Plan Parcial Sector SUS R9 "La Isla", Alcalá de Guadaira, Sevilla.

PLAN PARCIAL

SECTOR SUS R9 “LA ISLA” ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 2 DE JUNIO 2008

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | CRÉDITOS REDACTORES DEL PLAN PARCIAL: Miriam Cruz Cárdenas Francisco José Pastó de la Poza Julia Rodríguez Miranda Jose Antonio Rodríguez Bellido Marta Quiroga de Castro COORDINADORA: María Teresa Pérez Cano

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ÍNDICE GENERAL 1. MEMORIA DE INFORMACIÓN. 2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. 3. ORDENANZAS. 4. CATÁLOGO. 5. PLANOS DE INFORMACIÓN. 6. PLANOS DE ORDENACIÓN.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN.

2. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN.

3. ORDENANZAS.

INTRODUCCIÓN AL PLAN PARCIAL DEL SECTOR R9 “LA ISLA”.

PARTE SEGUNDA.

NORMAS URBANÍSTICAS.

3. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN.

1.DISPOSICIONES GENERALES. 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. 3.NORMAS URBANÍSTICAS. 4. ANEXO: GLOSARIO DE TÉRMINOS.

1. REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL. 2. OBJETO Y ÁMBITO TERRITORIAL. 3. VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD DEL PLAN. 4. INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO. 5. INTRODUCCIÓN. 6. PRIMEROS ACERCAMIENTOS. 7.CRITERIOS DE ORDENACIÓN PROCEDENTES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.

ENTORNO PRÓXIMO AL SECTOR SUS “LA ISLA”.

1. INTRODUCCIÓN. 2. SISTEMA VIARIO. 3. MORFOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. 4. USOS DEL SUELO. 5. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES. 6. EQUIPAMIENTOS.

ESTUDIO DEL SECTOR SUS R9 “LA ISLA” 1. INTRODUCCIÓN. 2. MEDIO FÍSICO. 2.1.Topografía del sector.

3. PREEXISTENCIAS. 3.1. Subestación eléctrica.

3.2. Vías pecuarias.

3.3. Caminos preexistentes.

3.4. Matorrales protegidos.

3.5. Cítricos.

3.6. Yacimiento arqueológico.

3.1. La delimitación del sector. El contacto con la A - 92.

3.2. El intercambiador modal de transportes de Alcalá.

3..3. ¿Un nuevo enlace con la A - 92?

3.4. La articulación entre la ciudad consolidada y “La Isla” 3.5. El emplazamiento de los SSGG deportivo y sanitario.

3.6. Pre - existencias a mantener.

3.7. El Sistema viario.

3.7.1. Viario primario.

3.7.2. Viario secundario.

3.7.3. Viario terciario.

3.7.4. Carril Bici.

3.8. Sistemas Generales.

3.8.1. SG de uso Deportivo.

3.8.2. SG de uso Sanitario.

3.8.3. SG de Espacios Libres.

3.9.1. Residencial.

3.9.2. Terciario.

3.9.2.1. Complejo hotelero.

3.9.2.2. Oficinas y naves empresariales.

3.10. Sistemas Locales.

3.10.1. S.E.L.D.U.P. 3.10.1.1. Paseo bulevar.

3.10.1.2. Área protegida, matorral otros vuelos.

3.10.1.3. Plaza ajardinada.

3.10.2. Equipamiento deportivo.

3.10.3. Centros docentes.

3.10.4. Equipamiento cultural.

3.10.4.1. Taller - centro cívico.

3.10.4.2. Museo arqueológico 3.10.5. Equipamiento comercial.

3.10.6. Equipamiento social.

3.11. Actividades de población, flujos de movimiento e intensidades de uso.

3.12. Resumen de ideas centrales de la ordenación.

PARTE TERCERA.

PARTE PRIMERA.

4. PARÁMETROS DE LA ORDENACIÓN. 5.ANEXO COMPARATIVO CON SANLÚCAR LA MAYOR.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | ÍNDICE GENERAL

4. CATÁLOGO. 5. PLANOS DE INFORMACIÓN. 1. PLANO DELIMITACIÓN DEL SECTOR. 2. PLANO DE PREEXISTENCIAS. 3. PLANO TOPOGRÁFICO.

3.9. Suelo lucrativo.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

1. INTRODUCCIÓN.

TABLAS RESUMEN.

6. PLANOS DE ORDENACIÓN PLANOS VINCULANTES. 4. PLANO DE SISTEMA VIARIO. 5. PLANO DE SECCIONES DE VIARIO. 6. PLANO DE USOS GENERALES. 7. PLANO TOPOGRÁFICO/ USOS GENERALES. 8. PLANO DE USOS PORMENORIZADOS. 9. PLANO DE ALINEACIONES Y RASANTES. 10. PLANO DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA. PLANOS NO VINCULANTES. 11. PLANO DE IMAGEN DEL SECTOR. 12. PLANO DE ACTIVIDADES DE POBLACIÓN Y FLUJOS. 13. VOLUMETRÍA.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

INTRODUCCIÓN AL PLAN PARCIAL DEL SECTOR R9 “LA ISLA”.

1.REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL. 2. OBJETO Y ÁMBITO TERRITORIAL. 3. VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD DEL PLAN. 4. INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO. 5. INTRODUCCIÓN. 6. PRIMEROS ACERCAMIENTOS. 7. CRITERIOS DE ORDENACIÓN PROCEDENTES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.

ENTORNO PRÓXIMO AL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”.

1. INTRODUCCIÓN. 2. SISTEMA VIARIO. 3. MORFOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. 4. USOS DEL SUELO. 5. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES. 6. EQUIPAMIENTOS.

ESTUDIO DEL SECTOR SUS R9 “LA ISLA” 1. INTRODUCCIÓN. 2. MEDIO FÍSICO. 2.1.Topografía del sector.

3. PREEXISTENCIAS. 3.1. Subestación eléctrica.

3.2. Vías pecuarias.

3.3. Caminos preexistentes.

3.4. Matorrales protegidos.

3.5. Cítricos.

3.6. Yacimiento arqueológico.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | MEMORIA DE INFORMACIÓN

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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1 INTRODUCCIÓN AL PLAN PARCIAL DEL SECTOR R9 “LA ISLA”.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 1) REDACCIÓN DEL PLAN PARCIAL.

La redacción del presente Plan Parcial se desarrolla como trabajo docente dentro de la asignatura “Planeamiento de Desarrollo y Proyecto Urbano” del departamento de Urbanística y Ordenación de Territorio, de la Escuela Superior de Arquitectura de Sevilla (ETSAS).

Como coordinadora del proyecto está la profesora titular de la asignatura: Mª Teresa Pérez Cano.

Como equipo redactor los alumnos: Miriam Cruz Cárdenas, Francisco José Pastó de la Poza, Marta Quiroga de Castro, José Antonio Rodríguez Bellido y Julia Rodríguez Miranda.

2) OBJETO Y ÁMBITO TERRITORIAL.

El objeto del presente Plan Parcial de Ordenación tiene con fin la ordenación detallada del Sector “La Isla” adecuado al Plan de Ordenación Municipal de Alcalá de Guadaira.

El ámbito territorial del sector viene definido por el propio Avance del PGOU de Alcalá de Guadaira y por los Planos de Información anexos: Delimitación del Sector. Se trata de una zona de SUS: Suelo Urbanizable Sectorizado, en el que el propio Avance del Plan General nos da las pautas para la posterior ordenación.

3) VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD DEL PLAN. 1) El presente Plan Parcial de Ordenación entrará en vigor al día siguiente de la publicación de su

aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y mantendrá su vigencia de forma indefinida en tanto no sea modificado por un instrumento de planeamiento de igual o superior rango.

2) Las determinaciones del Plan Parcial de Ordenación obligan por igual a la Administración y a los particulares.

3) La entrada en vigor del Plan Parcial de Ordenación le otorga los efectos de publicidad, ejecutoriedad y obligatoriedad previstos en la legislación urbanística.

4) INICIATIVA DEL PLANEAMIENTO.

El presente Plan Parcial es de iniciativa pública municipal. El Excmo. Ayuntamiento de Alcalá de Guadaira es el propietario del suelo sobre el que se desarrolla el plan. Además, será el encargado de llevar a cargo toda la ejecución material de dicho plan.

5) INTRODUCCIÓN.

Alcalá de Guadaira es una población situada dentro de la corona metropolitana de Sevilla. Es un municipio en los que no se producen los habituales desequilibrios de otros municipios de la corona metropolitana, a los que se califica de una manera gráfica como ciudades dormitorio. Esto es debido a que gran parte de los habitantes de Alcalá de Guadaira vive y trabaja en la propia ciudad. Por lo tanto, durante el día la ciudad nunca se encuentra vacía, existiendo siempre un ritmo incesante de desplazamientos en su interior.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN El municipio de Alcalá de Guadaira ocupa por volumen de población el tercer puesto entre los municipios de la provincia de Sevilla, y el 18 contando los de toda Andalucía. Su crecimiento fue lento hasta el año 1970, desde este año a la actualidad sufre un fuerte crecimiento de población, quizás en 1986 sufre un pequeño receso debido a la explosión del Aljarafe.

La ciudad absorbe el crecimiento residencial en dos ámbitos distintos. Uno al Norte del río, con el límite que supone la A-92 y el antiguo trazado de la carretera de Málaga al Este. Y un segundo ámbito al Sur ur del río, que quiere incorporar las parcelaciones más próximas a la ciudad, con desarrollos de menor densidad pero de mayor extensión que se apoyan en la mejora de la accesibilidad accesibil que debía proporcionar el desdoblamiento previsto de la carretera Sevilla – Utrera.

Las intervenciones sobre la ciudad tradicional se completan con algunas operaciones de reforma interior relativas a la necesidad de mejorar los niveles de urbanización urbanizació y equipamiento y las conexiones entre los distintos barrios con el objetivo de descargar la carga circulatoria del centro.

El futuro Plan General de Ordenación Urbana de Alcalá se plantea 3 zonas de expansión de zonas urbanas a través de diferentes Planes Parciales y áreas de actuación estratégicas: -

Proyecto estratégico del Área del Zacatín.

Proyecto estratégico del Área de la Isla.

Proyecto estratégico del Parque Logístico.

El nuevo parque de innovación tecnológica y empresarial. Área del entorno del Castillo y Barrio de San Miguel.

En nuestro caso, desarrollaremos el Plan Parcial de “La Isla”. Es una superficie de terreno situada en contacto con la A-92 92 (zona de expansión residencial de Alcalá), en la zona Este del municipio.

El presente documento resume los criterios y objetivos para una propuesta de ordenación de dicho sector, que realizamos tras un estudio y análisis del Plan General en Redacción y tomando en cuenta las trazas y características del sitio así como los parámetros de ordenación determinados dete por el planeamiento superior.

6) PRIMEROS ACERCAMIENTOS.

Nos centramos en el sector entendiéndolo como una pieza dentro del escenario urbano y territorial de Alcalá. Según las previsiones del Avance del PGOU, la ciudad está previsto que siga creciendo más allá de nuestra pieza de estudio. Por lo tanto, dicha pieza pie debe responder tanto a la ciudad consolidada como a una nueva ciudad que está aún sin definir, sólo está prevista.

El sector a ordenar cuenta con una superficie de 674739 m2 y se encuentra en el extremo Sureste de la ciudad rodeado por dos importantes ejes viales como son la Autovía A-92 A (Sevilla-Málaga) que conforma su límite Este, y la antigua carretera Sevilla-Málaga (Calle de Sevilla) hoy convertida en ronda urbana que constituye sus límites Norte-Oeste y sur al tiempo que lo relaciona con el resto de ciudad consolidada.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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Nos encontramos ante un espacio de borde urbano, bisagra actualmente entre campo y ciudad, un espacio intermedio y de articulación. Estas características que posee actualmente, nos interesa potenciar y mantener.

7) CRITERIOS DE ORDENACIÓN PROCEDENTES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.

Se trata de un Suelo Urbanizable Sectorizado como hemos comentado anteriormente. Los criterios de ordenación con los que llevaremos a cabo nuestra propuesta de ordenación proceden de una figura de planeamiento superior como es el Avance del Plan General de Alcalá de Guadaira. Dicho avance nos marca las pautas a seguir en la ordenación como los parámetros con los que la llevaremos a cabo. Dichos parámetros serán los siguientes para el Sector SUS-R9 “La Isla”: - Determinaciones Urbanísticas.

Superficie: 674739 m2 Edificabilidad: 290375 m2t Densidad: 37.4 viv/Ha (2525 viviendas) % Edif. Uso Residencial: 252500 m2t % Edif. Uso Terciario: 37875 m2t - Suelo Dotacional.

Sistemas Generales incluidos en el Sector: -

Espacios libres: 85000 m2 Equipamiento Deportivo: 45000 m2 Equipamiento Sanitario: 40000 m2

Sistemas Locales: Según LOUA y Reglamento del Planeamiento.

- Criterios y Objetivos de la Ordenación:

1) Resolución del contacto del sector con la A - 92 mediante la localización de un sistema de espacios libres que minimice las afecciones acústicas provocadas por el intenso tráfico que soporta esta infraestructura.

2) Por el viario existente que formaliza el límite occidental del sector discurrirá un tranvía en plataforma reservada formando parte de la línea de transporte que conecta con la red de metro de la ciudad de Sevilla en la Universidad Pablo de Olavide. Se localizará un intercambiador de transporte (tranvía + autobuses urbanos + aparcamientos) en el sector, en posiciones adyacentes al Sistema General deportivo.

3) Se valorará la posibilidad de diseñar un nuevo enlace con la A - 92 teniendo presente que, a corto/medio plazo, esta arteria perderá el actual carácter de autovía.

4) La trama urbana del sector deberá articularse correctamente con la ciudad consolidada, dando continuidad a los principales ejes viarios.

5) Localización de los Sistemas Generales Deportivo y Sanitario en los extremos septentrional y meridional del sector en posiciones colindantes en los enlaces existentes con la A - 92.

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1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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2 ENTORNO PRÓXIMO AL SECTOR SUS “LA ISLA”.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 1) INTRODUCCIÓN. A la hora de abordar la intervención en el sector “La Isla” es conveniente en primer lugar un estudio y análisis del entorno próximo a dicho sector. Como hemos analizado anteriormente, nuestra área de estudio actúa de “bisagra” entre la parte de ciudad consolidada y la parte de ciudad “planificada” que se desarrollará en un futuro, pero que hoy en día no está detallada en el Avance del PGOU de Alcalá como zona de futura intervención.

Por lo tanto, nuestra propuesta debe saber dar respuesta a estas dos ciudades que en algún momento del futuro deben de convivir. Debe de ser la transición y el paso entre ambas. Por este motivo, es necesario que nuestra ordenación sepa “convivir” con la ciudad existente pero creando un punto de inflexión: intentaremos crear una ciudad que conecte con la existente pero que desarrolle un urbanismo más acorde con los tiempos actuales. Un urbanismo donde el espacio libre sea el eje vertebrador de toda la ordenación, la primacía del espacio público sobre el construido, los espacios de convivencia, una ciudad en altura que libere el espacio para el uso peatonal…

Por ello, estudiaremos diferentes aspectos de la ciudad actual como pueden ser la morfología de la edificación, los usos del suelo colindantes con nuestra zona, los equipamientos existentes…

2) SISTEMA VIARIO. Atendiendo al sistema viario actual, encontramos dos vías de gran interés e incidencia dentro del sector: la autovía A-92 y la antigua carretera Sevilla-Málaga al este.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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ACIÓN. 3) MORFOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN La principal tipología edificatoria que nos encontramos en las inmediaciones del sector es de tipo residencial aunque de diferentes modelos: manzana compacta, bloques verticales (en el borde Oeste) Si analizamos el desarrollo de la ciudad hacia el Sureste, podemos distinguir 2 formas o modelos de crecimiento que generan morfologías de ciudad diferentes: Por un lado el crecimiento paralelo hacia el Este (zona Norte de nuestro sector) donde se aprecia un crecimiento por desarrollo de unidades de ejecución ejecu reciente, caracterizadas por dar complejos residenciales cuya imagen y entornos son bastantes unitarios.

Por otra parte, el crecimiento paralelo a la antigua SE 402 que ha generado una ciudad sobre una base residencial autoconstruida y tradicional que incorpora procesos de transformación que han dado por sustitución nuevas tipologías edificatorias.

Vemos que existe un área bastante extensa de suelo urbano (junto al nudo Sur) en la que se desarrollan viviendas aisladas.

Queda aún sin consolidar el crecimiento entre estos dos sectores donde se observa la paulatina sustitución de los usos industriales por nuevos complejos residenciales de viviendas unifamiliares adosadas.

Al Sur, también podemos encontrar una zona destinada a actividades económicas de tipología abierta.

La autovía puede considerarse como una barrera para el crecimiento de Alcalá hacia la zona Este más allá de nuestra área de ordenación. Sin embargo, la estructura vial prevista por el PGOU destaca la previsión de una variante para la A-92 que hace que la actual autovía pase a ser una avenida urbana de borde. Esto mismo ya ocurrió anteriormente con la mencionada carretera Sevilla-Málaga que linda al Oeste con nuestro sector. Hoy en día ha perdido su uso como carretera convirtiéndose en avenida urbana de borde. Esta difícil relación con el sistema agrícola y productivo situado al Este, plantea multitud de oportunidades una vez realizada la variante. Por esto, es necesario plantear la ordenación tanto en una situación actual como en una situación futura. No debemos trabajar con la A-92 como borde urbano, sino como viario urbano y prever el futuro uso que tendrá. Deberemos dejar previstas las futuras conexiones con la zona Este para la futura expansión de Alcalá.

Se observan puntos de conexión entre la antigua carretera Sevilla-Málaga y el viario existente de la ciudad consolidada. Estos puntos se potenciaran en nuestra ordenación como puntos de acceso al sector así como de conexión con la ciudad existente. Además, estos puntos de acceso constituirán el inicio del que surge el viario principal de nuestra propuesta.

Tanto, en la situación actual como en una futura, los extremos Norte y Sur del solar, cercanos a los nudos de gran conectividad, se presentan como puntos de gran tensión e intensidad y constituyen los mayores puntos de conexión interurbana.

Además, atendiendo a la estructura vial del entorno urbano (de mucho menos tráfico rodado), se destacan por el Sur la Avda. Santa Lucía y la calle Ciudad Real como dos ejes paralelos que conectan el sector con el centro de la ciudad. Hacia el Norte dos ejes de reciente creación conectan con el sector Norte de la ciudad.

Morfología de la Edificación

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 4) USOS DEL SUELO. El uso global que encontramos es de tipo residencial en la mayor parte del área anexa al sector. Como hemos comentado anteriormente, son diversas las tipologías edificatorias que se implantan: manzana cerrada, edificación abierta, construcciones tradicionales…

Además, encontramos otros usos pormenorizados como los detallados en los planos de información: equipamientos educativos, deportivos, sociales, actividades económicas…

La existencia de un centro deportivo en las inmediaciones nos hace reflexionar sobre la necesidad de situar un sistema deportivo de carácter general para Alcalá existiendo otro cercano. Sin embargo, este es de mucha menor escala por lo que no podrá albergar el futuro estadio deportivo ya que no está preparado para recibir tal afluencia de público.

Además, existen urbanizaciones de carácter ilegal en las inmediaciones las cuales todavía siguen apareciendo como tal en el avance del PGOU de Alcalá de Guadaira.

La zona a estudiar está preferentemente circundada por suelo urbano y urbanizable a excepción de dos áreas situadas al sureste, una de ellas destinada a sistemas generales de equipamientos en suelo no urbanizable y otra de mucha mayor extensión para dotaciones de equipamientos de ocio y recreo.

5) SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES. El entorno de la pieza urbana donde nos encontramos presenta 2 paisajes principales muy diferenciados. Esto es debido a su situación de borde del conjunto urbano de Alcalá de Guadaira: bisagra de conexión entre el suelo rural y el suelo urbano.

En la zona Este del sector (suelo rural) se desarrollan parcelas agrícolas e industriales ordenadas de forma tradicional: es decir, en torno a los diferentes caminos que las rodeaban. Son edificaciones aisladas, de tipo auxiliar para dar servicio a las diversas explotaciones agrícolas y ganaderas que en esa área se realizan. En torno a estas, aparecen un pequeño grupo de edificaciones residenciales que no atienden a ninguna urbanización establecida: no existe ningún objeto de planeamiento que haya definido su ordenación. Por lo tanto, no disponen de espacios libres de uso y disfrute común: cada parcela se encarga de dotar a sus propietarios de dicho espacio libre.

Rodeándolas, gran espacio agrícola.

En el suelo urbano anexo al sector encontramos algunas zonas del sistema de espacios libres de Alcalá. En un primer análisis, podemos considerar que esta distribución de espacios libres se encuentra repartida de manera muy poco equitativa en el territorio.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

La mayoría de los espacios libres aparecen en las zonas situadas al Norte y al Oeste de nuestra área de estudio. En la zona suroeste diversos espacios libres, libres siendo estos de menor superficie que los anteriores. Al sur de la pieza no encontramos piezas de espacios espacio libres. Esto es debido a la reciente creación de la zona residencial,, la cual no ha creado ninguna zona verde. Podemos considerar que existen espacios libres pero de uso privado: cada urbanización crea un espacio para el uso y disfrute de sus propietarios, no para la totalidad de ciudadanos de Alcalá.

Debido a este “déficit” de espacios libres, el Plan propone una cantidad importante de Sistemas Generales dedicados al sistema de espacios libres, libres repartidos por toda la zona de Alcalá. En nuestra área de trabajo sin ir más lejos, encontramos una importante importa carga de ellos: los definidos como sistemas generales como los que debemos dejar como dotación mínima según el anexo de Reglamento de Planeamiento como los de la LOUA.

6) EQUIPAMIENTOS. El entorno urbano de la pieza a ordenar por el Plan Parcial presenta varios equipamientos a destacar, los cuales están repartidoss de una manera más o menos homogénea, al contrario que el anterior sistema de espacios libres.

Podemos encontrar tres zonas de equipamiento deportivo en las proximidades. La de mayor importancia se sitúa al Norte orte del sector: se trata de un centro deportivo de gran extensión. Dicho centro cuenta con un número importante de pistas deportivas y edificaciones dedicadas a diferentes modalidades deportivas. Al Este y al Sur ur aparecen otros centros deportivos, depo pero estos de mucha menor escala que el citado anteriormente.

