Mémoire HMONP_Paul Brignon_Mai 2018

P A U L

B R I G N O N

H M O N P M

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X

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-

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Remerciements à Sophie Courrian Jean-Philippe Lanoire Aline Rodrigues-Lefort L’ensemble de mes collègues et en particulier Adèle Catherine et Sabine Bricard pour leur soutien dans la rédaction de ce mémoire L’ensemble des enseignants et intervenants de la formation HMONP

I

C A D R E EDL 01.

RÉFÉRENCES 02.

II

P R O J E T S PROFIL DE MON POSTE 01.

CV / PFE 02.

SÉLECTION DE PROJETS 03.

III

E X P É R I E N C E S

CONCEPTION ARCHITECTURALE ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

IIII

P E R S P E C T I V E S

I C A D R E

1

E D L

E D L

9

2

S A L L E D E D É G U S TAT I O N E T B O U T I Q U E SU: 300 M2 $: 1,8M € SAINT JULIEN DE BEYCHEVELLE FRANCE 2014

R É F É R E N C E S

C H A T E A U X

G R U A U D 11

L A R O S E

CONSTRUCTION D’UN COLLÈGE SU: 6470 M2 $: 9.45M € BESSIÈRES FRANCE 2010

C O L L È G E

B E S S I È R E S 12

M É D I AT H È Q U E , S A L L E D E C O N G R É S SU: 500 M2 $: 700 000 € SAINT CIERS SUR GIRONDE FRANCE 2004

NORD

M É D I A T H È Q U E 13

S A I N T

C I E R S

T R A N S F O R M AT I O N D E S A R È N E S E N S A L L E M U LT I F O N C T I O N N E L L E SU: 3000 M2 $: 3.6M € PONTONX FRANCE 2013

A R È N E S

D E 14

P O N T O N X

RECONVERSION D’UN HANGAR PORTUAIRE EN HALL D’EXPOSITION SU: 6750 M2 $: 3.35M € BORDEAUX FRANCE 1999

H A N G A R 15

1 4

II P R O J E T S

18

1 P R O F I L D E M O N

Dans mon travail quotidien, j’ai la chance de ne pas être cantonné à une phase ou à un type de projet. L’organisation interne de l’agence laisse une certaine indépendance aux salariés, qui, la plupart du temps, suivent un projet de la phase de faisabilité à la phase de PRO / DCE. D’autre part, j’ai la chance d’être entouré d’une équipe à l’écoute et disponible.

Je travaille généralement sur plusieurs dossiers à la fois, principalement dans la temporalité de la faisabilité au permis de construire. J’ai cependant l’occasion d’aborder l’ensemble des phases de projet. Du fait de mon expérience naissante, je pense être plus performant dans ces phases préliminaires de conception du projet et notamment pour les concours que j’affectionne particulièrement.

Je dessine en 2D sur AutoCad et en 3D sur Sketch Up. Je réalise les perspectives de rendu sur 3DSmax / Vray et la communication avec la suite Adobe. D’autre part, j’essaie autant que possible de dessiner à la main et de réaliser des maquettes avec la découpeuse laser et la fraiseuse numérique qui sont mises à disposition à l’agence.

19

P O S T E

J’

ai été engagé à l’agence Lanoire et Courrian en Septembre 2016 à la sortie de mon Master d’architecture.

J’avais par le passé acquis une expérience relative en travaillant durant mes études pour une agence d’architecture en tant que dessinateur et en réalisant des images de synthèses sur mon temps libre.

J’ai débuté en contrat CDD puis en CDI en Janvier 2017.

L’agence m’a offert l’opportunité de finaliser mon cursus scolaire en parrainant mon année de HMONP.

2

C V

C V

21

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2 B L A N C

s u r

N O I R

Anthony A uthi é et P aul Bri gnon EN S A P B x 2016 P F E

C O N S T A T

P R O J E T

B

L’

ordeaux, cité faite de pierres et de ruelles étroites, allongée de part et d'autre de son fleuve, a cessé de se reposer depuis qu'on l'appelle métropole. La fabrique de la ville, autrefois séculaire, devient alors instantanée.

Cette croissance frénétique soulève la question de l’identité du territoire.

enjeu est de redonner un sens à ces lieux, chacun, en quête d'identité. Il s'agit de questionner autrement le projet urbain, en le liant intimement au projet d'architecture.

L’espace public devient alors le révélateur du site : l'Homme devient désormais le protagoniste principal de l'espace. Il se place en tant qu'acteur du lieu, et peut profiter des émotions et des vibrations dégagées par les dispositifs architecturaux mis en place.L'idée ici, est de permettre l'exploration architecturale, non pas au travers d'un programme, mais par l'espace. La confiance que l'on accorde à ce dernier, parce qu'il est capable de susciter des émotions et de révéler l'environnement de par sa matérialité et sa forme, s'impose dans ce projet comme une manière d'appliquer l'architecture. On cherche ainsi à retrouver un rapport plus proche et plus intime entre l'individu et ce qui l'entoure grâce à l'architecture.

Au cœur des constructions neuves demeurent des vestiges silencieux du passé industriel. Perdus dans ce mouvement à grande vitesse, les habitants ne disposent plus de symboles dans lesquels ils peuvent s'identifier. Ils se rattachent ainsi à ces géants de fer et de béton, témoins de l'histoire du lieu. Ces édifices à l'allure souvent rouillé qui n’avaient pas vocation à devenir patrimoine, se retrouvent alors sacralisés par une société en quête de références communes.

Cette nouvelle forme de monuments, générique par nature, se voit sanctuarisée par la collectivité. Regardés de loin, sans jamais leur accorder une véritable valeur d’usage, ces édifices sont plongés dans un profond sommeil.

Le projet vise à comprendre comment une intervention ponctuelle, localisée et respectueuse des contraintes imposées par son site, peut transformer la perception et l'essence du lieu.

Cette intervention cherche donc à singulariser ces objets industriels génériques devenus patrimoine sans réelle légitimité.

En explorant ce type d'approche, cela pourrait engendrer de nouvelles pratiques, inattendues et spontanées, afin de réactiver une certaine forme de vivre ensemble.

Dans la ville de Bordeaux, trois de ces vestiges industriels sont endormis. Implantés au Sud et au Nord de la ville, ces sites partagent un socle commun, celui de la Garonne. Son courant, plus ou moins puissant, la divise en différentes séquences aux contraintes singulières.

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P A S S E R E L L E

E I F F E L

S I L O S

A

A

G R A I N

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A

P L A T E - F O R M E

P O R T U A I R E

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C C 25

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250 cm

500 cm

1 700 cm

660 cm

PROJET DE FIN D’ÉTUDE RECONVERSION D’UNE RUINE INDUSTRIELLE E S PA C E P U B L I C BORDEAUX FRANCE 2016

50 cm

290 cm

50 cm

1 010 cm

P A S S E R E L L E 27

E I F F E L

A

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PROJET DE FIN D’ÉTUDE RECONVERSION D’UNE RUINE INDUSTRIELLE E S PA C E P U B L I C BORDEAUX FRANCE 2016

600 cm

101 cm

600 cm

50 cm

450 cm

25 cm

150 cm

25 cm

450 cm

50 cm

1 050 cm

1600 cm

700 cm

360cm

300 cm 500 cm

125 cm

50 cm

175 cm

1750 cm

S I L O S

À 29

G R A I N

B

30

PROJET DE FIN D’ÉTUDE RECONVERSION D’UNE RUINE INDUSTRIELLE E S PA C E P U B L I C BORDEAUX FRANCE 2016

P L A T E - F O R M E 31

P O R T U A I R E

C

E S Q A V P D P C P R O E X E

E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

0 1 E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

0 2 E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

0 4 E S Q A V P D P C P R O E X E

E S Q A V P D P C P R O E X E

0 3 E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

0 5 E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

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LC

0 6 E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

0 8 C

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0 9 C

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3 E S Q A V P D P C P R O E X E

LC

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D E

1 0

LC

S E L E C T I O N

E S Q A V P D P C P R O E X E

P R O J E T S

Ces projets ont été réalisés entre 2016 et 2018 et sont présentés par ordre chronologique de production.

Ils sont la propriété intellectuelle de l’agence Lanoire & Courrian.

J’ai cependant participé activement à la conception de tous ces projets et réalisé l’ensemble des documents graphiques présentés.

33

34

E S Q A V P D P C P R O E X E

APPEL À IDÉES MAISONS INVIDUELLES / FERME URBAINE SU: 3700 M2 BORDEAUX FRANCE 2016

TOITURE VITREE OUVRANTE

PEAU EN POLYCARBONATE + LAMES NACO ORIENTABLES

TOITURE VITREE OUVRANTE

PEAU EN POLYCARBONATE + LAMES NACO ORIENTABLES

STRUCTURE DE SERRE HORTICOLE (4 TRAMES STANDARDS DE 5x5x7M)

MAISON OSSATURE BOIS STRUCTURE DE SERRE HORTICOLE (4 TRAMES STANDARDS DE 5x5x7M)

DALLE BETON SUR PILOTIS MAISON OSSATURE BOIS

LOCAL TECHNIQUE / CELLIER DALLE BETON SUR PILOTIS

LOCAL TECHNIQUE / CELLIER

L E

P R O J E T

L U C I O L E S 35

LC

0 1

T3 65m2

Bureaux / Réserve 35m2

120x220

Conseil 200m2

Jardins

120x220

T2 45m2

120x220

T2 45m2

Sanitaires 10m2 120x220 120x220

T2 48m2

T2 48m2

120x220

120x220

T2 45m2

T2 45m2

Toiture végétalisée

120x220

T3 65m2

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Jardins

E S Q A V P D P C P R O E X E

CONCOURS SALLE DES FÊTES / SALLE DU CONSEIL / BUREAUX / LOGEMENTS COLLECTIFS X30 C L I E N T: A Q U I T A N I S / M A I R I E D E S A I N T M É D A R D E N J A L L E S SU: 4500 M2 $: 6.3 M€ SAINT MÉDARD EN JALLES FRANCE 2017

