Ws 3034 6 vsm eindejaars column boek 2016 2017 lrnc

EINDHOVEN Edenstraat 1 5611 JM Eindhoven T 040-2692530

HELMOND Paterslaan 2a 5701 NZ Helmond T 0492- 525552

EERSEL Nieuwstraat 62 5521 CD Eersel T 0497-513393

NUENEN Berg 2 -4 5671 CC Nuenen T 040-2833708

DEURNE Lage Kerk 13 5751 KG Deurne T 0493-322111

www.vansantvoort.nl 1

Dit boekje bevat de bijdragen die wij in 2016 schreven voor diverse huis-aan-huisbladen en magazines in de regio.

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 1

27-12-16 13:56

De woningmarkt in beweging 2016-2017 Fotografie cover | Herontwikkeling Philips Lighting Š 2016 Arthur Bagen | in opdracht van Foolen en Reijs Vastgoed. Diederen Dirrix architectuur & stedenbouw 2

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 2

27-12-16 13:56

Wat een jaar!

Een absoluut recordjaar voor Van Santvoort Makelaars! Dat kunnen we zonder overdrijving zeggen over 2016. Op alle gebieden gingen we met onze cijfers door het plafond heen. In de jaren dat de woningmarkt moeilijk was, rekenden we wel op herstel, maar niet meer op de gouden tijden van weleer. Nu kunnen we constateren dat – zeker in de steden – de ‘gekte’ weer helemaal terug is. In een stad als Eindhoven drukken beleggers particuliere kopers regelmatig uit de markt. En voor een project van 28 woningen in Meerhoven noteerden we recent 550 kandidaten.

Zo zijn er legio voorbeelden van nieuwe dynamiek.

Er is dus geen enkele reden om woningbouwplannen te temporiseren, zoals sommige wethouders in de regio propageren. Alom blijkt een grote woningbehoefte en een enorme inhaalvraag. Voor de regio is de opdracht dus duidelijk: bouwen, bouwen, bouwen! En dan vooral op de plekken waar de vraag is. Dat is in de eerste plaats in de steden en daarna in de plaatsen die er direct tegenaan liggen.

Voor makelaars brengt deze nieuwe bloeiperiode nieuwe mogelijkheden en uitdagingen. Wij hebben in 2016 initiatieven genomen, zoals de oprichting van Van Santvoort Advies met specifieke dienstverlening op het gebied van ruimtelijke ordening en hippisch/agrarisch vastgoed. Elke drie maanden gaven we de Van Santvoort Kwartaalrapportage uit met gedetailleerde woningmarktcijfers en analyses per gemeente in Zuidoost-Brabant.

Ook in 2017 kunt u rekenen op nieuwe initiatieven en verdere expansie.

Pieter van Santvoort RMT RT REV Ing. Dirk van Santvoort RT

2

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 2

27-12-16 13:56

De klant is koning bij Van Santvoort Makelaars

Dus wij zijn blij met deze gemiddelde klantwaardering van 8,7 Waardering van de klant is voor ons erg belangrijk. Op Funda kunnen onze cliënten via de ‘Makelaarsbeoordelingen’ laten weten hoe ze ons werk waarderen. We zijn blij met de stevige 8,7 die we gemiddeld scoren, maar uiteraard blijven we gemotiveerd werken aan een nog hoger cijfer. Waardering voor ons kantoor bleek in 2016 tevens uit toekenning van de Business Success Award 2016 in de categorie woningbemiddeling. We zijn bovendien genomineerd voor de National Business Success Award en

Uitstekend resultaat

Professioneel

Betrokkenheid

Groot netwerk Oplossingen

Online

marketing Terugbellen

Zorgvuldig

Afspraken

Terugkoppeling

Goede advisering

specialist

Servicegericht

Deskundigheid

Snel

Meedenken

Advisering

Ondersteuning

voor de Nieuwbouwmakelaar Award.

Plezierig NVM

3

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 3

27-12-16 13:56

4

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 4

27-12-16 13:56

Jack Aldenhoven Algemeen directeur Ban Bouw, Nuenen

‘Nieuwbouwmakelaardij is toch een specialisme’ ‘Ik doe al zaken met Van Santvoort Makelaars zo lang als ik in het vak zit en dat is inmiddels toch zo’n dertig jaar. Ook daarvoor werkten vorige generaties van onze familiebedrijven al samen, dus je kunt echt wel spreken van een duurzame relatie. Goed samenwerken wordt natuurlijk niet alleen door de historie bepaald, maar ook door de prestaties van vandaag. Van Santvoort is nu een nieuwbouwmakelaar van formaat en dat is toch echt een specialisme. Ik vind het knap hoe ze dat – naast de verkoop van de bestaande woningen – in de loop van de jaren hebben ontwikkeld.”

“Een nieuwbouwmakelaar moet een zeer goede kennis van de markt hebben, maar ook van nieuwe ontwikkelingen in de woningbouw en van allerlei bouwkundige en technische zaken. Het verkopen van nieuwe woningen is steeds meer maatwerk; geen enkele woning is nog gelijk.

Er zijn veel verschillende opties, variaties en uitbreidingen mogelijk. Dat stelt hoge eisen aan de verkoopgesprekken die de makelaar met potentiële kopers voert. En Van Santvoort Makelaars doet dat op een heel goede manier. Ze hebben het afgelopen jaar voor ons in hoog tempo de 37 woningen in het project Sint Joriskwartier in Eindhoven verkocht. Dat is heel goed gegaan; er was een gigantische wachtlijst. Een uiterst succesvol plan, het goede product op de juiste plaats: grondgebonden woningen op een aantrekkelijke plek in de stad.”

“Ook daarin speelt Van Santvoort als nieuwbouwmakelaar een belangrijke rol: we nemen ze altijd zo vroeg mogelijk mee in het ontwikkelingstraject, omdat ze met hun kennis van de regionale markt kunnen adviseren over bijvoorbeeld de productontwikkeling en de prijsstelling. We gaan nu van start met Parc Fontaine, appartementen op een heel bijzondere plek in Eindhoven, aan de rand van het Stadswandelpark. Dat is echt geen standaard-verkoopwerk, het vraagt heel veel expertise en inzicht van de makelaar.”

“De woningmarkt is op dit moment natuurlijk heel goed in onze regio. We hebben voldoende plannen in de pijplijn zitten en we staan met onze partners klaar om die te realiseren. En Van Santvoort Makelaars is zeker één van die partners.”

5

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 5

27-12-16 13:56

Michiel Roelofs Hoofd Klant & Markt, Dura Vermeer Bouw Zuid

‘Makelaar met een visie’ “Mijn ervaring met Van Santvoort als nieuwbouwmakelaar is erg positief. Het is een makelaar met een mening. En hij staat voor die mening, ook als de opdrachtgever of een gemeente er in eerste instantie misschien anders over denkt. Het is een makelaarskantoor met een duidelijke visie, dat maakt wel het verschil met veel anderen. Wij betrekken hen graag in een vroeg stadium bij de planontwikkeling als adviseur. Vervolgens presteren ze dan ook goed in de verkoop. Ze doen wat ze zeggen en maken waar wat ze beloven, dat is uiteraard erg belangrijk. Onze relatie is dan ook duurzaam. Dit jaar deden ze voor ons de verkoop van Green Court Eindhoven in Meerhoven en nu zijn we druk met de verkoop van het plan De Weverij in Geldrop.

Dat is een plan met een lange geschiedenis, maar ze trekken er heel hard aan.

Wij werken dus graag samen met Van Santvoort Makelaars, zowel om hun expertise als hun verkoopcapaciteiten.”

6

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 6

27-12-16 13:56

Jaap van Engelshoven Adjunct-directeur AM

‘Snel resultaat geboekt’ “We werken al heel lang samen met Van Santvoort Makelaars, de laatste jaren in de Spoorzone in Deurne. Ze kennen de regionale markt erg goed, weten hoe ze een plan in de markt moeten zetten en welke doelgroepen ze moeten aanspreken.

Ook in het voortraject denken ze heel goed met ons mee, bijvoorbeeld over zaken als prijsstelling en doelgroepen. En vervolgens maken ze het waar in de verkoop, want daar draait het uiteindelijk natuurlijk wel om. In het project Facade in de Spoorzone heeft Van Santvoort Makelaars in een jaar tijd toch zo’n 40 woningen verkocht. Ze werken in hoog tempo en boeken snel resultaat, dat is voor ons zeker belangrijk. We gaan nu de volgende fase in, toch ook weer met 50 woningen.

We hebben er alle vertrouwen in. Natuurlijk heeft iedereen op dit moment het tij mee, maar ook in de jaren dat het met de woningmarkt minder goed ging, heeft Van Santvoort ons nooit teleurgesteld. Het is niet voor niets dat ze in dit plan de enige makelaar zijn met wie we werken.”

7

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 7

27-12-16 13:57

Deurne

Bergeijk

Veldhoven

François Peeters en Angelique Nooijen

Max en Femke van den Heuvel

Sifas Schouten en Noortje van Trier

Verkoper Maassingel 46, Deurne Koper nieuwbouwwoning Facade, Deurne

Verkopers Bremberg 2, Bergeijk

Verkoper De Plank 5, Veldhoven

‘Het klikte direct met de makelaar’

‘Super goed geadviseerd’

‘Een slimme constructie’

“Vorig jaar hebben we besloten ons te oriënteren op het kopen van een andere woning, nieuw of bestaand. We hebben eerst door verscheidene partijen een waardebepaling laten doen van onze huidige woning en we hadden direct een klik met de makelaar van Van Santvoort Makelaars. We zijn met hem in gesprek geraakt over het nieuwbouwplan Facade in Deurne en we hebben eigenlijk heel snel de knoop doorgehakt en daar een vrijstaand geschakelde woning gekocht. Bovendien hebben we besloten dat Van Santvoort dan ook onze huidige woning mocht verkopen. De courtageaanbieding was financieel zeker aantrekkelijk, maar die klik is eigenlijk toch wel belangrijker. Het is allemaal prima verlopen en hebben ons huis binnen anderhalve week verkocht. Er is 1 kijker geweest en die heeft het huis gekocht. Nou ja, je hebt er ook maar één nodig. De aanpak van Van Santvoort sprak ons aan: snel tot zaken komen, geen stoere praat en het voorspiegelen van Hollywood-prijzen. We zijn heel tevreden over de gang van zaken.”