Zona Norte

Zona Sur

Zona Este

En cuanto a centros educativos podemos encontrar tres núcleos diferentes. diferentes En este caso, los 3 equipamientos son de tamaño considerable dando servicio a una importante población. El mayor de ellos lo encontramos al Sur ur del fragmento a ordenar. ordenar De una superficie bastante importante cuenta en su interior con instalaciones deportivas, propias de un centro centr docente y otras de mayor nivel. Los otros dos núcleos educativos los encontramos al Oeste y al Noroeste del sector.

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1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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Zona Sur

Zona Oeste

Zona Noroeste

También se sitúa en las proximidades una importante zona de actividades económicas, al Norte del sector. Dicho sector de actividad económica tiene una importancia metropolitana dando servicio a toda la población de Alcalá. Al suroeste encontramos también otro pequeño fragmento de actividad económica, aunque no de tanta importancia como el anterior.

Por último, los equipamientos de SIPS, podemos encontrarlos al Este del sector. Son servicios que conviven con la zona deportiva situada en el mismo punto, siendo un gran equipamiento para Alcalá. Es una superficie bastante importante dedicada fundamentalmente a equipamientos sociales. Sin embargo, se trata de servicios poco utilizados por los habitantes de Alcalá dado que se sitúan fuera del núcleo urbano y no existen tampoco un gran número de líneas de transporte urbano que lleguen hasta ese punto. Por lo tanto, la accesibilidad se realiza fundamentalmente a través de transporte privado.

Todos estos equipamientos están definidos en los Planos de Información del presente Plan Parcial. .

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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3 ESTUDIO DEL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”.

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1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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1) INTRODUCCIÓN.

A la hora de plantear nuestra ordenación es también muy importante conocer el lugar sobre el que vamos a actuar. No son iguales las diferentes pautas de actuación de un lugar a otro. Por eso es tan importante.

Debemos analizar el medio físico: sus características, la topografía, las distintas especies vegetales que se sitúan dentro de él… Además, cualquier territorio no está exento (aunque esté sin urbanizar) de la intervención de la mano del hombre. Estas intervenciones nos pueden ayudar a saber como “habitar” ese territorio, como recorrerlo, donde situarnos… La experiencia de quien ha habitado ese lugar nos dará claves para saber donde asentarnos, donde situar los elementos principales de la ordenación, cómo evacuar el agua…

A continuación, exponemos la relación de elementos, situaciones, preexistencias que hayamos planteado nuestra ordenación como lo hemos hecho. Gracias a este análisis podemos comprender las relaciones “internas” del territorio.

2) MEDIO FÍSICO.

Realizaremos el análisis del medio físico que compone nuestra zona de estudio. Analizaremos tanto la topografía existente (la cual se considera un elemento fundamental en el estudio y posterior ordenación del sector) además realizar diversas consideraciones acerca de las zonas protegidas, la vegetación existente, los caminos principales, las instalaciones eléctricas… Todos estos elementos nos darán una visión sobre la actuación a realizar en el sector a ordenar.

La zona a ordenar se encuentra en un evidente estado de abandono. Podemos observar a través de la misma numerosos puntos que se han convertido en “estercoleros y vertederos” improvisados de las personas. Se han perdido los numerosos valores ecológicos del área debido a este progresivo abandono. En su interior, se localizan además numerosos cultivos de árboles frutales que sí están siendo explotados para la venta de fruta. También se localizan en su interior alguna “chabola” de indigentes. Sin embargo, estas construcciones también contrastan con otras de mayor valor económico.

2.1)

TOPOGRAFÍA DEL SECTOR.

Nos encontramos en el sector de “La Isla” en la zona Este del municipio de Alcalá de Guadaira.

El sector presenta una topografía muy pronunciada, muy alejada de la topografía llana que podemos encontrar en las ciudades actuales. Sin embargo, Alcalá de Guadaira cuenta con numerosos ejemplos de cambios bruscos de topografía. El castillo de la ciudad se encuentra en uno de los puntos de mayor altura topográfica de la ciudad siendo visible para todos sus habitantes.

Diferentes vistas de los cambios topográficos que se dan en el municipio de Alcalá de Guadaira.

orte , que cuenta con una altitud de 95.40 m hasta la La pendiente del sector cae desde la zona Norte zona Sur donde nos encontramos 56.00 m. Dentro de esta caída, encontramos zonas de mayor elevación formando pequeños montículos dentro de una caída que podemos considerar constante en todo el sector. En total,, consideramos que la caída de pendiente del sector es de 39.00 m.

El punto Norte es un punto de gran elevación, uno de los más altos del municipio. municipio Será un punto de gran estudio debido al impacto visual que puede producir en la ciudad un edificio que destaque y sea más visible desde cualquier punto que el propio castillo, que desde hace siglos ha sido el gran referente de todo Alcalá.

También en una zona de gran vegetación, como es la zona de los eucaliptos, localizamos una elevación que los hace visibles visib casi en todo nuestro sector excepto en las zonas más bajas del mismo.

En la zona donde encontramos mayor cantidad de árboles frutales, la pendiente no tiene tanta incidencia como en el resto del sector.

De ahí que los árboles sean colocados en un terreno terr más constante para así hacer mucho más fácil la recolección de fruta.

Al ser la pendiente descendiente a la zona Sur, la cuenca de evacuación del agua se sitúa en este punto, por lo que la red de alcantarillado y saneamiento del sector deberá discurrir preferentemente, hacia esta zona. También al discurrir toda el agua del sector hacia este punto, deberemos prever una red de alcantarillado y recogida de agua suficiente para no producir inundaciones en el punto más bajo del sector.

Recorriendo a pie el sector s de estudio, nos percatamos de que la pendiente no es tan pronunciada como puede observarse a simple vista sobre un plano topográfico. Las dimensiones del sector son muy grandes por lo que los cambios topográficos son visibles pero no constituyen ningún ning problema insalvable a la hora de ordenar urbanísticamente el sector “La Isla”. No encontramos ningún cambio de topografía tan importante como para hacerse inviable un

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) recorrido peatonal a través del mismo. El único punto es la conexión de nuestra zona de estudio con la autovía A-92 que como es normal se encuentra elevada respecto al terreno colindante. Las zonas residenciales cercanas han sabido adaptarse a dicha topografía a través de rampas, pasos elevados, escaleras…

No podemos pretender cambiar el sector totalmente, modificar su topografía hasta que sea totalmente plana porque así nos encontraremos problemas tales como la comunicación con las zonas anexas las cuales tienen la pendiente propia de su topografía. Realizaremos una propuesta que se adapte a dicha topografía, solamente modificándola en los puntos necesarios. Por ejemplo, en la zona deportiva en la que si es necesario que sea plana.

La topografía no nos coacciona ni nos impide la ordenación pero sí nos indica algunas pautas y recomendaciones de maneras indirectas de cómo sería la mejor forma de recorrer, visualizar, instalaciones, posición de algunos elementos de interés general…

3) PREEXISTENCIAS.

Como toda área de estudio no es un área” virgen”, sin la intervención de la mano del ser humano. En nuestro caso encontramos multitud de elementos originados y modificados por el hombre además de elementos naturales que analizaremos a continuación.

3.1)

SUBESTACIÓN ELÉCTRICA.

Encontramos una subestación eléctrica en la zona Norte- centro del sector, como observamos en el plano anexo. Según el Avance del PGOU de Alcalá de Guadaira dicha subestación debe conservarse en futuras ordenaciones ya que abastece a gran parte de la población de Alcalá y su traslado a otro punto de la ciudad sería un gran coste económico.

Sin embargo, sí que presenta algunas modificaciones el trazado de alta tensión de la ciudad, como consecuencia de una concentración de las líneas aéreas de alta tensión que rodean Alcalá de Guadaira.

La subestación se trasladará ligeramente más al Sureste del sector debido a las modificaciones sobre la red de alta tensión existente en Alcalá de Guadaira. La nueva subestación tiene la siguiente denominación: 132/66/20. Se suprimirán las líneas de alta tensión existentes que llegaban hasta la antigua estación.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN 3.2)

VÍAS PECUARIAS.

3 El área de estudio se utilizó con más intensidad anteriormente como zona de paso y pasto de animales.

Como consecuencia de esto apareció la vía pecuaria: Colada de Marchenilla.

Tiene un ancho legal de 38 m y un uso ganadero y público según el Avance del PGOU de Alcalá de Guadaira.

En la actualidad las vías pecuarias del término de Alcalá, se encuentran en una situación de abandono, pérdida en la práctica de su antigua función como soporte de la trashumancia y faltas de una efectiva protección, lo que ha originado la ocupación indiscriminada de algunos de sus tramos por la edificación o las infraestructuras. Sin embargo, las vías pecuarias son un recurso potencial y básico para la gestión sostenible sosteni del territorio municipal, ya que permiten interconectar espacios ambientalmente valiosos y podrían constituirse en soportes de usos recreativos ordenados y ecoturísticos.

Examinándolas tanto a escala municipal como a una escala superior, las vías pecuarias pecua constituyen vitales corredores faunísticos que interconectan entre sí espacios naturales protegidos y otras zonas naturales interesantes al margen de dichos espacios. La intercomunicación entre las distintas comunidades además de incrementar las posibilidades posib de la conservación favorece el intercambio genético de las poblaciones y l a biodiversidad. Asimismo, ecosistemas donde han desaparecido determinadas poblaciones pueden ser recolonizados y regenerados naturalmente a través de estos pasillos faunísticos.

El Reglamento de Vías Pecuarias en su art. 39.1 establece que las vías pecuarias tendrán la consideración de Suelo No Urbanizable de Especial Protección. En el punto 2 de dicho artículo se dice lo siguiente: “si como consecuencia de cualquier instrumento instru de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico general, su revisión o modificación, fuese necesario la alteración del trazado de las vías pecuarias existentes en su ámbito especial… el instrumento de ordenación que se elabore tendrá que contemplar emplar un trazado alternativo a las mismas y su forma de ejecución. En estos casos, la consideración como suelo no urbanizable de protección especial vinculará a los terrenos del nuevo trazado establecido por la correspondiente modificación “.

3

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3.3)

CAMINOS PREEXISTENTES.

Como hemos comentado anteriormente, ningún territorio en la actualidad no ha sido transformado por la mano del hombre.

En este caso, nosotros encontramos dentro de nuestra área de estudio multitud de caminos preexistentes sin pavimentar ni acondicionar. Estos caminos son recorridos por vehículos de uso privado para acceder a las diferentes edificaciones o plantaciones frutales existentes en la zona. Muy pocas veces las personas recorren dichos caminos debido al evidente estado de deterioro comentado anteriormente. Muchas de las mismas tienen dimensiones suficientes como para el tránsito de vehículos privados como de camiones para el transporte de la mercancía.

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN 3.5)

3

CÍTRICOS.

Este tipo de cultivo ocupa la mayor parte del sector y son fruto fr de la herencia agrícola de Alcalá que aún sigue viva. Se reparten por la zona de estudio de manera dispersa, aunque la mayor parte de ellos se agrupan en la zona Centro-Oeste, Oeste, limitando con la A-92 A y en las áreas de menor cota sin desniveles pronunciados. Como ya se ha dicho con anterioridad, anteriori estos cultivos están ligados a las edificaciones preexistentes y a los caminos, limitando en algunos casos las parcelas.

En el Avance del PGOU de Alcalá de Guadaira aparecen bajo un grado de protección medio. Están bastante bien mantenidos debido a que ue siguen siendo utilizando para la producción e incluso en algunas zonas están dotados de riego por goteo automático y cercados.

Por lo tanto, gran parte de estos cítricos serán mantenidos en nuestra propuesta de ordenación

Estos caminos solían ser usados para el traslado de animales ganaderos por lo que la mayor parte de ellos conectan con la Colada de Marchenilla (vía pecuaria). Dichos caminos se adaptan a la topografía existente en la zona, evitando los puntos de mayor nivel topográfico. Es un reflejo real de por dónde pueden discurrir las diversas circulaciones interiores y donde es más fácil la circulación tanto animal, peatonal, rodada…

Estos caminos adoptan la forma de las parcelas que existen en el interior, configurando un parcelario físico de las mismas.

3.4)

MATORRALES PROTEGIDOS.

Debido a su fragilidad ambiental, en el Avance del PGOU de Álcala de Guadaira aparece dentro del sector, un área de eucaliptos bajo un grado de protección alto. Estos árboles se encuentran al Noroeste de “La Isla” en el linde del sector y en una de las cotas más elevadas del mismo y se encuentra cercado por los caminos existentes. Este matorral de altos vuelos crea una pantalla vegetal que impide la visión del solar de estudio desde la ciudad existente situada tras los eucaliptos. Desde el propio sector se puede divisar esta formación arbórea desde cualquier punto del mismo. Este tipo de flora sirve de refugio a aves migratorias y constituye un valor visual para la ciudad existente. Los eucaliptos se encuentran en un grado de dejadez elevado apareciendo entre ellos basuras, escombros, etc.

3.6)

YACIMIENTO ARQUEOLÓGICO GICO.

La consideración del patrimonio nos lleva a territorializar la protección, conservación y puesta en valor del mismo. Dentro de nuestro sector encontramos un yacimiento arqueológico de los definidos por el Avance del Plan General. El yacimiento responde a las siguientes características: ARQ 016: FÁBRICA DE MADERA

X: 250111

Y: 4135958

Dicho yacimiento no está protegido por una Ley de Patrimonio Histórico.

Sin embargo, debemos preservar este yacimiento. Por este motivo, se nos obliga la conservación tanto de la parcela como de las edificaciones que alberga en su interior.

Podemos considerar que se trata de un elemento importante en nuestra ordenación ya que la parcela que nos obliga es de gran superficie. Por lo tanto, podemos plantear la conservación de dicha parcela como parte del sistema de espacios verdes que debemos reservar en el sector. En este caso, sería una parte fundamental del gran espacio verde que se

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

1. MEMORIA DE INFORMACIÓN

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planteará. Pretendemos rehabilitar la antigua fábrica de madera convirtiéndola en un equipamiento de tipo social cultural insertado en un marco “verde” Así, será mucho más accesible a las personas a la vez que su antigua función será conocida por muchos de los habitantes de Alcalá que no sabían que en este sector existía un yacimiento arqueológico de gran importancia.

Con todos estos condicionantes de medio físico y de preexistencias comenzamos nuestra ordenación del sector de “La Isla”. Una vez que hemos explicado y analizado todo lo anterior, será mucho más comprensible y fácil de entender el por qué de nuestra propuesta: la localización de los diversos equipamientos, de las zonas verdes, la altura de los propios edificios… Todo tiene un porqué, y en nuestro caso viene relacionado con el estado inicial del sector.

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PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 2. MEMORIA DE ORDENACIÓN

PARTE PRIMERA. 1. INTRODUCCIÓN. 2. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN.

PARTE SEGUNDA. 3. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN. 3.1. La delimitación del sector. El contacto con la A - 92.

3.2. El intercambiador modal de transportes de Alcalá.

3..3. ¿Un nuevo enlace con la A - 92?

3.4. La articulación entre la ciudad consolidada y “La Isla” 3.5. El emplazamiento de los SSGG deportivo y sanitario.

3.6. Pre - existencias a mantener.

3.7. El Sistema viario.

3.7.1. Viario primario.

3.7.2. Viario secundario.

3.7.3. Viario terciario.

3.7.4. Carril Bici.

3.8. Sistemas Generales.

3.8.1. SG de uso Deportivo.

3.8.2. SG de uso Sanitario.

3.8.3. SG de Espacios Libres.

3.9. Suelo lucrativo.

3.9.1. Residencial.

3.9.2. Terciario.

3.9.2.1. Complejo hotelero.

3.9.2.2. Oficinas y naves empresariales.

3.10. Sistemas Locales.

3.10.1. S.E.L.D.U.P. 3.10.1.1. Paseo bulevar.

3.10.1.2. Área protegida, matorral otros vuelos.

3.10.1.3. Plaza ajardinada.

3.10.2. Equipamiento deportivo.

3.10.3. Centros docentes.

3.10.4. Equipamiento cultural.

3.10.4.1. Taller - centro cívico.

3.10.4.2. Museo arqueológico 3.10.5. Equipamiento comercial.

3.10.6. Equipamiento social.

3.11. Actividades de población, flujos de movimiento e intensidades de uso.

3.12. Resumen de ideas centrales de la ordenación.

PARTE TERCERA. 4. PARÁMETROS DE LA ORDENACIÓN. 5.ANEXO COMPARATIVO CON SANLÚCAR LA MAYOR.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | MEMORIA DE ORDENACIÓN

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

1

1 PARTE PRIMERA. 1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) Con todos los parámetros que hemos estudiado y analizado en la Memoria de Información comenzamos nuestra ordenación para el Sector “La Isla”. Nos basaremos en todo los parámetros de estudio anteriores: medio físico, vegetación, topografía, preexistencias…

Además, aparte de los diferentes parámetros y objetivos de ordenación que provienen del Plan General de Alcalá, debemos cuantificar los diferentes parámetros de reserva de dotaciones y espacio verde.

1) INTRODUCCIÓN.

Nos encontramos con un sector de ciudad, conocido como “La isla”, situado al Este del núcleo principal de población de Alcalá de Guadaira, y debido a esta particularidad, surgen en él varias situaciones urbanas más o menos interesantes a las que acogernos para comenzar a realizar en este suelo la ordenación.

A la hora de ordenar el territorio, nos basamos en varios aspectos, siendo fundamentales, entre ellos, tanto las pre-existencias con las que nos hemos encontrado así como la topografía con la que contamos en el lugar. De todo esto, ya comentado en la memoria de información, hemos tomado los puntos que nos han interesado, y con ellos nos hemos apoyado para trazar las líneas maestras de la intervención.

El sector trae marcado, por el planeamiento superior, una importante carga de Sistemas Generales que nos hace denotar que, la falta de algunos equipamientos en el núcleo urbano de Alcalá de Guadaira, quede subsanada mediante la incorporación de dichas faltas en el nuevo suelo de “La isla” que se va a incorporar próximamente. Dichos equipamientos van a servir de referencia para todo el núcleo urbano de Alcalá e incluso para fuera de este. Por lo tanto, otra de nuestras premisas será estudiar bien los flujos de movimiento (atendiendo a rangos de población, intensidades y actividades) que puedan atraer los Sistemas Generales y, también locales, para que puedan ser atendidos mediante un sistema viario que articule y canalice esos recorridos de forma homogénea a lo largo de todo el sector y de todo el día.

Debemos tener en cuenta que la superficie del sector de trabajo es muy considerable si la comparamos con la que supone totalmente edificada Alcalá de Guadaira. Nuestro sector debe albergar una carga de 2500 viviendas, con lo que, estimamos, puede haber una población en él de unos 7000 a 10000 habitantes, una cifra que, aproximadamente, puede tener la mayoría de los pueblos que podemos encontrar en la provincia de Sevilla, por ejemplo. Ante esto, nos hemos comprometido a crear un trozo de ciudad, inserta en Alcalá de la forma más respetuosa y acorde posible con la ciudad ya existente, que sea autosuficiente y que no se convierta en una “ciudad dormitorio” más de la capital andaluza.

También buscamos el tema del ahorro económico, para el cual nos apoyaremos en aprovechar todo lo posible que nos pueda ya ofrecer el sector y potenciarlo. Buscando también la economía en cuanto a instalaciones urbanas y redes.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

1

ORDENACIÓN 2) CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN.

Desde el planeamiento superior, se nos indican que las reservas de dotaciones y espacios verdes se realizarán según los artículos correspondientes orrespondientes de la LOUA y del Anexo del Reglamento de Planeamiento. Además, se cuantifican los siguientes parámetros: - Determinaciones Urbanísticas.

Superficie: 674739 m2 Edificabilidad: 290375 m2t Densidad: 37.4 viv/Ha (2525 viviendas) % Edif. Uso Residencial: 252500 m2t % Edif. Uso Terciario: 37875 m2t - Suelo Dotacional.

Sistemas Generales incluidos en el Sector: -

Espacios libres: 85000 m2 Equipamiento Deportivo: 45000 m2 Equipamiento Sanitario: 40000 m2

A continuación,, mostramos el cálculo que nos ofrece las diferentes superficies que deberemos reservar para las dotaciones.

SUPERFICIE A ORDENAR SIN SISTEMAS GENERALES (504739 M2)(74.81%): Según el parámetro de la densidad de vivienda por hectárea: -

2525 viviendas/50.47 Ha = 50 viviendas/Ha (densidad media propia de viviendas plurifamiliares de edificación abierta) Suponemos 100 m2s por vivienda.

Según el parámetro de la edificabilidad (m2t para residencial y terciario: 252500 + 37875 = 290375 m2) El mejor método para los cálculos es hacerlo rlo como si todo fuera residencial, hacemos como si no tuviésemos terciario: Edificabilidad bruta = 290375 m2t / 674739 m2s = 0.43 (< 1) Edificabilidad neta = 290375 m2t / 100 m2s = 2903.75 la unidad.

-

ART. 17 DE LA LOUA (2002).

