2025/11/21(금)D by 필리티비

Thursday, November 20, 2025

‘연방준비제도’(Fed·연준)의 잇

단 기준금리 인하 이후, 30년 만기

고정 모기지 이자율이 하락하면서

재융자에 대한 관심이 다시 높아지

고 있다. 현재 전체 모기지 대출의

약 80%가 6% 미만 이자율을 유지

하고 있지만, 시장 이자율이 오랫동

안 이 수준을 웃돌면서 최근 몇 년

간 재융자 수요는 크게 위축됐다.

모기지 분석업체 ICE 모기지 테크놀

로지에 따르면, 주택 가치의 20% 이

상을‘주택 순자산’(에퀴티)으로 보

유하고 크레딧점수가 720점 이상이

며, 이자율을 최소 0.75%포인트 낮

출 수 있는 약 170만 명의 대출자가

재융자 수혜를 볼 가능성이 있다.

재융자를 결정하기 전에 고려해야

할 사항을 자세히 알아본다.

■

주택 자산 역대 최고

주택 자산이 역대 최고 수준으로

오른 가운데 이자율이 하락하면서

다양한 형태의 재융자에 대한 관심

이 높아지고 있다. ICE 모기지 테크

놀로지에 따르면, 전체 가구는 약 17조3,000억 달러에 달하는 주택

자산을 보유하고 있으며, 이 중 11 조2,000억 달러가‘활용 가능한 자

산’(Tappable Equity)으로 평가된다. 활용 가능 자산이란 재융자나‘주

택 담보 신용대출’(HELOC)을 통

해 대출을 받을 수 있으면서도 최소

20%에 해당하는 에퀴티를 유지할

수 있는 금액을 의미한다.

주택 소유자가 주택을 팔지 않고

재융자를 통해 주택 자산을 활용 할 수 있는 다양한 방법은 다음과 같다. ▲‘이자율 및 대출 조건 재융

자’(Rate-and-Term Refinance): 현

재 대출을 더 낮은 이자율이나 유

리한 대출 조건으로 바꾸는 방식

으로, 월 상환액을 줄이고 싶은 대 출자에게 적합하다. ▲‘현금 인출 재융자’(Cash-out Refinance): 재융

자로 대출액을 높이고, 기존 대출

액과의 차액을 현금으로 발급받는

주택 자산 역대 최고 다양한 재융자 옵션

2년전 고이자율 낮출 기회 이자율 인하에 대한 기대감이 커지면서 재융자에 대한

방식이다. 주택 수리, 고금리 부채 상환, 기타 큰 비용을 충당할 때 활

용된다.

▲‘주택 담보 대출’(Home Equity Loan): 현재 모기지 대출은 유지하

면서 주택 가치를 담보로 일시금 대 출을 받는 방법이다. 주택 수리나

긴급 비용 등 한 번에 해결해야 하

는 지출에 적합하며, 고정 이자율

적용으로 상환액이 고정된다. ▲‘주

택 담보 신용대출’(HELOC): 필요

할 때마다 활용할 수 있는 이른바

‘회전식’ 신용한도로, 수리처럼 변동

이 예상되는 비용에 유리하다. 변동 이자율이 적용되기 때문에 이자율

하락 시기에 유리하다.

온라인부동산정보업체 리얼터닷 컴의 한나 존스 수석 이코노미스트

는“2023년 10월 이자율이 8% 수

준까지 치솟았기 때문에, 당시 주택 을 구입한 일부 주택 소유자들은

지금 재융자를 통해 혜택을 볼 수

있다”라며“이자율이 6% 미만인 대

출자 약 80%에게는 재융자가 매력

적이지 않을 것”이라고 설명했다.

■ 재융자 비용 회수 시점 고려 해야 재융자가 유리한지 여부는 크게

네 가지 요인에 달려 있다. 현재 모 기지 이자율, 기대할 수 있는 이자

율 인하 폭, 주택 거주 계획 기간,

그리고 주택 자산 비율 등이다. 주

택 융자 전문가들에 따르면 이자율

을 최소 0.75%포인트 이상 낮출 수

있을 때, 대출 기간을 단축하고 싶

을 때, 현금을 인출해야 할 때, 변

동이자율에서 고정이자율로 바꾸 어 고정 상환액을 확보하고 싶을

때 등이 재융자를 고려해야 하는

이유다.

