.

INSPECCIÓN FÍSICA.- Descripción de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de campo). Es la etapa en la cual el valuador debe observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos que agregan o restan valor al bien inmueble. Inspección del terreno del inmueble en estudio, que la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección, coincida con la superficie descrita en su documentación, verificando además, en su caso, la existencia de servidumbres.

SUPERFICIE.- El valuador debe verificar físicamente, ya sea por medio de cinta métrica, distanciómetro electrónico o geoposicionador, la superficie del terreno, cotejando con la superficie asentada en la escritura pública, en los planos proporcionados o en cualquier otro documento oficial proporcionado por el promovente, y en caso de existir alguna discrepancia lo debe comunicar al promovente que solicitó el servicio valuatorio.

El valuador debe dar prioridad a la información que emitan las instituciones oficiales de los tres niveles de gobierno.

El valuador, debe comparar sus propias mediciones con el área de la escritura pública y con el área señalada en planos o croquis debidamente autorizados. * El estado de construcción y conservación del inmueble. * El estado de ocupación del inmueble y su uso. * La construcción del inmueble según al plan de desarrollo urbano vigente.

Forma.- Debe identificar la configuración geométrica del terreno a valuar.

Frentes.- Debe identificar la dimensión de los frentes del terreno, y los analizará con relación a los lotes tipo de la manzana o de la zona.

Ubicación.- El valuador, debe identificar la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica.valuatorio.

Inundación.- Debe calificar la susceptibilidad de posibles daños al terreno por la presencia de agua en exceso, por lluvia, granizo, a causa de la insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.

Afectaciones.- Debe identificar en el terreno en estudio posibles afectaciones o restricciones, por ocupación temporal o servidumbres de paso.

Mejoras.- Debe identificar las mejoras al terreno en estudio, en su caso, tales como: nivelación, bardas, pisos u otras obras, que le agreguen valor pero que no se consideren propiamente construcciones.

Vista panorámica.- Debe identificar los beneficios o perjuicios de la visibilidad o amplitud visual que presenta la ubicación del terreno en estudio y que le aporten o resten valor al terreno, en comparación de las muestras de terrenos similares en la zona.

Características ambientales.- Debe identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental, tales como: contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior, sólo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.

Servicios públicos o comunes.- Debe identificar los servicios con que cuenta el terreno sujeto, que permiten desarrollar un proyecto urbano sobre el mismo, como son: terracerías, banquetas con guarniciones, andadores, pavimentos flexibles o rígidos, en su caso, si son soterrados y/o aéreos, red de agua potable, alcantarillado y drenaje, red de gas, red de electrificación, alumbrado público y red telefónica, entre otros.

Topografía.- Debe señalar los accidentes topográficos que tenga el terreno, como pendiente descendente o ascendente, teniendo como punto de vista el frente de acceso principal.

Uso de suelo.- Debe investigar el uso de suelo de acuerdo a los planes de desarrollo oficiales de la localidad y analizará el que presenta el terreno sujeto. De no existir los respectivos planes de desarrollo, el valuador debe definir de acuerdo a lo observado en la inspección, considerando el mayor y mejor uso del suelo, dejando asentado en el trabajo valuatorio esta última situación.

Para identificar las muestras antes indicadas, debe obtener los siguientes datos:

Intensidad de construcción.- Debe identificar el número de metros cuadrados de construcción que pueden edificarse en un terreno sujeto, así como las restricciones de área libre permeable, lo cual se obtendrá de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Cartas de Usos y Destinos u otro documento que expida la autoridad competente, señalando siempre la fuente de información.

Ubicación y equipamiento urbano disponible.- Debe identificar la dirección oficial de cada muestra comparable (oferta u operación realizada) conteniendo: calle, número, colonia, municipio o delegación y estado, así como su posición dentro de la manzana y debe mencionar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, hospitales, centros comerciales, entre otros, sin dejar de enunciar la distancia de cada muestra al terreno sujeto de estudio.

Clasificación de la zona.- Debe clasificar la zona donde se ubican las muestras como: industrial, habitacional, equipamiento, servicios, comercial, mixta, entre otras.