Debemos dejar entre un 30% - 55% m2s / 100 m2s para residencial: - 2903.75 x 30 = 87112.50 m2s (min) (12.91%) - 2903.75 x 55 = 159706.25 m2s (máx) (23.67%)

Debemos dejar entre un 18% - 21% m2s / 100 m2s para S.E.L.D.U.P.: -

2903.75 x 18 = 52267.50 m2s (<10%, no cumple) 2903.75 x 21 = 60978.75 m2s (<10%, no cumple) Nos vamos al 10% de la superficie total de la parcela: 67473.9 m2s (10%) Nos vamos al 10% de la superficie sin Sistemas Generales: 50473.9 m2s

2

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) El Reglamento de Planeamiento nos habla sobre unas condiciones de diseño a cerca de: - Zonas verdes ajardinadas: 1000 m2 mínimo, donde se inscriba un Ø = 30 m - Áreas de juegos para niños: 200 m2 mínimo, donde se inscriba un Ø = 12 m - Red de itinerarios peatonales: 1000 m2 mínimo, donde se inscriba un Ø = 30 m

Debemos dejar entre 0.5 - 1 plaza / 100 m2s para APARCAMIENTOS PÚBLICOS: - 2903.75 x 0.5 = 1452 plazas (min) - 2903.75 x 1 = 2904 plazas (máx)

- 50 % a borde de vial (a lo largo de las calles): entre 726 y 1452 plazas. (A) - 50 % en suelo exclusivo para aparcamientos (parkings soterrados, etc): entre 726 y 1452 plazas. (B)

Suponiendo que cada plaza de aparcamiento mide aproximadamente 20 m s en (A), nos supondrá: 2

- 726 plazas x 20 m2s = 14520 m2s (min) (2.15%) - 1452 plazas x 20 m2s = 29040 m2s (máx) (4.303%)

Suponiendo que cada plaza de aparcamiento mide aproximadamente 2.5 m x 5 m = 12.50 m2s en (B), nos supondrá: - 726 plazas x 12.50 m s = 9075 m s (min) - 1452 plazas x 10 m2s = 18150 m2s (máx) 2

TOTAL USOS LUCRATIVOS (RESIDENCIAL): 674739 – 485677.7 = 189061.3 m2 (28.02%)

UNIDADES DE VIVIENDA UNIDAD ELEMENTAL(31) UNIDAD BÁSICA (41) UNIDAD INTEGRADA (46) CONJUNTOS ENTRE 1000 Y 2000 VIV. (51) CONJUNTOS ENTRE 2000 Y 5000 VIV. (56)

S.E.L.D.U.P JARDINES 15

Á.

JUEGO S DE NIÑOS 3

CENTROS DOCENTES PREESC PRIMA SECUND OLAR RIA ARIA GUARD ERÍAS

CENTROS DEPORTIV OS

-

10

-

-

S.I.P.S CENTR OS COMER CIALES

2

CENTRO S SOCIALE S

PLAZAS APARCA MIENTOS 1

15

3

2

10

-

6

1

3

1

15

6

2

10

-

6

2

4

1

15

6

2

10

-

8

3

6

1

15

6

2

10

4

8

4

6

1

Para una adecuada graduación en la previsión de las dotaciones necesarias en suelo residencial:

ANEXO DE REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO.

A partir de este anexo vamos viendo el tipo de ciudad que nos induce el planeamiento, haciendo previamente un análisis de cálculo. Obtenemos las dotaciones de los Sistemas Locales (para conjuntos entre 2000 y 5000 viviendas en total en todo el sector): S.E.L.D.U.P.: 67473.9 m2s (10%, min)

APARCAMIENTOS: 14520 m2s (2.152%, min)

CENTROS DOCENTES (2 + 10 + 4): 16 x 2904 = 46464 m s (6.886%, min) 2

SIPS > EQUIPAMIENTO DEPORTIVO: 8 x 2904 = 23232 m2s (3.443%, min)

SIPS > EQUIPAMIENTO COMERCIAL: 4 x 2904 = 11616 m2s (1.722%, min) SIPS > EQUIPAMIENTO SOCIAL: 6 x 2904 = 17424 m2s (2.582%, min)

TOTAL SISTEMAS LOCALES: 180729.9 m2s (26.785%, min)

TOTAL SISTEMAS LOCALES + SISTEMAS GENERALES: 180729.9 m2s + 170000 m2s = 350729.9 m2s (51.98%) Debemos dejar entre un 15% - 25% de la superficie total del sector para el SISTEMA VIARIO: - 20% de 674739 m2 = 134947.8 m2

1

TOTAL SISTEMAS LOCALES + SISTEMAS GENERALES + SISTEMA VIARIO: 180729.9 m2s (26.785%) + 170000 m2s (25.19%) + 134947.8 (20%) = 485677.7 m2s (71.98%)

MÓDULOS MÍNIMOS DE RESERVA PARA DOTACIONES EN SUELO RESIDENCIAL (Art. 10)

Y repartidas de la siguiente forma:

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2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

- Unidad elemental: hasta 250 viviendas.

- Unidad básica: hasta 500 viviendas.

- Unidad integrada: hasta 1000 viviendas.

Para un conjunto entre 2000 y 5000 viviendas (2525 viviendas en nuestro sector) debemos dejar 56 m2/vivienda para equipamientos:

56 m2/vivienda x 50 viviendas/ Ha = 2800 m2/Ha > 28% + 20% (red viaria) (de la superficie total del sector) = 48% Vemos que concuerda porque:

- TOTAL SISTEMAS LOCALES: 180729.9 m2s (26.785%) - TOTAL SISTEMA VIARIO: 134947.8 m2s (20%) - TOTAL: 315677.7 m2s (46.785%) A partir de todos estos parámetros de cuantificación de superficies, comenzamos nuestra ordenación.

Estas superficies que hemos definido, son superficies mínimas de reservas para dotaciones y espacio verde. Nosotros podemos incrementarlas siempre que queramos además de añadir otros usos que son n obligatorios establecer según la legislación actual: administraciones públicas, centros de formación profesional, centros cívicos…

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

2

2 PARTE SEGUNDA. 1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3) OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN.

3.1)

LA DELIMITACIÓN DEL SECTOR. EL CONTACTO CON LA A-92.

Uno de los principales y primeros asuntos a tratar en la ordenación del sector es el borde que comparte con la autovía A - 92, la cual, tal y como recoge el avance del PGOU, provoca en la actualidad afecciones acústicas serias por motivos de la densidad y velocidad del tráfico rodado a su paso por las proximidades del sector. Las citadas afecciones repercutirían, principalmente, a la población que resida en aquellas zonas del sector colindantes con la autovía.

Con este planteamiento, en nuestra idea de ordenación, evitaremos el contacto directo de las viviendas con la A – 92. La Ley de Carreteras Nacional es la encargada de delimitarnos una franja de separación mínima de, al menos, 50 metros, entre el uso residencial y el borde de la autovía. Esta franja de separación, situada al Este, se prolonga de Norte a Sur discurriendo a lo largo de todo el sector. Esta delimitación será finalmente cumplida por la mínima en algunos tramos, pero en otros, llegará a ser mucho mayor.

La opción más fácil y recurrente para ocupar esta banda sería dotar al suelo de espacios libres y públicos a lo largo de todo él, creando un “colchón verde” que actuara de barrera vegetal contra el ruido diario y constante de la carretera. Creemos que esta no es la opción más acertada ya que, realmente, esos suelos, no podrán ser aprovechados notablemente por la población (tanto residente en el sector como fuera de él) porque no estamos dispuestos a practicar un corredor verde limítrofe a modo de “embudo” por el cual los hagamos pasear “tranquilamente” junto a la carretera. Optamos mejor por establecer un espacio libre de grandes dimensiones, central en el sector, que abarca uno de los tramos de borde de la A – 92 y que no se reduce simplemente a un corredor, sino más bien a un área que intenta separarse de la vía para acercarse más hacia el interior.

Como hemos analizado en la Memoria de Información, debemos trabajar con una situación tanto presente como futura, en la que la A-92 deja de ser una autovía para convertirse en una avenida de borde de la ciudad. Por lo tanto, pensando en esta futura situación, no consideramos que sea apropiado un gran corredor verde que discurra a lo largo de todo su recorrido como hemos explicado en el párrafo anterior.

Junto a este tramo verde se incorporan otros tramos de elementos, tales como equipamientos y dotaciones con espacios libres asociados a dichos equipamientos en su interior que nos proporcionan esta separación mínima a la A-2. (Ver Plano de Ordenación Pormenorizada) 3.2)

EL INTERCAMBIADOR MODAL DE TRANSPORTES DE ALCALÁ.

Precisamente y además, tal y como enuncia el PGOU en sus criterios generales de ordenación, es justo en el borde Norte del sector, junto a la autovía, donde emplazamos un intercambiador modal de transportes. Creemos que es fundamental la instalación de esta pieza ya que dará servicio a las comunicaciones (en la actualidad escasas) entre la capital y uno de los bordes exteriores actuales de Alcalá. El simple hecho de su instalación, pensamos que será motivo suficiente para que aumenten considerablemente los flujos de movimiento dado que irá unido a una intervención en el sector en el que se plantean unos Sistemas Generales de bastante afluencia y demanda por parte, en general, de los pueblos más próximos.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. El intercambiador modal de transportes estará asociado con una de las dos líneas de metro que por el momento se han planteado: la que continuará a la salida de Sevilla desde de la Universidad Pablo de Olavide hasta Alcalá. Dicho sistema intermodal cuenta con el tranvía, la terminal de autobuses interurbanos, paradas de taxis, aparcamientos y la conexión con un posible carril bici que proponemos.

3.3)

¿UN NUEVO ENLACE CON LA A–92?

Hemos valorado la posibilidad que nos plantea el planeamiento superior de dar origen a algún enlace entre el sector y la autovía actual A -92.. Somos conscientes de que abrir una vía urbana a una de rango superior, como lo es una autovía,, supondría una mayor intensidad de tráfico rodado de paso por el interior del sector.

Sin embargo, hemos creado las trazas necesarias a través del viario de la ordenación, para que en un futuro, este viario pueda continuar por el Este hacia la nueva expansión de la ciudad. Una vez que ocurra esto, la autovía ya no tendrá dicho carácter sino que será una vía urbana de menor tráfico que no nos aportará una carga tan importante de tráfico para que nuestro sector no sea capaz de resolverla.

Estamos hablando de un acceso que, en nuestra propuesta, coincide con una de las pre – existencias: la colada de Marchenilla, una vía pecuaria de trazado histórico que está situada al Sur del sector, por el lateral Norte del Sistema General hospitalario.

La otra vía longitudinal que bordea al sector (la antigua carretera Málaga-Sevilla) Málaga situada al Oeste, es la encargada de recoger el tráfico de acceso a Alcalá desde el exterior e irlo introduciendo introducien tanto al núcleo ya existente como a nuestro sector. La autovía A - 92, recogerá los flujos rápidos de paso.

Si las premisas y estudios del PGOU apuntan a que Alcalá podría seguir creciendo hacia el Este, ya atravesando la actual autovía, podemos pensar ahora en ese posible y único enlace con una autovía que pasará a ser vía urbana. Por or el momento, exista en el futuro o no una nueva incorporación incor de suelo edificable a Alcalá, lo cierto es que, la localización propuesta para el Hospital General en el Sureste ureste de sector, nos obliga a disponer un viario dentro del sector hilado con la actual actu autovía para las emergencias que se prevean, las cuales tendrán una mayor accesibilidad desde la A – 92 y no desde el viario sur.

Creemos que, aparte de este enlace, no debemos disponer ningún otro, al menos, por el momento. En un futuro próximo en que se prevea realmente la extensión de Alcalá más hacia el Este, se podría terminar de abrir un segundo enlace hacia la A – 92 (localizado más al Norte que el anterior) mediante una remodelación puntual en la intersección con el vial más importante que cruza de Suroeste a Noreste el sector.

3.4)

LA ARTICULACIÓN ENTRE LA CIUDAD CONSOLIDADA Y “LA ISLA”.

Hemos intentado hablar ya sobre el carácter de la relación entre el sector y su límite Este, materializado con la A – 92. A continuación tratamos justificar los primeros pasos de la propuesta en cuanto a lo que se refiere a trazas y direcciones principales de la estructura viaria de partida que dará orden a este nuevo suelo.

2

2

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) La ordenación que planteamos surge a partir del aprovechamiento de unas pre-existencias que entendemos pueden resultar de interés: hablamos de los caminos ya existentes, la vía pecuaria que discurre de Este a Oeste (Colada de Marchenilla), el yacimiento arqueológico y las tramas de cultivos (cítricos). Estas pre-existencias están en clara consonancia con la topografía que nos encontramos. Si nos guiamos de estas “líneas” y situamos sobre ellas los viales más importantes de la ordenación conseguimos que estos viales se adapten a la topografía del terreno. Esto es debido, a que los viales actuales (de recorrido peatonal) sabían cómo recorrer y discurrir a lo largo de nuestra parcela de manera que tenían la menor pendiente posible. Además, la evacuación de aguas, discurrirá bajo estas vías hacia la zona sur del sector por gravedad siguiendo la pendiente decreciente del mismo.

Lo más importante de estos ejes, marcados sobre el terreno a lo largo del tiempo, es que responden sabiamente al crecimiento lógico que debe perseguir el núcleo urbano de Alcalá de Guadaira en cuanto a su expansión hacia el Este. De esta manera pensamos que la transición entre nuestro sector y la ciudad ya consolidada dejará de ser eso, una simple transición, un simple salto a otro suelo distinto. Predominará, pues, la continuidad y la articulación coherente con las principales vías para que Alcalá no se convierta en una ciudad a trozos (como le ocurre a Sevilla), y si en un grupo de subconjuntos bien anclados los unos a los otros.

Podemos destacar ya de antemano que uno de estos ejes que planteamos, el de mayor calado, es un bulevar. Este bulevar da continuidad a la ciudad existente y permite un acceso rápido, tanto a nivel peatonal (que sirva a la vez como zona verde para las personas residentes en las inmediaciones y para las visitantes) como rodado hasta lo que entendemos que debe convertirse en el centro del nuevo sector de Alcalá.

3.5)

EL EMPLAZAMIENTO DE LOS SS.GG. DEPORTIVO Y SANITARIO.

Este apartado de la presente memoria se desarrolla más adelante al hablar concretamente sobre dichos Sistemas Generales.

Hasta el momento hemos valorado la información urbanística aportada por el Avance del PGOU de Alcalá y hemos tomado ya algunas decisiones de importante peso que a continuación pasamos a nombrar. En primer lugar, las preexistencias que formarán parte de la intervención y, en segundo lugar, estableceremos el sistema viario para poder referirnos ya a una estructura ordenada.

Finalmente, nos centraremos en describir, definir el carácter y seguir justificando el resto de criterios de la ordenación, barriendo una a una, todas las piezas de Sistemas Generales y Sistemas Locales que se han convertido en las protagonistas presentes en la propuesta finalmente.

3.6)

PRE – EXISTENCIAS A MANTENER.

Después de haber realizado un análisis, dentro del área que abarca nuestro sector, hallamos una serie de elementos ya existentes de los cuales vamos a conservar algunos de ellos para que, el escenario que actualmente hay y sobre el cual ahora vamos a dejar posar nuestra propuesta, no sean dos mundos sin conexión ninguna entre ellos, sino que, al menos, perdure una reminiscencia de lo que ahora existe, un vestigio de la nostalgia del lugar.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. Una vez concretados los ejes o caminos principales que han surgido a partir de esas primeras trazas que hemos decidido mantener,, ahora definimos unas piezas de muy diferente índole que deseamos dejar en pie en el sector.

1) Una de las más importantes áreas que encontramos en la zona Noroeste lindando con la carretera Oeste es aquella en la que se hallan un conjunto de eucaliptos (definidos por el avance del PGOU como matorral otros vuelos) bajo un grado de protección elevado. El hecho de que se encuentren bajo protección ección nos obliga a mantenerlos en toda la extensión de la parcela que ocupan.

Esta pieza libre arbolada nos sirve para acotar y definir unos accesos para tráfico rodado y peatonal a su alrededor, siguiendo las trazas de los caminos preexistentes. Este suelo densamente ocupado por una elevada vegetación en vertical presenta un profundo carácter de imagen que se abre más bien en hacia la carretera que hacia el interior del sector. secto Si se potencia suficientemente su carácter, su fuerza, se convertirá en un elemento único muy reconocible por todo el pueblo de Alcalá a través del cual identificarán al sector.

Por el contrario, precisamente por su densidad de ocupación, creemos que no pasará a ser un espacio con gran afluencia de población. Es un espacio a modo de hito en la ciudad. Esta zona se encuentra en un progresivo estado de abandono en que el la basura y los desechos se localizan en toda su superficie. Con el fin de paliar el progresivo, progresivo se potenciará una nueva urbanización y mejora de esta zona con el fin de convertirla en una u zona más atractiva para los habitantes del sector.

Gracias a la gran elevación de los eucaliptos, la altura de la edificación no supondrá ningún problema que nos preocupe demasiado en cuanto al posible impacto de la imagen visual del espacio público.

2) Otra de las grandes zonas importantes será mantenida es el área arbolada que encontramos en la parte central del sector, próxima a la A-92.

A Hablamos de una trama de cítricos y frutales de diferentes características que colonizan un espacio, un suelo que nos gustaría destinar al Sistema General de espacios libres para evitar así, en la medida de lo posible, el coste tanto económico como ambiental de tener que trasplantar tra los árboles y arbustos o tener que plantar otras especies en otros puntos del sector, debido de a la imposición por ley de un determinada superficie de metros cuadrados de suelo para espacios públicos.

Se trata de partir ya de un suelo que durante toda su vida ha estado volcado a su aprovechamiento agrícola y que ahora, nosotros recuperamos para dotarlo con otro fin distinto. Es decir, manteniendo la mayoría de esa vegetación, vegetación pretendemos crear un Parque Urbano rbano de grandes dimensiones alrededor de lo existente, de forma que revitalice todo este entorno.

3) La tercera y última de las piezas singulares singular que encontramos en el sector es un antiguo aserradero. Esta edificación, además de poder tener un cierto valor histórico o patrimonial, está protegida ida según recoge el avance del PGOU en su memoria de fichas arqueológicas, nutrida a partir de la información n del Inventario de Yacimientos Arqueológicos de Andalucía.

De alguna forma en la intervención se plantea que este elemento se integre de forma natural en el Sistema General de espacios libres definido como Parque Urbano, y que en un futuro no muy lejano se e le pueda dar a alguna de sus partes alguna actividad cultural según lo plantee el Ayuntamiento, o simplemente, quede integrado como un elemento paisajístico más.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3.7)

EL SISTEMA VIARIO.

El sector Este en el que estamos trabajando cuenta con una importante situación de borde límite de ciudad que queda acotado en la actualidad por sus dos frentes Norte – Sur. Por el frente Este discurre la ya citada autovía A–92, una vía de carácter interurbano que nos afecta (ruido, tráfico, posibles accesos al sector, elemento barrera, etc.). Por el frente Oeste se sitúa una ronda, ahora urbana, al ser “La Isla” un área edificable más inserta en el municipio. Esta ronda pasará a ser ahora la principal arteria de movimiento de flujo que canalice no solo los que se originen a partir de la implantación del intercambiador modal de transportes, sino también los movimientos de entrada y salida originados entre el sector y el resto de población de Alcalá. A lo largo de dicha ronda se han ubicado los enlaces necesarios de entrada y salida considerándolos principalmente como aquellos nodos que dan continuidad al trozo de municipio ya consolidado.

Centrándonos en el interior del sector, hemos definido y propuesto tres niveles diferentes de viario: 3.7.1) Viario primario.

Está constituido por todas aquellas vías de doble sentido que articulan de forma rápida toda el área.

Son vías que nacen y mueren o bien en nudos o enlaces pertenecientes al viario interurbano o ronda urbana, es decir, permiten una comunicación directa a través del sector de ambas vías. En esta categoría también se incluye el doble viario perimetral del paseo bulevar, el cual enlaza a la ronda urbana, y consecuentemente al resto de Alcalá, con la zona central del Parque Urbano.

3.7.2) Viario secundario.

Está constituido por todas aquellas vías de doble sentido que terminan de articular todos las piezas destinadas a dotaciones, equipamientos y residencial y que se conectan, o bien directamente a la ronda urbana o bien a ella a través del viario primario en uno de sus extremos. Ninguna de las vías pertenecientes a esta categoría se abre a la A – 92.

3.7.3) Viario terciario.

Está constituido por todas aquellas vías de un único sentido que tienen la función de acceder principalmente a las calles que se abren zonas residenciales o espacios libres.

Estas categorías de viario nos hablan de unas secciones tipo que no son únicas para cada una de ellas. En conjunto no tenemos solamente tres viarios tipo. Ahora entran en juego otra serie de parámetros que hacen que aparezcan subcategorías, hasta un total de doce. Estas doce subcategorías quedan definidas, además de por el número de carriles, por la combinación entre la incorporación o no en ellas del servicio de carril bici y por tener asociado aparcamientos a uno o a dos lados de la calzada.

3.7.4) Carril Bici.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. Alcalá para desplazarse, por ejemplo, del Oeste al Este (o viceversa) atravesando nuestro sector a través del Parque Urbano, con un enlace a nivel por la futura f vía urbana (la actual A–92) coincidente con el mismo enlace rodado dado emplazado al Norte del Hospital. También será usado, aunque en menor intensidad, por la población que desde fuera acceda al municipio a través del intercambiador por cuestiones de trabajo u ocio hasta el sector (para lo que se ha creado un trazado a lo l largo de la ronda urbana) o hasta cualquier punto de Alcalá.

En las secciones tipo nos parecía bastante importante el mostrar el tipo de espacio al cual se abrían dichas categorías y subcategorías de viario. En ellas hemos reflejado tanto a un lado como a otro de la calzada si son colindantes con alguna línea de fachada o edificación o si se abren a algún tipo de espacio libre, mostrando de cual se trata en cada caso.

Toda esta información, además de las paradas del carril bici y el sistema de aparcamientos, aparcami queda recogida en el correspondiente plano de Sistema viario.

3.8)

SISTEMAS GENERALES

El sector tiene asignado una importante carga de sistemas generales, generale los cuales podemos dividir en tres: 3.8.1) SG de uso Deportivo.

Se precisan 45000 m2 de suelo para uso deportivo en el sector. sector Se plantea como un espacio de encuentro para todo el municipio, y lleva consigo la construcción de un elemento e de gran importancia como es el futuro estadio deportivo de la población.

Para el emplazamiento de esta pieza debemos pensar en el flujo de personas y tráfico que puede y va a generar. Una vez analizadas las intensidades de población a lo largo de la semana, semana llegamos a la conclusión de que el punto crítico de accesos all recinto deportivo se obtendrá cada 2 semanas en un día de fin de semana. Por lo tanto, nos enfrentamos a un equipamiento que en la mayoría de su tiempo estará con muy poco uso, pero que en determinados determinado momentos podrían producirse situaciones de colapso viario.

Por estos motivos nos interesa un emplazamiento emplazamie alejado de los nudos que unen la A-92 con los extremos Norte y Sur del sector y, en consecuencia, con Alcalá de Guadaira, ya que un atasco en esos nudos podría originar retenciones que afectarían a los accesos a nuestra zona así como a la A-92. De aquí que el estadio se ubique unido a la ronda urbana en una posición algo más central, intentando aprovechar dicho vial de borde en contacto con el núcleo urbano consolidado para el acceso a este.

