Mercado inmobiliario industrial y logístico

la importancia del real estate industrial y logístico para el desarrollo de una ciudad es vital. la infraestructura impulsa el crecimiento, ejemplificado en el caso de playa del carmen, tras su fundación hoy hace 30 años.

Nos reunimos con Wilberth Gutiérrez Álvarez, presidente de AMII Asociación Mexicana de la Industria Inmobiliaria y fundador de Riviera Maya Investment, quien ha dirigido Central Playa, el proyecto inmobiliario más ambicioso del sector logístico en la Riviera Maya.

El Real Estate atiende a distintos mercados. ¿Cómo afecta el crecimiento de las ciudades en la Riviera Maya a las diferentes necesidades del mercado inmobiliario?

La infraestructura es un pilar fundamental en cada fase del crecimiento de una ciudad. Desde sus inicios, construir una base sólida facilita el desarrollo y la mejora continua, permitiendo que la ciudad evolucione y prospere según las necesidades cambiantes de sus habitantes.

A lo largo de su desarrollo, las ciudades enfrentan diversas etapas con distintas necesidades. Al principio, se enfoca en lo básico: calles, agua, drenaje y electricidad, etc. La infraestructura inicial se centra en proporcionar viviendas para la creciente población. Pero el turismo y otros factores económicos también juegan un papel clave en este proceso de crecimiento urbano, y así el crecimiento turístico actúa como motor impulsor, atrayendo trabajadores que, en última instancia, darán forma a la ciudad. A medida que la ciudad avanza hacia una etapa de crecimiento medio o consolidación, las demandas de infraestructura evolucionan para adaptarse a las nuevas necesidades.

Además de la infraestructura básica, se planean espacios públicos y áreas verdes para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. Es entonces cuando los centros comerciales y otras infraestructuras más complejas comienzan a ser necesarios para atender la creciente población y sus requerimientos.

¿Cómo incide la oferta de servicios en el crecimiento inmobiliario de viviendas?

Los promotores y desarrolladores se centran en seleccionar terrenos cercanos a servicios como escuelas, centros comerciales, restaurantes y parques, lo que agrega valor a las propiedades. La conectividad y el transporte también son importantes, junto con la seguridad, factores clave para los consumidores. Es necesario establecer mecanismos que faciliten la colaboración entre la inversión privada y la infraestructura pública para mantener una densidad adecuada. El objetivo es proporcionar el mayor número de viviendas posible a un precio asequible, lo que pone de manifiesto la importancia de esta integración para el desarrollo urbano equilibrado, con adecuadas políticas de uso de suelo y densidades.

En este escenario, ¿en qué punto se encuantra hoy Playa del Carmen?

En los últimos 15 años, la población ha crecido tres veces, especialmente en los últimos 6 años con un crecimiento del 20%, un aumento impresionante considerando que el país crece alrededor de un 3%.

Actualmente, Playa es una ciudad con necesidades de infraestructura propias de una urbe con medio millón de habitantes. La población de 300,000 habitantes se ve aumentada por una población flotante de entre 200,000 y 300,000 habitantes más, lo que demanda una alta concentración de servicios.

Este crecimiento poblacional requiere una inversión significativa en infraestructura, una responsabilidad que el municipio no puede afrontar por sí solo. La iniciativa privada debe apoyar y fomentar este desarrollo para garantizar el éxito de la ciudad. La falta de infraestructura adecuada podría limitar el crecimiento empresarial.

Por otro lado, donde el sector público no llega, la iniciativa privada encuentra una oportunidad para invertir y obtener beneficios empresariales. De esta manera, se crea un escenario donde el esfuerzo empresarial puede generar un impacto positivo en la ciudad y en la comunidad en general.

¿Cuáles son las principales necesidades de servicios que demanda ya la ciudad?

En este proceso del crecimiento de las ciudades, en el que las oportunidades laborales se diversifican y atraen a todo tipo de trabajadores y familias, se genera también un cambio en la estructura socioeconómica de la población por lo que aparecen también nuevas necesidades. Ya no es solo la necesidad de más vivienda, no es solo ampliar la red de suministro eléctrico o las vialidades y vías de comunicación. La nueva estructura social demandará todo tipo de nuevos servicios, como una mayor oferta educativa, servicios hospitalarios y torres de consultorios por especialidades médicas, centros comerciales y de ocio, instalaciones deportivas y recreativas, edificios de oficinas y centros para marcas de lujo y todo un catálogo de soluciones inmobiliarias para cubrir estos emprendimientos.

Es en este cambio socioeconómico de la población cuando se generan las oportunidades de inversión para la iniciativa privada ya que urge cubrir todo tipo de nuevas necesidades que faciliten el asentamiento de familias trabajadoras que terminen engrosando la estructura socioeconómica del estado basándonos en una sólida y saludable clase media que pueda vivir segura, por supuesto a nivel de violencia, pero también a nivel de prosperidad económico laboral.

¿Cómo debe actuar un bróker de Real Estate para aprovechar esta situación?

Estando consciente de todas estas necesidades hay que buscar a los inversionistas, plantearles la oportunidad de negocio, que te compren la idea para poderles vender el terreno y después desarrollar el inmueble y comercializarlo. Se trata de crear la necesidad y vender la solución y su comercialización participando en todo el proceso del modelo de negocio. Así lo hicimos con Central de Playa. A nivel de logística el municipio tiene unas características muy peculiares ya que no produce ningún producto por lo que todo tiene que traerse de fuera, alimentos e insumos tanto domésticos como empresariales, todo viene de fuera y la estructura de costos se encarece sensiblemente. Es por esto que una central de abastos que amalgame todos los flujos de mercancías facilita extraordinariamente el comercio reduciendo los costos como centro logístico para captar todos los insumos necesarios y distribuirlos a los consumidores.

Por qué la nueva Central de Abastos de Playa del Carmen es un proyecto inmobiliario exitoso.

•Oportunidad: Aparece en el momento en que la ciudad necesita una plataforma logística que le permita convertirse en el corazón de la Riviera Maya, entre Cancún, Cozumel y Tulum.

•Eficiencia: El diseño excelente de las bodegas y su estratégica ubicación hacen de ella una herramienta perfecta para que los proveedores optimicen sus servicios.

•Valor Agregado: Todo el portfolio de servicios que amplifica la operación de los usuarios de la central, que incluye servicios bancarios, áreas de comida, servicios para transportistas, business center o servicios de paquetería entre otros.

•Inversión: Los precios, muy competitivos tanto para las unidades terminadas como las siguientes fases, permiten el uso directo por el comprador de manera asequible y también la inversión para renta inmobiliaria.

•Sustentabilidad:

Su construcción se ha llevado a cabo para obtener Certificación LEED, utilizando concreto ecológico, cosecha de agua y tratamiento de aguas negras así como planta de residuos orgánicos.