이 중 한 가지 목표 달성만 가능 해도 재융자 실시 의미가 있다고 할 수 있다. 하지만 이자율이 낮아도

비용 회수가 가능한 기간만큼 주택 에 머물 계획이 있어야 한다. 재융 자 시 발생하는 클로징 비용(대출

종료 수수료 등)은 대출액의 2~6% 정도다. 일반적인 기준으로, 이자율 0.75~1%포인트 이상 낮출 수 있고 클로징 비용을 회수할 만큼 주택에 머물 계획이 있다면 재융자가 유리 하게 판단된다. 예를 들어, 재융자 비용이 4,000달러이고 월 200달러 를 절약할 수 있다면, 비용 회수에

는 약 20개월이 걸린다. 만약 이 기 간 이전에 주택을 팔 계획이라면 재 융자는 효과가 없는 셈이다.

■ 2년 전 높은 이자율 받은 대

출자에게 기회 이자율이 지금보다 더 하락한다 면, 더 많은 주택 소유자가 재융자 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인

다. 특히 2023~2025년 사이 주택 을 구입했거나 재융자를 실시한 사 람들에게는 기회가 될 수 있다. 이 자율이 6% 이하로만 떨어져도 재 융자 붐이 다시 찾아올 것으로 전

망된다. 주택 융자 전문가들에 따르면 일 반적으로 이자율이 기존 대출 금 리보다 0.5~1%포인트 낮아지면 재 융자가 합리적이라고 판단된다.

성을 확보할 수 있다는 점도 포함된 다. 최근 조사 결과, 주택 소유자의 약 77%가 여전히 주택 소유가 개인 자산을 늘리는 최선의 방법이라고 생각하고 있으며, 약 60%는 주택 자산이 추가적인 재정 안정성을 제 공한다고 응답했다. 이처럼 재융자 기회가 찾아왔지 만 대부분 주택 소유자들은 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다. 모기지 솔루션 업체 언락 테크놀로지의 최 근 조사에 따르면, 인플레이션에 따 른 각종 비용 상승 등이 재융자에 나서지 못하는 이유로 꼽혔다. 조사 결과, 많은 주택 소유자 들이 연준의 금리 인하폭이 적고 인하 시기도 늦었다고 느끼고 있 는 것으로 나타났다. 또, 대부분이

2025 송년 감사 예배 및 잔치 2025 송년 감사 예배 및 잔치

2025년 12월 6일 토요일 오후 2시 몽고메리 한인교회 (3260 Morris Rd. Lansdale) | 경품

| 강사: 말씀 이용걸 목사 (영생교회 원로목사)

| 건강 강좌: 김종덕 내과

| 공연: Dream Saxophone Team (Kenneth Cha)

박선영 민속무용단

Happy Life Linedance team (Helen Park)

선교봉술팀 (김영천, 이원애)

| 연락: 한제민, 권진 (610.243.0099)

| 대회장: 한상우, 이기원

몽고메리 노인회 회장 박상익

부회장: 한정건, 김종열, 이기순

1등 한국왕복 비행기표 (윤 미라 샤프 여항사)

2등 TV (정 승희 이사)

3등 온수 메트 (박 희중 한미자유안보정책센터 필라 회장)

4등 차가버섯 4명 (한 정건 부회장)

5등 식권 (슈라,코리,어촌 )

후원:필라 한인회, 남부 뉴저지 한인회, 민주평통필라협의회, 국립통일원 필라협의회 필라 상공회의소, Passi, 당 갑중 소주 도매 회사 대표, 대우정육 대표 장 귀영,서 재필 재단, 경천효도 본부(한상우), 이 기원(한미안보정책센타 이사장), PK Real Estate Broker(한인회 이사장) 이주향(전 민주평통 필라 협의회 회장 ), 한미건축, Lowergwynedd 양로원 Penn Day care Center, Princeton Bank, 조 남수 카이로 프랙터, 신 승목 카이로 프랙터 백치과, 찰리 이 보험회사, Grace day care center, 하은약국, 유 승주 물리치료 Pure smile 치과, 한국 정신 문화 연구원 , 최 현종 전 한인회장, 홍 근식 고문, 푸른약국

50년 만기 모기지?… 트럼프 추진 정책 주택시장 해법

도널드 트럼프 대통령이 주택 구

입 부담을 낮추기 위해 ‘50년

만기 모기지 대출’ 도입을 추진하

겠다고 밝혀 관심을 끌고 있다.