Es cierto que al emplazar dicho Sistema General a medio camino cami de la ronda urbana, permitimos que aumente en momentos puntuales el tráfico principalmente rodado en su interior, interior pero confiamos plenamente en que el sistema viario diseñado absorberá dichos movimientos sin problemas.

Por si aún quedara alguna duda sobre re este asunto, bajo el paseo bulevar que hemos creado en uno de los ejes principales de la ordenación, se dispondrá un aparcamiento subterráneo para absorber la necesidad de aparcamientos derivados de los usos que se asentaran en el sector.

La disposición del trazado del carril bici se justifica básicamente pensando en que debe dar servicio y recoger a los movimientos de entrada y salida ocasionados por el intercambiador modal de transportes. Principalmente este servicio será altamente empleado por la población residente en

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3.8.2) SG de uso Sanitario.

Se precisan 40000 m2 de suelo para uso sanitario en el sector. Dicho Sistema se plantea como ampliación de los equipamientos sanitarios en el municipio, convirtiéndose así mismo en el centro sanitario más importante de Alcalá de Guadaira. Nuestra la propuesta se centra en la construcción de un complejo hospitalario acompañado de elementos vegetales (que cumplen la franja mínima de separación por servidumbre en contacto con la A – 92). El futuro hospital no será únicamente para los habitantes de Alcalá, sino también a los de poblaciones cercanas al municipio.

Para el emplazamiento del equipamiento sanitario también se ha tenido muy en cuenta los posibles flujos de tráfico rodado que puedan producirse. Al contrario que en el equipamiento deportivo, las entradas y salidas al equipamiento sanitario se realizan de una manera constante y sin grandes aglomeraciones, a excepción de que pueda producirse, hipotéticamente, algún accidente grave, catástrofe o epidemia. Para recibir esos flujos holgadamente el centro hospitalario cuenta con dos viarios de acceso al interior del sector, uno primero que acomete desde el Este y un segundo que enlaza con la ronda urbana desde el Sur. De ahí que su emplazamiento sea cerca del nudo Sur en contacto con la A-92. Consideramos importante la colocación cerca del nudo, ya que se debe tener una salida rápida para atender las posibles urgencias en las poblaciones cercanas a Alcalá. Luego desde ese punto también controlamos Alcalá de Guadaira y las afueras de la ciudad. Su emplazamiento, teniendo en cuenta la topografía, intenta mostrar el hospital hacia el exterior de la ciudad pero a la vez se vuelca hacia la imagen urbana que desde el interior tenemos.

3.8.3) SG de Espacios Libres.

La gran masa de suelo verde y densidad arbórea de 85000 m2 que se encarga de concentrar el Sistema General de espacios libres la encontramos justo en el centro del sector, mostrando de esta manera que se trata del equipamiento de mayor importancia dentro de la ordenación propuesta, no solo por la gran superficie de suelo que consume sino por la afluencia de población que podrá generar y que se espera que atraiga debido al carácter puramente de ocio que se propiciará y se impulsará en él mediante el desarrollo de un sin fin de actividades de tipo cultural, deportivo y recreativo.

Prácticamente, todo este Sistema General quedará resuelto bajo una misma entidad, el llamado Parque Urbano. Este parque no podría ser entendido igual sin la excepcional colaboración funcional que representa el bulevar como enganche entre la ronda urbana y él mismo. La mayoría de personas que vengan al Parque Urbano y disfrutar de él lo harán a través del bulevar, que permitirá que no solamente la población se acerque a ver la franja más próxima a la ronda urbana sino que ayudará a que penetren y atraviesen por todo el interior del sector.

No exclusivamente el Parque Urbano tendrá la intención de atraer a población no residente en nuestro sector, sino que también, su estructura y emplazamiento configura un espacio hacia el cual los residentes más próximos podrán disfrutar de agradables vistas continuas durante todo el día y además dicho espacio servirá de respiro a la colmatación urbana.

Desde el presente Plan Parcial se hace presión para que, si queremos conseguir mantener un buen Parque Urbano durante muchos años, a lo largo del tiempo, sin que se vean mermadas sus posibilidades de confort y bienestar, se obligue a cerrar el mismo durante las horas nocturnas, evitando en la medida de lo posible, acciones de vandalismo, delincuencia, etc.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. En este gran parque tienen cabida multitud de posibles actividades de ocio para todas las edades que se desarrollarían principalmente durante los fines de semana, siendo algunas de ellas de carácter provisional (eventos) o permanentes, disponiendo las adecuadas instalaciones de parques de juegos, etc. La inserción en su interior del aserradero de madera podrá ayudar a recoger parte de alguna de estas actividades. No debemos olvidar tampoco su función de actuar como barrera protectora ante la autovía interurbana A -92.

Desde la presente figura del Plan Parcial se obliga a la realización consecuente de un Estudio de Detalle en el que se defina principalmente la relación entre las tramas existentes de cítricos y frutales, que e finalmente decidimos mantener con el resto de la urbanización, y su respectivo tratamiento del suelo que se articula con las actividades que se han citado anteriormente. Este Estudio de Detalle también tendrá que acoger al aserradero ro y al taller - centro cívico.

3.9) SUELO LUCRATIVO.

3.9.1) Residencial.

En la propuesta de intervención se ve muy claramente reflejado cual es nuestra intención respecto al suelo lucrativo destinado a viviendas. s. No pretendemos crear un núcleo aglomerado de viviendas al Norte (tal y como pensamos que es hacia donde se encamina la propuesta del avance del PGOU) donde agruparlas a todas ya que estaríamos amos contribuyendo a fabricar una pequeña “ciudaddormitorio” Con un reparto más equitativo a lo largo de todo el sector del uso residencial, re las actividades productoras y dotacionales darán lugar a flujos de movimiento peatonal y rodado en todo nuestro ámbito, evitando crear zonas residuales que en un futuro fu puedan convertirse en áreas marginales no transitadas por nadie. Por lo tanto, to, se apuesta por la disgregación controlada de las viviendas por todo el sector, además huyendo de la repetición repeti masiva, para lo cual se pretende dar distintas posibilidades en las diferentes tipologías que planteamos (edificación en manzana cerrada y edificación abierta). Apostamos más por una ciudad en “altura” para liberar el máximo espacio libre para el uso público.

Cada pequeña agrupación de viviendas tiene asociada en sus cercanías distintos equipamientos, como también distintas zonas de diferentes es dimensiones del sistema de espacios libres de dominio y uso público. Y todas ellas están referenciadas a unos viales de diferente carácter, mediante los cuales se les facilitan espacios suficientes de entrada, salida y simplemente de circulación por el sector.

La tipología residencial va variando para conseguir consegu el resultado antes expuesto. Uno de los puntos fundamentales que hemos tenido muy presentes a la hora de elegir la tipología de viviendas ha sido la topografía del ámbito. La suave caída en pendiente ente que experimenta el terreno del solar de Norte a Sur, salpicada por unos pequeños montículos de tierra en su zona central, nos obliga a que, si queremos generar una imagen de ciudad más o menos constante en altura, juguemos con ella. ella Para ello no podremos disponer cualquier tipología en cualquier localización.

De aquí, por ejemplo, que se explique la aparición de torres de viviendas de 12 plantas edificables como máximo en la zona de cota más baja al Sur del sector o la aparición de las edificaciones edificacio abiertas de menor altura en la zona de cota superior al Norte. Así, conseguimos que la altura de las torres no sea tan impactante desde la zona norte del sector, ya que desde esta zona, las torres no tendrán tanta influencia visual. En ningún momento hemos optado por disponer viviendas unifamiliares por su baja densidad edificatoria.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) Todo lo referente a las condiciones de parcelación o a las condiciones estéticas de cada una de las tipologías residenciales vienen recogidas en las ordenanzas. Como reseña puntual que nos interesa bastante podemos decir que el bulevar está acompañado por una tipología residencial bastante densa a uno de sus dos lados, tal como supone el bloque en manzana cerrada, el cual empleamos alineado a vial con el propósito de crear una barrera contundente frente al ruido que producirá el nuevo emplazamiento del equipamiento deportivo general que linda con la ronda urbana. Como contrapartida a este mero ejemplo contamos con los retranqueos que permitimos en las parcelas próximas al área protegida y delimitada por los eucaliptos.

Otro de los criterios de ordenación para los usos lucrativos residenciales es el poder buscar las mejores orientaciones posibles para el mayor número de viviendas (un total de 2525) en cuanto a asuntos de soleamiento y vistas del paisaje que se puede volcar principalmente hacia el Parque Urbano.

3.9.2) Terciario.

Para el suelo terciario se ha querido plantear una ubicación buscando principalmente su rápido acceso a él, sin que para ello, se tenga que circular por el interior del sector de forma continua y diaria. Creemos que se trata de un suelo destinado a usos que serán demandados en su mayor parte por la población del resto de Alcalá y de fuera del municipio y no tanto por la población de “La Isla”, cuyos movimientos producidos serán, en este sentido, bien escasos. Justificamos así la localización de este suelo en el entono cercano Oeste y Sur al borde de la ronda urbana, pero siempre manteniéndolo lejos de los puntos de accesos a través de la A-92 para evitar los posibles colapsos y embotellamientos repentinos.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. emplazar aquí el uso residencial debido a la proximidad del hospital general y a sus posibles molestias que puede ocasionar la circulación lación constante de ambulancias, etc.

Se juega con las alturas de las naves empresariales para intentar romper la monotonía del conjunto y darle a su vez un movimiento a la imagen que ofrece la ciudad para que el usuario que recorra el vial que bordea nuestro stro sector encuentre un ritmo llamativo reconocible. Otras de nuestras intenciones al situar todas las naves perpendiculares al vial es que las empresas puedan ofrecer su imagen corporativa a una de las entradas de la ciudad mediante la correspondiente publicidad pu (carteles, pancartas, spots, etc).

Para que este suelo, destinado a desempeñar en él una función laboral por parte de trabajadores que, prácticamente van a pasar una buena parte de la jornada allí, sea más agradable y armonioso, se plantea disponerr pequeñas zonas de paso arboladas al aire libre para descansar entre horas y tomarse un respiro. Para potenciar un poco más esta función en una zona donde predominarán las funciones laborales adjudicamos a un suelo muy próximo a las oficinas una plaza ajardinada aja perteneciente al Sistema Local de Espacios Libres.

Se plantean 2 usos terciarios pormenorizados: un hotel y una zona de oficinas.

3.9.2.1) Complejo hotelero.

El hotel está situado en un punto estratégico tanto para entrar en el interior del núcleo urbano del sector a través de la ronda urbana como para salir de la ciudad por la A – 92. Se ubica junto a la vía pecuaria que dio paso a un viario primario y que atraviesa ahora la ronda continuando una de las calles existentes en la ciudad consolidada. En cuanto a la disposición formal del hotel en su parcela correspondiente se busca que este se alinee a vial en el frente de la ronda urbana y que origine un espacio trasero que permita una vida dentro del hotel, edificando los bordes de la parcela y abriéndose hacia el interior. En menor medida dicho equipamiento también podría disfrutar, aunque sea en segundo plano, de las vistas que se pueden alcanzar a ver sobre el Parque Urbano.

3.9.2.2) Oficinas y naves empresariales.

En la zona destinada a naves de oficinas, nos encontramos edificaciones muy regulares dedicadas a albergar en su interior los diferentes departamentos de oficinas, despachos y demás salas y espacios de las distintas empresas que se implanten en ellas. Urbanísticamente cierran el borde Sur del sector y lo hacen de forma que la propia distribución de las naves vaya remarcando ese borde no lineal propio de la ronda urbana al mantener todas ellas una misma separación hasta la alineación a vial.

Pensamos que el situar en este suelo este tipo de uso lucrativo sería conveniente para que fuese capaz de absorber el posible ruido de tráfico que en este frente también se manifiesta. En este suelo del sector se evitan las viviendas ya que no tienen la necesidad de situarse junto a una carretera que presenta diariamente grandes afecciones sonoras no agradables. Tampoco nos parecía adecuado

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2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3.10) SISTEMAS LOCALES.

3.10.1) S.E.L.D.U.P.

En la definición del Sistema de Espacios Libres de Dominio y Uso Público se tiene muy en cuenta la existencia de una gran parte de espacios libres que derivan de los Sistemas Generales que trae consigo el sector al aplicar el llamado Anexo del Reglamento de Planeamiento.

Teniendo en cuenta que toda la carga correspondiente al Sistema General de Espacios Libres la hemos concentrado en una sola pieza en la parte central del sector, los espacios libres del Sistema Local los usaremos como pretexto para repartirlos, por todo el sector, de una forma lo más equitativa posible, jugando además a buscar una continuidad salteada entre estas piezas siempre que la geometría de nuestra intervención nos lo permita. Estas piezas de las que hablamos y que conforman el Sistema Local de Espacios Libres son tres: 3.10.1.1) Paseo bulevar.

En el bulevar, del cual hemos hablado ya anteriormente, se plantea una franja o corredor verde que penetra en el sector para dar respiro a las concentraciones de viviendas en edificación en manzana cerrada que se van disponiendo a lo largo de uno de sus frentes. Esta pieza contará con un equipamiento de carril bici.

3.10.1.2) Área protegida, matorral otros vuelos.

La zona de eucaliptos situada al Norte del sector, y que además está protegida, nos sirve para mantener y potenciar unos espacios libres que crean una geometría perimetral muy singular y un borde que se asoma a la ronda urbana que funciona como barrera visual hacia la carretera y como hito de nuestro sector. Es una pieza que, al tener que mantenerla, nos ha ayudado a marcar los accesos y salidas por el norte del sector.

A todo esto hay que sumarle el ahorro que nos supone el respeto de la zona de eucaliptos, ya que evitamos el hecho de tener que trasplantar vegetación o el de tener que crear una zona verde de la nada o en un lugar más complejo para ello.

3.10.1.3) Plaza ajardinada.

Al Sur del sector, una parcela es liberada de carga de edificaciones para convertirse en suelo de espacio libre, dando así respiro al fragmento Sur. Se trata de un emplazamiento algo más colmatado que el resto de la intervención que se encuentra rodeado de otras parcelas de dimensiones muy semejantes a las de la plaza donde priman mayoritariamente edificios no dedicados a uso residencial.

Se trata de la zona de “encuentro” de todas las actividades que las rodean.

3.10.2) EQUIPAMIENTO DEPORTIVO.

El suelo deportivo perteneciente al Sistema Local, a la hora de situarse en la ordenación del sector, tiene en cuenta la situación previa del suelo deportivo que ya nos viene marcado por el planeamiento general. Después de que optásemos por una ubicación distinta a la propuesta por el avance del PGOU de Alcalá para recaer finalmente en una situación algo más centrada el Sistema General deportivo, y considerando la situación de piezas deportivas en la fracción de ciudad cercana a nuestro sector, se decide colocar el deportivo local al Noreste de la pieza urbana.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. Este Sistema Local se recoge todo él en el diseño de dos piezas: un polideportivo cubierto y un área recreativa al aire libre pensada fundamentalmente para la juventud para practicar los actuales “deportes portes urbanos” a pie de calle (skateboard, rocódromo, patinaje, etc.). Estas dos piezas se emplazan muy cerca la una de la otra y se integran perfectamente con la cercanía de los centros educativos, las viviendas y el espacio libre del Parque Urbano.

Precisamente cisamente es el área recreativa la encargada de separar las parcelas más próximas a ella de cualquier posible afección n ruidosa procedente de la A–92, A así como de cerrar el frente Norte donde termina el Parque Urbano hacia el cual se abre.

3.10.3) CENTROS DOCENTES.

Se insertan en el sector varias piezas dedicadas cadas a uso docente: un instituto de educación primaria, secundaria y bachillerato, un centro de formación profesional, una guardería y un centro de enseñanza sanitaria próximo al hospital general.

La idea ea es que el suelo dedicado a equipamiento docente no se encuentre concentrado en un punto, y que, al igual que las viviendas, se encuentre repartido a lo largo y ancho del sector, produciendo así una disgregación de los diferentes elementos por el territorio, territo e intentando evitar una zonificación excesiva. De esta forma conseguimos evitar las largas distancias de un punto a otro dentro del d sector, potenciando flujos y movimientos hacia los centros de estudio a pie o a través del carril bici, y favoreciendo así las relaciones sociales entre las personas en esos desplazamientos. Promoviendo así los tránsitos peatonales no tendremos una masificación tan elevada del tráfico rodado en horas punta.

El pensar en disponer esta serie de piezas y no otras pertenecientes pertenecient a la misma dotación local se fundamenta en que el nivel de estudios de la población de Alcalá presenta estas demandas y no otras de rango superior (facultades y escuelas universitarias, etc). etc) Estos sistemas locales (principalmente el centro de formación profesional y el centro de enseñanza sanitaria) creemos que podrán ser demandados también por un buen número de personas que no cuenten con dichas dotaciones particulares en los pueblos de alrededor de Alcalá, lo que implica sumar un determinado número de flujos diarios a nuestro sector y que tendremos que tener muy presentes. presente 3.10.4) EQUIPAMIENTO CULTURAL.

Se dedican dos piezas a suelo de equipamiento cultural: un taller-centro taller cívico, y un museo arqueológico; y ambas con un carácter en la intervención totalmente distinto.

3.10.4.1) Taller – centro cívico.

El taller- centro cívico se enmarca dentro del área delimitada para el Sistema General de espacios públicos, sirviendo además como terminación del paseo bulevar principal pri y marcando un horizonte final a este. Su relación urbana y funcional está muy ligada a las zonas verdes circundantes, tanto, que se pretende que se confundan, siendo recíproca su interacción. Situada en el centro del sector se eleva como una pieza privilegiada, rivilegiada, representativa y captadora de afluencia del sector y del resto de Alcalá.

3.10.4.2) Museo arqueológico.

El museo arqueológico se encuentra al Norte del sector y tiene un carácter opuesto al anterior. Su dimensión a priori se sale del ámbito de lo que sería el sector, de ahí que su disposición sea próxima al borde, buscando una rápida conexión al resto del núcleo urbano o a otras poblaciones. También

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valoramos su ubicación por la cercanía que mantiene respecto al Intercambiador modal de Transportes. Así se pretende facilitar su llegada y se convierte en punto de referencia para todo Alcalá y también para los municipios cercanos.

Hemos valorado la importancia que, para el municipio de Alcalá representa la historia y arqueología de su querido y apreciado Castillo, ubicado en el casco histórico del núcleo urbano del pueblo. Nos parecía importante el poder establecer un espacio en que se recogiera y se diera a conocer de forma controlada toda la información referida a ello. Creemos que emplazando un centro de estas características fuera del mismo casco, promoverá que el pequeño turismo que desde siempre ha soportado el pueblo se desplace también ahora hacia las afueras, hacia el Este, produciendo unos determinados movimientos de entrada hacia nuestro sector.

3.10.5) EQUIPAMIENTO COMERCIAL.

Se proponen dos piezas de carácter comercial: una dedicada a un centro comercial, y otra a pequeños locales comerciales.

El centro comercial, al tener el carácter de urbano, su área de influencia sería de más allá del sector, de ahí que su ubicación sea cercana al vial conocido como ronda urbana, buscando su rápida conexión con ella y con el resto de la ciudad ya consolidada.

La zona de locales comerciales tiene un carácter más volcado hacia el propio sector, de ahí su ubicación más cercana a las viviendas. Este suelo bien comunicado desarrolla para el paseo bulevar principal un eje comercial, el cual, se verá complementado con los locales comerciales en planta baja de las viviendas de la edificación en manzana cerrada de la acera opuesta del bulevar.

3.10.6) EQUIPAMIENTO SOCIAL.

Se plantean dos piezas, las cuales de nuevo, son de carácter bastante opuestos: un Intercambiador modal de transportes y una zona de administración pública.

El intercambiador modal de transportes, colocado en la zona más al Norte, tiene la función principal de servir de enlace a nuestro sector, y por lo tanto, también a buena parte del municipio de Alcalá. Su posición en la intervención nos habla claramente de su cercanía a los distintos tipos de vías (ronda urbana y viario interurbano) y a los distintos tipos de medios de transporte.

La pieza edificada que constituye realmente el espacio de entrada y salida de medios de transporte (andén del tranvía, playas de carga y descarga de pasajeros en autobuses y taxis, etc.) se vuelca creando frente a la ronda urbana con una “pastilla” en la que todo quede resuelto. El espacio libre de parcela que asoma por detrás está podría estar destinado a aparcamientos sobre rasante.

En cuanto a la zona de administración, de nuevo, al ser un uso que puede servir a todo el núcleo urbano, se coloca en uno de los bordes del sector, buscando el evitar tener que penetrar en el sector y colmatar el espacio de circulación, dejando este para los usuarios de las viviendas del sector. Se trata de una de las piezas laborales que se abre claramente a la plaza ajardinada propuesta.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3.11) ACTIVIDADES DE POBLACIÓN, FLUJOS DE MOVIMIENTO E INTENSIDADES DE USO.

Una vez realizada la ordenación de usos generales y pormenorizados, hemos querido desarrollar una comprobación a modo de hipótesis acerca de cómo se desarrolla la vida en un día cualquiera en nuestro sector “La Isla”.

Para ello hemos diseñado un plano de ordenación (no vinculante) en el que, tomando varios parámetros y relacionándolos unos con otros, hemos obtenido un carácter de definición aún mayor de nuestra área de trabajo. Dichos parámetros se los hemos ido aplicando sobre cada uno de los usos pormenorizados (exceptuando los usos lucrativos residenciales), cada uno identificado con su correspondiente clave (ver leyenda). Estos parámetros de los que hablamos son los siguientes: Rangos de población: -

< 18 años (niños y jóvenes).

-

34 – 45 años (adultos activos).

-

18 – 34 años (jóvenes y adultos más activos).

45 – 65 años (adultos). > 65 años (mayores)

Procedencias de población: -

Del propio sector “La Isla”.

Del conjunto de Alcalá.

Del exterior a Alcalá.

Flujos de movimiento entrantes en el sector: -

Vivir (residir)

-

Ocio.

-

Trabajar (empleo).

Necesidad (urgencias).

Intensidades de actividad: -

De menor a mayor densidad de actividad.

Según la franja horaria (mañana o tarde).