LC

0 2

H A L L E

P I E R R E

M E N D E S 37

F R A N C E

E S Q A V P D P C P R O E X E

CONSTRUCTION NEUVE LOGEMENTS COLLECTIFS X29 C L I E N T: L P P R O M O T I O N SHAB: 1500 M2 $: 1300 € / M2 L E TA I L L A N M É D O C FRANCE 2017

MAÎTRISE D'ŒUVRE :

MAÎTRISE D'OUVRAGE :

LANOIRE & COURRIAN ARCHITECTES

NOM

30, 31, quai de la Monnaie - 33800 BORDEAUX - France T 33(0)5 57 14 21 80 - F 33(0)5 57 14 21 81 contact@lanoirecourrian.com - www.lanoirecourrian.com

LOGEMENTS

PC 04

Adresse

LIEUX

PHASE /

Phase

ÉMETTEUR / ARCHITECTE

TITRE /

NOTICE

DATE /

01/02/2016

ÉCHELLE/

1/100 1/200

INDICE /

-

LC

0 3

MAÎTRISE D'ŒUVRE :

MAÎTRISE D'OUVRAGE :

LANOIRE & COURRIAN ARCHITECTES

NOM

30, 31, quai de la Monnaie - 33800 BORDEAUX - France T 33(0)5 57 14 21 80 - F 33(0)5 57 14 21 81 contact@lanoirecourrian.com - www.lanoirecourrian.com

Adresse

L E S

L O N G È R E S 38

PC 05 A

LOGEMENTS

LIE

PHASE /

Phase

ÉM

TITRE /

FACADES

DA

ÉCHELLE/

1/100 1/200

IND

E S Q A V P D P C P R O E X E

CONSTRUCTION NEUVE LOGEMENTS COLLECTIFS X63 C L I E N T: L P P R O M O T I O N SHAB: 2600 M2 $: 4,45 M€ V I L L E N AV E D ’ O R N O N FRANCE 2017

LC

0 4

6 3

L O G E M E N T S

A

V I L L E N A V E 39

D ’ O R N O N

40

E S Q A V P D P C P R O E X E

CONCOURS LOGEMENTS COLLECTIFS / FERME URBAINE C L I E N T: R É A L I T É S S H A B : 11 4 0 0 M 2 $: NC. PESSAC FRANCE 2017

LC

0 5

L A

M É D O Q U I N E 41

MEDOQUINE

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E S Q A V P D P C P R O E X E

C O N S T R U C T I O N N E U V E / R É H A B I L I TAT I O N MAISON INDIVIDUELLE C L I E N T: P R I V É SHAB: 150 M2 $: 300 000 € BORDEAUX FRANCE 2018

LC

0 6 MAÎTRISE D'ŒUVRE :

MAÎTRISE D'OUVRAGE :

LANOIRE & COURRIAN ARCHITECTES

Fabres 211 Rue du Jardin Public

30, 31, quai de la Monnaie - 33800 BORDEAUX - France T 33(0)5 57 14 21 80 - F 33(0)5 57 14 21 81 contact@lanoirecourrian.com - www.lanoirecourrian.com

M A I S O N 43

F A

HABITATION NEUVE

LIEUX

PHASE /

EXE

ÉMETTEUR / ARCHITECTE

TITRE /

PLAN RDC

DATE /

DEC./2017

ÉCHELLE/

1/50

INDICE /

-

211 Rue du Jardin Public

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E S Q A V P D P C P R O E X E

CONSTRUCTION NEUVE MAISONS INDIVIDUELLES GROUPÉES X51 C L I E N T: L A M O T T E P R O M O T E U R I M M O B I L I E R SHAB: 3600 M2 $: 1600/ M2 € BRUGES FRANCE 2018

MAÎTRISE D'ŒUVRE :

MAÎTRISE D'OUVRAGE :

LANOIRE & COURRIAN ARCHITECTES

SCCV LAMOTTE MONTESQUIEU

30, 31, quai de la Monnaie - 33800 BORDEAUX - France T 33(0)5 57 14 21 80 contact@lanoirecourrian.com - www.lanoirecourrian.com

PC C1

40, avenue Ariane - 33700 MERIGNAC - France T 33(0)5 56 46 15 15 www.lamotte.fr

LES VERGERS DU TASTA - BRUGES

ILOT A1 PHASE /

PC

ÉMETTEUR / ARCHITECTE

TITRE /

Plans des typologies de logements

DATE /

07 / 03 / 2018

ÉCHELLE/

1/100

INDICE /

-

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Î L O T

A 1

Z A C

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L E S

V E R G E R S 45

D U

T A S T A

LC

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E S Q A V P D P C P R O E X E

CONCOURS RESIDENCE ETUDIANTE C L I E N T: L P P R O M O T I O N SHAB: 1800 $: 1300 € / M2 MERIGNAC FRANCE 2018

LC

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R É S I D E N C E

É T U D I A N T E 47

48

E S Q A V P D P C P R O E X E

C O N S T R U C T I O N N E U V E E T R É H A B I L I TAT I O N B U R E A U X / S A L L E D E D E G U S TAT I O N C L I E N T: P R I V É SU: 1350 M2 $: 1 M€ CARIGNAN FRANCE 2018 Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau direction

Salle de réunion 30m2

Livraison

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau Secrétariat 15m2

Informatique 20m2

Accueil 27m2

Laboratoire 100m2 Bureau

Bureau

Bureau

Bureau

Bureau Open space 70m2

Xréf /Volumes/ Disque Serveur Fichiers/PROJETS/STYLES DE TRACE/CHARTE L&C/CHARTE L&C_CARTOUCHE_A3.dwg

M A I S O N

G I N E S T E T 49

Salon 15m2

Cuisine 20m2

Salle de récéption 70m2

SAS

LC

1 1

III E X P E R I E N C E S

C O N C E P T I O N

A R C H I T E C T U R A L E

52

E T

P R O M O T I O N

I M M O B I L I È R E

Introduction 01. Le promoteur immobilier

Qu’est qu’un promoteur?

p.56

Logiques économiques

L’opération

p.58

Interfaces politiques

Pivot

p.63

Rentabilité L'architecte, une nécessité ?

02. Standardisation

Communication

p.65

Cellules-types

p.67

Façadisme

p.68

03. Reconnaissance Légitimité

Prestation intellectuelle

p.71

Pédagogie

Dialogue

p.73

Temps

Négociation Éducation

04. Questionner la norme Hors-normes

p.75

Pistes

p.76

53

Contrat Autopromotion Groupements et ouverture L’architecte promoteur

Contrat moral

p.80

Bibliographie

p.81

E

En France, plus de la moitié des ouvrages confiés aux architectes concerne le logement (55,6% en 2014) et représente un montant de travaux total de 26 milliards d’euros. (1)

Les commandes privées de logements collectifs sont rarement considérées par les architectes comme des projets de choix.

Tout en bas de l’échelle du prestige architectural, les logements collectifs pour un promoteur sont assimilés à un travail inférieur, loin de l’attrait d’un projet d’école ou d’équipement public. Projets par défaut, nécessaires à la survie des agences, ils deviennent « alimentaires ».

On peut constater ce phénomène en visitant les sites internet des agences d’architecture où ce type de projets n’est que rarement mis en avant voire volontairement absent.

Cette attitude, parfois démissionnaire, est malheureuse pour la profession car aujourd’hui les promoteurs immobiliers font partie des clients les plus réguliers des agences d’architecture. Ils sont les principaux constructeurs de logements et dans le contexte économique actuel, où la commande publique décroit, ils façonnent à grande vitesse le visage de la ville et se se substituent progressivement aux bailleurs sociaux. En 2016, 39% des HLM ont été construits par des promoteurs et on estime qu’en France un tiers des logements neufs sont des produits de la promotion (2) . La ville de Bordeaux, qui sera le support principal de l’analyse, est un exemple probant du développement exponentiel de la promotion et de ses effets sur le paysage urbain.

Ce marché du logement collectif (18 milliards d’euros de montant de travaux en 2014 (1)), au delà de la manne financière qu’il représente, a un réel intérêt pour les architectes car il comporte d’importants enjeux urbains, esthétiques et sociaux.

(1) Chiffres de la MAF (2016) Archigraphie 2 (2) Le Moniteur (2017) Logements

Il est communément admis par la profession que le promoteur a une vision réductrice et standardisée des modes de vie des futurs habitants. En ajoutant à ces demandes le poids des normes et l’équilibre financier précaire des agences, il est difficile de concevoir des plans innovants ou d’inventer de nouvelles pratiques de l’espace du logement.

Quel est la responsabilité de l’architecte dans ce phénomène ?

Est-il forcément victime des pratiques de la promotion immobilière ? La profession n’a-t-elle pas su s’adapter à l’évolution plus agressive de ce type de maîtrise d’ouvrage ?

Il ne sera pas question ici de faire un procès à charge de la promotion immobilière mais plutôt d’analyser ce phénomène du point de vue l’architecte et par le filtre d’expériences personnelles, de tenter d’apporter des hypothèses d’évolutions allant dans le sens d’une production architecturale responsable et de qualité.

55

Qu’est qu’un promoteur ?

Historique

L

a promotion immobilière naît en France en 1850 avec la loi sur l’assainissement des logements insalubres. C’est la première intervention publique concernant l’habitat populaire. En suivant, la révolution industrielle générera l’émergence d’investisseurs privés dans la création de logements ouvriers. L’état se montre frileux et délèguera souvent à des sociétés privées la question de l’habitat social ce qui entrainera la création des Habitations à Bon Marché (ancêtres des HLM) en 1885.

La première guerre mondiale et le rachat des ruines pour reconstruire rapidement des lotissements souvent insalubres contribuera au développement d’un nouveau type de bâtisseurs peu scrupuleux. C’est cependant la fin de la seconde guerre mondiale qui marquera le véritable coup d’envoi des sociétés de promotions immobilières. Dans un contexte de crise du logement, la loi « Courant » est votée en 1953 et prévoit la création de 240 000 habitations. L’état ne peut pas assumer seul la création de masse de logements collectifs ouvrant ainsi les portes d’un énorme marché aux investisseurs privés.