“We zijn super goed geadviseerd door Van Santvoort Makelaars. Onze makelaar is echt een topkerel.

Hij voelde ons prima aan en ook als we naar het kantoor belden, zijn we altijd vriendelijk te woord gestaan. Ze stemmen alles prima met elkaar af.

Het verkopen van een huis is natuurlijk een zakelijk iets en alles is professioneel aangepakt, maar de aanpak is tegelijkertijd menselijk. Dat voelde goed; je huis verkopen heeft toch ook een emotionele kant. Je merkt dat de makelaar veel strategischer kijkt dan wij. Wij wilden graag onze woning snel te koop zetten, liefst nog voor de zomervakantie.

Maar hij zei: je kunt het beter na de vakantie doen, dan heb je alle tijd om professionele foto’s te laten maken. En je brengt het huis op de markt in een tijd dat veel meer mensen op zoek gaan.

De verkoop is daarna snel gegaan. We zijn heel tevreden over makelaarskantoor Van Santvoort.

Het huis is nu verkocht en we zijn op zoek naar een woning in Luyksgestel. Dat begint toch wel een beetje spannend te worden; we hebben nog vier opgroeiende kinderen thuis.”

“Ik kende de makelaar van Van Santvoort nog van vroeger; indertijd hebben wij ook een woning via hem gekocht. Dus voor ons was de keus makkelijk toen we besloten dat we naar een andere woning gingen uitkijken. Hij is een prettige persoon, verstaat zijn vak en kent de markt goed. Hoewel hij niet echt onze aankoopmakelaar was, heeft hij ons wel geholpen met rondkijken en advies gegeven over de diverse mogelijkheden. Uiteindelijk hebben we gekozen voor een mooie vrijstaande woning aan de Dreef in Veldhoven, die bij een andere makelaar in aanbod stond. Omdat ons eigen huis nog niet in verkoop stond, hebben we op advies van Van Santvoort Makelaars gekozen voor een slimme constructie. We hebben het huis gekocht op voorwaarde dat we onze eigen woning ook binnen een bepaalde termijn zouden verkopen. Alleen als in die tijd een andere koper meer zou bieden op het huis aan de Dreef, zou het niet doorgaan. Onze woning is toen binnen twee weken verkocht, dus dat is heel soepel verlopen. We zijn heel tevreden over de dienstverlening van Van Santvoort. Op 1 juli hebben we de sleutel gekregen van onze nieuwe woning en wij wonen daar inmiddels met onze twee kinderen met heel veel plezier.”

8

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 8

27-12-16 13:57

Nuenen

Helmond

Lieshout

Eelco Riet en Karen Lammers

Bart en Yvonne Verbakel

Verkoper Donkervoort 39, Koper Strijdakker 11, Nuenen

Verkoper Roerstraat 39, Helmond

‘In een paar dagen tijd verkocht’

‘Plotseling ging het veel sneller’

‘Samenwerking op meer gebieden’

“Wij hebben eerst drie plaatselijke makelaars laten komen toen we besloten ons huis te verkopen.

En we hebben vervolgens heel bewust voor Van Santvoort Makelaars gekozen. Ze kennen de markt in Nuenen goed, verkopen geen holle praatjes en hebben een eerlijk advies gegeven. Het is prettig om te merken dat je makelaar precies weet welke vergelijkbare huizen te koop staan en voor welke prijs. Je hebt direct het gevoel dat je met een betrouwbare makelaar te maken hebt. Het is ook echt heel snel gegaan. Woensdag stond het huis op internet, vrijdag kwam de eerste kijker en maandag is er al getekend. Dus dat was supersnel en voor een heel reële prijs. Omdat we met een hoge rente zaten en nu een veel lagere hypotheekrente betalen, wonen we nu in een grotere woning voor ongeveer hetzelfde bedrag. We konden de ruimte goed gebruiken, want eind februari is onze tweeling geboren. We hadden al één kind, dus nu wonen we sinds begin december met z’n vijven in ons nieuwe huis. Ook bij de aankoop daarvan is Van Santvoort Makelaars ons goed van dienst geweest.

Ze hebben de woning met ons bezichtigd en ook de onderhandelingen voor ons gevoerd. Dat is prettig omdat je zelf de markt toch niet zo goed kent.”

“Ons huis stond al een jaar te koop en in dat jaar was er welgeteld één belangstellende wezen kijken.

Ja, je krijgt dan toch het idee: doet je makelaar het eigenlijk wel goed? We zijn eens rond gaan kijken en terecht gekomen bij Van Santvoort Makelaars, als best verkopende makelaar in de regio. Bij het eerste gesprek was er direct al een goeie klik en we hebben besloten helemaal opnieuw te beginnen.

Dus we hebben nieuwe foto’s laten maken, het huis is opnieuw op Funda gezet en meegenomen in alle kanalen die Van Santvoort gebruikt. Dat leverde meteen al flink wat kijkers op en we hebben de woning na tweeënhalve maand verkocht. We hebben de prijs niet eens naar beneden bijgesteld.

Onze vorige makelaar had ons dat wel geadviseerd, die meende dat de prijs te hoog was. Maar op advies van Van Santvoort hebben we die toch zo gehouden en dat bleek uiteindelijk ook terecht. Dus we zijn heel tevreden over Van Santvoort Makelaars; ze houden je ook heel goed op de hoogte van alles wat er gebeurt. We wonen nu tijdelijk bij mijn ouders, maar onlangs kwam de koop rond van een tweekapper in Stiphout. Dus straks wonen we veel groter.”

“Ik heb mijn woning via Van Santvoort Makelaars verkocht en dat hebben ze super gedaan. Ze denken goed met je mee. We hebben goed kunnen sparren over de prijs en ze hebben mooie foto’s laten maken. De lijnen zijn kort, je kunt snel schakelen.

Het huis was binnen 8 dagen verkocht, dus het was zeker succesvol. Ik ken Van Santvoort al heel lang, onze ouders zijn al lange tijd goed bevriend.

En we hebben samenwerking op meer gebieden.

Het nieuwe huis dat ik met mijn bouwbedrijf zelf ga bouwen in plan Nieuwenhof is door Van Santvoort Architecten getekend. Het wordt een hele grote tweekapper; ik ga in de ene woning wonen en een vriend van mij koopt het andere huis. Ook zijn huidige woning is door Van Santvoort verkocht.

Ik hoop natuurlijk dat de bouw van mijn woning in Nieuwenhof tot meer opdrachten voor mijn bedrijf – Pieter Swinkels Bouwbedrijf – gaat leiden. Er zijn daar zo’n 30 vrije kavels te koop, dus mogelijkheden genoeg. En dan werk ik natuurlijk ook weer graag samen met Van Santvoort Architecten.”

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 9

Pieter Swinkels Verkoper Zeis 10, Lieshout

9

27-12-16 13:57

Soms gaan de ontwikkelingen toch weer veel sneller dan verwacht. De woningmarkt zat jarenlang stevig op slot. Na een aanvankelijk voorzichtig herstel gaan nu de remmen los. Het aantal verkopen stijgt elk kwartaal; de woningbouw komt op stoom, ook in Zuidoost-Brabant.

Het woord ‘krapte’ klinkt weer, zeker in aantrekkelijke grote steden: Amsterdam, Utrecht en Groningen en – op enige afstand – Eindhoven. Kopers bieden weer tegen elkaar op in plaats van dat ze stelselmatig en fors afdingen. De lage rente stimuleert enorm, de bevolkingsgroei gaat sneller dan verwacht en het consumentenvertrouwen is groot, ondanks de soms verwarrende internationale ontwikkelingen.

En ja, dan blijkt natuurlijk dat de crisis een negatieve invloed heeft gehad op de planontwikkeling en dat we het tempo van de groei in woonbehoefte niet bij kunnen benen. Enerzijds begrijpelijk: wie gaat er ambitieuze plannen ontwikkelen als er geen woning verkocht wordt, als gemeentelijke grondbedrijven met moeite het hoofd boven water kunnen houden en als bouwbedrijven massaal hun medewerkers ontslaan? Anderzijds hadden we misschien de crisistijd kunnen gebruiken om ons degelijk voor te bereiden op betere tijden. We hadden in die periode kunnen werken aan vereenvoudiging van regelgeving, versnelling van procedures en nieuwe afspraken over toegestane bouwproductie.

Miljoen nieuwe woningen

Rijtjeshuis

Nu dreigt ‘de dag die je wist dat zou komen’ toch weer eerder aan te breken dan

Ik geloof daar eerlijk gezegd niet in. Natuurlijk kan het ombouwen van

we hadden gedacht. Steden en regio’s staan voor grote opgaven. Tot 2030 zijn

leegstaande kantoren bijdragen aan het oplossen van de woningbehoefte van

er – grof geschat – minstens een half miljoen nieuwe woningen nodig. Dat is

bijvoorbeeld studenten, jonge starters en expats. Het zal ook zeker leiden tot

een voorzichtige schatting, het zouden er ook wel eens één miljoen kunnen zijn

verlevendiging van de stad en tot het binden van jong en internationaal talent.

als we aan de groei van het aantal huishoudens tegemoet willen komen, schreef

Maar het is gevaarlijk om 100% in te zetten op dat segment van de woningmarkt.

hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw onlangs.