La presente clasificación de rangos que planteamos se basa en la estructura demográfica (2002) marcada por el Avance del PGOU de Alcalá de Guadaira. Sobre un total de 58351 habitantes, se produce una gran concentración de efectivos en las edades activas entre 15 – 45 años (50.4%, 29398 habitantes), siendo el grupo más activo el comprendido entre 20 – 34 años (28.2%, 16448 habitantes).

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. Los rangos de población se asocian a una determinada actividad o uso pormenorizado ya que, al menos, suponen el uso de la misma en un 50% de cada rango en particular (situación de hipótesis que hemos considerado).. Esta consideración se aplica exclusivamente exclu a la población perteneciente al propio sector y a la procedente del conjunto de Alcalá.

Definidos los rangos de población y su procedencia para cada uno de los usos pormenorizados, se le aplica a cada una de lass posibles relaciones la actividad por la cual producen un determinado movimiento o flujo. A nosotros nos interesan exclusivamente los flujos entrantes para ver si “hay vida” en “La Isla”. A una determinada procedencia no necesariamente se le asigna un único úni flujo de movimiento.

La procedencia de la población está relacionada intrínsecamente con el hecho de residir. Es decir, los habitantes que vivan en el sector, los habitantes que vivan en Alcalá y los habitantes que vivan fuera de Alcalá se relacionarán con un determinado o flujo de movimiento de dentro del sector generado por las diferentes actividades.

Queremos comparar el poder de atracción que puede llegar a tener nuestro sector respecto a otros otro sectores de Alcalá de Guadaira, observando así la capacidad capacid de flujos entrantes que podemos generar para que el sector no se convierta exclusivamente en una “ciudad dormitorio” que solo tenga uso a la caída del día.

Caracterizamos a continuación a cada actividad mediante el parámetro de la intensidad, medida mediante iante la densidad de población que demanda dicho uso (que nos habla de la afluencia generada) y mediante una proporción, aplicada a cada rango de población, que nos indica si dicho flujo de movimiento se produce mayormente por la mañana o mayormente por la tarde. La comparativa que diseñamos de intensidades de actividad medida por densidad debe realizarse solamente entre actividades que generen el mismo tipo de uso pormenorizado.

No obligatoriamente serán los Sistemas Generales (sanitario, parque urbano, deportivo) los que produzcan movimientos procedentes del exterior a Alcalá de Guadaira.

La exclusividad de nuestras actividades planteadas en la ordenación respecto a otras en Alcalá determinará en gran medida la densidad de flujos de movimiento. A modo de ejemplo, si el centro de formación profesional que se instale alberga una enseñanza que no exista otra como ella igual en toda Alcalá, dará lugar a movimientos tos tanto del conjunto de Alcalá como de fuera de ella.

No hemos aplicado dichos parámetros a los usos lucrativos residenciales, puesto que, para todo ellos, suponemos que se disponen en planta baja usos compatibles de tipo comercial que generan unos usos menores que a priori no podemos controlar, ni tan siquiera a través de esta mera hipótesis. hipótesis 3.12) RESUMEN EN DE IDEAS CENTRALES DE LA ORDENACIÓN.

A continuación, a modo de resumen, una vez estudiadas las indicaciones marcas por el Avance del PGOU (definidas en la Memoria de Información), indicamos las ideas, objetivos y criterios de nuestra propuesta de ordenación para el Sector “La Isla”:

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN.

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OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA PROPUESTA DE ORDENACIÓN.

1) Evitar el contacto directo de las viviendas con la A - 92 manteniendo una franja de separación mínima de 50 m a lo largo de todo el frente Este a la que se incorpora un gran espacio verde central en el sector que se separa de la carretera para no da lugar a un simple corredor longitudinal.

2) Levantamiento de un intercambiador modal de transportes al Norte del sector. Dará servicio a las comunicaciones, que hasta el momento eran casi inexistentes, entre Sevilla y Alcalá, originando flujos de movimiento considerables debido a la demanda que provocarán los nuevos Sistemas Generales (y algunos Locales) que se recogen en el sector.

3) Si pensamos que en un futuro Alcalá podrá seguir creciendo hacia el otro lado de la A - 92, hacia el Este, creemos conveniente abrir un enlace (coincidente con la colada de Marchenilla) a ésta, que pasará a convertirse en una vía urbana. Dicho enlace absorberá los movimientos de emergencias que produzca la localización del hospital general al Sur favoreciendo su accesibilidad al sector. Por el momento no practicamos ningún otro enlace.

4) La articulación entre la ciudad ya consolidada y “La Isla” surge a partir de unas primeras trazas preexistentes que deseamos en cierta medida mantener: caminos existentes en el sector, una vía pecuaria, tramas de cultivos... todas ellas apoyadas sobre una determinada topografía. Estas vías darán continuidad a la ciudad y no hablaremos de una transición de una parte de la ciudad a otra. Una de esas vías es un bulevar.

5) Optamos por reconsiderar la ubicación que el Plan propone para el Sistema General deportivo en la zona Norte del sector, tomando conciencia del posible embotellamiento que se podría producir allí junto al intercambiador modal de transportes propuesto, del cual si mantenemos su emplazamiento.

6) Mantenemos, por tratarse de un área de protección elevada por el PGOU, la zona donde se ubican matorrales de altos vuelos (eucaliptos). Pasará a convertirse en un hito de referencia para el sector por tratarse de una imagen volcada hacia la carretera y que mira a Alcalá.

7) Mantenemos en parte las tramas de cítricos y frutales para que, a partir de este suelo, nos ayuden a originar un Parque Urbano de grandes dimensiones para revitalizar a todo su entorno.

8) Mantenemos un aserradero de madera (un yacimiento arqueológico protegido) que tiene un cierto valor histórico y patrimonial y que pasará a formar parte del Parque Urbano proyectado. Posiblemente se le asigne alguna actividad cultural concreta a ella relacionada con el Parque.

9) Sistema viario: A - 92 (interurbana) y ronda urbana; en el interior viario primario, secundario, terciario + carril bici (conectado al intercambiador).

10) El Sistema General deportivo se instala todo él a medio camino de la ronda urbana para evitar atascos en los enlaces con la A - 92 tanto por el Norte como por la entrada Sur en momentos muy puntuales. La presencia de dicho sistema es muy llamativa para el frente consolidado de Alcalá. El bulevar próximo a este Sistema recogerá bajo tierra una importante cantidad de aparcamientos de reserva para días de intenso flujo.

11) El hospital sanitario dispone de una franja trasera arbolada en abundancia para que cumpla la limitación de separación de servidumbre necesaria frente a la A - 92.Cuenta en sus cercanías con dos viarios. Su ubicación estratégica en el borde Sureste permite una gran accesibilidad a él y una gran visualización desde el exterior del sector.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 12) El equipamiento de mayor importancia del sector es el Sistema General de Espacios Libres, que se concentra en el llamado Parque Urbano, tanto por sus grandes dimensiones de suelo ocupado como por los flujos que generará hacia él con la instalación de actividades de ocio. Dicho Sistema se apoya en un bulevar que se encarga de canalizar los movimientos hacia el Parque, un Parque que genera un espacio para el disfrute de las vistas que los habitantes podrán tener desde sus residencias. El Parque Urbano será objeto de un Estudio de Detalle.

13) La ordenación general de los usos lucrativos residenciales se basa principalmente en:

- atendiendo a la topografía existente, a la caída natural acusada del terreno que se da de Norte a Sur, de forma que dé lugar a una imagen de ciudad más o menos constante en altura.

- intentar no generar un pequeño sector dormitorio en el Norte, tal y como pensamos que propone el plan, y apostar por un reparto más equitativo a lo largo de todo el sector del uso residencial, para que así, las actividades productoras y dotacionales den lugar a flujos de movimiento peatonal en todo nuestro ámbito, evitando crear zonas residuales que en el futuro puedan convertirse en zonas marginales no transitadas por nadie.

- la incorporación exclusiva de las siguientes tipologías: edificación abierta, manzana cerrada y torre.

- que las viviendas y demás usos compatibles se relacionen de la forma más directa posible con el sistema de espacios verdes que planteamos, generando vistas hacia ellos.

- buscar las mejores orientaciones posibles para el mayor número de viviendas en cuanto a soleamiento y vistas del paisaje.

14) El uso lucrativo se concentra en el Sur del sector casi en continuación con el límite de la carretera para que se tenga un acceso rápido a él y no implique necesariamente entrar más en el interior del área. El uso se aleja del nudo Sureste para evitar colapsos.

2. MEMORIA DE ORDENACIÓN. - La plaza ajardinada surge de liberar de edificación una de las parcelas emplazadas al Sur, allí donde se desenvuelve una actividad laboral mayor, próxima al hospital general.

17) El Sistema Local deportivo se ubica concentrado al Noreste.

Nor Presenta dos piezas: un polideportivo cubierto y un área recreativa destinada a la práctica de “deportes urbanos” (skateboard, rocódromo, patinaje, etc.). Este área recreativa se encarga de separar a las parcelas residenciales próximas del borde exterior generado por la A - 92.

18) Los equipamientos docentes y educativos se intentan integrar repartidamente de forma homogénea por todo el sector y abriéndose también hacia el gran Parque Urbano, para que este espacio pueda convertirse, en ocasiones, como la prolongación del patio del recreo. Este equipamiento asume una guardería, un instituto de educación primaria, secundaria y bachillerato, un centro de formación profesional y un centro de enseñanza sanitaria.

Con su disposición evitamos largas distancias ncias y el promover las relaciones sociales a pie. Disponemos estas piezas y no otras (escuela universitaria) dado el escaso nivel de estudios que demanda la población de Alcalá.

19) Como final del paseo bulevar disponemos una de las dos piezas de carácter cultural del sector que se levantará sobre una plaza pavimentada y que se convertirá en el ágora de nuestro ámbito: el taller - centro cívico. Se convertirá también en el lugar de transición entre el bulevar y el Parque Urbano. Junto a él se prevé un museo eo arqueológico que atraiga al pequeño turismo de Alcalá, promocionado principalmente por el Castillo.

20) A nivel comercial solamente incluimos un gran centro cercano a la carretera que abastece no solo al sector y pequeños locales comerciales concentrados conc en el centro del bulevar.

21) Un equipamiento social administrativo se ubica en el área empresarial abriéndose a la plaza.

- Creamos un bulevar que da continuidad a la ciudad ya existente y que permite un acceso rápido, tanto a nivel peatonal como rodado, hasta lo que entendemos que debe convertirse en el centro del nuevo sector de Alcalá. El uso lucrativo se centra en un complejo hotelero y oficinas y naves industriales. Nuestra intención es que las oficinas abran sus fachadas hacia el viario para que puedan ofrecer su imagen corporativa hacia fuera.

15) Estas oficinas se sitúan en este frente Sur ya que pueden absorber los ruidos de tráfico asociados a la carretera. Su disposición apuesta por ofrecer una imagen corporativa hacia el vial exterior mediante la indicada ordenación particular, la cual también cuenta con una urbanización verde y arbolada.

16) Los Sistemas Locales de Espacios Libres se distribuyen a lo largo del área del sector de forma más disgregada. Son: el paseo bulevar, área protegida (matorral, otros vuelos) y una plaza ajardinada.

- El bulevar presenta una gran franja o corredor verde. Es dotado con una tipología residencial bastante densa a uno de sus dos lados, tal como supone el bloque en manzana cerrada, con el propósito de crear una barrera frente al ruido que producirá el nuevo emplazamiento del equipamiento deportivo general.

- El área protegida de eucaliptos destaca por su función de barrera visual frente a la carretera, configurándose por su altura y emplazamiento como el hito con el que se identificará el sector.

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PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 3. ORDENANZAS

NORMAS URBANÍSTICAS. 1.DISPOSICIONES GENERALES. 2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. 3.NORMAS URBANÍSTICAS. 4. ANEXO: GLOSARIO DE TÉRMINOS.

TABLAS RESUMEN.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ORDENANZAS

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

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1 NORMAS URBANÍSTICAS.

1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 1) DISPOSICIONES GENERALES. 1.1. OBJETO DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “LA ISLA” DE ALCALÁ DE GUADAIRA, ORDENANZAS. 1

Es objeto del presente Plan Parcial del Sector “La Isla” de Alcalá de Guadaira el establecimiento de la ordenación urbanística de la totalidad del sector “La Isla”, situado al Este de Alcalá de Guadaira y la organización de la gestión de su ejecución, todo siempre adaptado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

2

El presente Plan Parcial sustituye a cualquier documento anterior de carácter urbanístico, a excepción clara del planeamiento superior, que actúe específicamente sobre el Sector “La Isla”.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

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2) REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. SUELO 2.1. CALIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO

Atendiendo a su grado de concreción por el planeamiento, se distingue entre: -

1.2. ÁMBITO DE APLICACIÓN 1

El presente Plan Parcial es de aplicación a la totalidad del sector de “La Isla”, situado en la zona este de la ciudad de Alcalá de Guadaira, definido en el plano de “Delimitación del Sector”

1.4. NATURALEZA DEL PLAN DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA 1

2

El presente Plan Parcial es el instrumento de ordenación integral del sector “La Isla”, y a tal efecto y de conformidad con la legislación urbanística vigente, define los elementos básicos de la estructura general y orgánica del territorio y clasifica el suelo, estableciendo los regímenes jurídicos correspondientes a cada clase y categoría del mismo. Aunque para el desarrollo de su función se pueda servir de otros instrumentos de planeamiento, tal y como sería el Estudio de Detalle.

El presente Plan Parcial posee naturaleza jurídica reglamentaria en virtud de la remisión normativa que la vigente legislación urbanística aplicable en la Comunidad Autónoma de Andalucía efectúa en él, para completar el estatuto jurídico concreto de la propiedad inmobiliaria.

1.5. CONTENIDO DEL PRESENTE DOCUMENTO

El Plan Parcial contiene las siguientes ordenanzas: 1 2 3

Condiciones particulares de la ordenación de edificación en Manzana con alineación interior.

Condiciones particulares de la ordenación de edificación abierta.

Condiciones particulares de la ordenación de edificación terciaria. a) Condiciones particulares de la ordenación de zonas de uso terciario compactas.

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b) Condiciones particulares de la ordenación de zonas de uso terciario abiertas.

Condiciones particulares de la ordenación de áreas comerciales de gran superficie.

Condiciones particulares de la ordenación dotacional educacional.

Condiciones particulares de la ordenación dotacional deportivas.

Condiciones particulares ulares de la ordenación S.I.P.S.

-

Uso global: es aquel destino urbanístico que de forma general o dominante caracteriza básicamente la ordenación de un ámbito o zona territorial considerada. Cada manzana o área de reforma tiene atribuido un uso global, salvo que se especifique diferentes usos en una misma zona.

Uso pormenorizado: es aquel destino específico espec que define a cada parcela o zona más concreta.

La asignación de los usos en el suelo sectorizado la hacemos, con carácter global para las diferentes zonas del sector, concretando su pormenorización para cada parcela que propone el Plan Parcial.

2.2. USOS GLOBALES

A efectos de calificación, el presente Plan Parcial establece los siguientes usos globales: -

Residencial.

Centros y Servicios Terciarios.

Dotacional y Servicios públicos.

Espacios Libres.

Transporte e infraestructuras.

2.3. USOS PORMENORIZADOS 1

Los efectos de establecer su calificación urbanística pormenorizada, se establecen por el presente Plan Parcial los siguientes usos pormenorizados: i. Uso Global Residencial: 1. Vivienda Plurifamiliar de Edif. abierta 2. Vivienda Plurifamiliar de Edif. en manzana ii. Uso Global Centros y Servicios Terciarios: 1. Hospedajes 2. Comercios.

3. Oficinas.

4. Aparcamiento-Garaje.

Aparcamiento iii. Uso Global Dotacional y Servicios Públicos:

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

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1. Docente 2. Deportivo.

3. Sanitario.

4. Cultural.

5. Administrativo Público iv. Uso Global Espacios Libres: 1. Zonas verdes.

2. Parques suburbanos.

Los usos pormenorizados pueden ser: - Principal: es aquel cuya implantación con carácter principal o mayoritario asigna el planeamiento a la zona o sector.

- Compatible: es aquel cuya implantación puede autorizarse con el uso principal, sin perder ninguna de las características que le son propias en las condiciones establecidas por el planeamiento.

3

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 3) NORMAS URBANÍSTICAS. ARTÍCULO 1. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN EN MANZANA CON ALINEACIÓN INTERIOR. ARTÍCULO 1.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN

1. Las áreas que integran conforman suelos residenciales en los que la edificación se dispone alineada a vial, configurando manzanas cerradas, de tipos muy diferentes según el parcelario de origen y las condiciones de ocupación.

2. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos residenciales plurifamiliares en áreas de nueva formación. Se pretende llegar a ordenaciones que permitan crear una ciudad compacta con coherencia urbana interna. Se pretende, mediante la edificación alineada a vial, reforzar el carácter ordenador y estructurante que el Plan Parcial encomienda a significativos ejes viarios.

3. Se formalizará, dentro de este tipo urbano, una fachada continua que conforme los viales, conjuntamente con un espacio interno de manzana como elemento de esparcimiento común, ya sea en una concepción pública o privada del mismo.

4. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica (RM) correspondiente a parcelas en que se establece alineación interior.

ARTÍCULO 1.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del Plan Parcial.

2. La parcelación existente no admite modificación. No se podrán desarrollar ni agregaciones ni segregaciones de parcelas.

3. La superficie mínima de la parcela será de 6500m2 y en ningún caso podrá ser inferior para asegurar la existencia de un espacio interior con características necesarias para la vida comunitaria de los residentes.

4. El frente mínimo será de 65m. Además, se fija un fondo obligatorio edificable de 15m tal y como se establece en el Plano de Ordenación del presente Plan Parcial.

ARTÍCULO 1.3. ALINEACIONES EXTERIORES

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

1

ARTÍCULO 1.4. ALINEACIONES INTERIORES

ordenación (RM) deberán ajustarse a las alineaciones interiores grafiadas Las edificaciones de la sub-ordenación en los Planos de Ordenación del Plan Parcial. Estas alineaciones interiores son obligatorias. Vendrán representadas con línea discontinua en el Plano de Ordenación.

ARTÍCULO 1.5. RETRANQUEOS

1. Es obligatorio alinearse rse a vial, por motivos de composición estética de las fachadas y sin que ello dé lugar, en ningún caso, a aumento de altura en la edificación.

Se permitirán los retranqueos en los siguientes casos: a. En la planta baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el bajo como soportal, quedando los pilares en la alineación del vial y el paramento retranqueado situado a una distancia de aquella igual o superior a tres (3) metros y, en todo caso, en tramos de fachadas de longitud iguall o superior a veinticinco (25) metros. b. En las fachadas, en todas las plantas altas, siempre que en sus extremos quede garantizado el tratamiento de los muros medianeros como fachada. En todo caso este retranqueo no será superior a cinco (5) metros. c. La última planta contenida dentro de la altura reguladora máxima podrán retranquearse libremente. Se permite la formación de pérgolas, barandas, belvederes o similares. c así 2. Sin perjuicio de lo establecido en el epígrafe anterior, será obligatorio el retranqueo cuando esté fijado por el Plano de Ordenación del Plan Parcial.

ARTÍCULO 1.6. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE

La edificación será la resultante de la superficie comprendida entre las alineaciones exteriores e interiores. La alineación interior es obligatoria y viene grafiada con línea discontinua. No se podrá edificar más allá de la alineación interior ni retranquearse respecto a ella.

Dicha ocupación será aplicable a todas las plantas del edificio independientemente del uso de las mismas.

En los casos en que la edificación se desarrolla escalonadamente para adaptarse a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada planta o parte de planta que tengan la consideración de planta baja, se sujetarán a la altura máxima que corresponda correspon a cada una de las partes citadas, y la edificabilidad total no deberá ser superior a la que resultará de edificar en un terreno horizontal.

Las construcciones dispondrán su línea de edificación sobre las alineaciones exteriores establecidas en el Plano de Ordenación del Plan Parcial.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 1.7. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

1. La ocupación bajo rasante sólo se podrá ocupar la totalidad del espacio comprendido entre las alineaciones exteriores e interiores.

2. Cuando el uso del sótano sea el de garaje, se podrá ocupar la totalidad de la parcela, sin que ello implique exceder de la dotación máxima de aparcamientos.

3. Se permitirán como máximo dos plantas de sótano cuando éste se destine a garaje, sin que ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. En los demás casos, se permitirá una sola planta.

4. Será obligatoria, para el uso plurifamiliar, dentro de los condicionantes anteriormente expresados, la previsión de cómo mínimo una plaza de aparcamiento por cada vivienda y por cada 100 m2 de local comercial previstos.

5. La posibilidad de construcción bajo rasantes quedará supeditada a los condicionantes de las diferentes áreas arqueológicas definidas en el Plan General de Ordenación.

ARTÍCULO 1.8. ALTURA DE LAS EDIFICACIONES

1. La altura obligatoria de las edificaciones se fija en número de plantas, incluyendo planta baja, en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa del Plan Parcial.

2. Las alturas máximas, serán de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros en plantas bajas, de trescientos cincuenta (350) centímetros en plantas superiores y de trescientos (300) centímetros en plantas situadas bajo rasante.

3. Se preverá como máximo un castillete por cada núcleo de comunicaciones verticales (ascensores y escalera) de altura máxima trescientos (300) centímetros. La superficie máxima de dicho castillete será como máximo de 20 m2, contabilizando a efectos de edificabilidad.

ARTÍCULO 1.9. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA 1.

En manzanas la edificabilidad máxima sobre parcela será la resultante del producto de la máxima ocupación permitida sobre rasante por el número de plantas establecida en los planos de ordenación.

2. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima residencial aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:

3. NORMAS URBANÍSTICAS. a. Para vivienda libre: ochenta y cinco (85) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta (40) metros cuadrados. b. Para vivienda protegida; setenta y cinco ci (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.

ARTÍCULO 1.10. PATIOS

1. En ningún caso se permitirán patios ingleses.

2. Será obligatorio el tratamiento como espacio público del patio de manzana, permitiendo el acceso a las viviendas a través de él. El uso del patio será común no permitiéndose particiones ni divisiones del mismo. exc de los patios de ventilación y de luces en 3. El patio previsto será unitario, con la única excepción el interior de los edificios, mediante patios de dimensiones reducidas (ningún lado podrá superar los cinco (5) metros), que cumplan con las condiciones expresadas en estas normas.

