MOBILITZACIÓ DE PISOS BUITS i LLUITA CONTRA LA TEMATITZACIÓ tonet font

Rendibilitat =

Diferència de renda de mercat – renda percebuda __________________________________________ Temps d’execució de la operació

S’estima que la rendibilitat de les operacions immobiliàries que s’executen a Ciutat  Vella superen sempre el 10% anual, essent l’objectiu reduir les rendibilitats per sota  del 5% per evitar fenòmens de substitució accelerada de població. A la inversa, si no es produeixen “valors d'equilibri” entre el cost de l'habitatge als  casc antics i a la resta de la ciutat, difícilment hi haurà prou incentius per rehabilitar  i rehabitar els nuclis històrics.

Estratègies per conduir la rendibilitat  1) COMPENSAR RENDES

Rendibilitat =

Diferència de renda de mercat – renda percebuda __________________________________________ Temps d’execució de la operació

2) REFORÇAR RENDES DE LA      POBLACIÓ LOCAL 3) PLANIFICAR I PAUTAR LA  REHABILITACIÓ I EL  MANTENIMENT DELS  HABITATGES  I ELS EDIFICIS  D’ACORD AMB CRITERIS DE  VULNERABILITAT SOCIAL I  ESTAT DE LA EDIFICACIÓ  

Compensar rendes Disposar  d’eines  per  contrarestar  les  inversions  més  agressives  intervenint  en  cada  una de les passes en les quals es  formalitzen  i  orientar  tota  la  despesa  i  inversió  pública  a  garantir  els  drets  de  la  població  més vulnerable.

Reforçar rendes de la  població local  Construir  una  xarxa  público‐ comunitària  adreçada  a  reforçar  les  rendes  de  la  població  local  i  reduir  els  costos  personals  de  viure  al  barri  mitjançant  el  Pla  de  Desenvolupament  Econòmic  Local  i  l’ampliació  dels  espais  productius,  comercials  i  d’intercanvi comunitaris.

Planificar i pautar la  rehabilitació urbana Aplicar  plans  de  Rehabilitació  Integral, Protecció Patrimonial i  Millora  Urbana  destinats  a  prioritzar la intervenció d’acord  amb  criteris  de  vulnerabilitat  social  i  millora  ambiental,  acotant  i  donant  eines  per  ajornar  si  cal    les  intervencions  dels  privats  d’acord  amb  objectius d'interès públic.

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES‐ definició de males pràctiques FASES DE LA INVERSIÓ  MÉS AGRESSIVA  (MALES PRÀCTIQUES) Es caracteritza per: 1)Compra,  prioritzant  edificis  en  mal  estat  i  amb  ocupants  vulnerables  per  maximitzar  rendes;

2)Resolució dels  contractes  i  dels  drets  als  ocupants  mitjançant  pagament  en  metàl∙lic  de  petites  quantitats;

3)Rehabilitació “integral”  de  la  finca  per  permetre  el  buidat  i  exigir la resolució dels contractes;

4)Destinació de  la  finca  a  nous  usos i usuaris sovint “de pas”

Inversió tipus:  edifici  de  propietat  vertical,  amb  ocupants  vulnerables  i  estat de la edificació deficient Temps d’execució: inferior a tres anys amb rehabilitació integral Agent:  Intermediari  especialista  que  compra  a  propietat  originària,  transforma i ven a fons d’inversió, SICAV i/o SOCIMI

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES ‐ fases Compra, prioritzant edificis en mal estat  i  amb  ocupants  vulnerables  per  maximitzar rendes

Resolució dels contractes i dels drets als  ocupants  mitjançant  pagament  en  metàl∙lic de petites quantitats