De meeste mensen willen, zo blijkt uit onderzoek, nog steeds het liefst een rijtjeshuis. Moderner en ruimer dan vroeger, dat wel, en met meer mogelijkheden

Voorzitter Bart van Breukelen van de NEPROM (de verenigde

om eigen keuzes te maken voor indeling en uitbreiding. Ze willen die woning op

projectontwikkelaars) sprak over een benodigde woningproductie tot 2040

die manier hun eigen stempel meegeven. En het Eindhovense Dagblad berichtte

van één miljoen woningen voor de steden in Nederland. Dat kan alleen als er

onlangs over de run op woningen uit de jaren dertig.

tempo wordt gemaakt, betoogt Van Breukelen: “Grootschalige binnenstedelijke ontwikkeling moet weer op gang komen.” Hoogleraar Peter Boelhouwer

Over de volle breedte gezien is de belangstelling voor kleinere wooneenheden

bepleitte dat gemeenten meer bouwgrond vrijgeven, ook aan de randen van de

helemaal niet zo groot en ieder geval sterk tijdelijk. Zelfs kleine huishoudens

steden.

willen de ruimte: er wordt vaker thuisgewerkt; een eigen werkruimte met computerwerkplek behoort in veel gevallen tot het eisenpakket. En na verloop

Tegenstemmen zijn er ook. Cees-Jan Pen, lector Vastgoed van Fontys

van tijd groeit ook bij hen de behoefte aan een ruimere woning. Als er in de

Hogescholen, schrijft over woningnoodangst van de ‘bouwlobby’ en zou het bizar

stad onvoldoende woningen beschikbaar zijn, dan trekt het jonge gezin na de

vinden als we weer in de weilanden gaan bouwen. Hij wil dat we inzetten op

startfase weg De belangstelling voor binnenstedelijke nieuwbouwprojecten

transformatie van leegstaande (kantoor)gebouwen.

die voorzien in grondgebonden woningen is enorm groot, zo constateren wij dagelijks in onze makelaarskantoren.

10

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 10

27-12-16 13:57

Geef de stad de ruimte!

11

Fotografie: Herontwikkeling Philips Lighting | Š 2016 Arthur Bagen | in opdracht van Foolen en Reijs Vastgoed. Diederen Dirrix architectuur & stedenbouw

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 11

27-12-16 13:57

Het is zeker goed als steden (Eindhoven in het bijzonder) aandacht geven

Eindhoven – mede dankzij de tomeloze energie en investeringskracht van enkele

en initiatieven ontplooien ter huisvesting van studenten en expats. Ik heb

vastgoedontwikkelaars – lijkt nu bestraft te worden door de provincie Noord-

eerder in het Eindhovens Dagblad al gewaarschuwd tegen het doorslaan in de

Brabant en anderen gemeenten in de Metropoolregio.

strategische keuze voor deze groepen. Ook voor jonge gezinnen, gezinnen uit de middengeneratie en voor kapitaalkrachtige senioren moet meer woonruimte

Met de transformatie van enkele grote gebouwen in de stad, zit Eindhoven

beschikbaar komen in de stad. Het midden- en hogere segment mogen zeker niet

al snel aan het toegestane plafond en de regiogemeenten en provincie lijken

verwaarloosd worden, want anders trekken deze bewoners op termijn weg naar

niet geneigd om de centrumgemeente meer ruimte te geven. Met als gevolg:

de dorpen en het buitengebied, met alle negatieve gevolgen voor diversiteit en

stagnatie in de productie van de ook gewenste kwalitatief hoogwaardige,

draagkracht in de stad. De stad wordt niet alleen gemaakt door jongeren, maar

grondgebonden woningen. En daardoor dreigt dan voortijdig vertrek van (met

ook de middengroepen en de ouderen.

name) hoger opgeleiden uit de stad die niet aan hun woonwensen kan voldoen.

Afspraken

Leuk voor de andere gemeenten natuurlijk, want die kunnen dan bouwplannen in hun eigen gemeenten makkelijker realiseren en de financiële situatie van

Te vrezen valt dat Eindhoven binnenkort zal vastlopen in het ontwikkelen van

hun eigen grondbedrijven weer opkrikken. Ook in de regio die graag een

nieuwbouwplannen voor deze categorieën. Binnen de Metropoolregio Eindhoven

metropoolregio wil zijn, komt het kleine eigenbelang nog steeds op de eerste

zijn er kwantitatieve afspraken gemaakt over de realisering van het aantal

plaats.

woningen per gemeente. Een kleine wooneenheid in een getransformeerd leegstaand kantoorgebouw telt daarin voor dezelfde waarde mee als een rijtjeshuis of een tweekapper. De voortvarende aanpak op dit gebied in

12

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 12

27-12-16 13:57

Gezamenlijke visie

“Geef wonen de ruimte” was de hartenkreet van Friso de Zeeuw in zijn hierboven geciteerde artikel op de website www.gebiedsontwikkeling.nu Ik zou daar –

Een gezamenlijke visie is kennelijk niet ontwikkeld in de crisistijd die daarvoor

speciaal gericht op de bestuurders in onze eigen metropoolregio – van willen

tijd en ruimte gaf. Verbrokkeling en versnippering blijft troef: van een brede blik

maken: “Geef de stad de ruimte!”

op de ruimtelijke ontwikkeling van stad en regio en een gezamenlijke koers met gezamenlijke keuzes is het helaas niet gekomen. Juist omdat de ontwikkelingen

Tempo

zo snel gaan en in de toekomst nog sneller zullen gaan, is – om Friso de Zeeuw opnieuw te citeren – een andere manier van besturen noodzakelijk. Hij noemt

Ik besef ook dat de gezamenlijke woningbouwopgave niet voor 100 procent

het ‘ontslakken’: snel, adaptief, flexibel en communicatief besturen. Minder

in de stadsregio kan worden opgelost en dat ook dorpen recht op een

regels, meer samenwerken en goed contact met marktpartijen.

zekere uitbreiding hebben. Maar bekijk de regio in samenhang, analyseer de woningbehoefte en kom dan in ieder geval op korte termijn tot de conclusie

NEPROM-voorzitter Van Breukelen voegt er een internationale dimensie aan

dat het niet verstandig is Eindhoven nu te laten boeten voor zijn voortvarende

toe: ook de grote steden in Nederland moeten meer samenwerken in plaats

aanpak bij het realiseren van huisvesting voor expats en studenten. Geef de stad

van elkaar te beconcurreren. “De trek van consumenten en bedrijven gaat

ruimte voor een evenwichtige groei gericht op meerdere doelgroepen en geef de

niet alleen de vier grote steden, maar ook naar regionale hoofdsteden als

stad ruimte om daar tempo in te maken.

Groningen, Arnhem-Nijmegen, Amersfoort, Den Bosch en Eindhoven. In feite gaan grote delen van Nederland als één grote netwerkstad functioneren. Deze

Uiteindelijk profiteert de hele regio daarvan.

tendens wordt nog eens versterkt door een in de crisisjaren opgebouwde inhaalvraag en de veel hoger dan verwachte bevolkingsgroei.” Grootschalige,

--

binnenstedelijke projecten zijn volgens hem onontbeerlijk om in de groeiende

Dit door ons geschreven artikel verscheen eerder in Frits Magazine.

behoefte te voorzien. Ook dat vraagt om visie, om afstemming en om een actieve, ondernemende rol van de gemeenten.

13

Fotografie: Herontwikkeling Philips Lighting | © 2016 Arthur Bagen | in opdracht van Foolen en Reijs Vastgoed. Diederen Dirrix architectuur & stedenbouw

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 13

27-12-16 13:57

column 04 januari 2016

Aan de basis van vooruitgang staat vertrouwen!

De woningmarkt blijft in beweging. Wij kijken tevreden terug op 2015.

100.000 gulden; vorig jaar was dat zo’n 225.000 euro. Ook de manier van

Het herstel van de woningmarkt zet zich voort en dat heeft geleid tot

communiceren onderging revolutionaire wijzigingen. Nu gaat vrijwel alles

een flinke stijging in het aantal verkochte woningen. We kijken ook met

via internet, e-mail, social media en mobiele telefoon, waar eerder papier,

vertrouwen en enig optimisme vooruit. De aanhoudend lage hypotheekrente

verkoopborden en de vaste telefoon de hoofdrol speelden. Gebleven is de

blijkt een sterke stimulans. Voor ons heeft die vooruitgang komend jaar een

gerichtheid op de klant: die staat centraal, 40 jaar geleden en nu!

extra feestelijk tintje, omdat Van Santvoort Makelaars 40 jaar bestaat.

De klant moet op je kunnen rekenen. Want aan de basis van vooruitgang staat vertrouwen. Alleen dankzij dat vertrouwen hebben we in die 40 jaar

Dat is mede te danken aan de degelijke en stabiele basis die de oprichters

zo’n 30.000 transacties kunnen realiseren.

Jan van Santvoort en Frans van Santvoort hebben gelegd. Precies 40 jaar geleden hebben zij Van Santvoort Makelaars en Van Santvoort Architecten

We kijken niet te lang terug want nieuwe uitdagingen liggen klaar. En die

opgericht. Tien jaar geleden hebben ze de leiding van het makelaarskantoor

gaan we graag aan! U kunt ook in de toekomst op ons rekenen. Daarom

overgedragen aan mijn neef Dirk en mij. We zijn trots op de manier waarop

delen we ook dit jaar informatie en opinies over de vastgoedmarkt in

onze vaders deze bedrijven tot groei en bloei hebben gebracht. En we zijn ze

deze column en houden u zo op de hoogte van alle ontwikkelingen op de

dankbaar voor de ruimte die ze ons hebben gegeven.

woningmarkt.

In 40 jaar is er ongelooflijk veel veranderd. Neem alleen al de huizenprijzen:

Namens alle medewerkers van Van Santvoort Makelaars wensen wij u een

in 1975 lag de gemiddelde verkoopprijs voor een woning nog rond de

goed, gezond en succesvol jaar toe.