4. No se permitirán en ningún gún caso el uso del espacio central para aparcamiento de vehículos, debiéndose de usar como espacio mancomunado de recreo.

5. Aquellos patios de manzana que por condiciones de protección contra incendios deban ser accesibles a los vehículos de extinción y salvamento, contarán con un adecuado acceso en planta baja desde el exterior para tal fin. De igual forma, se organizará el patio de modo que permita la aproximación y maniobra de los mismos en su interior.

ARTÍCULO 1.11. ÁTICOS Y CONSTRUCCIONES POR ENCIMA ENCI DE LA ALTURA MÁXIMA

1. Cuando la altura de la nueva construcción sea inferior a la de las colindantes, y la diferencia de altura sea superior a dos (2) plantas o seis (6) metros, en al menos en uno de los lados, podrá edificarse una (1) planta por encima de e las máximas establecidas por el Plan, suponiendo en todo caso un incremento de la edificabilidad total. a. La superficie de ésta planta no será superior al cincuenta por ciento (50%) de la planta piso. b. En esta planta adicional se permitirán retranqueos, cumpliendo cu las normas marcadas en este Plan Parcial.

ARTÍCULO 1.12. CONSTRUCCIONES AUXILIARES

No se permitirán edificaciones auxiliares en los espacios libres de edificación.

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1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 1.13. CONDICIONES PARTICULARES DE ESTÉTICA

1. Las parcelas correspondientes a las zonas residenciales en manzana, deberán de unificar la superficie libre en un solo patio, único y central de uso común. La edificación deberá de formalizar fachadas a dicho espacio.

2. Se permitirá la construcción de soportales, en las condiciones indicadas sobre retranqueo. Se buscarán soluciones arquitectónicas con plantas bajas caladas de acceso libre con el fin de proveer a los espacios interiores de manzana de vida comunitaria de la misma altura que la planta baja. Los locales destinados a los usos compatibles no podrán tener fachada al patio de manzana.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

Además del uso pormenorizado de vivienda grafiado en el Plano de Ordenación, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados: 1. Usos en Planta baja: a.

Uso dominante y obligatorio: Terciario comercial. Local comercial.

b.

Usos compatibles:

3. Los espacios de comunicación tanto vertical como horizontal estarán vinculados visual y espacialmente a este espacio libre (patio interior de manzana). En el caso de que formalicen una galería abierta de comunicaciones horizontales, con anchuras inferiores a 1,50 m., se contarán al 50 % de su superficie construida para el cálculo de la edificabilidad total.

- Terciario hostelería.

- Industrial. Taller artesanal.

- Equipamiento comunitario: - Docente.

5. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

- Cultural.

- Asistencial.

- Comunitario religioso.

6. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura. c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros. d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

7. Se admiten cubiertas inclinadas de pendiente inferior a treinta (30) grados sexagesimales, y cuyo arranque debe producirse en la cara superior del forjado terminado. El vuelo máximo de la cubierta no podrá superar el de los aleros. Los espacios interiores que resulten bajo la cubierta no serán habitables ni ocupables. Los cambios de dirección serán como máximo a una altura de ciento ochenta (180) centímetros.

- Terciario hospedaje.

- Terciario oficinas.

4. Se garantizará el tratamiento del patio de manzana dentro del proyecto de la edificación, debiéndose emplear especies vegetales que garanticen la creación de sombra, así como se incluirá mobiliario urbano que permita el uso y disfrute de los usuarios.

a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada.

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ARTÍCULO 1.14. CONDICIONES PARTICULARES DE USO

- Deportivo.

- Servicios de la administración.

2. Usos en plantas altas: a.

Uso dominante:

b.

Usos compatibles:

- Residencial plurifamiliar.

- Terciario oficinas.

c. Usos prohibidos: Quedan prohibidos los usos no específicamente permitidos en la lista anterior, además, en plantas altas no se permitirán los siguientes usos: - Terciario comercial.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN ABIERTA ARTÍCULO 2.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN 1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con parcelas de nueva construcción, que se conformarán mediante ordenación abierta de edificios en altura, generalmente en bloques aislados.

2. Se trata de parcelas destinadas predominantemente a usos residenciales plurifamiliares con edificaciones aisladas, separadas entre sí por espacios libres de uso público o privado.

Intentan crear un modelo urbano que prime el espacio libre, ya sea público o privado, frente a la compacidad del modelo tradicional. Pretenden una clara relación entre las viviendas, sus espacios de comunicación vertical comunes y los espacios circundantes, por lo que prohíben las tipologías plurifamiliares de bloque en H con patios de ventilación e iluminación.

3. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas o áreas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica RA. ARTÍCULO 2.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial.

2. La parcelación existente no admite modificación. No se podrán desarrollar ni agregaciones ni segregaciones de parcelas.

3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de cuatro mil quinientos metros cuadrados. (4.500 m2).

4. Se fija un fondo máximo edificable de veinte (20) metros.

ARTÍCULO 2.3. SEPARACIÓN A LINDEROS

1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se podrá medir a partir del eje de la calle.

2. La separación a lindero mínima será de cuatro metros (4m).

3. La edificación deberá alinearse a vial cuando así se disponga por el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial, siempre que la separación a la edificación situada en el frente opuesto del vial sea, como mínimo, una distancia igual a la altura de la edificación más alta.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

a parcela haya una medianería vista, la nueva edificación 4. Cuando sobre uno de los linderos de la se adosará a ella.

ARTÍCULO 2.4. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS

1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor.

2. Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos éstos se separarán la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos a piezas vivideras.

3. Nunca esta separación entre edificios será menor a diez metros (10m).

ARTÍCULO 2.5. ALTURAS MÁXIMAS

1. La cota de referencia es la de planta baja que podrá establecerse con una variación absoluta superior o inferior a ciento veinticinco (125) centímetros con relación a la cota natural del terreno. En consecuencia, en los terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiéndose sobrepasar la altura máxima autorizada en ninguna ni sección longitudinal o transversal del propio edificio con respecto a las respectivas cotas de referencia de las distintas plantas bajas existentes.

2. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa del el Plan Parcial. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana.

3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros en plantas bajas, de trescientos veinte (320) centímetros en plantas superiores y de trescientos (300) centímetros en plantas bajo rasante.

ARTÍCULO 2.6. CONSTRUCCIONES POR ENCIMA DE LA ALTURA MÁXIMA

1. Queda prohibida la construcción de cualquier tipo de elemento o instalación por encima de la altura máxima permitida.

2. Sin embargo, se preverá como máximo un castillete por cada núcleo de comunicaciones verticales. La superficie máxima de dicho castillete será como máximo de 20 m2 y su altura máxima será de trescientos (300) centímetros.

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1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 2.7. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE

Para ocupaciones determinadas por el propio Plan Parcial, se establece la ocupación máxima sobre rasante en un sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela.

ARTÍCULO 2.8. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

1. La superficie ocupada bajo rasante coincidirá con la edificada sobre rasante.

2. Cuando el uso del sótano sea el de garaje, se podrá ocupar hasta el sesenta por ciento (60%) de la parcela. En todo caso se garantizará un mínimo del cuarenta (40%) por ciento de la parcela exenta de edificación sobre y bajo rasante.

3. Se permitirán como máximo dos plantas de sótano cuando éste se destine a garaje, sin que ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. En los demás casos, se permitirá una sola planta.

4. Será obligatoria, para el uso plurifamiliar, dentro de los condicionantes anteriormente expresados, la previsión de cómo mínimo una plaza de aparcamiento por cada vivienda y por cada 100 m2 de local comercial previstos, siempre que los parámetros de conservación arqueológica lo permitan.

5. La posibilidad de construcción bajo rasantes quedará supeditada a los condicionantes de las diferentes áreas arqueológicas definidas en la presente normativa.

ARTÍCULO 2.9. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA

1. La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

Nº de Plantas 3 4 5 6 7 8 9 y más

Edif. m2t/m2s 2.50 3.00 3.50 4.00 4.00 4.00 4.50

2. Cuando el uso pormenorizado principal de la parcela sea el de vivienda, se establece una densidad máxima residencial aplicable sobre la misma. La densidad de viviendas permitida en cada parcela será la resultante de dividir la máxima superficie construible sobre rasante por los siguientes promedios:

3. NORMAS URBANÍSTICAS. a. Para vivienda libre: ochenta y cinco (85) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a cuarenta (40) metros cuadrados. b. Para vivienda protegida; setenta y cinco (75) metros cuadrados. El número total se determinará por el cociente entero, que se incrementará en una unidad cuando el resto sea superior a treinta (30) metros cuadrados.

ARTÍCULO 2.10. PATIOS

Se permiten los patios de luces, de ventilación y abiertos.

ARTÍCULO 2.11. CONSTRUCCIONES AUXILIARES

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones:

a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos cincuenta (350) centímetros de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho (8) m. de los linderos frontales de la parcela, la, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos.

ARTÍCULO 2.12. APARCAMIENTOS EN ESPACIOS LIBRES DE LA PARCELA

1. El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máxima para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos implantados en el edificio.

2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento apar posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento.

ARTÍCULO 2.13. CONDICIONES ESTÉTICAS

1. Las plantas bajas podrán ser porticadas.

2. Los espacios de comunicación tanto vertical como horizontal estarán vinculados visual y espacialmente al espacio libre de la parcela, presentando ventilación e iluminación directa. En

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1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) el caso de que formalicen una galería abierta de comunicaciones horizontales, con anchuras inferiores a 1,50 m., se contarán al 50 % de su superficie construida para el cálculo de la edificabilidad total

3. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

4. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada.

b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura. c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno terren de una altura máxima de 50 centímetros,, medidas del mismo modo que en el apartado anterior. c. Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material.

ARTÍCULO 2.14. CONDICIONES PARTICULARES DE USO

Además del uso pormenorizado de vivienda y de los otros usos pormenorizados expresamente grafiados en los planos de ordenación del presente Plan Parcial, se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados: 1. Usos en Planta baja:

a. Uso dominante y obligatorio: Terciario comercial. Local comercial. b.

d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

- Terciario hostelería.

- Industrial. Taller artesanal.

- Equipamiento comunitario: - Docente.

6. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.

- Cultural.

- Asistencial.

- Comunitario religioso.

7. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie. El espacio libre de edificación de carácter privado deberá de contar como mínimo con un 50% del total del espacio libre de superficie ajardinada.

a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2 metros, medida. En todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura.

- Terciario hospedaje.

- Terciario oficinas.

5. La orientación de los volúmenes edificatorios de uso residencial será tal que, al menos el noventa por ciento (90%) de las viviendas tengan una fachada orientada en el sector ENESONO, o bien que queden dispuestas las vivienda con doble ventilación exterior. Todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en las presentes Normas.

8. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas:

Usos compatibles:

- Deportivo.

- Servicios de la administración.

2. Usos en plantas altas: a.

Uso dominante:

b.

Usos compatibles:

- Residencial plurifamiliar.

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1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) - Terciario oficinas.

c. Usos prohibidos: Quedan prohibidos los usos no específicamente permitidos en la lista anterior, además, en plantas altas no se permitirán los siguientes usos: - Terciario comercial.

ARTÍCULO 3. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN TERCIARIA ARTÍCULO 3.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN

Se trata de suelo destinado a actividades del sector terciario, predominantemente de uso comercial, recreo y oficinas, vinculados a vías de comunicación de carácter local de importancia. Se desarrollan en suelos de nueva creación, bien comunicados tanto a nivel local como interurbano y pretender ser zonas de atracción de actividades.

1. El objetivo de la ordenación es el reconocimiento, mantenimiento y creación de ámbitos en posiciones en las que por su accesibilidad, situación, densidad, etc., puedan concebirse estas actividades con peculiares características, que la diferencian de las que se integran sin solución de continuidad en la trama residencial.

2. Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa con la clave alfanumérica ST, que comprende las subzonas: - Edificación terciaria compacta (ST-C) - Edificación terciaria abierta (ST-A) 3.1.

CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE ZONAS DE USO TERCIARIO COMPACTAS (ST-C)

ARTÍCULO 3.1.1. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELA

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con parcelas de nueva construcción.

No se admitirán segregaciones ni agregaciones de parcelas.

2. La parcela mínima será de doce mil (12.000) metros cuadrados.

ARTÍCULO 3.1.2. OCUPACIÓN SOBRE Y BAJO RASANTE

1. Las edificaciones y construcciones podrán ocupar como máximo un 60% de la parcela dejando espacios libres en su interior para la vida comunitaria.

2. Bajo rasante se podrá ocupar la misma superficie edificada.

3. NORMAS URBANÍSTICAS. 3. Se permitirán como máximo dos plantas de sótano cuando éste se destine a garaje, sin que ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. En los demás casos, se permitirá una sola planta.

4. El número máximo de aparcamientos se regirá por las condiciones de los Aparcamientos Públicos ARTÍCULO 3.1.3. ALTURA MÁXIMA

Las que se grafían en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa, atendiendo a la siguiente relación: Nº de plantas

1 2 3 N >3 plantas

Altura máxima en metros 4.50 9.00 12.50 (Nx3,5m) + 2,00

ARTÍCULO 3.1.4. EDIFICABILIDAD

La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

Nº de plantas

1 2 N>2, y menor o igual a 5 plantas 6 y más

Edificabilidad

1,00 m2t/ m2s 1.80 m2t/m2s 0,7x N plantas 4,00 m2t/m2s

ARTÍCULO 3.1.5. CONDICIONES PARTICULARES DE ESTÉTICA 1. Se permitirá las construcciones con soportales.

2. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte vein por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

3. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, gá parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada.

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1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura. c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros. d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

ARTÍCULO 3.1.6. CONDICIONES PARTICULARES DE USO 1.

El uso principal será el uso pormenorizado de Servicios Terciarios, en todas sus categorías.

2.

Además del uso pormenorizado principal se admiten como compatibles los siguientes usos: a.

b.

Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento: - Talleres de mantenimiento del automóvil.

- Taller doméstico. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja.

Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.

c.

Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

d.

Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

1 ARTÍCULO 3.2.3. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

1. Bajo rasante se podrá ocupar la misma superficie edificada.

2. Se permitirán como máximo dos plantas de sótano cuando éste se destine a garaje, sin que ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. En los demás casos, se permitirá una sola planta.

3. El número máximo de aparcamientos tos se regirá por las condiciones de los Aparcamientos Públicos ARTÍCULO 3.2.4. SEPARACIÓN A LINDEROS

1. Las edificaciones se separan una distancia mínima de seis (6) metros según lo establecido en el Plano de Ordenación del presente Plan Parcial.

2. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se podrá medir a partir del eje de la calle.

ARTÍCULO 3.2.5. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS

1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a dos tercios de su altura (2h/3). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será equivalente a un tercio de la suma de ambas [(h1+h2)/3].

2. La separación mínima ínima entre estos edificios será de 15m.

3.2. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE ZONAS DE USO TERCIARIO ABIERTA (ST-A).

ARTÍCULO 3.2.1. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELA

1. Las áreas que integran esta ordenación se corresponden con parcelas de nueva construcción.

No se admitirán segregaciones ni agregaciones de parcelas.

2. La parcela mínima será de doce mil quinientos (12.500) metros cuadrados.

ARTÍCULO 3.2.2. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE

Las edificaciones y construcciones podrán ocupar como máximo un 60% de la parcela dejando espacios libres en su interior para la vida comunitaria.

3.

Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos éstos se separarán la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos a piezas vivideras.

ARTÍCULO 3.2.6. ALTURA MÁXIMA

Las que se grafían en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa, atendiendo a la siguiente relación: Nº de plantas 1 2 3 N >3 plantas

Altura máxima en metros 4.50 9.00 12.50 (Nx3,5m) + 2,00

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 3.2.7. EDIFICABILIDAD MÁXIMA

La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación: Nº de plantas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 y más

Edificabilidad

0.50 m2t/ m2s 1.00 m2t/m2s 1.50 m2t/m2s 2.00 m2t/m2s 2.50 m2t/m2s 3.00 m2t/m2s 3.50 m2t/m2s 4.00 m2t/m2s 4.50 m2t/m2s

ARTÍCULO 3.2.8. CONDICIONES PARTICULARES DE ESTÉTICA

1. Se permiten las construcciones con soportales, así como las plantas bajas porticadas.

2.

El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

3. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada. b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura.

c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros.

d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

4. La superficie de la parcela libre de edificación podrá ser ocupada por plazas de aparcamiento hasta un diez por ciento (10%) como máximo de las dotaciones exigidas por los usos implantados. El resto deberá ajardinarse.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

arcela libre de edificación no podrá ser ocupada por plazas de 5. La superficie de la parcela aparcamiento. Deberá ajardinarse.

6. Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones: a. Que sean casetas de guarda y control de acceso, acces por lo que podrán ubicarse sobre los linderos frontales, y que no excedan de una planta ni de trescientos cincuenta (350) centímetros de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela.

7. Las parcelas edificadas sólo podrán vallarse con elementos de cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán rebasarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo imo total de dos (2) metros.

8. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido ARTÍCULO 3.2.9. CONDICIONES PARTICULARES DE USO 1.

El uso principal será el uso pormenorizado de Servicios Terciario, en todas sus categorías.

2.

Además del uso pormenorizado principal se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados: a.

b.

Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento: - Talleres de mantenimiento del automóvil.

- Taller doméstico. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera.

Del uso pormenorizado Servicios Avanzados. Todas sus categorías.

c.

Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos.

d.

Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 4. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DE ÁREAS COMERCIALES DE GRAN SUPERFICIE ARTÍCULO 4.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN

1. Comprende las áreas destinadas a ocuparse con edificaciones para uso terciario, fundamentalmente de grandes superficies comerciales, es decir, de actividades relacionadas con el suministro directo de mercancías al público, mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en locales independientes o agrupados.

2. Estas condiciones particulares, se aplicarán en las manzanas o áreas identificadas en los Planos de Ordenación Pormenorizada Completa con la clave alfanumérica M.

ARTÍCULO 4.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

1. Las parcelas edificables serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan Parcial, no permitiéndose ninguna nueva agregación o segregación de parcelas.

2. La parcela mínima será de tres mil setecientos (3700) metros cuadrados.

ARTÍCULO 4.3. ALINEACIÓN EXTERIOR

La alineación exterior, que es la señalada en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa, vendrá marcada en todos los casos con elementos de cerramientos que garanticen una adecuada integración ambiental con la trama urbana circundante.

ARTÍCULO 4.4. SEPARACIÓN A LINDEROS

1. Las nuevas edificaciones e instalaciones podrán adosarse a los linderos de la parcela siendo en este caso necesaria la creación de un espacio para el disfrute de los ciudadanos perfectamente accesible para los mismos.

2. Si esto no fuese así, las edificaciones se separarán, como mínimo, cinco (5) metros de todos los linderos de la parcela.

3. NORMAS URBANÍSTICAS. d sótano cuando éste se destine a garaje, sin que 2. Se permitirán como máximo dos plantas de ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. En los demás casos, se permitirá una sola planta.

3.

El número máximo de aparcamientos se regirá por las condiciones de los Aparcamientos Públicos.

4. El espacio libre de parcela debe ser destinado a dominio público.

ARTÍCULO 4.6. EDIFICABILIDAD MÁXIMA

La máxima edificabilidad será de 2 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo de parcela neta.

ARTÍCULO 4.7. ALTURA MÁXIMA

1. Las alturas máximas de las edificaciones se fija en el Plano de Ordenación Pormenorizada Completa del Plan Parcial.

2. Las alturas máximas serán de quinientos (500) centímetros en todas plantas sobre rasante y, de trescientos cincuenta (350) centímetros en plantas bajo rasante.

ARTÍCULO 4.8. CONDICIONES PARTICULARES DE ESTÉTICA

1. La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno.

2. Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.

3. Se permitirán las construcciones con soportales. soporta 4. Se dedicará a jardín arbolado el veinticinco por ciento (25%) de la superficie de parcela libre de edificación arbolándose con una densidad mínima de un árbol cada 20 m2.

5. Será obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos con una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.

ARTÍCULO 4.5. OCUPACIÓN

1. La máxima ocupación sobre rasante será del 80%. Bajo rasante podrá ocuparse el cien por cien (100%) de la superficie máxima comprendida por el perímetro de la ocupación sobre rasante.

ARTÍCULO 4.9. CONDICIONES PARTICULARES DE USO

1. El uso principal será el terciario, uso pormenorizado de grandes superficies comerciales.

2. Se admiten como compatibles los siguientes usos pormenorizados:

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PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) a. Del uso pormenorizado Industrial y Almacenamiento:

- Talleres de mantenimiento del automóvil sólo en la planta baja.

- Actividades de almacenamiento y distribución, sólo en planta baja.

b. Del uso pormenorizado Servicios Terciarios:

- Comercio, en las categorías de pequeño comercio y mediano comercio.

- Recreativo y Espectáculos Públicos. En edificios de uso no exclusivo sólo se permiten en planta baja y primera. La implantación de Actividades Recreativas o Espectáculos Públicos Especiales requerirá la aprobación de un Plan Especial redactado al efecto, que deberá valorar las repercusiones de toda índole que la implantación del mismo conlleva en el entorno.

- Garaje- Aparcamiento. Los garajes-aparcamientos de las Grandes Superficies Comerciales se regirán por las condiciones de los Aparcamientos Públicos.

c. Uso de estaciones de servicio y unidades de suministro de venta de carburantes, con un máximo de dos aparatos surtidores, y que en ningún caso podrán tener acceso directo desde los viales públicos, ni podrán ser objeto de segregación de la parcela a la que se vinculan. d. Equipamientos y Servicios Públicos. Todas las clases y tipos. e. Espacios Libres, Viario y Transportes e Infraestructuras Básicas.

ARTÍCULO 5. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL EDUCACIONAL ARTÍCULO 5.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN

1. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos educacionales en áreas de nueva formación mediante ordenación abierta.

2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica (E).

ARTÍCULO 5.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial.

3. NORMAS URBANÍSTICAS. 3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de tres mil cuatrocientos metros cuadrados. (3.400 m2).

ARTÍCULO 5.3. RETRANQUEOS

Será obligatorio el retranqueo cuando así esté fijado por el Plano de Ordenación del Plan Parcial.

ARTÍCULO 5.4. SEPARACIÓN A LINDEROS

1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.