L’intense construction de logements collectifs soutenue par le gouvernement et la naissance d’une forme plus agressive de spéculation immobilière donnera naissance au terme de « promoteur immobilier » (anciennement « monteur d’affaires immobilières ») dont on attribue la paternité à l’architecte Fernand Pouillon.

On remarque qu’à l’origine, la construction en masse de logements à un caractère social porté par une vison humaniste et qu’elle était associée avec l’idée que l’habitat est une nécessité et ce, même dans le cas d’investissements privés. On remarque également qu’un basculement des pratiques opère au moment où le pouvoir public s’écarte de la production de logements. Ce basculement, engendré par le profit potentiel, témoigne d’un changement de considération des bâtisseurs pour l’habitat. L’habitat nécessité se transforme en produit de consommation.

56

01

Le promoteur immobilier

Définition (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers)

Produit

e promoteur est un professionnel : il agit dans le cadre d’une organisation permanente, contrairement aux personnes physiques, maîtres d’ouvrage occasionnels.

Le promoteur est un maître d’ouvrage : il prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque.

Initiateur, responsable et pilote de l’opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage.

e logement pour le promoteur est considéré comme un produit dont la vente doit engendrer un profit.

Ce produit doit être habitable et répondre aux normes de la construction. La vente du bien est l’objectif principal, ainsi les aspects d’usages, de confort ou d’esthétique de ce bien sont naturellement relégués au second plan. La qualité architecturale, quand elle est recherchée, n’est pas forcément mise au profit de l’usager futur acquéreur. La qualité de l’habitat se considère sous un angle commercial. Un beau bâtiment à une fonction marketing, d’image de marque.

Cette définition réductrice du logement est intrinsèquement liée au principe de vente. Cette définition n’est généralement pas admise et partagé par l’architecte et c’est là le point de départ des désaccords entre ce type de maîtrise d’ouvrage et le concepteur.

L’habitat est un objet complexe et subtil qui peut se définir comme lieu de vie, un bien commun voire une nécessité. C’est un objet architectural et social qui se doit d’évoluer constamment pour correspondre au mieux à l’évolution des modes d’habiter.

C’est également pour l’architecte un terrain d’expérimentation et de projet sans limite, au point de devenir parfois une œuvre à part entière.

L

L

Un maître d’ouvrage n’est pas nécessairement un promoteur mais un promoteur est nécessairement un maître d’ouvrage.

Le promoteur professionnel est une personne morale : c’est-àdire une société privée, même si le terme de promoteur désigne couramment le dirigeant. L’opération de promotion peut être réalisée par la société de promotion elle-même ou par une structure juridique, généralement une société civile immobilière (SCI) maître d’ouvrage de chaque programme immobilier.

Les promoteurs nationaux ont des structures plus complexes, avec des filiales selon les régions ou les activités immobilières du groupe : promotion de logements, de bureaux, mais aussi aménagement foncier, transactions, gestions locative, etc…

Le promoteur intervient sur des secteurs d’activités très divers : résidences avec services, hôtels, bureaux, locaux commerciaux et industriels, parcs d’activités, rénovations, mais surtout appartements et maisons individuelles groupées. Les logements représentent environ 80 % de la production des promoteurs et les immeubles collectifs 85 % de ces logements.

57

Logiques économiques L’opération

L

e bénéfice d’un promoteur immobilier sur une « opération » (un bâtiment) fait d’autant plus rêver qu’on ne le connaît pas vraiment. Celui-ci est généralement de 10% du prix de revient de l’opération et avoisine au maximum les 20%. Ce bénéfice est cependant hypothétique car il est soumis aux imprévus pouvant se présenter sur la durée de fabrication du bien et à la marge dégagée sur la vente d’un produit complexe qu’est le logement.

Il faut également rapporter les bénéfices aux capitaux engagés pour réaliser l’opération afin de déterminer la rentabilité réelle d’un projet. Un promoteur engage environ 10% du prix de revient avec des fonds propres. Il contracte ensuite des emprunts auprès d’investisseurs ou de banques qui seront rémunérées avec une part de la marge. L’emprunt a souvent lieu après la phase DCE du projet, au moment de la commercialisation des logements. Les investisseurs extérieurs n’engageront des fonds que si la rentabilité de l’opération est vérifiable. Pour rassurer ces investisseurs et garantir sa subvention, le promoteur doit avoir déjà vendu sur plan la moitié des cellules du bâtiment.

PROMOTEUR

Une opération immobilière est donc un coup de poker financier dont le risque est mesuré par la rentabilité. On comprend alors que c’est bien le facteur de risque qui encourage la promotion à tirer les prix de revient vers le bas pour augmenter la rentabilité.

ARCHITECTE

Ce modèle a une incidence directe sur l’architecte. Avec un promoteur, les honoraires sont traditionnellement de 7 à 8% du coût des travaux auquel il faudra soustraire les honoraires des différents cotraitants (BET, Paysagiste, etc …). Dans le cas d’une mission partielle, ces honoraires sont réduits à environ 3% du coût des travaux. On peut à ce moment questionner la viabilité de ce type de mission pour les architectes si on rapporte ces 3% d’honoraires au temps réel consommé par les études.

$ FONDS PROPRES $ HONNORAIRES

ACTIONNAIRES

$ EMPRUNT

SOCIÉTÉ AD HOC

DÉPENCES - RECETTES

MARGE

Montage financier 58

SURFACE PLANCHER TAXABLE: SURFACE PLANCHER SHAB Locaux annexes Surface dation

3285 2 200 m² 1 870 m² 0 m² 0 m²

TVA terrain: TVA: Taux crédit:

31 Logements

19.60% 19.60% 6.50% Dépensé TTC

Hors Taxes

T.V.A.

T.T.C.

PRIX DE REVIENT 1

Terrain …………………………………………………………………………………

2

V.R.D. et aménagements....................................................................................................

3

Travaux de construction...................................................................................................................

4.1

Honoraires techniques..........................................................................................................

1 314 760

16 738

1 331 498

0

159 610

31 284

190 894

0

2 901 390

568 672

3 470 062

0

348 224

68 252

416 476

0

4.2

Assurances......................................................................................................................................

106 845

0

106 845

0

5

Frais financier avant achèvement ……………………………………………..

117 570

0

117 570

0

6

Redevances - Taxes - fonds de concours ………………………………………………….

194 639

0

194 639

0

7

Frais de Commercialisation avant achêvement..........................................................................

117 570

23 044

140 614

0

352 710

69 131

421 841

0

32 000 5 645 318

6 272 783 393

38 272 6 428 711

0 0

310 320

60 823

371 143

0

0

0

0

0

8.1

Honraires de gestion ……………………………………………………………..

8.2

Frais annexes …………………………………………………………

COÛT DE RÉALISATION

9

Honoraires de commercialisation........................................................................................

10-01

Frais financiers après achèvement...............................................................................................

(1 à 8)

10-02

Frais de commercialisation après achèvement.................................................................................

0

0

0

0

10-03

Frais sur invendus.....................................................................................................................

0

0

0

0

11

T.V.A. résiduelle.............................................................................................................................

381 679

381 679

0

5 955 638

1 225 895

7 181 533

0

0

0

0

6 614 414 6 614 414

1 223 586 1 223 586

7 838 000 7 838 000 0

0

11 780

2 309

14 089

0

0

0

0

0

0 11 780

0 2 309

0 14 089

0 0

6 626 194

1 225 895

7 852 089

0

670 556 4398557.477

0

670 556 Capital Appel fonds SICAV

0 1 000 0 0

Trésorerie

30/9/04

1 000

21 560 20 580 5 575 4 557 5 018 3 903 980 3 345 2 734 0 68 252

131 560 125 580 34 020 27 807 30 618 23 814 5 980 20 412 16 684 0 416 476

0

91 016 0 15 829 106 845

0

523 321

0

PRIX DE REVIENT PRÉVISIONNEL FINAL

Total A

:

(1 à 11)

CHIFFRE D'AFFAIRES ET AUTRES PRODUITS

encaissé TTC

12.

Dation......................................................................................................................................

13.

Ventes....................................................................................................................................

Total B : (12 à 13)

14.

Produits financiers..................................................................................

15.

Primes gaz

16.

Encaissement sur T.M.A.

17.

.........................................................................................................................................................

Total C : (14 à 17)

380.00 x

RECETTES PRÉVISIONNELLES

(B + C)

RÉSULTAT AVANT IMPÔT

4 3 410 3 411 3 420 3 430 3 440 3 450 3 460 3 470 3 480 3 490

0

31 Lognts

8.54%

HONORAIRES TECHNIQUES ET ASSURANCES Architecte - Maîtrise d'œuvre ……………………………

Direction travaux ……………………………………………

Béton Armé …………………………………………………

B.E.T. Thermique …………………………………………

Economiste - Métreur ………………………………………

Coordonateur Santé Sécurité ……………………………

B.E.T. VRD Bureau de contrôle …………………………………………

Livraison / TMA……………………………………………

NF Logement/Label Sous total honoraires TECHNIQUES

3 500 Assurance Globale Promoteur 3 510 Assurance R.C. 3 520 Assurance Multirisque Sout total ASSURANCES

3.20% 3.00% 2.00% 31 0.90% 0.70% 0.00% 0.60% 31 0.00%

(B + C - A)

de + de + de + de de Lgt x +

2844500 2844500 1422250 750 2844500 11500 0 2 844 500 450 0

2.30% + 0.00% + 0.40% +

110 000 105 000 28 445 23 250 25 601 19 912 5 000 17 067 13 950 0 348 224 91 016 0 15 829 106 845

Total HONORAIRES TECHNIQUES et ASSURANCES

455 069

Bilan financier d’une opération de promotion immobilière 59

68 252

0 0

L’architecte doit par conséquent, s’il veut que le projet se concrétise, proposer une solution lucrativement intéressante pour son client. Ce phénomène de « remplissage » d’une parcelle est exacerbé en milieu urbain où les terrains propices à la construction se font rares et est en corrélation direct avec la flambée du prix du foncier. La concurrence entre les promoteurs pour acquérir une parcelle entraine un phénomène de surenchère. Plus le foncier est cher à l’acquisition, plus la SHAB potentielle est précieuse pour amortir le coût d’achat du terrain et assurer la rentabilité de l’opération.