14

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 14

27-12-16 13:57

De lucht en de woningmarkt Huizenprijzen schieten de lucht in, koppen sommige kranten dan al gauw.

goed jaar voor de woningmarkt geworden. Er zijn vorig jaar totaal 185.000

En er zijn onheilsprofeten die nu al waarschuwen dat er weer ‘lucht in de

woningverkopen geregistreerd. Voor de NVM-makelaars waren het er 142.237,

huizenprijzen wordt gepompt’ en dat een nieuwe zeepbel in onze economie

een stijging van bijna 22% ten opzichte van 2014. Het aantal verkopen komt

ontstaat. Ik ben daar niet zo bang voor, maar zie de prijsontwikkeling na jaren

daarmee weer op het niveau van vlak voor de crisis. De huizenprijzen zijn in een

van forse dalingen als reëel. Er is sprake van een inhaalslag en daarbij zijn de

jaar tijd met 5% gestegen. Voor de gemiddelde koopwoning werd in het vierde

omstandigheden op de markt nu zeer gunstig dankzij de lage hypotheekrente en

kwartaal 227.000 euro betaald.

toenemende koopkracht.

column 18 januari 2016

Met 52.000 transacties in het vierde kwartaal is 2015 uiteindelijk een bijzonder

Aan de andere kant zie ik ook geen totaal onbewolkte lucht. Hoe het consumentenvertrouwen en de economie zich verder ontwikkelen, blijft afwachten. De internationale omstandigheden zijn onzeker; de malaise in de detailhandel (V&D) houdt aan en de vluchtelingenstroom lijkt nog niet tot een eind te komen.

Dus of de stijging van de woningmarkt zich in dit tempo blijft voortzetten, is nog maar de vraag.

Tegelijkertijd gaat zich een andere knelpunt voordoen en dat is de vermindering van het aanbod. Halverwege het tweede kwartaal stonden bij NVM-makelaars nog bijna 130.000 woningen te koop, 14% minder dan een jaar eerder en ruim 27% minder dan op het dieptepunt van de crisis. De daling van het aanbod gaat ook steeds sneller. Dit speelt vooral de verkopers in de kaart en kan tot verdere prijsverhoging leiden.

Maar van een echte ‘verkopersmarkt’ is nog geen sprake; hooguit is dat in Amsterdam en Utrecht het geval. Dus dat de woningmarkt zichzelf weer gaat opblazen, zie ik nog niet gebeuren. Ik zie dit eerder als een situatie van opluchting na een langdurige periode van zware bewolking.

15

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 15

27-12-16 13:57

Het wordt dringen op de markt! column 01 februari 2016

Onze regio doet goed mee in het herstel van de woningmarkt. Zowel wat betreft het aantal transacties als de gemiddelde prijsstijging, beweegt Zuidoost-Brabant zich redelijk in de buurt van het landelijk gemiddelde. Geen buitensporige prijsstijgingen, zoals in Amsterdam en Utrecht, maar ook geen kenmerken van krimp en kramp. Ik ga deze keer al die cijfers niet opsommen; voor de liefhebbers is er op de website van de NVM marktinformatie in overvloed, ook per regio.

Uiteindelijk gaat het niet zozeer om de exacte cijfers, maar om de trend. En ook voor onze regio is die trend: meer transacties, gematigde prijsstijging, snellere verkoop en vermindering van het aanbod. Als deze lijn zich voortzet, dan speelt dat verkopers in de kaart, want zij profiteren meestal van een zekere schaarste.

Het betekent tevens toenemende druk op de woningbouw. Dus: betere tijden voor projectontwikkelaars, bouwbedrijven, makelaars (jazeker) en gemeentelijke grondbedrijven. Na barre tijden kunnen zij weer profiteren van de toenemende drukte op de markt.

De concurrentie neemt daardoor toe. Planontwikkeling en bouw kunnen weliswaar sneller dan vroeger, maar zeker in de procedures zijn er vaak vertragende factoren. En: zoals ik eerder voorspelde, gaat de regionale Woningraad er niet komen, de gemeenten houden het nieuwbouwheft graag in eigen hand. Nu maar hopen dat er wel enige afstemming blijft.

Voor de koper is er dus wat te kiezen, maar hij moet er – zeker bij nieuwbouw – wel als de kippen bij zijn. Een enkel cijfer dan toch: vorig jaar steeg het aantal nieuwbouwwoningen dat werd verkocht met maar liefst 36%. In dezelfde periode nam het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen met 15% af. Zeker in stedelijke gebieden zal dit verder gaan nijpen. Het beeld van een overvolle markt met (te) weinig kramen dringt zich op: het wordt dringen! Op het web is dat fysiek weliswaar minder voelbaar, maar toch. Funda noteerde het laatste kwartaal van 2015 een absoluut bezoekersrecord: gemiddeld 30,9 miljoen bezoeken per maand! En dat terwijl het aantal aangeboden objecten daalt. Ik weet het: niet iedere kijker is een koper, maar het illustreert dat er toch enige spanning begint te ontstaan.

16

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 16

27-12-16 13:57

De stad als magneet

column 14 februari 2016

De stad heeft weer aantrekkingskracht. Dit geldt in sterke mate voor Amsterdam

En – zo blijkt uit onderzoek – het zijn niet alleen jongeren die de stad waarderen,

en Utrecht, maar ook Eindhoven ontwikkelt zich als een magneet. Die oefent

ook jonge gezinnen blijven in toenemende mate in de stad wonen. Zij bepalen

flinke aantrekkingskracht uit op studenten, internationale kenniswerkers,

daar nu soms het beeld met de bakfietsen waarmee ze hun kinderen naar school

ondernemers en investeerders. De ontwikkeling van een gebied als de High

brengen. Wel even relativeren: er zijn ook veel gezinnen die toch een voorkeur

Tech Campus, de uitstraling van ASML (weliswaar in Veldhoven, maar toch),

houden voor een grondgebonden woning in een wat ruimere groensituatie.

een zelfbewuste en goed presterende TU/e, de positionering van Eindhoven als designstad, het draagt allemaal bij aan het Brainport-effect.

Tegelijkertijd zie je het aantal (relatief welgestelde) ouderen in de stad toenemen. Meer dan vroeger blijven ze hangen of trekken er naar toe. Gezien

Eindhoven is sinds enkele jaren in Zuid-Nederland the place to be, en niet

de demografische ontwikkelingen is met zekerheid te stellen: naast de

alleen om te werken, maar ook om te wonen. Dus er is een grote invloed op de

bakfiets zal in de toekomst ook de rollator vaker te zien zijn in de stad. Dit zal

woningmarkt. We merken het bij de verkoop van nieuwbouwprojecten aan de

tevens leiden tot nieuwe woonwensen. Er zijn al allerlei studies naar nieuwe

Bayeuxlaan, in het Joriskwartier, de Schrijversbuurt en Strijp R. De stad is weer

mogelijkheden en andere woonconcepten verschenen. Soms bouwen die voort op

“in” en dan bedoel ik in dit geval niet de nieuwbouwwijken aan de buitenrand

het verleden, zoals de hernieuwde aandacht voor hofjes, straks als woonplaats

(die natuurlijk ook bij de stad horen) maar de echte binnenstedelijke wijkjes.

voor ouder wordende trendsetters. Het zou goed zijn als ook Eindhoven zich gaat

Hoe dichter bij het centrum, hoe beter, lijkt het wel.

voorbereiden op die uitdaging van de toekomst.

17

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 17

27-12-16 13:57

Nieuwe hypotheekregels

Meer zekerheid, minder kansen

column 07 maart 2016

Er is nog weinig aandacht aan besteed, maar per 21 maart behoort de voorlopige

Het verzamelen van de stukken kan weken duren. Als in die periode de

hypotheekofferte tot het verleden. Er is dan een nieuwe Europese richtlijn van

hypotheekrente daadwerkelijk stijgt, moet de hypotheekadviseur de nieuwe

kracht. Het betekent een behoorlijke wijziging van de huidige werkwijze, waarin

maandlasten berekenen. Dat kan tot gevolg hebben dat minder hypotheek kan

de geldverstrekker een voorlopige offerte doet die – als alle gegevens van de

worden verstrekt dan een paar weken eerder mogelijk leek. Op die manier kan

aanvrager bekend zijn – ook ingetrokken kan worden. In de nieuwe situatie volgt

de grotere zekerheid voor de consument omslaan in een nadeel en er zelfs toe

pas een hypotheekaanbod als alle stukken (werkgeversverklaring, taxatierapport,

leiden dat de koop niet doorgaat.

salarisstroken en een getekende koopakte) zijn ingeleverd.

De bank of hypotheekverstrekker doet dan een definitief aanbod; de koper heeft

Verkopers moeten er bovendien rekening mee houden dat een periode van

na ondertekening van het aanbod nog twee weken bedenktijd.

ontbindende voorwaarden (koop mits financiering rondkomt) wel eens kan oplopen naar 6 tot 8 weken i.p.v. de 4 weken die het nu vaak duurt. Op de markt

De maatregel wordt genomen met het oog op een betere bescherming van de

maakt dit de weg vrij voor kopers die een gokje durven te nemen en willen

consument. Voor de koper betekent dit immers dat hij – wanneer een aanbod

kopen zonder ontbindende voorwaarde, in de verwachting of zekerheid dat de

wordt gedaan – zeker is van het rondkomen van de hypotheek. Een nadeel is

financiering wel rondkomt. Wie dat niet durft - of niet in positie is om die gok te

wel dat het moeilijker wordt om de hypotheekrente snel vast te leggen. Zeker

nemen – heeft dus een slechtere uitgangsposities, zeker als de markt krap is.

bij stijgende hypotheekrente (ook die tijd kan weer aanbreken) kan dit nadelig

De nieuwe regels bieden hen weliswaar meer zekerheden, maar daardoor dus

uitpakken. Het kost altijd tijd om alle stukken te verzamelen; je bent mede

ook minder kansen.

afhankelijk van de snelheid van o.a. taxateur, werkgever en verkopend makelaar.

18

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 18

27-12-16 13:57

Meer ruimte voor huurders gewenst Het blijft een goede periode om je te oriënteren op de aankoop van een woning.