만기를 연장하면 월 페이먼트 상

환 부담을 낮출 수는 있지만, 이

자 부담 증가와 자산 형성 지연

등의 부작용을 우려하는 목소리

도 동시에 나오고 있다.

트럼프,‘주거비부담 줄일것

최근 미국 주택 시장에서는 활성화와

주거비 부담 완화하기 위한 다양한 방안

이 논의되고 있다. 그중‘포터블 모기지 (Portable Mortgage)’와‘50년 모기지’가 언

론에 자주 등장하며 관심을 끌고 있다. 두

제도는 모두 아직 공식적으로 시행된 것

은 아니지만, 시장 상황를 고려할 때 주목

할 만한 논의라 할 수 있다.

먼저 포터블 모기지는 현재 미국에서

공식 도입된 제도가 아니다. 개념은 기존

주택에서 사용하던 금리와 대출 조건을

새 집으로 옮기는 방식이다. 캐나다와 영

국 등 일부 국가에서 활용되고 있으며, 낮

은 금리를 유지한 채 이주할 수 있어 시장

이동성을 높이는 효과가 있다.

미국에서 이 논의가 등장한 이유는 많

은 주택 소유자가 2~3%대 초저금리를 유

지하고 있어‘금리 잠김(lock-in)’ 현상이

심화되고 있기 때문이다. 이사 이동이 줄

어들면 공급이 감소하고 가격이 더 오르

는 구조가 되므로, 기존 금리를 옮길 수

있게 해 거래를 늘리자는 취지다. 이러한

제도가 실제 상품화된다면 업사이즈나 다

운사이즈를 미루고 있는 주택주들에게 관

심을 받을 것으로 보인다.

다만 전체 모기지의 약 60~70%가 이차

금융 시장에서 거래되는 미국 구조상, 기

존 금리를 새 주택으로 그대로 이전하는

방식이 정착되기까지는 제도적 보완이 필

요하다. 정부나 패니메이·프레디맥 역시

아직 관련 제안을 내놓지 않은 상황이다.

두 번째 논의는 50년 모기지이다. 월 납입

금을

낮추는 효과가 있어 일부 구매자에게

는 주택 구입 시기를 앞당기는 데 도움이 될

수 있다. 그러나 장점만 있는 것은 아니다.

예를 들어 대출금 80만 달러, 금리 6%

기준으로 보면 50년 대출은 30년 대출보

다 월 납입금이 약 585달러 줄

어들지만, 전체 상환 기간 동안

부담하는 총이 자는 80만 달러 이상 더 많아진

다. 즉 절감액보 다 부담액이 훨 씬 크다. 또한 상환 기

뉴스타부동산

로랜하이츠 명예부회장

간이 길어지는 만큼 에쿼티(지 분) 형성 속도도 크게 늦어져, 시간이 지나

도 소유 지분이 적게 쌓이는 문제가 생긴다.

결과적으로 다음 세대에 남길 자산도 줄어

든다. 예를 들어 30대 중반에 집을 구입할 경

우 80대 중반까지 모기지를 갚아야 하는 상

황도 발생할 수 있다. 결국 긴 기간의 고정금

리 구조에서는 이자 부담이 커져 금융기관

에만 유리하다는 비판도 있다.

추가로, 50년 모기지는 패니메이와 프레

디맥 보증 범위를 벗어나 Non-QM(비표준

모기지) 으로 분류된다. 요건이 까다롭고

보호 장치도 적어 이용 가능성 역시 제한

적이다. 이처럼 두 제도 모두 아직 공식 도

입 단계는 아니다. 그럼에도 높은 집값과

금리로 월 부담이 커지면서 가능한 정책

옵션으로 거론되고 있다.