Cette première phase de conception peut poser problème par la suite. Un plan schématique de faisabilité ne constitue pas une esquisse et n’est pas une base de projet. Or, la SHAB estimée annoncée au client est souvent considérée comme une valeur intangible. Etant donné que la capacité constructible sur la parcelle est établie au maximum il est difficile de « soustraire » (creuser, façonner, …) des espaces au bâtiment.

Le gabarit du PLU rempli au maximum devient alors une base de projet difficilement modulable qui n’est pas propice au développement d’un projet architectural de qualité.

Rentabilité

D

ans la pratique, la relation entre l’architecte et le promoteur et souvent compliquée. Cette relation semble biaisée du fait d’intérêt différents entre les deux parties.

Si la qualité générale de l’ouvrage est l’objectif commun, celle-ci ne se mesure pas forcément de la même façon. Pour le promoteur, un filtre mercantile s’applique forcément à chaque décision. Il est important d’incorporer ce facteur dès le début du processus de conception. Quand un projet est conçu au départ loin des préoccupations financières, par souci de « liberté créative », il subit généralement des soustractions successives au fil de son développement pour coller au budget. A l’inverse, les préoccupations financières peuvent devenir un frein important à la conception, ce qui génère souvent un rapport de force entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre.

D’autre part, cette étape de conception du fait de son caractère presque mathématique, où le tableau Excel prévaut sur le croquis, peut devenir presque systématique sans aucune considération des particularités du site.

Faisabilité La première étape de tout projet d’architecture est la faisabilité.

Une fois le programme et la somme des contraintes techniques et réglementaires établie pour un site donné, vient le choix de l’implantation du bâti. Pour un projet classique, c’est souvent l’intuition de l’architecte associée aux particularités du site qui fixe le positionnement et le volume sur la parcelle. C’est un moment crucial dans la conception, le premier parti pris architectural qui sera la base du projet. Ce premier choix établit la relation du projet à son environnement, son rapport à l’existant et donc sa future intégration au paysage.

La recette (simplifiée) : -Première étape : au regard du PLU et autres contraintes propres au site, établir le gabarit maximum (en 3d) constructible sur la parcelle.

-Deuxième étape : Remplir ce gabarit au regard de la répartition typologique souhaitée par le client. Pour ce faire, il est souvent efficace de déterminer une « trame magique » sur la base d’un T2 et de commencer par organiser les stationnements. Ainsi, deux trames combinées peuvent créer un T4 et une trame et demi un T3.

La faisabilité pour un promoteur est réalisée pour déterminer la capacité maximale de SHAB sur une parcelle donnée. Le résultat permet de réaliser une estimation des bénéfices potentiels et souvent de fixer un prix d’acquisition pour la parcelle en question.

Cette étape établit donc la rentabilité d’une éventuelle opération.

-Dressage : Habiller le résultat de façades, sans trop entamer d’espace habitable.

60

Cette méthode entraine une forte homogénéité dans la production actuelle de logements qui ne se distinguent entre eux que par le dessin des façades.

Comment réaliser une « bonne » faisabilité, contentant le besoin de résultat du client et laissant une marge de manœuvre suffisante à l’architecte pour la suite de la conception ? Une solution qui a cependant ses limites d’un point de vue déontologique, est de « gonfler » légèrement la surface des logements dès les débuts de la conception. Ainsi, au moment de modeler la forme du bâtiment ce surplus de surface peut être transformé en vide (loggia ou autre) offrant une latitude formelle et d’usages supplémentaire. Il est nécessaire d’être prudent à cette phase préliminaire du projet.

Le parcours d’un projet de l’étude à la livraison est complexe et se réalise sur un temps long (entre un et deux ans en moyenne pour un immeuble de logements collectifs). Pour pouvoir absorber les aléas, il faut ménager une certaine souplesse à cette étape de la conception et alerter son client sur les évolutions potentielles.

Matérialité Le choix des matériaux du projet est un moment qui cristallise souvent les tensions entre architecte et promoteur. Pour le client, ce choix repose sur deux facteurs : être peu coûteux et insuffler un sentiment de pérennité. Cela se résume souvent par de l’enduit et des menuiseries PVC. Il n’est pas rare de trouver dans les cahiers des charges des indications telles que : « concevoir des façades composées à 80% d’enduit et à 20% de matériaux d’anoblissements ».

Comment incorporer la charge des contraintes financières sans brider la conception ? Il faudrait peut-être, dès le départ de la conception, miser sur la forme plutôt que sur la matérialité (même si la marge de manœuvre à ce niveau est limitée). Accepter que les matériaux soient simples voir basiques et s’assurer que leurs mises en œuvre sera de qualité. A l’inverse, on peut aussi ne pas brider ses ambitions pour se prémunir des soustractions trop impactantes engendrées par les coupes budgétaires au fur et à mesure de l’avancement du projet. Commencer « haut » (cher) pour que le projet puisse absorber plus facilement les modifications.

61

peut alors devenir un garde-fou figeant légalement des partis pris architecturaux ou des choix de matériaux susceptibles d’être remis en question par la suite.

Pour « verrouiller » au maximum le projet, il faudrait donc que le PC soit le plus exhaustif possible dans la description des choix architecturaux. Réaliser en quelque sorte le PC en même temps que le PRO. Cependant à cette phase le projet n’est pas encore défini en détail et sa réalisation concrète est encore hypothétique. Ce document qui est à la base une simple autorisation administrative a aujourd’hui muté en un dossier complexe et très détaillé.

D’autre part, la part d’honoraire dédiée à cette phase ne permet pas forcément de consacrer beaucoup de temps et d’effectifs aux études préliminaires. Dans la plupart des cas, le tout premier paiement du promoteur pour un projet se fait au moment du dépôt du permis.

Il faudrait alors, pour s’assurer de la qualité d’un projet, envisager lors des négociations de contrat avec le promoteur une part d’honoraire supérieure dédiée au DPC voir la systématisation d’un versement d’une part d’honoraire à l’avant projet.

La nature du métier de promoteur instaure une relation nouvelle entre les acteurs de la construction qui remet en question le schéma classique tripartite maîtrise d’œuvre, maîtrise d’ouvrage et entreprise du bâtiment. Le promoteur devient ainsi intermédiaire entre tout les intervenants et l’architecte n’est plus le chef d’orchestre du projet. Le rôle de synthèse et de conseil propre à l’architecte est petit à petit approprié par la maîtrise d’ouvrage ce qui peut remettre en question la cohérence globale d’un projet.

La place de plus en plus importante qu’occupe le promoteur dans le processus de projet et dans les choix questionne parfois la nécessité de recours à un architecte, sinon par obligation légale.

Cette situation témoigne d’une dévalorisation tacite du métier d’architecte qui met en péril l’avenir de la profession.

L’architecte, une nécessité ?

P

our réduire le coût des études, les promoteurs confient de plus en plus aux architectes une mission partielle s’arrêtant au permis de construire voir au DCE. Le suivi des travaux est alors confié à un maître d’œuvre d’exécution, plus attentif à sa relation commerciale avec son client plutôt qu’à la qualité du projet. Ces missions partielles sont un drame pour la profession car elles dévaluent le statut et la légitimité de l’architecte en plus de produire des bâtiments abimés par les moins-values successives.

Les starchitectes et grandes agences, ayant une aura et une visibilité plus importante devraient montrer l’exemple et refuser les missions partielles. Les têtes de fil de la profession ont le pouvoir de faire face pour laisser une chance aux petites structures de produire une architecture éthique.

La concrétisation du dessin est inhérente au métier d’architecte.

C’est la matérialisation du dessin qui distingue l’architecte du simple dessinateur. Pour être conforme à l’idée et de qualité, la transcription dans le réel d’un détail sur le papier doit être suivie par le concepteur.

La phase chantier est indissociable de l’étude et la conception ne s’arrête pas une fois le DCE livré. C’est un moment de vérification où les choix in situ sont souvent irréversibles.

Le permis de construire devient alors l’unique garant de l’intégrité du projet, ou du moins de son aspect extérieur. Il est donc crucial d’être attentif à son montage dans ce type de mission partielle mais aussi dans le cas d’une mission complète car il 62

architecturale. Cette biennale est d’ailleurs en grande partie financée par la promotion, transformant petit à petit un événement culturel en vitrine commerciale.

Le syndrôme de densification déraisonnable amène la ville à renforcer son contrôle sur les projets de logements collectifs.

Cette surveillance accrue se fait par le biais de commissions d’avant projet obligatoires avant le dépôt du permis. Lors de ces commissions, architecte et promoteur constituent une équipe forcée à s’entendre pour que le projet se concrétise.

La ville a ainsi un droit de regard sur l’aspect économique du projet (répartition des typologies de logements, densité, …) mais aussi sur l’aspect esthétique du projet. Le droit de regard des pouvoirs publics s’arrête au permis de construire, après sa validation, il devient difficile voir impossible légalement de demander des modifications du projet. Le permis de construire devient alors l’ultime levier légal et politique des villes pour faire face aux pratiques de la promotion. Ce durcissement du contrôle au moment du PC rallonge et complexifie les missions préliminaires de l’architecte. D’autre part, les promoteurs versent souvent les premiers honoraires au dépôt du permis de construire ce qui génère des situations précaires pour les plus petites structures travaillant gratuitement et sans garantie sur une plus longue durée.

Interfaces politiques

Ce type de procédures, où les projets sont passés à la loupe, est souvent mal vécu par l’architecte qui se sent dépossédé de son statut d’auteur. Néanmoins, ce type de contrôle semble aller dans le sens d’une plus grande qualité architecturale. Ces commissions d’avant projet sont d’ailleurs présidées par un architecte conseil de la ville. Pour obliger le promoteur à considérer réellement les problématiques urbaines et architecturales, on pourrait imaginer une généralisation de ce type d’interventions. Dans l’idée d’un urbanisme de concertation, imaginer ces contrôles d’une façon moins formelle et surtout de façon moins punitive. En contre partie, faciliter et surtout accélérer les démarches de permis construire pour contenter toutes les parties. Cette idée semble d’ailleurs être la continuité de la loi CAP votée en Juillet 2016.