In het segment net boven de huursubsidiegrens van 714 euro per maand wordt

We weten echter ook dat kopen op dit moment niet voor iedereen is weggelegd.

nauwelijks gebouwd. Daardoor ontstaat er binnenkort – zo valt te vrezen - echte

En: het zal er niet zeker niet gemakkelijker op worden. De overheid scherpt de

woningnood voor veelal jonge mensen die niet eens zo slecht verdienen. Als er al

hypotheeknormen verder aan en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens

lokale partijen zijn die brood zien in de ontwikkeling van kleinere plannen voor

gaat per 1 juli opnieuw omlaag.

juist deze groep woningzoekenden, dan werken de gemeenten daar vaak niet aan mee. In de meeste gemeentelijke woonvisies is dit segment niet benoemd en

Zeker starters komen daardoor verder in de knel en het zure is dat huren

het aantal woningen dat men jaarlijks mag bouwen is vaak beperkt. En plannen

voor hen op dit moment vaak geen goedkoper alternatief is. Voor sociale

die in het verleden zijn ontwikkeld, maar wegens de crisis op de woningmarkt

huurwoningen verdienen ze meestal net weer even te veel en betaalbare

niet tot uitvoering zijn gekomen, gaan dan meestal voor. Al was het maar omdat

huurwoningen in de vrije sector zijn er nauwelijks. De woningcorporaties

de verwachting is dat dit meer zal bijdragen aan het verbeteren van de financiële

willen daar niet meer in investeren, omdat ze dat niet als hun taak (mogen)

positie van het gemeentelijk grondbedrijf.

beschouwen. De grote beleggers investeren het liefst in prestigieuze projecten in het hogere segment, in de populaire grote stad en de aantrekkelijke stadsrand.

Niet alleen in de landelijk politiek, ook in het lokale en regionale bestuur zal

De huren daar liggen vaak flink boven het hypotheekbedrag dat de starter niet

meer oog voor deze groep huurders moeten komen en dit zal moeten leiden tot

mag opbrengen.

flexibiliteit in beleid. Te veel jonge mensen met goede vooruitzichten dreigen nu tussen wal en schip terecht te komen. Meer ruimte voor deze groep huurders is

column 21 maart 2016

dringend gewenst.

19

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 19

27-12-16 13:57

column 04 april 2016

Goed nieuws voor huizenkopers Goed nieuws voor huizenkopers: de kostengrens voor de Nationale Hypotheek

Tegen de verdere verlaging van de kostengrens pleitte het nadelige effect

Garantie (NHG) blijft dit jaar op € 245.000. De voorgenomen verlaging naar

voor de woningmarkt en voor de mensen die door die verlaging naast het

€ 225.000 is door minister Blok geschrapt, na overleg met het Waarborgfonds

net zouden vissen, maar ook omdat deze grens ruim onder de gemiddelde

Eigen Woningen (WEW). Een eigen huis blijft daardoor bereikbaar voor meer

verkoopprijs van februari zou zakken. Daaraan is de NHG-grens normaal

mensen, ook voor mensen met een lager inkomen. Met de NHG kun je de

gesproken gekoppeld. Er is enkele jaren een tijdelijke verhoging geweest om

financiële risico’s beperken bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of

de huizenmarkt te stimuleren, maar die werd sinds 2012 stapsgewijs weer

scheiding. In die gevallen biedt de NHG mogelijkheden om verkoop van de

afgebouwd. Omdat de verkoopprijzen nu stijgen, was te verwachten dat de

woning met verlies te voorkomen of kwijtschelding van de restschuld als

NHG-grens volgend jaar weer verhoogd zou moeten worden als Blok de daling

verkoop toch onafwendbaar is. Tevens maakt de garantie verlaging van de toch

nu wel had doorgezet.

al lage hypotheekrente mogelijk en daarmee beperking van de maandlast.

Het WEW vond een jojo-effect ongewenst en trad daarom met de minister in overleg over het ongedaan maken van de voorgenomen verlaging. Het besluit betekent dat kopers van woningen met een verkoopprijs van € 231.132 kunnen blijven profiteren van de Nationale Hypotheek Garantie. Waarom dat bedrag dan weer lager is dan de officiële grens van € 245.000?

Omdat standaard rekening wordt gehouden met bijkomende kosten (notariskosten, overdrachtsbelasting, etc.).

Het minder goede nieuws is dat het aantal te koop staande woningen in deze prijscategorie snel daalt. Het aanbod wordt krapper. Dit was al te merken op de Open Huizen Dag vorige week: minder huiseigenaren deden mee, het aantal bezoekers blijft onverminderd hoog en Funda boekte enkele dagen een record: gemiddeld 1,5 miljoen bezoeken per dag. Zo wordt de kopersmarkt weer een zoekersmarkt.

20

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 20

27-12-16 13:57

column 18 april 2016

De koper van de toekomst is 55+

De afgelopen weken ging veel aandacht uit naar de positieve ontwikkeling van de woningmarkt. Het is mooi als het algemene beeld gunstig is, maar het is net zo belangrijk eens achter die cijfers te kijken. Wie zorgt er nu precies voor die groei op de woningmarkt? Op de hypotheekmarkt zorgen twee groepen als enige voor groei, zo blijkt uit een rapportage van de Rabobank. Dat zijn de huishoudens van mensen tussen 25 en 35 jaar en de 55-plussers.

Op de markt van de koopwoningen zijn tot nu toe jonge huishoudens actiever dan de ouderen. Toch zijn er verschuivingen. In de eerste plaats betreden starters later dan voorheen de woningmarkt. Ik heb er al eerder op gewezen dat de strengere hypotheekregels het voor jongeren moeilijk maken een huis te kopen. Ze worden daardoor vaak gedwongen een dure huurwoning te betrekken (met vaak hogere maandlasten! Ook horen we nog steeds dat afgestudeerde jongeren na de studie weer thuis gaan wonen.

Tegelijkertijd gaat de vergrijzing voort. Het aantal huishoudens dat bestaat uit 55-plussers was in ons land in 2015 veruit de grootste categorie (ruim 3,3 miljoen). Daar komen er tot 2020 nog eens 396.000 bij. De categorieën huishoudens tussen 45-55 jaar (bijna 1,5 miljoen) en 34-45 jaar (bijna 1,3 miljoen) nemen in omvang af, evenals de categorie tussen 20-25 jaar (349.000). Gezamenlijk in 5 jaar in deze groepen ruim 150.000 huishoudens minder. Na de 55-plussers biedt alleen de categorie 25-35 jaar nog groei: plus 79.000 huishoudens tot bijna 1,2 miljoen.

Op dit moment is de categorie huishoudens in de leeftijdscategorie tussen 25-35 jaar het meest koopbereid. Ook onder 55-plussers neemt de koopbereidheid toe: in 2008 kocht 0,6% van alle huishoudens in deze groep een woning; vorig jaar 0,8%. Het lijkt niet spectaculair, maar op deze groep scheelt het toch zo’n 6.600 woningen! In de categorie van 35-35 jaar kocht 6,1% een huis in 2015, maar omdat het aantal huishoudens veel kleiner is, levert dit hogere percentage toch een kleiner aantal transacties op. De ‘koper van de toekomst’ zal gemiddeld dus vaker een grijze baard hebben!

21

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 21

27-12-16 13:57

column 09 mei 2016

Met de buren op social media Ons sociale leven is de afgelopen jaren sterk veranderd. En dat heeft ook

smartphones te kijken”, zei hij daarover in een interview. “Wij brengen de

gevolgen voor wijk- en buurtontwikkeling. Buurtverenigingen en andere clubs

omgeving van het huis nu ook naar de smartphones. Met Wazzurb maken we de

hebben het moeilijk. Veel mensen hebben er geen tijd meer voor of stellen

plek waar je woont leuker, veiliger en socialer.”

andere prioriteiten. Tegelijkertijd zijn we geweldig actief op internet en social media. Grenzen en afstanden tellen niet meer. We hebben met een oude

Ik beschouw het als een interessant initiatief dat past in deze tijd. Het is altijd

schoolvriend aan de andere kant van de wereld misschien nog sneller contact

goed nieuwe mogelijkheden te onderzoeken en te benutten. Ook bij ontwikkeling

dan met een wijkbewoner een paar straten verder.

van nieuwbouwwijken is al met succes gebruikgemaakt van internet en social media, bijvoorbeeld door toekomstige bewoners met elkaar in contact te

Sinds kort is er een initiatief dat beoogt de mogelijkheden van de social media

brengen of zelfs overleg op gang te brengen over de toekomstige inrichting van

ook in dienst te stellen van een beter onderling contact in onze woonomgeving.

de wijk. Met de buren op social media dus! Natuurlijk verdient het altijd nog

Met de app Wazzurb kun je mensen uit je omgeving leren kennen. Neem maar

aanbeveling met je directe buren ook een gezellig praatje over heg of schutting

eens een kijkje op www.wazzurb.com of op de Facebookpagina van dit initiatief.

aan te knopen. Het gebruik van Wazzurb kan leiden tot meer face-to-face contacten en tot een grotere sociale samenhang in onze woonbuurten.

Je kunt via de Wazzurb-app chatten met mensen in je omgeving, informatie over evenementen delen of oproepen plaatsen om spullen te lenen of te delen.

Het initiatief van internetondernemer Gerben Nijmeijer is erop gericht mensen in wijken en buurten weer met elkaar in contact te brengen. “Zo’n 60 procent van alle Nederlanders zou meer contact met mensen uit de omgeving willen, zo blijkt uit onderzoek. Maar in de praktijk zitten we drie uur per dag op onze

22

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 22

27-12-16 13:57

column 30 mei 2016

Te koop is niet altijd te koop

Blijven wonen is dan een optie, maar ook verhuren kan een oplossing bieden. Om in aanmerking te komen voor verhuur via de Leegstandswet is een voorwaarde dat het huis via een makelaar te koop staat. Het voordeel voor de eigenaar is dat de huurder dan slechts een zeer beperkte huurbescherming geniet.