Fotografías del terreno en estudio y del entorno.- Debe realizar un reporte fotográfico del tipo de terreno en estudio, el cual muestre con toda claridad los detalles de tamaño, forma, servicios disponibles, ubicación, así como las características del entorno tales como tipo de zona y acceso.

Superficie, forma, frente.- Se debe obtener en la inspección de cada muestra, para compararlos con el terreno sujeto de estudio.

Topografía y ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales.- Se debe obtener en la inspección de cada muestra, para compararlos con el terreno en estudio.

Análisis de la zona.- Donde se ubica el terreno.

Clasificación de la zona.- El valuador la debe clasificar de acuerdo a los usos del suelo autorizados y a lo observado en la inspección física como: industrial, habitacional, servicios, comercial, mixta, incluso de transición, entre otros.

Uso de suelo de la zona y de cada muestra comparable.- Se debe clasificar considerando los planes de desarrollo oficiales de la localidad y de no existir éstos, de acuerdo a lo observado en la inspección, compararlo con el terreno en estudio. ebe investigar el uso de suelo de acuerdo a los planes de desarrollo oficiales de la localidad y analizará el que presenta el terreno sujeto. De no existir los respectivos planes de desarrollo, el valuador debe definir de acuerdo a lo observado en la inspección, considerando el mayor y mejor uso del suelo, dejando asentado en el trabajo valuatorio esta última situación.

Índice de saturación en la zona.- El valuador debe determinar y analizar el porcentaje de terrenos construidos en relación con el número de terrenos sin construcciones; es una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona y por lo tanto de las tendencias de la demanda.

Servicios con que cuenta la muestra.- Debe identificar con qué servicios públicos cuenta el terreno comparable, haciendo una descripción de los mismos, tales como: drenaje y alcantarillado, agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, vialidades, banquetas, entre otros.

Ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales.- El valuador, debe tomar en cuenta, mediante el análisis de los documentos proporcionados, así como por medio de la inspección física del terreno sujeto, las posibilidades de daños al terreno, a causa de huracanes, lluvias torrenciales, desbordamientos de ríos, zonas sísmicas o de actividad volcánica. Lo anterior, para que en la medida de lo posible tomar previsiones, sobre la manera en que dichos fenómenos afecten el precio de las ventas en la zona.

Nivel de la oferta.- Debe identificar, analizar y clasificar la cantidad de ofertas individuales de terrenos en venta, disponibles y comparables con el terreno en estudio, en un mercado activo. El nivel de la oferta debe ser clasificada de muy alta a nula.

Vías de acceso.- Debe indicar las vías de acceso a la zona y al terreno señalando el orden de importancia, así como la intensidad de flujo vehicular. Este concepto es de gran relevancia en la determinación del valor del terreno.

Tiempo de exposición en el mercado.- El valuador debe establecer el tiempo de exposición en el mercado que lleva cada muestra que sirve de comparable, o bien si es operación realizada debe establecer la fecha de cierre de la negociación.

Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario).- El valuador debe realizar una investigación de mercado y obtener muestras de terrenos en venta, o bien, ventas realizadas comparables al del terreno en estudio, en la vecindad inmediata o mediata, procurando que dichos comparables tengan características semejantes al terreno sujeto.

Nombre y teléfono del informante.- Debe indicar el nombre completo de la persona que da informes acerca de la oferta o venta realizada, así como los números telefónicos en donde se le puede localizar.

Reporte fotográfico.- Realizar un reporte fotográfico que manifieste las características más representativas de cada muestra comparable.

Croquis de ubicación.- En este documento se deben localizar todas las muestras de ofertas o casos de ventas realizadas, investigadas y el propio terreno en estudio.

Clasificación de datos.- Todos los datos obtenidos en campo o de la consulta de otras fuentes de información inmobiliaria, tanto del terreno en estudio como de las muestras de ofertas o casos de ventas realizadas del mercado, deben ser clasificados de acuerdo a sus características extrínsecas e intrínsecas, en una tabla de investigación de mercado.

Además de la investigación directa de mercado, otras fuentes de información susceptibles de consultar son: Revistas o periódicos especializados, Internet, agentes corredores inmobiliarios, notarías públicas y oficinas de gobierno, entre otros.