Pivot

M

algré les nombreuses critiques à son égard, le promoteur occupe aujourd’hui un rôle central dans la fabrique de la ville. Il est le pivot entre le politique, (la ville, les aménageurs) ,la finance (propriétaire foncier, financiers) et le concepteur.

On observe aujourd’hui une tendance à éloigner l’architecte de ce cercle décisionnaire. Est-ce une mise à l’écart « naturelle » engendrée par l’évolution de la profession ? Les acteurs de la construction ont-ils un intérêt à reléguer l’architecte au second plan ?

Cette tendance était particulièrement remarquable dans les choix scénographiques de la dernière édition d’Agora, exposition biennale d’architecture d’urbanisme et de design de Bordeaux.

Dans cet événement qui est défini comme un « laboratoire d’idées » étaient exposés en grande majorité des projets de promotionsimmobilières. Cette représentation de la promotion est en un sens légitime car ces projets constituent aujourd’hui la base de la ville. Cependant ces projets semblent à l’encontre, de par leur nature mercantile, de l’idée de concept, d’innovation 63

L

02

Communication

Standardisation

a communication du projet est un élément crucial pour le promoteur. La publicité est nécessaire pour s’assurer une vente rapide de ses logements. Le budget alloué au marketing dans les agences de promotion immobilière est donc très important, allant de 5 à 7% du prix de revient de l’opération. Au bilan, c’est souvent l’équivalent des honoraires de l’architecte. Cette proportion d’honoraires dédiés à la communication témoigne de l’état d’esprit des promoteurs qui valorisent plus volontiers la forme que le fond. Cette égalité d’honoraires est difficilement compréhensible quand on met en parallèle le temps de travail de l’architecte et celui du graphiste mais surtout la responsabilité que prend en charge l’architecte.

La communication du projet par le promoteur est souvent raillée par les architectes. L’image d’un « chez soi heureux » est vendue par des perspectives très habitées sur fond de ciel bleu. La qualité architecturale est souvent « habillée » avec des artifices, parasols, végétation luxuriante et couple idéal en premier plan. Le cadrage est resserré sur le bâtiment et témoigne d’un désintérêt pour l’intégration dans l’environnement urbain. La façade affirme l’identité de l’opération, elle devient l’image de marque du projet et assure sa différenciation commerciale. Dans ces images, l’espace est moins un argument de vente que l’archétype de réussite sociale associé à son contenu.

Ces vues sont réalisées par des professionnels de l’image 3D en sous-traitance des promoteurs. Les architectes ont cependant la compétence de réaliser ce type de document très bien rémunéré.

Etant le concepteur, l’architecte est aussi le plus à même de proposer l’image la plus séduisante de son projet.

Pour augmenter ses honoraires, on pourrait imaginer que l’architecte récupère cette mission. Faudrait-il alors abandonner les perspectives sous la pluie ou dans la brume ?

Est-il possible, pour maîtriser l’image de son projet dans sa totalité, de trouver un juste milieu entre images commerciales et images d’architectes ? Les images édulcorées et standardisées sont elle vraiment une attente du public ?

Dans l’optique de la prospection pour l’achat d’un logement il serait certainement plus impactant de proposer au potentiel acquéreur une réelle spatialité dans l’image plutôt qu’une façade.

Seul le concepteur du projet est capable d’offrir une projection dans l’imaginaire et de donner force à un lieu, d’inspirer un cadre de vie. La conscience esthétique qui accompagne les documents graphiques de l’architecte ne doit pas rester réservée aux initiés.

Cela est d’autant plus nécessaire au vu de la multiplication de ces images publicitaires médiocres dans l’espace public.

65

66

personne. Les logements sont souvent vendus sur plans et avant la construction dans le but d’être loués par la suite. La qualité première du logement est alors sa valeur marchande.

De la conception jusqu’à la vente du logement, une chaîne d’intermédiaires se met en place et établissent des relations uniquement financières à chaque échelon de l’évolution du projet.

La fin du rapport direct entre le concepteur et le futur habitant génère une architecture générique. Un logement adapté au plus grand nombre n’est pas un logement que l’on s’approprie.

L

La Loi Pinel voté en 2014 visant à relancer la production de logements neufs encourage également ce phénomène de standardisation. Cette loi met en place un dispositif de défiscalisation qui permet un allégement d’impôts dans le cas d’un investissement dans un bien immobilier neuf. La réduction d’impôt est de 12% du montant investi sur 6 ans et de 21% sur 12 ans. Par exemple, pour un investissement de 200 000 € sur 6 ans, la réduction d’impôt est de 24 000 € soit 4000 € par an.

Le logement devient ainsi objet de défiscalisation, il n’est que rarement habité par son acheteur.

Cette loi vise la classe moyenne et n’autorise que deux achats par ans dans la limite de 300 000 €. Elle est cependant contournée par des financiers ce qui entraine l’achat « en gros » de cellules d’habitations.

Le rapprochement de l’habitat et de l’objet financier questionne sur l’intégration future des bâtiments neufs dans la ville d’un point de vue sociologique et spatial.

Cellules-types

a production standardisée du logement collectif pose deux problèmes. Premièrement un problème sociologique car le logement standard basé sur le modèle de la famille nucléaire classique des années 60 ne répond plus aujourd’hui à l’évolution des modes d’habiter.

Deuxièmement un problème spatial, car le dessin standard des cellules entraine une forte homogénéité dans les principes de compositions des façades. La cellule type génère un paysage urbain lisse où la diversité, dont on fait l’éloge aujourd’hui, se traduit par une matière ou une couleur plutôt que par la forme.

La qualité spatiale du logement est finalement relayée au second plan. Le promoteur préférera un cahier des charges respecté à la lettre plutôt qu’un logement remarquable par sa qualité spatiale.

Un sanitaire séparé de la salle de bain vaut mieux qu’une double hauteur sur le séjour.

Le standard prévaut également pour les surfaces des logements.

Le prix du mètre carré étant en constante progression, il sera souvent mal venu de proposer un « grand » appartement ne répondant pas à la norme du marché de l’immobilier.

La standardisation du logement en France est souvent considérée comme résultante de la normalisation croissante. Le poids des réglementations (thermique et surtout PMR) rend difficile la conception à tel point que la somme des contraintes ne devient plus un moteur à l’invention dans le processus de projet. Les solutions inventives face à la masse normative sont souvent les mêmes d’un projet à l’autre.

Dans les faits cela se traduirait par une remise en cause systématique des cahiers des charges des promoteurs.

Cependant, comment à son niveau, l’architecte peut-il influencer une augmentation de la surface des logements ?

Pour éviter le rapport de force, on pourrait imaginer de présenter la qualité spatiale comme un argument de vente. Ajouter le facteur « volume à vivre » au facteur de surface habitable.

En parallèle, la promotion immobilière renforce la standardisation en considérant le logement comme un objet marchand. Le promoteur immobilier ne construit pas pour sa propre personne et les clients de ce promoteur n’achètent pas pour leur propre

67

PROMOTEUR

LA VILLE DURABLE

VILLE

VILLE

QUARTIER

QUARTIER

BATIMENT

BATIMENT

LOGEMENT

LOGEMENT

ARCHITECTE

$ FONDS PROPRES $ HONNORAIRES

LA VILLE DU PROMOTEUR ACTIONNAIRES

$ EMPRUNT

SOCIÉTÉ AD HOC

DÉPENCES - RECETTES

MARGE

L

Façadisme

a qualité architecturale dans la perspective d’une ville durable renvoie à l’idée d’une architecture située tissant des liens avec son environnement proche et lointain.

Un bâtiment intégré prend en compte l’imbrication des échelles de la ville.

La cellule d’habitation, le bâtiment l’accueillant, le quartier et enfin la ville doivent être des échelles considérées de concert dans le processus de conception.

La position du promoteur au sein des acteurs de la production de la ville ne lui permet pas de participer à son développement de façon globale, il ne peut agir qu’à l’échelle de l’enveloppe bâtie. Malgré les plans directeurs, cahiers des charges de ZAC et autres dispositions visant à proposer une image globale de la ville, ce rôle limité engendre des quartiers où se juxtaposent des architectures autocentrées.

La suite logique de la production de bâtiments autocentrés engendre une architecture d’enveloppe. Si on ajoute à l’équation la standardisation de la cellule d’habitation et le besoin de rentabilité du promoteur basé sur la capacité maximum de SHAB, on obtient une architecture ou le volume capable devient façade. Chaque mètre carré comptant, les vides dans les volumes sont réduits au minimum laissant à l’architecte une marge de manœuvre réduite dans la composition de ses façades.

68

L’écriture de façades des bâtiments de logements collectifs devient un jeu graphique presque en deux dimensions.

L’enveloppe du bâti ne reflète pas sa composition interne mais camoufle au mieux les petites surfaces des logements. La façade devient presque un élément indépendant du plan. Parle-t’on toujours alors d’architecture ?

T2

T2

T2

Ce graphisme se compose d’une succession de loggias ou balcons et de fenêtres disposées de façon ordonnée ou aléatoire mais toujours organisées successivement sur une trame constructive.

On ne peut modeler qu’une peau épaisse d’environ deux mètres en périphérie du volume capable mais de façon partielle pour préserver la surface habitable.

TRAME STRUCTURELLE

Ce phénomène de façadisme est amplifié quand les immeubles collectifs sont juxtaposés. Pour rompre avec l’homogénéité engendrée par ce type de commande, les architectes se distinguent entre eux par la matérialité de leurs bâtiments.

Cela génère des quartiers entiers composés d’une collection d’architectures clinquantes maquillant de façon réussie ou non un principe de façade commun. L’éco-quartier Ginko à Bordeaux, composé majoritairement d’immeubles de promoteurs, est un exemple probant de cette tendance.