Het gaat goed op de woningmarkt: meer verkopen,

Het komt ook voor dat eigenaren vijf jaar hebben verhuurd via de

kortere verkooptijden, aanhoudend lage rentes en stijgend

Leegstandswet en dat de verkoop niet is gelukt. In dat geval kunnen

consumentenvertrouwen. Toch blijft er een flinke categorie woningen

ouders met beperkte hypotheeklasten de woning bijvoorbeeld verkopen

die niet vlot van de hand gaan. Eind eerste kwartaal was 20% van de

aan hun kinderen of kleinkinderen tegen een gunstige prijs, al dan niet

woningen die te koop stonden langer dan een jaar in het aanbod. Dat

via een schenking. Vanaf 1 januari 2017 wordt de schenkingsvrijstelling

percentage was overigens op het toppunt van de crisis dubbel zo hoog.

verruimd naar 100.000 euro per jaar.

Daarnaast wordt de verkoop van (vaak vrijstaande) woningen na enige tijd weer ingetrokken; toch ook zo’n 11% van het totaal aantal woningen

Wat te doen als het bovenstaande allemaal niet van toepassing is en u

in het eerste kwartaal van 2016.

zit met een huis dat al heel lang te koop staat? Mogelijkheden genoeg!

Haal de woning voor een langere periode uit de verkoop. Verbeter de

Er zijn zelfs woningen die al meerdere jaren te koop staan.

woning, schakel eventueel een verkoopstylist in en maak nieuwe foto’s.

De verkoopborden in de tuin zijn inmiddels groen uitgeslagen, aan de

Verlaag de prijs. Wat in uw geval werkt, hangt uiteraard helemaal van

prijs verandert niets en bij Open Huizen Routes is er geen activiteit waar

uw persoonlijke situatie af en van de marktomstandigheden

te nemen. Hier kan sprake zijn van verhuurde woningen: te koop blijkt

in uw woonplaats.

niet altijd te koop. In veel gevallen gaat het om woningen waarvan de verkopers niet de prijs kunnen krijgen die ze nodig hebben (hypotheek onder water).

23

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 23

27-12-16 13:57

Goedkoop geld lenen én snel a.u.b. column 06 juni 2016

Van tijd tot tijd duikt dit bericht op, zeker in tijden van grote drukte: banken

Het kopen van een huis en het rondkrijgen van de financiering is een ingrijpend

en andere geldverstrekkers zijn te traag met het verstrekken van hypotheken.

proces. Je koopt toch iets meer dan een dagelijks dingetje en dat heeft

Onlangs was het weer het NOS Journaal dat er werk van maakte. Natuurlijk,

voor een langere tijd behoorlijke financiële gevolgen. Zorgvuldigheid is dus

ook op zondagavond moet er nieuws vanuit eigen land worden geboden.

van belang. Een deel van de problemen is in het verleden ontstaan omdat

En dus waren er interviews gemaakt met als strekking: steeds meer

mensen te makkelijk te veel konden lenen. Misschien zijn we nu weer aan het

huizenkopers komen in de problemen omdat ze door ‘de gekte’ op de

doorslaan in regels en procedures. Er moet van alles worden overgelegd aan

woningmarkt hun hypotheek niet op tijd rond krijgen door de trage handelwijze

de geldverstrekker voordat die een hypotheekaanbod kan doen. De snelheid

van de banken.

waarmee alles rondkomt is niet alleen van de kandidaat-koper zelf en van de banken afhankelijk, maar eveneens van taxateurs, werkgevers en makelaars.

Ik wil knelpunten zeker niet bagatelliseren, maar er zitten wel twee kanten aan dit verhaal. De regelgeving is strenger en ingewikkelder geworden. Op deze

Ervan uitgaande dat de consument die snelheid zeker zal nastreven is het dan

plek wees ik er al eerder op dat een betere bescherming van de consument

te betreuren wanneer banken er – bijvoorbeeld door personeelsgebrek – niet

(bijvoorbeeld via het afschaffen van de voorlopige hypotheekofferte) soms

in slagen dat tempo bij te benen. Na jaren van malaise is de woningmarkt weer

kan leiden tot een behoorlijke vertraging. En dat is dan weer niet altijd in het

opgekrabbeld en dat is te danken aan de betere economische omstandigheden

voordeel van de koper.

én aan de lage rente. We leven nu in een tijd dat je goedkoop kunt lenen en dus ontstaat logischerwijze de stemming: en snel een beetje a.u.b. Een moderne bank moet dan flexibel en soepel kunnen meebewegen, met behoud van zorgvuldigheid uiteraard.

24

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 24

27-12-16 13:57

In Amsterdam en Groningen zijn proeven aan de gang met online bieden op huizen die te koop staan. Geïnteresseerden kunnen gedurende een vooraf bepaalde periode een bod uitbrengen op een woning van hun keuze.

De potentiële kopers kunnen van elkaar zien welk bedrag ze bieden en – indien nodig en gewenst – hun bod weer bijstellen.

Nu ben ik meestal een groot voorstander van het gebruik van de mogelijkheden die de internettechnologie ons biedt, maar hier neem ik dan een keer een ‘ouderwets’ standpunt in. Ik blijf voorstander van het uitbrengen van een bod via een gesloten envelop. Ik vind het ook vreemd dat onze eigen brancheorganisatie – de NVM – de pilots voor online bieden organiseert en begeleidt. Ze gaat hiermee eigenlijk op de stoel van de ondernemer (de makelaar dus) zitten en dat is niet de bedoeling.

Vanuit het oogpunt van een koper is online bieden weliswaar transparanter dan het systeem met de gesloten envelop, maar vanuit het oogpunt van de verkoper biedt dit laatste systeem meer voordeel. Waar wij in de meeste gevallen optreden als verkopend makelaar, geef ik er de voorkeur aan de belangen van de verkoper te dienen. Ja, zo’n systeem kan soms tot een behoorlijk hogere verkoopprijs leiden, zeker in gebieden (steden als Amsterdam en Utrecht) waar de markt al krap is. Er worden wel verschillen tot zo’n 40.000 euro gemeld op een woning van bijvoorbeeld 500.000 euro.

Wie ben ik om een verkoper zo’n voordeel te onthouden? En de koper wil deze woning kennelijk erg graag; ook daar mag en wil ik niets van zeggen.

Het gaat mij te ver om als makelaar dan te stellen dat er ‘gekke bedragen’ worden geboden en dat ‘de gebakken lucht’ uit de markt moet. Ook een

Online bieden: niet voordelig voor verkoper column 20 juni 2016

systeem met gesloten enveloppen kan achteraf transparant gemaakt worden, zoals dat met aanbestedingen in de zakelijke markt gebeurt.

Het argument dat je met online bieden voorkomt dat er spelletjes worden gespeeld, gaat op die manier evenmin op. Dus wat mij betreft staat de uitkomst van de pilots vast: wij houden het voorlopig bij de gesloten envelop als dat nodig is om de belangen van de verkoper zo goed mogelijk te dienen.

25

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 25

27-12-16 13:57

column 04 juli 2016

Nu is de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht geworden die het mogelijk maakt korte huurovereenkomsten voor ‘bepaalde tijd’ te sluiten, zoals dat ook al voor bedrijfsruimten geldt. Het gaat dan om contracten voor maximaal 2 jaar; de precieze duur wordt in het huurcontract vastgelegd. Tijdens deze periode geldt de gewone huurprijsbescherming.

De verhuurder is wel verplicht uiterlijk tussen 3 maanden en 1 maand voor het aflopen van het contract nog eens schriftelijk te laten weten dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Gebeurt dat niet of niet tijdig (dus bijvoorbeeld een week van te voren), dan gaat de overeenkomst automatisch over in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de volledige huurbescherming.

De huurder hoeft van zijn kant niet de volledige periode uit te zitten, maar mag tussentijds opzeggen.

Meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur

Zogenoemde ‘toegelaten instellingen’ (woningcorporaties) mogen voor hun zelfstandige woningen in de meeste gevallen geen tijdelijke contracten afsluiten. Ook daar zijn weer een paar uitzonderingen op (bijvoorbeeld bij noodopvang of renovatie).

Goed nieuws voor de doorstroming op de huurmarkt: sinds 1 juli zijn er meer mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren voor particulier woningbezitters. Tot nu toe kon dat slechts op basis van de Leegstandswet: je woning moest dan te koop staan en je moest aannemelijk kunnen maken dat die niet tegen redelijke condities verkocht kon worden en dat je door dubbele lasten in de problemen kon komen. In dat geval gold niet de uitgebreide bescherming waar huurders in Nederland normaal op konden rekenen. Je kreeg dan vergunning voor verhuur voor 5 jaar ineens.

Dit alles moet de doorstroming op de woningmarkt bevorderen en het zogenoemde ‘scheefwonen’ tegengaan.

Of dat inderdaad gaat werken is nog afwachten natuurlijk, maar in ieder geval is het voor particuliere verhuurders prettig dat tijdelijk verhuren voor hen wat makkelijker wordt. Soms is immers niets zo langdurig als het tijdelijke. Het is goed als ook op de woningmarkt wat meer flexibiliteit mogelijk is.

Het aantal regels, voorwaarden en uitzonderingen is echter nog wel zodanig dat het verstandig is om eerst goed advies in te winnen alvorens het pad van de verhuurder te betreden.

26

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 26

27-12-16 13:57

Hogere prijzen, hogere temperaturen column 18 juli 2016 De duidelijke temperatuurverhoging met de zomervakantie in zicht, doet zich ook voor op de woningmarkt. De snelheid waarmee het herstel zich voortzet overtreft de verwachtingen.

Het aantal verkopen is terug op het niveau van voor de crisis. Ook de prijsstijging is meer dan 4% jaar-op-jaar, stelt ABN Amro in de Woningmarktmonitor van eind juni. Het huidige prijspeil is echter nog ver verwijderd van de piek in 2008, aldus de marktwatchers van de bank. Toen lag de gemiddelde waarde bijna 17% hoger dan nu: “Volgens de rekenmodellen van de Europese Centrale Bank ligt het prijspeil nu in de buurt van het structurele niveau en is er geen sprake van overwaardering, noch van onderwaardering. Hiermee komt de situatie in Nederland overeen met die van de Europese Unie als geheel.”