Rehabilitació “integral” de la finca

Destinació de  la  finca  a  nous  usos  i  usuaris sovint “de pas

MALES PRÀCTIQUES

a) DECLARAR “TANTEIG I RETRACTE” (mitjançant Llei d’Habitatge i/o Llei de  Patrimoni  i/o  Llei  d’Urbanisme)  i  b)  CREAR  FONS  DE  CONTINGÈNCIA  per  poder  actuar;  c)  PLANIFICAR  COMPRES  I  INVERSIONS  EN  REHABILITACIÓ  d’acord  amb  vulnerabilitat  social,  edificatòria  i  “de  mercat”  per  garantir  el  Parc de Solidaritat Urbana d’habitatge assequible. a) ESTABLIR ELS DRETS DELS OCUPANTS mitjançant declaració d’Àrea de  conservació i  rehabilitació b) EXIGIR EL COMPLIMENT DE LES OBLIGACIONS  DE REALLOTJAMENT PROVISIONAL I DEFINITIU en cas de rehabilitació de la  finca; c) ASSISTIR LES OCUPANTS FRONT EL MOBBING mitjançant els serveis  municipals i d’entitats més propers a elles.

ENCARIR LA  REHABILITACIÓ  DE  LA  FINCA:  a)  REDACTAR  INSPECCIÓ  TÈCNICA  DE  LES  EDIFICACIONS  incloses  a  l’Àrea  de  conservació  i  Rehabilitació; b) EXIGIR EN L’ATORGAMENT DE LLICÈNCIA EL COMPLIMENT  ÍNTEGRE de les prescripcions indicades a la Inspecció tècnica de la Edificació  (ITE);  C)  APLICANT  NOVA  ORDENANÇA  ESPECÍFICA  DE  REHABILITACIÓ  en  Conjunt  Especial  de  Protecció  Patrimonial;  d)  DEFININT  I  ATORGANT  AJUDES  ESPECÍFIQUES  A  LA  REHABILITACIÓ  EN  ENTORN  PROTEGIT  més  altes  que  les  convencionals  sotmeses  al  compromís  de  no  vendre’s  la  finca  i/o no augmentar el lloguer durant el període d’amortització de les obres. LIMITAR USOS I ACTIVITATS: a) PEUAT i  reforç del Pla d’inspecció; b)  MPGM de protecció de L’HABITATGE PRINCIPAL; c)  Consideració específica  de les finques vulnerables en la redacció del PLA D’USOS de Ciutat Vella; d)  INTRODUIR LIMITACIONS ESPECÍFIQUES  A LES ACTIVITATS ECONÒMIQUES  en  CONJUNT ESPECIAL DE PROTECCIÓ PATRIMONIAL–en mides, horaris,  aforament, emmagatzemament, gestió de residus, etc.

RESPOSTA PÚBLICA URGENT

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES ‐ mesures ESTRATÈGIA INTERVENIR  EN  EL  MERCAT  D’EDIFICIS  EN  SITUACIÓ  DE  VULNERABILITAT  SOCIAL,  EDIFICATÒRIA  I  “DE  MERCAT”

MESURA

OBSERVACIONS

M1.1 DECLARAR EL DISTRICTE DE CIUTAT VELLA ÀREA DE TANTEIG I  RETRACTE

Analitzar “cognoms”: tots els edificis d’habitatge, p.e.?

M1.2 CREAR  FONS  DE  CONTINGÈNCIA  PER  EXERCIR  DRET  DE  TANTEIG I RETRACTE

Interessa fer‐lo  públic?  Es  pot  combinar  amb  altres  eines  ,  com  per  exemple  Ordres  de  Conservació,  Registre de Solars.

M1.3 PLANIFICACIÓ  DE  COMPRES  D’ACORD  AMB  VULNERABILITAT  SOCIAL,  EDIFICATÒRIA  I  DE  MERCAT  PER  GARANTIR  EL  PARC  DE  SOLIDARITAT URBANA D’HABITATGE ASSEQUIBLE

S’ha fet estudi de delimitació d’àrees de vulnerabilitat  residencial  (social  +  edificatòria),  ara  en  fase  edifici  per edifici, cal anàlisi de mercat

M1.4 DECLARAR CIUTAT VELLA (O ÀMBITS PREFERENTS) ÀREA DE  CONSERVACIÓ I REHABILITACIÓ PER ESTABLIR PREVI A LA POSSIBLE  TRANSMISSIÓ ELS DRETS REALS DELS OCUPANTS/LLOGATERS