ORDONNÉE

La façade pour le promoteur est un objet publicitaire qui doit susciter l’envie chez l’acheteur. Le dessin de façade, est d’ailleurs l’un des uniques aspects de la conception où le promoteur laisse l’architecte s’exprimer librement. C’est également pour le concepteur, le terrain le moins hostile car le moins soumis aux contraintes techniques et règlementaires. Pour le promoteur, la façade doit se démarquer du marché et devient ainsi le seul élément qui échappe à la standardisation.

La plus value « esthétique » qu’apporte l’architecte au projet serait-elle finalement la seule compétence valable aux yeux du promoteur ?

EN QUINCONCE OU ALÉATOIRE

Ce basculement subi et parfois cultivé de la profession vers le superficiel laisse de plus en plus de place aux métiers « techniques », tel que les bureaux d’études, dans la conception du projet et décrédibilise peu à peu le statut d’architecte.

Est ce que d’autre postures architecturales sont susceptibles de contrer cette évolution ? Un retour vers une conscience de l’usage, une réflexion globale ayant pour point de départ l’intérieur plutôt que l’enveloppe peut elle être amorcée ? L’architecte, dans la conception du logement collectif, doit se réapproprier le plan et la coupe. Seul un travail en profondeur sur ces deux outils peut permettre une réelle évolution de l’espace du logement qui se retranscrira naturellement en une nouvelle esthétique de façade.

FENÊTRES ET LOGGIAS GROUPÉES

LOGGIAS GROUPÉES

69

03

Reconnaissance

Légitimité Prestation intellectuelle

C

omment rétablir une légitimité de l’architecte dans l’espace du projet ?

Il faudrait peut-être parvenir à faire valoir plus fortement, face au promoteur, la singularité de l’expertise d’un architecte qui possède un savoir généraliste combinant des compétences esthétiques, techniques, intellectuelles et spatiales.

C’est cependant les compétences esthétiques du métier qui semblent prévaloir aux yeux du promoteur. L’architecte est alors souvent considéré comme « l’artiste » de l’équipe de maîtrise d’œuvre et son pouvoir de persuasion s’amenuise.

Le champ d’expertise de l’architecte est réduit à l’enveloppe, au dessin de la façade. L’organisation interne du bâtiment et le fonctionnement des cellules sont constamment remis en cause par le promoteur qui s’approprie à tort la compétence du plan. Une confusion opère entre la production d’un bien immobilier, dont les caractéristiques de vente s’organisent en deux dimensions sur un plan accompagné d’un tableau de surfaces, et la production d’un espace à vivre en trois dimensions. Il faut réussir à faire valoir que seul l’architecte possède l’expertise de la conception d’espaces.

A l’inverse, le promoteur ne contestera jamais les choix des bureaux d’études qui sont garants de la faisabilité technique du projet. L’architecte est cependant le seul à avoir une vision globale du projet et la capacité de synthèse des différentes prescriptions techniques. Insister sur ce rôle de synthèse et de coordination et d’autant plus nécessaire face à l’émergence exponentielle de nouveaux métiers (ergonome, concepteur lumière).

Pour retrouver une légitimité face à la promotion, l’architecte doit reconquérir son statut naturel de conseiller principal à la maîtrise d’ouvrage. La mission chantier semble alors indispensable pour rétablir une hiérarchie des acteurs de la construction.

71

Du côté de l’architecte, l’évolution des procédés de construction et l’optimisation des outils informatiques automatisent certaines tâches de dessin rébarbatives (plans de ventes, cahier de menuiseries, etc…) entrainent une contraction du temps de conception du projet.

Pour le promoteur, la concurrence pour l’achat d’un terrain et le besoin de sécuriser rapidement un investissement par l’obtention d’un PC purgé entrainent des délais d’études de plus en plus courts. Cette urgence génère une réduction des délais contractuels des phases de conceptions. Le gain de productivité de l’architecte n’est alors pas suffisant pour dégager plus de temps à la conception.

(3) Neagu, A, (2017)

Temps

L

a conception d’un projet d’architecture est un processus discontinu composé d’aller-retours, de moments de pause, d’expérimentations, de réflexions ou d’accélérations fulgurantes.

La vente d’un bien et la production d’une prestation intellectuelle opèrent selon des logiques diamétralement opposées.

La temporalité d’un projet ou d’une opération est perçue de façon différente pour le promoteur. Le processus amenant à la vente du bien se fait de façon linéaire.

L’enjeu financier entraine une planification précise de l’opération ayant un impact direct sur la rentabilité. Le facteur temps sur une opération de promotion est primordial car le profit est obtenu par des rotations de capital courtes (3). Le promoteur est également encouragé par ses investisseurs à immobiliser ses fonds le moins longtemps possible pour permettre un réinvestissement rapide. Cela ce traduit pour l’architecte par un travail dans une certaine urgence. Le promoteur mettra tout en place pour arriver à un achèvement rapide et rappellera constamment les délais au concepteur.

Le planning est donc souvent un point de tension dans la relation entre architecte et promoteur.

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Il faut ajouter à cela, une simplification du phasage des études préliminaires dans la planification du promoteur. Une fusion des phases esquisse, APS et APD opère ou celles-ci sont parfois totalement supprimées au profit d’un phasage du projet en trois temps : Faisabilité, PC, PRO/DCE. L’architecte est alors contraint à contracter voire sauter des étapes de conception pour respecter le planning. Cette production à flux tendu n’est pas conforme à l’idée d’une architecture innovante et participe à la standardisation de l’habitat.

Pour une meilleure relation de travail mais aussi pour une meilleure conception, il semble nécessaire qu’une compréhension mutuelle du temps passé par phase soit établie. L’architecte doit également s’efforcer d’appliquer le phasage des études « classique » établie par la Loi CAP en l’actant dans son contrat avec le promoteur.

Négociation

P

our encadrer la densification et les pratiques de la promotion les communes ont recours à des « gardes fous » tels que le plan local d’urbanisme. Le PLU (ou dans le cas d’une ZAC, la fiche de lot et le cahier des charges) qui est censé garantir une certaine cohérence urbaine à cependant un effet pervers dans l’appropriation qu’en fait la promotion. Ce document devient la jauge des possibles sur un terrain donné.

Le promoteur exploite alors le maximum des possibilités sans considération sur la qualité interne de l’opération et loin de toute préoccupation à l’échelle urbaine.

Dans un contexte où l’investissement public diminue, l’urbanisme négocié apparaît comme une alternative intéressante à ce modèle.

C’est l’idée d’un rapport direct entre la ville et les promoteurs et d’une conception en temps réel où les décisions se font par le dialogue. Ce mode de faire est censé produire des projets urbains plus responsables composés d’architectures situées où une plus grande place est donnée à l’innovation. L’équipe de maîtrise d’œuvre est présente dès l’origine du projet et peut ainsi avoir une influence sur les programmes souvent stéréotypés des promoteurs.

Pédagogie Dialogue

L

Cette nouvelle façon de faire la ville nécessite cependant une forte volonté des pouvoirs publics et une confiance réciproque entre la commune, l’aménageur et l’urbaniste. D’autre part ce modèle ne peut exister que si le maire et l’aménageur partagent une même conviction et font bloc face à l’appétit de la promotion immobilière.

e promoteur n’est pas un maître d’ouvrage classique.

C’est un professionnel sachant, servant d’intermédiaire à des maîtres d’ouvrages profanes. Les intérêts des futurs acquéreurs ne sont pas forcément les mêmes que ceux du promoteur et l’architecte doit s‘efforcer de les distinguer. La relation contractuelle qui lie l’architecte à son client rend parfois difficile la valorisation de l’intérêt général et minimise le rôle social de l’architecte dans la production de l’habitat. Comment réussir à trouver l’équilibre entre respect des attentes de son client et une production éthique soucieuse des usages des futurs habitants ? Comment intégrer la question de la qualité de vie et pas seulement celle de la qualité commerciale du logement dans le rapport avec le promoteur ?

La position intermédiaire qu’occupe le promoteur, entre le concepteur et le client, pourrait être remise en question. Un principe de commercialisation alternatif qui rapprocherait l’architecte du futur habitant pourrait être une piste envisageable.

Dans le cadre conventionnel d’une opération de logement collectifs, on pourrait par exemple, imaginer la vente sur plan de plateaux libres qui seraient aménagés ensuite au cas par cas dans une relation directe entre l’architecte et l’acquéreur.

Il faudrait parvenir à contenir le promoteur à son rôle légitime de gestionnaire et de financier afin que l’architecte retrouve sa position historique au contact de l’habitant.

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04

Questionner la norme

(4) Le Moniteur (2014), Profession et culture

“Le logement « adaptable » s’adapte à chacun, le logement « accessible aux PMR » est rigide. Il répond à des règles et non à des usages. Le flou réglementaire oblige à des interprétations frileuses pour éviter des rejets lors des contrôles de conformité.

La peur qu’inspirent les refus pousse à rendre toute innovation suspecte.”

Cristina Conrad, Le Moniteur, 02.09.2014

I

l semble important de lutter activement contre cette mise au normes systématique de l’habitat, de prendre conscience que le logement n’est pas qu’un bien immobilier mais avant tout un lieu de vie. Pour ce faire, l’architecte doit s’efforcer de déroger à la norme non pas pour assouvir un besoin d’originalité mais par devoir déontologique et dans l’intérêt commun. Proposer du « hors-normes » comme réponse éclairée à la diversité des pratiques de l’habitat.

Assouplissement Est-il possible d’innover dans le cadre règlementaire actuel ?

Les normes handicapées combinées à la surface habitable standardisée et intangible sont aujourd’hui le frein principal à l’évolution de la cellule d’habitation. L’organisation du plan pour permettre la mobilité en fauteuil consomme énormément de 75

surface habitable dans les pièces de commodités réduisant la surface des espaces de vie. Cela génère dans les logements de promoteur des T2 de 42m2 avec une salle d’eau de 8m2 où la surface de la chambre avoisine celle du séjour. Même avec de la bonne volonté, il est alors difficile pour le concepteur de proposer un plan intéressant. Dans la construction d’un bâtiment neuf, par principe d’égalité, l’ensemble des cellules doivent répondre aux normes handicapées. Dans l’idée, bien que contraignant, ce principe d’égalité d’accessibilité au logement est louable mais c’est sa systématisation qui pose question.