포터블 모기지는 이동성을 높일 수 있으

제도적 장애물이 많고, 50년 모기지는

나

당장의 월 부담을 줄일 수 있지만 총이자

가 크게 증가한다. 현재로서는 두 제도 모

두 논의 초기 단계이며 향후 제도화 여부

는

지켜봐야 할 것이다.

문의 (909)282-7307

이메일 annayang@newstarrealty.com

부에나 팍은 이미 안정된 도시로 자리 잡은 가운데, 지속적인 발전과 성장을 도

모하고 있는 곳이다. 이 지역은 특히 뛰 어난 지리적 이점으로 인해 더욱 주목

받고 있는데, 오렌지카운티 북쪽에 위치 하면서 LA와의 교통이 매우 편리하다.

5번, 91번 프리웨이와, 39번 도로의 교

차점에 위치해 있어 샌프란시스코까지

약 6시간, 샌디에고는 2시간, 서쪽으로

는 토런스, 동쪽으로는 리버사이드, 남

쪽의 해변 도시 헌팅턴 비치까지도 30

분 만에 도달, 자연과 도심을 동시에 누

릴 수 있는 최적의 입지다.

부에나 팍의 또 다른 핵심 강점은 바 로 한인 커뮤니티의 중심지‘코리아타운’

이다. 이 지역은 여러개의 한인마켓과 최

고의 한인병원이 밀집해 있어, 한인들이 생활하는 데 가장 편리한 환경을 제공한 다. 차별화된 생활 인프라, 안전하고 쾌적 한 커뮤니티를 형성, 이곳을 중심으로 한 인 문화와 비즈니스가 더욱 활발히 성장 하고 있다. 현재 약 1,000여 개 이상의 한 인 비즈니스들이 자리 잡고 있고, 한인 생 활권의 핵심 플랫폼을 형성하고 그 역할 을 하고있다.

인구 구성 역시 빠르게 변화하고 있다. 2025년 기준으로 약 8만5천 명에 달하는 데 그중35%는 아시아계, 그중에서도 한국 계는 약 25%로 추산된다. 이것은2년전 한

인 커뮤니티가 공식적으로 코리아타운으 로 지정되는 성과인것 같다. 앞으로 15년 내 인구는 10만 명을 넘어설 전망이며, 이 와 함께 한인들이 점차 도시의 핵심 인구

로 더욱 자리를 잡을것이다. 부에나 팍은 관광과 엔터테인먼트의 중 심지이다. Knott’s Berry Farm, Medieval Times, 그리고 한국 문화와 연결된 다 양한 공간들이 엔터테인먼트와 관광 산업의 성장을 견인하고 있다. 특히 ‘Source Mall’은 K컬처 허브로 변모하 며, 젊은 세대와 한인 문화에 대한 관심 을 끌고 있는 곳이다. 또한 부에나 팍 곳곳에 다양한 하우징 프로젝트가 있다. 현실적으로 주택 부족 이 심각한 상황이기 때문이다. 2030년까 지 9,000유닛을 건설해야 하는 정부의 의 무 할당량에 따라, 이미 3,000유닛 이상

이 확보되고 있 으며, 대규모 재 개발 프로젝트 도 활발히 진행 중이다. 대표적인 개발 계획으로 는 구 Sears 부지 의 다운타운 재 개발, 라팔마와 스탠턴의 대규모 콘도·아파트 프 로젝트, 그리고 ‘핵심 재개발’이 이루어지고 있는 각종 복합 개발이 있다. 앞으로 5~10년 내 이 지역은 신도시의

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온라인 지원: joinphillypd.com

문의: (215) 683COPS (2677)

에이시안 연맹은 에이시안(아메리칸)들의 권익 보호와 지위 향상을 위해 2000년 5월 6일에 `당시 시장이었던 좀 쓰릿 시장과 함께 창설해서 지금까지 봉사하고 있음.

에이시안 연맹.