2. La separación mínima a linderos será la marcada en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial.

ARTÍCULO 5.5. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS

1. Las edificaciones ones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor.

2. Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos éstos se separarán la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos a piezas vivideras.

ARTÍCULO 5.6. ALTURAS MÁXIMAS

1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas para los edificios exentos del Plan General de ordenación vigente.

2. Las alturas máximas de las edificaciones vendrán definidas en los planos de Ordenación. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana.

3. Las alturas máximas serán de cuatrocientos cincuenta centímetros (450cm) en plantas bajas y de trescientos ochenta centímetros (380cm) en plantas superiores.

ARTÍCULO 5.7. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE

Se establece la ocupación máxima sobre rasante en un cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela.

2. La parcelación existente no admite modificaciones. No se permitirá la segregación ni agregación de parcelas.

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1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) ARTÍCULO 5.8. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

No se permitirá la ocupación bajo rasante a excepción de locales destinados a la instalación de equipos técnicos que necesiten ser registrables. En este caso, la ocupación no podrá superar el 20% de la edificada sobre rasante.

ARTÍCULO 5.9. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA

La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

Nº de Plantas 1 2 3

Edif. m2t/m2s 0.70 1.25 2.00

ARTÍCULO 5.10 PATIOS

No se permiten patios de ningún tipo.

ARTÍCULO 5.11. CONSTRUCCIONES AUXILIARES

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones: a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos centímetros (300cm) de altura.

b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho metros (8m) de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

1

ARTÍCULO 5.13. CONDICIONES ESTETICAS

1. Las plantas bajas podrán ser porticadas.

2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido para ello en el PGOU vigente.

3. Dentro de los volúmenes edificados, todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en el Plan General.

4. La edificación se dispondrá de e forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando onsiderando las cargas oportunas en ese sentido. sentido

5. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cuarenta por ciento (40%) de su superficie.

6. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas:

a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2 metros, medida. En todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura. b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 cms, medidas del mismo modo que en el apartado anterior.

c. Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material.

ARTÍCULO 5.14. CONDICIONES PARTICULARES DE USO

Además del uso pormenorizado de dotaciones expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial, no se admiten usos compatibles.

ARTÍCULO 5.12. ESPACIOS LIBRES DE PARCELA

1. El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máxima para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos implantados en el edificio.

2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento, posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento.

ARTÍCULO 6. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL DEPORTIVO ARTÍCULO 6.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN

1. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos deportivos en áreas de nueva formación mediante ordenación abierta.

15

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica (D).

ARTÍCULO 6.2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial.

2. La parcelación existente no admite modificaciones. No se permitirá la segregación ni agregación de parcelas.

3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de doce mil ochocientos metros cuadrados. (12.800 m2).

ARTÍCULO 6.3. SEPARACIÓN A LINDEROS

3. NORMAS URBANÍSTICAS. Como ocupación contabilizarán tanto el estadio deportivo, pistas al aire libre y demás edificios auxiliares o no que se encuentren en el interior de las parcelas.

ARTÍCULO 6.7. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

No se permitirá la ocupación bajo rasante a excepción de locales destinados a la instalación de equipos técnicos que necesiten iten ser registrables. En este caso, la edificabilidad no podrá superar el 20% de la edificada sobre rasante.

ARTÍCULO 6.8. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA

La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada ada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

Nº de Plantas

1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.

2. La separación mínima a linderos será de cinco (5) metros.

ARTÍCULO 6.4. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS

1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor.

2. Las edificaciones se separarán una distancia mínima de quince (15) metros

ARTÍCULO 6.5. ALTURAS MÁXIMAS

1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas para los edificios exentos del Plan General de ordenación vigente.

2. Las alturas máximas de las edificaciones vendrán definidas en los planos de Ordenación. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana.

ARTÍCULO 6.6. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE

Para ocupaciones no predeterminadas por el propio Plan General se establece la ocupación máxima sobre rasante de volúmenes edificatorios en un sesenta y cinco por ciento (65%) de la superficie de la parcela.

1 2

Edif. m2t/m2s 0.70 1.25

ARTÍCULO 6.9. PATIOS

Se permiten los patios abiertos.

ARTÍCULO 6.10. CONSTRUCCIONES AUXILIARES

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones:

a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos cincuenta centímetros cent (350cm) de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho metros (8m) de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse sobre dichos linderos.

ARTÍCULO 6.11. APARCAMIENTOS EN ESPACIOS LIBRES DE PARCELA

1. El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máxima para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamientos que demanden los usos implantados en el edificio.

16

1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento, posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento.

ARTÍCULO 6.12. CONDICIONES ESTETICAS

1. Las plantas bajas podrán ser porticadas.

2. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

3. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada. b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura.

c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros. d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

4. Dentro de los volúmenes edificados, todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en el Plan General.

5. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.

6. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un sesenta por ciento (60%) de su superficie.

7. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas:

3. NORMAS URBANÍSTICAS. d. La altura máxima permitida del vallado, será de 2 metros, medida. En todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos e que en ningún caso sobrepase dicha altura. e. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 cms, medidas del d mismo modo que en el apartado anterior. f.

Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material.

ARTÍCULO 6.13 CONDICIONES PARTICULARES DE USO

Además del uso pormenorizado de dotaciones expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial, no se admiten usos compatibles.

ARTÍCULO 7. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIÓN DOTACIONAL S.I.P.S S.I. ARTÍCULO 7.1. DEFINICIÓN Y APLICACIÓN

1. Se trata de parcelas destinadas fundamentalmente a usos dotacionales de distinta índole en áreas de nueva formación mediante ordenación abierta.

2. Estas condiciones particulares se aplicarán en las parcelas identificadas en los Planos de Ordenación con la clave alfanumérica (C y S).

ARTÍCULO 7.2. .2. CONDICIONES PARTICULARES DE PARCELACIÓN

1. Serán edificables todas aquellas parcelas consolidadas en el momento de la aprobación definitiva del presente Plan Parcial.

2. La parcelación existente no admite modificaciones. No se permitirá la segregación ni agregación de parcelas.

3. Las parcelas deberán tener una extensión superficial mínima de doce mil metros cuadrados.

(8.000 m2).

ARTÍCULO 7.3. SEPARACIÓN A LINDEROS

17

1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima del cuarenta por ciento (40%) de su altura (h), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.

2. La separación mínima a linderos será la marcada en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Plan Parcial.

ARTÍCULO 7.4. SEPARACIÓN ENTRE EDIFICIOS

1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2). Si sus alturas fuesen diferentes, esta distancia será la mitad de la altura mayor.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

6. La posibilidad de construcción bajo rasantes quedará supeditada a los condicionantes de las diferentes áreas arqueológicas definidas en la presente normativa.

ARTÍCULO 7.8.. EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD MÁXIMA

La edificabilidad máxima sobre parcela se establece, en metros cuadrados de techo edificable por cada metro cuadrado de suelo, en el siguiente cuadro. En ningún caso podrá aumentarse esta edificabilidad como resultado de las demás condiciones de ordenación.

Nº de Plantas

2. Las edificaciones se separarán una distancia mínima de diez (10) metros ARTÍCULO 7.5. ALTURAS MÁXIMAS

1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas para los edificios exentos del Plan General de ordenación vigente.

2. Las alturas máximas de las edificaciones vendrán definidas en los planos de Ordenación. El ámbito de fijación de altura será el de la parcela cuando se establece más de una altura en el ámbito de la manzana.

ARTÍCULO 7.6. OCUPACIÓN SOBRE RASANTE

Para ocupaciones no predeterminadas por el propio Plan General se establece la ocupación máxima sobre rasante de volúmenes edificatorios en un sesenta por ciento (60%) de la superficie de la parcela.

ARTÍCULO 7.7. OCUPACIÓN BAJO RASANTE

1. Se podrá ocupar bajo rasante en todas las manzanas o parcelas identificadas con las claves alfanuméricas C y S, excepto en la identificada con la clave C3.

2. La superficie ocupada bajo rasante coincidirá con la edificada sobre rasante.

3. Cuando el uso del sótano sea el de garaje, se podrá ocupar la totalidad de la parcela.

4. Se permitirán como máximo dos plantas de sótano cuando éste se destine a garaje, sin que ello suponga exceder la dotación máxima de aparcamientos. En los demás casos, se permitirá una sola planta.

5. El número máximo de aparcamientos se regirá por las condiciones de los Aparcamientos Públicos.

1 2 3 y más

Edif. m2t/m2s 1.00 1.50 2.00

ARTÍCULO 7.9. PATIOS

Se permiten los patios abiertos.

ARTÍCULO 7.10.. CONSTRUCCIONES AUXILIARES

Se permiten las construcciones auxiliares sobre el espacio libre de la parcela, con las siguientes condiciones: a. No podrán exceder de una planta ni de trescientos cincuenta centímetros (350cm) de altura. b. Computarán a efectos de la edificabilidad máxima permitida, y su ocupación no podrá en ningún caso superar el cinco por ciento (5%) de la superficie de la parcela. c. En ningún caso podrá situarse a menos de ocho metros (8m) de los linderos frontales de la parcela, excepto las casetas de guarda y control de acceso que podrán ubicarse ubica sobre dichos linderos.

ARTÍCULO 7.11.. APARCAMIENTOS EN ESPACIOS LIBRES DE PARCELA

1. El espacio libre de parcela no podrá acondicionarse como aparcamiento.

2. En caso de ser requerido por las normas de protección contra incendios, el diseño de los espacios libres y la distribución de plazas de aparcamiento, posibilitará la aproximación y maniobra de los vehículos de extinción y salvamento.

ARTÍCULO 7.12. CONDICIONES ESTETICAS

1. Las plantas bajas podrán ser porticadas.

2. El vuelo de los cuerpos salientes se prohíben proh en planta baja. Salvo que las normas de zona dispusieran otra cosa, se permiten los cuerpos salientes siempre que no vuelen más del veinte

18

1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. NORMAS URBANÍSTICAS. c. Por encima del muro anteriormente citado solo se preverá la posibilidad de un vallado metálico donde predomine la superficie hueca sobre la maciza, con refuerzos verticales del mismo material.

por ciento (20%) de la latitud de la calle, con un máximo de un (1) metro sobre la línea de edificación, y sin que pueda su ancho exceder de un medio (1/2) de la longitud de la fachada.

3. Los elementos salientes tales como los zócalos, pilares, aleros, gárgolas, parasoles y otros semejantes fijos, limitarán su vuelo de conformidad con las siguientes particularidades:

a. Se admiten en todas las situaciones los zócalos y molduras que podrán sobresalir un máximo de diez (10) centímetros respecto al paramento de fachada. b. Se admiten los elementos salientes en planta baja siempre que den frente a calle de más de seis (6) metros de ancho, no sobresalgan más de un cuarentavo (1/40) del ancho del vial respecto a la fachada, ni superen los cincuenta (50) centímetros de altura.

c. Se admiten los elementos salientes que se sitúen de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a una altura inferior a tres (3) metros por encima de la rasante de la acera, y que su vuelo no supere en ningún punto una distancia igual al ancho de la acera menos sesenta (60) centímetros, y con un máximo de ciento cincuenta (150) centímetros. d. En todo caso, el saliente máximo de cornisas y aleros no excederá de sesenta (60) centímetros sobre la alineación, sin perjuicio de lo que establezcan las ordenanzas de zona.

4. Dentro de los volúmenes edificados, todas las piezas habitables deberán ser exteriores, debiendo tener huecos a espacios públicos, a espacios libres de parcela exteriores a la edificación o a espacio libre interior que cumpla las condiciones impuestas en el Plan General.

5. La edificación se dispondrá de forma que permita la aproximación a todas sus fachadas exteriores de un vehículo de bomberos, a través de un espacio de maniobra que conecte directamente con la vía pública. Si existen plantas bajo dicho espacio de maniobra, su estructura se proyectará considerando las cargas oportunas en ese sentido.

6. Los espacios libres de parcela deberán arbolarse, con especies frondosas, al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

7. Se permitirá la ejecución de vallados coincidentes con la alineación a vial con las siguientes condiciones compositivas: a. La altura máxima permitida del vallado, será de 2 metros, medida. En todos sus puntos, desde la rasante del vial o viales a los que de fachada. En el caso de viarios en pendiente se deberá de fraccionar el vallado en elementos que en ningún caso sobrepase dicha altura. b. El vallado presentará en general un aspecto ligero, predominado el hueco sobre el macizo. Podrá constar como parte ciega de un muro en el contacto con el terreno de una altura máxima de 50 cms, medidas del mismo modo que en el apartado anterior.

ARTÍCULO 7.13.. CONDICIONES PARTICULARES DE USO

Además del uso pormenorizado de dotaciones expresamente grafiados en los Planos de Ordenación del presente Plan Parcial, no se admiten usos compatibles.

4) ANEXO : GLOSARIO DE TÉRMINOS. A continuación mostramos algunos términos utilizados en las normas urbanísticas anteriores an tanto con en el Plano de Ordenación Pormenorizada del Presente Plan Parcial.

1. SECCIÓN PRIMERA: CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

1.

ALINEACIÓN EXTERIOR

La alineación exterior es la determinación gráfica, contenida en los Planos de Ordenación Detallada o de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas.

2. La línea ínea de edificación deberá coincidir con la alineación exterior cuando así lo establezcan las condiciones particulares de zona, sin perjuicio de los retranqueos que las mismas autoricen.

-

LINEA DE EDIFICACIÓN, ALINEACIÓN INTERIOR Y FONDO EDIFICABLE

1. La línea de edificación es la intersección del plano de fachada de la fachada exterior o interior del edificio con el terreno.

2. Alineación interior es la línea marcada en los Planos de Ordenación Detallada con la que obligatoriamente deberán coincidir las líneas de edificación interiores.

3. Fondo edificable es la línea marcada en los Planos de Ordenación Detallada que separa la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y el espacio libre de la parcela. parcela

-

SEPARACIÓN A LINDEROS

1. Separación a linderos es la distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero correspondiente medida sobre una recta perpendicular a éste.

19

1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 2. En aquellos casos en que el planeamiento establezca distintos valores de la separación de la edificación a los linderos laterales y al testero, y cuando por la irregular forma de la parcela sea difícil diferenciar cual es el testero, se medirán las separaciones de modo que redunden en la mayor distancia de la construcción a las de su entorno, y en la mejor funcionalidad y mayor tamaño del espacio libre de parcela.

3. Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al lindero frontal, al testero o a sus linderos laterales son las establecidas en cada caso en las condiciones particulares de zona.

Estas separaciones son distancias mínimas a las que puede situarse la edificación y sus cuerpos salientes.

4. Salvo que las condiciones particulares de zona dispongan expresamente lo contrario, las plantas sótano y cualesquiera otra construcción o instalación resultantes de desmontes, nivelaciones de terreno o excavaciones, deberán respetar las distancias mínimas a los linderos de la parcela, excepto las piscinas y la parte que sirva para dar acceso desde el exterior a los usos permitidos en los sótanos y siempre que dicha parte no exceda del quince por ciento (15%) de la superficie libre de parcela.

-

RETRANQUEOS

1. Retranqueo es la anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineación exterior y la línea de edificación. El parámetro puede establecerse como valor fijo obligado o como valor mínimo.

2. El retranqueo puede ser:

a. Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana. b. Retranqueo en las plantas pisos de una edificación.

c. Retranqueo en planta baja para formación de pórticos o soportales.

3. El retranqueo se medirá en la forma determinada para la separación a linderos.

-

ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN

Área de movimiento de la edificación es la superficie dentro de la cual puede situarse la edificación como resultado de aplicar la totalidad de las condiciones que inciden en la determinación de la posición del edificio en la parcela.

-

RASANTE

Rasante es la línea que señala el planeamiento como perfil longitudinal de las vías públicas tomado en el eje de la vía sobrepasando la cota del espacio público.

3. NORMAS URBANÍSTICAS.

1

2. SECCIÓN PRIMERA: CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA -

PATIO

Espacio spacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios. También será considerado como tal cualquier espacio no edificado al interior de las alineaciones exteriores cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una dimensión superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total. Los patios pueden ser: - PATIO DE PARCELA: Es aquel que está situado en el interior de la edificación o en contacto con alguno de los linderos de la parcela salvo con el frontal. Por su función estos patios pueden ser: a. PATIO DE VENTILACIÓN: son aquellos cuyo fin es ventilar espacios no habitables (exclusivos para la servidumbre de los baños). b. PATIO DE LUCES: si su fin es ventilar e iluminar piezas habitables (para la servidumbre de cocinas y habitaciones secundarias).

- PATIO ABIERTO: es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la vía pública o a un espacio libre. La embocadura del patio io deberá tener un ancho mayor de un tercio de la altura (h/3) y como mínimo de seis (6) metros. Esta dimensión mínima deberá salvarse según el sistema de medidas más desfavorable en cada caso, y siempre en todos los puntos de los paramentos enfrentados.

- PATIO INGLÉS: es el patio abierto por debajo de la rasante de la acera o terreno.

- PATIO DE MANZANA: es aquel que tiene definida por el planeamiento su forma y posición en la parcela para, junto con los de las parcelas colindantes, formar un espacio libre único para todas ellas.

-

ALTURA MÁXIMA ENTRE PLANTAS

Altura medida desde el suelo terminado hasta la línea superior del forjado de la siguiente planta o cubierta.

-

CUERPOS SALIENTES

Son los cuerpos de la edificación habitables u ocupables, cerrados o abiertos, que sobresalen del plano de fachada, o de la alineación de la edificación, o de la alineación del espacio libre interior de la manzana.

-

ELEMENTOS SALIENTES

son partes integrantes de la edificación o elementos constructivos no habitables ni ocupables de carácter fijo, que sobresalen de la línea de fachada o de la alineación de la edificación, o de la alineación interior. No tendrán la consideración de elementos salientes los toldos y marquesinas que serán objeto de la correspondiente ordenanza municipal.

20

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. ORDENANZAS.

2

2 TABLAS RESUMEN.

1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

TERCIARIO

VIVIENDA

Parcela

Uso dominante

Superficie Parcela (m ) 2

Techo edificable

Techo edificable residencial

3. ORDENANZAS.

Techo edificable terciario

2

Aprovechamiento

Uso

m parcela

m t máximo

Nº máximo viviendas

2

2

Global

Pormenorizado Plurifamiliar

8244,23

20889.54

170

RA_1

Residencial

8244,23

20889.54

17407,95

3481,59

Residencial

RA_2

Residencial

13547,81

23411,01

18728,80

4268,202

Residencial

Plurifamiliar

13547,81

23411,01

184

RA_3

Residencial

12665,57

34216,74

28514,10

5702,82

Residencial

Plurifamiliar

12665,57

34216,74

280

RA_4

Residencial

10592,70

16042.64

13368.87

2673,60

Residencial

Plurifamiliar

10592,70

16042.64

106

RA_5

Residencial

10575,79

16042.64

13368.87

2673.60

Residencial

Plurifamiliar

10575,79

16042.64

11

RA_6

Residencial

8091,78

9272,6

7300,95

1971,65

Residencial

Plurifamiliar

8091,78

9272,6

66

RA_7

Residencial

4747,65

9272,6

15664,36

3132,87

Residencial

Plurifamiliar

4747,65

9272,6

155

RA_8

Residencial

12694,31

9010

5616,07

3393,93

Residencial

Plurifamiliar

12694,31

9010

118

RA_9

Residencial

5755,00

10857,12

9952,36

904,76

Residencial

Plurifamiliar

5755,00

10857,12

99

RA_10

Residencial

5986,92

10857,12

9952,36

904,76

Residencial

Plurifamiliar

5986,92

10857,12

99

RA_11

Residencial

5878,47

10857,12

9952,36

904,76

Residencial

Plurifamiliar

5878,47

10857,12

99

RM_1

Residencial

8716,90

33109,82

28379,85

4729,975

Residencial

Plurifamiliar

8716,90

33109,82

290

RM_2

Residencial

7454,45

29596,28

25368,24

4228,04

Residencial

Plurifamiliar

7454,45

29596,28

254

RM_3

Residencial

7358,80

292842,76

25108,12

41834,68

Residencial

Plurifamiliar

7358,80

292842,76

252

RM_4

Residencial

6510,91

27763,61

23797

3966,23

Residencial

Plurifamiliar

6510,91

27763,61

236

Parcela ST_A1 ST_C1

Uso dominante

Superficie parcela (m )

Edificabilidad

Terciario_Oficinas

12914,46

0,95

Terciario_Hospedaje

12077,16

2,15

2

2

EQUIPAMIENTOS

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. ORDENANZAS.

Parcela

Uso dominante

Superficie parcela (m )

D1

Dotacional_Deportivo

12990,64

D2

Dotacional_Deportivo

12836,39

D3

Dotacional_Deportivo

45336,24

E1

Dotacional_Docente

12266,07

E2

Dotacional_Docente

24042,61

E3

Dotacional_Docente

3478,96

E4

Dotacional_Docente

8674,16

C1

Transporte e infraestructuras_Intercambiador de transporte

8636,07

C2

Dotacional_S.I.P.S._Cultural

12993,56

C3

Dotacional_S.I.P.S._Cultural

14870,55

C4

Dotacional_S.I.P.S._Administrativo público

14537,87

M1

Terciario_Comercial

3741,88

M2

Terciario_Comercial

9268,17

2

2

3

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. ORDENANZAS.

Condiciones de parcelación

Manzana

Uso

Ordenanzas

Superficie mínima

Dimensiones

Frente Fondo Forma mínimo máximo

Agregación

Segregación

2

Condiciones de uso m suelo

Global

Pormenorizado

Tipo

Bajo Rasante

Compatible

2

RA_1

Residencial Edificación abierta

8244,23

-

20

Bloque lineal

NO

8244,23

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_2

Residencial Edificación Abierta

13547,81

-

20

Bloque lineal

NO

13547,81

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_3

Residencial Edificación abierta

12665,57

-

20

Bloque lineal

NO

12665,57

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_4

Residencial Edificación abierta

10592,70

-

20

Bloque lineal

NO

10592,70

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_5

Residencial Edificación abierta

10575,79

-

20

Bloque lineal

NO

10575,79

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_6

Residencial Edificación abierta

8091,78

-

20

Bloque lineal

NO

8091,78

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_7

Residencial Edificación abierta

4747,65

-

20

Bloque lineal

NO

4747,65

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_8

Residencial Edificación abierta

12694,31

-

20

Bloque lineal

NO

12694,31

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_9

Residencial Edificación abierta

5755,00

-

20

Bloque lineal

NO

5755,00

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_10

Residencial Edificación abierta

5986,92

-

20

Bloque lineal

NO

5986,92

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RA_11

Residencial Edificación abierta

5878,47

-

20

Bloque lineal

NO

5878,47

Residencial

Plurifamiliar

Edif. Abierta

Aparcamiento Garaje

Local comercial

RM_1

Residencial

8716,90

65

15

Manzana cerrada

NO

8716,90

Residencial

Plurifamiliar

Manzana

Aparcamiento Garaje

Local comercial

Edificación en manzana

4

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. ORDENANZAS.