Tabla de investigación de mercado.- En el anexo 1 se presenta un ejemplo de la tabla que puede servir para el vaciado y análisis de los datos de cada muestra comparable.

Nivel de demanda.- Además de inspeccionar la zona con base en las características del predio sujeto, en las características de la oferta de precios comparables y en información recopilada de otras fuentes, el valuador, debe presentar una opinión sobre la demanda de terrenos como el sujeto, que sirve para fundamentar la homologación.

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VII

CAPÍTULO

INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E

INSTALACIONES PROPIAS

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“El valuador debe describir detalladamente la distribución en sus diferentes niveles, indicando el nombre apropiado de cada uno. “

DESCRIPCIÓN DEL USO ACTUAL.- Debe describir el uso que tiene el inmueble en la fecha en que se practica la inspección y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso se debe indicar en qué consisten. Incluir información relativa al uso actual de la construcción (edificio de oficinas, servicios, comercios, bodegas, entre otros). El valuador debe describir detalladamente la distribución en sus diferentes niveles, indicando el nombre apropiado de cada uno.

La descripción debe seguir un orden adecuado que permita identificar mediante su lectura, la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman la propiedad.

Tipos de construcción.- En función de los tipos y calidades de construcción, se deben agrupar las distintas áreas o los niveles.

Número de niveles.- Debe indicar el número de plantas o de niveles de que se compone el inmueble. Cuando sea el caso, señalar la altura libre de piso a techo. Cuando se valúen unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de niveles del mismo y el correspondiente al inmueble en estudio. Área construida.- El valuador debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles.

Unidades rentables o susceptibles de rentarse.- Debe mencionar el total de ellas, agrupándolas según su uso. En los casos en que de acuerdo a las características propias del inmueble, existan diversas alternativas de división para efectos de arrendamiento de los espacios, se deben indicar las modalidades posibles y especificar cuál de ellas es tomada en consideración para efectos del avalúo.

Elementos de la construcción.- Se describen los conceptos, en forma similar a las especificaciones de construcción.

Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar plenamente los valores de construcción que se asignen a los diversos tipos de edificación apreciados.

Área útil.- El valuador debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles. Área rentable.- El valuador debe referirse a lo que establece el procedimiento técnico para el cálculo del área construida, área útil y área rentable o vendible en inmuebles.

Edad efectiva de la construcción.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica. Se debe mencionar la edad efectiva sobre la base de la información documental; si la edad cronológica, a juicio del valuador, difiere de la edad efectiva, o bien, no se tiene dicha información, se debe indicar también la primera, por clase de construcción. Para inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción y/o remodelación, se debe indicar la fecha en que se hicieron tales adecuaciones, especificando si fue total o parcial (si abarcó elementos estructurales o sólo acabados) y el porcentaje que representa con respecto al total y áreas del inmueble que fueron reacondicionadas.

Vida útil remanente.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor. Se calcula con base en la vida útil normal asignada a cada tipo de inmueble y construcción, menos la edad efectiva del mismo.

Vida útil normal.- Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice de manera redituable la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.

Estado de conservación.- Se pueden hacer las siguientes clasificaciones: ruinoso, reparaciones mayores, reparaciones sencillas, normal y bueno, señalando las deficiencias relevantes tales como, humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas, asentamientos y otras.

Calidad de proyecto.- Debe indicar las cualidades o defectos sobre la base de la funcionalidad del inmueble, clasificándolo en: obsoleto, adecuado a su época, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, entre otros.

Conceptos Obra negra o gruesa: 1. Cimientos.- El valuador debe consultar los planos estructurales y de no haberlos, se puede suponer la cimentación lógica de acuerdo con el tipo de construcción y la calidad de terreno en la zona; en caso de duda, se podrá indicar: “se supone”.

2.Estructura.- Debe describir el tipo de estructura, mencionando materiales en muros, trabes y columnas (muros de carga, trabes y columnas, de concreto armado o acero, entre otros), así como el sistema constructivo, dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas, cuando lo justifique la magnitud de la construcción.

3. Muros.- Material, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios; se debe indicar la altura cuando sea distinta de la común, así como si tienen acabados aparentes.

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