Dita declaració comportarà la possibilitat d'aplicar un  ampli  ventall  de  mesures,  entre  les  que  hi  figuren:  la  declaració  d'utilitat  pública  a  efectes  d'expropiació,  imposició  de  servituds  o  ocupació  temporal  de  terrenys; aprovació de normes, plans o programes de  rehabilitació;  l'adopció  d'ordres  d'execució  per  al  compliment dels deures de conservació i rehabilitació  amb  possibilitat  d'aconseguir  finançament  de  la  Generalitat  per  a  les  obres  que  superin  el  límit  del  deure  imputable  als  propietaris;  l'exercici  per  l'ajuntament dels drets de tanteig i retracte previstos  a  l'article  15  de  LDH;  la  creació  d'un  ens  gestor  que  impulsi el procés de rehabilitació i protegeixi els drets  dels  ocupants  legals;  la  subscripció  de  convenis  de  rehabilitació  amb  dotació  d'un  fons  econòmic  específic;  i  l'obligació  d'incorporar  al  mercat  els  immobles desocupats en un termini concret.

M1.5 EXIGIR  EL  COMPLIMENT  DE  LES  OBLIGACIONS  DE  REALLOTJAMENT  PROVISIONAL  I  DEFINITIU  DE  LLOGATERES  EN  L’ATORGAMENT DE LLICÈNCIA D’OBRES

S’ha demanat  a  Javier  Burón  (gener  2017)  que  es  tramiti  la  circular  interna  per  a  que  els  tècnics  de  llicències exigeixin la documentació acreditatòria

M1.6 ASSISTIR LES OCUPANTS FRONT EL MOBBING MITJANÇANT ELS  SERVEIS MUNICIPALS I D’ENTITATS MÉS PROPERS A ELLES

El protocol antimobbing està activat a nivell de OLH. A  Febrer  2017,  es  posa  en  marxa  servei  en  l’atenció  domiciliària i telefònica

IMPEDIR O  ENCARIR  LA  RESOLUCIÓ  DELS  DRETS  DELS  OCUPANTS  I  ELS  CONTRACTES DE LLOGUER

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES ‐ mesures ESTRATÈGIA

MESURA

OBSERVACIONS

M1.7 REDACTAR INSPECCIÓ TÈCNICA DE LES EDIFICACIONS INCLOSES  A  L’ÀREA  DE  CONSERVACIÓ  I  REHABILITACIÓ  D’OFICI  PER  PART  DE  TÈCNICS MUNICIPALS O MITJANÇANT CONVENI AMB TERCERS

GARANTIR LA INTEGRALITAT  DE  LES  OBRES  DE  REHABILITACIÓ  DE  LA  FINCA,  DESENVOLUPANT  CONVENIS  AMB  PRIVATS  QUE  AMPLIÏN  EL  PERCENTATGE  DE  FINANÇAMENT  PÚBLIC  DE  LES  OBRES  A  CANVI  DEL  MANTENIMENT  DE  PREUS  DEL  LLOGUER  I  DEL  COMPROMÍS  DE  NO  TRANSMISSIÓ  DURANT  EL  PERIODE  D’AMORTITZACIÓ  DE LES OBRES

M1.8 DECLARAR  CIUTAT  VELLA  CONJUNT  ESPECIAL  DE  PROTECCIÓ  DEL PATRIMONI HISTÒRICO‐ARTÍSTIC

exemple: Eixample

M1.9 ORDENANÇA  DE  REHABILITACIÓ  I  MILLORA  DE  CIUTAT  VELLA  ATESA  LA  DELCARACIÓ  COM  A  CONJUNT  ESPECIAL  DE  PROTECCIÓ  PATRIMONIAL

prendre com a referència ordenança de rehabilitació i  millora de l’Eixample

M1.10 PLANS  ESPECIALS  I/O  DE  MILLORA  URBANA  AMB  FINALITAT  REHABILITADORA

Incorporant prescripcions  que  sorgeixin  de  la  declaració  de  Conjunt  Especial  de  Protecció  Patrimonial. 