Condiciones de parcelación

Dimensiones

Manzana

Uso

Ordenanzas

RM_2

Residencial

Edificación en manzana

7454,45

65

15

Manzana cerrada

RM_3

Residencial

Edificación en manzana

7358,80

65

15

RM_4

Residencial

Edificación en manzana

6510,91

65

Terciario

Ordenanzas Terciario

12914,46

Terciario

Ordenanzas Terciario

D1

Dotacional

D2

Superficie mínima

Condiciones de uso m suelo

Global

Pormenorizado

Tipo

Bajo Rasante

Compatible

NO

7454,45

Residencial

Plurifamiliar

Manzana

Aparcamiento Garaje

Local comercial

Manzana cerrada

NO

7358,80

Residencial

Plurifamiliar

Manzana

Aparcamiento Garaje

Local comercial

15

Manzana cerrada

NO

6510,91

Residencial

Plurifamiliar

Manzana

Aparcamiento Garaje

Local comercial

-

-

Edificio aislado

NO

12914,46

Terciario

Oficinas

-

Aparcamiento Garaje

Varios

12077,16

-

15

Edificio lineal

NO

12077,16

Terciario

Hospedaje

Hotel

Aparcamiento Garaje

Varios

Dotacional Deportivo

12990,64

-

-

Edificio aislado

NO

12990,64

Dotacional

Deportivo

-

Instalaciones equipos técnicos

NO

Dotacional

Dotacional Deportivo

12836,39

-

-

-

NO

12836,39

Dotacional

Deportivo

-

Instalaciones equipos técnicos

NO

D3

Dotacional

Dotacional Deportivo

45336,24

-

-

Estadio

NO

45336,24

Dotacional

Deportivo

-

Instalaciones equipos técnicos

NO

E1

Dotacional

Dotacional Docente

12266,07

-

-

Edificio aislado

NO

12266,07

Dotacional

Docente

Formación Profesional

Instalaciones equipos técnicos

NO

E2

Dotacional

Dotacional Docente

24042,61

-

-

Edificio aislado

NO

24042,61

Dotacional

Docente

Colegio

Instalaciones equipos técnicos

NO

E3

Dotacional

Dotacional Docente

3478,96

-

-

Edificio aislado

NO

3478,96

Dotacional

Docente

Guardería

Instalaciones equipos técnicos

NO

E4

Dotacional

Dotacional Docente

8674,16

-

-

Edificio aislado

NO

8674,16

Dotacional

Docente

Enseñanza Sanitaria

Instalaciones equipos técnicos

NO

ST_A1 ST_C1

Frente Fondo Forma mínimo máximo

Agregación

2

Segregación

2

5

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. ORDENANZAS.

Condiciones de parcelación

Dimensiones

Manzana

Uso

Ordenanzas

Superficie mínima

C1

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

8636,17

-

-

Edificio aislado

C2

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

12993,56

-

-

C3

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

14870,55

-

C4

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

14537,87

M1

Terciario

Ordenanzas comercial

M2

Terciario

V1

Frente Fondo Forma mínimo máximo

Agregación

2

Condiciones de uso m suelo

Global

Pormenorizado

Tipo

Bajo Rasante

Compatible

NO

8636,17

Dotacional

S.I.P.S.

Administrativo público

Aparcamiento Garaje

NO

Forma libre

NO

12993,56

Dotacional

S.I.P.S.

Cultural

Aparcamiento Garaje

NO

-

Edificio aislado

NO

14870,55

Dotacional

S.I.P.S.

Cultural

Aparcamiento Garaje

NO

-

-

Edificio aislado

NO

14537,87

Dotacional

S.I.P.S.

Administrativo público

Instalaciones equipos técnicos

NO

3741,88

-

-

Alineado a vial

NO

3741,88

Terciario

Comercio

Agrupación comercial

Aparcamiento Garaje

VARIOS

Ordenanzas comercial

9268,17

-

-

Edificio lineal

NO

9268,17

Terciario

Comercio

Grandes superficies

Aparcamiento Garaje

VARIOS

Espacios Libres

-

31337,83

-

-

-

NO

31337,83

Espacios Libres

Zona verde

-

-

-

V2

Espacios Libres

-

15615,15

-

-

-

NO

15615,15

Espacios Libres

Zona verde

-

Aparcamiento Garaje

-

V3

Espacios Libres

-

108586,42

-

-

-

NO

108586,42

Espacios Libres

Parques

Suburbanos

-

-

V4

Espacios Libres

-

8834,07

-

-

-

NO

8834,07

Espacios Libres

Zona verde

-

-

-

S1

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

40119,38

-

-

Forma libre

NO

40119,38

Dotacional

S.I.P.S.

Sanitario

Aparcamiento Garaje

NO

Segregación

2

6

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) Condiciones de posición Manzana

RA_1 RA_2 RA_3 RA_4 RA_5 RA_6 RA_7 RA_8 RA_9 RA_10 RA_11 RM_1

Uso

Ordenanzas

Alineación A vial

Separación

Fondo Lindero Testero máximo

3. ORDENANZAS.

Área de movimiento m suelo

Coef m t /m s

Superficie máxima edificable

2

2

2

Condiciones de edificación Ocupación Ocupación sobre bajo Construcciones auxiliares rasante rasante

Residencial

Edificación abierta

SI

-

-

-

8244,23

2,55

20889.54

43 %

60 %

SI

Residencial

Edificación Abierta

SI

-

-

-

13547,81

1,74

23411,01

35 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

SI

-

-

-

12665,57

2,70

34216,74

45 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

4

-

-

8997.95

1,27

16042.64

25 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

4

-

-

8974.58

1,27

16042.64

25 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

4

-

-

6697.25

1,14

9272,6

24,5 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

SI

-

-

-

3132.87

3,95

9272,6

65 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

-

30

-

10022.95

1,24

9010

27 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

4

-

-

4604,83

1,88

10857,12

15 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

4

-

-

4812,80

1,88

10857,12

15 %

60 %

SI

Residencial

Edificación abierta

NO

4

-

-

4715,51

1,88

10857,12

15 %

60 %

SI

Residencial

Edificación en manzana

SI

-

-

15

4729,975

3,20

33109,82

54 %

100 %

NO

7

2

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) Condiciones de posición Manzana

RM_2

Uso

Ordenanzas

Alineación A vial

Separación

Fondo Lindero Testero máximo

3. ORDENANZAS.

Área de movimiento m suelo

Coef m t /m s

Superficie máxima edificable

2

2

2

Condiciones de edificación Ocupación Ocupación sobre bajo Construcciones auxiliares rasante rasante

Residencial

Edificación en manzana

SI

-

-

15

4228,04

4,01

29596,28

58 %

100 %

NO

Residencial

Edificación en manzana

SI

-

-

15

41834,68

4,10

292842,76

58 .6 %

58,6 %

NO

Residencial

Edificación en manzana

SI

-

-

15

3966,23

3,90

27763,61

55 %

100 %

NO

Terciario

Ordenanzas Terciario

NO

6

-

-

9542.91

0,95

12074

18 %

18 %

SI

Terciario

Ordenanzas Terciario

SI

-

-

-

12124.10

2,15

25803

35 %

35 %

SI

D1

Dotacional

Dotacional Deportivo

SI

-

-

-

8695,75

0,68

8675

64 %

20 %

SI

D2

Dotacional

Dotacional Deportivo

SI

-

-

-

7606,43

-

-

-

20 %

SI

D3

Dotacional

Dotacional Deportivo

SI

-

-

-

44336,24

-

-

-

20 %

SI

E1

Dotacional

Dotacional Docente

NO

15

10

-

7345,60

0,49

6059

24 %

20 %

SI

E2

Dotacional

Dotacional Docente

NO

20

15

-

15828,89

0,88

21270

29,4 %

20 %

SI

E3

Dotacional

Dotacional Docente

NO

10

-

-

2867,40

0,45

1600

23 %

20 %

SI

E4

Dotacional

Dotacional Docente

NO

10

10

-

5264,83

0,23

2041

11,7 %

20 %

SI

RM_3 RM_4

ST_A1 ST_C1

8

2

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

C1

Manzana

Dotacional

Uso

Dotacional S.I.P.S.

Ordenanzas

NO

15

-

-

Condiciones de posición Alineación A vial

Separación

Fondo Lindero Testero máximo

3. ORDENANZAS.

3827,45

0,88

7654

44 %

40 %

2

SI

Condiciones de edificación

Área de movimiento m suelo

Coef m t /m s

Superficie máxima edificable

Ocupación sobre rasante

Ocupación bajo rasante

Construcciones auxiliares

2

2

2

C2

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

NO

20

10

-

8714,89

0,47

5996

23 %

40 %

SI

C3

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

NO

10

100

-

14882,39

0,11

1579

11 %

40 %

SI

C4

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

NO

15

-

-

12484,60

0,14

2091,5

14 %

40 %

SI

M1

Terciario

Ordenanzas comercial

SI

-

-

-

3741,88

1,61

6043.76

80 %

100 %

NO

M2

Terciario

Ordenanzas comercial

NO

5

-

-

7197,11

1,28

11931

43 %

100 %

NO

V1

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

V2

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

V3

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

V4

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

S1

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

NO

-

30

-

33768,14

1,83

72453.9

18 %

40 %

SI

9

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

Manzana RA_1 RA_2 RA_3 RA_4 RA_5 RA_6 RA_7 RA_8 RA_9 RA_10 RA_11 RM_1 RM_2

Uso

Ordenanzas

Residencial

Nº de plantas

3. ORDENANZAS.

2

Condiciones de forma y volumen Altura máxima (m)

Patio

Ático

2

22

-

NO

5

2

18,5

-

NO

Edificación abierta

6

2

22

-

NO

Residencial

Edificación abierta

6

2

22

-

NO

Residencial

Edificación abierta

6

2

22

-

NO

Residencial

Edificación abierta

6

2

22

-

NO

Residencial

Edificación abierta

6

2

22

-

NO

Residencial

Edificación abierta

6

2

22

-

NO

Residencial

Edificación abierta

12

2

43

-

NO

Residencial

Edificación abierta

12

2

43

-

NO

Residencial

Edificación abierta

12

2

43

-

NO

Residencial

Edificación en manzana

6

2

22

SI

NO

Residencial

Edificación en manzana

6

2

22

SI

NO

Sobre rasante (incluye PB)

Bajo rasante (máxima)

Edificación abierta

6

Residencial

Edificación Abierta

Residencial

10

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

Manzana

Uso

Ordenanzas

Residencial

Nº de plantas

3. ORDENANZAS.

2

Condiciones de forma y volumen Altura máxima (m)

Patio

Ático

2

22

SI

NO

6

2

22

SI

NO

Ordenanzas Terciario

7

1

26,5

NO

NO

Terciario

Ordenanzas Terciario

6

1

22

NO

NO

D1

Dotacional

Dotacional Deportivo

1

1

-

SI

NO

D2

Dotacional

Dotacional Deportivo

1

1

-

SI

NO

D3

Dotacional

Dotacional Deportivo

2

1

-

SI

NO

E1

Dotacional

Dotacional Docente

2

1

8,3

SI

NO

E2

Dotacional

Dotacional Docente

3

1

12,1

SI

NO

E3

Dotacional

Dotacional Docente

2

1

8,3

SI

NO

E4

Dotacional

Dotacional Docente

2

1

8,3

SI

NO

C1

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

2

1

-

SI

NO

C2

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

2

1

-

SI

NO

RM_3 RM_4

ST_A1 ST_C1

Sobre rasante (incluye PB)

Bajo rasante (máxima)

Edificación en manzana

6

Residencial

Edificación en manzana

Terciario

11

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

3. ORDENANZAS.

2 Manzana

Uso

Ordenanzas

C3

Dotacional

C4

Nº de plantas

Condiciones de forma y volumen Altura máxima (m)

Patio

Ático

1

-

SI

NO

1

1

-

SI

NO

Ordenanzas comercial

2

2

-

SI

NO

Terciario

Ordenanzas comercial

3

2

-

SI

NO

V1

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

V2

Espacios Libres

-

-

1

-

-

-

V3

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

V4

Espacios Libres

-

-

-

-

-

-

S1

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

10

1

-

SI

NO

Sobre rasante (incluye PB)

Bajo rasante (máxima)

Dotacional S.I.P.S.

1

Dotacional

Dotacional S.I.P.S.

M1

Terciario

M2

12

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |

4. CATÁLOGO

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

4. CATÁLOGO.

CATÁLOGO. 1

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

4. CATÁLOGO. 8. INFORMACIÓN GRÁFICA. FICHA 01 _ FÁBRICA DE

1. DENTIFICACIÓN Y DATOS ADMINISTRATIVOS. Denominación: Fábrica de Madera Denominación Común: Aserradero Localización: C/ Camino de las Huertas. Parcela comprendida dentro de la parcela V_3 del Plano de Ordenación. Alcalá de Guadaira. Suelo urbanizable sectorizado.

Propietario: Ayuntamiento Alcalá de Guadaira Parcela Catastral: Parcela Rústica, Sector 12, nº 13 Coordenadas según Oficina Virtual del Catastro: X= 250111 Y=4135958 Superficie: 33480.86 m2

2. VALORACIÓN DEL INTERÉS Y NIVEL DE PROTECCIÓN. Interés del bien: Yacimiento arqueológico y bien de interés cultural Protección del bien: Según Ley del Patrimonio 2008 Grado de protección actual: Integral (A)

3. TIPOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN.

REFERENCIA CATASTRAL.

Tipología original: Industrial Número de plantas: 2 Relación de la edificación con la parcela: Alineada a vial Ocupación en planta: Parcial

4. INTERÉS HISTÓRICO Y CRITERIOS DE VALORACIÓN. Interés según el Patrimonio Cultural de Andalucía: Yacimiento arqueológico Criterios de valoración: Valor paisajístico, tipológico y arqueológico. Asentamiento ibero-romano.

5. DESCRIPCIÓN. Se trata de un yacimiento situado en las cercanías de una antigua fábrica de madera. Consta de una única edificación de 2 plantas en los extremos y en la zona central de 1 planta. Está en un deterioro progresivo debido al abandono, falta de uso, paso del tiempo…

6. ESTADO GLOBAL. Se encuentra en un estado de abandono progresivo, con multitud de residuos y escombros en toda su superficie.

7. INTERVENCIÓN. Protección actual: P.G.O.U. Alcalá de Guadaira Uso actual: En desuso Protección según Plan Parcial: Interés industrial Uso según Plan Parcial: Nivel de intervención: Obras de rehabilitación y puesta en valor.

Social/ Cultural

FICHA 01 _ FÁBRICA DE MADERA 2

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA)

4. CATÁLOGO. 8. INFORMACIÓN GRÁFICA.

1. DENTIFICACIÓN Y DATOS ADMINISTRATIVOS. Denominación: Colada de Marchenilla Denominación Común: Localización: Comprendida entre las parcelas RA_(5-6-7-8-9-10-11) , ST_C1 y S1 del Plano de Ordenación. Alcalá de Guadaira. Suelo urbanizable sectorizado.

Propietario: Ayuntamiento Alcalá de Guadaira Parcela Catastral: Situada entre parcelas 16,18,19,20,21,23 y 117 del Sector 12 Coordenadas según Oficina Virtual del Catastro: X= 249931 Y=4135584 Longitud: 551.61 m

2. VALORACIÓN DEL INTERÉS Y NIVEL DE PROTECCIÓN. Interés del bien: Camino histórico Protección del bien: Según Reglamento Vías Pecuarias Art. 39.1 Grado de protección actual: Ambiental (E)

REFERENCIA CATASTRAL.

3. TIPOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. Tipología original: Número de plantas: Relación de la edificación con la parcela: Ocupación en planta:

4. INTERÉS HISTÓRICO Y CRITERIOS DE VALORACIÓN. Interés según el Patrimonio Cultural de Andalucía: Vía pecuaria Criterios de valoración: Valor paisajístico e histórico

5. DESCRIPCIÓN. Colada de 38 m de anchura y 551.61m de longitud.

6. ESTADO GLOBAL. Se encuentra en un estado de abandono progresivo, con multitud de residuos y escombros en todo su recorrido.

7. INTERVENCIÓN. Protección actual: Reglam. Vías Pecuarias Art.39.1 Uso actual: Ganadero Protección según Plan Parcial: Uso según Plan Parcial: Nivel de intervención: Conservación y trazado de una nueva vía urbana.

Vía urbana

FICHA 02 _ COLADA DE MARCHENILLA 3

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 1. DENTIFICACIÓN Y DATOS ADMINISTRATIVOS.

4. CATÁLOGO.

8. INFORMACIÓN GRÁFICA.

Denominación: Matorral , Otros Vuelos Denominación Común: Zona Eucaliptos Localización: C/ Escultor Gregorio Fernandez. Comprendida entre las parcelas M1,RA_(1,2),C2y V2 del Plano de Ordenación (Alcalá de Guadaira). Suelo urbanizable sectorizado.

Propietario: Ayuntamiento Alcalá de Guadaira Parcela Catastral: Sector 12, nº6 Coordenadas según Oficina Virtual del Catastro: X= 249813 Y=4136462 Superficie: 31337.83 m²

2. VALORACIÓN DEL INTERÉS Y NIVEL DE PROTECCIÓN. Interés del bien: Ambiental, zona protegida Protección del bien: Según P.G.O.U. Alcalá de Guadaira Grado de protección actual: Ambiental (E)

3. TIPOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN.

REFERENCIA CATASTRAL

Tipología original: Número de plantas: Relación de la edificación con la parcela: Ocupación en planta:

4. INTERÉS HISTÓRICO Y CRITERIOS DE VALORACIÓN. Interés según el Patrimonio Cultural de Andalucía: Criterios de valoración: Valor paisajístico.

5. DESCRIPCIÓN. Zona verde formada por eucaliptos. Consta de un centenar de eucaliptos y lentiscos. Se encuentra al Noroeste del Sector cercado por los caminos existentes. Crea una pantalla vegetal que dificulta la visibilidad del sector desde la propia ciudad.

6. ESTADO GLOBAL. Se encuentra en un estado de abandono progresivo, con multitud de residuos y escombros en todo su recorrido.

7. INTERVENCIÓN. Protección actual: P.G.O.U. Alcalá de Guadaira Uso actual: En desuso Protección según Plan Parcial: Ambiental (E) Uso según Plan Parcial: Zona verde Nivel de intervención: Puesta en valor de la zona además de adecuación como espacio público.

FICHA 03 _ MATORRAL, OTROS VUELOS 4

PLAN PARCIAL SECTOR SUS R9 “LA ISLA”, ALCALÁ DE GUADAIRA (SEVILLA) 1. DENTIFICACIÓN Y DATOS ADMINISTRATIVOS.

4. CATÁLOGO.

8. INFORMACIÓN GRÁFICA.

Denominación: Plantación cítrica Denominación Común: Naranjos Localización: Autovía A-92. Según Plano adjunto. (Alcalá de Guadaira). Suelo urbanizable sectorizado.

Propietario: Ayuntamiento Alcalá de Guadaira Parcela Catastral: Sector 12, nº13,14,15,16,17,18,19.

Coordenadas según Oficina Virtual del Catastro: X= 250127 Y=4135991 Superficie: 108586.42 m2

2. VALORACIÓN DEL INTERÉS Y NIVEL DE PROTECCIÓN. Interés del bien: Ambiental, zona protegida Protección del bien: Grado de protección actual:

3. TIPOLOGÍA DE LA EDIFICACIÓN. Tipología original: Número de plantas: Relación de la edificación con la parcela: Ocupación en planta:

REFERENCIA CATASTRAL

4. INTERÉS HISTÓRICO Y CRITERIOS DE VALORACIÓN. Interés según el Patrimonio Cultural de Andalucía: Criterios de valoración: Valor paisajístico.

5. DESCRIPCIÓN. Ocupa la mayor parte del sector y son fruto de la herencia agrícola de Alcalá que aún sigue viva. La mayor parte de ellos se agrupan en la zona central del sector limitando con la A-92 y en las áreas de menor cota del sector, sin desniveles pronunciados.

6. ESTADO GLOBAL. Se encuentran en un buen estado de mantenimiento, debido a que hoy en día mantienen su función agrícola y están dotados de riego automático además de protegidos por elementos de cercado.

7. INTERVENCIÓN. Protección actual: Uso actual: Agricola Protección según Plan Parcial: Ambiental (E) Uso según Plan Parcial: Zona verde Nivel de intervención: Puesta en valor de la zona además de su incorporación al sistema de espacios públicos.

FICHA 04 _

FICHA 04 _ CÍTRICOS 5

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 5. PLANOS DE INFORMACIÃ&#x201C;N

1. PLANO DELIMITACIÓN DEL SECTOR. 2. PLANO DE PREEXISTENCIAS. 3. PLANO TOPOGRÁFICO.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | |PLANOS DE INFORMACIÓN

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 6. PLANOS DE ORDENACIÃ&#x201C;N

PLANOS VINCULANTES. 4. PLANO DE SISTEMA VIARIO. 5. PLANO DE SECCIONES DE VIARIO. 6. PLANO DE USOS GENERALES. 7. PLANO TOPOGRÁFICO/ USOS GENERALES. 8. PLANO DE USOS PORMENORIZADOS. 9. PLANO DE ALINEACIONES Y RASANTES. 10. PLANO DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA. PLANOS NO VINCULANTES. 11. PLANO DE IMAGEN DEL SECTOR. 12. PLANO DE ACTIVIDADES DE POBLACIÓN Y FLUJOS. 13. VOLUMETRÍA.

PLAN PARCIAL | | | | | | | | | | PLANOS DE ORDENACIÓN