Est-il possible d’imaginer un immeuble ou un logement PMR serait crée par étages et par façades ? Les logements en duplex doivent-il nécessairement répondre aux normes PMR ?

Modularité du logement Le logement type de promoteur n’est plus en adéquation avec la société et l’évolution des modes de vie notamment en milieu urbain. Les structures familiales ont énormément évolué : divorces croissants, vieillissement de la population, natalité en hausse, familles recomposées, etc. (4). Des alternatives à la cellule standardisée et figée dans son organisation doivent être offertes afin de répondre de façon plus juste et plus durable à la demande réelle des ménages.

Il est aujourd’hui nécessaire de proposer des logements évolutifs ou divisibles. Cette alternative entraîne forcément un surcoût dans sa réalisation mais qui peut être limité au déplacement de cloisons ou portes ou à la création d’un plancher dans une double hauteur. La modularité offre au concepteur un terrain de créations et d’inventions sans limite.

La flexibilité d’un logement divisible permet de sécuriser un investissement dans le temps et de pallier aux aléas de vie. En cas de divorce par exemple, un T3 peut être transformé en un T2 avec un studio attenant qui pourra être loué pour faire face aux besoins financiers.

La modularité peut ainsi devenir un argument de vente pour le promoteur qui proposerait alors un logement durable à ses acheteurs. D’autre part, la divisibilité pourrait rassurer les banques sur la capacité de remboursement des emprunteurs.

Ces contrats types comportent souvent des clauses visant à protéger le promoteur en cas d’abandon du projet. Pour se prémunir des risques et assurer la rentabilité de l’opération le promoteur soumet les versements des honoraires à des conditions qui ne relèvent pas du fait de l’architecte tel que la commercialisation des logements ou la purge d’un permis de construire. Ces clauses sont très dangereuses pour les agences qui, dans le cas d’un refus de permis par exemple, peuvent ne jamais être rémunérées pour les phases d’études. Cet échelonnage abusif des paiements doit être serieusement repensé par les architectes.

D’autre part, le besoin de résultat financier de ce type client entraine parfois une zone d’ombre au niveau du programme et du budget de l’opération. Le budget de la construction est souvent tiré vers le bas pour maximiser les marges sans prendre en compte les spécificités du projet (Par exemple, le même budget, calculé au ratio, peut être appliqué pour un bâtiment classique compact ou pour des maisons jumelées ayant un développé de façades deux fois supérieur). Dans la même logique, le programme est souvent « gonflé » au maximum et évolue souvent pour des raisons commerciales (transformation d’un T4 en deux T2, etc…).

Il semble donc nécessaire au moment de la faisabilité d’être particulièrement attentif à la complexité potentielle du projet et d’adopter une posture pédagogique vis-à-vis du promoteur.

A chaque modification du programme, l’architecte doit notifier par écrit et informer le maître d’ouvrage du surcoût engendré par ce changement. Au moment de la négociation du contrat il faut donc se concentrer sur la flexibilité de ces contrats en optimisant la possibilité d’avenants pendant la mission.

Pistes Contrat

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vant de commencer le moindre travail, pour se protéger, l’architecte doit être attentif aux termes du contrat qui le lie à son client. Cela est d’autant plus vrai avec un promoteur car c’est souvent lui qui en impose la forme, minutieusement étudiée et rédigée par des services juridiques en interne. D’autre part, la position de force (financière) de certains promoteurs vis-à-vis de la maitrise d’œuvre entraine une difficulté à négocier et l’architecte se voit souvent obligé de signer un contrat type ne prenant pas forcément en compte les spécificités du projet.

L’architecte possède la propriété intellectuelle de son œuvre et est donc détenteur de droits d’auteur. Ce statut d’auteur est souvent absent dans les contrats et rapproche l’architecte d’un statut de simple consultant. Au moment de la commercialisation, les architectes sont souvent dépossédés de leurs œuvres. Aucun droit de regard n’est accordé sur les images ou plaquettes commerciales et leur nom n’est jamais mentionné. Pour garder un certain contrôle sur son œuvre, dont l’image sera d’ailleurs largement diffusée pour la publicité, il est nécessaire de systématiser dans les contrats avec les promoteurs une clause insistant sur la propriété intellectuelle, qui est un droit inaliénable.

Cette position de faiblesse des architectes est cependant relative car la profession détient le monopole des permis de construire.

L’architecte est ainsi un acteur incontournable de l’acte de bâtir.

D’autre part, le caractère règlementé de la profession et les assurances obligatoires pour l’architecte confère une importante garantie au promoteur. Cette sécurité offerte au client doit être collectivement intégrée pour servir d’argument lors de la négociation d’un contrat avec un promoteur.

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Autopromotion « Sur 100 euros, 15,20 euros servent à acheter le terrain, 40 euros à payer des travaux, 3,30 euros couvrent les honoraires d’architecte, 24,80 euros représentent les frais de portage (commercialisation, frais financiers et marge du promoteur) et 16,70 euros partent en TVA. » Nicolas Michelin, Le Monde, 07.06. 2014

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ne piste radicale pour améliorer la qualité spatiale des logements et augmenter leurs surfaces en baissant le prix du mètre carré serait de proposer une maîtrise d’ouvrage alternative aux promoteurs immobiliers.

En effet, la marge dégagée par le promoteur sur une opération (environ 10%) et l’ensemble des frais inhérents à son activité et au montage financier et commercial du projet représentent en moyenne 25% du prix d’un logement.

En évinçant le promoteur du processus on pourrait donc imaginer faire une économie substantielle et s’en servir au profit de logements plus qualitatifs. Dans le cas de logements collectifs, il faudrait alors imaginer un groupement d’acheteurs œuvrant en autopromotion réalisant le projet eux mêmes et pour leurs usages personnels.

L’autopromotion n’est pas un phénomène nouveau. Ces projets collaboratifs où les habitants sont fortement impliqués dans la conception, bien qu’idéalisés, génèrent souvent des architectures originales et bien intégrées dans le tissu social d’accueil. Cependant l’échelle de ces projets est souvent limitée et leur développement reste marginal. Cela peut s’expliquer par la difficulté des acheteurs à s’entendre et à se coordonner sur la durée sur un projet qui requiert des compétences d’experts.

D’autre part, s’émanciper d’une maîtrise d’ouvrage professionnelle n’est pas à la portée du plus grand nombre et nécessite du temps et d’importants moyens financiers. Une maîtrise d’ouvrage constituée « d’amateurs » de la construction aura également des difficultés à convaincre les banques de financer un projet.

Dans le cadre d’une volonté politique favorisant des initiatives de ce type, on pourrait imaginer l’architecte comme un accompagnateur idéal du fait de son savoir généraliste. La mission de base de l’architecte serait alors complétée par une mission de médiateur du groupement de client.

Si l’autopromotion venait à se normaliser, on pourrait envisager une production du logement moins standardisée et plus innovante.

Chaque projet serait alors singulier, renouvelant ainsi un paysage urbain aujourd’hui homogène.

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réfractaires à cette idée de peur d’une perte d’indépendance.

La perspective d’un actionnaire majoritaire non-architecte entrainerait une production motivée par des critères financiers et non par l’intérêt public qui est un des fondements de la profession. Il paraît cependant nécessaire d’imaginer un compromis, un statut particulier. Par exemple, limiter le pouvoir des investisseurs à la gestion et réserver la présidence de la société à un architecte et accorder un pouvoir de décision limité aux actionnaires dans les choix portant sur l’architecture.

Une réduction du nombre des petites sociétés d’architecture permettrait de réduire la concurrence acharnée et le dumping qui en résulte. Une trésorerie plus importante offrirait la possibilité de refuser les faisabilités gratuites pour les promoteurs devenues monnaie courante. Enfin le groupement offrirait une plus grande latitude dans la comptabilité souvent à flux tendu des agences au service du projet, en se dégageant plus de temps pour la réflexion et l’expérimentation.

Cependant les grandes agences d’architectures qui se rapprochent de ce modèle ont rarement des pratiques éthiques.

En acceptant de faibles honoraires et des missions partielles, elles participent au jeu des promoteurs.

Est-il possible de rapprocher le schéma d’une structure d’architecture produisant une prestation intellectuelle d’une entreprise plus traditionnelle de production de bien sans dénaturer son caractère social ?

L’idée de groupements organisés de petites structures indépendantes pourrait être une alternative au schéma dominant dans la perspective de vivre de son métier tout en œuvrant pour l’intérêt générale.

Groupements et ouverture

P

our rééquilibrer les pouvoirs dans la relation entre promoteur immobilier et architecte, il faudrait peut-être imaginer de jouer à armes égales. Agrandir la structure des agences d’architectures françaises qui, hormis quelques starchitectes, ont aujourd’hui une dimension presque artisanale. Comment une petite structure peut elle négocier sereinement les termes d’un contrat face à un grand groupe immobilier armé de services juridiques ?

Le groupement d’architectes à grande échelle peut être une piste envisageable. A l’instar des Etats-Unis on pourrait également imaginer des groupements pluridisciplinaires intégrant des bureaux d’études, des paysagistes, voire des entreprises générales de construction.

Une ouverture du capital des sociétés d’architecture pourrait également être un événement déclencheur à l’expansion des structures et à une agrégation de petites agences. Une jeune agence pourrait alors bénéficier d’une levée de fonds pour se développer et innover à l’image de n’importe quelle start-up aujourd’hui.

La profession et l’ordre des architectes semblent pourtant 78

il doit prendre des précautions. Si cette SCI, dont l’architecte est associé, lui confie une mission, il doit en être un actionnaire minoritaire et ne pas exercer de fonction de direction pour ne pas être considéré comme maître d’ouvrage. Il doit également signaler ces liens d’intérêts à l’ordre des architectes sous peine d’être radié de celui-ci.