M1.11 EXIGIR  EN  L’ATORGAMENT  DE  LA  LLICÈNCIA  D’OBRES  EL  COMPLIMENT ÍNTEGRE DE LES PRESCRIPCIONS INDICADES A L’I.T.E. I  AL PLANEJAMENT DERIVAT (PLA ESPECIAL URBANISTIC DE FINALITAT  REHABILITADORA) M1.12  IMPULS  DE  CONVENIS  DE  REHABILITACIÓ  AMB  MAJOR  CONTRIBUCIÓ  PRESSUPOSTÀRIA    PÚBLICA  A  CANVI  DE  CLÀUSULES  DE  MANTENIMENT  DE  RENDES  DEL  LLOGUER  I  COMPROMÍS  DE  NO  VENDA/RETORN  DEL  FINANÇAMENT  PÚBLIC  DURANT  EL  PERIODE  D’AMORTITZACIÓ DE LES OBRES

Activats amb  habitatge.  Cal  fer  primer  la  Ordenança  de  Rehabilitació  i  Millora  de  Ciutat  Vella  per  valorar  quins canvis s’haurien d’introduir en el percentatge de  finançament  públic  de  les  tècniques  específiques  de  rehabilitació del patrimoni.

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES ‐ mesures ESTRATÈGIA

MESURA

OBSERVACIONS

M1.13 PEUAT I REFORÇ DEL PLA D’INSPECCIÓ

Aprovat definitivament

M1.14 MPGM DE PROTECCIÓ DE L’HABITATGE PRINCIPAL

En estudi Habitatge+Urbanisme

M1.15 PLA  D’USOS:  considerar  de  forma  específica  les  finques  vulnerables

REGULACIÓ DELS  USOS  I  DE  LES  ACTIVITATS  ECONÒMIQUES  PER  AFAVORIR  LA  PERMANÈNCIA  DE  LES  OCUPANTS 

M1.16 ORDENANÇA  REGULADORA  ESPECÍFICA  DE  LES  ACTIVITATS  ECONÒMIQUES EN CONJUNT ESPECIAL DE PROTECCIÓ PATRIMONIAL

Cal estudi  jurídic  que  ho  avaluï  i  avali.  La  hipòtesi  és  que  el  caràcter  d’entorn  protegit  de  Ciutat  Vella  permet  introduir  regulacions específiques, per  raó  de  la  seva  major  sensibilitat  ambiental  a  les  activitats  econòmiques ja existents, en relació a: _MIDA: podent discriminar grans i petits _AFORAMENT: reduint‐lo en cas de grans aforaments  pel caràcter/capacitat del viari circumdant; _HORARIS:  per  les  característiques  físiques  dels  edificis, menys “capaços” front a soroll; _EMMAGATZEMAMENT:  ampliant  obligacions  si  s’escau  per  la  major  dificultat  logística  del    viari  o  obligatorietat  de  servir‐se  des  de    Centre  de  Distribució Urbà; _ GENERACIÓ I GESTIÓ DE RESIDUS ...

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES en ÀMBITS DE VULNERABILITAT  RESIDENCIAL Barcelona, emigració  composada (canvi de barri  + marxen de Barcelona ),  any 2014

Barcelona,  augment relatiu  entre barris de titulats en  estudis superiors (Universitat  i Cicles formatius de Grau  Superior) entre 2010 i 2016

Barcelona,  variació  relativa de renda familiar  disponible per càpita entre  2008 i 2014

Barcelona,  augment del  preu de lloguer mig per  barris entre el segon  semestre de 2014 i el  segon semestre de 2016  (dades oficials)

Estratègies per conduir la rendibilitat 

COMPENSAR RENDES en ÀMBITS DE VULNERABILITAT  RESIDENCIAL Barcelona,  percentatge  destinat de la renda  familiar disponible per  càpita en pagar el lloguer,  2on. trimestre de 2016

Barcelona,  percentatge  d’habitatges no principals  per barris, any 2015

Barcelona,  variació  relativa de renda familiar  disponible per càpita entre  2008 i 2014

Barcelona,  augment del  preu de lloguer mig per  barris entre el segon  semestre de 2014 i el  segon semestre de 2016  (dades oficials)