Presentación de Tonet Font en la Jornada 'Habitatge al Nucli Antic' en Olot

Page 1

MOBILITZACIÓ DE PISOS BUITS i LLUITA CONTRA LA TEMATITZACIÓ tonet font


Rendibilitat =

Diferència de renda de mercat – renda percebuda __________________________________________ Temps d’execució de la operació

S’estima que la rendibilitat de les operacions immobiliàries que s’executen a Ciutat Vella superen sempre el 10% anual, essent l’objectiu reduir les rendibilitats per sota del 5% per evitar fenòmens de substitució accelerada de població. A la inversa, si no es produeixen “valors d'equilibri” entre el cost de l'habitatge als casc antics i a la resta de la ciutat, difícilment hi haurà prou incentius per rehabilitar i rehabitar els nuclis històrics.


Estratègies per conduir la rendibilitat 1) COMPENSAR RENDES

Rendibilitat =

Diferència de renda de mercat – renda percebuda __________________________________________ Temps d’execució de la operació

2) REFORÇAR RENDES DE LA POBLACIÓ LOCAL 3) PLANIFICAR I PAUTAR LA REHABILITACIÓ I EL MANTENIMENT DELS HABITATGES I ELS EDIFICIS D’ACORD AMB CRITERIS DE VULNERABILITAT SOCIAL I ESTAT DE LA EDIFICACIÓ

Compensar rendes Disposar d’eines per contrarestar les inversions més agressives intervenint en cada una de les passes en les quals es formalitzen i orientar tota la despesa i inversió pública a garantir els drets de la població més vulnerable.

Reforçar rendes de la població local Construir una xarxa público‐ comunitària adreçada a reforçar les rendes de la població local i reduir els costos personals de viure al barri mitjançant el Pla de Desenvolupament Econòmic Local i l’ampliació dels espais productius, comercials i d’intercanvi comunitaris.

Planificar i pautar la rehabilitació urbana Aplicar plans de Rehabilitació Integral, Protecció Patrimonial i Millora Urbana destinats a prioritzar la intervenció d’acord amb criteris de vulnerabilitat social i millora ambiental, acotant i donant eines per ajornar si cal les intervencions dels privats d’acord amb objectius d'interès públic.


Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES‐ definició de males pràctiques FASES DE LA INVERSIÓ MÉS AGRESSIVA (MALES PRÀCTIQUES) Es caracteritza per: 1)Compra, prioritzant edificis en mal estat i amb ocupants vulnerables per maximitzar rendes;

2)Resolució dels contractes i dels drets als ocupants mitjançant pagament en metàl∙lic de petites quantitats;

3)Rehabilitació “integral” de la finca per permetre el buidat i exigir la resolució dels contractes;

4)Destinació de la finca a nous usos i usuaris sovint “de pas”

Inversió tipus: edifici de propietat vertical, amb ocupants vulnerables i estat de la edificació deficient Temps d’execució: inferior a tres anys amb rehabilitació integral Agent: Intermediari especialista que compra a propietat originària, transforma i ven a fons d’inversió, SICAV i/o SOCIMI


Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES ‐ fases Compra, prioritzant edificis en mal estat i amb ocupants vulnerables per maximitzar rendes

Resolució dels contractes i dels drets als ocupants mitjançant pagament en metàl∙lic de petites quantitats

Rehabilitació “integral” de la finca

Destinació de la finca a nous usos i usuaris sovint “de pas

MALES PRÀCTIQUES

a) DECLARAR “TANTEIG I RETRACTE” (mitjançant Llei d’Habitatge i/o Llei de Patrimoni i/o Llei d’Urbanisme) i b) CREAR FONS DE CONTINGÈNCIA per poder actuar; c) PLANIFICAR COMPRES I INVERSIONS EN REHABILITACIÓ d’acord amb vulnerabilitat social, edificatòria i “de mercat” per garantir el Parc de Solidaritat Urbana d’habitatge assequible. a) ESTABLIR ELS DRETS DELS OCUPANTS mitjançant declaració d’Àrea de conservació i rehabilitació b) EXIGIR EL COMPLIMENT DE LES OBLIGACIONS DE REALLOTJAMENT PROVISIONAL I DEFINITIU en cas de rehabilitació de la finca; c) ASSISTIR LES OCUPANTS FRONT EL MOBBING mitjançant els serveis municipals i d’entitats més propers a elles.

