하와이대학교 정치학 박사 원광대학교 정치외교학 · 평화학 명예교수 남이랑북이랑 더불어 살기 위한 통일운동 대표 <이재봉의 법정증언> 저자
“새인가, 비행기인가?”$ 상공서 집 찍는‘AI 풍선’등장
집 위 상공에 정체 불명의 물체
가 떠다니고 있다면 유심히 볼
필요가 있겠다. 최근 주택가 상
공에 떠오른 풍선형 로봇들이
주택 지붕과 마당, 동네 구석구
석을 촬영하는 사례가 자주 보
고되고 있다. 이 장비는 스타트
업 ‘니어 스페이스 랩스’(Near Space Labs)가 개발한 신형 항
공 감시 기술이다. 그런데 최근
AI가 탑재된 이 풍선형 로봇을
띄워 7센티미터 해상도의 초정
밀 이미지를 촬영하는 보험사가
늘고 있다. 촬영 대상은 산불 위
2025년 오렌지카운티 주택시장은 지
난 몇 년간의 과열기를 마무리하고, 서
서히 정상화의 흐름 속으로 자리 잡고 있다. 거래 속도는 완만해졌고, 매물의 시장 체류 기간도 늘어났으며, 집값은 ‘계단식 상승’이 아니라 ‘숨 고르기’에 들어간 모습이다.
그동안 이어졌던 무리한 오퍼 경쟁과 급한 매수 심리가 진정되면서, 시장은 가 격·수요·공급이 균형을 찾아가는 과정에
들어섰다고 볼 수 있다.
하지만 이 같은 안정과 조정의 국면이 곧바로“위축”을 의미하는 것은 아니다. 오
히려 2026년 시장은 급등의 기대를 내려
놓는 대신, 현실적인 회복과 기회를 만들
어낼 가능성이 높다. 즉, 한때의 폭발적인
가격 상승은 사라졌지만, 다양한 시장 참
여자에게‘전략적 접근’이 더 중요해지는
시기가 왔다.
2026년을 전망해 보면, 우선 금리·인플 레이션 등 거시지표가 가파르게 흔들리는 국면은 지나가고 있다. 여전히 높은 수준 이지만, 소비자 심리는 한층 안정되고, 매 도자 역시 과거의 고점 기대치를 현실적으
로 조정하고 있다.
이는 매수자에게는 지나치게 경쟁적이 지 않은 환경에서 매물을 검토할 수 있는
여건을 제공하고, 매도자에게는 시장 흐름
을 고려한 적정 가격 전략을 세우기 좋은
시기다.
특히 주목할 점은, 앞으로의 시장에서 는 단순히‘가격’만 보는 시대가 끝났다
아니다. 이런 특
성은 ‘급등이 없어도 장기적 상승 가능성은 남아 있는 지역’
이라는 의미이 기도 하다.
2026년은 투
자자에게도 흥
미로운 해가 될
수 있다. 가격
이 안정된 시기
에 진입하는 것
구미리
뉴스타부동산
플러튼 명예부사장
은 리스크를 낮추는 동시에, 향후 회복
기에 안정적 수익을 기대할 수 있는 전
략적 움직임이기 때문이다. 특히 약간
의 리모델링 가치가 있는 매물, 중간 가
캘리포니아의 상업용 부동산 시장은 높 은 수익성과 안정성 덕분에 많은 투자자 들의 주목을 받고 있지만, 높은 부동산 가 격과 치열한 경쟁 등으로 인해 철저한 시
장 분석이 필수적이다.
성공적인 투자를 위해 투자자들이
반드시 이해해야 할 주요 지표로는
Cap Rate(자본환원율), NOI(Net Operating Income : 순영업소득), 그리고
DSCR(Debt Service Coverage Ratio : 부채 상환 가능 비율)이 있다. 이들 지 표는 부동산 가치 평가, 수익성 분석, 대출 승인 여부를 결정하는 중요한 기 준이 된다.