(5) Neagu, A, (2017)

L’architecte promoteur Article 9 L’architecte doit éviter les situations où il est juge et partie. Sous réserve des dispositions statutaires existantes, lorsqu’il s’y trouve soumis, l’architecte ne peut, à l’occasion d’une même mission, exercer à la fois une activité de conception architecturale ou de maîtrise d’œuvre et des fonctions de contrôle ou d’expertise.

Code de déontologie des architectes Journal officiel du 25 mars 1980 et rectificatif J.O. – N.C. du 21 juin 1980

E

n France, un architecte ne peut pas cumuler le statut de maître d’œuvre et de maître d’ouvrage. Il peut exister un conflit d’intérêt entre le métier de promoteur et celui d’architecte.

Le cas le plus célèbre est sans doute le scandale du CNL en 1961. En 1950, Fernand Pouillon, fort de son expérience dans la production de logements à bas coût, devient actionnaire du Comptoir national du logement dont il est également l’architecte en chef. Accusé de détournement et d’abus de bien sociaux il sera arrêté et écroué.

Si un architecte veut constituer une société civil immobilière (SCI) pour réaliser un bâtiment en vue de la vente ou de la location 79

Malgré d’évidents problèmes déontologiques on peut se questionner sur le bien fondé de la présence du concepteur sur le terrain de la promotion.

Un architecte constructeur et investisseur pourrait peut-être proposer une alternative intéressante notamment pour la production de logements. Le promoteur tire son revenu de la vente et n’est donc pas concerné par les questions de durabilité à long terme ou d’entretien de son produit. L’architecte est lui, tenu d’œuvrer pour l’intérêt général.

Serait-il possible d’imaginer un statut réglementé et surveillé permettant à l’architecte d’être maître d’ouvrage de son propre projet ?

Sans idéaliser l’éthique de l’architecte il semble naturel qu’un maître d’ouvrage sensible aux questions sociales, urbaines et architecturales produise un cadre bâti plus raisonné et de meilleure qualité. Une approche architecturale sur les aspects de financement, de gestion de communication d’une opération immobilière pourrait permettre de retrouver une certaine autorité dans le projet (5). De plus, la présence d’un concepteur, ayant une vision sur le long terme, dès le départ d’une opération, au moment du choix du terrain ou de la réflexion sur le programme pourrait devenir un vecteur d’innovation. Si la lutte avec le promoteur contre la standardisation semble inégale pourquoi ne pas tenter de prendre sa place ?

Contrat moral

A

son niveau, il apparaît que l’architecte peut difficilement influencer une réelle évolution de la commande des promoteurs immobiliers et œuvrer seul pour une amélioration du logement. Le combat pour une conception plus responsable n’est pas équilibré et doit opérer en parallèle dans les sphères politiques et financières. A chaque opération de promotion sa responsabilité est cependant engagée.

La profession doit préserver à tout prix son intégrité et œuvrer pour l’intérêt public. Il semble important de toujours garder à l’esprit que le logement n’est pas un produit financier. Ne jamais dessiner d’espace dans lequel on ne s’imaginerait pas vivre soi même. Il faut sortir la profession de l’inertie complaisante vis-àvis de cette situation qui menace de s’installer de façon pérenne et qui met en péril l’avenir du métier d’architecte. L’indignation doit laisser place à l’organisation d’une résistance collective et solidaire des architectes.

Le statut historique de l’architecte chef d’orchestre n’est plus et ne sera jamais complètement restauré. Une évolution de la profession plus en phase avec la société et l’économie actuelle semble inévitable. Cette évolution doit cependant opérer de façon éthique, en préservant le statut d’auteur et l’indépendance du concepteur.

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Bibliographie Neagu, A, (2017) Les opérations de promotion immobilière. Entre économie immobilière et projet architectural.

Lieux Commun 17 Le Moniteur (2017) Logements https://www.lemoniteur.fr/article/les-promoteurs-ont-produit-presde-40-des-hlm-en-2016-34435922 Archigraphie 2 (2016) étude du CREDOC réalisée pour le CNOA Le Monde économie (2014) Isabelle Rey-Lefebvre Michelin, N L’architecte qui propose de se passer des promoteurs Le Moniteur (2014) Profession et culture https://www.lemoniteur.fr/article/mieux-promouvoirla-construction-de-logements-par-cristina-conradarchitecte-25492835 Pouillon, F (2011) Mon Ambition Editions du linteau Topalve, C (1973) Les promoteurs immobiliers : contribution à l’analyse de la production capitaliste du logement en France Paris Mouton Dhuys, J.F (1975) Les promoteurs Paris Seuil

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IIII P E R S P E C T I V E S

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-L’absence d’un réseau solide, d’autant plus important dans la perspective d’une pratique dans la région bordelaise.

-Le stress, le poids des contraintes admninistratives, financières, éthiques, qui sont quasi absentes avec un statut de salarié.

Progressivement et à plusieurs Ces aspects semblent pouvoir être solutionnés par un travail de groupe et m’encouragent à ne pas démarrer seul, à m’entourer d’une ou deux personnes de confiance dans ce projet. D’autre part, pour limiter les risques et continuer à progresser, il me paraît judicieux de conserver dans un premier temps une activité de salarié en parallèle du développement d’une activité personnelle.

Dehors Il me paraît difficile de travailler à mon domicile. Un bureau chez soi ne semble pas être une solution propice à une bonne production. La frontière entre vie privée et vie professionnelle, même mince, doit être protégée. Cependant, dans un premier temps et pour limiter les charges, cette solution peut être envisagée mais avec discipline pour que la vie quotidienne ne parasite pas l’entreprise et inversement. D’autre part, un lieu déterminé pour la structure, en plus d’offrir un cadre de travail serein, a un avantage marketing et peut devenir un support de représentation rassurant de potentiels clients.

J’

ai toujours eu l’ambition de créer ma propre agence d’architecture et ce dès le début de mes études. Je me fixe comme objectif de concrétiser ce souhait dans un futur proche. Ma situation de salarié me satisfait actuellement pleinement et me permet de me perfectionner dans mon métier.

Cependant, je souhaite rapidement et progressivement faire évoluer mon statut de peur de « m’engourdir » dans mon rôle de salarié qui m’offre un confort de vie indéniable et dont il sera de plus en plus difficile de se défaire avec le temps.

Impulsion Une impulsion me parait nécessaire pour débuter une activité: avoir un ou deux petits projets qui permettent de ne pas monter une entreprise à vide et d’instaurer dès le départ un rythme de travail. Des travaux de missions poncuelles et la réalisation d’image de synthèse peuvent être un bon compromis en plus de permettre un lien avec une agence déjà établie.

D’autre part, j’ai l’envie de pouvoir être maître de ma production, de pouvoir réaliser des projets qui concrétisent mes envies d’architectures et de pouvoir le faire avec mes propres processus de conception et d’organisation.

Il demeure néanmoins plusieurs freins ou craintes à ce basculement dans l’entreprenariat sur lesquels j’essaie de travailler au quotidien :

Charrette

-Le manque d’expérience du métier, notamment sur les aspects techniques de la construction, est le plus évident mais ne me paraît pas rédhibitoire pour la création d’une entreprise.

Quand on rencontre un architecte et qu’on lui demande comment il va, la réponse sera quasi systématiquement : «je suis charrette».

Cette expression propre au métier désigne une des périodes intenses de travail pour terminer à temps une commande. Cette expression est toujours accompagnée d’un état de stress et est souvent synonyme de nuits blanches et de travail le week-end.

-L’aspect financier, ou plutôt l’absence d’un matelas de sécurité pour débuter.

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Cet état, a priori désagréable mais ponctuel, semble cependant être rentré dans les mœurs de la profession au point de devenir la norme.

L’architecte serait-il condamné à travailler dans l’urgence ?

Je pense avoir acquis une certaine expérience dans les projets de logement collectif au niveau de la conception et de la relation avec la maîtrise d’ouvrage privée. Ainsi, j’aimerais pouvoir travailler sur ce type de projet, qui constitue aujourd’hui le marché principal de la profession, en tentant d’y apporter le même soin que pour une commande publique.

Même si l’expression est utilisée principalement par les architectes, la charrette semble être commune aux professions de la création : design, mode, édition, … Cela peu s’expliquer par le besoin de trouver « la bonne idée » ou l’incertitude et les aller-retours propres au processus de conception ainsi qu’à la participation de multiple intervenants aux méthodes différentes sur un même projet.

On reporte souvent le moment de production pour être certain que l’idée couchée sur le papier est la plus pertinente. Cette façon de faire est symptomatique d’une méthode de travail qui peut parfois nuire au projet ainsi qu’a la santé physique et mental du concepteur.

La Charrette induit une mise au propre à la « dernière minute » et ne permet pas de faire réel travail de synthèse. D’autre part les finitions et la communication du projet ne bénéficient pas d’un soin optimal. La meilleure idée du monde ne vaut rien s’il elle n’est pas bien servie aux destinataires.

La Charrette devient presque romantique et participe au mythe de l’architecte artiste et torturé. Les architectes en jouent et cet état fait partie intégrante de l’identité de la profession.

N’est-il pas possible d’envisager le processus de conception architecturale de façon sereine ? Est-il possible d’adapter des méthodes de travail plus conventionnelles d’une entreprise produisant des biens à une entreprise de production culturel ?

Ainsi, je souhaiterais autant que possible limiter l’état de charrette dans mon quotidien. Pour ce faire, peut être s’inspirer des bureaux d’études dans leurs façons de valoriser le temps pour tenter de concilier productivité et sérénité au travail.

Un musée sur l’Everest J’ai pour objectif de pouvoir un jour dessiner des équipements publics qui, comme pour la plupart des architectes, représentent la commande idéale, le meilleur support d’expression de son architecture. Cependant je suis conscient que le chemin sera long avant d’accéder à ce type de marché. Par ailleurs, je ne suis pas réfractaire à un type de projet. Je pense pouvoir prendre du plaisir dans tout type de programme: du logement collectif pour un promoteur au dessin d’intérieur pour un particulier.

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