ENCARIR LA REHABILITACIÓ DE LA FINCA: a) REDACTAR INSPECCIÓ TÈCNICA DE LES EDIFICACIONS incloses a l’Àrea de conservació i Rehabilitació; b) EXIGIR EN L’ATORGAMENT DE LLICÈNCIA EL COMPLIMENT ÍNTEGRE de les prescripcions indicades a la Inspecció tècnica de la Edificació (ITE); C) APLICANT NOVA ORDENANÇA ESPECÍFICA DE REHABILITACIÓ en Conjunt Especial de Protecció Patrimonial; d) DEFININT I ATORGANT AJUDES ESPECÍFIQUES A LA REHABILITACIÓ EN ENTORN PROTEGIT més altes que les convencionals sotmeses al compromís de no vendre’s la finca i/o no augmentar el lloguer durant el període d’amortització de les obres. LIMITAR USOS I ACTIVITATS: a) PEUAT i reforç del Pla d’inspecció; b) MPGM de protecció de L’HABITATGE PRINCIPAL; c) Consideració específica de les finques vulnerables en la redacció del PLA D’USOS de Ciutat Vella; d) INTRODUIR LIMITACIONS ESPECÍFIQUES A LES ACTIVITATS ECONÒMIQUES en CONJUNT ESPECIAL DE PROTECCIÓ PATRIMONIAL–en mides, horaris, aforament, emmagatzemament, gestió de residus, etc.

RESPOSTA PÚBLICA URGENT


Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES ‐ mesures ESTRATÈGIA INTERVENIR EN EL MERCAT D’EDIFICIS EN SITUACIÓ DE VULNERABILITAT SOCIAL, EDIFICATÒRIA I “DE MERCAT”

MESURA

OBSERVACIONS

M1.1 DECLARAR EL DISTRICTE DE CIUTAT VELLA ÀREA DE TANTEIG I RETRACTE

Analitzar “cognoms”: tots els edificis d’habitatge, p.e.?

M1.2 CREAR FONS DE CONTINGÈNCIA PER EXERCIR DRET DE TANTEIG I RETRACTE

Interessa fer‐lo públic? Es pot combinar amb altres eines , com per exemple Ordres de Conservació, Registre de Solars.

M1.3 PLANIFICACIÓ DE COMPRES D’ACORD AMB VULNERABILITAT SOCIAL, EDIFICATÒRIA I DE MERCAT PER GARANTIR EL PARC DE SOLIDARITAT URBANA D’HABITATGE ASSEQUIBLE

S’ha fet estudi de delimitació d’àrees de vulnerabilitat residencial (social + edificatòria), ara en fase edifici per edifici, cal anàlisi de mercat

M1.4 DECLARAR CIUTAT VELLA (O ÀMBITS PREFERENTS) ÀREA DE CONSERVACIÓ I REHABILITACIÓ PER ESTABLIR PREVI A LA POSSIBLE TRANSMISSIÓ ELS DRETS REALS DELS OCUPANTS/LLOGATERS

Dita declaració comportarà la possibilitat d'aplicar un ampli ventall de mesures, entre les que hi figuren: la declaració d'utilitat pública a efectes d'expropiació, imposició de servituds o ocupació temporal de terrenys; aprovació de normes, plans o programes de rehabilitació; l'adopció d'ordres d'execució per al compliment dels deures de conservació i rehabilitació amb possibilitat d'aconseguir finançament de la Generalitat per a les obres que superin el límit del deure imputable als propietaris; l'exercici per l'ajuntament dels drets de tanteig i retracte previstos a l'article 15 de LDH; la creació d'un ens gestor que impulsi el procés de rehabilitació i protegeixi els drets dels ocupants legals; la subscripció de convenis de rehabilitació amb dotació d'un fons econòmic específic; i l'obligació d'incorporar al mercat els immobles desocupats en un termini concret.

M1.5 EXIGIR EL COMPLIMENT DE LES OBLIGACIONS DE REALLOTJAMENT PROVISIONAL I DEFINITIU DE LLOGATERES EN L’ATORGAMENT DE LLICÈNCIA D’OBRES

S’ha demanat a Javier Burón (gener 2017) que es tramiti la circular interna per a que els tècnics de llicències exigeixin la documentació acreditatòria

M1.6 ASSISTIR LES OCUPANTS FRONT EL MOBBING MITJANÇANT ELS SERVEIS MUNICIPALS I D’ENTITATS MÉS PROPERS A ELLES

El protocol antimobbing està activat a nivell de OLH. A Febrer 2017, es posa en marxa servei en l’atenció domiciliària i telefònica

IMPEDIR O ENCARIR LA RESOLUCIÓ DELS DRETS DELS OCUPANTS I ELS CONTRACTES DE LLOGUER


Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES ‐ mesures ESTRATÈGIA

MESURA

OBSERVACIONS

M1.7 REDACTAR INSPECCIÓ TÈCNICA DE LES EDIFICACIONS INCLOSES A L’ÀREA DE CONSERVACIÓ I REHABILITACIÓ D’OFICI PER PART DE TÈCNICS MUNICIPALS O MITJANÇANT CONVENI AMB TERCERS