Dat is mooi geschreven, maar het zijn toch lastige vergelijkingen. Want het zijn gemiddeldes en alleen al in Nederland worden de regionale verschillen steeds groter. Waar in de steden oververhitting al aan de orde of op komst is, daar is in kleinere steden en plattelandsgemeenten soms nog sprake van een lauw temperatuurtje.

In de Europese Unie zijn die verschillen natuurlijk nog groter.

Het ziet er naar uit dat de rentes laag blijven en daarmee blijft de motor van herstel op volle toeren. De Hypotheekshop constateerde in een terugblik op het tweede kwartaal een forse toename in de hoogte van de gemiddelde hypotheek: de groei ligt met name in de klasse tussen € 300.000 en € 450.000. Ook voor de tweede helft van het jaar verwacht men verdere groei: voor het hele jaar zal de hypotheekmarkt groeien met zo’n 25% ten opzichte van vorig jaar.

Het negatieve effect van de aanscherping van de inkomensnormen blijft daarmee kleiner dan gedacht. Volgens ABN Amro komt dat doordat tweeverdieners wél op ruimere kredietcondities kunnen rekenen. Bovendien blijkt uit onderzoek dat veel ouders hun kinderen willen ondersteunen bij de aanschaf van een woning. Per 1 januari is er verruiming van belastingvrij schenken te verwachten (van € 53.000 naar € 100.000). Een mooi vooruitzicht om de zomervakantie mee in te gaan.

27

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 27

27-12-16 13:57

column 12 september 2016

Bouw waar de consument wil wonen!

Dankzij het voorspoedige herstel van de woningmarkt, groeit ook de noodzaak om snel nieuwe woningen te bouwen.

Er is sprake van uitgestelde behoefte en een flinke inhaalvraag.

Maar waar gaan we bouwen? De wereld is al weer een beetje veranderd sinds 2008 en dus kun je niet zomaar oude plannen ongewijzigd uit de kast te trekken. De grote stad is populairder geworden. Daar – of zo dicht mogelijk in de nabijheid ervan – willen veel mensen wonen.

Afspraken om in omliggende gemeenten de woningen te bouwen die de stad Eindhoven in het verleden niet kon of wilde bouwen, moeten op de helling. Want Eindhoven wil plotseling wel groeien binnen de huidige gemeentegrenzen en maakt vaart met het ombouwen van kantoren tot wooneenheden.

Op basis van de oude afspraken over de verdeling van het aantal te bouwen woningen in de regio zou Eindhoven nu het plafond al bereikt hebben. En dat terwijl er – naast de huisvesting voor jongeren en alleenstaanden - ook veel behoefte is aan grondgebonden nieuwbouw in de stad.

Het is dus goed om met een nieuwe blik naar oude afspraken te kijken. De Helmondse wethouder Frans Stienen – portefeuillehouder op dit gebied in Metropoolregio Eindhoven – stelt voor om gemeenten die financieel getroffen worden door het schrappen van bouwplannen financieel te compenseren vanuit een fonds. Die gemeenten hebben immers in het verleden grond aangekocht om bouw in de toekomst mogelijk te maken. Als dat niet doorgaat, is te verwachten dat de vaak toch al armzalige financiële positie van hun grondbedrijf verder achteruitgaat.

Met zo’n fonds zouden de gemeenten gemakkelijker samen knopen kunnen doorhakken. Ik hoop mét wethouder Stienen dat dit gaat lukken. Het is belangrijk dat niet de financiële staat van grondbedrijven gaat bepalen waar nieuwe woningen worden gebouwd. Tegelijkertijd denk ik: wie gaat dan projectontwikkelaars compenseren die op basis van oude afspraken grond hebben gekocht? Het is hoe dan ook te hopen dat uiteindelijk de woningbehoefte van de consument de doorslag geeft bij het maken van nieuwe afspraken.

Enig kwantitatief en kwalitatief marktonderzoek is gewenst en zou wel eens ander licht kunnen werpen op de aannames die overheden nu hanteren. Laat de markt zijn werk doen!

28

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 28

27-12-16 13:57

Warm lopen voor duurzaam wonen

column 26 september 2016

Extra isolatie, toepassing van zonnepanalen, verwarming via een

kunnen terugbetalen dankzij het wegvallen van de maandelijkse energienota.

elektrische warmtepomp, vloerverwarming en mechanische ventilatie met

Aan de andere kant kunnen zij – wanneer ze over voldoende leencapaciteit

warmteterugwinning. Het is een greep uit de mogelijkheden die bouwbedrijven

beschikken – deze extra investeringen ook afwegen tegen bijvoorbeeld een

toepassen om tot energieneutrale woningen te komen. Die woningen worden

flinke uitbouw, een duurdere keuken en een luxere badkamer. Dat zijn dan weer

sinds kort aangeduid als Nul-op-de- Meter-woningen (NOM), dus woningen

zaken die eigenlijk meer energie kosten.

die weinig tot geen energie kosten. Uiteraard steken projectontwikkelaars en bouwbedrijven er wel veel energie en materiaal in om dit voor elkaar te krijgen.

Misschien is voor individuele kopers toch een grotere financiële prikkel nodig.

Zo’n energiepakket kost dan al gauw 20.000 euro extra. Woningcorporaties

In Groningen is onlangs niettemin het startsein gegeven voor de bouw van een

kunnen dat terugverdienen omdat de wet ze sinds kort de mogelijkheid biedt

eerste project met 40 NOM-koopwoningen. Het behoort ook de mogelijkheden

hun huurders hiervoor een maandelijkse een extra vergoeding in rekening te

om bestaande, slecht geïsoleerde eigen woningen te laten renoveren naar

brengen: de energieprestatievergoeding. De huurders kunnen dat opbrengen,

een Nul-op-de-Meter-woning. Er is een landelijke Deal Stroomversnelling

omdat ze – als het goed is – dus (vrijwel) niets meer betalen aan de

Koopwoningen, waarbij afspraken zijn gemaakt om grote aantallen woningen

energiebedrijven.

van particuliere woningbezitters energieneutraal te maken. In Brabant is er een provinciale deal die streeft naar het gefaseerd aanpakken van 41.000 woningen

Op dit moment gaat op korte termijn naar schatting zo’n 5 tot 10 procent van

in een periode van zes jaar. Mijn indruk is dat er nog heel wat energie gestoken

de totale nieuwbouwproductie uit de zogenoemde Nul-op-de-Meter-woningen

moet worden in het bekend maken van de mogelijkheden en de voordelen, zodat

bestaan. Dat betreft dan meestal huurwoningen. Voor de koopsector is het even

straks iedereen warm loopt voor duurzaam wonen.

afwachten of het gaat lopen. Kopers van NOM-woningen kunnen wel € 25.000 extra lenen om de investeringen te bekostigen in de verwachting dat zij dit

29

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 29

27-12-16 13:57

column 10 oktober 2016

De kloof loopt dwars door de regio U hebt vast ook de juichende berichten gelezen en gehoord over de woningmarkt

tweedeling die langzamerhand begint uit te groeien tot een diepe kloof. Zo gaat

in het derde kwartaal. De stijgende lijn zet zich voort: de verkopen nemen toe.

een appartement aan de Willemstraat in Eindhoven flink boven de vraagprijs van

De keerzijde is er ook: hier en daar steekt het spook van schaarste de kop op.

de hand. In een paar uur tijd kwamen er 43 aanmeldingen voor een bezichtiging.

De NVM constateert nu al een aantal kwartalen op rij een sterke tweedeling op

Anderzijds zijn er voorbeelden van woningen in buitengebieden en kleinere

de landelijke woningmarkt. Er zijn regio’s die prima presteren en veel dynamiek

dorpen waar huizen al jaren te koop staan en nauwelijks iemand komt kijken.

vertonen, maar er zijn ook regio’s waar het nog stil op de markt is. De meeste dynamiek is te vinden in en rond grote steden in de Randstad, met Amsterdam en

In Eindhoven zal de temperatuur verder oplopen. Nu al vinden veel

Utrecht als uitschieters.

woningzoekers in de stad niet meer wat ze zoeken. Jonge gezinnen en stellen met een kinderwens die de stap naar een grondgebonden rijwoning

De regio Eindhoven en omgeving staat in de ranglijst van dynamische regio’s in

of tweekapper willen zetten, nemen daarom de wijk naar randgemeenten

de derde klasse, nog net iets dynamischer dan het landelijk gemiddelde.

als Waalre, Son en Breugel, Nuenen en Veldhoven. Ook daar loopt het aanbod

De regio Helmond-de Peel (die bij de NVM als de regio Zuidoost-Brabant

zienderogen terug. De populariteit van Eindhoven blijkt uit gemiddeld hogere

door het leven gaat) vinden we terug in de zesde en voorlaatste klasse, dus

prijzen en kortere verkooptijden. Als Eindhoven er niet in slaagt snel goed

qua dynamiek ruim onder het landelijk gemiddelde. Zoals er landelijk een

aanbod (lees: nieuwbouw) te realiseren voor jonge gezinnen, dan zullen die nog

tweedeling op de markt is, zo is die er dus ook in onze Metropoolregio tussen

harder dan ze nu al doen naar de randgemeenten overlopen. Toch nog kansen

het Eindhovense en het Helmondse deel. Zelfs binnen die deelregio’s is er een

voor die plaatsen dus.

30

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 30

27-12-16 13:57

column 31 oktober 2016

Lage maandlasten niet altijd lucratief De lage rente is op dit moment dé grote stimulans op de woningmarkt.

Oké, eerder aflossen dan maar? Ook het voordeel daarvan kan genuanceerd

En daar is natuurlijk (bijna) iedereen blij mee. Tegelijkertijd komen mensen

worden bekeken. Bijvoorbeeld voor zzp’ers met een matige pensioenopbouw,

met een lopende hypotheek - die dan ook nog een flinke tijd doorloopt – voor

kan het een risico zijn om het hele vermogen in je huis te stoppen. En stel voor

een dilemma te staan. Oversluiten of niet? En zo ja, voor 5 jaar of voor 10 jaar?

dat de politiek het idee - dat bij sommigen leeft – doorvoert om de overwaarde

Je krijgt dan een lagere rente, maar betaalt wel een ‘oversluitboete’ aan de

van woningen te gaan belasten met vermogensrendementsbelasting? Dan is een

geldverstrekker. Of is ‘rentemiddeling’ een mogelijkheid? Dan wordt de rente

volledig hypotheekvrij huis al helemaal niet meer zo’n aantrekkelijke gedachte.