▲Cap Rate (자본환원율)
부동산 투자에서 기대할 수 있는 연 간 수익률을 나타낸다. 이는 NOI를 부 동산 가격으로 나누어 계산하며, 수익 률과 위험성을 동시에 평가할 수 있게 해준다.
자금 조달이 필요 하거나 대출 조건 이 까다로워질 수 있다. 캘리포니아의 높은 부동산 가격 과 변동하는 금리 환경에서 DSCR을 충족시키는 것은 특히 중요하며, 이 를 위해 대출 구 조를 신중히 설계 하고
는 것이다. 이전 몇 년은 오로지“더 오
르기 전에 사야 한다”는 심리가 지배했
다면, 이제는 가격 + 조건 + 타이밍 + 계획을 종합적으로 고려하는 매수·매도
전략이 훨씬 더 중요한 요소로 떠오르
고 있다.
예를 들어 매수자는 집값이 크게 튀지
않는 대신 협상 여지가 커지고, 인스펙션 또는 크레딧 요구가 수용될 가능성도 높
아진다. 매도자 역시 매수자 수요가 여전
히 안정적으로 존재하는 상황에서, 매물
의 상태 관리나 업그레이드 여부에 따라
기대 이상의 가격을 받을 수 있는 기회를
만들 수 있다.
또한 OC는 구조적으로 높은 주택 수요
가 유지되는 지역이다. 인구 유입, 학군, 안전성, 고용 시장 등의 요인이 꾸준히 작용하기 때문에, 단기적 조정이 있다고 해서 시장의 체력 자체가 약해지는 것은
격대 단독주택, 렌탈 수요가 견고한 지
역을 중심으로 매입 전략을 세우면 실
거주와 투자 모두에서 유리한 선택이 될
수 있다.
결국, 2026년 오렌지카운티 부동산 시
장은‘쉽게 오르고 빠르게 거래되는 시
장’은 아니지만, 잘 준비된 사람에게 분명 한 기회가 남아 있는 시장이다. 단기 급등
을 기대하며 뛰어드는 것이 아니라, 시장
흐름을 냉정하게 분석하고 자신에게 맞는
조건을 갖춘 매물을 선별해 나가는 과정
이 더 중요해지는 시점이다.
즉, 급등은 없지만, 기회는 분명히 존재
한다.시장이 차분할 때야말로 판단이 정
확해지고, 움직임이 결과로 이어질 가능성
이 높다. 2026년은 바로 그런 해가 될 것
이다.
문의 (714)625-1303
이메일 milikurealtor@gmail.com
일반적으로 캘리포니아의 Cap Rate는 3~5%로 낮은 편인데, 이는 높은 안정성을 반영하는 수치이다. 특히 로스앤젤레스와 OC 같은 도심 지역은 안정적인 투자처로
적합하며, 반면 높은 Cap Rate를 보이는
외곽 지역은 장기적인 성장 가능성을 기
대할 수 있다.
▲NOI(Net Operating Income : 순영
업소득)
부동산의 총 임대 수익에서 운영비용을
차감한 금액으로, 부동산의 순수 수익성
을 나타낸다. 이는 Cap Rate와 DSCR 계산
에서 중요한 역할을 하며, 효율적인 자산
관리를 통해 NOI를 증가시키는 것이 투 자 성공의 열쇠가 된다. 예를 들어, 운영비 절감, 에너지 효율 개 선, 리모델링 등을 통해 NOI를 높이면 부 동산 가치를 극대화할 수 있다. 캘리포니
아는 높은 세율과 운영비용이 특징이기 때문에, NOI를 효과적으로 관리하는 것 이 필수적이다.
▲DSCR(Debt Service Coverage Ratio (부채 상환 가능 비율) NOI를 대출 상환액으로 나눈 값으로, 부채 상환 능력을 평가하는 지표이다. DSCR이 1.25 이상이면 상환 여력이 충 분하다는 뜻으로 대출 승인이 유리하다. 반대로 DSCR이 1.25 미만이라면 추가