GARANTIR LA INTEGRALITAT DE LES OBRES DE REHABILITACIÓ DE LA FINCA, DESENVOLUPANT CONVENIS AMB PRIVATS QUE AMPLIÏN EL PERCENTATGE DE FINANÇAMENT PÚBLIC DE LES OBRES A CANVI DEL MANTENIMENT DE PREUS DEL LLOGUER I DEL COMPROMÍS DE NO TRANSMISSIÓ DURANT EL PERIODE D’AMORTITZACIÓ DE LES OBRES

M1.8 DECLARAR CIUTAT VELLA CONJUNT ESPECIAL DE PROTECCIÓ DEL PATRIMONI HISTÒRICO‐ARTÍSTIC

exemple: Eixample

M1.9 ORDENANÇA DE REHABILITACIÓ I MILLORA DE CIUTAT VELLA ATESA LA DELCARACIÓ COM A CONJUNT ESPECIAL DE PROTECCIÓ PATRIMONIAL

prendre com a referència ordenança de rehabilitació i millora de l’Eixample

M1.10 PLANS ESPECIALS I/O DE MILLORA URBANA AMB FINALITAT REHABILITADORA

Incorporant prescripcions que sorgeixin de la declaració de Conjunt Especial de Protecció Patrimonial.

M1.11 EXIGIR EN L’ATORGAMENT DE LA LLICÈNCIA D’OBRES EL COMPLIMENT ÍNTEGRE DE LES PRESCRIPCIONS INDICADES A L’I.T.E. I AL PLANEJAMENT DERIVAT (PLA ESPECIAL URBANISTIC DE FINALITAT REHABILITADORA) M1.12 IMPULS DE CONVENIS DE REHABILITACIÓ AMB MAJOR CONTRIBUCIÓ PRESSUPOSTÀRIA PÚBLICA A CANVI DE CLÀUSULES DE MANTENIMENT DE RENDES DEL LLOGUER I COMPROMÍS DE NO VENDA/RETORN DEL FINANÇAMENT PÚBLIC DURANT EL PERIODE D’AMORTITZACIÓ DE LES OBRES

Activats amb habitatge. Cal fer primer la Ordenança de Rehabilitació i Millora de Ciutat Vella per valorar quins canvis s’haurien d’introduir en el percentatge de finançament públic de les tècniques específiques de rehabilitació del patrimoni.


Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES ‐ mesures ESTRATÈGIA

MESURA

OBSERVACIONS

M1.13 PEUAT I REFORÇ DEL PLA D’INSPECCIÓ

Aprovat definitivament

M1.14 MPGM DE PROTECCIÓ DE L’HABITATGE PRINCIPAL

En estudi Habitatge+Urbanisme

M1.15 PLA D’USOS: considerar de forma específica les finques vulnerables

REGULACIÓ DELS USOS I DE LES ACTIVITATS ECONÒMIQUES PER AFAVORIR LA PERMANÈNCIA DE LES OCUPANTS

M1.16 ORDENANÇA REGULADORA ESPECÍFICA DE LES ACTIVITATS ECONÒMIQUES EN CONJUNT ESPECIAL DE PROTECCIÓ PATRIMONIAL

Cal estudi jurídic que ho avaluï i avali. La hipòtesi és que el caràcter d’entorn protegit de Ciutat Vella permet introduir regulacions específiques, per raó de la seva major sensibilitat ambiental a les activitats econòmiques ja existents, en relació a: _MIDA: podent discriminar grans i petits _AFORAMENT: reduint‐lo en cas de grans aforaments pel caràcter/capacitat del viari circumdant; _HORARIS: per les característiques físiques dels edificis, menys “capaços” front a soroll; _EMMAGATZEMAMENT: ampliant obligacions si s’escau per la major dificultat logística del viari o obligatorietat de servir‐se des de Centre de Distribució Urbà; _ GENERACIÓ I GESTIÓ DE RESIDUS ...



Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES en ÀMBITS DE VULNERABILITAT RESIDENCIAL Barcelona, emigració composada (canvi de barri + marxen de Barcelona ), any 2014

Barcelona, augment relatiu entre barris de titulats en estudis superiors (Universitat i Cicles formatius de Grau Superior) entre 2010 i 2016

Barcelona, variació relativa de renda familiar disponible per càpita entre 2008 i 2014

Barcelona, augment del preu de lloguer mig per barris entre el segon semestre de 2014 i el segon semestre de 2016 (dades oficials)


Estratègies per conduir la rendibilitat

COMPENSAR RENDES en ÀMBITS DE VULNERABILITAT RESIDENCIAL Barcelona, percentatge destinat de la renda familiar disponible per càpita en pagar el lloguer, 2on. trimestre de 2016

Barcelona, percentatge d’habitatges no principals per barris, any 2015

Barcelona, variació relativa de renda familiar disponible per càpita entre 2008 i 2014

Barcelona, augment del preu de lloguer mig per barris entre el segon semestre de 2014 i el segon semestre de 2016 (dades oficials)