‘gemiddeld’ tussen het rentepercentage van je lopende hypotheek en de actuele hypotheekrente van de geldverstrekker. De boeterente wordt in dat geval als het

Het streven naar lagere netto maandlasten is uiteraard begrijpelijk, en nu de

ware uitgesmeerd over een langere periode.

rente zo laag is, lijkt dit makkelijk te realiseren. Maar er is de laatste jaren veel veranderd op het gebied van hypotheken en renteaftrek en er staat ook nog het

Het is ondoenlijk op dit punt een algemeen advies te geven, want dit is van veel

een en ander op stapel.

factoren afhankelijk. Als je een (bank)spaarhypotheek hebt, is oversluiten vaak niet zinvol bijvoorbeeld. Want dan gaat weliswaar (de betaalde) rente omlaag,

Het is dus verstandig ideeën of plannen daarvoor eerst goed te bespreken met

maar ook de rente op de bijbehorende spaarrekening waarmee de hypotheek

een ter zake kundig adviseur om te bepalen of die ideeën werkelijk financieel

afgelost moet worden. Dat kan netto zelfs duurder uitpakken.

voordelig zijn.

Een ander puntje: van de aftrekbare rente moet het eigenwoningforfait worden afgetrokken. Die bedraagt 0,75% van de WOZ-waarde. Dit kan soms betekenen dat lagere rente niet het positieve effect heeft waarop was gehoopt.

31

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 31

27-12-16 13:57

Taxeren, een vak apart column 21 november 2016

Een enkele keer sta ik wel eens in de rechtbank om de rechter(s) van advies te

de professionele taxatiedienst (PTD) valt. Deze verklaring wordt vaak

dienen over twee behoorlijk uiteenlopende taxatiedossiers. De rechter moet

door de bank/hypotheekadviseur gevraagd bij het aangaan van een

dan een Salomonsoordeel uitspreken, omdat twee taxateurs kennelijk niet

overbruggingsfinanciering. De ‘makelaarsverklaring indicatie verwachte

of onvoldoende objectief en zelfs onafhankelijk hebben gewerkt. Ze dienen

verkoopopbrengst’ voldoet niet aan de onderzoeks- en rapportage-eisen

dan bijvoorbeeld twee uiteenlopende belangen, zoals die van de eigenaar die

van een professionele taxatiedienst. Ook kan een taxateur geen taxatie-

zoveel mogelijk rendement op zijn bezit wil behalen. Of die van de koper die

opdrachten verrichten van objecten waarbij hij ook als verkopend makelaar

het liefst tegen een zo laag mogelijke prijs van zijn bedrijfsmiddelen gebruik

betrokken is (wat vaak het geval is bij de waardeverklaring). Elke schijn van

maakt. Een taxateur dient echter altijd onafhankelijk te zijn. Hij dient het

belangenverstrengeling moet worden vermeden. De steeds strengere regels

publieke belang waarbij marktwaarde altijd het uitgangspunt is. Het is jammer

maken ‘sjoemelen’ echter vrijwel onmogelijk, of het nu om commercieel

als het uiteindelijk tot een rechtszaak moet komen, maar dit zal in de toekomst

onroerend goed gaat of om woningen.

wel minder vaak gebeuren, is mijn inschatting.

Een NRVT (Nationaal Register Vastgoed Taxateurs) Register-Taxateur moet Strengere regelgeving en afspraken over ‘zelfregulering’ maken het steeds

aan de strengste opleidingseisen voldoen voor vier onderscheiden ‘kamers’:

moeilijker om tot volstrekt uiteenlopende taxaties te kopen. Een zekere

woningen, kleinzakelijk & grootzakelijk, WOZ en agrarisch. Je moet dat

marge kan er altijd zijn omdat taxateurs de kansen van het vastgoed,

opleidingsniveau ook vasthouden door voortdurende scholing en door een

de waarde van de huurovereenkomst en/of de omgevingsfactoren verschillend

voorgeschreven aantal taxaties per jaar uit te voeren in de categorie(ën)

kunnen beoordelen. Er komt nu eenmaal veel kijken bij het bepalen van de

waarin je competenties liggen. Dit alles wordt bewaakt door het NRVT, een

marktwaarde van een gebouw. Taxeren is geen exacte wetenschap.

‘zelfregulerende’ organisatie, compleet met een eigen Tuchtraad. In de praktijk was al sprake van strenge eisen van bijvoorbeeld banken en toezichthouders,

Wat veel professionals niet weten is dat ook een taxatieverklaring,

waardoor makelaars die het vak ’taxeren’ niet hebben bijgehouden toch al niet

waardeverklaring of een verkort taxatierapport binnen de definitie van

meer werden gevraagd voor taxatiewerk. Zo wordt taxeren steeds meer een vak apart. Ik blijf dat met veel plezier (objectief en onafhankelijk) beoefenen.

32

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 32

27-12-16 13:57

column 12 december 2016

Zelfstandige met hypotheek

Deze instelling heeft samenwerking met experts gezocht om op een

In ons land werken meer dan een miljoen zelfstandigen zonder personeel

meer gekeken naar iemands verdiencapaciteit dan naar de contractsvorm

(zzp’ers). Er zijn allerlei licht spottende benamingen in omloop, zoals

waarmee iemand zijn geld verdient. Zo krijgt iedereen gelijke kansen.

zelfstandige zonder pensioen of zelfstandige zonder poen, en dat zijn dan

Na bepaling van het toetsinkomen wordt het reguliere hypotheektraject

nog de aardigste. Hoe je ook over het verschijnsel zzp’er mag denken, de

gevolgd. Voor zzp’ers en hypotheekadviseurs wordt het traject op deze

meeste economen zijn het er wel over eens dat flexibele arbeid verder zal

manier een stuk gemakkelijker. Zo flexibiliseert ook de hypotheekmarkt en

toenemen.

komen zzp’ers gemakkelijker en laagdrempelig aan een hypotheek.

Wat tot nu toe ook vrij zeker was: de meeste zzp’ers kunnen moeilijk een

Inmiddels is er al ruim voldoende keus voor de zelfstandigen, maar de

hypotheek krijgen en waren dus ook zzh’er: zelfstandige zonder hypotheek.

verwachting is dat komend jaar nog veel meer grote en kleine partijen

De hypotheekmarkt was op z’n zachtst gezegd nog niet klaar voor deze

zullen aansluiten en de zzp’er met hypotheekaanbiedingen gaan bedienen.

nieuwe maatschappelijke ontwikkeling. Er was sprake van redelijk

Ook de belangenorganisaties van zzp’ers hebben al verheugd gereageerd.

hoge drempels bij de geldverstrekkers, uiteraard voortkomend uit de

Dit zal ongetwijfeld bijdragen aan verdere dynamiek op de woningmarkt.

verantwoorde manier iemand toetsinkomen vast te stellen. Er wordt daarbij

gedetailleerde regelgeving waaraan Nederland zo rijk is. Om te beginnen moesten ze al drie jaar actief zijn als zelfstandige voordat ze überhaupt in

De zzh’er – zelfstandige zonder hypotheek – wordt hiermee in ieder geval

aanmerking kwamen.

een zelfstandige met hypotheek oftewel: een zzw’er, zelfstandige zonder woonzorgen. Uiteraard geldt voor zzp’ers net zo goed als voor mensen

Voor zzp’ers met een redelijk florerend bedrijfje breken nu betere tijden

in loondienst dat ze wel aan hun betalingsverplichtingen moeten blijven

aan. Ze kunnen nu na 12 maanden ondernemerschap al terecht bij een

voldoen, ook in slechtere tijden.

flink aantal grotere geldverstrekkers voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vanaf 1 januari is een hypotheek tot 245.000 euro haalbaar. Dit is mogelijk dankzij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). “Veel zelfstandigen zonder personeel gaan hier voordeel van krijgen”, stelt directeur Sylan Dresens van WEW.

33

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 33

27-12-16 13:57

UW HUIS VERKOPEN? UW VOORGANGERS GEVEN ONS MAKELAARSKANTOOR EEN

8,7 34

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 34

27-12-16 13:57

WAAROM KIEZEN VOOR VAN SANTVOORT MAKELAARS? Waarin wij ons onderscheiden? Wij hebben onze succesfactoren voor u op een rijtje gezet: Topranking op Funda Door de nieuwste presentatietechnieken, zoals heldere (360°) beelden, (2D | 3D) plattegronden, video animatie en een brochure garanderen wij dat uw woning een toppositie op Funda krijgt.

Verkoopplan op maat Met meer dan 40 marketingactiviteiten heeft u voldoende munitie om uw woning onderscheidend te promoten.

Bereikbaar Wij zijn 6 dagen per week persoonlijk bereikbaar via mail en telefoon! Klantenintranet 24/7

PotentiĂŤle kopers Wij hebben een groot, actueel zoekersbestand met veel kandidaat-kopers.

Grootste makelaarskantoren Wij behoren tot de top van de Nederlandse Makelaardij. Veel klanten stelden de afgelopen 40 jaar vertrouwen in onze dienstverlening en daar zijn we trots op. (bron: onderzoek Bangma & Bosma Bedrijfsadvies).

Complete Facebookactie Een compleet verzorgde Facebookcampagne om de woning te promoten.

Trots

8,7

Wij zijn trots op onze klanten en zij ook op ons want we krijgen een goed cijfer.

GRATIS WAARDEBEPALING, OF CONTACT MET ONS? Wij zijn 6 dagen per week persoonlijk bereikbaar via mail en telefoon! Of 24/7 via onze website.

WS 3034 -6 VSM - Eindejaars Column boek 2016-2017.indd 35

35

27-12-16 13:57